בפניי תביעה כספית על סך של 1,000,000 ₪, שהוגשה נגד נתבעת 1 – "פרויקט אורנים בניה (1992) בע"מ" (להלן: "אורנים" ו/או "הנתבעת"), אשר עוסקת בייזום פרויקטים בתחום הנדל"ן, וכלפי נתבע 2 – מי ששימש כעורך הדין מטעם התובעת והנתבעת (להלן: "עו"ד רסקין" ו/או "הנתבע"). יצוין, כי במסגרת סיכומי התובעת, זו עותרת שבית המשפט יורה לנתבעים לשלם לה, ביחד ולחוד, סך של 1,301,436 ₪. התובעת מפנה לכתב תביעתה, שעה שבמסגרת כתב התביעה מציינת כי סך התשלום הינו 970,918 ₪ (סעיף 46 לכתב התביעה), יחד עם זאת, בכותרת כתב התביעה העמידה את סכום תביעתה על סך של 1,000,000 ₪.

רקע:

1. בין התובעת, מי שירשה מקרקעין ברמת גן, לאורנים נרקמה עסקת מקרקעין (להלן: "העסקה"). עו"ד רסקין ייצג כאמור את שני הצדדים בעסקה, ונחתם הסכם מכר (להלן: "הסכם המכר").
2. התובעת טוענת כי אורנים לא שילמה לה את מלוא התמורה מכוח הסכם המכר, מאחר וקיזזה סכומים שונים, הגבוהים מאלה אותם הייתה זכאית לקזז, על פי ההסכם.

התביעה כוללת, בין היתר, טענות שעניינן – הפרת חובת נאמנות, רשלנות של עו"ד רסקין כלפי התובעת, עשיית עושר ולא במשפט, הפסדים שנגרמו לתובעת ועוגמת נפש.

1. הנתבעים מטעמם מבקשים להדוף את טענות התובעת, ושמים יהבם בטענה כי הסכם המכר נערך על-פי רצון הצדדים, ושהמדובר בהסכם סביר, אשר כל צד נטל סיכון, לצד סיכוי .

אורנים מצדה טוענת כי פעלה בהתאם להסכם המכר, ועו"ד רסקין מדגיש כי פעל בהתאם לרצונה של התובעת, ועשה ככל לאל ידו במסגרת תפקידו כעורך-דין.

1. למען לסבר את האוזן, התובעת ירשה מאביה 1/14 חלקים במקרקעין הידועים כחלקות 314 ו- 315 גוש 6204 ברח' רש"י 12 ברמת –גן (להלן: "המקרקעין"). על חלקה 315, בנין ישן בו 6 דירות (להלן: "הבניין"). במועדים הרלבנטיים, התובעת טרם נרשמה כבעלים של המקרקעין מכוח צו ירושה.

להשלמת התמונה, יצוין כבר כאן כי המקרקעין גובל עם חלקות הרשומות בבעלות משותפת של יחידים מבני משפחת לוין (חלקות 313, 314 ו – 315 בגוש 6204).

גב' חנה לוין, בבעלותה היו רשומים 2/28 חלקים מחלקה 314 ו – 2/28 חלקים מחלקה 315, וזו התגוררה שנים רבות באחת מדירות המגורים בבניין (להלן: "גב' לוין").

1. במהלך השנים, יזמים למיניהם, ביניהם אורנים, גילו עניין במקרקעין, ופנו לתובעת בהצעות שונות בקשר לרכישתם. בהמשך להצעה של אורנים, ביום 21.12.2006 חתמה התובעת בפני עו"ד רסקין על ייפוי כוח בלתי חוזר בקשר לטיפול המשפטי הכרוך במכירת המקרקעין.
2. ביום 21.1.2007 חתמה התובעת על הסכם המכר, במסגרתו מכרה לאורנים את זכויותיה במקרקעין, תמורת סך של 320,000 $.

ביום 12.06.2007, חתמו הבעלים הנוספים של החלקות, על הסכם עם חברת בהרי-פלוטקין רמת גן בע"מ (להלן: "בהרי פלוטקין", ו"הסכם בהרי-פלוטקין", בהתאמה) (ר' ת/3).

ביום 15.06.2009 אורנים מכרה את מלוא זכויותיה במקרקעין שרכשה מאת התובעת, לבהרי-פלוטקין, תמורת סכום של 1,592,000 ₪.

יובהר, ביום 14.07.2009 בית משפט השלום בתל-אביב הוציא פסק-דין (פסיקתא) (להלן: "הפסיקתא") בת.א 58095-01, המהווה תביעת בהרי-פלוטקין ו- 17 אחרים נגד התובעת ואורנים, לפיו אושרה מכירת הזכויות שאורנים רכשה מאת התובעת.

1. יצוין, תוקף הסכם המכר היה מותנה בפינויה של הגב' לוין בהסכם למכר זכויותיה, לנתבעת או לחברת "כפיר קבלנות בע"מ" (להלן: "חברת כפיר"), כפי שיובהר להלן (ר' "הואיל" פסקאות 16, 17 להסכם).

יודגש כבר כאן, שבסופו של יום, גב' לוין בחרה להתקשר בהסכם עם בהרי-פלוטקין (ר' ת/3).

התובעת סבורה כי היות וגב' לוין התקשרה עם בהרי-פלוטקין, התנאי המתלה לא התקיים. על כן, בשנת 2007 עתרה לביטול ההסכם במסגרת המרצת פתיחה שהוגשה בבית המשפט המחוזי בהליך שמספרו 906/07 (להלן: "הליך המרצת הפתיחה"). לאחר דיון הוכחות, הסכימו הצדדים להצעת בית המשפט לדחיית התביעה, ללא צו להוצאות (ראה נספחים 40-41 לתצהיר הנתבע).

1. עוד קובע הסכם המכר, כי על התובעת לשאת בתשלום המיסים החלים על המקרקעין, בגין ביצוע העסקה עם אורנים, לרבות מס שבח והיטל השבחה. לצורך כך, סעיף 3.7 להסכם מורה כי על מנת לקבוע את גובה היטל ההשבחה, ימנו הצדדים שמאי מקרקעין, אשר יפקידו בידיו את עריכת שומת היטל ההשבחה. עו"ד רסקין הציע לתובעת רשימה של שמות שמאים, אשר מתוכם, ובעצת בנה, מורן (להלן: "מורן"), בחרה התובעת בשמאי בשם אריה קמיל (להלן: "השמאי קמיל"). בהתאם לחוות דעתו של השמאי קמיל מיום 13.08.2008, נקבע כי שומת היטל ההשבחה, נכון למועד חתימת ההסכם, הינה על סך של 503,832 ₪ (ר' נספח י' לתצהיר הנתבעת 1).

בעניין זה, התגלעה בין הצדדים מחלוקת. לטענת התובעת, היטל ההשבחה החל על הממכר הינו בסך של 193,113 ₪, בהתאם ל"שומות מוסכמות" להיטל השבחה מיום 20.04.2008 החתומה על ידי השמאי יורם ברק והשמאית שרונה ברזילי (להלן: "השומה של ברק וברזילי ו/או "השומות המוסכמות", ו"השמאית ברזילי", בהתאמה), וזאת בהתייחס לתכנית ר"ג/2/1067 (ר' נספח ה', ז' ו – ח' לתצהיר התובעת).

1. יצוין, בשנת 1990 התקשרו יחידים מבעלי החלקות עם השמאית ברזילי, בהסכם שבמסגרתו התחייבה לטפל בהגדלת זכויות הבנייה על החלקות, כנגד תשלום אחוז מסוים משווי הפרויקט.

ביום 27.06.2002 הגישה השמאית ברזילי תביעה, שם נאמר שעלה בידה להביא לאישור תב"ע חדשה המאפשרת הקמת שני בנייני מגורים, על המתחם שייווצר עם איחוד החלקות, תוך הגדלת זכויות הבניה מ- 29 יחידות דיור ל- 102 יחידות דיור. להבטחת סילוק תביעת השמאית ברזילי, ניתן צו עיקול על הזכויות שהתובעת ירשה במקרקעין (צו עיקול מיום 02.07.2002 במסגרת ת.א 185531/02. העיקול הוסר כנגד הפקדת סך של 145,655 ₪ (להלן: "צו העיקול").

טרם הגשת תביעת השמאית ברזילי, עתרו יחידים מבעלי החלקות לבית המשפט בתביעה לפרוק שיתוף במקרקעין. ביום 19.05.2004 בית המשפט אישר את הסדר הפשרה שנכרת בין בעלי הדין בהליך, ובו נכרך גם הסדר להבטחת סילוק תביעת השמאית ברזילי כנגד בעלי החלקות (ר' פסיקתא של כב' השופטת ריבה ניב מיום 7.6.2004).

ועוד, אין חולק שבמהלך 2007-2009 הועברו לתובעת מאורנים תשלומים על-פי ההסכם התובעת מפרטת את התשלומים שהועברו לה על סך כולל של 809,226 ₪, כדלקמן:

במעמד חתימת ההסכם – ביום 21.01.2007 אורנים שילמה 10,000 $ המהווים 42,200 ₪.

ביום 26.03.2008 שילמה אורנים לב"כ התובעת לסילוק חובה המוסכם סך של 40,656 ₪.

ביום 26.03.2008 הועברו 267,494 ₪.

ביום 6.04.2008 אורנים שילמה לרסקין לסילוק שכר טרחתה – 10,395 ₪.

תשלום שהועבר במועד לא ידוע, לשמאי – קמיל – 3,465 ₪.

ביום 19.06.2008 אורנים הפקידה לתובעת בקופת בית משפט השלום סך של 145,655 ₪.

ביום 10.10.2008 העבירה אורנים לתובעת סך של 62,583 ₪.

ביום 11.05.2009 שילמה אורנים למס שבח סך שך 227,737 ₪.

ביום 11.05.2009 אורנים שילמה חלף התובעת לסילוק קנס בגין אי תשלום מס מכירה במועד החל על העסקה ביניהם בך של 9,041 ₪.

אורנים לא חולקת על התשלומים שפורטו על ידי התובעת, אולם מוסיפה כי ביום 13.09.2009 הועבר תשלום נוסף על סך של 13,784 ₪ לסילוק קנס העדר הצהרה במועד שהושת על התובעת (ראה גם עדות רפאל חן מיום 06.03.2017, עמ' 22). כך, שלשיטתה שילמה לתובעת סך של 823,014 ₪, המהווה תשלום יתר של 3,892 ₪.

1. מלבד הליך המרצת הפתיחה, התובעת הגישה תביעה בבית המשפט המחוזי נגד הנתבעים כאן וכלפי שמאי המקרקעין – ת.א 13024-01-10 (להלן: "תביעה אזרחית"), אשר עילותיה זהות לתביעה כאן. ביום 05.10.2010 הורה בית המשפט על מחיקת התביעה מחוסר מעש, מאחר והתובעת לא פעלה בהתאם להחלטות בית המשפט (ר' נספח ד' לכתב ההגנה מטעם הנתבעת).
2. התביעה שבפניי הוגשה ביום 27.05.2014, מטעם הצדדים הוגשו תצהירים וראיות. מטעם התובעת העידו התובעת בעצמה ובעלה – מר רפאל חן (להלן: "מר חן" ו/או "רפי" ) . מטעם הנתבעת העיד מר אורן מנחם (להלן: "מר אורן"), שהינו בעל מניות ומנהל ב"אורנים", וכן העיד עו"ד רסקין. בסופו של יום הוגשו סיכומים מטעם התובעת והנתבעים. יצוין, שניתנה זכות התשובה לתובעת, אולם ב"כ התובעת, משום מה לא הגיש סיכומי תשובה, וויתר על ההגשה, למרות ארכות שניתנו על-ידי בית המשפט.

עיקרי טענות התובעת:

1. לטענתה, עו"ד רסקין הבטיח לה כי תמורת חצי אחוז מתמורת העסקה שאורנים התחייבה לשלם לה, הוא ישלים את מכירת המקרקעין בתוך פרק זמן קצר, ואף התחייב שהיא תקבל את מלוא התמורה בתוך תקופה של חודשיים-שלושה ממועד כריתת ההסכם.

התובעת מדגישה כי אין לה הבנה בניהול מו"מ מסחרי, ועל כן הקפידה שבעלה, רפי, יהיה נוכח בפגישות שהתקיימו בינה לבין עו"ד רסקין, זולת פגישה אחת או שתיים.

התובעת מאשרת כי חתמה בפניי עו"ד רסקין על יפוי כוח בלתי חוזר. אולם, לשיטתה בעת החתימה, חשבה לתומה כי יפוי הכוח הוא אך מסמך המסמיך את עו"ד רסקין לבדוק אצל המוסדות השונים את זכויותיה במקרקעין.

1. לתובעת טענות כלפי עו"ד רסקין, לאופן בו ניסח את ההסכם. לטענתה, עו"ד רסקין כלל בהסכם סעיפים מסורבלים ומקפחים, שנועדו לסייע לאורנים לחמוק מתשלום התמורה המוסכמת. ההסכם אותו ערך עו"ד רסקין, משקף חוסר תום לב, שברקע כוונות זדון ו/או רשלנות בייצוגה של התובעת מול אורנים.

התובעת מפנה להוראות ה"הואיל" בפסקאות 16-17, שם מוזכרת הגב' לוין. לטענתה, לא ברור מדוע היה צורך לכרוך את רצון אורנים לרכוש את חלקה של גב' לוין, בעסקה שבין התובעת לאורנים. לטענתה, העניין לא הובהר לה על-ידי עו"ד רסקין.

התובעת מפנה לסעיפים 3.2 ו- 3.3 להסכם המכר, ששם נקבע שבהתקיים התנאי המתלה, תפקיד הקונה בידי עו"ד רסקין סך של $110,000, ולאחר מכן, עו"ד רסקין יעמיד כספים אלו לרשות התובעת, לשם הסרת העיקול שרובץ על הממכר. בסופו של יום, מי שהביא לביטול העיקול, תמורת תשלום של 65,000 ₪ בלבד, הוא בא כוחה הנוכחי של התובעת, ולא עו"ד רסקין. בפועל ולמעשה, לא אורנים ולא עו"ד רסקין שילמו לתובעת את הסכום כמתחייב מסעיף 3.2 להסכם.

התובעת מפנה לסעיף 3.5 להסכם, הקובע תמורה על סך של 200,000 $ שתשולם בהתקיים אסופת תנאים נוספים. וכן, סעיף 3.6 קובע כי מהתמורה יקוזזו ההוצאות היחסיות, על סך של $6,504, בהן יהיה כרוך פינויה של גב' לוין מדירתה. התובעת טוענת שאורנים לא ביצעה הליך פינוי כלפי לוין, ועל כן לא זכאית לסכום זה. אך, על אף זאת, עו"ד רסקין הודיע כי אורנים זכאית לקזז סך של $6,504 מיתרת התמורה.

לשיטתה, סעיף 3.6 להסכם המכר מוסיף כי מיתרת התמורה, על סך של 200,000 $ אורנים תקזז את החלק היחסי של היטל ההשבחה שיחול על בעלי המקרקעין, כאשר תאושר בעתיד תכנית שתאפשר להקים על המקרקעין פרויקט בניה. התובעת טוענת כי לא הבינה את המשמעות של הסעיף, ומדובר במתן היתר לאורנים לגזול ממנה סכום כספי, ששיעורו עמד לימים על סך של 503,832 ₪. מבהירה שהסכימה למכור את זכויותיה תמורת סכום כספי, ולא על בסיס חישוב כלשהו.

התובעת מדגישה כי חוזה המכר לא רומז שמחיר העסקה הוא פונקציה של מספר הדירות שניתן לבנות על המקרקעין. הגם, שהדבר לא בא לידי ביטוי בהסכם המכר עצמו. בהקשר זה, אין לקבל את טענתו של עו"ד רסקין כי התנאים של העסקה הוכתבו על ידי התובעת ובעלה.

סעיף 3.7 להסכם המכר קובע שמהתמורה המוסכמת יש לנכות את תשלום היטל ההשבחה. על מנת לשום את שיעור היטל ההשבחה, מונה השמאי קמיל. לשיטת התובעת, לא היה צורך במינוי שמאי, שכן ביום 20.04.2008 נערכה שומה על ידי השמאים יורם ברק ושרונה ברזילי. נטען כי היה ברור שהיטל ההשבחה החל על הנכס הוא בשיעור של 193,113 ₪ בלבד, ועו"ד רסקין ואורנים ידעו זאת. הכללתו של סעיף 3.7 להסכם המכר, הייתה "המצאה" של עו"ד רסקין, שמטרתה לסייע לאורנים לקזז עוד סכומים מהתמורה המוסכמת. המדובר בסעיף בלתי ראוי, המשקף כוונות זדוניות להיטיב עם אורנים, ולקפח את התובעת.

1. התובעת מציינת כי 18 חודשים לאחר חתימת הסכם המכר, פנה אליה עו"ד רסקין וביקש שתבחר שמאי מתוך רשימה מוצעת. לאחר היוועצות עם בנה – מורן, נבחר השמאי קמיל. נטען כי התברר שזה שימש "שמאי בורר", אולם, זאת נודע לה רק עת קיבלה את חוות דעתו. לדבריה, חוות דעתו של השמאי קמיל מגמתית. אשר על כן, הנתבעים, ביחד ולחוד חייבים לשאת בכל סכום העולה על סך של 193,113 ₪ בקשר עם היטל ההשבחה.
2. לשיטת התובעת עו"ד רסקין פעל בניגוד אינטרסים מובהק כלפיה, תוך ניצול תמימותה, וכלל בהסכם המכר סעיפים הנוגדים את האינטרסים של התובעת. לפיכך, כתוצאה מהתנהלות הנתבעים, נגרמו לתובעת נזקים והפסדים כמפורט בכתב התביעה. כך שאורנים נותרה חייבת לה, בערכי קרן סך של 348,061 ₪. כזכור, התמורה בשקלים היא – 1,350,400 ₪. התובעת מפרטת את התשלומים שהועברו לה על סך כולל של 809,226 ₪, ועל כן יש להשלים את ההפרש למחיר המוסכם – 1,350,400 ש"ח, כלומר – 541,174 ₪. יחד עם זאת, אורנים זכאית לקזז את היטל ההשבחה על סך 193,113 ₪ בלבד, כך שיתרת החוב של אורנים הינה 348,061 ₪. בנוסף, גורסת התובעת כי הנתבעים חבים לה, ביחד ולחוד, את החזר ההפסדים בגין איחור בדיווח העסקה, החזר בגין אי תשלום מס מכירה במועד, החזר תשלום שכ"ט לרו"ח ששכרה, החזר תשלום לשמאית, והפסד הכנסה ורווח כתוצאה מאי הפעלת הצימרים שברשותה.

עיקרי טענות נתבעת 1 – אורנים:

1. אורנים טוענת כי התביעה התיישנה – ההסכם נחתם ביום 21.01.2007, לתובעת טענות באשר להוראות שנקבעו בהסכם, כך שמועד היווצרותה של עילת התביעה הוא מועד כריתת ההסכם. התביעה הוגשה ביום 27.05.2014, בחלוף למעלה מ- 7 שנים, ועל כן התביעה התיישנה. הגם, שהתובעת לא הוכיחה, ולו ראש נזק אחד מראשי הנזק שנתבעו על ידה.
2. לגופם של דברים, אין לתת אמון בעדות התובעת ובעדות בעלה. הואיל והשניים שינו גרסאות, מסרו עדויות שאינן אמת, וניתן להיווכח שהתובעת בעדותה ניסתה להתחמק מלהשיב על שאלות.
3. בעיון בהסכם בהרי-פלוטקין, שנערך על ידי פרקליטים אחרים, גם בו נקבע אותו המנגנון שנערך בהסכם המכר שבפנינו, בכל הנוגע לסוגיית היטל ההשבחה. הדבר מלמד כי המדובר בהסכם מכר סביר. מה גם, "השומות המוסכמות" היו ברשותה של התובעת, עובר למינויו של השמאי קמיל, אך התובעת לא עשתה כל שימוש בשומות אלה, הואיל והיא עצמה הבינה כי אין כל רלוונטיות לשומה זו בהסכם המכר, וזאת משום ששומה זו לא יכולה לחול על תב"ע שפקעה.

ועוד, הפסיקתא שניתנה במסגרת הליך של פירוק שיתוף קבעה כי היטל ההשבחה חל על הנתבעת. מכאן, יהיה זה אבסורד לחייב את אורנים לשאת פעמיים בהיטל השבחה.

התובעת דורשת את "השבת" הסך של 503,832 ₪, ולשיטתה, השמאי קמיל שגה בחוות דעתו. אולם, התובעת לא ביקשה לצרפו כבעל דין, לא זימנה אותו למתן עדות, ולא הציגה כל חוות דעת אחרת. מנגד, אורנים פעלה לפי הוראות הסכם המכר.

1. התובעת באה בטרוניה מדוע נדרשה שומה של שמאי מוסכם, לשם קביעת היטל השבחה. בעניין זה יש לציין כי התמורה שקיבלה התובעת מהנתבעת נקבעה על סמך תכנית רג/2/1067, אשר התירה הקמת 102 דירות על החלקה. חלקה היחסי של התובעת, על פי זכויות בחלקות, נקבע ל- 4 דירות, ושווי של כל קרקע לדירה הוערך על ידי הצדדים בסך של 80,000 $. על-פי הסכם המכר, נקבע במפורש כי יש לנכות את שווי דמי היטל ההשבחה שיחול, כאשר תאושר תכנית שתאפשר להקים 102 יחידות דיור. במועד כריתת ההסכם, זכויות הבנייה לבניית 102 יחידות דיור על פי תכנית רג/2/1067 בוטלו, ולא היו בתוקף. לפיכך, לא ניתן לחייב בהיטל השבחה בגין תכנית שאינה בתוקף. אשר על כן, לא ניתן היה לבקש מהוועדה המקומית לקבל שומה של היטל השבחה שהיה חל אילו הייתה תכנית רג/2/1067 בתוקף. בנסיבות שנוצרו, ההחלטה למנות שמאי מקרקעין מוסכם, אשר יישום את היטל ההשבחה שהיה מוטל לו הייתה תכנית רג/2/1067 בתוקף, הינה סבירה. מה גם, שהתובעת הייתה מודעת היטב למנגנון שיצר עו"ד רסקין בהסכם המכר, והעדיפה לקבל את הכסף באופן מידי, ולא להמתין שנים ארוכות עד שתאושר תכנית הדומה לתכנית רג/2/1067. למעלה מכך, התובעת ובעלה בחרו בעצמם את השמאי קמיל.

השמאות שהובאה על ידי התובעת אינם מהווים "שומות מוסכמות", שהרי לא נאמר כי שומות אלה כוללות את תכנית רג/2/1067. מה גם, שהתובעת לא הביאה לעדות את עורך המסמך, או אדם אחר אשר יעיד כיצד נערכה השומה, ועל אילו תכניות היא חלה. בעניין זה, מודה התובעת כי שומות אלה היו בידה, בטרם ניתנה חוו"ד מטעם השמאי קמיל, הגם שהודתה כי לא מסרה את השומה לשמאי קמיל ו/או לעו"ד רסקין.

1. חלק אחר בתביעה נוגע לקיזוז של 6,504 $ בגין חלקה של התובעת בעלות פינויה של הגב' לוין.

סעיף 3.6 להסכם המכר קובע כי סכום זה, שינוכה מהתמורה המוסכמת, הינו חלקה היחסי של התובעת בעלויות הפינוי. סכום זה הינו סכום קבוע אשר אינו תלוי האם הסכום הוצא בפועל לשם הפינוי, אם לאו. אשר על כן, התובעת לא זכאית לדרוש "החזר" על סכום זה.

יודגש, המדובר בסיכון שנטלו הצדדים. אילו הנתבעת הייתה נדרשת להוציא הוצאות גבוהות מאלה המנויות בהסכם, היא לא הייתה יכולה להישמע בטענה כלפי התובעת לשיפוי בגין כך.

למעלה מכך, הסכום שנקבע בפסיקתא כולל גם את העלויות שנשאה בהרי-פלוטקין בגין פינויה של הגב' לוין. אזי, ממילא הנתבעת נשאה בחלקה בפינויה של הגב' לוין.

1. התנאי המתלה התקיים, עת לוין התקשרה עם חברה כלשהי בהסכם.
2. סכומם של דברים, אורנים קיימה את כל הוראות ההסכם, ושילמה לתובעת סך של 823,014 ש"ח. בנוסף, הרכיבים הנוספים בתביעה של התובעת, לא הוכחו כלל, ודינם להידחות.

עיקר טענותיו של עו"ד רסקין:

1. גם עו"ד רסקין מעלה את טענת ההתיישנות, ולחילופין טוען כי המדובר בשיהוי ניכר, ומוסיף טענות מקדמיות: שבהתאם להוראות סעיף 3.7 להסכם המכר, התובעת לא ביקשה לבטל את פסק השמאי הבורר, ועל כן מנועה מלטעון לביטול והשבת כספים; התובעת ניהלה הליכים קודמים, המהווים מעשבה בית דין והשתק עילה ו/או פלוגתא; יש להתעלם מטענות התובעת באשר לחובת הפרת חובת הנאמנות הקבועה בסעיף 54 לחוק לשכת עורכי הדין התשכ"א – 1961 (להלן: "חוק לשכת עורי הדין"), המדובר בטענות המסורות לבית המשפט המחוזי.
2. לגופם של דברים, התובעת הבינה היטב את מהות העסקה עליה חתמה, לרבות פירוט התשלומים אשר ישולמו לה ו/או יפרעו מהתמורה. התובעת מנסה בחוסר תום לב לטעון להשבת כספים שאינם מגיעים לה. התובעת ובעלה הבינו היטב אילו זכויות מחזיקה התובעת במקרקעין, ומה תקבל התובעת בתמורה. הגם, שלא הסתירו את רצונם להרוויח כסף מהיר. לפיכך, אין לקבל את טענתם כי לא הבינו את הסכם המכר, וכי ההסכם מקפח אותם.

התובעת ובעלה ניהלו מו"מ ממושך, שכלל הערות וטיוטות, שלאחריהם נוסח ונחתם הסכם המכר. יודגש, תנאי מסחרי כזה או אחר הושג והוסכם על ידי הצדדים, במסגרת מו"מ, אינו יכול להוות עילה לביטול הסכם בדיעבד, משום שהתובעת אינה מרוצה מהתוצאה הסופית. המדובר בתביעה שנולדה בדיעבד, העומדת בניגוד להסכמות החוזיות.

1. עו"ד רסקין מתאר כי התובעת ובעלה ניסו לאתר רוכש למתחם כולו, בעזרת מתווכים שישתפו אותם בדמי התיווך שישולמו עם סגירת העסקה. ברם, תכנית זו לא צלחה.
2. עו"ד רסקין מדגיש כי הישיבה שהתקיימה במשרדו, ביום 21.01.2007, ושבסיומה התובעת חתמה על החוזה, נמשכה שעות ארוכות. וזאת, לאחר שנדרש שוב ושוב, להסביר להם למה נדרשו התניות המעכבות את העברת הכספים שהובטחו לתובעת, עד לקיום התחייבויותיה כלפי הנתבעת. לטענתו, הסכם המכר שיקף נאמנה את התנאים העסקיים והמסחריים שסוכמו בין הצדדים, במהלך מו"מ ממושך שקדם לכריתתו. ויש לדחות את טענות הנתבעת באשר לנוסח סעיפי הסכם המכר, ולבטח לא רשלנות מאת הנתבע.

1. נוכח העיקול שרבץ, במסגרת תביעתה של השמאית ברזילי, נקבעו תניות, כדי להבטיח שהנתבעת לא תניח את כספה על קרן הצבי, ואין לראות בתניות אלה תנאים מכבידים ו/או מטעים.
2. באשר למנגנון היטל ההשבחה, המדובר במנגנון סביר, ראוי ומידתי, לו הסכימה התובעת, לאחר הסברים והבהרות. ויודגש, מלוא היטל ההשבחה גולם במחיר התמורה אשר שולמה לתובעת.

תכנית רג/2/1067 אושרה ביום 21.10.2000, ופקעה בתום 5 שנים מיום אישורה. כך שלא עמדה בתוקפה במועד החתימה על ההסכם. מאחר וגובה היטל ההשבחה לא יכול היה להיקבע, כל עוד לא אושרה התכנית המשביחה, אשר פקעה, לא ניתן היה לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בבקשה לשום את היטל ההשבחה. על כן, נבחר המנגנון המוסכם לשומת היטל השבחה. יצוין, התובעת ובעלה בחרו את השמאי המוסכם, נפגשו עמו, ללא נוכחות הנתבע, והם אלה שבחרו שלא להציג בפניו את השומות שהיו בידיהם, הגם, שלא הציגו את השומות בפניי הנתבע. לא זו אף זו, המדובר ב"שומות מוסכמות" לא רלוונטיות לזכויותיה של התובעת, ואלה מתייחסות לתכניות ישנות (נ/1).

1. באשר לטענות התובעת בנוגע למו"מ שנוהל מול השמאית ברזילי, לסילוק תביעתה וביטול העיקול, עו"ד רסקין פעל כראוי, ואף עלה בידיו להשיג עבור התובעת הסכמה לסילוקה של התביעה כנגד סך של 60,000 ₪.
2. באשר לטענת התובעת לחוב בהפרשי ריבית והצמדה עקב איחור בדיווח למיסוי ומקרקעין, הנתבע מבהיר שאישורי המסים נמסרו במסירה אישית ביום 23.07.2007, כאשר ביום 24.07.2007 נשלחה לאורנים הודעת תשלום על מס רכישה וביום 06.08.2007 שילמה אורנים את מס הרכישה.

מה גם, שביום 24.07.2007 נשלחה לתובעת הודעה על דרישת תשלום מס רכישה, ולאחר מכן הודיעה התובעת על רצונה לבטל את ההסכם. בנסיבות אלה התנהל הליך משפטי במסגרת המרצת הפתיחה.

לגופו של עניין, עקב האיחור בדיווח העסקה הוטלו קנסות על הצדדים, הנתבע פנה לביטול הקנסות, אולם התובעת הודיעה לשלטונות מיסוי מקרקעין על ביטולו של יפוי הכוח שניתן לעו"ד רסקין. בסופו של יום, כונס הנכסים שמונה ב"פסיקתא" הביא לביטול מחצית מקנס אי הצהרה במועד שהוטל על התובעת, ואורנים שילמה את יתרת הקנס. ועוד, הקנס המצוין ב- ת/2 מתייחס לאיחור של התובעת בתשלום, עקב ההליך שניהלה, ולא עקב האיחור בדיווח של הנתבע.

1. באשר לטענה כי על הנתבעים לשאת בתשלום שכר טרחתה של השמאית ברזילי בגין שומת היטל ההשבחה, יובהר שבהתאם להסכם המכר כל התשלומים בגין היטל השבחה מושתים על התובעת.
2. באשר לטענה כי על הנתבעים לשאת בתשלום שכר טרחתה של רו"ח גבאי, בגין טיפול במס שבח, יודגש, כי על-פי הוראות חוק התכנון והבנייה, העיסוק בדבר חקיקה זה יוחד לעורכי-הדין ושמאי המקרקעין, ולרו"ח גבאי אין את הכישורים לעסוק בתחום משפט זה. וכן, אלמלא ביטלה התובעת את יפוי הכוח, התובעת הייתה מקטינה את נזקיה, אם בכלל. הנתבע הצליח להביא להפחתה של כל הקנס לאורנים, ואילו רו"ח גבאי לא הצליחה כלל להביא לביטולו של הקנס.
3. בנוגע לטענת השבה של 6,504 $ בגין עלות פינויה של הגב' לוין, המדובר בתניה קבועה ומוסכמת לניכוי סך זה באופן חד פעמי, כאשר כל צד לקח סיכון מחושב מראש.
4. סופם של דברים, גם אם יסבור בית המשפט שיש להשית חיוב על הנתבע, הרי שהתובעת לא הוכיחה כל נזק שנגרם לה בפועל.

דיון והכרעה:

1. בית המשפט שואל עצמו – ראשית, האם יש לקבל את הטענות המקדמיות שהעלו הנתבעים בסוגיית ההתיישנות, השיהוי, והשתק פלוגתא. ככל שאלה תדחנה, גם אם חלקן, השאלה המרכזית הדורשת הכרעה - האם עו"ד רסקין פעל בחוסר תום לב/זדון/רשלנות כלפי התובעת והעדיף את האינטרסים של אורנים על פניה, כך שניסח סעיפים המקפחים את התובעת ביחס לאורנים.

ומטבע הדברים, מתעוררת שאלה נוספת - האם אכן אורנים לא שילמה את מלוא התמורה לתובעת. לפיכך, יש לבחון את סעיפי הסכם המכר בכל הנוגע לתנאי המתלה, סוגיית היטל ההשבחה, פינויה של הגב' לוין, וכן סוגיות נוספות כפי שהועלו בכתבי הטענות. במידת הצורך יבחנו נזקיה הנטענים של התובעת, אם בכלל.

כבר עתה אומר, שלאחר שעיינתי בכל אשר הובא בפניי, שמעתי את העדויות וטענות הצדדים, נחה דעתי כי אורנים פעלה בהתאם לאמור בהסכם המכר, ועו"ד רסקין מילא את חובתו כלפי התובעת, ללא רבב. ולהלן נימוקיי.

הטענות המקדמיות:

1. לטענת אורנים התביעה התיישנה, ולטענה זו מצטרף עו"ד רסקין. נאמר כי טרוניות התובעת קשורות להוראות ההסכם, אשר נחתם ביום 21.01.2007. היות והתובעת טוענת כי היה על הנתבעים לערוך את סעיפי ההסכם בצורה שונה. כך, שמועד היווצרות העילה הינו מועד כריתת ההסכם, אולם התביעה הוגשה ביום 27.5.2014, בחלוף למעלה מ- 7 שנים מיום כריתת ההסכם.

עו"ד רסקין מוסיף כאמור את טענת השיהוי. לגרסתו, התובעת בחרה להימנע מלהגיש תביעה זו משך שנים רבות, עובדה שהביאה לנזק ראייתי של ממש.

כן מוסיף ב"כ עו"ד רסקין, כי ההליכים הקודמים בין הצדדים מהווים "השתק עילה ו/או פלוגתא", והפנה להמרצת פתיחה 906/07 בבית המשפט המחוזי בתל-אביב, שם ניסתה התובעת להביא לביטול ההסכם נשוא התביעה. אולם, ביום 13.02.2008, לאחר שמיעת הראיות נדחתה ההמרצה בהמלצת בית המשפט. כן הפנה להליך ת.א 13024-01-10 שהגישה התובעת נגדו ונגד השמאי קמיל, ושתביעה זו נמחקה עקב המחדלים הדיוניים.

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, מצאתי לנכון לדחות את הטענות המקדמיות, למעט טענת השתק הפלוגתא בעניינה של המרצת הפתיחה, ואבאר.

טענת ההתיישנות:

1. באשר לטענת ההתיישנות, בע"א 165/83 יתרו בוכריס נ' דיור לעולה בע"מ ואח' קבע השופט ברק (פורסם בנבו ראה עמ' 557 לפסק-הדין) כדלקמן:

"תקופת ההתיישנות בתביעות נזיקין היא שבע שנים (סעיף 5 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958). תקופה זו מתחילה ביום שבו נולדה עילת התביעה (סעיף 6). "היום שבו נולדה עילת התביעה" מוגדר בסעיף 89 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], ולגבי מקרה שבו הנזק הוא מיסודות האחריות, ואין הוא נזק נמשך (ראה ע"א 244/81), נקבע באותו סעיף לפקודה: (2) מקום שעילת התובענה היא נזק שנגרם על ידי מעשה או מחדל ­היום שבו אירע אותו נזק; לא נתגלה הנזק ביום שארע - היום שבו נתגלה הנזק, אלא שבמקרה אחרון זה תתיישן התובענה אם לא הוגשה תוך עשר שנים מיום אירוע הנזק".

1. בכך אימץ המחוקק הישראלי את "כלל ההתגלות" (discovery rule). על-פי כלל זה, אם יש פער בזמן בין התרחשות הנזק לבין התגלותו, מתחילה תקופת ההתיישנות לרוץ מיום ההתגלות ולא מיום ההתרחשות. בכך קבע המחוקק, בלשונו של השופט י' גוברניק, "יום הולדת" מיוחד לאותם מקרים בהם קיים פער בזמן בין התרחשות הנזק לבין התגלותו (ראה ת"א (חי') 1303/70, בעמ' 299). מטרתו של הסדר זה היא "להושיט עזרה לתובע באותם מקרים בהם נגרם לו נזק סמוי שסימניו מופיעים רק במרוצת הזמן'' (השופט לנדוי בע"א 74/60, בעמ' 260).
2. בענייננו, התביעה הוגשה ביום 27.05.2014. יש לבחון מתי התגבשה העילה, ומאז לספור את מניין הימים. עיקר עילת התביעה נגד אורנים מבוססת על התשלומים שהעבירה לתובעת לכאורה, בחסר. מדובר במערך תשלומים שנע בין השנים 2007 ל- 2009, כאשר התשלום האחרון הועבר ביום 13.09.2009. אשר על כן, סבורני שיש למנות את תקופת ההתיישנות ממועד אחרון זה.

ועוד, התובעת סבורה, כי עו"ד רסקין פעל בניגוד אינטרסים מובהק כלפיה, תוך ניצול תמימותה. לפיכך, כתוצאה מהתנהלותו, טוענת כי נגרמו לה נזקים. נזקים אלה, לכאורה, יכלה התובעת לדעת רק במועד מאוחר יותר. קרי - עת מערך התשלומים הסתיים ולאחר שקיבלה את חוות הדעת מטעם קמיל (יום 13.8.2008) והקיזוז העיקרי והמשמעותי שהגיע בעקבותיו.

לאור האמור, השתכנעתי כי דין טענת ההתיישנות להידחות.

טענת השיהוי:

1. דוקטרינת השיהוי מקורה בדיני היושר האנגליים, והיא מתקיימת לצד הוראות ההתיישנות הסטטוטורית, כאשר ההתיישנות מהווה גבול עליון לחסימת זכות התביעה, בעוד השיהוי יכול שיחול בתוך תקופת ההתיישנות (ר' ע"א 485/90 מזאריב נ' מזאריב, (פורסם בנבו) פסקה 12); השיהוי בהגשת תובענה נוצר מקום שנעשה שימוש לא נאות בזכות התביעה העומדת לתובע, וארעה פגיעה בציפייה הלגיטימית של הנתבע שלא להיתבע, עד כדי ניצול לרעה של ההליך השיפוטי (ר' רע"א 4928/92 עזרא נ' מועצה מקומית תל-מונד (פורסם בנבו). שני תנאים עיקריים נבחנים על-ידי בית המשפט כאשר מועלית טענת שיהוי: האחד, האם השיהוי מבטא ויתור על הזכות מצד התובע; והשני, האם במשך הזמן שינה הנתבע את מצבו לרעה.
2. לעיתים, הוסף אף תנאי שלישי שעניינו שיהוי שנגרם עקב חוסר תום ליבו של התובע (ר' ע"א 403/63 תמיר נ' שמואלי); ע"א 410/87 עזבון ליברמן נ' יונגר, (פורסם בנבו).תחולתם של תנאים אלה תלויה בנסיבות המקרה. השימוש במחסום השיהוי הינו מוצדק מקום שהדבר מתחייב מטעמים של צדק והגינות כלפי הנתבע (ר' ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה בירושלים, פ"ד נז(5) 433 להלן: "עניין תלמוד תורה הכללי"); ע"א 7853/02 דוידי נ' חברת מצפה אבו טור בע"מ, פ"ד נח(5) 681).
3. בענייננו, סבורתני כי אין מקום לדחות את התביעה מטעם ה"שיהוי". עולה כי חלוף התקופה אינה מבטאת משום ויתור על התביעה, שהרי בתאריכים 1.03.2009 ו- 29.03.2009 שלחה התובעת מכתבים לעו"ד רסקין, אשר במסגרתם הביעה טענות בקשר לתשלומים שהועברו לה בחסר, וכן הביעה תרעומת ביחס לניסוח סעיפי ההסכם, שנטען כי אלה אינם משרתים נאמנה את זכויותיה.

השתק פלוגתא/עילה:

1. ב"כ הנתבע העלה את טענת השתק הפלוגתא/עילה באשר להליכים הקודמים, קרי – הליך המרצת הפתיחה, וההליך האזרחי שנמחק. בית המשפט שואל עצמו, בנוגע להליך המרצת הפתיחה ששם יהבו בתנאי המתלה, האם פסק דין בפשרה מהווה מעשה בית-דין?

ראשית, יצוין שיש ארבעה תנאים מצטברים על מנת לקבוע האם בפנינו מעשה בית דין, אם לאו: האחד, הפלוגתא היא אותה פלוגתא, על רכיביה המשפטיים העובדתיים; השני – בהליך הראשון קיימו הצדדים התדיינות בכל הנוגע לאותה פלוגתא; השלישי – ההתדיינות הסתיימה בהכרעה מפורשת או משתמעת ונקבע לגביה ממצא פוזיטיבי; והרביעי – ההכרעה בפלוגתא בהליך הראשון הייתה חיונית לצורך פסק הדין בהליך הראשון (ראו: ע"א 1545/08 מוסקונה נ' סולל בונה בע"מ (פורסם בנבו), וספרה של ד"ר נינה זלצמן, מעשה בית דין בהליך האזרחי, מהדורה ראשונה 1991, עמ' 333 שם ד"ר זלצמן). הדברים גם באו לידי ביטוי בפסיקה, ויפים הדברים הבאים לעניינינו:

"אכן, קיים ספק באשר לכוחו של פסק דין שניתן בפשרה להקים השתק פלוגתא (ראו: ע"א 3097/02 מלמד נ' קופת חולים של ההסתדרות הכללית של העובדים בא"י, פ"ד נח(5) 511, 520), וקיימות בעניין זה גישות שונות (ראו: נ' זלצמן מעשה בית דין בהליך אזרחי (תשנ"א) 330 (להלן - זלצמן)). הקושי העיקרי בהחלתו של כלל השתק הפלוגתא על פסק דין בפשרה, מקורו בכך, שהשתק פלוגתא מחייב, ככלל, קיומה של התדיינות אדוורסרית בין בעלי הדין שסופה בהכרעה שיפוטית בפלוגתא (זלצמן, שם). דרישה זו אינה מתקיימת בפסק דין שניתן בפשרה".( ראו:(עא 3820/03 פנינה דמארי נ' מינהל מקרקעי ישראל (נבו, 5.9.2005, פסקה 10).

1. בעניינו, ב"כ הנתבע העלה טענה זו, וב"כ התובעת לא העלה טיעון נגדי.

יצוין, בהליך של המרצת הפתיחה, ערה אני שלא הייתה קביעה פוזיטיבית והכרעה שיפוטית במסגרת ההלכים הקודמים. אך יחד עם זאת, התובעת במסגרת ההליך בהמרצת פתיחה הסכימה לדחיית התביעה, לאחר שנשמעו הראיות, וזאת בהמלצת בית המשפט. יצוין, התביעה נדחתה ולא נמחקה. כך, שלטעמי במקרה דנן, יש השתק, ואין ליתן בידי התובעת ההזדמנות להעלות טענות שהעלתה כבר במסגרת המרצת הפתיחה, בפני ערכאה אחרת.

בנוגע להליך האזרחי, שנמחק, עקב מחדלים דיוניים, למיותר לציין שאין בכך מעשה בית דין.

האם עו"ד רסקין פעל בחוסר תום לב/כוונת זדון/רשלנות כלפי התובעת?

1. למען סבר האוזן, חובותיו של עורך-דין נובעים משני מקורות:

המקור החוזי- הבסיס העיקרי לחבות עורך-דין כלפי הלקוח הוא בהסכם שביניהם. החובה מבוססת על תנאי ההסכם במפורש או מכללא, לפיו נדרשת מעורך-הדין זהירות ומיומנות במקצועו; לגבי התקשרות זו חל חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973 וכן חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א- 1970.

המקור הנזיקי- מחייב כל בעל מקצוע בזהירות כלפי מי שעלול להיפגע מפעילותו, כאשר הבסיס הנורמטיבי לחיוב זה נובע מסעיף 35 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] הקובע:

"עשה אדם מעשה שאדם סביר ונבון לא היה עושה באותן נסיבות, או לא עשה מעשה שאדם סביר ונבון היה עושה באותן נסיבות, או שבמשלח יד פלוני לא השתמש במיומנות, או לא נקט מידת זהירות, שאדם סביר ונבון וכשיר לפעול באותו משלח יד היה משתמש או נוקט באותן נסיבות — הרי זו התרשלות; ואם התרשל כאמור ביחס אדם אחר, שלגביו יש לו באותן נסיבות חובה שלא לנהוג כפי שנהג, הרי זו רשלנות, והגורם ברשלנותו נזק לזולתו עושה עוולה."

1. על עורך-דין מוטלת החובה, ככל בעל מקצוע אחר, לנהוג כלפי לקוחו בנאמנות, מיומנות וזהירות, אולם מעורך-דין דרש המחוקק סטנדרט התנהגות רם יותר הנובע מעצם הגדרת ומהות תפקידו.

במישור הנזיקי, התנהלות של עורך-דין נבחנת בשני מישורים. האחד, עוסק במישור האחריות של עורך-דין, האם התרשל כלפי לקוחו. השני, מישור הנזק, הבוחן מה הנזק שנגרם ללקוח בגין הרשלנות.

אם מסתבר כי עורך-הדין התרשל וכי רשלנותו גרמה ללקוח נזק, אז זכאי הלקוח לתבוע את עורך-הדין. הרשלנות המקצועית כדין כל רשלנות אחרת בדיני הנזיקין, מבוססת על שלושה יסודות: חובת הזהירות, הפרת החובה, וגרימת נזק בגין ההפרה.

1. ועוד, סעיף 54 לחוק לשכת עורכי-הדין קובע:

"במילוי תפקידיו יפעל עו"ד לטובת שולחו בנאמנות ובמסירות ויעזור לבית המשפט לעשות משפט".

ונפסק:

"היחס שבין עורך הדין ללקוחו מיוסד על אמון בלי מצרים. הלקוח הוא לרוב הדיוט בענייני המקצוע, והוא סומך על עוה"ד כי יילחם לו באמונה וכי יגן על זכויותיו במיטב כישרונו ויכולתו" (ר' על"א 9/55 עו"ד פלוני נ' יו"ר וחברי המועצה המשפטית, פ"ד י' 1720, 1730 א).

1. לשיטת ב"כ הנתבע, הפרה של חובת נאמנות מסורה לבית המשפט המחוזי, אך בענייננו מצאתי לנכון להתמקד בדרך פועלו של עו"ד רסקין, אשר אותה יש לבחון בראי המקור החוזי והמקור הנזיקי.
2. מבלי להכביר מילים, החובה המוטלת על עורך-דין היא למיומנות משפטית מקובלת, וכן הימנעות ממעשים ו/או מחדלים, אשר עורך-דין סביר ונבון היה נשמר מפניהם באותן נסיבות. למשל, רשלנותו של עורך-דין מוכחת, אם מתברר כי לא הייתה לעורך-הדין המיומנות הדרושה והמקובלת, או אם למרות מיומנותו הוא נמנע מלהשתמש בה.
3. כדי לבחון האם סעיפי הסכם שנוסחו על ידי עורך-דין הינם סבירים, וברמה המקצועית הנדרשת, תחילה יש לפנות לנוסח ההסכם ולשונו, בזיקה למטרת העסקה שנערכה בין הצדדים.
4. במקרה שבפניי, אין חולק כי עו"ד רסקין ייצג הן את התובעת והן את אורנים באותה עסקת מכר מקרקעין. נכון הוא שאין בכך כל פסול, ולא אחת עורך-דין מייצג שני צדדים באותה עסקה. יחד עם זאת, ערה אני לכך שיש מי שיטען כי במצב דברים מעין דא, יכול ועורך-דין יעדיף אינטרס של צד אחד על פני אינטרס של צד אחר. על כן, מי שטוען שקופח, עליו לשכנע ולהוכיח כי עורך-הדין פעל בענייננו תוך כדי העדפה של הצד האחר בעסקה.
5. עו"ד רסקין העיד בפניי כי הסכים לייצג את שני הצדדים, לא ראה שיש ניגוד עניינים, ועל כן קיבל את ייצוג התובעת ואת ייצוגה של אורנים (עמ' 45 לפרוטוקול). אשר על כן, יש לברר האם צודקת התובעת בטענתה כי עו"ד רסקין פעל כלפיה בחוסר תום לב/בכוונת זדון/רשלנות, והעדיף דווקא את האינטרס של אורנים על פני האינטרסים שלה.
6. כבר עתה אומר, שהתרשמתי כי עו"ד רסקין הינו עורך-דין מיומן ומקצועי בעסקאות מקרקעין, שטיפל בעניינה של התובעת בדרך מקובלת, ובתום לב.

וישאל השואל – האם עו"ד רסקין, בהתחשב במיומנותו, בחר לנסח את הסכם המכר באופן שיש בו כדי לקפח את זכויותיה של התובעת ביחס לאורנים, ולקבוע שמעצם כך ניצל עו"ד רסקין את תמימותה של התובעת, או שמא מדובר ברשלנות מטעמו. לפיכך, יש לבחון האם המדובר בהסכם מכר סביר, והאם סעיפי הסכם זה יש בהם כדי לקפח את האינטרסים של התובעת בעסקה.

1. התובעת ובעלה טענו כי התובעת הוחתמה על יפוי כוח, וסברו כי מדובר ביפוי כוח שנועד לאפשר לעו"ד רסקין רק כדי לברר במוסדות השונים את זכויותיה בממכר (סע' 9 ו- 10 לתצהירה). מעיון ביפוי הכוח עליו חתמה התובעת, עולה כי המסמך נושא כותרת: "יפוי כוח בלתי חוזר", וסעיפיו ברורים (נספח 12 לתצהיר הנתבע). בנסיבות אלה, מבלי להכביר מילים, ראיתי לנכון לדחות כבר את טענת התובעת בעניין זה. מה גם, שעיקר חפצה של התובעת היה במכירת המקרקעין.
2. ב"כ התובעת הטיח בפני עו"ד רסקין כי התובעת ביקשה לקבל 320,000 $ כך שלא ברור איך הסכימה לקבל 120,000 $ פחות (עמ' 46, שם).

עו"ד רסקין השיב והסביר כי הדברים הוסדרו במסגרת הסכם המכר, ושהתנאים של העסקה הוכתבו על ידי התובעת ובעלה. ועוד, תיאר כי התנהל מו"מ ארוך במשך כחמישה חודשים, שבמסגרתו נערכו עשרות פגישות, טיוטות, והסברים, ואמר: "ההסכם מבטא בצורה מדויקת את מה שהצדדים סיכמו" (עמ' 47, שם).

שנשאל עו"ד רסקין על ידי ב"כ התובעת: מי סיכם עם מי את "התנדבות המוכרת להפסד 550,000 ₪", השיב:

"אין שום הפסד. כאשר מוכר משלם תשלומים שחלים עליו על פי החוזה, הוא לא מפסיד כסף, הוא מקיים את חלקו בהסכם" (עמ' 60 לפרוטוקול).

1. בחנתי את טענות התובעת כלפי עו"ד רסקין, שמעתי את העדויות, עיינתי בסעיפי הסכם המכר, ובכל אשר הובא בפניי. כבר עתה אציין, שמחד טוענת התובעת כי אורנים לא שילמה לה את מלוא התמורה מכוח הסכם המכר, וקיזזה סכומים גבוהים מאלה שהייתה זכאית לקזז, וממש באותה נשימה טוענת כי הסעיפים בהסכם, כפי שנוסחו על ידי עו"ד רסקין, נוסחו באופן מגמתי לרעתה. לטעמי, אורנים פעלה בהתאם להסכם המכר, אולם התובעת בדיעבד, משלא הייתה שבעת רצון מהתוצאה הסופית, מצאה לנכון לשים יהבה בנוסח סעיפי הסכם המכר.

לא השתכנעתי כי עו"ד רסקין פעל כלפי התובעת בחוסר תוך לב, או מתוך כוונת זדון ו/או רשלנות. כך, שלא ניתן לקבוע כי "קופחו" זכויותיה של התובעת ביחס לאורנים.

השתכנעתי כי התובעת חתמה על הסכם המכר, לאחר שהבינה אותו, אולם בדיעבד, מאחר והתוצאה הסופית של הסכם המכר לא הייתה לשביעות רצונה, ניסתה להתנער ממנו. בנסיבות אלה, אין בידי בית המשפט ליתן לתובעת מזור, ואנמק בראי סעיפי הסכם המכר הרלוונטיים למחלוקת.

התנאי המתלה:

1. לטענת התובעת, התנאי המתלה אינו מתקיים, ואילו לשיטת הנתבעים התנאי המתלה מתקיים. אעיר, כי נקבע על ידי, כבר במסגרת הדיון בטענות המקדמיות, כי התובעת לא יכולה להעלות שוב את טענותיה בנוגע לתנאי המתלה, מאחר והתקיים הליך בהמרצת פתיחה, שם נדחתה הטענה, כפי שהובהר לעיל. כך, שלכאורה מתייתר הדיון בסוגיה זו. יחד עם זאת, על מנת שלא נמצא חסרים מצאתי לנכון לומר, שגם לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, סבורני כי התנאי המתלה התקיים. אין נפקא מינה אם גב' לוין התקשרה עם כפיר קבלנות או עם חברה אחרת.
2. בהסכם המכר נאמר באילו המילים:

"והואיל והקונה התנתה את התקשרותה עם המוכרת, בחוזה זה, למצער, בכריתת החוזה המסדיר את פינויה של הגב' חנה לוין מהדירה ואת מכר זכויותיה במקרקעין. בין אם על-פי טיוטת החוזה – נספח ג' ובין אם על-פי כל חוזה שייכרת בין הגב' חנה לוין לבין כפיר קבלנות בניין בע"מ, בתוך פרק זמן קצוב, שאינו עולה על 180 יום, מיום חתימתו של חוזה זה".

הלכה למעשה, הנתבעת ביקשה לרכוש קרקע "נקייה", והתובעת ביקשה לקבל את התמורה.

מר אורן העיד כי הוא יזם, ועת הסכים לשלם לתובעת סך של 320,000 ‏$‏ עבור הזכויות האלה, זו הייתה עסקה שבו התובעת הייתה חייבת לתת לו "נכס נקי".

עו"ד רסקין העיד בקשר לתנאי המתלה, ואמר (עמ' 65-66 לפרוטוקול):

ת. על המתחם הזה עמד בניין ישן, שאחת מדירותיו הייתה הדירה של הגב' לווין, שהיא קרובת משפחה של התובעת, ואחת הבעיות הקשות שהיו כדי שאצליח שהרוכשת לא תקלע לעסקה שהיא לא יכולה לממש, הייתה העובדה שהגב' לווין הייתה הגנה על בית מגורים, ולכן לא ניתן היה לפרק את השיתוף איתה בלי, לצלוח את המכשול הזה, ולכן הייתי צריך למצוא מכניזם או ליצור בטוחה לכך, שהיה והמטרה העסקית המוצהרת קרי, רכישת כל המתחם, לא תושג, תעמוד לפחות האפשרות לפרק את השיתוף עם כל שאר בעלי הזכויות בלי שדירת המגורים של הגב' לווין תעמוד בדרכו של הליך פירוק השיתוף ולכן נקבע בחוזה הרכישה, כדי להגן על הרוכשת ולא על המוכרת, שתנאי מתלה לתוקפו של ההסכם, זה שהגב' לווין תמכור את זכויותיה, החוזה ציין את שמה של החברה הקבלנית, או דרך מכירה לרוכשת.

[...]

ש. תאשר שאותה חברת כפיר הייתה הנזכרת בחוזה, הייתה חברה קבלנית אחרת, שהתחרתה לרכישת כל הזכויות בכל המתחם מכל בעלי הזכויות?

ת. כן. אותה חברה התחילה את המו"מ הרבה לפני הנתבעת, והנתבעת נכנסה למו"מ בתחרות עם אותה חברה, על פי רעיון עסקי של רפי חן, שנועד ....

[...]

שנועד שהנתבעת תזכה בתחרות על רכישת הזכויות, ותקדים את אותה חברה בשם כפיר, בכך שהיא תשלם לכל בעלי הזכויות במתחם, מחיר גבוהה יותר מזה שהוצע על ידי החברה כפיר, ועוד קצת יותר גבוהה כדי להשאיר דלתא שממנה ישולם שכר התיווך.

ולכן, במקום 50 אלף דולר לכל יחידת דיור, שניתן לקנות במתחם, שהוצע על ידי כפיר, הנתבעת תשלם 60 אלף דולר, מתוכם 55 אלף דולר לכל יחידת דיור, לכל אחד ואחד מבעלי הדיור, על פי חלקו היחסי. 5,000 דולר, כדמי תיווך למר חן, ולשיתופיו בעסקת התיווך.

1. התובעת בחקירתה הנגדית שנשאלה לגבי המתחם מושא התביעה השיבה (עמ' 34 לפרוטוקול): "אני לא מבינה בדברים האלה, מה שתגיד לי אני לא מבינה, לכן לקחתי עו"ד".
2. עו"ד רסקין העיד כי התנאי המתלה התקיים, והוסיף, שהתובעת היא זו שהחליטה להסתלק מהעסקה, ועל כן מימוש סעיף 3.2 להסכם המכר, התעכב (עמ' 45 לפרוטוקול).
3. לאור האמור לעיל, השתכנעתי כי דין טענת התובעת בסוגיית התנאי המתלה להידחות, הן מטעם של השתק פלוגתא, והן לגופו של עניין. מטרת התנאי המתלה נקבע כדי להבטיח שאורנים לא תניח את כספה על קרן הצבי. לטעמי, אין משמעות לעובדה עם מי התקשרה לוין, שכן בסופו של יום כוונת הצדדים הייתה כי השטח יתפנה ולוין תמכור זכויותיה. אמנם שם החברה צוין בהסכם, אולם אין משמעות מהותית למי גב' לוין מכרה את הנכס. התרשמתי כי כוונת הצדדים הייתה כי לוין תתפנה הלכה למעשה. כאמור לעיל, רסקין העיד כי שמה של חברת "כפיר קבלנות", עלה בהסכם, משום שהיא זו שהתחילה את המשא ומתן, וההסבר משתלב בפסיפס בשלמותו.

סוגיית התמורה והיטל ההשבחה:

1. לטענת התובעת, התמורה שהייתה אמורה להתקבל מאורנים הינה על סך של 320,000 $. סעיף 3.6 להסכם המכר, בין היתר קובע כי אורנים תקזז את החלק היחסי של היטל ההשבחה שיחול על בעלי המקרקעין, כאשר תאושר בעתיד תכנית שתאפשר להקים על המקרקעין פרויקט בניה. סעיף 3.7 להסכם המכר קובע שמהתמורה המוסכמת יש לנכות את תשלום היטל ההשבחה. טוענת התובעת כי לא הבינה סעיפים אלה, לשיטתה, לא היה צורך במינויו של השמאי קמיל, שכן נערכה שומה על ידי השמאים ברק וברזילי. היה ברור שהיטל ההשבחה החל על הנכס הוא בשיעור של 193,113 ₪ בלבד, ועו"ד רסקין ואורנים ידעו זאת. הכללתו של סעיף 3.7 להסכם המכר, הייתה "המצאה" של עו"ד רסקין, כדי לסייע לאורנים לקזז עוד סכומים מהתמורה המוסכמת. התובעת מדגישה שוב ושוב, כי לא הוסבר לה על ידי עו"ד רסקין שמשמעות הסעיף הינו מתן היתר לאורנים לגזול ממנה סכום כספי נוסף, ששיעורו עמד לימים על סך של 503,832 ₪.

מנגד, הנתבעים מבקשים להדוף את טענות התובעת. אורנים מצדה טוענת כי מנגנון היטל ההשבחה שנקבע, הינו מנגנון סביר. שהרי גם בעסקת בהרי-פלוטקין, שנערך על ידי פרקליטים אחרים, נוסח מנגנון דומה, והדבר מלמד על סבירות.

ועוד, "השומות המוסכמות", היו ברשותה של התובעת, עובר למינויו של השמאי קמיל, אך התובעת לא עשתה שימוש בשומה זו, מאחר והבינה כי אין לה כל רלוונטיות, וזאת משום שהשומה הזו לא יכולה לחול על תב"ע שפקעה.

עו"ד רסקין מצטרף לטענות אורנים, ומדגיש כי מנגנון היטל ההשבחה, הינו מנגנון סביר, ראוי ומידתי, לו הסכימה התובעת, לאחר הסברים והבהרות. ויודגש, מלוא היטל ההשבחה גולם במחיר התמורה אשר שולמה לתובעת.

1. לדידי, לאחר בחינת העדויות והראיות, סבורה אני כי מדובר במנגנון סביר שהובהר לתובעת, ואנמק.

התמורה נקבעה בסעיף 3 להסכם, וכלשונה:

"תמורת מלוא זכויות הבעלות בממכר, תשלם הקונה למוכרת, סך שקלים השווה בשיעורו ל – 320,000 $ (שלוש מאות ועשרים אלף דולר של ארה"ב) וזאת בתנאים, במועדים ובכפוף להוראות כמפורט להלן:

...

3.6. מהתמורה שהובטחה למוכרת, בגין זכויות הבעלות בממכר, על-פי הוראות חוזה זה תנכה הקונה את ההוצאות היחסיות, שבהן יהיה כרוך פינויה של הגב' חנה לוין (נ.ב הדגשה שלי) מדירת המגורים, סך השווה ל- 6,504 $... ואת החלק היחסי, של היטל ההשבחה (נ.ב. הדגשה שלי), שיחול על בעלי המקרקעין, כאשר תאושר, בעתיד תכנית שתאפשר להקים על המקרקעין...

3.7. מוסכם בין הצדדים, שהתמורה המוסכמת, שהובטחה למוכרת, על-פי הוראות חוזה זה, יש לנכות את תשלום היטל ההשבחה שיחול על בעלי המקרקעין, בעתיד עקב אישורה של תכנית בניין עיר שתאפשר לבנות על המקרקעין פרויקט... כדי לקבוע את גובה היטל ההשבחה, שהמוכרת תשתתף בתשלומו, ימנו הצדדים לחוזה זה שמאי מקרקעין (להלן: "השמאי") ויפקידו בידיו את עריכת שומת היטל השבחה...".

1. התובעת העידה בפניי כי מכרה לאורנים את זכויותיה במקרקעין בשווי של 320,000 $, והבינה שזה הסכום שהיא צריכה לקבל (עמ' 32 לפרוטוקול). התובעת מדגישה כי עו"ד רסקין ידע על "השומות המוסכמות", ועל כן העידה: "בחוזה בכלל הוא כותב צריך שמאי, בשביל מה. אני לא הבנתי את זה, האמנתי בו כי הוא עוה"ד שלי" (שם, עמ' 37).

יתרה מכך, טוענת התובעת כי כלל לא קיבלה לידיה את חוות-הדעת של השמאי קמיל.

אולם, כשנשאלה האם ידעה כי השמאי קמיל נמצא בתמונה השיבה שכן, ואף העידה שנפגשה עמו, אך טוענת כי לא ידעה כי תפקידו היה לערוך שומה (שם, עמ' 38). באותה נשימה, כשנשאלה האם בעלה ביקש להביא שמאים מצפון הארץ, השיבה שכן (שם, עמ' 39).

1. וישאל הקורא – לשם מה התובעת הייתה אמורה לבחור שמאי, האם לא לשם עריכת שומה? וכן, אם לשיטתה היו כבר "שומות מוסכמות" מדוע בחרה שמאי, ואף בחרה שלא להציג בפניו "שומות מוסכמות" אלה.

ביני לביני, הדבר מעורר תהיות, מה גם שבבחירת השמאי היה מעורבים הן בעלה והן בנה.

1. לא זו אף זו, טוען ב"כ הנתבע, כי התובעת לא ביקשה לבטל את פסק השמאי הבורר, ועל כן מנועה מלטעון לביטול והשבת כספים. התובעת לא התייחסה לטענה זו, אלא בחרה לכל אורך ההליך, לנסות ולהיבנות מהטענה לפיה לא הבינה דבר, קרי – לא הבינה על מה היא חותמת, לא הבינה את משמעות סעיפי הסכמי המכר, וכל שהבינה, שהיא צריכה לקבל תמורה בסך של 320,000 $ בגין העסקה.

לטעמי, גרסת התובעת לא משכנעת, וזאת בלשון המעטה. התובעת לא הייתה לבדה בעסקה, אלא היו מעורבים גם בעלה וגם בנה. התובעת בחרה שמאי, מיוזמתה בהיוועצות עם בנה, וגרסתה כי כבר הייתה שומה, אין בה ממש.

כמו כן, מחד העידה התובעת כי לא הבינה מדוע צריך לבחור שמאי, ומאידך העידה כי בעלה כן התקשר לעו"ד רסקין ושאל אותו לשם מה השמאות (שם, עמ' 42). כך, שגם אם לא הבינה תחילה לשם מה יש לבחור שמאי, בעלה בירר סוגיה זו.

מר רפאל אישר בעדותו כי שוחח מספר רב של פעמים עם עו"ד רסקין (שם, עמ' 16), וכן אישר שנפגש עם השמאי קמיל ואמר: "... אבל שישבנו בחוף הים בת"א הזמנו את קמיל והסברנו לו את כל מה שקורה בסיפור הזה".

משום מה, מר חן בעדותו לא ידע לומר אם הציג לשמאי קמיל את "השומות המוסכמות", אך כן ידע לומר כי מסר שומה זו לידיו של עו"ד רסקין (שם, עמ' 18). בהמשך עדותו שנשאל מה אמר לשמאי קמיל בפגישה, השיב: "אנחנו לא אמרנו כלום, רק שיש את השומה המוסכמת לעיריית רמת גן..." (שם, עמ' 28). בהמשך, שנשאלה התובעת "ברחל בתך הקטנה" האם הציגה את ה"שומות המוסכמות" לשמאי קמיל, השיבה: "לא מסרנו לקמיל אף נייר" (עמ' 38 לפרוטוקול).

1. ועוד, התובעת ובעלה העידו כי בפגישה עם השמאי קמיל, זה האחרון הציע להם למנות שמאי נוסף בשם דיאמנט. אולם, משום מה לא זימנו את השמאי קמיל למסור עדותו, על מנת לחזק גרסה זו.
2. בנוסף, במסגרת החקירה הנגדית נשאל מר רפאל על ידי בית המשפט באשר לשמאות בעניין היטל ההשבחה:

"ש. מחד אתה אומר שהיה סכום שומה ידוע גם לך וגם לקמיל ורסקין ואורן, לשם מה צריך שומה מוסכמת נוספת שלא זו אף זו נבחרה על ידי מורן הבן?

ת. נסחפנו להסכים לכך, לא ראינו בזה היגיון.

ש. ואם הייתה שומה מתקבלת על סך של 100 אלף ₪?

ת. הייתי מקבל את זה. מבחינת יושרה לא הייתי מקבל אותה, כיוון שעיריית רמת גן ביקשה 150- 160 אלף ₪ (עמ' 30 לפרוטוקול).

לדידי, תשובות אלה מדברות בעד עצמן, מר רפאל השיב ספונטנית כי אם השומה הייתה על סך של 100,000 ₪ היה מקבל שומה זו, אך מיד תיקן תשובתו.

יוער, כי מחד ציין ב"כ התובעת כי התובעת הסכימה למכור את זכויותיה תמורת סכום כספי, ולא על בסיס חישוב כלשהו. ומאידך, התובעת עצמה העידה כי היה מקום לנכות את היטל ההשבחה, בהתאם ל"שומות המוסכמות", קרי – לנכות סך של 193,122 ₪, לפי שיטתה.

1. במעמד חקירתו הנגדית של עו"ד רסקין, הוצגו בפניו "השומות המוסכמות", זה ציין כי היטל ההשבחה שנבע בשומה זו אינו רלוונטי כלל לעסקה שנעשתה בין הצדדים, הואיל ושומה זו עוסקת ב- 24.6 יחידות דיור על כל המתחם, ולא ב- 102 יחידות דיור. עו"ד רסקין הדגיש כי התובעת קיבלה תמורה שנגזרה מזכויות שעדין לא היו לה, והרוכשת לקחה סיכון ושילמה על זכויות שלא באו לעולם (עמ' 51-52 לפרוטוקול).

עו"ד רסקין הסביר כי נקבע מכניזם מוסכם לאומדן היטל השבחה שהרוכשת תצטרך לשאת בו בעתיד, ואמר: "למימושה של הוראה זו, קיימתי מו"מ עם בנה של התובעת... ולאחר שהוא קיבל ממני את רשימת השמאים, הוא בחר מתוכם את קמיל..." (עמ' 53, שם).

ועוד, עו"ד רסקין הסביר:

"על פי תקנון התוכנית 1067 שבה אנו עוסקים בה, זכויות הבנייה שהוקנו מכוחה פקעו בחלוף 5 שנים, מיום אישורה של התוכנית. במועד עריכתו וכריתתו של החוזה, התוכנית הזו לא העניקה עוד זכויות בנייה ולכן, היא הייתה בתוקף אבל לא העניקה זכות בנייה, ולכן לא הייתה אפשרות להזמין שומה של היטל השבחה כי לא ניתן שומה כזו, אלא על בסיס מועד אישורה של התוכנית המשביחה. לכן, אם רצו הצדדים להמתין לקביעת היטל ההשבחה על ידי הרשות הוועדה המקומית, הם היו צריכים להמתין תקופת זמן, שיכלה לקחת 10 שנים, כי כל זמן שלא מאשרים את הזכויות לא ניתן להזמין שומה" (עמ' 68 לפרוטוקול).

כך, שעו"ד רסקין ביקש להדגיש כי התובעת העדיפה לקבל את הכסף כמה שיותר מהר, ולא להמתין.

בנוסף לאמור, הדגיש עו"ד רסקין כי אם מסמכים ז' ח' היו מונחים בפני השמאי קמיל, אז שומת היטל ההשבחה הייתה גבוהה יותר, מה גם שאם מסמכים אלה היו מונחים בפניו, לא היה בכך כדי לשנות את נוסח סעיפי ההסכם בעניין זה (שם), והוסיף קודם לכן: "הסעיף שנוסח על ידי, שירת נאמנה את שני הצדדים, ושני הצדדים לוקחים בסעיף הזה סיכון וסיכוי" (עמ' 60 לפרוטוקול).

ללמדך, לשיטת עו"ד רסקין שני הצדדים לקחו סיכון, והוסיף בעדותו:

"על זה הסכמנו על זה חתמנו, ככה יצאנו לדרך, כל השומות שמביאים אחר כך, לאחר חתימת החוזה הם לא רלוונטיות, משני כיוונים, פעם אחת הן לא קובעות את היטל ההשבחה, על זכויות הבנייה הנוספות, הוא לא קובע אותם, אין למספרים האלה קשר למה שהשמאי קמיל קבע, להיפך אם מדברים צריך היה להוסיף אותם, מכוון שאלה זכויות שאינן קשורות להיטל ההשבחה, הזכויות מתייחסות...

מה שיש בנספח ז' וח' ואני לא ראיתי אותם, היום בדיעבד, השמאי שערך את המסמך אם הוא היה יודע אותם, הוא היה צריך להוסיף אותם להיטל ההשבחה".

1. כעולה מהאמור לעיל, התובעת חתמה על הסכם המכר, והשתכנעתי כי הבינה את תוכנו, ואף הבינה את משמעות בחירת השמאי. השתכנעתי, שהתובעת לקחה סיכון, אולם הסתבר לה בסופו של יום, שהתוצאה לא משביעה את רצונה. צודק ב"כ הנתבע באומרו בסיכומיו, שלתובעת ולבעלה הייתה תקווה כי השמאי המוסכם יעריך את השומה בסכומים נמוכים מסכומי ה"שומות המוסכמות". העובדה כי בסופו של יום הוערכה השומה בסכומים גבוהים יותר, גרם לתובעת אכזבה, ומכאן התביעה.

בנסיבות אלה אין ממש בטענות התובעת כדי לחייב את הנתבעים.

עיון במוצג ת/3, שהינו הסכם בהרי-פלוטקין, מלמד שהתובעת קיבלה מאורנים סכום גבוה מאלה שקיבלו שאר היורשים מבהרי-פלוטקין. שהרי אלה מכרו זכויותיהם לפי חישוב של 75,000 $ שווי קרקע לדירה, והתובעת קיבלה מאורנים סך של 80,000 $ קרקע לדירה.

יתרה מכך, התובעת מציינת כי אורנים מכרה את המקרקעין שרכשה מהתובעת לבהרי-פלוטקין בסכום גבוה יותר, דבר שלשיטתה מלמד על חוסר הגינות כלפיה. אולם, סבורה אני כי לאור השתלשלות האירועים בענייננו, לא ניתן להצביע על פגם בהתנהלות הנתבעים.

בל נשכח כי עסקינן ברכישה/מכירה של מקרקעין, שהינו תחום דינמי, ובכל יום יש תנודות ושיקולים כאלה ואחרים בכדאיות העסקה. בנסיבות העניין, הגעתי לכלל מסקנה כי עו"ד רסקין פעל כעורך-דין סביר ומיומן, אשר לא התרשל כלפי התובעת, ולבטח לא פעל תוך כדי זדון. ההסכם אותו ערך, על סעיפיו, אין בהם כדי להצביע על רשלנותו, או על "קיפוחה" של התובעת ביחס לאורנים. נהפוך הוא, השתכנעתי כי הסכם המכר נוסח בהתאם לרצון הצדדים, באופן מידתי המאזן בין הסיכויים והסיכונים שנטלו על עצמם הצדדים.

ושוב, צודק ב"כ הנתבע, כי תנאי מסחרי כזה או אחר שהושג והוסכם על ידי צדדים במסגרת הליך של מו"מ, אינו יכול להוות עילה לביטול הסכם.

סוגיית הפינוי של הגב' לוין מדירתה:

1. לטענת התובעת, לא ברור מדוע היה צריך לכרוך את רצון אורנים ברכישת חלקה של הגב' לוין, בעסקה שבין התובעת לאורנים. מה גם שסעיף 3.6 להסכם המכר קובע כי מהתמורה יקוזזו ההוצאות היחסיות, בהן יהיה כרוך פינויה של גב' לוין מדירתה. לשיטתה, אורנים לא ביצעה הליך פינוי כלפי הגב' לוין, ועל כן לא זכאית לסכום כספי.

מנגד, טוענת אורנים כי סוכם על סכום קבוע אשר אינו תלוי האם הסכום הוצא בפועל לשם פינויה של הגב' לוין. וכן, לשיטת עו"ד רסקין, הסכום שנקבע לפינוי של הגב' לוין סוכם במסגרת מו"מ מסחרי שנוהל בין הצדדים, ללא התערבותו של הנתבע, הגם שנקבע כי סך זה יופחת בכל מקרה.

1. גם בסוגיה זו, סבורה אני כי שני הצדדים שחתמו על ההסכם, לקחו סיכון/סיכוי, וקבעו סכום, שהוסכם על ידי הצדדים לפינויה של הגב' לוין. הגם, שהשתכנעתי כי המדובר במנגנון סביר, שנערך על ידי עו"ד רסקין.
2. עו"ד רסקין העיד:

"הרעיון שעמד מאחורי העסקה במועד שהיא נכרתה, שהנתבעת לא רק רוכשת את זכויותיה של התובעת, אלא את המתחם כולו, והמתחם כולו זה כולל את זכויותיה של חנה לוין. ... ראינו לנגד עיננו את הכרח הוודאי לפנות את הגב' לוין, לכן בנקודת הזמן שהחוזה נערך, ידענו שצפויה הוצאה, ולא ידענו את שיעורה המדויק... עשינו הערכה מה יכול להיות יותר, או פחות... ולא ניתן היה לקבל מהתובעת יותר מ- 6,500 דולר, זה מה שהיא הסכימה לשלם" (עמ' 49-50 לפרוטוקול).

1. לעדותו זו, הצטרפה עדותו של מר אורן:

"...הערכה הייתה שעלות הפינוי הייתה עשויה להיות 85 אלף דולר, חישבנו את החלק היחסי של זה, ובנקודה זו שני הצדדים לקחו סיכון, יכול להיות שזה היה עולה יותר, ויכול להיות היה פחות, ולא חשוב אם שילמתי או לא.

ש. מדוע אתה צריך להחזיק את הכסף שלקחת מהתובעת?

ת. הסכמנו בינינו שזה הסכום שיש לקזז ממנו, וזה סיכון של שני צדדים שבעסקה לוקחים, ויתכן מאוד שעלות הפינוי היה לוקח יותר, וכשהגענו למו"מ עם הדיירת היא דרשה יותר. מסתבר אולי זה היה יכול להיות פחות, לקחנו את הסיכון שזה המספר בלי קשר למה שזה צריך באמת לעלות.

[...]

ש. אם כך, אני מדבר על תום הלב, אתה באמצעות ניסוח של בא כוחך, הפחתת מהתמורה מגיעה לתובעת 320 אלף דולר, הפחתת סכום של 6,000 דולר, שמשקף את חלקה של התובעת בעלות פינויה של הגב' לווין, אנחנו עוד משנת 2008 לא היו דברים מעולם, מדוע לא תחזיר לתובעת את הסכום שהפחתת ולא שילמת אותו, כי המכירה של הגב' לווין לא התקיימה, והסכום נשאר בכיסך?

ת. הסכום הזה קוזז ממני, במסגרת הפסיקתא.

1. השתכנעתי כי התובעת הסכימה לתנאי זה, אולם, משהתברר לה כי אורנים לא "הוציאה מכיסה" את הסכום שסוכם עליו, באופן ישיר, דורשת עתה להשיב לעצמה סכום זה.

גם בסוגיה זו, סבורה אני כי מדובר בסיכון שלקחו על עצמם שני הצדדים, הואיל ובמעמד חתימת ההסכם לא ידעו מה תהא עלות הפינוי של הגב' לוין, הלכה למעשה.

דומני, שאם העלויות אותן הייתה צריכה אורנים לשאת, היו גבוהות יותר, אז הייתה מפנה התובעת להוראות ההסכם, אולם משהוברר לה אחרת, בדיעבד, מנסה היא להתנער מהוראות ההסכם.

1. לא זו אף זו, כעולה מהפסיקתא (נספח ג' לתצהיר התובעת), הסכום כולל את העלויות שנשאה בהרי-פלוטקין עבור פינויה של הגב' לוין, כך שבעצם אורנים נטלה בחלקה.
2. יצוין, שבמסגרת החקירה הנגדית של התובעת, בעניין פינויה של הגב' לוין, נשאלה שאם בסופו של דבר, הפינוי היה עולה 200 אלף דולר, מי היה אמור לשלם את ההפרש, השיבה: "הקבלן היה צריך לשלם" (עמ' 40 לפרוטוקול). גם מר רפאל שנשאל אם הפינוי היה עולה חצי מיליון דולר, האם התובעת הייתה משלמת רק 6,504 $ השיב: "נכון" (שם, עמ' 25).

המו"מ שנוהל מול השמאית שרונה ברזילי:

1. בהתאם לסעיפים 3.2 ו- 3.3 להסכם המכר, נקבע כי בהתקיים התנאי המתלה תפקיד הקונה בידי ב"כ הצדדים סך של 110,000 $, ולאחר מכן עו"ד רסקין יעמיד את הכספים שיופקדו בידיו לרשות התובעת, לשם הסרת העיקול הרובץ על הממכר.
2. לשיטת התובעת, עו"ד רסקין לא הגיע עם השמאית ברזילי לכל הסכם לביטול העיקול, והלכה למעשה מי שסיים את הסכסוך בין השמאית ברזילי לבין התובעת הוא בא כוחה של התובעת, בתיק שמתנהל עתה. בא כוחה הביא לביטול העיקול שהוטל על הכספים המגיעים לתובעת מאת אורנים תמורת תשלום של 65,000 ש"ח. חרף האמור, לא אורנים ולא עו"ד רסקין שילמו לתובעת את הסך של 110,000 $ המגיע לתובעת על חשבון התמורה.

לשיטת אורנים התמורה החוזית בהתאם להסכם המכר הינה 1,350,400 ₪, והנתבעת שילמה לתובעת סך של 823,014 ₪, הואיל וניכתה את סכום היטל ההשבחה כפי שקבע השמאי קמיל, וכן ניכתה את הסכום שנקבע בגין פינויה של הגב' לוין.

עו"ד רסקין מצדו טוען כי במסגרת המו"מ שניהל עלה בידו להשיג עבור התובעת הסכמה לסילוקה של התביעה כנגד סך של 60,000 ש"ח, אולם התובעת היא זו שסירבה.

1. לדידי, לאור כל אשר הובא בפניי, לא ניתן לקבוע כי עו"ד רסקין התרשל במו"מ שניהל מול השמאית ברזילי. אין באי הגעה להסכם פשרה כדי ללמד על רשלנות של עורך-דין.
2. לא זו אף זו, טוען עו"ד רסקין כי ניהל מו"מ מול השמאית ברזילי, אך התובעת היא זו שסירבה. עו"ד רסקין העיד כי לקח על עצמו לטפל בהסרת העיקול שרבץ על הממכר, למרות שלא היה חייב לעשות זאת, ועשה זאת לאחר שהתובעת חזרה בא מהמאמץ לבטל את העסקה, כלשונו. מה גם שהוסיף כי ניהל מו"מ לא רק למען הסרת העיקול, אלא ניסה להגיע להסדר פשרה כולל (עמ' 53 לפרוטוקול).
3. בנסיבות אלה, כפי שתוארו, אין בידי לקבוע כי עו"ד רסקין התרשל כלפי התובעת.

טענת התובעת לחיוב בהפרשי ריבית והצמדה, עקב איחור בדיווח למיסוי מקרקעין:

1. לטענת התובעת, בגין איחור בדיווח למיסוי מקרקעין על עסקת המכר, יש לחייב את הנתבעים בהפרשי הריבית וההצמדה.
2. עו"ד רסקין טוען כי התובעת הודיעה באופן חד צדדי על רצונה לבטל את הסכם המכר, היה איחור בדיווח, ועל כן הוטלו קנסות על הצדדים. עו"ד רסקין טוען כי הוא מצדו ניסה לבטל את הקנסות, אולם משהתובעת הודיעה לשלטונות מיסוי מקרקעין על ביטול יפוי הכוח שניתן על ידה לנתבע, בכך "קטעה" את טיפולו בביטול הקנס שהוטל עליה. ועוד, שולל את הטענה שכתוצאה מהאיחור בדיווח על העסקה, מס שבח מקרקעין עיקל מכספי המוכרת סכום של כ- 38,000 ₪.
3. אין חולק כי היה עיכוב בדיווח על העסקה לשלטונות מיסוי המקרקעין, והוטלו קנסות על הצדדים. השאלה היא, האם יש לייחס בעניין זה אחריות למי מהנתבעים.

לאחר שעיינתי בכל אשר הובא בפניי, סבורה אני כי התשובה הינה שלילית, ולא עלה בידי התובעת להוכיח זאת, ואבאר.

ביום 24.07.2007 נשלחה לנתבעת הודעת תשלום על מס רכישה, וביום 06.08.2007 שילמה הנתבעת את מס הרכישה. אולם, מיד לאחר מכן הודיעה התובעת על רצונה לבטל את העסקה.

סבורה אני, משביטלה התובעת את ייפוי הכוח שניתן על ידה לנתבע, לא היה בידי זה האחרון לעשות דבר בטיפול בקנסות מטעמה של התובעת.

מעבר לכך, הובא בפניי כי עלה בידי כונס הנכסים שמונה בפסיקתא במסגרת ת.א 58095/01 להביא לביטול מחצית מקנס אי ההצהרה במועד שהוטל על התובעת, וצוין כי הנתבעת היא זו ששילמה את יתרת הקנס.

מר חן העיד כי הוא והתובעת ספגו את הפרשי הריבית והצמדה, אך במעמד הדיון לא הציג אסמכתא של ממש, והפנה לתצהירים (עמ' 26-27 לפרוטוקול). ואם לא די בכך, ב"כ התובעת הצהיר לפרוטוקול כי לאחר שערך חיפוש בקלסרים לא מצא קבלות באמתחתו (שם, עמ' 30).

לאחר עדויות התובעת, והצהרות של בא כוחה, זה האחרון הגיש מסמך שסומן ת/2, וטען כי המסמך מלמד כי המדובר בחיוב שהוטל על התובעת בחודש דצמבר 2008, לאחר שדרישת התשלום הועברה לתובעת על ידי עו"ד רסקין.

מעיון במסמך זה עולה, כי הינו מסמך "זיכוי במס עקב קיזוז": "מיתרת זכות שהגיעה לך ממס ערך מוסף רגילים קוזז בתאריך 10/12/2008 סך של 38,394 ₪. בסכום זה זיכינו את חובותיך כמפורט להלן: בשומת מס מכירה מס' 107166928 בסכום של 38,394 ₪".

עו"ד רסקין הסביר כי ת/2 אינו מעיד על כך שהעיקול על הכספים שהגיעו לתובעת כהחזר ממע"מ עוקל בגלל איחור בדיווח העסקה, אלא שמסמך זה מעיד כי הוטל עיקול עקב אי תשלום מס מכירה (עמ' 56 לפרוטוקול).

לא זו אף זו, העיד כי התובעת לא שילמה דבר בגין האיחור בעסקה, מאחר והוא טיפל בביטול הקנס עקב אי דיווח במועד (שם).

1. סכומם של דברים, לא עלה בידי התובעת להוכיח רכיב זה, ודינו להידחות.

טענת התובעת באשר לתשלום שכר טרחתן של השמאית ברזילי ורו"ח גבאי:

1. לטענת התובעת, יש להחזיר לה את התשלום עבור שכ"ט לרו"ח גבאי בסך של 10,298 ₪, שהרי, על עו"ד רסקין היה לטפל בשומת מס שבח מקרקעין החל על העסקה, אולם משנמנע לעשות כן, נאלצה התובעת לשכור את שירותיה של רו"ח גבאי.

עו"ד רסקין מצדו טוען שעל-פי הוראות חוק התכנון והבנייה העיסוק בדבר חקיקה זה יוחד לעורכי הדין, ושמאי המקרקעין בלבד. משכך, לרו"ח גבאי לא היו הכישורים ו/או ההכשר לעסוק בתחום משפטי מקצועי זה. ובנוסף, אלמלא ביטלה התובעת את יפוי הכוח שניתן לנתבע, היה בידו של הנתבע להשלים מלאכתו.

1. כמו כן, לטענת התובעת היה על עו"ד רסקין לטפל בשומת היטל ההשבחה החל על העסקה, אולם משנמנע לעשות כן, נאלצה התובעת לשכור את שירותיה של השמאית ברזילי, ועל כן יש להחזיר לתובעת שכ"ט בסך של 5,974 ש"ח.

עו"ד רסקין מצדו טוען כי בהתאם להסכם המכר, כל התשלומים בגין היטל ההשבחה חלים על התובעת בלבד.

1. לאחר ששמעתי את הטענות ועיינתי בכל אשר הובא בפניי נחה דעתי שלא לחייב את הנתבעים בגין רכיבים אלה. בכל הנוגע לשכ"ט רו"ח גבאי, השתכנעתי שמרגע שהתובעת בחרה לבטל את יפוי הכוח לנתבע, אין לה אלא להלין על עצמה, וזאת מאחר ושלא מצאתי שום פגם בהתנהלות הנתבע. בנוגע לשכ"ט של השמאית ברזילי, השתכנעתי לאמץ את טענתו של ב"כ הנתבע, שבהתאם להסכם המכר, עלויות השמאות בכללותם מושתים על התובעת.

עשיית עושר ולא במשפט:

1. לא זו אף זו, התובעת העלתה גם את טענת עשיית עושר ולא במשפט.
2. על קצה המזלג, אציין כי העיקרון הכללי בעשיית עושר ולא במשפט, השואב כוחו מחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט – 1979, מצא ביטויו בסעיפים 1 ו- 2 לחוק. כלומר – מי שקיבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או הנאה אחרת, שבאו לו מאדם אחר, חייב להשיב.
3. בענייננו, לעניות דעתי אין לטענה זו מקום, הואיל ובפנינו הסכם מכר, עליו חתמה התובעת מרצון ומדעת, כפי שפורט לעיל.

ודוק – כאשר קיים הסכם בין צדדים, אין מקום לעשות שימוש בעיקרון של עשיית עושר ולא במשפט.

סוף דבר:

1. לאור המקבץ לעיל, הגעתי לכלל מסקנה כי אורנים פעלה בהתאם להסכם המכר, ועל כן לא ניתן לומר כי קיזזה סכומים גבוהים מאלה שהייתה זכאית לקזז.
2. לא השתכנעתי כי עו"ד רסקין פעל בחוסר מיומנות ומקצועית כלפי התובעת, לטעמי, עו"ד רסקין פעל בסבירות, ושיקף נאמנה בהסכם המכר את רצון הצדדים, כפי שהסכימו עליו במסגרת מו"מ. כך, שלא ניתן לומר כי עו"ד רסקין פעל בזדון ו/או ברשלנות כלפי התובעת.

משקבעתי כי עו"ד רסקין לא התרשל כלפי התובעת, ושאורנים שילמה לתובעת את הסכומים בהתאם להסכם המכר, ששיקף את רצון הצדדים, אין טעם של ממש לדון בשאלת הנזק. אולם, מעבר לאמור, אציין שהתובעת אף לא טרחה להוכיח את נזקיה, אם בכלל.

1. לאור האמור, דין התביעה כנגד הנתבעים להידחות, התובעת תישא בהוצאות ובשכ"ט עו"ד בסך של 80,000 ₪ בסה"כ, קרי – 40,000 ₪ לכל צד נתבע.

המזכירות תמציא את פסק-הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, י' טבת תשע"ח, 28 דצמבר 2017, בהעדר הצדדים.