בפני בקשת הנאמנת לפירוק שיתוף בנכס הידוע כגוש 7139, חלקה 97, ברח' בן-גוריון 91 א, בבת-ים (להלן: "הנכס"), ולמימושו על ידה באמצעות מכירתו כשהוא פנוי למרבה במחיר.

רקע;

1. ביום 30.06.2014 ניתן לבקשת החייבת צו כינוס לנכסיה ועו"ד ענת רם מונתה כמנהלת מיוחדת.
2. ביום 05.07.2018 הוכרזה החייבת כפושטת רגל והמנהלת המיוחדת מונתה כנאמנת ונקבעה בעניינה תוכנית פירעון לתשלום סך של 52,800 ₪ בנוסף למימוש כספים שאינם מוגנים ומוקנים לקופת הפש"ר.
3. כנגד החייבת הוגשו 10 תביעות חוב בסכום כולל של 272,368 ₪ בדין רגיל, ולאחר בדיקתם הועמד גובה הנשייה הכולל על סך של 241,878 ₪.
4. במהלך הליך הפש"ר נודע כי סבתה המנוחה של החייבת הייתה בעלת מחצית מהזכויות בנכס הידוע כגו"ח 7139/97, ברח' בן-גוריון 91א שבבת-ים (להלן: "הנכס").

החייבת הינה יורשת של 1/4 מעיזבון המנוחה, אחותה יורשת של 1/4 נוסף מעיזבון המנוחה והמשיב 3 (להלן :המשיב") הינו יורש של המחצית הנותרת מעיזבון המנוחה, כך על פי צו ירושה שניתן ביום 05.05.2020.

מחצית הדירה הנותרת הינה בבעלות המשיבים 4-7 מכח ירושתם את בעלה המנוח של המנוחה.

1. בין המשיבים 4-7 לבין המשיב התנהל הליך משפטי במסגרת ת"א 9684-02-18 בבית משפט השלום בתל אביב-יפו, אשר הסתיים בפסק דינו של כב' השופט טל חבקין מיום 30.03.2020 שקבע כי המשיב ישלם למשיבים 4-7 דמי שימוש ראויים בנכס, וכן ניתן פסק דין לפינוי המשיב מהנכס. על פסק דין זה הוגש ערעור לבימ"ש כאן בפני כב' השופט אדטגי במסגרתו ניתן עיכוב הליכים [ע"א (ת"א-יפו) 25521-05-20].
2. על פי להערכת שמאי, שוויו של הנכס הוערך בסך של 1,610,000 ₪ ובהתאם לכך חלקה של החייבת בנכס עולה כדי 201,250 ₪.
3. החייבת הודיעה כי אין באפשרותה לפדות את חלקה בנכס ומכאן הוגשה הבקשה שבפניי.
4. ביום 28.02.2021 התקיים דיון בבקשה בהיעדר החייבת ובא כוחה – לבקשתם. בדיון נחקרו המשיב והמשיבה 4 ובסופו קבעתי מועדים לסיכומי הצדדים.
5. ביום 01.03.21 הגיש המשיב הודעה כי הוא מקבל את המתווה ולפי יסכים המשיב לפירוק השיתוף ובלבד וטענותיו לעניין הזכות לדיירות מוגנת יישמעו ויוכרעו במסגרת הערעור. אלא שהמשיב הוסיף כי למרות הסכמתו הוא עומד על טענתו כי הנאמנת אינה רשאית להגיש את הבקשה לפירוק שיתוף.

הנאמנת מצדה הודיעה כי היא מותירה לשיקול דעת ביהמ"ש באיזו ערכאה תידון שאלת היות הנכס תפוס או לא, אך הבהירה כי לטעמה בכל מקרה על ביהמ"ש של הפש"ר להכירה בפירוק השיתוף.

המשיבים 4-7 טענו מנגד כי לא המתווה שהוצג על ידי המשיב אינו המתווה שהוצע וכי המתווה שהציג המשיב מנוגד לאינטרסים שלהם ושל הליך הפש"ר ועל כן הם עומדים על הבקשה לפירוק שיתוף ומינוי בא כוחם ככונס נכסים.

טענות הצדדים:

בקשת הנאמנת;

לבקשת הנאמנת, יש להורות על פירוק השיתוף בנכס ולממשו על ידה מהטעמים שלהלן:

1. לטענת הנאמנת יש להתחשב במספר סיבות, ובכללן העובדה שהבקשה לפשיטת הרגל הוגשה ביוזמתה של החייבת; החייבת ומשפחתה הגרעינית אינם מתגוררים בנכס; מכירתו של הנכס תאפשר את החזרת חובותיה של החייבת; וכן מדובר בנכס אשר מעצם טיבו מוקנה לקופת הפש"ר.
2. לעמדתה של הנאמנת, נכסי החייבת והזכות לתבוע פירוק שיתוף מומחות לנאמנת עם הכרזתה.
3. הנאמנת לא הביעה התנגדות לכך שאחד היורשים האחרים ירכוש את חלקה של החייבת בנכס, בהתאם להערכה השמאית.
4. לעניין טענות המשיב ביחס לדיירות מוגנת טוענת הנאמנת כי יש לבחון את הטענות על רקע הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, כאשר לטעמה התנאים להחלת הסעיף אינם מתקיימים במקרה דנן.
5. גם חוק הירושה אינו מקנה זכויות דיירות מוגנת למשיב מאחר והוא מקנה לכל היותר זכות שכירות זמנית וכמגד תשלום דמי שכירות.
6. בנוסף, יש לתת את הדעת על כך שלמשיב הייתה דירה בבעלותו אותו מכר.

טענות המשיב;

לעמדת המשיב, יש לסלק את הבקשה על הסף ולמצער לגופה, מהטעמים שלהלן:

1. לאחר פטירת המנוח, הגיעו המנוחה והמשיבים 4-7 להסכמות לפיהן המנוחה תמשיך להתגורר בדירה במעמד של דיירת מוגנת כנגד ויתור על זכויותיה בחלקו של המנוח בדירה. הסכמה זו אושרה וקיבלה תוקף של פסק דין, והמשיבים 4-7 התחייבו שלא לפעול לפינויה של המנוחה מן הנכס, גם אם תפקע זכותה מכוח הדיירות המוגנת.
2. בהתאם לכך, משנפטר המנוח, המשיכה המנוחה להתגורר בנכס, ומרגע שנרשמה הדירה על שם המשיבים 4-7 הפכה המנוחה לדיירת מוגנת מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972.
3. המשיב התגורר בדירה עם המנוחים למעלה מ-35 שנים, השקיע בדירה כספים רבים ושילם את החשבונות, סעד את המנוחים טרם פטירתם ואך מכר נכסים שהיו בבעלותו בכדי לממן את תרופותיהם.
4. המשיב הינו דייר מוגן בעצמו ואף בא בנעלי המנוחה לעניין זכויותיה לדיירות מוגנת. פסק הדין לפינוי המשיב ניתן לפני שניתן צו ירושת המנוחה, הוא אינו חלוט והוגש עליו ערעור במסגרתו ניתן עיכוב ביצוע.
5. בנוסף, נטען כי למשיב זיקת הנאה בנכס לפי סעיף 94(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, וזאת בשל מגוריו בדירה מעל ל-30 שנה, בהיותו שותף בנכס ובהיותו משתמש בדירה.
6. בהתאם לאמור לעיל, טענת המשיב היא כי בנסיבות דנן לא ניתן לפרק את השיתוף ועל ביהמ"ש להורות על סילוק הבקשה.

טענות המשיבים 4-7;

לטענת המשיבים 4-7, יש לדחות את טענות המשיב ולהורות על פירוק השיתוף במקרקעין מהטעמים שלהלן:

1. תגובת המשיב הוגשה בחוסר תום לב, תוך שימוש לרעה בהליכי משפט ובמטרה להמשיך להתגורר בחינם בדירה שלמשיבים 4-7 מחצית מהזכויות בה ולמנוע מהמשיבים 3-4 לממש את זכותם הקניינית.
2. בהסכם שנחתם בין המשיבים 4-7 למנוחה נקבע כי לאחר פטירת המנוחה יקבלו המשיבים 4-7 את החזקה בדירה לידיהם, אך המשיב התגורר בדירה וסירב לפנותה, גם לאחר שהצדדים הגיעו להסכמה שהמשיב יתגורר בדירה למשך שנה נוספת ואז יפנה אותה והצדדים ימכרו את הנכס לצד ג'.
3. לאחר שב"כ המשיבים 4-7 שלח למשיב מכתב דרישה לפינוי הנכס ודרישה לתשלום דמי שימוש ראויים בנכס, החל המשיב לאיים על המשיבים 4-7 תוך שהוא מצהיר מפורשות שאין בכוונתו לפנות את הנכס.
4. מאז ועד היום פועל המשיב על מנת לעכב את פינויו מהנכס.
5. נטען כי לא הוכחו או נמסרו אסמכתאות כלשהן שיש בהן להעיד על כך שהמשיב השקיע מכספו בנכס, שילם את חשבונותיו או סעד את המנוח והמנוחה, אם כי ההיפך. בעיריית בת ים קיים חוב ארנונה בגין תקופה של למעלה מ-40 שנים, הדירה במצב מוזנח ביותר.
6. טענת המשיב לדיירות מוגנת משוללת קשר למציאות ואף נדחתה בפסק הדין של בימ"ש השלום מיום 30.03.2020.
7. בהתאם לאמור לעיל, ביהמ"ש מתבקש לדחות את בקשת הנאמנת למנותה למכירת הדירה ולמימושה על ידה, וכן להורות על פירוק השיתוף בדירה בדרך של מכירתה באמצעות בא כוחם של המשיבים 4-7.

עמדת הכנ"ר;

1. להמלצת הכנ"ר כפי שהובאה במסגרת הדיון שהתקיים ביום 28.02.2021, מאחר ויש עיכוב ביצוע שניתן במסגרת הערעור שעודנו תלוי ועומד, יש להמתין עד להכרעה בערעור.

דיון והכרעה:

סמכות ביהמ"ש זה להכריע בבקשה;

1. ראשית, אדון בשאלה האם ביהמ"ש של פש"ר מוסמך לדון בבקשה שבפני, שעה שזו הוגשה בתחילה על ידי הנאמנת בשם החייבת מכוח היותה יורשת של חלק מהזכויות בנכס בהתאם לצו ירושה, וכאשר לבקשה הצטרפו המשיבים 4-7 אשר הנם בעלים רשומים של חלק מהנכס.
2. בהתאם לסעיף 178 לפקודה, ועל פי ההלכה הפסוקה, לבית משפט של פשיטת רגל סמכות לדון בשאלה הנתונה באופן רגיל לסמכותו של בית משפט לענייני משפחה, אם ההכרעה דרושה על מנת לקבוע את מצבת הנכסים שמהם יוכלו הנושים להיפרע במסגרת ההליך [רע"א 4258/17 מלכה מגן נ' רוני ענבי (פורסם במאגרים, 29.6.17)], כך שלו היה צורך לדון בפירוק שיתוף, לבית משפט זה הסמכות לדון בבקשה "למען השלמות בעשיית הצדק או בחלוקת הנכסים במקרה הנדון".
3. לשם קביעת סמכותו של ביהמ"ש של פש"ר, נבחנת השאלה האם ההליך שבירורו מתבקש הוא מורכב באופן יוצא דופן; האם ההכרעה בו חורגת מיכולת הבירור של בית המשפט במסגרת הליך פשיטת הרגל והאם נגרם למי מהצדדים עוול בשל דרך הדיון שנקבעה [ראו פש"ר (ת"א) 1427/00 עו"ד משה שפורן נ' עזבון המנוח גבריאל טורנר ז"ל (פורסם במאגרים, 2.5.04); רע"א 5156/17 זהבה קובלנץ נ' עופר קובלנץ (פורסם במאגרים, 24.8.17)].
4. בקשות לפירוק שיתוף נשמעות באופן שגרתי בהליכי פשיטת הרגל שכן הן נוגעות באופן מובהק למצבת נכסי החייב בהליך הפש"ר, אלא שבפני הועלתה הטענה כי הנאמנת נעדרת סמכות להגיש בקשה זו שעה שהזכויות בנכס אינן רשומות על שם החייבת.
5. בענייננו לא החייבת ולא המשיב רשומים כבעלי זכויות בדירה וזכויותיהם נובעות מצו הירושה שטרם נרשם במרשם המקרקעין, ומכאן טענות המשיב. הגם שסבורני כי המשיב משליך מהקביעות שניתנו בהלכות השונות לעניין פרשנות הגנת הדיירות המוגנת מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [רע"א 8233/08 מרגלית כובשי נ' עו"ד איל שוורץ, פ"ד סד(2), 207 (2010) (להלן: "הלכת כובשי"), ע"א 3295/94 גיל פרמינגר הנאמן על נכסי חוה ויוסף מור, פושטי-רגל‎ ‎נ' חוה מור, פושטת-רגל, פ''ד נ(5) 111 (1997) (להלן: "הלכת פרמינגר") ועוד] לעצם הסמכות להגשת הבקשה לפירוק שיתוף, אלא שלטעמי כלל אינני נדרשת לבקשת הנאמנת שעה שבפני מונחת בקשתם של המשיבים 2-5 לבצע פירוק שיתוף בנכס ולמנות את בא כוחם ככונס נכסים. ואדגיש – משיבים אלו הם שרשומים כיום כבעלים בחלק מהמקרקעין שעה שהזכויות הנותרות רשומות על שם המנוחים.
6. משמעות הדבר היא כי לבעלים הרשומים במקרקעין, שותפיה לעתיד של החייבת אם וכאשר יירשמו זכויותיה מכוח צו הירושה, ניתנה הזכות להשמיע טענותיהם ואלו הושמעו באופן חזק וברור, הן בפני והן בהליך במסגרתו ניתן פסק דין לטובתם ולא נגרם להם עיוות דין.
7. במאמר מוסגר ולמעלה מן הצורך אציין כי בניגוד לזכויות אובליגטוריות, זכות מכוח ירושה – כבענייננו – היא זכות קניינית שעוברת ליורשים ברגע הפטירה, להבדיל מעסקה במקרקעין שהרישום בה הינו קונסטיטוטיבי להשלמת זכות הקניין:

"לצו ירושה אופי דקלרטיבי. הוא מצהיר על זכויות קיימות ואין בכוחו ליצור יש מאין (ראה 62/50 גוטוטר נ' פרידמן ואח' [7]). מנגד, זכויותיו הקנייניות של היורש מתגבשות עם פטירת המוריש, אף אם אינו ברשימת היורשים שבצו הירושה, ואף ללא רישומן של הזכויות במרשם המקרקעין. הקניית זכויות בדרך הורשה אינה עיסקה במקרקעין, הטעונה רישום כתנאי לשכלולה" [ראו רע"א 2267/95‏‎ ‎האפוטרופוס הכללי‎ ‎נ' הרטפלד ואח'‏ (פורסם במאגרים)].

נוכח האמור הרי שלחייבת זכויות בעלות בנכס ועל כן בקשת הנאמנת הוגשה בדין.

עוד אוסיף למעלה מן הצורך כי מטענת המשיב לא ברור במה הוא אוחז. מחד גיסא טוען המשיב כי מאחר וזכויות החייבת אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין, בקשת הנאמנת הוגשה בחוסר סמכות, כאשר מאידך גיסא מבקש הוא ליהנות מהגנת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר שבהתאם להלכת פרמינגר יש לפרשו כחל רק על זכות רשומה של בעלות או חכירה לדורות, שלא מתקיים בעניין המשיב.

1. סבורני כי המשיב בתגובתו לבקשה לא העלה טיעון של ממש כנגד עצם פירוק השיתוף ומכירת הדירה (ואף בהסכמתו שלו כמפורט לעיל יש לחזק מסקנה זו) וטענותיו התמקדו בשאלת אופן המכירה, כלומר האם כפנויה או כתפוסה. בנוסף, החייבת עצמה לא התנגדה לפירוק השיתוף, כמו גם המשיבים 4-7 אשר רשומים כבעלים במחצית הנכס, כך שאין המדובר במימוש כפוי.
2. לאור האמור, בין אם בשל מהות הזכות כזכות מכוח ירושה ובין אם מכוח זהות מבקשי פירוק השיתוף, דהיינו, בעלי זכויות רשומים במקרקעין, אני קובעת כי בסמכותי לדון בבקשה וכי יש להורות על פירוק השיתוף בנכס בדרך של מכירתו על ידי ב"כ המשיבים 4- 7 ככונס נכסים.

זכות דיירות מוגנת;

1. לטעמי, לאור נסיבות המקרה שבפני, בהן החייבת אינה מתגוררת בנכס כך שאינה טוענת לדיירות מוגנת וכאשר המשיב אינו בן זוגה של החייבת וכן בנסיבות בהן הבקשה היא מטעם שותפים רשומים בנכס, אנו מצויים בבחינת בקשה לפירוק שיתוף מרצון ולאור כך יש לבחון אותה, הגם שהבקשה הוגשה במסגרת הליך שהינו הליך פש"ר.

1. יש לזכור לצורך הדיון כי מדובר בנכס ירושה שהוא בבעלות מספר תאים משפחתיים, קשורים אך נפרדים ולא בבעלות משותפת של בני זוג שקשרו את גורם יחדיו. את הטענה כי לא ניתן להגיש תביעה לפירוק שיתוף ניתן לפתור בנקל עם רישום זכויות החייבת והמשיב על פי צו הירושה. החייבת זכאית להירשם כבעלת זכויות בדירה כמו המשיב, ואי הרישום נועד להימנע מאפשרות לפירוק שיתוף ואין להסכים לכך.
2. סעיף 40(א) לחוק המקרקעין קובע כי במקרה בו "נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף, בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון".
3. המשיב כאמור טוען כי הינו זכאי לזכויות דיירות מוגנת מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, בין אם בעצמו ובין אם מכוח היותו יורש את אמו המנוחה. סעיף 33 לחוק הגנת הדייר קובע כדלקמן:

(א) החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל, או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה או בהסדר קרקעות או מחמת חלוקתו על ידי רישום בפנקס הבתים המשותפים כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, - יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש.

(ב) נפטר בעל או חוכר-לדורות של נכס כאמור בסעיף קטן (א) לפני שהיה לדייר בו כאמור באותו סעיף, יהיה בן-זוגו לדייר, ובלבד שהשנים היו בני-זוג לפחות ששה חדשים בסמוך לפטירת הבעל או החוכר, לפי הענין, והיו מתגוררים יחד בתקופה זו; ובאין בן-זוג יהיו ילדיו לדיירים, ובאין ילדים - קרוביו האחרים, הכל בתנאי שהיו מתגוררים אתו יחד בנכס ששה חדשים סמוך לפטירתו ולא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגורים.

(ג) הוראות סעיף קטן (א) לא יחולו –

(1) על הוצאה לפועל של משכנתה שנרשמה לפני תשט"ו;

(2) אם פורש בשטר המשכנתה שהמחזיק לא יהיה מוגן לפי סעיף זה.

(ד) החזיק אדם בנכס כשהוא אחד מבעליו או מחוכריו-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירת חלקו של שותפו, בין מרצון ובין בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל - יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של חוכרו-לדורות החדש, לפי הענין.

(ה) מי שהיה לדייר לפי סעיף זה יחזיק בנכס כדרך שהחזיק בו ערב היותו לדייר; נתגלעו חילוקי דעות, רשאי בית הדין לקבוע את דרך ההחזקה כאמור; שאר תנאי השכירות ייקבעו בהסכם בין הדייר לבין בעלו החדש של הנכס, ובאין הסכם - על ידי בית הדין.

1. לא מצאתי ממש בטענות המשיב לעניין היותו דייר מוגן בנכס בשלן יש לחשב את שווי הנכס כתפוס. ואסביר.
2. המשיב אינו החייב בהליך פש"ר או בן זוגו של חייב בהליך פש"ר ומשך אין רלוונטיות לקביעות שנעשו במסגרת הלכות כובשי ופרמינגר. כמו כן, טענותיו של המשיב לדיירות מוגנת נדונו והוכרעו במסגרת ההליך בבימ"ש השלום כך שבעניין זה ישנו מעשה בי דין. יתרה מכך, לבחינתי, גם במקרה דנן של מימוש כפוי של הנכס בו המשיבים 4-7 או הנאמנת מבקשים את פירוק השיתוף הנכס, לא זכאי המשיב לזכות דיירות מוגנת. לו החייבת הייתה מתגוררת בדירה, ככל וחלק מהדירה היה רשום על שמה, וככל והדירה הייתה נמכרת במסגרת הליכי פש"ר, ייתכן והחייבת הייתה רשאית להעלות את הטענה כי יש למכור את הדירה כשהיא תפוסה, ואולם בענייננו, הליך זה מנוהל במסגרת הליכי פש"ר רק משום שהחייבת מצוייה בהליכי פש"ר ולא משום שההליך גופו הינו הליך למכירת נכס בכפייה.
3. כלומר, אלמלא החייבת בהליכי פש"ר המשיבים 4-7 היו מגישים את ההליך במסגרת ביהמ"ש אזרחי רגיל, שאז המשיב לא יכול היה להעלות את הטענה כי עסקינן במכירת נכס בהליכי פש"ר. לא המשיב מצוי בהליכי פש"ר אלא החייבת, ומשהחייבת נתנה הסכמתה לפירוק השיתוף ומשהחייבת אינה מעלה טענות לעניין זכות לדיירות מוגנת, המשיב אינו נכנס בנעלי החייבת ורק משום שהאכסניה של ההליך הינה ביהמ"ש לענייני פש"ר אין הדבר מוביל למסקנה שיש לראות בהליך כמכר כפוי או במסגרת הליכי פש"ר. עסקינן בבקשה לפירוק שיתוף של בעלים אחרים של הנכס המקרקעין המוגשת כנגד המשיב שמתנגד לפירוק השיתוף בשל רצונו להמשיך להתגורר בדירה. לאור כך, אני דוחה את טענתו כי יש לראות במכר מכר כפוי.
4. גם את טענת המשיב כי הוא ממשיך את זכויות הדיירות המוגנת של המנוחה אין בידי לקבל שכן המשיב לא הוכיח זאת ובכל מקרה, הוא אינו עומד בתנאים שנקבעו בדין ובפסיקה לצורך כך.
5. לעניין זה, על פי עדויות המשיב והמשיבה 4, הגב' דליה מור, המשיב התגורר בדירה עם המנוחים במשך עשרות שנים. עם פטירת המנוח, נחתם הסכם בין המנוחה לבין המשיבים 4-7 אשר מקנה למנוחה את הזכות להתגורר בדירה לשארית חייה בתמורה לוויתור על טענתה לזכות לרשת מחצית מזכויות המנוח בדירה, דהיינו, 1/4 מהדירה בנוסף למחצית שבבעלותה.
6. לטענת המשיבים 4-7, ניסיון לנהל מו"מ עם המשיב לפינויו מהדירה לא צלח, כך גם ניסיון להחתימו על הסכם שכירות למשך שנה. לעניין זה נכתב בפסק הדין כדלקמן: "ואולם, הממצא שלפיו לא התגבש הסכם בעניין התחייבות הנתבע (המשיב – ר' ע') לפנות את הדירה תוך שנה אין משמעה שלא התגבש הסכם אחר... אין ספק שאם התובעים היו יודעים שאין בכוונת הנתבע לפנות את הדירה בתום אותה שנה, ושהוא גם לא מתכוון לשלם להם דמי שימוש בעד חלקם בדירה, הם לא היו מוותרים על דמי שימוש למשך שנה.".
7. בעניין זה אציין כי המשיב נותן להסכמות שבין הצדדים פרשנות מרחיקת לכת. המנוחה נתנה הסכמתה על רקע המחלוקות שהיו בין הצדדים בעניין זכויותיה בנכס, לפיה היא תוותר על רבע מזכויותיה הנטענות ובתמורה תקבל הסכמת המשיבים 4-7 למגורים בנכס לכל ימי חייה. עיון בהסכם יגלה כי לא נאמר בו שהמנוחה תהיה דיירת מוגנת, לא הועלתה כל טענה כי המנוחה שילמה דמי שכירות מוגנים. הזכויות שניתנו למנוחה הינן זכות מגורים עד אריכות ימיה, הא ותו לא. ככל והצדדים היו מתכוונים לתת למנוחה זכות דיירות מוגנת, ולהגדירה כדיירת מוגנת הרי הדברים היו נאמרים בפורש.
8. יותר מכך, גרסתו של המשיב בעניין הבטחה כביכול שנתנה לו להתגורר בדירה לכל ימי חייו, לא הוכחה, לא בפני ביהמ"ש השלום בהליך המקביל ולא בפניי. מעיון בתצהיר המשיב בפניי נמצא כי טענות מסוג זה כלל לא הועלו, אלא המשיב טען כי הוא סעד את אמו המנוחה. אניח שאכן המשיב סעד את אמו המנוחה, ובעניין זה ביהמ"ש מברך את פועלו, ואולם אין לכך כל קשר לשאלה אם למשיב יש זכות להמשיך להתגורר בנכס לאחר פטירתה.
9. המשיב לא קיבל את הסכמת היורשים האחרים, לא של החייבת ולא של הבעלים האחרים של הנכס להמשיך ולהתגורר בנכס, ומשכך לא ניתן להסתמך על הוראות חוק הירושה שכן תנאי להמשך מגורי יורש הוא הסכמת היורשים האחרים ובענייננו, אין.
10. מעבר לכך, המשיב כלל לא הציג כל נתונים באשר לאיזה השקעות ביצע.
11. למעשה את כל יהבו הוא משליך על היותה של המנוחה דיירת מוגנת ומכאן הוא סובר כי הוא דייר ממשיך של דייר מוגן, אלא שהגדרת המנוחה כדיירת מוגנת אין לה על מה שתסמוך, המשיב לא הציג כל נתון עובדתי ממנו על ביהמ"ש ללמוד כי ניתנה למנוחה זכות כלשהי מעבר לזכות מגורים עד לאריכות ימיה, כפי שמפורש בהסכם שבין הצדדים, כך שהמשיב מחזיק בדירה שלא כדין ומבלי שיש לו זכות לעשות כן, ללא הסכמת יתר השותפים במקרקעין. למעשה המשיב מחזיק בדירה בניגוד לרצון השותפים האחרים במקרקעין.
12. המשיב טען כי דיירותו המוגנת הינה מכוח תשלום דמי מפתח, דומני כי המשיב לא מדייק בעניין זה, המשיב לא שילם מאומה. טענתו כי המנוחה ויתרה על זכות מזכויותיה בדירה, אינה מהווה תשלום דמי מפתח, הצדדים לאותו הסכם שאושר על ידי ביהמ"ש הסכימו כי למנוחה תהיה מחצית הדירה, וזאת בתנאי שתוכל להמשיך להתגורר בדירה כל ימי חייה. כלומר, המשיבים ויתרו על זכותם להגיש בקשה לפירוק שיתוף ולפנות את המשיבה בימי חייה, וזאת בתמורה להסכמתה לוותר על הטענה כי היא זכאית לחלק מירושת המנוח, נושא שעליו הייתה מחלוקת בין הצדדים.
13. אם כך, ולאור ההסכם שבין המשיבים 5-7 למנוחה שמכוחה מוגשת טענת המשיב לדיירות מוגנת, והואיל והמנוחה לא הייתה דיירת מוגנת על פי ההסכם, והואיל והמשיב קורא לתוך ההסכם את שאין בו, ואינו מסביר מדוע יש לקרוא כך לתוך ההסכם שעה שמאז חתימת ההסכם בשנת 2008, ועד לפטירת המנוחה בשנת 2017, אין אינדיקציה כלשהי לאיזה קביעה, מסמך, מונח, מכתב, התייחסות כלשהי שניתן יהיה לדלות ממנה איזה אינדיקציה אפילו קלושה שהצדדים ראו במנוחה כדיירת מוגנת. בנסיבות אלה, הואיל והמנוחה לא הייתה דיירת מוגנת, הרי המשיב בוודאי שאינו דייר מוגן.
14. יתר על כן, כאשר נמכרת דירה המוחזקת על ידי אחד מהשותפים לה, הרי במקרה כזה הדירה תימכר כפנויה, לענייננו, יפים ונכונים דבריו של כבוד השופט גלעד הס (ההדגשה אינה במקור – ר' ע'):

"דיירות מוגנת מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר

המסגרת הנורמטיבית

26. סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר, קובע:

...

28. מסעיפים אלו עולה, כי כאשר אדם הינו בעל זכות בעלות או חכירה לדורות בנכס,

וכן מחזיק של הנכס, הרי היה והנכס נמכר לצד שלישי, בין היתר עקב הליכי פירוק שיתוף, יהיה אותו אדם דייר מוגן של הבעלים החדש בנכס, ובעגה המקצועית – הדירה תימכר כתפוסה.

ברבות השנים ניתנו על ידי בית המשפט העליות מספר פסקי דין מנחים אשר הגדירו ותחמו את הגשת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר.

29. פסק הדין המנחה הראשון בסוגיית תחולת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר הינו בג"צ

323/81 יוסף וילוזני נ' בית הדין הרבני הגדול (פורסם במאגרים) (להלן: "עניין וילוזני"), בפסק דין זה מנתח בית המשפט העליון את תחולת סעיף 33 ביחס לשותפים שהינם בני זוג, אך קביעתו, כפי שאצטט לעיל, נכונה לכלל סוגי השותפים במקרקעין.

30. בית המשפט בעניין וילוזני קובע כי הטעמים הסוציאליים שעמדו מאחורי חקיקת סעיף 33 בעבר דהו במהלך השנים, כאשר האיזון נוטה יותר לטובת זכות הקניין, ולכן יש ליתן פרשנות מצמצמת להוראות סעיף זה.

עם זאת בית המשפט קובע כי עדיין יש מקום ליתן תוקף להוראות סעיף 33 וזאת כאשר מוכח שהחזקה של השותף הייתה חזקה ייחודית בהסכמת השותף האחר, ואצטט:

"לפי הוראה זו, כאשר הבעלות בדירה משותפת לראובן ושמעון, אך רק ראובן גר בה, ושמעון מגיש תביעה לפירוק השותפות בדירה, תימכר הדירה במסגרת פירוק השותפות וראובן ימשיך להחזיק בדירה כדייר מוגן של מי שקנה את הדירה. פירושו של דבר, שהדירה תימכר בערך של דירה תפוסה, שהרי ראובן ימשיך להחזיק ולהתגורר בה. אימתי זוכה שותף לך, שמקבל גם את חלקו בתמורה המתקבלת עבור מכירת דירה תפוסה וגם ממשיך הוא להחזיק בדירה כדייר מוגן לפי החוק, ואימתי מתקפחת זכותו של השותף שלא גר בדירה, שאין הוא זוכה אלא בחצי ערך דירה תפוסה, שפחות הוא בהרבה מחצי של ערך דירה פנויה? ההלכה הפסוקה היא, ששותף לא יהיה לדייר מוגן לפי החוק, אלא אם החזיק בדירה החזקה ייחודית כדין, היינו, שהשותף האחר הסכים להחזקתו הבלעדית (ההדגשה במקור – ר' ע'). כאשר חזקתו הבלעדית בדירה המשותפת היא בניגוד לרצון השותף האחר, בין אם מלכתחילה פלש לדירה שלא בהסכמת שותפו (ע"א 393/58) ובין שלכתחילה החזיק בדירה בהסכמת שותפו, אך כעבור זמן התנגד שותפו לחזקתו הלבעדית בה (ע"א 64/65), אין הוא מחזיק בדירה באופן בלעדי כדין, ושותף-מחזיק כזה לא יהיה לדייר מוגן לפי סעיף 33(א) האמור".

...

36. אסכם את המצב הנורמטיבי ואבהיר כי הפסיקה קבעה כי יש לפרש בצמצום את סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, עם זאת הפסיקה לא איינה כלל את הסעיף, אלא אפשרה את החלתו בהתקיים שלושה תנאים קפדניים:

1. חזקה ייחודית בנכס;

2. חזקה כדין בנכס, כלומר בהסכמת השותף;

3. הזכויות של המחזיק רשומות במרשם המקרקעין."

[ת"א (הרצליה) 43547-07-13 עו"ד שי שלום גרוס, כונס נכסים נ' מיכאל ינוקא (פורסם במאגרים, 09/01/17)].

1. וכן ראו דברי כב' השופט סוקול:

"54. הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדיור פוגעת למעשה, בזכותו של השותף שאינו דייר

וגורעת מזכות קניינו, שכן מכירת הנכס כתפוס על ידי דייר מוגן, תביא בהכרח לתמורה נמוכה יותר (ראו י' ויסמן הנ"ל, עמ' 317). מנגד, הדייר שהחזיק בנכס בהסכמת שותפו, עשוי להתעשר על חשבון השותף רק בשל כך שהשיתוף הגיע לקיצו.

55. תוצאה זו, הפוגעת בזכותו הקניינית של אחד השותפים הביאה לכך שבתי משפט נוטים לצמצם את זכות השותף המחזיק ליהנות מהגנת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר (ראו ע"א 175/81 אדמיר פתוח ואדריכלות בע"מ נ' קלו, פ"ד לח(4) 293 (1984); בג"ץ 323/81 וילוזני נ' בית הדין הרבני הגדול בירושלים, פ"ד לו(2) 733 (1982) ; רע"א 8233/08 כובשי נ' שוורץ, פ"ד סד(2) 207 (2010)).

פגיעה קשה זו בזכויות השותף שאינו מחזיק הגיעה גם לאוזנו של המחוקק אשר החליט לתקן את חוק המקרקעין ובתיקון מס' 17 הוסף סעיף 40א' (ב) לחוק המקרקעין המורה כי "הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב – 1972, לא יחולו לגבי מי שהיה שותף בדירה שבית המשפט החליט על פירוק השיתוף בה, כאמור בסעיף קטן (א)". סעיף קטן (א) דן בפירוק שיתוף במקרקעין המהווים דירה של בני זוג ומכאן שהסייג לזכות הדיירות המוגנת חל רק בדירות בני זוג.

56. בע"א 175/81 הנ"ל, נדונה בהרחבה שאלת תחולתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר על פירוק שיתוף במקרקעין. שְׁלוש שופטי ההרכב החליטו שלא להחיל את ההוראה אולם בחרו בדרכים שונות. השופט שמגר סבר כי עמידת השותף על זכות הדיירות המוגנת מכוח הסכמה להענקת זכות שימוש בנכס עשויה להיחשב כחוסר תום לב במובן סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973. השופט שמגר הבהיר כי אם לא הושגה הסכמה מפורשת לכך שהשותף המחזיק ייהנה מזכות דיירות מוגנת, יראו בדרישתו לזכות הדיירות כפעולה שאינה בתום לב. השופטת בן פורת סברה כי רק מקום שבו מבקש הפירוק הוא שטוען לזכות הדיירות המוגנת, ייקבע כי פעל בחוסר תום לב וזכותו תישלל. השופט ש' לוין סבר כי ההסכמה להחזקה הייחודית, שמקנה מעמד של דייר מוגן, צריכה להימשך עד רגע הפירוק ואם בוטלה ההסכמה לפני כן לא ייהנה המחזיק מזכות הדיירות המוגנת.

57. מגמה זו לצמצום תחולת חוק הגנת הדייר אינה ייחודית רק למקרים של פירוק שיתוף במקרקעין ובתי המשפט חזרו על כך גם בהקשרים אחרים (ראו למשל ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור, פ"ד נ(5) 111 (1997); רע"א 11152/05 בנק לאומי למשכנתאות בע"מ נ' פלוני [פורסם בנבו] (31.07.2006); רע"א 2737/11 גרוס נ' אוסט [פורסם בנבו] (19.02.2013), רע"א 8660/15 טסה נ' עו"ד אמיר גרינברג, נאמן לנכסי החייב [פורסם בנבו] (27.01.2016)). בתי המשפט הדגישו שוב ושוב כי הכרה בזכות הדיירות המוגנת פוגעת בזכות הקניין של הבעלים ללא כל הצדקה וכי כיום אין עוד הצדקה להענקת הגנה נרחבת לדיירים על חשבון בעלי הנכסים.

58. במיוחד חשוב לזכור כי כאשר עוסקים בפירוק שיתוף במקרקעין בין שותפים, אין הצדקה להעניק זכות דיירות מוגנת לשותף המחזיק, שהרי אותו שותף לא יוותר ללא קורת גג אלא יקבל את חלקו במקרקעין.

ההכרה בזכות הדיירות המוגנת של השותף המחזיק נועדה למעשה רק להגדיל את חלקו ב"עוגת" השיתוף ולהעשירו על חשבון שותפו (השוו גם לפסק דינו של השופט ש' לוין בע"א 7987/96 לוי נ' אסיאו (31.03.1998); רע"א 2773/93 זלמנוביץ' נ' זלמנוביץ' (08.01.1995), ע"א 128/88 נחמני נ' פץ, פ"ד מ"ד(1) 475 (1990)).

59. ניתן לסכם ולקבוע כי ההגנה הניתנת לשותף המחזיק בנכס על פי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר היא מצומצמת ביותר. כדי להוכיח את זכותו לדיירות מוגנת על השותף המחזיק לשכנע כי החזיק בנכס חזקה ייחודית; כי ניתנה לו הסכמה של כל שותפיו; כי הסכמה זו נמשכה עד למועד הפירוק; כי דרישתו ליהנות מההגנה אינה נגועה בחוסר תום לב. עמידה על זכות הדיירות, מבלי ששותפיו ידעו או יכלו לצפות את האפשרות שיוותר כדייר מוגן בעת שניתנה לו זכות החזקה, עשויה להיחשב כחוסר תום לב. דומה גם כי בית המשפט צריך להתבונן על כלל הנסיבות ולברר האם יש הצדקה עניינית להגן על השותף ולתת לו ליהנות על חשבון שותפו."

[ע"א (חי') 34754-01-18 רביע מובאריכי נ' חלים ג'רוס (פורסם במאגרים, 15.08.2018)].

1. בענייננו, המשיב אינו עונה על הקריטריונים הנדרשים להוכחת זכותו לדיירות מוגנת. כך, המשיב היה בעליה של דירה אחרת במועד ובתקופה לא ידועים אותה מכר, לטענתו, לכיסוי חובות אמו המנוחה (עמ' 8 לפרוטוקול). כמו כן, לא רק שבידי המשיב אין את הסכמת שותפיו במקרקעין להחזיק בדירה אלא שהשותפים אף פעלו באופן אקטיבי לפנותו מהדירה ונתנו הסכמתם המפורשת לפירוק השיתוף במקרקעין, הן במסגרת ההליך שבפני והן במסגרת ההליך בבית משפט השלום והפעולות שקדמו לו, לרבות מכתבי התראה, תכתובות ושיחות לעניין פינויו, ניסיון להחתימו על הסכם שבסיומו יפנה המשיב את הדירה (פעולות אשר על פי פסק הדין הובילו לציפיית המשיבים 4-7 כי המשיב יפנה את הדירה או לכל הפחות יתחיל לשלם דמי שימוש). התנהלותו של המשיב, ניסיונותיו למשוך את הצדדים לעוד ועוד הליכים תוך שהוא מתגורר בנכס מבלי לשלם עליו מאומה ופוגע בזכויותיו שותפיו בנכס, מבקש להגיע להסכמות אך בלבד ואלו יתאימו לצרכיו וטענותיו, כל אלו מעידים על התנהלות בחוסר תום לב של המשיב ומובילים למסקנה אחת והיא – כי אין "הצדקה עניינית להגן על השותף (המשיב – ר' ע') ולתת לו ליהנות על חשבון שותפו" (ראו עניין מובאריכי הנ"ל).

סוף דבר:

1. מאחר וקבעתי כי בסמכותי להורות על פירוק שיתוף וכי המשיב אינו זכאי להגנת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, אני מורה על פירוק השיתוף בנכס בדרך של מכירתו כפנוי.
2. לצורך פירוק השיתוף בנכס אני ממנה את ב"כ המשיבים 4-7, עו"ד שמעון בן איון ככונס נכסים, הדירה תימכר כפנויי, על המשיב לפנות את הנכס בתוך 45 יום מהיום.
3. בהינתן הנסיבות ומצבו הכלכלי של המשיב, ובהינתן שמכירת הדירה באמצעות הליכי כינוס נכסים תוביל לתשלום לכונס הנכסים – אינני עושה צו להוצאות ושכ"ט הכונס ייחשב גם על חשבון הליכים אלו.

ניתנה היום, ו' אב תשפ"א, 15 יולי 2021, בהעדר הצדדים.