1. בפני בקשה (בקשה 29) לחיובה של המשיבה בתשלום דמי שכירות ראויים בגין חלקו של החייב 1 (להלן: "החייב") במקרקעין בכפר קרע (שאת פרטיהם נציין להלן) החל מיום מתן צו כינוס לנכסי החייב ביום 13.4.14 ועד היום, ולהורות על תשלום זה עד לפינוי המשיבה מן המקרקעין.

רקע

2. ביום 13.4.14 ניתן צו כינוס לנכסי החייב, וביום 4.2.15 הוא הוכרז פושט רגל.

3. בין יתר נכסי החייב מצויים זכויותיו במקרקעין המצויים בחלקה: 35 בגוש: 12128 בכפר קרע בשטח של 1284.5 מ"ר (נסח טאבו צורף כנספח 2 לתיק המוצגים מטעם הנאמן. להלן: "תיק המוצגים").

4. לבנו של החייב, ראפת (החייב 2) זכויות במקרקעין האמורים בשטח של 1000 מ"ר.

5. לאחיו של החייב, עתאמני מחמוד אחמד (להלן: "מחמוד") זכויות במקרקעין בשטח של 2284.5 מ"ר.

6. ביום 1.4.09 נחתם הסכם שכירות (להלן: "ההסכם") בין החייב ומוחמד לבין המשיבה, לפיו שכרה מהם שטח של 4285 מ"ר במקרקעין, וכן מבנה משרדים בשטח של 90 מ"ר וציוד ליצור בלוקים בסכום של 8750 $ בצירוף מע"מ. סכום זה, בערכו בש"ח נכון ליום חתימת ההסכם (4.21 ₪) הינו סך של 36,838 ₪ לחודש בצירוף מע"מ.

טענות הנאמן בבקשה

7. טוען הנאמן כי הגם שמאז ההסכם ועד כה עושה המשיבה שימוש במקרקעין על מתקניהם, השייכים לחייב, היא לא המשיכה לשלם דמי שכירות, לפחות לא מיום מתן צו הכינוס לנכסי החייב.

8. טוען הנאמן כי חלקו של החייב בשטח המקרקעין שהושכר למשיבה על פי ההסכם הינו סך של 15,000 ₪ בצירוף מע"מ. לכן זה הסכום החודשי שיש לחייב את המשיבה, החל מיום מתן צו הכינוס לנכסי החייב ואילך.

טענות המשיבה בתגובתה למשיבה

9. מציינת המשיבה בתגובתה לבקשה כדלקמן:

א. חלקו של החייב במקרקעין הינו 1284 מ"ר בלבד.

ב. המשיבה שוכרת כשני דונם משטח המקרקעין בהתאם להסכם שכירות מיום 1.7.13, ומשלמת את תמורת השכירות באמצעות המחאות.

ג. הנאמן אינו יכול להצביע על חלקי החייב במקרקעין שכן החלקה רשומה במושע.

ד. דמי השכירות הנתבעים ע"י הנאמן מוגזמים.

10. יצויין כי החייב הגיב לבקשה באופן דומה לתגובתה של המשיבה.

תיק מוצגים מטעם הנאמן

11. לקראת שמיעת ראיות בבקשה 29 הגיש הנאמן את תיק המוצגים שכלל המסמכים הבאים:

א. חוות דעתו של השמאי אלי בוכריס מיום 20.4.17 בנוגע לדמי שכירות ראויים עבור שימוש במפעל (בלוקים) הבנוי על המקרקעין, בשטח של כ-2000 מ"ר, שהינו סך של 18,000 ₪ בצירוף מע"מ לחודש.

ב. נסחי רישום מקרקעין לחלקות 35 ו-36 בגוש 12128.

ג. תמצית פרטי החברה המשיבה.

ד. היתר לשימוש חורג שניתן לחייב ביום 22.10.1995 לצורך הפעלת מפעל ליצור בלוקים, שהיה בתוקף שלוש שנים.

תצהיר מנהלה של המשיבה מר מחאמיד עלי

12. מנהלה של המשיבה, מר מחאמיד עלי (להלן: "עלי") נתן תצהיר עדות ראשית בבקשה הנדונה, שעיקרו הרלוונטי לנו, הוא כדלקמן:

א. המשיבה עוסקת ביצור בלוקים לבנין.

ב. כל הרכוש הנמצא בשטח המפעל הוא רכושה של המשיבה. ציוד החברה שהפעילה את מפעל הבלוקים במקרקעין לפני המשיבה, "בלוק הסלע האדום בע"מ" (החברה של החייב), מומש ע"י נושים ששעבדו הרכוש, וביניהם בנק ערבי ישראלי ובנק הפועלים.

ג. עד לשנת 2012 שילמה המשיבה דמי שכירות לחייב בהתאם להסכם, אך הסכם זה בוטל.

המשיבה אף שילמה עבור דמי שכירות ומוניטין של החברה שבפירוק במסגרת תיק הפירוק, בסכומים ניכרים.

ד. המשיבה הקימה במקרקעין מפעל חדש ומתקדם ליצור בלוקים, דבר שחייב הקמת מבנים ותשתיות מתאימות, לרבות רצפות, משטחי בטון וסככות.

ה. משנת 2012 המשיבה שוכרת כשני דונם במקרקעין מבעלים אחרים בסכום שנתי של כ-60,000 ₪ (עלי צירף לתצהירו הסכם שכירות בינו לבין המשיבה מיום 1.7.13 על שטח של 2000 מ"ר במקרקעין בסכום של 5000 ₪ לחודש).

ו. בשטח המושכר ממוקמים משרדי המשיבה בשטח של כ-90 מ"ר, בשיפוצם השקיעה המשיבה כספים רבים, והם גם נבנו במקור ללא היתר בניה כדין.

ז. בכל מקרה חלקו של החייב במקרקעין הוא בשטח של 1284 מ"ר בלבד.

חוות דעת שמאי מטעם המשיבה

13. המשיבה הגישה חוות דעת שמאי מטעמה, מר זחאלקה מוחסן, מיום 22.5.17, במסגרתה העריך את דמי השכירות הראויים למפעל בלוקים המצוי על המקרקעין (ביעוד חקלאי עם היתר לשימוש חורג) בשטח של כשני דונם, לרבות שטחי אחסנה, יצור ומשרדים, בסכום של 32,000 ₪ לשנה. היינו – סך של כ-2667 ₪ לחודש.

ראיות הצדדים

14. הנאמן הסתפק בהגשת תיק המוצגים, והביא לעדות את השמאים אלי בוכריס ויוני אוחיון (ממשרדו של השמאי בוכריס).

15. מטעם המשיבה העידו מנהלה עלי והשמאי זחאלקה מוחסן.

דיון והכרעה

16. הן הנאמן והן המשיבה הגישו סיכומיהם בבקשה הנדונה.

17. ראוי לציין כבר בשלב זה, כי המשיבה בסיכומיה לא הכחישה למעשה את חובתה העקרונית לשלם דמי שכירות בעבור השימוש במקרקעין, אלא טענה כדלקמן:

א. המפעל שונע והותקן במקום אחר ולא על המקרקעין של החייב (כל החלקה רשומה במושע). לכן אינה צריכה לשלם דמי שכירות בעבור חלקו של החייב.

ב. בכל מקרה יש לחייבה רק בעבור חלקו של החייב במקרקעין בשיעור של 1284 מ"ר עליהם בנוי מבנה משרד בשטח של 92 מ"ר, ולא מעבר לשטח זה.

ג. היא חולקת על שמאות השמאי בוכריס מטעם הנאמן, ומבקשת לאמץ את ממצאי השמאי מוחסן מטעמה, בין היתר מהטעמים הבאים:

1. עסקינן במקרקעין ביעוד חקלאי לגביהם ניתן היתר לשימוש חורג להקמת מפעל בלוקים, אך היתר זה בוטל ולא חודש. עובדה זו יש בה להשפיע על מחיר דמי השכירות הראויים.

2. היא התקינה תשתיות חדשות במקרקעין לשם הפעלת מפעל בטון ורכשה ציוד חדש. כך שלא צריך לכלול במסגרת דמי השכירות הראויים את התשתיות, המבנים והציוד שהיה קיים במפעל הישן של חברת "בלוק הסלע האדום" שפורקה.

18. נתחיל דווקא בבחינת טענתה השניה של המשיבה, כיוון שלה מסכים הנאמן, כי במסגרת בקשה זו המשיבה בכל מקרה צריכה להיות מחוייבת בדמי שכירות רק על חלקו של החייב במקרקעין, שהינו שטח של 1284 מ"ר.

ציין הנאמן בסיכומיו, כי הוא תובע במסגרת בקשה זו דמי שכירות ראוים רק על חלקו של החייב במקרקעין.

לכן הנאמן גם ערך את חישובי דמי השכירות הנתבעים בסיכומיו, לפי חלקו של החייב במקרקעין (סעיפים 9, 34 ו-35 לסיכומי הנאמן).

לנוכח הסכמה זו של הנאמן והמשיבה, חיובה המירבי של המשיבה במסגרת בקשה זו בדמי שכירות ראויים יהיה רק על חלקו של החייב במקרקעין (1284.5 מ"ר, ראו סעיף 3 לעיל).

19. באשר לטענה הראשונה של המשיבה, כי מפעל הבלוקים אותו מפעילה במקרקעין שונע והותקן במקום אחר ולא על המקרקעין של החייב (כל החלקה רשומה במושע) ולכן אינה צריכה לשלם דמי שכירות בעבור חלקו של החייב – אין בה ממש.

נחקר עלי חקירה נגדית גם על טענה זו, וציין כי מיקומו של המפעל על המקרקעין לא השתנה במהלך השנים, ורק הציוד של המפעל השתנה (עמ' 35 לפרו' שו' 11-23).

עלי העיד גם מפורשות, כי מפעל המשיבה נמצא על מקרקעין בהם לחייב יש חלק (עמ' 37 לפרו' שו' 18).

גם בתגובת המשיבה בתיק הפירוק של החברות "בני סלים עתאמנה בע"מ" ו"בלוק הסלע האדום מפעלי בלוקים בע"מ" מיום 9.8.11, שהוגשה וסומנה מב/4, הודתה המשיבה כי שכרה את שטח המפעל מהחייב ואחיו מחמוד.

השמאי מטעם המשיבה, מר זחאלקה מוחסן, גם העיד כי הקרקע לא השתנתה, וכי המפעל שוכן על אותם מקרקעין להם ניתן היתר לשימוש חורג בשעתו לחייב, בגוש 12128 חלקה 35 (עמ' 33 לפרו' שו' 1-7).

מכאן כי טענתו של עלי בתצהירו, כי מפעל הבלוקים אותו מפעילה המשיבה במקרקעין שונע למקרקעין אחרים שאינם בבעלות החייב לא רק שלא הוכחה, אלא נסתרה מפיו בחקירתו הנגדית ומפיו של השמאי זחאלקה מטעם המשיבה.

לכן אני דוחה טענה זו של המשיבה.

20. מכאן כי השאלה היחידה שנותרה לבירור היא שאלה שמאית, מהם דמי השכירות הראויים להשכרת שטח המפעל, ומזה "לגזור" את חלקו של החייב בדמי שכירות אלה.

21. ציין עלי בחקירתו הנגדית, כי המשיבה שילמה דמי שכירות על המקרקעין בהם בנוי המפעל עד ליום 1.7.2013 (עמ' 38 לפרו' ש' 1-4).

מכאן כי הנאמן הוכיח את זכאות קופת פשיטת הרגל של החייב, לקבל דמי שכירות ראויים בעבור חלקו של החייב במקרקעין האמורים, החל מיום מתן צו הכינוס בתאריך 13.4.14 ואילך.

חוות דעתו של השמאי אלי בוכריס מטעם הנאמן:

22. כאמור הנאמן הגיש (במסגרת תיק המוצגים) את חוות דעתו של השמאי בוכריס לשם הוכחת דמי השכירות הראויים לשטח מפעל הבלוקים בו מחזיקה המשיבה.

23. בחוות דעתו האמורה ציין השמאי בוכריס כדלקמן:

א. מפעל הבלוקים נמצא בחלקה 35 בגוש 12128 בכפר קרע, שלחייב זכויות קנין בחלקה זו. המפעל בנוי מכ-2000 מ"ר סככות, מתוכם מבנה משרדי בשטח של כ-92 מ"ר.

ב. ביום 22.10.1995 ניתן ע"י הועדה המקומית עירון-ואדי ערה היתר לשימוש חורג במקרקעין למשך 3 שנים בשטח כולל של 2000 מ"ר למפעל ליצור בלוקים. היתר זה פג, ולא נראה כי ניתן היתר נוסף לשימוש חורג.

ג. התוכניות שחלו על חלקה 35 הנדונה במהלך השנים הן:

ג/400 ליעוד חקלאי (תאריך תוקף 10.1.1963).

ג/569/א' ליעוד חקלאי (תאריך תוקף 6.1.1983).

ד. פורטו הגורמים והשיקולים לשומה: שיטת ההשוואה; מיקום הנכס וסביבתו; מצב שוק המקרקעין בכלל ורמת מחירים לתעשיה בפרט.

ה. פורט התחשיב של דמי השכירות למקרקעין למפעל בטון המצוי בהם.

בנדון ציין השמאי, כי המבנים המצויים במקרקעין הם ללא היתר עדכני להיום, אך עסקינן במבנים ישנים (משנות התשעים) ואין כל בקשה להריסתם. ההיפך – ניתן בעבר היתר לשימוש חורג למקרקעין להפעלת מפעל בטון בהם.

מכאן ההנחה שהמפעל ימשיך להתקיים עד אשר ישונה יעוד הקרקע לתעשיה. לכן השווי שיש לתת למקרקעין הוא, כקרקע חקלאית בעלת פוטנציאל לשינוי יעוד בשל מיקומם בצמוד למגורים.

לכן גם עסקאות ההשוואה נלקחו ממקומות בקרבת המקרקעין הנדונים בעלי מאפיינים דומים.

ו. בהסתמך על כל אלה, העריך השמאי בוכריס את דמי השכירות למפעל הנדון, המצוי בשטח מבונה של כ-2000 מ"ר במקרקעין, בסכום של 18,000 ₪ לחודש בצירוף מע"מ, לשנים 2014-2017.

חקירתו הנגדית של השמאי בוכריס

24. נחקר השמאי בוכריס על חוות דעתו, שתמציתה בנקודות הרלוונטית לנו היא כדלקמן:

א. מי שביקר בנכס מטעמו היה שמאי ממשרדו מר יוני אוחיון (שגם נחקר, ונתייחס לעדותו להלן) – עמ' 21 לפרו' שו' 11.

ב. המפעל בנוי על שטח של כשני דונם, הכוללים מבנים תעשייתים, ביניהם מבנה משרדים בשטח של כ-92 מ"ר (עמ' 21 לפרו' שו' 15).

ג. הוא אינו יכול לומר איזה שטח מהמפעל הכולל סככות נמצא על חלקה 36 (עמ' 21 לפרו' שו' 31).

ד. מבנה המשרדים בשטח של 92 מ"ר מצוי בחלקה 35 (עמ' 23 לפרו' שו' 1-5).

ה. אין לגבי המקרקעין דנן תב"ע לתעשיה. התב"ע הקיימת היום לא מאפשרת להפעיל תעשיה על המקרקעין. לא הוצג לגבי המבנים של המפעל היתר בניה בתוקף, ולא הוארך השימוש החורג שניתן להפעלת המפעל על המקרקעין (עמ' 23 לפרו' שו' 13-20).

ו. לשאלה האם נראה לו שיאושר לאזור בו מצויים המקרקעין שינוי יעוד לתעשיה, השיב בחיוב. הוא בדק בקשות לתכנון באיזור הנדון שיזמה הועדה המקומית, ואחת מן הבקשות היתה לבצע שינוי יעוד של חלקה 35 לתעשיה. הבקשה הוגשה בשנת 2003 ונדחתה מבחינה טכנית. עצם העובדה שדנו בשינוי יעוד כאמור מלמדת כי יש סיכוי ששינוי היעוד יאושר בעתיד (עמ' 23 לפרו' שו' 21-27).

ז. עסקות ההשוואה שלקח היו של מקרקעין בעלי אופי דומה למקרקעין דנן (עמ' 23 לפרו' שו' 26-27).

ח. הוא אישר כי המקרקעין מצויים בלב שכונת מגורים, אך כך המצב גם במקומות אחרים, בהם ממוקמים איזורי תעשיה בסמיכות למקומות מגורים, דוגמת צפת והקריות (עמ' 24 לפרו' שו' 11-12).

ט. כשנשאל אם מפעל זה יכו ל להיסגר בעתיד, השיב בחיוב, אבל לא בגין צו סגירה. ניתן בעבר היתר לשימוש חורג, ועל אף שפקע ההיתר האמור, הועדה המקומית לא פעלה לסגירת המפעל עד כה. עובדה זאת מלמדת כי המפעל ימשיך לפעול עד שיסדירו את ענין התכנון (עמ' 25 לפרו' שו' 3-11).

בכל מקרה עסקאות ההשוואה שעשה בהן שימוש שיקפו את הספקולציה של האזור (עמ' 25 לפרו' שו' 10-13).

י. את שווי המקרקעין ממנו גזר את דמי השכירות, העריך לפי יעוד חקלאי, תוך שלקח בחשבון כאומדן, כי תוך שש שנים ישנו את יעוד המקרקעין מחקלאי לתעשיה (עמ' 25 לפרו' שו' 19-28).

יא. במקרה דנן הוא קבע את דמי השכירות כ-10% מערך המקרקעין, כיוון שאין מדובר רק במקרקעין, אלא במקרקעין שבנויים עליהם מבנים (עמ' 26 לפרו' שו' 12).

הוא גם בחן עסקות השוואה לדמי שכירות כאמור שנלקחו מאתר יד 2 בעיר חדרה, כיוון שלא ביצע עסקאות אחרות בכפר קרע או בבאקה אלגרביה. יחד עם זאת הוא ביצע התאמה – בחדרה ביקשו 30 ₪ למ"ר והוא קבע 10 ₪ למ"ר (עמ' 26 לפרו' שו' 13-22).

יב. לא הוצגה בפניו כל ראיה מי בנה את המבנים שעל המקרקעין, ואינו שולל כי עברו שיפוץ עם השנים (עמ' 27 לפרו' שו' 12; עמ' 28 לפרו' שו' 12-13).

עם זאת הוא ציין, כי את ההיתר לשימוש חורג בשטח של כ-2000 מ"ר למפעל ליצור בלוקים, הגיש החייב (28 לפרו' שו' 19-25).

חקירתו הנגדית של השמאי יוני אוחיון

25. כאמור גם השמאי יוני אוחיון ממשרדו של השמאי בוכריס היה מעורב בהכנת חוות הדעת השמאית (הוא זה שביקר במקרקעין ובשטח המפעל עובר להכנת חוות הדעת), וגם הוא נחקר על חוות הדעת האמורה.

26. בחקירתו הנגדית ציין השמאי אוחיון, כי בחלקה 35 (בה לחייב יש זכויות קנין) קיימת הסככה העיקרית וסככה קטנה שמשלימה אותה, וכן מצוי בה מלוא מבנה המשרדים. לעומת זאת בחלקה 36 יש סככת אחסנה פתוחה, בה מאחסנים חומרי גלם הקשורים למפעל (עמ' 29 לפרו' שו' 8-17).

חוות דעת השמאי מר זחאלקה מוחסן מטעם המשיבה

27. המשיבה הגישה חוות דעת שמאי מטעמה, של השמאי זחאלקה מוחסן.

28. בחוות דעתו ציין השמאי זחאלקה, כדלקמן:

א. הוא קבע את דמי השכירות הראויים בנדון, לפי קרקע חקלאית בשימוש חורג.

ב. תוכניות המתאר הקיימות על אודות המקרקעין דנן (חלקה 35) הן ביעוד חקלאי.

ג. כיום אין אישור לשימוש חורג למפעל בלוקים במקרקעין.

ד. הוא נקט בגישת ההשוואה לשם הערכה וקביעת דמי השכירות הראויים בנדון.

ה. הוא בחן את מיקום המקרקעין, על שטח בנוי של כ-2000 מ"ר (משטחי בטון + משרדים), השווה דמי שכירות לדונם בקרקע לאחסנה פתוחה ודמי שכירות לדונם במקרקעין לבתי מלאכה/מסחר, וכן דמי שכירות לדונם קרקע חקלאית.

ו. לאור כל אלה, קביעתו היא כי דמי השכירות הראויים למפעל ליצור בלוקים בשימוש חורג בקרקע חקלאית נכון ליום עריכת דעתו (חודש מאי 2017), הכוללת שטח אחסנה, שטח יצור ומשרדים, בשטח של שני דונם, הינו סך של 32,000 ₪ לשנה. היינו סך של כ-2667 ₪ לחודש.

חקירתו הנגדית של השמאי זחאלקה

29. השמאי זחאלקה נחקר על חוות דעתו, ותמצית חקירתו כדלקמן:

א. הוא אישר כי ההיתר לשימוש חורג במקרקעין הוצא על שם החייב (עמ' 33 לפרו' שו' 9).

ב. הוא אישר כי שיטת דמי השכירות שמשולמים בפועל קיימת, לצד שיטות נוספות, לצורך הערכת דמי שכירות ראויים (עמ' 33 שו' 17).

ג. הוצג לו חוזה שכירות משנת 1.4.09 בין החייב ואחיו מחמוד לבין המשיבה, להשכרת שטח של 4285 מ"ר במקרקעין (חלקה 35) בסכום של 8750 דולר ארה"ב לחודש בצירוף מע"מ (מב/2), ונשאל מה שווי דמי השכירות הראויים בהבסס על חוזה שכירות זה, והשיב:

" אם אתה לוקח את ה8,570$ ומחלק ב-4,285, יוצא לך דמי שכירות ל-1 מ"ר. מאחר ומדובר בהשכרת קרקע ריקה ולא מבנים, אז דמי השכירות אני לא יכול להוון אותם לצמיתות מאחר וקיים מפעל לייצור בלוקים בקרקע הזאת, שבשלב מסוים זה נקרא שימוש חורג שהולך להיקטע. מידיעה שהתכנון הבא יעביר את אזור התעשיה לפאתי הכפר. לא תמיד אפשר לגזור שווי נכס מדמי השכירות. אתן דוגמא, דמי שכירות של דירות מגורים בכפרים גג 1,500 ₪. אם אני בא לעשות שווי של בדירה וגוזר אותה מדמי השכירות לא נגיע לשווי אמיתי. לכן ממחיר השכירות כאן לא נוכל להעריך את שווי הקרקע האמיתי" (עמ' 33 לפרו' שו' 26-32).

ד. כשהופנתה תשומת ליבו כי הסכם השכירות הנדון הוא משנת 2009, לאחר פקיעת ההיתר לשימוש חורג, ואף על פי כן דמי השכירות החודשיים בו היו הרבה מעבר לנקוב בחוות דעתו, השיב כי אין בכך לשנות מחוות דעתו, שכן:

"...לקחתי עסקאות השוואה של שכירות של קרקע שהיא במיקום יותר טוב מבחינת מסחר, אטרקטיביות, גם ייעוד חקלאי. וזה הכביש הראשי הכניסה הראשית לכפר" (עמ' 34 לפרו' שו' 10-12).

דיון והכרעה בשאלת דמי השכירות הראויים

30. במחלוקת שבין שמאיי הצדדים דעתי נוטה לעבר חוות דעתו של השמאי בוכריס מטעם הנאמן עם תיקונים מסויימים, כפי שאציין להלן.

העדפתי את חוות דעתו של השמאי בוכריס כיוון שהיתה מפורטת ומקיפה יותר תוך ביצוע התאמות לעסקאות ההשוואה שלקח, בכדי להגיע להתאמה יותר מדוייקת למקרקעין דנן מבחינת מיקום ואפשרויות שימוש.

31. סבורני כי חוות דעתו של השמאי זחאלקה המעיטה בערך המקרקעין המשמשים בפועל שנים רבות (מאז שנת 1995 לערך, מועד מתן ההיתר לשימוש חורג במקרקעין) לשימוש תעשייתי (מפעל ליצור בלוקים).

ראיה על כך ישמש חוזה השכירות שנחתם בשנת 2009 בין המשיבה לחייב ואחיו מחמוד, שהוזכר בחקירתו הנגדית של השמאי זחאלקה ובסעיף 6 לעיל, המלמד על מחיר של 2 דולר ארה"ב למ"ר (מחיר המתקרב יותר לשומתו של השמאי בוכריס).

32. אכן חוזה השכירות האמור משנת 2009 כלל גם ציוד של חברת "בלוק הסלע האדום" (סעיף 3.1 לחוזה המצוי ב-מב/2), ועלי העיד כי ציוד זה נלקח ונמכר ע"י נושי החברה האמורה, והמשיבה קנתה ציוד חדש (עמ' 35 לפרו' שו' 16-23; עמ' 36 לפרו' שו' 4). דא עקא, המשיבה לא הציגה כל תיעוד אובייקטיבי על רכישת ציוד חדש על ידה למפעל, כמו גם על בניה או שיפוץ המבנים הקיימים ו/או משטחי הבטון שבשטח המפעל (כטענתה), הגם שאלה מצויים בידה (עדותו של עלי עמ' 36 לפרו' שו' 16; עמ' 38 לפרו' שו' 1-20).

מחדל זה פועל לחובת גרסתה של המשיבה, מכח הכלל שבפסיקה הקובע לאמור כי צד שנמנע מלהביא עד או ראיה רלבנטיים בהעדר הסבר אמין וסביר, מעורר מדרך הטבע את החשד שיש דברים בגו וכי נמנע מהבאת העד לעדות או הצגת הראיה כי הוא חושש מעדות העד ומחשיפתו לחקירה שכנגד, או מחשיפת הראיה. לשון אחרת, מחדל זה פועל לחובתו, ויש בו בכדי לתמוך בגרסת הצד היריב. על כן, בית המשפט רשאי להסיק מאי הזמנת עד או הצגת ראיה רלבנטיים כאמור, מסקנות מחמירות וקיצוניות נגד מי שנמנע מהבאת העד או הצגת הראיה (לעניין זה ראה: יעקב קדמי, על הראיות חלק שלישי, עמ' 1649).

33. למרות דבריי לעיל, עיינתי בבקשה 53 בתיקי הפירוק, ומצאתי שם את תגובת החייב לבקשה 53, אליה צורף דו"ח מכירת נכסים של חברת "בלוק הסלע האדום" ע"י כונס הנכסים עו"ד חזי חכם מיום 5.1.10. הנכסים שנמכרו היו: מחפרון ומכונה ניידת ליצור בלוקים.

איני יודע אם זה כל הציוד שהושכר למשיבה במסגרת חוזה השכירות משנת 2009, אך בכל אופן יש פה ראיה כי לפחות חלק מהציוד שהושכר, נמכר בהליכי גביה עקב חובות "בלוק הסלע האדום".

לכן קשה היה לי להתבסס, כהצעת הנאמן בסיכומיו, רק על הסכם השכירות משנת 2009.

34. כאמור, סברתי כי השמאי זחאלקה המעיט בערך המקרקעין ושווי דמי השכירות שניתן לקבל מהשכרתם, בכך שקבע דמי שכירות חודשיים בשיעור של כ-2667 ₪ לחודש (ראו סעיף 28(ו) לעיל).

ראיה לכך ניתן למצוא בהסכם השכירות שערך עלי עם המשיבה (צורף כנספח א' לתצהירו) מיום 1.7.13 (ואיני נכנס כעת לשאלת זכאותו להשכיר את השטח הנדון למשיבה), על-פיו השכיר את שטח המפעל הבנוי (2000 מ"ר) למשיבה בסכום של 5000 ₪ לחודש, כמעט כפול מהערכתו של השמאי זחאלקה.

35. לכן כאמור העדפתי להתבסס, בבואי לקבוע את שווי דמי שכירות חודשיים, על חוות דעתו של השמאי בוכריס, בתיקונים מסויימים, עליהם אעמוד כעת.

36. סבורני כי יש לקחת בחשבון כי ההיתר לשימוש חורג פקע כבר בשנת 1998 (היה לשלוש שנים בלבד) ולא חודש מאז. אין דינם של מקרקעין עם היתר לשימוש חורג כדינם של מקרקעין ללא היתר לשימוש חורג מבחינת דמי שכירות ראויים. במיוחד כשהמקרקעין נמצאים בתוך שטח מגורים.

37. שומתו של השמאי בוכריס לקחה בחשבון כי בחלקה 35 מצויים כל המבנים המשתייכים למפעל הבטון, בעוד שהשמאי אוחיון, ממשרדו של השמאי בוכריס, אשר ביקר מטעמו בשטח המפעל, ציין כי רוב המבנים מצויים בחלקה 35 אך לא כולם (ראה סעיף 26 לעיל).

38. לכן החלטתי להפחית משומתו של השמאי בוכריס, שלא כללה מלכתחילה כל ציוד יצרני של המפעל אלא רק את המבנים הקיימים מימיו של החייב, שהוכח כי עדיין עומדים על תילם ובשימוש המשיבה, 15%, ולהעמיד את דמי השכירות הראויים על סך של 15,300 ₪ לחודש בצירוף מע"מ.

דמי שכירות אלה מתייחסים, כמצויין בחוות דעתו של השמאי בוכריס (ראו עמ' 25 לחוות הדעת) למקרקעין מבונים לתעשיה, דוגמת המקרקעין דנן, בשטח של 2000 מ"ר.

חלקו של החייב במקרקעין הנ"ל הוא 1284.5 מ"ר (ראה סעיף 3 לעיל).

לכן דמי השכירות הראויים, לפי ערך יחסי (חלקו של החייב במקרקעין), הינם בשיעור של 9826 ₪ לחודש בצירוף מע"מ, נכון למועד חוות הדעת של השמאי בוכריס מיום 20.4.17.

מאז חלפו כשנתיים ימים, אך לפנים משורת הדין, אני מורה כי חוב דמי השכירות לעבר של המשיבה בגין חלקו של החייב, עד מועד פסק הדין, ועד לחודש ינואר 2019 בכלל, יהיה לפי חישוב של 9826 ₪ בצירוף מע"מ לחודש.

דמי השכירות החודשיים מחודש פברואר 2019 ואילך יהיה בשיעור של 10,000 ₪ בצירוף מע"מ. סכום זה יתעדכן כל 12 חודשים בכך שיצורפו לו הפרשי הצמדה ל-12 החודשים האחרונים. העדכון ראשון יהיה בחודש פברואר 2020, וכך ייעשה עד שהמשיבה תפנה את המקרקעין.

סוף דבר

39. מיום צו הכינוס בתאריך 13.4.14 ועד ליום 31.1.19, סך הכל 57.5 חודשים, תשלם המשיבה לקופת הפש"ר דמי שכירות ראויים בגין חלקו של החייב במקרקעין, סך של 564,995 ₪ בצירוף מע"מ כדין.

סכום זה ישולם לקופת הפש"ר תוך 60 ימים מיום מתן פסק דין זה, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין, החל מיום מתן החלטה זו ועד ליום התשלום המלא בפועל.

40. החל מחודש פברואר 2019 תשלם המשיבה לקופת הפש"ר, מידי חודש בחודשו, לא יאוחר מעשירי לחודש, דמי שכירות בגין חלקו של החייב במקרקעין, בשיעור של 10,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין. זאת עד פינויה את המקרקעין.

41. המשיבה תשלם לקופת הפש"ר את הוצאות חוות דעתו של השמאי בוכריס, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הוצאתן ועד ליום התשלום המלא בפועל.

כן תישא המשיבה בשכר טרחתו של הנאמן והוצאותיו בבקשה זו בסכום כולל של 7000 ₪, שישולם תוך 30 ימים מהיום. לא ישולם הסכום במועדו, יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין החל מיום מתן החלטה זו ועד ליום התשלום המלא בפועל.

המזכירות תעביר החלטה זו לצדדים.

ניתנה היום, ט"ז שבט תשע"ט, 22 ינואר 2019, בהעדר הצדדים.