בפני ערר על קביעת "שמאי מכריע" כמובנו בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965 (להלן: "החוק"), מר עאטף עאלם, בשאלה משפטית שהוצגה בפניו, אשר לטענת העוררים לא זכתה להתייחסותו ושעניינה אפליית העוררים בקביעת שומת היטל השבחה ביחס למגרם לעומת שומות היטלי השבחה שנקבעו והוטלו על מגרשים הסמוכים למגרשם.

זהו למעשה "גלגול שני" של עניינם של העוררים אשר הובא בפניי בפעם הראשונה כתביעה במסגרתה נתבע סעד כספי להשבת כספי שומה ששולמו על ידי העוררים ביתר, לטענתם, וכן סעד הצהרתי ולפיו שומת היטל ההשבחה שהוטל על מגרשם מפלה אותם לרעה באופן משמעותי לעומת שומות היטלי השבחה שהוטלו על מגרשים הסמוכים למגרשם (להלן: "ההליך הקודם").

תמצית העובדות הרלוונטיות והשתלשלות ההליך הקודם

1. בזמנים הרלוונטיים להליך, היו העוררים בעליהם של המקרקעין הידועים כגוש 11022 חלקה 31 המצויים ברח' הגפן 14 קרית אתא (להלן: "המגרש").
   העוררים הגישו למשיבה (להלן: "הוועדה") בקשה לקבלת היתר בניה לבניית בית מגורים במגרש.
2. כתנאי לקבלת היתר בניה נדרשו העוררים לשלם היטל השבחה בסך כולל של 168,500 ₪, מתוכם 147,500 ₪ בגין השבחת הנכס ו- 21,000 ₪ בגין הקלות נוספות (יחידת דיור נוספת), זאת בהתאם לשומת השבחה אשר ערך שמאי מטעם המשיבה.
3. העוררים הגישו שומה נגדית מטעמם לפיה היטל ההשבחה שעל העוררים לשלם הינו בסך כולל של 64,912 ₪ מתוכם 45,287 ₪ בגין השבחת הנכס ו- 19,625 ₪ בגין ההקלות.
   
4. ביום 15.8.2007 שילמו התובעים, תחת מחאה, את מלוא סכום היטל ההשבחה בסך 169,608.33 ₪.

1. בין העוררים לועדה נוהל מו"מ לשם בחינת טענות העוררים ביחס להפחתת סכום היטל ההשבחה, ולחילופין לקביעת זהות שמאי מכריע. ההפחתות בשומת השמאי אשר הוצעו על ידי הועדה, לא סיפקו את התובעים, וגם נסיון הצדדים להסכים על זהות שמאי מכריע העלה חרס, ולפיכך הוגשה התובענה מושא ההליך הקודם.
2. התובענה בהליך הקודם נדחתה על הסף בפסק הדין מיום 26.2.2013 (להלן :" פסק הדין") מחמת העדר סמכות עניינית, שכן מצאתי כי על העוררים למצות את ההליך שנקבע בחוק לבירור מחלוקת ביחס לגובה השומה, וזאת במינוי שמאי מכריע. ביחס לטענת העוררים לעניין אי סבירות תניית המשיבה ביחס לבחירת שמאי מכריע דווקא מתוך רשימה קבועה, קבעתי בפסק הדין כי "דרך המלך" המותווית בחוק לתקוף טענות מהסוג דנן היא בפני הטריבונל המתאים.
3. בעקבות פסק הדין מונה בהסכמת הצדדים כשמאי מכריע השמאי עאטף עאלם (להלן : "השמאי המכריע").

ההליך בפני השמאי המכריע

1. ביום 9.1.2014 התייצבו הצדדים והשמאים מטעמם לדיון בפני השמאי המכריע ושטחו בפניו טענותיהם בתחום השמאות. כמו כן העלה שמאי העוררים טענה משפטית ביחס לאפליה בשומת המערערים לעומת שומות היטלי השבחה שהוטלו על מגרשים הסמוכים למגרשם.
2. השמאי המכריע הפחית את השומה לסך של 86,707 ₪ (דהיינו בכמעט 50% משומת הוועדה).
3. התייחסות השמאי המכריע לטענת האפלייה הינה במחלוקת בערר שבפני, והיא מפורטת בסעיף 13 שבעמ' 10 לחוות דעתו כדלקמן:

1. לטענת העוררים על אף שלשמאי המכריע סמכות להכריע בסוגיות משפטיות, הוא בחר שלא להכריע בסוגיית האפליה שהיא טענה משפטית ולא בחן את מאפייני הנכסים בשומות האחרות שביחס אליהן נטענה טענת האפלייה כפי שנדרש. השמאי המכריע ביסס את שומתו על סמך אמות מידה שמאיות בלבד (סעיף 28 לערר).

כתוצאה מכך, למעשה דרכם של העוררים להביא לבחינת טענת האפליה נחסמה פעמיים: בפעם הראשונה בפסק הדין בהליך הקודם, ובפעם השניה בקביעתו של השמאי המכריע, ומכאן הערר.

1. לעומתם, טען ב"כ הוועדה במסגרת הדיון שהתקיים ביום 23.6.2015, כי אין לפרש את האמור בסעיף 13 הנ"ל כהעדר הכרעה בסוגית האפליה, אלא קביעה של השמאי המכריע כי לא היה מקום לבדוק את מאפייני הנכסים בשומות אחרות, כיוון שהשמאי המכריע ממילא אינו כבול לקביעות שומה ביחס לנכסים אחרים (פרוטוקול יום 23.6.2015 עמ' 2 שורות 17-15). לטענת ב"כ הוועדה, יש לראות את האמור בסעיף 13 הנ"ל כקביעת השמאי המכריע ה"מבליעה" את טענת האפליה, שכן מרגע שהשמאי המכריע קבע את שומתו, לא ניתן עוד להעלות טענת אפלייה ביחס לקביעת הוועדה, שממילא איננה מחייבת עוד.

ב"כ הוועדה טען כי הערר אינו מגלה עילה, הקבועה בדין, להתערבות בקביעת השמאי המכריע ולפיכך דינו להידחות.

דיון וההכרעה

1. סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק קובע את היקף הביקורת המשפטית במסגרת ערר על הכרעת שמאי מכריע:

"(ג) על חיוב בהיטל ועל הכרעת שמאי מכריע כאמור בסעיף קטן (ב) ניתן לערער בנקודה משפטית בלבד, או בעילה שלא ניתנה לועדה המקומית או לבעל המקרקעין או לשמאים מטעמם הזדמנות נאותה לטעון טענותיהם או להביא ראיות בפני השמאי המכריע; הערעור יוגש לבית משפט השלום שבאזור שיפוטו נמצאים המקרקעין, תוך 45 ימים מהיום שבו הודעה ההחלטה שעליה מערערים".

מכאן שעל חיוב בהיטל השבחה ועל הכרעת שמאי מכריע ניתן לערור רק בשתי עילות:

א. ערעור ב"נקודה משפטית".

ב. בעילה שלא ניתנה לצדדים הזדמנות נאותה לטעון טענותיהם בפני השמאי המכריע.

14. כפי שהפסיקה קבעה "ככלל עילות ההתערבות בחוות דעת מקצועית אותה ערך שמאי או מעריך מצומצמות למקרים חריגים בהם פעל השמאי או המעריך בניגוד לכללי הצדק הטבעי כגון תחת השפעה בלתי הוגנת או עקב תרמית או כאשר פעל בחוסר תום לב...אין מקום ... להשיג על שיקול דעתו המקצועי של שמאי או מעריך ..." (בג"צ 1168/07 יפה נוף תחבורה תשתיות ובניה בע"מ נ' הפלר, עו"ד (1.2.09); ע"א 609/93 מרום שרותי תעופה נ' רשות שדות התעופה, פ"ד מח(5) 381(1994)).

אלא שבצד "חיזוק" מעמדו של השמאי המכריע באותם עניינים שההכרעה בהם נמסרה לו, קיימת גם מגמה, בעיקר לאור תיקון 84 לחוק (אשר אינו חל על ענייננו), לבחון בקפידה יתירה את קיום כללי הצדק הטבעי ע"י השמאי המכריע, לנוכח מעמדו המעין שיפוטי (ראה לענין זה את חוות דעתה (שאינה בגדר פסיקה מחייבת שכן נעשתה "מעבר לצורך" באותו ענין בבר"ם 6744/14 ג'י ישראל מרכזים מסחריים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון (5.3.15).

האם בפנינו "נקודה משפטית" המצדיקה את קבלת הערר?

1. ההבחנה מתי מדובר ב"נקודה משפטית" איננה קלה והמבחן שגובש בפסיקה הינו כי באם התשובה לשאלה המתעוררת איננה אמורה ליצור קביעה עובדתית או תשתית עובדתית, אלא כלל משפטי העולה מן העובדות שנקבעה בערכאה הדיונית בהסכמה או על פי חומר הראיות, הרי שזוהי "נקודה משפטית" (ראה: ע"א (מחוזי ת"א) 2757/03 הועדה המקומית לתכנון ובניה המרכז נ' עמיתק, ניהול ופיתוח נכסי נדל"ן בע"מ (5.9.05) והפסיקה המובאת שם.
   
2. במקרה שלפנינו, לכאורה שאלת האפלייה הינה שאלה משפטית, אולם לצורך בחינתה יש צורך להשוות מאפיינים של נכסים שביחס לשומות לגביהם מועלית טענת האפליה, ולפיכך היא מצריכה, קודם ש"תהפוך" לשאלה משפטית נקיה, קביעות עובדתיות ומקצועיות. זה היה גם אחד הנימוקים לקביעתי בפסק הדין בהליך הקודם (שם בפסקה 9 בעמ' 4).
3. בפנינו בעצם מתעוררת מחלוקת האם יש להבין מחוות דעת השמאי המכריע כי הוא בחן והכריע בשאלת האפלייה, אם לאו, ואני סבורה כי זוהי למעשה ה"נקודה המשפטית" המועלית על ידי העוררים.

לטענתם, המקובלת עלי, האמור בסעיף 13 לחוות דעת השמאי המכריע איננה מהווה תשובה מספקת לטענת האפלייה שהועלתה בפניו.

עיון באמור בסעיף 13 הנ"ל מעלה כי השמאי לא סבר שעליו לבחון את טענת האפלייה לגופה, דהיינו לבדוק את מאפייני הנכסים שצוינו על ידי העוררים כבסיס לטענת האפליה (כמפורט בחוות הדעת מטעמם), שכן לאור הפסיקה הקיימת, שומות שנעשו ביחס לנכסים אחרים אינם מחייבים אותו והוא עצמאי בקביעת שומתו. לענין זה מפנה השמאי למשל להחלטה בבש"א (נצ') 5594/07 עונאללה נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה מבוא עמקים (8.1.08).

אכן צודק השמאי המכריע בכך שהוא עצמאי בקביעת שומתו, אולם אין בכך כדי לפטור אותו מהחובה לבחון לגופה את טענת האפלייה שהעלו העוררים בפניו, ולצורך כך היה עליו לבחון את מאפייני הנכסים הספציפיים ולשקול באם יש בשומות שנעשו ביחס אליהן, להשפיע על השומה ביחס למגרש העוררים, דבר שלא נעשה על ידו. אני סבורה כי השמאי המכריע מסתמך באופן מוטעה על ההחלטה בבש"א 5594/07 הנ"ל, שכן שם למעשה נדונה ונבחנה לגופה ע"י בית המשפט, טענת האפלייה, ונדחתה לגופה (סעיף 22 להחלטה). משכך, לטעמי, על אף ה"רטוריקה" שבהחלטה, בפועל בית המשפט מצא לדחות את טענת האפלייה לגופה, ובמקרה שבפני, חובתו של השמאי המכריע הינה לבחון באם יש מקום לעשות כן.

18. אינני מסכימה עם טענת ב"כ הוועדה בפני, כי משקבע השמאי המכריע את שומתו, ממילא "מובלעת" בעצם קביעת שומתו, דחיית טענת האפלייה של העוררים. אמנם נכון כי נוצר כאן מצב מעט מוזר –

מצד אחד באם קביעת השמאי המכריע עצמאית ונעשית על פי נתוני עסקאות במגרשים סמוכים, הרי שלכאורה אין עוד מקום לבחון היטלי השבחה שהוטלו ביחס למגרשים אחרים (גם אם הם דומים) שכן אין כלל מקום לבחון טענה לאפלייה בקביעת גובה היטל ההשבחה על ידי הוועדה שכן קביעה זו כבר איננה רלבנטית בכלל.

מצד שני – באם במגרשים דומים (בהנחה כי כך הם פני הדברים) אכן נקבע (ע"י שמאי הוועדה או בהסכמה בין הצדדים שם) היטל השבחה בשיעור נמוך מזה של השמאי המכריע, כיצד ניתן להתעלם מנתון זה בבואנו לבחון את השומה הראויה למגרש הנדון? האם אין כל משמעות לקביעת היטלים ביחס למגרשים דומים בבואנו לבחון את השומה הראויה למגרש דומה?

19. אכן מסכימה אני עם ב"כ הוועדה כי מטרת החוק, ויצירת מנגנון השמאי המכריע, היתה לצמצם את יכולת ההתערבות השיפוטית בקביעות שהן, ביסודן, קביעות מקצועיות של שמאים הבקיאים בתחום שומת המקרקעין. אולם מקום בו מועלית טענת אפליה, אשר לטעמי לא קיבלה התיחסות מספקת מצד השמאי המכריע, אין מקום לדחות את הערר מהטעם שאין מדובר ב"נקודה משפטית".

בענין זה מצאתי את דבריו של כב' השופט רובינשטיין בהקשר דומה (אם כי התוצאה שם מבחינה דיונית שונה...) קולעים לענייננו:

"אכן נטיית הלב עשויה להיות הישענות על שמאי מכריע, אך מותר בית המשפט הוא המבט המשפטי הרחב. בנידון דידן, פער כה גדול בחבות בהיטל השבחה ביחס למגרשים צמודים הכלולים באותה תכנית בתוך שנתיים, מעורר שאלות ומצריך הסבר. כך מגלה התוספת השלישית, וכך מבקש גם השכל הישר. אין מדובר בבחינת התוצאה השמאית בלבד, אלא הועלו על ידי המשיבה שאלות משפטיות הנוגעות ליישום עקרונות שמאיים ומשפטיים, וכמותי כבית המשפט המחוזי התקשיתי להלום שאלה לא תבוררנה, כדי שהצדק ייעשה וגם ייראה." (ההדגשה אינה במקור – פ.ל.)

פגיעה בזכות הטיעון בפני השמאי

20. גם באם אין מקום לקבוע כי מדובר ב"נקודה משפטית" כפי שזו הוגדרה בפסיקה, הרי שאני סבורה כי עניינם של העוררים נכנס בגדר העילה השניה שנקבעה בחוק לערר, שכן אני סבורה כי בקביעת השמאי המכריע נפל פגם אשר יש בו פגיעה בכללי הצדק הטבעי, על אף שניתנה להם האפשרות לפרוש מלוא טענותיהם בפני השמאי.

אין מחלוקת כי ניתנה לעוררים הזדמנות מלאה לטעון טענותיהם בפני השמאי, אולם בפועל, לצורך בחינת טענת האפלייה שהועלתה על ידם, היה השמאי המכריע זקוק לנתוני המגרשים המשווים, אשר פורטו על ידי העוררים, כאשר צויין על ידיהם בטיעוניהם בפני השמאי המכריע כי הנתונים המלאים ביחס לאותם מגרשים אינם ברשותם אלא ברשות הוועדה.

השמאי, על אף ששמע את הטיעון, לא ביקש מהוועדה את הנתונים המלאים של אותם מגרשים, וממילא, כפי שעולה מסעיף 13 לחוות דעתו, לא בחן כלל האם אותם מגרשים אכן "דומים" במידה היכולה לבסס טענה אפלייה, דהיינו האם המגרשים (וממילא השומה שנקבעה לגביהם) יכולים להוות בסיס להשוואה למגרש העוררים ולשומה הראויה לגביו.

21. עיון בפירוט עמדות הצדדים בהקשר זה (בריישת סעיף 10 לפירוט עמדות הצדדים בחוות הדעת) מעלה כי השמאי המכריע שמע את טיעוני הצדדים אולם לא בחן את נתוני המגרשים המשווים בעצמו.

אני סבורה כי על אף "העצמאות" המלאה שניתנה לשמאי המכריע בקביעת שומתו, היה עליו לבחון, לגופן את טענות העוררים ולדרוש מהוועדה לספק את הנתונים הרלבנטיים לצורך בחינה זו, ורק לאחר בחינה לגופה, וגיבוש עמדה ביחס לטענת האפלייה, יכול היה לגבש את שומתו העצמאית. אני מוצאת שאי השלמת בחינה כזו על ידי השמאי המכריע מהווה "פגיעה בכללי הצדק טבעי", ולפיכך אני רואה בה כחוסה תחת הוראת סעיף 14(ג) לתוספת לחוק, גם אם אינה נכנסת באופן מילולי בגדרי "אי מתן הזדמנות נאותה לטעון טענות".

שהרי החובה לתת הזדמנות נאותה לטעון טענות אין לה רק משמעות פורמאלית של פרישת מלוא טענות הצדדים בפני השמאי המכריע (כפי שאכן עשה השמאי במקרה זה), אלא לחובה זו נלווית גם החובה לשקול את אותן הטענות לגופן ולנמק את הכרעת השמאי לגביהן. במקרה דנן, ההכרעה הכלולה בסעיף 13 לחוות הדעת איננה מהווה בחינה של הטענות לגופן, אלא בפועל "עקיפת" הצורך לעשות כן בנימוק משפטי שלטעמי איננו מהווה תשובה מספקת לטענת האפלייה לגופה.

לסיכום

מכל האמור לעיל עולה כי מצאתי לנכון לקבל את הערר ולהורות לשמאי המכריע לבחון את טענת האפלייה שהעלו העוררים לגופה, זאת לאחר שהוועדה תמציא את מלוא הפרטים הרלבנטיים ביחס למגרשים המשווים אותם פרט שמאי העוררים בשומתו, ולקבוע בחוות דעת משלימה באם יש בטענת האפלייה שהעלו העוררים לשנות משומתו אם לאו.

לנוכח תוצאת הערר אני מחייבת את הוועדה לשאת בהוצאות העוררים בגינה בסך של 2,500 ₪.

התנצלותי בפני הצדדים על העיכוב הממושך במתן הכרעתי זו.

ניתן היום, כ' אייר תשע"ו, 28 מאי 2016, בהעדר הצדדים.