בפניי תביעה כספית בגין התחשבנות הצדדים בסיום עסקת מכר של מרכז מסחרי, אשר נרכש על ידי התובעת מהנתבעת.

תמצית טענות התובעת:

1. התובעת רכשה מקרקעין ועליהם מרכז מסחרי מהנתבעת. התובעת טוענת כי בניגוד להסכם בין הצדדים, הנתבעת לא העבירה לתובעת במועד מסירת החזקה תשלום בגין דמי השכירות אשר הגיעו לתובעת, תוך שהיא מסתירה עובדות מהותיות חשבוניות בגין תשלומים שקיבלה משוכרים במרכז המסחרי והעבירה רק חלק מדמי השכירות המגיעים לתובעת, על פי הסכם המכר עד למועד מסירת החזקה. כמו כן, הנתבעת לא העבירה לתובעת דמי ניהול ודמי שכירות בגין התקופה שלאחר מסירת החזקה, אשר נגבו מראש מן השוכרים במרכז המסחרי ואשר מגיעים לתובעת לטענתה.
2. בתאריך 27.6.13 נחתם בין הצדדים הסכם מכר, לפיו הנתבעת מכרה לתובעת את כל זכויותיה והתחייבויותיה במקרקעין הידועים כגוש 6805 חלקות 5, 6, 7, 8, 9 ו-10 ובמרכז המסחרי ברחוב המרכבה פינת האורגים בחולון, וזאת בתמורה לסך של 127 מליון ₪.
3. על פי סעיף 6.10 להסכם המכר, נקבע כי על הנתבעת לשלם לתובעת במועד מסירת החזקה במקרקעין ובמרכז המסחרי מחצית מדמי השכירות ממועד קבלת הפיקדון השני ועד מועד תשלום מלוא התמורה, יום מסירת החזקה, וזאת באמצעות הפחתת סך זה מסך יתרת התמורה כנגד קבלת חשבונית מס כדין.
4. בתאריך 5.11.13 נחתמה תוספת להסכם, במסגרתה נקבע כי ביום 3.11.13 התקיים התנאי המתלה החוזי ונקבעה תוספת תשלום של 1.5 מליון ₪. לאחר התקיימות התנאי המתלה, שולם הפיקדון השני על ידי התובעת ביום 1.11.14.
5. מועד מסירת החזקה על פי סעיף 1.3 להסכם, הינו מועד תשלום מלוא התמורה, 75 יום ממועד קיום התנאי המתלה או בתוך 14 יום ממועד המצאת השימוש חורג מההיתר כהגדרתו, לפי המאוחר. על פי ההגדרה לעיל, נטען על ידי התובעת כי מועד מסירת החזקה היה ביום 16.1.14. עם זאת ובעטיה של הנתבעת, מועד המסירה נדחה ליום 5.2.14.
6. על פי ההסכם בין הצדדים, על הנתבעת היה לשלם לתובעת במועד תשלום יתרת התמורה ומסירת החזקה, מחצית מדמי השכירות אשר הנתבעת גבתה בפועל החל בגין התקופה של מועד קבלת הפיקדון השני, ועד מועד תשלום מלוא התמורה.
7. בטרם מועד תשלום יתרת התמורה ומסירת החזקה ולמרות הוראות הסכם המכר, הנתבעת לא העבירה לתובעת, לטענתה בכוונה תחילה, את כל האסמכתאות על בסיסן כביכול חושב על ידי הנתבעת "תשלום החלק היחסי" ומסמך ההתחשבנות שאמור להיערך על ידה בטרם קביעת מועד מסירת החזקה, וזאת למרות בקשותיה של התובעת.
8. לטענת התובעת, למרות שהצדדים לא היו ערוכים לבצע את סגירת העסקה, בשל העובדה כי הנתבעת הפרה התחייבויות חוזיות כלפי התובעת, בפגישה שנערכה בין הצדדים במשרדי ב"כ הנתבעת הוחלט לבצע את הסגירה , לבצע מסירת חזקה ולהתחשבן לאחר מכן כאשר הובטח כי יתרת האסמכתאות תשלח על ידי הנתבעת לתובעת בהקדם.
9. במועד מסירת החזקה בפועל, 5.2.14, העבירה הנתבעת לתובעת סך של 1,615,000 ₪ בגין תשלום החלק היחסי דמי שכירות ודמי ניהול, על ידי הפחתת סך זה מתשלום יתרת התמורה ששולמה על ידי התובעת לנתבעת.
10. התובעת טוענת כי עד לאחר מסירת החזקה במקרקעין ובממכר, סך תשלום החלק היחסי האמיתי ולא זה שהוצהר על ידי הנתבעת, במסגרת מסמך ההתחשבנות שהעבירה לתובעת, ללא גיבוי באסמכתאות, לא היה ידוע לתובעת היות והמידע הוסתר על ידי הנתבעת, שלא העבירה לתובעת אסמכתאות בעניין והתנהלה בחוסר שקיפות מוחלט.
11. לאחר מסירת החזקה במקרקעין ובמרכז המסחרי, העבירה הנתבעת לתובעת חלק נוסף מן האסמכתאות בגין דמי השכירות ודמי הניהול ששולמו לה על ידי השוכרים במרכז המסחרי, אשר היו דרושים לצרכי חישוב "תשלום החלק היחסי" אשר מגיע מאת הנתבעת לתובעת על פי הסכם המכר.
12. התובעת נדהמה לגלות, כי הנתבעת לא הכניסה לחישובה את תשלום החלק היחסי ולא שילמה לה בגין הכנסות שקיבלה בפועל מדמי השכירות, ושעל פי הסכם המכר מחצית מהן שייכות לתובעת וכן התובעת נדהמה לגלות, כי הנתבעת לא הכניסה לחישוביה את תשלומי דמי הניהול ודמי השכירות שגבתה מראש מן השוכרים, בגין התקופה שלאחר מסירת החזקה ושעל הנתבעת היה להעבירם לתובעת.
13. התובעת טוענת כי על הנתבעת לשלם לה תשלומים בגין יתרת תשלום החלק היחסי עד ליום בו הייתה אמורה להתבצע מסירת החזקה, 16.1.14, את דמי השכירות עד מועד מסירת החזקה בפועל, 5.2.14, את דמי הניהול מיום 5.2.14, ובסה"כ 2,469,013.6 ₪ ובהפחתת סך ששילמה הנתבעת, 1,615,000 ₪ ובסה"כ: 854,013.6 ₪ בתוספת מע"מ ובסה"כ: 1,007,736 ₪.

תמצית טענות הנתבעת:

1. הנתבעת טוענת כי מועד המסירה לא נקבע ליום 16.1.14 אלא נקבע כי המסירה תתבצע כנגד תשלום מלוא התמורה. התובעת הייתה חייבת לשלם את מלוא התמורה עד ליום 16.1.14, אולם לא עשתה כן אלא רק ביום 5.2.14.
2. הנתבעת טוענת, כי הדחייה בביצוע התשלום הייתה בעטיה של התובעת. לטענת הנתבעת, על פי סעיף 6.10 להסכם, התובעת הייתה זכאית לקבל מחצית מדמי השכירות שנגבו בפועל, וזאת עבור התקופה שממועד קבלת הפיקדון השני ועד מועד תשלום מלוא התמורה. אין בהסכם חובה למסירת האסמכתאות הנזכרות שם בטרם מועד התשלום וההיפך הוא הנכון, מצוין שם במפורש כי הסכום ייקבע "על פי הודעת המוכרת". מבלי לגרוע מהאמור, הנתבעת פעלה בשקיפות ולא הסתירה דבר ובהמשך מלוא האסמכתאות נמסרו לתובעת ואף ניתנה לנציגה האפשרות לשבת במשרדי הנתבעת עם גורם מקצועי ולערוך את מלוא הבדיקות והבירורים.
3. בתאריך 18.2.14 התקיימה פגישה במשרדי הנתבעת בהשתתפות מר צבי עמר מטעם התובעת ונציגו מר יואל מדאר. בפגישה זו דנו הצדדים בטבלת הנתונים שהוכנה על ידי התובעת ובה דרישותיה. בסופה של הפגישה העמיד מר עמר מטעם התובעת את הסכום שלטענתו מגיע לו בגין תשלום החלק היחסי, דמי שכירות ודמי ניהול ובכלל, על סך של 400,000 ₪. מר עמר אף חתם בחתימת ידו בצד הסכום הנ"ל, כאשר על טבלת הנתונים מופיעים בכתב ידו של מר עמר תיקונים שונים שביצע בסכומים. מנגד, הציגה הנתבעת כי היא זכאית לסך של 402,000 ₪ בגין ריבית בשל דחיית תשלום יתרת התמורה. הנתבעת טוענת, כי הייתה הבנה בין הצדדים כי בכך הוסדר העניין.
4. בהתאם להסכם, החזקה במקרקעין הייתה צריכה להימסר כנגד תשלום יתרת התמורה. הואיל ויתרת התמורה לא שולמה על ידי התובעת ביום 16.1.14 אלא רק ביום 5.2.14, החזקה נמסרה במועד זה. המדובר בהפרה יסודית של ההסכם מצד התובעת, אשר איחרה בביצוע תשלום יתרת התמורה.

הטענה כאילו הדחייה במועד התשלום נעשתה בעטיה של הנתבעת הינה מופרכת וההיפך הוא הנכון.

1. בהתאם לסעיף 15.2 להסכם, סכומים שעל צד לחוזה לשלם, לא יהיו ניתנים לקיזוז והצד החייב בתשלומם אף לא יהיה זכאי לסעד של דחיית קיום מכל סיבה שהיא.

כלומר, אפילו אם לתובעת טענות כלשהן כלפי הנתבעת, הדבר לא יכול היה להצדיק דחייה בביצוע התשלום.

1. בהתאם לתחשיב שהוצג לתובעת על ידי הנתבעת, תשלום החלק היחסי עמד על סך של 1,098,616 ₪ המהווים מחצית דמי השכירות בגין התקופה ממועד קבלת הפיקדון השני ועד מועד תשלום יתרת התמורה ביום 5.2.14. כמו כן, סך דמי הניהול שהנתבעת גבתה מראש בגין התקופה שלאחר 5.2.14 עמד על סך של 143,272 ₪. סך דמי השכירות שהנתבעת גבתה מראש בגין התקופה שלאחר 5.2.14 עמד על סך של 915,025 ₪. כל אלו מסתכמים לסך כולל של 2,156,913 ₪. מסך זה צריך היה להפחית הוצאות שהוצאו על ידי הנתבעת בגין הוצאות ניהול ואחזקה בתקופה שלאחר 5.2.14 בסך של 200,491 ₪ וכן את הסך של 1,615,000 ₪ אשר שולם על ידי הנתבעת לתובעת על ידי הפחתת סכום יתרת התמורה וכנגד חשבונית. התוצאה היא שהסכום שהגיע לתובעת עמד על סך של 341,422 ₪. כנגד סכום זה הגיע לנתבעת סך של 402,000 ₪ בגין ריבית פיגורים עבור הפיגור בתשלום יתרת התמורה, כך שהתובעת היא זו שמצויה ביתרת חובה כלפי הנתבעת.

דיון והכרעה:

1. בין הצדדים נחתם הסכם לרכישת הזכויות במקרקעין בתאריך 27.6.13. המכר היה כפוף לקיומם של תנאים מתלים, אשר פורטו בסעיף 3.3 להסכם – קבלת החלטה בדירקטוריון חברת פרופיט תעשיות בנייה בע"מ, המאשר את ההתקשרות בחוזה זה, וזאת בתוך 10 ימים ממועד חתימת ההסכם וכן במידה ולא תמסר על ידי הנתבעת הודעת ביטול בתוך 7 ימי עסקים ממועד קבלת שומת ההשבחה על ידי הנתבעת.
2. בסעיף 4.10.2.2 להסכם הוצהר, כי בין הנתבעת לבין השוכרת קסטרו שיווק (1985) בע"מ קיימים חילוקי דעות בקשר לשכירות המושכר וכי עד להתקיימות התנאי המתלה, הנתבעת מתחייבת להמציא תוספת להסכם השכירות חתומה על ידה ועל ידי קסטרו, המסיימת את הסכסוך המשפטי כמפורט בנספח ו' 1 להסכם. עוד מובהר כי כל שינוי לתוספת קסטרו יובא לאישורה המוקדם של התובעת.
3. עוד הוצהר בסעיף 4.10.2.3 כי בכוונת הנתבעת לנקוט בהליכים משפטיים כנגד אלקטרה מוצרי צריכה (1970) בע"מ וכנגד עידן 2000 דברים יפים בע"מ בגין הפחתות שנעשו בדמי השכירות או תשלומים אחרים, והמתייחסים לתקופה שקדמה למועד המסירה לפי ההסכם.
4. על פי סעיף 5.1 להסכם, הצהירה התובעת כי היא מכירה ובדקה היטב את המקרקעין והממכר, לרבות חוזה השכירות וחוזה הניהול על נספחיהם, כי ביצעה את הבדיקות לממכר על פי שביעות רצונה והיא מוותר על כל טענה, לרבות אי התאמה או מום, בכל הנוגע לממכר ולעסקה, לרבות פגם או מום נסתרים שלא ניתן היה לגלותם עד למועד חתימת ההסכם.
5. בסעיף 6 להסכם נקבע אופן תשלום התמורה:

א. במועד חתימת ההסכם התובעת תפקיד בידי בא כוחה סך של 5 מליון ₪ וניתנו הוראות להעביר את כספי הפיקדון לנאמנת אשר הוגדרה בסעיף 1.3 להסכם, לאחר התקיימות התנאי הראשוני כמפורט בסעיף 3.3.1 להסכם.

ב. בתוך 10 ימים ממועד קיום התנאי המתלה, ישולם לידי הנאמן סך של 62 מליון ₪ וכן מלוא סכום המע"מ בגין התשלום הראשון ובגין התשלום השני.

ג. במועד המסירה ישולם סך של 60 מליון ₪ בניכוי "תשלום החלק היחסי" בתוספת מע"מ כדין כנגד מסירת החזקה המשפטית בממכר וכנגד מסירתם של המסמכים וביצוע פעולות כמפורט בסעיף 6.4 להסכם.

1. בסעיף 6.4 להסכם פורטו המסמכים אשר יימסרו על ידי הנתבעת לתובעת במועד המסירה. בסעיף 6.5 הוסכם, כי ככל שבמועד המסירה לא יומצא לתובעת איזה מן האישורים המפורטים בסעיף 6.4 או חלק מהם, לא יעוכב תשלום יתרת התמורה לנתבעת אלא יופקד בידי הנאמן סך השווה למיליון ₪ וזה יעבירם לנתבעת מיד עם המצאת מלוא אישורי ההעברה.

מועד המסירה הוגדר כמועד תשלום מלוא התמורה, 75 יום ממועד קיום התנאי המתלה כהגדרתו בסעיף 3 או בתוך 14 יום ממועד המצאת השימוש החורג כהגדרתו בהסכם.

1. על פי סעיף 6.10 להסכם, התובעת תהיה זכאית לקבל מחצית מדמי השכירות אשר הנתבעת גבתה בפועל (על פי הודעת הנתבעת) החל ממועד קבלת הפיקדון השני ועד מועד תשלום מלוא התמורה (להלן: "תשלום החלק היחסי"). הוסכם כי תשלום החלק היחסי משולם במועד תשלום יתרת התמורה, כשהוא איננו נושא הפרשי הצמדה כלשהם וזאת באמצעות הפחתתו מיתרת התמורה וכנגד קבלת חשבונית מס כדין.
2. בסעיף 14.4 להסכם הוסכם כי כל איחור בביצוע איזה מתשלומי התמורה על פי ההסכם, העולה על 7 ימי עסקים, יישא ריבית פיגורים אשר הוגדרה כריבית בשיעור המירבי שיגבה בנק לאומי לישראל במועד הרלוונטי בגין אי פירעון הלוואות במועדן וכל איחור העולה על 14 ימי עסקים ייחשב בנוסף הפרה יסודית של ההסכם.
3. בתאריך 5.11.13 נחתמה תוספת להסכם. בסעיפים 2.1 ו-2.2 לתוספת נקבע, כי הצדדים מאשרים כי התנאי המתלה המפורט בסעיף 3 להסכם התקיים ומועד קיום התנאי המתלה יהיה 3.11.13.
4. בהתאם להסכמות אלה, מועד המסירה כהגדרתו בסעיף 1.3 להסכם – מועד תשלום מלוא התמורה יחול 75 ימים מיום 3.11.13 או בתוך 14 יום ממועד המצאת השימוש חורג מהיתר. בסעיף 3 לתוספת הוסכם כי לסכום התמורה יתווסף הסך של 1.5 מליון ₪, אשר ישולמו במועד המסירה.
5. אין מחלוקת בין הצדדים, כי ביום 16.1.14 חל מועד תשלום מלוא התמורה, הוא מועד המסירה. במועד זה, היה על התובעת לשלם לנתבעת סך של 61.5 מיליון ₪, בתוספת מע"מ.
6. בסעיף 6.10 להסכם נקבע, כי התובעת תהיה זכאית לקבל מחצית מדמי השכירות אשר הנתבעת גבתה בפועל על פי הודעתה, החל ממועד קבלת הפיקדון השני ועד מועד תשלום מלוא התמורה. כספים אלה הוגדרו כ"תשלום החלק היחסי". מועד הפיקדון השני היה אמור להיות משולם תוך 10 ימים ממועד קיום התנאי המתלה. התקופה הרלוונטית בה זכאית התובעת למחצית דמי השכירות שהתקבלו בפועל היא ממועד קבלת תשלום הפיקדון השני ועד מועד תשלום מלוא התמורה.
7. התובעת לא שילמה לנתבעת את יתרת התמורה בתאריך 16.1.14. עובר למועד זה ובסמוך אליו נשלחו על ידי ב"כ התובעת מספר מכתבים לבאי כוח הנתבעת. במכתבים אלו פורטו דרישות לקבלת מסמכים ונתונים שונים, אשר ללא קבלתם לא ניתן יהיה לטעמה של התובעת, לבצע סגירה של העסקה ולהעביר את תשלום מלוא התמורה.
8. להלן אתייחס לטענות שהועלו על ידי התובעת במכתבים מיום 13.1.14 ו-15.1.14, והאם אכן היה בהם כדי להביא לדחיית מועד המסירה ותשלום מלוא התמורה:

א. אי ביצוע חידוש ביקורות למערכות גילוי וכיבוי אש.

במכתב ב"כ התובעת מיום 13.1.14 נטען, כי "בימים האחרונים מרשתי נדהמה לגלות כי מרשתך טרם ביצעה במקרקעין ו/או במרכז המסחרי חידוש ביקורות למערכות גילוי וכיבוי אש". ב"כ התובעת מפנה למכתב "ברק אש" מיום 23.7.13. על פי מכתב ברק אש, בוצעו ביקורות והביקורות הבאות העתידיות הן בתאריכים המאוחרים למכתב ברק אש . כמו כן, הוצג אישור כבאות והצלה מתאריך 15.7.13 בדבר אישור כבאות למשך שנה. האישור מיועד להוצאת רישיון עסק.

ב. אי העברת מכתב כוונות מבנק לאומי.

מכתב כוונות חתום הועבר לב"כ התובעת ביום 15.7.13 וגם ביום 24.12.13 הועבר על ידי הנתבעת מכתב כוונות עדכני. בנוסף, מסמכי המשכנתא מטעם הבנק המממן של התובעת לא התקבלו עד ליום 16.1.14.

ג. אי העברת אסמכתאות בדבר הכנסות מהמרכז המסחרי.

ההסכם קובע, כי תשלום החלק היחסי יהיה במועד תשלום התמורה על פי הודעת המוכרת. הצדדים לא קבעו בהסכם כי על הנתבעת להעביר עד מועד הסגירה אסמכתאות בדבר הכנסות המרכז המסחרי, לשם ביצוע הסגירה. ההודעה הועברה בצירוף תחשיב מפורט. נציג מטעם התובעת, מר רפאל כהן, נכח במקרקעין על בסיס קבוע ושוטף מיום חתימת ההסכם והוקצה לו משרד במקום. במהלך תקופה זו, הוא ביצע חפיפה מול מנהל הנתבעת והיה בעל נגישות לכל הנתונים. יודגש, כי מר כהן לא זומן לעדות על ידי התובעת, על כל המשתמע מכך לענין אי הבאת עד.

בתאריך 13.1.14 התקיימה פגישה במשרדי ב"כ הנתבעת. במועד הפגישה נמסר לב"כ התובעת מסמך מפורט ומעודכן, נכון ליום 15.1.14 באשר לחישוב תשלום החלק היחסי. המסמך כלל התייחסות לדמי השכירות ודמי הניהול ששולמו, לרבות תשלומים ששולמו מראש לתקופה שלאחר 15.1.14. בתחשיב זה יוחס לתובעת מלוא שיעור התשלום ולא מחציתו, החל מהתקופה שלאחר 15.1.14, מתוך ההנחה כי תשלם את יתרת התמורה ביום 16.1.14. ב"כ התובעת אישר בחתימתו את קבלת המסמך.

ד. ההסכם עם קסטרו.

התובעת העלתה טענה, כי עד מועד הסגירה הנתבעת טרם סיימה את התחייבויותיה על פי ההסכם בעניין קסטרו וכי עד מועד הסגירה לא הועברה אסמכתא על ביצוע התשלום לקסטרו, אשר היה צריך להתבצע לפני הסגירה.

בסעיף 4.10.2.2 להסכם הוצג באופן מפורש, כי קיימים חילוקי דעות בין הנתבעת לבין קסטרו ונקבע כי על הנתבעת להמציא תוספת להסכם השכירות המסיימת את הסכסוך המשפטי ביניהן ואף נקבעו הוראות בנוגע לתשלומים, אם וככל שיוטל על הנתבעת לשלם לקסטרו. בהסכם נקבע, כי היה והנתבעת לא תשלם את התשלומים החלים עליה, לפי תוספת קסטרו עד ל-10 ימים לפני מסירת החזקה, ישולם סכום זה לקסטרו באמצעות הנאמן מתוך יתרת התמורה אשר תשולם במועד מסירת החזקה. ההסכם אינו קובע כי במקרה כזה התובעת תהיה רשאית לדחות את מועד תשלום יתרת התמורה. בנוסף יודגש, כי למרות שחתימת התוספת עם קסטרו נקבעה בתחילה כתנאי מתלה להסכם, הצדדים לא עמדו על כך ובהתאם להצהרת הצדדים בתוספת להסכם, התנאים המתלים התקיימו ביום 3.11.13. בתאריך 5.1.14 נשלח על ידי ב"כ הנתבעת לב"כ התובעת העתק של נוסח תוספת להסכם קסטרו, אליו הגיעה הנתבעת עם קסטרו ולמען הסדר התבקש אישורה של התובעת. מר צבי עמר מטעם התובעת נתן את אישורו ותוספת קסטרו נחתמה.

ה. היטל השבחה.

התובעת טענה כי לא הוסדר נושא היטל ההשבחה, כך שניתן יהיה לקבל אישור עירייה במועד מסירת החזקה. בהסכם בין הצדדים נקבע במפורש, כי ככל שבמועד המסירה לא יומצא אילו מהאישורים המפורטים בסעיף 6.4, לא יעוכב תשלום יתרת התמורה וסך של מיליון ₪ יופקד כפיקדון בידי הנאמן, אשר יעבירו לידי הנתבעת לאחר העברת מלוא האישורים.

בנוסף, על פי סעיף 10.2 להסכם, הנתבעת התחייבה להמציא לתובעת את מלוא אישורי ההעברה תוך 12 חודשים מיום התקיימות התנאי המתלה, זמן רב לאחר המועד שנקבע לסגירה.

במועד חתימת ההסכם, הנתבעת לא ידעה מה יהיה שיעור היטל ההשבחה. בהמשך, מאחר והנתבעת חלקה על שיעור היטל ההשבחה שנקבע לה והייתה מעוניינת להשיג על סכום זה, העמידה הנתבעת לעירייה ערבות בנקאית על מלוא סכום שומת ההשבחה, על מנת שהדבר לא יעכב את המצאת האישורים. אסמכתא נמסרה לב"כ התובעת על העמדת הערבות, הומצא אישור עירייה והמרכז המסחרי נרשם בפועל על שם התובעת. לתשלום היטל ההשבחה לא הייתה כל השפעה על אפשרות השימוש במרכז המסחרי לשימוש מסחרי, שכן התובעת קיבלה היתר לשימוש מסחרי.

ו. רטיבויות בממכר.

לטענת התובעת, הנתבעת הסתירה "גורמי רטיבות רבים הקיימים בממכר", כאשר היה מדובר בגורמי רטיבות אשר היו ידועים לנתבעת.

בסעיף 5.1 להסכם, הצהירה התובעת כי בדקה היטב את הממכר וכי ביצעה את הבדיקות בנוגע לממכר על פי שביעות רצונה וכן כי מצאה אותו לשביעות רצונה וויתרה על כל טענה, לרבות טענת טעות ו/או אי התאמה ו/או מום ו/או ברירה בכל הנוגע לממכר, לרבות פגם או מום נסתרים.

נציגי התובעת שהו במרכז המסחרי באופן יומיומי והכירו אותו היטב, כך שטענת ההפתעה בנוגע למצב המרכז המסחרי בסמוך למועד הסגירה, אינה יכולה להתיישב עם עובדת הימצאם של נציגיה בנכס. הרטיבויות אליהן התייחסה התובעת נוצרו עקב נזקי סופה בחורף שלאחר חתימת ההסכם. רטיבויות אלה לא הקנו לתובעת את הזכות לדחות את תשלום יתרת התמורה.

יודגש, כי בסופו של יום בתאריך 5.2.14 נחתמה תוספת נוספת להסכם על ידי הצדדים, במסגרתה הופחת סך של 275,000 ₪ מסכום התמורה .

ז. שביתה בטאבו.

התובעת טוענת, כי בשל שביתה שחלה בלשכת רישום המקרקעין במועד תשלום יתרת התמורה, לא ניתן היה לבצע את סגירת העסקה. היעדר אפשרות להיפגש בלשכת רישום המקרקעין והעברת המסמכים פיזית, לא יכלה להוות עילה לדחיית תשלום יתרת התמורה ומכל מקום, השביתה הסתיימה טרם ביצוע תשלום יתרת התמורה בפועל.

ח. אי הסדרת חילוקי דעות עם שוכר עידן 2000 ותלונות שוכרים באשר למצב הנקיון בממכר.

בסעיף 4.10.2.3 להסכם צוין במפורש, כי בכוונת הנתבעת לנקוט בהליכים משפטיים כנגד עידן 2000, בשל הפחתות שנעשו בדמי השכירות או בתשלומים אחרים, המתייחסים לתקופה שקדמה למועד המסירה לפי ההסכם. בינואר 2014 לא יכולה הייתה להיות התובעת מופתעת מכל טענה ביחס לעידן 2000 וכן ידעה שלא מוטלת על הנתבעת החובה להסדיר את המחלוקות עם עידן 2000 וייתכן כי היא תידרש לנקוט בהליכים משפטיים כנגד עידן 2000. הנתבעת התחייבה לסייע ולשתף פעולה עם התובעת בנושא זה.

באשר למצב הנקיון בממכר – הטענה הועלתה ערב תשלום יתרת התמורה. התובעת באמצעות נציגיה שהתה במרכז המסחרי במשך חודשים עובר לתשלום יתרת התמורה, ומכל מקום לא רק שלא מדובר בעניין מפתיע, אלא שלא הובאה כל ראייה לליקוי כלשהו בנושא הניקיון ובנוסף, אין מדובר בטענה המהווה עילה לדחיית תשלום יתרת התמורה.

חישוב תשלום החלק היחסי:

1. הסכום הנדרש בתביעה הינו בקשר עם תשלום החלק היחסי. התובעת טוענת כי מגיע לה סך של 854,000 ₪ בצירוף מע"מ. מהחישוב שהוגש על ידי התובעת עולה, כי הוא נערך על סמך הנחות שהניח העד, מר מדאר ולא על סמך אסמכתאות בפועל באשר לתשלומים.

בנוסף, החישוב כולל דמי שכירות מלאים בגין התקופה שמיום 16.1.14 ועד 5.2.14, מועד המסירה.

בהתאם להסכם בין הצדדים, החלק היחסי יחושב עד מועד ביצוע המסירה, היינו: תשלום יתרת התמורה. מאחר ותשלום יתרת התמורה בוצע ביום 5.2.14, התובעת אינה זכאית לקבל 100% מדמי השכירות או כל תשלום אחר של השוכרים, אלא תשלום יחסי בהתאם להסכמות הצדדים בהסכם ועל כן, מתוך החישוב שנערך על ידי התובעת יש להפחית סך של 305,000 ₪ בגין החישוב ביתר שנערך על ידי התובעת.

סכום נוסף שיש להפחית מהסכום הנתבע על ידי התובעת, נוגע לתשלומים של עידן 2000 (שי-לי אור צעצועים) בסך של 40,035 ₪, שכן מעידן 2000 לא נגבו בפועל דמי שכירות בתקופה בה זכאית התובעת לתשלום החלק היחסי, ועל כן התובעת אינה זכאית לדמי שכירות שלא נגבו.

התובעת גבתה דמי שכירות מעידן 2000 לחודש פברואר 2014 במלואו, כאשר איננה זכאית למלוא דמי השכירות לחמשת הימים הראשונים עד לביצוע המסירה, אלא ל – 50% מדמי השכירות בלבד.

1. בחישוב התובעת מופיע סך של 42,000 ₪, המתייחס לחברת קסטרו. בפועל, לא התקבלו תשלומים מחברת קסטרו ובנוסף, התובעת גבתה דמי שכירות מלאים מקסטרו בחודש פברואר ויש להפחית את חלקה היחסי בחמשת הימים הראשונים.
2. בגין הוצאות שהוציאה הנתבעת בתקופה שלאחר מועד מסירת החזקה בפועל, על התובעת היה להשיב סכומים אלה ולהפחיתם במסגרת ההתחשבנות:

א. חשמל - בסך של 32,000 ₪ בצירוף מע"מ. התובעת גבתה סכומים אלו מהשוכרים, אולם הנתבעת היא זו ששילמה את חשבון החשמל.

ב. פינוי אשפה – סך של 4,434 ₪ בהם נשאה הנתבעת, גם בגין חודש פברואר.

ג. ביטוח – בגין הארכת תקופת הביטוח למשך 7 ימים על פי בקשת התובעת, סך של 2,969 ₪.

ד. תשלום חלק יחסי עבור גנרטור – לאחר מועד המסירה בפועל – 930 ₪.

ה. ציוד כיבוי אש וביקורת שנתית – ביחס לתקופה שמעבר למועד המסירה בפועל – 1,189 ₪.

1. בהתחשבנות בין הצדדים בתחילת חודש פברואר 2014, הוכן תחשיב מעודכן של דמי השכירות ללא דמי הניהול והסכום לקיזוז עמד על 1,614,674 ₪ ועוגל על ידי ב"כ התובעת לסך של 1,615,000. סכום זה הופחת מתשלום יתרת התמורה.
2. בתאריך 18.2.14 התקיימה פגישה בין מר צבי עמר מטעם התובעת ומר חן שחר מטעם הנתבעת במשרדי הנתבעת. הפגישה נועדה לסכם את נושא ההתחשבנות בין הצדדים.

ראשית אדגיש, כי דבר הפגישה לא הוזכר על ידי מי מעדי התובעת. המדובר באירוע משמעותי והיעדר אזכורו על ידי מי מעדי התובעת מעלה תהיות. בפגישה דנו הצדדים בטבלת נתונים שהוכנה על ידי התובעת ובה פורטו דרישותיה. בסופה של הפגישה העמיד מר צבי עמר את הסכום אשר לטעמו מגיע לתובעת בגין תשלום החלק היחסי דמי שכירות ודמי ניהול ובכלל, על סך של 400,000 ₪. מר עמר אישר כי הסכום נרשם על ידו על גבי טבלת הנתונים ונחתם על ידו. (עמ' 22 שורות 32-33). מר עמר תיאר בחקירתו הנגדית את תחושותיו הקשות בתום הפגישה, שכן נראה היה שציפיותיו היו כי בתום הפגישה תימסר לו המחאה של הנתבעת בגין הסכום שהוסכם על ידו. מר עמר תיאר בעדותו את הלחץ הקשה בו היה נתון, שכן הפגישה נערכה זמן קצר טרם טיסתו לחו"ל וכן הביע בעדותו את אכזבתו הקשה מכך שבתום הפגישה לא נמסרה לו המחאה על ידי מר שחר.

מר שחר מאידך טען, כי לא דובר על תשלום לתובעת, שכן כנגד הסך של 400,000 ₪ הובהר כי הנתבעת עומדת על חיוב התובעת בריבית פיגורים על פי ההסכם, וזאת בשל האיחור בתשלום יתרת התמורה ששולמה רק בתאריך 5.2.14.

1. אדגיש כי הנתבעת שלחה לתובעת דרישה בגין תשלום ריבית הפיגורים כבר בתאריך 23.1.14.

דרישת ריבית הפיגורים לא הועלתה לראשונה רק בקיום הפגישה ביום 18.2.14.

בהתאם לחישוב ריבית הפיגורים, הסכום עמד על 402,000 ₪. חישוב ריבית הפיגורים נשלח שוב למר עמר בתאריך 11.3.14.

1. באשר לטענה כי הנתבעת גבתה דמי שכירות ודמי ניהול מהשוכרים לאחר 5.2.14, טענה זו לא הוכחה. הנתבעת אישרה כי היו מספר שוכרים (קפה גרג, עמינח והקולה), אשר שילמו את התשלומים בהוראת קבע או בהעברה בנקאית לחשבון הנתבעת ובשלב המעבר בין הנתבעת לתובעת בתחילת חודש פברואר שילמו את דמי השכירות ודמי הניהול. סכומים אלה חושבו ופורטו בדף החישוב אשר עמד בפני הצדדים בפגישה ביום 18.2.14 ונלקחו בחשבון במסגרת ההתחשבנות בין הצדדים.
2. לאחר בחינת התנהלות הצדדים עובר למועד תשלום יתרת התמורה ולאחריו, מצאתי כי קיים קושי משמעותי בהתנהלות התובעת, אשר עולה כדי חוסר תום לב בקיום התחייבויותיה על פי ההסכם. מאידך, הנתבעת עמדה בקיום כל התחייבויותיה, המציאה כל הנדרש באופן מסודר.
3. משלוח המכתבים דווקא ערב מועד ביצוע התשלום מעלה תהיות באשר לאפשרות התובעת לעמוד בביצוע תשלום יתרת התמורה ומכל מקום, גם אם לא היה קושי בביצוע התשלום, הטענות שהועלו על ידי התובעת במכתביה ערב מועד הסגירה, לא היוו עילה לדחיית התשלום.
4. הצדדים הגדירו בהסכם מנגנון מסודר למניעת מחלוקות מסוג אלו אשר הועלו על ידי התובעת, ובאם סברה התובעת כי קיים חשש כלשהו, היה עליה לדאוג להפקדת יתרת התמורה בידי הנאמנת, אשר הוסכמה על ידי הצדדים במסגרת ההסכם. באם הייתה עושה כן, לא הייתה יכולה להיות מועלית מצד הנתבעת כל טענה באשר לצורך בתשלום ריבית פיגורים.
5. אשר על כן, הנני קובעת כי מהיתרה בסך של 400,000 ₪ שהוסכם ע"י התובעת יש להפחית את ריבית הפיגורים אשר על גובהה לא הייתה כל מחלוקת ועל כן, לא נותרה כל יתרה לתשלום מצד הנתבעת.
6. בנסיבות אלו, הנני מורה על דחיית התביעה.

העיקולים בתיק מבוטלים בזאת.

התובעת תישא בהוצאות הנתבעת ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 50,000 ₪.

ניתן היום, כ"ט אייר תשע"ז, 25 מאי 2017, בהעדר הצדדים.