האם התרשל הנתבע, עורך דין במקצועו, עת ייצג את שני הצדדים לעסקת מכר דירת מגורים בה התובעים רכשו זכויות, בכל הנוגע לתהליך רישום הזכויות בדירה על שם הנתבעים?

האם נגרם לתובעים נזק כתוצאה מכך?

אלה הסוגיות העיקריות העומדות להכרעה בתובענה זו, במסגרתה ביקשו התובעים סעד כספי של 363,058 ₪.

רקע

1. חברת בנייה בשם "אברהם לביא חברה לבניין ופיתוח בע"מ (להלן – "אברהם לביא"), בנתה בניין דירות ברחוב הרצל בחדרה, ובו כעשרים יחידות דיור (להלן – "הבניין"). על זכויותיה של אברהם לביא במקרקעין נרשמה, בין היתר, משכנתא לטובת בנק דיסקונט.

2. לימים נקלעה אברהם לביא לקשיים כלכליים, ועל זכויותיה במקרקעין נרשמו עיקולים לטובת נושים שונים. בהמשך, נכנסה אברהם לביא להליכי פירוק שנוהלו בבית המשפט המחוזי בחיפה.

3. בשנת 2003 מונה הנתבע, ע"י בית המשפט המחוזי בחיפה, ככונס נכסים לצורך רישום הבניין כבית משותף, ולצורך רישום חלק מרוכשי הדירות בבניין, וביניהם בני הזוג קרן (להלן – "קרן"), כבעלי הזכויות ביחידות מגורים. בהמשך (עוד בשנת 2003) הורחבו סמכויותיו של הנתבע, כך שהם כללו אפשרות לחתום בשם קרן על עסקה ביחס למכירת זכויותיהם.

יצוין כבר כעת, כי עד היום הבניין טרם נרשם כבית משותף, וקרן (כמו גם שאר רוכשי הדירות), טרם נרשמו כבעלים הזכויות ביחידות הדיור.

4. ביום 09.07.09 נחתם הסכם למכירת זכויותיהם של קרן בדירה המצויה בבניין (להלן – "הדירה") לתובעים. אין חולק כי הנתבע ייצג את שני הצדדים במסגרת הסכם זה. התובעים שילמו את מלוא התמורה עבור הדירה, בסך 525,000 ₪, וביום 01.08.09 קיבלו חזקה בה.

5. אין חולק כי התובעים רכשו את הדירה לצרכי השקעה, ומעולם לא התגוררו בה. את הדירה הם השכירו לאחרים.

6. בשנת 2013 ביקשו התובעים לרכוש דירת מגורים נוספת, מקבלן שבנה אותה סמוך לפני כן (להלן – "הדירה מהקבלן"). את התשלום עבור הדירה מהקבלן ביקשו התובעים לממן, באופן חלקי לפחות, ע"י לקיחת הלוואה, אשר במסגרתה ימושכנו זכויותיהם בדירה מושא התביעה. עת החלו התובעים בתהליך נטילת משכנתא כאמור, נתקלו בקשיים לאור העובדה שהזכויות בדירה אינן רשומות על שמם, אף לא בדרך של רישום הערת אזהרה. בשלב זה פנו התובעים לנתבע, אשר דאג לרשום, בחודש אוקטובר 2013, הערת אזהרה לטובת התובעים.

7. בהמשך התגרשו התובעים, והתובעת מס' 2 (להלן – "התובעת"), אשר במסגרת הליכי הגירושים קיבלה את הזכויות בדירה מושא התביעה, הצליחה בסופו של יום לממן את רכישת הדירה מהקבלן באמצעים אחרים, ללא צורך במשכון הזכויות בדירה מושא התביעה.

ההליך לפניי

טענות הצדדים בכתבי הטענות

8. לטענת התובעים, התובע, שייצג כעורך דין את שני הצדדים בעסקה בה הם רכשו את הזכויות בדירה, התרשל בכך שלא השלים את רישום הבעלות על שמם, כפי שהיה מחויב.

לטענתם, העובדה שעד היום לא נרשמו התובעים כבעלי זכויות הדירה, כאשר הבניין כולו לא נרשם כבית משותף, מבטאת את רשלנותו של הנתבע.

לטענת התובעים, הנתבע אף לא טרח לרשום הערת אזהרה לטובתם, ורק בחלוף שנים מהעסקה נרשמה הערת אזהרה.

המצב המתואר, כך נטען, מביא לנזק כפול (סעיף 30 לכתב התביעה) – האחד, בעצם העובדה שהתובעים טרם נרשמו כבעלי הזכויות בדירה, אף ששילמו את מלוא התמורה. השני, בכך שהתובעים הסתמכו על רישום הבעלות בדירה על מנת לרכוש את הדירה מהקבלן.

התובעים הוסיפו כי ספק אם ניתן לרשום את הבית כבית משותף, בשל העובדה שאברהם לביא נמצאת בהליכי פירוק, כאשר מלאכת הרישום הוטלו על הנתבע, שהתמנה ככונס נכסים.

9. אשר לנזק שנגרם לתובעים בשל הרשלנות המיוחסת לנתבע, הרי שזה שתואר באופן הבא בכתב התביעה (פרק "ה" לכתב התביעה):

א. ירידת ערך שנגרמה לדירה, עקב אי השלמת רישום הזכויות על שם התובעים. נזק זה הוערך בסך של 135,000 ₪, על בסיס חוות דעת שמאית שצורפה לכתב התביעה.

ב. נזק עקב מניעת האפשרות לשעבוד הדירה לצורך נטילת משכנתא, שהוערך ע"י התובעים בסך של 75,000 ₪.

ג. פגיעה בסחירות הדירה ובשוק הקונים הפוטנציאלי, נזק אשר הוערך בסך של 100,000 ₪.

ד. צער, כאב ועוגמת נפש שנגרמה לתובעים לאורך תקופה ארוכה, בסך של 50,000 ₪.

ה. החזר שכר הטרחה ששולם לנתבע עבור טיפולו בעסקה, בסך של 3,058 ₪.

10. לטענת הנתבע, בעת ביצוע העסקה התובעים היו מודעים לכך שלא ניתן לרשום את הבניין, במצב הנוכחי, כבית משותף, כאשר בחודש אוגוסט 2011 הובהר לכל הדיירים שתהליך רישום הבית המשותף יארך עוד כ- 5 שנים. עוד נטען, כי התובעים הצהירו בהסכם הרכישה שהמקרקעין עליהם הוקם הבניין רשומים עדיין על שם אברהם לביא הנמצאת בפירוק, וכי הנתבע פועל עם שאר הדיירים לצורך רישום הבית כבית משותף. זאת ועוד, נטען כי הדיירים היו צריכים לשאת בהוצאות בסך 60,000 ₪ לצורך רישום הבית כבית משותף, ואולם רק חלק מהדיירים שילם את חלקו (בסך של 5,000 ₪ לכל יחידת דיור), דבר שעיכב את התהליך.

אשר לטענת התובעים בעניין המשכנתא, טען הנתבע כי הוא היה מוכן ומזומן לסייע לתובעים בנטילת משכנתא, וכי לא הייתה מניעה בסופו של דבר מרישום משכנתא, כפי שהוכח ביחס לעסקאות אחרות שנעשו בבניין.

אשר לטענת התובעים בעניין אי רישום הערת אזהרה, טען הנתבע כי לא שולם לו שכר טרחה עבור רישום הערת אזהרה, וכי אביו של התובע 1 נטל על עצמו את מלאכת רישום הערת אזהרה. עוד בעניין זה, טען הנתבע כי בסוגיית רישומה או אי רישומה של הערת אזהרה, אין השלכה ממשית ביחס לנושאים השנויים במחלוקת במסגרת התביעה.

הנתבע הכחיש בכתב הגנתו את כל טענות התובעים בעניין הנזק.

שמיעת הראיות

11. לאחר שניסיון להביא את הצדדים לניהול הליך גישור לא צלח, התקיימה בתאריך 4.12.16 ישיבה בה נשמעו ראיות הצדדים. יש לציין כי לא ניתנה הוראה בדבר הגשת תצהירי עדות ראשית, והעדויות הראשיות נשמעו בעל-פה.

12. מסכת הראיות מטעם התובעים הסתכמה בעדותם הם. התובעים לא הגישו במהלך מסירת עדותם כל ראייה. לעניין זה, אציין כי אין בסיס לטענת ב"כ התובעים ולפיה ניתן להסתמך על מסמכים שצורפו לכתב התביעה, שכן כידוע צירוף מסמכים לכתב טענות אינו הופך אותם לראייה, וצד המבקש להסתמך על מסמך כלשהו נדרש להגישו בהתאם לדיני הראיות.

13. התובע העיד כי הדירה נרכשה על ידי בני הזוג לצורכי השקעה, וכי הפנייה לנתבע נעשתה לאחר שהמוכרים הציעו זאת. התובע סיפר כי רק כאשר ביקשו בני הזוג לרכוש את הדירה מהקבלן, אף היא לצרכי השקעה, התברר כי הבנק ממנו ביקשו ליטול הלוואה לצורך כך לא הסכים לתת הלוואה, נוכח קיום עיקולים על המקרקעין בהם מצויה הדירה, ולאור העובדה שהזכויות בדירה לא היו רשומות על שם התובעים. התובע הבהיר כי כוונת התובעים הייתה למשכן מחצית מערך הדירה. עוד, הובהר בעדותו של התובע כי באותה עת היו בבעלות התובעים שלוש דירות מגורים ובית, וכי שכרו התובעים את שירותיה של יועצת בתחום, לצורך נטילת משכנתא במטרה לרכוש את הדירה מהקבלן.

התובע הבהיר שבני הזוג התגרשו לאחרונה, כאשר הסכם הגירושין נחתם באוקטובר 2015, וכי כתוצאה מכך הפכה התובעת לבעלים של הדירה מושא התביעה, וכן של הדירה הנוספת שנרכשה מהקבלן.

14. התובעת מסרה בעדותה כי הנתבע ייצג את שני הצדדים בעסקת המכר וכי הוא הסביר את סעיפי ההסכם. לדבריה, במעמד חתימת ההסכם הסביר הנתבע "שלדירה אין טאבו", כאשר לדבריה זה היה הדבר היחיד שהובהר לתובעים. התובעת מסרה כי הם גילו שהדירה אינה רשומה על שמם, לאחר שביקשו לקחת משכנתא לצורך רכישת הדירה מהקבלן.

לדברי התובעת, לפני שנה היא ניסתה למכור את הדירה לדיירת ששכרה באותה העת את הדירה, אולם מאחר והיא יידעה את הדיירת אודות המצב של הרישום, הדיירת מסרה שאין ברצונה לרכוש את הדירה.

15. בעדותו, הנתבע הציג במסגרת חקירתו הראשית את השתלשלות העניינים מראות עיניו. במסגרת זו הגיש הנתבע מספר מסמכים שסומנו כראיות (נ/1 עד נ/9), לרבות החלטות שניתנו בדבר מינויו ככונס נכסים, החלטות במסגרת הליכי הפירוק, ככל שהדבר נוגע לבניין בו נמצאת הדירה, וכן הסביר את המאמצים שנעשו על ידו לאורך השנים על מנת לרשום את הבית כבית משותף. הנתבע הסביר כי היו מספר קשיים ביחס לרישום הבית כבית משותף, לרבות קיום משכנתא לטובת בנק דיסקונט, וכן קיום הפקעה בשטח החלקה לטובת בית כנסת. עוד, ציין הנתבע כי הוא לא קיבל מכל הדיירים בבניין את ההוצאות שהיו דרושות לצורך השלמת רישום הבית כבית משותף, וכי הדבר גרם לעיכוב התהליך.

הנתבע הסביר כי לאחרונה הוא נטל על עצמו את תשלום ההוצאות האמורות, וכי ממש בעת האחרונה חלה התפתחות, בדמות הסכמת בנק דיסקונט לרישום הבית כבית משותף, וכן הסכמת הועדה לתכנון ובנייה בחדרה בעניין בית הכנסת, אשר לדבריו סוללים את הדרך לרישום הבית כבית משותף.

טענות הצדדים במסגרת סיכומיהם

16. בתום שמיעת הראיות בישיבה מיום 4.12.16, סיכמו הצדדים את טיעוניהם בעל-פה.

17. ב"כ התובעים חזר על טענות הרשלנות שפורטו בכתב התביעה. הוא עמד על כך שהנתבע קיבל ייפוי כח מתאים לצורך רישום הזכויות בדירה על שם התובעים, ואף קיבל עבור כך שכר טרחה, אולם מאז ההסכם ועד היום תהליך הרישום לא הושלם, והפתרון לא נראה באופק. נוסף לנטען בכתב התביעה, טען ב"כ התובעים שהנתבע לא יידע את התובעים בזמן אמת, טרם החתימה על ההסכם, על הבעיות המשפטיות הסבוכות הצפויות בסוגיה של הרישום, וכאשר לטענתו הדבר היה צריך למצוא ביטוי בהסכם. עוד נטען בהקשר זה, כי לו התובעים היו יודעים בזמן אמת על הקשיים הללו, הם לא היו מתקשרים בהסכם. טענה נוספת בפי ב"כ התובעים, אשר לא היה לה ביטוי מפורש בכתב התביעה, נגעה לעיקולים הרשומים על המקרקעין בהם מצויה הדירה, כאשר לשיטתו מדובר בעיקולים שקודמים בזמן לזכותם של התובעים, ועל כן גוברים על זכות התובעים. עוד, נטען כי גם אם ניתן יהיה בסופו של דבר לרשום את הבית כבית משותף, עדיין יהיה המצב שכל יחידת דיור בבניין תירשם על שם אברהם לביא, כאשר התובעים יכולים להירשם לכל היותר כבעלי זכויות הערת אזהרה, ורישום סופי בדבר זכויותיהם יתאפשר רק לאחר קבלת מלוא אישורי המיסים, שמעולם לא הוצגו על ידי הנתבע. ב"כ התובעים שב והפנה לטענות בעניין הנזקים, כפי שפורטו בכתב התביעה.

18. ב"כ הנתבע שם את הדגש בסיכומיו על סוגיית הנזק, כאשר לדבריו התובעים לא הוכיחו כי נגרם להם נזק כלשהו כתוצאה מאי רישום הבית כבית משותף וכתוצאה מאי רישום הזכויות בדירה על שמם. בעניין זה, נטען כי טענות התובעים בעניין ירידת ערך הדירה, פגיעה בסחירות הדירה, ונזק ממוני כתוצאה מאי יכולת לרשום משכנתא על הדירה, נותרו בגדר טענות בעלמא, אשר כלל לא הוכחו. ב"כ הנתבע הפנה לכך שהדירה נרכשה מלכתחילה על ידי התובעים לצורכי השקעה, וכי מאז ועד היום היא הניבה להם רווחים נאים, הן בדמות עליית ערך הדירה כפי שנטען על ידי התובעים בעצמם, והן בדמות דמי שכירות שגבו התובעים לאורך השנים. ב"כ הנתבע טען שהנתבע עשה ועושה את כל המאמצים על מנת להשלים את מלאכת רישום הבית כבית משותף. בנוסף ב"כ הנתבע טען כי הואיל והתובע הפסיק להיות הבעלים של הדירה עקב הסדר שהושג במסגרת הליכי הגירושין, הרי שהוא איבד את עילת התביעה ורק מטעם זה דין תביעתו להידחות.

דיון והכרעה

19. לאחר ששמעתי את הראיות ושקלתי את טענות הצדדים, מצאתי כי דין התביעה להידחות, מאחר שהתובעים כלל לא הוכיחו את הנזק שנגרם להם, לטענתם, עקב התנהלותו המקצועית של הנתבע, והכל מבלי להידרש במסגרת פסק דין זה לטענת ההתרשלות.

א. מסגרת הדיון

21. על מנת שהתובעים יוכלו לזכות בסעד הכספי המבוקש, היה עליהם להוכיח שלושה יסודות:

א. התרשלות מצד הנתבע, כלומר הפרה של חובה מקצועית שהוטלה עליו בנסיבות העניין.

ב. קיומו של נזק.

ג. קיום קשר סיבתי בין ההתרשלות לבין הנזק.

22. אכן, במקרים מסוג זה נהוג לדון ברכיבי עוולת הרשלנות המקצועית המיוחסת לעורך הדין לפי הסדר דלעיל, קרי – דיון בשאלת ההתרשלות (עצם הפרת החובה המקצועית), ולאחר מכן דיון בשאלת הנזק וקיום קשר סיבתי בינו לבין ההתרשלות (ככל שהוכחה).

אלא שבמקרה שלפניי מצאתי כי אין טעם להידרש ולקבוע מסמרות בשאלת ההתרשלות המיוחסת לנתבע, הואיל ורכיבי הנזק מושא התביעה כלל לא הוכחו ע"י התובעים.

23. משכך, אתחיל דווקא בסוגיית הנזק.

ב. מישור הנזק

כללי

24. טענת התובעים במישור הנזק מתמקדת בעובדה שעד היום, בחלוף שבע שנים ויותר מהמועד בו הם רכשו זכויות בדירה, זכויות אלה טרם נרשמו במרשם המקרקעין. הדבר, כך לטענת התובעים, גרם לנזקים שפורטו בפרק "ה" לכתב התביעה, כפי שפורט לעיל.

25. ברי כי הנטל להוכחת הטענה לקיום הנזקים האמורים הונח לפתחם של התובעים. חומר הראיות מביא למסקנה חד משמעית לפיה התובעים לא הוכיחו את רכיבי הנזק שפורטו בכתב התביעה.

להלן אנמק.

הטענה לירידת ערך הדירה בעקבות אי השלמת רישום הזכויות על שם התובעים

26. לטענת התובעים, העיכוב ברישום הזכויות בדירה על שמם גורם לירידה בערך הדירה. לטענתם, נזק זה עומד על 135,000 ₪, כפי שעולה מחוות דעת שמאי שצורפה לכתב התביעה.

27. התובעים לא הוכיחו את הנזק הנטען.

28. קיומה של ירידת ערך בנכס מקרקעין הוא עניין שבמומחיות שהיה על התובעים להוכיח כיאות.

נראה שגם התובעים סברו כך, כאשר צירפו לכתב התביעה חוות הדעת שמאי. אלא שאין חולק על כך שחוות דעת השמאי לא הגשה כראיה בהליך, ומשכך היא אינה קבילה (כפי שטען ב"כ הנתבע). כאמור, התובעים לא הגישו כל ראיה במהלך פרשת התביעה, ובא כוחם הודה בסיכומיו כי חוות הדעת לא הוגשה "בהתאם לתקנות". משלא הוגשה חוות הדעת כראיה, לא ניתן להסתמך עליה לצורך קביעת קיומה של ירידת ערך, ובוודאי שלא לעניין שיעורה.

29. ב"כ התובעים טען בסיכומיו כי ירידת ערך עקב אי רישום זכויות בנכס מקרקעין היא מן המפורסמות, וכי גם בהעדר חוות דעת בית המשפט יכול להעריך את שיעורה על דרך האומדנה.

אין בידי לקבל טענה זו.

קיומה של ירידת ערך עקב עיכוב בהשלמת רישום הזכויות טעון הוכחה כדבעי, כאשר בנסיבות המקרה שלפניי אין לומר כי מדובר במשהו שהוא בגדר ידיעה שיפוטית.

הטענה לירידת ערך נגעה במקרה דנן לעצם אי השלמת תהליך הרישום. לא נטען, וממילא לא הוכח, כי קיימת מניעה מוחלטת מהשלמת תהליך רישום הזכויות, וחומר הראיות אף מצביע כי קיימת אפשרות שכזו. גם בהנחה שהיה מוכח שמדובר בקיום מניעה מוחלטת מרישום, ספק אם ניתן לומר שמדובר בנזק שהוא בגדר ידיעה שיפוטית, אבל הדבר נכון מקל וחומר נוכח העובדה שמדובר בטענה לירידת ערך עקב עיכוב.

30. הנזק של ירידת ערך לא הוכח אפוא, ודין טענת התובעים בנדון להידחות.

הטענה לנזק בגין מניעת האפשרות לשעבוד הזכויות בדירה

31. בכתב התביעה נטען, כי בשל אי רישום הזכויות בדירה על שם התובעים, נמנע מהם לקבל מימון בנקאי תוך שיעבוד הזכויות הדירה, וכתוצאה מכך התובעים אינם יכולים להשלים את מחיר התמורה ביחס לדירת הקבלן (סעיף 81 לכתב התביעה).

התובעים כימתו נזק זה בסך של 75,000 ₪ (סעיף 83 לכתב התביעה).

32. גם ראש הנזק האמור כלל לא הוכח.

33. ראשית, משהוברר כי התובעים, וליתר דיוק התובעת, לא נזקקה בסופו של יום למשכן את הזכויות בדירה לצורך רכישת דירת הקבלן, והצליחה לרכוש את הדירה מהקבלן ממקורות אחרים, ירדה טענה זו מהפרק.

34. שנית, התובעים לא הוכיחו כי קיימת מניעה מנטילת משכנתא על הדירה.

טענתם של התובעים בנדון התבססה באופן בלעדי על עדותם. בהקשר זה, מסרו התובעים בעדותם כי הם שכרו יועצת חיצונית לצורך נטילת משכנתא, אשר בין היתר פנתה לבנק "מזרחי טפחות", שסירב לתת משכנתא בשל אי רישום הזכויות על שמם. אלא שלא הוצגה כל אסמכתא מבנק "מזרחי טפחות" או מבנק אחר, ממנה ניתן ללמוד על קיומה של מניעה מנטילת משכנתא. למותר לציין כי אותה יועצת חיצונית לא הובאה למתן עדות מטעם התובעים.

מאידך, מחומר הראיות, לרבות מכתב של בנק הפועלים שהציג הנתבע עצמו (נ/8), ואשר לדבריו נמסר ע"י בנק הפועלים לתובע, עולה כי בנק הפועלים לא פסל על הסף את אפשרות נטילת משכנתא, אלא התנה אותה במספר תנאים, כמפורט באותו מכתב.

הנתבע הסביר בעדותו כי אותם תנאים הם ברי קיימא, במיוחד לאור היותו כונס הנכסים על הבניין, ועדותו בנדון לא נסתרה.

יתרה מכך, הנתבע מסר בעדותו כי גורמים אחרים שביקשו ליטול משכנתא על יחידות דיור אחרות בבניין, הצליחו ליטול משכנתא באמצעות הליך הפירוק, ואף הציג ראיות בנדון (למשל נ/3 ו- נ/6), וגם עדות זו לא נסתרה.

בסופו של יום, לא הצליחו התובעים להוכיח כי קיימת מניעה מנטילת משכנתא על הנכס.

35. שלישית, בהעדר טענה לעסקה ספציפית שהתובעים התכוונו לבצע ואשר לא יצאה אל הפועל בשל אי נטיל משכנתא (או למצער יצא אל הפועל תוך הסבת נזק מסוים), לא הצליחו התובעים להוכיח נזק ערטילאי בשל עצם קיומה של מניעה כללית (שממילא לא הוכחה) לנטילת משכנתא, והם לא הצליחו להוכיח מהו שיעור הנזק הנטען. בהקשר זה, ב"כ התובעים לא ידע בסיכומיו להבהיר כיצד כומת הסכום בסך של 75,000 ₪ שנטען בהקשר זה.

36. סיכומו של עניין, גם ראש נזק זה יורד מהפרק.

הטענה לפגיעה בסחירות הדירה ובשוק הקונים הפוטנציאלים

37. לטענת התובעים, בשל המצב המשפטי הנוכחי הנוגע לרישום הזכויות בנכס, הם אינם יכולים למכור את הדירה במחיר המבוקש, שכן המצב הקיים "יבריח" כל קונה פוטנציאלי. בשל כך דרשו התובעים במסגרת כתב התביעה סכום של 100,000 ₪ לאור הפגיעה בסחירות הנכס ולאור כך שדירתם אינה, הלכה למעשה, ברת מכירה.

38. גם ראש נזק זה, בדומה לקודמיו, לא הוכח ע"י התובעים.

39. ראשית, לא הוכח כי היכולת למכור את הדירה נפגעה בשל מצב הזכויות. אדרבא, מעדות הנתבע ומראיות שהוצגו על ידו (ואשר לא נסתרו), עולה כי דירות אחרות בבניין נמכרו. עובדה היא, שהתובעים עצמם רכשו זכויות בדירה, כאשר היא הייתה במצב משפטי זהה – מבחינת הרישום – למצב בו היא מצויה כעת.

40. שנית, טענת התובעים בכתב התביעה, לנזק ערטילאי המתבטא בפגיעה בסחירות הנכס, לא הוכחה, הן בפן העקרוני (למשל ע"י הגשת חוות דעת מתאימה או הצגת ראיות המוכיחות את הדבר), והן בפן הקונקרטי (לרבות אובדן או פגיעה בעסקה ספציפית שעמדה על הפרק).

41. בהקשר אחרון זה ראוי לציין, שהתובעת אמנם מסרה בעדותה הראשית, כי לפני כשנה הוצעה הדירה למכירה לדיירת ששכרה אותה עד אותו מועד, כאשר לטענתה אותה דיירת לא הייתה מעוניינת בה, בשל המצב הרישומי. אלא שעדות זו נותרה בגדר עדותה יחידה (שאף לא נתמכה בעדות התובע), כאשר אותה דיירת לא הובאה למתן עדות מטעם התובעים.

עוד טענה התובעת בעדותה, כי בשלב מסוים היא פנתה למתווכים, אשר אמרו לה שהיא לא תוכל למכור את הדירה במחיר המבוקש (כ- 850,00 ₪). אלא, שעדות יחידה זו לא נתמכה בכל ראיות; התובעים לא הביאו למתן עדות את אותם מתווכים, וגם הטענה שהערך הנוכחי של הנכס עומד על 850,000 ₪ לא הוכחה.

42. יש לציין כי חומר הראיות מצביע על כך שמכירת הדירה, שנרכשה ע"י התובעים לצרכי השקעה, כלל לא הייתה בראש מעייניהם מאז שנרכשה, וספק אם היא בראש מעייניה של התובעת גם היום.

מכל מקום, גם אם נתקלה התובעת במקרה אחד או שניים בו נאמר לה ע"י מאן דהוא (שממילא לא הובא לעדות לפניי) כי לא תוכל לקבל את המחיר המבוקש על ידה בשל המצב הרישומי של הדירה, אין המדובר בהוכחה לקיום ראש הנזק הנטען, ובוודאי שאין המדבור בהוכחה כלשהי לשיעורו וערכו של ראש נזק נטען זה.

החזר תשלום שכר טרחת הנתבע

43. בכתב התביעה נטען כי התובעים שילמו לנתבע בעד הייצוג שכר טרחה בסך 3,058 ₪ (כולל מע"מ), וכי הם זכאים להחזר סכום זה, משלא נרשמו הזכויות בדירה על שמם. בהקשר זה טען הנתבע בכתב ההגנה כי הוא קיבל את שכר טרחה עבור עריכת ההסכם, וכי בבוא היום ירשום את הדירה על שמם של התובעים.

44. התובעים לא הוכיחו זכאות לנזק הנטען.

אף אם נתעלם מהעובדה שהתובעים לא התייחסו בעדותם לסכום ששולם לנתבע בגין שכר הטרחה; לכך שהם לא העידו, ברחל בתך הקטנה, כי שכר הטרחה שולם לנתבע עבור רישום זכויותיהם בנכס (למעט אמירה כללית מפי התובעת, בעמוד 16 לפרוטוקול, שורות 16-14); ולכך שלא יכולה להיות מחלוקת על כך שלפחות חלק משכר הטרחה כלל תשלום עבור פעולות שאינן קשורות לרישום זכויות (לרבות עצם עריכת ההסכם), הרי שגם אז נגיע למסקנה שהתובעים לא הוכיח זכאות להשבת שכר הטרחה.

45. מחומר הראיות עולה, שהנתבע נקט בפעולות, ועודנו עושה כן היום, להשלמת רישום הבניין כבית משותף ורישום הזכויות בדירות על שם הרוכשים.

מאז חתימת ההסכם בין התובעים לקרן, פעל הנתבע לרישום הערת אזהרה על שם התובעים (אם כי, ועל פני הדברים, באיחור ניכר), ובהמשך נקט בפעולות, במיוחד משנת 2015 ואילך, להשלמת רישום הבניין כבית משותף, כפי שעולה ממוצג נ/9.

בהקשר אחרון זה, יצוין כי נראה שהמכשול בדמות העיקול לטובת בנק דיסקונט, כמו גם ההפקעה לטובת בית הכנסת, הוסרו, וכי כעת סלולה הדרך להשלמת רישום הבניין כבית משותף ולהשלמת הליך רישום הזכויות ביחידות הדיור.

יש לציין כי הנתבע מסר כי הוא ימשיך לפעול להשלמת התהליכים הנ"ל, לרבות מתוקף תפקידו ככונס נכסים.

46. הנה כי כן, לא רק שלא הוכח כי הנתבע לא יוכל בסופו של יום להשלים את רישום הזכויות, אלא שחומר הראיות מלמד כי הנתבע פעל וממשיך לפעול היום להשלמת תהליך רישום הזכויות, וכי פעולות אלה נושאות, סוף כל סוף, פרי.

בנסיבות אלה אין לומר כי התובעים זכאים להשבה של שכר הטרחה ששילמו בזמנו לנתבע (לגביו ממילא לא הוכח שהוא לא שולם, כולו או למצער חלקו, בגין עצם פעולת השלמת רישום הזכויות), וזאת אף אם ייקבע כי הנתבע לא התנהל בשקידה סבירה בכל הנוגע להליך רישום הזכויות בדירה.

הטענה לעוגמת נפש

47. בכתב התביעה ביקשו התובעים פיצוי בסך 50,000 ₪ בגין "הצער, הכאב ועוגמת הנפש אשר נגרמו לתובעים ולמשפחתם במשך תקופה ארוכה."

טענו התובעים ולא פירטו.

בעדותם בבית המשפט לא התייחסו התובעים לראש נזק ספציפי זה.

48. סבורני שהתובעים כלל לא הוכיחו זכאות לראש הנזק הנטען.

כאמור, התובעים לא הוכיחו כי נגרם להם נזק ממון כתוצאה מהתנהלותו המקצועית של הנתבע. בנסיבות אלה, פסיקת נזק לא ממוני שמורה למקרים מיוחדים, והיא תעשה כאשר עסקינן במקרים ברורים של זדון או התנהגות פוגענית במיוחד מצד הנתבע (ראו למשל ע"א 8588/06 דלג'ו נ' אכ"א לפיתוח בע"מ).

במקרה דנן, לא הוכח קיומן של אותן נסיבות חריגות המצדיקות פיצוי בגין נזק לא ממוני בשים לב לכך שלא הוכחו נזקי ממון כתוצאה מהתנהלות הנתבע, והכל כאשר הטענה לנזק זה נטענה באופן כללי וערטילאי, ולא זכתה לתימוכין של ממש בדעות התובעים.

הערות בטרם סיום פרק זה

49. אין חולק כי כיום לתובע מס' 1 אין כל זכות קניינית בדירה מושא התביעה.

ברי כי בנסיבות אלה אין הוא זכאי לנזקי הממון שנטענו בכתב התביעה כקשורים בדירה (ירידת ערך, פגיעה בסחירות ופגיעה ביכולת למשכן את הזכויות בדירה). אשר לטענות בעניין נזק לא ממוני והשבת שכר טרחה, אלה לא הוכחו ממילא, כפי שפורט לעיל.

50. בסיכומיו טען ב"כ התובעים כי לו היו התובעים מקבלים הסברים אודות המצב המשפטי ביחס לרישום בעת כריתת העסקה, כי אז הם לא היו נכנסים לעסקה מלכתחילה.

טענה זו, אשר חורגת לחלוטין מגדר הנטען בכתב התביעה, כלל לא נזכרה בעדות התובעים, ודינה להידחות.

51. ראוי לשוב ולהדגיש, כי לא הוכח (ולמעשה כלל לא נטען), שקיימת מניעה מוחלטת מרישום הזכויות בדירה מושא התביעה. בכתב התביעה נטען לנזקים כתוצאה מאי השלמת הליך רישום הזכויות בפרק הזמן שחלף ממועד כריתת העסקה ועד היום, נזקים שכאמור לא הוכחו. בחומר הראיות אין כל אינדיקציה לכך שקיימת מניעה מרישום הזכויות, ואף נראה, מעדות הנתבע וממוצג נ/9, כי פעולות שננקטו לאחרונה סוללות את הדרך לעבר רישום הזכויות. בהקשר זה ראוי להוסיף, כי בסיכומיו טען ב"כ התובעים כי הדרך בה מציע הנתבע ללכת ביחס לרישום הבניין כבית משותף, אשר כוללת הקמת מחסן "וירטואלי" אליו ינותבו העיקולים השונים, עלולה לפגוע בזכויות הדיירים ברישום המשותף, ואולם טענה זו חורגת לחלוטין מחזית המחלוקת בהליך זה, כאשר ממילא לא הוצגו לגביה ראויות כלשהן (כך גם ביחס לטענות ב"כ התובעים לקיום עיקולים רשומים שעלולים לגבור על זכויות התובעים בדירה).

המסקנה – דין התביעה להידחות אף ללא צורך להידרש לטענת ההתרשלות

51. רכיב הנזק בעוולת הרשלנות, לרבות רשלנות מקצועית של עורך דין, הוא רכיב חיוני לזכאות לסעד כספי בגין העוולה.

ללא נזק אין זכאות לסעד כספי, ומשלא מוכח נזק די בכך כדי להביא לדחיית התביעה.

52. בנסיבות אלה לא מצאתי להידרש ולהכריע בטענות התובעים ביחס להתרשלותו של הנתבע בכל הנוגע לטיפול ברישום זכויותיהם בדירה.

נזכיר, כי התביעה מבוססת על העובדה שמאז כריתת העסקה ביחס לדירה מושא התביעה ועד היום טרם נרשמו הזכויות בדירה על שם התובעים. עובדה זו אכן נכונה, אבל אין בה, כשלעצמה, להביא למסקנה בדבר התרשלות מצד הנתבע.

בעניין זה עולות מספר סוגיות, עובדתיות ומשפטיות, ביניהן הסוגיות הבאות:

• מה הם הגורמים שהביאו לכך שהזכויות בדירה טרם נרשמו עד היום, וזאת בשים לב למצב המשפט ההתחלתי המורכב של הנכס (בין היתר לאור רישום הזכויות במקרקעין על שם חברה שנכנסה להליכי פירוק, וקשיים שונים ברישום הבניין כבית משותף)?
• מהו היקף אחריותו המקצועית של הנתבע ביחס לרישום הזכויות בדירה (והאם, למשל, בקביעת היקף האחריות יש להביא בחשבון את היות הנתבע כונס נכסים לעניין רישום הבית כבית משותף)?
• האם הפר הנתבע את חובתו המקצועית בכל הנוגע להליך רישום הזכויות? האם הוא פעל בשקידה סבירה לאורך השנים בעניין רישום הבניין כבית משותף והשלמת הליך רישום הזכויות? האם אכן היו אלה גורמים שאינם בשליטתו, כפי שטען, אשר הביאו למצב הנוכחי, או שמא הוא יכול היה להתנהל אחרת באופן שהיה מביא להשלמת הליך הרישום?
• האם תרמו התובעים בהתנהלותם למצב הנוכחי באי רישום הזכויות?

53. בשים לב לכך שהתובעים לא הוכיחו, באופן מובהק לטעמי, את טענותיהם בעניין הנזק, ומכיוון שללא רכיב הנזק לא יכולה לקום לתובעים עילה המקנה להם את הסעד המבוקש בכתב התביעה, מצאתי שלא להידרש ולהכריע בטענת התובעים להתרשלות הנתבע, על כל סוגיות המשנה הכרוכות בכך.

סוף דבר

54. נוכח המפורט לעיל אני מורה על דחיית התביעה.

55. בנסיבות העניין, ולאור העובדה שהליך רישום הזכויות בדירה טרם בא על סיומו חרף הזמן הרב שחלף מאז כריתת העסקה, אינני עושה צו להוצאות (מבלי שיהיה בכך משום קביעת מסמרות בשאלת האחריות).

המזכירות תעביר פסק דין זה לבאי כוח הצדדים ותפעל לסגירת התיק.

ניתן היום, כ' כסלו תשע"ז, 20 דצמבר 2016, בהעדר הצדדים.