עסקינן בשתי תביעות , שהדיון בהן אוחד ביום 20.10.14. בנוסף, בהסכמת הצדדים, נמחק התובע מהתביעה בתיק 32472-03-13 וכן מונה מומחה מטעם ביהמ"ש.

תיק מס' 32472-03-13

המדובר בתביעה כספית שעניינה השבת ההשקעה שהשקיע התובע בבניה במבנה בן שתי קומות הנמצא ברח' הגפן 9א' בנצרת עלית והמשמש כמאפיה (להלן: "המושכר"), ובגין המוניטין שצברה המאפיה במשך 25 שנים.

טענות הצדדים בתמצית

טענות התובע

1. לטענת התובע (להלן: "התובע" או "מר עבדאללה") ביום 3.10.98 נחתם הסכם שותפות בינו לבין הנתבע (להלן: "הנתבע" או "מר אוחיון") וביום 5.12.98 נחתם ביניהם הסכם לפרישה מהשותפות של הנתבע, שהינו הבעלים של המושכר, וכן הסכם שכירות ראשון , לאחריו נחתמו בין הצדדים הסכם שכירות שני ביום 13.2.99, הסכם שלישי ביום 2.3.02, והסכם רביעי ביום 5.4.04, ובו צויינו 3 תקופות שכירות עוקבות עד ליום 31.11.12 (להלן: "ההסכם").

2. בהתאם להסכם, יורחב מבנה המאפיה בשטח הצמוד למאפיה, שהינו ללא תקרה וההריסה, תוספת הבניה והשיפוצים במבנה הקיים יבוצעו על חשבון התובע.

3. לטענת התובע, כתוצאה מהבניה, הושבח המושכר בסך של 70,000 ₪ (נכון לשנת 2006), ועלות הבניה משוערכת ליום הגשת התביעה הינה בסך של 435,000 ₪. בנוסף, הוא אף שילם את היטל ההשבחה בסך של 35,000 ₪.

4. התובע מציין, כי מאחר ופיגר בתשלום דמי השכירות, הגיש נגדו הנתבע תביעת פינוי (ת.א 43293-12-10 (שלום- נצ') ובהתאם להסכמות הצדדים, שקיבלו תוקף של פס"ד, נקבע כי התובע יפנה את המושכר ביום 30.11.12 (להלן: "ההליך הקודם"). ואולם, אין בהסכמה לגבי פינוי המושכר כדי לחסום את תביעתו דנן, להשבת השקעתו במושכר.

5. זאת ועוד, הנתבע משכיר את המושכר כמאפיה, תוך ניצול המוניטין שצברה המאפיה משנת 1998, ועליו לפצות את התובע בגין כך. התובע העריך את המוניטין של המאפיה בסך של 600,000 ₪. מטעמי אגרה, העמיד התובע את תביעתו על סך של 500,000 ₪.

טענות הנתבע

6. לטענת הנתבע, במסגרת ההליך הקודם, נקבע כי בכפוף לביצוע האמור בפסה"ד, אין לצדדים כל טענה ו/או תביעה ו/או דרישה בקשר למערכת היחסים ביניהם, משכך, אין לתובע כל עילת תביעה כלפי הנתבע ודין התביעה להיות מסולקת על הסף.

7. בנוסף, טען הנתבע, כי יש לו חלק בלתי מבוטל בהקמת המאפיה , כי התובע אינו יכול לטעון לבלעדיות ולבעלות על השם המסחרי של המאפיה, וכי גם רישיון העסק ורישיון המפעיל היו על שמו של הנתבע משך כל השנים. כן טען, כי המאפיה לא צברה כל מוניטין בעל ערך.

8. עוד טען הנתבע, כי התובע לא הוכיח את עלות הבניה הנטענת על ידו ובכל מקרה עלותה מגולמת בהסכם השכירות כאשר דמי השכירות לא הועלו על ידו במשך כל תקופת השכירות בת 9 השנים כאשר מחירי השכירות באיזור המאפיה גבוהים בהרבה.

ההליך

9. הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית שלהם עצמם. כך מטעם מר עבדאללה וכך מטעם מר אוחיון.

10. ביום 28.1.15 מונה דן אורמן כמומחה מטעם ביהמ"ש, בהסכמת הצדדים.

11. ביום 8.1.17 התקיימה ישיבת הוכחות במסגרתה נחקרו הצדדים על תצהיריהם.

הצדדים הגישו סיכומיהם בכתב.

דיון והכרעה:

12. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ובחנתי את הראיות ואת העדויות שנשמעו לפני, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להדחות.

13. נטל השכנוע הוא "החובה העיקרית במשפט" כאשר אי עמידה בנטל פירושה דחיית טענותיו של מי שהנטל מוטל עליו (רע"א 3646/98 כ.ו.ע. לבניין בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף, פ"ד נז(4) 891, 897), כאשר "...התשובה אם הנטל הורם או לא...טעונה הערכת הראיות של התובע מבחינת מהימנותן ומשקלן ובהתחשב עם הראיות הנגדיות שהביא הנתבע (אם הביא) לעניין זה" (ע"א 941/05 אגודת הכורמים נ' חברת הכרם, פ"ד סא(3) 350).

14. עדויותיהם של התובע והנתבע היו למעשה עדויות יחידות וככאלה, מצאתי להתייחס אליהן בזהירות הראויה ולא ליתן להן משקל רב ומלא בהעדר סיוע ותמיכה חיצונית בנקודות שנדרש בהן סיוע (ר' סעיף 54 לפקודת הראיות[נוסח חדש]; ע"א עזבון אלמליח נ' זוטא, פ"ד כז(1) 679; רע"א 33/07 רושקנסקי נ' תעבורה מיכל מלט בע"מ (פורסם ביום 8.5.07).

15. בנוסף, בסופה של דרך, במאזן ההסתברויות, לא הצליח התובע להרים את הנטל ולשכנעני לקבל את תביעתו הן בשל היות התביעה מבוססת על חוזה בין הצדדים שהינו ברור ולשונו אינה מאפשרת את הסעד המבוקש, הן משום הספקות שעוררה בי עדותו ובשל שורה של נדבכים ונתונים פרי ההיגיון הבריא והשכל הישר המטים את הכף לחובתו.

16. שתי השאלות המשפטיות שלפני מתייחסות להסכם השכירות. האחת, האם לפי האמור בהסכם, שומה על הנתבע להחזיר לתובע את הכספים שהשקיע בשיפוץ המושכר; השניה, וככל שהתשובה לשאלה זו הינה חיובית, האם קיים הנתבע את התחייבותו על פי ההסכם, ונשא בעלויות החומרים לבניית התקרה.

17. לטענת התובע, הוא זכאי להשבת ההשקעה שהשקיע בבניה במושכר, בהתאם להסכם השכירות מיום 5.4.04, בסך של 435,000 ₪ (חוו"ד שמאי מיום 7.3.13- נספח ב' לכתב התביעה). לטענתו, הסכים להשקיע במושכר לאור מצג שווא שהציג לפניו התובע, לפיו ישכיר לו את המושכר לשלוש תקופות חדשות עם תום שלוש התקופות הכלולות בהסכם בתאריך 31.11.12. ואולם, התובע חזר בו ודרש את פינוי המושכר עם תום התקופה השלישית.

בנוסף, טען התובע, כי על הנתבע לפצותו בגין המוניטין שצברה המאפיה במשך 25 שנים, אולם בסיכומיו, זנח התובע טענה זו. הכלל בדבר זניחת טענה בסיכומים הוא ש"דין טענה שנטענה בכתב הטענות אך לא הועלתה בסיכומים- אם בשל שגג, או במכוון- כדין טענה שנזנחה ובית המשפט לא ישעה לה" (ראה: "ע"א 447/92 רוט נ' אינטרקונטיננטל קרדיט קורפריישן, פ"ד מט(2)102, 107; ע"א 172/89 סלע חברה לביטוח בע"מ נ' סולל בוונה בע"מ, פ"ד מז (1) 311).

18. בתמצית, התובע לא הציג לפני אסמכתאות וראיות שיש בהן כדי לתמוך בגרסתו.

כבר עתה עליי לציין כי עדותם של שני הצדדים הותירה עליי רושם שלילי וזאת לאור התחמקותם ממתן תשובות ברורות וסתירות בגרסאותיהם והתרשמתי שהאמת אינה נר לרגליהם. בנוסף, התרשמתי, ששני הצדדים נמנעו מהבאת ראיות ו/או עדים אשר עשויים היו לשפוך אור רב יותר על השאלות שבמחלוקת, וגם נושא זה נלקח בחשבון בעת פסיקתי. וכעת לממצאי ביתר פירוט.

19. אקדים ואתייחס לטענת האילוץ/כפיה שהעלה התובע , לפיה נאלץ לבצע את עבודות הבניה , תוך איומים של הנתבע שאם לא יבצע את הבניה יפונה מהמושכר (ע' 13 ש' 28, 20-31 לפרוטוקול).

20. ראשית המדובר בטענה שלא עלתה במסגרת כתב התביעה ואף לא בתצהיר העדות הראשית אלא הועלתה העל ידי התובע לראשונה במהלך חקירתו הנגדית.

21. יתרה מזאת, התובע אישר בעדותו, כי היה מיוצג ע"י עו"ד במו"מ לפני ניסוח הסכם השכירות, וכי עו"ד הסביר לו את תוכן ההסכם לפני שחתם עליו וכי הוא הבין את משמעותו (ע' 11 ש' 20-23 לפרוטוקול).

22. התובע, כאיש עסקים, אמור היה להיות מודע למשמעות חתימה על הסכם השכירות המהווה מסמך משפטי. לא הוכח לפני שהתובע היה במצב של עושק או של אילוץ או התקיימו אחת העילות הנוגעות לפגם ברצון. התובע העיד, כי היה מיוצג ע"י עו"ד בעת המו"מ שקדם לחתימתו על ההסכם. זאת ועוד, דרך כלל דין הוא, כי אדם החותם על מסמך "חזקה עליו שחתם לאור הסכמתו, יהא תוכן המסמך אשר יהא" (ע"א 36/99 יפה נ' גלזר, פד"י נה(3) 272). התרשמתי מעדותו, כי הוא בהחלט מסוגל לרדת לטיב תוכנן של ההתחייבויות שנטל על עצמו. משכך, אין לקבל כעת את טענתו של התובע לחתימתו על ההסכם תוך אילוץ/כפיה.

23. הנתבע טען כי פסה"ד שניתן בהליך הקודם שהתנהל בין הצדדים (פרוטוקול בית המשפט מיום 7.4.11 - נ/1), מהווה השתק עילה בהליך זה.

התובע העיד, כי אינו זוכר שהזכיר בכתב ההגנה שלו בהליך הקודם את עניין ההשקעה שהשקיע במושכר, וטען כי אינו מודע לס' 9 בהסכם בינו לבין הנתבע, שקיבל תוקף של פס"ד, ולפיו בכפוף לביצוע האמור בהסכם אין ולא תהיה למי מהצדדים כל טענה ו/או תביעה ו/או דרישה בקשר למערכת היחסים ביניהם (ע' 12 ש' 8-13 לפרוטוקול). בסיכומיו, טען, כי מאחר והנתבע הודה בחקירתו, כי התובע לא עמד בהתחייבויותיו בהתאם לפס"ד, הרי ששני הצדדים פטרו עצמם מהתחייבויותיהם לפי פסה"ד (ס' 16 לסיכומי התובע).

24. לא מצאתי ממש בטענות שני הצדדים. ההליך הקודם עסק בתביעה לפינוי מושכר בגין אי תשלום דמי שכירות. בנוסף, נדרש התובע כאן, לבצע פעולות הנוגעות לעמידה בחוקי הפיקוח של גופים ממשלתיים ואחרים, בהקשר לפעילות המאפיה. כך שעסקינן בתביעה בעילות אחרות. אין ממש גם בטענת התובע, כי בהפרות הדדיות של ההסכם, שקיבל תוקף של פס"ד, פטרו עצמם הצדדים מקיום פסה"ד.

הסכם השכירות

25. מעיון בהסכם השכירות (נספח א' לכתב התביעה) עולה, כי הוסכם בין הצדדים שמבנה המאפיה יורחב "בכך שיבנה השטח הצמוד למבנה הבנוי והידוע כיום כשטח ללא תקרה...המורשה [התובע] חייב לעשות את כל השיפוצים והשיפורים בקומת הקרקע דהיינו כל השיפוצים והתיקונים וההחלפות והמשקופים והריצפה וכן הכניסה למאפיה של הבניין המקורי כולל כל החומרים והעבודות ועל חשבונו בלבד" וכי "המבנה הצמוד לבניין המקורי אשר יהרס לצרכי חידושו ובנייתו מחדש, יבנה כל כולו ובשלמותו כולל כל התשתיות ללא יוצא מן הכלל יבנו ו/או יבוצעו ע"י המורשה ואביו ועל חשבונם הפרטי כולל כל החומרים הדרושים לכך פרט לחומרים של התקרה אשר יחולו על חשבון המרשה [הנתבע]..."

26. בנוסף, הוסכם, "כי כל המיסים וההיתרים לצרכי הבניה ללא יוצא מן הכלל ישולמו ע"י המרשה...לרבות שכ"ט מהנדס ו/או כל ההוצאות הכרוכות בהוצאת ההיתרים" (ס' 2 להסכם).

27. לגבי החניה, נקבע בהסכם, כי "המרשה יבצע חציבה בהר עפ"י תוכנית הבניה המקורית בהתאם למספר המכוניות, הכוללת גם חניה תפעולית. הבניה תהיה על חשבון המורשים (חוסיין ועלי עבדאללה) כשכל החומרים יהיו על חשבון המרשה בלבד. כן בתמורה לכל העבודות שיבוצעו ע"י המורשה בחניון ישתמשו כל באי המאפיה בחניון בחינם"

28. מהאמור, התובע התחייב לבצע את הרחבת מבנה המאפיה ולשאת בעלות כל החומרים והעבודות, פרט לעלות החומרים שישמשו לתקרה, שבהם ישא הנתבע. התובע ואביו התחייבו אף לשאת בעלות חציבה בהר ובעלות החומרים לצורך בניית חניה.

תקופת השכירות

29. בהתאם להסכם, תקופת השימוש במושכר הינה לתשע שנים, המחולקות לשלוש שנים כל אחת:

א. מיום 1.12.03 ועד ליום 31.11.06;

ב. מיום 1.12.06 ועד ליום 31.11.09;

ג. מיום 1.12.09 ועד ליום 31.11.12.

כן הוסכם, כי השוכר מחוייב לשלם את מלוא דמי השכירות לאורך כל התקופה.

30. התובע טען, כי: "סמך על הבטחתו של הנתבע להשכיר לאחיו (התובע הפורמאלי) את המאפיה לשלוש תקופות חדשות " (ס' 14 לתצהיר התובע). עוד טען כי "הנתבע תבע את התובע על פינוי המאפיה בשל פיגור בתשלום דמי השכירות ולאחר התדיינות הסכימו הצדדים כי הפינוי עם תום תקופת ההסכם היינו ביום 30.11.12... כי אין בהסכמת התובע שהיתה בעניין מועד פינוי המושכר כדי למנוע ממנו תביעת החזרת השקעתו הגדולה המסתכמת במחירים של היום בסך 435,000 ₪" (ס' 10-11 לתצהיר התובע).

31. הטענה בדבר "הבטחות" כביכול שקיבל אחיו של התובע לשכירת החנות לתקופות חדשות לא הוכחה בהיעדר עדותו של האח שלא הגיש תצהיר מטעם התובע ולפיכך דינה להדחות.

32. בנוסף, מעיון בפרוטוקול ההליך הקודם, עולה כי התובע לא עמד בתנאי ההסכם בכך ,שבין היתר, לא שילם את דמי השכירות מחודש ינואר 2011 (ע' 2 ש' 4-5 לפרוטוקול). בהתאם להסכם הפשרה אליו הגיעו הצדדים, ושקיבל תוקף של פס"ד, התחייב התובע לשלם את דמי השכירות ולפנות את המושכר ביום 31.11.12.

33. כאשר התובע הפר את הסכם השכירות, בכך שלא שילם דמי שכירות, כאמור, וכתוצאה הגיש נגדו הנתבע תביעה הכוללת את פינויו מהמושכר, לאחריה מיצה למעשה את מלוא תקופת השכירות על פי ההסכם; לא ברור כיצד הוא יכול לטעון כעת, משהפר את ההסכם כי על הנתבע להשיב לו את השקעתו בבניה שביצע במושכר, שבוצעה בהתאם להתחייבות שלקח על עצמו במסגרת ההסכם, אותו כאמור מיצה. זאת, תוך הסתמכותו על כך שיוכל לשכור את המושכר לעוד שלוש תקופות חדשות, הסתמכות שכאמור אין לה כל בסיס.

עבודות הבניה

34. לטענת התובע, בעקבות הבניה שביצע, הושבח המושכר בסך של 70,000 ₪, נכון לשנת 2006 וכי הוא נשא בעלות היטל ההשבחה, בסך של 35,000 ₪ (חוו"ד שמאי - נספח ב' לתצהיר התובע), כאשר עלות הבניה משוערכת להיום בסך של 435,000 ₪ (חוו"ד שמאי- נספח ג' לתצהיר התובע), ועל הנתבע להשיב לו את מלוא הסכומים ששילם, שכן התובע "לא נהנה מהבניה בכל צורה שהיא; לא בהורדת דמי השכירות ולא בקבלת כל זכות בנכס..." (ס' 22 לתצהיר התובע).

35. הנתבע טען, כי בהתאם להסכם השכירות, התובע אמור היה לבצע על חשבונו את עבודות השיפוצים וההרחבה של המושכר, ולכן אין לתובע כל זכות להשבה (ס' 8 לתצהיר הנתבע). בעדותו, טען הנתבע , כי בתמורה לעבודות הבניה שביצע התובע במושכר, הוא הותיר על כנם משך תשע שנים את דמי השכירות שעמדו על סך של 3,000$ +מע"מ לחודש, בעוד דמי השכירות הריאליים היו 4,000$-5,0000$ לחודש (ע' 16 ש' 5-9 לפרוטוקול). ואולם הנתבע אישר, כי להנחה זו אין אזכור בהסכם (ע' 16 ש' 11 לפרוטוקול).

36. התובע אישר בעדותו, כי על פי הסכם השכירות התחייבו הוא ואביו לבצע את כל עבודות השיפוצים והבניה על חשבונם "פרט לחומר שהוא היה צריך לשלם ולא שילם אותו...את החומר של התקרה הוא צריך לשלם...איטום של התקרה אנחנו עשינו... " (ע' 12 ש' 23-24 , 27-28; ע' 13 ש' 6 לפרוטוקול), וכי הוא ואביו ביצעו את עבודות הבניה והשיפוצים כאשר את עבודות האלומיניום ביצעו אחרים, ואולם אין בידיו חשבוניות לגבי העבודות שבוצעו "לא זכור את מי הבאתי...את החשבוניות האלה אני זרקתי כי אני לא יכול להשתמש בהן למע"מ כי הן לא קשורות לנכס. יעץ לי רואה החשבון שלי מר מחמוד אבו דבי, כי לי אין תיק של מאפיה. הוא אמר שזה שייך למבנה ולא לעסק" (ע' 8-9 לפרוטוקול).

גם את עבודות החפירה לבניית התוספת למושכר ביצע אחר אולם התובע העיד כי אינו זוכר מי ביצע את העבודה וכי שילם לו במזומן "לא זוכר כמה" (ע' 14 ש' 25 לפרוטוקול).

37. הנתבע טען מצידו, כי שילם את עלויות בניית התקרה בהתאם להסכם, אולם לא הציג כל אסמכתאות לתמיכה בטענתו. לטענתו בידיו קבלות אולם "...אין לי אותן פה, יש שמונה תיקים, לא נתבקשתי להביאן...הוא טען שהוא בנה , שיוכיח, שיביא מסמכים לי יש אך לא נתבקשתי להביא אותן. יש לי את כל המסמכים הדרושים במשרד. פה אין לי." (ע' 16 ש' 25, 27-28 לפרוטוקול). הנתבע נקב בשמו של קבלן בשם מאג'ד בסול כמי שביצע את הבניה בקומה השניה במושכר, וטען כי הוא זה ששילם עבור החומרים איתם בנה התובע את התקרה, אותם קנה הנתבע "מחברת מואסים וברזל מפאהום נצרת או מיפיע...גם על זה יש לי מסמכים פה אין לי. לא ידעתי שיש טענה שאני לא בניתי" ( ע' 17 ש' 1-3 לפרוטוקול)

עת נשאל הנתבע מדוע לא הביא את מר בסול להעיד , השיב "איש לא ביקש ממני להביא אותו" (ע' 17 ש' 5 לפרוטוקול).

38. נטל ההוכחה לטענתו כי הוא זה שנשא בעלות החומרים לבניית התקרה, מוטלת על התובע ולשם הוכחתה היה עליו להציג אסמכתאות או להביא לעדות את אביו שלטענתו עבד בבניית התקרה יחד עימו. מאום לא נעשה ועל כן, התובע לא הוכיח כי הוא זה ששילם על החומרים לבניית התקרה, וכי הנתבע לא פעל בהתאם להתחייבויותו בהסכם.

תשלומים הנוגעים לבניה

39. בהתאם להסכם השכירות, הנתבע הוא שנושא בתשלום כל המיסים וההיתרים לצרכי הבניה, לרבות שכ"ט מהנדס.

לטענת התובע, חרף האמור בהסכם, הוא נשא בעלויות "... היטלי השבחה, אגרות גם שילמתי." (ע' 12 ש' 27-28 לפרוטוקול).

הנתבע הכחיש בעדותו את טענת התובע וטען, כי הוא שילם את היטל ההשבחה, בהתאם להסכם, ולא התובע (ע' 18 ש' 7, 9 לפרוטוקול).

התובע לא צירף כל אסמכתא על התשלומים הנטענים. משכך, טענתו לא הוכחה.

הנתבע מצידו, לא הציג אף הוא כל ראיה לתמיכה בטענתו כי שילם את הנדרש בהתאם להסכם. אולם כאמור, הנטל על התובע , והוא לא עמד בו.

סיכום

40. התובע שכר את הנכס לתקופת שכירות מוגדרת של תשע שנים, תוך שהתחייב לביצוע עבודות בניה בנכס כחלק מתנאי ההסכם. חזקה על התובע שנכנס לעסקה זו בעיניים פקוחות ובנכס חפצה ושיקלל את הכדאיות הכלכלית של ביצוע הבניה וגובה השכירות כנגד ההכנסות שצפה שתניב המאפיה לאורך תקופת השכירות. בפועל, שכר התובע את הנכס לכל אורך תקופת השכירות המוסכמת, תוך שפיגר תקופה מסויימת בתשלום השכירות, פיגור בגינו הוגשו כנגדו תביעות משפטיות. לא הוכח בפניי כי מי מן הצדדים הודיע למשנהו על ביטול ההסכם, תקופת השכירות המוסכמת הסתיימה ומשעלות הבניה היתה מוטלת על התובע כחלק מתנאי ההסכם, לא עומדת לתובע כל עילת תביעה בגינה כנגד הנתבע להחזר אותה עלות. ככל שסבר התובע כי יותר לו לשכור את הנכס לתקופות נוספות אולם לא עיגן זאת בהסכם השכירות או בנספח לו, ואף לא הוכיח בכל דרך את הבסיס לאותה סברה, אין לו להלין אלא על עצמו.

36. מהמקובץ, לא מצאתי להתייחס לחוו"ד המומחה מטעם ביהמ"ש לעניין ההשבחה של המושכר כתוצאה מעבודות הבניה, שכן לאור המסקנות אליהן הגעתי אין לה רלוונטיות לעניינינו.

38. לאור כל האמור, התובע לא הוכיח את זכאותו להחזר כספי בגין השקעתו במושכר - ותביעתו נדחית.

התובע ישלם לנתבע סך של 3,000 ₪ בגין הוצאות משפט ושכ"ט.

הסכומים הנ"ל ישולמו תוך 30 ימים מיום המצאת פסק הדין שאם לא כן ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד יום התשלום המלא בפועל.

תיק מס' 17391-09-14

המדובר בתביעה כספית שעניינה נזקים שגרם הנתבע 1 (להלן "הנתבע") למושכר בעת פינויו.

טענות הצדדים בתמצית

טענות התובע

1. לטענת התובע, במסגרת הסכם הפשרה בהליך הקודם (נ/1), התחייב הנתבע לפנות את המושכר ביום 30.11.12, ולהחזירו כשהוא פנוי , במצב טוב, תקין וראוי לשימוש, למעט בלאי סביר הנובע מתקופת השימוש. כן התחייב, להשאיר את מע' החשמל הכללית; מע' החשמל המקצועית כולל לוחות פיקוד; תעלות המיזוג, למעט מזגנים ומנועים; מע' המיגון למעט מצלמות ומחשב, מע' אינסטלציה – מים, ביוב וכיבוי אש; מע' להובלת גז ודלקים; כל האינסטלציה המחוברת לבניין; דלת האלומיניום והזכוכית שבחזית המבנה במצב תקין ולהסיר את דלת הברזל. ואולם, המושכר פונה רק ביום 9.4.13 , כאשר נותרו בו הרס וחורבן, המעידים על גרימת נזק בזדון, ושתיקונם הוערך על ידי מומחה בסך של 219,769 ₪.

2. התיקונים במושכר ארכו 3 חודשים, ועל מר עבדאללה לפצות את מר אוחיון בגין אובדן דמי שכירות בתקופה זו, בסך 47,790 ₪ .

3. הנתבעים 2 ו-3 , אביו ודודו של הנתבע, חייבים ביחד ולחוד עימו לשאת בתשלום הפיצויים מכוח ערבותם להתחייבויותיו בהסכם השכירות.

טענות הנתבעים

4. הנתבעים טענו כי דין התביעה להידחות שכן קדמו לה תביעות בעילות זהות שנדחו. בנוסף, התובע חייב לנתבע כספים בגין בניית המושכר והשבחתו, והוא אף הפר את הסכם הפשרה שהתקבל בהליך הקודם.

5. לטענת הנתבעים, ככל שנגרמו נזקים למושכר, הרי שהם נגרמו כתוצאה מכך שהתובע השאיר את המושכר פתוח לאחר פינויו.

ההליך

6. ביום 28.1.15 מונה דן אורמן כמומחה מטעם ביהמ"ש .

7. ביום 8.1.17 התקיימה ישיבת הוכחות במסגרתה העידו הצדדים בחקירה ראשית בלא שהוגשו תצהירים ונחקרו בחקירה נגדית.

הצדדים הגישו סיכומיהם בכתב.

דיון והכרעה

8. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ובחנתי את הראיות ואת העדויות שנשמעו לפני, ובהתייחס לחוו"ד המומחה מטעם ביהמ"ש , מצאתי כי דין התביעה להתקבל, בחלקה, כמפורט להלן.

9. נטל השכנוע הוא "החובה העיקרית במשפט" כאשר אי עמידה בנטל פירושה דחיית טענותיו של מי שהנטל מוטל עליו (רע"א 3646/98 כ.ו.ע. לבניין בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף, פ"ד נז(4) 891, 897), כאשר "...התשובה אם הנטל הורם או לא...טעונה הערכת הראיות של התובע מבחינת מהימנותן ומשקלן ובהתחשב עם הראיות הנגדיות שהביא הנתבע (אם הביא) לעניין זה" (ע"א 941/05 אגודת הכורמים נ' חברת הכרם, פ"ד סא(3) 350).

10. אינני יכול להתעלם מכך שעדותו של התובע הותירה רושם שלילי, והוא אף נמנע מלזמן עדים רלוונטיים לתמוך בגרסתו. אף הנתבעים לא זימנו עדים רלוונטיים וההכרעה מתבססת על מספר נתונים בהם הראיות מיום מסירת המושכר לידי התובע, וחוו"ד מומחה ביהמ"ש, והם שמכריעים את הכף לזכות גרסת התובע.

הגורם שהחזיק במושכר בעת פינויו

11. לטענת התובע, הנתבע פינה את המושכר ביום 9.4.13, לאחר שנכשלו ניסיונותיו לעכב ולבטל את הפינוי כנקבע בפסה"ד בהליך הקודם, ואולם למושכר נגרמו נזקים בזדון, שהוערכו ע"י שמאי מטעם התובע בסך של 219,769 ₪ (ס' 7-8, 11 לכתב התביעה).

12. לטענת התובע, כעולה מהחלטת ראש ההוצל"פ מר ראמי נאסר מיום 11.5.15 (ת/6) המושכר היה באחריותו של הנתבע עד ליום 9.4.13 (סיכומי התובע- ללא מספור סעיפים או עמ').

13. הנתבעים אינם טוענים בסיכומיהם כי הנתבע 1 לא היה המחזיק בנכס בעת פינויו, ועל כן נקודה זו אינה שנויה במחלוקת. יחד עם זאת, מאחר והצדדים עסקו בשאלה זו בחקירה הראשית והנגדית אייחד לכך מספר מילים.

14. איני מאמין לתובע כי הוא "לא יודע" שהנתבע מסר לאחיו, עמאר, את המאפיה ביום 31.11.12 , וכי עמאר שילם לו דמי שכירות עד ליום פינוי המושכר (ע' 21 ש' 13-16 לפרוטוקול). אף הכחשתו של התובע, כי היה בינו לבין עמאר הסכם, שקיבל תוקף של פס"ד במסגרת ת.א (שלום-נצ') 39969-1212 (ת/4) לפיו ישלם לו עמאר דמי שכירות " זה לא נכון, לעמאר אין לי שום קשר" (ע' 21 ש' 22 לפרוטוקול), נסתרה, עת הוצג לפניו פרוטוקול הדיון, ובו ניתן תוקף של פס"ד להתחייבות עמאר ואחיו עלי (הנתבע כאן) יפנו את המושכר עד ליום 31.3.13, וכי עמאר ישלם לתובע כאן פיצוי בסך 20,000 ₪ , בגין כל חודש של עיכוב בפינוי.

15. לטענת הנתבע בחקירתו הראשית, אחיו עמאר היה השוכר בתקופה האחרונה של הסכם השכירות, והוא זה שאף שילם לתובע את דמי השכירות (ע' 23 ש' 27 ; ע' 24 ש' 11 לפרוטוקול). הנתבע לא זימן את אחיו לעדות. חזקה היא, כי הימנעות צד מלהביא עד רלבנטי מטעמו, מעוררת את החשד שיש דברים בגו וכי בעל הדין שנמנע מהבאתו, חושש מעדותו ומחשיפתו לחקירה שכנגד (ר' י' קדמי, על הראיות, חלק שלישי, התשס"ד-2003, בעמ' 1649; וכן: ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' סלימה מתתיהו, פד"י מה(4) 651, 658 (1991)). הנתבע לא נימק מדוע נמנע מלזמן את אחיו לתמיכה בגרסתו, ובהעדר הסבר מניח את הדעת, עומד מחדל זה לחובתו.

בנוסף, לא הובאה בפניי ראיה כלשהי המצביעה על ביטול הסכם השכירות או שינויו באופן בו שונתה זהות השוכר.

עוד יש להפנות להחלטתו החלוטה של כבוד הרשם ר. נאסר מיום 11.5.15 (ת/6) עמוד 11 סעיף 63 אשר קיבל את טענת התובע בגין מעורבותו של הנתבע בפינוי הסופי של המושכר ביום 9.4.13.

יתרה מכך, העובדה שבהליך ת/4 המתחייבים לפנות את המושכר הם עמאר ואחיו עלי, הנתבע כאן עובדה הסותרת את הטענה שנשמעה במהלך החקירה הראשית לפיה עלי כלל לא החזיק במושכר בעת הפינוי מלמדת על זיקתו ועל היותו המחזיק בנכס.

בנסיבות אלו, חרף אי אמינותו של התובע, כמתואר לעיל, לא נסתרה טענתו של התובע, כי בהתאם להסכם השכירות, הנתבע הינו השוכר והמפנה של המושכר.

16. כאמור, בסיכומי הנתבע לא הועלתה כל טענה לפיה לא היה שוכר הנכס עד למועד פינויו. ככל שהיתה בפיו טענה כזו, משלא נטענה בסיכומיו יש לראותה כטענה שנזנחה. כל האמור לעיל אין בו לשנות עובדה בסיסית זו.

נזקים

17. לטענת התובע, עת פינה הנתבע את המושכר ביום 9.4.13, נתגלה לו כי נגרמו למושכר הרס רב וחורבן המצביעם על גרימת נזקים בזדון (סעיף 8 לכתב התביעה),שהוערכו בחוו"ד שמאי מטעמו בסך של 219,769 ₪ (נספח ב' לכתב התביעה).

18. התובע אישר בעדותו, כי נערך "פרוטוקול מסירה למאפיה" (ת/1) וצולמו תמונות המתעדות את המצב במושכר באותה עת (ת/2) . בנוסף, אישר כי שמאי מטעמו הגיע למחרת וצילם תמונות נוספות (ת/3). (ע' 20 ש' 7-9, 21, 26 לפרוטוקול).

19. הנתבע מצידו טען, כי אינו יודע מה היה מצב המושכר עת נמסר לתובע, שכן אחיו , עמאר, היה השוכר בתקופה האחרונה (ע' 23 ש' 27; עמ' 24 ש' 29 לפרוטוקול).

20. מעיון ב"פרוטוקול מסירה למאפיה", עליו חתומים התובע וב"כ הצדדים, עולה, כי נרשם לגבי נזקים שנמצאו במושכר "הדלת הצדדית הצמודה לחומה מזכוכית נמצאה מנופצת לרסיסים על הריצפה". בנוסף, נרשם כי "אין באמור בפרוטוקול מסירה זה כדי להעיד על קיומם או העדרם של מערכות שונות במושכר..."

חוות דעת מומחה ביהמ"ש מר דן אורמן (להלן: "המומחה" או "מר אורמן")

21. התובע טען, בהתייחס לחוו"ד המומחה , כי הוא המעיט בעלות הנזקים והתעלם מנזקים שלא ניתן היה להבחין בהם שלוש שנים לאחר הפינוי, המועד בו ביקר המומחה במושכר, וטען עוד, כי המומחה לא נחקר על חוו"ד (סיכומי התובע – ללא מיספור עמ' וללא מספרי סעיפים).

22. הנתבע טען, כי התיקונים והעבודות המצויינים בכתב התביעה אינם כלולים בהסכמים שנחתמו בינו לבין התובע (ס' 13 לסיכומי הנתבע).

23. אקדים ואציין, כי בית המשפט מינה מומחה ניטרלי מטעם בית המשפט, שהגיש חוות דעת מפורטת. הצדדים בחרו שלא להציג למומחה שאלות הבהרה. בנוסף, התובע בחר שלא לחקור את המומחה בחקירה נגדית ולעמתו עם טענותיו. משכך, לא הובאו בפניי טעמים של ממש מדוע עליי לסטות מחוות דעת המומחה והנני סבור כי יש לאמץ את האמור בחוות הדעת של המומחה ביחס לשיעור הנזקים.

24. לא מצאתי ממש גם בטענת הנתבע. מעיון בפס"ד בהליך הקודם עולה, כי הנתבע התחייב "לפנות את הנכס בתום התקופה הקבועה בהסכם, היינו בתאריך 30/11/2012, ולהחזיר את הנכס לתובע כשהוא פנוי וחופשי מכל אדם וחפץ כלשהו, במצב טוב, תקין וראוי לשימוש, למעט בלאי סביר בנובע מתקופת השימוש ומטיב והנתבע מתחייב להשאיר את כל המערכות המפורטות להלן: מערכת החשמל הכללית, מערכת החשמל המקצועית, כולל לוחות פיקוד, תעלות המיזוג הכוללות למעט המזגנים והמנועים עצמם, מערכת המיגון, למעט מצלמות ומחשב, מערכות אינסטלציה שונות, מים וביוב וכיבוי אש, מערכות להובלת גז ודלקים, כל סוגי האינסטלציות המחוברות לבניין, דלת האלומיניום והזכוכית שבחזית המבנה הישן במצב תקין (ולהסיר את דלת הברזל)" (ע' 2 ש' 29-33; ע' 3 ש' 1-2 לפרוטוקול).

25. המומחה ביקר במושכר ביום 17.1.16. חוו"ד לגבי מצב המושכר בעת הפינוי התבססה על התמונות וסרטי הוידאו שהומצאו לו ע"י התובע (ס' 6.1 לחוו"ד).

26. המומחה קבע, כי על פי סרטי הוידאו רואים שקיימים במאפיה נזקי ונדליזם לשמו. תלישה ועקירה של צנרת חשמל, עקירת תעלות להולכת כבלי חשמל, שמשות של חלונות צפוניים מנופצים (ס' 6.1.1 לחווה"ד).

27. רוב הנזקים נגרמו בחלק הצפוני מערבי של המאפיה שבו ממוקמים המטבח, התנורים, חדר תפיחה וחדר קרור. פורקו ונעקרו מחיצות פנים והושארה פסולת של המחיצות כולל פרופילי פח, פורקו גופי תאורה ושרוולי ארובות (ס' 6.1.2).

28. המומחה התייחס בסעיף 7 לחוו"ד, לחוו"ד המומחה מטעם התובע, מר סלאמה חאלד מיום 10.5.13 (להלן: "חוו"ד התובע" -נספח ב' לכתב התביעה). המומחה העריך את עלות התיקונים בסכום של 41,600 ₪ (ללא מע"מ, מאחר וע"פ הערת המומחה מטעם התובע, התובע הינו עוסק מורשה וישופה ישירות ע"י שלטונות המס), כמפורט להלן.

א. המומחה קבע, כי בשונה מהאמור בחוו"ד התובע, היה נזק בחיפוי הקרמי רק בקטע אחד בקיר המטבח ולא היו נזקים בריצוף הקרמי. נדרש אך יום עבודה אחד לשני פועלים לצורך ניקוי ופינוי הפסולת למכולה. עלות העבודה – 2,000 ₪.

ב. עבודות אינסטלציה – היה צריך להרכיב כיור מטבח, ארונית כיור בכניסה למאפיה כולל ברזים וחיבור לצנרת ולביוב. עלות התיקון – 6,000 ₪

ג. לא נצפו נזקים בביוב ובדלוחין.

ד. עלות עבודות החשמל – 8,000 ₪ .

ה. בתמונות ובסרטי הוידאו נראים סדקים מקומיים בציפוי הטיח. עלות תיקון החורים שנוצרו עקב תלישת אביזרים וגופי תאורה, כולל במקומות בהם פורקו מחיצות – 3,000 ₪.

ו. לא נמצאו בתמונות נזקים בתעלת נירוסטה.

ז. לא רואים בסרטי הוידאו נזקים בריצוף.

ח. מהתמונות עולה, שהיה צריך לתקן קטע אחד באזור המטבח בו נגרמה תזוזה והתנתקות אריחים בשטח של כ- 2 מ"ר. עלות התיקון – 500 ₪.

ט. בעוד בסרט הוידאו רואים אסלה תקינה, בתמונה שצורפה לחוו"ד התובע רואים אסלה שבורה.

י. בהתאם לפסה"ד בהליך הקודם, היה צריך לפרק את דלת המתכת של המאפיה ולהתקין ויטרינה. עלות התיקון – 7,700 ₪.

יא. בסרטי הוידאו רואים סימנים לפירוק קירות פנלים . היה צריך להחזיר את הפנלים ולבנות קירות בשטח כולל של כ-50 מ"ר. עלות העבודה – 5,000 ₪.

יב. על פי סרטי הוידאו היה צריך להשלים 3 גופי תאורה עגולים השקועים בתקרה ו-6 גופי פלורסנט כולל חיבור לחשמל . עלות העבודה- 2,700 ₪.

יג. היה צריך לבצע תיקוני צבע במקומות בהם פורקו אביזרי קיר ובתרת הנמכת הגבס. עלות התיקון – 2,000 ₪.

יד. על פי סרטי הוידאו, לא נמצאו נזקים בצבע קירות החוץ. הצבע דהה עקב בלאי רגיל.

טו. על פי סרטי הוידאו, לפני הפינוי היה צריך לבצע נקיון לריצוף הקרמי ברצפה ובקירות. עלות הניקוי- 1,500 ₪.

טז. במערכת הגז לא נמצאו נזקים.

יז. בסרטי הוידאו לא רואים שפורקו תעלות מיזוג אויר.

יח. מערכת המיגון לא פורקה. על פי סרטי הוידאו הושארו האביזרים ונדרש לחברם . עלות התיקון- 800 ₪.

יט. היה צריך לספק ולהתקין דלת שניזוקה בחזית המזרחית, להרכיב דלת שפורקה בחלק המערבי ולהחליף 4 שמשות מנופצות בקיר הצפוני. עלות התיקון – 2,400 ₪.

כ. אין חובה לבצע חיטוי בעת פינוי מושכר.

29. איני מקבל את טענת הנתבע לפיה מאחר והמערכות אשר נזכרות בהסכם הפשרה נ/1 נותרו בנכס ולא ניזוקו, אין לחייבו בפיצוי כלשהו לתובע. בהסכם נ/1 נקבע כי הנתבע מתחייב להחזיר את הנכס בתום תקופת השכירות: "במצב טוב, תקין וראוי לשימוש". מיותר לציין כי הנזקים אשר נסקרו בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט אשר הוגדרו על ידו כ"נזקי ונדליזם", ועדות ברורה לכך ניתן למצוא בתמונות ת/2, אינם מתיישבים עם המצב בו אמור להמסר הנכס. המערכות אשר היה על הנתבע להותיר במושכר על פי הסכם הפשרה אמנם הושבו לידי המשכיר (חלקן, במידה זו או אחרת של נזקים) אולם הותרתם הינה תנאי נוסף בהסכם אשר בוודאי אינו מאיין את החובה להחזיר את הנכס במצב טוב, תקין וראוי לשימוש ובכך הפר הנתבע חובתו על פי ההסכם.

30. לאור האמור, אני מקבל את חוו"ד המומחה וקובע, כי על הנתבע לשאת בעלות התיקונים במושכר בסך של 41,600 ₪.

דמי שכירות

31. התובע טען, כי על הנתבע לפצותו בגין אובדן דמי שכירות בשלושת החודשים בהם בוצעו התיקונים במושכר, בסך 13,500 ₪ לחודש (ס' 12-13 לכתב התביעה).

32. הנתבע טען כי יש בהסכם השכירות שחתם התובע עם השוכרים החדשים (ת/5) כדי להעיד כי המושכר נמסר לידיהם ביום בו פונה, משכך אינו זכאי לדמי השכירות הנטענים (ס' 12 לסיכומי הנתבע).

33. התובע העיד, כי בתקופת השיפוצים "מהשוכר החדש לא קיבלתי שכירות אלא רק כשהוא נכנס בפועל ב-9.6.13" (ע' 23 ש' 16-17 לפרוטוקול).

34. מעיון בהסכם השכירות שנחתם ביום 25.3.13 בין התובע לשוכרים החדשים (ת/5) עולה, כי התובע ציין, כי על הנתבע לפנות את המושכר בסוף חודש מרץ 2013, ואולם היחסים בין הצדדים אינם תקינים ולכן תוקפו של ההסכם מותנה בפינוי המושכר במועד, ו/ או לכל המאוחר באיחור של עד 180 ימים. ככל שתנאי זה לא יתקיים, יבוטל ההסכם, בלא שיהיה למי מהצדדים טענות כלפי הצד השני (סעיפים 7.1-7.2 לת/5).

35. איני מאמין לתובע שהעיד כי ידע אודות הנזק שנגרם למושכר רק עם פינויו "באותו יום. כשקיבלתי את המפתחות, בנוכחות עובד מהמשרד, עו"ד זידאן ועוד מישהו. נכנסנו למקום וראינו הרס מוחלט" (ע' 22 ש' 12-13 לפרוטוקול). שכן, מעיון בהסכם השכירות עם השוכרים החדשים שנחתם, כאמור, לפני שהמושכר פונה ולפני שהתגלו הנזקים הנטענים, עולה כי השוכרים החדשים התחייבו לבצע "תיקונים ושיפוצים רחבי היקף, הכוללים עבודות פנים וחוץ" מאחר והנתבע לא ביצע שימוש סביר במושכר וגרם לו לנזקים (ס' 9.1 לת/5). עוד נקבע בהסכם כי הנזקים, שהוערכו בהצעת מחיר של קבלן שיפוצים בסך של 180,000 ₪, יקוזזו בדרך של ניכוי חודשי בסך של 5,000 ₪ לחודש, מדמי השכירות המוסכמים בסך 23,000 ₪ (ס' 9; 10.1 לת/5). מן האמור עולה, שהתובע ידע אודות הנזקים טרם פינוי המושכר, ולא אמר אמת בעדותו.

36. התובע לא זימן לעדות את השוכרים החדשים. התובע אף לא צירף כל ראיה לגבי המועד בו נכנסו השוכרים החדשים למושכר ולגבי המועד בו החלו לשלם שכ"ד ואף לא לגבי הזמן שארך תיקון הנזקים במושכר. על שכגון דא אמר כב' השופט קדמי בספרו "על הראיות" כרך ג' עמ' 1391, בסימן חמישי, כי:

"הימנעות מהבאת ראיה – במשמעות הרחבה של המושג כמוסבר לעיל – מקימה למעשה לחובתו של הנמנע חזקה שבעובדה, הנעוצה בהגיון ובניסיון החיים, לפיה: דין ההימנעות כדין הודאה בכך שאילו הובאה אותה ראיה, היתה פועלת לחובת הנמנע. בדרך זו ניתן למעשה משקל ראייתי לראיה שלא הובאה" . בית המשפט העליון בע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' סלימה מתתיהו, [פורסם בנבו] פס"ד כרך מה חלק רביעי, עמ' 658 כבר קבע, כי: "אי-הבאתו של עד רלוואנטי מעוררת, מדרך הטבע, את החשד, כי יש דברים בגו וכי בעל הדין, שנמנע מהבאתו, חושש מעדותו ומחשיפתו לחקירה שכנגד".

37. משכך, מאחר ולא הוכחה טענת התובע, כי מגיע לו החזר עבור דמי שכירות של 3 חודשים, הטענה נדחית.

38. לאור כל האמור אני מקבל את התביעה בחלקה.

באשר לזהות הנתבעים, בכתב התביעה טען התובע כי הנתבעים 1 ו – 2 חבים כלפיו מכח היותם ערבים להתחייבויותיו של הנתבע. עם זאת, הן בעדותו הראשית והן בסיכומיו לא טוען התובע לחבותם של הנתבעים 2 ו – 3 אלא לזו של הנתבע ואף הנתבע מצידו אינו מתייחס לכך בסיכומיו. לפיכך יש לראות בטענה כנגד הנתבעים 2 ו – 3 כטענה שנזנחה.

39. על כן, הנני מחייב את הנתבע, לשלם לתובע סך של 41,600₪.

כמו כן אני מחייב את הנתבע בשכ"ט עו"ד, אגרות והוצאות משפט בסך כולל של 10,000 ₪.

הסכומים הנ"ל ישולמו תוך 30 ימים מיום המצאת פסק הדין, שאם לא כן ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד יום התשלום המלא בפועל.

המזכירות תמציא לצדדים עותק מפסקי הדין.

ניתן היום, כ"ד ניסן תשע"ז, 20 אפריל 2017, בהעדר הצדדים.