1. זהו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה (השופט איל דורון) מיום 12.6.14 בתביעה 16822-01-12 שנדונה במאוחד עם 44601-12-12.

2. בתא"מ 16822-01-12 תבעו המערערים את המשיבה 1 לתשלום 18,000 ₪, ריבית, הצמדה ועוגמת נפש, כעלות הכשרת חנייה אחת מתוך השלוש שהכשירו, מתוך ה- 5 שניתן להכשיר בבית המשותף. אף בתיק 44601-12-12 תבעו המערערים מהמשיבים 2-3 תשלום 18,000 ₪, ריבית, הצמדה ועוגמת נפש, כעלות הכשרת אותה חניה אחת מתוך השלוש שהכשירו.

3. הצדדים הם דיירים בבית המשותף ברח' הגפן 32 בחיפה (גוש 11270 חלקה 15). כבר עתה יצויין, כי הצדדים אינם כל הדיירים בבית המשותף, ויש דיירים נוספים, שלמרבה הפליאה לא תבעו מהם המערערים את עלות הכשרת החניה. הסיבה לכך שדיירים אלו לא נתבעו תתברר בהמשך. עוד יש לציין, שלפי נסח הרישום שצורף על ידי המערערים, למערערים (חלקת משנה 6) 50/170 חלקים ברכוש המשותף, למשיבה 1 (חלקות משנה 2 ו- 3) 69/170 חלקים הרכוש המשותף, ולמשיב 2 (חלקת משנה 4) 19/170 חלקים ברכוש המשותף. המשיבה 3 כלל אינה בעלים רשום בבית המשותף, ואינה נושאת בשום חלק מעלות החזקתו.

4. אין מחלוקת, שבשנת 1999 ביצעו המערערים, לפי היתר בניה, עבודות בניה במקרקעין, שהרחיבו את ביתם. במהלכם, בשנת 2000, הכשירו 3 חניות בשטח הרכוש המשותף. כמו כן, אין מחלוקת שהמערערים מנעו מדיירים אחרים בבית המשותף שימוש בשטח החניות, בטענה שיש להם זכות לכך לפי התקנון המוסכם. המשיבה 1 הגישה תביעה 53/03 למפקחת על רישום מקרקעין, ובה טענה שהתקנון המוסכם אינו מאפשר למערערים לעשות בחלק מהחצר שימוש בלעדי, וכי זכותם של כל דיירי הבית המשותף לעשות שימוש בחניות. המערערים טענו, כי התקנון המוסכם מתיר להם להכשיר חניה בחצר הבית המשותף לשימושם הפרטי והבלעדי, ללא הסכמת הדיירים. בפסק הדין קבעה המפקחת, שאין למערערים זכות לתפוס חזקה ייחודית בחלק כלשהו של חצר הרכוש המשותף, והחניות הן רכוש משותף ולכל דייר עומדת הזכות לעשות בהן שימוש. המפקחת הוסיפה, כי לאור ההשקעה הכספית של המערערים בהכשרת החניות, הרי אם יוחלט באסיפה כללית של בעלי הדירות להותיר את החניות על כנן, תעמוד למערערים הזכות להיפרע את עלות הכשרת החניות מכל דייר לפי חלקו ברכוש המשותף. בהתאם לכך, נקבע שעל המערערים להסיר כל מכשול שהציבו ולאפשר לדיירים שימוש בחניות כדרך שהם עושים שימוש בכל הרכוש המשותף.

5. כאן יש לחזור לבסיס החוקי של השימוש בבית המשותף. שטח החצר הוא רכוש משותף, וגם כאשר המערערים הכשירו את חלקו כחניות, הוא לא יצא מגדר רכוש משותף. להיפך, עומדת הזכות לאסיפה הכללית להחליט בדבר השימוש ברכוש המשותף. מבחינת דיני הבתים המשותפים, אם מחליטה האסיפה שיש להשיב את המצב לקדמותו, על המערערים שהשתלטו על חלק מהחצר והכשירו אותו לחניה, להשיב אותו למצב שתחליט האסיפה הכללית, שהיא הגוף המוסמך להחליט בדבר השימוש ברכוש המשותף. אם תחליט לאשר את השימוש שאותו כפו המערערים, יהיו זכאים להחזר השקעותיהם. להסיר ספק, אם האסיפה תחליט, או היתה מחליטה, לאשר את השימוש בחלק מהחצר כחניות, כפי שהכשירו המערערים, אין למערערים זכות עדיפה לשימוש בחניות או חלק מהן. כל הדיירים רשאים להשתמש בכל החניות, ובאשר לשיעור ההשתתפות בעלות ההכשרה, המערערים ישאו ב- 50/170 מהעלות של כל החניות, המשיבה 1 ב- 69/170 מהעלות, והמשיב 2 ב- 19/170 מהעלות.

6. משום מה, למרות פסק דינה המפורש של המפקחת (שהמערערים חזרו בהם מהערעור עליו), ולמרות הדין, סברו ועדיין סבורים המערערים שיש להם זכות בעלות ב- 3 חניות, ומאחר שהם משתמשים ב- 2 חניות ולטענתם המשיבים משתמשים בחניה השלישית, תבעו מהמשיבים, ומהם בלבד, עלות הכשרת החניה השלישית. כאמור, זו תפיסה מוטעית של הזכויות בבית. אין למערערים זכות ייחודית אף לא בחניה אחת, ואינם יכולים לתבוע תשלום עלות ההכשרה ממי שמשתמש בחניה השלישית, הן משום שאין להם זכות לתבוע תשלום עבור חניה שאינה בבעלותם, והן משום שלמשיבים, כדיירי הבית המשותף, זכות להשתמש בכל חלק של הרכוש המשותף, כולל בשתי החניות שהמערערים נכסו לעצמם. בהקשר זה, טענתו של ב"כ המערערים, כאילו מעמדם של המערערים כמעמדה של האם שתינוקה נגזל ממנה במשפט שלמה, תמוהה.

7. אני דוחה את טענות המערערים בפני, כי החניית רכבם בחניות שהכשירו בתוך הרכוש המשותף היא שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף. זו טענה שאינה מתאימה למציאות. לצורך הכשרת חניות נעשתה בנייה ברכוש המשותף, ששינתה את פניו. אילו החליטה האסיפה הכללית על שימוש כזה, אכן היתה החנייה על ידי כל הדיירים שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף. במצב שבו המערערים שינו את פניו של הרכוש המשותף, ללא אישור כלשהוא, ולאחר מכן ניכסו לעצמם את 3 החניות שבנו, תוך שהם חונים בצורה ייחודית בשתי חניות ומונעים זאת מאחרים, ומנסים למכור את החניה השלישית כאילו היא שלהם, זה אינו שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף, אלא השתלטות על רכוש משותף וניכוסו למערערים בלבד. העובדה שהטענה הזו עולה לאחר פסק דינה של המפקחת, שקבע שאין למערערים זכות להשתמש בחניות כפי שהם עושים, היא יותר מתמוהה.

8. אני דוחה את טענות המערערים, כאילו שגה בית המשפט קמא בכך שדחה את טענת המערערים, שהיתר הבניה נתן להם זכות יחודית לשימוש בחניות כלשהן. כפי שקבע בית המשפט קמא, לא הוכח כלל שבעת שניבנו החניות על ידי המערערים היה בידם היתר בניה כדין לעשות זאת. בפני בית המשפט קמא הוצג רק היתר בניה מיום 14.4.04, 4 שנים לאחר שניבנו החניות, לפיו ניתן היתר ל"החניה" כאשר מכיוון שלא צורף התשריט שהוא חלק מההיתר, אין לדעת אם מדובר בחנייה אחת או יותר. מכל מקום, אפילו היה ניתן היתר לבניית החניות, אין הוא קובע את זכויות הבעלות או ההחזקה, אלא רק נותן היתר לבנייה. כדי שלא יהיה ספק בענין זה, למרות שכל יודע דת ודין אמור לדעת שהועדה המקומית לתכנון ולבניה אינה יכולה להעביר רכוש משותף לרשות אחד הדיירים, נכתב במפורש בהיתר: "כמו כן החניה שבוצעה בשטח שאינו בבעלות בלעדית של המבקש תהיה רכוש משותף כל עוד לא יירשם בנפרד על הבעלים השונים". דומה שלא היה צריך יותר מזה על מנת שהמערערים יבינו שאין להם שום זכות בעלות או שימוש יחודית בחניות שברכוש המשותף.

9. המערערים טוענים שהמשיבים הסכימו לשימוש שלהם בחניות, או לשימוש בכלל ברצועת חצר זו כחניות. זאת, משום שלא נקטו הליכים נוספים לאחר ההליך שנקטה המשיבה 1, ומפעם לפעם גם חנו בחנייה השלישית. ככל שהטענה היא טענת שיהוי, כאילו המשיבים ויתרו על זכויות הבעלות שלהם, אין ספק שהמשיבים לא ויתרו על זכויות הבעלות שלהם ברכוש המשותף, אפילו היה בידי המערערים להשתמש בשיהוי כטענת תקפיה ולא כטענת הגנה. על פי הראיות שהובאו, המערערים תפסו את שתי החניות שנכסו לעצמם ולא התירו שימוש בהם למשיבים. גם לגבי החניה השלישית, התירו שימוש למנהלת המשיבה 1 כשהיתה חולה, וניהלו משא ומתן עם המשיבים 2-3 כשאלה חשבו, לפי דברי המערערים, שמדובר בחניות השייכות למערערים. היתה זו התנהגות של ריצוי החזק, ולא ויתור על זכויות, שהן ממילא רק זכויות תביעה.

10. טענות ויתור אינן מעבירות את הזכות במקרקעין, אלא רק מונעות את התביעה בגינן. ניתן לטעון לזכות במקרקעין מכוח שנים (למשל לפי סעיף 94 לחוק המקרקעין) אבל עד כדי כך לא העזו המערערים לטעון. לא ניתן לבסס את זכותם של המערערים לקבלת החזר עלות הכשרת החניה שהועילו לאפשר למשיבים לשתמש בה אם יקבלו את התמורה, על ויתור כלשהוא מצד המשיבים.

11. על פי הדין, ועל פי פסק דינה של המפקחת, היה על המערערים לקבל החלטה באסיפה הכללית על אישרור בניית החניות ברכוש המשותף. אין שום פגם במסקנה העובדתית של בית המשפט קמא, שלמרות שהנושא עלה בשלוש אסיפות כלליות, ב- 16.3.11, ב- 31.3.11 וב-11.6.12, לא התקבלה החלטה באסיפה הכללית לאשר את השימוש בחלק מהרכוש המשותף בחנייה. הדברים עולים מתוך פרוטוקול האסיפות, וכל התפלפלות של המערערים על כך שהדבר לא נשלל במפורש לא תועיל. כדי להחליט שהשימוש ברכוש המשותף יהיה בדרך של אישרור החניות שבנו המערערים ללא אישור היה צורך בהחלטה מפורשת על כך. החלטה כזו לא התקבלה. לגבי שתי האסיפות הראשונות המסקנה הזו אף אושרה לפי מכתבו של המערער עצמו מיום 24.7.11, שבו ביקש להחליט בענין החניות, מכיוון שעדיין לא התקבלה החלטה כזו. אציין, כפי שציין בית המשפט קמא, שמכתב זה נכתב בלשון מעודנת יותר מהגישה הכוחנית שאפיינה את התנהלותו של המערער כלפי הדיירים האחרים כל השנים.

12. להסיר ספק, גם האסיפה השלישית לא הסתיימה באישרור החניות, אלא להיפך, במילים אלה: "נציגי האסיפה מסרבים לשלם ולא מסכימים לחניה וניתן למר חסיב אישור להריסה...כמו כען מדובר בבנייה בלתי חוקית – 5 דיירים מתנגדים לתשלום – מדובר ברכוש משותף". אני דוחה את טענות המערערים, כאילו האסיפה התנגדה לתשלום ולא לחניות. היא התנגדה לחניות, גם בגלל התשלום הצפוי. אני דוחה גם את הטענה שאין זה נכון שהבניה לא חוקית. איני יודע אם היתה הכוונה לכך שנבנתה ללא היתר בנייה כדין (שכזכור לא הוכח שקיים ל- 3 החניות) או שהכוונה היתה לכך שהבניה לא חוקית כי היא בנייה של דייר שניכס לעצמו באופן בלתי חוקי חלק מהרכוש המשותף, דהיינו אי חוקיות במישור הקנייני. מכל מקום, בין כך ובין כך, האסיפה הכללית לא החליטה להשתמש באותו חלק של הרכוש המשותף כחניות.

13. בית המשפט קמא דן אף בהוכחת עלות הבניה, למרות שטענת החבות נדחתה. אומר בהקשר זה רק שאין פגם במסקנותיו העובדתיות של בית המשפט קמא, שעלות הבנייה של החניות לא הוכחה, לאחר שהמערערים התיימרו להוכיחה באמצעות חוות דעת שמאי שלא ניתנה למועד המתאים, והניחה הנחות שאינן מתאימות, כמו ההנחה שמדובר בעבודה נפרדת שאינה חלק מעבודות נרחבות יותר שבוצעו, וזאת, כאשר ידעו המערערים על הצורך להוכיח את העלות מזה שנים ולא הציגו ראיות לעלות בפועל. בהקשר זה אני דוחה את הטענה שמכיוון שחוות דעת השמאי ניתנה במסגרת הסכמה בין המערערים למשיבים 2-3 לבירור העלות במסגרת משא ומתן לרכישת החנייה שאותה הואילו בטובם המערערים (הסבורים שהחניות שלהם) למכור למשיבים 2-3, היא מחייבת בתביעה זו, לאחר שהמשא ומתן נכשל.

14. אני דוחה את טענת המערערים, שהם זכאים להחזר תשלום עלות בניית חנייה לפי דיני עשיית עושר ולא במשפט. ראשית, על פי סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, מי שחייב בתשלום הוא מי שקיבל שלא על פי זכות שבדין נכס. במקרה שלפני, מי שקיבל שלא כדין הם המערערים, שנטלו חלק מהרכוש המשותף שלא כדין, ולא הוכח שהמשיבים קיבלו דבר, כדין או שלא כדין. שנית, בתביעה כזו זכאי המזכה מהזוכה לשווי הזכיה, ולא לנזק שנגרם למזכה. במקרה שלפני, אילו היו המשיבים אלה שזכו שלאכדין, היו המערערים זכאים להשבת התועלת שנגרמה למשיבים משימוש בחנייה, ולא לעלות הכשרת החניה. המערערים לא תבעו כך ולא הוכיחו את שווי השימוש בחניה על ידי המשיבים. כללו של דבר, אותה "טענת סל" שביקשו המערערים לטעון לפי דיני עשיית עושר ולא במשפט, אינה עומדת להם, ואין הם זכאים לתשלום מהמשיבים בעילה זו.

15. בית המשפט קמא חייב את המערערים בהוצאות של 8,260 ₪ בכל אחד מהתיקים, דהיינו 7,000 ₪ בתוספת מע"מ. לטענת המערערים, זהו חיוב גבוה ולא מידתי, במיוחד לאור איחוד הדיון. הדין הוא שרק במקרים חריגים תתער ב ערכאת הערעורים בפסיקת הוצאות. על פי תקנה 512, יש לפסוק שכר טירחת עורך דין שלא יפחת מהתעריף המומלץ של לשכת עורכי הדין. ערך התביעה בעת פסק הדין היה לפי חישובי בערך 23,000 ₪. על פי התעריף המומלץ, השכר הוא 15%, דהיינו 3,450 ₪ לכל תיק ועוד 745 ₪ לכל ישיבה נוספת. בהנחה שהיו 3 ישיבות, מדובר בעוד 2,235 ₪. פסיקה של 7,000 ₪ בתוספת מע"מ לכל תיק אינה בהפרש המצדיק התערבות ערכאת הערעור.

16. לא מצאתי בטענות המערערים נימוק המצדיק התערבות ערכאת הערעורים בפסק דינו המנומק והנכון של בית המשפט קמא. אני דוחה את הערעור, ומחייב את המערערים לשלם למשיבים, ביחד, על פי תקנה 512 והתעריף המומלץ, הוצאות משפט בסך 7,670 ₪. המזכירות תעביר לב"כ המשיבים סכום זה מתוך העירבון שהופקד, ותחזיר את היתרה למערערים.

ניתן היום, כ' שבט תשע"ה, 09 פברואר 2015, בהעדר הצדדים.