1. להלן החלטתי בטענת המשיב להעדר סמכות עניינית של פורום זה לדון בתובענה.

בהליך העיקרי עתרה המבקשת למתן פסק דין הצהרתי בדבר ביטול או בטלות הסכם למכירת זכויותיה בדירת מגורים.

2. הטענות העובדתיות הרלוונטיות לעניננו, כעולה מהבקשה בהליך העיקרי, על נספחיה, הן כדלקמן:

המבקשת היא בעלת דירת מגורים ברח' בן יהודה 45 חיפה, הידועה כגוש 10860 חלקות 185– 187 (להלן: "הדירה"). הזכויות בדירה רשומות במוטרנות היוונית קתולית ובלשכת רישום המקרקעין. ביום 5.8.13 נערך ונחתם בין המבקשת, מצד אחד, לבין הכנסייה היוונית הקתולית ובתי הספר היוונים קתולים של חיפה, מצד שני, הסכם לפיו חידשה המבקשת זכויות החכירה שהיו לה בדירה (להלן: "ההסכם") וזאת בתמורה לתשלום סך של 80,000₪. בהסכם נקבע כי תקופת החכירה הינה למשך 24 שנים ו-11 חודשים, וזאת מיום 15.6.2008 ועד ליום 15.5.2033.

המשיב, כך לטענת המבקשת, פלש לדירה, השתלט עליה, איים וסחט אותה ואף מנע את הכניסה לדירה במשך חודשים ארוכים. בתאריך 20.8.13 נאלצה המבקשת לחתום על חוזה עם המשיב, לפיו היא מכרה לו את הדירה בתמורה לתשלום סך של 90,000 ₪, כל זאת על אף כי שווי זכויות המבקשת בדירה מגיע לכל הפחות לסך של 150,000 ₪ (להלן: "הסכם המכר").

המשיב לא שילם את תמורת הדירה ובכך הוא הפר את הסכם המכר הפרה יסודית. מכאן הסעד המבוקש, לפיו יצהיר בית המשפט כי הסכם המכר מבוטל או בטל עקב חתימתו בכפייה, ניצול, עושק, גזל, הטעייה ומרמה, וכן בשל הפרתו בהפרה יסודית.

3. לטענת המבקשת, לבית משפט השלום סמכות עניינית לדון בהליך העיקרי הואיל וזכויותיה בדירה הן זכויות חוזיות ולא קנייניות שטרם נרשמו בספרי המרשם. בכגון דא הסמכות העניינית נקבעת בהתאם לשווי הזכויות והרי אין חולק כי הוא נופל לגדר סמכותו של בית משפט השלום. הוסיפה המבקשת וטענה, כי בשנת 1995 היא רכשה זכויות חכירה חוזיות בדירה ואלה אף נרשמו במרשם המקרקעין, אולם אותן זכויות פג תוקפן בעוד כי הזכויות שרכשה המבקשת בדירה בהתאם להסכם מעולם לא נרשמו אצל רשם המקרקעין. המבקשת מוסיפה ומפנה למספר פסקי דין התומכים, לגישתה, בעמדתה בנידון.

לטענת המשיב, המבחן לקביעת הסמכות העניינית הוא מבחן הסעד והרי הסעד המבוקש בהליך העיקרי הוא בסמכותו של בית המשפט המחוזי. לעניין זה אין נפקא מינה באם זכויות המבקשת בדירה רשומות, אם לאו. מכל מקום, טענת המבקשת כאילו זכויותיה בדירה אינן רשומות וכי מדובר בזכויות חוזיות, היא בבחינת הרחבת חזית המנוגדת לאמור בכתבי טענותיה. גם המשיב מפנה לפסיקה התומכת בטענתו בשאלת הסמכות העניינית.

4. סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ג–1984 קובע כי בתביעות בעניני מקרקעין, בית משפט השלום ידון ב-

"תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם, לרבות תביעות הכרוכות בהן שעניינן חזקה או שימוש במקרקעין, יהיה שוויו של נושא התביעה אשר יהיה; אך בית משפט שלום לא ידון בתביעות בדבר חכירה לדורות ובתביעות אחרות הנוגעות למקרקעין."

סעיף 40 (1) לחוק בתי המשפט קובע כי לבית משפט המחוזי סמכות שיורית לדון בכל עניין אזרחי (ופלילי) שאינו בסמכותו של בית משפט השלום.

מהאמור לעיל, עולה כי תביעה אשר עניינה חזקה, שימוש, חלוקת מקרקעין או חלוקת השימוש בהם הסמכות לדון בה נתונה לבית משפט השלום. מאידך, תביעה בדבר חכירה לדורות או "תביעות אחרות הנוגעות למקרקעין" היא בסמכותו של בית המשפט המחוזי.

5. בהלכה הפסוקה נקבע לא אחת כי המבחן לקביעת סמכותו העניינית של בית המשפט אינו מהות הסכסוך או עילת התביעה אלא מבחן הסעד (ר' ע"א 2846/03 אלדרמן נ' ארליך, פ''ד נט(3), 529 וכן ע"א 510/82 חסן נ. פלדמן, פ''ד לז(3) 1)).

6. במקרה דנן, הסעד המבוקש בתביעה - פסק דין הצהרתי בדבר בטלות או ביטול הסכם המכר - לא נמנה על הסעדים המפורטים בס''ק 51(א)(3) לחוק בתי המשפט (חזקה, שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם, או חלוקת השימוש בהם) ולפיכך על פניו הוא אינו בסמכותו העניינית של בית משפט זה.

תימוכין לגישה, לפיה, הסמכות העניינית לדון בתביעה לביטול הסכם חכירה או להצהיר על בטלותו נתונה לבית משפט המחוזי ר' ע''א 635/76 טייבר ואח' נ. טייבר ואח', פ''ד לא(2) 737, ת''א (ב''ש) 838/81 משואות יצחק נ. מושב תלמה יפה ואח', פ''מ תשמ''ג (א) 33 וכן ת''א (ב''ש) 44416-03-11 אפרים ואח' נ. א.ד. פז ייזום והשקעות נדל''ן (2000) בע''מ ואח' (פורסם בנבו)).

7. טענת המבקשת כי זכויותיה בדירה הן זכויות אובליגטוריות שאינן רשומות, אינה מתיישבת עם האמור בכתבי טענותיה במשפט כלל ועיקר.

בסעיף 1 לבקשה בהליך העיקרי, הנתמכת בתצהיר מטעם המבקשת, נאמר כדלקמן:

"התובעת הינה בעלת הדירה שפרטיה ברישא....הזכויות רשומות במוטרנות היוונית קטולית (כך במקור – ר.ח), ובלשכת רישום המקרקעין בחיפה" (ההדגשה אינה במקור – ר.ח.).

לא זאת אלא זאת, המבקשת צירפה לכתבי טענותיה נסח רישום לתמיכה בטענתה לעיל, והיא אף סימנה בו בעיגול את רישומה כבעלת זכויות חכירה בדירה. רק כעת, משעלתה טענת העדר סמכות עניינית, טענה המבקשת, בניגוד מוחלט לאמור בכתבי טענותיה, כאילו זכויותיה בדירה אינן רשומות וכי הרישום המופיע בלשכת רישום המקרקעין מתייחס לזכויות חכירה קודמות אותן רכשה בשנת 1995. טיעון זה אין לקבל, לא רק מפני שהוא לא מתיישב עם האמור בכתבי הטענות הנתמך בתצהיר מטעם המבקשת, אלא גם מפני שבסעיף 3 לבקשה בהליך העיקרי ובבקשה למתן סעד זמני נאמר ברחל בתך הקטנה כי "בתאריך 5.8.13 חידשה התובעת זכויות החכירה תמורת 80,000 ₪ ששילמה לכנסייה" (ההדגשה אינה במקור – ר.ח). משמע, זכויות החכירה בדירה אותן רכשה המבקשת בהתאם להסכם, הן המשך ישיר של זכויות החכירה הרשומות שהיו לה עוד משנת 1995.

לאור האמור לעיל, אין לקבל את טענת המבקשת, המועלית לצרכי השעה בלבד, כאילו זכויותיה בנכס הינן זכויות אובליגטוריות שאינן רשומות במרשם המקרקעין.

כתוצאה מתחייבת, אין כל רלוונטיות לפסיקה אליה מפנה המבקשת בה נידונה המחלוקת בשאלת הסמכות העניינית, כאשר הזכויות בנכס אינן רשומות על שם מי בעלי הדין.

8. האמור לעיל מתיישב עם הגישה, לפיה, מן הראוי כי ההכרעה בשאלת הסמכות תיעשה על פי כתב התביעה, שכן עסקינן בשאלת יסוד בתחום המשפט הדיוני וכפי שנפסק ב-ע"א 9379/03 שרמן נ' מדינת ישראל (פורסם בנבו): "הותרת שאלות סמכות בערפל של אי וודאות או באזור דמדומים של סימני שאלה אינה רצויה מבחינה מערכתית ומבחינת המתדיין הפרטי.....לכן, שאלות של סמכות ענייניות צריכות להיחתך, במידת האפשר, בדרך פשטה, ברורה, וודאית ויציבה".

על מנת להשיג את המטרה כמצוטט לעיל, יש להסתמך על הנטען בכתב התביעה לקביעת הסמכות העניינית, מה גם, וכאמור, ובמקרה דנן הוא נתמך בתצהיר מטעם המבקשת, ולא על סמך טענות סותרות המועלות בהבל פיה של המבקשת.

9. למעלה מן הצורך, בפסק דינו המאלף של כב' השופט עמית בתיק ה"פ (מחוזי חיפה) 119/08, בש"א 6576/08 שוייצר ואח' נ' רפאל (פורסם בנבו) נקבע מפורשות כי יש להכריע בשאלת הסמכות העניינית ביחס ל"תביעות אחרות הנוגעות למקרקעין" כאמור בסעיף 51(א)(3) סיפא לחוק בתי המשפט, במנותק מהשאלה האם מדובר במקרקעין רשומים, אם לאו, וכן במנותק מהשאלה האם עסקינן בזכויות קניינית או בזכויות אובליגטוריות גרידא.

טעמיו של בית המשפט בפסק דין שוויצר לעיל הם השאיפה ליציבות, וודאות ובהירות, לשון המחוקק בס''ק 51(א)(3) לחוק בתי המשפט שאינו משתמש במונח ''זכות קניין'' אלא בביטוי ''מקרקעין'' וכן אינו מבחין בין מקרקעין רשומים למקרקעין שאינם רשומים. לבסוף, בית המשפט נימק את התוצאה אליה הגיע בכך כי היא מביאה להרמוניה בין הסמכות העניינית לסמכות המקומית ומאפשרת יישום הוראת תק' 4 לתקסד"א, לפיה, תובענה במקרקעין תוגש לבית המשפט שבאזור שיפוטו הם מצויים, תוצאה שלא ניתן להשיג ככל ויקבע כי תובענה שעניינה זכויות אובליגטוריות במקרקעין הינה תובענה חוזית שהסמכות לגביה נקבעת לפי שווי הזכויות.

בכל הכבוד, מקובלת עליי התוצאה אליה הגיע כב' השופט עמית בפסק דין שוייצר לעיל ומהנימוקים המפורטים בה.

10. לאור האמור לעיל, נחה דעתי כי אין לפורום זה סמכות עניינית לדון ולהכריע בתביעה וכי הסמכות נתונה לבית משפט המחוזי.

משהגעתי עד הלום שקלתי בדעתי להורות על העברת הדיון בתביעה לבית משפט המחוזי בחיפה. אולם, בטיעוניה חזרה המבקשת פעם אחר פעם על התנגדותה לדבר ולפיכך מצאתי להימנע מהעברת התביעה. כתוצאה מתחייבת, אני מורה על סילוק התביעה.

הוצאות ההליך תישקלנה במסגרת פסק הדין הסופי שיינתן בתביעה שתוגש על ידי התובעת, ככל ותוגש.

ניתנה היום, ו' חשוון תשע"ה, 30 אוקטובר 2014, בהעדר הצדדים.