תביעה לפסיקת פיצויים בגין הפקעה: הן בגין השטח שהופקע, והן בגין הפגיעה במבנה הנותר כתוצאה מההפקעה.

ב"כ הצדדים הסמיכו את בית המשפט ליתן פסק דין על דרך הפשרה לפי סעיף 79א' לחוק בתי המשפט (נוסח משולב), התשמ"ד-1984, לאחר שהוגשו תצהירי עדות ראשית מטעם הצדדים, חוות דעת המומחים (הן מטעם הצדדים והן מטעם בית המשפט), ולאחר שב"כ הצדדים סיכמו טענותיהם בעל פה.

עוד הוסכם כי הסכום שייפסק לא יפחת מסך של 150,000 ₪, ולא יעלה על סך של 350,000 ש"ח.

1. התובעים הינם בעלים של המקרקעין הידועים כגוש 10073 חלקה 36 בפרדס חנה (להלן המקרקעין"). המקרקעין היו בבעלות משפחת התובעת משנת 1936, ואילו התובעים מתגוררים במקרקעין החל משנת 1972.

שטח חלקת התובעים בהתאם לנסח הרישום הינו 1,777 מ"ר.

בדרום החלקה נבנה בית מגורים בשנות השלושים של המאה הקודמת.

החלקה הינה בצורת טרפז וגובלת בשלושה רחובות.

2. ביום 6/10/77 ניתן לתובעים היתר בניה לבניית תוספת למבנה הקיים, במסגרתו אישרה הוועדה המקומית את הרחבת בית המגורים של התובעים לכיוון דרך עירון. לא סומנה במפת ההיתר יעוד לדרך או הפקעה צפויה, והתוספת נבנתה בהתאם להיתר שניתן.

3. בחודש 7/2013 קיבלו התובעים מהנתבעת 3 הודעת חיוב בגין היטל סלילת רחובות או אז התברר להם, לראשונה, כי חלק מחלקתם הינה בייעוד לצרכי ציבור עפ"י תכניות בניין עיר ישנות, וכי ביתם שנבנה עפ"י היתר בניה כדין, נמצא בקו בניין אפס לשטח המיועד להרחבת הדרך.

ביום 17/11/2013 קיבלו התובעים מהנתבעת 1 הודעה לפי סעיף 5 ו-7 לחוק התכנון והבניה על הפקעת קרקע מחלקתם, בהתאם לתכנית ש/18 המאושרת מיום 26/8/73, לצורך הרחבת כביש דרך עירון.

הודעת ההפקעה פורסמה ברשומות ביום 2/7/14 והערה בגינה נרשמה בלשכת רשם המקרקעין ביום 3/8/14.

4. שטח הקרקע המופקעת מתוך חלקת התובעים הינו 686 מ"ר, המהווים 38.6% משטח החלקה.

5. התובעים לא הגישו תביעת פיצויים על ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, שכן לא ידעו עד לשנת 2013 על שינוי היעוד בחלקה, ומאז אישור תוכנית ש/18 ועד פרסום הודעת ההפקעה חלפו 40 שנים שבהן לא ממשה הרשות את המטרה הציבורית.

6. מומחה מטעם התובעים קבע כי הפיצויים בגין השטח המופקע בניכוי השטח הפטור מתשלום הינו בסך של 115,000 ₪, ואילו פיצוי בגין מלוא שטח ההפקעה הינו בסך של 200,000 ₪.

כן נקבע בחוות הדעת כי הפיצוי בגין הפגיעה במבנה הקיים עומד על סך של 690,000 ₪.

7. מומחה הנתבעים קבע כי אין לשלם לתובעים פיצויי הפקעה, שכן תכנית בניין עיר ש/18 הינה תכנית שהשביחה את הקרקע באופן מידתי המפצה על ההפרשה לצורכי ציבור בכך שהוספו זכויות בנייה למקרקעין, ולפיכך התובעים לא נפגעו בעקבות הפקעת הקרקע.

עוד נקבע ביחס לנותר כי בניה בקו אפס הינה הטבה שקיבלו התובעים מהוועדה ויש כאן השבחה. לחילופין נקבע פיצוי של ירידת ערך למבנה עקב התקרבות לכביש בסכום של 162,000 ₪.

8. מומחה שמונה מטעם ביהמ"ש, השמאי דותן דרעי, קבע בחוות דעתו כי מאחר ושיעור ההפקעה אינו עולה על 40% משטח החלקה החדשה, התובעים אינם זכאים לפיצוי בגין השטח שהופקע, ואולם המומחה הותיר את השאלה האם לפצות את התובעים מהמ"ר הראשון להכרעת בית המשפט, וקבע כי במידה וייקבע כי נדרש פיצוי החל מהמ"ר הראשון אזי שיעור הפיצוי יהיה סך של 192,080 ₪.

בנוגע לפגיעה במבנה הקיים, קבע המומחה מטעם בית המשפט כי הפיצוי בגין רכיב זה (עקב ניתוק הבית מחצר קדמית והעדר מרווח קדמי) עומד על סך של 274,000 ₪ עד תום תקופת החיים הכלכליים של הבית שהוערכו באומדנא ל-25 שנים.

9. טענות הצדדים (בתמצית):

התובעים טוענים כי יש לשלם פיצויי הפקעה מלאים החל מהמטר הראשון, שכן הפער בין השטח שהופקע (העומד על 38.6%) לבין 40% המזכים פיצוי, הוא קטן ביותר ועומד על 1.4% המהווים 24 מטר בלבד, ופער קטן זה מעיד על חוסר תום לב מצד הנתבעות שהפקיעו במכוון 24 מטרים בלבד פחות משיעור ה- 40%, וזאת על מנת להתחמק מתשלום פיצויים, כאשר לבית המשפט שיקול דעת להעניק פיצוי.

עוד נטען כי יש לשקול במסגרת שאלת הפיצוי את מיקום החלקה בשכונה מהוותיקות בפרדס חנה, וכן את העובדה כי בעקבות ההפקעה נמצא הבית בקו אפס מהכביש, וכי התובעים הינם הנושאים בנזק העיקרי מהרחבת הדרך, כך שנזקי ההפקעה לא מתפזרים בצורה הוגנת.

בגין רכיב הפיצוי במבנה הנותר, טוענים התובעים כי הם זכאים לפיצוי בגין התקרבות הכביש למבנה (קו אפס), דבר שהגביר החשיפה לרעש והפגיעה בפרטיות, בגין היעדר חצר קדמית הפונה לכיוון רח' עירון.

עוד נטען כי נפל פגם בחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט בכך שלא קבע פיצוי בגין הנזק שנגרם להם עקב רעש בעקבות העובדה שביתם הפך לעמוד בקו אפס לעומת הכביש, וכן כי טעה בקביעתו לפיה אורך החיים הכלכלי של בית התובעים עומד על 25 שנים בלבד, כאשר יש לקבוע, כפי שקבע מומחה התובעים, שמדובר בפגיעה לצמיתות, שכן קביעת אורך חיים כלכלי רלוונטית כאשר קיימת תוספת משמעותית של זכויות בנייה במקרקעין, דבר אשר אינו מתקיים בענייננו.

11. הנתבעות טוענות, מנגד, כי אין מקום לפסיקת פיצוי בגין השטח המופקע, שכן מדובר בהפרשת שטחים מרצון לצורך סלילת כבישים על מנת לבצע חלוקה בין המגרשים, ולא הוכח כי מדובר בהפקעה לא רצונית.

כן נטען כי אין פסול בכך שהופקעו מהשטח מעט פחות מ - 40% על מנת להימנע מתשלום פיצויי ההפקעה, שכן מדובר בשיקול לגיטימי שהנתבעות רשאיות לשקול בקובען את שיעור ההפקעה.

בנוגע לרכיב הפיצוי במבנה הנותר, טוענות הנתבעות כי הפגיעה בתובעים לא נגרמה מתכנית ההפקעה, אלא מהאישור שניתן בטעות לתוספת הבנייה שנבנתה, ואולם ממילא עילת התביעה לפיצוי בגין טעות במתן היתר הבנייה התיישנה, ואף אינה בסמכות בית משפט זה.

לחילופין נטען כי מקביעת המומחה מטעם בית המשפט יש להפחית 7.5%.

הנתבעות הוסיפו וטענו כי יש להביא בחשבון את העובדה כי תכנית ההפקעה השביחה את המקרקעין, וכי החריגה לתוך קו הבנין הטיבה עם התובעים.

12. הכרעה:

לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ובתצהירים שהוגשו, בחוות דעת המומחים, ולאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים בסיכומיהם, הנני מחייבת הנתבעות לשלם לתובעים סכום כולל של 310,000 ₪.

הסכום ישולם בתוך 30 יום שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית.

ניתן היום, א' אדר תשע"ז, 27 פברואר 2017, בהעדר הצדדים.