1. עתירה המכוונת כנגד החלטת המשיבה 1, ועדת הערר המחוזית ("ועדת הערר"), מיום 9.9.14 בערר מספר 409/13, שלפיה התקבל בחלקו ערר שהגישה העותרת על החלטת המשיבה 2, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה ("הוועדה המקומית") מיום 7.10.13, לאשר רק חלק מן הבקשה שהגישה העותרת לתוספות בנייה בבניין שברחוב איינשטיין 50 בחיפה ("הבניין").

רקע

1. העותרת היא חברה יזמית, העוסקת בבינוי תוספות למבנים וחיזוקם במסגרת תכנית מתאר ארצית 38 ("תמ"א 38"), והיא הגישה לוועדה המקומית, על דעת בעלי הזכויות בבניין, בקשה להיתר בנייה הכולל תוספת בנייה של שלוש קומות (שתי קומות עליונות חדשות וסגירת קומת עמודים והרחבתה) וכן תוספת ממ"דים, מרפסות, מעלית וחניות. המשיבים 3–6 ("המתנגדים") הם בעלי דירות בחלקות סמוכות, והם הגישו התנגדויות לבקשת ההיתר. הוועדה המקומית דנה בבקשת העותרת ובטענות המתנגדים, והחליטה לאשר את הבקשה בשינויים ובתנאים מסוימים, ובהם ביטול בניית אחת הקומות מתוך השתיים העליונות, המחסנים וחלק מן החניות המתוכננות ("החלטת הוועדה המקומית").
2. העותרת הגישה ערר על החלטת הוועדה המקומית, וועדת הערר, לאחר ששמעה את טענות הצדדים ושקלה אותם ולאחר שסיירה בבניין ובסביבתו, החליטה לקבל את הערר בחלקו. ועדת הערר קבעה כי תותר הוספת קומה אחת או לחלופין, קומה אחת ומעליה עליית גג (בהתאם להנחיות שפורטו בהחלטה). הערר בנוגע למחסנים נדחה, והותרה הקמתן של חניות כפולות, תוך שנקבע כי עץ האורן הנמצא על המדרכה הציבורית ("עץ האורן") ישומר ועל העוררת להתאים את מערך החנייה בהתאם לכך.
3. דעתה של העותרת לא הייתה נוחה מהחלטת ועדת הערר והיא הגישה את העתירה הנוכחית, שבה היא מבקשת שבית המשפט יתערב בהחלטה ויתיר את הקמת קומת המגורים הנוספת ויקבע שהעותרת רשאית להעתיק את עץ האורן למקום אחר.

עיקר הטענות

1. העותרת טוענת כי החלטת ועדת הערר היא בלתי סבירה ומנוגדת לחקיקה ולפסיקה הרלוונטית, המשקפת מדיניות ברורה ועקבית של העדפת האינטרס הציבורי של חיזוק מבנים על פני אינטרסים פרטיים באשר הם. לטענתה, ועדת הערר טעתה כאשר קיבלה את טענות המתנגדים בדבר חסימת הנוף שתיגרם עקב בניית שתי קומות עליונות, ובהעדפת עניינם של המתנגדים על פני האינטרס הציבורי בחיזוק מבנים שקיבל ביטוי בתמ"א 38. העותרת טוענת גם כי לא היה מקום להעדיף את עניינם של המתנגדים, שאין להם זכות קנויה שהנוף הנשקף מדירותיהם יישאר כפי שהוא. נטען גם כי משמעות ההחלטה היא שהפרויקט אינו כלכלי, וכפועל יוצא מכך לא ניתן להוציאו לפועל, ולכן לא תושג המטרה שלשמה קיימת תמ"א 38.
2. אשר לעץ האורן, העותרת טענה כי האינטרס הציבורי בשימור עצים אמנם חשוב, אולם מנגד יש להעדיף את האינטרס של חיזוק מבנים, ולכן טעתה ועדת הערר כאשר התעלמה מן הפתרון החלופי שאותו הציעה העותרת בעניין זה.
3. ועדת הערר והוועדה המקומית טענו שיש לדחות את העתירה, מפני שהיא אינה מגלה עילה להתערבות שיפוטית בהחלטת ועדת הערר. שתי המשיבות טענו כי כל אחת מהן, בתורה, שקלה את האינטרסים כדי לאזנם, ולצורך כך הביאה בחשבון את השיקולים הרלוונטיים ולכן, לאור ההלכה בעניין אי התערבות בשיקול דעתם של מוסדות התכנון, אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר. נטען גם כי נושא האי כדאיות הכלכלית של הפרויקט כפועל יוצא של החלטות ועדת הערר נטען על דרך הסתם, והוועדה המקומית אף הוסיפה וטענה כי על פני הדברים הטענה נראית כבלתי מבוססת די הצורך, בהינתן הקשת הרחבה של זכויות הבנייה שהוענקו מכוח החלטתה.
4. עוד נטען כי בכל הנוגע לעץ האורן הנטוע במרחב הציבורי ולהחלטה להותירו במקומו, היה על העותרת לקבל את אישורו של פקיד היערות, הנדרש לפי סעיף 15(א) של פקודת היערות ("הפקודה"). בקשר לכך טענה ועדת הערר שהיה על העותרת לצרף את פקיד היערות כמשיב, ובתוך כך גם נטען כי לבית משפט זה אין סמכות לדון בהחלטותיו. הוועדה המקומית מצדה טענה כי נושא עץ האורן בפרט, ועצים המצויים בתחום התכנית בכלל, נשקלו לעומקו של עניין, ובסופו של דבר החליט פקיד היערות העירוני לאשר כריתה של מספר עצים, אך לא את כריתתו של עץ האורן המצוי במרחב הציבורי. בעניין זה הצביעה הוועדה המקומית על נוהל שהנהיג משרד החקלאות ואשר מכוחו ניתן להגיש ערר על החלטת פקיד היערות העירוני, וערר כזה לא הוגש.
5. המשיבה 4 היא בעלת דירה בבניין סמוך, ובדיון שהתקיים ביום 6.7.15 היא טענה שמתן ההיתר כפי שביקשה העותרת יגרום לפגיעה משמעותית בנוף הנשקף מדירתה. לטענתה, העומד לדיון הוא האיזון שבין הפגיעה הצפויה לה לבין הפסד הרווח הכלכלי של העותרת.
6. מר מ' משה, אחד מיחידי המשיבים 5, הגיש בשעתו תגובה מקדמית לעתירה (מש/1) וגם טען בעת הדיון. לדבריו, התכנית שאותה ביקשה העותרת לאשר בגדר היתר הבנייה המבוקש מקנה לעותרת ולבעלי הדירות בבניין זכויות מפליגות, אשר אין הצדקה לאשרן. לטענתו, תמ"א 38 לא נועדה להקנות הטבות נרחבות לבעלי נכסים, כי אם ליצור תמריץ כלכלי לחיזוק מבנים, והתועלת שמבקשת לעצמה העותרת חורגת מגדר האיזון המתחייב בין עניינם של העותרת ובעלי הזכויות בבניין לבין עניינם של בעלי הדירות בבניינים הסמוכים.

דיון

1. לאחר עיון בכתבי הטענות ושמיעת טענות הצדדים, אני מחליט לדחות את העתירה.
2. אכן, כפי שטוענת העותרת, תכליתה של תמ"א 38 היא לקדם חיזוק של מבנים לצורך שיפור עמידותם בפני רעידות אדמה. המנגנון שנקבע לכך הוא יצירת מכלול של הסדרים ותמריצים כלכליים שיאפשרו לבעלי נכסים לעמוד בהוצאות ובעלויות הכרוכות בחיזוק המבנים. תכלית זו נלמדת מסעיף 2.1 של תמ"א 38, המורה כי אחת ממטרות התכנית היא "לקבוע הסדרים תכנוניים כחלק ממכלול רחב של הסדרים כלכליים, חוקיים ואחרים, לשיפור מבנים וחיזוקם לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה".
3. בהתייחסם להיבט הכלכלי העומד ביסוד תמ"א 38, מציינים המחברים מיכה גדרון ואהרן נמדר בספרם תמ"א 38 (תשע"ב) ("גדרון ונמדר") כי:

"המנגנון הכלכלי העומד בבסיס שיטת התמריצים של תמ"א 38, כי בעלי הזכויות בבנין הנדרש חיזוקו יוכלו להעביר ליזם את זכויות הבנייה אותם ניתן לקבל מכוח התמ"א, ואת השטחים המשותפים, עליהם תבוצע הבניה הנוספת" (בעמ' 39).

ובהמשך הם מציינים כי:

"ההנחה העומדת בבסיס תמ"א 38 היא, כי אחרי ביצוע עבודות אלה יישאר בידי היזם רווח אשר יצדיק מבחינה כלכלית את ביצוע החיזוק והעבודות הנוספות" (בעמ' 40).

1. עם זאת, ועל אף החשיבות המיוחסת לחיזוק המבנים, מנגנון התמריצים איננו חזות הכול, ומחוקק המשנה (שהרי דין תמ"א 38 כדין תקנות) לא ויתר על הפעלת שיקול דעת של מוסדות התכנון בעת הליך אישור היתר הבנייה על פי תמ"א 38. לשם כך נקבעה בתמ"א 38 הוראת סעיף 22 אשר זה לשונה:

"אין באמור בתכנית זו כדי לשלול מסמכותה של הועדה המקומית לסרב לתת היתר לבניה הכרוך בתוספת זכויות בניה על פי סעיפים 11 – 14 אם מצאה מטעמים מיוחדים הנובעים משיקולים תכנוניים, או אדריכליים, נופיים, כושר נשיאה של תשתיות במגרש, כי יש לסרב לבקשה להיתר ובלבד שלא תסרב להיתר לחיזוק מבנה שאין עימו תוספת זכויות בניה. הועדה המקומית תפרט בכתב את הטעמים המיוחדים לסירוב כאמור".

1. משמעות הוראה זו היא כי גם בעת דיון בבקשה להיתר לפי תמ"א 38, נשמרת סמכותה של הוועדה המקומית לשקול שיקולים שהם במהותם שיקולים תכנוניים ולהחליט בעניין על סמך שיקולים אלה. לכך יש להוסיף שהוראת סעיף 22 האמורה מהווה חריג לכלל שלפיו זכויות בנייה הקבועות בתכנית מתאר הן זכויות מוקנות, וכאשר מוסד תכנון מתבקש לתת היתר בנייה על סמך תכנית מתאר תקפה, שיקול הדעת אם לתת היתר אם לא הוא מצומצם למדי (ע"א 1188/92 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' גלעד ברעלי, פ"ד מט (1) 463 (1995)). במקרה של תמ"א 38 מצב הדברים הוא שונה, והוראת סעיף 22 מלמדת שמתן זכויות הבנייה וההקלות הקבועות בהוראות תמ"א 38 כפוף לשיקול דעת תכנוני ואיננו בבחינת מובן מאליו.
2. בהתייחסם לסעיף 22 לתמ"א 38 מציינים גדרון ונמדר כי:

"סעיף 22 הוא אחד הסעיפים המרכזיים בתמ"א 38. סעיף זה מבדל את התמ"א מרוב התוכניות המוכרות לנו בכך שהוא מקנה לוועדה המקומית סמכות רחבה שלא לאשר את תמריצי החיזוק הקבועים בסעיפים 11, 12 ו – 14 לתמ"א, כולם או חלקם" (בעמ' 340).

הנה כי כן, השגת המטרה של חיזוק מבנים באמצעות תמריצים כלכליים היא רק היבט אחד של יישום הוראות תמ"א 38, וההיבט האחר הוא ההליך התכנוני והשיקולים שעל מוסד התכנון, בענייננו הוועדה המקומית, לשקול בקשר לכך.

1. מלבד הטענה שהיקף הבנייה שהותר על פי החלטת ועדת הערר שולל את הכדאיות הכלכלית של חיזוק הבניין, אין בפי העותרת טענה של ממש כנגד השיקולים התכנוניים שנשקלו על ידי הוועדה המקומית ועל ידי ועדת הערר, ולמותר לציין שגם לו היו טענות כאלה, ספק אם היה מקום להתערב בהם (עע"מ 2418/05 צ'רלס מילגרום נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, פסקה 9 (24.11.05)). עצם העובדה שהוועדה המקומית, וכמותה גם ועדת הערר, סברו שיש לאזן בין כל האינטרסים הקשורים במתן היתר הבנייה, ובכלל זה האינטרסים של בעלי הדירות בבניין של העותרת ושל המשיבים 3–6, איננה עילה להתערבות בהחלטה, שכן איזון אינטרסים תוך הבאה בחשבון של השיקולים הרלוונטיים היא המתכונת הראויה בהחלטות מוסדות התכנון ואין להתערב בה (בג"ץ 2324/91‎ התנועה למען איכות השלטון בישראל‎ ‎נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה‏, פ''ד מה(3) 678, 688 (1991)).
2. אוסיף עוד שנראית לי עמדת הוועדה המקומית, שטענת העותרת בדבר היעדר כדאיות כלכלית נטענה על דרך הסתם, והעותרת לא הביאה תמיכה מספקת לטענה זו. מטבע הדברים, כדאיות כלכלית היא מונח חמקמק, ופעמים רבות ההבדל בין כדאיות לאי כדאיות איננו ברור ומה שכדאי לאחד אינו כדאי לאחר. גם כאשר מביאים בחשבון את הצורך בתמריצים כלכליים כדי להשיג את מטרת תמ"א 38, היינו חיזוק מבנים, אין משמעות הדבר כי השגת המטרה מצדיקה מתן זכויות בנייה בהיקף בלתי סביר. לכן, המסקנה המתחייבת היא שאת סעיף 2.1 של תמ"א 38 יש לקרוא כאילו נאמר בו שמדובר בהסדרים כלכליים סבירים המשקפים איזון של האינטרסים השונים הכרוכים במתן היתר הבנייה.
3. יש ממש בטענות ועדת הערר והוועדה המקומית בכל הנוגע לעץ האורן. משלא ניתן אישור לכריתתו של העץ, אין העותרת יכולה להשיג על כך בגדר העתירה הנוכחית, מפני שהחלטת פקיד היערות אינה נמנית על העניינים שבתוספת הראשונה לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים תש"ס-2000 שבגינם ניתן להגיש עתירה מנהלית, ולכן העניין חורג מגדר סמכותו העניינית של בית משפט זה. בנוסף, יש ממש גם בטענה שעל פי האמור בסעיף 15 לפקודה היה על העותרת למצות את ההליך בפני פקיד היערות, ומשלא עשתה כן, אין אפשרות לשעות לטענותיה בעניין זה.
4. סיכומו של דבר, העתירה נדחית.

העותרת תשלם לכל אחת מן המשיבות 1 ו-2 שכר טרחת עורכי דין בסכום 10,000 ₪.

ניתן היום, י"ז אב תשע"ה, 02 אוגוסט 2015, בהעדר הצדדים.

חתימה