מונחות לפניי שתי תביעות שהדיון בהן אוחד ושבמרכזן עומדות שתי דירות מגורים בבעלות התובעים בשני התיקים שבכותרת, הנמצאות בבניין מגורים אחד, אחת מעל לשניה, בעיר בית שאן.

רקע להליך, הצדדים לו, וטענות הצדדים בתמצית

1. הראשונה בזמן מבין שתי התביעות הינה תביעתם של יעקב וסבטלנה שטיינברג (להלן: "בני הזוג שטיינברג" או "משפחת שטיינברג"), כנגד עו"ד לאוניד גטרמן ועו"ד מיכאל זטלר (להלן: "עו"ד גטרמן" ו- "עו"ד זטלר" בהתאמה או "הנתבעים"), שהוגשה בעילה של רשלנות מקצועית בייצוג משפטי שניתן למשפחת שטיינברג בתהליך רכישת דירה - רשלנות שהסבה לבני הזוג שטיינברג, לטענתם, נזקים.
2. העובדות העומדות במרכזה של תביעה זו (תיקרא להלן: "תביעת שטיינברג" או "התביעה הראשונה"), והטענות שהועלו במסגרתה הם בהתאם למפורט להלן.
3. בהיותם עולים חדשים שאינם שולטים בשפה העברית על בוריה, שכרו בני הזוג שטיינברג את שירותיהם של עוה"ד גטרמן וזטלר לייצגם בהליך רכישת דירתם מושא התביעות, הנמצאת ברח' ויצמן 15 ד' בבית שאן, והידועה כגוש 22573 חלקה 65 תת חלקה 19 (להלן: "הנכס" או "הדירה"), מאת המוכרים – בני הזוג אלבז ליאור ואודליה (להלן: "משפחת אלבז"). הסכם מכר נחתם בין הצדדים ביום 17/10/2005 (להלן: "הסכם המכר").

לטענת משפחת שטיינברג, במעמד רכישת הדירה הוצג להם ע"י משפחת אלבז כי הם רוכשים את הדירה הכוללת גינה מגודרת וחניה שמוצמדים אליה, כאשר הגינה הוקמה על שטח של שתי חניות שהאחת מהן בבעלות משפחת אלבז בעוד שהשנייה מסופחת לדירה באופן חוקי (להלן: "הגינה"). לטענת משפחת שטיינברג מאחר ובמעמד כריתתו של הסכם המכר הם היו בגדר עולים חדשים, שאינם שולטים בשפה העברית ואין להם הבנה בעסקאות מקרקעין ובמונחים משפטיים, הם בחרו להיות מיוצגים על ידי עו"ד גטרמן, ולא אחר, בהיות האחרון דובר השפות עברית ורוסית, ובד בבד מתמחה בתחום עסקאות המקרקעין. דא עקא שעו"ד גטרמן, לטענת בני הזוג שטיינברג, התרשל במילוי תפקידו כעו"ד וכתוצאה מהתרשלותו האמורה נגרמו לבני הזוג שטיינברג נזקים אותם הם תובעים בתביעתם דנא.

לדידם של בני הזוג שטיינברג, התרשלותו האמורה של עו"ד גטרמן מתבטאת בכל אחד ואחד מאלה: לא עשה את הבדיקות שכל עורך דין סביר היה מבצע; לא כלל בהסכם פירוט מלא ומדויק של תיאור הנכס; לא הזכיר את החניה והגינה בחוזה הרכישה; לא ווידא מה הוא טיב זכויותיה של משפחת אלבז בנכס על חלקיו השונים; לא ביקש לראות הסכם רכישה מקורי של משפחת אלבז מהקבלן ולו על מנת לזהות את מיקום החניה.

בנוסף, טוענת משפחת שטיינברג, כי גם לאחר שעו"ד גטרמן גילה, במועד הסמוך למועד החתימה על ההסכם, כי קיימת בעיה משפטית סביב נושא הצמדת הגינה לדירה, הוא לא יידע את בני הזוג שטיינברג בכך, וכתוצאה מכך הוא מנע מן השניים את האפשרות לכלכל את צעדיהם ולקבל החלטה מושכלת בנוגע לעסקת המכר. בנוסף, הנ"ל שיחרר לטובת המוכרים (משפחת אלבז), כספי נאמנות שהותירו בני הזוג שטיינברג בידו, בטרם פתרון הבעיה המשפטית שנוצרה. כפועל יוצא מכך, בני הזוג שטיינברג רכשו בפועל דירה שאינה תואמת את המצג שהוצג להם, והם נחשפו לתביעת שכניהם לפינויים מן הגינה שהוקמה על שטח חנייה שלימים לא הוצמדה לדירתם.

פרט למעשיו הרשלניים הנ"ל, כך לטענת בני הזוג שטיינברג, עו"ד גטרמן התרשל גם בכך שהוא הכין בעבורם תביעה קטנה נגד משפחת אלבז והפנה אותם לבית המשפט לתביעות ללא ייצוג משפטי, זאת למרות מגבלות השפה מהן סבלו השניים באותה עת. במהלך הדיון שהתקיים בתביעה הקטנה הנ"ל וויתרו בני הזוג שטיינברג שלא מדעת על סעד של פיצול סעדים שנתבע על ידם, זאת בלי שהם הבינו את משמעות הוויתור והשלכותיו המשפטיות. וויתור זה יצר בהמשך מחסום בפני בני הזוג שטיינברג בעת שביקשו להעלות טענותיהם כנגד משפחת אלבז.

1. הנתבעים בכתב הגנתם עתרו לדחיית התביעה כנגדם ובראש ובראשונה הם טענה כי ישנו מקום לסילוק התביעה נגדם על הסף בשל התיישנות או שיהוי חוסם, הנובע ממועד חתימת הסכם המכר ביום 17/10/2005. גם אם לא תתקבל טענתם האמורה, נטען על ידי עורכי הדין זטלר וגטרמן כי ישנו מקום לסלק את התביעה כנגד עו"ד זטלר על הסף, זאת מאחר והאחרון כלל לא טיפל בעסקת המכר הרלבנטית.

לטענת הנתבעים הנ"ל נעשו על ידם כל הבדיקות הרלבנטיות בטרם החתימה על הסכם המכר, זאת בהתחשב בעובדה שמדובר בדירה שנכון לאותם מועדים לא היתה רשומה בטאבו, אלא כחלק מבניין הרשום בחברה משכנת ובמנהל מקרקעי ישראל. בהינתן העובדה שבאותם רישומים לא היה זכר לקיומה של גינה או חניה מוצמדות לדירה, אך ברי כי לא היה מקום לכלול בהסכם המכר פירוט בעניינם של אלה.

במענה לטענות בני הזוג שטיינברג בקשר להתכתבויות שהיו סביב החניה, לאחר מועד חתימתו של הסכם המכר, נטען כי משפחת שטיינברג קיבלו עותק של כל המכתבים והיו מודעים לכך שהם זכאים לחניה אחת. השניים ציפו לקבל את חניית דירתם בתוך השטח המגודר כגינה, אך עם רישום הבית המשותף בני הזוג שטיינברג לא עמדו על המשמר ולא דרשו הצמדת אותה חניה, שהיא חלק מהגינה, לדירתם. גם לאחר רישום החניה במקום אחר, השניים לא נקטו בהליך מתאים לתיקון הרישום. במשך כל אותה תקופה בני הזוג שטיינברג לא היו מיוצגים על ידי הנתבעים בתביעתם.

באשר לכספי הנאמנות טוענים הנתבעים כי במסגרת הסכם המכר סוכם על הותרת סכום של 4,000 $ בידי ב"כ התובעים, בנאמנות, עד להצגת היתר בניה ע"י המוכרים (אלבז). לאחר הצגתו של ההיתר האמור, לא היו הנתבעים רשאים לעכב את התשלום, וממילא הם לא היו רשאים לשנות את מטרת הנאמנות. עוד טוענים הנתבעים, כי בכל מקרה לא הוכח קשר סיבתי בין הרשלנות המוכחשת לבין הנזק, ומשכך דין התביעה כנגדם להידחות.

1. התביעה הנוספת, המאוחרת בזמן, הינה תביעתם של התובעים נאווה ואליהו אליאס (משפחת אליאס), שכניהם של משפחת שטיינברג בדירה, כנגדם של אלה, לסילוק יד ופינוי משטח החניה שהוצמד לדירת אליאס הידועה כגוש 22573 חלקה 65 תת חלקה 17, הנמצאת מתחת לדירת משפחת שטיינברג (להלן: "תביעת אליאס" או "התביעה השניה"). במסגרת תביעת אליאס נטען כי עם רישום זכויות הבעלות של אלה בדירה (ביום 28/8/2014), התברר להם כי החניה שהוצמדה לדירתם במעמד רישום הבית המשותף, שסומנה מ"ו, היא אותה חניה ששימשה ומשמשת עד למועד הגשת התביעה את משפחת שטיינברג בתור גינה. עם היוודע הדבר, נעשתה על ידי משפחת אליאס פנייה למשפחת שטיינברג בבקשה לפנות שטח הגינה ולמסור את החזקה בו למשפחת שטיינברג, לא לפני החזרת המצב בשטח לקדמותו, אך הפנייה לא הניבה תוצאות.

לטענת משפחת אליאס, טענת בני הזוג שטיינברג שלפיה השנים רכשו את הדירה ממשפחת אלבז עם הגינה במצבה הנוכחי, אינה נוגעת להם, ובנסיבות העניין בעלי דברם הינם בני הזוג שטיינברג שחייבים אף לשלם למשפחת אליאס דמי שימוש בגין השימוש שנעשה על ידם בשטח המדובר, במשך תקופה של 7 השנים עובר למועד הגשת התביעה. מדובר בדמי שימוש חודשיים בסכום של 200 ₪ המסתכמים בסכום של 16,800 ₪ לתקופה האמורה.

בתביעתם האמורה עתרו בנוסף, בני הזוג אליאס, למתן צו המורה על פירוק מצלמות שהותקנו על ידי בני הזוג שטיינברג בנכס, שמתעדות לטענת משפחת אליאס את המתרחש בשטחים פרטיים שלהם וכתוצאה מכך פוגעים בפרטיותם. זאת לצד דרישה לפסיקת פיצויים ללא הוכחת נזק בהתאם לסעיף 29א לחוק איסור פגיעה בפרטיות.

1. בכתב הגנה שהוגש על ידם כנגד התביעה האחרונה הנ"ל עתרו בני הזוג שטיינברג לסילוק התביעה נגדם על הסף בשל התיישנות ושיהוי. על ידי האחרונים נטען כי משפחת אלבז ממנה רכשו בני הזוג שטיינברג את הדירה, התגוררה בדירה במשך שנים, ובתוך כך גידרה זו את שטח החניה, הסבה את השטח המגודר לגינה ועשתה בה שימוש במשך שנים מבלי שמשפחת אליאס תנקוף אצבע. עוד נטען שבני הזוג שטיינברג רכשו את הדירה ממשפחת אלבז לאחר שהוצג להם על ידי משפחת אלבז שזו הינה הבעלים והמחזיקה בשטח הגינה שהוקמה על שטח של שתי חניות (אחת מתוכן רשומה על שם משפחת אלבז בעוד שהשנייה הינה חניה ציבורית מסופחת כדין). בנסיבות אלה, הניחו בני הזוג שטיינברג ובצדק כי שטח הגינה שנרכש על ידם ממשפחת אלבז שייך אכן להם. לטענת משפחת שטיינברג, משפחת אליאס ידעה על קיומו של השטח המגודר במשך 15 שנים לפחות, ובעניינו מילאה זו פיה מים במשך כל התקופה.

לדידם של בני הזוג שטיינברג הרישום בטאבו מיום 28/8/2014, ביחס למיקום החניה, יסודו בטעות והוא נעשה בשוגג או במכוון על ידי מאן דהוא. בפועל התשריט המקורי והסכם הרכישה של משפחת אליאס מהחברה המשכנת יכול ללמד על מיקום החנייה של דירת מגורי משפחת אליאס ויכול הוא לאמת או לשלול את הרישום בטאבו.

באשר לדרישה לדמי שימוש, טוענים בני הזוג שטיינברג כי התובעים הם אלה שעושים שימוש בחנייה הרשומה בטאבו על שמם של בני הזוג שטיינברג, ולפיכך עומדת להם טענת קיזוז בגין דמי שימוש ראויים בסך 24,000 ₪ נכון למועד התביעה.

בעניין המצלמות, טוענים בני הזוג שטיינברג כי המצלמות מכוונות לשטח הפרטי שלהם והן הותקנו על ידם עקב מעשי בריונות שבוצעו כנגד רכושם.

1. לצד כתב הגנתם האמור הוגשה מטעמם של בני הזוג שטיינברג הודעה לצד ג' כנגד בני הזוג אלבז וכנגד עורכי הדין גטרמן וזטלר. סכום ההודעה לצד ג' הועמד ע"ס 16,800 ₪.
2. בכתב הגנה שהוגש על ידם כנגד ההודעה לצד ג' האמורה, עורכי הדין גטרמן וזטלר חזרו על אותן טענות ההגנה שהועלו על ידם במסגרת התביעה הראשונה. משפחת אלבז טענה לעומת זאת שישנו מקום לסילוק ההודעה על הסף בשל מעשה בי-דין, השתק, התיישנות ושיהוי. נטען לגופו של עניין שמשפחת אלבז מעולם לא מכרה לבני הזוג שטיינברג את שטח הגינה, וכי הגינה שהוקמה על שטחן של שתי החניות, גודרה על ידה בהסכמת משפחת אליאס, על מנת למנוע התרוצצויות של ילדי הצדדים משטח הבית ישירות לרחוב, שהיו עלולות להיגמר באסונות. נטען בנוסף שהשימוש שנעשה על ידי משפחת אלבז בגינה היה בידיעת משפחת אליאס שלא הביעה כל התנגדות לו. כמו כן, ובמעמד מכירת הדירה לבני הזוג שטיינברג הוסבר להם כי משפחת אלבז אינה מתיימרת למכור להם שטח שאינו מצוי בבעלותה. זו היא הסיבה לכך שהסכם המכר אינו כולל פירוט כלשהו או התייחסות לשטח הגינה או החניה.
3. בהינתן העובדה שבשתי התביעות עמדה תשתית עובדתית אחת, הדיון בשתי התובענות אוחד לפני. במהלך הדיון המאוחד, ומתוך ראייה ברורה וחדה, הן של בית המשפט והן של חלקם הארי של הצדדים, כי מדובר בהליכים שהסעדים הכספיים והאחרים מושאם כלל אינם גבוהים, הושקעו מאמצים כבירים על מנת להביא את הצדדים לידי הסכמה. דא-עקא ולמרבה הצעה ניסיונות הפשרה הרבים העלו חרס. בנסיבות אלה, ניתן צו להגשת סיכומים והתיק נדחה למתן פסק הדין.

דיון והכרעה

1. בהינתן הסעדים הנתבעים ובהינתן העובדה שהמחלוקות שניטשו בין הצדדים בגדרם של התיקים שבכותרת אינן מצדיקות להבנתי את היקף הטענות והראיות שהובאו על ידי הצדדים במהלך ניהול ההליך, אשתדל לנמק את פסק דיני בתמצית.
2. על פי הגיונם הפשוט של הדברים החלטתי לדון בראש ובראשונה בתביעה המאוחרת בזמן שהוגשה על ידי משפחת אליאס, וזאת מן הטעם הפשוט שלפיו לקביעות ולמסקנות שעשויות להתקבל במסגרתה של זו, ישנה השלכה ישירה על ההכרעה בתביעה הראשונה ועל הסעדים שנתבעים במסגרתה.

תביעת משפחת אליאס לסילוק יד, החזרת המצב לקדמותו וסעדים אחרים

1. לשם ביסוס תביעתה של משפחת אליאס לסילוק ידם של בני הזוג שטיינברג משטח החניה שסומנה בתשריט הבית המשותף באותיות מ"ו, ושאין מחלוקת כי היא אחת משתי חניות שגודרו לצורך השימוש בהן על ידי משפחת שטיינברג כגינה, צירפה משפחת אליאס נסח רישום המשקף הצמדת שתי חניות לדירתה, ובכללן החנייה מ"ו הנ"ל. כמו כן, הוגש על ידי משפחת אליאס תשריט רישום הבית המשותף [נספחים א' ו- ב' לכתב התביעה].
2. הנה כי כן, משפחת אליאס הוכיחה לפני כדבעי זכויות הבעלות שלה בחנייה נשוא המחלוקת. מטעמם של בני הזוג שטיינברג לעומת זאת, לא הובאה ראיה ואף לא בדל ראיה להפרכת נכונות הרישום הזה. אומנם, במסגרת תביעתם העלו בני הזוג שטיינברג שורה של טענות כנגד נכונות הרישום, ובין היתר נטען למעשה זיוף שבוצע במעמד רישום הבית המשותף שהביא לשיוך שגוי של החניות והצמדת החניה מ"ו לדירת משפחת אליאס, במקום לדירת משפחת שטיינברג, יחד עם זאת ברי שאין בעצם העלאת טענותיהם של בני הזוג שטיינברג כדי לסתור את נכונות הרישום בנסח הרישום בטאבו. רוצה לומר ככל שבפי משפחת שטיינברג טענות כנגד תוקף הרישום, עליהם לנקוט בהליך משפטי מתאים לתיקון הרישום בפני הערכאה המוסמכת.
3. לאור האמור, ומאחר ומדובר במקרקעין מוסדרים והרישום בפנקסי המקרקעין מהווה ראייה חותכת לתוכנו (סעיף 125 לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין")), יש להורות כבר בשלב זה על סילוק ידם של בני הזוג שטיינברג משטח החניה לגביו הוכח כדבעי שהוא מצוי בבעלות משפחת אליאס, חניה שסומנה באותיות מ"ו בשטח של 14 מ"ר, ושאין מחלוקת כי מדובר בחניה שגודרה יחד עם חניה אחרת ומשמשת את משפחת שטיינברג כגינה, הכל בהתאם לסעיף 16 לחוק המקרקעין, הקובע כי: "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין".

על כן, ביחס לחלק מהגינה שהוקם על שטח החניה של משפחת אליאס הנ"ל, אני מורה על סילוק ידם של בני הזוג שטיינברג. ביחס לחלק האחר של הגינה שהוקם על שטח חניה נוספת שאינה בבעלות משפחת אליאס, נטען ע"י משפחת אליאס כי מדובר בשטח שהוא חלק מהרכוש המשותף. לגבי אותו חלק נטען מנגד ע"י משפחת שטיינברג כי מדובר בשטח ציבורי. בנסיבות העניין, בין אם המדובר הוא ברכוש משותף שאינו מוצמד לדירה כלשהי ובין אם המדובר בשטח ציבורי, ברי כי לא עלה בידי בני הזוג שטיינברג להוכיח כי קיימת להם זכות שימוש יחודית באותו שטח ומשכך אני קובעת כי על משפחת שטיינברג לסלק את ידם אף מחלק זה ששימוש אותם במשך השנים בתור גינה.

1. החזרת המצב לקדמותו - באשר לדרישה של משפחת אליאס לחייב את משפחת שטיינברג להחזיר את המצב לקדמותו, קרי: להחזיר את המקרקעין למצבם הקודם כחניה בטרם הפיכת השטח לגינה, הרי שדין הדרישה דחייה כפי שיפורט להלן.

משפחת אליאס סומכת את ידה בדרישתה האמורה על סעיפים 21 ו- 22 לחוק המקרקעין. סעיף 21(א) לחוק המקרקעין קובע כי : "הקים אדם מבנה או נטע נטיעות (להלן - הקמת מחוברים) במקרקעין של חברו בלי שהיה זכאי לכך על פי דין או לפי הסכם עם בעל המקרקעין, הברירה בידי בעל המקרקעין לקיים את המחוברים בידו או לדרוש ממי שהקים אותם (להלן - המקים) שיסלקם ויחזיר את המקרקעין לקדמותם".

1. במקרה דנא, משפחת אליאס אינה דורשת 'לקיים את המחוברים בידה' ובתביעתה כי עותרת לכך שבני הזוג שטיינברג יסלקו את המחוברים במקרקעין (והכוונה כאן היא לגדר ולנטיעות), ולהחזיר את החניה למצבה הקודם. אלא מאי? משפחת אליאס בחרה שלא להפנות את טענותיה כנגד מקים המחוברים. בעניין הזה, ולאורך כל ההליך נטען על ידי בני הזוג שטיינברג כי במעמד מסירת החזקה בדירתם, נמסרו להם על ידי משפחת אלבז מפתחות השער של הגינה המגודרת וכי במשך השנים נעשה על ידם שימוש בגינה מתוך מחשבה שמדובר בגינה המהווה חלק מדירת מגוריהם אותה רכשו ממשפחת אלבז. אומנם טענה זו של בני הזוג שטיינברג ביחס לסברתם שלפיה רכשו השניים זכויות גם בגינה לא הוכחה כדבעי, כפי שיובא בהמשך, יחד עם זאת, אין מחלוקת בין הצדדים כי בני הזוג שטיינברג לא היו אלה שהקימו את הגדר ואת הגינה במו ידיהם, ולמעשה לאחר שמיעת הראיות ובירור התובענות עולה ממארג הראיות כי משפחת אלבז היתה זו שהתקינה את הגדר מסביב לשתי החניות ובפועלה כאמור הפכה את שטחן לגינה, כל זאת בהסכמת ו/או ברשות משפחת אליאס, שלכל הפחות הייתה רשות מכללא שהתבטאה בשתיקתם משך שנים רבות.

בנקודה זו העידה גב' אודליה אלבז (להלן : "גב' אלבז"), בתצהיר העדות הראשית שלה כי שטח החניות הצמוד לדירה גודר בהסכמת משפחת אליאס כדי למנוע סכנת דריסה שנשקפה לילדי הצדדים (סעיף 5 לתצהיר). גם במהלך חקירתה הנגדית לפניי אישרה גב' אלבז כי בעלה 'ליאור', הוא זה שהקים את הגדר והגינה בשנת 2002, בטרם מכרו השנים את דירתם לבני הזוג שטיינברג [עמ' 71 לפרוטוקול, שורות 25-30], ובאותו מועד היה ידוע לה כי מגיע להם חניה אחת וסברו כי הגדר והגינה הם בגבול החניה שלהם, ואף במשך 7 שנים בהם התגוררו בדירה ועשו שימוש בגינה אף אחד לא טען שהחניה היא למישהו אחר [ראו עמ' 72 לפרוטוקול, שורות 9-18]. גם גב' נאווה אליאס (להלן: "גב' אליאס"), העידה בחקירתה הנגדית לפניי כי מי שהקים את הגדר והגינה הוא ליאור אלבז, וכי היא ובעלה פנו אליו בעל פה ואמרו לו שהם לא רוצים שיסגור להם את החניה [עמ' 50 לפרוטוקול, שורות 29-36].

הנה כי כן, ישנה תמימות דעים בנוגע לזהות מקים הגדר והגינה – משפחת אלבז, ועל כן, כפועל יוצא מנתון לא שנוי במחלוקת זה, יש לדחות את דרישת אליאס לחייב את בני הזוג שטיינברג להחזיר את המצב לקדמותו, שכן משפחת אליאס יודעת היטב מי הקים את הגדר והגינה על שטח החניה, ולמרות ידיעתה האמורה בחרה זו שלא לתבוע את אותו גורם רלבנטי. להשלמת חלק זה, ולמעלה מן הצורך יאמר המובן מאליו שלפיה עצם העובדה כי משפחת אלבז צורפה להליך בתור צד ג', אינה מאפשרת קבלת כל סעד כנגדה מקום בו נדחתה הדרישה לקבלת הסעד מאת הנתבעים-שולחי ההודעה. בנסיבות העניין היה על משפחת אליאס לתבוע את הסעד של החזרת המצב לקדמותו מאת המקים באופן ישיר, ומשלא עשתה כן משיקוליה, אין לה אלא להלין על עצמה.

1. לאור המקובץ לעיל, הנני דוחה את דרישת משפחת אליאס לחייב את משפחת שטיינברג להחזיר את המצב לקדמותו.
2. נותר לנו לדון בסעד שעניינו דמי שימוש ראויים שנתבע על ידי משפחת אליאס מבני הזוג שטיינברג, אך בטרם אכנס לעובי הקורה בעניינו של זה, אתעכב קמעא על סתירות שעלו בעדותה של הגב' אליאס בנוגע לפעולות שננקטו על ידי משפחת אליאס במסגרת התנגדותה הנטענת של זו לבניית הגדר והקמת הגינה ע"י משפחת אלבז. במיוחד בכל הקשור למועד שבו נודע למשפחת אליאס על מיקומה המדויק של החניה. זאת בשל ההשלכה שעשויה להיות למועד הבעת ההתנגדות האמורה על הסעד הנתבע של דמי שימוש.

בכתב התביעה ובתצהיר העדות הראשית של גב' אליאס, הדגישה זו כי נודע לה על מיקום שתי החניות, ובפרט החניה נשוא המחלוקת, במועד שבו הבית נרשם כבית משותף -ביום 28/8/2014. לדידה של משפחת אליאס ממועד אחרון זה החלה זו את דרישותיה מבני הזוג שטיינברג כי יסלקו האחרונים את ידם משטח החנייה. למרות זאת, בחקירה הנגדית של גב' אליאס, העידה זו לפני שעוד במועד בניית הגדר ע"י משפחת אלבז, היא ובן זוגה התנגדו לבניית הגדר וביקשו מפורשות שלא יסגרו להם את החניה [עמ' 50 לפרוטוקול, שורות 31-36]. לדבריה, בהמשך, כשמשפחת אלבז הקימה את הגדר היא ובן זוגה לא עשו כלום מאחר ובאותו מועד השנים לא ידעו כי החנייה עומדת להיות משוייכת להם בטאבו [עמ' 51, שורות 4-7]. גב' אלבז סתרה את עצמה פעם נוספת בעת שהעידה כי במועד הקמת הגדר על ידי משפחת אלבז, ידעה משפחת אליאס במדוייק היכן נמצאת החניה שלה, אך לא עשתה בעניין זה דבר מכיוון שבאותו מועד לא היו לה זכויות רשומות בטאבו בחנייה המדוברת, ומתוך תמימות בחרה זו שלא למצות את זכויותיה [עמ' 53 לפרוטוקול, שורות 15-24]. בחקירתה הנגדית העידה גב' אליאס כי מאז ניתן צו רישום הבית המשותף בשנת 2006 ועד 2013 היא ובעלה פנו מספר פעמים למשפחת שטיינברג בדרישה לפנות את החניה, ולא זו אף זו, במועד רכישת הדירה ע"י בני הזוג שטיינברג, הוזהרו אלה על ידי משפחת אליאס בנוגע לאותה חניה ששייכת למשפחת אליאס [עמ' 52 לפרוטוקול, שורות 10-16]. דבריה האחרונים לא מנעו מגב' אליאס לאשר במהלך חקירתה הנגדית כי היא ידעה שהגינה הוקמה על החניה שלה ולא עשתה בעניין דבר, עד שההתנהלות והסכסוכים בינה לבין משפחת שטיינברג גרמו לה לעמוד על זכויותיה ולהגן על קניינה [עמ' 54 לפרוטוקול, שורות 1-6].

1. סתירות אלו שעלו מגרסתה של גב' אליאס לעניין מיקום החנייה והמועד שבו נודע לה על זכויותיה הקנייניות בזו, משליכים במישרין על מהימנותה של הגב' אליאס ומכל מקום עדותה בנושאים אלה נותרה בגדר עדות יחידה של בעל דין שלא נתמכה בראיות כלשהן, אף לא בעדותו של בעלה - בעל הדין אליהו, שבחר שלא להגיש תצהיר עדות ראשית ולא נחקר לפניי. על כן, בעניין הגדר נוטה אני לקבל את גרסתה של גב' אלבז שלפיה במועד גידור החניה ע"י משפחת אלבז, משפחת אליאס נתנה הסכמתה לפעולה זו ולא התנגדה לה.
2. כך או כך, בין אם ידעה משפחת אליאס על מיקום החניות שלה מלכתחילה, בעת רכישת זכויותיה בדירה מאת החברה המשכנת, ובין אם הדבר הובא לידיעתה רק עם רישום הנכס כבית משותף, נדמה ששתיקת משפחת אליאס במשך השנים שלמן מועד גידור החניה והפיכתה לגינה, ואי נקיטת פעולה כלשהי נגד משפחת אלבז ובהמשך משפחת שטיינברג, גם לא פנייה בכתב, מלמדת על מתן רשות שימוש בחניה, שכן מצד אחד - במידה ומשפחת אליאס לא ידעה את המיקום המדויק של החניה, ניתן לומר כי זו הסכימה עם שאר הדיירים על אופן השימוש בחניות של הבית המשותף ואינה יכולה לבוא היום בטענות כלפי משפחת שטיינברג ביחס לתקופה שעד לרישום הבית המשותף ודרישתם הראשונה לפינוי החניה. מצד שני - במידה ומשפחת אליאס ידעה מלכתחילה מיקום החניה שלה, והיתה עדה לגידורה ע"י משפחת אלבז, לשם הפיכתה לגינה ועשיית שימוש ייחודי בה, תחילה על ידי משפחת אלבז ולאחר מכן על ידי בני הזוג שטיינברג, מבלי לנקוט שום פעולה, הרי שהדבר מלמד על מתן רשות שימוש מכללא לשימוש שנעשה על ידי שתי המשפחות הנ"ל בשטח החנייה. גם במקרה אחרון זה משפחת אליאס אינה יכולה לבוא בטענות כנגד משפחת שטיינברג בכל הקשור לתקופה שעד להפסקת הרשות, קרי דרישתה הראשונה ממשפחת שטיינברג לפינוי החניה, כפי שעולה ממכתב בא כוחם מיום 21/10/2014 [נספח ג' לכתב התביעה].

בהלכה הפסוקה נקבע כי לשם יצירת רישיון שימוש במקרקעין אין צורך בהסכם מפורש ומספיקה התנהגותם של בעלי המקרקעין שממנה ניתן להסיק שהסכימו בדיעבד והשלימו עם שימוש של אדם אחר ברכושם (ראו: ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית כנסת ובית מדרש החסידים, פ"ד לא(3) 2010 (להלן: עניין: "טבוליצקי")). עוד נקבע בעניין טבוליצקי הנ"ל כי: "העובדה שעבר זמן רב מאז תפס האדם את הקרקע ושבמשך כל אותו זמן נמנע בעל הנכס מתגובה כלשהי למרות שידע על התפיסה יכולה להעיד על הסכמתו וליצור רשיון מכללא (Implied License) שלא היה קיים מלכתחילה" (שם פסקה 4). ובהמשך נקבע כי רשות מכללא ניתנת לביטול בכל עת על-ידי גילוי דעתו של בעל המקרקעין כי אין ברצונו להרשות עוד את הפעולות לגביהן ניתנה הרשות (ראו למשל: עניין טבוליצקי, פסקה 5; ע"א 618/05 דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות – מדינת ישראל, (פורסם במאגרים המשפטיים, 21.03.2007), פסקה 12).

1. אמור מעתה, ביחס לתקופה שבה נעשה שימוש בחנייה ע"י משפחת שטיינברג בהתאם לרשות מכללא שניתנה לה על ידי משפחת אליאס, אין משפחת אליאס זכאית לדרוש דמי שימוש. מאחר ותביעת משפחת אליאס לדמי שימוש מתייחסת לתקופה של 7 שנים עובר להגשת התביעה, הרי ככל שיקבע כי זכאית משפחת אליאס לסעד שעניינו דמי שימוש, זכאותה יכולה להיות רלבנטית לכל היותר לתקופה שמיום 21/10/2014 (המועד שבו גילתה לראשונה משפחת אליאס את דעתה כנגד השימוש שנעשה על ידי בני הזוג שטיינברג בחניה), ועד למועד הגשת התביעה ביום 22/12/2015, קרי - 14 חודשים בלבד, ואם נלך לפי שיטת החישוב של משפחת אליאס ודרישתם לתשלום דמי שימוש חודשיים בסך 200 ₪, הרי שהם יהיו זכאים לכל היותר לסך של 2,800 ₪ בלבד !
2. אלא שבנסיבות העניין בידי משפחת אליאס לא עלה להוכיח זכאותה ולו לסכום הזניח הנ"ל. ובמה דברים אמורים? בענין גובהם של דמי השימוש הראויים, משפחת אליאס מבקשת למעשה להסתמך על ההערכה של משפחת שטיינברג לדמי שימוש ראויים, שנודעה לבסס את דרישתם הנגדית של בני הזוג שטיינברג, שהועלתה כטענת קיזוז נגד השימוש הנטען שמשפחת אליאס עושה בחנייתם הרשומה. אלא שלהבנתי עצם העמדת הדרישה של משפחת שטיינברג על סך 24,000 ₪ ביחס ל- 7 שנים עד להגשת התביעה (בתצהירם שינו האחרונים את שיטת החישוב והעמידו את הסכום על כ- 142,000 ₪! ), אין בה כדי ללמד על הודאת בעל דין ביחס לגובה דמי השימוש הראויים. מדובר למעשה בנתון הטעון הוכחה באמצעות חוות דעת מקצועית, והגם שמשפחת שטיינברג נעזרו בשמאי וצירפו מטעמם חוות דעת שמאית להוכחת טענותיהם, אלא שהנתון שעניינו דמי השימוש הראויים בחניה, לא קיבל ביטוי בחוות הדעת, ומטעם זה, לו הייתי צריכה להכריע בטענת הקיזוז הנ"ל שהועלתה על ידי בני הזוג שטיינברג נראה כי לא היה מנוס מדחיית הטענה, ובנסיבות העניין ברי משפחת אליאס לא היתה רשאית להסתמך על טענתם האמורה של בני הזוג שטיינברג, בנוגע לדמי השימוש, לביסוס דרישתה שלה מבני הזוג שטיינברג.

1. על כן, הריני דוחה את דרישותיהם וטענותיהם ההדדיות של הצדדים (אליאס ושטיינברג) לדמי שימוש בחניות שכל צד עושה בחניה של משנהו. בהקשר אחרון זה אעיר כי לא הוכח לפניי כי משפחת אליאס אכן עושה שימוש בחניה שהוצמדה לדירת משפחת שטיינברג, והגם שגב' אלבז תמכה בטענה זו בחקירתה הנגדית, הרי שבמהלך שמיעת הראיות התברר כי מי שמחנה את עגלתו בחניה שהוצמדה לדירת משפחת שטיינברג הינו שכן בשם אלמוג, שכלל לא העיד לפני, לא הוזמן לעדות ולא נחקר על השאלה ממי קיבל רשות לעשות שימוש בחניה. מחדל זה יש לזקוף אותו למשפחת שטיינברג שהיה עליה להוכיח כי משפחת אליאס עושה שימוש שלא כדין בחניה שהוצמדה לדירתם.
2. משהגענו עד הלום נשאר לנו לדון בעניין המצלמות והפגיעה בפרטיות – בכתב התביעה ומתצהיר העדות הראשית של גב' אליאס, עולה הטענה של משפחת אליאס כי משפחת שטיינברג התקינה מצלמות שחודרות לשטח הפרטי של ביתם ומתעדות את התנהלותם היומיומית, דבר העולה כדי מטרד ופגיעה בפרטיותם. נוכח טענתם האמורה עותרת משפחת אליאס לקבל צו המורה למשפחת שטיינברג לפרק את המצלמות ככל שהן חודרות ומופנות לשטח הפרטי של משפחת אליאס (ראו סעיף 18 לתצהיר גב' אליאס), וכן עותרת זו לפסיקת פיצויים ללא הוכחת נזק על פי סעיף 29א לחוק איסור פגיעה בפרטיות (סעיף 17 לכתב התביעה של משפחת אליאס).
3. אקדים ואומר כי תביעת משפחת אליאס לפסיקת פיצויים ללא הוכחת נזק בגין הפגיעה בפרטיות כלל לא פורטה בכתב התביעה, לא קיבלה ביטוי בערכים כספיים, ובגין סעד זה משפחת אליאס לא שילמה אגרה. די בכך כדי לדחות את התביעה בגין ראש נזק זה. מעבר לכך, בתצהיר של גב' אליאס זנחה זו את דרישתה לפיצויים בגין הפגיעה בפרטיות. דרישה אחרונה זו קמה לתחייה במסגרת הסיכומים המשלימים של משפחת אליאס, וגם מטעם זה של הרחבת חזית לאחר זניחת הטענה יש לדחות את דרישת משפחת אליאס.
4. בנסיבות העניין דומה כי דין הדרישה היה דחייה גם כך שכן ממילא משפחת אליאס לא הצליחה לעמוד ברף המינימלי להוכחת הפגיעה הנטענת על ידה בפרטיותה. במה דברים אמורים?

בכתב התביעה ובתצהירה של גב' אליאס, לא הובא פירוט כלשהו ביחס למספר המצלמות שהותקנו ע"י משפחת שטיינברג בנכס, וכן לא פורט דבר וחצי דבר לעניין מיקום המצלמות. בנוסף לכך לא הובאה ראיה כלשהי לעניין זווית הצילום, אף לא על ידי איש מקצוע, כשם שלא הובא תיעוד של תוכן המצלמות ובני הזוג שטיינברג לא התבקשו להציג את תוכן התיעוד של המצלמות. על כן ניתן לקבוע כי בידי משפחת אליאס לא עלה להוכיח את טענתם שלפיה המצלמות של משפחת שטיינברג מכוונות וחודרות לשטח הפרטי שלהם! אכן מעדותו של מר שטיינברג במהלך החקירה הנגדית לפניי עולה כי בביתו מותקנות 4 מצלמות, כאשר לטענתו 3 מהן מופנות לשטח הציבורי ומתעדות את הכניסה לביתו, ועוד מצלמה מותקנת במרפסת, אך מר שטיינברג הבהיר כי במצלמות שלו לא רואים את הכניסה לדירת משפחת אליאס, והן אינן מתעדות את המתרחש בחצר האחורית של משפחת אליאס [עמ' 39 לפרוטוקול, שורות 25-34; וכן עמ' 40 שורות 1-6].

1. על כן, משפחת אליאס אינה יכולה להסתמך על עדותו של מר שטיינברג כדי להוכיח את טענתה לפגיעה בפרטיות, שכן לא עלה בידיה להוכיח כי המצלמות מופנות ומכוונות לשטח הפרטי שלה. הטענה של משפחת אליאס כי גם בהנחה והמצלמות מופנות לשטח הציבורי הרי גם אז התקנתן אסורה, נשמעה לראשונה בסעיף 27 לסיכומיהם, ודי בטעם זה של הרחבת חזית כדי להביא לדחייתה, אך מעבר לכך משפחת אליאס לא הסבירה ולא הוכיחה מדוע התקנת מצלמות המופנות לשטח הציבורי הינה אסורה ולא תמכה טענה זו בהוראות הדין וההלכה הפסוקה, ואת חלקן הארי של הטענות המשפטיות בחרה משפחת אליאס להקדיש לזכות לפרטיות וחשיבותה של זכות זו בחברה מתוקנת, אם כי, כאמור, לא עשתה זו פעולה מינימלית כדי להוכיח את הפרתה ע"י משפחת שטיינברג.
2. בין כך ובין כך, גם אם היה עולה בידי משפחת אליאס להוכיח טענתה לפגיעה בפרטיות, הרי שגם אז היה מקום לבחון את עוצמת הפגיעה מול האינטרס של משפחת שטיינברג להגן על רכושם מפני הפגיעה באלה כתוצאה ממעשי בריונות, ולאזן בין זכויות הצדדים. בכל מקרה לו הייתי צריכה להכריע בשאלת הפיצויים ללא הוכחת נזק, היה עלי לבחון האם בכלל יש מקום לפסוק פיצויים כאלה, או שמא לפסוק פיצויים בסכום הנמוך מזה שנקבע בחוק, שכן בהלכה הפסוקה נקבע כי סמכות זו לפסיקת פיצויים ללא הוכחת נזק איננה מטילה חובה על בית המשפט לפסוק פיצויים אלו במלואם בכל מקרה בו מוכחת פגיעה בפרטיות, ובית המשפט רשאי שלא לפסוק פיצוי כלל או לפסוק פיצוי בסכום הנמוך מזה שנקבע בחוק (לעניין זה ראו: רע"א 5255/11 עיריית הרצליה נ' כרם, (פורסם במאגרים המשפטיים, 11.06.2013), שם סעיף 28 לפסק הדין).
3. לאור המקובץ לעיל, הריני דוחה את תביעת אליאס להורות על פירוק המצלמות של משפחת שטיינברג וכן אני דוחה את דרישתם לפיצויים בשל פגיעה בפרטיות.

בשולי הדברים אציין דברים אלה. בסעיף 65 לסיכומיהם ציינו בני הזוג שטיינברג כי חלק מהמצלמות מתעד את המתרחש בגינה, שלטענתם מהווה רכוש פרטי שלהם, טענה שהתבררה כלא נכונה כפי שהובא לעיל. על כן, ביחס למצלמות המכוונות לגינה, ומקום שבו ניתן צו לסילוק ידה של משפחת שטיינברג משטחה של זו, אני מורה למשפחת שטיינברג לשנות את כיוון המצלמות באופן שלא יתעד יותר את חלק הגינה המהווה חניה של משפחת אליאס.

1. לסיכום חלק זה : אני מקבלת את תביעת אליאס באופן חלקי ביותר ומורה על סילוק ידם של בני הזוג שטיינברג מחלק הגינה שנבנה על החניה של משפחת אליאס כמפורט בסעיף 14 לעיל ומחלקה האחר כמפורט לעיל, וכן אני מורה למשפחת שטינברג לשנות את כיוון המצלמות בצורה שאלה לא יתעדו יותר את המתרחש בשטח אותה חניה של משפחת אליאס. לאור המקובץ לעיל הריני דוחה את יתר הטענות ו/או הדרישות ו/או הסעדים בתביעה של אליאס. כמו כן, הריני דוחה את ההודעה לצד ג' שהוגשה ע"י משפחת שטיינברג נגד משפחת אלבז ונגד עורכי הדין גטרמן וזטלר.

תביעת משפחת שטיינברג בעילה של רשלנות מקצועית

1. באשר לתביעה הראשונה בזמן, של משפחת שטיינברג, הרי שאין מחלוקת בין הצדדים כי עו"ד גטרמן ייצג את משפחת שטיינברג בעסקת רכישת הדירה ממשפחת אלבז, בשלבים הטרום חוזי והחוזי ובהמשך אף בשלבים המאוחרים יותר, בעת שהתגלו בעיות בנכס. ייצוג משפחת שטיינברג, בכל הנוגע לעסקת המכר, הגיע לסיומו עם רישום הדירה על שם משפחת שטיינברג במינהל ובחברה המשכנת בהתאם למכתב של עו"ד גטרמן מיום 14/9/2006 [צורף כחלק מנספח ז' לכתב התביעה].
2. באשר לעו"ד זטלר שבמועד הרלבנטי לכריתת הסכם המכר היה בעל המשרד שבו עבד עו"ד גטרמן, הנתבעים טוענים כי הוא כלל לא היה מעורב בעסקה, ולא טיפל בשום צורה בעסקת הרכישה של משפחת שטיינברג וכי רק עו"ד גטרמן טיפל בנושא זה. בהקשר הזה דומה כי אין בפי משפחת שטיינברג טענות ישירות כלשהן לייצוג כושל של עו"ד זטלר, שכן גם הם בסעיף 13 לכתב התביעה הסבירו בני הזוג שטיינברג כי עו"ד גטרמן הוא זה שהיה מעורב ומעורה בייצוג התובעים וכי המעורבות של עו"ד זטלר הייתה כללית. מעבר לכך, עיון בתצהירי העדות הראשית של משפחת שטיינברג מעלה טענותיהם לייצוג כושל הופנו כנגד עו"ד גטרמן וכנגדו בלבד. על כן, התרשמתי כי צירופו של עו"ד זטלר לתובענה נעשה למען הזהירות בלבד, בהיות האחרון בעל המשרד שבו הועסק עו"ד גטרמן בתקופה הרלבנטית לכריתת הסכם המכר, וכי בפי משפחת שטיינברג אין טענות של ממש כנגד עו"ד זטלר. משכך, הריני רואה מקום כבר בשלב הנוכחי להורות על דחיית התביעה נגד עו"ד זטלר.
3. התיישנות – בטרם כניסה לעובי הקורה אסיר מכשול מדרכי על ידי דחיית טענת ההתיישנות שהועלתה על ידי עו"ד גטרמן. בעניין האמור אציין כי נכון הדבר שטענת ההתרשלות נוגעת לטיפול משפטי שניתן על ידי עו"ד גטרמן למשפחת שטיינברג בעסקת הרכישה ומסביב לזו, שהתבצע במועד הסמוך למועד כרית הסכם המכר בשנת 2005, אולם עולה מחומר הראיות שעד למועד דרישת משפחת אליאס ממשפחת שטיינברג לפנות את שטח החניה שהוא חלק מהגינה, ובדיקת הנושא ע"י בא כוחם הנוכחי של משפחת שטיינברג, העובדות העומדות בבסיס התביעה לא היו בידיעת משפחת שטיינברג . כפי שהובא בכתב התביעה ובכתה התשובה של משפחת שטיינברג, שאלת התרשלותו של עו"ד גטרמן באה לעולם עם קבלת מכתב התראה ממשפחת אליאס במהלך שנת 2013 – מכתב שבמסגרתו נתבקשה משפחת שטיינברג לפנות את שטח החניה שגודר כחלק מהגינה, ובאותו מועד (שנת 2013), נעשתה על ידי משפחת שטיינברג הפנייה לעו"ד גטרמן אשר הגיש בשמם תביעה משפטית כנגד משפחת אלבז. במהלך בירור ההליך האמור (שנדחה לבסוף בשל התיישנות ומעשה בית דין), משפחת שטיינברג קיבלה ייצוג חדש ואז נודע לה על עילת התביעה שיש לה, לכאורה, נגד עו"ד גטרמן. לאחר בחינת שלל הראיות שהובאו בתיק, אני מקבלת טענות אלו של משפחת שטינברג ביחס למועד גילוי עילת התביעה, ובהתאם לסעיף 8 לחוק ההתיישנות, התשי"ח – 1958, ניתן לקבוע כי מרוץ ההתיישנות מתחיל לכל המוקדם בשנת 2013 ובשים לב למועד הגשת התביעה, ב- 12/2014, ברי כי אין מקום לקבוע כי התביעה, במועד הגשתה, כבר התיישנה.

1. בעניין התובענה עצמה, וכידוע, אחריותו של עו"ד כלפי לקוחו הינה ידועה ומושרשת. מערכת יחסים זו יכולה להצמיח אחריות הן במישור החוזי, והן במישור הנזיקי. על כך נאמר בהלכה הפסוקה כי עו"ד המקבל על עצמו טיפול בעניינו של לקוח רואים אותו כמי שמציג מצג מכללא, שלפיו הוא בעל הכישורים המתאימים, הידע והיכולת לנהל את הבעיה המוצגת לפניו (ראו – ע"א 37/86 לוי נ' שרמן, פ"ד מד(4) 446, 464 (1990) (להלן: עניין "שרמן"). כמו כן, נקבע בעניין שרמן כי עו"ד חב חובת זהירות והפעלת מיומנות סבירה בטיפולו בעניינו של לקוחו, בייעוץ בייצוג ובכל דרך שהיא.
2. בנסיבות הענין לא יכולה להיות מחלוקת לעניין קיומה של חובת זהירות מושגית של עו"ד גטרמן כלפי לקוחותיו - משפחת שטיינברג, במהלך ייצוגם בעסקת רכישת הדירה, כאשר ביחס לייצוג בעסקאות מקרקעין בפרט, כבר נקבע בהלכה הפסוקה כי על עו"ד לערוך בדיקות מקיפות לגבי הנכס ולוודא שלקוחותיו מבינים את ההסכם עליו חתמו ולא להניח כי לקוחותיו הבינו את מערך הסיכונים אותו נטלו (ע"א (מחוזי מרכז) 33301-02-12 שרון כהן נ' עו"ד חנוך וסרצוג, (פורסם במאגרים המשפטיים, 23.10.2014)).אף ב- ת"א (מחוזי ת"א) 2706/07 מיכאל אבני נ' עו"ד יעקב הרכבי, (פורסם במאגרים המשפטיים, 16.06.2013), שם פסקה 47, נקבע כי: 

"חובת הזהירות בה חב עורך דין כלפי לקוחו מתעצמת ומתרחבת במיוחד בעסקאות מקרקעין, כפי שקבע כב' הנשיא שמגר בע"א 751/89 מוסהפור נ' עו"ד אדוארד שוחט [פורסם בנבו](27.7.92). על עורך הדין לבדוק תחילה את פרטי נכס המקרקעין, הן בספרי האחוזה והן בוועדה המקומית לתכנון ובניה ומנהל והנדסה. עו"ד אינו דומה לכותב בקשות, וכאשר לקוח מפקיד בידיו את עניינו אין לצפות שהלקוח ידע בעצמו, בכל מקרה, מה הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עורך דין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור כל הטעון בדיקה (שם, פסקה 12)".

1. בנסיבות הקונקרטיות, אף לא יכולה להיות מחלוקת לגבי חובת הזהירות של עו"ד גטרמן כלפי משפחת שטיינברג ביחס לבדיקת ההיבטים המשפטיים של עסקת המקרקעין, ובירור היקף זכויות המוכרים בנכס. והדברים יפים אף לגבי התאמת הנכס לדרישות משפחת שטיינברג ולמצגים שהוצגו להם ע"י המוכרים – משפחת אלבז. כך גם לא יכולה להיות מחלוקת על חובתו של עו"ד גטרמן לבטא את הסיכונים הקשורים בחנייה במסגרת הסכם המכר, ולכל הפחות לוודא שלקוחותיו הבינו את הסיכונים הכרוכים בעצם הקמת הגינה על שטח החנייה והסכימו לקבל אותם על עצמם. במהלך ניהול ההליך הוצגה תשתית ראייתית שיכולה ללמד כי עו"ד גטרמן הפר את חובתו כלפי משפחת שטיינברג בכך שלא עשה מספיק בדיקות, טרם החתימה של לקוחותיו על הסכם המכר, כדי לעמוד על מהות הזכויות של המוכרים בדירה ובהצמדות, שלכאורה עשויות להירשם לדירה הנרכשת בעת רישום הבית כבית משותף. במה דברים אמורים?
2. בסעיף 23 לכתב התביעה טענה משפחת שטיינברג כי בטרם החתימה על ההסכם ועוד בשלב הטרום חוזי הוצג להם ע"י משפחת אלבז מצג שווא שלפיו משפחת אלבז הינה הבעלים והמחזיקה בשטח מגודר הנמצא בין חזית הבית לבין המדרכה של הרחוב, וכי שטח זה הינו גינה שהוקמה על שטח של שתי חניות שהאחת רשומה על שם משפחת אלבז והשנייה מסופחת חוקית. בכתב ההגנה של הנתבעים הם כלל לא הכחישו את האמור בסעיף 23 לכתב התביעה, אלא שעו"ד גטרמן ביקש להבהיר שהיה ידוע כי לתובעים (הכוונה למשפחת שטיינברג), זכות לחניה אחת וכי נציג החברה המשכנת אישר את מיקום החניה וניתן למוכרים אישור זכויות בחברה המשכנת (ראו סעיף ג. עמ' 4 לכתב ההגנה). גם בסעיף א. עמ' 3 לכתב ההגנה של הנתבעים נטען כי הזכויות בדירה היו רשומות במינהל והחברה המשכנת וכי הזכויות כללו זכות שימוש בחניה!

על אף הודאה זו של עו"ד גטרמן לגבי ידיעתו בשלב הטרום חוזי לעניין קיומה של זכות שימוש בחניה המועברת למשפחת שטיינברג עם רכישת הדירה, וידיעתו לגבי מיקומה בהתאם לאישור נציג החברה המשכנת כפי טענתו, בחר עו"ד גטרמן שלא להביא את זכרה של אותה חניה בהסכם המכר, בטענה כי באתו מועד הבית טרם נרשם כבית משותף ולא היו הצמדות, ובאישור הזכויות של המינהל והחברה המשכנת אין התייחסות לחניה, כך שאין באפשרותו לכלול בהסכם התייחסות לזכויות מעבר לאלו שצוינו באישורי הזכויות. טענה זו של עו"ד גטרמן יש לדחות בשתי הידיים, זאת משלוש סיבות עיקריות: האחת, כי באישור הזכויות של המינהל [צורף כנספח ב' לתצהיר עו"ד גטרמן], עולה במפורש כי קיימת הערה באישור זה של פקידה במינהל בשם סלביה גולן, והמתייחסת להצמדות, או כלשונה - "צמידויות", ובהערה כתוב: "חניה פתוחה – 11 מ"ר ומרפסת – 8 מ"ר", הערה אשר התווספה לאישור המינהל כבר ביום 21/12/2000, כך שבמעמד בירור הזכויות ע"י עו"ד גטרמן במהלך שנת 2005 ההערה הייתה כתובה, והיה עליו לדעת את היקף הזכויות של המוכרים- משפחת אלבז ולכלול בהסכם פירוט אודות החניה והמרפסת. כאן המקום לציין כי עו"ד גטרמן מנסה לשכנע כי הערה זו התווספה בדיעבד, אם כי תאריך הכיתוב מלמד אחרת והוא לא סתר את תוכן ההערה, ולא הזמין את הפקידה של המינהל למתן עדות כדי לסתור את תוכן ההערה באישור הזכויות; הסיבה השנייה - כי הבדיקה שעשה עו"ד גטרמן טרם החתימה על הסכם הרכשה מתמצאת בקבלת אישורי זכויות מהחברה המשכנת והמינהל, ולא ברור אם הוא בדק את הסכם החכירה של המוכרים במינהל, כך גם שהוא לא עשה בדיקה מול החברה הקבלנית או מול הוועדה לתכנון ובניה כדי לקבל עותק של התשריטים המקוריים ושמהם ניתן ללמוד על זכויות המוכרים בחניה ומיקומה, כפי שידע לעשות את זה בסמוך לאחר החתימה על הסכם המכר (ראו מכתבו מיום 19/12/2005 – נספח ז' לכתב התביעה); ואילו הסיבה השלישית, היא כי עו"ד גטרמן כלל בהסכם התייחסות לחריגות בניה בעניין פרגולה וחדר ארונות שלא קיבלו ביטוי באישורי הזכויות, ועל אף זאת הוא נקט בזהירות המתחייבת כדי לשמור על זכויות משפחת שטיינברג ביחס לחלקים אלה בדירה והקצה להם נספח שלם כדי להבטיח קבלת היתר בניה ביחס לאלה. בנסיבות העניין דומה כי לא היתה כל מניעה מביצוע פעולה דומה ביחס לחניה, פעולה שהיה בכוחה כדי לדאוג כדבעי לזכויותיה של משפחת שטיינברג בחניה המדוברת. ככל שהדבר לא נעשה במעמד עריכת ההסכם והחתימה עליו, היה מקום לעשות זאת בעת שהתגלתה לעו"ד גטרמן הבעייתיות המשפטית הקשורה לחניה! בנקודה אחרונה זו אבהיר, כי איני מצפה מעו"ד גטרמן לכלול בהסכם התייחסות ל"גינה" כרכוש שיש להצמידו לדירה מקום שנושא הגינה לא קיבל ביטוי בשום מסמך, יחד עם זאת, אין בכך כדי לפטור אותו מלהתייחס לשטח החניה שהינה חלק מאותה גינה.

1. כל אחד ואחד משלושת הטעמים הנ"ל, ועל אחת כמה וכמה הצטרפותם יחד, מלמד על הפרת חובת הזהירות של עו"ד גטרמן כלפי לקוחותיו - משפחת שטיינברג, שלולא הופרה – היה בה כדי להבטיח את זכויותיה של משפחת שטיינברג בחניה אחת שלגביה אין מחלוקת כי הזכויות בה הועברו ממשפחת אלבז למשפחת שטיינברג במעמד רכישת הדירה, חניה שעל שטחה הוקמה אותה גינה שמשפחת שטיינברג סברו שהיא חלק בלתי נפרד מהדירה שנרכשה על ידם ושתמורתה שולמה על ידם ממיטב כספם.
2. למען השלמת התמונה, וכדי להעמיד את הדברים על דיוקן, אבהיר כי נושא הזכויות בחניה שעליה הוקמה הגינה כולל בתוכו היבט קנייני והיבט תכנוני, אלא שהצדדים ערבבו בטענות שלהם את שני ההיבטים יחדיו ולא עמדו על האבחנה הזו. במה דברים אמורים?

באשר להיבט הקנייני, הוכח כי הגינה הוקמה על שטח של שתי חניות, כאשר אין מחלוקת כי במעמד רכישת הדירה ע"י משפחת שטיינברג קיבלה זו זכויות בחנייה אחת, מתוך ציפייה ברורה שזו תהיה באותו מקום שבו נמצאת גינת הבית - ציפייה המבוססת על מצגי משפחת אלבז שעשו שימוש בגינה לפניהם וכן על זיהוי מיקום החניה ע"י נציג החברה המשכנת (ראו סעיף 10 לתצהיר עו"ד גטרמן). לאחר שנחתם הסכם המכר בין משפחת שטיינברג למשפחת אלבז, בין הצדדים התגלעה מחלוקת לעניין שטח החניה הנוסף שגודר כחלק מהגינה (להלן: "החניה הנוספת"), כך שבמכתב של עו"ד גטרמן לב"כ משפחת אלבז מיום 19/12/2005 הוא ציין: "[...] אבקש להביא לידיעתך כי מבדיקה שביצע שולחי מול נציג החברה הקבלנית ולאחר שהנושא נבדק מול התשריטים המצויים בידיהם, עולה כי השטח ש'סופח' ע"י שולחיך וגודר על-ידם כולל לא רק את מקום החניה שהוצמד לדירתם אלא גם מקום חניה נוסף שטרם הוצמד ותמורת הצמדתו הוצע לשולחי לשלם לחברה קבלית סך השווה ל- 1,000 $ ארה"ב". ממכתב זה עולה, כי בסמוך לאחר חתימת ההסכם, ידע עו"ד גטרמן כי קיימת בעיה בפן הקנייני הקשורה לשימוש שמשפחת שטיינברג עושים בגינה, ועל מנת להסדירה על משפחת שטיינברג לרכוש את השטח של החניה הנוספת בעלות של 1,000 $ לחברה הקבלנית ולהצמיד את השטח לדירתם, או לגרום למשפחת אלבז לשלם במקומם את הסכום האמור לחברה הקבלנית. אלא שעו"ד גטרמן לא עקב ולא נקט בשום פעולה כדי להבטיח הסדרת נושא זה מול משפחת אלבז. מחדל זה של עו"ד גטרמן, מתווסף למחדלו הקודם באי איזכור החניה שאינה שנויה במחלוקת בהסכם המכר.

באשר להיבט התכנוני, הרי שאין מחלוקת כי פעולת הגידור שבוצעה מסביב לשתי החניות היא זו שיצרה את שטח הגינה, כאשר ביחס לאותה גדר אין מחלוקת כי זו הוקמה ע"י משפחת אלבז. במועד רכישת הדירה ע"י משפחת שטיינברג, משפחת אלבז לא היתה רשאית להתחייב בהסכם המכר לעניין הצמדת שטח הגינה לדירה, שכן באותו מועד היה ידוע למשפחת אלבז כי פעולת הגידור סביב שתי החניות אינה חוקית מאחר וביחס אליה לא התקבל היתר מתאים מאת הוועדה לתכנון ובניה בעיריית בית שאן. נושא זה כלל לא זכה לבירור כלשהו של עו"ד גטרמן טרם החתימה על הסכם המכר, וכפי העולה מסעיף 3 למכתבו לב"כ משפחת אלבז מיום 18/12/2005 (נספח ז' לכתב התביעה), קרי לאחר החתימה על הסכם המכר. שם עו"ד גטרמן מבקש לראשונה הצגת אישורים שמעידים על מיקום החניה, ומלין על כך שמשפחת אלבז לא הסבירה ולא גילתה עובדת קיומה של בעיה תכנונית מול עיריית בית שאן לעניין הקמת הגדר בטרם החתימה על ההסכם! אף באותו מכתב מבקש עו"ד גטרמן לשמור על זכויות משפחת שטיינברג למקרה ויגרם להם נזק הקשור לשימוש בחניה הנוספת והגדר שהוקמה מסביבה, אם תופנה אליהם דרישה כלשהי מהרשות המקומית או על ידי צד ג' כלשהו !

מן האמור במכתב האחרון הנ"ל של עו"ד גטרמן, עולה כי באותו מועד נושא החניה שרכשו משפחת שטיינברג וסברו שתוצמד לדירתם כלל לא התעורר. בנוסף, אותו מכתב מחזק את טענות משפחת שטיינברג ביחס למצגי משפחת אלבז בנושא הזכויות בגינה, והדברים נאמרים ביתר שאת מקום שעו"ד גטרמן מעלה תמיהה לעניין אי גילוי פרטים אלו ע"י משפחת אלבז טרם החתימה על ההסכם! מכתב זה לצד הטענה של משפחת שטיינברג כי במעמד קבלת החזקה בדירה הם קיבלו את מפתחות השער של הגינה ממשפחת אלבז מלמד על כך שמשפחת שטיינברג הבינו שהם רוכשים את הגינה כחלק מהדירה.

אמור מעתה, מחדלו של עו"ד גטרמן אינו מתבטא רק באי ביצוע הבדיקות הרלוונטיות בטרם החתימה על הסכם המכר, אלא גם באי ביצוע פעולות כלשהן כדי להבטיח את זכויות משפחת שטיינברג לאחר שהתגלתה לו הבעיה הקניינית הקשורה לחניה הנוספת והבעיה התכנונית הקשורה לגינה, זאת על אף שהוא צפה בסיכונים הכורכים בכך, לרבות תביעות של הרשות המקומית ו/או כל צד ג' שיכול לטעון לזכות קניינית בחניה הנוספת.

40. אכן מקובלת עליי טענת עו"ד גטרמן כי בשלב הזה לאחר חתימת ההסכם וגילוי הבעיה הקשורה

לחניה עו"ד גטרמן לא היה רשאי לעכב תחת ידיו את יתרת תמורת הדירה או לייחד חלק מכספי הנאמנות למטרה שהיא שונה ממטרת הנאמנות כפי שזו הוגדרה בהסכם המכר. יחד עם זאת, מצופה היה מעו"ד גטרמן לבוא עם משפחת אלבז בדברים לצורך הסדרת נספח להסכם בו יעמוד על נושא חריגות הבניה הקשורות לגדר, ובו ישמור את זכויות משפחת שטיינברג מפני תביעות הרשות המקומית, ובנוסף היה מצופה ממנו לפעול כדי לפתור את הבעיה הקניינית ולגרום למשפחת שטיינברג לרכוש זכויות מהחברה הקבלנית בחניה הנוספת, בין במישרין ובין באמצעות משפחת אלבז, ובאותו נספח להסדיר את מחדלו העיקרי הקשור לחניה שבאותו מועד לא היה מחלוקת לגביה כי היא צמודה לדירה. לכל הפחות, היה על עו"ד גטרמן להעמיד את משפחת שטיינברג על זכותם לביטול החוזה או לתביעה פיצויים או סעד אחר בגין הפרתו.

41. כל המחדלים הנ"ל של עו"ד גטרמן מלמדים על הפרת חובת הזהירות כלפי לקוחותיו- משפחת

שטיינברג, ואי ביצוע הבדיקות והפעולות שמצופה היה ממנו לבצען, כעו"ד סביר. בנסיבות העניין מצופה היה מעו"ד גטרמן להסדיר ולכלול בהסכם המכר ונספחיו התייחסות לנושא הזכויות הקנייניות בשתי החניות שעליהם הוקמה הגינה ולוודא שלקוחותיו הבינו את הסיכונים הכרוכים בבעיה התכנונית של הגינה, ומשלא עשה כן הרי שהוא התרשל במילוי תפקידיו כעו"ד כלפי משפחת שטיינברג.

42. יתר טענות משפחת שטיינברג לעניין מחדלי עו"ד גטרמן באי שמירת כספים בנאמנות עד לפתרון

הבעיה הקשורה לחניה או הקשורות לתביעה הקטנה כלל לא הוכחו לפניי, ואני דוחה אותם. בהקשר לתביעה הקטנה ולטענה שלפיה נגרם למשפחת שטיינברג במסגרת ניהולה מחסום דיוני הנובע מוויתור מצדה של זו על סעד של "פיצול סעדים", אסתפק להעיר כי משפחת שטיינברג נעזרה בעו"ד גטרמן כדי לקבל פיצוי ממשפחת אלבז לאחר גילוי ליקויי בנייה בדירה, וזו זכתה לקבלת הסעד הנתבע במסגרת התביעה הקטנה. הטענה שלפיה עו"ד גטרמן אמור היה להדריך את משפחת שטיינברג ולהסביר להם במדוייק מה עליהם לעשות ומה הן ההשלכות המשפטיות העלולות להיות לוויתור על סעד שנתבע על ידם במסגרת הליך התביעה הקטנה, נראית בנסיבות העניין מופרכת ובנסיבות הענין ספק אם היה מקום לכך שעו"ד גטרמן יצפה כי משפחת שטיינברג תוותר על הסעד שצויין על ידו במפורש במסגרת כתב התביעה הקטנה הנ"ל.

43. עד כה עמדנו על המחדלים המלמדים על כך שעו"ד גטרמן התרשל כלפי משפחת שטיינברג, יחד

עם זאת, וכידוע, הרי שאין די בכך כדי להטיל עליו אחריות, שכן על משפחת שטיינברג להוכיח קיומו של נזק שנגרם להם כתוצאה מאותם מחדלים, ובשאלה זו נתמקד עתה.

44. מעיון בכתב התביעה ניתן ללמוד כי משפחת שטיינברג העמידה את סכום התביעה ע"ס 81,200

₪, רכיבי הסכום פורטו בסעיף 65 לכתב התביעה כאשר הסכום הזה כולל דרישה לתשלום בגין: 1) הפער בין שווי הדירה עם גינה ושוויה בלי גינה נכון ליום 15/12/2013 בסך של 45,000 ₪ בהתאם לחוות דעת שמאית; 2) אומדן עלות השקעה לצורך פירוק הגינה בסך של 17,000 ₪; 3) טיפול בגינה משך 9 שנים ורכישת ציוד סך של 7,500 ₪; 4) אגרת בית משפט בגין ההליך שבו נקט עו"ד גטרמן נגד משפחת אלבז בשנת 2013 ונדחה בשל התיישנות ומעשה בית דין – בסך של 1,250 ₪ ; החזר שכ"ט ששולם ע"י עו"ד גטרמן בגין ייצוג התובעים בסך של 3,500 ₪; לצד דרישה בגין עלות ייעוץ משפטי ועלויות חוות דעת שמאית שהוערכו בסך 6,950 ₪; וכן דרישה לנזק לא ממוני ועוגמת נפש שהועלתה מבלי שסכומה ננקב. בנוסף, ביקשו משפחת שטיינברג סעד של פיצול סעדים כדי לדרוש את הנזקים שייגרמו להם כתוצאה מטענות שהופנו כנגדם על ידי משפחת אליאס במסגרת מכתב דרישה ובטרם הוגשה התביעה השניה.

45. באשר לדרישת משפחת שטיינברג להוצאות בגין ייעוץ משפטי וחוות דעת שמאי, אלו רכיבים

שיכולים ללמד על הוצאות משפט בהליך דנן. הוצאות אלה נתונות ממילא לשיקול דעת בית המשפט ובמידת הצורך אלה תיפסקנה במסגרת ההליך בבואו של בית המשפט לקבוע את סכום ההוצאות וזהות הצד שחייב לשאת בהן.

לעניין הדרישה לפיצוי בגין עוגמת נפש, די בכך שמשפחת שטיינברג לא פירטה את סכום דרישתה ולא שילמה אגרה בגינה כדי להביא לדחיית הדרישה.

לעניין הדרישה לתשלום סך של 17,000 ₪ בגין עלות פירוק הגינה הרי שמשפחת שטיינברג, במסגרת ההכרעה שניתנה בתביעה אליאס, לא חויבה לבצע את הפירוק בעצמה כדי לדחות את הדרישה.

עניין הדרישה לפיצוי בסך 7,500 ₪ בגין טיפול שנעשה על ידי משפחת שטיינברג בגינה במשך 9 שנים, הרי שלא הוצגו קבלות על הוצאות כאלו, ואף במהלך החקירה הנגדית של מר שטיינברג הוא העיד שהגינה והצמחים היו מלכתחילה, ואין לו קבלות על טיפוח הגינה [ראו עמ' 34 לפרוטוקול, שורות 20-21], על כן אני דוחה דרישה זו בהיעדר הוכחה.

באשר לדרישה להחזר אגרה בגין ההליך שנקט בו עו"ד גטרמן עבור משפחת שטיינברג בשנת 2013 נגד משפחת אלבז, הרי שלא הוכח קשר סיבתי כלשהו בין מחדלי עו"ד גטרמן לנזק זה, וממילא לא הוכח כי מדובר בתביעה שמלכתחילה הייתה משוללת כל יסוד שלא היה על עו"ד גטרמן לנקוט בה, ומאחר ועו"ד גטרמן נקט בה לאור דרישת משפחת שטיינברג להסדיר את נושא החניה, הרי שעל בעלי הדין לשאת בסכום הזה, ולכן אני דוחה את דרישתם האמורה.

באשר לדרישה להחזר תשלום שכ"ט בסך 3,500 ₪ בגין הייצוג בהליך רכישת הדירה, הרי שעו"ד גטרמן טיפל בעסקה וליווה את משפחת שטיינברג עד לרישום זכויותיהם בדירה גם במינהל וגם בחברה המשכנת, דירה שבה התגוררה משפחת שטיינברג עד לאחרונה וממנה נהנתה במשך שנים, כך שהמחלוקת בין הצדדים לעניין מחדלי עו"ד גטרמן ביחס להצמדות לדירה, אינה מצדיקה את שלילת שכר הטרחה שקיבל ממשפחת שטיינברג, שלכל הדעות היה נמוך. על כן, אף הדרישה בגין רכיב זה מצאתי לדחות.

46. נותר לנו אפוא לדון בדרישת משפחת שטיינברג לקבלת פיצוי בגין נזק נטען המשקף את הפער

שבין שווי הדירה עם גינה לבין זה שבלעדיה, בהתאם לחוות הדעת השמאית מטעמה של משפחת שטיינברג. דרישה שמשום מה הוערכה נכון לתאריך 15/12/2013 ולא למועד רכישת הדירה בשנת 2005.

כפי שכבר צויין לעיל מחדלי עו"ד גטרמן אינם קשורים לאי התייחסותו בהסכם המכר לזכויות המוכרים ב"גינה", שכן התברר במהלך ניהול ההליך דנן שאותה גינה שמפחתחות השער שלה נמסרו למשפחת שטיינברג על ידי משפחת אלבז, הוקמה על שטח שתי חניות. הסדרת הזכויות של משפחת שטיינברג באותו שטח יכולה היתה להתבצע באמצעות פירוט הזכויות בהסכם בהתאם לרשום באישור הזכויות של המינהל, ולאחר החתימה על ההסכם וגילוי הבעיה הקניינית הקשורה לחניה הנוספת ע"י הוספת נספח להסכם המסדיר את הזכויות הקנייניות בחניה הנוספת וכן המתייחס לבעיה התכנונית הקשורה להקמת גדר סביב שתי החניות, ויצירת הגינה.

צירוף שני המחדלים של עו"ד גטרמן, גרם לכך שכיום משפחת שטיינברג אינה יכולה להוכיח כי רכשה זכויות קנייניות בשטח של שתי החניות שעליהם הוקמה הגינה כפי המצגים שהוצגו להם במעמד רכישת הדירה, ובכך לא רק שעו"ד גטרמן חשף אותם לתביעות משפטיות מצד שכניהם ו/או מצד הרשות המקומית לתכנון ובניה (סיכון שטרם התממש), אלא גם שהוכח ע"י משפחת שטיינברג כי ערכה של הדירה שנרכשה על ידה נופל בהרבה מסכום התמורה ששולם על ידם בפועל (ראו טענות משפחת שטיינברג בסעיף 43 לכתב התביעה). בנסיבות העניין, ניתן לומר כי המחיר שהסכימה לשלמו משפחת שטיינברג בעד הדירה, הביא בחשבון את עובדת קיומה של הגינה ואין לשלול את האפשרות לכך שמפחת שטיינברג לא היתה מציעה לשלם אותו מחיר, או אפילו בוחרת לרכוש את הדירה, אילו ידעה זו כי הינה אינה חלק ממנה.

47. טענותיה של משפחת שטיינברג בעניין הנזק נתמכו בחוות דעתו של השמאי נואטחה [נספח ח'

לכתב התביעה (להלן: "השמאי נואטחה")], והגם שהתובעים עתרו לקבלת פיצוי בגין הפער הנטען במחיר הדירה עם וגינה ובלעדי זו, נכון לשנת 2013 ולא במועד רכישת הדירה, אלא שעל אותו פער הנכון לשנת 2005 ניתן ללמוד מחוות דעתו של השמאי נואטחה. שם בסעיף 12.1. ו- 12.2 לחוות דעתו נתן השמאי נואטחה את הערכתו לגבי שווי הדירה נכון ליום 17/10/2005 (מועד חתימת ההסכם), פעם ללא הגינה – ע"ס 625,000 ₪, ופעם עם הגינה –ע"ס 660,000 ₪. מאחר והוכח כי התמורה שסוכמה עם משפחת אלבז נקבעה על יסוד אמונתה של משפחת שטיינברג כי רוכשת זו דירה עם גינה, ולאחר שהתברר כי הגינה אינה חלק מהדירה, זכאית משפחת שטיינברג לקבלת פיצוי מעו"ד גטרמן בגין נזקיה המהווים את הפער בין התמורה ששולמה על ידם בפועל לבין שוויה של הדירה בלי הגינה, בסך 44,900 ₪, ובגין נזק זה החלטתי לחייב את עו"ד גטרמן לפצות את משפחת שטיינברג.

48. בעניין הפער האמור יצויין כי עו"ד גטרמן צירף לראיותיו חוות דעת שמאית של השמאי משה

סעד, במסגרתה נעשתה שומה למחיר הדירה בלי גינה ושוויה נאמד ע"ס 680,000 ₪ (קרי סכום הגובה בכ- 10,000 ₪ מהמחיר ששולם על ידי משפחת שטיינברג בפועל). בנקודה זו, והגם שקיים פער בין הערכתו של השמאי נואטחה מטעם משפחת שטיינברג לבין הערכתו של השמאי סעד מטעם עו"ד גטרמן ביחס למחיר הדירה בלי הגינה, אלא שחוות דעתו של השמאי סעד לא כללה התייחסות למחיר אותה דירה עם גינה. בנסיבות אלה, מאחר והנתון של מחיר הדירה עם גינה אינו עולה אלא מחוות דעתו של השמאי נואטחה, ומאחר והוא העיד לפניי ובחקירתו הנגדית עמד על מסקנתו, החלטתי לקבל את ממצאי חוות הדעת של השמאי נואטחה כדי לעמוד על הנזק שנגרם למשפחת שטיינברג כתוצאה מתשלום עלות רכישתה של דירה עם גינה וקבלת דירה ללא גינה.

49. לסיכום חלק זה, אני מקבלת את התביעה של משפחת שטיינברג נגד עו"ד גטרמן בחלקה,

ומחייבת את עו"ד גטרמן לפצות את משפחת שטיינברג בסך של 44,900 ₪, בתוספת ריבית והפרשי הצמדה כחוק ממועד הגשת התביעה ועד למועד התשלום המלא בפועל.

סוף דבר

50. אני מקבלת באופן חלקי את תביעת משפחת שטיינברג נגד עו"ד גטרמן, ומחייבת את עו"ד גטרמן

לשלם למשפחת שטיינברג סך של 44,900 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה (ביום 7/12/2014) ועד למועד התשלום המלא בפועל.

כמו כן, אני מחייבת את עו"ד גטרמן לשאת בהוצאות משפחת שטיינברג בסך של 5,000 ₪, ובשטר טרחת בא כוחם בסכום כולל של 9,000 ₪.

אני דוחה את התביעה נגד עו"ד זטלר. מאחר והנ"ל לא נטל חלק במשפט הזה ולא הגיש

תצהיר מטעמו, ואף לא העיד במשפט, וייצוגו בתיק הזה היה חלק מייצוג עו"ד גטרמן, החלטתי שאין מקום לפסוק הוצאות לטובתו.

51. אני מקבלת באופן חלקי את תביעתה של משפחת אליאס נגד משפחת שטיינברג, ומחייבת את בני הזוג שטיינברג, שניהם ביחד וכל אחד מהם לחוד, לסלק את ידם מחלק הגינה שנבנה על החניה של משפחת אליאס, כמו כן אני מחייבת את משפחת שטיינברג לשנות את כיוון המצלמות באופן כזה שאלה לא יתעדו יותר את המתרחש בשטח אותה חניה של משפחת אליאס. זאתיעשו בני הזוג שטיינברתוך 30 יום מהיום.

בהתחשב בכמות הסעדים, לרבות הסעדים הכספיים, שנתבעו על ידי משפחת אליאס במסגרת

כתב התביעה, סעדים שנדחו בחלקם הגדול, אני רואה מקום לחייב את בני הזוג שטיינברג לשלם למשפחת אליאס הוצאות משפט חלקיות בסכום של 1,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 7,000 ₪.

בנוסף, נוכח מהות הטענות והסעדים שהתקבלו אני דוחה את ההודעה לצד ג' אשר הגישה משפחת שטיינברג נגד עו"ד גטרמן, עו"ד זטלר, ומשפחת אלבז.

מאחר והתביעה נגד עו"ד גטרמן לא הייתה משוללת יסוד מלכתחילה ומחדליו כלפי משפחת שטיינברג הוכחו כדבעי, לא מצאתי לפסוק לטובתו הוצאות בגין דחיית ההודעה לצד ג'. בדומה, לא מצאתי לפסוק הוצאות לטובת עו"ד זטלר, מהנימוקים שהובאו לעיל. באשר למשפחת אלבז, והגם ששוכנעתי כי מצגיהם במעמד מכירת הדירה היוו גורם משמעותי למחלוקות שהתעוררו במסגרת התיקים המאוחדים שבכותרת, אך עם זאת, ההודעה לצד ג' נגדם נדחתה, ראיתי לחייב את משפחת שטיינברג לשאת בהוצאות משפחת אלבז בסך של 2,000 ₪. מאחר ומשפחת אלבז ייצגה את עצמה בהליך המשפטי דנן, לא ראיתי מקום לפסוק לטובתה סכום נוסף בגין רכיב של שכ"ט עו"ד.

הסכומים שנפסקו לעיל בגין הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד ישולמו תוך 30 יום מהיום, אחרת – ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד תשלומם המלא בפועל.

המזכירות תמציא עותק של פסק-דין זה לידי הצדדים, באמצעות באי כוחם.

ניתן היום, כ"ט כסלו תשפ"א, 15 דצמבר 2020, בהעדר הצדדים.