1. תובעת הגישה תביעה בבית משפט לתביעות קטנות על הפרה נטענת של חוזה שכירות מצד הנתבעת, בגינה היא תובעת את גובה הפיצוי המוסכם על-פי החוזה.

במהלך הדיון ביקשה התובעת לתקן תביעתה, באופן שייתבע גם הפסד חלק מדמי השכירות לחודש אוגוסט 2014, כתוצאה מאותה הפרת חוזה נטענת.

הצדדים אינם חלוקים בעובדות.

2. התובעת היא בעלים של דירה ביהוד, הממוקמת בחלק העורפי של בניין המגורים. ביום 10/5/14 נכרת הסכם שכירות של הדירה בין התובעת כמשכירה לנתבעת כשוכרת בסכום חודשי של 6,000 ₪ (להלן: חוזה השכירות). תחילת השכירות נקבעה ליום 31/7/14.

שבועיים לפני המועד בו היתה אמורה הנתבעת להכנס לדירה, הודיעה ביום 16/7/14 כי אין בכוונתה לממש את הסכם השכירות וזאת בטענה כי בבניין מתבצעות עבודות שיפוץ, וזאת בניגוד לאמירה מפורשת של התובעת כי עבודות אלו יסתיימו קודם לתחילת חוזה השכירות.

לעניין זה אין חולק בין הצדדים כי בבניין בו ממוקמת הדירה התבצעו עובר לאותו מועד עבודות שיפוץ חיצוני ובכלל זה הוספת מרפסות. תחילה בחלק העורפי ולאחר מכן בחלק הקדמי.

3. לטענת התובעת עבודות השיפוץ הסתיימו עוד קודם ל- 31/7/14 וכי לא היה כל סיכון להתגורר בבניין אותה עת. עוד טענה כי הפרת החוזה מצד הנתבעת נעשתה באופן בוטה, ללא כל עילה שבדין וזאת בהודעת דוא"ל שהתקבלה אצל התובעת עת שהתה בחו"ל.

עיקר טענתה של התובעת הוא כי חוזים יש לקיים. משכך הוגשה התביעה על גובה הפיצוי המוסכם וכן על הפסד בגין תקופת אי השכרת הדירה בסכום שהוסכם בחוזה בין הצדדים. בדיון התברר שהשוכרים הקודמים המשיכו להתגורר בדירה בחודש אוגוסט 2014 במחיר מופחת של 4,000 ₪ תחת 6,000 ₪ שהוסכמו בחוזה השכירות עם הנתבעת. מחודש ספטמבר 2014 הושכרה הדירה ב- 6,000 ₪ לשוכרים חלופיים.

4. מנגד טענה הנתבעת כי בעת שחיפשה דירה להשכרה הובטח לה שעבודות השיפוץ בבניין יסתיימו קודם לתחילת השכירות. למרות ההבטחה מפורשת זו, כשלושה שבועות לפני הכניסה המיועדת לדירה הסתבר לה כי תקופת השיפוץ עוד רחוקה מלהסתיים. לטענתה במסגרת השיפוץ נחסמה הכניסה הראשית לבניין, הותקנו פיגומים ועבודות השיפוץ לוו בלכלוך ורעש בלתי פוסקים. התובעת הדגישה כי היה בכוונתה להתגורר בדירה עם 2 בנותיה וכי מדובר איפוא בסיכון עבורן, מה גם שהובטח לה כי השיפוץ יסתיים קודם לכניסתן לדירה.

על-פי הוראת תקנה 15(ב) לתקנות שיפוט בתביעות קטנות (סדרי דין), תשל"ז-1976, משמדובר בתובענה בהליך של תביעות קטנות, יהיה פסק הדין מנומק באופן תמציתי.

דיון ומסקנות:

5. הנתבעת הודתה כי כשבועיים לפני מועד תחילת השכירות הודיעה לתובעת שאינה מתכוונת לעמוד בחוזה השכירות. יחד עם זאת, מהראיות שהובאו בפניי עולה המסקנה שאין מדובר בהפרה של החוזה מצד הנתבעת, המזכה את התובעת בפיצוי המוסכם אלא שעמדה לנתבעת זכות ביטול של החוזה בשל הפרה של תנאי – שיש לראותו כתנאי יסודי – מצידה של התובעת.

6. אין מחלוקת בין הצדדים כי עת שהציגו התובעת ובעלה את הדירה לנתבעת לצורך שכירתה הבהירו לה כי עבודות השיפוץ החיצוני של הבניין יסתיימו קודם לתחילת מועד השכירות. כך העידה התובעת עצמה (עמ' 1, ש' 19). כך העיד גם בעלה (עמ' 1, ש' 23).

על בסיס הבטחות מפורשות אלו נאותה הנתבעת לשכור את הדירה ודמי השכירות החודשיים עמדו על מחיר מלא, ללא כל הפחתה.

יוער לעניין גובה דמי השכירות המוסכמים, כי השוכרים הקודמים שנשארו להתגורר בדירה בחודש אוגוסט 2014, לאחר שהנתבעת ביטלה את החוזה, דרשו לשלם דמי שכירות בגין אותו חודש בגובה של 4,000 ₪ בלבד וזאת באופן שיש בו לשקלל את אי הנוחות ממגורים בבניין שנמצא בשיפוץ חיצוני. יש בכך כדי להעיד כי דמי השכירות שנדרשו במסגרת הסכם השכירות הנדון – שעמדו על 6,000 ₪ – שיקפו דמי שכירות מלאים.

7. בפועל הסתבר שעבודות השיפוץ לא הסתיימו עד המועד המובטח; ויותר מכך מהדברים שהובאו בפניי אף עולה שהתובעת ובעלה ידעו שהשיפוץ החיצוני של כל הבניין לא עומד להסתיים עד אותו מועד, אלא רק השיפוץ של החלק העורפי של הבניין, אך לא גילו עובדה זו לנתבעת עובר למועד כריתת החוזה.

התובעת ניסתה להיתלות באישור של ועד הבית המאשר סיום עבודות השיפוץ בחלק העורפי של הבניין עוד ביום 25/7/14 קודם לכניסתה המיועדת של הנתבעת לבניין. כך גם ניסה בעלה של התובעת להבהיר שהוא התחייב מול הנתבעת בהתאם להתחייבות ועד הבית אליו. ואולם, התובעת ובעלה אינם מכחישים כי עבודות השיפוץ החיצוני בבנין המשיכו גם לאחר מועד הכניסה המיועד של הנתבעת לדירה, וניסו לטעון כי לא היתה כל הפרעה למהלך החיים התקין של הדיירים בתקופת השיפוץ וממילא שלא לאגף העורפי. לצורך כך אף הציגו מכתב מאת ועד הפרוייקט (נספח ה' לכתב התביעה).

יש לדחות הטענה.

בהתאם לתמונות שהציגה הנתבעת בדיון, הבניין בו ממוקמת הדירה נדמה ל"אתר בנייה": הוצבו פיגומים לגובה הבניין. הותקנה גדר פח מסביב לבניין. הכניסה הראשית לבניין נחסמה ותחתה הוסבה הכניסה האחורית לכניסה עיקרית. ואולם, גם באותה כניסה אחורית נמתחו כבלי חשמל על הרצפה ועל הקירות. במכתב ועד הפרוייקט שהציגה התובעת (נספח ה') מאשר מר שלמה מלל שנמתחו כבלי חשמל גם על רצפת הלובי. בכניסה לבניין אף הוצבה מכולה לפסולת בניין והושלכה פסולת בניין בגינת הבניין. באותו מכתב מאשר מר מלל שנדרשו גם עבודות שיפוץ ולכל הפחות צביעה של הלובי.

8. לאור הראיות שהוצגו בוודאי לא יכולה להתקבל הטענה שעבודות השיפוץ החיצוני בבניין הסתיימו קודם למועד הכניסה המיועד של הנתבעת לדירה. טענת התובעת ובעלה כי הובטח לנתבעת שעבודות השיפוץ בחלק העורפי יסתיימו קודם לכניסתה לדירה וזאת להבדיל מהחלק הקדמי, מוטב היה שלא להעלותה, באשר יש בה משום חוסר תום לב. בוודאי שלא ניתן לקבל אמירת בעלה של התובעת כי הוא לא יודע אם הנתבעת הבינה שימשיך השיפוץ בחלק הקדמי והסתפק בהבטחת ועד הפרוייקט כי השיפוץ החיצוני בחלק העורפי יסתיים.

התובעת או בעלה ממילא אינם יכולים לפתור עצמם בכך שעבודות בניית המרפסות בחלק העורפי כבר הסתיימו, כי אין בכך כדי לסיים את כל עבודות השיפוץ בבניין, כפי שהובטח. השיפוץ הכולל בבניין נמשך. השלכותיו חסימת הכניסה הראשית לבניין, המשך של לכלוך ואבק מתמידים, המשך רעש והמשך הימצאות תמידית של פועלים שונים בבנין המבצעים עבודות שונות. לפיכך, הבטחת התובעת לנתבעת קודם לחתימת החוזה, הופרה.

9. ניתן להסיק כי מדובר בתנאי יסודי להתקשרות בין הצדדים, שהרי לא זו בלבד שהיתה התייחסות מפורשת של הצדדים עצמם לנושא במו"מ בינם, אלא שהתובעת ובעלה אף טרחו וביררו מול ועדת הפרוייקט תאריך היעד לסיום העבודות, כדי להעביר הנתונים לנתבעת. מכאן שמדובר היה בתנאי לקיום החוזה שהפרתו היא הפרה יסודית, באשר לא היתה הנתבעת מתקשרת באותו הסכם שכירות לו היתה יודעת ששיפוץ הבניין ימשך גם לאחר מועד תחילת השכירות; ובוודאי שלא בסכום המלא של דמי השכירות.

10. יש אמנם לברך את בעלי הדירות על עבודות השיפוץ שביצעו בבניין המגורים ובדירותיהם כדי לתחזק את הבניין ואף להשביח את הדירות. יחד עם זאת תקופת שיפוץ חיצוני של הבניין והוספת מרפסות היא תקופה ארוכה של חוסר נוחות המלווה ברעש, אבק, לכלוך, פיגומים, כבלי חשמל המתוחים על הקרקע, עבודות החל משעות הבוקר המוקדמות עד לשעות אחר הצהריים, חסימה חלקית של הגישה לבניין המגורים, הצבת מכולה, שימוש בכלי בניין חשמליים והנדסיים שיש בהם משום סיכון אפשרי, התרוצצות בעלי מקצוע ופועלים שונים בסביבת הבניין, הצבת שירותים כימיים, לרוב מדובר גם בהרס של הגינה המשותפת שנדרש שיקומה לאחר מכן. בהשלכות של כל אלה ראוי כי יישאו בעלי הדירות עצמם, באשר הם אלה שיהנו מפירות השיפוץ.

11. שיפוץ חיצוני של בניין אינו מעניינו של שוכר. שוכר דירה אינו צריך איפוא לשאת בהשלכות השיפוץ החיצוני. נתונה לו הפריבילגיה ליהנות מדירה תקינה, נוחה, שקטה שהכל בה פועל לשביעות רצונו, וזאת אלא עם היתה הסכמה מפורשת אחרת בין הצדדים או שאי הנוחות – הזמנית או הקבועה – הכרוכה במגורים בדירה, שוקללה בגובה דמי השכירות.

לא יכולה התובעת ליהנות מדירה משודרגת בה הוספה מרפסת שמש, עם בניין ששופץ חיצונית ושערכו עלה עקב כך, שעה שהיא עצמה מתגוררת בדירה שקטה, נעימה ונוחה אחרת בעוד שהשוכרת בדירתה נאלצת לחיות תקופה ממושכת בתוך "אתר בנייה" על כל המשתמע מכך. קל וחומר שעה שהובטח לנתבעת מפורשות – ולא הוכחש הדבר – שעבודות השיפוץ עתידות להסתיים קודם לתחילת השכירות; ומשהתברר שלא כך הדבר לא הופחתו דמי השכירות ולו באופן זמני באופן שיש בו לשקלל את אי הנוחות שבמגורים באותה דירה בתקופת אי הנוחות של השיפוץ.

לאור כל האמור אני קובע שמשלא התקיים תנאי יסודי לאותו חוזה, הרי שביטולו בידי הנתבעת נעשה כדין. מכאן שהנתבעת אינה צריכה לשאת בפיצוי המוסכם וכן אין עליה לשאת בהפרש בגובה דמי השכירות שגבתה התובעת בחודש אוגוסט 2014.

התוצאה:

12. אשר על כן אני מורה על דחיית התביעה.

התובעת תישא בהוצאות משפט של הנתבעת בסך של 300 ₪.

מי מהצדדים שאינו מרוצה מתוצאת פסק הדין רשאי לפנות תוך 15 ימים מהיום לבית המשפט המחוזי בלוד ולבקש רשות להגיש ערעור על פסק הדין.

ניתן היום, כ"ד סיוון תשע"ה, 11 יוני 2015, בהעדר הצדדים.