החלטה

1. כללי

החלטה בשאלות הנוגעות לדרך הראויה לבירור המחלוקת, בשים לב לנסיבותיה, ומפורט בהרחבה להלן.

2. תביעה לפינוי מושכר – הערות לטיבו של ההליך

כלל ועיקר: לא כל מקרה בו מגדיר תובע את ההליך בו נקט כתביעה לפינוי מושכר בהתאם לפרק ט"ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי, המתווה דרך מהירה ויעילה לבירור הסכסוך, אכן מתאים למתכונת זאת. לבית המשפט שיקול דעת נרחב, וככלל, אין הליך מסוג זה מתאים, אלא למצב, בו, על הפרק השאלה האם הפרו הנתבעים את ההסכם באופן ובנסיבות המצדיקות פסק דין לפינויים. אמנם, הסכם שכירות, בפרשתנו, קיים (למרות שבתחילה ביקשו הנתבעים לכפור בו, נושא אליו אתייחס במעט בהמשך), ואולם, התמונה הכללית, מורכבת שבעתיים.

3. מסגרת העובדות

להלן עובדות המסגרת, שרובן, על פי כתב הטענות, אף אינן במחלוקת, ואשר יש בהן כדי ללמד על טיבה הייחודי (בהשוואה לתביעה רגילה לפינוי מושכר), של תביעה זאת.

א. הנתבעים, קרובי משפחתם של התובעים, היו רשומים כבעלי הזכויות בדירה עוד קודם תחילתה של שרשרת האירועים שתפורט.

ב. עובדה מרכזית שיש בה אינדיקציה בולטת לכך שאין על הפרק תביעה רגילה לפינוי מושכר, גלומה בכך, שעד עצם היום הזה, כאמור, הנתבעים עצמם הם בעלי הזכויות בבית.

ג. לפני למעלה מ– 11 שנה, ביום 8.10.2003, חתמו הצדדים על הסכם לפיו רכשו התובעים מהנתבעים את הבית, הגם, שכאמור, עד היום לא העבירו הם את הבית על שמם.

ד. ביום בו נחתם הסכם המכר, נחתם גם הסכם שכירות, הוא המהווה את אבן הפינה לתביעה זו, לפיו השכירו התובעים את הבית לנתבעים למשך עשר שנים (פחות חודש) תמורת הסך של 330,000 ₪. הנה לנו, כבר בשלב זה של הדיון, מסגרת הסכמית בה, לכאורה, מכרו הנתבעים את ביתם לתובעים תוך הסכמה שיוסיפו ויתגוררו בו. ובניגוד להסכמים מקובלים מסוג זה שמאפשרים למוכרים פרק זמן מוגדר וסביר, עד שימצאו לעצמם בית חלופי ויעברו אליו, הרי בפרשתנו הוסכם על תקופה ממושכת מאוד. מובן, שיש בכך כדי להוות בסיס לשאלות של ממש בדבר כוונתם האמיתית של הצדדים.

ה. אף בחלוף תקופה זו (כנראה – 7.9.13), לא נקטו התובעים בכל הליך, ורק בחלוף עוד כשנה ורבע הוגשה תביעה זאת.

ו. בתוך כך ראוי לתת ביטוי לעובדה נוספת שעתידה להוות בסיס לאחת מטענותיהם המרכזיות של הנתבעים, כי מלכתחילה הייתה כוונת התובעים ליטול הלוואת משכנתא נכבדה – ראה במבוא להסכם ('והואיל' הרביעי). וככל הנראה, אכן, נלקחה על בסיס הסכם זה הלוואת משכנתא.

ז. הגם שנעשה הדבר רק לאחר הגשת תביעה זאת, נקטו הנתבעים עצמם בהליך מטעמם להצהרה על זכויותיהם בבית: ה"פ 31080-04-15 שהוגשה לבית המשפט המחוזי בירושלים כנגד התובעים דהכא, ואף כנגד עורך הדין שרקם את ההסכמים בין הצדדים. זהו ההליך שלדעת הנתבעים ראוי שיוכרע קודם.

4. תמצית טענות הצדדים

טענות התובעים, ברורות על פניהן: הסכם השכירות פקע, ועל הנתבעים לפנות את המושכר. ואשר לנתבעים, אלה מפרטים בכתב ההגנה שהגישו פרשה שבמרכזה חוזה מכר למראית עין, שלא נועד אלא כדי לאפשר לצדדים, שהיו באותה עת בקשיים כלכליים, לקבל את ההלוואה על בסיס שעבוד הזכויות בבית שלכאורה רכשו, ומכספי ההלוואה, ייהנו, הן המוכרים והן הקונים. כמעט המחזיק את המרובה, נמצא להביא את סעיף 18 לכתב ההגנה, בו נכתב כדלקמן: "בשנת 2003, התובע היה במצב כלכלי – תזרימי קשה, ולא היו לו כספים לשלם לנושים שונים. גם הנתבע היה במצב לא פשוט, והדברים הגיעו עד כדי כך, שנתבעים חדלו להחזיר חובות משכנתא שוטפים, ובנק מזרחי טפחות נקט בהליכי מימוש משכנתא...". וכאמור, את הפתרון מצאו הצדדים, לפחות לגרסת ההגנה, בהסכם פיקטיבי, שיאפשר קבלת הלוואת משכנתא. הנתבעים מודים במפורש בחלקם במצג הפיקטיבי שתרמו ליצירתו.

5. על יסוד משקלו המצטבר של האמור להלן, הגעתי לכלל מסקנה, ששאלת הזכויות בבית, לא זו בלבד שאין היא שולית לשאלת זכות השכירות, ואין היא סוגיה שראוי להותירה להכרעה מתוקף סמכותי לשאלות שבגררה, אלא שזו, למעשה, הסוגיה העיקרית, אם לא הסוגיה היחידה שבמחלוקת ממשית בין הצדדים, על כל המשתמע מכך.

א. פשיטא, שזכויותיהם של תובעים בנכס הנדון בתביעה לפינוי מושכר מהווה אבן פינה, שאין בלתה. ובפשטות הדברים, מי שאינו בעל הזכויות בנכס נתון, אינו יכול להשכירו, וממילא, אינו יכול לדרוש את פינויו של שוכר.

ב. לטענת התובעים, מוסמך בית המשפט לפסוק בשאלה זו כשאלה שבגררה, ואכן קיימים מקרים בהם ניתן ונכון לעשות כן. ברם, לא על כל מחלוקת ובכל נסיבות ניתן לומר שניתן לפסוק בה "בגררה", רק מכיוון שבא כוחו של בעל דין נתון, נכבד ככל שיהיה, סבור כך.

כלל ועיקר: מחלוקת שראוי לבית המשפט לפסוק בה מכח סמכותו על פי סעיף 76 לחוק בתי המשפט, אינה המחלוקת המהווה את לִבַּת הסכסוך, אלא לכל היותר, מחלוקת שברקע או מחלוקת שהיא בבחינת טפל לעיקר. על בית המשפט מוטלת החובה לאבחן את המחלוקות שבפניו, לרדת לשרשן, ולהבחין בין עיקר לבין טפל. על בית המשפט להקפיד הקפדה יתירה על כך, שאם נדרש הוא להכרעה בשאלה שאינה בסמכותו העניינית, ייעשה הדבר 'בגררה', רק, ואך ורק, אם המדובר בשאלה שבשולי המחלוקת העיקרית המונחת על שולחנו, היינו מחלוקת טפלה לשאלה המרכזית שאכן בסמכותו ממש. על פני הדברים, לא כך בפרשתנו, ודי אם אזכיר שהזכויות בבית רשומות בכלל על שם הנתבעים.

שאלת השכירות, היא לאמיתם של דברים, שאלת אגב, בלשון בית המשפט העליון [- בע"א 2618/03 פי.או.אס (רסטורנט סוליושנס) בע"מ נ' ליפקונסקי, פ"ד נ(3) 497, 517-516]. לאבחנה בין סעד עקרי למשני, ולרבות בהיבטים הנוגעים לסמכויות בהקשרים שונים, מקום נכבד. השווה, למשל – "... לעתים התגברו בתי המשפט על המגרעת האמורה על ידי הגדרתם את אחד הסעדים כסעד טפל, ועל כן ניתן לבקשו בבית המשפט המוסמך ליתן את הסעד העיקרי..." [ע"א 2846/03 אלדרמן נ' ארליך פ"ד נ"ט (3) 535, סעיף 6; ראה גם - בש"א 8245/01 (מחוזי – י-ם) לאה דוד ואח' נ' יוסף חדד ואח', מיום 24.3.02]

ג. ומעבר לכך, יש בתמונה הכללית שנגד עיני בית המשפט, לכל הפחות ראשית ראיה, ואולי אף מעט מעבר לכך, לחיזוק התיזה שבפי הנתבעים. הנקודה הבולטת ביותר הינה, כמובן, משך הזמן בו מוסיפים הנתבעים, השוכרים לכאורה, להתגורר בבית שהיה ביתם לפני חתימת ההסכמים ושרשום על שמם עד היום, אך אין היא היחידה. אין זו תמונת המצב המקובלת בנסיבות המקובלות של מכר מקרקעין.

ד. אף השאלה אם בכלל שולמה בעקבות הסכם המכר התמורה, נתונה במחלוקת. ער אני, אמנם, לאסמכתאות שצורפו כנספח 3 לכתב התביעה ושנועדו ללמד על תשלום מלוא התמורה החוזית מהרוכשים, הם התובעים, למוכרים, הנתבעים, ואולם אין אלה אסמכתאות הנקיות מספק. אלה, בעיקר, צילומי שיקים שלא ברור האם נמסרו ונפרעו, ואין במסגרת נספחים אלה כל אסמכתא בכתב ידם של הנתבעים, לקבלת התמורה בפועל. ואם בכך אין די, יש מקום על בסיס הצילומים הבלתי ברורים שהוגשו, לתהיות רבות: האם אין המדובר בכלל בשיקים שזמן פירעונם קודם למועדי ההסכם; האם אין המדובר, לפחות ביחס לשקים המשוכים על בנק למשכנתאות, לשקים שנמסרו הם בכלל להוצאה לפועל בהקשר כלשהו; וחשוב מכך שבעתיים, ביחס לשקים פרטיים, האם צילומי השקים בכלל חתומים. ובהינתן שיש משהו בספיקות אלה, מה תימה, שקבלות בחתימת הנתבעים – אין בנמצא. ופשיטא, שספיקות ביחס לתשלום התמורה, מקרינות גם על עצם טענת התובעים, שהם הבעלים.

ה. אין משמעות הדברים, שסבור בית המשפט, ולו גם לכאורה, שהצדק עם הנתבעים. רחוק מכך. אף לא נשתכחה מבית המשפט טענת הנתבעים שכפרה בחתימת ידם על הסכם השכירות, טענה שאמיתותה מוטלת בספק ניכר נוכח חוות דעת מומחה בית המשפט, מר יצחק חג'ג', שקבע בחוות דעתו מיום 6.5.2015 שהנתבעים, חתומים גם חתומים, על הסכם זה. הדבר אף מוסיף ומכביד על מהימנות הנתבעים, שממילא גם לשיטתם, מוטלת בספק, לאחר שאישרו שנתנו יד לעריכת הסכם למראית עין, במטרה להטעות את הבנק שעתיד היה להלוות כסף לתובעים. ואולם, הערפל הסמיך סביב טענות הנתבעים, אין בו כדי לשנות מבחינת השאלה המרכזית, ולטעמי, כנראה, היחידה, שבמחלוקת אמיתית: שאלת הזכויות בבית. יתכן, כאמור, שיש מקום לספקות רבים ביחס למהימנות הנתבעים. ואולם, מדרך העולם, מוכרעת גם שאלת המהימנות של בעלי הדין, במסגרת ההליך הכולל. וההליך הכולל הנדרש והרלוונטי הינו, על פני הדברים, ההליך שנועד להכרעה בזכויות בבית שבמחלוקת.

6. כללו של דיון

א. חוזה השכירות המהווה אבן פינה לתביעת הפינוי, אינו אלא רכיב אחד במסכת ההסכמים שנחתמו, ולא במקרה, באותו יום ממש. לשון אחר: חוזה השכירות, אינו אלא פרק באותו הסכם מורכב, בו נכלל מרכיב של מכר ומרכיב של שכירות. שני ההסכמים נחתמו באותו יום, ויודגש: גם לשיטת התובעים, ההסכמים, אינם, אפוא, אלא שני פרקים של אותה המסכת. ספק רב, לטעמי, אם הקדמת הדיון בתביעה לפינוי מושכר לדיון בשאלת הבעלות, נכונה, כשאין להוציא מכלל אפשרות מצב, בו יורה בית המשפט על פינוי הנתבעים, ולאחר זאת ייקבע בבית המשפט המחוזי שלבטח ישקול את מעמדו של הסכם המכר, שיש להחיל עליו את סעיף 13 לחוק החוזים (כללי), אולי, אף בשילוב עם סעיף 30. גורל הסכם השכירות, קשור בטבורו לחוזה המכר, ומדרך העולם, מה עניינו של חוזה מכר, אם לא הזכויות בנכס? וממילא, כל הכרעה בגורל זכויות הבעלות בנכס, כבר "תבלע" את שאלת מעמד הנתבעים כשוכרים, ושאלת זכותם להישאר בבית, בין לכאן, ובין לכאן.

ב. מבין אני היטב את התנגדות התובעים לעיכוב הליך זה בעקבות פניית הנתבעים לבית המשפט המחוזי אך לפני שבועות מספר לצורך הכרזה על זכויותיהם בבית. אילו סברתי שעיקר טעמו של צעד זה במישור הטקטי הצר, אף ניתן היה לכך ביטוי חד במסגרת החלטה זאת. ואולם, כאמור, הכרעה בשאלת הבעלות בנכס, מהווה את לִבַּת המחלוקת כולה. אמנם, יתכן, שנכון היו עושים הנתבעים, אם, בהינתן שמאמינים הם בצדקתם, היו הם נוקטים בהליך בו נקטו אך לאחרונה, קודם לכן. ואולם, במקביל, אם נקלעו התובעים למצב אליו נקלעו, אין להם להלין, אלא על עצמם, באשר גם הם לא עשו לעיגון זכויותיהם (לשיטתם): בחלוף ימים ושנים, עדיין רשומות הזכויות בבית על שם הנתבעים שגם מתגוררים שם, ויהיו התירוצים לכך אשר יהיו (אלה אף פורטו בפני, ואכן נשמעו הם כתירוצים). אפילו, אם, אכן, הצדק עם התובעים, את הצורך לבירור ממוקד של הזכויות בבית רק עתה, הביאו הם על עצמם.

7. על יסוד כל האמור, קובע אני, שבסוגיה המרכזית, הליך תלוי ועומד, בבית המשפט המחוזי, שהוא היחיד המוסמך לשאלה שבלב המחלוקת.

מעכב אני בזה, את המשך ההליך דנן עד להכרעה בשאלת הבעלות בבית המשפט המחוזי. לתזכורת מעקב יובא בפני תיק זה, אלא אם כן תינתן החלטה רלוונטית שתובא לידיעתי, ביום 1/9.

8. ובשולי האמור נתבקשתי על ידי בא כח התובעים לשקול בשנית את הוצאות חוות דעת המומחה. פסיקה סופית בנושא תינתן במסגרת פסק הדין, לכשיינתן. עם זאת, מתוקף סמכותי לשנות החלטות ביניים, נכון אני, להורות, לאחר שקבע המומחה, שחתמו הנתבעים על הסכם השכירות, בניגוד, לכפירתם בחתימותיהם בתחילה, שבמימון הביניים ישאו משלב זה הנתבעים לבדם. היינו – ניתן בזה צו לנתבעים להחזיר לתובעים לאלתר את חלקם במימון חוות דעת המומחה חג'ג' שאישר את חתימת הנתבעים על הסכם השכירות, בניגוד לטענתם.

ניתנה היום, ב' סיוון תשע"ה, 20 מאי 2015, בהעדר הצדדים.