1. מבוא
2. מונחות לפניי שלוש תביעות שהוגשו ב- ת.א. 38206-04-14, ת.א. 55494-05-14 וב- ת.א. 44049-02-15. הדיון בתביעות אלה אוחד בהסכמת הצדדים בהתאם להחלטה מיום 1.3.2015. הרציונל באיחוד הדיון בתביעות אלה נבע מכך שלהכרעה בכל אחת מן התובענות קיימת השלכה על שתי התובענות האחרות, וזאת - בהתחשב גם במסכת עובדתית משותפת הרלבנטית לכל התביעות. אפרט להלן בתמצית את עיקריה של כל אחת משלוש התביעות האלה:

1. ת.א 38206-04-14: התובעים, מחמוד חוסין מסארווה (להלן: "מחמוד חוסין"), חנאן פתחי מסארווה (להלן: "חנאן") ועלי שאכר חג' יחיא (להלן: "עלי שאכר") (שלושתם יחדיו יכונו להלן: "רוכשי 2013") עתרו למתן צו עשה למחיקת הרישום של הערת אזהרה שנרשמה ביום 10.11.2013 בלשכת רישום המקרקעין בנתניה על הזכויות של עלי מסארווה (להלן: "עלי") במקרקעין בשטח של 5,569 מ"ר הידועים כחלקה 32 בגוש 7852 (להלן: "המקרקעין") לטובת מחמוד מסארווה ז"ל, אביהם של התובעים בת.א. 55494-05-14 (כל אלה יכונו להלן בהתאמה: "מחמוד ז"ל", ו-"יורשי המנוח מחמוד מסארווה ז"ל" ו/או "רוכשי 1974").
2. ת.א. 55494-05-14: התובעים, רוכשי 1974, עתרו למתן פסק דין הצהרתי בגדרו התבקש בית המשפט להצהיר כי רוכשי 1974 הינם הבעלים של 5/8 מכלל הזכויות במקרקעין; להצהיר כי לעלי, לאמו – שריפה מסארווה ז"ל (להלן: "שריפה ז"ל"), ולבן משפחה נוסף בשם מוחמד יוסף מסארווה אין זכויות במקרקעין; להורות על שינוי הרישום של בעלי הזכויות במקרקעין ביחס למרשם הנוכחי בלשכת רישום המקרקעין, וכן לרשום את כלל הזכויות במקרקעין בהתאם למפורט בכתב התביעה.
3. ת.א. 49049-02-15: התובע, עלי, עתר לקבלת פסק דין הצהרתי בגדרו יוצהר כי הסכם המכר שנחתם בינו ובין אמו, שריפה ז"ל, לבין מחמוד ז"ל, אביהם של רוכשי 1974, ביום 9.5.1974 (להלן: "הסכם 1974") בוטל בהסכמת הצדדים לאותו הסכם, ולכן אין להורות על אכיפתו של הסכם זה.
4. הרקע העובדתי הרלוונטי לשלוש התביעות:
5. המקרקעין נושא שלוש התביעות היו רשומים בלשכת רישום המקרקעין בנתניה בבעלותו של יוסף מסארווה ז"ל (להלן: "יוסף ז"ל"). יוסף ז"ל נפטר ביום 3.2.1968 והותיר אחריו את אשתו, שריפה ז"ל, ובניו ובנותיו – עלי (התובע בת.א. 49049-02-15), מופידה, אמנה, מוחמד, ג'זאלה ופרידה ז"ל. פרידה ז"ל הייתה נשואה למחמוד ז"ל – ורוכשי 1974 הם ילדיהם של מחמוד ופרידה ז"ל.

1. ביום 9.5.1974 נחתם הסכם מכר בין עלי ושריפה ז"ל לבין מחמוד ז"ל. בהתאם להסכם זה, שהוגדר לעיל כהסכם 1974, מכרו עלי ושריפה ז"ל 3/8 מהמקרקעין למחמוד ז"ל במחיר של 6,750 ל"י. תנאי התשלום נקבעו כדלקמן: סך של 1,000 ל"י שולמו למוכרים, שריפה ז"ל ועלי, ע"י הקונה, מחמוד ז"ל, עובר לחתימת הסכם 1974. סך נוסף של 4,750 ל"י שולם במעמד חתימת הסכם 1974, וסך אחרון של 1,000 ל"י היה אמור להיות משולם במעמד חתימת שריפה ז"ל ועלי על יפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר. עיקר המחלוקת הנוכחית שבין עלי לבין רוכשי 1974 מתמקד בשאלת פרעונו של התשלום האחרון בסך 1,000 ל"י. בעוד עלי טוען כי תשלום זה לא נפרע מעולם, טוענים רוכשי 1974 כי סך זה נפרע במלואו ע"י אביהם המנוח.

1. ביום 15.5.1974 נחתם על ידי שריפה ז"ל וע"י עלי יבדל"א יפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר לטובת עו"ד אחמד סאבר מסארווה (להלן: "עו"ד סאבר") לצורך ביצוע כל הפעולות הנדרשות על מנת להעביר את זכויותיהם במקרקעין של שריפה ז"ל ועלי למחמוד ז"ל.

ביום 16.5.1974 שלח עו"ד סאבר מכתב אל הרוכש, מחמוד ז"ל, וצירף אליו את יפוי הכוח הנוטריוני הבלתי חוזר. במכתב זה ציין עו"ד סאבר, בין היתר, כי "אני אעביר למוכרים את יתרת המחיר בסך 1,000 ל"י שהופקדה אצלי".

1. ביום 30.4.1976 העביר מוחמד, אחד מבניו של יוסף ז"ל, את זכויותיו במקרקעין לבנו חוסיין מסארווה (חוסיין מסארווה והסכם המכר הזה יכונו להלן, בהתאמה: "חוסיין" ו-"הסכם 1976").

ביום 13.10.1980 נחתם הסכם מכר בין חוסיין לבין מחמוד ז"ל (שהינו אביהם של רוכשי 1974) לפיו רכש מחמוד ז"ל מחוסיין את זכויותיו המהוות 1/8 חלקים מכלל הזכויות במקרקעין (להלן: "הסכם 1980").

1. על פי האמור לעיל יוצא איפוא כי מחמוד ז"ל, אביהם של רוכשי 1974, רכש משריפה ז"ל ומעלי 3/8 חלקים מהמקרקעין במסגרת הסכם 1976, ובנוסף לכך הוא רכש 1/8 חלקים מהמקרקעין מחוסיין במסגרת הסכם 1980, כך שבסה"כ רכש מחמוד ז"ל - 4/8 חלקים מהמקרקעין (קרי: מחצית מכלל הזכויות במקרקעין).
2. ביום 23.7.2006 ניתן צו ירושה בעניין עזבונה של שריפה ז"ל – ועלי הוצהר כיורש היחידי של כל עזבונה. ביום 15.11.2009 ניתן צו ירושה בעניין עזבונו של יוסף ז"ל אשר כאמור נפטר עוד ביום 3.2.1968. בצו הירושה שניתן לגבי עזבונו של יוסף ז"ל, הוצהר כי לאשתו המנוחה, שריפה ז"ל, מוקנים 6/12 חלקים בעזבונו, ואילו לכל אחד מבין ששת ילדיו של עלי מוקנה 1/12 חלקים בעזבונו.
3. ביום 13.6.2011 נרשם צו הירושה של יוסף ז"ל בלשכת רישום המקרקעין בנתניה, וביום 17.4.2012 נרשם בלשכה זו צו הירושה של שריפה ז"ל. כתוצאה מרישומם של צווי ירושה אלה עלי נרשם בלשכת רישום המקרקעין בנתניה כבעלים של 1/12 חלקים מהמקרקעין מכוח היותו יורש של יוסף ז"ל, ובנוסף לכך הוא גם נרשם כבעלים של 6/12 חלקים מהמקרקעין מכוח היותו היורש הבלעדי של כל עזבונה של שריפה ז"ל.
4. ביום 7.11.2010 הגיש עלי תביעה לסילוק יד בבית משפט השלום בנתניה נגד חלק מרוכשי 1974 ונגד אחרים שהחזיקו בחלק מהמקרקעין ובנו מבנים על חלק מהמקרקעין (ת"א 11259-11-10). תביעה זו נמחקה בעקבות קבלת המלצת בית משפט השלום בנתניה בעניין זה.
5. ביום 20.5.2013 נחתם הסכם מכר בין עלי לבין רוכשי 2013, לפיו מכר עלי לרוכשי 2013 את זכויותיו במקרקעין, המהוות 7/12 חלקים מכלל הזכויות במקרקעין, בתמורה לקבלת סך של 195,000 ₪ (להלן: "הסכם 2013"). כבר ביום 23.5.2013 נרשמה הערת אזהרה על זכויותיו אלה של עלי במקרקעין לטובת רוכשי 2013.
6. ביום 10.11.2013 רשמו רוכשי 1974 הערת אזהרה לטובתם על זכויותיו של עלי במקרקעין שנמכרו לאביהם - מחמוד ז"ל, וזאת בהסתמך על הסכם 1974 ועל צו הירושה שניתן לגבי עזבונו של אביהם.
7. יצוין כי על פי בקשתם המשותפת של רוכשי 1974 ורוכשי 2013, הוצאו מתיק בית המשפט חוות הדעת של השמאי יוסף אגבאריה, שהוגשה מטעם רוכשי 1974 (נספח י"ד לתצהיר באז מסארווה), וכן חוות דעתו של השמאי עיסא מאמון, שהוגשה מטעם רוכשי 2013 (נספח ג' לתצהיר התשובה של עלי שאכר) (עמ' 68 ש' 15-18, עמ' 69 ש' 1-10 לפרו').
8. טענות הצדדים

טענות רוכשי 1974

1. לטענת רוכשי 1974, בעבר הוסכם בין יורשיו של יוסף ז"ל כי 2/8 מהמקרקעין יועברו לשריפה ז"ל, ואילו יתרת הזכויות תתחלקנה בין 6 (ששת) ילדיו של יוסף ז"ל באופן שכל אחד מהם יירש 1/8 (שמינית אחת) מעזבונו. לדבריהם ניתן למצוא תימוכין להסכמה כזו נוכח העובדה כי בהצהרות של כל אחד מבין המוכרים השונים שפורטו בהסכם 1974, בהסכם 1976 וכן בהסכם 1980, הצהיר כ"א מבין המוכרים האלה כי הינו הבעלים של 1/8 מכלל הזכויות במקרקעין.
2. רוכשי 1974 טוענים כי אביהם, מחמוד ז"ל, רכש 2/8 חלקים מהמקרקעין משריפה ז"ל ו-1/8 חלקים מעלי יבדל"א. לגרסתם, בהסכם 1974 הצהירו שריפה ז"ל ועלי כי הינם הבעלים של 3/8 חלקים בלבד מכלל הזכויות במקרקעין. לטענתם, הצהרתם זו של שריפה ז"ל ועלי מחייבת אותם, ועלי אינו יכול לטעון כיום אחרת לגבי חלקו בזכויות במקרקעין מכוח דיני המניעות וההשתק. בנוסף טוענים רוכשי 1974 כי כל הזכויות שהיו לשריפה ז"ל ולעלי במקרקעין נמכרו לאביהם מחמוד ז"ל במסגרת הסכם 1974.
3. רוכשי 1974 טוענים כי 1/8 נוספת מהמקרקעין רכש אביהם מחוסיין במסגרת ההסכם שנחתם ביניהם ביום 13.10.1980. כן נטען על ידם כי 1/8 נוספת מכלל הזכויות במקרקעין הם ירשו מאמם, פרידה ז"ל, אשר ירשה חלק זה מאביה, יוסף ז"ל. יוצא איפוא, כי לטענת רוכשי 1974 הם זכאים להירשם כבעלים של 5/8 חלקים מכלל הזכויות במקרקעין.
4. בהתייחס להסכם 1974 טוענים רוכשי 1974 כדלקמן: כי אביהם שילם את מלוא התמורה לשריפה ז"ל ולעלי יבדל"א, כי יש לדחות טענת עלי לפיה אביהם לא פרע, כביכול, התשלום האחרון בסך 1,000 ל"י, וכן כי יש לדחות טענת עלי לפיה הסכם 1974 בוטל ע"י הצדדים בהסכמה משותפת. תימוכין לטיעון זה מוצאים רוכשי 1974 בנימוקים הבאים: ראשית, שריפה ז"ל ועלי לא הודיעו למחמוד ז"ל או ליורשיו על ביטול הסכם 1974, והם אף לא פנו לבית המשפט בתביעה להצהיר על בטלות הסכם זה עד להגשת תביעתו הנוכחית של עלי בשנת 2015 (ת.א 49049-02-15).

שנית, הודעת ביטול של הסכם 1974 אף לא נמסרה ע"י עלי באמצעותו של עו"ד סאבר שמונה כבא כוחם של המוכרים על פי הסכם 1974, שריפה ז"ל ועלי יבדל"א, מכוח יפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 15.5.1974 שניתן לו לצורך ביצוע העברת הזכויות ורישומן ע"ש מחמוד ז"ל בלשכת רישום המקרקעין בהתאם למפורט בהסכם 1974.

שלישית, עלי אף לא השיב למחמוד ז"ל, או למי מיורשיו, את התמורה שאין חולק כי שולמה לו – דהיינו: את הסך של 5,750 ל"י אשר שולם לו בהתאם לרשום בהסכם 1974.

רביעית, מכתבו של עו"ד סאבר מיום 16.5.1974 בגדרו ציין עו"ד סאבר כי הוא מעביר למוכרים סך של 1,000 ל"י שהופקד אצלו, מחזק גם כן את הטענה כי שולמה לשריפה ז"ל ולעלי יתרת התמורה בסך 1,000 ל"י לפי הסכם 1974, שכן עו"ד סאבר הצהיר כי הקונה הפקיד אצלו את התשלום האחרון שהסתכם בסך של 1,000 ל"י והוא יעבירו למוכרים.

חמישית, הטענה לביטול הסכם 1974 נשמעה לראשונה מפי עלי רק כ-40 שנה לאחר חתימתו, כאשר זולת עלי – כל יתר הצדדים להסכם 1974 כבר אינם בין החיים. יתרה מזו: נוכח העובדה כי מדובר בתביעה כנגד עזבונו של יוסף ז"ל – הרי שרובץ על עלי נטל הוכחה מוגבר ביחס לזה המוטל על תובע בתביעה אזרחית רגילה.

1. רוכשי 1974 מוסיפים וטוענים לתקפותו של הסכם 1974 תוך שהם מציינים כי הם ואביהם תפסו את החזקה במקרקעין לפני שנים רבות, וכי הם אף הקימו על המקרקעין חמש יחידות דיור בהתאם להיתר בניה שניתן להם על ידי הרשות המוסמכת.
2. לטענת רוכשי 1974, רישום צו הירושה של יוסף ז"ל בלשכת רשם המקרקעין ביום 13.6.2011 אשר לפיו עלי נרשם כבעלים של 7/12 מהמקרקעין הינו מעשה בלתי חוקי הנוגד את הצהרות שריפה ז"ל ועלי בהסכם 1974, ועל כן דין הרישום הקיים בלשכת רישום המקרקעין להתבטל.
3. עוד טוענים רוכשי 1974 כי מיד כאשר נודע להם כי ניתן צו ירושה בעניין עזבונו של יוסף ז"ל, וכי עלי נרשם מכוחו כבעלים של חלק מהזכויות במקרקעין - הם הזדרזו לרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין על זכויותיו של עלי במקרקעין לטובת אביהם, מחמוד ז"ל, בהסתמך על הסכם 1974.
4. רוכשי 1974 מוסיפים וטוענים כי בעת שנודע להם על כוונתו של עלי למכור זכויותיו במקרקעין לעלי שאכר הם הודיעו לרוכשי 2013 ולאדם נוסף בשם ג'אהד, אחיו של עלי שאכר, אשר תיווך בין עלי לבין עלי שאכר, כי אין לעלי זכויות במקרקעין הניתנות למכירה מאחר שזכויותיו במקרקעין כבר נמכרו יחד עם זכויותיה של שריפה ז"ל במקרקעין בהתאם למפורט בהסכם 1974.
5. בהתייחס להסכם 2013 טוענים רוכשי 1974 כי מדובר בהסכם פסול מאחר שתוכנו ומטרתו נועדו להונות את רשויות המס. ראשית, בהסכם 2013 נקבעה תמורה בסך של 195,000 ₪, אך עלי טוען כי הוסכם עם עלי שאכר על כך שהתמורה המוסכמת תעמוד על סך של 150,000 $, וכי נותר סך של 100,000 ₪ שטרם שולם לו. שנית, בהסכם 2013 נקבע כי מס השבח ישולם על ידי עלי, אך מספר ימים לאחר מכן נחתם נספח להסכם 2013 (להלן: "הנספח") בין עלי לבין רוכשי 2013 לפיו התחייבו רוכשי 2013 לשלם את מס השבח בגין המכר במקומו של עלי, וכן הם התחייבו לשלם לעלי תמורה נוספת בסך של 100,000 ₪ (מוצג נ/2). יתרה מזו: הצדדים נמנעו מלעדכן את עוה"ד וסים נאשף (להלן: "עו"ד נאשף") אשר ערך עבורם את הסכם 2013 על דבר קיומו של הנספח, ולכן עו"ד נאשף ביצע את הדיווחים הנדרשים לרשויות המס רק לפי הסכם 2013 ללא הנספח. שלישית, עלי ציין בעדותו כי מכר את זכויותיו במקרקעין רק לעלי שאכר, וכי הוא אינו מכיר כלל את יתר רוכשי 2013.
6. באשר לטענה כי רוכשי 1974 לא רשמו על שמותיהם בלשכת רישום המקרקעין את הזכויות במקרקעין אשר הם רכשו על פי הסכם 1974, ולא רשמו אפילו הערת אזהרה לטובתם בגין הסכם זה, טוענים רוכשי 1974 כדלקמן:

ראשית, החובה לדווח לרשויות המס על הסכם 1974 חלה הן על שריפה ז"ל ועלי, הן על עו"ד אחמד סאבר שמונה כמיופה כוח מטעם המוכרים בהתאם ליפוי הכוח הנוטריוני מיום 15.5.1974 לצורך ביצוע ההעברה והרישום ע"ש הקונה של הזכויות שנרכשו על פי הסכם 1974, והן על אביהם, מחמוד ז"ל. משכך, מדובר, לגרסתם, במחדל משותף של כל הצדדים להסכם 1974.

שנית, לא ניתן היה לרשום בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה לטובת רוכשי 1974 מאחר ששריפה ז"ל ועלי לא היו רשומים כבעלי זכויות במקרקעין. לכן, רק כאשר נודע לרוכשי 1974 כי עלי נרשם כבעל זכויות במקרקעין, הם רשמו מיד הערת אזהרה לטובתם על זכויותיו של עלי במקרקעין. יתרה מזו: לטענתם, המחדל הנובע מאי - הוצאת צו ירושה בענין עזבונו של יוסף ז"ל עד לשנת 2009 - רובץ לפתחו של עלי.

1. רוכשי 1974 טוענים כי בהתאם להוראות סעיף 9 בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") זכויותיהם עדיפות על זכויות רוכשי 2013 מאחר שהינם בעלי זכות קניין שביושר, ואילו הסכם 2013 הינו הסכם פסול שיש להצהיר על בטלותו.
2. רוכשי 1974 מבקשים כי בית המשפט יצהיר כי הינם הבעלים של 5/8 חלקים מכלל הזכויות במקרקעין, וכי הינם זכאים להירשם ככאלה לאחר תשלום המיסים המתחייבים לפי כל דין. לפיכך, מבקשים רוכשי 1974 כי בית המשפט יורה לרשם המקרקעין למחוק ולתקן את הרישומים הקיימים כיום לגבי בעלי הזכויות במקרקעין ולגבי השיעורים של חלקיהם היחסיים בבעלות במקרקעין. לגרסתם, במקום הרישומים הקיימים יש לרשום על שם כל אחד מהתובעים 3 עד 7 (בת.א. 55494-05-14) - 10/104 חלקים ממלוא הזכויות במקרקעין, וכן לרשום על שם כל אחד מהתובעים 8 עד 10 בתיק זה - 5/104 חלקים ממלוא הזכויות במקרקעין. בנוסף מתבקש בית המשפט להורות לרשם המקרקעין לרשום על שם כל אחד מהנתבעים 11 עד 15 שבתיק זה - 1/68 חלקים מכלל הזכויות במקרקעין, וכן לרשום על שם כל אחד מהנתבעים 16 עד 23 שבתיק זה - 1/136 חלקים ממלוא הזכויות במקרקעין (ראו סעיף 33 בכתב התביעה בתיק ת.א. 55494-05-14).
3. לחילופין, וככל שיקבע ע"י בית המשפט כי יש ליתן תוקף לצווי הירושה שניתנו בעניין עזבונותיהם של יוסף ז"ל ושל שריפה ז"ל, אשר לפיהם ירש עלי 7/12 מהמקרקעין, הרי שיש לקבוע כי עלי מכר לרוכשי 1974 – 3/8 חלקים מכלל הזכויות במקרקעין, כך שעלי נותר הבעלים של 20/96 חלקים במקרקעין בלבד. בהמשך לכך, מתבקש בית המשפט להצהיר כי מכוח החלקים שרכש אביהם במסגרת הסכם 1980, וכן מכוח הזכות שירשה אמם, פרידה ז"ל מאביה – יוסף ז"ל, הרי שיש להצהיר כי שיעור זכויותיהם במקרקעין עומד על שיעור של 52/96 חלקים מכלל הזכויות במקרקעין (ראו עמוד אחרון בסיכומי רוכשי 1974).

טענות רוכשי 2013

1. רוכשי 2013 טוענים כי טרם חתימתם על הסכם 2013 הם ביקרו במקרקעין עצמם יותר מפעם אחת, ואף בדקו את מצב הזכויות במקרקעין בלשכת רישום המקרקעין בנתניה, בעיריית טייבה וכן במשרדי הוועדה המקומית לתכנון ובניה בטייבה. לטענתם, מיד לאחר חתימת הסכם 2013 הם רשמו הערת אזהרה לטובתם בלשכת רישום המקרקעין על זכויותיו של עלי במקרקעין. יתרה מזו: רק לאחר חתימת הסכם 2013 ורישום הערת האזהרה לטובת רוכשי 2013, החלו רוכשי 1974 להעלות בפניהם טענות לפיהן אביהם, מחמוד ז"ל, רכש את זכויותיהם של שריפה ז"ל ושל עלי במקרקעין על פי הסכם משנת 1974.
2. רוכשי 2013 טוענים כי על אף שביקרו במקרקעין יותר מפעם אחת לפני חתימת הסכם 2013, רוכשי 1974 או מי מטעמם מעולם לא טרחו ליידע אותם בדבר טענותיהם לפיהן הם רכשו את זכויותיהם של שריפה ושל עלי ז"ל במקרקעין עפ"י הסכם 1974. בהקשר זה טוענים רוכשי 2013 כי רוכשי 1974 לא הצליחו להוכיח כי אכן הזהירו את רוכשי 2013, או יידעו אותם, בדבר קיומו של הסכם 1974 טרם חתימתם על הסכם 2013.
3. רוכשי 2013 טוענים כי רוכשי 1974, וכן עלי, אישרו בעדותם בבית המשפט כי שטח המקרקעין שנרכש על ידי רוכשי 2013 הוא שטח פנוי וריק, ואילו הבניה שבוצעה על ידי רוכשי 1974 נעשתה על שטחים אחרים הנכללים במקרקעין. לפיכך, טוענים רוכשי 2013 כי לא היתה להם שום אות אזהרה או ידיעה לגבי הסכם 1974 טרם חתימתם על הסכם 2013. לטענת רוכשי 2013 רכישת 7/12 חלקים של המקרקעין נעשתה על ידם בתמורה ובתום לב לאחר שבצעו את כל הבדיקות הנדרשות, ותוך הסתמכות על רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ועל מצבם הפיזי של המקרקעין כפי שהוצג להם בעת ביקורם במקרקעין.
4. בהתייחס להסכם 1974, טוענים רוכשי 2013 כי מדובר בהסכם שרוכשי 1974 לא היו צד ישיר לו, ועל כן אין באפשרותם להעיד לגביו מידיעתם האישית. בנוסף, לטענתם, אין חולק על כך שעד לשנת 2013 לא דווח לרשויות המס דבר לגבי הסכם 1974. יתרה מזו: דיווח כזה לא הוצג לבית המשפט, ולא ניתן לדעת האם שולם מס שבח מקרקעין בגין העסקה מ- 1974.
5. בנוסף טוענים רוכשי 2013 כי על פי צו הירושה שניתן לגבי עזבונו של יוסף ז"ל חלקה של שריפה ז"ל במקרקעין הסתכם ב- 6/12 חלקים, ואילו כ"א מבין 6 (ששת) היורשים הנותרים ירש 1/12 חלקים של המקרקעין. משכך, ברי כי לעלי ולחוסיין לא היו זכויות בשיעור של 1/8 מהמקרקעין כאשר עלי חתם על הסכם 1974 ובעת שחוסיין חתם על הסכם 1980, וכל אחד מהם יכול היה למכור למחמוד ז"ל רק 1/12 חלקים מהמקרקעין שהיו בבעלותו בעת המכר הרלבנטי.
6. רוכשי 2013 מוסיפים וטוענים כי רוכשי 1974 רשמו הערת אזהרה לטובתם בגין הסכם 1974 רק ביום 10.11.2013, ולא סיפקו כל הסבר מניח את הדעת למחדל זה. לטענתם, אי רישום הערת האזהרה בגין הסכם 1974 במשך למעלה מ-40 שנה הוא שגרם ל"תאונה המשפטית" הנוכחית, ואין לרוכשי 1974 להלין אלא על עצמם. לא זו אף זו: רוכשי 1974 לא פעלו לרישום הערת אזהרה לטובתם בלשכת רישום המקרקעין גם כאשר כבר ידעו כי עלי טוען לביטול הסכם 1974 במהלך הדיון בתביעה לסילוק יד שעלי הגיש כנגדם לבית המשפט השלום בנתניה. לטענת רוכשי 2013, העובדה שלא נרשמה הערת אזהרה במשך תקופה של למעלה מ-40 שנה מחזקת את טענתו של עלי לפיה הסכם 1974 בוטל בהסכמה על ידי הצדדים, ועל כן אין לאכפו.
7. רוכשי 2013 טוענים כי במסגרת התצהיר שהגיש עלי לא פורטו שום טענות או השגות כלפי רוכשי 2013, ובכלל זה אף לא לעניין זהותם של רוכשי 2013 או לעניין המחיר שצוין בהסכם 2013. עם זאת, ומסיבה לא ברורה, בעדותו בבית המשפט העיד עלי, כי סיכם עם רוכשי 2013 על מחיר שונה וכי לא התכוון למכור את זכויותיו במקרקעין למחמוד חוסין ולחנאן, אלא רק לעלי שאכר. לטענתם של רוכשי 2013 מדובר בטענות בלתי מבוססות, ובשינוי חזית שאין להתירו.
8. רוכשי 2013 מוסיפים וטוענים כי אין ליתן אמון בעדותו של עלי מאחר שגם על פי עדותו של עלי עצמו הוא הפקיד כספים בבנק בטול כרם לפני פגישתו עם רוכשי 2013 לצורך החתימה על הסכם 2013, ועל כן אין זה נכון שעלי הפקיד את התמורה שהעבירו לו רוכשי 2013 במעמד החתימה על הסכם 2013.
9. עוד טוענים רוכשי 2013 כי עקב "לחץ" שהופעל עליהם הם אכן חתמו על הנספח להסכם 2013 והסכימו לשלם לעלי סך נוסף של 100,000 ₪, אך, לטענתם, אין בכך כדי לפגוע בתום ליבם וביושרם. בכל מקרה, הסכום הנוסף של 100,000 ₪ טרם שולם מאחר שהוא אמור להיות מועבר לרשויות המס, ואין בכך כדי לפגוע בתוקפה המחייב של ההתקשרות שבין הצדדים. לטענת רוכשי 2013, על פי פסיקת בית המשפט העליון, אין באי גילוי המחיר המלא בהסכם המכר כדי להביא לביטולו מחמת אי חוקיותו.

טענות עלי

1. בהתייחס להסכם 1974 טוען עלי כי הסכם זה בוטל בהסכמה נוכח העובדה כי לא נפרע ע"י מחמוד ז"ל חלק מהתמורה המהווה סכום של 1,000 ל"י. עלי טוען כי הסכים לחתום על הסכם 1974 מתוך כבוד לכך שמדובר היה בגיסו (בעלה של אחותו, פרידה ז"ל שנפטרה מאוחר יותר) וכי הובטח לו כי התמורה בסך 1,000 ל"י תשולם לו עד למועד בו תירשמנה הזכויות במקרקעין בלשכת רשם המקרקעין על שם הרוכש, מחמוד ז"ל. עם זאת, לגרסתו, התמורה בסך 1,000 ל"י לא נפרעה מעולם ע"י מחמוד ז"ל.
2. עלי מוסיף וטוען כי רוכשי 1974 לא פעלו לרישום זכויותיהם הנטענות על פי הסכם 1974 בלשכת רישום המקרקעין, והם גם לא רשמו הערת אזהרה לטובתם בלשכת רישום המקרקעין בגין רכישת זכויותיהם של שריפה ז"ל ושלו במקרקעין עפ"י הסכם 1974 על אף יפוי הכוח הנוטריוני הבלתי חוזר שנחתם לטובתם ע"י אמו, שריפה ז"ל, ועל ידו. לטענתו, יש בכך כדי לחזק את הטענה כי הסכם 1974 בוטל על ידי הצדדים בהסכמה.
3. בהקשר זה טוען עלי כי רוכשי 1974 השתהו אף בהגשת תביעתם בת.א. 55494-05-14 לקבלת פסק דין המצהיר על היותם הבעלים של 5/8 חלקים מכלל הזכויות במקרקעין (ראו ס' 33 (א)) של כתב התביעה), וכי בגין כך נגרם לו נזק ראייתי. יתרה מזו: גם לאחר הגשת התביעה לסילוק יד שהגיש כנגדם, לא פעלו רוכשי 1974 לרישום זכויותיהם הנטענות בלשכת רישום המקרקעין ואף לא לרישום הערת אזהרה לטובתם בגין העסקה נושא הסכם 1974.
4. לעניין השבת התמורה שקיבל מרוכשי 1974 על פי הסכם 1974 טוען עלי כי רוכשי 1974 מחזיקים בשטח קרקע של 2.5 דונם שהיה שייך לאמו, שריפה ז"ל, ולכן במסגרת ההתחשבנות הכרוכה בהשבת התמורה הנ"ל הוא לא ביקש מרוכשי 1974 להחזיר לחזקתו שטח זה על אף היותו היורש היחידי של כל עזבונה של אמו, שריפה ז"ל. בנוסף, טוען עלי כי אמו, שריפה ז"ל, מסרה למחמוד ז"ל, או לרוכשי 1974, 20 מטבעות זהב כחלק מההשבה המתחייבת מביטולו של הסכם 1974. לכן, לגרסתו, אין הוא חייב בהשבה כלשהי ליורשי 1974 כתוצאה מביטולו של הסכם 1974.
5. לגבי הסכם 2013 טוען עלי כי גם אם נפלו אי הבנות כלשהן בהסכם 2013, לרבות לגבי סכום התמורה או לגבי הנספח להסכם 2013, הרי שמדובר בהסכם תקף שנכרת כדין.
6. עלי מוסיף וטוען כי הבניינים שבנו רוכשי 1974 על המקרקעין בנויים על שטח שאינו מהווה חלק מהמקרקעין שנמכרו על ידו לרוכשי 2013 במסגרת הסכם 2013.
7. השאלות שבמחלוקת
8. האם רוכשי 1974 זכאים להירשם כבעלים של 5/8 חלקים מכלל הזכויות במקרקעין בהתחשב בצווי הירושה שניתנו בעניין עיזבונותיהם של יוסף ז"ל ושל שריפה ז"ל ובעובדת רישומם של צווי ירושה אלה בלשכת רישום המקרקעין?
9. האם הסכם 1974 בוטל בהסכמה או הופר על ידי מי מהצדדים לו?
10. האם הסכם 2013 הינו הסכם פסול עקב אי-החוקיות שדבקה בו ולכן יש להורות על בטלותו?
11. ככל שהסכם 1974 לא בוטל או הופר על ידי הצדדים לו – האם הערת האזהרה שנרשמה לטובת אביהם של רוכשי 1974 ביום 10.11.2013 גוברת על הערת האזהרה שנרשמה לטובת רוכשי 2013 ביום 23.5.2013, או שמא הערת האזהרה שנרשמה ביום 23.5.20.13 לטובת רוכשי 2013 גוברת על הערת האזהרה שנרשמה ביום 10.11.2013 לטובת רוכשי 1974?
12. דיון והכרעה
13. האם רוכשי 1974 זכאים להירשם כבעלים של 5/8 חלקים מכלל הזכויות במקרקעין בהתחשב בצווי הירושה שניתנו בענין עיזבונותיהם של יוסף ז"ל ושל שריפה ז"ל ובעובדת רישומם של צווי ירושה אלה בלשכת רישום המקרקעין?
14. אחד מן הסעדים אשר רוכשי 74 תבעו בגדר תביעתם בת.א. 55494-05-14 הוא כי בית המשפט יכריז עליהם כבעלים של 5/8 חלקים מכלל הזכויות במקרקעין. תביעה זו של רוכשי 1974 להצהיר על בעלותם ב- 5/8 חלקים מכלל הזכויות במקרקעין נשענת על האדנים הבאים:

ראשית, לטענת רוכשי 1974 אביהם, מחמוד ז"ל, רכש עפ"י הסכם 1974 משריפה ז"ל 2/8 חלקים מכלל הזכויות במקרקעין, אותן היא ירשה מבעלה, יוסף ז"ל.

שנית, לטענת רוכשי 1974 אביהם, מחמוד ז"ל, רכש מעלי במסגרת אותו הסכם 1974 שמינית אחת (1/8) נוספת מכלל הזכויות במקרקעין, אותה ירש עלי מאביו, יוסף ז"ל.

שלישית, רוכשי 1974 טוענים כי אביהם, מחמוד ז"ל, רכש מחוסיין במסגרת הסכם 1980 שמינית אחת (1/8) נוספת מכלל הזכויות במקרקעין. לגרסתו, מדובר באותה 1/8 מהמקרקעין אשר חוסיין רכש מאביו, מוחמד ז"ל, במסגרת הסכם 1976, ואשר קודם לכן אביו, מוחמד ז"ל, ירש אותה 1/8 מאביו (סבו של חוסיין) יוסף ז"ל.

רביעית, שמינית אחת (1/8) נוספת מכלל הזכויות במקרקעין ירשו רוכשי 1974 מאמם, פרידה ז"ל, שאף היא ירשה חלק זה שבמקרקעין מאביה, יוסף ז"ל (ר' עדותה של גב' חדיג'ה מסארווה, המצהירה מטעם רוכשי 1974 – בעמ' 91, ש' 24-28 לפרו').

1. טענות אלו של רוכשי 1974 מתבססות כולן על גרסתם לפיה היה קיים הסכם בע"פ לחלוקת עזבונו של יוסף ז"ל בין כל יורשיו, ואשר לפיו הוסכם ביניהם כי שריפה ז"ל תירש 2/8 מעיזבונו של יוסף ז"ל, ואילו כל אחד מבין ששת ילדיו של יוסף ז"ל יירש 1/8 (שמינית אחת) מעיזבונו. כאמור, לטענת רוכשי 1974, הסכם זה לחלוקת עיזבונו של יוסף ז"ל נערך בע"פ, ועל כן אין לו כל תיעוד בכתב (ר' עדותו של מר באז מסארווה, המצהיר מטעם רוכשי 1974 – בעמ' 105, ש' 1-6 לפרו'; וכן בעמ' 113, ש' 1-26 לפרו').
2. מנגד, אין חולק על כך כי בלשכת רישום המקרקעין נרשמו צווי הירושה של יוסף ז"ל ושל שריפה ז"ל (צו הירושה המתורגם מערבית של שריפה ז"ל מיום 23.7.2006 צורף כנספח ז'2 למוצג במ/1; צו הירושה המתוקן של יוסף ז"ל מיום 15.11.2009 צורף כנספח ח' למוצג במ/1. יצוין כי צו הירושה המתוקן מיום 15.11.2009 החליף צו ירושה מתוקן מיום 6.8.2007 שצורף כנספח 3 לתצהירו של עלי. אולם, יודגש כי בהתאם לצו מיום 15.11.09 לא חל שום שינוי בזהותם של היורשים ואף לא בשיעורים של חלקיהם היחסיים בעזבונו של יוסף ז"ל). כפועל יוצא מרישומם של צווי הירושה של יוסף ז"ל ושל שריפה ז"ל בלשכת רישום המקרקעין בנתניה - עלי רשום כיום בלשכת רישום המקרקעין כבעלים של 7/12 חלקים מכלל הזכויות במקרקעין (נסח רישום של המקרקעין מיום 11.3.2014 צורף כנספח 2 לתצהירו של עלי).
3. בהקשר זה ראוי לציין ולהדגיש כי רוכשי 1974 חולקים על נכונותו של צו הירושה שניתן בעניין עזבונו של יוסף ז"ל. לטענתם, צו הירושה שניתן לגבי עזבונו של יוסף ז"ל ניתן באופן בלתי חוקי ובתרמית, ומכאן גם נובעת טענתם לפיה רישום הזכויות במרשם המקרקעין שנעשה מכוחו של צו ירושה זה הינו שגוי ויש להורות על ביטולו.

אין בידיי לקבל טענות אלו, ואפרט להלן נימוקיי לקביעתי זו:

1. ראשית, סעיף 72 בחוק הירושה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק הירושה") קובע כי "נתן רשם לענייני ירושה או בית משפט צו ירושה או צו קיום, רשאי כל אחד מהם, לגבי צווים שנתן, לפי בקשת מעוניין בדבר, לתקנם או לבטלם על סמך עובדות או טענות שלא היו בפניו בזמן מתן הצו...".

בנוסף, תקנה 27 בתקנות הירושה, תשנ"ח-1998 (להלן: "תקנות הירושה") קובעת כדלקמן:

"המבקש תיקון או ביטול של צו ירושה או של צו קיום, יגיש בקשה בכתב לבית המשפט או לרשם לענייני ירושה שנתן את הצו..." (ההדגשה אינה במקור – ב.א.). סעיף 1 בתקנות הירושה קובע כי "בית המשפט" הוא בית המשפט לענייני משפחה.

יתרה מזו: כלל ידוע הוא כי "תקיפת פסק דין תבוא על דרך תביעה מקורית שתוגש לערכאה השיפוטית שנתנה את פסק הדין הראשון. ובלשונו של השופט זילברג בבג"צ 124/59 גלאובהרדט נ' בית הדין האזורי חיפה ואח' בעמ' 1490: "כלל גדול הוא בדין, כי הטריבונל המוסמך לשנות או לבטל את החלטותיו הוא – מטעמי הונאה, העלמת עובדות וכיוצא בזה – הוא הטריבונל שהחליט מעיקרו בדבר..." (ר' גם בג"ץ 6103/93 סימה לוי נ' בית הדין הרבני בירושלים, פ"ד מח(4) 591, 605 (1994)) (ההדגשות אינן במקור – ב.א.).

1. במקרה שלפניי, רוכשי 1974 לא העלו בפני בית המשפט המוסמך טענותיהם בדבר אי-החוקיות או התרמית שדבקה, לשיטתם, בהוצאת צו הירושה שניתן לגבי עזבונו של יוסף ז"ל מאחר שלטענתם אין הוא משקף, כביכול, את ההסכם בע"פ עליו סוכם, לגרסתם, בין יורשיו של יוסף ז"ל לגבי אופן חלוקת עזבונו כפי שמצאה ביטויה, בין היתר, גם בהצהרותיהם של שריפה ז"ל ועלי יבדל"א בהסכם 1974. ברי כי על רוכשי 1974 היה מוטל להעלות טענות אלו בפני הערכאה שנתנה את צו הירושה לגבי עזבונו של יוסף ז"ל, דהיינו – במסגרת התנגדות לבקשה למתן צו ירושה כזה טרם נתינתו אותה היה עליהם להגיש בזמנו לרשם לענייני ירושה, או לחילופין - באמצעות הגשת תביעה עצמאית לבית המשפט לענייני משפחה לביטול צו הירושה מחמת תרמית או אי-חוקיות. משכך, אין רוכשי 1974 רשאים להעלות טענות כבדות משקל בדבר תרמית ואי חוקיות שנפלו בהוצאת צו הירושה בענין עזבונו של יוסף ז"ל באופן "עקיף" במסגרת התביעה דנן. תקיפה של צו ירושה העוסק בקביעתו של סטטוס משפטי הפועל כולי עלמא ניתן לבצע רק באופן ישיר בפני הערכאה שנתנה את צו הירושה המקורי (ר' ש' שוחט, ד' שאוה סדר הדין בבית המשפט לענייני משפחה 74-74 (2009) (להלן: "שוחט ושאוה").
2. שנית, ראוי להדגיש כי גם השיהוי הניכר בהעלאת טענות רוכשי 1974 בדבר אי החוקיות, כביכול, שדבקה בצו הירושה שניתן בעניין עזבונו של יוסף ז"ל נוכח העובדה שטענות אלה נטענו על ידם לראשונה רק עם הגשת תביעתם בתיק ת.א. 55494-05-14 – מחזקת ומבססת את ההחלטה שיש לדחות טענות אלה. מושכלות יסוד הן כי אם בית המשפט מוצא כי בקשה לביטול צו ירושה הוגשה בשיהוי ללא הסבר מספק, רשאי הוא להחליט על דחייתה של בקשת הביטול על הסף (ר' רע"א 8920/08 גנאיים אנעאם חמזה נ' האפוטרופוס הכללי (פורסם בנבו, 13.5.2010) בפס' 6; שוחט ושאוה, בעמ' 75-76).
3. במקרה הנוכחי, צו הירושה המתוקן בעניין עזבונו של יוסף ז"ל ניתן עוד ביום 15.11.2009, ואילו תביעתם זו של רוכשי 1974, בגדרה הועלו על ידם טענותיהם בדבר היותו של צו ירושה זה נגוע בתרמית ואי-חוקיות הוגשה על ידם רק ביום 29.5.2014. יתרה מזו: בחינת האמור במכתבו מיום 14.4.2010 של עו"ד ברק אונגר, בא כוחו דאז של עלי אשר מוען לחלק מרוכשי 1974, מעלה כי כבר אז, למצער בשנת 2010, הייתה ליורשי 1974 ידיעה על כך שניתן צו ירושה בעניין עזבונו של יוסף ז"ל. במכתב זה פירט עו"ד ברק אונגר במפורש כי יוסף ז"ל הוריש לשריפה ז"ל 6/12 חלקים מעזבונו, לרבות מחצית מכלל הזכויות במקרקעין נושא תובענה זו, וכי עלי ירש - 1/12 חלקים מעזבונו של יוסף ז"ל לרבות 1/12 חלקים מזכויותיו של יוסף ז"ל במקרקעין נושא תובענה זו (ר' נספח ב' לכתב ההגנה של עלי שהוגש בת.א. 55494-05-14). מאידך גיסא, רוכשי 1974 לא סיפקו שום הסבר המניח את הדעת מדוע השתהו מאז שנת 2010 ועד להגשת התביעה דנן בשנת 2014 בהעלאת טענותיהם בדבר אי החוקיות והתרמית אשר לגרסתם דבקו בהוצאת צו הירושה שניתן בענין עזבונו של יוסף ז"ל, או מדוע לא פנו כבר בשנת 2010 לערכאה המוסמכת בבקשה לבטל או לשנות צו ירושה זה. לפיכך, לא קיים שום ביסוס עובדתי לטענה שהובאה בסיכומיהם לפיה "מיד עם היוודע העובדה, כי הוצא צו ירושה בענין עזבון יוסף מסראוה ועלי נרשם כבעלים על חלק מהזכויות בחלקה ביום 13.6.2011, הזדרזו התובעים ורשמו הערת אזהרה על זכויותיו של עלי ביום 01.11.2013..." (ס' 1ה' לסיכומי רוכשי 1974) (ההדגשות אינן במקור – ב.א.).
4. שלישית: צווי הירושה שניתנו בענייני עיזבונותיהם של יוסף ז"ל ושל שריפה ז"ל נרשמו בלשכת רישום המקרקעין בנתניה ביום 13.6.2011 וביום 17.4.2012 בהתאמה. עיון בנסחי רישום המקרקעין שצורפו כנספחים לכתבי הטענות שבפניי מעלה כי מדובר במקרקעין מוסדרים. סעיף 125 בחוק המקרקעין קובע כי:

"רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969".

בפסיקת בית המשפט העליון נקבע כי על התובע תיקון של הרישום במרשם המקרקעין מוטל נטל הוכחה כבד נוכח האינטרס הציבורי שלא לפגוע בבעלים של הזכות הרשומה באופן שיגרום לערעור הסופיות והיציבות של מרשם המקרקעין. למעשה, קיימות שתי עילות בלבד המצדיקות תיקון של מרשם המקרקעין: כאשר הרישום הושג בדרך של מרמה או כאשר הרישום הושג באופן שבו הושמטה או נרשמה שלא כשורה זכות שהייתה רשומה בפנקס קודם (ר' ע"א 3190/15 מוחמד רג'א שואהנה נ' מדינת ישראל (פורסם בנבו, 8.5.2017) בפס' 6-7).

1. במקרה הנוכחי, הנני קובע כי רוכשי 1974 לא הוכיחו בפני הפורום המוסמך לדון בטענות אלה, קרי: בית המשפט לענייני משפחה, כי התקיימה עילה כלשהי מבין שתי העילות האלה. בהקשר זה אוסיף כי טענותיהם של רוכשי 1974 בפני מותב זה בדבר קיומו של הסכם בע"פ לחלוקת עזבון של יוסף ז"ל עליו הוסכם, כביכול, בין כל יורשיו של יוסף ז"ל לא נתמכו בעדויות של יורשים אחרים של יוסף ז"ל. רוכשי 1974 הסתמכו אמנם על הצהרותיהם של שריפה ז"ל ושל עלי בהסכם 1974 בדבר היותם בעלי 3/8 חלקים מהמקרקעין, על העובדה כי אביהם רכש מחוסיין, בנו של מוחמד ז"ל, 1/8 מהמקרקעין וכי הם ירשו גם מאמם, פרידה ז"ל, עוד – 1/8 מהזכויות במקרקעין – אולם רוכשי 1974 לא הצליחו להוכיח בעדויות ישירות ובראיות מפורשות כיצד מוכרים אלה רכשו את זכויותיהם במקרקעין שנמכרו על ידם, ולא הוצגו ראיות ישירות או עדויות של יורשים אחרים של יוסף ז"ל לגבי עובדת קיומו של הסכם בע"פ לגבי חלוקת עזבונו של יוסף ז"ל כנטען על ידם. יתרה מזו: המצהיר מטעם רוכשי 1974, מר באז מסארווה, לא ידע להעיד על נסיבות כריתת הסכם נטען זה לחלוקת עזבונו של יוסף ז"ל, או למצער מהו המועד לכריתת ההסכם בע"פ לחלוקת עזבונו של יוסף ז"ל בין יורשיו, כנטען על ידי רוכשי 1974 (ר' עמ' 111, ש' 18-32; עמ' 113 ש' 15-29 לפרו').
2. העובדה שיורשים אחרים של יוסף ז"ל לא תקפו את צו הירושה המתוקן שניתן לגבי עזבונו עוד בשנת 2009, ואף לא את הרישום של צו זה בלשכת רישום המקרקעין בנתניה, אף היא מטילה צל כבד על טענת רוכשי 1974 בדבר אי חוקיות ותרמית שדבקו, כביכול, בהוצאת צו הירושה שניתן לגבי עזבונו של יוסף ז"ל. דברים אלה יפים גם לגבי צו הירושה שניתן בעניין עזבונה של שריפה ז"ל, שכן לא הובאה שום עדות או ראיה לכך שהוגשה בקשה לביטולו של צו ירושה זה, או כי קיימת מחלוקת לגבי היותו של עלי היורש היחידי של כל עזבונה של אמו, שריפה ז"ל.
3. הימנעותם של רוכשי 1974 מלהביא עדים התומכים בטענות אי החוקיות והתרמית שהעלו כנגד צווי הירושה שניתנו בעניין עיזבונותיהם של יוסף ז"ל ושל שריפה ז"ל – פועלת לחובתם, ודי בכך, ובמיוחד נוכח השיהוי רב השנים בהעלאת טענותיהם בדבר אי החוקיות והתרמית שדבקו בצווי הירושה של יוסף ז"ל ושל שריפה ז"ל אשר הוכחתן טעונה הרמת נטל שכנוע מוגבר מהרגיל - כדי לדחותן.
4. רביעית: מוצא אני לנכון להדגיש כי תמוהה בעיני העובדה כי רוכשי 1974 הסתמכו, כביכול, במהלך כל השנים שחלפו מאז חתימתו של הסכם 1974 על קיומו של הסכם בע"פ לחלוקת עזבונו של יוסף ז"ל מבלי שטרחו לוודא מעת לעת האם כך גם נקבע בפועל עת שניתנו צווי הירושה בעניין עזבונו של יוסף ז"ל. תמיהה זו אף גוברת כאשר מסתבר שגם לאחר קבלת מכתבו של עו"ד ברק אונגר מיום 14.4.2010 בדבר הוצאת צו ירושה בענין עזבונו של יוסף ז"ל, רוכשי 1974 לא עשו דבר בענין זה, ולא תבעו מיורשי יוסף ז"ל, ואף לא מעלי מתוקף היותו היורש החוקי של אמו, שריפה ז"ל, לרשום את צווי הירושה האלה בלשכת רשם המקרקעין באופן שיאפשר להם לרשום על המקרקעין נושא תובענה זו הערות אזהרה לטובתם בלשכת רישום המקרקעין בהסתמך על הסכם 1974, על הסכם 1976, ועל הסכם 1980.
5. חמישית: אין זה נקי מספקות, ומוצא אני לנכון להותיר עתה הדיון בסוגיה זו בצריך עיון, האם הסכם לחלוקת זכויות במקרקעין במסגרת הסכם לחלוקת עזבון ניתן להיעשות בע"פ, או שמא מדובר בהתחייבויות לעשיית עסקאות במקרקעין, במיוחד כאשר חלוקת העזבון בהתאם להסכם חלוקת העזבון אינה תואמת את חלוקת העזבון בין היורשים עפ"י דין או צוואה - הטעונה מסמך בכתב.
6. נוכח כל האמור לעיל, ומאחר שרוכשי 1974 נמנעו מלפנות לבית המשפט לענייני משפחה בתביעה לביטולו או לשינויו של צו הירושה שניתן בענין עזבונו של יוסף ז"ל, הנני דוחה טענותיהם בדבר אי החוקיות והתרמית שדבקו, כביכול, בהוצאת צו הירושה לגבי עזבונו של יוסף ז"ל. טענות אלה נטענו על ידי רוכשי 1974 מבלי שהוכחו על ידם כנדרש, וכפועל יוצא מכך - הנני דוחה גם את תביעתם לביטול ולתיקון הרישומים בלשכת רישום המקרקעין המשקפים כיום את שנקבע בצו הירושה שניתן בשנת 2009 לגבי עזבונו של יוסף ז"ל, ובצו הירושה שניתן ב- 2006 לגבי עזבונה של שריפה ז"ל.
7. אוסיף ואדגיש כי אין בידיי לקבל טענות נוספות של רוכשי 1974 לפיהן עלי מושתק או מנוע לכאורה מלטעון לענין תוקפן המחייב של צווי הירושה של הוריו, יוסף ז"ל ושריפה ז"ל, וכן לגבי עובדת היותו הבעלים הרשום של 7/12 חלקים מכלל הזכויות במקרקעין, כל זאת מאחר שהצהיר במסגרת הסכם 1974 כי הוא ואמו שריפה ז"ל היו הבעלים של 3/8 בלבד מכלל הזכויות במקרקעין. נימוקי לכך נובעים קודם כל מקביעתי בדבר דחיית טענותיהם של רוכשי 1974 לגבי אי החוקיות שדבקה, כביכול, בצו הירושה שניתן לגבי עזבונו של יוסף ז"ל ובנסיבות רישומו של צו זה בלשכת רישום המקרקעין. משקבעתי כי יש לתת תוקף לרישומים בלשכת רישום המקרקעין לפיהם עלי הינו הבעלים הרשום, מכוח צווי הירושה שניתנו בענייניהם של יוסף ז"ל ושריפה ז"ל, של 7/12 חלקים מכלל הזכויות במקרקעין, הרי שאין בהצהרותיהם של שריפה ז"ל ושל עלי יבדל"א במסגרת הסכם 1974 כדי לפגוע כיום בתוקפן המחייב של זכויות רשומות אלו. לא למותר לציין כי על רוכשי 1974 הוטל להוכיח התקיימותה של אחת מבין שתי העילות שפורטו בסעיף 52 לעיל של פסק דין זה, אשר נדרשת לשם ביטול או שינוי רישומה של זכות הרשומה במרשמי לשכת רישום המקרקעין. משכשלו רוכשי 1974 בהוכחתה של אחת מבין העילות האלה, ולא הרימו הנטל הכבד המוטל עליהם כתנאי לביטול או לשינוי הרישומים הקיימים של בעלי הזכויות הרשומים כיום בלשכת רישום המקרקעין – ברי כי כפועל יוצא מכך לא ניתן לבטל תוקפם המחייב של רישומים קיימים אלה מכוחן של טענות השתק ומניעות המבוססות על הצהרות המוכרים בהסכם 1974 בדבר חלקיהם היחסיים בבעלות במקרקעין נושא התובענה.
8. למען הסר ספק אדגיש כי אינני קובע בפסק דין זה מסמרות לגבי טענות רוכשי 1974 בדבר הפרות חוזיות המיוחסות על ידם למוכרים עפ"י הסכם 1974, או כלפי יורשיהם של יוסף ז"ל ושריפה ז"ל, ובכלל זה גם כלפי עלי. עם זאת, אין בכך כדי לפגוע בתוקפם המחייב של הרישומים שנעשו בלשכת רישום המקרקעין בהתאם לצווי הירושה הנ"ל שניתנו בענין עזבונותיהם של יוסף ז"ל ושריפה ז"ל.
9. בסיכומיהם הוסיפו רוכשי 1974 וטענו כי ככל שבית המשפט ימצא כי רישומי צווי הירושה של יוסף ז"ל ושל שריפה ז"ל תקפים וכי רישום הזכויות לפיהם בלשכת רשם המקרקעין נעשה כדין, אזי יש לקבוע כי עלי הינו הבעלים של 7/12 חלקים מכלל הזכויות במקרקעין ומשכך יש לתת תוקף גם להסכם 1974 במובן זה שמתוך 7/12 החלקים מכלל הזכויות במקרקעין הרשומים בבעלותו של עלי, אזי 3/8 מתוכם נמכרו לאביהם, מחמוד ז"ל, במסגרת הסכם 1974. עוד הוסיפו רוכשי 1974 וטענו כי בהתאם לכך, על בית המשפט להוסיף ולהצהיר כי רוכשי 1974 הינם הבעלים של 1/12 מהמקרקעין שנרכשו על ידי אביהם ז"ל מחוסין בהסכם 1980, וכן של 1/12 נוספים מהמקרקעין אשר הם ירשו מאמם פרידה ז"ל (עמ' אחרון לסיכומי רוכשי 1974).
10. באשר לחלקים במקרקעין (1/12 חלקים) אותם ירשו רוכשי 1974 מאמם, פרידה ז"ל, הרי שמעיון בנסחי רישום המקרקעין שהוגשו לבית המשפט (מוצג מב/1, נספחים י"א, ט"ו) עולה כי זכויותיה של פרידה ז"ל במקרקעין המהוות 1/12 חלקים כבר נרשמו על שמה מכוח היותה יורשת של יוסף ז"ל על פי צו הירושה שניתן לגבי עזבונו של יוסף ז"ל), ובהתאם לכך נרשמו ביום 4.2.2013 גם זכויותיהם במקרקעין של רוכשי 1974, כיורשיה של פרידה ז"ל, בהתאם לצו הירושה שניתן לגבי עזבונה. לפיכך סעד זה ממילא אינו נדרש עוד ועל כן הדיון בו מתייתר.
11. באשר לטענת רוכשי 1974 לבעלותם בזכויותיו של מוחמד ז"ל במקרקעין (1/12 חלקים): מעיון בנסח רישום המקרקעין (מוצג מב/1, ט"ו) עולה כי זכויותיו של מוחמד ז"ל במקרקעין (1/12 חלקים) נרשמו ביום 13.6.2011 מכוח היותו יורש של יוסף ז"ל על פי צו הירושה שניתן בעניין עזבונו של יוסף ז"ל. אמנם, רוכשי 1974 הגישו לבית המשפט את הסכם 1976 בגדרו מכר מוחמד ז"ל לבנו חוסיין את זכויותיו במקרקעין (מוצג מב/1, נספח ה'), וכן את הסכם 1980 לפיו מכר חוסיין, כביכול, 1/8 חלקים מהמקרקעין למחמוד ז"ל, אביהם של רוכשי 1974. אולם, משקבעתי בפסק דין זה כי צו הירושה של יוסף ז"ל תקף, וכי מוחמד ז"ל ירש מכוחו 1/12 חלקים במקרקעין, הרי שברי כי מוחמד ז"ל היה יכול למכור לחוסיין רק 1/12 חלקים במקרקעין, ולכן גם חוסיין היה יכול למכור למחמוד ז"ל רק חלק יחסי זה (1/12) מכלל הזכויות במקרקעין. יוצא איפוא כי בהעדר התנגדות של יורשי מוחמד ז"ל, נתבע 7 בת.א. 55495-05-14, וכן מאחר שלא מדובר בזכויות במקרקעין שנרכשו על ידי רוכשי 1974 מעלי, אלא ממוחמד ז"ל, ולא רשומה לטובת רוכשי 2013 שום הערת אזהרה לגבי זכויות אלו, ניתן לקבוע כי מוחמד ז"ל מכר לחוסין במסגרת הסכם 1976, וחוסין מכר למחמוד ז"ל במסגרת הסכם 1980, רק 1/12 חלקים מכלל הזכויות במקרקעין. כפועל יוצא מכך הנני מקבל טענת רוכשי 1974 כי הם זכאים להירשם כבעלים של 1/12 חלקים במקרקעין הרשומים כיום בבעלות של מוחמד ז"ל (ת.ז 035096635), אך זאת בכפוף לדרישותיו של כל דין המסדיר נושא העברת זכויות במקרקעין וכן לאחר פירעון כל המיסים והאגרות הכרוכים בכך, וכל זאת – בכפוף לרישומם בלשכת רישום המקרקעין של צווי הירושה שניתנו בעניין עיזבונותיהם של פרידה ומחמוד ז"ל (מוצג במ/1, נספח ז'2).
12. באשר ל-3/8 מכלל הזכויות במקרקעין שנרכשו לכאורה משריפה ז"ל ומעלי יבדל"א מכוחו של הסכם 1974, הרי שמדובר בזכויות חופפות לזכויות שרוכשי 2013 טוענים כי רכשו מעלי במסגרת הסכם 2013. אשר על כן, עולה הצורך להכריע בתביעתו של עלי לביטול הסכם 1974, וכן בתביעתם של רוכשי 2013 להצהיר על בטלותה של הערת האזהרה שנרשמה לטובתו של אביהם המנוח של רוכשי 1974, מחמוד ז"ל, מכוח הסכם 1974.

ב. האם הסכם 1974 בוטל בהסכמה או הופר על ידי מי מהצדדים לו?

1. תביעתו של עלי לקבלת סעד הצהרתי בדבר בטלותו של הסכם 1974 מבוססת בעיקר על טענתו לפיה יתרת התמורה המסתכמת בסך של 1,000 ל"י מתוך המחיר הכולל של 6,750 ל"י הנקוב בהסכם 1974 אשר מחמוד ז"ל התחייב לשלמו לשריפה ז"ל ולו - לא שולמה מעולם. לפיכך, לגירסתו, הסכם 1974 הופר על ידי מחמוד ז"ל, ובוטל בהסכמת הצדדים לו. אקדים ואציין כי הגעתי לכלל החלטה כי יש לדחות תביעה זו שהוגשה ע"י עלי. אפרט להלן נימוקיי לקביעתי זו:
2. ראשית, עלי לא חלק בעדותו על כך ששולמו לו 5,750 ל"י מתוך המחיר הכולל של 6,750 ל"י, אך טען כי בידי מחמוד ז"ל לא נמצא באותה עת, דהיינו- בסמוך למועדי פירעונם של שני התשלומים שנפרעו על פי תנאי הסכם 1974 - הסך של 1,000 ל"י אותו התחייב מחמוד ז"ל לפרוע לידי עלי ולידי אמו - שריפה ז"ל. לטענתו של עלי, מחמוד ז"ל הבטיח כי יפרע סכום זה עד למועד העברת המקרקעין על שמו בלשכת רישום המקרקעין בהתאם להוראות הסכם 1974 על אף שמלכתחילה סוכם ביניהם כי את יתרת התמורה בסך 1,000 ל"י היה מחמוד ז"ל אמור לפרוע לידי שריפה ז"ל ולידיו "במעמד חתימת המוכרים על יפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר" (סעיף 4ג' להסכם 1974, שהוגש כמוצג במ/1, נספח ב'). כפי שכבר הובהר לעיל, לטענתו של עלי סך זה של 1,000 ל"י לא נפרע על ידי מחמוד ז"ל מעולם (ר' עמ' 18, ש' 15, 20-25 לפרו').
3. עם זאת, עדותו זו של עלי אינה נתמכת בכל ראיה חיצונית או עדות אחרת, ואף סותרת את תוכנו של יפוי הכוח הנוטריוני הבלתי חוזר מיום 15.5.1974 עליו חתמו הוא ושריפה ז"ל לטובת עו"ד סאבר. ביפוי כוח זה נכתב, בין היתר, בסעיף 6 כי "אנו מצהירים בזה ומאשרים כי קיבלנו את התמורה המלאה בעד הנכס הנ"ל" (מוצג במ/1, נספח ג'). יצוין כי עלי לא חלק על אמיתותו של מסמך זה, ואישר את חתימתו עליו (ר' עמ' 17, ש' 11-30 לפרו'). אלא שבעדותו בבית המשפט הסביר עלי כי חתם על יפוי הכוח הזה רק בשל הכבוד שרחש באותו זמן למחמוד ז"ל, בהיותו גיסו (בעלה של אחותו), וכי מחמוד ז"ל הבטיח לו לפרוע את יתרת התמורה בסך 1,000 ל"י טרם העברת הזכויות על שמו בלשכת רשם המקרקעין (עמ' 19, ש' 7-13 לפרו'). יוצא איפוא כי טענותיו של עלי נטענות בע"פ כנגד מסמך בכתב, מבלי שהן נתמכות בראיה נוספת כלשהי, לרבות עדותו של גורם אחר או בן משפחה אחר, והן סותרות הצהרה בכתב של עלי ושל אמו שריפה ז"ל על גבי יפוי הכוח עצמו המאשרת קבלת מלוא התמורה נושא הסכם 1974.
4. יתרה מזו: במכתב ששלח עו"ד סאבר ז"ל אל מחמוד ז"ל ביום 16.5.74, דהיינו - יום לאחר חתימתו של יפוי הכוח הנוטריוני הבלתי חוזר הנ"ל ע"י עלי וע"י שריפה ז"ל, ציין עו"ד סאבר כי "אני אעביר למוכרים את המחיר בסך 1,000 ל"י שהופקד אצלי" (ההדגשה אינה במקור – ב.א.). הצדדים לא חלקו על האותנטיות של מסמך זה. עם זאת, מאחר שכותב המכתב והנמען לפיו לא נמצאים כיום בין החיים ואינם יכולים להעיד על תוכנו, מן הראוי לייחס למכתב זה משקל ראייתי מצומצם ומוגבל בלבד אף כי יש בו כדי לתמוך במידה מסוימת בגרסתם של רוכשי 1974 לפיה יתרת התמורה שהסתכמה בסך של 1,000 ל"י נפרעה על ידי מחמוד ז"ל בדרך של הפקדתה בנאמנות אצל עו"ד סאבר עד למועד חתימתו של יפוי הכח הנוטריוני הבלתי חוזר הנ"ל, וכי עו"ד סאבר העביר סכום זה לשריפה ז"ל ולעלי יבדל"א לאחר חתימתם על יפוי הכוח הנוטריוני הבלתי חוזר.
5. שנית; בעדותו בבית המשפט העיד עלי כי עד 1985 הוא פנה בע"פ מספר פעמים למחמוד ז"ל ולעו"ד סאבר ודרש לקבל יתרת התמורה בסך 1,000 ל"י. לדבריו, הוא נמנע מלדרוש בכתב פירעון לידיו של מלוא יתרת התמורה המגיעה לו לפי הסכם 1974 כיוון שלא רצה להסתכסך עם אחותו, פרידה ז"ל, עקב כך (עמ' 20, ש' 8-22; עמ' 21, ש' 23-24 לפרו'). גם עדותו זו של עלי אינה נתמכה בראיה כלשהי או בעדות נוספת אחרת. כך למשל העיד עלי כי אחד מרוכשי 1974, מר עומר מסארווה, ידע כי הוא, עלי, דרש ממחמוד ז"ל לפרוע לידיו את יתרת התמורה החוזית (קרי: 1,000 ל"י) עוד בשנת 2001 (עמ' 20, ש' 11-12 לפרו') אך עלי נמנע מלזמן אותו לעדות בקשר לכך. בעדותו עלי גם הודה ואישר כי חתם ביום 15.5.74 על יפוי הכוח הנוטריוני הבלתי חוזר, אך הוא לא סיפק הסבר מניח את הדעת לשאלה מדוע לא שלח מכתב דרישה כלשהו מטעמו לגבי יתרת התמורה בסך 1,000 ל"י (עמ' 22, ש' 1-7 לפרו'). בנוסף, עלי הודה בעדותו כי במהלך ניהול התביעה לסילוק יד שהגיש נגד חלק מרוכשי 1974, וכן גם לאחר הגשת התביעה דנן על ידי רוכשי 1974 (במסגרת ת.א. 55494-05-14) - הוא לא פנה לעו"ד סאבר ז"ל, עוד בחייו, על מנת לבסס ולתמוך טענתו לפיה הוא לא קיבל ממנו את יתרת התמורה בסך 1,000 ל"י (עמ' 23, ש' 7-8 לפרו'; עמ' 24, ש' 6-8 לפרו'). במובן זה, אני סבור כי עובדת אי הבאת הראיה או העדות הנדרשת לצורך הוכחת טענתו בדבר הפרתו של הסכם 1974 על ידי מחמוד ז"ל – נזקפת לחובתו. נטל השכנוע להוכחת תביעתו להצהיר על בטלותו של הסכם 1974 עקב הפרתו ע"י מחמוד ז"ל ורוכשי 1974 מוטל עליו, ומאחר שהוא לא הצליח להרימו – דין תביעתו זו להידחות.
6. לא למותר לציין כי עלי אף לא הוכיח טענתו לפיה נוכח ביטולו הנטען של הסכם 1974, הושבו למחמוד ז"ל או ליורשיו התמורה בסך 5,750 ₪ שאין חולק כי שולמה ע"י מחמוד ז"ל לפי המפורט בהסכם 1974. עלי טען בעדותו כי "יש 2.5 דונם שהיו שייכים לאמא [שריפה ז"ל – ב.א.] שהם מחזיקים, על זה לא ביקשתי דבר. אמא שלי החזירה על חשבון זה 20 מטבעות זהב. אני לא יודע לומר כמה היו שווים 20 מטבעות זהב באותו זמן" (עמ' 21, ש' 17-18 לפרו') (ההדגשות אינן במקור – ב.א.). כפי שכבר הובהר לעיל, גם טענה זו נטענה על ידי עלי בשפה רפה – ולא הוכחו הנסיבות, לרבות המועדים להשבת תמורה זו, או באיזה מקרקעין השייכים לכאורה לשריפה ז"ל מחזיקים רוכשי 1974 מכוח זכותם להשבה עקב ביטולו הנטען של הסכם 1974, ומה היה שווים של אותם מטבעות זהב הנזכרים בעדותו.
7. אשר על כן, הנני קובע בזאת כי עלי לא הוכיח טענתו לפיה בניגוד להצהרתו המפורשת המפורטת ביפוי הכוח הנוטריוני הבלתי חוזר עליו חתם ביום 15.5.1974, לא שולמה לו מלוא התמורה שנקבעה בהסכם 1974, או לחילופין – לא עלה בידו להוכיח כי הסכם 1974 הופר על ידי מחמוד ז"ל, או ע"י יורשיו, רוכשי 1974.

1. שלישית, גם אם הייתי מגיע למסקנה כי מחמוד ז"ל לא שילם לשריפה ז"ל ולעלי יבדל"א את יתרת התמורה בסך 1,000 ל"י בהתאם להוראות הסכם 1974 , הרי שנוכח הוראות סעיף 8 בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים (תרופות)"), הנני סבור כי ההודעה בדבר ביטול הסכם 1974 ניתנה על ידי עלי שלא תוך פרק זמן סביר, ועל כן אין לראותה כהודעת ביטול תקפה. סעיף 8 בחוק החוזים (תרופות) קובע כדלקמן:

"ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה; אולם במקרה האמור בסעיף 7(ב) ובכל מקרה אחר שהנפגע נתן למפר תחילה ארכה לקיום החוזה – תוך זמן סביר לאחר שחלפה הארכה".

בפסיקת בית המשפט העליון נקבע כי בחינת הסבירות של פרק הזמן הנדרש למתן הודעת ביטול תבחן לפי נסיבות העסקה הנבחנת, לרבות מהותה והתנהגות הצדדים בקשר אליה. הצבת מגבלת הזמנים על ברירת ביטול ההסכם נועדה, בין היתר, להגן על אינטרס ההסתמכות של הנתבע-המפר באשר להכרעתו של התובע-הנפגע כיצד בדעתו לנהוג ביחס לביטול או להמשך הקשר החוזי על אף ההפרה. הנטל להוכיח יסוד הזמן הסביר לביטול החוזה מוטל על הצד הדורש ביטולו (ע"א 7862/11 חברת התחנה המרכזית החדשה בת"א נ' איתמר מרקור (פורסם בנבו, 1.10.2013) (להלן: "עניין מרקור") בפס' 23; מ' דויטש "ביטול חוזה בעקבות הפרתו" 276 (1993)).

1. לשיטתו של עלי ההפרה הנטענת של הסכם 1974 ארעה כבר בעת חתימתו ביום 15.5.74 על יפוי הכוח הנוטריוני הבלתי חוזר, וזאת - מאחר שעלי טוען כי התמורה בסך 1,000 ל"י לא שולמה לו במועד זה. בהמשך לכך נטען ע"י עלי כי הפרה זו נמשכה, למצער, עד לשנת 1985, מועד אשר לגביו העיד עלי כי בו חדל לשוחח עוד עם מחמוד ז"ל (ראו עמ' 20, ש' 16-22 לפרו'). לגירסתו של עלי עד לשנת 1985 מחמוד ז"ל לא נענה לדרישותיו בע"פ לשלם לו את יתרת התמורה בסך 1,000 ל"י אשר הגיעה לו לפי חוזה 1974. עם זאת, התיעוד הראשון לטענתו של עלי כלפי רוכשי 1974 בדבר ביטולו של הסכם 1974 נעשה במכתב התשובה מיום 24.6.2010 של בא כוחו דאז של עלי, עו"ד אונגר, לבא כוחם דאז של חלק מרוכשי 1974, בגדרו הודגש במפורש כי הסכם 1974 בוטל בסמוך לחתימתו מאחר שמחמוד ז"ל הפר באופן יסודי את הסכם 1974, ולא שילם את התמורה לה התחייב על פי הסכם זה (נספח י"א לכתב התביעה של עלי בת.א. 44049-02-15).
2. משכך, ואף מבלי להידרש לסתירה שבגרסתו של עלי לגבי מועד ביטולו של הסכם 1974, הרי שגם אם הייתי קובע כי עלי נתן למחמוד ז"ל ארכה לתשלום יתרת התמורה, למצער עד לשנת 1985, המועד בו הפסיק עלי, על פי עדותו, לדבר עם מחמוד ז"ל, הרי שחלפו כ-25 שנים עד אשר עלי העלה במפורש את הטענה בדבר ביטולו של הסכם 1974. בהקשר זה ראוי לציין כי אין שום ראיה לכך שעלי שלח למחמוד ז"ל הודעת ביטול של הסכם 1974 קודם לכן, ובעניין זה הובאה רק עדותו של עלי עצמו מבלי שנתמכה בשום מסמך בכתב. יתרה מזו: מאז נשלח מכתבו מיום 24.6.2010 של עו"ד אונגר מטעמו של עלי, חלפו עוד כ-5 שנים עד למועד הגשתה של תביעתו זו של עלי לבית המשפט אשר בגדרה מתבקש בית המשפט להצהיר על בטלותו של הסכם 1974. אכן, עלי טען בכתב תביעתו כי העובדה שרוכשי 1974 לא פעלו מאז שנת 2010, עת נודע להם על טענתו בדבר ביטול הסכם 1974, להגשת תביעה מטעמם למתן פסק דין הצהרתי אשר יצהיר עליהם כעל בעלי הזכויות במקרקעין אותן רכשו לפי הסכם 1974, ראוי שתיזקף לחובתם. אלא שמדובר בטענה המהווה "חרב פיפיות", שכן, כאמור, גם עלי עצמו השתהה במשך כ-5 שנים מאז שליחת מכתב זה עד למועד הגשת תביעתו זו להצהיר על בטלותו של הסכם 1974 למרות שלדבריו הסכם 1974 בוטל למצער בשנת 1985 (ראו עמ' 21, ש' 7-8 לפרו').

משכך, אני מתקשה לתת אמון בעדותו של עלי אשר איננה קוהרנטית ותוכנה משתנה בהתאם למה שנתפס בעיניו מידי פעם כמתאים לצרכיו. לכן, הנני קובע בזאת כי עדותו של עלי בסוגיה זו נמצאה על ידי בלתי אמינה, וככזו שאיננה ראויה לאמונו של בית המשפט.

1. יוצא איפוא, כי גם אם אתעלם מהשיהוי בהגשת התביעה דנן נוכח האמור במכתב עו"ד אונגר מיום 24.6.2010, הרי שמדובר בפרק זמן בלתי סביר למתן הודעת ביטול בעקבות הפרה נטענת של הסכם 1974, אשר יתכן וגרמה להסתמכות מצדו של מחמוד ז"ל, או מצדם של יורשיו - רוכשי 1974, על עובדת התקיימות הסכם 1974, או לחלופין – על כך שעלי ויתר על זכותו לבטל את הסכם 1974.
2. אבהיר לעניין זה כי טענת עלי לפיה מחמוד ז"ל, או יורשיו - רוכשי 1974, לא פעלו לרישום הערת אזהרה לטובת מחמוד ז"ל בלשכת רישום המקרקעין רלוונטית לתחרות שבין רוכשי 1974 לבין רוכשי 2013 ביחס לשאלת העדיפות של הערת האזהרה הרשומה לטובת מי מהם על זו הרשומה לטובת האחר. בסוגיה זו אעסוק בהמשך פסק דין זה אך אבהיר כבר עתה כי לטעמי טענה זו אינה רלוונטית לדיון בדבר הודעת הביטול הנטענת ע"י עלי ביחס להסכם 1974, לשאלת הפרת הסכם 1974 המיוחסת על ידו למחמוד ז"ל, ואף לא לשאלה האם עלי הודיע למחמוד ז"ל, או למי מטעמו, תוך זמן סביר מהמועד בו נודע לו על ההפרה הנטענת על ידו – על ביטול הסכם 1974. במובן זה, גם אם מחמוד ז"ל, או רוכשי 1974 שבאו בנעליו, לא פעלו לרישום הערת אזהרה לטובתם במשך כ-40 שנים, הרי שאין בכך כדי ללמד בהכרח על כך שהסכם 1974 בוטל כדין, וזאת - בהעדר ראיות המוכיחות ביטול כזה.
3. אשר על כן הנני קובע בזאת כי נוכח הוראת סעיף 8 בחוק החוזים (תרופות) עלי לא ביטל את הסכם 1974 תוך זמן סביר שיש למנותו ממועד ביצועה של הפרת הסכם 1974 הנטענת על ידו כנגד מחמוד ז"ל, ולפיכך גם מנימוק זה תביעתו זו להצהיר על בטלותו של הסכם 1974 – דינה להידחות.
4. רביעית, בבחינת למעלה מן הצורך אציין כי הצדדים לא טענו בפניי כלל בקשר להתיישנותה של התביעה לביטול הסכם 1974, ועל כן איני מוצא לדון ולהכריע בטענה זו. עם זאת אעיר כי מאחר שמדובר בתביעה לביטול הסכם לביצוע עסקה במקרקעין מתעוררת השאלה, אותה אשאיר עתה בצריך עיון, האם מדובר בתביעה במקרקעין שחלה לגביה תקופת התיישנות בת 15 שנים במקרקעין בלתי מוסדרים או תקופת התיישנות בת 25 שנים במקרקעין מוסדרים, או שמא מדובר בתביעה שאינה במקרקעין אשר לגביה חלה תקופת התיישנות בת 7 שנים בלבד (ר' ס' 5 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958; וכן דיון בסוגיה זו בת.א. (מרכז) 44966-09-14 עזאמי נ' עזאמי (טרם פורסם, 15.5.18)).
5. בהתחשב בכל הנימוקים שפורטו לעיל, הנני דוחה בזאת התביעה שהוגשה ע"י עלי בת.א. 44049-02-15 להצהיר על בטלותו של הסכם 1974. משכך, אינני מורה על ביטול הערת האזהרה שנרשמה לטובת רוכשי 1974 מכוח הסכם 1974. עם זאת, מאחר שהערת אזהרה זו מתנגשת עם הערת האזהרה שנרשמה על זכויות הבעלות של עלי במקרקעין לטובת רוכשי 2013 – הרי שנותר להכריע איזו הערת אזהרה מבין שתי הערות אזהרה אלה גוברת על הערת האזהרה האחרת.

ג. האם הסכם 2013 הינו הסכם פסול עקב אי-החוקיות שדבקה בו ולכן יש להורות על בטלותו?

1. טרם שאדרש לסוגיית העסקאות הנוגדות נושא הסכם 1974 ונושא הסכם 2013 אני סבור כי יש לבחון טענות רוכשי 1974 בדבר אי-חוקיותו של הסכם 2013.
   לשיטתם, מדובר בהסכם בלתי חוקי אשר בגדרו ביקשו עלי ורוכשי 2013 להונות את רשויות המס. לפיכך, ראוי שבית המשפט יורה על ביטולו של הסכם זה בהתאם להוראות סעיף 30 בחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים (חלק כללי)"). שכן, ככל שבית המשפט יורה על ביטולו של הסכם 2013, ממילא לא תשרור עוד תחרות בין רוכשי 1974 לבין רוכשי 2013 – וידם של הראשונים תגבר בכל הנוגע לבירור שאלת הבעלות במקרקעין נושא ההתדיינות שלפניי.

1. טענתם של רוכשי 1974 בדבר אי חוקיות שדבקה בהסכם 2013 מבוססת על שלושה טיעונים מרכזיים:
   ראשית, הצהרתו של עלי המפורטת בהסכם 2013 לפיה הוא הבעלים של 7/12 חלקים מהמקרקעין אינה נכונה ומתעלמת מהסכם 1974;
   שנית, בהסכם 2013 נקבעה תמורת המכר לסך של 195,000 ₪, וכן נקבע כי המוכר, עלי, ישא בתשלום מס שבח מקרקעין החל בגין מכירת זכויותיו במקרקעין לרוכשי 2013. אלא שבמהלך עדותו בבית המשפט העיד עלי כי בניגוד לכתוב בהסכם 2013 הרי שהתמורה הנכונה עליה הוסכם בינו לבין רוכשי 2013 הסתכמה בסך של 150,000 $ דולר, ולפיכך רוכשי 2013 שילמו לו סך של 430,000 ₪ ועדיין נותרו חייבים לו סך נוסף של 100,000 ש"ח (עמ' 28, ש' 1-12 לפרו') . בנוסף, במהלך עדותו של עלי נחשף הנספח שנחתם לאחר חתימת הסכם 2013, בגדרו נכתב כי רוכשי 2013 הם שישאו, במקום עלי, בתשלום מס השבח החל בגין עסקת המכר, וכן כי הם מתחייבים לשלם לעלי סך נוסף של 100,000 ₪ (מוצג נ/2). עלי ורוכשי 2013 לא דיווחו על כך לעורך דינם, עו"ד נאשף, ועל כן הדיווח שנעשה ע"י עו"ד נאשף לרשויות המס לא שיקף את התמורה הנכונה והאמיתית ששולמה ע"י רוכשי 2013 בגין הסכם 2013.
   שלישית, עלי טען בעדותו כי מכר את זכויותיו לעלי שאכר בלבד, וכי הוא איננו מכיר את שני רוכשי 2013 הנוספים – מחמוד חוסין וחנאן. לטענת עלי, עו"ד נאשף הוסיף שמותיהם של שני רוכשים אלו במסגרת הסכם 2013 שלא על דעתו, וכי למעשה מדובר בכמעין "מעשה זיוף" (עמ' 30, ש' 7-8 לפרו'; עמ' 29, ש' 25-27 לפרו').
   אבחן להלן העדויות שהובאו לשם הוכחתם של טיעונים אלה.
2. עו"ד נאשף, אשר ערך את הסכם 2013, נחקר בבית המשפט על נסיבות חתימתו של הסכם 2013. בעדותו סיפר כי נפגש עם עלי, עלי שאכר ומחמוד חוסין טרם החתימה על הסכם 2013, והסביר להם כנדרש את פרטי הסכם 2013. בפגישה זו סוכמה בין הצדדים גם התמורה ע"ס של 195,000 ₪ (ר' עמ' 44, ש' 16-31 לפרו'). עוד העיד עו"ד נאשף כי בניגוד לנטען על ידי עלי - הסכם 2013 משקף בדיוק את מה שהצדדים הסכימו טרם שהתבקש על ידם לערוך את הסכם 2013. עו"ד נאשף הכחיש הטענה לפיה הנספח (מוצג נ/2) הוכן על ידו, וטען כי אף לא היה מודע כלל לקיומו (ר' עמ' 45, ש' 16-22). עו"ד נאשף הוסיף כי אמנם העסקה החלה במסגרת מו"מ שנוהל בין עלי לבין עלי שאכר, אבל עלי לא הביע במהלך הפגישה בגדרה נחתם הסכם 2013 שום התנגדות לכך שכל שלושת רוכשי 2013 ירכשו ממנו את המקרקעין, וכאמור - כל שלושת רוכשי 2013 ועלי נכחו במשרדו במועד החתימה על הסכם 2013, על יפוי הכוח שנחתם בגדרו, וכן על הדיווחים וההצהרות לאגף מיסוי מקרקעין (עמ' 46, ש' 7-11 לפרו'). עוד העיד עו"ד נאשף כי בניגוד לטענתו של עלי, הוא לא שוחח עם עלי לגבי הסכם 2013 או לגבי פגמים שנפלו בו לאחר חתימתו, ולטענתו של עו"ד נאשף - לאחר חתימת הסכם 2013 עלי "נעלם", וניתק עמו כל קשר (עמ' 49, ש' 11-15 לפרו').
3. בבית המשפט העיד גם מר ג'אהד מסארווה, אחיו של עלי שאכר (להלן: "ג'אהד"). ג'אהד העיד כי שולמו לעלי 195,000 ₪ מחוץ למשרדו של עו"ד נאשף, וזאת - מספר דקות לפני החתימה על הסכם 2013 (עמ' 51, ש' 10-14 לפרו'). בעדותו סיפר ג'אהד כי פגש את עלי לפני מועד חתימתו של הסכם 2013 בקשר לעניינים אחרים הנוגעים לענייני הסעות והובלות. לדבריו, בבוקר יום החתימה על הסכם 2013 ביקש ממנו עלי להסיע אותו לבנק בטול כארם, והוא ראה את עלי מפקיד שם כסף. בנוסף הבהיר ג'אהד כי רק לאחר מכן הגיע עלי למשרדו של עו"ד נאשף, שם קיבל במזומן את התמורה בסך 195,000 ₪ מרוכשי 2013 (עמ' 52, ש' 1-22 לפרו'). ג'אהד הוסיף בעדותו כי עלי אכן הופתע כשראה את מחמוד חוסין וחנאן במעמד החתימה, אך הביע תרעומת על כך רק לאחר שהסכם 2013 נחתם, ולאחר ששולמה לו התמורה ע"י רוכשי 2013 (עמ' 57, ש' 4-9 לפרו').
4. מר עלי שאכר ציין בעדותו כי שילם לעלי את התמורה בסך 195,000 ₪ כאשר הם נפגשו מחוץ למשרדו של עו"ד נאשף, ממש לפני חתימת הסכם 2013. לדבריו, בפגישה זו נכחו מחמוד חוסין, חנאן, הוא עצמו, אחיו –ג'אהד, עלי ועו"ד נאשף (עמ' 65, ש' 11-12 לפרו'). לטענת עלי שאכר, הוא הודיע לעלי עובר לחתימת הסכם 2013 כי בנוסף אליו ירכשו את הזכויות במקרקעין מחמוד חוסין, שהוא שותפו של עלי שאכר, ואשתו של מחמוד חוסין – חנאן (עמ' 65 ש' 28-29 לפרו'). עוד הודה עלי שאכר במהלך עדותו כי לאחר חתימת הסכם 2013, הוא חתם, יחד עם יתר רוכשי 2013, מחמוד חוסין וחנאן, על הנספח להסכם 2013. לטענתו, כל רוכשי 2013 הסכימו לחתום על הנספח מאחר שעלי "נדנד להם", והם רצו להשלים את העברת הזכויות במקרקעין על שמותיהם (עמ' 63, ש' 24-28 לפרו'). בנוסף הוסיף עלי שאכר והעיד כי לא דיווח לעו"ד נאשף על חתימת הנספח (עמ' 64, ש' 9-11 לפרו').
5. מר מחמוד חוסין העיד כי שילם את התמורה בסך 195,000 ₪ באמצעות הלוואה מבנק הפועלים (להלן: "הבנק") שהוא ואשתו חנאן קיבלו מהבנק באותו יום שבו נחתם הסכם 2013. מחמוד חוסין הוסיף ופירט כי קיבל מהבנק הלוואה ע"ס של 200,000 ₪. לדבריו, הוא העביר סך זה לעלי שאכר אשר מסר אותו לעלי, ואף קיבל מעלי עודף במזומן בסך של 5,000 ₪ (עמ' 70, ש' 18-32 לפרו'). מחמוד חוסין חזר בעדותו על הגירסה לפיה חתם ביחד עם עלי שאכר וחנאן על הנספח, אותו הביא עלי לביתו של עלי שאכר (עמ' 72, ש' 1-8 לפרו'). לשיטתו של מחמוד חוסין, הוא הבין כי הנספח לא שינה את התמורה שנקבעה בסכם 2013, אלא רוכשי 2013 רק הסכימו להשתתף בתשלומי המיסים שחלים על העסקה (עמ' 74, ש' 2-5 לפרו'). מחמוד חוסין חזר על הגרסה לפיה עלי ידע, עובר לחתימת הסכם 2013, כי הצדדים להסכם 2013 כוללים גם אותו ואת אשתו, בנוסף לעלי שאכר (עמ' 78, ש' 20-28 לפרו').
6. אקדים ואציין כי באשר לטענת אי החוקיות הנטענת ע"י רוכשי 1974 והנובעת מכך שעלי הצהיר במסגרת הסכם 2013 כי הוא הבעלים של 7/12 חלקים במקרקעין תוך התעלמות מהסכם 1974, הרי שדין טענה זו להידחות. כאמור, דחיתי תביעת רוכשי 1974 להצהיר על בטלותם של צווי הירושה שניתנו לגבי עיזבונותיהם של יוסף ז"ל ושל שריפה ז"ל, וכן לגבי הרישומים בלשכת רישום המקרקעין המשקפים את תוכנם של צווי ירושה אלה. כלומר, במועד חתימת הסכם 2013 היה עלי, בהתאם לרישום בלשכת רישום המקרקעין המבוסס על צווי הירושה הנ"ל, הבעלים הרשום של 7/12 חלקים מכלל הזכויות במקרקעין, ולא נפלה שום אי-חוקיות בקשר לכך בהסכם 2013.
7. באשר לטענת עלי בדבר אי החוקיות הנוגעת לצדדים להסכם 2013, ובפרט לטענה כי עלי לא ידע כי התקשרותו בהסכם 2013 נעשית גם עם מחמוד חוסין ואשתו חנאן – הרי שגם דין טענה זו להידחות. עלי לא הכחיש בעדותו כי חתם על הסכם 2013. טענותיו בדבר זיוף לכאורה או "הוספה בדיעבד" של שמותיהם של מחמוד חוסין וחנאן להסכם 2013 על ידי עו"ד נאשף נטענו בשפה רפה, ולא הוכחו כלל על ידו. יתרה מזו: הן מאחר שמדובר בטענת זיוף, והן מכיוון שמעשה הזיוף מיוחס על ידי עלי לעו"ד נאשף, שאינו בעל דין בהליך דנן, הרי שעל עלי מוטל נטל הוכחה כבד להוכחת טענה זו (ר' ע"א 45/15 חמילה נבולסי נ' נביל נבולסי (פורסם בנבו, 15.5.2017) בפס' 13). יתרה מזו: אני נותן אמון מלא בעדותו של עו"ד נאשף, אשר נתמכה גם בעדויותיהם של עלי שאכר, אחיו – ג'אהד, ושל מחמוד חוסין, לפיה במעמד חתימת הסכם 2013 נכחו כל הצדדים להסכם 2013, וכי בהתאם - עלי ידע, כאשר חתם על הסכם 2013, כי הוא מוכר את זכויותיו במקרקעין לעלי שאכר, למחמוד חוסין ולחנאן גם יחד. על כן, הנני מוצא כי עלי לא עמד בנטל ההוכחה הנדרש להוכחת טענתו בדבר זיוף שדבק בהסכם 2013, וכפועל יוצא מכך – הנני דוחה גם טיעונם של רוכשי 1974 לפיו הסכם 2013 לוקה באי-חוקיות מחמת "מעשה זיוף" נטען זה.
8. אוסיף אמנם כי הנסיבות או העיתוי בהן נוספו מחמוד חוסין וחנאן להסכם 2013 אכן נותרו מעורפלות במעט כיוון שלא ניתן ללמוד מתוך עדותו של עלי מחד גיסא, ושל עלי שאכר וג'אהד מאידך גיסא, מתי, עובר לחתימת הסכם 2013, נודע לעלי כי מחמוד חוסין וחנאן יימנו על הרוכשים לפי הסכם 2013. אולם, גם אם אצא מנקודת הנחה כי עלי לא ידע, עובר לחתימת הסכם 2013, על הצטרפותם של מחמוד חוסין וחנאן לצד הרוכש בהתאם להסכם זה – ניתן ללמוד מתוך העדויות שנסקרו לעיל כי עלי התוודע לכך, למצער, במעמד חתימת הסכם 2013. משכך, יכול היה עלי להחליט שלא לחתום על הסכם 2013, ולא להתקשר בעסקת המכר יחד עם כל שלושת הרוכשים. אולם, משבחר עלי לחתום על הסכם 2013, ולא הוכחה טענתו לזיוף שדבק בהסכם זה כתוצאה מצירופם של שני הרוכשים הנוספים - הרי שגם מנימוק זה אין כל בסיס לקבל טענות רוכשי 1974 לעניין אי חוקיות אשר, כביכול, נפלה בהסכם 2013 עקב צירופם של שני רוכשים נוספים לעסקת המכר נושא הסכם 2013.
9. ניתוח דברים המובא לעיל מוליך למסקנה לפיה הטענה המרכזית בדבר אי חוקיות שדבקה בהסכם 2013 מתייחסת לסוגיית התמורה ששולמה בגדרו של הסכם זה. טענתם העיקרית של רוכשי 1974 הינה כי עלי קיבל מרוכשי 2013, כשבוע לפני חתימתו של הסכם 2013, סך של 430,000 ₪ (ראו עדותו של עלי בעמ' 29, ש' 16-17 לפרו'). לדברי עלי, סכום זה הופקד על ידו בבנק בטול כארם ביום 20.5.2013, יום חתימת הסכם 2013, תוך שהוא רוכש באמצעותו דינרים ירדנים. עלי הציג קבלה שנכתבה בשפה הערבית המתייחסת להפקדת סך של 11,900 $ דולר ביום 20.5.2013 בשעה 12:32 (מוצג נ/3), וכן הוצג והוגש כראיה מסמך נוסף מאותו יום שנכתב בשפה הערבית, אשר לטענתו של עלי מוכיח כי הפקיד באותו יום בבנק בטול כארם גם פיקדון על סך של 78,000 דינר ירדנים (מוצג נ/4). מנגד, כאמור, טענו רוכשי 2013 וכן אחיו של עלי שאכר, ג'אהד, כי התמורה היחידה ששולמה לעלי הסתכמה בסך של 195,000 ₪ והיא שולמה מחוץ ובסמוך למשרדו של עו"ד נאשף, עובר לחתימת הצדדים על הסכם 2013.
10. במחלוקת העובדתית שנפלה בסוגיה זו בין הצדדים הנני נותן אמון בעדויות מטעם רוכשי 2013 ומעדיף את גירסתם על פני גירסתו של עלי.
    ראשית - הקבלה שהציג עלי על סך 11,900 $ איננה משקפת הסכום אשר לטענתו הוא קיבל מרוכשי 2013. באופן דומה גם טופס הפיקדון על סך של 78,000 דינרים ירדניים אינו הולם את הסך אשר עלי טוען כי קיבל מרוכשי 2013. משנשאל על כך עלי על ידי בית המשפט השיב כי "יש קבלות שאני מחפש אך לא מוצא. אני קיבלתי כסף ישראלי וקניתי דינר ירדני" (עמ' 31, ש' 19-21).
11. שנית - מעדותו של עלי עולות תהיות גם ביחס לסוג השטרות ששולמו לו, לדבריו, על ידי רוכשי 2013. כך לדוגמה הקבלה שהציג עלי נעשתה ע"ס של 11,900 $ דולר, אך בעדותו שצוטטה לעיל העיד כי קיבל "כסף ישראלי". עדות זו מתיישבת גם עם עדויותיהם של עלי שאכר ומחמוד חוסין לפיה שילמו לעלי 195,000 ₪ (בשקלים), ועדות זו אף תואמת את הרישומים במסמכי חשבון הבנק של חנאן המעידים על משיכת סך של 200,000 ₪ ביום 20.5.2013. (מוצג נ/7).
12. שלישית, גם עדותו של עלי לגבי מועד קבלת התמורה מרוכשי 2013 איננה נקיה מספקות. כאמור, לשיטתו של עלי "עוד שבוע לפני כן, הם הביאו לי כסף לטול כארם" (ראו לענין זה עמ' 29 ש' 16 לפרו'). עם זאת, מעדות זו לא ברור מיהו הגורם שהביא לו את הסך הנטען לעיל, לאילו "הם" הוא התייחס בעדותו זו, ובמיוחד כאשר לטענתו הוא סבר באותו זמן כי הינו מוכר את זכויותיו במקרקעין לעלי שאכר בלבד, ולא ידע כלל על הצטרפותם של מחמוד חוסין וחנאן כרוכשים לפי הסכם 2013. יתרה מזו: לא ברור מעדותו של עלי מדוע המתין עד ליום חתימת הסכם 2013 על מנת להפקיד את הסכום שקיבל לטענתו מרוכשי 2013 מספר ימים קודם לכן.
13. רביעית, וכפועל יוצא מן האמור לעיל: עדותו של עלי לגבי קבלת סך של 430,000 ₪ מרוכשי 2013 (עמ' 29, ש' 16-17 לפרו') נוגדת האמור במסמך בכתב, שכן הסכם 2013 קובע כי התמורה בגין הסכם 2013 מסתכמת בסך של 195,000 ₪. אולם, בנוסף לכך, עדותו זו אף איננה מתיישבת עם תוספת התמורה המפורטת בנספח. לכן, בהתחשב בעדותו הבלתי עקבית של עלי לגבי גובה התמורה ששולמה לו ע"י רוכשי 2013, כמו גם נוכח הסתירות שנפלו בעדותו זו, הגעתי לכלל מסקנה כי עדותו זו איננה ראויה לאמון בית המשפט.

1. מנגד, מצאתי לנכון לתת אמון בעדויות מטעמם של רוכשי 2013, וכן בעדותו של ג'אהד, אשר טענו כי רוכשי 2013 שילמו לעלי סך של 195,000 ₪ מחוץ למשרדו של עו"ד נאשף. בנוסף לכך שגירסתם בעניין זה נמצאה על ידי סדורה ועקבית, היא נתמכת גם בכך שרוכשי 2013 הגישו לבית המשפט תדפיס תנועות חודשי מחשבון הבנק של חנאן בבנק הפועלים, שם מוכחת משיכת סך של 200,000 ₪ ביום 20.5.2013 (מוצג נ/7). כן הוגש תדפיס תנועות חודשי נוסף המתייחס לחשבון הבנק של עלי שאכר בבנק הפועלים, לפיו אושרה לו משיכת סך של 59,000 ₪ (מוצג נ/8). לטענת מחמוד חוסיין, הסכום של 59,000 ₪ נועד לתשלום מס רכישה, וכי הוא ואשתו חנאן שילמו את הסך 200,000 ₪ והוסכם בינם לבין עלי שאכר כי יתחשבנו ביניהם לגבי כך בהמשך (עמ' 70, ש' 25-26 לפרו'; עמ' 71, ש' 12-13 לפרו'). מסמכים אלו מתיישבים עם גירסתם של רוכשי 2013, לפיה הם שילמו לעלי במזומן סך של 195,000 ₪ ביום 20.5.2013, דהיינו - ביום חתימת הסכם 2013. לפיכך, אני מוצא לנכון להעדיף בענין זה את גירסתם על פני גירסתו של עלי.
2. רוכשי 2013 הודו, ואף טענו בסיכומיהם, כי חתמו על הנספח לאחר חתימת הסכם 2013. כזכור, בנספח נכתב כי רוכשי 2013 מתחייבים לשלם את מס השבח החל על העסקה, ובנוסף לכך הם גם מתחייבים לשלם לעלי סך של 100,000 ₪. לדבריהם, הם פעלו כך בשל לחץ שהפעיל עליהם עלי, אך לגירסתם אין בכך כדי לפגוע בתום ליבם ובהגינותם (ר' סעיף 28 לסיכומי רוכשי 2013). כן הודו רוכשי 2013 כי לא דיווחו לעו"ד נאשף על חתימת הנספח, וגם הם עצמם לא דיווחו על הנספח לרשויות המס מאחר שלא חשבו כי זה חיוני (עמ' 73, ש' 17 לפרו'). מכאן עולה כי הדיווח שהוגש לרשויות המס, וכן ההשגה שהגיש ביום 23.11.2013 עו"ד נאשף על השומה שהוצאה עפ"י הדיווח שנעשה ע"י עו"ד נאשף - השגה אשר התקבלה ע"י רשויות המס (מוצג נ/5) - היו שגויים, ולא שיקפו את התמורה המלאה אשר סוכמה בין עלי לבין רוכשי 2013 בהתחשב גם בתמורה שסוכמה ביניהם במסגרת הנספח.
3. מניתוח הדברים המובא לעיל עולה כי ניתן להתייחס להסכם 2013 כאל הסכם שכרוכה בו לכאורה הונאה של רשויות המס (ר' ע"א 6667/10 גלית הלוי בר טנדלר נ' דרור קוזינצקי (פורסם בנבו, 12.9.2012) (להלן: "עניין טנדלר") בעמ' 16).
4. בפסיקת בית המשפט העליון נדונה השאלה כיצד יש לסווג הסכם מסוג זה: האם כחוזה למראית עין שדינו בטלות בהתאם להוראות סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי) או שמא יש לסווגו כחוזה פסול שאף דינו בטלות אך זאת – מכוח הוראות סעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי). להבחנה בין סוגי הסכמים אלה קיימת חשיבות רבה נוכח העובדה כי בהתאם להוראות סעיף 31 בחוק החוזים (חלק כללי) ניתן לבית המשפט שיקול דעת רחב לחרוג מכלל ההשבה ההדדית, ולהורות על קיום החוזה הפסול כולו או מקצתו (ר' ע"א 6634/15 טופ במרחבי השרון ייזום בע"מ נ/ אורית קפלן (פורסם בנבו, 24.10.2017) (להלן: "עניין קפלן") בפס' 14).
5. כאשר דנים בשאלת סיווגו של חוזה אשר כרוכה בו הונאה של רשויות המס מן הראוי לבחון מהי התכלית הדומיננטית שמבקש בית המשפט להגשים? במרבית המקרים הדנים בהסכמים מסוג זה תתמצה התכלית הדומיננטית בהגנה על האינטרס הציבורי על ידי הבטחת נכונות, אמיתות הדיווח, והתשלום לרשויות המס. ברי כי כאשר הייתה לצדדים כוונה לקיים הוראות החוזה ולהוציא אל הפועל העסקה המפורטת בו, הרי שאין מדובר בהסכם למראית עין. אולם, ככל שיתברר כי כוונת הצדדים, כפי שבאה לידי ביטוי בהסכם, חותרת תחת האינטרס הציבורי – אזי מדובר בחוזה פסול (ר' ע"א 4305/10 מזל אילן נ' יוסף לוי (פורסם בנבו, 9.5.2012) (להלן: "עניין אילן") בפס' 29 לפסק דינו של כב' הש' ע' פוגלמן).
6. במקרה הנוכחי, אין מחלוקת על כך שהצדדים התכוונו להוציא אל הפועל את העסקה נושא הסכם 2013 באופן שעלי ימכור את זכויותיו במקרקעין לרוכשי 2013. עם זאת, חתימתם של הצדדים על הנספח אשר כלל תשלום תמורה נוספת בגין עסקת המכר, עסקה אשר לא דווחה באופן מלא, נכון ומדויק לרשויות המס – חותרת תחת האינטרס הציבורי. סעיפים 73(א) ו-73(ג) בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") מטילים על המוכר ועל הרוכש בעסקת מקרקעין חובת הצהרה ודיווח מפורט על העסקה לאגף מיסוי מקרקעין תוך 30 ימים מיום עשיית העסקה. בסעיף 98 בחוק מיסוי מקרקעין אף נקבע כי אי מילוי הוראות אלו עולה כדי ביצוע עבירה פלילית (ר' גם עניין אילן, בפס' 31). אשר על כן, ובהתחשב בנסיבות המתוארות לעיל - הנני קובע בזאת כי יש לסווג את הסכם 2013 כהסכם פסול אשר לגביו חלות הוראות סעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי).
7. סיווגו של הסכם 2013 כהסכם פסול אין בו די כדי לבסס קביעה בדבר בטלותו. על נפקותה של הבטלות הנובעת מאי חוקיותו של הסכם יש ללמוד מקריאה משולבת של סעיף 30 יחד עם סעיף 31 בחוק החוזים (חלק כללי) (ר' עניין קפלן, בפס' 14).
8. מפאת חשיבות הדברים, ולשם הבהרת סוגיית תוקפו המחייב של הסכם 2013 –אצטט להלן הוראות הסעיפים 30 ו- 31 בחוק החוזים (חלק כללי):

"30. חוזה שכריתתו, תכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור – בטל.

31. הוראות סעיפים 19 ו- 21 יחולו, בשינויים המחויבים, גם על בטלותו של חוזה לפי פרק זה, אולם בבטלות לפי סעיף 30 רשאי בית המשפט, אם ראה שמן הצדק לעשות כן ובתנאים שימצא לנכון, לפטור צד מהחובה לפי סעיף 21, כולה או מקצתה, ובמידה שצד אחד ביצע את חיובו לפי החוזה – לחייב את הצד השני בקיום החוב שכנגד, כולו או מקצתו". (ההדגשות אינן במקור- ב.א)

1. בפסיקת בית המשפט העליון נקבעו שיקולים וקריטריונים אשר בית המשפט נדרש לשקול ולבחון לשם יישום הוראות הסיפא שבסעיף 31 בחוק החוזים (חלק כללי). עיקריהם הם אלה:
   (1) קיומו של צד שלישי תם לב שהסתמך על החוזה; (2) דרגת החומרה של אי החוקיות; (3) מידת הביצוע של החוזה ומידת ההסתמכות של הצד השני לחוזה; וכן - (4) מידת תום הלב של כל אחד מהצדדים (ר' עניין טנדלר, בפס' 25-26 לפסק דינו של כב' הש' עמית; ת"א (מחוזי מרכז) 1850-03-18 ג'ומעה ואח' אנקר מסארווה ואח' (לא פורסם, 29.12.2013) (להלן: "עניין ג'ומעה") בפס' 34 לפסק דינו של כב' הש' ע' גרוסקופף)).
2. בפתח הדברים אציין כי במקרה הנוכחי אף אחד מהצדדים לכל שלוש התביעות שלפניי לא תבע במסגרת תביעות אלה את אכיפתו של הסכם 2013. משכך, אינני נדרש לעסוק בפסק דין זה בסוגיית אכיפתו של הסכם 2013. מאידך, בחינת שאלת ביטולו של הסכם 2013 אכן נדרשת לצורך הדיון וההכרעה בסוגיית העסקאות הנוגדות שנעשו ע"י רוכשי 1974 וע"י רוכשי 2013.
3. לאחר בחינת מכלול הנסיבות והראיות שבפניי הגעתי לכלל החלטה לפיה למרות שהסכם 2013 בצירוף הנספח השייך לו מהווים הסכם אשר כרוך בו ניסיון להונות את רשויות המס – הרי שאין מקום להורות על ביטולם של הסכם 2013 ושל הנספח שצורף לו בהתאם להוראות סעיף 31 בחוק החוזים (חלק כללי). אפרט להלן נימוקי לקביעה זו:
4. אופי אי החוקיות: הניסיון להונות את רשויות המס באמצעות דיווח חלקי, כוזב ולא מלא, לרשויות המס, מהווה אי חוקיות אגבית – הנוגעת לביצועו של הסכם 2013 ולא למטרותיו. במובן זה, מטרתו של הסכם 2013 לא הייתה להונות את רשויות המס, שכן מדובר בעסקת מקרקעין רגילה ומקובלת למכירת זכויותיו של עלי במקרקעין לרוכשי 2013 שניתן היה לבצעה באופן חוקי לו הדיווח לרשויות המס היה מתבצע בהתאם לנדרש עפ"י הדין. בנסיבות אלה מדובר באי חוקיות ביחס לדיווח לרשויות המס על הסכם 2013 אך לא ביחס למטרתו של הסכם זה (ר' עניין ג'ומעה, בפס' 34).
5. המתווה לקיום הסכם 2013: במקרה הנוכחי, מדובר בעסקת מקרקעין שגרתית, ואף לא מסובכת באופן מיוחד. ברי שאין בית המשפט נדרש ליצור עבור הצדדים חוזה חדש השונה מזה שעליו הסכימו הצדדים. אמנם, קיימת מחלוקת בין עלי לרוכשי 2013 ביחס לסכום התמורה וביחס לנטל תשלום מס שבח מקרקעין בגין עסקת המכר נושא הסכם 2013, אך עם זאת לא בעסקה דבקה אי החוקיות – אלא בעצם אי הדיווח על הנספח ותוכנו לרשויות המס כנדרש על פי הדין. כזכור, מחמוד חוסין טען בעדותו כי אי הדיווח לרשויות המס על הנספח ותוכנו נבע מכך שרוכשי 2013 לא ידעו כי צריך לדווח על כך (עמ' 73, ש' 17, 24 לפרו'). ראוי גם לציין כי אף אחד מבין הצדדים להסכם 2013 לא טען להעדר תוקף מחייב של הנספח או לנסיבות המצדיקות ביטולם של הסכם 2013 ושל הנספח. בנסיבות אלו, מבלי שאדרש להכריע בדבר הנסיבות שגרמו לצדדים שלא לדווח לרשויות המס על הנספח, הרי שאת אי החוקיות שדבקה בהסכם 2013 ניתן לתקן באופן מלא, וזאת - ככל הצדדים ידווחו לרשויות המס על הסכם 2013 יחד עם המצאת הנספח ותוכנו לרשויות המס. לעניין מועד הדיווח עוד אתייחס להלן בפסק דין.
6. מידת הביצוע של הסכם 2013: במקרה הנוכחי מתקיים גם תנאי זה שהרי אין חולק כי רוכשי 2013 שילמו לעלי מלוא התמורה שנקבעה בהסכם 2013, דהיינו – מלוא הסך של 195,000 ₪, אך טרם פרעו את מס השבח והתמורה הנוספת לה התחייבו במסגרת הנספח. מחמוד חוסין, כאמור, אף לא התכחש להתחייבותם של רוכשי 2013 לתשלום מס השבח, אך טען כי הרוכשים לפי הסכם 2013 הסכימו להשתתף בתשלום מס השבח החל על המוכר בסכום של עד 100,000 ₪ (ר' עמ' 73, ש' 6-7 לפרו'). בנסיבות אלו, ובהתחשב גם בכך שעלי לא העלה שום טענה בדבר הפרתו של הסכם 2013 ע"י רוכשי 2013, הנני קובע בזאת כי רוכשי 2013 ביצעו חלק עיקרי ומהותי מהתחייבויותיהם בהתאם להסכם 2013.
7. קיומו של צד שלישי שהסתמך על ההסכם: כאמור, הטענה בדבר אי החוקיות של הסכם 2013 נטענה על ידי רוכשי 1974 ולא על ידי עלי או על ידי רוכשי 2013 עצמם. בהקשר זה ראוי להבהיר כי על אף ששאלת ביטולו או אי ביטולו של הסכם 2013 עלול להשפיע על זכויותיהם של רוכשי 1974, הרי שאין בכך כדי להכשיר את מעמדם כצד המסתמך על קיומו או בטלותו של הסכם 2013. במובן זה, ההחלטה שלא להורות על ביטולו של הסכם 2013 נוכח אי החוקיות שדבקה בו, עלולה להשפיע על זכויותיהם של צדדים שלישיים, ובכלל זה גם על זכויותיהם הנטענות של רוכשי 1974 במקרקעין, אך מדובר בתוצאת לוואי בלבד הנובעת מהחלטה כזו. ברי כי רוכשי 1974 לא הסתמכו כלל על הסכם 2013, ושאלת חוקיותו או אי-חוקיותו עקב דיווח שלא כדין לרשויות המס על העסקה נושא 2013 – אין בה כדי לסייע לרוכשי 1974 בהצדקת מחדלם הכרוך באי רישומה בהקדם האפשרי של הערת אזהרה לטובתם על המקרקעין נושא התובענה. אשר על כן, למרות שלהחלטה שלא לבטל את הסכם 2013 אכן עלולה להיות השפעה על זכויותיהם של רוכשי 1974, הרי שאין בכך כדי להביא לביטולו של הסכם 2013 בהתחשב באי החוקיות אשר נטען ע"י רוכשי 1974 כי דבקה בו.
8. בהתחשב בכך שעלי ורוכשי 2013 אינם מבקשים לבטל את הסכם 2013 או את הנספח, וכן נוכח העובדה שהם אינם מתכחשים לחובתם לדווח לרשויות המס על הסכם 2013 ועל הנספח, ומן הנימוקים שפורטו לעיל - הנני דוחה תביעתם של רוכשי 1974 להצהיר על בטלותו של הסכם 2013, אך זאת בכפוף לכך שהצדדים להסכם 2013 יצהירו וידווחו לרשויות מס שבח מקרקעין תוך 30 ימים אשר ימנו ממועד פסק דין זה על מלוא התמורה המפורטת בהסכם 2013 ובנספח, כאשר להצהרתם ולדיווחם לאגף מיסוי מקרקעין יצורפו על ידם העתקים נכונים ומלאים מהסכם 2013 ומהנספח.

ד. ככל שהסכם 1974 לא בוטל או הופר על ידי הצדדים לו – האם הערת האזהרה שנרשמה לטובת אביהם של רוכשי 1974 ביום 10.11.2013 גוברת על הערת האזהרה שנרשמה לטובת רוכשי 2013 ביום 23.5.2013, או שמא הערת האזהרה שנרשמה ביום 23.5.20.13 לטובת רוכשי 2013 גוברת על הערת האזהרה שנרשמה ביום 10.11.2013 לטובת רוכשי 1974?

1. משקבעתי כי תביעתו של עלי לביטול הסכם 1974 דינה להידחות, וכן לאחר שדחיתי טענותיהם של רוכשי 1974 להצהיר על בטלותו של הסכם 2013 – הרי שנוכח תקפותם שני הסכמים אלה - נותר עתה להכריע בשאלה איזו הערת אזהרה מבין שתי הערות האזהרה שנרשמו מכוחם של הסכמים אלה בלשכת רישום מקרקעין גוברת.
2. סעיף 9 בחוק המקרקעין קובע הוראת הדין החלה במקרה של קיום עסקאות נוגדות:

"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום- לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום- לב - זכותו עדיפה."

1. ההלכה המרכזית בפסיקת בתי המשפט אשר עסקה ביישומו של סעיף 9 בחוק המקרקעין נקבעה בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003) (להלן: "הלכת גנז"). הלכת גנז מגדירה, בין היתר, מהם התנאים השונים אשר בית המשפט נדרש לבחון בבואו לדון בתחרות שבין עסקאות נוגדות. בתמצית אציין כי על פי סעיף 9 בחוק המקרקעין כאשר מדובר בהתחייבות סותרת למכירת זכות לרוכש פלוני מחד גיסא, לבין התחייבות למכירת אותה זכות לרוכש אלמוני במועד מאוחר יותר מאידך גיסא, עדיפה, ככלל, זכותו של הרוכש הראשון בזמן.

1. אולם, אם פעל הרוכש השני, המאוחר בזמן, בתום לב, נתן תמורה והשלים את העסקה ברישום במרשם המקרקעין – אזי זכותו של הרוכש השני תגבר על זכותו של הראשון (ר' הלכת גנז, בעמ' 397; ע"א 7643/06 חליל אבו זיאד נ' תמאם מוחמד דאוד עלי בשיר (פורסם בנבו, 28.10.2008) (להלן: "עניין חליל") בפס' 6; ע"א 8609/15 עמאר מוסטפא נ' המועצה המקומית דלית אל כרמל (פורסם בנבו, 3.5.2017) (להלן: "ענין עמאר") בפס' 8). דרישת תום הלב מהרוכש השני הינה לתום לב סובייקטיבי ואובייקטיבי גם יחד. תום הלב הסובייקטיבי נבחן בהתייחס לידיעת הרוכש השני על העסקה הראשונה בעת עריכת העסקה השנייה. בפסיקת בתי המשפט הובהר כי אין הכרח שהקונה השני ידע בפועל על העסקה הראשונה, ודי בכך שפעל בעצימת עיניים ומתוך חשד בדבר קיומה של העסקה הראשונה כדי לבסס חוסר תום לב מצידו.
2. בבחינת תום הלב האובייקטיבי, נדרש לבחון האם הרוכש השני בדק את פנקסי מרשם המקרקעין או את מצב ההחזקה במקרקעין טרם שהתקשר בעסקה (ר' ע"א 1117/06 חברת אלקודס קורפוריישן נ' יורשי המנוח מוחמד עלי עבד אלרחמן (פורסם בנבו, 4.4.2010) בפס' 32; עניין עמאר, בפס' 9).
3. בגדר הלכת גנז נקבע חריג לכלל המפורט בסעיף 9 בחוק המקרקעין, וזאת – כאשר הרוכש הראשון הפר את חובתו לממש את זכותו במקרקעין בתום לב, והוא נמנע מלרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין למרות שלא הייתה לו מניעה לעשות כן. במקרה כזה זכותו של הקונה השני עשויה לגבור על זכותו של הקונה הראשון על אף שלא השלים את העסקה שלו ברישום. במובן זה, הימנעות הרוכש הראשון מרישום הערת אזהרה לטובתו מהווה הפרה של חובת תום הלב המוטלת עליו, שכן בשל מחדל זה נוצרה התשתית לתחרות שבינו לבין הרוכש השני (עניין עמאר, בפס' 8).
4. עם זאת, כבר הובהר לעיל כי לא כל מקרה של אי רישום הערת אזהרה על ידי הרוכש הראשון יהווה חוסר תום לב מצדו כלפי הצד השני. מקום בו ניתן לקבוע כי הרוכש הראשון עשה כל שלאל ידו כדי לרשום את זכותו בספרי מרשם המקרקעין, או כאשר אי הרישום לא נבע מהתרשלות או מאשם של הרוכש הראשון, למשל במקרה שלא ניתן באופן אובייקטיבי לרשום את הערת האזהרה, הרי שלא יחול החריג – וזכותו של הרוכש הראשון תהיה עדיפה על זכותו של היורש השני. אי הרישום של הערת האזהרה יבחן, איפוא, על פי נסיבות העניין, ועל פי עקרון תום הלב החל כאמור על הרוכש הראשון (עניין גנז, בפס' 22; ע"א 8881/07 רמי לב נ' אליאס טובי (פורסם בנבו, 27.8.2012) בפס' 24; ע"א 368/15 בשארה ג'וזיף נ' עפיפה אנדראוס ג'רייס (פורסם בנבו, 12.4.2016) (להלן: "עניין ג'וזיף") בפס' 4). בקשר לכך כבר נקבע בפסיקת בית המשפט העליון כי יש להחמיר עם הרוכש הראשון שלא פעל לרישום הערת האזהרה, ולהטיל עליו הנטל להוכיח כי הרוכש השני בזמן הוא שפעל בחוסר תום לב, או כי ידע, או היה צריך לדעת, אודות העסקה הראשונה (ר' ע"א 7113/11 עזבון המנוח עפיף מוחמד ביאד נ' עזבון המנוח חוסני אחמד לחאם ז"ל (פורסם בנבו, 27.2.2014) בפס' 14; עניין ג'וזיף, בפס' 4 לפסק דינו של כב' הש' עמית; עניין עמאר, בפס' 9).
5. מכאן לנסיבות המקרה הנוכחי: אין חולק כי לאחר חתימת הסכם 1974 מחמוד ז"ל ורוכשי 1974 לא רשמו הערת אזהרה לטובתם בלשכת רישום המקרקעין מכוח הסכם 1974 על הזכויות של עלי ו/או של שריפה ז"ל. הערת האזהרה לטובתם בגין הזכויות שרכשו במקרקעין מכוחו של הסכם 1974 נרשמה על ידם רק ביום 10.11.2013. אקדים ואציין כי שותף אני, בכל הכבוד, לעמדה אותה הביע כב' השופט י. עמית בפסיקה שהוזכרה לעיל לפיה ראוי להחמיר עם הרוכש הראשון שלא פעל בזמן לרישום הערת אזהרה לטובתו ובכך גרם להיווצרותה של "תאונה משפטית". מחדלו של הרוכש בעסקה הראשונה הוא היוצר תחרות בינו לבין הרוכש השני בזמן והצורך לבחון איזו הערת אזהרה גוברת. בהקשר זה ראוי להדגיש העלות הנמוכה הכרוכה ברישום הערת אזהרה לעומת ההוצאות הגבוהות פי כמה הכרוכות בניהול ההליכים הנדרשים לשם פיתרון "התאונה המשפטית" באמצעות הגשת תביעה לבית המשפט.
6. אכן, לא כל מחדל הנובע מאי רישום הערת אזהרה צריך להיחשב ככזה שנעשה ע"י הרוכש הראשון בחוסר תום לב. כך למשל, אם יובהר כי הרוכש הראשון עשה כל אשר ניתן להיעשות על מנת לרשום את זכויותיו במרשם המקרקעין, או כי לא התאפשר לו לרשום את הערת האזהרה מסיבות אובייקטיביות – אזי ניתן יהיה לקבוע כי לא פעל בחוסר תום לב ככל שנסיבות העניין תומכות בכך. עם זאת, במקרה הנוכחי, לא מצאתי כי רוכשי 1974 אכן פעלו בתום לב ובשקידה ראויה לשם רישומה תוך זמן סביר של הערת אזהרה לטובתם בלשכת רישום המקרקעין בגין הזכויות במקרקעין שנרכשו ע"י אביהם, מחמוד ז"ל, בהתאם להסכם 1974. משלא ניתן שום הסבר ממשי וסביר מדוע לא ביררו בהקדם האפשרי האם ניתנו צווי ירושה בענין עיזבונותיהם של יוסף ז"ל ושל שריפה ז"ל, האם צווים אלה נרשמו ע"י יורשיהם של יוסף ז"ל ושל שריפה ז"ל בלשכת רישום המקרקעין באופן התואם את המוסכם עמם, לפי טענתם, ולא טרחו לרשום הערת אזהרה לטובתם בהקדם האפשרי – אין מנוס מלדחות טענותיהם וההסברים הדחוקים שסיפקו למחדליהם אלה. אפרט להלן נימוקי לקביעתי זו.

1. ראשית, אציין כי בסעיף 7 להסכם 1974 נכתב כי "בכל הנוגע להוצאת צו ירושה במטרה לרשום את השטח הנ"ל בלשכת רשם הקרקעות הרי הענין צריך להיות מוסדר יחד עם שאר היורשים". רוכשי 1974 טענו כי לא יכלו לרשום את זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין, ובכלל זה אף לא לרשום הערת אזהרה לטובתם בלשכת רישום המקרקעין, נוכח העובדה כי זכויותיהם של שריפה ז"ל ועלי יבדל"א במקרקעין לא היו רשומות בלשכת רישום המקרקעין. עם זאת, רוכשי 1974 לא הציגו כל ראיה כי דרשו מעלי במהלך 40 השנים שחלפו מאז חתימת הסכם 1974 כי ירשום את זכויותיו במקרקעין בלשכת רישום המקרקעין, וכי יפעל לשם כך להוצאת צווי ירושה ליוסף ז"ל ולשריפה ז"ל (עמ' עמ' 124, ש' 11 לפרו').
2. יתרה מזו: גם אם הייתי מקבל טענת רוכשי 1974 לפיה הנטל לרישום צווי הירושה הנ"ל היה מוטל על כל הצדדים להסכם 1974 – דהיינו על מחמוד ז"ל, ועליהם כיורשיו, וכן על עלי – הרי שאין טענה זו רלוונטית לתחרות שבין זכויותיהם הנטענות במקרקעין למול זכויותיהם הנטענות במקרקעין של רוכשי 2013. במובן זה, גם אם עלי, בנוסף לרוכשי 1974, אכן התרשל באי רישום צווי הירושה של יוסף ז"ל ושל שריפה ז"ל, וכי כתוצאה מכך לא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין אפילו הערת אזהרה לטובת רוכשי 1974, הרי שעדיין אין בכך כדי לתקן את חוסר תום הלב של רוכשי 1974 כלפי רוכשי 2013 הנובע מאי רישום הערת אזהרה לטובתם בלשכת רישום המקרקעין במשך עשרות שנים.

1. שנית, ובהמשך לאמור לעיל: עיון מדוקדק בצווי הירושה של יוסף ז"ל ושל שריפה ז"ל שהוצאו על ידי הרשם לענייני ירושה ועל ידי בית הדין השרעי, וכן עיון בעדותו של המצהיר מטעם רוכשי 1974, מר באז מסארווה, מחזק גם כן דחיית טענתם של רוכשי 1974 לפיה לא רשמו הערת האזהרה לטובתם בלשכת רישום המקרקעין נוכח אי רישום זכויותיהם של שריפה ז"ל ועלי יבדל"א במרשם ספרי המקרקעין. מר באז מסארווה ציין בעדותו כי רוכשי 1974 רשמו את הערת האזהרה לטובתם מיד כאשר נודע להם שעלי רשם את זכויותיו במקרקעין בלשכת רישום המקרקעין (עמ' 124, ש' 11-13 לפרו'). אולם, בהקשר זה ראוי להזכיר כי צו הירושה שניתן לגבי עזבונה של שריפה ז"ל על ידי בית הדין השרעי ניתן עוד ביום 23.7.2006 (מוצג במ/1, נספח ט2) וכי צו הירושה שניתן לגבי עזבונו של יוסף ז"ל ניתן על ידי הרשם לענייני ירושה ביום 15.11.2009 (מוצג במ/1, נספח י). כן ניתנו על ידי בית הדין השרעי ביום 13.9.2012 צווי ירושה בענייניהם של פרידה ז"ל ושל מחמוד ז"ל, הוריהם של רוכשי 1974 (מוצג במ/1, נספח ז'2). עוד נזכיר כי חלק מרוכשי 1974 היו מודעים להוצאת צווי ירושה אלו, למצער באפריל 2010, עת נשלח להם ביום 14.4.2010 מכתב של עו"ד אונגר, בא כוחו דאז של עלי, אליו צורפו צווי הירושה של יוסף ז"ל ושל שריפה ז"ל (נספח ט' לכתב ההגנה של עלי בתביעה ת.א 38206-04-14).
2. נוכח כל האמור לעיל, הנני קובע בזאת כי למצער באפריל 2010 חלק מרוכשי 1974 כבר היו מודעים לקיומם של צווי הירושה של יוסף ז"ל ושל שריפה ז"ל ולטענת עלי כי הינו הבעלים הרשום של 7/12 מכלל הזכויות במקרקעין, וכי גם אז לא נעשתה שום פנייה מצדם של רוכשי 1974 לעלי ודרישה ממנו כי ירשום זכויותיו במקרקעין על מנת שיוכלו לרשום הערת אזהרה לטובתם. יתרה מזו: רוכשי 1974 לא הציגו לבית המשפט כל ראיה או עדות כלשהי התומכת בטענתם לפיה פעלו בתום לב לשם רישום הערת אזהרה לטובתם בלשכת רישום המקרקעין בהקדם האפשרי.
3. שלישית: הגב' חאדיג'ה מסאוורה ומר עבד גאבר מסארווה, אשר מסרו תצהירי עדויות ראשיות מטעם רוכשי 1974, העידו כי עובר לחתימת הסכם 2013, חלק מרוכשי 1974 פגשו את רוכשי 2013, שמעו מהם כי עלי מתכוון למכור להם את זכויותיו במקרקעין והזהירו אותם כי זכויות אלו נמכרו לאביהם במסגרת הסכם 1974 (עמ' 94, ש' 29 לפרו'; עמ' 163 ש' 17, עמ' 164 ש' 17-20 לפרו'). לפיכך, גם אם הייתי מאמץ גרסתם זו של רוכשי 1974 לפיה התוודעו לכוונתו של עלי למכור את זכויותיו במקרקעין לרוכשי 2013 עובר לחתימת הסכם 2013, ברי שמפגש כזה ונכונותו האפשרית של עלי למכור זכויותיו במקרקעין לרוכשי 2013 חייבה אותם לבחון ולבדוק, עובר ליום 20.5.2013, האם עלי כבר רשם את זכויותיו בלשכת רישום המקרקעין. אלא שהערת האזהרה שנרשמה על ידם לטובת אביהם, מחמוד ז"ל, על זכויותיו של עלי במקרקעין נרשמה רק בחלוף כ-6 חודשים מיום חתימת הסכם 2013, דהיינו - ביום 10.11.2013, וזאת מבלי שרוכשי 1974 סיפקו כל הסבר מניח את הדעת לעיכוב ברישום הערת האזהרה לטובתם (עמ' 125, ש' 17-18 לפרו'). גם בטענתו של מר באז מסארווה לפיה העיכוב ברישום הערת האזהרה לטובת רוכשי 1974 נגרם משום שהיה צריך להוציא תחילה צו ירושה לאביהם - מחמוד ז"ל (עמ' 125, ש' 20) אין ממש, וזאת - נוכח העובדה כי צווי הירושה שניתנו לגבי עיזבונותיהם של שריפה ז"ל ושל מחמוד ז"ל ניתנו, כאמור, עוד ביום 13.9.2012 (מוצג במ/1, נספח ז'2), וממילא בידי רוכשי 1974 היה יפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 15.5.1974 לפיו יכלו לרשום הערת אזהרה לטובת מחמוד ז"ל.
4. מניתוח הדברים והראיות שפורט לעיל, עולה כי מחמוד ז"ל, ורוכשי 1974 אשר באו בנעליו, התרשלו ופעלו בחוסר תום לב כלפי רוכשי 2013 במחדלם שלא לרשום לטובת אביהם מחמוד ז"ל או לטובתם כיורשיו, הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין מכוחו של הסכם 1974. בכך גרמו רוכשי 1974 ל-"תאונה המשפטית", דהיינו להתנגשות שבין העסקה נושא הסכם 1974 והערת האזהרה שנרשמה מכוחו לבין העסקה נושא הסכם 2013, והערת האזהרה שנרשמה מכוחו.
5. כפי שכבר הובהר לעיל - אין רוכשי 2013 זכאים "ליהנות" ממחדלם של רוכשי 1974, אלא אם שולמה על ידם תמורה, והם פעלו בתום לב בביצוע העסקה השניה ובמו"מ שקדם לה. בחינתם של אלה נדרשת, כפי שכבר הובהר לעיל, הן בפן האובייקטיבי והן בפן הסובייקטיבי.
6. באשר לתשלום התמורה: כבר קבעתי כי אני נותן אמון בעדותם של רוכשי 2013 לפיה הם שילמו לעלי סכום משמעותי המסתכם בסך של 195,000 ₪ בהתאם להסכם 2013, ונותרו חייבים לשלם לו סכום כסף נוסף ולקיים התחייבותם לתשלום מס שבח מקרקעין. על כן, ומבלי שאקבע מסמרות במחלוקת שנותרה בין רוכשי 2013 לבין עלי ביחס לתמורה הנוספת שעלי העיד כי מגיעה לו מרוכשי 2013, וכן מבלי להידרש לשאלת החייב בפרעון מס השבח, אני סבור כי רוכשי 2013 עומדים בתנאי של פרעון מהותי ומשמעותי של התמורה נושא הסכם 2013 והנספח.
7. באשר לתום הלב האובייקטיבי של רוכשי 2013: כזכור, יש לבחון במסגרת דרישה זו האם רוכשי 2013 בדקו את פנקסי רישום המקרקעין או את מצב ההחזקה במקרקעין טרם שהתקשרו בעסקה (עניין עמאר, בפס' 9). עו"ד נאשף שערך את הסכם 2013 העיד כי עובר לחתימת הסכם 2013, עיין בהעתק נסח הטאבו הנוגע למקרקעין, וכן הוציא נסח טאבו מקורי נוסף. בנוסף, העיד עו"ד נאשף כי הוא, מחמוד חוסין וחנאן ביקרו במשרדי הוועדה המקומית לתכנון ובניה בטייבה, וכי הוא ביקש לדעת האם קיימת בעיה כלשהי או או התנגדות בקשר למקרקעין שביקשו לרכוש מעלי. כן העיד עו"ד נאשף כי הסב את תשומת לב רוכשי 2013 לעיקול מיום 19.6.2001 הרשום על המקרקעין לטובת מס שבח נתניה על סך של 195,588 ₪ (עמ' 44, ש' 1-14 לפרו'). באשר למצב ההחזקה במקרקעין, מר ג'אהד, אחיו של של עלי שאכר, העיד כי עובר לחתימת הסכם 2013 על ידי רוכשי 2013 הוא ביקר בשטח פעם אחת לבדו, כי ערך ביקור נוסף, פעם שניה, יחד עם עלי, וכי בפעם השלישית הוא ביקר בשטח יחד עם מודד על מנת לוודא שהשטח הנמכר על ידי עלי פנוי. המודד אף ערך לטענתו סקיצה של השטח, כאשר החלק המסומן בצהוב בסקיצה הוא החלק הפנוי של המקרקעין שעלי מכר לרוכשי 2013 (עמ' 53, ש' 10-14 לפרו'; מוצג נ/6).

גם מר עלי שאכר העיד כי ביקר בעיריית טייבה ביום 8.5.2013 וכי ביקר בשטח ביום 10.5.2013 וביום 11.5.2013. ביום 16.5.2013 ביקר במשרדי המס ושם נאמר לו כי על המקרקעין רשום עיקול בקשר לעסקה אחרת שאינה קשורה במקרקעין (עמ' 60, ש' 18-21 לפרו').

גב' חאדיג'ה מסארווה, המצהירה מטעם רוכשי 1974, הודתה בחקירתה כי מול השטחים במקרקעין עליהם נבנו מבני מגורים ע"י חלק מיורשי יוסף ז"ל קיים שטח פנוי (עמ' 94, ש' 12-14 לפרו'). כך גם העיד מר באז מסארווה, המצהיר מטעם רוכשי 1974 (עמ' 115, ש' 3-6 לפרו').

עלי עצמו העיד בחקירתו כי בעת ביקורו בשטח עם ג'אהד, הראה לג'אהד כי השטח במקרקעין שנמכר במסגרת הסכם 2013 פנוי, וכי בתיהם של חלק מרוכשי 1974 בנויים על חלקים אחרים במקרקעין (עמ' 27, ש' 12-14 לפרו').

1. אשר על כן, הנני מוצא לנכון ליתן אמון בעדויותיהם של עו"ד נאשף, של ג'אהד ושל עלי שאכר, וקובע בזאת כי הם וידאו, טרם החתימה על הסכם 2013, את רישום הזכויות של עלי במקרקעין בלשכת רישום המקרקעין ובמשרדי הרשות המקומית בטייבה, וכי לא היה קיים באותה עת מכשול נראה לעין אשר היה בו כדי למנוע רכישת זכויותיו של עלי במקרקעין, במיוחד לאחר שהם וידאו כי החלק במקרקעין שנרכש על ידי רוכשי 2013 פנוי מכל מבנה ומשתמש. לפיכך, הנני קובע בזאת כי רוכשי 2013 עמדו בדרישת תום הלב האובייקטיבי.

1. באשר לתום הלב הסובייקטיבי של רוכשי 2013: לצורך זה יש לבחון את ידיעתם של רוכשי 2013 על דבר קיומו של הסכם 1974 בעת עריכת הסכם 2013, כאשר די בעצימת עיניים וחשד בקיומה של עסקה כדי לבסס חוסר תום לב (עניין עמאר, בפס' 9). לאחר עיון בעדויותיהם של מר באז מסארווה, מר ג'אבר מסארווה, גב' חדיג'ה מסארווה, ג'אהד, עלי שאכר ועלי – הנני מוצא ליתן אמון בעדויות שהובאו מטעם רוכשי 2013 לפיהן רוכשי 2013 לא היו מודעים במועד חתימת הסכם 2013 על קיומו של הסכם 1974, והם גם לא היו מודעים לטענותיהם של רוכשי 1974 כלפי עלי בקשר לזכויותיו של עלי במקרקעין. אפרט להלן טעמיי לקביעתו זו:
2. ראשית, רוכשי 1974 ביקשו להדגיש בסיכומיהם את עדותו של עלי לפיה נסע עם ג'אהד באוטו למקום הימצאם של המקרקעין וכי אמר לו "שיש בעיות", וכי סיפר לג'אהד "על הסכסוך שיש לי עם הילדים של אחותי" (עמ' 27, ש' 11-14 לפרו'). אולם, עלי לא הסביר בעדותו מהו "הסכסוך" עליו סיפר לכאורה לג'אהד במועד זה, ובכלל זה האם סיפר לג'אהד על הסכם 1974, או על טענות רוכשי 1974 כלפיו. כאן גם ראוי להזכיר כי בין עלי לבין רוכשי 1974 היה קיים באותה עת סכסוך רב שנים אשר בגדרו הגיש עלי תביעה לסילוק יד נגד חלק מרוכשי 1974. לפיכך, אני מוצא כי עדותו זו של עלי אינה מסוימת או ברורה על מנת שניתן יהיה ללמוד ממנה על מודעות, חשד או עצימת עיניים של רוכשי 2013 בקשר להסכם 1974 או לעסקה שנקשרה בגדרו. לא למותר לציין כי כאשר ג'אהד נשאל על כך הוא הכחיש כי עלי סיפר לו משהו על הסכם 1974, או על טענות רוכשי 1974 כנגד עלי בקשר להסכם 1974 (עמ' 53 ש' 28-29 לפרו').
3. שנית: עדויותיהם של באז מסארווה וחאדיג'ה מסארווה, המצהירים מטעם רוכשי 2013, לפיהן הזהירו את רוכשי 2013 עובר לחתימת הסכם 2013 כי עלי כבר מכר את זכויותיו במקרקעין למחמוד ז"ל, היו מבולבלות, בלתי קוהרנטיות ורצופות סתירות. כך לדוגמה, תיארה חאדיג'ה מסארווה כי ראתה את עלי שאכר במקרקעין, והזהירה אותו, יחד עם אחיה, כי עלי מכר את זכויותיו במקרקעין לאביה, מחמוד ז"ל (עמ' 94, ש' 19-25 לפרו'). עם זאת, כשנשאלה מדוע היא בטוחה כי שיחה זו התקיימה לפני 20.5.2013, יום חתימת הסכם 2013, השיבה תשובות מבולבלות ומשתנות: "העו"ד אמר לי"..., וכי הפגישה עם עלי שאכר הייתה "לפני מאי...אולי שנה קודם..." (עמ' 94, ש' 31; עמ' 95 ש' 3). לאחר מכן ציינה בעדותה כי עלי שאכר אמר שרק נתן באותו זמן מקדמה לעלי, ומכאן טענתה כי באותו זמן רוכשי 2013 עדיין לא רכשו את המקרקעין (עמ' 95, ש' 28). מדובר, איפוא, בעדות שתוכנה משתנה, אשר איני סבור כי ראוי ליתן בה אמון. הגב' חאדיג'ה לא הצליחה להסביר בעדותה מדוע היא בטוחה שהפגישה עם עלי שאכר התקיימה לפני מועד חתימת הסכם 2013. בנוסף, לא הוכחה טענתה בקשר לתשלום מקדמה לעלי על ידי רוכשי 2013. יתרה מזו: גם אם טענה זו לתשלום חלקי של התמורה על ידי רוכשי 2013 באותו זמן הייתה נכונה, הרי שאין בכך כדי להעיד בהכרח כי במועד זה הסכם 2013 טרם נחתם.
4. גם מר באז מסארווה העיד כי ראה את ג'אהד ועלי שאכר במקרקעין, והזהיר אותם בקשר לטענותיהם של רוכשי 1974, אך לא ידע לציין את המועד לקיומה של פגישה זו (עמ' 116, ש' 18 לפרו'). באז מסארווה חזר אף הוא על גרסת אחותו, חאדיג'ה, כי עלי שאכר אמר להם כי שילם לעלי רק מקדמה, ומכאן שהפגישה הייתה לפני חתימת הסכם 2013 (עמ' 117, ש' 26-27). כאמור לעיל, טענה זו לא הוכחה, וממילא שאין בה כדי לשפוך אור בהכרח על מועד הפגישה המתוארת, לרבות האם התקיימה טרם חתימת הסכם 2013. באופן דומה גם מר ג'אבר מסארווה לא ידע לציין בעדותו מתי פגש את עלי שאכר ואת ג'אהד והזהיר אותם, לטענתו, לגבי טענות רוכשי 1974 כנגד עלי, והאם פגישה זו התרחשה לפני חתימת הסכם 2013 ביום 20.5.2013 או לאחר מועד זה (עמ' 163, ש' 18; עמ' 164 ש' 22 ו-26 לפרו').
5. מנגד, עדותו של מר עלי שאכר לגבי פגישתו עם חלק מרוכשי 1974 נמצאה על ידי מהימנה, ואני נותן בה אמון מלא. מר עלי שאכר העיד כי ביום 15.6.2013, כחודש לאחר חתימת הסכם 2013, הוא ביקר במקרקעין ופגש את מר עומר מסארווה, אחד מרוכשי 1974, אשר סיפר לו כי אבא שלהם רכש את המקרקעין במסגרת הסכם 1974. לאחר מכן, הגיע לביתו של עלי שאכר עומר מסארווה, יחד עם אדם נוסף – עבד אל כרים – ושם ניהלו דין ודברים נוספים בקשר להסכם 1974 (עמ' 62-63, ש' 17-28, 1-2 לפרו'). כאמור, עדותו זו של עלי שאכר לא נסתרה, והמצהירים מטעם רוכשי 1974 לא ביססו טענתם כי פגישה זו נערכה לפני חתימת הסכם 2013.
6. אשר על כן, לא מצאתי כי רוכשי 2013 ידעו, חשדו או עצמו עינם ביחס לקיומו של הסכם 1974 או ביחס לטענותיהם של רוכשי 1974 בקשר להסכם 1974 במועד חתימת הסכם 2013. במובן זה, רוכשי 2013 עמדו הן בדרישת תום הלב האובייקטיבית והן בדרישת תום הלב הסובייקטיבית.
7. נוכח האמור לעיל, מאחר שקבעתי כי רוכשי 1974 נהגו בחוסר תום לב כלפי רוכשי 2013 משום שלא רשמו הערת אזהרה לטובת אביהם מחמוד ז"ל מכוח הסכם 1974, וכן מאחר שקבעתי כי רוכשי 2013 שילמו תמורה ונהגו בתום לב בחתימתם על הסכם 2013 מאחר שבדקו את רישום הזכויות בלשכת רשם המקרקעין וברשות המקומית בטייבה, והוכח על ידם כי הם לא ידעו או חשדו או עצמו עיניהם ביחס לטענות רוכשי 1974 לענין רכישת הזכויות במקרקעין נושא התובענה על ידי מחמוד ז"ל– הרי שבתחרות שבין זכויותיהם במקרקעין של רוכשי 1974 לבין זכויותיהם של רוכשי 2013 במקרקעין – גוברות זכויותיהם של רוכשי 2013. כפועל יוצא מכך אני מקבל תביעת רוכשי 2013 במובן שאני מורה על מחיקת הערת האזהרה שנרשמה בלשכת רישום המקרקעין בנתניה לטובת מחמוד מסארווה ז"ל (או יורשיו) ביום 10.11.2013 (לפי שטר מס' 023746/0001).
8. אבהיר, למען הסר ספק, כי אין בהחלטתי זו כדי לקבוע מסמרות בקשר לטענות בדבר הפרות חוזיות כלשהן שיכול שיועלו על ידי רוכשי 1974 כלפי עלי בקשר להסכם 1974, וממילא שאיני מביע עמדתי ביחס אליהן.
9. סוף דבר
10. מכל הנימוקים שפורטו לעיל, הנני דוחה בזאת במלואה את תביעתו של עלי ליתן פסק דין הצהרתי בדבר בטלותו של הסכם 1974 (שהוגשה בת.א. 44049-02-15).
11. בנוסף, ומהטעמים שהוזכרו לעיל, הנני דוחה תביעתם של רוכשי 1974 (שהוגשה בת.א. 55494-05-14) אשר בגדרה התבקש בית המשפט, בין היתר, להצהיר, עליהם כבעלים של 5/8 חלקים מכלל הזכויות במקרקעין. עם זאת, אני מקבל תביעתם לגבי זכויותיהם במקרקעין הנובעות מירושת אמם, פרידה ז"ל (1/12 חלקים במקרקעין) אשר כבר רשומות ממילא בלשכת רשם המקרקעין, וכן תביעתם לגבי בעלותם על זכויותיו של מוחמד ז"ל במקרקעין (1/12 חלקים במקרקעין) אשר כאמור נמכרו לחוסיין אשר מכר אותם לאביהם, מחמוד ז"ל, אשר הם יורשיו. כפועל יוצא מכך, הנני קובע בזאת כי רוכשי 1974 זכאים להירשם כבעלים של 2/12 חלקים במקרקעין, בכפוף לקיום הדרישות המחויבות על פי כל דין בנושא העברת ורישום הזכויות במקרקעין על שמותיהם, לרבות פירעון כל המיסים והאגרות הכרוכים בכך, ובכפוף לרישומם בלשכת רישום המקרקעין של צווי הירושה שניתנו בעניין עיזבונותיהם של פרידה ומחמוד ז"ל (מוצג במ/1, נספח ז'2).
12. בנוסף, ומאחר שכבר מצאתי כי בתחרות שבין רוכשי 1974 לבין רוכשי 2013 גוברים רוכשי 2013 נוכח חוסר תום ליבם של רוכשי 1974 אשר לא רשמו הערת אזהרה לטובתם על זכויותיו של עלי במקרקעין, וכן נוכח התמורה ותום ליבם של רוכשי 2013 אשר רשמו הערת אזהרה לטובתם על זכויותיו של עלי במקרקעין ביום 23.5.2013, הנני מקבל במלואה את תביעתם של רוכשי 2013 (שהוגשה בת.א. 38206-04-14) במובן שאני מורה בזאת לרשם המקרקעין למחוק הערת האזהרה שנרשמה לטובת מחמוד מסארווה ת.ז 3542663 על זכויות הבעלות של עלי מסארווה במקרקעין הידועים כחלקה 32 בגוש 7852 לפי שטר 023746/0001 מיום 10.11.2013.
13. בהתחשב בתוצאה אליה הגעתי, דהיינו דחיית תביעתו של עלי כנגד רוכשי 1974 להצהיר על בטלותו של הסכם 1974, ודחיית רובה של תביעת רוכשי 1974 - לא מצאתי לעשות צו להוצאות לטובת עלי או לטובת רוכשי 1974 בגין תביעותיהם ההדדיות האלה.
14. עם זאת, מאחר שמצאתי לקבל במלואה את תביעת רוכשי 2013, אשר עלי לא הביע התנגדות לקבלתה, ובהתחשב גם במורת רוחו של בית המשפט מאי הדיווח של רוכשי 2013 לרשויות המס על הסכם 2013 והנספח כנדרש על פי דין, הנני מחייב בזאת את רוכשי 1974 לשלם לרוכשי 2013 שכ"ט עו"ד והוצאות משפט בסך כולל של 30,000 ₪. מלוא סך זה של 30,000 ₪ ישולם על ידי רוכשי 1974 תוך 30 ימים אשר יימנו ממועד מתן פסק דין זה שאם לא כן יתווסף לחיוב זה חיוב נוסף בתשלום ריבית והפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן בהתאם להוראות חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א – 1961, בגין התקופה שתחושב ממועד מתן פסק דין זה ועד למועד פירעונו בפועל של מלוא הסך הנ"ל של 30,000 ₪ לידי רוכשי 2013.
15. למען הסר כל ספק, הנני מפנה תשומת לבם של עלי ושל רוכשי 2013 לחובתם לפעול לתיקון ההצהרה והדיווח לאגף מיסוי מקרקעין בתוך 30 ימים מהיום – כמתחייב מהאמור בסעיף 109 לעיל.
16. המזכירות תודיע טלפונית לב"כ הצדדים על מתן פסק דין זה ותמציא לידיהם פסק דין זה בדואר רשום או באמצעות הפקסימיליה.
17. ניתן היום, כ"ב סיוון תשע"ח, 5 ביוני 2018, בהעדר הצדדים.