ב"כ הנתבעים – עו"ד שמשון רוקח

א. מבוא ורקע עובדתי

1. בהליך זה שתי תביעות מאוחדות. התביעה בת"א 15243-01-14 הסתיימה בפסק דין מיום 21.3.2016. פסק דין זה מתייחס לת"א 65766-03-15, שעניינו פיצויים בגין אי פינוי מושכר.

2. הדירה מושא התביעה, אשר נמצאת ברחוב שטמפפר 16 בפתח תקווה, הייתה בבעלות המנוח חיים מלמד ז"ל. המנוח היה חסוי ואקי"ם לאפוטרופסות (אקי"ם) הייתה אפוטרופתו בחייו.

3. בהסכם שכירות מיום 1.12.20015, הדירה הושכרה על ידי אקי"ם לנתבעים, מר דוד רוקח ובר אנוש פתח תקוה (1993) בע"מ. (נספח א' לתצהיר התובע).

4. נתבע 1 הוא הבעלים ומנהל של נתבעת 2, אשר מנהלת הוסטלים לחסויים ומורשית על ידי משרד הרווחה לניהול פעילות זו. הדירה שימשה למגורי חוסים.

5. בהסכם השכירות נקבע כי דמי השכירות החודשיים יהיו בסך השווה ל- 400 דולר ארה"ב (סעיף 6(א) להסכם השכירות). הסכם השכירות הוארך מעת לעת. הסכם ההארכה האחרון התייחס לתקופה 1.1.2011 עד 31.12.2011 ודמי השכירות החודשיים שננקבו בו היו 1,900 ש"ח. (נספח ב' לתצהיר התובע).

6. המנוח נפטר ביום 22.4.2011. ממועד פטירתו אקי"ם חדלה מלשמש אפוטרופוס של המנוח. ביום 31.12.2012 מונה התובע, עו"ד גד שושני, כמנהל עיזבון המנוח. ("התובע" או "מנהל העיזבון").

7. לטענת נתבע 1, מהמועד שבו אקי"ם חדלה לשמש אפוטרופוס (מועד פטירת המנוח), ועד למינוי מנהל העיזבון, הוא לא ידע למי לשלם את דמי השכירות. אקי"ם סרבו לקבל את דמי השכירות. במכתב מיום 6.2.2012 נתבע 1 הודיע לאקי"ם כי בגין התקופה החל מיום 1.1.2012 הוא מתחייב לשלם ליורשי עיזבון המנוח על פי צו ירושה שיוגש. (סעיף 5 ונספח א' לתצהיר נתבע 1).

8. במכתב מיום 19.3.2013 התובע הודיע לנתבעים על מינויו וכן ביקש להעביר על חשבון שכר הדירה למחצית שנת 2011, שנת 2012 ומחצית שנת 2013 דמי שכירות ראויים בסך של 96,000 ש"ח המחושבים לפי 4,000 ש"ח לחודש. (נספח ג' לתצהיר התובע).

9. במכתבים מתאריכים 2.4.2013 ו- 10.4.2013 הנתבעים דחו את דרישת התובע לתשלום דמי שכירות חודשיים ראויים בסך של 4,000 ש"ח ושלחו לתובע המחאות דחויות לכיסוי דמי השכירות לתקופה 1.1.2012 עד 30.6.2013 לפי 1,900 ש"ח לחודש. הנתבעים ביקשו הצעה לחידוש הסכם השכירות ולחלופין הודעה על תום ההסכם. (נספחים ד' לתצהיר התובע ונתבע 1).

10. במכתב מיום 23.9.2014 ניתנה לנתבעים על ידי התובע הודעת פינוי בהתראה של 30 יום ממוצאי ראש השנה. במכתב נדרשו הנתבעים לפנות את הדירה עד 28.10.2014. (נספח י"ז לתצהיר נתבע 1). הנתבעים לא פינו את המושכר.

11. ביום 28.1.2015 נחתם בין עיזבון המנוח לבין נתבעת 1 הסכם מכר שבמסגרתו הדירה נמכרה לנתבעים והחל מאותו יום זכות החזקה בדירה היא של הנתבעים. (נספח ז' לתצהיר נתבע 1).

12. לאחר זאת, במכתב מיום 25.3.2015, התובע דרש מנתבע 1 לשלם בגין חוב הנתבעים לתקופה ינואר 2012 עד ינואר 2014 246,000 ש"ח. בגין ינואר-מרץ 2012 דרש דמי שכירות ראויים ובגין יתרת התקופה שכר דירה בגין אי פינוי. (נספח ח' לתצהיר נתבע 1).

13. התובע הגיש נגד הנתבעים תביעה כספית בת"א 15243-01-14 ביחס לתקופה עד 31.12.2013. הליך זה הסתיים בפסק דין מיום 21.3.2016, ללא צורך בהכרעה פורמאלית למעט לעניין הוצאות המשפט.

14. התביעה מושא פסק דין זה (ת"א 65766-03-15), מתייחסת לתקופה 1.1.2014 עד ל- 27.1.2015, מועד בו נחתם בין התובע לבין נתבעת 1 הסכם מכר הדירה.

15. בגין התקופה 1.1.2014 עד 31.12.2014 הנתבעים שילמו דמי שכירות חודשיים לפי תעריף של 1,900 ש"ח. סך הכול שילמו בגין תקופה זו 22,800 ש"ח לאחר ניכוי הוצאות. עבור ינואר 2015 לא שילמו.

16. בתביעה נטען כי בגין התקופה לה מתייחסת התביעה, 1.1.2014 עד 27.1.2015, על הנתבעים לשלם את הפיצוי היומי החוזי בגין איחור בפינוי המושכר כאמור בסעיף 16(א) להסכם השכירות, בסך של מאה דולר ארה"ב ליום. עבור 392 ימים נתבעו 39,200 דולר ארה"ב, ששווים ביום הגשת התביעה, לפי שער הדולר ביום הגשת התביעה בסך 3.971 ש"ח, 155,663 ש"ח. לאחר ניכוי הסכום ששילמו הנתבעים כאמור לעיל בסעיף 15, סכום התביעה הוא 132,823 ש"ח.

ב. דיון

17. יש לאבחן בין התקופה מיום 1.1.2014 ועד ליום 28.10.2014, הוא המועד שקבע התובע לפינוי הדירה במכתבו מיום 23.9.2014 ("התקופה הראשונה"), לבין התקופה ממועד זה, 29.10.2014 ועד למועד מכירת הדירה לנתבעים, 28.1.2015 ("התקופה השנייה"). כמפורט להלן, בגין התקופה הראשונה על הנתבעים לשלם בגין החזקת הדירה את דמי השימוש הראויים שדרש התובע במכתבו מיום 19.3.2013. זאת להבדיל מדמי השכירות שהיו קבועים בהסכם השכירות. בגין התקופה השנייה על הנתבעים לשלם את הפיצוי החוזי המוסכם.

18. כאמור לעיל, במכתב מיום 19.3.2013 התובע ביקש מהנתבעים לשלם עבור דמי השכירות לתקופה 1.7.2011 עד 30.6.2013 דמי שכירות ראויים בסך של 4,000 ש"ח לחודש. התובע לא דרש מהנתבעים לפנות את המושכר. מאחר שלכתחילה התובע לא דרש במועד זה מהנתבעים לפנות את המושכר אלא הביע הסכמתו להמשך החזקתם במקום בכפוף לתשלום דמי השכירות שנקב במכתבו, אין תחולה לסעיף 16(א) להסכם השכירות.

19. מן העבר השני, משנתקבלה דרישת התובע לתשלום דמי שכירות ראויים כאמור, הנתבעים לא היו רשאים לתפוס חזקה במושכר ולהמשיך לשלם את דמי השכירות החוזיים בסך של 1,900 ש"ח לחודש, שכן תקופת השכירות מושא סכום זה הסתיימה ביום 31.12.11. משמנהל העיזבון, שבא בנעלי המנוח, דרש כאמור תשלום דמי שכירות ראויים, הייתה הבחירה בידי הנתבעים לדחות את דרישת מנהל העיזבון אך גם לפנות את המושכר ולהחזיר את החזקה בו לידי התובע, ולחלופין לשלם כפי שנדרשו על ידי מנהל העיזבון. משהחליטו להמשיך להחזיק בדירה, עליהם לשלם דמי שכירות על פי התעריף שנקב התובע.

20. בת"א 15243-01-14 בית המשפט מינה מומחה מטעמו, את האדריכל ושמאי המקרקעין, עו"ד אסא זהר, להערכת דמי השכירות הראויים לגבי הדירה מושא התביעה בשנים 2012 ו- 2013. המומחה הגיש חוות דעת מדצמבר 2015, בה אמד את דמי השכירות הראויים לדירה בסך של 3,100 ש"ח לשנת 2012 ובסך של 3,190 ש"ח לשנת 2013.

21. שיעור הגידול של דמי שכירות הראויים הנקובים בחוות הדעת משנת 2012 לשנת 2013 הוא 3%. אם יחושבו דמי השכירות הראויים לשנת 2014 לפי שיעור הגידול הנ"ל, יהיו דמי שכירות הראויים לחודש בשנת 2014 בסך של 3,286 ש"ח. דמי השכירות הראויים שדרש מנהל העיזבון במכתבו גבוהים מסך זה. על אף זאת, על הנתבעים לשלם על פי התעריף שנקב מנהל העיזבון. דמי השכירות בחוות דעת המומחה הם על פי אומדן. אומדן זה אינו מעיד בהכרח על דמי השכירות המקסימליים שניתן היה לקבל עבור הדירה ויש לתת מקום לאפשרות שמסיבות כאלה ואחרות או בדרכים כאלה ואחרות, היה עולה בידי מנהל העיזבון להשכיר את הדירה בסכום שדרש. לכך יש להוסיף שמנהל העיזבון מייצג את הבעלים החוקי של הדירה וזכותו המלאה של הבעלים החוקי להעמיד את הדרישה כאמור. מן העבר השני, כאמור, הייתה בידי הנתבעים הבחירה וככל שסברו שהסכום הנדרש אינו סביר, לא היו חייבים לשלמו אך חייבים היו הם לפנות את הדירה ולהחזיר החזקה בה לידי התובע. הם לא עשו כן.

22. הנתבעים טענו כי המשך החזקתם בנכס הייתה לטובת העיזבון, כי מנהל העיזבון לא היה מצליח להשכיר את הדירה בסכום שנקב, כי אם היו מפנים את הדירה היא הייתה נתפסת על ידי פולשים ועוד טענות כיוצ"ב. טענותיהם הנ"ל של הנתבעים מעידות על תפיסתם, לפיה הם יודעים לשקול את טובת בעל הנכס טוב מבעל הנכס. תפיסה זו שגויה. בעל זכות הקניין הוא בעל הזכות לבחור את דרך ניהול הנכס ולשקול את שיקולי הכדאיות. דרך ניהול הנכס היא זכותו של בעל הנכס ולא של השוכר.

23. בנסיבות כאמור ומשהנתבעים בחרו להמשיך לשבת בנכס וליהנות ממנו, עליהם לשלם על פי דרישת התובע כאמור וכמחושב להלן בסעיף 33.

24. התקופה השנייה תחילתה במועד שנקבע על ידי התובע לפינוי הנכס (28.10.2014), וסופה במועד מסירת החזקה בו לנתבעים מכוח הסכם המכר (27.1.2015), משך 91 יום.

25. ביחס לתקופה זו, לנתבעים ניתנו הודעה מוקדמת ברורה לסיום יחסי השכירות ודרישה ביחס למועד הסיום והפינוי. מדובר בהודעה מוקדמת שאורכה למעלה מ-30 ימים. משהסכם השכירות הוארך לתקופה שלא הוגדרה ולא נקצבה, התובע היה רשאי לדרוש את הפינוי כאמור תוך מתן הודעה סבירה. גם לדרישה זו הנתבעים בחרו שלא להיענות, הם לא פינו את הדירה והמשיכו לעשות בה שימוש.

26. הנתבעים טענו כי על פי סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, בנוסחו טרם תיקון מספר 1 מיום 19.7.2017, היה על הנתבעים לפנות את הדירה שלושה חודשים לאחר מועד הודעת הפינוי, כלומר ביום 23.12.2014.

27. סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 טרם תיקון מספר 1 מיום 19.7.2017 קבע:

"19. (א) לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים

המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני.

(ב) ניתנה הודעה כאמור בסעיף קטן (א) תסתיים השכירות -

(1) כשנקבעו דמי השכירות בסכום מסויים לתקופות קצובות - בתום התקופה המתחילה בסמוך לאחר מתן ההודעה, או כעבר שלושה חודשים לאחר מתן ההודעה, הכל לפי המועד הקצר יותר;

..."

במקרה דנן חלה הרישא של סעיף 19(ב)(1), שכן הנתבעים שילמו דמי שכירות חודשיים. אמנם, קודם למשלוח דרישת הפינוי, הצדדים היו חלוקים ביחס לסכום דמי השכירות החודשיים. מנהל העיזבון דרש מהנתבעים לשלם 4,000 ש"ח לחודש. הנתבעים היו בדעה כי עליהם לשלם 1,900 ש"ח לחודש וזה הסך אותו הם שילמו בפועל. שני הצדדים, אפוא, לא שינו מהסכם השכירות החתום במובן זה ששניהם לא חלקו על כך שעל הנתבעים לשלם דמי שכירות בסכום מסוים לכל חודש. במצב דברים זה, מורה הסיפא של סעיף 19(ב)(1) כי מועד סיום השכירות הוא 31.10.2014, זאת לאור מועד מכתב מנהל העיזבון, 23.9.2014.

28. הפיצוי המוסכם בגין איחור בפינוי המושכר הוסדר בסעיף 16(א) להסכם השכירות, בו נקבע: "הצדדים חישבו וקבעו הדדית כי דמי השימוש הראויים בעבור הדירה החל מהיום השביעי לאחר תום תקופת השכירות לפי הסכם זה, יהיו בסך $100 (מאה דולר ארה"ב) כדמי שימוש יומיים ראויים עבור הדירה ו/או דמי נזק קבועים מוערכים מראש בין הצדדים, בגין כל יום של אחור במסירת החזקה בדירה. מוסכם ומוצהר בין הצדדים כי סכום הפיצויים הקבועים מראש הנ"ל נקבע לאחר הערכה שקולה וזהירה של הנזקים שיגרמו למשכיר עקב אי פינוי המושכר ע"י השוכר כמפורט בהסכם זה."

29. בהסכם השכירות נקבע, אפוא, כי הנתבעים ישלמו, החל מהיום השביעי לאחר תום תקופת השכירות לפי ההסכם, דמי נזק בסך מאה דולר ארה"ב בגין כל יום של איחור במסירת החזקה בדירה.

30. בהתאם להלכה הפסוקה, נקודת המוצא היא כי הסכמת הצדדים לכלול בחוזה ביניהם סעיף פיצויים מוסכמים ללא הוכחת נזק, היא הסכמה לגיטימית ותקפה מבחינת דיני החוזים, והיא יוצרת תמריץ לשני הצדדים לקיים את החוזה. בתי המשפט ייטו לכבד את רצון הצדדים ולהורות, ככלל, על אכיפתה של תניית פיצויים מוסכמים ככתבה וכלשונה. עוד בהתאם להלכה הפסוקה, הנפגע לא נדרש להוכיח שנגרם לו נזק בשיעור העולה בקנה אחד עם סעיף הפיצויים המוסכמים, ויתרה מכך הוא אף לא נדרש להוכיח כי נגרם לו נזק כלשהו. זאת ועוד, הפיצוי המוסכם ייפסק, כל עוד הוא מקיים יחס סביר לנזק שניתן היה לצפותו במועד כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה, אף אם יוכיח המפר כי הנזק שנגרם בפועל היה נמוך ממנו, ואף אם בפועל יוכיח כי לא נגרם בפועל נזק כלל. (ע"א 8506/13 זאבי תקשורת אחזקות בע"מ ואח' נ' בנק הפועלים בע"מ ואח', (23.8.2015)).

31. המקרה דנן אינו בא בגדר אותם מקרים חריגים ונדירים שבהם יעשה בית המשפט שימוש בסמכות להפחית פיצוי מוסכם. הדירה שהושכרה לנתבעים היא דירה שהייתה בבעלותו של חסוי והיא נוהלה על ידי חברת אקי"ם לאפוטרופסות. בנסיבות אלה, שבהן מדובר בבעלים ואפוטרופוס שלכתחילה כוחם לממש זכויות משפטיות הוא מהכוחות החלשים בחברה, הפיצוי שנקבע מתיישב היטב עם הרצון שלא לעודד ולא לאפשר מצב שבו לנתבעים יהיה כדאי מבחינה כלכלית להפר את החוזה וליצור תמריץ לנתבעים לקיים את החוזה. הפיצוי המוסכם שנקבע מצוי במסגרת הסבירה של מטרה לגיטימית זו.

32. גם התנהגות הנתבעים לאחר מינוי מנהל העיזבון אינה מצדיקה הפחתה מהפיצוי. למרות שהתובע דרש תשלום דמי שכירות ראויים, במשך תקופה ממושכת של שלוש שנים הנתבעים עשו דין לעצמם ושילמו את דמי השכירות החוזיים בסך של 1,900 ש"ח. מדובר בסכום שנפל משמעותית מדמי השכירות הראויים שקבע המומחה מטעם בית המשפט ואשר היוו כ- 60% בלבד מדמי השכירות הריאליים. לאחר שקיבלו את הודעת הפינוי הנתבעים גם כפו על התובע, שלא כדין, מצב שבו העיזבון אינו יכול לקבל את קניינו של המנוח בחזרה לחזקתו ולעשות בו כרצונו. אין הצדקה, בנסיבות אלה, להפחתת הפיצוי המוסכם.

33. הנתבעים חייבים, בפיצויים כמפורט להלן:

א. עבור התקופה מ- 1.1.2014 עד 31.10.2014, דמי שכירות חודשיים ראויים בסך של 4,000 ש"ח, עבור 10 חודשים, 40,000 ש"ח.

ב. לתקופה מ- 1.11.2014 עד 27.1.2015 (88 ימים), פיצוי חוזי מוסכם ליום בסך של 397 ש"ח וסך הכול 34,936 ש"ח.

סך הכול 74,936 ש"ח, ובניכוי סך של 22,800 ש"ח ששילמו הנתבעים עבור התקופה 1.1.2014 עד 31.12.2014, היתרה לתשלום היא בסך של 52,136 ש"ח.

ג. סוף דבר

34. התביעה מתקבלת.

35. הנתבעים ישלמו לתובע, ביחד ולחוד, את הסך של 52,136 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.

בנוסף, הנתבעים ישלמו לתובע, ביחד ולחוד, את הוצאות המשפט בצירוף שכ"ט עו"ד בסך של 12,000 ש"ח.

המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ה' אב תשע"ח, 17 יולי 2018, בהעדר הצדדים.