התובע, מנהל מקרקעי ישראל (כיום, רשות מקרקעי ישראל - להלן: "המינהל" או "רמ"י") הוא הבעלים הרשום היחידי ובשלמות של מקרקעין בשטח כולל של 2,500 מ"ר בירכא הידועים כחלק מגוש 18886 חלקה 49, המוגדר כמגרש מס' 20 לפי תכנית מפורטת מס' ג/8603 (להלן: "המקרקעין").

רמ"י הגיש כנגד הנתבע תביעה לסילוק יד מן המקרקעין ומתן צו מניעה קבוע אשר יאסור על המשך השימוש במקרקעין בכל אופן שהוא, תוך השתת עלויות פינוי המקרקעין על הנתבע, שאם לא יבצעו בעצמו במועד שיקצוב בית המשפט, יהיה רמ"י זכאי לבצע בעצמו, על חשבון הנתבע, את הפינוי, ההריסה והעקירה המבוקשים.

כמו כן מבקש רמ"י לחייב את הנתבע לשלם לו דמי שימוש ראויים בסך של 774,607 ₪ בגין התקופה שבין 2006-2014.

רקע עובדתי וההליך המשפטי:

1. ביום 14.3.1999 נחתם בין המינהל לבין הנתבע חוזה הרשאה לתקופה של 36 חודשים (עד ליום 14.2.2002) כאשר מטרת ההרשאה לשימוש במקרקעין היתה להקמת מפעל אבן (להלן: "חוזה ההרשאה").

בתום תקופת ההרשאה, ועד עצם היום הזה, הנתבע לא פינה את המקרקעין.

2. אין חולק כי לנתבע אין חוזה בתוקף המעניק לו זכות שימוש ו/או חזקה במקרקעין, והנתבע לא העלה כל טענה לפיה ניתנה לו הרשאה לעשות שימוש במקרקעין לאחר תום תקופת חוזה ההרשאה.

3. ביום 19.2.04 שלח המינהל לנתבע מכתב התרעה לפני תביעה משפטית לפינוי וסילוק יד מן המקרקעין וכן תביעה לתשלום דמי שימוש ראויים החל מיום 14.2.02 (נספח ג לכתב התביעה). באותו מכתב ניתנה לנתבע הזדמנות להסדיר את השימוש במקרקעין.

אין חולק כי הנתבע לא הסדיר את השימוש במקרקעין. המצהיר מטעם רמ"י, מר עידן שקד ששימש במועדים הרלוונטיים כמפקח ברמ"י (להלן: "עידן"), הצהיר כי הנתבע לא הסדיר את השימוש במקרקעין (סעיף 6 לת/2) והנתבע לא הכחיש טענה זו ואף לא עמד על חקירת עידן.

אמנם הנתבע העלה טענה כי נקט פעולות להסדרת השימוש במקרקעין (סעיף 17 לנ/1), אולם טענה זו נטענה בשפה רפה וללא שהונח כל בסיס ראייתי לקיומה.

4. בחודש 6/2012 ביקר עידן במקרקעין ותיעד ביקורו בתמונות מהן עולה כי במקרקעין קיים מפעל לאבן. ביום 9.7.12 ערך עידן ביקור נוסף במקרקעין במהלכו פגש את הנתבע. כעולה מתצהירו של עידן, בביקור זה מצא כי במקרקעין מצוי מתחם המורכב מחצר המשמשת לאחסון אבן המהווה חומר גלם לתעשיית חיתוך אבן, סככה מאיסכורית ובתוכה מפעל חיתוך אבן הכולל מתקני חיתוך לרבות הציוד הנדרש לכך, ובנוסף מבנה דו קומתי קשיח המשמש כמבנה מגורים (סעיף 7 לת/2).

5. ביום 28.10.12 שלח המינהל לנתבע מכתב דרישה נוסף לסילוק יד מהמקרקעין ופינויים המיידי (נספח "ז" לכתב התביעה).

6. לכתב התביעה צורפה חוות דעת שמאי שנערכה ע"י שמאי המקרקעין גיל הרצברג (להלן: "השמאי"). בהתאם לחוות הדעת סכום דמי השימוש הראויים במקרקעין עבור השנים 2006- 2013 הינו 581,000 ₪ (להלן: "חוות הדעת").

כפי שעולה מכתב התביעה, התובע כלל בתביעתו דמי שימוש גם עבור שנת 2014 כאשר לשנה זו נדרשו אותם דמי שימוש שקבע השמאי עבור השנים 2010-2013, דהיינו סך של 75,000 ₪, כך שסך דמי השימוש הנומינליים הנתבעים הועמדו על סך של 656,000 ₪, סכום אשר בשערוך הגיע לסכום התביעה.

7. חרף בקשות להארכות מועד להגשת כתב הגנה (להן נעתרתי) אשר הטעם להן היה "איסוף חומר ומסמכים", בסופו של יום הוגש כתב הגנה דל ולאקוני המשתרע על כחצי עמוד בלבד, שלמעט הכחשת רוב טענות רמ"י בכתב התביעה, הועלו שתי טענות הגנה בלבד: האחת, לפיה הנתבע פעל להסדרת השימוש במקרקעין, והשניה כי השקעתו במקרקעין מקנה לו זכות במקרקעין.

חרף האפשרות שניתנה לו, במסגרת ראיותיו, לא הגיש הנתבע חוות דעת שמאית מטעמו החולקת על גובה דמי השימוש שקבע השמאי, וגם לא הוגשה חוות דעת באשר לשווי ההשקעות הנטענות שלו במקרקעין.

8. בתצהירו וכן בעדותו, הודה הנתבע כי התגורר במקרקעין בגפו משנת 2007 ועד לשנת 2010 ואילו החל משנת 2010, עת נישא בשנית, ולמצער עד למועד מתן עדותו, הוא מתגורר במקרקעין עם אשתו השניה ( סעיפים 9- 11 ו-15 לנ/1 וכן פרוטוקול יום 29.11.16 עמ' 6 שורות 19 – 26).

כמו כן הודה הנתבע כי ביצע התאמה של המבנה לצורך מגורים שלו ושל אשתו וטען להשקעה של כ- 150,000 - 200,000 ₪ לצורך זה (עמ' 6 לפרוטוקול שורות 16-11).

9. על אף העדרה של חוות דעת חולקת, עמד הנתבע על חקירת השמאי מטעם התובע, ועיקר טענותיו כנגד קביעות השמאי מבוססות על חקירה זו, כפי שיפורט להלן.

צרוף ראיות לסיכומי הנתבע

10. בסיכומיו פרט הנתבע לראשונה את נסיונותיו הנטענים להסדרת השימוש במקרקעין, וכן צרף מסמכים שלא צורפו לתצהירו ובכללם חוות דעת שמאי משנת 2010, אשר הוגשה בהליך אחר שהתנהל בין הנתבע כאן לבין קרוב משפחה שלו (תמ"ש (קריות) 18797-01-10).

רמ"י התנגד להגשת ראיות ומסמכים נוספים שהיו בידי הנתבע וכן התנגד לכל הרחבת חזית במסגרת הסיכומים.

11. מבלי לבחון את הטענות בדבר הרחבת חזית ביחס לטענות הנסמכות על מסמכים אלו, אינני מתירה, במסגרת הסיכומים, לצרף מסמכים נוספים שלא הוגשו במסגרת תצהיר העדות הראשית מטעם הנתבע. המדובר במסמכים שהיו ברשות הנתבע, או יכול היה להשיגם במאמץ מינימלי שכן הם היו קיימים זמן רב לפני הגשת התצהירים, והיתה לו הזדמנות לצרפם במהלך ניהול ההליך. הנתבע לא נתן כל טעם של ממש לאי צרופם לכתב הגנתו או לכל המאוחר בעת הבאת הראיות מטעמו, וטענתו בתגובתו כי הנתבע לא צרף מסמכים אלו בשל אי ידיעת קרוא וכתוב, וכי אלו אותרו רק לאחר חיפוש של ב"כ בין מסמכיו, אינו טעם מספיק. לא פורט בתגובה מתי נערך אותו "חיפוש" במסמכים ע"י ב"כ הנתבע, ובעיקר לא ניתן כל טעם מדוע זה נערך (לכאורה) רק לאחר סיום שמיעת הראיות בתיק ולקראת הגשת הסיכומים, וזאת לאחר שבית המשפט נתן לנתבע ארכות להגשת כתב ההגנה וזמן מספיק להגשת תצהיריו. מכאן שהטענה בדבר אי יכולת לקרוא את המסמכים בוודאי שאינה יכולה לשמש טעם מספיק לצירופם רק לסיכומי הטענות.

מעבר לכל יש לציין כי הנתבע אפילו לא הגיש בקשה לצרוף הראיות, אלא פשוט צרפם לסיכומיו, ורק לאור התנגדות התובעת נדרשתי לדון באפשרות צרופם במועד זה. בעל דין הבוחר להתנהל באופן כזה, אינו יכול לצפות לכך שבית המשפט ינקוט כלפיו במידת החסד, ויאפשר הגשת ראיות באופן הזה.

12. מעבר לכל, גם באם יש במסמכים כדי להוכיח שהנתבע ניסה להסדיר את המשך החזקתו במקרקעין, כפי שעולה לכאורה מהמסמכים שצורפו, הרי שאין בהם להוכיח כי המשך החזקתו במקרקעין אכן הוסדרה באופן כלשהו, ולפיכך אין לדברים משמעות של ממש בבואי לבחון את תביעת התובע, כפי שאפרט להלן.

משכך אין מקום להתיר הגשת המסמכים שצורפו לסיכומי הנתבע בלבד, ואין בכוונתי לשעות לטענות הנתבע ככל שהן מתבססות על מסמכים אלו.

הכרעה בתביעת הפינוי וסילוק היד

13. מכל האמור עולה כי אין חולק שהתובעת היא הבעלים הרשום היחידי של המקרקעין, וכי תוקפו של חוזה ההרשאה פג ביום 15.2.02, ולפי סעיף 11(א) לחוזה ההרשאה החוזה יגיע לסיומו עם תום תקופת ההרשאה ללא צורך בכל הודעה נוספת.

אין חולק כי לנתבע אין חוזה תקף המעניק לו זכות שימוש ו/או חזקה במקרקעין, וכי גם באם הנתבע עשה פעולות שונות להסדרת השימוש במקרקעין על ידו, הרי שפעולות אלו לא הניבו עד היום כל הסדר ו/או הסכם מכוחו זכאי הנתבע להמשיך ולהחזיק במקרקעין.

ראוי עוד להדגיש כי חוזה ההרשאה שהיה לנתבע לפני למעשה מ-15 שנים, התיר לנתבע לעשות שימוש במקרקעין לצורך הקמת מפעל האבן ולא לצרכי מגורים, כך שגם באם ניתן היה למצוא שההרשאה עודנה בתוקף באופן כלשהו, הרי שהרשאה זו לא כללה, בשום שלב, שימוש למגורים, שימוש אותו עושה הנתבע במקרקעין החל משנת 2007.

14. טענות הנתבע בסיכומיו כי יש לראות בהתנהלות התובע ביחס לשימושו במקרקעין משום מתן "רשות מכללא", שכן מאז שנת 2004 ועד לשנת 2012 לא נעשה דבר לפינויו מהמקרקעין על אף ידיעת התובע כי הוא מחזיק בהם ללא הסכם תקף, דינה להידחות.

אי נקיטת הליכים לפינוי הנתבע בנסיבות הענין אינה מעידה על הסכמה להמשך החזקתו במקרקעין, אלא לכל היותר, על מחדל באי שמירה על מקרקעי המדינה. טענת הנתבע כי על סמך "שתיקה" זו השקיע למעלה מ-2 מיליון ₪ במקרקעין, מעבר לכך שלא הוכח הסכום הנטען אלא הוא "נזרק לאויר" בהבל פיו של הנתבע בלבד, הרי שמדובר בהשקעה במפעל האבן, השקעה שסביר להניח כי נעשתה בעיקרה במהלך תקופת ההרשאה ובעקבות מתן ההרשאה (כפי שעולה ממעט המסמכים שצרף הנתבע לתצהירו), והנתבע לא הביא כל ראיה המוכיחה אחרת.

15. מעבר לכך, טענה זו של הנתבע מתעלמת מהעובדה, שאינה שנויה במחלוקת, כי החל משנת 2007 החל לעשות שימוש למגורים במקרקעין. שימוש זה חורג אפילו מההרשאה שניתנה בעבר, כך שככל שניתן היה להסיק רשות מכללא בשל אי נקיטת פעולות מאז שנת 2004, הרי ש"רשות" זו היתה, לכל היותר, להמשך השימוש במקרקעין למפעל האבן.

משהחל הנתבע לעשות שימוש במקרקעין גם למגורים, ובהעדר ראיה לכך שהתובע או מי מטעמו ידע על עובדה זו (להבדיל מהידיעה המיוחסת להמשך השימוש במקרקעין לצרכי המפעל לאחר תום תקופת חוזה ההרשאה), הרי שבודאי לא ניתן להסיק מאי נקיטת הליכים מאז שנת 2007 ועד לשנת 2012, משום רשות מכללא לשימוש זה במקרקעין.

16. כפי שנקבע בפסיקה, מזה ימים ימימה: "לשם יצירת רשיון של שימוש במקרקעין אין צורך בהסכם מפורש ומספיקה, התנהגותם של בעלי המקרקעין שממנה ניתן להסיק שהסכימו בדיעבד והשלימו עם שימושו של אדם אחר ברכושם. העובדה שעבר זמן רב מאז תפס האדם את הקרקע, ושבמשך כל אותו זמן נמנע בעל הנכס מתגובה כלשהי למרות שידע על התפיסה, יכולה להעיד על הסכמתו, וליצור רשיון מכללא (implied license) שלא היה קיים מלכתחילה... רשיון מכללא שכזה הינו רשיון חינם גרידא (bare license) לתקופה בלתי מוגדרת שאותו רשאי בעל המקרקעין לבטל בכל עת" (ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית כנסת ובית מדרש החסידים, פד"י לא(3) 210, 214 (1977), ההדגשות אינן במקור – פ.ל.).

מכאן למדים אנו כי התנאי הבסיסי ליצירתה של רשות מכללא היא שתיקת הבעלים לאורך זמן רב על אף שהם מודעים לתפיסת הקרקע:

"הסכמתו שבשתיקה של בעל המקרקעין לפעולתו של פלוני בנכס היא שמונחת בבסיסה של הרשות מכללא. ההסכמה נלמדת ממשך הזמן שחלף ומהתנהגותו הפסיבית של בעל המקרקעין בנסיבות המקרה המעידה שהשלים עם נוכחותו של פלוני בנכס או עם השימוש שהוא עושה בנכס." (נ. זלצמן, "רשיון במקרקעין" הפרקליט מב(א) 24, 57 (1995)).

במקרה דנן, לאור האמור לעיל, בוודאי שלא ניתן להסיק מהתנהגות התובע, כי הסכין עם שימוש הנתבע במקרקעין, בוודאי שלא לצרכי מגורים.

17. מעבר לכך, הפסיקה קבעה, כפי שגם ציין הנתבע בציטוטים שהובאו בסיכומיו, כי גם באם נסיק קיומה של רשות מכללא, הרי שזו רשות חינם שניתן לבטלה בכל עת, כפי שחזר ביהמ"ש העליון ושנה:

"ככלל, רישיון במקרקעין הוא הדיר וניתן לביטול, אך ישנם מקרים שבהם הצדק דורש למנוע מנותן הרישיון לבטלו. במקרים שבהם בעל הזכויות במקרקעין הציג בפני אדם מצג בנוגע לשימוש במקרקעין – אף ללא הסכם מפורש – יש מצבים שבהם ניתן להכיר בקיומו של רישיון "מכוח השתק" לשם עשיית צדק בין הצדדים. לצורך כך, נבחנו בפסיקה, בין השאר, כוונת הצדדים, הציפייה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון, מידת הסתמכותו של האחרון על הרישיון והנזק שנגרם לו עקב כך, משך השימוש במקרקעין, ועוד. כמו כן, נקבע כי לבתי המשפט נתון שיקול דעת רחב אף בקביעת הסעדים מכוחו של הרישיון – החל ממתן פיצוי כספי בגין ביטול הרישיון וכלה בקביעה כי הרשות בלתי הדירה ואינה ניתנת לביטול – והכל על-פי נסיבות המקרה הקונקרטי" (סעיף 38 לע"א 483/16 יהודאי נ' חלמיש חברה ממשלתית-עירונית לדיור שיקום ולהתחדשות שכונות בתל אביב בע"מ (3.10.17) והאסמכתאות הרבות שם)

בענייננו, הנתבע לא הוכיח קיומן של נסיבות מיוחדות המחייבות את המסקנה כי הרשות מכללא הינה בלתי הדירה, והפסיקה קבעה כאמור, כי ככלל רשות מכללא הינה הדירה וניתנת לביטול בכל עת במתן הודעה של הבעלים על הפסקתה, כפי שאכן עשה התובע במתן הודעה בחודש 10/12 הכוללת דרישה לפינוי המקרקעין.

18. גם באם תאמר כי השימוש במונח "מסיג גבול" בהודעת התובע מחודש 10/12 אינו מדויק, במובן זה שהנתבע לא "נכנס" למקרקעין ללא הרשאה (שכן כניסתו לראשונה, בשנת 1999 או בסמוך לכך, נעשתה בהתאם לחוזה הרשאה), הרי משהוא ממשיך ומחזיק במקרקעין ללא רשות, ואף חורג מהשימוש שהותר לו בעת שהיתה קיימת רשות לשימוש שלו במקרקעין, הופך התובע להיות מי שמחזיק במקרקעין ללא רשות, לכל הפחות מהרגע שניתנה לו הודעה מטעם התובע.

אוסיף עוד, למעשה מעבר לצורך, כי גם באם אקבל טענת הנתבע כי עשה נסיונות להסדיר החזקתו במקרקעין, בפנייה במכתבים לגורמים שונים אצל התובע, הרי שאין בכך להצביע על הסכמה מצד התובע להמשך החזקתו במקרקעין. הנתבע גם לא הצביע על כך שעשה במהלך ניהול הליך זה (חרף אורך הרוח שנקט עימו בית המשפט) צעדים ממשיים להסדר המשך החזקתו במקרקעין. טענותיו כי התובע הוא שלא הגיב לפניותיו ולא נקט פעולות להסדרת החזקתו במקרקעין, אינן יכולות לסייע לו, הן בשל העדר כל תשתית ראייתית לעניין זה, והן בשל כך שהנתבע לא הצביע על כך שהתובע הציב דרישות בלתי סבירות או בלתי מידתיות לצורך הסדרה כזו.

19.אשר על כן אני קובעת כי לנתבע לא עומדת הגנה כנגד דרישת התובע לסילוק ידו מהמקרקעין, ולפיכך בכוונתי להורות לנתבע לסלק את ידו מן המקרקעין.

לא מצאתי מקום להתנות את סילוק ידו של הנתבע בפיצויו על השקעות כלשהן שביצע במקרקעין, בעיקר בשל העובדה כי הנתבע לא הביא, ולו בדל ראיה, להוכחת השקעותיו, סכומן ומועד ביצוען. העדר התנאת הפינוי בפיצוי אין משמעו כי לנתבע לא עומדת עילה לדרישה לפיצוי, אלא רק שלא מצאתי מקום, במסגרת הליך זה, לשעות לטענת הפיצוי כתנאי לסילוק היד שכן זו לא הוכחה בבדל ראיה.

20. לפיכך ניתן בזאת צו המורה לנתבע לסלק ידו מהמקרקעין מושא הליך זה, ולהחזירם כשהם פנויים מכל אדם וחפץ השייך לנתבע, וזאת בתוך 120 יום. תקופת הזמן שנקצבה עלידי לוקחת בחשבון שמדובר במקום מגורי הנתבע עם משפחתו, אולם מנגד נלקחה בחשבון העובדה כי הליך זה מתנהל מזה 3 שנים, תקופה שלפחות בחלקה הארי, ולאור ההגנה שהציב, יכול היה הנתבע להערך לפינוי המקרקעין ומציאת מקום מגורים חלופי.

אני מחייבת את הנתבע להשיב לרמ"י את המקרקעין כשהם פנויים מכל אדם ו/או נכס ו/או בניה ו/או תשתית ו/או נטיעה שהוקמה או נטיעה במקרקעין. הנתבע יישא בעלויות פינוי המקרקעין.

ניתן צו מניעה קבוע האוסר על הנתבע לעשות כל שימוש במקרקעין לאחר תקופה זו.

ניתן צו הריסה ביחס לכל הבנוי ו/או המחובר ו/או תשתיות ו/או נטוע שהוקמו על ידי הנתבע על המקרקעין.

ככל שהנתבע לא יפנה את המקרקעין במועד, יהיה המנהל זכאי לבצע בעצמה, על חשבון הנתבע את הפינוי, ההריסה והעקירה המבוקשים.

הכרעה בתשלום דמי שימוש ראויים

21. התביעה מבוססת על קביעת השמאי לפיה שווי הקרקע לצורך תשלום דמי שימוש הינו 600,000 ₪ לדונם, ומעריך את דמי השימוש הראויים במקרקעין עבור השנים 2006- 2013 בסך כולל של 581,000 ₪. הגם שאין פירוט מסודר בפתח חוות הדעת באשר למסמכים עליהם הסתמך השמאי, הרי שמתוך קריאת חוות הדעת עולה כי בפני השמאי עמדו המסמכים הבאים: תרשים איתור הנכס, תוכנית 8603 , היתר הבניה להקמת סככה לחיתוך אבן+ מקלט+משרדים, נסח רישום מפנקס הזכויות בלשכת רישום מקרקעין נצרת.

השמאי מנה בחוות דעתו את העקרונות והמרכיבים שהנחו אותו בהערכת דמי השימוש הראויים עבור המקרקעין (סעיף 6 לת/1).

22. במסגרת עריכת התחשיב הסביר השמאי מדוע הגיע לכלל מסקנה כי סביר לאמוד את שווי המקרקעין לצורך תשלום דמי שימוש על סך של 600,000 ₪ לדונם (דהיינו 600 ₪ למ"ר), וזאת לגישתו, "על הצד הזהיר".
השמאי מפרט, בסעיף 7 לת/1, עסקאות השוואה שאיתר כאשר עיון בטבלה מעלה כי בכל העסקאות ייעוד המקרקעין היה לתעשיה, ולמעט שתי עסקאות שבהן המחיר עלה על 600 ₪ למ"ר, כל העסקאות הינן במחירים נמוכים יותר (חלקן באופן משמעותי).

השמאי מפרט כי הוא התעלם מעסקה אחת, חריגה בגובהה, שם השווי שנלקח היה סך של 1,631 ₪ למ"ר (עסקה מיום 1.7.12), והעמיד את הערכתו על סכום העולה על המחירים שדווחו במרבית העסקאות שאיתר וזאת בשל העובדה הידועה, כך לעמדתו של השמאי, כי קיים פער בין גובה התמורה המדווחת לרשויות המס לבין התמורה המוסכמת בפועל, וכן לאור הנוהג לפיו הקונה נושא בתשלום המיסים, ומשכך לדעתו סביר להניח שהשווי הריאלי במרבית עסקאות ההשוואה גבוה מהסכום המדווח ( סעיפים 7.2 -7.3 לת/1).

מכאן ולאור העדר מאגר מספיק של עסקאות השוואה שניתן מהן ללמוד על השתנות מחירי הקרקע במהלך השנים הרלבנטיות לעריכת השומה (סעיף 7.5. שם) מוצא השמאי ליתן משקל בקביעתו בעיקר לשתי עסקאות שמצא: האחת - עסקה שבה נערכה שומה מכרעת על ידי השמאי אבישי זיו לנכס בגוש 18886 חלקה 16 במיקום מרכזי בירכא, ובה נקבע בהסכמת הצדדים שווי הקרקע למגורים ולמסחר, למועד יולי 2010, בסך של 665 ₪ למ"ר. השניה – עסקה שדווחה בשנת 2007 במרכז הכפר ירכא, שם המחיר היה 604 ₪ למ"ר.

לאור עסקאות אלו, ולאחר הפחתת 10% משווי העסקה המאוחרת בזמן, מעריך השמאי את השתנות מחיר הקרקע כך שבשנת 2006 עמד על 540,000 ₪ לדונם; בשנים 2007-2009 – 570,000 ₪, ולשנים 2010-2013 – בסך של 600,000 ₪.

23. בחקירתו הסביר השמאי, לשאלות ב"כ הנתבע ולשאלות בית המשפט, את הבסיס לקביעותיו אלו תוך שהוא מפרט את מהלך מחשבתו בקביעת שווי המקרקעין חרף העדרן מאגר מספיק של עסקאות להשוואה. השמאי הסביר כי לעסקה החריגה נתן משקל מועד בקביעת שומתו, על אף שמאז מתן חוות הדעת הסכום בה הופחת במעט (עמ' 5 לפרוטוקול שורות 23-25).

24. הנתבע בסיכומיו העלה טענות שונות שיש בהן, לטעמו, להביא לפסילת חוות הדעת השמאי, אולם לא מצאתי כי יש בהן לפגום בקביעות השמאי.

ראשית אציין, בניגוד לנטען בסיכומי התובע, כי הנתבע אינו מנוע מלטעון כנגד חוות דעת השמאי, על אף שלא הגיש חוות דעת נגדית, שכן להבדיל ממחלוקת ב"ענין שברפואה" שלצורך העלאתה יש חובה להגיש חוות דעת נגדית, הרי שבכל ענין מקצועי אחר, רשאי צד לטעון כנגד קביעות מומחה מטעם הצד השני, ולנסות לקעקע קביעות אלו, גם ללא הבאת חוות דעת נגדית מטעמו (ראה לענין האבחנה בענין זה בהחלטתי מיום 27.6.17 בת.א. 15509-06-15 רובי נ' כפפות הזהב כפר יסיף).

אלא שלמרות דברים אלו, ברור כי ככל שלא יצליח הצד הטוען כנגד חוות הדעת להשמיט את הקרקע, מבחינה עובדתית או מקצועית, תחת קביעות השמאי, ייטה בית המשפט להסתמך על קביעות אלו, בהעדר חוות דעת אחרת. ברור גם, כי ככל שצד מבקש לקעקע קביעות מקצועיות (להבדיל מעובדתיות) הוא יתקשה לעשות כן ללא שיעמיד בפני בית המשפט חוות דעת חולקת.

25. במקרה דנן נטען כי אין לקבל את חוות דעת השמאי בין היתר בשל כך שהשמאי כלל לא ביקר במקרקעין חרף העובדה כי הוא מחוייב לבקר בנכס בעצמו ואף לציין זאת בפתח חוות הדעת. טענה זו נדחית על ידי. הנתבע אינו מפנה לכל חוק, הנחייה או פסיקה הקובעים כי על השמאי לבקר באופן אישי בנכס. בחוות הדעת צויין כי פקיד-שמאי מטעמו של השמאי ביקר בנכס (עמ' 1 לת/1), לעומת זאת בחקירתו, כשנשאל השמאי האם ביקר במקום פיזית הוא השיב כי אכן ביקר. ככל שב"כ הנתבע ביקש לעמת את השמאי עם הכתוב בחוות הדעת כי רק פקיד מטעמו ביקר במקרקעין ולא הוא בעצמו, היה עליו לשאול אותו לפשר הסתירה הלכאורית ולעמתו עם האמור בחוות הדעת. אלא מאי? דומה שב"כ הנתבע זנח קו חקירה זה ולא הוסיף לחקור את השמאי. לטעמי, עצם העובדה כי פקיד מטעמו של השמאי ביקר במקרקעין אין בה לקעקע את האמור בחוות דעתו, כל עוד לא הוכח כי בשל כך הוחסרו מלפני השמאי נתונים כלשהם בעת שערך את חוות דעתו. גם אין ברשום בחוות הדעת לשלול את דברי השמאי לפיהם גם הוא בעצמו ביקר בהם, אם כי מסכימה אני שראוי היה שהדבר יצויין מפורשות בחוות הדעת.

26. טענות אחרות שהעלה הנתבע נוגעות לכאורה לקביעות מקצועיות של השמאי. הנתבע מפרט בסיכומיו התנהלות שלדעתו מעידה על חוסר מקצועיות וכן טוען כי חישוב דמי השימוש היה שגוי כיוון שלא נלקחו בחשבון כל השיקולים המקצועיים הרלוונטיים: הסתמכותו של השמאי על הערכת שמאי אחר מבלי שראה את המקרקעין מושא הערכת השמאי האחר, אי צרוף תמונות ומסמכים מקוריים, השמאי לא בא בדברים עם אנשי מקצוע ומתווכים, השמאי לא בדק עלות הקרקע ברמ"י ליום מתן ההרשאה, השמאי לא בא בדברים עם הנתבע.

השמאי הסביר בחות דעתו ובחקירתו מדוע ערך את חישוב דמי השימוש בהתבסס דווקא על הנתונים שבחר (סעיפים 7.2- 7.5 לת/1; עמ' 5 לפרוטוקול שורות 25-19). בהעדר חוות דעת מומחה לפיה אופן עריכת חישוב דמי השימוש אינם מקצועית, אין הנתבע יכול לקעקע קביעותיו של השמאי. הדרך לסתור את קביעת השמאי, במישור המקצועי, היתה בהגשת חוות דעת נגדית. משבחר הנתבע להימנע מהגשתה, העניין פועל לרעתו ואין הוא יכול לטעון ביחס לעניינים שבמומחיות או העדרה. בית המשפט איננו בעל ידע בתחום השמאות, אין הוא מכיר את הכללים המקצועיים לפיהם יש לערוך את שומת המקרקעין, ואין הוא יכול, על סמך טיעון בלבד ללא הפנייה למקורות מקצועיים כלשהם, לקבוע כי אופן הפעולה של השמאי מטעם התובע היה "בלתי מקצועי" או בלתי מבוסס.

בהקשר זה אוסיף גם כי נסיון הנתבע ל"שרבב" חוות דעת של השמאי אבו ריא סאלח לסיכומיו, דינו להדחות תוך הבעת מורת רוח מהתנהלות זו. מדובר בחוות דעת שמאי משנת 2010, הלקוחה מתוך הליך אחר שהנתבע היה בו צד (תמ"ש (קריות) 18797-01-10). אין ספק כי מדובר במסמך שהיה קיים ברשותו של הנתבע בכל מהלך ניהול ההליך כאן, וכאמור לעיל, לא מצאתי הסבר מספק לאי הגשתו אלא במצורף לסיכומים. ממילא, ככל שהיה הנתבע מבקש להסתמך עליו, היתה שמורה לתובע הזכות לחקור את השמאי כתנאי להגשת חוות הדעת, ומטעם זה, בנוסף לטעמים שפורטו לעיל, אין מקום לקבל את חוות הדעת כראיה מטעם הנתבע.

27. טענה יחידה כנגד חוות דעת השמאי, אשר אכן היה מקום להעלותה, הינה האם היה מקום להתעלם מהמחירים שהתקבלו ברוב עסקאות ההשוואה, ולקבוע מחיר על סמך שתי עסקאות בלבד, כפי שפורט לעיל. אלא שגם בענין זה המדובר בקביעה מקצועית של השמאי מטעם התובע, אשר גם הסביר קביעתו זו בחוות דעתו ובעת חקירתו. אמנם נכון כי השמאי לא הביא תימוכין עובדתיים לקביעתו כי המחירים הנמוכים יותר משקפים "תת דיווח" לרשויות המיסים, אולם מאחר וביסס קביעתו זו על נסיונו המקצועי (שבוודאי רב מזה של בית המשפט), ובהעדר קביעה מקצועית נוגדת, אני סבורה כי ניתן לראות בעמדתו זו משום עמדה שמאית מקצועית, אשר פורטה והוסברה על ידו באופן מספק, ולפיכך אין מקום לסטות מקביעותיו.

יתירה מכך, בהעדר חוות דעת נוגדת, או הצגת נתונים אחרים מאלו שהביא שמאי התובע, לא סיפק הנתבע כלים לקביעת דמי השימוש בסכום אחר מזה שקבע השמאי, ומשכך אין בפני בית המשפט אלא את חוות דעתו, שלא קועקעה, לצורך אומדן דמי השימוש.

28. לאור העובדה כי התביעה הוגשה רק בחודש 4/15, וחרף אי העלאת טענת התיישנות, אני סבורה שאין מקום לזוכת את התובע בתשלום דמי שימוש בעבור יותר מ-7 שנים לפני הגשת התביעה. בהיות התובע מייצג את האינטרס של המדינה אין זה ראוי להתעלם מסוגיית ההתיישנות חרף אי העלאתה ע"י הנתבע.

אמנם נכון כי חוות דעת השמאי לא התיחסה לדמי השימוש לשנת 2014, אולם מקובלת עלי דרישת התובע כי דמי השימוש לתקופה זו יהיו זהים לאלו שנקבעו ביחס לשנת 2013, שכן דרישה זו מבליעה את ההנחה, שהינה לטובת הנתבע, כי לא חל כל שינוי במחיר המקרקעין, וממילא בדמי השימוש, במהלך תקופה זו.

משכך אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובע דמי שימוש בעבור השנים 2008-2014, בהתאם לקביעת השמאי מטעם התובעת, בסך נומינלי של 517,000 ₪ (לשנים 2008-2009 סך של 71,000 ₪ בכל שנה, ולשנים 2010-2014 כולל, סך של 75,000 ₪ בכל שנה).

סכום זה, בצרוף הפרשי הצמדה בלבד, ולא ריבית (לאור מועד הגשת התביעה), מאמצע כל שנה ועד למועד הגשת התביעה, מסתכם לסך של 537,450 ₪ נכון ליום 12.4.2015 (מועד הגשת התביעה).

לסכום זה יתווספו הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד מועד התשלום בפועל.

לסיכום

א. ניתן בזאת צו המורה לנתבע לסלק ידו מהמקרקעין מושא הליך זה, ולהחזירם כשהם פנויים מכל אדם וחפץ השייך לנתבע, וזאת בתוך 120 יום.

אני מחייבת את הנתבע להשיב לרמ"י את המקרקעין כשהם פנויים מכל אדם ו/או נכס ו/או בניה ו/או תשתית ו/או נטיעה שהוקמה או נטיעה במקרקעין. הנתבע יישא בעלויות פינוי המקרקעין.

ב. ניתן צו מניעה קבוע האוסר על הנתבע לעשות כל שימוש במקרקעין לאחר תקופה זו.

ג. ניתן צו הריסה ביחס לכל הבנוי ו/או המחובר ו/או תשתיות ו/או נטוע שהוקמו על ידי הנתבע על המקרקעין.

ככל שהנתבע לא יפנה את המקרקעין במועד, יהיה התובע זכאי לבצע בעצמה, על חשבון הנתבע את הפינוי, ההריסה והעקירה המבוקשים.

ד. אני מחייבת את הנתבע בתשלום דמי שימוש עבור המקרקעין לשנים 2008-2014 בסך של 537,450 ₪ נכון ליום 12.4.2015 (מועד הגשת התביעה).

לסכום זה יתווספו הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד היום.

ה. אני מחייבת את הנתבע לשאת בהוצאות התובע בגין ההליך בהתאם לשומת הוצאות שתוגש בתוך 15 יום ותאושר על ידי בית המשפט, ובשכ"ט עו"ד בסך של 35,000 ש"ח.

הסכומים הפסוקים ישולמו בתוך 60 יום שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

ניתן היום, כ"א סיוון תשע"ח, 04 יוני 2018, בהעדר הצדדים.