רקע

1. לפני תביעה לתשלום פיצויי הפקעה בגין הפקעת חלקה 77 בגוש 17395 (להלן: "החלקה" או "המקרקעין" או "הקרקע"). התובענה הוגשה בהתאם לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 (להלן: "הפקודה"). הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודה פורסמה ביום 19.3.76. הודעה לפי סעיף 19 לפקודה פורסמה ביום 28.2.08.
2. אציין, כי ביום 21.12.20 הגישו הצדדים הודעה לפיה התגבשה ביניהם הסכמה לעניין מועד תפיסת החזקה בקרקע, ביום 1.1.03.

טענות התובעים

1. התביעה הוגשה נגד רשות מקרקעי ישראל ומנהל מקרקעי ישראל. בנוסף הוגשה התביעה נגד שבעה נתבעים נוספים. התובעים רכשו מהנתבעים 3 ו-7 את זכויותיהם בחלקה. נתבעים 4-6 הם יורשיו של נתבע 3 ונתבעים 8-10 הם יורשיו של נתבע מס' 7.
2. לא שולמו לתובעים פיצויים בגין הפקעת הקרקע והם זכאים לפיצוי כאמור, כל אחד לפי חלקו. על הנתבעים 1 ו-2 (להלן: "הנתבעים") לפצותם בגין ההפקעה. הנתבעים הפרו חובה חקוקה כאשר לא שילמו את הפיצוי שאינו במחלוקת ואף לא השלישו אותם כמתחייב על פי החוק. היה על הנתבעים לשלם את הפיצוי שאינו במחלוקת תוך 90 יום מפרסום דבר ההפקעה שאם לא כן יתווספו לסכומי הפיצויים הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק ריבית והצמדה. התובעים זכאים לפיצוי לפי סעיפים 12 ו-13 לפקודה. דמי החכירה האבודים שהם זכאים לקבל צריכים להיגזר מערכה המשתנה של הקרקע מידי שנה ממועד ההפקעה וההכרזה על תפיסתם לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודה ואילך. התובעים ביקשו מהנתבעים, כי ישלמו להם את הפיצוי המגיע להם אך פנייתם לא נענתה.
3. מן הדין לחייב את הנתבעים בתשלום מס שבח החל על העברת הזכויות לרשות המפקיעה מאחר ואין מדובר בעסקה רצונית. בנוסף, יש לחייב את הנתבעים בתשלום בשיעור 25% מהסכום שייפסק עבור הוצאות איתור מקרקעין חלופיים והוצאות הרכישה והמסים אשר יהיה על התובעים לשלם בגין רכישת מקרקעין חלופיים. יש לחייב את הנתבעים בתוספת הפרשי הצמדה וריבית חוקית ומע"מ כחוק עד התשלום המלא בפועל.

טענות הנתבעים

1. מעיון בנסח הרישום אשר צורף לכתב התביעה עולה, כי המקרקעין היו רשומים, עובר להפקעה, לאחר הליך הסדר על שם הנתבעים מס' 3 ו-7. נרשמה הערת אזהרה לטובת התובעים אולם הזכויות לא נרשמו על שמם. מאחר והרכישה הנטענת לא הסתיימה ברישום הרי שאין לראות בתובעים כבעלי זכויות במקרקעין לעניין קבלת פיצויי הפקעה. יש להוכיח, כי מי שחתם על ייפוי הכוח, אשר בהתאם לו טוענים התובעים, כי רכשו את הזכויות, הוא מי שרשום כבעל הזכויות. זאת, בשים לב לכך שמספר תעודת הזהות לא צוין בנסח הרישום. על התובעים להוכיח, כי הם בעלי הזכויות במקרקעין כדי שתקום חובה לתשלום פיצויים.
2. הנתבעים אינם מכחישים, כי טרם שולמו פיצויי הפקעה. הטענה בדבר הפרת חובה חקוקה התיישנה זה מכבר.
3. פיצוי בגין אובדן דמי חכירה מגיע לנפקע מרגע תפיסת החזקה על ידי המדינה.
4. החובה לשלם פיצויי הפקעה שאינם במחלוקת חלה ביחס לפיצויים הקבועים בסעיף 12 בלבד בצירוף סעיף 8 לחוק לתיקון דיני רכישה ואינה מתייחסת לפיצוי בגין אובדן דמי חכירה לפי סעיף 13. מאחר והתובעים לא רשומים כבעלי זכויות בעלות בקרקע, הרי שלא קמה חובת פיצוי כלפיהם.
5. אין בסיס חוקי לדרישה לתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה ובוודאי שלא בנוסף לתשלום דמי חכירה אבודים. חלופת הפיצוי של אובדן דמי חכירה היא חלופית לשערוך לפי החוק המתקן ואין מקום לשתי החלופות יחד.
6. מלבד הנתבעים 1 ו-2, יתר הנתבעים לא הגישו כתב הגנה.

הראיות

1. מטעם התובעים הוגשה חוות דעת שמאית של השמאי מר זועבי איאד. מטעם הנתבעים 1 ו- 2 הוגשה חוות דעת שמאית וחוות דעת משלימה של השמאי מר יגאל גרשון. לאור הפער בין חוות הדעת מונתה השמאית הגב' נעמי ספיר כמומחית מטעם בית המשפט. המומחית הגישה את חוות דעתה ותשובות לשאלות הבהרה. בהמשך, הגישה המומחית עדכון לחוות דעתה בעקבות פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין איסמעיל. כמו כן, היא הגישה עדכון אשר מתייחס לשנים 2017-2019.
2. הצדדים הגישו הודעה מוסכמת לפיה פרוטוקול עדות המומחית בת.א 31642-02-16 אילין אסעד נ' מדינת ישראל, כולל המסמכים אשר הציגה הנתבעת במהלך החקירה, יהוו חלק מהפרוטוקול ותיק המוצגים בתיק שבכותרת, תחת חקירת המומחית בתיק שבכותרת.
3. הצדדים הגישו ראיותיהם. התובעים סיכמו טענותיהם בעל פה והנתבעים מס' 1 ו-2 סיכמו טענותיהם בכתב.

דיון ומסקנות

1. הצדדים בתובענה שלפני חלוקים ביניהם בנוגע לפיצוי לו זכאים התובעים בעקבות הפקעת המקרקעין נשוא התובענה. המחלוקת היא לגבי השאלה מהו האחוז שיש לגזור משוויה המשתנה של הקרקע מידי שנה לצורך קביעת הפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה.
2. לאחר שקילת מכלול טענות הצדדים והחומר המונח לפניי, מצאתי לאמץ את חוות דעתה של המומחית מטעם בית המשפט ולהעמיד את הפיצוי בגין דמי חכירה אבודים על 6% משוויה המשתנה של הקרקע מידי שנה בהתאם לשווי הקרקע כפי שנקבע בחוות דעת מטעם הנתבעים. זאת, מהטעמים שיפורטו.
3. בהתאם לסעיף 12 לפקודה, מוטל על הרשות המפקיעה לשלם לנפקע פיצוי עבור הקרקע המופקעת. במקרים רבים, כמו בענייננו, המדינה תופסת חזקה בקרקע טרם תשלום פיצויי הפקעה. במקרים אלו, נגרם לנפקע נזק בתקופה שבין תפיסת החזקה בקרקע על ידי הרשות המפקיעה לבין המועד בו היא משלמת לו את פיצויי ההפקעה. שכן, בתקופה זו אין בידו לעשות שימוש בקרקע וזאת מבלי ששולמו לו פיצויי הפקעה (א. נמדר, הפקעת מקרקעין- עקרונות, הליכים ופיצויים, חושן למשפט, תשס"ה- 2005, כרך א', עמ' 398). על הרשות המפקיעה לשלם לנפקע דמי חכירה עבור התקופה האמורה (ע"א 2405/91 מדינת ישראל נ' עיזבון המנוח הרב פנחס דוד הורוביץ ז"ל, פ"ד נ"א(5), 23).
4. נפקע רשאי לבחור באחד משלושה מסלולי פיצוי חלופיים. המסלול הרלוונטי לענייננו הוא פיצויי קרן נומינאליים לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף פיצויי פירות נומינאליים לפי סעיף 13(1) לפקודה ממועד תפיסת החזקה ועד לתשלום פיצויי הקרן. אציין, כי סעיף 13 לפקודה בוטל. עם זאת, לאור מועד ההפקעה הרי שהסעיף האמור חל במקרה בו עסקינן. הפיצוי על פי סעיף 13 ניתן מיום תפיסת החזקה ועד למועד תשלום הפיצוי. זאת, לאור העובדה שהפיצוי בגין אובדן דמי חכירה נועד כדי לפצות את הנפקע עבור תקופה זו, כפי שצוין לעיל.
5. סעיף 12 לפקודה מעניק פיצוי על ערכו ההוני של הנכס המופקע בעוד שסעיף 13 מעניק פיצוי על התשואה הפירותית שנמנעה מבעל הנכס בתקופה בה הרשות המפקיעה תפסה את החזקה במקרקעין טרם תשלום פיצויי ההפקעה. באמצעות סעיף 13 ניתן היה, טרם ביטולו, להתמודד עם הנזק שנגרם לנפקע כתוצאה מההפסד הפירותי אשר נגרם לו בתקופה האמורה (ראה לעניין זה ע"א 8937/08 מדינת ישראל מנהל מקרקעי ישראל נ' סלים מוחמד חביב אללה). מטרת סעיף 13 הייתה מתן פיצוי לבעל מקרקעין בגין העובדה שנמנעה ממנו האפשרות לעשות שימוש במקרקעין במהלך התקופה בה תפסה הרשות המפקיעה חזקה במקרקעין וטרם שילמה לו פיצויי הפקעה.
6. בית המשפט העליון קבע, כי השאלה האם להעמיד את דמי החכירה על 5% לשנה או 6% לשנה, בהתאם למחלוקת אשר נתגלעה שם, היא שאלה שמאית מובהקת אשר נתונה להכרעת בית המשפט בהתאם לנתונים שבפניו (ע"א 2797/15 מדינת ישראל- רשות הפיתוח נ' פאטמה עיסא).
7. בפסק דינו בע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר קבע בית המשפט העליון, כי דמי החכירה לפי סעיף 13(1) נתפסו כתחליף ריבית אשר מנותק מדמי השכירות שהתקבלו או שניתן היה לקבל עבור המקרקעין המופקעים. נקבע, כי פיצוי הריבית מכוח הפסיקה ופיצוי אבדן דמי החכירה מכוח סעיף 13 הם שני סוגי פיצוי שנועדו להעמיד את הנפקע במצב בו היה אילולא ההפקעה. כשם שהריבית נגזרת משווי המקרקעין, אשר כולל את הפוטנציאל הבלתי ממומש שלהם, כך גם דמי החכירה האבודים נגזרים משווי המקרקעין. עוד נקבע, כי הן הריבית והן דמי החכירה מהווים פיצוי פירותי-כספי בגין העיכוב בתשלום הפיצויים ושניהם משקפים את הרווח הפירותי של קרן הפיצויים. משכך, הפיצוי על פי סעיף 13 לפקודה אינו משקף בהכרח את ההפסד בפועל של דמי השכירות של משכיר מרצון לשוכר מרצון. הלכה זו, כמו הלכות נוספות בסוגיה הרלוונטית, שרירה וקיימת והיא לא בוטלה באמצעות פסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 8717/17 מדינת ישראל רשות מקרקעי ישראל נ' עזבון המנוח איסמעיל מוחמד איסמעיל אחמד ז"ל, אליו אתייחס בהמשך.
8. במסגרת סיכומיהם טענו הנתבעים, כי בעקבות פס"ד איסמעיל, אין לערוך את חוות הדעת בדרך של גזירת אחוז משווי אלא בדרך של הצגת נתונים בדבר דמי שכירות. אינני מקבלת טענה זו. פסק הדין בעניין איסמעיל לא פסל את הדרך האמורה לצורך קביעת הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה ולא שינה פסקי דין אחרים אשר ניתנו על ידי בית המשפט העליון ולפיהם ניתן לקבוע את הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה בדרך זו. בפסק הדין בפרשת הייטנר התייחס בית המשפט להליך אשר נדון במסגרת ת.א (מחוזי י-ם) 1572/98 זאפר ניהאד חלמי ג'אעוני - הממונה על ווקף עאלמה בת השיח מוחמד אבי שריף נ' מדינת ישראל וציין, כי הייתה מחלוקת לעניין שיעור דמי החכירה האבודים אולם העובדה שהמדינה ראתה כדבר מובן מאליו, כי יש לחשב את הפיצוי כנגזרת משווי הנכס, מעידה על כך שזו הפרקטיקה הנוהגת בפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה. בנוסף, בית המשפט העליון התייחס לפסק דינו של כבוד השופט חשין בע"א 2405/91 מדינת ישראל נ' עזבון המנוח הרב פנחס דוד הורוביץ, פ"ד נא(5) 23 וציין, כי כבוד השופט חשין התייחס כמובן מאליו לכך שהפיצוי הפירותי של דמי החכירה האבודים לפי סעיף 13(1) נגזר משווי הקרקע משנה לשנה.
9. בפס"ד איסמעיל קבע בית המשפט העליון, כי אבדן הרווח צריך להתבסס על ממצאים עובדתיים - לא תאורטיים, לא היפותטיים ולא נורמטיביים. קביעה זו אין משמעה, כי לא ניתן לקבוע את הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה בדרך של גזירת אחוז משוויה המשתנה של הקרקע מידי שנה. תחת זאת, המשמעות היא שכאשר קביעת הפיצוי נעשית בדרך האמורה, הרי שאת גובה האחוז יש לקבוע בהתאם לממצאים עובדתיים.
10. לא זו אף זו, במהלך ניהול התובענה שבכותרת המחלוקת בין הצדדים לא הייתה בשאלה, האם יש לגזור משוויה המשתנה של הקרקע לצורך קביעת הפיצוי לפי סעיף 13 אלא מהו אותו אחוז שיש לגזור לצורך קביעת הפיצוי האמור. זו המחלוקת שנתגלעה בין הצדדים ועמדה להכרעתו של בית המשפט. כל חוות הדעת שהוגשו במקרה שלפניי, כולל חוות הדעת מטעם הנתבעת, הוגשו בהתאם לדרך האמורה כאשר המחלוקת הייתה, כאמור, לגבי גובה האחוז שיש לגזור משוויה המשתנה של הקרקע לצורך קביעת הפיצוי לפי סעיף 13.
11. כאמור, הצדדים חלוקים לגבי האחוז שיש לגזור מערכה המשתנה של הקרקע מידי שנה לצורך קביעת הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה. התובעים מסתמכים על חוות דעתה של המומחית אשר העמידה את הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה על 6% מערכה המשתנה של הקרקע מידי שנה. הנתבעים מצדם, הגישו חוות דעת וחוות דעת משלימה במסגרתן העמיד השמאי מטעמם את הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה על 5% מערכה המשתנה על הקרקע. על אף האמור, הנתבעים סבורים, כי יש להעמיד את הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה על 2.5% משווי הקרקע בייעוד מגורים ו- 1.5% בייעוד חקלאי זאת, בניגוד לאמור בחוות הדעת מטעמם.
12. במסגרת סיכומיהם טענו הנתבעים, כי יש לפסק פיצוי כאמור בשיעור 2.5% בייעוד מגורים ו- 1.5% בייעוד חקלאי בהתאם לחוות הדעת מטעמם. אציין, כי אף המומחית התייחסה בחוות דעתה לעמדתם האמורה של הנתבעים. אלא, שאין מחלוקת, כי לא הוגשה בתיק שבכותרת חוות דעת כאמור מטעם הנתבעים. בעניין זה אציין, כי לאור התייחסות הנתבעים במסגרת סיכומיהם והתייחסות המומחית בחוות דעתה לחוות דעת עדכנית מטעם הנתבעת, לפיה הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה הועמד על 2.5% ו- 1.5% נערך על ידי המזכירות בירור מול הפרקליטות ממנו עולה, כי אכן לא הוגשה חוות דעת כאמור במסגרת התיק שבכותרת וכי מדובר בנתונים אשר הוצגו למומחית במסגרת עדכון חוות דעתה.
13. במסגרת סיכומיהם טענו הנתבעים, כי חידוד נוסף בפס"ד איסמעיל נעוץ בתזכורת שהנטל להוכחת דמי החכירה האבודים מוטל על הנפקע אם זה המסלול בו בחר. לטענת הנתבעים, על התובעים להוכיח בראיות מה הם דמי החכירה שהיה בידם לקבל בפועל במהלך השנים שחלפו. לטענתם, לאור ההלכה הפסוקה ובפרט הלכת איסמעיל התוצאה המתבקשת היא דחיית התביעה מאחר והתובעים לא עמדו בנטל ההוכחה מאחר ושומת המומחית עליה סמכו ידיהם לא מבוססת על נתוני אמת ועל עסקאות שכירות שנכרתו בשוק הנדל"ן כפי שנקבע בהלכה הפסוקה וחודד בפס"ד איסמעיל. הנתבעים טוענים, כי שומת המומחית לא מתיימרת לשקף את דמי החכירה השנתיים שניתן היה להפיק בפועל מהקרקע. עוד הם טוענים, כי דחיית הבקשה לדיון נוסף באיסמעיל משמעה, כי הלכת איסמעיל עומדת על כנה. לטענתם, התובעים לא הוכיחו, כי קיים שוני מהותי בין המקרה הנדון באיסמעיל לבין עניינו ולכן גם בענייננו עליהם להוכיח בראיות מה הם דמי החכירה שיכלו לקבל בפועל במהלך השנים שחלפו. הנתבעים סבורים, כי יש לאמץ את עמדת השמאי מטעמם אשר נסמכת בעיקרה על עסקאות השוואה. לטענתם, לכל היותר יש לקבוע את הפיצוי בהתאם לעמדה זו. כפי שיפורט בהמשך בהרחבה, אינני מקבלת את טענות הנתבעים בנוגע לחוות דעתה של המומחית מטעם בית המשפט.
14. בפסק הדין בעניין איסמעיל קבע כבוד השופט שטיין, כי שיעור הפיצויים אשר הנפקע זכאי לקבל במסגרת מנגנון החכירה צריך להיות אחד משניים: 1. הרווח שהמדינה הפיקה בפועל מהשימוש במקרקעין עבור התקופה שקדמה לתשלום הפיצויים המגיעים לנפקע או 2. הרווח שהנפקע יכול היה להפיק מהשכרת המקרקעין בתקופה האמורה כעניין שבעובדה. אציין כבר כעת, כי שופטי ההרכב נחלקו בנוגע לדרך הראשונה אשר הציע כבוד השופט שטיין. בהחלטה בבקשה לדיון נוסף ציינה כבוד הנשיאה, כי נראה שעמדת כבוד השופט שטיין לעניין חישוב הפיצוי בהתאם לדיני עשיית עושר ולא במשפט היא דעת יחיד. לפיכך, מצאתי שלא להרחיב בנוגע לדרך האמורה (להתייחסותי באופן נרחב לעמדותיהם של יתר חברי ההרכב ועמדתי בסוגיה זו אפנה לפסקי דין אשר ניתנו על ידי לאחר פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין איסמעיל וביניהם פסק דיני בת.א 45316-03-16).
15. לעניין הרווח שהיה בידי הנפקע להפיק מהשכרת הקרקע קבע כבוד השופט שטיין בפסק הדין בעניין איסמעיל, כי על הנפקע רובץ הנטל להוכיח את המחיר שבו ניתן היה להחכיר את הקרקע בעסקה רצונית. כבוד השופט שטיין הוסיף, כי במקרים בהם אין בידי הנפקע להרים את הנטל האמור, הרי שלאחר חקיקת החוק מתקן משנת 1964 בידי נפקע כאמור להפעיל את מנגנון השערוך ולקבל מהמדינה פיצוי אשר מבטא את ערכו הכספי העכשווי של השווי ההוני הבסיסי של המקרקעין. מעמדה זו עולה, כי דרך המלך לקביעת הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה היא קביעת האחוז שיש לגזור משווי הקרקע בהתאם להוכחת התמורה שניתן היה לקבל בעסקת חכירה רצונית. הדרך החלופית, לפיה ייקבע הפיצוי בהתאם לחוק המתקן, תהא רלוונטית רק במקרים בהם לא הוכח האחוז שיש לגזור משווי הקרקע. דרך זו היא החריג. מצאתי, כי המקרה שלפני אינו נופל בגדר המקרים האמורים בהם מוצדק לפעול בהתאם לחריג האמור.
16. בע"א 161/79 שר האוצר נ' הרברט זילברשטיין נקבע, כי שיטת ההשוואה היא הדרך הטובה ביותר לצורך קביעת שיעור תשואה מקרקע. אין מחלוקת בנוגע לקושי באיתור הסכמי שכירות רלוונטיים לצורך עסקאות השוואה. בית המשפט העליון התייחס לקושי האמור בפסק דינו בפרשת הייטנר כאשר ציין, כי קיים קושי פרקטי לשחזר ולברר את דמי השכירות שנגבו בפועל לאורך שנים רבות בעבר בנכס הנפקע או בנכסים דומים זאת, להבדיל מאיתור ושחזור שווי הנכס או נכסים דומים לאורך השנים, באשר קיים מאגר עסקאות ודיווחים, בין היתר, למטרות פיסקליות כמו מס רכוש.
17. במסגרת חוות דעתה ציינה המומחית, כי בהתבסס על הקווים המנחים היא מצאה ששיעור היוון הראוי לקרקע הוא בגבולות 6%-5%. לטענתה, מפרק ט"ו לקווים המנחים אשר עוסק בבחירת שיעור היוון כולל עולה, כי לנוכח הקושי שבחישוב היוון ותשואה השתרש נוהג שמאי לייחס לקרקע שיעור תשואה או היוון בין 5% ל- 6%. המומחית ציינה, כי שיעור היוון בנכסים מרוחקים, כמו הנכס הנדון, הממוקמים מחוץ לאזור המרכז יהיה גבוה משיעור ההיוון במרכז הארץ. לטענתה, בדברי ההסבר לפרק י"א בקווים המנחים נקבע, כי שיעור ההיוון המקובל להכנסות מקרקע הוא 6%-5%.
18. בנוסף, המומחית הפנתה לפרקים ח' ו-כ"ג לקווים המנחים ומצאה, כי שיעור ההיוון לקרקע חקלאית הוא בגבולות 5%-6%. המומחית ציינה, כי מדברי ההסבר בפרק ח' בעניין שומת שווי בשימוש למקרקעין חקלאיים עולה, כי שיעור ההיוון לדמי שכירות לקרקע חקלאית, ללא פוטנציאל, הוא 5%-6%. עוד ציינה, כי בפרק כ"ג בעניין שומת פיצויים בגין הפקעה או השבה של זכויות בקרקע חקלאית המנוהלת על ידי ממ"י נקבע, כי שיעור ההיוון לרכיב הפיצוי בגין אובדן זכויות העיבוד בתקופת החוזה והאופציה הוא בטווח שבין 5% ל- 6%.
19. במסגרת סיכומיהם התייחסו הנתבעים להסתמכות המומחית על הקווים המנחים. לטענתם, המומחית לא עושה הבחנה בין השכרת קרקע חקלאית להשכרת קרקע פנויה למגורים ובין שימוש בהתאם לחוזה לבין שימוש שלא בהתאם לחוזה שמהווה פלישה. עוד טוענים הנתבעים, כי פרק ח' עוסק בשומת "שווי שימוש" לקרקע חקלאית. לטענתם, מדובר במינוח שמאי שמתייחס לשווי שיתקבל משימוש חקלאי טהור ולא לשווי שוק של המקרקעין שכולל פוטנציאל סלקטיבי לשינוי ייעוד. לטענת הנתבעים, מעיון בקווים המנחים עולה, כי הגישה לחישוב שווי שימוש מתבססת על דמי שכירות בין שוכרים פרטיים בשוק החופשי באותה סביבה ולא על דמי השכירות שגובה רמ"י בהתאם להחלטת האגף החקלאי. לטענתם, הסקר שנעשה ע"י השמאי הממשלתי ומהווה חלק מאותם קווים מנחים מלמד על שיעור שכירות שנע בין 200 ל- 600 ₪ לדונם לשנה.
20. אינני מקבלת את עמדת הנתבעים בנוגע להסתמכות המומחית על הקווים המנחים. מצאתי, כי אין בהתייחסות המומחית לקווים המנחים של השמאי הממשלתי כדי ללמד, כי נפל פגם בחוות דעתה. התחשבות המומחית בהערה בנוגע לנוהג שמאי שהשתרש לעניין שיעור ההיוון והאמור בנוגע לשיעור ההיוון המקובל סבירה בעיניי. יתרה מזאת, אף אם הייתה מתקבלת עמדת הנתבעים בעניין זה הרי שלא היה בכך כדי ללמד, כי אין להסתמך על חוות דעת המומחית הכוללת נימוקים נוספים לעניין קביעת שיעור דמי החכירה האבודים, כפי שיפורט בהמשך.
21. נתון נוסף אליו התייחסה המומחית במסגרת חוות דעתה הוא שיעור ההיוון לקרקע חקלאית אשר נקבע על ידי וועדת ההשגות. היא ציינה, כי לעניין פיצויי הפקעה מתייחסת וועדת ההשגות, בין היתר, לפיצוי בגין שימוש זמני בקרקע וכי במקרים אלו הוועדה נוהגת להוון את דמי השכירות לקרקע חקלאית בשיעור 5%. כמו כן, המומחית התייחסה לשיעור ההיוון בשומות מכרעות להיטל השבחה שנערכות על ידי שמאים מכריעים לפי תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה והפנתה למקרים בהם נקבעו 5% או 6%. אף נתונים אלו תומכים בעמדת המומחית לעניין שיעור דמי החכירה בענייננו והסתמכותה עליהם סבירה והגיונית בעיניי.
22. בהמשך חוות דעתה התייחסה המומחית למדיניות העדכנית של רמ"י בנוגע לשיעור דמי שימוש בקרקע חקלאית והפנתה לסעיף 8 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל אשר מתייחס לקרקע חקלאית וציינה, כי ככל שבהתאם להוראות סעיף 8 התשלומים לרמ"י הם תשלומים שנתיים הנגזרים משווי הקרקע הרי שהתשלומים הם בשיעור 5% עד 6% לשנה מהשווי. המומחית הפנתה בחוות דעתה למספר סעיפים לדוגמא.
23. בסיכומיהם טענו הנתבעים, כי המומחית מביאה דוגמאות מפרק 8 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל אשר אין בינן לבין הקרקע בה עסקינן דבר. באותם סעיפים מדובר במבנים בנחלות, יחידות דיור בקיבוצים וכדומה זאת, תוך התעלמות מסעיף 8.17 שעוסק בתעריפים אותם גובה רמ"י בקרקע חקלאית.
24. במהלך עדותה הוצג למומחית פרק 8 לקובץ החלטות מנהל מקרקעי ישראל אליו הפנתה בחוות דעתה ונטען בפניה, כי היא כתבה שבהתאם לאותו פרק התשלומים הם 5-6% מהשווי. המומחית השיבה, כי אמרה שברגע שרמ"י גובה תשלום שהוא באחוזים משווי הקרקע, אז מדברים על בין 5% ל- 6%. לטענתה, לא מדברים על כל המקרים וכל האפשרויות והתעריפים שרמ"י הגדירה בחוברת. המומחית העידה, כי עברה על החוברת והתייחסה אך ורק למקרים בהם דמי החכירה הם באחוז מהקרקע. לטענתה, ברגע שמדובר באחוז משווי הקרקע תמיד מדובר על 5% או 6%. המומחית טענה, כי במקום שבדרך כלל השמאים אומרים שמדיניות רמ"י היא בין 5% ל- 6% היא מפתחת את זה ומציגה לבית המשפט את הדוגמאות הספציפיות. המומחית הוסיפה, כי לא מצאה מקרים שרמ"י גובה 1.5% או 2.5% משווי הקרקע (עמ' 4 ש' 27-34, עמ' 5 ש' 1).
25. בעדותה נטען בפני המומחית, כי היא התבקשה לבחון את דמי החכירה אותם רמ"י גובה וכי לא צוין אחוז. היא נשאלה מדוע לא התייחסה לדמי החכירה אותם גובה רמ"י אם התבקשה לבחון את דמי חכירה שרמ"י גובה והשיבה, כי בתעודת עובד הציבור שהגישה הנתבעת יש את הנספח מבחינת מדיניות וגם אנשים מטעמה אומרים שדמי החכירה בפועל של רמ"י הם לא דמי חכירה של השוק, הם לא מייצגים את השוק (עמ' 5 ש' 11-16).
26. לטענת המומחית, בסעיף אליו הופנתה יש דוגמאות לדמי חכירה בקרקע חקלאית שרמ"י גובה בצורה של אחוזים. המומחית הפנתה לסעיף 8.13.3 שעוסק בהסגר של ייבוא בעלי חיים מחו"ל וטענה, כי לטעמה זה מתאים לקרקע בה עסקינן. המומחית הוסיפה, כי שם בפירוש מדברים על שיעור של 5%. לטענתה, גם סעיף 8.18.8 מתאים לקרקע שלנו וטענה שחצי האחוז הזה לחודש זה 6% לשנה (עמ' 5 ש' 16-20).
27. נטען בפני המומחית, כי היא מפנה לסעיף 8.4.18 שעוסק ביחידות דיור בקיבוץ ואחרי זה מפנה לסעיף 8.9.3 שעוסק בתעסוקה לא חקלאית. המומחית השיבה, כי זה שימוש בקרקע חקלאית. המומחית טענה, כי חשבה שזה יותר נכון להציג את זה פה כמו שזה מופיע בקובץ ההחלטות. לטענתה, לא ניתן להתעלם מזה שהכותרת של קובץ ההחלטות היא קרקע חקלאית וזה מתייחס גם לנחלות וגם לתעסוקה לא חקלאית בחלקת מגורים בנחלה. לטענתה, היא התלבטה מאוד איך להציג את זה אולם חוות הדעת מורכבת. המומחית טענה, כי אם הייתה שמה את זה במגורים והייתה אומרת שזה בהתאם להחלטות החקלאיות היה יוצא בלבול ולכן כתבה בכותרת הסעיף שזה מתייחס להקצאת קרקע המוגדרת "חקלאית" (עמ' 5 ש' 23-30).
28. עמדת המומחית שמצאה להסתמך, בין היתר על פרק 8 האמור וללמוד מהמקרים המפורטים בו בהם דמי החכירה נקבעו כאחוז משווי הקרקע על האחוז המתאים לענייננו מקובלת עליי.
29. במסגרת חוות דעתה התייחסה המומחית לדמי החכירה הנהוגים ברמ"י ולקביעתו של בית המשפט העליון בעניין איסמעיל לעניין עריכת אומדן דמי החכירה האבודים על בסיס הנתון האמור. היא ציינה, כי דמי החכירה המקובלים ברמ"י הם בשיעור 6%-5% לשנה ו- 91% משווי הקרקע בגין היוון זכויות החכירה המשולם למפרע. היא הפנתה לדוגמאות לדמי חכירה שנגבים על ידי רמ"י כשיעור משווי הקרקע. עוד ציינה, כי בהתאם למדיניות רמ"י ומנהליה וכפי שעולה מטעוני הנתבעים הרי שדמי השימוש בגין שימוש שלא כדין בקרקע שבבעלות רמ"י הם בשיעור 6% משווי הקרקע בתוספת רווח יזמי. היא הוסיפה, כי תשלום זה נגבה בדיעבד וכי גם דמי החכירה האבודים משולמים לנפקע בדיעבד.
30. רשות מקרקעי ישראל היא שחקן מרכזי בשוק המקרקעין בארץ והיא שולטת בחלק העיקרי של הקרקעות במדינה. שיעור דמי השימוש ודמי החכירה אשר גובה שחקן מרכזי כאמור משפיע על השוק הפרטי ומלמד על התמורה אשר ניתן לקבל בעסקה רצונית גם בשוק הפרטי. כאמור, במקרה שלפני שמאי הנתבעים העמיד את הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה על 5% מערכה המשתנה של הקרקע מידי שנה. שמאי הנתבעים ציין בחוות דעתו, כי שיעור הריבית המקובלת בשוק הנדל"ן הישראלי ככל שמדובר בקרקעות ריקות הוא 5% וטען, כי אנו למדים זאת ממירב עסקאות החכירה שמתבצעות בישראל ואשר ברובן נעשות על ידי רשות מקרקעי ישראל. הוא הוסיף, כי מכיוון שמנהל מקרקעי ישראל הוא השחקן הראשי בשוק הרי שהוא קובע את מחירי החכירה לשוק כולו.
31. קרי, הנתבעים סברו, כי דמי השימוש אשר גובה רשות מקרקעי ישראל הם נתון רלוונטי לצורך קביעת הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה ואף הם מצאו, כי השיעור שגובה רשות מקרקעי ישראל עומד על 5%. בנסיבות אלו, קשה לקבל את טענות הנתבעים במסגרת סיכומיהם בנוגע לנתון האמור עליו הסתמכה המומחית מטעם בית המשפט.
32. בסיכומיהם התייחסו הנתבעים לעניין ההפניה לדמי שימוש שרמ"י גובה במקרים של פלישה בתביעות לדמי שימוש שרמ"י גובה במקרים של שימוש חורג וטענו, כי כאשר מדובר בתביעה נגד פולש נוהגת המדינה לתבוע דמי שימוש בשיעור 6% משווי המקרקעין אף כאשר מדובר בקרקע חקלאית. לטענתם, אין לכך קשר לדמי חכירה אשר על הנתבעת לשלם כפיצויי הפקעה בהתאם לסעיף 13. הנתבעים טענו, כי תביעה נגד פולש מורכבת משני ראשים: עשיית עושר ולא במשפט במסגרתה המדינה תובעת מהפולש להשיב לה את הרווח שצמח לו כתוצאה מהשימוש הבלתי חוקי ותביעת נזיקין בגין הסגת גבול בגדרה תובעת המדינה את הנזק שנגרם לה בעקבות הפלישה. לטענתם, תביעה זו שונה במהותה מתביעת פיצויים בגין הפקעת מקרקעין כדין. הנתבעים טוענים, כי אין כמעט מקרים של פלישה לשימוש חקלאי אלא לשימוש תעסוקה ומגורים ועל כן שומת הפלישה נעשית על פי השימוש של הפולש ולא לפי שווי השוק של הקרקע. לטענת הנתבעים, לכן לא ניתן להשתמש במקרים אלו כאינדיקציה לדמי השימוש אשר גובה רמ"י.
33. בפסק הדין שניתן בת.א (מחוזי חיפה) 29064-07-15 חסו חוסין אחמד עאבד נ' מינהל מקרקעי ישראל חיפה התייחס בית המשפט להסברו של שמאי הנתבעת מר ויסבלום במסגרת חקירתו הנגדית בה טען, כי החישוב לפיו יש לקבוע את דמי החכירה על 5% מבוסס על העובדה שבעל הקרקעות הגדול במדינה ששולט במעל 90% מהקרקעות, מחכיר את הקרקעות שבניהולו בעסקאות לפי 5%. השמאי ויסבלום התייחס להערות שעלו בבית המשפט באשר למקרים בהם רשות מקרקעי ישראל גובה 6% וציין, כי מדובר במקרים חריגים של פלישות. לטענתו, כאשר רשות מקרקעי ישראל עושה עסקה עם אזרח היא מחכירה לו לפי 5% וכאשר אדם פולש לקרקע ללא קבלת רשות אז רשות מקרקעי ישראל גובה 6% אולם מדובר במיעוט זניח. עדות זו של השמאי ויסבלום במסגרת התיק האמור תומכת בטענה בנוגע לדמי החכירה שגובה רשות מקרקעי ישראל במקרה בו היא מחכירה את הקרקע ובמקרה בו מדובר בפלישה. אף אם תתקבל הטענה לפיה המקרים בהם גובה רשות מקרקעי ישראל 6% הם מיעוט זניח, הרי שעמדתה לפיה זה השיעור הנכון לגבות במקרה של פלישה מלמדת, כי היא סבורה, כי האחוז האמור משקף את דמי השימוש הראויים. שכן, לא עומדת לרשות מקרקעי ישראל זכות להטיל על הפולש עונש ותחת זאת בידה לגבות רק את דמי השימוש הראויים עבור הקרקע אליה פלש. האמור מלמד, כי שיעור של 5% אותו גובה רשות מקרקעי ישראל בעת שהיא מחכירה קרקעות אינו משקף את מלוא דמי השימוש הראויים.
34. בפס"ד איסמעיל ציין כבוד השופט שטיין, כי אמת המידה לפיה יש לקבוע את הרווח שאבד לנפקע היא דמי חכירה הנהוגים בשוק הנדל"ן אשר היה בידו לקבל אלמלא נשללה אפשרותו להחכיר את הקרקע. עוד קבע, כי "אמת-מידה אפשרית לקביעת שוויו הכלכלי של השימוש שהמדינה עשתה במקרקעי הנפקע, מבלי לשלם עבורו, היא דמי חכירה הנהוגים אצל רשות מקרקעי ישראל. בנסיבות מתאימות, דמי חכירה אלו יכולים לשקף את הרווח שהמדינה עשתה על חשבון הנפקע". אמירה זו יוחסה לאפשרות הראשונה אליה התייחס כבוד השופט שטיין לקביעת הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה- הרווח אשר הפיקה המדינה. עם זאת, סבורני, כי אמירתו של כבוד השופט שטיין, לפיה את הרווח האמור ניתן ללמוד, בין היתר, מדמי החכירה הנהוגים אצל רשות מקרקעי ישראל, משליכה אף על בחינת הרווח שהיה בידי הנפקע להפיק מהקרקע בתקופה הרלוונטית. דמי החכירה אשר גובה רשות מקרקעי ישראל משקפים עסקאות השוואה אשר על בסיסן ניתן לקבוע את הרווח אשר נמנע מהנפקע בשל תפיסת החזקה בקרקע טרם תשלום הפיצוי עבורה.
35. קביעתו של כבוד השופט שטיין בעניין זה תומכת בגישת המומחית בתיק שלפני באשר לרלוונטיות של דמי החכירה שגובה רשות מקרקעי ישראל. כאמור, אף שמאי הנתבעים הסתמך על הנתון האמור. הסכום אשר גובה רשות מקרקעי ישראל, השחקן המרכזי בשוק החכרת קרקעות, מלמד על השווי שניתן לקבל גם בעסקה בשוק הפרטי. העובדה שרשות מקרקעי ישראל מחכירה קרקעות, באזור בו עסקינן כמו גם באזורים אחרים בארץ, תוך שהיא גובה דמי חכירה בשיעור 5% ודמי שימוש בשיעור 6%, מלמדת על התשואה אשר לדידה ניתן לקבל עבור קרקעות ובין היתר קרקע באזור בו עסקינן ובנתונים דומים לנתוני הקרקע נשוא התובענה שלפני.
36. כבוד השופט הנדל ציין בפסק הדין בפרשת איסמעיל, כי סכום הפיצוי עבור התקופה שבין תפיסת החזקה ובין המועד בו שילמה הרשות לנפקע את התמורה עבור הקרקע אמור לדמות מצב שבו המדינה חוכרת את הקרקע מהנפקע בתקופה האמורה. סבורני, כי את דמי החכירה אשר יש לייחס לתקופה זו יש ללמוד דווקא מהסכום אשר גובה הרשות בגין פלישה ולא בהכרח בעסקה שבמסגרתה היא בוחרת ללכת לקראת החוכר ולגבות אחוז נמוך יותר של דמי חכירה.
37. אין מחלוקת, כי המדינה הייתה רשאית לתפוס חזקה בקרקע לאחר שפרסמה הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודה והעובדה שטרם שילמה את הפיצוי לנפקע אין בה כדי להפוך את החזקה שלה בקרקע לחזקה שלא כדין. לא יכולה להיות מחלוקת, כי השימוש אשר עושה הרשות המפקיעה אינו מנוגד לחוק. לא זו הסיבה בגינה רלוונטי לטעמי השיעור אשר גובה רמ"י במקרה של פלישה. תחת זאת, הנתון האמור רלוונטי מאחר והוא מלמד על דמי החכירה אשר רמ"י סבורה, כי משקפים את התשואה שניתן לקבל עבור הקרקע. זאת, להבדיל מהסכום אשר היא גובה בעסקאות בהן היא בוחרת ללכת לקראת החוכר.
38. במסגרת דנ"א 5261/19 עזבון המנוח אסמעיל מוחמד אסמעיל אחמד נ' מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל קבעה כבוד הנשיאה חיות, כי לגישתו של כבוד השופט שטיין אמת מידה אפשרית לקביעת שוויו הכלכלי של השימוש שהמדינה עשתה בקרקע היא דמי החכירה הנהוגים אצל רשות מקרקעי ישראל וכי כבוד השופט שטיין אף ציין, כי מצא קושי בכך ששמאי המדינה לא הביאו בפני בית משפט קמא נתונים על דמי חכירה שגובה רשות מקרקעי ישראל בעד החכרת קרקעות הדומות לאלו שנלקחו מהנפקעים. כבוד הנשיאה מצאה, כי נראה, כי אף לגישת כבוד השופט שטיין ראוי לאמוד את דמי החכירה בחלופה השנייה על בסיס דמי החכירה הנהוגים בשוק הנדל"ן, ובכלל זה דמי החכירה הנהוגים ברשות מקרקעי ישראל וכי אמת מידה זו אכן שימשה את בתי המשפט השונים לאורך השנים, מתוך הנחה, כי רשות מקרקעי ישראל היא המחכירה הגדולה ביותר של קרקעות בישראל וכי דמי חכירה אלו משקפים דמי חכירה ראויים. מצאתי, כי יש בהחלטתה האמורה של כבוד הנשיאה כדי לתמוך בעמדה לפיה שיעור דמי החכירה אשר גובה רשות מקרקעי ישראל הוא נתון רלוונטי אשר ניתן להסתמך עליו בעת קביעת הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה.
39. כאמור, מפס"ד איסמעיל עולה, כי דמי החכירה אשר גובה רשות מקרקעי ישראל מלמדים על ההפסד אשר נגרם לנפקע. אף אם נאמר, כי דמי שימוש אשר גובה רשות מקרקעי ישראל בעסקאות חכירה, ולא בגין פלישה או שימוש חורג, הוא השיעור המשקף את דמי השימוש הראויים, הרי שישנם שיקולים נוספים אשר עשויים להשפיע על גובה השיעור, כפי שיפורט בהמשך, ובמקרה שלפני יש בהם כדי להצדיק את העמדת שיעור דמי החכירה על 6%.
40. בסיכומיהם טענו הנתבעים, כי מעיון בהחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל עולה, כי דמי החכירה שנהגה הרשות לגבות בגין החכרת קרקע חקלאית הם 2% מגובה ההכנסה הנקייה כאשר בחמש השנים הראשונות מקבל החקלאי הנחה בשיעור של 25% מגובה דמי החכירה. עוד טוענים הנתבעים בסיכומיהם, כי בהתאם להחלטה מס' 18 שיעור דמי החכירה שגבתה הרשות בגין החכרת קרקע לזמן קצר שלא בדרך נחלה, לצורך גידולי שדה נעו בין 3.5 ל"י לדונם ל- 0.1 ל"י לדונם. הנתבעים הוסיפו, כי מעיון במחירון הרשות להחכרת קרקע חקלאית עולה, כי המחירים שגבתה הרשות היו נמוכים בהרבה מ- 5% ונעו בין 101.37 לדונם לשנה כאשר מדובר בהחכרת מטע מסוג א' ועד ל- 50.74 ₪ לדונם לשנה כשמדובר במטע סוג ג'. לטענתם, דמי חכירה אלו נגזרו מההכנסה הנקייה הצפויה לחקלאי וללא קשר לשווי הקרקע.
41. המומחית העידה, כי החלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל אינה קשורה. נטען בפניה, כי בסעיף 5 להחלטה נקבע, כי בקרקע חקלאית זה יעמוד על 2% מההכנסה הנקייה של הקרקע. בתגובה טענה, כי זה משהו אחר לגמרי. לטענתה, זה מההכנסה ולא מהשווי. המומחית העידה, כי יש הכנסות ויש שווי וזה שני דברים שונים, עולם אחר (עמ' 5 ש' 3-10).
42. בפס"ד הייטנר ציין בית המשפט העליון, כי הפרקטיקה הנוהגת בפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה היא קביעת הפיצוי כנגזרת משווי הנכס. כמו כן, אף מפס"ד הורביץ עולה, כי הפיצוי בגין דמי חכירה אבודים נגזר משווי הקרקע משנה לשנה. הנה כי כן, את הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה יש לחשב כאחוז מערכה המשתנה של הקרקע. יש לציין, כי בכל המקרים בהם המדינה קובעת שיעור דמי חכירה, בגין שימוש כדין או פלישה, כאחוז מערכה של הקרקע הרי שהיא קובעת 5% או 6%. מנגד, כאשר המדינה קובעת תעריפים אחרים, כאמור, הרי שאלו אינם מחושבים כאחוז מערכה של הקרקע והם לא קשורים לטיב הקרקע, תכונותיה, מצבה התכנוני, הפוטנציאל הגלום בה, מיקומה וכדומה. קביעת תעריפים אלו נובעת משיקולים אחרים וכאמור היא לא נעשית כאחוז מערכה של הקרקע. בנסיבות אלו, ולאור האמור בפסיקת בית המשפט העליון בנוגע לקביעת הפיצוי כנגזרת מערכה של הקרקע, הרי שאין בתעריפים האמורים כדי להשליך על קביעת הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה אשר צריך להיקבע בדרך של גזירת אחוז משוויה של הקרקע.
43. לגבי שיעור ההיוון לקרקע למגורים המומחית מצאה, כי הוא בגבולות 5% עד 6% והתבססה על החלטות בהשגה ראשונה על שומות רמ"י בשומות אשר נערכו על ידי שמאי אגף שומת מקרקעין מהן עולה, כי שיעור ההיוון המקובל לקרקע למגורים הוא 6%. לטענתה, שיעור ההיוון המקובל לדחייה של שווי קרקע למגורים בשומות מכרעות ושומות מייעצות שנערכו על ידי שמאיים מכריעים לפי תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה הוא בגבולות 5% עד 7%. המומחית הביאה דוגמאות לשומות כאמור במספר מקרים. לטענת המומחית, המדיניות העדכנית של רמ"י בנוגע לקרקע עירונית היא גביית דמי שימוש בשיעור 5%-6% לשנה משווי הקרקע. המומחית. הפנתה לסעיפים 4 ו-5 למדיניות על תתי סעיפיהם. המומחית ציינה, כי קבעה שיעור היוון לקרקע למגורים זהה לשיעור היוון לכל קרקע אחרת בסך 6%.
44. הנתבעים טוענים, כי המומחית קבעה שיעור דמי חכירה בגובה 6% באופן גורף הן לגבי דונם למגורים והן לגבי קרקע לחקלאות מבלי לבצע את ההבחנה הראויה והמתבקשת. לטענת הנתבעים, קביעת המומחית לא נשענת על עסקאות השוואה שעניינן דמי חכירה הנגבים בשוק החופשי בגין קרקעות דומות או על דמי חכירה שגובה רמ"י ותחת זאת מדובר בהכרעה כללית לגבי שיעור דמי החכירה הראויים. לטענת הנתבעים, המומחית למעשה קובעת, כי אין להתייחס לקרקע בענייננו כקרקע חקלאית אלא כקרקע עירונית וכאן נעוצה עיקר הבעייתיות בחוות דעתה.
45. במהלך עדותה נטען בפני המומחית, כי כאשר מדובר בשווי היא עושה הפרדה בין דונם למגורים לבין השטח החקלאי אולם, כאשר מדובר באובדן דמי החכירה אינה עושה הפרדה כאמור. המומחית השיבה, כי בחוות דעתה כתבה שווי קרקע חקלאית ושווי קרקע למגורים. בנוסף, בפרק שהתייחס לשיעור דמי החכירה עשתה הפרדה בהסברים ובנימוקים מדוע לטעמה שיעור דמי החכירה בקרקע חקלאית הוא כמו שיעור דמי החכירה בקרקע למגורים. המומחית הוסיפה, כי טכנית בסוף היא חיברה את השווים אבל זה רק משהו טכני (עמ' 4 ש' 14-19). נטען בפני המומחית, כי בחוות דעתה היא מפנה למדיניות רמ"י וכי ההחלטות אותן היא מציגה מאבחנות באופן ברור בין התשלומים הנגבים בקרקע עירונית לבין אלה הנגבים בקרקע חקלאית דוגמת אלו המופיעים בתביעה. בתגובה טענה, כי יש בחוות דעתה התייחסות להחלטות לגבי קרקע חקלאית והחלטות לגבי קרקע עירונית ובקרקע עירונית כלולה קרקע למגורים. לטענתה, ההגדרה של קרקע חקלאית במנהל שונה מההגדרה של קרקע חקלאית אליה אנו מתייחסים אולם זה כתוב במפורש. לטענתה, חלק מההחלטות מתייחסות לטעמה לסוג של קרקע חקלאית כמו הקרקע שאנו מדברים עליה (עמ' 4 ש' 20-26).
46. המומחית טענה, כי שיעור התשואה מקרקע כלשהי או דמי ההיוון מקרקע כלשהי הוא בין 5% ל- 6%. עוד טענה, כי קרקע חקלאית היא בדיוק כמו כל קרקע אחרת וגם בה שיעור ההיוון הוא בין 5% ל- 6% . כמו כן, בקרקע למגורים שיעור ההיוון הוא בין 5% ל- 6%. היא ציינה, כי נתנה דוגמאות והסבירה בהתאם להחלטות מנהל, החלטות שמאים אחרים, ועדות השגות וכו' וכי התייחסה לטיעוני הצדדים בצורה כזו שההסברים יהיו ברורים (עמ' 5 ש' 30-35). מצאתי, כי המומחית בחנה כנדרש את אובדן דמי החכירה בייעוד חקלאי ובייעוד מגורים וכי הסבירה באופן מפורט וברור כיצד הגיעה לשיעור אשר קבעה. העובדה שהמומחית קבעה שיעור דמי חכירה אחיד לשני הייעודים, על סמך הנתונים הרלוונטיים לטענתה, אין בה כדי ללמד, כי לא ערכה הבחנה בין הייעודים השונים וכי נפל פגם בחוות דעתה. אציין, כי אף שמאי הנתבעים קבע שיעור דמי חכירה אחיד ליעוד מגורים וליעוד חקלאי.
47. במסגרת חוות דעתה התייחסה המומחית לטענות הנתבעים בנוגע לשיעור דמי חכירה לקרקע חקלאית וציינה, כי היא לא קיבלה את הטענה לפיה גביית התשלומים על ידי רמ"י בשיעור 5% או 6% משווי הקרקע מידי שנה היא במקרים חריגים. לטענתה, היא מצאה, כי ככל שנגבים על ידי רמ"י תשלומים שנתיים אשר מחושבים כשיעור משווי הקרקע הרי שהם בשיעור 6%-5%. עוד ציינה, כי לא קיבלה את הטענה לפיה יש להתאים תקופת התשלום ל- 7 שנים כמקובל על ידי רמ"י בגבייה במקרה של פלישה או חריגה בשימוש.
48. לטענת הנתבעים, לאור פס"ד איסמעיל הוצג למומחית מסד נתונים מבוסס על עסקאות השוואה עבור דמי שכירות לקרקע חקלאית שהתקבלו משוכר מרצון למשכיר מרצון. הם טענו, כי למרות הקושי השמאי הממשלתי הצליח להציג מידע רב לגבי דמי השכירות המשולמים בפועל. לטענתם, הוצגו כ- 440 נתונים אודות דמי שכירות לשימושי חקלאות אשר נקבעו בין פרטיים. בנוסף, הועברה למומחית תע"צ של מר נתי פרי אליה צורפו אסמכתאות מהן ניתן ללמוד על שיעור דמי החכירה שגובה רמ"י. כמו כן, הועברו לשמאית טבלאות מפורטות ובהן עשרות עסקאות רמ"י בחיפה ובצפון בקרקעות חקלאיות מהן ניתן ללמוד מה הם דמי השכירות אותם גובה רמ"י. הנתבעים טוענים, כי המומחית בחרה שלא לקחת בחשבון את עסקאות השכירות אשר הוצגו לה ולכן לא ניתן לראות בחוות דעתה ככזו שנערכה בהתאם להנחיית בית המשפט. לטענתם, המומחית טוענת, כי שיעור דמי החכירה שרמ"י גובה הוא 5% אף שהוצגו לה מאות עסקאות לפיהן דמי החכירה הנגבים נעים באזור 100 ₪ למ"ר. לטענתם, למרות זאת המומחית בוחרה להשוות בין שיעור דמי השימוש שגובה רמ"י במקרים של פלישה לקרקע חקלאית שאינה בחוזה או במקרים בהם החוכר עושה בקרקע שימוש שאינו חקלאי ואינו תואם את החוזה.
49. במסגרת חוות דעתה, התייחסה המומחית לטענות הנתבעים בנוגע לשיעור דמי חכירה לקרקע חקלאית וציינה, כי היא לא קיבלה את שיטתם לקביעת שיעור דמי החכירה האבודים לקרקע חקלאית. לטענתה, הנתבעים לא הציגו עסקאות חכירה אשר מייצגות דמי חכירה בשיעור 1.5% משווי קרקע חקלאית. המומחית התייחסה לנתונים אשר הציגו הנתבעים לצורך קביעת דמי השכירות לקרקע חקלאית. המומחית ציינה, כי מצאה שדמי החכירה לקרקע חקלאית בבעלות רמ"י המשמשת לגידולים חקלאיים לא רלוונטיים לקביעת דמי השכירות לקרקע הנדונה מאחר ובהתאם למטרות המוגדרות על ידי רמ"י ובהתאם למדיניות רמ"י הרי שדמי החכירה לקרקע המשמשת לגידולים חקלאיים נקבעים כתעריף קבוע ואחיד בכל הארץ ללא התייחסות למאפייני הקרקע הספציפית. כמו כן, בהתאם לפרק ח' לקווים המנחים דמי השכירות אשר גובה רמ"י נמוכים מדמי השכירות הכלכליים ואינם מבטאים את כוחות השוק. בנוסף ציינה המומחית, כי דמי השכירות בקרקע חקלאית בבעלות רמ"י אשר משמשת לגידולים חקלאיים מתייחסים לשימושים מוגבלים בקרקע.
50. המומחית ציינה, כי מצאה שאין לקבוע את שיעור דמי השכירות הראויים בהתאם לחוזים ולנתונים אשר הוצגו לה בשל מספר טעמים וביניהם מאחר ורוב הנתונים לא מתייחסים לקרקעות בסביבה בעלות מאפיינים זהים לקרקע הנדונה, לצורך קביעת שיעור דמי שכירות ראויים יש לאמוד את שווי הקרקע במועד הרלוונטי והנתון האמור לא הוצג לה, קיומה של שונות גבוהה בדמי שכירות, העובדה שחוזי השכירות מתייחסים לקרקע נטולת פוטנציאל והשימושים האפשריים בקרקע במקרה בו עסקינן בהתאם לתכנית המנדטורית כאשר רוב החוזים והנתונים שהוצגו לא מתייחסים לקרקע המיועדת להקמת נספחים ולהקמת מבנים חקלאים לשימושים כגון אורוות, רפתות ולולים. המומחית ציינה עוד, כי מאחר והוצגו נתונים חלקיים לגבי קרקעות הכוללות מחוברים, הרי שלא ניתן לחלץ מהם את שיעור דמי החכירה אך עולה מהם, כי דמי השכירות לקרקע המיועדת להקמת מבנים חקלאיים גבוהים מדמי השכירות לקרקע לגידולים חקלאיים.
51. המומחית נשאלה איזו שומה הייתה עורכת ללקוח שהיה מגיע אליה ורוצה לשכור קרקע בגליל ככל שמדובר בקרקע חקלאית כבענייננו. בתגובה השיבה, כי אם זו קרקע שמיועדת לרפת היא לא בדקה מספיק מאחר ולא נתנו לה את הנתונים אלא רק חוזה ערטילאי אולם זה יהיה סכום מכובד ולא הסכומים שאנחנו מדברים עליהם. המומחית הוסיפה, כי הייתה גם דוגמא של קנאביס (עמ' 8 ש' 19-24).
52. בעדותה נשאלה המומחית לאיזה אחוז מביאות אותה העסקאות שהנתבעים הציגו לה והשיבה מינימלי עד אפסי. לטענתה, באמצעות העסקאות שהמנהל הציג הוא בעצם הוכיח שהוא מקיים את המדיניות שלו שדמי החכירה לקרקע חקלאית שהוא גובה זה בהתאם לתעריפים ולמדיניות של המנהל, 2% מההכנסות. לטענתה, זה לא הוכיח לה כלום. המומחית נשאלה מדוע לא התייחסה בחוות דעתה לנתונים שהוצגו לה לגבי התעריפים שרמ"י גובה במגזר החקלאי והשיבה, כי התייחסה לכל המקרים שרמ"י גובה דמי חכירה כאחוז משווי הקרקע. לטענתה, זה מה שנקבע בהייטנר (עמ' 6 ש' 8-15). המומחית הופנתה לדברי כב' הנשיאה שכתבה, כי יש לבחון את דמי החכירה בשוק הנדל"ן ובכלל זה את דמי החכירה שגובה רמ"י. נטען בפניה, כי לא דובר על אחוז והיא נשאלה מדוע לא לבחון את דמי החכירה שגובה רמ"י. בתגובה השיבה, כי אם הנתבעת חושבת שדמי החכירה צריכים להיות בהתאם לתעריפים שקבעה, אז שישחררו את השמאים מהאחוז ומהשווי ושיגידו שזה מה שצריך לשלם (עמ' 6 ש' 17-20). כאמור, הנתבעים עצמם הגישו חוות דעת לפיה נקבע הפיצוי בדרך של גזירת אחוז תוך הסתמכות על השיעור שגובה רמ"י.
53. נטען בפני המומחית, כי בהתאם לפסק דין איסמעיל ,הנתבעת הציגה לה עשרות עסקאות בקרקע חקלאית פרטית ובכולן המחירים נעים בין 200 ל- 600 ₪ לשנה והיא נשאלה מדוע אינן רלוונטיות והשיבה, כי יש הסבר מפורט בחוות דעתה. נטען בפניה, כי למרות כל העסקאות שהוצגו לה היא בחרה להסתמך על דמי השימוש שרמ"י קובעת בקרקעות שפלשו אליהן. המומחית השיבה, כי לא רק וכי נתנה דוגמאות (עמ' 7 ש' 4-10). המומחית נשאלה, האם בידה לומר כיצד דמי חכירה שרמ"י גובה במקרה של פלישה השפיעו על דמי השימוש והשיבה בשלילה. לטענתה, הצדדים לא נתנו דוגמאות ולא דובר על זה (עמ' 7 ש' 11-13). נטען בפניה, כי היא משתמשת או מפנה לדמי השימוש וחוות דעתה נסמכת על זה, זה אחד הנימוקים והיא אינה יודעת איך זה פוגע בשווי שוק. המומחית השיבה, כי לא אמרה שדמי החכירה של רמ"י במקרה של שימוש חורג משפיעים על שווי הקרקע (עמ' 7 ש' 14-17). המומחית נשאלה, האם זה משפיע על שוק השכירות והשיבה, כי אינה יודעת וכי זו שאלה מורכבת מדי לתת עליה תשובה. נטען בפניה, כי היא משתמשת בזה כנימוק והיא השיבה, כי לא אמרה בשום מקום שזה משפיע על השווי או על השכירות (עמ' 7 ש' 18-21). המומחית נשאלה, האם היא חושבת שזה משפיע על שוק השכירות והשיבה, כי מבחינתה לענות על כזו שאלה זו תזה וכי היא צריכה לבדוק את הכל ולעשות השוואה והיא אינה יכולה לענות על דבר כזה בשלוף (עמ' 7 ש' 22-24). המומחית נשאלה כיצד דמי החכירה שרמ"י גובה זה נימוק בחוות דעתה והשיבה, כי זו אחת הדוגמאות למקרים בהם דמי השימוש בפועל הם 6%. היא טענה, כי יש הרבה נימוקים וזה אחד מהם. לטענתה, היא נתנה את הרציונל בהתחלה שזה המהות (עמ' 7 ש' 25-27). כפי שציינתי לעיל, ההסתמכות על דמי החכירה ודמי השימוש אשר גובה השחקן המרכזי בשוק הגיונית ועולה בקנה אחד עם ההלכה הפסוקה ואף עם עמדתו של שמאי הנתבעים.
54. כאמור, רמ"י היא השחקן המרכזי בשוק הקרקעות ובהיותה השחקן המרכזי היא משפיעה על השוק. אף אם המומחית לא פירטה כיצד משפיע השחקן המרכזי על השוק אין באמור כדי לשלול את ההנחה, כי קיימת השפעה כאמור, ובהתאם לכך נקבע בפס"ד איסמעיל, כי מדובר בנתונים רלוונטיים. כמו כן, כפי שציינתי לעיל הסכומים שרמ"י גובה במקרה של פלישה משקפים את האחוזים אשר היא סבורה, כי משקפים את דמי השימוש הראויים. שכן, לא עומדת לרשות מקרקעי ישראל זכות להטיל על הפולש עונש ותחת זאת בידה לגבות רק את דמי השימוש הראויים עבור הקרקע אליה פלש.
55. בעדותה נטען בפני המומחית, כי עוד סיבה לפיה היא פוסלת את החוזים שהנתבעת הציגה לה היא זה שהחוזים מתייחסים לקרקע נטולת פוטנציאל והיא נשאלה האם אנשים משלמים שכירות בגין פוטנציאל. המומחית השיבה, כי מעבירים אותה לנושאים משפטיים והוסיפה שהיא חושבת שנושא זה נדון הרבה מאוד פעמים ולא היא תחליט בנקודה גורלית זו. לטענתה, בית המשפט החליט שצריכים להתייחס לפוטנציאל (עמ' 7 ש' 28-32). המומחית התייחסה בעדותה לעמדתם החדשה של הנתבעים, אשר לא נתמכת בחוות דעת בתיק שלפני, וטענה, כי 1.5% ו- 2.5% זה לא אחוזים ששמאים יכולים לחיות איתם (עמ' 8 ש' 8). המומחית הוסיפה, כי גם בחוות דעת של הנתבעת לא קבעו מעולם 1.5% לדברים אחרים (עמ' 8 ש' 9-10).
56. מקובלים עליי וסבירים בעיניי הסבריה של המומחית באשר לנסיבות בגינן מצאה, כי אין בידה להסתמך על העסקאות והנתונים אשר הציגה לה הנתבעת. בין היתר מקובל עלי הסברה של המומחית באשר לשימושים האפשריים בקרקע נשוא התובענה בהתאם לתכנית שחלה עליה במועד ההפקעה ועדותה ממנה עולה, כי הוצגו לה עסקאות אשר לא מייצגות את כל השימושים האחרים האפשריים לפי התכנית, כך שהחוזים האמורים מייצגים שימוש חלקי בקרקע. כפי שעולה מעדות המומחית, בהתאם לתכנית המנדטורית היו אפשריים עוד שימושים מלבד חקלאות קלאסית. הפניית הנתבעים במסגרת סיכומיהם לאמור בפסק הדין בעניין ע"א 9355/02 מדינת ישראל נ' ראשד בנוגע לתכנית המנדטורית אין בה כדי לשלול את דברי המומחית לעניין השימושים הנוספים האפשריים בקרקע מלבד חקלאות קלאסית.
57. במסגרת החלטתה בבקשה לדיון נוסף, התייחסה כבוד הנשיאה לעמדתו של כבוד השופט שטיין בפס"ד איסמעיל, ולפיה הוספת אחוזי תשואה בגין הפוטנציאל לפיתוח עתידי של המקרקעין תתאפשר רק באותם מקרים שבהם השוק מכיר בפוטנציאל זה כבעניין הייטנר, ונותן לו ערך כלכלי בדמות של תוספת מחיר בעסקאות קיימות. כבוד הנשיאה ציינה, כי כבוד השופט קרא הסכים רק לתוצאת פסק דינו של כבוד השופט שטיין וכי הוא הוסיף, כי לגישתו בעת עריכת החישוב של דמי החכירה האבודים יש להביא בחשבון שימוש מיטבי בדמות הפוטנציאל הגלום במקרקעין וציפייה סבירה לשינוי תכנוני. כבוד הנשיאה מצאה, כי הערה זו סותרת את הפרשנות המצמצמת של כבוד השופט שטיין לעניין הייטנר. כבוד הנשיאה הוסיפה, כי כבוד השופט הנדל הסכים עם עיקרי חוות דעתו של כבוד השופט שטיין ועם הערתו של כבוד השופט קרא וכי כבוד השופט הנדל הדגיש, כי לגישתו דמי החכירה הם נגזרת מהרכיב ההוני של הפיצוי ותכליתם של שני הרכיבים היא להעמיד את הנפקע באותו מצב שבו היה אלמלא ההפקעה.
58. סביר בעיניי, כי במקרים בהם המדינה מחכירה קרקע וכאשר שיקוליה אינם שיקולים של מחיר שוק ותחת זאת המחיר מושפע משיקולים שונים, כגון רצונה שיעבדו את הקרקע, שלא 'להיתקע' עם מלאי קרקעות, שימור הקרקע וכדומה, הרי שיש להביא עובדה זו בחשבון כאשר בוחנים את המחיר אשר היא גובה במקרים אלו. אין להתעלם מהעובדה, כי לרמ"י, אשר מחזיקה בקרקעות רבות מאוד כאשר אין בידה לטפל בכל הקרקעות האמורות, יש אינטרסים אחרים מהאינטרס של בעל קרקע פרטית המבקש להפיק רווחים מקסימליים מהקרקע שבבעלותו. האינטרסים של המדינה שונים ובחלק מהמקרים היא מעוניינת למסור את הקרקע באופן זמני כך שמישהו יעבד אותה וישמור עליה עד אשר היא תרצה לעשות שימוש בקרקע בעצמה. ברי, כי האינטרסים האמורים משליכים על הסכומים אשר רמ"י גובה במקרים כאמור, להבדיל מהסכומים שהיא גובה בגין שימוש או פלישה, כמפורט. סבורני, כי יש באמור כדי להסביר מדוע רמ"י גובה סכומים סמליים כנטען. המקרים בהם הסכומים אשר גובה רמ"י נובעים משיקולים לא כלכליים לא יכולים להוות פרמטר לצורך קביעת מחיר שוק. ברי, כי במקרים בהם מושפעים דמי החכירה משיקולים כאמור הרי שאין בהם כדי ללמד על דמי החכירה בעסקה רצונית בשוק החופשי. עמדת המומחית בעניין זה מקובלת עליי. סבירה בעיניי עמדת המומחית, אשר מצאה, בין היתר, להתבסס על דמי החכירה שגובה רמ"י בקרקעות ריקות תוך התחשבות בכך שבאופן גורף היא גובה 5% או 6% ללא קשר לייעוד הקרקע, למעט התעריפים המיוחדים ביחס לקרקע חקלאית אשר הובהר מדוע אין להתבסס עליהם.
59. סבורני, כי המקרים בהם נכרת בין הרשות לחוכר הסכם במסגרתו בוחרת הרשות ללכת לקראת החוכר ולגבות אחוז נמוך יותר של דמי חכירה אין בהם כדי לשלול את הקביעה באשר לדמי החכירה אשר גובה רמ"י כפי שהתייחסו אליה לא פעם גם השמאים מטעם הנתבעת, כמו במקרה שלפני. אין מחלוקת, כי השימוש שעושה רשות מפקיעה בקרקע המופקעת הוא שימוש כדין. עם זאת, דמי החכירה אשר גובה רמ"י במקרים של שימוש חורג או לא מוסדר יש בהם כדי ללמד על שיעור דמי החכירה אשר מהווה לשיטתה השיעור המשקף את דמי החכירה הראויים מהקרקע. זאת, כאמור, בשים לב לכך שרמ"י אינה מוסמכת להטיל עונש על המשתמש בקרקע אלא רק לגבות את דמי החכירה עבור השימוש שעשה בקרקע.
60. בפס"ד איסמעיל ציין כבוד השופט הנדל, כי ההפקעה כוללת את האיחור בתשלום בגינה והמנגנונים שנועדו לפצות את הנפקע בגין עיכוב התשלום עבור הרכיב ההוני של הקרקע המופקעת נועדו כדי לקרבו ככל הניתן ובמגבלות התנאים הקבועים בחוק, למצב שבו היה אילולא הייתה מתרחשת הפקעה. העמדה האמורה תומכת בטענה לפיה במסגרת קביעת הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה יש לתת ביטוי לחלוף הזמן. עמדה זו עולה בקנה אחד עם קביעתו של בית המשפט העליון בע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר במסגרתו נקבע, כי הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה נועד למטרה כפולה: מתן פיצוי בגין העיכוב בתשלום פיצויי ההפקעה ומתן תמריץ לרשות המפקיעה לשלם בזמן לבעלים ולא להפקיע מקרקעין אם אין בידה את התמורה הדרושה. בע"א מדינת ישראל נ' עזבון המנוח הרב פנחס דוד הורוביץ ז"ל פ"ד נא(5), 23 נקבע, כי הפיצוי בגין הפסד דמי חכירה אמור לפצות את הבעלים גם על הפסד ריבית וגם על ירידת ערך הכסף. הפיצוי אמור לבטא את שווי הקרקע במנהרת הזמן מיום תפיסת החזקה ועד למועד תשלום פיצויי ההפקעה. הפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה נתפס כתחליף ריבית.
61. כפי שציינתי לעיל, פסק דינו של בית המשפט העליון בפרשת איסמעיל לא שינה הלכות אחרות שנקבעו על ידי בית המשפט העליון בנוגע לפיצוי בגין אובדן דמי חכירה. יש לפרש את פסק הדין בפרשת איסמעיל כגר בכפיפה אחת עם ההלכות הקיימות בתחום ובין היתר עם הקביעה לפיה הפיצוי אמור להעמיד את הנפקע במצב בו היה אלמלא ההפקעה. הקביעות שנקבעו על ידי בית המשפט העליון בתחום זה לאורך השנים שרירות וקיימות ויש לפרש את פסק דינו של בית המשפט העליון בפרשת איסמעיל בהתאמה ובהרמוניה להלכות האמורות.
62. בהחלטתה בבקשה לדיון נוסף בפרשת איסמעיל קבעה כבוד הנשיאה, כי דין הבקשה לדיון נוסף בעניין איסמעיל להידחות. כבוד הנשיאה ציינה, כי קריאה של פסק הדין מושא הבקשה לדיון נוסף מעלה, כי יש קושי לחלץ ממנו הלכה ברורה וגלויה ולמעלה מזאת ככל שנקבעה הלכה הרי שיש קושי לקבוע, כי היא עומדת בסתירה לפסיקתו הענפה של בית המשפט העליון בתחום. כבוד הנשיאה התייחסה לפסקי הדין שניתנו בתחום ובמסגרתם נקבעו הלכות ומצאה, כי פסק הדין בעניין איסמעיל לא סטה מהכללים שנקבעו במסגרתם. כבוד הנשיאה קבעה, כי נראה שפסק הדין בעניין איסמעיל אין בו כדי לשנות מההלכה הנוהגת ביחס לאומדן שיעור דמי החכירה המגיעים לנפקע ולכל היותר, מדובר בשלב נוסף בפיתוח ההלכה הקיימת מבחינה רעיונית, אשר נפקותה המעשית מצומצמת. קביעה זו מלמדת, כי פסק הדין בעניין איסמעיל לא שינה הלכות קודמות ויש לפרשו כגר עמן בכפיפה אחת.
63. הנה כי כן, עמדת המומחית, לפיה שיעור דמי החכירה אשר גובה רשות מקרקעי ישראל הוא נתון רלוונטי לצורך קביעת האחוז שיש לגזור לעניין הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה, מקובלת עליי וסבירה בעיניי. עמדה זו עולה בקנה אחד עם קביעות בית המשפט העליון בעניין איסמעיל ובין היתר במסגרת החלטת כבוד הנשיאה בבקשה לדיון נוסף. כאמור, מקובלת עליי גם עמדת המומחית בנוגע לעסקאות ולנתונים אשר הציגה לה הנתבעת. בנוסף, מקובלים עליי נימוקיה הנוספים של המומחית לגבי הנתונים עליהם הסתמכה ובין היתר הסתמכותה על סעיף 8 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל. וכן, טענתה של המומחית לפיה בכל המקרים בהם דמי החכירה נקבעו כאחוז משווי הקרקע נקבע אחוז בשיעור 6%-5% והתייחסותה לכך שדמי השכירות בקרקע חקלאית בבעלות רמ"י אשר משמשת לגידולים חקלאיים מתייחסים לשימושים מוגבלים בקרקע.
64. בסיכומיהם טענו הנתבעים, כי המומחית קובעת 6% באופן גורף מבלי להתייחס לנתונים ספציפיים של החלקה אשר נמצאת באזור עדיפות. לטענתם, ככל שהיינו מקבלים את נקודת המוצא של המומחית המתבססת על דמי השימוש שגובה רמ"י בפלישה הרי שהאחוז הנגזר צריך להיות 3.2% ולא 6%.
65. מצאתי, כי אין לקבל את עמדת הנתבעים לפיה אף אם תתקבל עמדת המומחית לעניין קביעת הפיצוי בהתאם לשיעור אשר גובה רמ"י, הרי שיש להעמיד את הפיצוי בהתאם לשיעור הרלוונטי לאזור עדיפות לאומית א'. אציין, כי בפני מותב זה נשמעו בעבר תיקי הפקעות בגין הפקעת מקרקעין באזור הקרקע בה עסקינן. במקרים האמורים לא העלתה הנתבעת טענה לפיה שיעור דמי החכירה אמור להיקבע בהתאם להחלטה 1243. אף במסגרת חוות הדעת מטעם הנתבעים, כאשר השמאי העמיד את הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה על 5% בהתאם לסכומים אשר גובה רמ"י, לא הועלתה טענה לעניין ההנחות אשר נקבעו במסגרת החלטה 1243. יתרה מזאת, לא הוכח בפניי, כי בשנים הרלוונטיות גבתה רמ"י דמי שימוש או דמי חכירה מופחתים באזור בו עסקינן מכוח החלטה 1243.
66. בפס"ד איסמעיל לא נקבע המשקל שיש לתת לפרמטרים השונים וביניהם חלוף הזמן. סבורני, כי הביטוי הראוי מצדיק את העמדת שיעור דמי החכירה על 6% לשנה. זאת, בהתחשב באמור לעיל בנוגע לדמי החכירה אשר גובה רשות מקרקעי ישראל. כאמור, במקרה בו עסקינן התגבשה בין הצדדים הסכמה לפיה מועד תפיסת החזקה הוא ה- 1.1.03. מהמועד האמור חלפו למעלה מ-18 שנים.
67. למען הסר ספק אציין, כי חוות דעתה של המומחית בתיק שבכותרת שונה מהותית מחוות דעתה של המומחית בעניין איסמעיל. חוות דעתה של המומחית במקרה שלפני לא נסמכת על המודל הפיננסי עליו הסתמכה חוות דעתה של השמאית אלזנר בעניין איסמעיל. לגבי המודל האמור מצא בית המשפט העליון כי אינו עולה בקנה אחד עם מנגנון החכירה וחישוב פיצויי ההפקעה מכוח סעיף 13 לפקודת הקרקעות. ברי, כי העובדה ששתי המומחיות, בתיק שלפני ובעניין איסמעיל, הגיעו בחוות הדעת לאותו אחוז אין משמעה, כי מדובר בחוות דעת זהות.
68. מצאתי, כי חוות דעתה של המומחית מטעם בית המשפט עולה בקנה אחד עם העקרונות שנקבעו בפסיקה, ובין היתר בעניין איסמעיל. כאמור, אין מדובר בקביעת דמי החכירה בהתאם למודל הפיננסי, כפי שנעשה בחוות דעתה של המומחית אלזנר בעניין איסמעיל. אציין, כי בפס"ד איסמעיל מצא בית המשפט העליון שלא להסתמך אף על חוות הדעת מטעם הנתבעת, אשר אף על פי כן שבה וטוענת, כי יש לקבוע את הפיצוי לכל היותר על בסיס עמדתה האמורה, ומבלי שהוגשה על ידה חוות דעת כאמור בתיק שבכותרת. אציין עוד, כי במקרים קודמים אשר נדונו בפניי בחנתי את עמדה זו של הנתבעת, לפיה יש להעמיד את הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה על 1.5% לייעוד חקלאי ו- 2.5% לייעוד מגורים, והסברתי מדוע מצאתי שלא לאמץ עמדה זו.
69. המומחית והנתבעים הפנו לפסיקה במסגרתה התקבלה עמדתם. ברי, כי פסיקה במסגרתה אומצה חוות דעתה של המומחית מטעם בית המשפט או לחלופין התקבלה עמדת שמאי הנתבעת אין בה כדי לכבול את ידיו של בית המשפט, לכאן או לכאן. עם זאת, בפסיקה ניכרת מגמה לפיה אומצו דמי חכירה בשיעור של 6%. מצאתי, כי יש באמור כדי לתמוך בטענה לפיה עמדתה של המומחית בעניין זה סבירה וראויה. עמדתם של שמאים רבים אשר מונו על ידי בית המשפט בסוגיה האמורה, כמו במקרה שלפני, היא, כי יש להעמיד את שיעור דמי החכירה על 6% מערכה המשתנה של הקרקע מידי שנה. לכך מתווספת העובדה, כי עמדתו של שמאי הנתבעים היא, כי שיעור דמי החכירה אמור לעמוד על 5% משוויה המשתנה של הקרקע מידי שנה. יש באמור כדי לשפוך אור על התמורה שניתן היה לקבל עבור החכרת הקרקע לאורך השנים. אין מחלוקת, כי כל מקרה נבחן לגופו בהתאם לנסיבותיו. עם זאת, פסיקת פיצויים במקרים אחרים כאשר מדובר במקרקעין בעלי נתונים דומים רלוונטית לענייננו.
70. למומחה מטעם בית המשפט מעמד מיוחד אשר נובע מהעובדה שמדובר בגורם אובייקטיבי המהווה זרועו הארוכה של בית המשפט. ההכרעה בהליך מסורה לבית המשפט בהתאם לשיקול דעתו ומינוי מומחה מטעמו אין בו כדי להגביל את שיקול הדעת האמור. בין היתר, מוסמך בית המשפט, בהתאם לשקול דעתו, לקבוע האם לאמץ את חוות דעתו של המומחה ובאיזה היקף לעשות כן. עם זאת, לא בנקל יסטה בית המשפט מקביעותיו של המומחה אשר מונה על ידו, בהעדר טעמים כבדי משקל המצדיקים סטייה כאמור. מצאתי, כי במקרה שלפני אין הצדקה לסטייה מחוות דעתה של המומחית.
71. מצאתי, כי לא עלה בידי הנתבעים להצביע על פגמים אשר מצדיקים את פסילת חוות דעתה של המומחית. מצאתי, כי מדובר בחוות דעת מפורטת מאוד, מקיפה ומקצועית אשר נשענת על נתונים ונימוקים רלוונטיים. לאחר בחינת חוות דעתה של המומחית ועדותה מצאתי, כי הסבריה סבירים והגיוניים, עמדתה מקובלת עליי וחוות דעתה עולה בקנה אחד עם תכלית סעיף 13 לפקודה ועם הפסיקה בתחום. לפיכך, מצאתי לאמץ את קביעת המומחית לעניין שיעור דמי החכירה האבודים.
72. במסגרת סיכומיהם ביקשו התובעים לאמץ את שיעור דמי החכירה אשר קבעה המומחית בהתאם לערך אשר נקבע בחוות הדעת מטעם הנתבעים. מעיון בחוות דעתה של המומחית עולה, כי השווי אשר נקבע בחוות הדעת מטעם הנתבעים גבוה מזה שנקבע בחוות דעתה של המומחית. מקובלת עליי טענת התובעים, לפיה בנסיבות אלו יש לערוך את חישוב הפיצוי בהתאם לשווי אשר נקבע בחוות הדעת מטעם הנתבעים ולפי האחוז אשר נקבע בחוות דעתה של המומחית, כמפורט.

הוצאות נלוות

1. נפקע אשר תובע פיצוי בגין הפקעת מקרקעין שבבעלותו זכאי לפיצוי בגין הוצאותיו הנלוות. מדובר בהוצאות אשר לא היו נגרמות לו אלמלא ההפקעה וההליך המשפטי בגינה. על כתפי התובעים מוטל הנטל להוכיח את ההוצאות האמורות ואת שיעורן.
2. במסגרת סיכומיהם עתרו התובעים לפיצוי בגין הוצאות נלוות בגין חוות דעת מקורית ומעודכנת של המומחית ואגרת בית משפט וטענו, כי יגישו קבלות. על התובעים הנטל להוכיח את שיעור ההוצאות ותשלומן. התובעים זכאים להחזר בגין הוצאות אלו בכפוף להוכחת תשלומן.
3. בנוסף, תובע זכאי לשיפוי בגין שכר טרחת עורך דין. במסגרת סיכומיהם טענו התובעים, כי יש להעמיד את השיפוי עבור שכר טרחת עורך דין על 17.5% מסכום הפיצוי שייפסק. בעת קביעת הסכום האמור יש להביא בחשבון את סכום הפיצוי שנפסק לטובת התובעים, את היקף ההשקעה בתיק ואת העובדה שהתקיימו בתיק שש ישיבות קדם ולא התקיימה ישיבת הוכחות. לאחר שקילת כל אלו מצאתי לפסוק לתובעים סכום כולל בגין שכר טרחת עו"ד בסך 80,000 ₪.

התוצאה

1. הנה כי כן, בנסיבות האמורות ולאור המפורט לעיל, מצאתי לאמץ את קביעתה של המומחית לעניין שיעור האחוז שיש לגזור מערכה המשתנה של הקרקע לצורך קביעת הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה. בנוסף, מצאתי לאמץ את ערכי השווי שנקבעו בחוות הדעת מטעם הנתבעים, כמפורט. לפיכך, קובעת, כי שיעור דמי החכירה יעמוד על 6% משוויה המשתנה של הקרקע מידי שנה, בהתאם לשווי כפי שנקבע בחוות הדעת מטעם הנתבעים. זאת, ממועד תפיסת החזקה בקרקע, כמפורט לעיל, ובהתאם לחלקם היחסי של התובעים בקרקע.
2. חוות הדעת מטעם הצדדים היו עד לשנת 2016. המומחית הגישה עדכון במסגרתו חושבו פיצויי ההפקעה עד לשנת 2019 כולל. החל משנת 2020 יחושב הפיצוי לפי ממוצע שלוש השנים האחרונות בחוות הדעת.
3. הפיצוי ישולם בכפוף להמצאת המסמכים הדרושים, כמפורט בסיכומי הנתבעים. במסגרת סיכומיהם ביקשו הנתבעים, כי בית המשפט יקצוב מועדים לתובעים לצורך השלמת המסמכים הדרושים. תחת זאת, מצאתי לקבוע, כי בידי הנתבעים להפקיד את סכום הפיצוי בקופת בית המשפט בתוך 30 ימים ממועד המצאת פסק הדין והחל מהמועד האמור לא יישא סכום הפיצוי תוספת ריבית והצמדה.
4. מסכום הפיצוי יקוזז סך של 10% כמקדמה למס שבח והסכום יועבר על ידי הנתבעים לרשויות מיסוי מקרקעין בסמוך לדיווח העסקה בהתאם להוראות החוק.

פסק הדין יומצא לצדדים.

ניתן היום, י"ב ניסן תשפ"א, 25 מרץ 2021, בהעדר הצדדים.