1. בפניי תביעת התובעת לפיצוי בגין נזקים שנגרמו לה, לטענתה, בשל התנהלות הנתבעת.

עפ"י הנטען בכתב התביעה, במסגרת שני הסכמי שכירות שנחתמו בין הצדדים ביום 25.12.07 וביום 6.10.08, שכרה התובעת מן הנתבעת משרדים במבנה ברח' החרושת 5 ברעננה, בשטח כולל של 188 מ"ר (להלן יחד: "המושכר").

התובעת טענה, כי בחודש יולי 2010 לערך החלו עובדיה לחוש רעידות וחוסר יציבות ברצפת המושכר, ולאחר בירור עם הנתבעת נודע לה לתדהמתה לראשונה כי המבנה בו מצוי המושכר בנוי בשיטת "פלקל".

התובעת, שעיסוקה בתחום הביטוח, טענה כי עובר לחתימת החוזה, הסתירה ממנה הנתבעת את העובדה כי המבנה בנוי "פלקל" והוסיפה וטענה כי לו היה ידוע לה הדבר לא היתה מתקשרת בהסכם השכירות.

לטענת התובעת בכתב התביעה, מדובר באי גילוי עובדה מהותית המהווה ניהול משא ומתן שלא בתום לב, בניגוד לסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973 (להלן: "חוק החוזים"), הטעייה, לפי סעיף 15 לחוק החוזים, וכן הפרה של הסכם השכירות, אשר לאור סעיף 4(א) בו מטרתו היא לקיום משרדים, ואילו המבנה – כך טענת התובעת – לא היה כשיר למלא מטרה זו.

התובעת טענה כי לאחר בירור שערכה הגיעה למסקנה כי המבנה אכן מסוכן ולא נחה דעתה כי עבר חיזוקים כנדרש, ולפיכך הודיעה לתובעת, ביום 3.11.10, כי היא מבטלת את הסכם השכירות ובדעתה לפנות את המושכר עד ליום 30.11.10.

התובעת טענה כי נאלצה לשכור משרדים קטנים יותר בעלויות גבוהות יותר, ולפיכך תבעה את נזקיה ובהם, בין היתר, הפרש דמי השכירות והארנונה עד תום תקופת האופציה, עלויות המעבר, הוצאות חשמל עודפות ששילמה לטענתה, וכן תשלומי פרמיית ביטוח אשר לטענת התובעת שולמו לשווא, משהסתבר כי לביטוח שרכשה אין תוקף בשל קיומו של חריג "פלקל" בפוליסה.

1. בכתב ההגנה טענה הנתבעת כי דין התביעה להידחות על הסף, וזאת בהיותה קנטרנית ונעדרת עילה ובשל השיהוי הרב בהגשתה, מקום בו הוגשה כחמש שנים לאחר שנולדה העילה, ללא כל הצדקה.

לגופו של עניין טענה הנתבעת כי התובעת ידעה כי המבנה בנוי פלקל, וזאת, בין היתר, לאור החיזוקים הקיימים במבנה. הנתבעת הדגישה, כי אמנם המבנה בנוי פלקל, אך הוא חוזק בהתאם לדרישות כל דין, ומצוי בפיקוח הדוק של מהנדס מטעם הנתבעת, מר מיכאל רוזנפלד, לאורך השנים. הנתבעת עמדה על כך שלאחר שהועלו טענות התובעת הועמדה התובעת על טעותה, והובהר לה – הן ע"י נציגי הנתבעת והמהנדס מטעמה, והן ע"י נציגי העירייה, כי המבנה מחוזק עפ"י כל דין ובטוח לשימוש.

הנתבעת כפרה בזכותה של התובעת לפיצוי בגין שכירת נכס יקר יותר, וטענה כי התובעת עזבה את המושכר והעבירה את משרדיה להרצליה מסיבות אחרות לחלוטין והיא מנסה להתעשר על גבה של הנתבעת, וזאת בחוסר תום לב.

1. מטעם התובעת הוגש תצהיר מנהל התובעת מר תמיר גורן, במסגרתו חזר, בעיקרו של דבר, על הדברים שנטענו בכתב התביעה;

עוד הוגש מטעם התובעת תצהיר עובדת התובעת גב' ולפיש לפידות, אשר העידה על הרעידות שהורגשו במבנה;

כן הוגשה חוות דעתו של רו"ח הוכמן, לתמיכת טענות התובעת על ההפסדים שנגרמו לה עקב המעבר;

ועוד הוגשה חוות דעתה של המהנדסת אינג' אילנה רוטנברג בעניין מבנה הפלקל.

מטעם התובעת הוגש גם תצהירו של בודק חשמל מר ברכה, אולם התובעת חזרה בה מהגשתו משנבצר ממר ברכה להתייצב לדיון שנקבע.

מטעם הנתבעת הוגשו תצהיר מנהלה מר עדי שפיצר במסגרתו חזר, בעיקרו של דבר, על הטענות שנטענו בכתב ההגנה והוסיף ופירט טענתו כי התובעת ביקשה לעבור להרצליה וזאת בשל כך שבכתובת אליה עברה ממוקמת אף חברה נוספת שבבעלות מר גורן;

עוד הוגשה מטעם הנתבעת חוות דעתו של מהנדס הקונסטרוקציה מר רוזנפלד;

כן הוגש תצהיר המתווך מר סימן טוב, אשר הצהיר על קיומם של משרדים דומים זמינים להשכרה באזור התעשייה ברעננה, ועל גובה דמי השכירות באזור.

1. בהסכמת הצדדים מונה מומחה מטעם בית המשפט בעניין מבנה הפלקל והחיזוקים שעבר, ולפיכך הוצאו חוות דעת הצדדים מן התיק.

המומחה מטעם בית המשפט מסר חוות דעת מטעמו, ואף מסר חוות דעת משלימה בהתאם להחלטת בית המשפט, בסוגיות שנדרשו.

בחוות דעתו, סקר המומחה את ההתפתחויות המשמעותיות לאורך השנים בכל הנוגע להתייחסות הרשויות למבני פלקל, כפועל יוצא מן הבעיות הבטיחותיות שבבנייה זו.

המומחה עמד על כך שבעקבות אסון ורסאי והקמת ועדת החקירה הממלכתית, הופץ חוזר מנכ"ל משרד הפנים ביחס לטיפול במבני פלקל, אשר אל הוראותיו התייחס המומחה בחוות דעתו ואף בעדותו בפניי. המומחה סקר את החיזוקים שעבר המבנה במהלך השנים בהנחייתו של המהנדס רוזנפלד ומצא להסתייג מהתנהלותו של מר רוזנפלד לאורך השנים, במסגרתה שינה מר רוזנפלד – כך להבנת המומחה מטעם ביהמ"ש – את הנחיותיו ביחס למבנה, וחרף הצהרות על תקינותו, הורה על חיזוקים ושיפורים נוספים (ראו, למשל, סעיף 3.7 לחוות דעת המומחה).

המומחה עמד על כך שהמבנה ברח' החרושת 5 ברעננה עדיין מצוי ברשימת המבנים המוכרזים כמבני פלקל (נכון לשנת 2012 שהיא הרשימה האחרונה) וככזה הוא מחוייב בהוראות חוזר מנכ"ל משרד הפנים, ובהן, בין היתר, הודעה על המצאות תקרות פלקל, הגבלת כלל העומסים במבנה ל – 250 ק"ג/מ"ר, והצבת שלט בולט ונראה לעין בדבר העומס המותר לשימוש.

המומחה חיווה דעתו (אותה מצא להבהיר כי ביסס על תחושתו ולא על חישוב דטרמיניסטי), כי לאור החיזוקים שעבר המבנה לאורך השנים, הוא כשיר לשאת בעומסים המוגדרים.

אף בחוות דעתו המשלימה התייחס המומחה לסוגיה זו והבהיר, כי בהעדר תיעוד מלא אין באפשרותו לקבוע בוודאות אם המבנה עומד בדרישות חוזר המנכ"ל, אך הבהיר כי לאור החיזוקים הרבים שעבר במשך השנים, ועל סמך ניסיונו, עבר המבנה חיזוקים מתאימים לייתור שיטת הפלקל, כמפורט בסעיף ב' לחוות דעתו המשלימה. עם זאת הודגש, כי בכל מקרה יש להגביל את העומסים בתקרות הפל קל ולקבע שילוט מתאים המורה על מגבלות עומסים אלו, דבר שלא נעשה.

דיון והכרעה

1. למעשה, בכל הנוגע לשאלת האחריות בתיק זה המחלוקת בין הצדדים מצומצמת ביותר, ועיקרה בשאלה אם ידעה התובעת ערב כניסתה למושכר כי המבנה עשוי פלקל ואם הודע לה הדבר ע"י הנתבעת.

כפי שאבהיר להלן, הצדדים חלוקים גם בשאלת משמעותה המעשית של העובדה שהמבנה עשוי פלקל, בהינתן החיזוקים שעבר, אך הגם שמדובר בעניין מהותי, ספק אם יש לו משמעות בהכרעה בתיק זה.

1. בפתח הדברים מצאתי לציין, כי בניגוד לרוח העולה מכתבי הטענות, במסגרתם הטיחו הצדדים זה בזה טענות קשות להסתרה מכוונת ולחוסר תום לב, התרשמותי מן העובדות ומן הצדדים עצמם היתה שונה בתכלית.
2. לאור התרשמותי מהראיות שהובאו בפניי מצאתי לקבוע, כי ערב כניסתה למושכר, לא היתה התובעת מודעת לעובדה כי המבנה בנוי פלקל.

מסקנתי זו מבוססת על התרשמותי מעדותו של מר גורן, אשר מצאתי ליתן אמון בעדותו והתרשמתי כי פעל בתום לב כמיטב הבנתו את הסיטואציה. התרשמתי, כי מר גורן אכן הופתע לגלות כי המבנה עשוי פלקל, כי הוטרד מן הגילוי, וכי פעל כמיטב הבנתו ותפיסתו את אחריותו כלפי עובדיו, בפינוי המושכר והעברת העסק למקום אחר.

אמנם ייתכן, כפי שטוענת הנתבעת, כי מבחינה אובייקטיבית היתה בהלתו של מר גורן מוגזמת, אולם אין בכך כדי לשנות את מסקנתי כי היא היתה אותנטית, ונבעה מכך שאכן לא היה ידוע לו קודם לכן כי המבנה עשוי פלקל.

מצאתי לדחות את טענות הנתבעת כי היה למר גורן אינטרס אחר כלשהו להעביר את משרדי התובעת לרח' מדינת היהודים 60 והרצליה, וזאת משמצאתי לקבל את הסבריו של מר גורן, כי החברה האחרת שבבעלותו הוקמה לראשונה בכתובת אחרת, והעברת כתובתה לרח' מדינת היהודים 60 נעשתה רק לאחר שהתובעת עצמה עברה לשם (ראו עמ' 7 לפרוטוקול ש' 25 ואילך). אעיר, כי מסמכי רשם החברות שצורפו כנספח ז' לתצהיר מר שפיצר אין בהם כדי לסתור הסבר זה, שכן הם מתעדים את כתובתה הנוכחית של החברה וכן את מועד רישומה אך אין בהם כדי להצביע על כך שאכן במועד רישומה היתה זו כתובתה של החברה והיא לא שונתה מאוחר יותר.

1. בכתב ההגנה ביססה הנתבעת את טענתה כי התובעת היתה מודעת לכך שהמבנה עשוי פלקל, על העובדה שבמבנה קיימים חיזוקים שונים הנראים לעין ואף מגבילים את גובה הכניסה לחניון. הנתבעת עמדה על כך, שלאור קיומן של קורות הברזל בכניסה לחניון, נדרשה התובעת לבדוק האם רכבה נכנס לחניון ללא הפרעה, ומכאן ביקשה הנתבעת להסיק כי טענת התובעת כי הופתעה לגלות שהמבנה עשוי פלקל היא טענת סרק (ראו סעיף 6 לכתב ההגנה). דברים דומים מסר מר שפיצר בתצהירו (ראו סעיף 4 לתצהיר).

רק בעדותו בפניי טען מר שפיצר לראשונה כי מסר למר גורן באופן מפורש כי המבנה עשוי פלקל (ראו עמ' 13 לפרוטוקול ש' 12-20).

על אף שבאופן כללי התרשמתי לחיוב מעדותו של מר שפיצר וממהימנותו, מצאתי לדחות את גרסת הנתבעת בנקודה זו כפי שבאה לידי ביטוי בעדותו של מר שפיצר, ולהעדיף את גרסתה כפי שבאה לידי ביטוי בכתב ההגנה ובתצהיר.

לאור מרכזיות הסוגייה בתיק זה, הדעת נותנת, כי לו אכן היה מר שפיצר מבהיר למר גורן, פוזיטיבית, כי המבנה עשוי פלקל, היו הדברים נטענים בצורה ברורה ומפורשת כבר כתב ההגנה, או לכל הפחות בתצהירו של מר שפיצר, ולא מתקבל על דעתי כי הועלו לראשונה בעדותו לפניי. לפיכך, נראה לי כי עדותו של מר שפיצר בנקודה זו היתה בלתי מדוייקת ומצאתי לדחותה.

כאמור, לאור התרשמותי מעדותו של מר גורן, מצאתי לקבוע כי גם אם אכן היה דין ודברים בין הצדדים סביב קורות הברזל המנמיכות את הכניסה לחניון, לא היה מר גורן ער לכך שמשמעות הדבר היא כי המבנה עשוי פלקל והדבר לא הובהר לו באופן מפורש. אף לא מצאתי בסיס לקבוע, כנטען, כי כל אדם סביר היה מבין מחיזוקים אלו כי המבנה עשוי פלקל.

1. אציין, כי לא התרשמתי כי מר שפיצר פעל מתוך שוויון נפש ולא כל שכן מתוך כוונה להסתיר דבר.

התרשמתי, כי מר שפיצר השקיע משאבים ומאמצים בניהול המבנה מתוך מודעות לבעייתיות הנובעת מכך שהוא עשוי פלקל. מר שפיצר לא חסך ממון והעסיק מומחה הנדסי אשר פיקח באופן שוטף על המבנה, על הבדיקות והחיזוקים הרבים שנעשו לו לאורך השנים, ועשה כל שביכולתו להבטיח כי המבנה בטיחותי ליושביו ומבקריו. התרשמתי, כי מר שפיצר אכן האמין בתום לב – וכעולה מחוות דעת המומחה מטעם ביהמ"ש אמונה זו הינה כנראה מבוססת מבחינה אובייקטיבית – כי אין סכנה בטיחותית במבנה. ייתכן, כי בשל כך, ולאור העובדה כי מטרת שכירת המשרדים ע"י התובעת היתה לצורך ניהול משרד אשר אינו כרוך בעומס משמעותי או מסוכן - לא ראה מר שפיצר חובה לעדכן את מר גורן בעניין, או שהדבר נשמט ממנו.

מכל מקום יש להוסיף, כי כפי שציין המומחה מטעם ביהמ"ש, חוזר מנכ"ל משרד הפנים דורש הגבלת העומסים על תקרות הפלקל והתקנת שילוט מתאים על מגבלות אלו, ומר שפיצר הודה בעדותו בפניי כי שילוט כאמור לא הותקן במבנה (עמ' 14 לפרוטוקול ש' 20-23), ואף לכך, כמובן, יש משמעות לעניין חובת הגילוי המוטלת עליה.

1. לסיכום האמור עד כה, הגם שלא מצאתי כי מר שפיצר פעל בכוונת מכוון להסתיר עובדה זו, והגם שנכונה אני להניח כי אכן סבר כי מר גורן הבין מן החיזוקים הקיימים במבנה כי הוא עשוי פלקל, הרי שלא נאמר למר גורן באופן מפורש כי המבנה עשוי פלקל. לפיכך, ומשמצאתי כאמור ליתן אמון בעדותו של מר גורן בפניי, אני קובעת כי התובעת לא ידעה כי המבנה עשוי פלקל שעה שחתמה על הסכמי השכירות, והדבר לא גולה לה ע"י הנתבעת.

משמעות אי הגילוי

1. עמדתי היא, כי העובדה כי המבנה עשוי פלקל היא עובדה מהותית, המצויה בידיעת הנתבעת, ואותה היה על הנתבעת לגלות לתובעת עובר לחתימה על הסכם השכירות.

יפים לעניין, בשינויים המחוייבים, דברי בית המשפט המחוזי בי-ם (כב' השופטת כנפי שטייניץ) בתא (ים) 29643-12-11‏ ‏ קרייסברג ואח' נ' גנור ואח' (31.7.16):

"בענייננו, הייתה מוטלת על הנתבעים החובה לידע את התובעים, בטרם חתימת הסכם המכר, כי הבית בנוי בשיטת הפל-קל. לגבי שיטה זו נקבע כי מדובר בשיטה בלתי תקנית ומסוכנת (ור' גם עמדת המומחה מטעם בית המשפט: על היותה בלתי תקנית - ר' תשובותיו לשאלות ההבהרה, על היותה מסוכנת - ר' בעמ' 20 לפרוטוקול). מדובר במידע מהותי וחיוני לרוכש הנכס אשר יש בו כדי להשפיע על היבטיה הכלכליים של העסקה, ואף על עצם נכונותם של חלק מן הרוכשים הפוטנציאליים להתקשר בעסקה. חובת הגילוי אף מתעצמת ככל שמדובר במידע הנוגע להיבטים בטיחותיים של הנכס. לכך יש להוסיף כי מידע זה, שהיה ידוע היטב לנתבעים, לא היה נגיש לתובעים. העובדה שהבית נבנה מפל-קל לא צוינה בתיק ההיתר וגם בדיקותיהם המוקדמות של התובעים, באמצעות מומחים מטעמם, לא גילו עובדה זו. לפיכך התנהגותם של הנתבעים אשר לא גילו מידע זה, עולה כדי הפרה של חובת תום-הלב בשלב הטרום חוזי".

לא נעלם מעיניי, כי באותה פרשה מדובר היה בהסכם מכר (ולא בהסכם שכירות), שמשמעויותיו כבדות משקל יותר, וכפועל יוצא מכך אף היקף הגילוי המתחייב במסגרתו הוא גדול יותר, ואף נסמך על מקורות נורמטיביים נוספים, מעבר לחוק החוזים הכללי.

אף לא נעלם מעיניי כי לטענת הנתבעת – שכזכור זכתה לעיגון מסויים בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט – אין משמעות רבה לעובדה שהמבנה בנוי פלקל, שכן הוא עבר חיזוקים כנדרש, והעומסים בו מוגבלים עפ"י דרישות הדין וחוזר המנכ"ל.

על אף האמור סבורני, כי מדובר במידע מהותי אותו היה על הנתבעת לגלות לתובעת, על מנת להותיר בידיה את הברירה. ודוק. על אף שהמבנה עבר חיזוקים רבים ומשמעותיים, כפי שהבהיר המומחה מטעם ביהמ"ש בעדותו בפניי, מבנה פלקל הוא לעולם לא תקני. כלשונו (עמ' 21 לפרוטוקול ש' 8-9; ועמ' 23 לפרוטוקול ש' 3):

"המילה פלקל ותקן לא הולכים ביחד. לא רק שאין תקן לפלקל כל מה שיעשו לקירות מעולם לא יכנסו לשום תקן לא ישראלי ולשום דבר בעולם... תקרת פלקל לעולם לא תהיה על פי התקן".

זאת ועוד, לא בכדי דורש חוזר מנכ"ל משרד הפנים, מעבר להקפדה על הגבלת העומסים, גם שילוט ברור המורה עליהם, דרישה בה כזכור לא עמדה הנתבעת.

1. בנסיבות אלו, ומשמדובר במידע המצוי באופן בלעדי כמעט בידיעת הנתבעת ואינו נגיש לתובעת (ובהקשר זה כאמור להשקפתי העובדה שהחיזוקים היו גלויים לעין אינה הופכת את הידיעה שמדובר במבנה פלקל לנחלת הכלל) – הרי שהיה על הנתבעת לגלותו לתובעת על מנת שתביאו במניין שיקוליה.

על זאת יש להוסיף, כי הצדדים היו חלוקים בפניי בשאלה אם ניתן לבטח מבנה פלקל אם לאו. גם אם אקבל את טענת הנתבעת כי אין מניעה לבטח מבנה פלקל או לערוך ביטוח צד ג' או תכולה במבנה כאמור, עדיין ברור כי לכל הפחות נדרש המבוטח לגלות לחברת הביטוח את העובדה שמדובר במבנה פלקל, שכן, כעולה מן הפוליסה שצורפה ע"י התובעת לתצהירו של מר גורן, קיים חריג המחריג מבני פלקל מתחולתה, ואף אם ייתכן כי ניתן להרחיב את תחולת הפוליסה כך שתכסה גם מבני פלקל, הרי שיש לעשות כן באופן מפורש, ומן הסתם אף לשלם פרמיה בהתאם. אף מר שפיצר העיד כי לנושא הפלקל היתה חשיבות בהחלטת חברת הביטוח לבטח את המבנה (ראו תשובתו בעמ' 15 לפרוטוקול ש' 31: "בוודאי שסוגית פלקל היתה נושא שעלה עובר להנפקת פוליסת בטוח").

אף המומחה מטעם בית המשפט, הגם שאינו מומחה בתחום הביטוח אך הוא בעל הבנה, ידע וניסיון רב שנים בתחום הפלקל בהיותו יועץ המטה הלאומי לבעיית הפלקל שהוקם ע"י משרד הפנים, הבהיר כי חברות הביטוח אכן מערימות קשיים ניכרים עד כדי סירוב מוחלט בביטוחים הקשורים במבני פלקל (ראו סעיף 3.13.2.1 לחוות דעתו).

אינדיקציה נוספת למהותיות המידע נלמדת אף מן הזהירות היתירה שנקט מר שפיצר עצמו עובר לכניסתו של כל שוכר חדש למבנה, שעה שהתייעץ עם המהנדס מר רוזנפלד לפני חתימה על כל הסכם שכירות (למעט משרדים ללא ארכיון אשר לגביהם לא נדרש לאישורו, אך הוא דואג לעדכן אותו – ראו עמ' 15 לפרוטוקול ש' 9-23).

לא למותר להעיר, כי גם להיבט הפסיכולוגי יש ליתן משקל, שכן אין מדובר בגחמה של פלוני, אלא בעובדה בעלת משמעות אובייקטיבית בלתי מבוטלת.

ולבסוף, אך חשוב לא פחות, הנתבעת למעשה לא חלקה על כך שמחובתה היה לעדכן את התובעת בעובדה שהמבנה עשוי פלקל, ומר שפיצר אף טען בעיניי כי מדובר בעובדה גלויה וידועה אשר כלל השוכרים במבנה עודכנו בה. בנסיבות אלו, ברי, כי קיים קושי בניסיונה של הנתבעת במסגרת הליך זה להמעיט בחשיבות הדברים.

1. מכל הנימוקים שלעיל סברתי, כי היה על הנתבעת לגלות לתובעת את העובדה כי המבנה עשוי פלקל, וכאמור היא לא עשתה כן.

במחדלה זה הפרה הנתבעת את חובתה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב בניהול משא ומתן, כמפורט בסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973 (להלן: "חוק החוזים"), המחייבת אותה אף לגלות לצד שכנגד מידע מהותי המצוי בידיעת הנתבעת והחשוב לשיקוליה של התובעת בבואה לשכור את הנכס.

יפים לעניין, בשינויים המחוייבים, דברי בית המשפט העליון בע"א 838/75 ספקטור נ' צרפתי, פ"ד לב(1), 231, אשר כוחם יפה כאז גם היום:

"המחוקק שלנו הרגיש בצורך להבטיח רמה מוסרית גבוהה ככל האפשר בניהול עסקים ולשם כך התקין, בין היתר, את סעיף 12 לחוק החוזים המחייב כל צד לנהוג בתום-לב במשא-ומתן לקראת כריתתו של חוזה. בין החובות המוטלות על צדדים למשא-ומתן בולטת חובת הגילוי...  התנהגות בתום-לב בעת משא-ומתן לצורך כריתת חוזה משמעה התנהגות ביושר ובהגינות, היינו חובה שלא להטעות את הצד האחר על-ידי אי-גילוי מידע חשוב לשיקוליו."  

באי הגילוי אף חטאה הנתבעת כלפי התובעת בהטעייה, כמפורט בסעיף 15 לחוק החוזים, מקום בו מדובר באי גילוין של עובדות אשר עפ"י הנוהג או הנסיבות היה עליה לגלותן:

"מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, 'הטעיה' – לרבות אי גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן."

1. עם זאת, אין בידי לקבל את טענת התובעת, שממילא נטענה רק בשפה רפה במסגרת כתב התביעה, כי התנהלות הנתבעת מהווה הפרה של הסכם המכר. לא בכדי לא הצביעה התובעת על כל הוראה או אף הצהרה בהסכם שהופרה, והטענה שהמושכר אינו ראוי לשמש למשרדים לאו טענה היא משמאחסן הוא ללא כל קושי משרדים רבים ושונים לאורך שנים.
2. הפרת חובת תום הלב המעוגנת בסעיף 12 לחוק החוזים, כמו גם עילת ההטעייה הקבועה בסעיף 15 לחוק החוזים, הקימו לתובעת זכות לבטל את ההסכם, ובצד זאת עשויות להקים לתובעת זכות לפסיקת פיצויי הסתמכות ("פיצויים שליליים") לטובתה, שמטרתם להעמידה במצב בו היתה מצויה לו לא התקשרה כלל בהסכם (ראו, למשל, ע"א 9019/99 קיסטלינגר ואח' נ' אליה ואח', פ"ד נה(3), 542).

יחד עם זאת, עפ"י הדין וההלכה הפסוקה, אין התובעת זכאית בנסיבות אלו לפיצויי קיום, ומשבחרה לממש את זכות הביטול שהקימה לה עילת ההטעייה ולבטל את הסכם השכירות היא זכאית, לכל היותר, כאמור, לפיצויי הסתמכות, מכח סעיף 12(ב) לחוק החוזים או בכלל.

סיכמה את הדברים כב' השופטת ענת ברון בפסק דינה בתא (ת"א) 2526/00 קדמת דקל בע"מ נ' יצחק עמר (4.10.06) (ההדגשות, למעט בקו תחתי, הוספו):

"משהודיעה התובעת על ביטול החוזה מחמת הטעיה ותבעה השבת הכספים ששילמה, אין היא יכולה להסתמך על החוזה כמקור לפיצויים מוסכמים או לפיצויי קיום או ציפייה, כפי שמבארים המלומדים פרידמן וכהן:

"במקרה כזה [של ביטול חוזה מחמת פגם ברצון – ע.ב.] מתבטל החוזה כולו, לרבות ההוראות בדבר ה'חובות המשניות' הכלולות בו, דוגמת תנאי חילוט, תנאי פטור, פיצויים מוסכמים, והוראות בעניין השבה. בדומה לכך אין גם אפשרות לתבוע פיצויים בשל הפרת החוזה (לא פיצויים מוסכמים ולא פיצויים שאינם מוסכמים). גירסתו של המתקשר המבטל את החוזה היא כי איננו רוצה בחוזה (שכן הוא לא נכרת 'מרצונו החופשי'), וממילא אין הוא יכול להתלונן על כך שהחוזה לא קויים (כלומר הופר)." (פרידמן וכהן, 1110) (ההדגשה שלי – ע.ב.)

כלומר, עם ביטול החוזה בין עמר לחברה בגין הטעיה, בטל החוזה על כל הוראותיו, ובכלל זה ההוראה בדבר פיצויים מוסכמים, שכן התובעת גילתה דעתה שאילו ידעה את אשר נודע לה בדיעבד... לא הייתה מתקשרת בחוזה כלל. די בכך כדי לשלול את זכותה הנטענת לפיצויים המוסכמים הקבועים למקרה של הפרת החוזה (לעניין ההבחנה בין ביטול חוזה בגין הפרה לבין ביטול חוזה מחמת פגם ברצון ראו פרידמן וכהן, 1108).

דומה לכך גם ההתייחסות לפיצויים בגין אובדן רווח צפוי. הפיצוי שלו זכאית התובעת מיועד "להעמיד את הנפגע במצב בו היה נתון, אלמלא בוצעה העוולה או אלמלא נהג הנתבע במשא ומתן שלא בתום לב או שלא בדרך מקובלת" (פרידמן וכהן, 1157), כלומר – פיצויי הסתמכות".

וראו גם בפסק דינו של כב' השופט עמית בתא (חי') 581/02 לוין חיים נ' אנגל ג'נרל דיבלופרס בע"מ (25.9.06):

"משבוטל החוזה, התובע זכאי להשבה של כל הסכומים ששולמו על ידו לנתבעת עבור הדירה, ולפיצוי בגין הוצאות וכספים שהושקעו על ידו בגין רכישת הדירה או בהסתמך על רכישת הדירה, בבחינת פיצויי הסתמכות והסתמכות אגבית, להבדיל מפיצויי קיום וצפיות"

1. הנה כי כן, התנהלות הנתבעת כלפי התובעת באי גילויה של עובדה מהותית, העולה כדי חוסר תום לב במשא ומתן ואף כדי הטעייה, אשר הקימה לתובעת את הזכות לבטל את ההסכם, כפי שאכן עשתה, עשויות להקים לתובעת את הזכות לפיצויי הסתמכות, דהיינו פיצוי על ההוצאות והנזקים שנגרמו לה בשל ההתקשרות בחוזה עקב אי הגילוי ו/או ההטעייה, ולהעמידה במצב בו היתה עומדת אלמלא התקשרה בחוזה.

לאור עקרונות אלו, יש לבחון את טענות התובעת בגין הנזקים שנגרמו לה לטענתה, ולהכריע אם היא זכאית לפיצוי בגינם.

הנזק

1. עיקר הנזק שנתבע ע"י התובעת עניינו בהפרש דמי השכירות והארנונה אותם נאלצה לשלם בגין הנכס אליו העבירה את עסקה ברח' מדינת היהודים 60 בהרצליה, עד תום תקופת האופציה.

הצדדים הכבירו טענות בעניין נזק זה, אשר רובן אינן נחוצות להכרעה.

כך, טענה הנתבעת, כי מאחר והתובעת לא הודיעה על מימוש האופציה בתוך התקופה הקבועה לכך בהסכם השכירות, וזו פקעה, הרי שנשמט הבסיס לתביעתה בגין תקופת האופציה.

עוד טענה הנתבעת כי הנכס אליו עברה התובעת הוא נכס יקר משמעותית מן הנכס אותו שכרה התובעת מן הנתבעת, בשל מיקומו ונתוניו, ובשל העובדה שדמי השכירות ששולמו עבורו כוללים גם דמי ניהול ושכירות של 4 חניות. עוד טענה הנתבעת, כי רואה החשבון שהעיד מטעם התובעת רק סכם את ההפרשים אך לא ביצע כל בדיקה – כמתבקש – האם לצד העלייה בדמי השכירות הניב המעבר לתובעת גם עלייה בהכנסות.

ביחס לארנונה טענה הנתבעת כי התובעת נהנתה שלא כדין מהנחה בארנונה ברעננה הניתנת לחברות המסווגות כ"היי טק", וכי ככל שלא ניסתה או הצליחה לקבל הנחה דומה מעיריית הרצליה, ודאי שאין בכך כדי להקים לה זכות לפיצוי בגין ההפרש.

התובעת מצדה טענה כי בשל הנסיבות שנוצרו נאלצה לעבור למבנה אחר, ובהעדר נכסים פנויים ומתאימים לאכלוס מיידי ברעננה, נאלצה לעבור לנכס בהרצליה, שהוא קטן יותר מזה ששכרה מן התובעת, ובניגוד לנטען ע"י הנתבעת אינו נכס יוקרתי.

התובעת אף עמדה על כך שאת חובת הקטנת הנזק המוטלת עליה יש לבחון, עפ"י ההלכה הפסוקה, באמות מידה ליברליות, משום היות המזיק אחראי לסיטואציה שאליה נקלע הניזוק בשל העוולה, וכי מכל מקום, הנטל להוכיח כי התובעת לא פעלה להקטין את נזקיה מוטל על הנתבעת והיא לא עמדה בו (ראו ע"א 544/10 פלונית נ' עיריית כפר קאסם (12.3.13); ע"א (תא) 64389/12/15 לייפוייב בע"מ נ' אינובייט בע"מ (29.12.16)).

1. כפי שהערתי לעיל, לא מצאתי צורך להכריע בטענות הצדדים בעניין זה, וזאת מאחר שכפי שהובהר לעיל, ממילא עפ"י הדין וההלכה הפסוקה, אין התובעת זכאית בנסיבות העניין לפיצויי קיום אלא אך ורק לפיצויי הסתמכות. זאת, משקבעתי כי לא הופר החוזה, אלא שהיה פגם בכריתתו אשר בעקבותיו ביטלה התובעת את ההסכם, ומאחר ועפ"י הדין גם פיצויים בגין הפרת חובת תום הלב הינם, ככלל, פיצויי הסתמכות ולא פיצויי קיום.

פיצוי שמשמעותו שיפוי התובעת על כל הפרש שהיה בין דמי השכירות והארנונה שאותם אמורה היתה התובעת לשלם עד תום תקופת האופציה לבין הסכומים שאותם היתה משלמת במושכר, הוא באופן מובהק פיצוי קיום, באשר הוא נועד להעמיד את התובעת במקום בו היתה אילו קויים החוזה במלואו (לרבות תקופת האופציה), ולא במקום בו היתה עומדת אילולא נכרת.

מעבר לכך אעיר, כי מצאתי ממש בטענות הנתבעת לגבי היקף הפיצוי שנתבע. ודוק. התובעת לא פינתה את המושכר "מהיום למחר". מר גורן העיד בפניי כי לאחר שנחה דעתו כי אין מדובר בסכנה מיידית, המתין עוד מספר חודשים במהלכם ערך בירורים שונים. בפועל, פונה המושכר רק כ 4-5 חודשים לאחר הגילוי, כך שלא ניתן לומר כי התובעת עזבה בבהילות ונאלצה להתפשר על המקום הראשון שמצאה. מר גורן אמנם העיד בפניי כי לא מצא נכסים זמינים אחרים ברעננה, אך לא צירף כל מסמך להוכחת הטענה, והגם שהעיד כי לא איתר "נכסים שיכולים להכיל ללא שיפוץ ואפשר לעבוד מהיום למחר", בפועל, כאמור, התובעת לא עברה מהיום למחר אלא בחלוף חודשים. עדותו של המתווך מר סימן טוב נותרה, אפוא, מבלי שנסתרה, ועל פיה ניתן היה לשכור נכסים דומים באזור באותה תקופה בעלויות הקרובות לאלו ששילמה התובעת לנתבעת.

עוד יש להעיר, כי כפי שאישר מר גורן עצמו, ייתכן כי דווקא העובדה שהמבנה בנוי פלקל היא שגרמה לכך שמחיר השכירות היה נמוך יותר (ראו עמ' 10 לפרוטוקול ש' 3-6), ולפיכך, מלכתחילה לו היתה התובעת מודעת לעובדה זו ובוחרת שלא לשכור את הנכס, אלא נכס אחר, שאינו עשוי פלקל, היתה היא משלמת דמי שכירות גבוהים יותר.

1. סוף דבר, בשל כל הנימוקים שפורטו לעיל, לא מצאתי כי התובעת זכאית לפיצוי בגין הפרש דמי השכירות והארנונה ששילמה עבור הנכס בהרצליה.
2. התובעת זכאית לפיצוי בגין עלויות המעבר שנגרמו לה, ופורטו הן בתצהירו של מר גורן והן בחוות דעתו של רואה החשבון. הצדק עם ב"כ התובעת בסיכומיו כי משלא נשאל מר גורן על ההוצאות שהוצאו, הרי שהנתבעת לא חלקה עליהן, ואין בחקירת רואה החשבון בעניין כדי לסייע שכן הלה רק אימת את הוצאת ההוצאות ואין בידיו לקבוע אם נדרשו לצורך המעבר אם לאו.

משמצאתי ליתן אמון בעדותו של מר גורן, משההוצאות נתמכו ברובן בחוות הדעת, ומשכאמור מר גורן כלל לא נחקר עליהן, מצאתי להכיר בהוצאות שנטען כי הוצאו אגב המעבר, בסכום כולל של 32,727 ₪ כמפורט בסעיף 18.4 לתצהירו של מר גורן. יוער, כי לא נעלם מעיניי כי בחוות דעת רואה החשבון נתמכו רק ההוצאות הישירות שנבעו מהמעבר (בסך של כ – 14,000 ₪ בצירוף מע"מ), ואולם גם הרכיב של השבתת העסק למשך 6 ימים, כפי שהצהיר עליו מר גורן, נראה לי סביר ומוצדק לפצות בגינו. כאמור, גם בסוגיה זו לא נחקר מר גורן.

1. לא מצאתי הצדקה לפצות את התובעת בגין ההוצאות ששילמה עבור פוליסת הביטוח. אין חולק, כי בכל מקרה היה על התובעת לדאוג לביטוח, והיא היתה משלמת פרמייה בגינו (כפי הנראה בסכומים גבוהים יותר). משלא אירע מקרה ביטוח, ומשממילא היתה התובעת משלמת פרמיות ביטוח כאמור, הרי שהנזק שנגרם עקב הפרמיות ששולמו הוא נזק תיאורטי שאינו ראוי לפיצוי.
2. רכיב הנזק שעניינו הוצאות החשמל ממילא נזנח ע"י התובעת משוויתרה על עדותו של מר ברכה.
3. סוף דבר, מצאתי לקבל את התביעה בחלקה ולחייב את הנתבעת לשלם לתובעת פיצוי בסך 32,727 ₪.

בהתחשב בפער הניכר בין סכום התביעה לסכום שנפסק בסופו של דבר, ובהתחשב בכך שאף הנתבעת נדרשה להוצאת סכומים ניכרים לניהול התיק, לרבות הוצאות חוות דעת מומחים ושכר טרחת עו"ד, אשר נגזרו מסכום התביעה שהוגשה נגדה, מצאתי לחייב את הנתבעת בתשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד באופן חלקי בלבד, ולהעמיד את הסכום על סך כולל של 7,500 ₪.

ניתן היום, ו' אב תשע"ז, 29 יולי 2017, בהעדר הצדדים.