1. לפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (כב' השופטת אנה שניידר) מיום 22.3.15, בגדרו נדחתה תביעת המערערים לצוות על פינוי המשיב מחנות ברח' בן יהודה 3 בירושלים ולחייבו בתשלום דמי שכירות כלכליים.

רקע רלבנטי

1. המערערים הם הבעלים של הבניין בו נמצאת החנות. המשיב שכר את החנות בשנת 1968 יחד עם שלושה שותפים, כדיירים מוגנים. על פי הסכם השכירות עם בעלי הנכס, השכירות היא לשוכרים כ"שוכרים משותפים בחלקים שווים". זכויות הדיירות המוגנת נרכשו מבעלי הבית במספר שלבים. זכויות נמכרו גם על ידי השותפים אחד לשני. השותפים ניהלו במושכר עסק לצרכי צילום.
2. החל משנת 1983 החזיקו בנכס בן ציון קרני, רבקה דיין והמשיב, כאשר לכל אחד מהשותפים 33.3% מזכויות הדיירות המוגנת בחנות. לאחר פטירתה של רבקה דיין החזיק בזכויות האלמן – רחמים דיין. לאחר פטירתו של בן ציון קרני, המשיכה להחזיק בזכויות אלמנתו, רבקה קרני. שותפים אלה ביקשו למכור את זכויותיהם בחנות.
3. המשיב שקל לרכוש את הזכויות של דיין וקרני, אולם במהלך שנת 2010 ערכו המערערים הסכמים עם קרני ודיין, לפיהם רכשו את זכויותיהם כדיירים מוגנים בחנות (2/3 מהזכויות). לקרני שילמו המערערים 190,000 ₪ ולדיין 189,000 ₪.

התובענה

1. המערערים עתרו לפינוי המשיב מהחנות וכן תבעו דמי שכירות בשיעור של 67% מדמי השכירות הכלכליים בגין החנות, לתקופה שבין חודש יולי 2010 ועד ספטמבר 2011 (מועד הגשת התביעה), ודמי שכירות מלאים בסכום של 6,000 דולר מיום הגשת התביעה ועד לפינוי המשיב.

המערערים טענו כי המשיב יכול להחזיק לכל היותר בשליש מהזכויות המוגנות בחנות ולכן כל שימוש שהוא עושה בשני השלישים הנותרים, אשר כיום הם בבעלותם, מהווה הסגת גבול. לטענתם, המשיב הציע בתחילה לרכוש את הזכויות של קרני ודיין, אולם ויתר על רכישתן, וכעת הוא טוען כי הזכויות שייכות לו, מבלי לשלם בגינן דמי מפתח או דמי שכירות כלכליים. עוד טענו המערערים כי המשיב הפר את תנאי הסכמי השכירות בכך שביצע שינויים במושכר ללא הסכמתם; הורה לבנו להחזיק ולהשתמש בחנות למטרות שאינן צילום דיגיטלי והוא מגביל את זכויות המערערים לבקר בחנות.

1. המשיב טען כי הוא הביע את רצונו לרכוש את הזכויות של קרני ודיין, ולא חזר בו מהצעת הרכישה; כי לאור הסתלקותה של קרני מהמושכר ומהעסק הוא הפך לבעלים בפועל של 67% מהזכויות בחנות; כי אין תוקף משפטי לניסיונות המערערים לרכוש את הזכויות של דיין וקרני; כי גם אם המערערים רכשו את הזכויות, אין הדבר מזכה אותם בדמי שכירות ראויים בגין החלק שנפדה, שכן ההלכה הפסוקה קובעת כי עזיבת שותף מתירה לשותף הנשאר להשתמש ולהחזיק בכל המושכר, כל אימת שהוא משלם את מלוא דמי השכירות המוגנים השוטפים. בטיעוניו הפנה המשיב להלכת טיסונה (ע"א 446/64 טיסונה נ' כהן, פ"ד יט(1) 493 (1965)). המשיב הכחיש כי ביצע שיפוצים בחנות, וטען כי מדובר בהתאמות קטנות שהיו מחויבות המציאות מאחר והמערערים נמנעו לאורך השנים מלבצע פעולות תחזוקה. עוד לטענתו, הוא המחזיק היחיד בחנות ובנו מועסק אצלו.

פסק דינו של בית המשפט קמא

1. בפסק דינו קיבל בית המשפט קמא את טענות המשיב וקבע כי בהתאם לפסיקה, כאשר מספר דיירים שוכרים נכס במשותף, חלק מהם עוזב והנותר ממשיך להחזיק בו לבדו, מוסיף זה האחרון, כל עוד הוא משלם דמי שכירות אשר השותפים התחייבו לשלם לבעל הבית, ליהנות מהגנת חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, לגבי המושכר בשלמותו. בית המשפט קמא דחה את טענת המערערים שלפיה הלכת טיסונה לא חלה בנסיבות המקרה וקבע כי ההלכה ברורה וחלה על ענייננו. בית המשפט קמא גם קבע כי לאור הסתלקותה של קרני מהעסק והתנתקותה מהמושכר הפך המשיב לבעלים בפועל של שני שלישים מהזכויות המוגנות בחנות, מבלי שתחול עליו חובה לשלם דמי מפתח ודמי שכירות כלכליים. טענת המשיב לפיה מכירת הזכויות של דיין למערערים הייתה בלתי חוקית ובניגוד למסמכי השותפות נדחתה.
2. בית המשפט קמא קבע עוד כי לא הוכח שהמשיב סירב לרכוש את הזכויות של דיין וקרני לפני שהמערערים עשו כן; דחה את טענות המערערים בנושא השינויים שנעשו בנכס ועילת הפינוי שקמה בגינם וקבע כי מדובר בשינויים מינוריים אשר אין בהם כדי להצדיק את פינויו של המשיב מהחנות.

טענות המערערים

1. לטענת המערערים, לא נכון היה להחיל את הלכת טיסונה על המקרה הנדון. בין היתר נטען כי בעניין טיסונה השותף שנשאר קנה את זכויות השותף שיצא ולא חל שינוי בזכויות בעל הבית; עילת הפינוי הייתה הפרת תנאי הסכם השכירות בעניין יציאת השותף; לא היה תנאי לפיו השכירות היא לשותפים ולא לשותפות; לא היה תנאי בתנאים המיוחדים לפיו כל שותף רשאי להעביר חלקו לצד ג', לרבות בעל הבית, וכל העברה בין השותפים דורשת תשלום דמי מפתח לבעלי הבית, כמו במקרה דנן; לא עמדה לדיון סוגיית השוני בדמי השכירות, שהיא בעצם סלע המחלוקת במקרה דנן; לבעל הבית לא נגרם כל נזק מיציאת השותף - ואילו במקרה הנדון מפסידים בעלי הבית דמי שכירות ריאליים בגין 2/3 מהחנות.
2. לטענת המערערים יש לתת משקל לכך שהמשיב שילם דמי מפתח עבור 1/3 מהחנות בלבד ולגבי שאר חלקי החנות אין לו זכויות. לטענתם, גם אם זכויות המשיב מתפשטות על פני כל החנות, אין בכך כדי לגרוע מחובתו לשלם דמי שכירות ריאליים עבור 2/3 מהזכויות.
3. עוד לטענת המערערים, מאז ניתן פסק דין טיסונה הותקנו תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק – אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), התשמ"ג–1983 (להלן: תקנות דמי שכירות בבתי עסק) המתירות לבעל הבית לגבות דמי שכירות כלכליים עבור מושכר שלא שולמו עבורו דמי מפתח. שאלת דמי השכירות לא עלתה בפסק הדין בעניין טיסונה, היות ולא חל שם שינוי בדמי השכירות. בענייננו חל שינוי חקיקתי שעל פיו דורשים בעלי הבית דמי שכירות ריאליים לפחות עבור אותו חלק בחנות אשר עבורו לא שולמו דמי מפתח.
4. לטענת המערערים הם זכאים לדמי שכירות ראויים עבור החנות כולה לתקופה שמאז הפרותיו היסודיות של המשיב את הסכם השכירות ויציאת השותפים ביוני 2010.
5. עוד טוענים המערערים כי המשיב ביצע שינויים מקיפים ורחבים בכל חלקי החנות, ללא קבלת הסכמתם, והדבר מהווה הפרה יסודית ומתמשכת המזכה אותם לפנותו, וכי המשיב נמנע מלהגיע לחנות ומסר את החזקה והשימוש בה לבנו או לצד ג'.

טענות המשיב

1. לטענת המשיב, המערערים, ביודעם שבמושכר מחזיק דייר מוגן, פעלו בצורה כוחנית ומניפולטיבית, במטרה לייצר יש מאין "מצב חדש" ומדומה, כאילו הם רכשו שני שלישים מהזכויות במושכר, והכל במטרה לשים ידם על המושכר ולנשל את המשיב מזכויותיו החוקיות. לטענתו, הם רכשו כביכול, ובאופן מלאכותי, את הזכויות של שני השותפים האחרים, במטרה לדרוש מהמשיב כספים שאינם מגיעים להם על פי חוזי השכירות המוגנת שעליהם הם חתומים.

עוד לטענת המשיב, הפירוש של המערערים לביטוי "שוכרים משותפים בחלקים שווים" המופיע בהסכמי השכירות המוגנת מנוגד לדין, להלכה הפסוקה ולשכל הישר. בחינה מדוקדקת של מצב דברים עובדתי–משפטי זה בהקשר של שכירות מוגנת, מחזקת ומבססת את זכות הדיירות המוגנת של המשיב במושכר כולו.

1. המשיב, לטענתו, הוא השותף הבכיר, המקצועי היחיד והמנהל היחיד של בית העסק. עומדות לו 67% מזכויות הדיירות המוגנת, שכן 33.33% שהיו שייכים לגב' קרני, הוסבו אליו בשל עזיבתה את בית העסק, הסתלקותה ממנו וויתור על זכויותיה לטובתו.
2. עוד לטענת המשיב, טענת המערערים לאי תחולת הלכת טיסונה סתמית ומחוסרת כל יסוד. על פי ההלכה הפסוקה החלה על שוכרים במשותף, לכל אחד מהשותפים זכות הנאה ושימוש בכל המושכר. בהתאם לכך, המשיב זכאי להשתמש ולהחזיק במושכר בשלמותו, קל וחומר כשמדובר בבית עסק הפועל מתוך חנות קטנה בשטח של כ- 24 מ"ר ואין אפשרות, ולו תאורטית, לחלק אותה בעין או לפצלה.

דיון

1. בית המשפט קמא דחה את הטענות בדבר השינויים במושכר, ולא מצאנו מקום להתערב בממצאים אלה ובמסקנות הנגזרות מהם. גם בעילת הפינוי הנוגעת למסירת החנות לצד שלישי לא מצאנו ממש נוכח קביעתו העובדתית של בית המשפט קמא כי הוכח שהחזקתו של המשיב בחנות הייתה ועודנה רציפה ועקבית.
2. השאלה המרכזית שנותרת אם כך להכרעה בערעור שלפנינו היא, אם עומדת למערערים עילת פינוי נגד המשיב בשל השינוי במצב זכויות הדיירות המוגנת של שותפיו. בעניין טיסונה הנזכר לעיל נפסק כי:

"הלכה פסוקה היא שאם שניים שוכרים נכס משותף ואחד עוזב את הנכס והשני ממשיך להחזיק בו לבדו, מוסיף זה האחרון – כל עוד הוא משלם את דמי השכירות, אשר השניים התחייבו לשלם לבעל הבית – ליהנות מהגנת החוק לגבי המושכר בשלמותו. הטעם להלכה זו הוא: כאשר שני אנשים שכרו נכס במשותף, נחשב כל אחד כמחזיק בנכס כולו, כך שאם אחד מהם יוצא ממנו, עדיין ממשיך השני להחזיק בנכס בשלמותו ולכן זוכה הוא להגנת החוק" (וראו גם ע"א 602/74 שוקלינסקי נ' יעקובסון, פ"ד ל(3) 605, בעמ' 609 (1976); וכן ע"א 128/88 נחמני נ' פרץ, פ"ד מד(1) 475, בעמ' 483 (1990)).

1. טענת המערערים, שלפיה לאחר ששילמו לשוכרים האחרים תמורת זכויותיהם בנכס נותר רק חלק מזכויות הדיירות המוגנת בידי המשיב וכדי עילת פינוי נגד המשיב, אינה מתיישבת עם האמור בעניין טיסונה. הן מפסק דין זה והן מן הפסיקה הנוספת שנסקרה לעיל עולה, שלפי ההלכה אין מקום לגרוע מזכויות הדיירות המוגנת של שותף שנותר בנכס, בשל יציאת שותפיו שהיו גם הם דיירים מוגנים בנכס. לעניין הלכה זו ותחולתה, לא מצאנו להבחין בנסיבות המקרה שלפנינו בין לשון הסכם השכירות לבין לשון הסכמי השכירות האחרים שנדונו בפסיקה, ולא מצאנו בהסכם מושא ההליך שלפנינו כדי גריעה מתחולת ההלכה. ביטוי לזכויות המשיב בנכס עולה גם מן ההסכם שהמערערים היו צד לו אל מול קרני לרכישת זכויותיה, מיום 17.6.2010, בו צוין בין היתר כי המשיב ממשיך ומחזיק בחנות (סעיף 3 להסכם נספח י' לתיק מוצגי המערערים). על יסוד האמור לעיל, לא מצאנו מקום להתערב בקביעת בית-משפט קמא, שלפיה המשיב רשאי להחזיק בנכס כולו כדייר מוגן, אך יש להבהיר שמשמעותה של קביעה זו היא שאין למערערים עילת פינוי נגד המשיב למרות השינוי במצב הזכויות של השותפים לנכס.
2. עם זאת לא מצאנו בסיס למסקנת בית משפט קמא שבסעיף 27 לפסק הדין, שלפיה המשיב הפך לבעלים בפועל של 2/3 מזכויות הדיירות המוגנת בחנות, מבלי ששולמו דמי מפתח, מסקנה שלא עוגנה בממצאים העובדתיים שמצא, והסותרת את טענת המשיב כי הוא ביקש לרכוש את זכויותיה של קרני, עסקה שלא יצאה בסופו של דבר אל הפועל.
3. שאלה נפרדת היא, סוגיית דמי השכירות. אין חולק על כך שהמשיב לא שילם דמי מפתח בגין 2/3 מן הזכויות. עם זאת לא הונח לפנינו בסיס משפטי לטענה לפיה, בהינתן שמדובר בדיירות מוגנת, ניתן לקבוע את דמי השכירות שלא על פי המנגנון הקבוע בחוק הגנת הדייר. לענין זה חל סעיף 52(א) לחוק הגנת הדייר. לא נמסר לבית המשפט על כך שקיימת הסכמה בין בעל הבית והדייר על דמי השכירות בבית העסק מושא ההליך שלפנינו. ככל שאין הסכמה שכזו, ובהתאם לסעיף 52(א) לחוק הנ"ל, רשאי כל צד לבקש מבית הדין לשכירות לקבוע את דמי השכירות. משמעות האמור לעיל היא שבמסגרת הערעור שלפנינו אין אנו נדרשים לקבוע מסמרות במחלוקת שבין הצדדים לענין דמי השכירות. ענין זה כפוף למנגנונים הקבועים בדין. במובן זה יש גם כן לקבל באופן חלקי את הערעור שלפנינו וכדי ביטול דחיית התביעה בבית משפט קמא ברכיב זה של דמי השכירות כאשר הטענות של כל צד שמורות לו להליך המתאים.
4. התוצאה היא אפוא שהערעור מתקבל בחלקו כאמור בסעיפים 20 ו-21 לעיל.
5. אין צו להוצאות בערכאה זו. העירבון שהופקד, ככל שהופקד, יושב למערערים.

ניתן היום, י"ז שבט תשע"ו, 27 ינואר 2016, בהעדר הצדדים.