בפני: | כב' השופט יהודה פרגו – שופט בכיר | |
התובעת והנתבעת שכנגד: | אסיה ים בע"מ ע"י ב"כ עו"ד חגי נצר | |
נגד | ||
הנתבעת והתובעת שכנגד: | רבד בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד אורן שבח וליבת רפפורט | |
פסק – דין |
1. מבוא
בפני תביעות כספיות הדדיות.
בתאריך 15.12.2006 נחתם "הסכם שכירות בלתי מוגנת" (להלן: "ההסכם") בין רבד בע"מ (להלן: "רבד") משכירת הנכס ובין "אסיה" ים בע"מ (להלן : ""אסיה"") שוכרת הנכס.
"מטרת השכירות": "הפעלת המושכר כמסעדה".
תקופת השכירות למשך 120 חודשים, עם אופציה להארכתה לתקופה נוספת של 120 חודשים.
עקב נסיבות שיתוארו עוד בהמשך, ובעקבות תביעת פינוי אותה הגישה "רבד" נגד "אסיה" - ת.א. 24697-09-13 - קיבלו הצדדים את המלצת בית המשפט – כב' השופט עודד מאור – על פיו תפנה "אסיה" את המושכר ביום 2.3.2014.
ביום 18.11.2013 ניתן תוקף של פסק דין להסכמה זו.
כל אחד מהצדדים טוען כלפי השני, שהוא זה אשר הפר את ההסכם וגרם לו נזקים.
מכאן התביעות ההדדיות.
2. תנאים מוקדמים להפעלת מסעדה
בחוות דעתו כותב המהנדס אמיל ברגינר בו נעזרה "אסיה":
"6.2. קומת הקרקע של הבניין הוגדרה למטרת "מסחר" לפי היעוד המצוין בהיתרי בניה.
6.3. חלל קומת הקרקע והקולונדה הינו חלל כפול, המתחיל במפלס 18.50 + ומסתיים מתחת לרצפת קומה 1 (24.30+).
...
6.7. מתחת לקומת הקרקע של הבניין, בגבולות שטח "מסחר" הדרומי של הבניין, תוכננה קומת מרתף 1 – (במפלס 15.15+) אשר יעודה המקורי לפי היתר בניה הינו "מחסנים".
...
8.8. מתוך עיון בתכניות הבניין (עפ"י בקשות להיתר בניה), בתכניות המסעדה וגם בחוות דעת של רמי גיגוז'ינסקי מיום 15.02.2012 בנושא "פליטת אויר ממנדפים הממוקמים בתוך המסעדה אל מחוץ לבניין", עולות המסקנות כדלקמן:
א. בבניין לא תוכנן פיר אנכי לכיוון גג הבניין אליו ניתן להתחבר מכיוון המושכר לצורך חיבור מערכות אוורור או נידוף של המסעדה.
ב. בסמיכות יחסית אל הקיר הצפוני של המסעדה, בין חדר מדרגות לבין מעליות דרומיות של הבניין, בשטח הגרעין של הבניין, עובר פיר אנכי של הבניין המוביל אל גג הבניין (להלן: "פיר השירותים"), ברם פיר השירותים תוכנן אך ורק לקליטת מערכות אוורור חדרי שירותים של קומות הבניין וצנרת אנכית של הבניין.
קטע תשריט מתוך נספח 2 חו"ד גיגוז'ינסקי:
7.3. "מטרת השכירות" - הפעלת המושכר כמסעדה".
7.4. מאחר ולצורך הקמת מסעדה מסדר גודל כזה נדרש פרק זמן יחסית ממושך של תכנון/ביצוע מורכבים ביותר לצורך התאמת המושכר למסעדה, הכרוכים בעלויות גבוהות ביותר, ולצורך החזר הוצאות הקמה אלה נדרש ככלל הסכם שכירות ארוך טווח.
במקרה הנדון הסכם שכירות נקבע לתקופה של 120 חודשים (10 שנים), מיום 01.01.2007 ועד ליום 31.12.2016 בצירוף אופציה ל- 10 שנים נוספות.
...
7.7. בשונה מהשכרה של שטחי משרדים/מסחר, במקרה של הקמת מסעדה, נדרש קיום מערכות מיוחדות, בעיקר מערכות של סילוק ריחות ושמנים. אי לכך, מעבר להתאמת חלל המושכר לקליטת מערכות מסעדה, גם הבניין שמחוץ לגבולות המושכר צריך להיות מותאם ו/או לתת מענה למערכות אלה, אשר בהעדרן לא ניתן כלל להשכיר את השטח למטרת הפעלת מסעדה.
7.8. בהואיל השני והרביעי להסכם שכירות צוין כי המשכיר הקים את הבניין ו"אין כל מניעה בין על פי דין, בין על פי הסכם ובין אחרת לחתימתם על הסכם זה ולביצוע כל..." התחייבויותיו על פיו, או במילים אחרות, המשכיר לא ראה ולא ציין כל מניעה מלהקים מסעדה בשטח המושכר.
7.9. ברם עיון בהיתרי בניה, כפי שיפורט להלן, מלמד כי המושכר לא תוכנן ולא הוכשר מראש ע"י המשכיר כשטח המכיל ההכנות המחויבות לקליטת מסעדה.
...
7.14. הנה כי כן, מכל האמור לעיל, עולה כי המשכיר והשוכר נדרשו לבצע השלמות במושכר ובחיבורי המושכר לכלל מערכות הבניין כדי לאפשר הקמת מסעדה בשטח המושכר. כפי שנמסר לי השוכר אכן הקים את כל המערכות ונשא בכל העלויות שהוטלו עליו בהקשר זה בהסכם שכירות.
יובהר ככל שהוסכם שהשוכר יישא בעלויות התאמת המושכר למסעדה, אזי על פי הסכם שכירות כל ההשלמות שנדרשו מחוץ לגבולות המושכר יעשו באישור, בתיאום ותחת הוראות המשכיר תוך תיאום המשכיר, גם עם חברת הניהול של הבניין.
במקרה כזה, על המשכיר היה לבחון עם יועציו, ועם חברת הניהול של הבניין, האם הנחיותיו, הוראותיו ואישוריו שניתנות לשוכר לרבות בכל הנוגע לפתח פליטת האוויר המסונן, אין בהם מלכתחילה, כדי לחוות גורם הפרעה ו/או מטרד עתידיים כלשהם לבניין, וזאת בטרם הקמת המסעדה במושכר. במקביל משניתן על ידי המשכיר אישור לתכנון זה או אחר, אשר בוצע ויושם על פי אישורו והוראותיו ועובר בשטחים המשותפים שאינם חלק מהמושכר, הרי שהוא באחריות המשכיר."
בעדותו הוסיף המהנדס ברגינר:
"ת: ... מה שבדקתי זה דווקא היתר בניה של הבניין ומצאתי שלכל השטח הזה שבו ישבה המסעדה מלכתחילה לא תוכנן פיר לכיוון גג הבניין. לא תוכננה שום מערכת נידוף מהשטח הזה. השטח הזה היה במקור מיועד למסחר בלבד. בשלב מסויים החליטו לשנות לו יעוד לכיוון מסעדה, לא מצאתי דרך אגב, זה גם היתר בניה."
(עמ' 14)
...
ת: בהיתרים מה שתוכנן במקום הזה זה אך ורק שטח מסחר ואני גם צרפתי את התכנית, צילמתי מתוך היתר הבניה, וצילמתי תכנית. זה מופיע בעמוד 5 למעלה. זה שטח המסעדה. מופיע על זה כתוב מסחר, והמסחר הזה תוכנן שני תארי שירותים שם מטבחון קטן. זה הכל. ככה זה תוכנן בשלב הראשון, בהיתר הראשון, ובקומה מתחת למסחר תוכננו מחסנים. על זה דיבר ההיתר הראשון. בבניין הזה תוכנן אכן שטח למסעדות, רק לא בצד הדרומי של הבניין בו אנחנו עוסקים, אלא בצד הצפוני של הבניין. בצד הצפוני באמת עשו את ההכנות. גם את הפירים, גם את בור השומן, את כל ההכנות. אלא מה? החלק הצפוני מבחינת המפלסים יושב כמה מטרים יותר גבוה מהחלק הדרומי, ולכן לא ניתן היה להתחבר בחלק הדרומי שאנחנו מדברים שטח המסעדה, אל אותם מערכות שהוכנו בחלק הצפוני.
בהיתר השני או באחד השלבים שטח המסחר שונה. תוכנן אחרת. שוב למסחר זה חולק לשתי חנויות, השירותים חולקו לשתי חנויות, אבל עדיין זה נשאר שטח מסחר. לשטח המסחר יש פיר לשירותים שלו. והפיר הזה מסומן כאן בכל התכניות, עולה לכיוון הגג, ולמעשה הפיר הזה לוקח את האוורור של השירותים של המסחר, מקומת הכניסה, אוסף את כל השירותים, 20 או לא זוכר כמה מקומות כרגע, ומוציא את השירותים לכיוון הגג. בפיר הזה לא תוכננה שום מערכת לקליטת מסעדה. המערכות לקליטת מסעדה התחילו רק עם אותו הסכם שלמעשה הקציב את השטח הזה,
...
כב' השופט: ...מי שבא לשכור שטח מסויים שהוא רוצה לעשות בו מסעדה ..., הוא אומר צריך לבדוק את השטח. לבדוק את הנושא. ואז הוא בא ואומר לך, אין בעיה לבדוק אם אתה מוציא את התכניות ורואה. אין שום בעיה לראות את זה בתכניות. ואין פיר, אין הכנה לפיר ואין שום דבר לעניין הזה.
ת: אכן נכון. בדרך כלל לפני כל הקמה של כל מסעדה נעשות בדיקות ראשוניות של התאחדות (צ.ל. התנאים, י.פ.). וודאי שהיום בתל אביב משקיעים במסעדה בין מיליון שקל למיליון דולר, ולכן חייבים לבדוק את זה. וכאשר בודקים ואין, הולכים למשכיר, ושואלים – האם אתה נותן לנו פתרון כלשהו לאותם התשתיות. הפתרון לאותם התשתיות שהמסעדה חייבת אותם ניתנו על ידי משכיר, ובשטח של המשכיר. הרי זה לא בשטח של אותה מסעדה. צריך פיר החוצה, צריך לעשות בור שומן בחוץ, צריך לעשות הרבה דברים מבחוץ. אם המשכיר נותן אישור וגם אומר איפה לבצע את המערכות, שוב, זה לא מערכות במסגרת הקו הכחול המושכר. זה בחוץ. זה חייב לעבור תיאומים עם המשכיר, ולצורך הפיר, אם משכיר רוצה להקים פיר למסעדה הוא מחייב בהיתר בניה חדש." (עמ' 21-19)
...
ת: ...בצד ההנדסי זה אומר ככה. שאני מקבל לרשותי את החלל הזה, והחלל הזה לצורך העניין זה המסעדה, ואני בא לפני שאני מקים מסעדה, בודק היתכנות, האם אפשר להקים. אני מגלה ש-א.ב.ג. מערכות חסרות לצורך הקמת מסעדה. בשלב הזה אני יודע שעלי להקים למשל פיר לאוורור המסעדה. הפיר הזה כבר נמצא מחוץ לגבולות של המושכר. כדי להחיל אפילו בתכנון, אני חייב לבוא לבעלים של המקום ולשאול אותו, לבקש ממנו, תן לי בבקשה מקום, תן לי מיקום איפה אני יכול לבוא ולתכנן את זה. נכון שבסוף אני אתכנן, אבל מיקום, איפה אפשר לעבור עם זה, אני חייב לקבל מבעל המקום. זה לא שאני בא ועושה מה שאני רוצה עם השטח שלו." (עמ' 24-23)
תמים דעים אני לחלוטין עם הנאמר.
בטרם השכרת הנכס למסעדה, כאשר "רבד" יודעת היטב שמדובר במסעדה בה יבוצע בישול וטיגון של מזון, היה על "רבד" לבדוק אם המקום המושכר מתאים לכך ואם קיימות כל המערכות שהיא חייבת לתתן כדי לאפשר את פעילות המסעדה.
מנגד, על השוכרת - "אסיה" - הייתה חובה לבדוק היטב את המושכר, תוכניותיו, ההיתרים הקיימים ואת כל הדרוש לצורך הפעלת מסעדה בסדר גודל כזה לתקופת שכירות ארוכת טווח, בוודאי כאשר כל המידע על כך גלוי וניתן לאתרו בקלות רבה.
בעדותו הסביר המהנדס ברגינר, עד כמה פשוט הדבר:
"ש: בסעיף 2 לחוות דעתך אתה מציין שהוצגו לך תכניות היתר בניה. תכניות מערכות, אוורור, נידוף. תכניות של הבניין גם הוצגו לך?
ת: תכניות של הבניין, וזה רק בגרמושקות. מה שהוצג לי, זה אני אישית נכנסתי לאתר של עירית תל אביב, אתה יכול להיכנס לפי כתובת, יש לך שם את כל המסמכים ששייכים לתיק הזה, כולל כל הגרמושקות, כל ההיתרים, כל האישורים.
ש: זה בדיקה מורכבת? מסובכת?
ת: זו בדיקה הכי פשוטה שיש." (עמ' 17)
הוכח בפני, שהמצב ההנדסי של הבניין וייעודו, לרבות השטח אותו ייעדו למסעדה, היה ידוע היטב לשני הצדדים.
היות ושטח זה לא תוכנן ולא התאים למסעדה, ניסו שני הצדדים למצוא פתרונות למערכת "המנדף" ובעיקר, למציאת פיר אשר בו ניתן יהיה לבנות ארובה אליה יתחברו תעלות הפח השחורות המובילות את האוויר המסונן של ריחות הבישול והטיגון (ראה מוצגים 21,19,17,16,15).
בעדותו מספר רימון בן יקיר הבעלים של מסעדת "אסיה", על השיחות שהתנהלו בינו ובין אבי גרין מנכ"ל "רבד":
"עו"ד נצר: כשאתה ראית את הנכס, וכבר גמרת בדעתך שא תה רוצה אולי לקחת אותו, איזה בדיקות, מה עשית? איזה בירורים עשית?
ת: חשוב שאני אציין את זה. באמת. כשאני יושב על נכס, אני מקפיד להגיד מה אני צריך ומה מקובל לתת. שזה כל הדברים שקשורים באנרגיה בדרך כלל. מים, חשמל, בור שומנים, מקום, טנק גז אם אפשר, שם אי אפשר, וארובה עם פיר. אם יש משהו שצריך לדבר עליו במיוחד, מדברים עליו במיוחד. שם היה צריך לדבר במיוחד על שומנים. על הבור שומנים. היינו צריכים שיהיה גדול יותר ממה שהיה, ואנחנו הגדלנו אותו.
...
עו"ד נצר: עכשיו, אז שהוצג לך הנכס, איזה פתרון ניתן לך בנושא הפליטת אויר?
ת: לא הייתה בכלל בעיה. זה היה הפיר יהיה של קימבה.
...
ת: הפיר של קימבה, תחברו לקיר של קימבה.
ש: קימבה היא המסעדה הנוספת?
ת: כן. היא שלנו הוא אמר לי. היא שלנו. אמרתי לו מה שלנו? אמר לי זה של רבד. אמרתי לו רבד היא חברה בורסאית, יש לה מסעדה? הוא אמר כן.
...
כב' השופט: הוא היה קיים בקימבה. אבל אם הוא היה קיים, ובסך הכל היית צריך להתחבר אליו, למה היו דיונים על משהו חלופי?
ת: כי בא אלי אבי ואמר לי קימבה יוק. אין קימבה.
כב' השופט: אבל זה הוא אמר לך לפני חתימה על החוזה.
ת: נכון, בסדר, נכון." (עמ' 87-84)
בעדותו התייחס שרון זכות לטענה שמסעדת קימבה הייתה בבעלות "רבד":
"ת: ברור. קימבה הייתה שוכר ככלל השוכרים, בעבר היה לרבד, יש לרבד עדיין חברה לא פעילה שקוראים לה קימבה, לא פעילה משנת 2002 דרך אגב שקוראים לה קימבה.
ש: כן ו?
ת: זה לא כל כך קשור לגאנה, אותו שוכר גאנה קייטרינג, אותו שוכר שישב בנכס באותה תקופה ובעצם שכר את הנכס אין קשר בין קימבה לבין או בין אותה קימבה מסעדה שהשתמשה במותג קימבה לבין המסעדה שפעלה בפועל המסעדה הזאתי פעלה בסופי שבוע, המסעדה הזאת עשתה אירועים, הריח שעליו אנחנו מדברים הוא הרי שלא,
כב' השופט: המסעדה עובדת גם היום?
עד: היום היא עובדת בפורמט אחר, היום זה לא אותם מסעדה זה שוכר אחר, השוכר הזה סיים את, סיים. זה שוכר אחר לא הייתה בעיה מעולם ב," (עמ' 256)
אבי גרין - מנכ"ל "רבד" דאז - אומנם היה בעבר דירקטור או בעל תפקיד אחר בחברת ג.נ.ה קייטרינג בע"מ, אולם ביום 20.3.2002 הוא סיים את כהונתו בחברה זו (מוצג 2), והעביר את מניותיו לאחרים (מוצג 3).
ביום 20.3.2002, השכירה "רבד" את שטח המסעדה לחברת לג.נ.ה. קייטרינג בע"מ שהפעילה במקום מסעדה בשם "קימבה", כאשר אין קשר אחר בינה ובין "רבד" (מוצג 5).
לא ניתן היה לחייב את קימבה להסכים לחיבור "מסעדת מועדון הקצינים"/"אסיה" לארובה שלה.
שני הצדדים חיפשו פתרון אחר.
ממשיך ומספר רימון בן יקיר:
"ת: אמרתי לו מה עושים? הוא אמר, כנראה שנרים את זה במעלית. אמרתי לו, מה זה כנראה? הוא אמר בודקים את זה האנשים שלנו. אמרתי בסדר. ואז עלתה סוגיה שאחד לא יספיק.
...
ת: אז בסוף זה לקח זמן ואני כמובן התעניינתי במהלך הזמן הזה. כי היה חבל על הזמן, אז אולי נראה שלקחתי אחריות על זה, אבל אני התעניינתי. למרות שאין ניירות על זה. אני התעניינתי. דיברתי עם אבי, אמר צריך לקבל תשובה, צריך לקבל תשובה, הם בודקים את זה. זה היה בדיקה פיזיקלית אם אני מבין נכון. CF, תעלות, בסוף הוא אמר – אי אפשר אחד, יש פתרון אחר. יהיו שניים. משני הצדדים, חצי חצי, וזה יעלה למעלה...".
(עמ' 87)
בעדותו מספר גיא יצחקי מנהל הפרויקט של "אסיה" בהקמת המסעדה:
"ש: אני מבקש שתתייחס בהקשר הזה לאיזה פתרונות של הובלת האוויר שפולטים מהמסעדה, איזה פתרונות אתם נערכתם בשלבים האלה לפני חתימת החוזה?
ת: שהגענו בפעם הראשונה למיטב זכרוני דובר על התחברות למערכת הנידוף של קימבה, זו המסעדה היחידה הנמצאת שם באותו בנין למיטב ידיעתי. לאחר מכן הובן שאין אפשרות להתחבר לדבר הזה, לא זוכר, בגין גודל התעלה או הסכמה של השוכר השני והתחילו להעלות מספר אלטרנטיבות למעבר של אותה תעלת פח שחור מהמסעדה לגג. האלטרנטיבה שאנחנו התמקדנו בה בשלב המתקדם, שהבנו שהולכים לקראת הקמת המסעדה הייתה האלטרנטיבה במעבר של המעליות. הוצעו לנו במעליות, פיר המעליות, שני איזורים שבעצם היו יכולים לחלק את אותה תעלה מתעלה אחת בחתך מסויים לשתי תעלות קטנות שאחד ועוד אחד שווה אותו חתך שהיה נדרש בתעלה,
...
...
ת: ...שאנחנו הולכים לשכור נכס יש רמה של תשתיות שאנחנו צריכים לקבל. הזנות חשמל, הזנות גז,
...
ת: אתה מקבל את התשתיות עד לנקודה בנכס. אתה מקבל הזנת חשמל למקום שצריך להיות לוח החשמל, אתה מקבל הזנת מים לאיזור שאתה עושה מרכזית מים. אתה מקבל גז לנקודה שאתה עושה בה את הגז, אתה מקבל ביוב סניטרי לנקודה שאתה עושה בה את הביוב, ולפי זה בעצם אתה מקים ובונה את המסעדה. שאנחנו בוחנים בשלב הראשון, קודם כל בודקים שאנחנו מקבלים את כל התשתיות האלה. לכן היה לנו חשוב להבין שמקבלים פתרון לארובה עד גבולות הנכס. שהתחיל העניין שלא עוברים דרך קימבה, באו בעלי הבניין בזמנו והציעו כמה אלטרנטיבות. אחת האלטרנטיבות הייתה מעבר במעליות. האלטרנטיבה הזאת נבחנה על ידי שני יועצים שאמורים לעזור בעניין הזה. אחד זה יועץ בטיחות של הבניין שאישר, והשני זה יועץ מיזוג אוויר, שבדק שבעצם נפח האוויר וכמות האוויר," (עמ' 56-55)
...
ש: שמי היה אמור לבצע את כל הנושא הזה ואת פיר המעליות?
ת: אם אני לא טועה, מכיוון שמדובר על פתרון משולב, זה לא הפתרון האידיאלי ולא הבסיסי שהיה, אולי היה רעיון לשיתוף פעולה בנושא. אבל אני לא זוכר מה בדיוק היה. אני זוכר שיועץ הבטיחות לצורך העניין היה כן של הבניין, כי הוא היה צריך להעביר את הפיר, ויועץ מיזוג האוויר היה שלנו, מכיוון שרצינו לדעת שמה שעובר באמת מספק אותנו בתפוקה בתוך המסעדה.
...
עו"ד נצר: אחרי חתימת החוזה, בסופו של דבר לא הקמתם את הפיר. אני מבקש שתסביר לי למה, ומה קרה.
ת: כמו שאמרתי גם לשאלת יחידת הסינון במקור הארובה הייתה צריכה להגיע עד הגג, שם היה צריך להיות ממוקם גם יחידת הסינון. שהארובה לא עברה לגג, קודם כל יחידת הסינון מוקמה במסעדה בצמוד למינדף. הדרך להוציא את האוויר אחרי יחידת הסינון הייתה באילוץ להוציא אותה לתקרת המסעדה לכיוון הפתח הקרוב ביותר שיש, שזה איזור הקולונדה של ההרחבה של המדרחוב. של המדרכה.
כב' השופט: לא כל כך הבנתי למה זה לא עבר דרך פיר המעליות?
ת: לדעתי ומיטב זכרוני, הייתה סתירה בין הצורך של כמות האוויר הנינקת דרך התעלה לבין גודל הפירים שאפשר היה להעביר פיזית במעלית, וגודל הפירים ויכולת לעבור במעלית בהתאם ליועץ הבטיחות של הבניין." (עמ' 58)
אחת האפשרויות שנבחנו הייתה, בניית ארובה בפיר המעלית.
ממוצג 18 (לכרך מוצגי התובעת) עולה, שעוד לפני החתימה על ה"הסכם" התברר, שפתרון זה לא ישים.
במוצג 18 מיום 15.11.2006, כותב מוטי שחר יוסף התכנון ההנדסי אותו שכרה "אסיה":
"א. עפ"י המוצג בתכניתו של יועץ המטבחים קיימים שני מוקדי שאיבת אוויר:
מערכת מנדפים במטבח העליון ותקרה מנדפת במטבח התחתון.
...
אין במקום כל הכנה לפירים למיזוג אוויר:
הובהר לנו ע"י יועץ המטבחים כי נוכל לקבל לאחר אישור ובדיקה של הנהלת הבית וחברת המעליות שני פירים ובצידי אחת המעליות בהן תוכל לעבור תעלה במידות 40X40 ס"מ.
בכל תעלה במידות אלה אפשר להעביר במהירויות המומלצות שהן עד 8.5 מ'/שנייה כ-cnn 2900 אי לכך לא יספיקו בשום אופן שני פירים יש לבקש שלושה פירים לפחות ואם אפשר ארבעה כדי שיוותר לו מקום נוסף למקרה שינוי.
כלומר יש לבקש שני זוגות של פירים 40X40 ס"מ בכל מעלית ומשני צידי המשקל הנגדי.
בנוסף יש לשריין מקום על הגג ליח' סינון לספיקת אוויר שצוינה לעיל."
בעדותו נשאל על כך גיא יצחקי:
"ת: באותו מסמך של 15 בנובמבר כתוב שאתם רוצים בעצם עוד מקום, כי זה לא מספיק לכם בשל הפעילות של המסעדה, ורואים 4 ימים בסך הכל אחרי זה פתרון מוצע...
...
כב' השופט: מה שהוא בא ורוצה לומר במילים אחרות, שכבר לפני חתימת החוזה ... החוזה היה בדצמבר, ואז הוא מתקדם איתך בשלבים. הוא בא ואומר, שלב ראשון דיברתם על דבר אחד. התברר שהוא לא הולך. אי אפשר... הוא ירד מהפרק. לאחר מכן דיברו על להעביר דרך הפיר של המעלית. כבר אז עוד לפני חתימת החוזה, התעוררו בעיות. כלומר, הוא אומר, כבר אז הייתם מודעים לכך, שיש בעיה עם העניין הזה. אם משום שזה לא מספיק, צריכים למצוא פתרונות נוספים... במילים אחרות הוא בא ואומר – אתם בעצמכם עוד לפני חתימת החוזה הבנתם שיכולות להיות בעיות עם המעבר דרך הפיר. אתם צריכים למצוא פתרונות נוספים. זה מה שהוא אומר לך. וזה ברור מהמכתבים.
ת: אני לא רואה בזה שום פסול. לא כל נכס שאתה מגיע אליו הוא מדוייק ומסודר כמו שציפית.
כב' השופט: הוא לא מסיק מזה שום דבר. הוא מציג לך עובדתית את הדברים ועובדתית זה נכון.
ת: מה שחשוב לי לחדד בפניו, שהוא מציג כרונולוגיה של ניירות. ונייר שהוא מאוחר לנייר,
...
ת: שם אני כבר לא נמצא." (עמ' 66-65)
ב-19.11.2006 – 4 ימים לאחר שהאפשרות לבנות את הארובה בפיר המעליות ירדה מהפרק – הוחלט על פתרון אחר.
"2. מנדף:
בעדותו מסביר רימון בן יקיר את הפתרון המוצע שאף התבצע:
"ת: הציעו לי לעשות בקומה אפס, שלמעשה זה שש קומות, זה שש מטר, סליחה, בקומה אפס. להעביר את הפיר, את התעלות דרך הקולונדה ולנדף אותם החוצה.
ש: מי הציעו לי, מי הציע לך?
ת: אני חושב שאבי.
ש: אבי עצמו?
ת: רוב הזמן אני דיברתי עם אבי." (עמ' 89)
בעדותו מסביר גיא יצחקי:
"ש: ...אולי תסביר מה היה הפתרון החדש? מאיפה בחרתם להוציא את האוויר?
ת: מכיוון שלא הייתה שום דרך לתוך הבניין, אחוריו או למעלה, האפשרות היחידה הייתה לצאת באחת החזיתות. מכיוון שיצאנו לאחת החזיתות, אז אמרתי קודם, יחידת הסינון מוקמה בתוך המסעדה ולא בגג הבניין, ובעצם יצרנו חיבור מיחידת הצינון לקולונדה.
מכיוון שרצינו להבטיח במקסימום שפעולה כזאת שאולצנו להיות בה, תעבוד כמו שצריך בחרנו בפעם הראשונה שיטה של מינדפים חכמים. זה מינדפים שבתוכם, עד אותה פעם - שאני כמעט בטוח שזה נעשה פעם ראשונה – קולט האדים היה טיפש. קופסא, פח, תריסים, קולטים אוויר, זה אוסף אותו והולך לארובה. מה שאנחנו רכשנו זה מערכת שבאותו קולט אדים יש נורות UV שבעצם חלק מהפעילות שלהם הם ממיסים לצורך העניין גם את השומן, גם את העשן ונותנים לתוך ארובה משהו יותר נקי, יותר מסודר. וזה חלק מאותו ניתוח של פתרון שהיה, כי כל הנושא הזה היה משהו חדש לגבינו. משהו ראשוני.
ש: את הפתרון אני מבין שהעברתם את התעלה באיזור של הקולונדה. נכון?
ת: קודם כל בתוך המסעדה,
ש: ואחר כך זה עבר מחוץ לקולונדה. נכון?
ת: מחוץ למסעדה.
ש: של מי השטח שמחוץ למסעדה?
ת: של הבניין. גם הבניין אמר לנו איפה להוציא אותו." (60-59)
בחוות דעתו כותב המהנדס ברגינר:
"7.10. הוצגו בפני הח"מ מסמכי התכתבות שנערכו בטרם חתימת הסכם השכירות, בהן נדונה שאלת מתן פתרון למעבר תעלות של מערכת נידוף של המסעדה. עפ"י אותה התכתובת דרשו מתכנני המסעדה מטעם השוכר לבצע מערכת שתעלה לכיוון גג הבניין, ואף קיבלו התחייבות מהמשכיר שמערכת נידוף תתחבר לפירי הקיימים בבניין, ו/או לפיר שבשימוש של מסעדת "קימבה" שפעלה אותה העת ! מקומה 1 של הבניין, ו/או תעבור דרך פירים חדשים שיותקנו בפירי מעליות. כל החלופות הנ"ל נמצאו בסופו של יום כלא מתאימות ו/או לא מאושרות ע"י קימבה ו/או ע"י יועץ הבטיחות מטעמי בטיחות.
7.11. בנסיבות אלה המשכיר, העמיד לרשות השוכר פתרון חלופי של הרכבת תעלות אופקיות, כאשר מערכת נידוף אמורה לצאת משטח המסעדה, לעבור בשטח הקולונדה, שאינו חלק מהמושכר אלא חלק מהבניין עצמו שהיה בבעלות רבד, ולהסתיים בתריס פליטה הממוקם בגובה כ-5 מ' מעל למעבר הקולונדה בחזית המזרחית.
...
8.4. הוצגו לעיון הח"מ תכניות המסעדה עם תכנון מערכת נידוף ומערכת מ.א. ואוורור שהוכנו ע"י מ. שחר - א. ברטשניידר יעוץ ותכנון הנדסי מטעם השוכר. בתוכנית פריסת קומת מרתף שהוסבה למטבח (מס' 02B-1386) מפברואר 2007 (שהיא עדכון התוכנית המקורית של קומת המרתף) לקראת ביצוע בתחילת 2007 מסומנת מערכת נידוף (מעל אזור בישול) המחוברת לתעלת פח המגיעה אל פיר אנכי המוביל את המערכת אל קומת הקרקע.
בתכנית פריסת קומת קרקע שהוסבה למסעדה (מס' 01B-1386) מאותו תאריך (שגם היא עדכון התוכנית המקורית של קומת הקרקע) קיים סימון של תעלת הפח העולה דרך הפיר מתוך קומת המרתף, חיבור התעלה אל יחידת סינון, ובמוצא של יחידת הסינון תעלת פח העוברת בתוך המסעדה, יוצאת דרומה אל חלל שטח הקולונדה החיצונית, מסתובבת מזרחה ומסתיימת עם פתח פליטה בחזית המזרחית של הקולונדה.
פתח פליטה המסומן הינו ברוחב ניכר (כ-3/4 מרוחב חזית מזרחית של הקולונדה), ברם לפי הצילומים שהוצגו לח"מ מתקופה בו היה קיים הפתח (שבינתיים בוטל ונסגר ע"י לוחות זכוכית) ומצב בשטח כפי שנצפה ביום הבדיקה של הח"מ, מצביעים כי פתח פליטה שהורכב הלכה למעשה היה מצומצם יתר, וצמוד לחלק הדרומי של החזית המזרחית של הקולנדה."
האם הפתרון שהוצע ובוצע היה פתרון מתאים?
בחוות דעתו כותב המהנדס ברגינר:
"8.10. תקנות התכנון והבניה/ת"י 1001
8.10.1. בתוספת השניה לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970 (להלן "התת"ב"), בפרט 2.60 אשר תחת "סימן ה': מערכת אוויר מלאכותית" נקבע:
2.60 מערכת איוור מלאכותית בבנינים מסויימים תק' תשס"ה-2004
(א) אם בריאותם של בני-אדם המשתמשים בבניין או בחלק ממנו עלולה להיפגע מחמת ריבוי עשן, גזים, אדים, ריחות מרעילים או רעלים אחרים כיוצא באלה או אם שוכנע המהנדס, כי מטעמי תכנון או הנדסה לא ניתן בנסיבות הענין לקיים לגבי הבנין או חלק ממנו את הוראות סימנים ג' ו-ד' לחלק זה, תותקן בו או בחלק ממנו, לפי הענין, מערכת איוור מלאכותית.
תק' (מס' 2) תשמ"ט-1989 תק' תשס"ה-2004
(ב) מערכת מיכנית לאיוור מלאכותי תותקן בהתאם לתקן הישראלי, ת"י 1001 חלק 1 - בטיחות אש: מערכות מיזוג אוויר ואוורור.
8.10.2. התקנות אשר ב"סימן ה' - מערכת איוור מלאכותית" לתת"ב לא חייבו לבצע מערכת איוור מלאכותית בצורה של פיר אנכי או פיר אופקי, או בכל דרך אחרת.
על כן ראוי להדגיש כי במקרה זה מוצא המערכות נקבע לפי שיקול דעתו של המשכיר ומבחינת חוקי התכנון והבנייה היה כדין. בהיבט זה הפתרון שניתן על ידי המשכיר בעת הקמת המסעדה, של הוצאת האוויר המסונן בפתח הקולונדה ויישומו על ידי השוכר לא עמדו בסתירה לדין."
אין אני תמים דעים עם מסקנות אלו ודוחה אותן.
בחוות דעתו כותב המהנדס ברגינר בעצמו:
"8.10.3. יושם דגש שפרט 2.60 לתת"ב כלל לא דן במקרה האם ריחות המוצאים דרך מערכת איוור מלאכותית הינם נעימים או לא נעימים.
8.10.4. פרט 2.60 לתת"ב דן אך ורק ב"...גזים, אדים, ריחות מרעילים" העלולים לפגוע בבריאותם של בני-אדם המשתמשים בבניין או בחלק ממנו, וזאת כאשר מתן פתרון של אוורור טבעי באמצעות. חלונות לפי הוראות סימן ג' לתת"ב לא מתאפשר.
8.10.5. במקרים הנדונים בפרט 2.60 (ב) לתת"ב, התקנת מערכת איוור מלאכותית, אם וככל שתידרש, תיעשה בהתאם לת"י 1001 חלק 1 "בטיחות אש: מערכת מיזוג אוויר ואוורור".
בענייננו, מתוך "מסעדת מועדון הקצינים", נפלטו החוצה מפגעי ריח קשים שהכילו חומרים מסכני בריאות.
ומה הפתרון אותו מציע המהנדס ברגינר ?
"8.14. מיקום פתח פליטה ממערכת נידוף המטבח. מיקום חלונות הבניין, השפעת רוחות ושילוב ביניהם
8.14.1. בביקור הח"מ במשרדים הממוקמים בקומה 1 מעל לקולונדה הדרומית (מספור קומה לפי היתר הבניה, וקומה מס' 2 לפי רישומים בבניין), נמצא כי החלונות של הבניין הם מסוג קיפ הנפתחים על ציר עליון אל מחוץ לבניין.
חלון מסוג זה "יונק" אוויר שמתחת לחלון אל פנים הבניין.
...
8.14.2. כפי שנמצא בביקור הח"מ בבניין, ברדיוס הקטן מ-3 מ' מפתח פליטה של מערכת נידוף שהייתה בעבר, ממוקמים חלונות הבניין.
...
8.14.3. חלון אחד מחלונות הקומה 1 ממוקם בחזית המזרחית ממש מעל לפתח פליטה של מערכת נידוף (כפי שהייתה מורכבת במקום - ראה סימון החלון בכוכב אדום בצילום החזית המזרחית לעיל).
בפתיחת החלון, חלקו התחתון הפונה החוצה מהווה חסם לאוורור נאות של מערכת נידוף מחד גיסא, ומאידך גיסא כתלות ברוח משתנה וצורת פתיחה של שאר חלונות הקומה, החלון היה יונק את האוויר הנפלט ממוצא מערכת הנידוף ישירות אל תוך הבניין.
ליד החלון הנדון במרחק מודל אחד של קיר מסך ממוקם חלון נוסף (מסומן בכוכב צהוב בצילום חזית מזרחית לעיל), ושני חלונות אלה נמצאים בתוך הרדיוס של 3 מ' מפתח הפליטה של מערכת נידוף.
8.14.4. על ידי ביטול אפשרות פתיחה של שני חלונות אלה (ובכל מקרה הקפדה על האיסור לפתוח חלונות), ואטימת החלונות במידת הצורך בחומר אטימה גמיש, ניתן היה להגיע למצב של ביטול. מוחלט של השפעת ריח על החלל הפנימי של קומת משרדים זו (קומה 1).
בסעיף 5.1 ב לחוו"ד של מומחה מטעם רבד מר קרול אברהם מיום 20.04.2011 המליץ מר קרול "במקביל יש לאטום את החלונות של המשרדים הסמוכים לפתח פליטת הגזים מהמסעדה".
ואכן על פי המידע שנמסר לי בוצע איטום של חלונות אלה ובעקבות האיטום שלהם ובדיקה שנערכה על ידי נציגי רבד ונציגי אסיה ים לא נצפה קיומו של ריח רע כלשהו לאחר מכן.
...
9.6 סביב כל מערכת שפולטת ריחות (כגון מערכת ביוב, או מערכת אשפה, או מערכת נידוף) יש לשמור על רדיוס מינימלי ללא פתחים/חלונות או כד').
על המשכיר היה לוודא אטימה ו/או מניעת אפשרות של פתיחת חלונות של קומת המשרדים הסמוכה ו/או אטימה טובה ומלאה של קיר מסך ברדיוס 3 מ' לפחות מפתח מערכת נידוף.
בת"י 6210 הדן ב"אוורור לשמירת איכות אוויר נאותה בתוך בניינים" (2011) ניתן לראות המלצות מחמירות יותר לשמירת רדיוס מינימלי של 5 מ' סביב פתח מערכת נידוף ללא פתחים.
9.7 המשכיר לא פעל לאטימת פתחי החלונות כנדרש.
יודגש, כי סגירה ו/או אטימה ו/או ביטול של פתחי חלונות הבניין אינו בגדר פעילות של המסעדה, עת שטחי המשרדים של קומה 1 הושכרו ע"י המשכיר לגורם שלישי, וכפי שנמסר לח"מ, לאחר שהמסעדה כבר עבדה (משרדי אנטרופי יועצים בע"מ).
האומנם זה פתרון ראוי??
לא! ולא!!
חלונות שניתן לפתוח אותם, נועדו לפתיחה. אין שום הצדקה לאטום אותם רק כדי לאפשר למסעדה לפעול ולהפיץ ריחות מטרידים וחומרים המזיקים לבריאות.
זאת ועוד;
הוכח בפני, שהריחות אשר נפלטו מהמסעדה היו כה חריגים וחריפים עד כדי כך, שסגירת החלונות ועזיבת חדרי משרדים, לא מנעה את כניסתם של ריחות אלו לתוך הבניין, תוך גרימת מטרד רב לדיירי הבניין וחשש לבריאותם.
רק כאשר נסגרה המסעדה נפתרה הבעיה.
עם סגירת המסעדה ועזיבת "אסיה" את המקום, בנתה "רבד" ארובה חדשה מאזור המסעדה אל גג הבניין. המקום הושכר למסעדה אחרת – מסעדה תאיילנדית – אשר פעילותה אינה גורמת למטרדי ריח למרות הבישול והטיגון הנעשים בה.
ללמדך; שרק ארובה הייתה הפתרון הראוי; וכי אסור היה ל"רבד" להשכיר את הנכס למסעדה, בטרם הוקמה הארובה; וכי אסור היה ל"אסיה" לשכור את הנכס ולהפעיל בו מסעדה, כל עוד לא הוקמה ארובה כזו אשר דרכה היו אמורים להיפלט הריחות והחומרים תוצרי הבישול והטיגון.
3. משמעות העדר הארובה על ה"הסכם"
שני הצדדים ידעו היטב שללא ארובה לא ניתן יהיה להפעיל במקום מסעדה.
על כן, עוד טרם כריתת ה"הסכם" הם עשו מאמצים משותפים למצוא פתרון לבניית ארובה.
משלא נמצא פתרון זול ומהיר לבניית הארובה, הסכימו שני הצדדים על פתרון מאולץ אחר: לפלוט את אוויר וריחות הבישול והטיגון של המסעדה, דרך ה"קולונדה" שבחלק העליון של המסעדה.
היות ומדובר היה בפתרון מאולץ שלא הייתה כל וודאות בהצלחתו, הותירו בידיהם שני הצדדים את האפשרות לבטל את ה"הסכם" ללא תשלום או פיצוי הדדי.
בסעיף 9.2 ל"הסכם" נאמר:
"9.2 השוכר מתחייב להקפיד על שלמות המושכר ועל ניקיון סביבתו ותקינותו, להשתמש ולנהל את עסקו אך ורק בתחומי המושכר ולא לגרום ולא להרשות שיגרמו כל מפגע, מטרד, הסגת גבול, רעשים, ריחות, זעזועים, זוהמה, עשן או אי נעימות למבקרים בבנין ולמשתמשים האחרים בו החורגים ממסגרת הסביר בשים לב לאופי המושכר כמסעדה ואופי סביבתו הקרובה של המושכר והבנין (להלן "ההפעלה התקינה של המושכר"). במידה ועל אף האמור בסעיף זה יגרם כתוצאה מפעילות במושכר מטרד של ריח בבניין אשר לא יתוקן בתוך 30 יום מיום פניית המשכיר לשוכר, תנתן לשוכר ארכה נוספת של 15 יום לתיקון מטרד הריח. היה ועל אף האמור לא תוקן מטרד הריח, יהיה רשאי כל אחד מהצדדים לבטל את הסכם זה לאלתר והשוכר לא יחוב עוד בתשלומים כלשהם החל מהמועד הנקוב בהודעת הפינוי. באם יתוקן מטרד הריח במועדים האמורים – לא יהווה הדבר הפרה של ההסכם מצד השוכר".
(ההדגשה שלי, י.פ.)
קרי, מצד אחד; נדרשה "אסיה" להימנע מגרימת "ריחות... זוהמה, עשן או אי נעימות למבקשים בבנין" ולתקן את האמור אם יתגלה שהם קיימים ומצד שני אם לא יעלה הדבר "יהיה רשאי כל אחד מהצדדים לבטל את הסכם זה לאלתר והשוכר לא יהיה חייב בתשלומים כלשהם".
ללמדך, היה ברור ומוסכם על שני הצדדים, שאם יגרמו מטרדים ומפגעים אלו, ה"הסכם" יבוא לקיצו וכל אחד מהצדדים ילך לדרכו.
ב"הסכם" מופיעות הצהרות הדדיות של הצדדים:
"הואיל: והמשכיר הקים על המקרקעין בנין הכולל, בין היתר, משרדים ו/או שטחי מסחר ו/או שטחים ליעוד אחר על פי כל דין ובכלל זה את המושכר;
...
והואיל: והמשכיר והשוכר מצהירים כי אין מניעה בין על פי דין, בין על פי הסכם ובין אחרת לחתימתם על הסכם זה ולביצוע כל התחייבויותיהם על פיו, וכן אין בחתימתם כאמור על חוזה זה וביצוע התחייבויותיהם על פיו משום הפרת התחייבות כלשהי כלפי צדדים שלישיים;"
...
"4. הכרת המושכר והתאמתו לצרכי השוכר
השוכר מצהיר כי הוא מכיר את המקרקעין, המושכר והבנין ואת תוכניותיהם והיתריהם, כי ראה ובדק אותם ואת סביבתם, מכיר ויודע את כל הפרטים המתייחסים אליהם אשר יש בהם כדי להשפיע על התקשרותו בהסכם זה, לרבות ובמיוחד היות חלק מהמושכר (שטח בקומה 1 - של הבנין) מוגדר כמחסן על פי תוכנית בניין עיר, ומצאם מתאימים לשביעות רצונו המלאה, במצב ראוי ומתאים מכל הבחינות לצרכיו ומטרותיו ובכפוף לנכונות הצהרות המשכיר הוא מוותר בזאת על כל טענת אי התאמה וכל טענה אחרת מכל מין וסוג שהוא בכל הקשור למושכר ובקשר לאפשרויות השימוש בו ולהתקשרותו בחוזה זה.
כן, השוכר מצהיר ומאשר, כי המושכר נמסר לידוAS-IS ברמת מעטפת בלבד כאשר כל העלויות בכל הנוגע להתאמת המושכר לשימוש השוכר לרבות למטרת השכירות יחולו על השוכר ולא תהיה לו בקשר עמם כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה כלפי המשכיר."
במצב עובדתי ומשפטי כמתואר לעיל, כאשר שני הצדדים מיוצגים על ידי עורכי דין, אין כל משמעות להצהרות המשותפות דלעיל של הצדדים. שני הצדדים ידעו היטב, שהצהרות אלו אינן משקפות את המצב לאשורו; וכי לא ניתן להשכיר ולשכור את המקום להפעלת מסעדה, כל עוד לא הוסדר כל הדרוש - מבחינת תנאי ההיתר והתנאים האחרים הדרושים והמתחייבים, לרבות הקמת מערכת מנדף הכוללת ארובה - כתנאי להפעלת מסעדה במושכר. סעיף 4 ל"הסכם" אינו יכול לפטור את "רבד" מהצהרת "אסיה": ש"אין מניעה בין על פי דין... ובין אחרת" להשכיר את המקום למסעדה, נוכח ידיעתה שהמקום אינו מתאים למסעדה ומוגדר כ"מחסן". בוודאי, כאשר השכרת המקום נעשתה: ב"כפוף לנכונות הצהרות המשכיר".
ב"הסכם" נאמר:
"9. אופן השימוש במושכר
9.1 מבלי לגרוע מחובת השוכר להשתמש במושכר במסגרת השימושים המותרים על פי חוק, בהתאם למטרת השכירות, ובהתאם לכל דין, מתחייב השוכר למלא אחר כל החוקים, התקנות, הצווים וחוקי העזר החלים על המושכר, על החזקתו, השימוש בו, והפעולות המתבצעות בו וכן למלא אחר כל דרישות והוראות חברת הניהול בקשר לכך בהתאם לחוזה הניהול וכפי שתהיינה מעת לעת ולשלם את כל התשלומים שיידרשו על ידי כדין ו/או עפ"י כל הסכם".
...
12. רשיונות
12.1 השוכר מתחייב לנהל את ענייניו במושכר במסגרת מטרת השכירות בכפוף לאמור בהסכם זה ובהתאם לתוכניות בנין עיר ובהתאם לכל הרשיונות, ההיתרים והאישורים הדרושים על פי כל דין מרשויות ו/או גופים ממשלתיים, עירוניים או אחרים, לרבות היתר היחידה לאיכות הסביבה, ולהשיג על חשבונו ועל אחריותו כל רישיון ואישור כאמור, טרם הפעלת כל עסק במושכר. המשכיר ימציא לשוכר לא יאוחר מ-14 ימים מהמועד שבו הוא נדרש לכך על ידי השוכר, כל מסמך המצוי ברשות המשכיר, הנדרש לשוכר לצורך קבלת הרשיונות וההיתרים על ידי השוכר כאמור בסעיף זה, וזאת מבלי בכך כדי להטיל על המשכיר איזושהי חבות ו/או אחריות כלפי השוכר בקשר עם קבלת הרשיונות וההיתרים על ידי השוכר כאמור בסעיף 12.2 להלן."
שני הצדדים ידעו שבמצב הנוכחי, לא ניתן יהיה לקבל "רישיון עסק" משום שהמסעדה לא תעמוד בבדיקת "המשרד לאיכות הסביבה" שהיא תנאי לקבלת "רישיון עסק", וכי יש גם ספק, אם יינתן אישור לפתיחת מסעדה במקום, היות וייעודו של המקום - על פי תכניות היתר הבניה – הוא ל"מחסנים" ואין בו גם את התנאים הנדרשים להפעלת מסעדה.
זו כנראה גם הסיבה, מדוע החלה "אסיה" להפעיל את המסעדה בשנת 2007 ללא "רישיון עסק".
זו כנראה גם הסיבה, מדוע לא דרשה "רבד" מ"אסיה" להציג בפניה את "רישיון עסק", בטרם הפעלת המסעדה.
בעדותו טען רימון בן יקיר:
"ת: ... כל המסעדות בתל אביב מתחילות בלי רישיון. אחר שנה שנתיים מקבלות רשיון" (עמ' 106)
הסבר זה אינו מקובל עלי.
אסור להפעיל עסק ללא שהוא עמד בכל הדרישות והבדיקות התכנוניות, הבטיחותיות והתברואתיות הנדרשות על פי חוק. על אחת כמה, עת מדובר במסעדה אשר מאכלסת אנשים, שפעילותה, עשויה לגרום לנזק ומטרד לציבור הבא בשעריה והמצוי בסביבתה.
בענייננו, הצדדים ידעו היטב שלא התמלאו כל התנאים אשר יאפשרו את קבלת "רישיון העסק" ושניהם – במודע – התעלמו מכך, עד שהגיעו התלונות הראשונות מהדיירים ובעקבותיהם, כתבי אישום שהוגשו נגד "אסיה" ורימון בן יקיר על ידי עיריית תל-אביב ומשטרת ישראל.
בעדותו אומר רימון בן יקיר:
"עו"ד נצר: הטיפול ברישיון עסק, תתאר לי את הדברים ואיך הדברים טופלו מהבחינה הזאת?
ת: הגשנו בקשה לרישוי, זה כמו טופס טיולים בצבא. כל המחלקות חתמו לנו ואישרנו לנו, אבל זה נעצר באיכות הסביבה. איכות הסביבה לא אוהבת את הנידוף שהוא קרוב לגובה הרצפה, והייתה רוצה את זה כמה שיותר גבוה. על פי החוק אין דרישה כזאת, אבל הם מעמידים דרישה. הם מתערבים בדרך כלל שיש תלונה. עד שאין תלונה הם לא מתערבים. אבל הם השתדלו בעירייה שלא ננדף משם. ניסינו להסביר להם, שלחנו משם מכתבים להראות להם שבעל הבית שלנו עושה את כל המאמצים דרך קימבה יש לו בעיה, דרך זה יש לו בעיה, אין לו איך לנדף, וזו הייתה דרך היחידה של בעל הנכס, וזה עיכב אותנו בעירייה." (עמ' 92-91)
...
ש: אז אני אקצר. אתם יוצאים לדרך ב-2007, מסעדה ללא רישיון עסק, כאשר הסיבה לאי מתן רישיון עסק זה דרישת המשרד לאיכות הסביבה למצוא או להסדיר את הנושא הפליטה מהמסעדה. אמת?
ת: הגורם שעיכב את זה קצת זה כן.
ש: בהתחלה.
ת: התשובה לשאלה שלי היא כן. לא נתנו לכם רישיון עסק, כי אמרו לכם אתם צריכים להסדיר את נושא הפליטה מהמסעדה. מה שקיים היום לא לשביעות רצוננו, תסדירו.
...
ת: אתה רוצה לתת לי לענות להקשר הזה? אני אענה לך. מה שקורה בעירייה, אתה צריך להבין. קודם כל אתה אומר דברים לא נכונים. זה לא בעיה טריוויאלית, זה כן טריוויאלי. כל המסעדות בתל אביב מתחילות בלי רישיון. אחרי שנה שנתיים מקבלות רישיון. מעטות, אני אומר לך את זה, זו העדות שלי. אני בקשר עם אגף הרישוי, ואני אומר, אמנם איכות הסביבה מעדיפים פיר, ולנו אין עדיין פתרון לפיר, והם בוחנים איך זה נראה שיש לנו בגובה זה את הרישיון. זאת המציאות."
(עמ' 106-105)
קרי, כבר בשלב זה, היה ברור לשני הצדדים, שלא ניתן לקיים את ה"הסכם", היות והם לא הצליחו למצוא פתרון ראוי לפליטת ריחות המסעדה.
כבר בשלב זה, אמורים היו שני הצדדים להביא את ההתקשרות ביניהם לידי סיום, כאשר כל אחד מהצדדים הולך לדרכו ללא כל פיצוי או תשלום לרעהו, כקבוע בסעיף 9.2 ל"הסכם".
דא עקא, ששני הצדדים לא נהגו כך והעדיפו שהמסעדה תפעל באופן זה.
"אסיה" הייתה מעוניינת להמשיך להפעיל את המסעדה ללא "רישיון עסק" וליהנות מהכנסותיה.
"רבד" הייתה מעוניינת ליהנות מהכנסות דמי השכירות אותם שילמה המסעדה.
ביום 16.1.2008 הוגש כתב אישום נגד "אסיה ים" בן יקיר רימון וברקת מיכל על כך, שביום 23.9.2007 נמצא שהם מנהלים את המסעדה ללא רישיון כדין.
ביום 1.4.2009 נמחק כתב האישום נגד ברקת מיכל והנאשמת "אסיה ים" הורשעה על פי הודאתה, בעבירה של "עיסוק ללא רישיון" בעסק טעון רישיון.
הטיעונים לעונש והקראת כתב האישום לרימון בן יקיר נדחו למועד אחר.
ביום 18.11.2009 ביקש ב"כ הנאשמים דחיה נוספת באומרו "מה שעומד בעוכרינו זה אישור איכות הסביבה וצריך להתקיים ביקור של איכות הסביבה ולדעתו צפוי להינתן רישיון".
נוכח התנגדות ב"כ המאשימה - שהתקבלה על ידי בית המשפט - הגיעו הצדדים להסכמה שעניינה של הנאשמת "אסיה" ידון באותו היום, צו הסגירה יהיה דחוי ל-3 חודשים והקראת כתב האישום לרימון בן יקר, תדחה לחודש פברואר.
בגזר הדין, קנס בית המשפט – כב' השופטת יסכה רוטנברג – את "אסיה" ובנוסף נאמר בו:
"2. הנני מצווה על הנאשמת 1 להפסיק העיסוק בעסק המתואר בכתב האישום.
3. הנני מצווה שלא ינהל אדם בחצרים נשוא כתב האישום עסק טעון רישוי ללא רישיון או היתר זמני כדין ושלא יעביר לאחר את הבעלות או החזקה בעסק, אלא אם כן בידי אותו אדם רישיון או היתר זמני כדין לניהול עסק זה.
אין באמור בסעיף זה כלי למנוע מהנאשמת להחזיר את החצרים המושכרים לבעליהם, ובהעברה זו אין משום הפרה של צו זה.
4. הנני מאפשרת בזאת לשוטרי משטרת ישראל ולפקחי עיריית תל אביב להיכנס לחצרים המפורטים בכתב האישום, להרחיק מהם כל טובין שבהם ולנקוט את כל האמצעים הסבירים הדרושים בנסיבות העניין, כולל סגירה פיזית באמצעות חותם עופרת, כדי להבטיח ציות להוראות הצווים.
5. הצווים המפורטים בסעיפים 4-2 ייכנסו לתוקף בתום 3 חודשים מהיום ויפקעו אם וכאשר יתקבל רישיון. אם יתקבל היתר זמני, יראו את הצווים דלעיל בצווים שהותלו לבל תקופת ההיתר הזמני."
ביום 18.2.2010 קיבלה מסעדת "אסיה" רישיון לניהול עסק למשך שנה עד ליום 18.2.2011.
"רישיון עסק" זה התקבל, על אף שלא נעשה שינוי כלשהו במסעדה בנושא מערכת המינדוף – הארובה – ועל אף התנגדות "הרשות לאיכות הסביבה" למתן רישיון זה; ועל אף ש"המחלקה המשפטית" הפנתה את תשומת לב מעניק הרישיון לכך. "המחלקה המשפטית - 18.2.2010 - טרם נתקבל אישור הרשות לאיכות הסביבה."
ההחלטה שהתקבלה:
"יוצא רשיון לשנה בהוראת אלחנן – מנהל האגף". (מוצג 83 לכרך מוצגי "רבד")
ההחלטה לתת ל"אסיה" - "למסעדת מועדון הקצינים" - "רישיון עסק" לתקופה של שנה, אינה ברורה לי ולטעמי אף לא הייתה במקומה.
אומנם בסעיף 2 לתנאי "רישיון העסק" מופיע תנאי - "הסדרת נושא הפליטה מהעסק להנחת דעת איכות הסביבה עד 18.2.2011" - אולם תנאי כה מהותי זה, היה צריך להתמלא קודם למתן "רישיון העסק". בוודאי, כאשר מאז הפעלת המסעדה בשנת 2007 דורשת "הרשות לאיכות הסביבה" את הדבר ומתנגדת למתן "רישיון העסק", בטרם יוסדר העניין. מאז חלפו 3 שנים ולא נעשה דבר. ביום 1.4.09 הורשעה "אסיה" בניהול עסק ללא רישיון וניתנה לה ארכה על ידי בית משפט לתקן את הדרוש. הדבר לא נעשה.
מדוע בכל זאת קיבלה "אסיה" – "מסעדת מועדון הקצינים" – "רישיון עסק" על אף המטרדים אותם יצרה ? – בהחלטה המעניקה רישיון זה, אין הסבר לכך.
ביום 28.4.2011 ביטלה "רבד" את ה"הסכם".
"הנדון: מטרדי ריח – מסעדת "מועדון הקצינים"
בשם מרשתנו, רבד בע"מ, הנ"ל מתכבד לפנות אליך כדלקמן:
1. לדאבונה של מרשתי, בניגוד גמור לעמדת מרשתך, הרי שלמרשתי ממשיכות להגיע תלונות ביחס למטרדי ריח העולים מהמסעדה שבבעלות ו/או ניהול מרשתך.
2. לנוכח תלונות אלו, מצאת לנכון מרשתי לשכור את שירותיה של חברת אקוטסט בע"מ, על מנת שתערוך את כלל הבדיקות הנדרשות על מנת לעמוד על המטרדים נשוא התלונות האמורות. העתק חוות הדעת מצ"ב לעיונך.
3. עם כל הכבוד למרשתך, התנהלותה עולה בכדי הפרה יסודית של הסכם השכירות, והגם שניתן לה די והותר זמן לתקן את ההפרה, לא מצאה לנכון לעשות כן עד עצם היום הזה.
4. בנסיבות העניין הריני להודיע בזאת למרשתך על ביטול הסכם השכירות, תוך שמרשתך נדרשת לסלק ידה מהמושכר, הכול בהתאם להוראות הסכם השכירות.
5. בהקשר זה מחובתי לציין בפניך כי מרשתי מילאה את ידי לפנות לבית המשפט המוסמך לשם קבלת צו פינוי.
6. עוד אציין, כי לנוכח ממצאי חוות הדעת האמורה, ראתה זאת מרשתי כחובתה ליידע אודות תוצאותיה את הרשויות המוסמכות. העתק פנייתה זו של מרשתי מצ"ב אף היא למכתבי.
7. למען הסר ספק יובהר כי אין במכתבי זה משום מיצוי של כלל טענות מרשתי, ואין בו משום ויתור על כל טענה ו/או זכות העומדות למרשתי על פי כל דין."
הודעת ביטול זו, באה באיחור רב. שכן, כאמור, מלכתחילה כשלא נמצא פתרון מתאים לארובה ולא ניתנו האישורים המתאימים להקמת המסעדה במקום, לא היה צריך כלל להחתם ה"הסכם". אם בכל זאת נחתם ה"הסכם", ובסמוך לאחר חתימתו לא נמצא פתרון מתאים לפליטת ריחות וחומרי הבישול והטיגון אשר קיבל את אישור "הרשות לאיכות הסביבה", היה צריך לסיים את ה"הסכם" וכל אחד מהצדדים, היה צריך ללכת לדרכו.
לא בכדי, סורבה בקשת "אסיה" להאריך את "רישיון העסק" - שמלכתחילה לא היה מקום לתתו.
בתיק רישוי העסקים שבעיריית תל-אביב מופיעה תרשומת של סירוב "הרשות לאיכות הסביבה":
"11.5.2011 1. גורם למטרד ריחות קשה בסביבתו.
2. התחייב להציג פתרון חלופי בשטח (לענין הארובה) ולא קיים את הבטחותיו."
הפעם האזין מנהל האגף להתנגדותה של "הרשות לאיכות הסביבה".
ביום 12.5.2011 מקבלת "אסיה" את המכתב הבא:
"לכבוד ח' באייר, התשע"א
"מועדון הקצינים" – מסעדה 12 מאי 2011
אסיה ים בע"מ רש: 63173
הארבעה 21 סימוכין 15130911
תל אביב יפו 64739
הנדון: מסעדת "מועדון הקצינים" ברח' הארבעה 21 ת"א
לעסק שבנדון ניתן בעבר אישורנו, למרות שהרשות לאיכות הסביבה סרבה לבקשה בדרישה להתקנת ארובה להוצאת העשן לגג הבניין.
בעבר, בהעדר תלונות, איפשרנו את פעילות העסק, אך תוך הדגשה שבמידה ויתקבלו תלונות נדרוש הסדרת ארובה במקום.
לאחרונה קיבלנו פנייה מעו"ד אלון המייצג את חברת רבד בעלת זכויות בנכס ובין היתר גם בעלת זכויות על הנכס בו פועלת העירייה. מהפניה עולה כי יש תלונות על העסק וכי פעילותו גורמת למטרדי ריח וזיהום אויר.
בשיחה עם עו"ד קרני מור הוא טען שהרקע לפנייה הוא סכסוך בין בעלי הנכס לבעלי המסעדה, אך אנו כרשות רישוי של עיריית תל אביב איננו יכולים להיות צד בעניין וכאשר מוגש לנו דו"ח על מטרדי ריח של חברה מקצועית והתנגדות הרשות לאיכות הסביבה אין לנו כל אפשרות להתעלם מכך ולחדש את הרשיון בלא שיימצא פתרון לבעיית הריח.
בנסיבות אלו לא ניתן יהיה להאריך את תוקף רשיון המסעדה.
להלן מצורף לעיונכם העתק דו"ח חברת "אקוטסט"-בדיקות סביבתיות.
בכבוד רב
אלחנן משי
מנהל אגף לרישוי עסקים"
4. המטרדים
לכל היה ברור – לרבות ל"רבד" ול"אסיה" – שללא ארובה, לא תוכל לפעול המסעדה.
עוד טרם חתימת ה"הסכם" דנו הצדדים באפשרות להתחבר לארובה של מסעדת קימבה. כשאפשרות זו ירדה מהפרק, בחנו הצדדים אפשרויות נוספות לבניית ארובה בפירים אחרים של הבניין. רק כאשר לא מצאו פתרון מידי שיהיה גם זול, פנו לדרך האחרת של הוצאת האוויר/העשן עם הריח והחומרים האחרים, דרך פתח אותו פתחו בקולנדה שבתקרת המסעדה שבקומה הראשונה. פתרון שעד מהרה התברר, שהוא אינו מתאים.
בדין ובצדק דרשה "הרשות לאיכות הסביבה", את חיבור המסעדה לארובה, כתנאי למתן "רישיון עסק".
הוכח בפני, עד כמה הריחות אשר נפלטו מהמסעדה, גרמו למטרד קשה מנשוא ולמפגעים בריאותיים.
בעדותו מספר עמית ורדי - מי שכיהן באותה תקופה כמשנה למנכ"ל חברת לידר שוקי הון שוכרת המשרדים בקומה השנייה מעל המסעדה:
"ת: שכרנו מהיום שאני התחלתי לעבוד עד 2008 שכרנו את המשרדים בקומה השנייה ...
ש: באיזה בניין?
ת: בפלטינום ואחר כך עלינו לקומה 14.
ש: 14 עכשיו בתקופה שהייתם בקומה 2 עשיתם שם שימוש תוכל לתאר לי את השימוש שעשיתם במשרד הזה?
ת: זה המשרדי עבודה שלנו, משרדי עבודה לגמרי, כן.
ש: ... מדוע עברתם לקומה אחרת אתה אומר לי עכשיו, מתי עברתם?
ת: עברנו ב-2008.
ש: מדוע עברתם?
ת: חלק מהגידול אבל היה גם מפגע רע, ריח מאוד חריף בקומה, חלק מהחדרים היו ממש בלתי ניתנים לעבודה בתקופה הזאתי.
...
כב' השופט: מאיפה בא הריח?
עד: הריח הגיע כנראה מהמסעדה למטה כי זה היה ריח של טיגון כזה, ריח חזק. אי אפשר, היה חדרים שממש אי אפשר היה לשבת.
עו"ד שבח: אוקי ומה עשיתם כשאי אפשר היה לשבת, מה עשיתם עם החדרים האלה?
עד: קודם כל פנינו להנהלת הבניין והיה חדרים, היו עובדים שיותר רגישים, פחות רגישים, בהתחלה החלפנו חדרים ואחר כך החדר, לפחות אחד החדרים נשאר ריק לגמרי.
עו"ד שבח: ריק לגמרי.
עד: כן.
עו"ד שבח: ומה קרה אחרי 2008?
ת: אנחנו עלינו למעלה, אני לא יודע," (עמ' 206)
לתיק המוצגים צורפו מכתבים והודעות דואר אלקטרוני בו מתלוננים דיירי הבניין על מטרדי הריח הקשים ועל הקשיים בתפקודי היום יום, ראה מוצגים: 12, 21, 24, 25, 27, 28, 33, 49-40, 53, 54, 56, 119, 120 לכרך מוצגי "רבד".
תלונות נוספות: הגיעו ממשרדים שונים בבניין ומעובדים שעבדו בהם:
להלן לקט קטן מהתלונות:
נכנסתי לפני מספר דקות למשרד, לאחר שהות בחוץ.
חייבת לציין כי הריח במשרד בכלל, ובמשרד שלי בפרט, הוא בלתי נסבל, ומקשה על קיום עבודה תקינה.
מאז כניסתנו למשרד, מנסים להתגבר על המחנק, ולהתעלם מהריחות, אולם מדובר בריח שקשה להתעלם ממנו.
הריח נתפס ונדבק בכל הנקרה בדרכו.
כך אנחנו חוזרים הביתה, מסריחים מריח של מנגל (ולא מוצלח במיוחד).
לא ידוע לי מהם המהלכים אשר בוצעו עד כה לטיפול בבעיה, אולם, אשמח אם תפעלו לקדם טיפול במפגע הנ"ל, על מנת שנוכל להתרכז בעבודתנו, כמו גם ליהנות מהשהות כאן.
בברכה,
אילנית
רק תראה עם מה אני מתמודד, כמעט ברמה היומית. דא"ג, רוב התלונות באות בעל פה.
זו אחת העובדות שלאחרונה חזרה מחופשת הריון והנושא עוד יותר רגיש אצלה מאחרים.
בכלל, היום אנחנו עוברים את אחד הימים היותר מסריחים.
החדר הפינתי שמעל הארובה לא ניתן לעבודה בכלל וגם בחדר שלי הריח, לאחר שהיה של מספר דקות ארוכות, מתחיל להטריד.
מעבר לזה, כל המבואה בחלק של העובדים מרית ריח בישול וטיגון דוחה.
גל" (מוצג 24 לכרך מוצגי "רבד")
- "הריח והסבל שאנחנו עוברים, כמו גם ההשפעה של הבעיה המצערת הזו על כל סביבת העבודה שלנו (על עובדנו, לקוחותינו ובכלל על פעילותנו העסקית של החברה), היא אינה דבר של מה בכך וגורמת לנו לנזקים חמורים מאוד בהווה ואף פוטנציאלית ליותר גבוהים בעתיד. להלן רק דוגמא של מקרים:
- שתי עובדות (אחת בהריון והשנייה לאחר לידה) לא מסוגלות לעבוד במשרד.
- חדר מנהלים אחר, הוא ממש בחזקת חדר סגור (כל מי שנכנס לשם מבין שאי אפשר לעבוד בחדר).
- החדר של המנכ"ל (שלי), כל הזמן עם ריח רע של טיגונים ובישולים ולעיתים אף עם גלי ריח כאלה שלא ניתן לשהות בכלל בחדר.
- ובכלל, כל מבואת המשרד, שטופה בריח רע ומזוויעה, כמעט לאורך כל היום.
האירוע הזה הוא כמובן לא מה שתכננתי שיהיה כשהחלטנו לשכור את הנכס, על עלויותיו השונות, ובטח לא מה שציפיתי לאחר שהשקעתי מאות אלפי שקלים במעבר ובשיפוץ שלו." (מוצג 25 לכרך מוצגי "רבד")
4. מפגע קשה וחמור זה בנכס, אינו מאפשר שימוש ראוי בנכס ופעילות תקינה של מרשתנו בו, מהווה מטרד בלתי נסבל למרשתנו ולעובדיה (העולה כדי סיכון בריאותי כמפורט להלן), ומסב למרשתנו נזקים כבדים.
5. כך, בשל המפגע האמור – בחדרים מסוימים בנכס לא מסוגלים עובדי מרשתנו לשהות כלל; מרשתנו אינה מסוגלת לארח לקוחות בנכס; חלק מעובדי מרשתנו מסרבים לשהות בנכס; ועוד.
...
8. זאת ועוד, וחמור מכל, למרשתנו נמסר כי החומרים הנפלטים מארובת המסעדה הינם חומרים רעילים, המהווים סיכון תברואתי וסביבתי."
(מוצג 27 לכרך מוצגי "רבד")
2. מדי יום, החל משעות הבוקר המאוחרות ועד לשעות אחר הצהריים, אנו סובלים מריח חזק המגיע ממסעדת מועדון הקצינים השוכנת בקומת הכניסה לבניין.
3. אציין כי ריח זה הינו ריח חזק ביותר, הנכנס ומתפשט בשטחי משרדנו גם בזמן שהחלונות סגורים לחלוטין. הריח מפריע לעבודת העובדים התקינה ואינו מאפשר קיום ישיבות עם גורמים חיצוניים כסדרן." (מוצג 28 לכרך מוצגי "רבד")
מעבר לזה, המצב הזה חזר להקשות עלינו לעבוד בשוטף, לרבות השימוש בחדרים הקיצוניים, שימוש בחדרי ישיבות ובכלל הישיבה במשרד.
לאחרונה קיבלתי מיילים מחמישה עובדים שונים על הטירדה שלהם במהלך העבודה השוטפת בגין מצב הריח (מצורף אחד מהם שקי הרגע)." (מוצג 44 לכרך מוצגי "רבד")
הבעיה היא לא רק ריח אלא כבר עשן שחודר ללובי ואלינו.
אצלי המצב כרגיל על הפנים, היום עזבו עובדים הביתה בגלל מצב הריח הקשה ועובדת אחרת התלוננה על עליה בקוצר נשימה וכאבי ראש בגלל בעיית הריח".
(מוצג 56 לכרך מוצגי "רבד")
מטרדי ריח וזיהום אוויר
אנו מתכבדים לפנות אליכם בענין שבנדון כדלקמן:
1. משרדנו נמצא בקומה העשירית של הבניין בו נמצאת מסעדת מועדון הקצינים (להלן: "המסעדה") ומיקומו מבחינת כיווני אוויר, מעל מיקומה של המסעדה.
2. מזה מספר שנים, סובלים העובדים והמבקרים במשרדינו, מריחות קשים הנפלטים מהמסעדה (להלן: "המפגע").
3. 3.1 רבד בע"מ, החברה המשכירה למסעדה את שטח המסעדה, הודיעה לנו, כי היא התלוננה בפניכם על המפגע הנגרם ע"י המסעדה, ואף העבירה לכם חוות דעת של מומחה בעניין, לפיה מדובר במפגע בטיחותי ובריאותי של ממש."
(מוצג 120 לכרך מוצגי "רבד")
אלו רק חלק ממגוון התלונות שהתקבלו אצל "רבד" על פעולת המסעדה ויש עוד נוספות.
בעדותו הוסיף גל סאטל יו"ר חברת אנטרופי:
"ת: בערך תקופה קצרה אחרי שנכנסנו שזה בערך חודש משהו כזה, לא זוכר בדיוק התחלנו להריח את מטרדי הריח במשרד שהם היו חזקים יותר בחדרים מסוימים, פחותים יותר באזורים מסוימים והם היו מאוד תלויים בשעות ביום ובתקופה בעונה או במשטר הרוחות. התחלנו להרגיש במטרדים האלה והיו מקרים שהמטרדים האלה היו ממש קשים עד בלתי אפשרי לעבוד במשרד.
...
עד: ... בדרך כלל המטרדים החלו באזור הצהריים אני חייב לציין שהם היו חזקים יותר בחורף מאשר בקיץ. בדיעבד הבנו שזה תלוי ברוחות ככל שהיו רוחות יותר גם עם הבניינים שם אז כנראה המפלט של המנדף שהיה מתחת לאחד החדרים נכנס פנימה. המטרדים היו ריח חזק מאוד של טיגון ובישול היו שני חדרים שאפילו סגרנו שלא היה ניתן לעבוד בהם, לאחר תקופה מסוימת סגרנו כי לא היה ניתן לעבוד בהם בגלל בעיית הריח בלבד עד שהזמנו, זאת אומרת התלוננו בפני רבד והתלוננו בפני המסעדה למטה תקופה ארוכה בשלב מסוים ביקשנו מהבודק שהיה קודם שיגיע ואז הוא גם ציין שהמטרדים האלה עלולים להוות מטרד בריאותי אז היו גם שני חדרים שגם שם אז לא אפשרנו לאנשים לעבוד להיכנס פנימה לעבוד. חלק מהפעמים שהמטרד היה חזק מדי אז קיבלנו תלונות מעובדים. חלק מהעובדים היו עובדות בהיריון שלא יכלו להגיע למשרד או לא הסכימו להגיע למשרד. ישיבות שהיינו מקיימים במשרדים היו לעיתים מופסקות. החדר ישיבות היה באמצע, היה סמוך מאוד לחדר הבעייתי ביותר, החדר אלון זה נקרא שמעתי, היינו מפסיקים לפעמים כי המטרד היה לא נעים. אפילו המשרד שלי שהוא היה קיצוני לחדר אני הרבה פעמים לא הייתי מגיע למשרד העדפתי לעבוד בבית. המטרד היה מעורר בחילה. היה מאוד קשה לעבוד במשרדים בתקופות מסוימות.
...
ת: היא זו שעבדה באופן רצוף זה הייתה קורלציה, התאמה בין הריחות לעבודת המשרד בצהריים ובערב שאז היו שעות הפיקים של המסעדה ואז היינו מקבלים את הריחות החזקים. יתרה מכך כשיצאנו החוצה יכולת לראות מהמנדף שהוא היה מתחת לחדר אלון עשן סמיך יוצא משם החוצה לכיוון העץ שהיה שם וחוזר חזרה לתוך המשרד אפילו במשרדים לפעמים הייתה אפיפות של עשן כזו, היית נכנס למשרד היית רואה אפיפות עשן בייחוד בערב כך שלא הייתה אפשרות אחרת למקור הריח גם זה, הרגשת טיגון.
ש: עכשיו הצד השני במשפט פה טוען שיתכן שהמקור לריח נובע ממסעדה אחרת שהייתה בבניין הוא אולם אירועים בשם קימבה אתה תוכל להתייחס לזה מה אתה חושב על הדברים האלה?
ת: כן אני אגיד את דעתי אני מכיר את הטענה הזאתי שמעתי, אני אישית שללתי אותה כי קימבה לא עבדה באופן קבוע. המטרדים הרגשנו אותם את הריח החזק והמעורר בחילה הזה הרגשנו גם כשקימבה הייתה סגורה וגם בימים שהיא הייתה סגורה וגם בשעות שהיא לא עבדה. זאת אומרת על אחת כמה וכמה קימבה הייתה במבואה של המעלית הייתה כניסה לקימבה שם לא היה ריח בכלל הריח היה רק באזור של החדרים שפונים מעל המנדף של המסעדה או מעל המסעדה."
(עמ' 170-169)
בשנת 2013 - טרם שהסתיימה תקופת השכירות - עזבה אנטרופי את הבניין בשל מטרדי הריח והבריאות.
ממשיך ומספר גל סאטל:
"עד: כן בשלב מסוים כשהמטרד הריח התחיל להיות קשה מנשוא ועוד הציון הזה שאפילו מפגע בריאותי התחיל להיות, קודם כל הייתה מערכת יחסים פחות טובה עם רבד, הם מבחינתי המשכיר הם מבחינתי שצריכים לפתור לי את הבעיה, זאת אומרת אין לי קשר עם המסעדה למטה. אז כל הפניות שלי היו כמובן למשכיר לרבד ולפעמים גם בטונים יותר צורמים, זאת אומרת במייל אני מתכוון לא בצעקות ודווקא רבד התייחסו בצורה חיובית לנושא וניסו לפתור את זה. בשלב מסוים כשאני ראיתי שזה לא מגיע לידי פיתרון ביקשתי מהם להפחית את שכר הדירה על אותם חדרים שאני לא עובד בהם ואותן שעות שאני לא מצליח לנצל את המשרד, המשרד מבחינתי המעבר למשרד הזה היה מעבר משמעותי ממשרד קטן יותר לבניין מוכר ויוקרתי, ניסיתי,
...
ת: ההחלטה שלנו לעזוב הייתה משתי סיבות אחת ראינו שזה לא מגיע לידי פיתרון ראינו שיש מלחמה בין רבד למסעדה לפיתרון ואנחנו בין הפטיש לסדן. שתיים ראיתי שאני לא מצליח לנצל את המשרד שלשמו שכרתי אותו זאת אומרת אני לא מצליח לייצר שעות עבודה כמו שצריך, המערכת יחסים שלי עם העובדים לא הייתה תקינה, חלק בעקבות זה והחלטתי שאנחנו צריכים לעזוב למקום אחר. ציינתי בפני רבד שאני עוזב לפני החוזה שזו הסיבה שאני עוזב וביקשתי שיאשרו לי לעזוב להפר את החוזה או לעזוב לפני והם אישרו לי." (עמ' 173-172)
בעדותו מספר אלי אברהם שהיה עובד חברת הניהול מיקדן ואיש האחזקה של הבניין:
"ש: ...עכשיו התקופה שאנחנו מדברים עליה עכשיו אני חוזר רק למיקוד 2011 עד 2013, 2014 תחילת 2014 האם במסגרת עבודתך במגדל האם נתקלת במטרדי ריח כלשהו?
ת: כן.
ש: תוכל לתאר לי במה מדובר?
ת: היה ריח בכל הבניין.
ש: תתאר לי קצת יותר פרטים,
ת: חניון, משרדים, דיירים.
ש: אתה ידעת מה מקור הריח?
ת: כן.
ש: תוכל להסביר?
ת: הארובה של המסעדה.
ש: ערובה של המסעדה, איזה מסעדה?
ת: של מועדון הקצינים.
ש: מועדון הקצינים. איך אתה ידעת את זה? איך אתה ידעת שזה מהארובה משפיע על כל הבניין?
ת: קודם כל ראיתי את זה פיזית יוצא מהארובה וזה עלה למעלה וגם נכנס למטה.
ש: למטה זה אומר איפה?
ת: לחניון.
ש: לחניון זה נכנס?
ת: כן.
ש: כלומר אותה פליטה, איך אתה יודע שזה,
ת: אותו ריח.
ש: אותו ריח?
ת: אותו ריח בכל הבניין.
ש: אוקי. עכשיו אתה זוכר מכיוון שהיית תקופה ארוכה גם תוכל להגיד לי פחות או יותר בתקופות שהיית האם היו מטרדי ריח האם הייתה החרפה של מטרדי ריח ואם כן מתי? תתאר לי קצת את כל התהליך שאתה מכיר מבחינת המטרדי ריח.
ת: שהמסעדה התחילה לעבוד היה ריח אבל לא היה, לא היה ריח נניח שהוא היה בכמות כזאת שזה באמת הפריע לדיירים או לבניין. היה באמת איזה סוג של ריח שנפלט החוצה באזור שזה נפלט תמיד היה ריח.
ש: אוקי.
ת: בקטנות לא, וגם זה היה לפי זמנים, לפי רוח, כל מיני דברים כאלה.
ש: אוקי ומה קורה,
ת: באיזה שלב?
ש: זה באיזה תקופה?
ת: אני לא יודע להגיד לך תאריכים אבל אחרי כמה שנים זה כבר היה ברמות הרבה יותר קשות.
...
ת: יכולת גם לראות את זה פיזית בעיניים שזה יוצא ברמה הרבה יותר חזקה. הכמות של העשן שיצא.
ש: אוקי. כאב בית שנתקל באותם מטרדי ריח היה לך קשר עם דיירי הבניין?
ת: אני לא הייתי אב בית בתקופה ההיא.
ש: לא, בתחום הניהול. סליחה.
ת: כן.
ש: בניהול.
ת: כן.
ש: היה לך קשר גם עם דיירים בבניין שהתלוננו, לא התלוננו?
ת: כן.
ש: תוכל לתאר לי רק מה?
ת: התלוננו שהריח נכנס למשרד והם לא יכולים לעבוד.
ש: מי לדוגמא?
ת: קודם כל אנטרופי שהם היו פה שהם היו הכי קרובים, הרקמה שזה קומה מעל, לידר בקומה 14, סירוטה ב-9, קוסובסקי ב-10, ברקליס וכן הלאה כמעט כל הבניין. בצד של,
ש: של הפליטה.
ת: נכון. בצד המזרחי." (עמ' 188-186)
המטרדים גברו, עת החליטה "אסיה" לייצר/לבשל מזון "במסעדת מועדון הקצינים" גם למסעדות אחרות שלה. את האוכל המבושל היא הייתה מעבירה באמצעות משאיות למסעדות האחרות.
זה ההסבר, לתלונות שהתרבו אותה עת על החרפה בריחות ובמטרדים.
התנהלות זו של "אסיה" הוסרטה על ידי העד אלי אברהם:
"ש: בסדר עכשיו בוא תתאר לנו, תראה את הסרטון ותתאר לנו מה רואים.
ת: זה הוצאה של אוכל או סחורה מהמסעדה שהמטבח שלה נמצא פה דרך המעבר כניסה לבניין לכיוון, תכף אתה תראה יש פה משאיות, המשאיות האלה שזה המשאיות של המסעדה מטעם המסעדה שהיו כל יום באות לקחת סחורה או אוכל.
...
עד: בעצם כל המעבר הזה הוא מעבר של כניסה של סחורות למסעדה,
...
עד: זה קונטיינרים שבדרך כלל יוצאים לאוכל מבושל או מחומם או משהו שרוצים לשמור עליו.
...
עד: זו בעצם הכניסה למסעדה. זה המעבר, מפה היו נכנסים למטבח, ממש פה, בדרך ממול.
...
עו"ד שבח: אז אני אשאל אותך בהקשר הזה האם אתה שוחחת עם אותם אנשים שהוציאו את האוכל?
ת: כן. בחלקם כן.
ש: מה שאלת אותם?
ת: שאלתי אותם, קודם הייתה תקופה שהריח התגבר והייתי שואל את העובדים למה יש יותר ריח. כמה מהם אמרו לי שהיה איזה מקום שהיו מייצרים אוכל והפסיקו לייצר שם ועכשיו הם מייצרים יותר.
כב' השופט: כן.
עד: אני לא יודע מה יצא בקונטיינרים האלה, אני לא ראיתי פיזית אבל הטענה הייתה שמייצרים יותר אוכל החוצה."
(עמ' 191-189)
צפיתי בסרטון – מוצג 164 לכרך מוצגי "רבד" – ניתן לראות בו, את העמסת האוכל היוצא מהמסעדה על רכב מסחרי גדול סגור, כשמאחוריו עומדת משאית קטנה או רכב מסחרי גדול נוסף.
בעדותו התבקש רימון בן יקיר להתייחס לדבריו של העד אליהו אברהם ולסרטון מוצג 164:
"ש: ...אני אומר לך כתזה – שבמהלך התקופה הרלוונטית, קרי מתישהו בשנים 2010-2011 נסגר אחד המפעלים שלך ליצור מזון, או אחת המסעדות שלך שמייצרת מזון, ואתם נאלצתם להגביר את פעילות המטבחים. יש לך שני מטבחים במסעדה ולהעביר את זה בעצם למסעדת אסיה ים ברח' הארבעה, ולכן גם הפעילות שלכם הוחרפה. מה תשובתך?
ת: תשובתי שזה ממש כלום.
ש: שזה לא נכון?
ת: תקשיב. זה היה מהתחלה. אנחנו במטבח התחתון עשינו גיוזות, שזה כופתאות כאלה, ובגלל העשייה שלהם אינה קשורה באש. מדובר בבצק, בקיפול ובהקפאה. אין טיפול טרמי.
ש: אני אומר לך שאב הבית היום, באותו זמן היה גם בחברת הניהול, מני אברהם, אמר לנו שהוא ראה אתכם כמעט מידי יום מעמיסים מזונות, כולל בקונטיינרים, לרכב מסחרי שהיה שם בקניון ומעמיסים מזון. הוא שאל את העובדים מה אתם עושים? המפעל נסגר, אז נאלצים לייצר את המזון ולהעביר אותו למסעדות. מה תגובתך?
ת: לא, לא. שטויות." (עמ' 123-122)
אני דוחה הסבר זה של רימון בן יקיר.
בסרטון נראית עובדת מעמיסה שקיות ניילון ובתוכן מזון. שקיות אלו יכולות להכיל את ה"גיוזות"/"הכופתאות" ואולם, הנהג/המוביל מעמיס על הרכב המסחרי ארגז "קל קר" המיועד לשמירת מזון בטמפרטורה, כאשר בתוך הרכב מצויים כבר ארגזים נוספים וכן תבניות אוכל מאלומיניום המאפשרות לחמם את תוכנן. הוסף לכך את התגברות הריח באותה תקופה - עליה העידו העדים - והמסקנה המתבקשת הנה, שבמטבח ייצרו לאחרים אוכל מבושל ולא רק "גיוזות"/"כופתאות" כפי טענת רימון בן יקיר. בדיוק כפי שנאמר לעד אליהו אברהם על ידי העובדים במקום: "שהיה איזה מקום שהיו מייצרים אוכל והפסיקו לייצר שם ועכשיו הם מייצרים יותר."
לתלונות של דיירי הבניין על הריח החריף ועל המפגע הבריאותי, יש תימוכין בחוות דעת מקצועיות.
נחום בר, הינו בודק מוסמך מטעם משרד התמ"ת הבעלים והמנהל של מעבדת ברוש, מעבדה המוסמכת לבדיקות סביבתיות המוסמכת על ידי משרד התמ"ת והמשרד להגנת הסביבה.
בחוות דעתו הוא מפרט את מומחיותו וניסיונו רב השנים בתחומים אלו.
לבקשת אנטרופי, הוא ערך בדיקות בחדרי משרדי אנטרופי והגיש "דו"ח ניתור של מזהמי אוויר" (מוצג 35 לכרך מוצגי "רבד").
בחוות דעתו מיום 11.5.2011 כותב נחום בר:
"1.3 הפרמטרים שנבדקו הם: פרפיונאלדהיד, בנזאלדהיד, אצטון, בוטיראלדהיד, אצטאלדהיד, פורמאלדהייד, איזו-וולראלרהיד, אקרולאין.
1.4 האנליזות נערכו בידי מעבדת אלכס. הדיגום והאנליזה בוצעו על פי שיטה בינלאומית מאושרת 2018 – NIOSH (שיטה זו מאושרת על ידי אגף הפיקוח על העבודה והרשות הלאומית להסמכת מעבדות לבדיקות תעסוקתיות) – דוחות אנליזה מס' 7362 ו-7471.
2.0 מטרה
2.1 קביעת רמת הפליטה של המזהמים לעיל במקומות בהם נערכו הניטורים על פי "תקנות למניעת מפגעים (איכות אוויר) התשנ"ב 1991", מסקנות וועדת "אלמוג" לערכי ייחוס מזהמים סביבתיים וערך סף הריח".
בהמשך חוות הדעת מפורטות תוצאות הדיגום.
מסכם נחום בר:
"6. דיון וסיכום
6.1 בניטור שנערך בתאריך 6.4.11 במשרד המנכ"ל ובמשרדם של רועי/אלון נמצאו ריכוזים של פורמלדהיד, שעברו את הרמה המותרת על פי מסקנות וועדת "אלמוג" לערכי ייחוס מזהמים סביבתיים ובנוסף מצאנו במשרד המנכ"ל ריכוזים של פורמאלדהיד, שעברו את סף הריח.
6.2 בניטור שנערך בתאריך 11.5.11, מצאנו בכל העמדות ריכוזים של פורמלדהיד שעברו את רמת סף הריח ובשתי עמדות, משרדם של רועי/אלון ומשרדה של אילנית נמצאו ריכוזים של פורמלדהיד שעברו את רמת התקן הסביבתי (התקנות למניעת מפגעים (איכות אוויר) התשנ"ב 1991).
6.3 כדי לסבר את האוזן "פורמלדהיד" הוא חומר המסומן בספר ACGIH, שהוא ספר התקנים המוכר ע"י אגף הפיקוח על העבודה במשרד התמ"ת כחומר החשוד כמסרטן וסיווגו A2, להלן תמצות בתרגום חופשי של נספח A הנמצא בעמוד 73 של ספר ACGIH משנת 2011 המסביר את חומר הנמצא ברמה 2 (A2), חשוד כגורם מסרטן לבני אדם, חומר ברמה 3 (3A), ידוע כמסרטן לבעלי חיים, אך לא ידוע על השפעה שלו על בני אדם, חומר ברמה 4 (A4), לא מוגדר כגורם מסרטן לבני אדם וחומר ברמה 5 (5ׁׁׁA), לא חשוד כגורם מסרטן אצל בני אדם."
לבקשת "רבד", ניתנו שלוש חוות דעת על ידי אברהם קרול - מנהל מעבדת חברת אקוטסט בדיקות סביבתיות בע"מ - אשר תחום התמחותו, בין השאר, בביצוע בדיקות מזהמי אוויר. בעברו הוא היה, מפקח ארצי לנושאי זיהום אוויר וחומרים מסוכנים ב"משרד הבריאות" ו"המשרד לאיכות הסביבה".
בחוות הדעת שניתנה ביום 20.4.2011 (מוצג 34) הוא כותב בין השאר:
"1. הקדמה
מעבדת אקוטסט בדיקות סביבתיות בע"מ, נתבקשה על ידי חב' רבד בע"מ, לערוך ניטור של מטרדי ריח במשרדי חב' אנטרופי יועצים בע"מ בקומה 2 בבנין הפלטינום ברח' הארבעה 21, ת"א.
הבקשה נגעה לתלונות עובדי חב' אנטרופי על מטרדי ריח אופייניים הנפלטים ממסעדת מועדון הקצינים, הממוקמת קומה מתחת למשרדי חב' אנטרופי.
הניטור כלל ביצוע 3 דגימות אוויר של גורמים כימיים טיפוסיים הנפלטים בעת תהליכי טיגון וצלייה.
הבדיקות במשרדים שנבדקו, נערכו בתנאי שהייה שגרתיים: החלונות החיצוניים היו סגורים (כולל החלון החיצוני בחדר אלון פדר, הממוקם מעל פתח פליטת הגזים ממסעדת מועדון הקצינים), ומערכות מיזוג/אוורור פעלו כסדרן.
הבדיקות בוצעו בתאריכים 29-30/03/2011".
...
3. תוצאות
תוצאות הבדיקות מפורטות בטבלה מס' 1 בעמוד הבא.
4. סיכום ממצאים ומסקנות
4.1 ריכוזי החומצה האצטית בכל שלושת דגימות האוויר, גבוהים מסף הריח (הריכוז הנמוך ביותר של חומר, הניתן לאבחון על ידי רוב בני האדם, באמצעות חוש הריח). ספי הריח נלקחו מתוך מדריך חברת M3.
...
4.2 ריכוזי האקרולאין והפורמאלדהיד בכל שלושת דגימות האוויר, גבוהים מערכי הייחוס הסביבתיים כמפורט בדין וחשבון הועדה לקביעת ערכי ייחוס סביבתיים למזהמים כימיים באוויר (דו"ח ועדת אלמוג).
4.3 ממצאי הבדיקות מצביעים על קיום מטרדי ריח במשרדי חב' אנטרופי, המקושרים לפעילות מסעדת מועדון הקצינים.
4.4 יודגש כי החומר פורמאלדהיד מוגדר כחומר מסרטן ועלול לגרום למפגע בריאותי.
ביום 15.5.2011 ניתנה על ידי אברהם קרול חוות דעת נוספת:
"3. הבדיקה המעשית
3.1 בתאריך 24/03/2011 ערכתי ביקור מקדים במבנה במטרה ללמוד את מהות העבודה הנדרשת, להכיר את השטח ולקבוע את הפרמטרים לבדיקה וכן את מיקום הצבת מכשירי הבדיקה. לביקור נילוו גב' רינת קורן מחב' רבד, ומר נמרוד אורי מחברת הניהול של המבנה.
3.2 בתאריכים 29-30/03/2011 ערכה חברת אקוסטסט בדיקות סביבתיות בע"מ, סידרת בדיקות של מזהמי אוויר העלולים לגרום למטרדי ריח בסביבה.
הגורמים שנקבעו לבדיקה הינם אופיינים לתהליכי בישול, טיגון בשמן וצליה. דיגום האוויר בוצע ע"י חב' אקוטסט בע"מ והאנליזות המעבדתיות בוצעו ע"י מעבדת אלכס בע"מ.
(ראה נספח 2-ב)
3.3 דגימות האוויר בוצעו במהלך 24 שעות רצופות כאשר מכשירי הדיגום הוצבו במשרדו של מנכ"ל החברה אנטרופי, במשרדו של מר אלון פדר ובמשרדה של אילנית פרץ.
3.4 תוצאות הבדיקה המעשית מצביעות על כך שריכוזי החומצה האצטית בכל שלושת דגימות האוויר היו גבוהים מערך סף הריח וגורמים בכך למטרד ריח. (סף ריח מוגדר כריכוז הנמוך ביותר של חומר באוויר, כאשר ניתן לאיבחון באמצעות חוש הריח על ידי רוב בני האדם). ספי הריח נלקחו מתוך מדריך חברת M3 משנת 2010."
...
3.5 ריכוזי האקרולאין והפורמאלדהיד בכל שלושת דגימות האוויר, חרגו מערכי הייחוס הסביבתיים כמפורט בדין וחשבון הוועדה לקביעת ערכי הייחוס קצרי טווח ישראליים למזהמים כימיים באוויר (דו"ח וועדת אלמוג), ערכים אשר אומצו ע"י המשרד להגנת הסביבה. יש לציין כי החומר פורמאלדהיד מוגדר כחומר מסרטן. (ראה נספח 2 ד' – דפי בטיחות).
4. מסקנות
4.1 בהתבסס על נתוני הבדיקה שערכה חברת אקוטסט בדיקות סביבתיות בע"מ, ניתן להסיק כי פעילות מסעדת מועדון הקצינים גורמת למטרדי ריח קשים לסביבה ואף עלולים לגרום למפגעים בריאותיים.
4.2 מסעדת מועדון הקצינים המהווה מקור לפליטת מזהמי אוויר והמשרדים הממוקמים מעל המסעדה הפועלת במתכונתה הנוכחית, אינם יכולים להתקיים בכפיפה אחת מבלי שהציבור ייחשף למטרדים ומפגעים סביבתיים הנגרמים על ידי המסעדה.
4.3 העדר אמצעים מתאימים והעדר ארובה כנידרש על ידי הרשויות תורמים לפליטה בלתי מבוקרת של מזהמי אוויר הפוגעים בסביבה."
הנה כי כן, חוות דעת ברורות וחד משמעיות, המאמתות את תלונות הדיירים, שהריחות החריפים, לא רק שמטרידים ופוגעים ביכולת התפקוד - בשעות פעילות המסעדה מ – 12:00 בצהריים ועד 24:00 - אלא שגם מדובר במזהמי אוויר שעשויים לפגוע בבריאות.
כדי להתמודד עם חוות דעת אלו, הגישה "אסיה" את חוות דעתו של ד"ר בני מלנקין, מנהל מקצועי של חברת אמירים בריאות הסביבה.
בפתח חוות דעתו, הוא מכיר בכך שתהליכי הבישול והטיגון גורמים לכך שיפלטו ריחות וחומרים אחרים מ"מסעדת מועדון הקצינים/"אסיה", כך גם ממסעדות אחרות.
לטעמו:
"עצם המצאות ריחות אינו מצביע על סיכון בריאותי כלשהו. הדבר היחיד שריחות מבטאים הינה: הימצאות חומרים מסוימים באוויר בריכוז הגבוה מ-"סף הריח" שאותו מסוגל בן אדם להריח".
בחוות דעתו, חולק ד"ר בני מלנקין, על מסקנותיהן של מעבדות אקוטסט וברוש:
"ה. מסקנות מהניטור /שבוצע על ידי ומדוחות אקוטסט ומעבדת ברוש
בניתוח דוחות אקוטסט, ברוש ותוצאות הניטור שאנו בצענו, אני יכול לקבוע כי המסעדה אינה מקור לחומרים אשר קיימים במשרדי אנטרופי.
כן אני יכול לקבוע כי הריחות הנפלטים מהמסעדה דרך פתח הנידוף הפונה לרחוב אינם חריגים והם מתפזרים בכלל בחלל הסביבה.
אני יכול לקבוע כי המסעדה אינה המקור לפליטה של חומרים המוגדרים כחומרים מסוכנים בריכוזים מסוכנים ובודאי לא בערכים החורגים מהערכים המותרים על פי הדין.
לבסוף סביר להניח כי הסיבה הסבירה ביותר לקיום החומר פורמלדהיד במשרד אנטרופי הנה הסיבה הנפוצה לקיום של פורמלדהידים במשרדים, במיוחד במשרדים חדשים שהנה: ריהוט חדש, רצפת פרקט חדשה, תקרה אקוסטית חדשה וכדומה, ובמיוחד בעיות במערכת המיזוג והאוויר הצח של המשרד.
בדרך כלל בעת שנמצא החומר פורמלדהיד במשרדים (דבר שהנו שכיח) נהוג לפתור את המצאות החומר הנ"ל על ידי טיפול נכון במערכת האוויר המאולץ במשרד."
ו. ריחות
ריח הנו אחד הפרמטרים הקשים ביותר למדידה. הריח הוא תחושה סובייקטיבית המשתנה מאדם לאדם בהתאם לנתוניו הפיסיים, רקעו התרבותי וכדומה. ידוע גם כי לאדם הסתגלות מהירה לריח, והמצאות אדם בסביבה של ריח לא נעים מפסיקה להפריע לאחר זמן מה.
לא קיים תקן בארץ (ואין תקינה אחת המקובלת בכל העולם) למדידה באמצעות מכשיר של סף ריח של חומר כלשהו. לפיכך אין כל משמעות להתייחסות של סף ריח כביכול המופיע בדוח אקוטסט ובדוח ברוש.
לעניין זה ניתן אכן להיווכח כי הנתונים הנטענים כסף ריח בדוח ברוש ובדו"ח אקוססט הנם שונים לחלוטין, עובדה המלמדת כמובן על כך שאין לנתונים הנ"ל משמעות כלשהי.
כך בדו"ח אקוטסט נטען כי סף הריח לגבי החומר פורמלדהיד הנו 1,070 מק"ג/מ"ק ואילו בדו"ח ברוש נטען כי הסף הוא 33 מק"ג/מ"ק.
השיטה התקנית למדידת ריח הנה באמצעות צוותי הרחה אשר הוכשרו לעניין. ראה לעניין זה באתר המשרד להגנת הסביבה."
בהמשך, מתייחס ד"ר מלנקין ל"ערכי ייחוס סביבתיים" של מזהמים כימיים שיש לאמוד אותם באופן מצטבר לאורך תקופה ארוכה. באשר לדו"ח וועדת אלמוג, לטעמו, ערכיו אינם בגדר תקן מחייב. כמו כן, הוא מתייחס לבדיקת הפורמלדהיד ותוצאותיה, אשר לטעמו יתכן ומקורם אחר: ברהיטים, בגזים הנפלטים ממכוניות ועוד.
בחוות הדעת, הוא מעביר ביקורת על תוצאות הבדיקות שנעשו על ידי שתי המעבדות ותוצאותיהן ומסכם:
"יד. סיכום
1. מסעדה, כמו בכל מטבח שמבשלים ומטגנים בו מפיקה ריחות. מסעדת מועדון הקצינים אינה מפיצה ריחות חריגים.
2. למסעדת "מועדון הקצינים" מערכת אוורור עם פלטר פחמי ביציאה, בגובה כ -5 מטר מהקרקע.
3. הניטור הסביבתי שבוצע ע"י חברת אקוטסט ועל ידי מעבדת ברוש הינו מגמתי בכך שהוא השוואה את התוצאות לתקנים הלא נכונים. כמו כן לא צוין בדו"ח ובחוות הדעת של מר קרול אברהם הסיבה השכיחה להמצאות פורמלדהיד במשרדים עקב ריהוט חדש, רצפה חדשה קירות גבס חדשים וכדומה.
4. בעלי המסעדה ביצעו באמצאותינו ניטור סביבתי במטבח ומחוץ לפתח האוורור בסמוך לפילטר על מנת לבדוק את יעילות הפילטר בסינון הגזים והאדים היוצאים מהמסעדה. הריכוזים שנמצאו נמוכים ממה שנמצא בתוך משרדי אנטרופי ע"י חברת אקוטסט ומעבדת ברוש.
5. תוצאות אלו מלמדות שמקור הריחות שבמשרדי חברת אנטרופי אינם מפתח יציאת מערכת האוורור של מסעדת מועדון הקצינים אלא ממקור אחר שצריך לבדוק.
6. אין קשר שניתן להצביע עליו בין החומרים הנפלטים מצינור הפליטה של המסעדה לבין המצאות פורמלדהיד במשרדי אנטרופי.
7. מהנתונים הקיימים מתוצאות הניטור הסביבתי בוצע ע"י חברת אקוטסט ומעבדות ברוש אין כל סימוכין לגבי קיום חומרים בריכוז שהנו בעל השפעה בריאותית מזיקה ו/או לקשר כלשהו למסעדה."
בהתייחסו לחוות הדעת של אברהם קרול הוא כותב:
"ניתן לסכם שחוות הדעת של מר אברהם חסרת בסיס מקצועי ומהווה מחזור של תוצאות הניטור תוך הסתמכות על מדדים שאינם רלוונטיים."
מעדיף אני את חוות הדעת של אברהם קרול ומסקנותיו המקצועיות על פני חוות דעתו של ד"ר מלנקין.
הוכח בפני, שחוות הדעת של אברהם קרול, ומסקנותיהם, מבוססות כהלכה על נתוני ניטור אשר נאספו במקום על ידי אברהם קרול בעצמו. זאת, בניגוד לחוות הדעת של ד"ר מלנקין, אשר התבסס על בדיקות שנעשו על ידי אחרים.
לחוות דעתו של אברהם קרול, יש תימוכין נוספים בחוות הדעת של נחום בר, אשר נערכה לבקשת דיירת הבניין חברת אנטרופי.
בחוות הדעת, מציג עצמו ד"ר מלנקין:
"בודק מוסמך לחומרים מסוכנים (2007-1980)"
חוות הדעת ניתנה ביום 3.6.2011.
קרי, בעת מתן חוות הדעת, לא היה ד"ר מלנקין בודק מוסמך לחומרים מסוכנים.
על פי עדותו, את הבדיקות במקום ביצעו עבורו עובדים אחרים.
זהותם, הכשרתם ומומחיותם של אותם עובדים אחרים אינה ידועה.
דו"חות הבדיקה שלהם, בחתימתם, לא הוצגו בפני בית המשפט.
בעדותו נשאל על כך ד"ר מלנקין:
"ש: ... בתקופה הרלוונטית הייתה לך הסמכה?
ת: לא. כתבתי את זה. כתבתי שמ-80' עד 2007 הייתה לי הפסקה, ואני חידשתי את זה מסיבות שלי,
ש: אני רק שואל, האם בשנת 2011 שנתת את חוות דעתך הייתה לך תעודת הסכמה בתוקף.
ת: לא. הבאתי אנשים שיש להם תעודת הסמכה בתוקף.
ש: אני שואל עליך.
ת: הייתי יחד איתם.
ש: זה לא פרט שאתה צריך לכתוב בחות הדעת, שאתה מתייחס לבדיקות שלא אתה ערכת אותן ולא אתה מוסמך לערוך אותן?
ת: סליחה. כתוב את השנים וכתוב שהבאתי אנשים מטעמי. נכון?
ש: אני אגיע ל"אנשים מטעמי". אבל זה חוות דעת שלך. לא של אנשים מטעמך. אני לא מדבר על לשלוח עובד כדי לבדוק דבר כזה או אחר. בכללים שאתה מכיר אתה לא רשאי לחוות דעה על הבדיקות, לבצע בדיקות או לבצע אנליזות,
ת: בשביל לעשות בדיקות בתיק הזה לא צריך להיות בודק מוסמך.
ש: כשאתה אומר בסעיף ג' לחוות דעתך – בוצעו בדיקות, אתה יכול להגיד מי ביצע אותם?
ת: מעבדת אקו צ'ק.
ש: זה לא החברה שאתה עובד אתה?
ת: כן. עכשיו אני גם רשום אצלה כבודק מוסמך.
ש: היא מוסמכת לתת הרשאות?
ת: אני מסביר. כדי להיות בודק מוסמך אתה צריך להשתייך למעבדה מוסמכת. זה מה שכתוב.
ש: האם אקו צ'ק מסרה לך דוח בדיקות ודוח אנליזה לצורך ביסוס חוות דעתך?
ת: בוודאי.
ש: אז למה לא צורף לחוות דעתך? תוכל להפנות אותי למסמך של אקו צ'ק אומר, אדוני בדקתי את זה, זה טיב הבדיקה, ככה התוצאות. זה נעשה?
ת: זה נעשה, שמועתק פה הדוח.
ש: תוכל להראות לי את הדוח של אקו צ'ק? לא חוות דעתך.
ת: אין לי פה.
ש: אצל אסיה ים יש את הדוח?
ת: יש לי את הדוח. לא פה.
ש: ולא צרפת אותו לחוות דעתך?
ת: לא." (עמ' 27-26)
קרי, מדובר בחוות דעת שהוגשה על ידי מי שלא היה בודק מוסמך בעת ביצוע הבדיקות, אשר התבסס על בדיקות שנעשו על ידי אחרים שלא העידו בפני בית המשפט, שאין כל מידע על זהותם, הכשרתם ומומחיותם, ודו"חות הבדיקה אותן הם ביצעו ותוצאותיהן, אינן מונחות בפני בית המשפט.
גם לגוף העניין, אין אני מוכן לסמוך ידי על חוות דעת זו.
אם היה מעיין ד"ר מלנקין בתלונות הרבות של דיירי הבית על הריחות והמפגעים הבאים מהמסעדה ולא היה מטיל ספק בקיומם וטוען ש"התלונות (גם אם קיימות) מבוססות על עדות שמועה בלבד", היה משכיל להבין, שמקור הריח והמפגעים הבריאותיים ברור וידוע – "מסעדת מועדון הקצינים" - ולא היה מחפש אותם במקומות אחרים: ריהוט חדש, רצפת עץ, חומרי בידוד ובקירות גבס. הוא היה משכיל להבין, שהם נובעים מהמסעדה, ומחפש בה את הגורם לכך.
האם כל דיירי הבית, כולל המומחים נחום בר ואברהם קרול, עשו יד אחת נגד המסעדה???
אפילו רימון בן יקיר - הבעלים של "אסיה –ים" – "מסעדת מועדון הקצינים" – ויעל העובדת עמו, הודו בקיומו של מטרד הריח בפגישה שהתקיימה ביום 11.12.2012 עם נציגי "רבד" (פגישה שהוקלטה):
"רימון: אני מודה דבר אחד, אני אומר בכנות, אני אמרתי גם לאסי, לאחרונה משהו קרה במערכת ויש,
יעל: דליפה.
רימון: הסלמה, הסלמה, אסקלציה של הריח. תשמע, אנחנו פרופסורים למקום הזה, פרופסורים, אני הייתי כ"כ הרבה עמדתי והרחתי ולאחרונה ואני אמרתי לך ואתה עוד הפתעת אותי ואמרת לי "עכשיו החלפנו", זה לא נראה לי שהחלפנו. יש הסלמה כרגע בריח ויכול מאוד להיות שאפילו פעם ראשונה באמת יותר מרגישים את זה. אני עצמי לא רוצה להמשיך לעבוד ככה, הריח פה,"
שרון: לא, לא זה לא נוח לנו.
רימון: אני לא, אני לא, אני לא יכול לעבוד, קשה לי ואני עולה לפתור את זה".
הא-ראייה, שעם פינוי המסעדה, פסקו כליל ריחות ומטרדים אלו.
בשלב מאוחר יותר, ועד בטרם אכלוס המקום במסעדה אחרת - מסעדה תאילנדית - בנתה "רבד" ארובה אשר אליה חוברה מערכת "המנדף" של המסעדה התאילנדית. הגם שבמסעדה זו מתבצע בישול וטיגון של מזון, לא בוקעים ממנה ריחות.
ללמדך, את חשיבותה של הארובה, וכי העדרה היא הסיבה לריחות ולמטרדים מ"מסעדת מועדון הקצינים".
בעדותו אומר אליהו אברהם:
"עו"ד שבח: ...אחרי שנסגרה המסעדה, תחילת 2014 האם המשיכו מטרדי הריח במגדל?
ת: לא, הפסיקו.
ש: האם אתה שמעת על תלונות של דיירים?
ת: הפסיקו. לא היה שום,
כב' השופט: מה יש שם היום?
עד: היום יש מסעדה אחרת.
כב' השופט: מסעדה אחרת.
עו"ד שבח: איזה מסעדה?
עד: נקראת ניטן טאי.
...
עו"ד שבח: כמה זמן היא עובדת מאז? כמה זמן היא עובדת מאז?
עד: ניטן טאי?
ש: כן.
ת: אני מעריך שנתיים אני חושב.
ש: אוקי ויש ריח כתוצאה מ,
ת: לא, אין ריח.
כב' השופט: אין ריח.
...
כב' השופט: השטח שהייתה של חברת,
עד: אנטרופי,
כב' השופט: אנטרופי מה יש שם היום?
עד: יש חברה אחרת.
כב' השופט: חברה אחרת.
עד: כן.
כב' השופט: איזה חברה?
עד: פיוצ'ר פורוורד היא נקראת.
כב' השופט: כן.
עד: אין תלונות על ריח.
כב' השופט: אין תלונות.
עד: שום, כלום.
כב' השופט: אוקי.
עד: אין תלונות גם בבניין ואין תלונות בחניון. אין ריח פשוט."
(עמ' 194-192)
הטענה שמקור הריח הוא בהפעלת גנרטור החירום בחניון, הופרכה אף היא.
בעדותו סיפר אליהו אברהם, שהוא מפעיל את הגנרטור הפעלת ניסיון ביום שישי בשמונה בבוקר ל-10 דקות בלבד, או שכאשר חברת קטרפילר באה לעשות לו טיפול ואז העשן יוצא מפתח פליטת האוויר של החניון.
אין לכך כל קשר לריחות מן המסעדה שהתפשטו גם לחניון.
בתלונה אותו הגישה עו"ד סיגלית שחור שמשרדיה ממוקמים בבניין היא כותבת בין השאר.
"3. למן אכלוס קומת הקרקע במסעדת "מועדון הקצינים" אנו, דיירי הבנין, סובלים מצחנה וריחות בלתי נעימים בעליל בעיקר באזור המרתף בו אנו חונים. במרתף עוברות צנרות של "מועדון הקצינים" וברור לי כי מקור הריחות הינן "מועדון הקצינים". מאחר והמרתף הינו מקום סגור, ההרגשה הינה של סרחון קבוע/רקבון ומחנק.
4. בעבר ביקשנו מספר פעמים והתרענו על הריחות. לא אחת נאמר לנו על ידי מנהל הבנין כי מטפלים בענין, ניסו לבודד חלק מן הצנרת אולם הבעיה ממשיכה להתקיים ולא חדלה. אגב, למיטב ידיעתי עיריית תל אביב אינה נותנת כיום רשיונות עסק למסעדות שאין בהם מינדוף יאות אשר יוציא את כל הריחות הרעים מחוץ לבנין." (מוצג 119)
גם הטענה, שפקח העיריה שביקר במשרדי אנטרופי ולא היה ריח, לא רק שאינה מסייעת ל"אסיה" אלא דווקא תומכת את המסקנה שמקור הריח היא המסעדה.
הפקח ביקר במשרדי אנטרופי בזמן שהמסעדה לא עבדה. אז כמובן שלא היה ריח.
צא ולמד שהריח מקורו במסעדה; וכאשר היא פועלת, יש ריח חריף. כאשר היא אינה פועלת, אין ריח.
בעדותו מספר גל סאטל יו"ר אנטרופי:
"ת: אחת מהאפשרויות שלנו הייתה להתלונן לעירייה. התלוננו לעירייה מספר פעמים ביקשנו שיביאו פקח לבחון את הריח אמרנו להם שהם חייבים להגיע בשעות מסוימות כי אם מגיעים בבוקר אין ריח בבוקר, יש שאריות של ריח. זה לא ריח, לבן אדם רגיל מהישוב הוא היה נגעל מהשאריות עצמן מספיק אבל זה לא מספיק בשביל להתלונן על המטרד בפני העירייה ביקשנו שיגיעו בצהריים או בערב יום אחד בהיר התקשרה המזכירה אמרה שהגיע לפה איזה שהוא מפקח ממש בשמונה, תשע בבוקר עשה סיבוב של כמה דקות במשרד זה מה שהיא אמרה לא הייתי שם, הריח ויצא ואחרי זה קיבלתי שאין מטרד ריח זה הייתה, העירייה לא התייחסה, לא התייחסה באופן רציני למטרד הזה." (עמ' 174-173)
איזה ריח יכול היה הפקח להריח ב-9-8 בבוקר כאשר המסעדה פועלת רק מהשעה 12:00 בצהריים??
העובדה שבשעה 08:00 – 09:00 הוא לא הריח דבר מלמדת על כך, שמקור הריח הוא מהמסעדה ולא משום מקור אחר.
תלונות דיירי הבניין על מטרד הריח שפסקו בעת שהמסעדה חדלה לפעול, היא ההוכחה הטובה ביותר לכך.
הבדיקות היסודיות אותן ערכו המומחים נחום בר וקרול אברהם רק איששו תלונות אלו.
בעדותו סיפר קרול אברהם עד כמה יסודיות ומדויקות היו הבדיקות אותן ערך.
את הבדיקות הוא ערך, כאשר הוא מציב את המכשירים במשרדי חברת אנטרופי.
בנוסף הוא הוציא "שנורקל" לכיוון פתח היציאה שבקולונדה של המסעדה, באמצעותו ניתן היה לאתר בוודאות את מקור הריח והמטרד.
קרי, נעשתה דגימה גם בתוך המשרדים וגם מחוצה להם לאיתור מקור הריחות.
בעמ' 161-153 לפרוטוקול, מתאר אברהם קרול את תהליך הבדיקה שאף צולמה וצילומיה הוגשו לבית המשפט.
זאת בניגוד לחוות דעתו של ד"ר מלנקין, אשר לא ביצע את הבדיקות בעצמו ואין גם כל מידע מי ביצע אותן, כיצד ביצע אותן ומה מומחיותו.
בחוות הדעת של אברהם קרול, בתגובה לחוות הדעת של ד"ר מלנקין הוא כותב:
"8. סעיף י' – התייחסות לדו"ח הניטור הסביבתי על חברת אקוטסט
א. הסעיף הנ"ל רצוף בשגיאות גסות ומצביע על אי הבנה של השוני בין התקנים הסביבתיים (ממוצעים חצי שעתיים) לבין ערכי הייחוס כממוצעים ל-24 שעות. הנושא הוסבר בסעיף מספר 7 – בחלקו הראשון של חוות דעת זו ולא אחזור עליו.
ב. תוצאות הבדיקות המוצגות בסעיף 4 ובסעיפים אחרים בחוות דעתו של ד"ר בני מלנקי, מבוטאות באופן לא עקבי ומצביעות שוב על אי ידיעה. לדוגמא מספר פעמים התוצאות מבוטאות כ-מק"ג/מ"ק ומספר פעמים הינן מבוטאות במק"ג/לק"ג מושג שאינו קיים ואינו מתייחס לריכוז מזהמים באוויר.
9. חוות דעתו של החתום מטה מתבססת על עבודה מעשית וניסיון של למעלה מ-40 שנה, במשרד הבריאות והן במשרד הגנת הסביבה כמפקח ארצי לנושאי זיהום אוויר וחומרים מסוכנים, והן במסגרת עבודתו בחברת אקוטסט בדיקות סביבתיות בע"מ.
יודגש כי החתום מטה הינו בעל הסמכה לביצוע בדיקות מטעם משרד התמ"ת, המשרד להגנת הסביבה והרשות הלאומית ולהסמכת מעבדות.
10. התייחסות לסעיף י"ג – ניטור סביבתי חדש של המומחה מטעם המשיבה 1 – בטבלת תוצאות הניטור הסביבתי שבוצע בתאריך 15/5/2011 וטבלת תוצאות הניטור במשרד "אנטרופי" שבוצע בתאריך 25/5/2011 לא צוינו הנתונים המחויבים כגון:
א. מיקום המדויק של דגימת האוויר ביציאת מנדפים מחוץ למסעדה (מרחק, גובה ועוד).
ב. אין נותנים של ספיקת האוויר הנדגם.
ג. אין נתונים המתייחסים לנפחי האוויר הנדגם.
ללא הנתונים הנ"ל ניתן להציג את תוצאות הבדיקה כדמיונו הפורה של המומחה אשר הגיש את חוות דעתו."
(מוצג 34 לכרך מוצגי "רבד")
בחוות דעתו, ממשיך אברהם קרול להתייחס לחוות דעתו של ד"ר מלנקין ולמסקנותיו השגויות:
"1. סעיף ב' – רקע כללי המומחה מציין כי כל עובר ברחובות העיר נחשף לריחות ולחומרים הנפלטים כתוצאה מפעילות של מסעדות, אך לא מציין כי החשיפה של עוברי האורח הינה לזמן קצר בלבד, וניתנת לבחירתו של עובר האורח.
2. בסעיף ג' – מסעדת מועדון הקצינים - מציין המומחה "שבסביבה הקרובה למסעדה ולמשרדי אנטרופי קיים מקורות לגזים ולריח נוספים כגון. הפתח הראשי של אוורור כל החניון התת קרקעי של הבניין, בסמוך למקום זה מצוי פתח הפליטה הראשי של מערכת הגנראטורים של הבניין, בסמוך למקום זה מצוי פתח הפליטה הראשי של מערכת הגנראטורים של הבניין, אשר בעת פעולת הגנראטורים פולט אף הוא גז. כותב חוות הדעת אינו מזכיר את תדירות הפעלתם של הגנראטורים הנ"ל האמורים לפעול בעת חירום.
כידוע, הריח של אוורור החניון והריח הנפלט מפעולת הגנראטורים אינו דומה כלל לריח ולגזים הנפלטים כתוצאה מתהליכי בישול, צלייה וטיגון. מן הראוי שהמומחה יבדוק את סוגי וריכוזי הגזים האופייניים הנפלטים מפתח יציאת מנדפים מחוץ למסעדה כתוצאה משריפת דלקים כגון BTEX ו-MTBE וזאת במקום החומרים שנבדקו על ידו בסריקת חומרים אורגניים נדיפים (ראה תוצאות הדו"ח).
...
4. סעיף ה' – מסקנות מהניטור שבוצעו על ידי ומדו"חות אקוטסט ומעבדת ברוש:
א. תוצאות הבדיקות שבוצעו ע"י המומחה ד"ר בני מלנקי בתאריך 15/05/2011 בפתח יציאת מנדפים מחוץ למסעדה מצביעות על ריכוז של 83.27 מק"ג/מ"ק
פורמאלדהיד וריכוזים קטנים יותר של בוטיראלרהיד, אקרוליאן, אצטאלרהיד ופרופיאונאלדהיד שהם מוצרי פליטה מתהליכי בישול, טיגון וצלייה.
ב. קביעתו של המומחה כי המסעדה אינה מקור לחומרים אשר נמצאו במשרדי אנטרופי הן ע"י מעבדת אקוטסט והן ע"י מעבדת ברוש אינה נכונה. יצוין כי שתי המעבדות הנ"ל הינן בעלות הסמכה מטעם רשות הלאומית להסמכת מעבדות (תקן 17025 ISO). קביעת המומחה כי הסיבה הסבירה ביותר לקיום החומר פורמאלרהיד הינה ריהוט חדש, רצפת פרקט חדש מוטעית ומטעה.
ג. סביר להניח כי המומחה הנ"ל לא נחשף לעולם לפורמאלדהיד ואינו יודע להבדיל בין הריח האופייני של החומר הנ"ל לבין ריחות הבישול, טיגון וצלייה שהורגשו במשרדי אנטרופי ובלובי המבנה, שהם תערובת של חומרים שונים כולל פורמאלדהיד. כפי שהוזכר, הריח פוחת ונעלם ככל שמתרחקים משלושת המשרדים של אנטרופי הקרובים לפתח פליטת הגזים מהמסעדה.
...
7. סעיף ט' – פורמלאלדהיד - בסעיף הנ"ל טוען המומחה כי הגז נוכח בסביבה כתוצאה מתהליכים טבעיים. המומחה לא מסביר מהם התהליכים הטבעיים. למיטב ידיעתי, הגז הנ"ל הינו מעשה ידי אדם. כמו כן בין המקורות לפליטת פורמאלדהיד לא מוזכרים על-ידי המומחה תהליכי הבישול, צליית וטיגון כמקור פליטתו."
בעדותו בבית המשפט הוסיף והסביר אברהם קרול, שהחומרים שעשויים להיפלט מריהוט חדש הם מזעריים (עמ' 162).
"עד: כשאנחנו בודקים מטרדי ריח, חומרים כימיים בטיגון, צלייה ונתתי דוגמאות נוצרים לא רק פורמלדהיד אלא עוד איזה עשרה מרכיבים אפילו יותר ולכן כשבודקים בודקים את כל המגוון הזה.
...
עד: ואז אני מוכיח שזה בא מטיגון, מתהליכי בישול ולא מ, כי אף אחד לא מבשל את הארון הזה." (עמ' 163)
בעדותו מתייחס גם גל סאטל לאפשרות התאורטית ובלתי הגיונית זו:
"ש: ... איזו שהיא טענה שהועלתה האם לפני ששכרתם את המשרדים לא הבחנתם בריחות,
ת: לא. לא הבחנו בריחות, היה לנו תהליך של שיפוץ זאת אומרת לפני הכניסה צבענו, הכנסנו רהיטים, סדרנו את המשרד לא הרחנו כלום... גם לא שהינו במשרד במהלך השיפוץ, באנו לבדוק את העיצוב ואת הצבע וכאלו," (עמ' 174)
ממשיך וכותב אברהם קרול:
"4. (ראח סעיף 11) טענת המחברים "שמקור הפורמאלדהיד במסעדת המשיבה 1, הינו קלוש ומכל מקום לא הוכח ולו בדוחק בבקשת ובחוות דעת המומחים" עומדת בסתירה מוחלטת עם תוצאות הבדיקה שנערכה על ידי המומחה מטעמם בפתח פליטת הגזים מהמסעדה (ראה תוצאות הבדיקות של המומחה) מתאריך 15.05.2011.
לא ברור על סמך מה (ספרות, מחקרים ועוד) קבעו מחברי התשובה כי הפורמאלדהיד הינו כימיקל אשר כגז, הימצאותו בסביבה הינה טבעית. קביעה זו טעות, ביסודה, והחומר הנ"ל הינו מעשה אדם בלבד.
...
11. התייחסות לסעיף י"ד – סיכום חוות הדעת של המומחה ד"ר בני מלנקי
התשובה של הקשר שניתן להצביע עליו בין החומרים הנפלטים מצינור הפליטה של המסעדה (ראה סעיף 6) לבין הימצאות פורמאלדהיד במשרדי אנטרופי טמונה בדו"ח הבדיקות שבוצע ע"י אמירים בריאות הסביבה שמנהלו המקצועי הינו ד"ר בני מלנקי.
עובדה זו צוינה בסעיף 4 של חוות דעתי, ולא אחזור עליה, אך בקצרה על סמך הדו"ח הנ"ל ניתן לראות כי אותם המזהמים שנמדדו בפתח פליטת הצינור מהמסעדה נמצאו גם במשרדי אנטרופי."
את חוות דעתו מסכם אברהם קרול:
"13. סיכום
ממצאי הבדיקות מצביעים באופן חד משמעי על קיום מטרדי ריח במשרדי חברת אנטרופי ואשר נגרמים על ידי מסעדת מועדון הקצינים. מסקנה זו מתבססת על העובדות הבאות:
א. במשרדי אנטרופי המרוחקים מפתח פליטת הגזים ממסעדת מועדון הקצינים ובמשרדי חברת רבד (קומת 22) לא מורגשים כלל ריחות כלשהם.
ב. מגוון מזהמי אוויר שזוהו באנליזה מעבדתית מקורם בתהליכי בישול, טיגון וצליה ולא מרהיטים, שטיחים או פליטות משריפת דלק.
ג. אותם המזהמים אשר נמדדו על ידי המומחה מטעם המשיבה 1 בפתח צינור יציאת האוויר מהמסעדה, זוהו ונמדדו הן על ידו והן על ידי מעבדת אקוטסט במשרדי אנטרופי".
בחוות הדעת, יש התייחסות לנושאים נוספים. אסתפק באלו שפורטו לעיל.
בחקירתו את קרול אברהם, טען ב"כ "אסיה" שהמוסמך לקבוע מטרדי ריח, הם "צוות מריחים" של המשרד לאיכות הסביבה, אשר אין חולק שלא ערך ביקור במקום.
אין בכך כדי לגרוע מתוצאות ומסקנות חוות הדעת של נחום בר ואברהם קרול.
הריח היה כה חריף ותוצאות בדיקות הניטור היו כה חריגות וברורות, שגם ללא בדיקה של צוות מריחים - שקרול אברהם נמנה עליהם (עמ' 141) – התוצאות היו ברורות.
הא-ראייה שהמשרד לאיכות הסביבה התנגד כל העת למתן "רישיון עסק" למסעדה, בשל מפגעים אלו.
יפים לעניין זה, דבריו של כב' השופט יגאל גריל בת"צ 11781-05-09 להט ואח' נגד כרמל כימיקלים (פורסם באתרים המשפטיים).
באותו עניין, אושרה הגשת תובענה ייצוגית נגד המשיבה בטענה, של שימוש בפורמלדהיד כחומר גלם למוצריו אשר עשוי לפגוע/לסרטן בני אדם.
בהחלטתו כותב בין השאר כב' השופט י. גריל:
"כה. סעיף 3 של החוק למניעת מפגעים, תשכ"א-1961, קובע:
”לא יגרום אדם לריח חזק או בלתי סביר, מכל מקור שהוא, אם הוא מפריע, או עשוי להפריע, לאדם המצוי בקרבת מקום או לעוברים ושבים.“
...
כז. כאמור, החוק למניעת מפגעים סביבתיים (תביעות אזרחיות), התשנ"ב-1992, קובע בסעיף 1 כי "ריח" עשוי להכנס להגדרת "מפגע סביבתי" כאשר הוא "בניגוד לחיקוק, לצו, לתכנית, לרשיון עסק או לכל היתר או רשיון אחר, או שיש בהם פגיעה בבריאותו של אדם או גרימת סבל ממשי לאדם".
דהיינו, אין הכרח שהריח יהא בניגוד לחוק דווקא, אלא די שהוא עשוי לגרום סבל ממשי לאדם, כאשר במקרה שבפנינו, שוכנעתי מדבריהם של המבקשים כי ריח הפורמלדהיד שהם הריחו גרם להם לסבל ממשי.
כח. זאת ועוד, סעיף 3 של חוק למניעת מפגעים, תשכ"א-1961, קובע: "לא יגרום אדם לריח חזק או בלתי סביר", כאשר בסעיף 5 לחוק נקבע:
”השר יתקין, בתקנות, כללים לביצוע הסעיפים 2-4, ובין השאר רשאי הוא לקבוע מה הם רעש, ריח או זיהום אויר, חזקים או בלתי סבירים.“
אולם, לא הותקנו תקנות הקובעות מהו "ריח חזק או בלתי סביר" (בשולי הדברים אציין כי לעניין "רעש בלתי סביר" הותקנו תקנות למניעת מפגעים (רעש בלתי סביר), תש"ן-1990, וכן לעניין "זיהום אוויר בלתי סביר" הותקנו תקנות למניעת מפגעים (זיהום אוויר מחצרים), תשכ"ב-1962, אולם לא הותקנו תקנות דומות עבור "ריח בלתי סביר").
אמנם הותקנו תקנות בעניין ריח בלתי סביר מאתרים לסילוק פסולת – תקנות למניעת מפגעים (מניעת זיהום אויר וריח בלתי סבירים מאתרים לסילוק פסולת), תש"ן-1990, שם נקבע בסעיף 2:
”עשן, גזים, אדים, אבק וכיוצא באלה הנפלטים מבעירת פסולת באתר לסילוק פסולת הם זיהום אויר בלתי סביר הגורם ריח בלתי סביר.“
(ההדגשה שלי – י.ג.)
אולם, לא נראה כי ניתן להקיש מתקנות אלה לענייננו, ועל-כן לא ניתן ללמוד מהן לגבי הגדרת "ריח בלתי סביר".
יחד עם זאת, אין הדבר סותם את הגולל על אפשרותם של המבקשים להוכיח קיומו של "ריח בלתי סביר" ממפעל המשיבה.
בע"פ 151/84 חברת החשמל לישראל בע"מ נ' פנחס פרשט, פ"ד לט(3)1 (להלן: "עניין פרשט"), נדונה השאלה האם ניתן להוכיח רעש בניגוד לחוק למניעת מפגעים גם בצורה אחרת מזו שנקבעה בתקנות.
במקרה שם, נקבע שלא הובאו ראיות על מנת להוכיח שהרעש שמקימה תחנת חשמל הוא בלתי סביר על-פי המבחנים שבתקנות, והקובלים כנגד חברת חשמל ניסו להוכיח את היות הרעש חזק או בלתי סביר על-ידי עדים, ששמעו את הרעש, סבלו ממנו, ושמנוחתם הופרעה בגללו. בית המשפט השלום קבע כי לא ניתן להוכיח קיומו של "רעש חזק או בלתי סביר" שלא על-פי התקנות ולכן דחה את הקובלנה, אולם הערעור שהוגש לבית המשפט המחוזי התקבל. הדיון בבית המשפט העליון נסוב, בין השאר, על הסוגיה: האם ניתן להוכיח "רעש חזק או בלתי סביר" בצורה אחרת מזו שנקבעה בתקנות?
כב' השופטת (בדימוס) ט. שטרסברג-כהן, קבעה שם, בעמ' 5:
”מכך שהחוק איננו מגדיר רעש חזק או בלתי סביר מהו ואיננו קובע כלים או אמצעים למדידת רעש כזה, ומכך שהתקנות עושות כן, אין מתבקשת המסקנה, שהתקנות ממלאות את הביטויים הנ"ל בתוכן שאין בלתו; אין לגרוס - כגירסת חברת החשמל - כי לא ניתן להוכיח את היות הרעש חזק או בלתי סביר, אלא באופן הקבוע בתקנות. ניתן לעשות זאת על-ידי הוכחת הקבוע בחוק בכל דרך הוכחה מקובלת בדין "...העובדה שמלאכת השפיטה, ללא מידות ושיעורים קבועים מראש, עשויה להיות קשה וסבוכה יותר,אינה אומרת שהיא בלתי אפשרית" (השופט ח' כהן (כתוארו אז) בבג"צ 295/65 [1], בעמ' 322).“ [פורסם בנבו] (ההדגשה שלי – י.ג.)
כמו כן, אני מפנה בעניין זה גם לפסק הדין שניתן במסגרת ע"פ (מחוזי י-ם) 25821-06-10 מדינת ישראל - המשרד להגנת הסביבה נ' נחום לוי (פורסם באתר "נבו", מיום 6.10.2010, בפיסקה 7 של פסק-הדין):
”באשר לעבירה על סעיף 4 לחוק, הפנתה המערערת לפסיקה אשר קבעה כי דרך הוכחת קיומו של המפגע אינה צריכה בהכרח להיעשות על פי המבחנים שנקבעו בתקנות. לעניין זה הפנתה המערערת לע"פ 151/84 חברת החשמל לישראל בע"מ נ' פרשט פ"ד לט(3)1; ע"פ (מרכז) 2146-09-07 אלומות חולון בע"מ נ' המשרד לאיכות הסביבה [פורסם בנבו] (1.6.08); ת"פ (כ"ס) 3103/04 מדינת ישראל נ' ניסים פרגון מסחר (1990) בע"מ [פורסם בנבו] (17.1.07).
עמדת המערערת מקובלת עלינו. על פי האמור בפסיקה שהוזכרה לעיל ניתן להוכיח את הזיהום בכל ראיה קבילה ובעלת משקל, גם כאשר בחקיקת המשנה הותוותה דרך הוכחה מסויימת. אותה דרך, אם ננקטה, עשויה להקל על מלאכת ההוכחה, שכן תקפותה הוכרה בדין, אך אין לשלול מראש את האפשרות להוכחת הזיהום בדרכים אחרות.
מבחינה זו אין בכך שהמערערת לא הוכיחה כי זיהום האוויר נבדק בהתאם לקריטריונים ובעזרת המכשירים המפורטים בתקנות למניעת מפגעים, כדי לסתום את הגולל על הוכחת האישום המתבסס על הוראת סעיף 4 לחוק.“
(ההדגשה שלי – י.ג.)
עיינו גם בדברי כב' השופט ד"ר א. סטולר בע"פ (מחוזי מרכז) 2146-09-07 אלומות חולון בע"מ נ' המשרד לאיכות הסביבה (פורסם באתר "נבו", מיום 1.6.2008).
כט. לעניין פירוש המונח "בלתי סביר" כתבה כב' השופטת (בדימוס) שטרסברג-כהן בעניין פרשט, לעיל, בעמ' 6:
”הביטוי "בלתי סביר" איננו זר בחקיקה האזרחית ואף לא בחקיקה הפלילית. בית המשפט נדרש למלאו תוכן על-פי שיקולים ראויים לכל עניין ונושא. "...גם בענינים פליליים... נדרשים בתי-המשפט לפסוק מהי התנהגות 'סבירה' או 'בלתי סבירה', והסבירות היא שאלה מעורבת של משפט ועובדה התלויה, בדרך כלל, בנסיבות המיוחדות אשר בהן היא מתעוררת" (השופט ח' כהן בבג"צ 295/65 [1] הנ"ל, בע' 322).
במישור האזרחי, בדונו ברעש בעילת מטרד, נדרש בית המשפט למלא ביטוי זה בתוכן לפי מבחן ה"אדם הסביר" ובהתחשב בנתונים הסביבתיים (ראה ת"א (חי') 972/63 [9] הנ"ל; ע"א 186/52 [2]; ע"א 436/60 [3]). ההתייחסות לפסיקה הנ"ל, הדנה בשאלת הרעש מהיבט היותו "מטרד", מלמדת על התוכן שיצק בית המשפט למסגרת, התוחמת את גבולות סבירותו של רעש, אשר מעבר להם הופך הוא למטרד. יצוין, כי "רעש חזק או בלתי סביר" לפי החוק מהווה - מכוח סעיף 13 שבו - "מטרד" לפי פקודת הנזיקין [נוסח חדש].“
(ההדגשה שלי – י.ג.)
ובהמשך (שם):
”הגבלת אמצעי ההוכחה לאלה שנקבעו בתקנות תביא למצבים בלתי רצויים, שבהם יעמוד האזרח חסר אונים וחסר הגנה, כשמטרת החוק היא להגן עליו, וכשלשון החוק רחבה דיה לעשות כן.“
המסקנה העולה מפסיקתוֹ של בית המשפט העליון היא: על-אף שלא נקבע בתקנות מהו "ריח חזק" או "ריח בלתי סביר", הרי שבית המשפט יכול לקבוע זאת על סמך הראיות שמובאות בפניו ולפי מבחן ה"אדם הסביר".
אשר על כן, אין לקבל את טענת המשיבה כי ניתן להוכיח קיומו של "ריח חזק או בלתי סביר" רק באמצעות צוות מריחים לפי נוהל המשרד להגנת הסביבה, כפי שמציינת ד"ר ר. קולטון-שפירא בחוות דעתה.
ל. שוכנעתי מעדויותיהם של המבקשים כי הם אכן סובלים מריח חריף שמקורו בפורמלדהיד, כפי שכתבו בתצהיריהם."
כך, ובאופן דומה, כתבה כב' השופטת שושנה אלמגור בת"צ (ת"א) 44000-06-12 מזל חדאד ואח' נגד אוסם.(פורסם באתרים משפטיים).
באותו עניין, דלפה אמוניה ממתקן של חברת אסם.
עתירת תושבי האזור הייתה, בין השאר, לפצות אותם על הנזק שנגרם להם בגין הפרת חובה חקוקה בחוק למניעת מפגעים התשכ"א-1961:
"ב. הפרת חובה החקוקה בחוק למניעת מפגעים, התשכ"א-1961 (להלן: חוק למניעת מפגעים): "לא יגרום אדם לריח חזק או בלתי סביר, מכל מקור שהוא, אם הוא מפריע, או עשוי להפריע, לאדם המצוי בקרבת מקום או לעוברים ושבים" (סעיף 3; כן ראו סעיף 63 לפקודת הנזיקין)."
בהחלטתה מצטטת כב' השופטת אלמגור את החלטתם דלעיל, של כב' השופטת טובה שטרסברג כהן ושל כב' השופט גריל, וכותבת בין השאר:
"החובה שבסעיף 3 לחוק למניעת מפגעים היא האיסור לגרום לריח "חזק" או "בלתי סביר" אשר מפריע או עלול להפריע לנמצאים סמוך אליו. ככל שהדברים אמורים בשאלה אם המשיבות הפרו את החובה, הללו גורסות כי אין לדעת אל נכון את הריח שהדיפה האמוניה ענה על ההגדרות שבחוק.
בסעיף 5 לחוק למניעת מפגעים נקבע כי השר להגנת הסביבה...[...] יתקין, בתקנות, כללים לביצוע סעיפים 2 ו-3, ובין השאר רשאי הוא לקבוע מה הם רעש או ריח חזקים או בלתי סבירים", ואולם תקנות שתגדרנה מהו ריח בלתי סביר אין בנמצא...
את התוכן יש לצקת אל תוך הביטוי "בלתי סביר", שמלבד סעיף 3 לחוק למניעת מפגעים ניתן למצוא אותו בכמה וכמה מחוקי המדינה, בכל מקרה ומקרה בשים לב לנסיבותיו המיוחדות ולפי השיקולים הראויים (פרשת פרשט, עמ' 6א-ב). כאשר המשימה המונחת לפני בית המשפט היא קביעת סבירותו של ריח חזק, שיקול דעתו תופס מקום נכבד יותר בהכרעה. במקרה כזה אין ביכולתו להיעזר במדד טכני-אוביקטיבי מובהק דוגמת סולם הדציבלים, שבו נמדדת עצמתו של רעש (ראו סעיף 2 לנוהל), ועל-כן שומה עליו להשתמש בכלים המשפטיים העומדים לרשותו בשביל לקבוע עד כמה הריח מטריד.
בהעדר תקנות ובהן הגדרה לריח בלתי סביר, המשיבות סוברות כי את חוסר הסבירות יש להוכיח על-פי הבחנים שנקבעו בנוהל להגדרת מפגעי ריח של אגף איכות אוויר ושינוי אקלים במשרד להגנת הסביבה (נספח 5 לתשובה לבקשה; להלן: הנוהל). על סמך הכתוב בסעיף 1 לנוהל, המשיבות מבקשות לקבל כי עמדת המשרד להגנת הסביבה היא שאין לך מפגע ריח בלי רצף של אירועים חוזרים ונשנים:
...
לפי סעיף 4.3 לנוהל, גורם הולם שבכוחו לקבוע אם הריח חזק או בלתי סביר הוא צוות מריחים. אלא שהואיל ואין זו תקנה שהותקנה מכוח חוק למניעת מפגעים, תנאי זה איננו מחייב. ושוב יש להזכיר שגם ראיות אחרות יכולות לשמש מסד להכרעת בית המשפט בשאלה זו, בצד שיקול דעתו."
ראה גם דבריו של כב' השופט ד"ר א. סטולר בת.א. 2146-09-07 אלומות חולון בע"מ נגד המשרד לאיכות הסביבה.
תמים דעים אני לחלוטין עם הנאמר.
הובאו בפני ראיות ברורות וחד משמעותיות על עדים דיירי הבניין ומומחים לדבר, שמ"מסעדת מועדון הקצינים" של "אסיה" נפלטו ריחות חריפים ביותר, אשר גרמו למטרד רב לדיירי ובאי הבניין וכי נפלטו מהמסעדה חומרים שעשויים לפגוע בבריאותם של הדיירים.
מטרדים אלו נעלמו, רק כאשר המסעדה נסגרה ועזבה את המקום.
אני מאמץ את קביעותיו ומסקנותיו המבוססות והמקצועיות של קרול אברהם (הדומות למסקנותיו של מומחה אנטרופי נחום בר) ומעדיף אותם על פני חוות דעתו ומסקנותיו של ד"ר מלנקין.
"4. מסקנות
4.1 בהתבסס על נתוני הבדיקה שערכה חברת אקוטסט בדיקות סביבתיות בע"מ, ניתן להסיק כי פעילות מסעדת מועדון הקצינים גורמת למטרדי ריח קשים לסביבה ואף עלולים לגרום למפגעים בריאותיים.
4.2 מסעדת מועדון הקצינים המהווה מקור לפליטת מזהמי אוויר והמשרדים הממוקמים מעל המסעדה הפועלת במתכונתה הנוכחית, אינם יכולים להתקיים בכפיפה אחת מבלי שהציבור ייחשף למטרדים ומפגעים סביבתיים הנגרמים על ידי המסעדה.
4.3 העדר אמצעים מתאימים והעדר ארובה כנידרש על ידי הרשויות תורמים לפליטה בלתי מבוקרת של מזהמי אוויר הפוגעים בסביבה."
5. הארובה – האחריות להקמתה
כבר נאמר, שבעת השכרת המסעדה ל"רבד", השטח המושכר לא היה מותאם ומיועד למסעדה. על פי היתר הבניה ייעודו היה למחסן. "רבד" היא זו אשר החליטה להשכיר אותו למטרת הפעלת מסעדה. "רבד" עשתה כן, בניגוד להיתר הבניה ועל אף שהשטח שהושכר לא היה מחובר לארובה, שהוא תנאי - בלעדיו אין - להפעלת מסעדה בה מבשלים ומטגנים אוכל.
עובדות אלו, היו ידועות היטב לרימון בן יקיר שהוא מסעדן מנוסה, המפעיל שנים רבות מסעדות ברחבי הארץ.
תחילה חשבו שני הצדדים, שניתן יהיה להתחבר לארובה שהייתה בשימוש של מסעדת קימבה. כשאפשרות זו ירדה מהפרק, הם חיפשו מקום אחר באחד הפירים האחרים של הבניין, בו ניתן יהיה לבנות ארובה אליה תוכל להתחבר "מסעדת מועדון הקצינים" של "אסיה".
כאשר לא נמצא באותה עת מקום/פיר מתאים לכך, בוודאי בעלות הקמה זולה, החליטו יחדיו "רבד" ו"אסיה", להוציא את ריחות הבישול וחומרי שריפת המזון, דרך פתח אותו יצרו בקולונדה שבמסעדה.
בחוות דעתו כותב המהנדס אמיל ברגינר:
"7.9. ברם עיון בהיתרי בניה, כפי שיפורט להלן, מלמד כי המושכר לא תוכנן ולא הוכשר מראש ע"י המשכיר כשטח המכיל ההכנות המחויבות לקליטת מסעדה.
7.10. הוצגו בפני הח"מ מסמכי התכתבות שנערכו בטרם חתימת הסכם השכירות, בהן נדונה שאלת מתן פתרון למעבר תעלות של מערכת נידוף של המסעדה. עפ"י אותה התכתובת דרשו מתכנני המסעדה מטעם השוכר לבצע מערכת שתעלה לכיוון גג הבניין, ואף קיבלו התחייבות מהמשכיר שמערכת נידוף תתחבר לפירי הקיימים בבניין, ו/או לפיר שבשימוש של מסעדת "קימבה" שפעלה אותה העת מקומה 1 של הבניין, ו/או תעבור דרך פירים חדשים שיותקנו בפירי מעליות. כל החלופות הנ"ל נמצאו בסופו של יום כלא מתאימות ו/או לא מאושרות ע"י קימבה ו/או ע"י יועץ הבטיחות מטעמי בטיחות.
7.11. בנסיבות אלה המשכיר, העמיד לרשות השוכר פתרון חלופי של הרכבת תעלות אופקיות, כאשר מערכת נידוף אמורה לצאת משטח המסעדה, לעבור בשטח הקולונדה, שאינו חלק מהמושכר אלא חלק מהבניין עצמו שהיה בבעלות רבד, ולהסתיים בתריס פליטה הממוקם בגובה כ-5 מ' מעל למעבר הקולונדה בחזית המזרחית."
שני הצדדים רצו להאמין, שיהיה בכך פתרון הולם. על כן, מחד גיסא חתמו על ה"הסכם" על בסיס פתרון מאולץ זה ומאידך גיסא, בהיותם ערים לבעייתיות שבדבר ושיתכן שפתרון זה לא ייתן מענה מספק ולא יהיה מנוס מאשר לסיים את ה"הסכם", ללא חיובים כספיים הדדיים.
הדבר מצא את ביטויו, בסעיף 9.2 ל"הסכם":
"9.2 השוכר מתחייב להקפיד על שלמות המושכר ועל נקיון סביבתו ותקינותו,
להשתמש ולנהל את עסקו אך ורק בתחומי המושכר ולא לגרום ולא להרשות שיגרמו כל מפגע, מטרד, הסגת גבול, רעשים, ריחות, זעזועים, זוהמה, עשן או אי נעימות למבקרים בבנין ולמשתמשים האחרים בו החורגים ממסגרת הסביר בשים לב לאופי המושכר כמסעדה ואופי סביבתו הקרובה של המושכר והבנין (להלן "ההפעלה התקינה של המושכר"). במידה ועל אף האמור בסעיף זה יגרם כתוצאה מפעילות במושכר מטרד של ריח בבניין אשר לא יתוקן בתוך 30 יום מיום פניית המשכיר לשוכר, תנתן לשוכר ארכה נוספת של 15 יום לתיקון מטרד הריח. היה ועל אף האמור לא תוקן מטרד הריח, יהיה רשאי כל אחד מהצדדים לבטל את הסכם זה לאלתר והשוכר לא יחוב עוד בתשלומים כלשהם החל מהמועד הנקוב בהודעת הפינוי. באם יתוקן מטרד הריח במועדים האמורים - לא יהווה הדבר הפרה של ההסכם מצד השוכר."
(ההדגשה שלי, י.פ.)
דא עקא, שפתרון מאולץ זה, לא צלח.
מטרדי הריח, היו גדולים.
ניסיונותיה של "אסיה", להתגבר על מטרדי הריח באמצעות "מערכת מנדף" מתקדמת – כשלו.
ניסיונה של "אסיה", לבנות ארובה באחד הפירים של הבניין, נכשל אף הוא.
שתי תביעות פינוי הגישה "רבד" נגד "אסיה", בעקבות מטרדי הריח אותם יצרה המסעדה.
שני כתבי אישום הוגשו נגד "אסיה" ונגד רימון בן יקיר, על ניהול עסק "ללא רישיון".
ביום 18.11.2013 – הגיעו הצדדים להסכמה בתביעת הפינוי שבת.א. 24697-09-13 על פינוי "מסעדת מועדון הקצינים" ו"אסיה" את הבניין ביום 2.3.2014.
עם פינוי "אסיה" את הבניין, בנתה "רבד" ארובה באחד הפירים נוכח הבנתה, שללא ארובה לא תוכל להשכיר את הנכס לאחר. זו הייתה גם דרישה מפורשת של כל מי שהתעניין בכך, שהרי לכל היה ברור, כפי שגם היה ברור ל"רבד" ול"אסיה", שללא ארובה המנקזת ופולטת את חומרי הבישול והטיגון, לא ניתן יהיה להפעיל מסעדה.
בעדותו מספר שרון זכות מנכ"ל "רבד":
"עד: ברור, הנכס שהושכר כרגע היה ברמה אחרת, ברמת גמר, אמנם כל המערכות, כל המערכות היו קיימות בו, המערכות קצה, המטבחים וכדומה הם כמובן לקחו איתך פירקו איתם אבל כל שאר המערכות היו קיימות והיה נכס ברמת, ברמה מערכתית מלאה. מעבר לזה היה בו בנינו בתקופה הזאתי גם ארובה אחרי שהשוכר יצא בנינו ארובה מתחילתה ועד סופה, לא היה אופציה אחרת פשוט מכל שוכר שהגיע, כולם ידעו על הסיפור הזה של המסעדה. כולם ידעו שהמסעדה הזאת מסריחה, מסריח משמע מייצרת ריחות רעים לסביבה ואף אחד לא רצה לדבר איתי על שכר הדירה או על להיכנס לנכס. כולם אמרו אנחנו ניכנס לנכס רק שנדע שאין פה בעיה, אנחנו נכנס למשא ומתן שנדע שאין בעיה זה היה תנאי מתלה לצורך איזה שהוא ניהול משא ומתן ולכן מה שעשינו נכנסנו לתהליך, התקשרתי עם אותו גבי אוחיון, שמתי לו לוחות זמנים מאוד ברורים,
כב' השופט: מה היה גרוסו מודו השקעה שלכם ב, בנכס הזה זאת אומרת לא בכל הבניין, בנכס הזה טרם ההשכרה שלו לשוכר אחר?
עד: כמיליון שקל." (עמ' 263-262)
שני הצדדים מטילים זה על זה את האחריות להקמת הארובה ואת הפרת ה"הסכם".
יאמר כבר עתה, אף אחד מהצדדים לא נטל על עצמו התחייבות כלשהי להקים את הארובה.
ב"הסכם", אין כל התחייבות כזו, אותה נטלו על עצמם "רבד" ו"אסיה".
"אסיה", שהייתה מעוניינת מאוד בהפעלת מסעדה במקום בשל אזור מיקומה, ובשל תנאי השכירות הנוחים לתקופה ארוכה (לא סתם שמה היה "מסעדת מועדון הקצינים") ניסתה למצוא בעזרת יועציה פתרון להקמת הארובה, מתוך הכרה, שללא ארובה, לא תוכל לפעול המסעדה. ואולם, אין כל התחייבות של "אסיה" לבנות את הארובה על חשבונה. לא לפני ה"הסכם", לא ב"הסכם", ולא לאחריו.
מנגד אין בנמצא גם כל התחייבות של "רבד" כלפי "אסיה" להקים/לבנות ארובה.
בעת חתימת ה"הסכם" לשני הצדדים היה ברור שהמסעדה תפעל ללא ארובה.
הוסכם ביניהם, שפתח הפליטה של ריחות הבישול והטיגון יהיה ממוקם ב"קולונדה", ללא שתבנה ארובה כלשהי.
על כן, למרות שהמסעדה החלה את פעילותה בחודש אוגוסט 2007 עד לשנת 2011, לא פנתה "רבד" ל"אסיה" וביקשה לבנות את הארובה בפיר כלשהו שהקצתה לצורך כך, וגם "אסיה" לא דרשה את הדבר. דרישות הדדיות כאלו, הופיעו רק בשנת 2011, בעקבות התלונות שהתקבלו על מטרדי הריח.
בסעיף 9.5 ל"הסכם" נאמר:
"9.5 מבלי לגרוע מהאמור לעיל תנאי להפעלת המושכר למטרת השכירות על ידי השוכר, הנו ביצוע על ידי השוכר של הפעולות המפורטות להלן וקבלת אישור המשכיר על כך:
9.5.1 התקנה על ידי השוכר על אחריותו ועל חשבונו של מנדף על מנת למנוע כניסת ריחות מהמושכר לבניין. ההתקנה של המנדף כאמור תבוצע בתיאום עם המשכיר. סוג המנדף ייקבע על ידי השוכר. יובהר, כי השוכר "יהיה אחראי" ויישא בכל עלויות ההקמה, ההפעלה וההחזקה של המנדף לרבות מבלי לגרוע מכלליות האמור השוכר יישא בעלויות הביטוח בקשר עם המנדף. כמו כן, מובהר, כי במידה ויגרם נזק לבניין בשל ההקמה, ההפעלה וההחזקה של המנדף כאמור, יישא השוכר בכל עלויות הנזקים כאמור על חשבונו. השוכר מתחייב לתקן באופן מיידי לרבות עקב פנייה של המשכיר, כל תקלה במנדף.
מוסכם, כי המשכיר ישתתף בעלויות ההתקנה של המנדף עד לסך של 50,000 ₪ ולא יותר מהעלות בפועל של התקנת המנדף וכנגד הצגה של חשבוניות בדבר ביצוע התקנת המנדף על ידי השוכר ו/או מי מטעמו.
המשכיר מתחייב לשתף פעולה ולסייע לשוכר בהתקנת המנדף ומערכותיו, וכן לרתום את חברת הניהול ליתן סיוע ולשתף פעולה עם השוכר בהתקנה המנדף ומערכותיו. בנוסף מתחייב המשכיר כי כל מי מטעמו ו/או מטעם חברת הניהול לא יהא רשאי לתחזק ו/או לבצע עבודות מכל סוג שהוא במנדף ובמערכותיו במשך כל תקופת השכירות.
מובהר כי המנדף ומערכותיו הינם רכושו הבלעדי של השוכר, ובמועד פינוי המושכר - יהיה השוכר רשאי לפרק את המנדף ומערכותיו, וליטלם עימו." (ההדגשות שלי, י.פ.)
אני דוחה את הניסיון של "רבד" לקרוא בסעיף 9.5 ל"הסכם", התחייבות כלשהי של "אסיה" להקים ארובה.
מהו "המנדף" אותו התחייבה "אסיה" ב"הסכם" להתקין על חשבונה?
בעדותו מסביר רימון בן יקיר:
"ש: ... בכתב ההגנה לתביעה הזאת נטען שאתם לא הקמתם את המינדפים ולא עמדתם בהתחייבויות החוזית שלכם, אתם בחוזה לקחתם על עצמכם התחייבות להקים את המינדפים, אמרו לא הקמתם את המינדפים.
ת: מי שבכלל מציג את זה כמינדפים, יש פה איזו אי הבנה. אנשים מציגים מינדפים כ"כל מערכת הפליטה"? המילה מינדפים שייכים לתוך המסעדה... מערכת המינדפים היא זאת שיונקת את הריח מכל נקודות הבישול בתוך המסעדה, מרכזת אותם במינדף במרכזי שלה, מעלה אותה לסינון ודוחפת אותה למעלה." (עמ' 86-85)
בחוות דעתו מסביר המהנדס אמיל ברגינר:
"7.13. במסגרת הסכם השכירות נקבעו עקרונות להשלמת בניית תשתיות לקליטת מסעדה, כל כולן באישור המשכיר, וזאת כדלקמן:
7.13.1. מנדף - על השוכר הוטל להקים מנדף על מערכותיו, כאשר "המשכיר ישתתף בעלויות ההתקנה של המנדף..." כאשר "... המשכיר מתחייב לשתף פעולה ולסייע לשוכר בהתקנת המנדף ומערכותיו, וכן לרתום את חברת הניהול ליתן סיוע ולשתף פעולה עם השוכר בהתקנה המנדף ומערכותיו...".
יצוין כי מנדף הוא אותו החלק המורכב מעל לעמדת הבישול/טיגון, כאשר מעליו יש את מערכת יניקה וסינון ולאחר מכן תעלת פח שחור המובילה את האוויר המסונן לפתח הפליטה."
צא ולמד;
"המנדף" אותו התחייבה "אסיה" להתקין על חשבונה, היא אותה מערכת קולטת אדים וריחות, המוצבת מעל התנורים בתוך מטבח המסעדה, אשר "רבד" הסכימה להשתתף ב"עלויות ההתקנה" (להבדיל מעלויות הרכישה) "עד לסך של 50,000 ₪ ולא יותר מהעלות בפועל של התקנת המנדף".
על כן גם נקבע ב"הסכם": כי "סוג המנדף יקבע על ידי השוכר" וכי "מתחייב המשכיר כי כל מי מטעמו ו/או מטעם חברת הניהול לא יהיה רשאי לתחזק ו/או לבצע עבודות מכל סוג שהוא במנדף ובמערכותיו במשך כל תקופת השכירות".
היות ומדובר ברכוש שנרכש על ידי "אסיה" ושייך לה, הגם שהוא אמור להיות מורכב בתוך המסעדה נאמר ב"הסכם":
"מובהר כי המנדף ומערכותיו הינם רכושו הבלעדי של השוכר, ובמועד פינוי המושכר – יהיה השוכר רשאי לפרק את המנדף ומערכותיו ולטילם עמו".
ללמדך, שסעיף 9.5 לא עוסק כלל ב"ארובה" ואין ב"הסכם" סעיף כלשהו, המטיל אחריות על "אסיה" להקים ארובה.
אין לי כל ספק, שאם הייתה מוטלת חבות על צד כלשהו להקים את הארובה - שעלות הקמתה גבוהה - היה הדבר מוצא את ביטויו באופן מפורש ב"הסכם", כפי שמצאו את ביטוין התחייבות אחרות, כדוגמת: התקנת "המנדף", התקנת "בור השמן" ו"מערכות מיזוג האוויר":
"9.5.2 התקנה על ידי השוכר על אחריותו ועל חשבונו של בור שומן אשר מידותיו ועומקו ייקבעו על ידי המשכיר. בור השומן כאמור יותקן בשטח שיוקצה לכך על ידי המשכיר ובתאום עמו..."
9.5.3 התקנה על ידי השוכר על אחריותו ועל חשבונו של כלל התשתיות הדרושות בתוך המושכר לצורך מיזוג המושכר (להלן: "תשתיות המיזוג"). יובהר, כי השוכר יהיה אחראי ויישא בכלל עלויות ההקמה, ההפעלה וההחזקה של תשתיות המיזוג לרבות מבלי לגרוע מכלליות האמור השוכר יישא בעלויות הביטוח בקשר עם התשתיות המיזוג כאמור.
המשכיר יתקין על חשבונו ועל אחריותו את התשתיות הדרושות בבניין וזאת עד לגבול המושכר (בכל אחת מקומותיו) לצורך מיזוג המושכר. במידה ועוצמת המיזוג במושכר לא תספיק לשם מיזוגי אפקטיבי של על שטח המושכר, ידאג המשכיר להגברת עוצמת המיזוג עד לרמה הנדרשת לשוכר."
בחוות דעתו כותב המהנדס אמיל ברגינר תוך התייחסות ל"הסכם":
"7.13.2. בור שומן - הוצאות של הקמת בור שומן, מחוץ לגבולות המשכר, יחולו על השוכר במלואם מתוך עיון תכנית הגשה סניטרית שהוגשה לאישור העירייה, בור שומן סומן בתכניות מתכנן אינסטלציה במפלס קומת ביניים 21.43+, שהינו מפלס גבוה יותר מרצפת קומת הקרקע (רצפת המסעדה במפלס 18.60+). בור שומן ממוקם עפ"י היתר הבניה בין צירים A/3A ו-4A בחלק המערבי של הבניין.
מיקום בור שומן זה מצביע על העדר כוונת המשכיר של התאמת המושכר למסעדה, וזאת לפחות בשלב קבלת היתרי בניה ויעוד שטח קומת הקרקע של הבניין למסחר בלבד.
7.13.3. מערכות מיזוג - הקמת מערכת מיזוג בתוך המושכר הוטלה על חשבון השוכר, ואילו "המשכיר יתקין על חשבונות ועל אחריותו את התשתיות הדרושות בבניין וזאת עד לגבול המושכר (בכל אחת מקומותיו) לצורך מיזוג המשכר".
יודגש, כי מקובל שכל מערכות ותשתיות הבניין (חשמל/ מים/ ביוב/דלוחין/מיזוג/אוורור וכד' אשר מחוץ לגבולות השטח המושכר מבוצעים מטבע הדברים במלואם ע"י המשכיר."
מנגד, אין גם כל התחייבות ב"הסכם" שהוטלה על "רבד" להקים את הארובה.
לא יתכן שאם הייתה התחייבות כזאת של "רבד", לא הייתה דורשת ומקפידה "אסיה" שהיא תופיע במפורש ב"הסכם".
האם שכחו הצדדים את הארובה, הגם שהיא הייתה במרכז הדיונים ביניהם במו"מ לקראת כריתת ה"הסכם"??
לא ולא!!
הארובה והקמתה לא נכללו ב"הסכם" - במודע.
באותה העת, לא הצליחו הצדדים למצוא פיר בו ניתן להקים/לבנות ארובה. היות ושני הצדדים היו להוטים לבצע את העסקה, הם חיפשו דרך חילופית של הוצאת האדים והריחות. הפתרון שנמצא, הוצאתם דרך הפתח שבקולנדה. היות ושני הצדדים היו מודעים לכך שפתרון זה יכול וימצא לא מתאים, הם השאירו לעצמם את האופציה של ביטול ה"הסכם":
"9.2. ... במידה ועל אף האמור בסעיף זה יגרם כתוצאה מפעילות במושכר מטרד של ריח בבניין אשר לא יתוקן בתוך 30 יום מיום פניית המשכיר לשוכר, תינתן לשוכר ארכה נוספת של 15 יום לתיקון מטרד הריח. היה ועל אף האמור לא תוקן מטרד הריח, יהיה רשאי כל אחד מהצדדים לבטל את הסכם זה לאלתר והשוכר לא יחוב עוד בתשלומים כלשהם החל מהמועד הנקוב בהודעת הפינוי. באם יתוקן מטרד הריח במועדים האמורים – לא יהווה הדבר הפרה של ההסכם מצד השוכר". (ההדגשה שלי, י.פ.)
זו גם הסיבה, שמאז פתיחת המסעדה באוגוסט 2007 ועד לשנת 2011 – במשך 4 שנים – לא באה דרישה כלשהי – לא של "אסיה" כלפי "רבד", ולא של "רבד" כלפי "אסיה" – להקים את הארובה.
אם הייתה התחייבות של מי מהצדדים לעשות כן - בין בעל פה, בין על פי ה"הסכם" - אין לי כל ספק שהייתה באה דרישה כזו.
אני קובע, שלא הייתה התחייבות כלשהי של מי מהצדדים להקים ארובה.
אומנם מאז 2011, עת התקבלה מסת תלונות הדיירים על הריחות החריפים הנפלטים מהמסעדה, פעלה "אסיה" כדי לבנות ארובה באחד הפירים, ואף דיווחה על כך לבית המשפט בתביעת הפינוי אשר הגישה "רבד" נגדה, אולם פעולותיה אלו, בנוסף לרכישה והתקנה של מנדפים נוספים ומשוכללים, נעשו משום רצונה להמשיך ולהפעיל את המסעדה, בה כבר השקיעה כסף רב.
אין לראות בפעולות אלו הכרה כלשהי של "אסיה" בחבות שהייתה עליה, לבנות את הארובה.
נהפוך הוא;
בתשובה למכתב מיום 18/1/2011 אותו שולחת "רבד" ל"אסיה" בו היא נדרשת לטפל בדחיפות בבעיית הריח עליה מתלוננים הדיירים, תוך הפניה לסעיף 9.2 ל"הסכם" (מוצג 13.1 "אסיה") משיבה "אסיה" למחרת היום – 19.1.2011:
"על הבנין לספק פיר + ארובה ו/או מיקום חילופי לפליטת האוויר המטופל".
(מוצג 13.2).
בדברי התשובה של "רבד" מיום 23.1.2011 אין טענה כלפי "אסיה" שהיא לא הקימה ארובה ואין גם דרישה ממנה להקים ארובה. כל שנאמר לעניין זה:
"...
נא בדקו בשנית מהם הפעולות שביכולתכם ו/או בכוונתכם לבצע ועדכננו בהקדם האפשרי, ובמידת הצורך היעזרו אף באנשי מקצוע המומחים במציאת פתרונות לבעיות מסוג זה. אנו מצדנו נעשה כל האפשר ע"מ לשתף עמכם פעולה על מנת למצוא פתרון ראוי לעניין.
באם לא ימצא על ידכם פתרון, לא תהא לנו כל ברירה אלא לבקשכם לפנות את המושכר, וזאת, בין היתר, על פי הוראות סעיף 9.2 לחוזה השכירות ביננו".
סעיף 9.2 ל"הסכם" הוא אותו סעיף הקובע כי: "היה ועל אף האמור לא תוקן מטרד הריח יהיה רשאי כל אחד מהצדדים לבטל את הסכם זה לאלתר והשוכר לא יחוייב עוד בתשלומים כלשהם מהמועד הנקוב בהודעת הפינוי".
גם במכתבים אותם שלחה "רבד" ל"אסיה" עם קבלת תלונות הדיירים על מטרדי הריח, אין דרישה ש"אסיה" תבנה ארובה אלא דרישה לעמוד בתנאי סעיף 9.2 ל"הסכם". ׁ (ראה כדוגמא: מוצג 16 "רבד" מיום 8.2.2011; מוצג 19 "רבד" מיום 15.2.2011; מוצג 22 "רבד" מיום 27.2.2011; מוצג 23 "רבד" מיום 8.3.2011; מוצג 29 "רבד" מיום 28.4.2011).
אם הייתה חובה או התחייבות כלשהי של "אסיה" לבנות את הארובה, האם לא הייתה מציינת ודורשת זאת "רבד" במכתביה?? האם היא הייתה ממתינה לבוא בדרישה זו ארבע שנים!! לאחר כריתת ה"הסכם"??
מנגד עמדתה של "אסיה" הייתה עקבית לאורך כל הדרך, שאין עליה כל חובה להקים ולבנות את הארובה; וכי עת השכירה לה "רבד" את הנכס, היה עליה להעמיד לרשותה את המערכות המתאימות לנידוף ריחות המסעדה.
גם כאשר נטלה על עצמה "אסיה" - ב"שלב זה" - את הקמת הארובה, כתבה שהיא עושה זאת: "לפנים משורת הדין", כדי לאפשר את המשך פעילות המסעדה, מבלי לגרוע מזכויותיה להיפרע מ"רבד" על העלויות הקמתה.
בהודעת העדכון אשר נשלחה לבית המשפט כותבת "אסיה":
"1. בעקבות ההבנות הדיוניות אליהן הגיעו הצדדים בחודש מרץ 2012, נערכה הנתבעת להקמת ארובה בפיר הבניין אשר הועמד לרשותה על ידי התובעת (לאחר שבמשך שנים טענה התובעת כי אין כלל בנמצא פיר פנוי בו ניתן להוביל ארובה אל גג הבניין).
2. יש לזכור, כי בשלב זה נאותה הנתבעת לפנים משורת הדין להקים את הארובה ולשאת במימון העלות הכרוכה בכך (והתחשבנות מאוחרת עם התובעת), בבחינת "נעשה ונשמע", שהרי מלכתחילה החובה להעמיד לנתבעת נכס עם אפשרות התחברות לפיר ולארובה בבניין עצמו היתה על התובעת כבעלים של הנכס ...
3. הנתבעת שמרה ושומרת על זכותה להפרע בסופו של דבר מהתובעת את העלויות הכבדות אשר נגרמו לה כתוצאה מהפרת התחייבויות התובעת כפי שיפורטו בתביעה שתוגש על ידי הנתבעת לעניין זה.
4. מכל מקום על יסוד ההבנה הדיונית שהושגה מלפני בית משפט נכבד זה, ולאור העובדה שבאורח פלא ולאחר כל כך הרבה שנים, עלה בידי התובעת למצוא את הפיר הנדרש לשם העברת הארובה, פנתה הנתבעת בחודש מרץ 2012 לקבלת הצעות מקבלנים לשם ביצוע תעלה וארובה מהמסעדה לגג הבניין. התקבלו שתי הצעות בלבד ובסופו של דבר נבחרה הצעתו של קבלן בשם אבו שחאדה איוב. יש להדגיש, כי הקבלנים שהגישו הצעות הבהירו כי ביצוע העבודה הינו מורכב ובמובנים רבים הינו בבחינת הליכה אל "הלא נודע", שכן ברשות התובעת (ו/או חברת הניהול של הבניין) אין כלל תוכניות מתאימות שעל בסיסן ניתן לתכנן את העבודות מראש.
5. הקבלן איוב נערך על מנת להתחיל את העבודות במהלך ימי הפסח (אפריל 2012) כפי שהובטח ותואם עם התובעת. דא עקא שערב תחילת העבודות הודיעה הנהלת הבניין, כי לא תסכים לאפשר את תחילת העבודות בלא ביטוח מתאים. מכיוון שחברות הביטוח היו סגורות ערב החג, נאלצה הנתבעת לדחות את תחילת העבודות לאחר החג.
6. בסופו של דבר החל הקבלן המבצע, איוב, בביצוע העבודות לאחר חג הפסח, כשהוא מבצען מלמעלה כלפי מטה.
7. כבר בתחילת העבודות התגלו "בעיות קשות" לא צפויות, ובכלל זאת התברר כי ב-4 הקומות העליונות של הבניין עוברת בתוך הפיר תעלת אוורור של השירותים וכן כי הפיר מתפתל. בנסיבות אלו הורתה הנתבעת לקבלן המבצע להחליף את תעלת האוורור של השירותים (שאין חולק כי לא נכללת כלל במסגרת עבודת הקמת הארובה) בתעלה יותר צרה, ובאופן זה ניתן היה להרכיב את תעלת הפח של התובעת בקומות אלו.
8. עבודה זו בוצעה והתעלה הורכבה בהצלחה בקומות העליונות.
9. דא עקא, שבשלב זה הגיע ככל הנראה הקבלן המבצע (איוב) לכלל מסקנה כי העבודות מסובכות מדי עבורו ו/או לא כלכליות והוא נטש את העבודה מבלי אומר דבר ונעלם פשוטו כמשמעו.
10. בנסיבות אלו פנתה התובעת לקבלן השני שהגיש בשעתו הצעה (מר גבי אוחיון) מתוך תקווה כי הלה יוזיל את הצעתו ומכל מקום יסכים לקזז ממנה את שכבר נעשה.
11. יש להדגיש כי התיאומים עם הגורמים הרלוונטיים ארכו זמן, שכן בפגישות בשטח היו צריכים להיות נוכחים מלבד הקבלן השני (מר גבי אוחיון), גם מנהל הבניין (נמרוד), קונסטרוקטור, יועץ בטיחות, נציג הנתבעת וכדומה. לאחר שנתקיימו באתר כ- 3 פגישות, התברר לקראת במהלך חודש יולי, כי ביצוע העבודות באמצעות, מר גבי אוחיון ביחד עם גורם נוסף (מ.א. רדיוס בע"מ) תסתכם בכל מקרה בכ- 500,000 ₪ בקירוב כולל מע"מ!
12. יש להדגיש, כי סכום זה, הינו גבוה משמעותית מהסכום שלקחה הנתבעת בחשבון בתחילה, כשגם ההתקשרות עם הקבלן הראשון (ב- 280,000 ₪), שיקפה מבחינתה מתיחה של יכולותיה מעבר לקצה גבול האפשרי, גם כמי שמעמידה למעשה מימון לתובעת שבסופו של דבר תחוב בתשלום.
...
15. במקביל חזרה הנתבעת לטפל בנושא הקמת הארובה וקיבלה מחדש הצעה ממר אוחיון המצ"ב כנספח 1. מדובר במפרט שנערך על ידי המומחה מר רמי גיגוז'ינסקי אשר מונה למעשה על ידי התובעת והעבודה תבוצע תחת פיקוחו.
16. בהתאם לסיכום עם הקבלן המבצע, ככל והבניין יעמיד את הגג לעבודה כשהוא פנוי באיזור הפיר וישתף פעולה עם הקבלן, העבודות יחודשו בתחילת חודש ינואר 2013 דהיינו תוך כעשרה ימים ויסתיימו בתוך כשישים יום (כתלות במזג האויר). העתק אישור הקבלן מצ"ב כנספח 2."
האמור נתמך בתצהירו של רימון בן יקיר.
הצעת המחיר של אבו שחאדה איוב מיום 19.3.2012 היא מוצג 63 למוצגי "רבד".
הצעת "מסגריית גבי" – גבי אוחיון - ל"אסיה" מיום 11.7.2012 באמצעות המהנדס רמי גיגוז'ינסקי אליו הופנתה "אסיה" ע"י "רבד", היא מוצג 71 "רבד".
ההסכם בין "אסיה" לבין גבי אוחיון מיום7.2.2013 הוא מוצג 9 "אסיה".
דא עקא, שבסופו של יום לא עלה בידי "אסיה" להקים את הארובה, הגם שנעשו פעולות לא מעטות על ידי "אסיה" למטרה זו, בעלות לא קטנה.
בעדותו מספר רימון בן יקיר:
"ת: אני רציתי, פניי היו לשלום. רציתי לפתור את זה. חיפשתי קשר ליגאל אהובי, הבעלים החדש. אבי גרין עזב את החברה, מכר אותה, ואני השגתי קשר עם חבר משותף בלונדון, שהוא מכיר אותו, חיכיתי שיגיע לארץ, הוא הגיע לארץ ויגאל הגיע לארץ ועשיתי פגישה משותפת. ואמרתי לו את הסיפור... הוא אמר אני אטפל בזה. אני אשלח אליך מישהו שקוראים לו "הקוסם". שמעתי איך מדברים עליו. הוא מהנדס מיזוג אוויר, קוראים לו רמי גיגוז'ינסקי והא שלח אותו אלי ורמי התחיל להגיע. אני עונה לך פה על השאלה למה על הפירים. ואז רמי הגיע והראיתי לו מה אנחנו עושים, ומה שנתנו לנו בסופו של דבר, ויש מישהו שמתלונן, ויש bad blood בינינו ובינם, תעשו את שלכם ונעשה את שלנו. הוא אמר מה הבעיה? אמרתי, אין להם פיר לאוויר שם למעלה. הם אמרו שהם לא יכולים לעשות ארובה כי אין להם פיר. הוא אמר, יש פה מלא פירים. אני מכיר את הבניין. בסוף הוא הוציא מכתב, לפי דעתי יש לכם את המכתב הזה, שלוש אפשרויות לפיר. והוא היה בהתחלה פנטסטי ונמרץ. איש מאד מעניין, והוא נתן את הפתרון, והוא נכנס למסעדה והייתה לנו דלת שהייתה במסעדה, אני מכיר את הדלת הזאת מהשיפוצים, הוא אמר. פה יש פיר. זה הפיר שמנדף את כל בתי השימוש של הקומות. אין שום מניעה שהוא ינדף גם את זה. זה הפיר. והוא הוציא מכתב. הבעיה עם רמי הייתה שהוא עבד בחו"ל.
ש: אבל מה עשיתם אחרי ההמלצות שלו? האם לקחתם על עצמכם לעשות אותם?
ת: אז נתן המלצה ותאר את המצב והוא הביא איש אחד ליעוץ, קבלן שאני מכיר אותו מעברי, ואנחנו הבאנו עוד קבלן וקבלנו שתי הצעות מחיר. אחת 280 אלף ואחת ב-480 אלף.
ש: תגיד. מי היה של ה-200 ומי היה של ה-480.
ת: היה אחד שקראו לו איוב שחאדה...
ש: ומי היה הקבלן השני?
ת: קראו לו גבי אוחיון. את גבי אני מכיר.
ש: וקבלתם הצעות. תפרט בבקשה את ההצעה הראשונה.
ת: הראשון נתן ב-280 אלף שקל הצעה, וגבי נתן ב-400 אלף. וידענו שגבי אוחיון הוא מתאים לרמי, כי הוא מסגר מטורף. עבודות הכי מסובכות הוא יודע לעשות.
ש: אבל את מי בחרתם?
ת: בחרנו את שחאדה, כי 280 ו-480 בכל זאת זה הבדל.
ש: ומה עשיתם?
ת: התקשרנו איתו בחוזה, וקבענו מועד הרכבה של הארובה. זה לשאלתך הקודמת. ושילמנו לו. ואז יום לפני שהיינו אמורים להרכיב את הארובה, נעשו כל ההסדרים עם נמרוד, עם מנהל הבניין, וכל מה שהיה צריך לעשות, מצלצל אלינו, לא יודע אם שרון או מישהו כזה. אמרו לנו, יש לכם סעיף כזה וכזה וכזה בפוליסה? אמרנו לא יודעים. את תבדקו. אמרנו אין עם מי לבדוק כי זה יום זה,
ש: רימון, מה זה יום זה? תדבר ברור.
ת: זה יום לפני ערב פסח, שעה מאוחרת, חמש וחצי בערב, אין עם מי לדבר בחברת הביטוח, מחר חברות הביטוח יוצאות לחופשה שבועיים, חופשה ארוכה, ועד ערב פסח לא נוכל לעשות את זה. ורצינו לעשות את זה בערב פסח. למה? כי סיכמנו, נאמר לנו על ידי הבניין שהטוב ביותר זה לעשות בפסח, כי רוב האנשים שעובדים בבניין הזה, יוצאים לחופשה. זה יהיה מינימום הפרעה לבניין.
ש: ואחרי שלא עשיתם בפסח, מה עשיתם כן?
ת: עשינו את זה אחרי פסח.
ש: מה קרה עם איוב אחרי פסח?
ת: האיוב הזה הסתבך עם הפיר,
ש: הוא התחיל את העבודה?
ת: הוא התחיל לרדת בפיר, והסתבר שהפיר מתעקל, נהיה יותר צר, ...הוא גמר לעשות את העבודה, שמונה קומות הוא ירד, ונעלם. לא ראינו אותו, לא שמענו ממנו, נעלם. אז הגענו למצב שאין לנו, בלי זה ובלי זה.
ש: ואני מזכיר שאנחנו נמצאים באוגוסט 2012. מה עשיתם. אין לכם את איוב. מה עושים?
ת: יש לנו הצעת מחיר נוספת. קראנו לגבי, בקשנו ממנו הצעה, 480 אלף שקל, הרבה כסף. בסדר. ידעתי בתוכי שאין לי ברירה. בסוף אני אעשה את זה, כי רואים את זה...
...
ש: ההסכם עם גבי אוחיון שבית המשפט אישר לך, אני מבקש להפנות את בית המשפט להסכם שנחתם. אני אתן אותו אחר כך. מה היה התעלות של גבי אוחיון?
ת: 480 אלף.
ש: זה לא כל העלות של הפיר.
ת: זה בלי התעלות,
ש: אתם שילמתם חלק מהסכום?
ת: חלק. 230 אלף שקל משהו.
ש: ומה קרה? גבי התחיל לעבוד?
ת: גבי התחיל לייצר את הארובות. שתבין, מדובר פה ב-22 קומות. 75-80 מטר גבוה בנין, אם אהיה זהיר, צריך להוריד 80 מטר פח. לייצר אוחתם. צריך אנשים מיוחדים שמייצרים את זה. גבי התחיל לעבוד. קבל כסף, התחיל לעבוד. גמר לייצר אותם, הייתה דרישה שנעלה אותם על הגג, כי לא היה לו איפה לשמור את זה במסגרייה. הוא העלה אותם על הגג, ואנחנו מתחילים לקבל כתף קרה מרבד. פתאום מתחילים להגיע אלי מעירית תל אביב מחלקת שלטים. למה השלט באנגלית ולא בעברית. מעירית תל אביב לבדוק את הרישיון. הופ, עושים לי ניהול עסק ללא רישיון כי לא חודש הרישיון כי הייתה תלונה, ואם יש תלונה לא מחדשים. אז לא חידשו לי. אבל נתנו לי כל הזמן, גם העיריה, בהסכמה, אלחנן משי, וגם בית המשפט, נתנו לי לטפל בזה ואני טיפלתי בזה.
ש: מה קרה עם הארובות על הגג, עם התעלות?
ת: הוא התחיל לבקש ממני לפנות אותם. מצד שני רבד אומר לי תפנה. מצד שלישי אני מתקשה להשיג את היועץ שלהם.
ש: אגב, אתה שילמת ליועץ שלהם? גיגוז'ינסקי?
ת: אני לא שילמתי שום דבר. הוא לא ביקש, הוא היה בא לישיבות,
ש: הוא היה איש ש,
ת: הוא היה איש שלהם. שלח לי אותו יגאל אהובי...
...
עו"ד נצר: אני רוצה לשאול מה לגבי הנושא של מכון התקנים.
ת: אני רוצה לספר. יום אחד צלצל אלי יוסי קנטי שהוא מנכ"ל חברת הניהול של המקום, אני לא מכיר אותו בכלל. הוא אומר לי, תשמע, אתה הולך לעשות את הארובה הזאת, יש לך אישור מכון התקנים? אני אומר לו – לא, אני חושב שאתם צריכים לסדר את זה. הוא אומר לי, אל תעז - כאילו הוא חבר שלי - לעשות את הארובה הזאת. זה היה לרבד עילה. אל תעז לעשות מה? את הארובה, בלי שיש לך אישור של מכון התקנים. הבנתי. מכון התקנים. זה רוצה אישור בנין, זה רוצה אישור מהעירייה, זה בקשת בניה. אישור בניה. אני בא אליהם ואומר – אני לא אטפל בזה. טפלו בזה אתם. מה פתאום? ואז באתי, אמרתי לשרון, תשמע, אני הולך לבנות. מה שיהיה יהיה. תאשר לי לפחות שאתה לא מחכה אני אגמור ואז "תכניס" לי. הוא אמר לי ככה – אתה תבנה, ואני אסתכל. אם זה טוב, טוב. אם זה לא טוב, לא טוב. פה הבנתי שאין לי מה לעשות.
ש: אבל מה קרה עם רמי?
ת: רמי נעלם.
ש: רגע. במכון התקנים. האם רמי,
ת: רמי עשה לנו את התכניות של הארובות וייצרנו את הארובות לפי התכניות של רמי. ואחר כך היה צריך ללכת למכון התקנים כדי להביא את האישור.
ש: ומי היה צריך להכין את התכניות למכון התקנים?
ת: לפי דעתי רמי. זה מה שהם אמרו לנו. ואז התחלנו לחפש אותו, לא היה, כן היה, הבת שלי בחו"ל, הבת שלי לא בחו"ל, יום אחד אני יושב ישיבה אצלנו, בעת ההיא ממש, ופתאום טלפון. הוא יוצא החוצה,
ש: מי זה הוא?
ת: רמי גיגוז'ינסקי יוצא מהישיבה החוצה, ואני רואה אותו מדבר בטלפון, ורמי היה איש מאד נחמד. ואני לא אהבתי את זה. אני יוצא החוצה ואומר לו , רמי מה קרה? הוא אומר לי – עזוב. אני לא יכול להישאר בישיבה. למה? הם לא רוצים. רבד? אמר לי כן, והלך. באמצע הישיבה עזב אותנו והלך. ומאותו רגע לא ראיתי אותו עד היום.
...
ת: בשלב הזה אני הבנתי שנגמר לי הכוח. אמרתי להם, תלכו לשופט, תגידו לו תודה רבה, אנחנו מסעדנים, אני לא ממשיך כרגע. אני אתבע אותך בבית משפט. וכאן אני פה. בגדול, זה גם לאכול את הדגים הבאושים וגם להיות מגורש." (עמ' 104-98)
גרסתו של שרון זכות שונה:
"ת: כל המטרה בסופו של דבר הייתה לנסות לפתור את הבעיה.
...
ת: אז כל מה שעשיתי זה בעצם אחרי לימוד הנתונים ואחרי שנפגשתי עם גבי אמרתי אני לא מבין זה נשמע לי עניין טכני מה הסיפור, למה לא עושים את זה? נפגשתי עם גבי, גבי גם אמר לי שזה עניין פשוט, עניין של באופן יחסי עניין שלא מסובך יותר מדי הוא הציג את זה כעבודה מסובכת וזה אבל פרק הזמן שנדרש לעשות אותו הוא לא פרק זמן כל ארוך. לא פרק זמן קרדינאלי. היה בעבר איזה שהוא ניסיון לפני פסח שהפסיקו באמצע את הניסיון כל מיני, זה היה נשמע כאילו סוג של תירוצים שהצטברו כולם לאיזה שהוא משיכת רגליים, כיתות רגליים. לא באמת התכוונו לעשות את העבודה. זה היה הרושם שלי,
ש: ואז אתה מדבר עם גבי ו?
ת: ואז אני מדבר עם גבי ואני מבין מגבי שהתחושות שלי הן נכונות. בצד השני אין מי שמשתף פעולה. הצד השני נעלם, לא מדבר, לא מגיב, בעצם הצד השני לא מתקדם בתהליכים הוא לא חתם לו אז בזמנו, הוא לא חתם לו על הצעת העבודה זה, הצעת העבודה שהייתה מאוד קונקרטית הוא לא שילם לו מקדמה, גבי תירץ את זה בזה שהוא גם לא שילם לו מקדמה הוא דרש מקדמה ולא שילם לו מקדמה והוא הבין שהצד השני לא, לא מספיק רציני כדי ליישם את העבודה.
ש: ואז מה אתה עושה בעקבות הפגישה עם גבי שאתה שומע את זה?
ת: אני יודע שמתקיים דיון בינואר 13 במקביל פונים אלי מהמשרד של רימון ויעל, מהמסעדה .יעל מבקשת, יעל פונה, מבקשת לקיים פגישה,
ש: יעל מה תפקידה רק תגיד?
ת: יעל הייתה המנכ"לית, לא יודע מה תפקידה היום אז היא הייתה המנכ"לית כך הציגה את עצמה. מנכ"לית של הרשת.
ש: ומי עוד היה בפגישה הזאת?
ת: בפגישה היה רימון, יעל ואסי.
ש: אסי.
ת: אסי מנהל התפעול. כך רימון לפחות הציג אותו בפגישה עצמה. הוא פנה אליו מספר פעמים במהלך הפגישה והציג אותו כמנהל התפעול.
ש: כן.
ת: בפגישה עצמה עלו, בפגישה עצמה הייתי מאוד ברור. אמרתי רבותיי כך אני לא ממשיך לנהל את הסיפור. זה לא הגיוני, לא יכול להיות מצב שמסעדה אחת מסריחה בניין שלם, עשרים ושתיים קומות, כל הדיירים יש להם תלונות ואתם יושבים ולא עושים כלום ממשיכים כאילו הכל עובר לידכם. לא הגיוני פשוט זה לא אפשרי. יש פה מפגע סביבתי, יש פה מפגע בריאותי כאשר כולם מציינים שהמפגע הבריאותי פה עולה לכדי יכולת תביעתית כנגד רבד, יכולת תביעתית כנגד המסעדה וכדומה כאשר המסעדה היא השוכר שלי והבנתי שכך לא ניתן להמשיך.
ש: ומה התגובה?
ת: בפגישה עצמה היה, התחושה הייתה שהצד השני מחפש פתרונות קלים, נחליף מסננים כאלה, נעשה מסננים כאלה, נשים ככה, נשים ככה לא, הצד השני לא באמת מתכוון להכניס את היד לכיס ולהוציא את הסכום הרלוונטי שבו הוא התחייב להוציא. הוא גם מבקש ממני באותה פגישה תן לי עוד כמה חודשים. אמרתי לו ידידי אני לא נותן כלום. עברו מאז שהבטחתם לעשות את זה הוא אמר לי ניסינו לעשות את זה במרץ 2012 כי במרץ 2012 בפסח כמדומני רק אתם ביקשתם ביטוח? אמרתי לו טבעי לגמרי אני מבקש ביטוח על שיפוץ, גם כשמישהו מבקש שיפוץ של משרד אני מבקש ביטוח זה חלק מתפקידי, זה מה שאני עושה בכל הנכסים שלנו כי כך פועלים. פועלים על פי הספר וכך צריך להיות על אחת כמה וכמה שמדובר בעבודה מסובכת, מסוכנת וכדומה לכן אני מבקש פוליסת ביטוח, אין עם זה שום בעיה וחוץ מזה פוליסת ביטוח,
ש: זה סופק לך?
ת: לא, לא סופק וחוץ מזה פוליסת ביטוח עושים בשיחת טלפון. ואני עושה לא מעט פוליסות ביטוח בשיחת טלפון.
...
עד: ההתנהגות הייתה חד משמעית זה שלהם הם עכשיו מנסים בכל מיני דרכים כאלו ואחרות בעצם לנסות לצאת מהסיטואציה הזאת, התחושות שלי היו שהם מנסים לכתת רגליים לא באמת מנסים לפתור את הבעיה." (עמ' 250-246)
בעדותו, הכחיש שרון זכות שהיה להם קשר עסקי קודם כלשהו עם המהנדס גבי גיגוז'ינסקי:
"ת: רמי גיגוז'ינסקי מעולם לא עבד עם רבד, מעולם לא היה יועץ של רבד.
ש: לא עבד?
ת: מעולם,
ש: אוקי אז בוא,
ת: לא עבד עם רבד,
ש: אז בוא נראה.
ת: מעולם לא קיבל אגורה שחוקה מרבד,
...
ת: כן דרך אגב ניסינו לסייע לכל מה שקשור במציאת אותו רמי גיגוז'ינסקי כי בא רימון ואמר אין לנו פיתרונות אז אמרנו אין בעיה אנחנו נחפש בשבילך באנשים שאנחנו מכירים אולי למישהו יש פיתרון," (עמ' 293-291)
ביום 14.8.2014, לאחר ש"אסיה" פינתה את הנכס, חתמה "רבד" על הסכם עם גבי אוחיון אשר בנה והרכיב את הארובה (מוצג 147 "רבד").
מי שנקלע בעל כורחו לסכסוך בין "אסיה" לבין "רבד", היה גבי אוחיון.
בעדותו הוא מספר:
"ת: עשו לי פגישה עם, עשו לי היכרות עם החברה ("אסיה", י.פ.) את האמת יש לי בעיה עם שמות להיזכר אז במסעדה שהייתה למטה, מסעדת הקצינים ככה אני יודע, אבל יש לו שם של חברה כזו או אחרת אני לא יודע איך קוראים להם. אני לא זוכר איך קוראים להם. הפגיש אותי אדם בשם רמי גיגוז'ינסקי שהוא מפקח, היה אמור להיות מפקח שלי על העבודה הספציפית.
...
ת: ...על כל פנים ההיכרות הראשונה שהייתי לי איתם רמי גיגוז'ינסקי הכיר לי איזה בחורה אם אני לא טועה קוראים לה יעל. אם אני לא טועה. היא שייכת לחברה של המסעדה.
ש: עם מי? אתה זוכר את שמה?
ת: יעל.
...
ת: ...אז רמי אמר לי גבי, אני אמרתי לך מי זה החברה, אמרתי לך מי זה האנשים, הנה הבחורה תסגור איתה. ישבנו שתי דקות, ארבע דקות לא מצא חן בעיניה אומר פה הסתיימה הפגישה שלום להתראות.
ש: למה?
ת: כי המספרים לא התאימו לה.
...
ת: המספרים של הסכום, כן.
ש: אתה זוכר כמה הצעת?
ת: לא. הכל רשום אני לא זוכר.
ש: פחות או יותר?
ת: ארבע מאות אלף, שלוש מאות חמישים, לא זוכר.
...
ת: התקשר אלי רמי אותו רמי זה המפקח אמר לי גבי מה קרה? אמרתי לו תשמע היא חתכה אותי אמרה לי לא מתאים תודה רבה להתראות בזה הסתיימה השיחה הלכתי." (עמ' 211-209)
זה השלב, בו החליטה "אסיה" לבחור בהצעה הנמוכה יותר – כ 280,000 ₪ - אותה היא קיבלה מאיוב אבו שחאדה.
דא עקא, שאיוב אבו שחאדה לא ביצע את העבודה, ונעלם.
יש להניח, שהיות ומדובר היה בעבודה מורכבת ומסובכת, החליט איוב אבו שחאדה שלא לבצעה.
לא הוכח בפני, ש"אסיה" שילמה דבר מה לאיוב אבו שחאדה.
"אסיה" החליטה לחזור ולפנות לגבי אוחיון.
בעדותו מספר גבי אוחיון, שעת שקיבל על עצמו את העבודה והגיע אל הבניין, נוכח לדעת, שאיוב אבו שחאדה לא עשה דבר – "כלום" - וכי הוא היה צריך לעשות הכל !! בהנחייתו והדרכתו של המהנדס גיגוז'ינסקי (עמ' 229-227).
ממשיך ומספר גבי אוחיון:
"ת: התקשר אלי רמי אמרתי לו רמי תשמע אני לא עושה את העבודה בכל מחיר אני לא רוצה ככה אף פעם לא חתכו אותי אני לא רוצה לעשות את העבודה. אמר לי בשבילי מה יהיה אמרתי לו בשבילך אני חייב להמשיך...
ש: מה ההיכרות שלך עם רמי שזה,
ת: רמי עבד באלקטרה ואני הייתי המסגר של אלקטרה שלושים וחמש שנה.
ש: אוקי אז יש לך היכרות,
ת: ומשם הוא הכיר אותי שאני מסוגל לעשות את העבודה הספציפית הזאת.
ש: הבנתי.
ת: והוא הביא אותי.
ש: בסדר.
ת: וכשעשינו פגישה באחד מהימים אני הכרתי גם את בעל המסעדה כי עשיתי לו עבודה לפני ארבעים שנה.
...
ת: קוראים לו, קראו לו פרושקי המסעדה אבל השם שלו האישי רימון אם אני לא טועה. רימון אם אני לא טועה, נכון? נכון אני לא טועה. ומאוד שמחתי לפגוש את האיש הזה כי הוא ממש היה נחמד איתי בזמנו אבל במקרה הספציפי אני התייחסתי למה שרמי אומר לי, רמי זה המפקח אומר לי גבי מה שאני אגיד לך זה היה לידם, מה שאני אגיד לך זה מה שקובע. בבקשה רמי בשביל זה הבאת אותי אני איתך ברשותך. אמר לי תעשה א', ב', ג' ...
...
ת: הוא אומר לי אני רוצה שתעשה לי תעלה בגודל כזה, בחתך כזה לא שאני זוכר את המספרים ואני רוצה שתרכיב אותו בתוך הפיר מלמעלה למטה מאה מטר גובה. בסדר. אני אעשה לך את העבודה. הכנתי את עצמי הם נתנו לי לחתום על איזה נייר כזה או אחר אם אני לא טועה כאילו הזמנה, כאילו הזמינו את העבודה אמרתי חבר'ה מה אתם,"
(עמ' 212-211)
ביום 7.2.2013 נחתם ההסכם בין "אסיה" לבין גבי אוחיון (מוצג 36 ב"אסיה").
לאחר שהוא קיבל מקדמה הוא החל בעבודתו:
"ת: ...באתי נתנו לי מקדמה ואחרי המקדמה התחלתי לעבוד. רמי אתה מאשר לי את החתך של הפח ככה, כך, אומר גבי, צא לדרך. תקתקתי את זה נתנו לי גם לוח זמנים מאוד צפוף כי הם היו לחוצים מכל מיני דברים כאלה ואחרים שאני לא רוצה להיכנס לזה, זה לא מעניין אותי. אמרתי אל תדאגו אמרתי לכם שלושה שבועות, חודש, אני גומר את העבודה. באמת תקתקתי יום, לילה פה שמה התחלתי להרים את התעלות למעלה רמי אמר לי, רמי זה המפקח אל תתקין עד שאני לא אגיד לך. חיכיתי והתעלות נמצאות למעלה, זה מה שצריכים להשחיל לתוך הפיר. קיבלתי כסף שילמו לי, הכל בסדר, אין בעיה.
ש: כמה קיבלת?
ת: אם אני לא טועה מאתיים אלף שקל..." (עמ' 214-213)
בעדותו סיפר גבי אוחיון, על הדרישה של שרון זכות שיעשה ביטוח לביצוע העבודות ויקבל את אישור מכון התקנים, טרם ביצוע העבודות. בדיוק כפי שסיפר רימון בן יקיר:
"ת: אני באתי והוא לא נתן לי לעבוד עד שאני לא אביא פוליסת ביטוח והוא עשה לי, הוא עשה לי את המוות,
ש: שרון?
ת: שרון ואני לא עליתי לגג עד שלא הבאתי לו את כל הניירות, רישיון עבודה בגובה, הוא לא נתן לי לנשום." (עמ' 228)
...
"עו"ד איבצן: עכשיו אתה זוכר שבאיזה שהוא שלב עוד בשלב שאתה עבדת עבור המסעדה אמרו שפתאום יש דרישה שצריך ללכת לקבל אישור של מכון התקנים?
עד: לא, זה מהתחלה דיברו על זה.
עו"ד איבצן: מהתחלה דיברו על זה.
ת: מהתחלה דיברו." (עמ' 239)
דרישתו של שרון זכות שיהיה ביטוח על העבודה הנעשית; וכי העבודה תקבל את אישור של מכון התקנים; הן דרישות נכונות וצודקות.
בעדותו מסביר שרון זכות:
"ת: ... גם כשמישהו מבקש שיפוץ של משרד אני מבקש ביטוח זה חלק מתפקידי, זה מה שאני עושה בכל הנכסים שלנו כי כך פועלים. פועלים על פי הספר וכך צריך להיות על אחת כמה וכמה שמדובר בעבודה מסובכת, מסוכנת וכדומה לכן אני מבקש פוליסת ביטוח, אין עם זה שום בעיה וחוץ מזה פוליסת ביטוח," (עמ' 250)
כך נהגה "רבד", עת היא בנתה את הארובה באמצעות גבי אוחיון (ראה מוצג 147 "רבד").
הוא הדין, באשר לדרישה הצודקת לקבל את אישור מכון התקנים.
בעדותו נשאל והשיב שרון זכות:
"ש: עכשיו תאשר לי בבקשה שבעקבות המכתב הזה אגב שהוא כותב בו הננו להפנות את תשומת ליבכם הוא מפנה לא את תשומת ליבה של המסעדה כי בכל הקשור לתקנים, תקנות וכיבוי אש ואישור על הרשויות הרלוונטיות לנושא זה עליכם הוא אומר, רבד לפעול לפי הנחיות יועץ הבטיחות של הבניין רצוי לפני ביצוע. עכשיו תאשר לי שבעקבות הדבר הזה, בעקבות הדבר הזה אתה עשית הולד (HOLD, י.פ.), אמרת אני רבד לא מתעסק ברישוי ופנית אל המסעדה ואמרת להם תלכו למכון התקנים נכון?
ת: אני חושב שמכון התקנים עלה מהשלב הראשון של הארובה לא מהשלב הזה אלא הרבה לפני למיטב זיכרוני." (עמ' 303)
בעדותו מאשר גבי אוחיון את חשיבות קבלת האישור ממכון התקנים:
"ת: אני אמרתי מהתחלה חבר'ה,
...
ת: בשביל שיהיה תקני צריך שיהיה מכון התקנים." (עמ' 239)
דא עקא, ש"אסיה" לא הייתה מוכנה לקבל דרישה צודקת זו.
בעדותו ממשיך ומספר גבי אוחיון מה הייתה תגובת "אסיה" לבקשתו לקבל את אישור מכון התקנים עת הוא ייצר עבורה את הארובה:
"ת: אתה, זה לא מעניין אותך, אתה תייצר לנו את התעלה.
ש: זה רמי אומר?
ת: לא, גם יעל וגם,
ש: שמה?
ת: איך קוראים לו אסף?
ש: אסי.
ת: אסי.
ש: שמה?
ת: אתה זה לא מעניין אותך, זה הכל.
ש: בסדר.
ת: לא עניין אותי, שתקתי. הוא צודק." (עמ' 240-239)
דא עקא, שלמרות שעבודת ייצור פחי הארובה הושלמה, עצרה "אסיה" את העבודה והפסיקה את ההתקשרות עם גבי אוחיון.
ממשיך ומספר גבי אוחיון:
"ת: רמי אמר לי אל תתקין עד שאני אגיד לך. רמי זה המפקח. צלצלתי ליעל אמרתי ליעל תשמעי רמי לא עונה לי ואני עם התעלות על הגג, קיבלתי צעקות מהאדון הנכבד הזה שקוראים לו שרון, תגיד לי התעלות למעלה למה אתה לא משחיל? אמרתי עוד לא קיבלתי הוראה להשחיל, אני מחכה להוראה של רמי. שאלתי את יעל, יעל מה עושים? תחכה. חיכיתי, עזבתי את הכל, לקחתי את הציוד והלכתי למסגרייה. הלכתי לעשות עבודות אחרות.
...
כב' השופט: שרון רצה שאתה תשחיל את הזה,
עד: כן. מאוד. זה הפריע לו בבניין אמר לי בוא תעמוד פה, העמיד אותי באיזה נקודה לא נעימה. אמרתי לו שרון בשבילך אני מוכן לעשות מה שאתה רוצה כי רציתי אותו בתור קליינט שלי לעבודות הבאות. אני אומר את האמת כי איש מאוד, מאוד נחמד לא שחסר לו גם הוא נחמד מאוד. אני עבדתי בין שתי נחמדים אני חייב להגיד רק את האמת. אין שמאלה ואין ימינה. אוקי אמרתי ליעל יעל מה? אומרת תחכה. חיכיתי. עכשיו אני רוצה להכניס את התעלות כי אני צריך לקבל כסף. הלכתי לשרון אמרתי לו שרון תעזור לי ... אני רוצה להכניס אומר לי גבי אני לא מעורב, אל תכניס אותי לזה. יש לך רמי לך לרמי. עוד פעם לרמי, לא עונה.
עו"ד שבח: רמי לא עונה, המסעדה, רימון, יעל?
עד: רק יעל, אני לא רימון רק יעל, עוד בחורצ'יק אחד היה שמה אני לא זוכר את השם שלו אם הוא יזכיר לי אני יודה לו מאוד.
...
עד: אסי.
...
עד: אסי היה מלחיץ אותי נו גבי, נו גבי אמרתי לו תן לי אישור בכתב להתקין אני אתקין לך אני לא רוצה להתקין מי אמר לך כי רמי הוא האיש שנותן את האישור התכלס." (עמ' 215-214)
...
ת: ...אני רוצה להתקין את היחידות, אני רוצה להתקין את התעלות, אני רוצה להרכיב את התעלות לא הייתה תגובה. גם הם לא קיבלו תגובה," (עמ' 216-215)
...
"ש: עכשיו מה קורה בפברואר 2013 איך אתה נערך לעשות את העבודה בעצם?
ת: בטח, אמר לי רמי צא לדרך, יצאתי לדרך. מרביץ.
ש: אז אנחנו חוזרים בעצם לאותן תעלות,
ת: אותן תעלות שאני, כן. יצרתי אותן והתבקשתי לשלוח את זה לציפוי נגד אש. אתם יודעים מה זה?
ש: תסביר.
ת: זה פח שהוא נכנס בתוך פיר של בטון, בתוך פיר מערכות קוראים לזה שיש שמה עוד כמה דברים חוץ מזה והוא צריך להיות מצופה נגד אש. אז אמר לי רמי גבי אתה לא מרוויח על זה כסף, אתה מרוויח מספיק כסף פה אתה שולח את זה למקום שאני אגיד לך ואתה עושה לזה ציפוי אש והם ישלמו לך בשביל זה בדיוק כמו שהוא נתן לך הצעת מחיר. אמרתי לו בסדר, אם אתה אומר רמי כי רמי בשבילי זה אדם מאוד מכובד. אמרתי לו אם אתה אמרת ככה רמי אין בעיה. לקחתי הובלה, לקחתי את זה לציפוי אש כשרציתי להוציא את זה ממנו אמרתי לו רמי מה עם כסף לציפוי אש, אני אדאג לך וככה זה נשאר. ישב אצל הציפוי אש עד שקיבלתי מכתב מעו"ד שלו, של הציפוי אש.
ש: אוקי.
ת: צלצלתי לרמי אמרתי לו רמי תסתכל אני עשיתי טובה אני לא מרוויח אגורה, בציפוי אש, תעשה לי טובה תוציא אותי מזה, תן לי תשובה להתקין אני מוציא את הדברים מעלה אותם למעלה, טוב, אני אתן לך תשובה. באמת נתן לי תשובה תתחיל לעלות את זה על הגג. לקחתי אנשים והעליתי את זה על הגג. עשר יחידות כי אי אפשר להביא את הכל זה מאה מטר, זה כמות אדירה. לקחתי אנשים, לקחתי צוות העלינו את זה לגג אני אומר לו רמי אני מחכה להוראות השחלה, הוראת השחלה עוד לא אני אגיד לך. וזהו.
ש: אוקי.
ת: נהיה שקט. נהיה שקט.
ש: בסדר החומר שמה על הגג.
ת: נהיה שקט. נהיה שקט ואני כל הזמן ניג'סתי אמרו לי כשאתה תעלה את התעלות תקבל איקס, לא זוכר מספרים, כסף. אותי זה עניין כסף כי הייתי במצוקה. לא משנה. חיכיתי להוראות של רמי ורמי לא נתן לי הוראה.
ש: וקיבלת כסף?
ת: לא.
ש: אוקי, דרשת?
ת: כן.
ש: ממי?
ת: מהמסעדה, או יעל או אסי לא זוכר. אל תדבר איתי על כסף את רמי אנחנו לא יכולים להשיג אותו לא יכולים זה, אמרתי טוב. אני אחכה עוד קצת והייתי לחוץ אבל לא משנה לא התנהגתי לא יפה ישבתי בשקט כי רמי הביא אותי הייתי צריך לכבד את המקום. כיבדתי חיכיתי, חיכיתי, חיכיתי ויעל התקשרה אלי אומרת גבי תשמע יש החלטה. כן מה החלטה, יופי, מתי מתחילים להרכיב? לא, תוריד את התעלות מהגג. דרך הפיר או דרך המדרגות? תוריד אותם דרך המדרגות. טוב אבל אני רוצה כסף בלי זה," (עמ' 219-218)
...
"ת: הוא רימון לא היה מעורב בכלל בכל הנושאים היה בפגישה אחת או שתיים והיא אמרה לי יעל תוריד לי את התעלות מלמעלה, אילץ אותי שרון אם אתה לא משחיל תוריד,
ש: נו ואז למה אתה לא,
ת: אני לא יכול להוריד, אני לא יכול לשמוע לשרון שיגיד לי תוריד, אני לא מוריד כלום רק איך קוראים לה? יעל.
ש: אז למה אתה לא אומר לה טוב הנה אני משחיל?
ת: לא, היא לא רצתה,
ש: למה?
ת: עצרו אותי. לא יודע למה לא מעניין אותי. לא מעניין אותי.
ש: אמרת קודם שלא שילמו.
ת: רמי, רמי לא הם שילמו לי. הם שילמו לי אבל לא שילמו לי כשהרמתי את התעלות היו צריכים לשלם לי.
ש: על זה אני מדבר.
ת: אבל לא שילמו.
...
ת: עכשיו תפסתי אותם מה, תפסתי אותם אמרתי לה תשמעי את רוצה שאני אוריד לך חזרה קודם כל תשלמי לי. את מה לשלם לי? להוא של הציפוי שעשה את הציפוי נתנה לי צ'ק רצתי אליו שילמתי לו למה הגיע לי מכתב מעו"ד אני קיבלתי פיק ברכיים שילמתי לו יצאתי מזה בכבוד ורמי בא איתי לשמה סגר לי את זה שלא תוספות, אחסון וכל מיני כאלה.
ש: מה קורה עם התעלות האלה?
ת: שאלתי את יעל מה לעשות עם התעלות אומרת כמה יש על הגג? אמרתי לה עשר אבל אצל השני הוא הגיש לי מכתב תראי הנה המכתב שלי, שלחתי לה בפקס הוא רוצה לתבוע אותי על זה שהתעלות נמצאות אצלו ומה אני אעשה? היא אומרת אתה יכול לזרוק את זה לזבל. אמרתי לה רגע אחד, שנייה, אני אשאל אותו, אני אומר לו תגיד לי אתה צריך את התעלות האלה הוא אומר לי כן אני אעשה מזה גדר. אמרתי לו שלך. שאלתי את רמי אומר לי כן גבי לא מרכיבים את התעלות.
...
ש: אוקי ואז מה קורה?
ת: זהו נגמר, קיבלתי את הכסף בשביל להוריד את התעלות, לכסף הזה חיכיתי בשביל לשלם לציפוי אש." (עמ' 221-220)
שני הצדדים מטילים זה על זה את האשם להפסקת עבודות הרכבת הארובה.
התרשמתי ששני הצדדים לא היו מעוניינים בהשלמת העבודות, הן בשל מערכת היחסים המעורערת שנוצרה ביניהם והן בשל שיקולים כלכליים אחרים.
"אסיה" הבינה, שעלות הקמת הארובה, כולל עבודתו של גבי אוחיון ושל היועצים וגורמי חוץ, תהיה גבוהה בשיעור ניכר מהסכום אותו היא הייתה נכונה הייתה להשקיע. (על פי עדות שרון זכות כ-מיליון ₪). "אסיה" גם הבינה היטב, שיקשה עליה לגבות חזרה סכום זה מ"רבד" וכי יידרש ממנה לצורך כך, להגיש תביעה לבית המשפט. זו הייתה גם הסיבה, שהיא ניסתה בדרכים שונות באמצעים זולים יותר - מסננים נוספים וחדישים – להוריד את מפלס הריח.
בעדותו אומר רימון בן יקיר:
"ש: אומר גבי אוחיון שמשכת אותו כמה חודשים, לא חתמת לו על ההזמנה ולא שילמת לו מקדמה. האם זה נכון?
ת: זה נכון שזה לקח זמן. הוא הגיש את הצעת המחיר השניה. אחרי שאיוב עזב הוא הגיש אותה ביולי 2012. אנחנו ראינו את גובה ההצעה והצענו לרבד לעשות את ה-UV שעלה רק 100 אלף. אמרנו יש פה הצעה של 100 אלף שקל, חצי מיליון שקל הפרש, בואו נלך על זה. לא קבלנו שום אישור לדבר הזה.
...
ת: ... ואז בלית ברירה באנו לשרון לפגישה, כדי להגיד לו או.קיי. א. לנסות לשכנע אותו לעשות את ה-UV הזה. אבל ראיתי שזה לא ילך, הוא אומר כל הזמן בית משפט, בית משפט,
...
עו"ד שבח: אני רוצה לשאול אותך לגבי גבי אוחיון.
ת: קודם כל גבי אוחיון לא מזיז את הרגל שלו בלי כסף.
ש: האם נכון שבאוקטובר 2012 אתם הודעתם לבית משפט שאתם לא רוצים את גבי. כי הוא יקר לכם.
ת: נכון. אנחנו רוצים את UV.
ש: ואתם רוצים לעצור את העבודות של הארובה ולהסתפק בפתרון של מסננים חדשים. האם זה נכון?
ת: אנחנו לא רצינו לעשות את זה. רצינו לעשות מילה מודרנית של מסננים חדשים.
ש: למה? כי זה יותר זול?
ת: יותר זול. לא, כי גם,
ש: זה אוקטובר 2012.
ת: אתה לא צריך לעלות 80 קומות.
ש: זה הגיוני שבשיטה מוקלטת בין גבי לשרון אומר גבי לשרון – אני שולח להם מכתבים, לא חותמים לי על ההזמנה, הם לא עושים לי, הוא שולח שתי שורות שכאילו התחלתי, יש לך הודעה ב-12 באוקטובר אומר – אנחנו לא מעוניינים בגבי. רוצים משהו זול יותר. זה הגיוני שאתה משכת את גבי.
ת: זה לוקח זמן לדגור על זה." (עמ' 129-127)
ללמדך, שמחד גיסא, מודיעה "אסיה" לבית המשפט - לרבות בהודעות משותפות עם "רבד" - על כך שהיא פועלת להקים את הארובה; ומאידך גיסא, היא מחפשת פתרונות אחרים זולים יותר. (ראה מוצגים: 50, 62, 65, 68, 74, 91, 97, 99, 126 "רבד").
כל זאת עד לדיון ביום 18.11.2013, בו הודיעה "אסיה" לבית המשפט, על רצונה לפנות את הנכס המושכר ולסיים את ההתקשרות עם "רבד"; כשברקע, כתב אישום נוסף שהוגש נגד "אסיה" ורימון בן יקיר על ידי משטרת ישראל – תיק בית משפט 02/13/0009401 על ניהול עסק טעון רישיון ללא רישיון (מוצג 133).
מנגד, גם "רבד" הייתה מעוניינת בסיום ההתקשרות עם "אסיה" ופינוי המסעדה.
שרון זכות הבין היטב, שהמסעדה בפעולתה, מהווה מטרד גדול לדיירי הבניין ומסכנת את חוזי השכירות עם דיירי הבניין. כדי כך, שעם אנטרופי הוא כבר נאלץ לוותר ולהסכים לסיים עמה את חוזה השכירות טרם עת. דיירים אחרים איימו בסיום ההתקשרות עם "רבד". הוא איבד את הסבלנות, מההבטחות החוזרות ונשנות של "אסיה", לשיפור המצב.
בעדותו אומר שרון זכות:
"עד: פניתי לעורך הדין שטיפל אז בתיק הרלוונטי הזה, נפגשתי איתו וניסיתי להבין פחות או יותר מה, איך הוא מתנהל, לאן זה הולך, מה הכיוון של התיק. מדוע זה לא נפתר כי לי הבעיה הייתה נראית בעיה טכנית שיהיה לזה פיתרון אם רק רוצים. אבל כשעשיתי אגריגציה של בעצם כל המהלכים שנעשו במהלך התקופה הזו ואנחנו מדברים על זה, על שנה וחצי כמעט שנתיים אחרי האירוע כאשר התחילו התלונות של אנטרופי כאשר ברקע כמובן אני מקבל פה אין סוף תלונות מאנטרופי ואני מקבל טלפונים מדיירים אחרים בבניין ללא היכר מלא דיירים,
ש: תן לי דוגמא.
ת: סירוטה שהתקשר אלי חדשות לבקרים ועו"ד שחור ועו"ד קוסובסקי וברקליס שהיו בכמה קומות בבניין מספר פעמים ותפסו אותי למטה. זה גם סיטואציה שתופסים אותך למטה ואומרים לך מה לא יגמר הסיפור הזה? תראה איך זה נראה, איך זה מסריח. בלובי למטה היה ניתן להבין ולהריח את הריח, את הסירחון.
אני אומר שוב פעם זה לפני שנכנסים למשרד של אנטרופי. המשרד של אנטרופי באופן טבעי זה חברת ייעוץ, חברת ייעוץ גדולה גל הציג את זה בצנעה, את החברה . חברת ייעוץ גדולה, הכי גדולה בארץ בתחום הזה, נכנסו לשם אנשים מכובדים מאוד, אנשים שגם מכירים את רבד באופן טבעי רבד חברה ציבורית, חברה לא קטנה פגע לנו בצורה דרמטית בשם, עשה לנו מוניטין רע. ייחסו את השם שלנו עם המפגע הסביבתי הזה, התברואתי הזה.
ש: אז מה קורה,
ת: כל המטרה בסופו של דבר הייתה לנסות לפתור את הבעיה.
ש: מבחינת, סליחה.
ת: אז כל מה שעשיתי זה בעצם אחרי לימוד הנתונים ואחרי שנפגשתי עם גבי אמרתי אני לא מבין זה נשמע לי עניין טכני מה הסיפור, למה לא עושים את זה? נפגשתי עם גבי, גבי גם אמר לי שזה עניין פשוט, עניין של באופן יחסי עניין שלא מסובך יותר מדי הוא הציג את זה כעבודה מסובכת וזה אבל פרק הזמן שנדרש לעשות אותו הוא לא פרק זמן כל ארוך. לא פרק זמן קרדינאלי. היה בעבר איזה שהוא ניסיון לפני פסח שהפסיקו באמצע את הניסיון כל מיני, זה היה נשמע כאילו סוג של תירוצים שהצטברו כולם לאיזה שהוא משיכת רגליים, כיתות רגליים. לא באמת התכוונו לעשות את העבודה. זה היה הרושם שלי,
ש: ואז אתה מדבר עם גבי ו?
ת: ואז אני מדבר עם גבי ואני מבין מגבי שהתחושות שלי הן נכונות. בצד השני אין מי שמשתף פעולה. הצד השני נעלם, לא מדבר, לא מגיב, בעצם הצד השני לא מתקדם בתהליכים הוא לא חתם לו אז בזמנו, הוא לא חתם לו על הצעת העבודה זה, הצעת העבודה שהייתה מאוד קונקרטית הוא לא שילם לו מקדמה, גבי תירץ את זה בזה שהוא גם לא שילם לו מקדמה הוא דרש מקדמה ולא שילם לו מקדמה והוא הבין שהצד השני לא, לא מספיק רציני כדי ליישם את העבודה.
ש: ואז מה אתה עושה בעקבות הפגישה עם גבי שאתה שומע את זה?
ת: אני יודע שמתקיים דיון בינואר 13 במקביל פונים אלי מהמשרד של רימון ויעל, מהמסעדה .יעל מבקשת, יעל פונה, מבקשת לקיים פגישה,
ש: יעל מה תפקידה רק תגיד?
ת: יעל הייתה המנכ"לית, לא יודע מה תפקידה היום אז היא הייתה המנכ"לית כך הציגה את עצמה. מנכ"לית של הרשת.
ש: ומי עוד היה בפגישה הזאת?
ת: בפגישה היה רימון, יעל ואסי.
ש: אסי.
ת: אסי מנהל התפעול. כך רימון לפחות הציג אותו בפגישה עצמה. הוא פנה אליו מספר פעמים במהלך הפגישה והציג אותו כמנהל התפעול.
ש: כן.
ת: בפגישה עצמה עלו, בפגישה עצמה הייתי מאוד ברור. אמרתי רבותיי כך אני לא ממשיך לנהל את הסיפור. זה לא הגיוני, לא יכול להיות מצב שמסעדה אחת מסריחה בניין שלם, עשרים ושתיים קומות, כל הדיירים יש להם תלונות ואתם יושבים ולא עושים כלום ממשיכים כאילו הכל עובר לידכם. לא הגיוני פשוט זה לא אפשרי. יש פה מפגע סביבתי, יש פה מפגע בריאותי כאשר כולם מציינים שהמפגע הבריאותי פה עולה לכדי יכולת תביעתית כנגד רבד, יכולת תביעתית כנגד המסעדה וכדומה כאשר המסעדה היא השוכר שלי והבנתי שכך לא ניתן להמשיך.
ש: ומה התגובה?
ת: בפגישה עצמה היה, התחושה הייתה שהצד השני מחפש פתרונות קלים, נחליף מסננים כאלה, נעשה מסננים כאלה, נשים ככה, נשים ככה לא, הצד השני לא באמת מתכוון להכניס את היד לכיס ולהוציא את הסכום הרלוונטי שבו הוא התחייב להוציא. הוא גם מבקש ממני באותה פגישה תן לי עוד כמה חודשים. אמרתי לו ידידי אני לא נותן כלום. עברו מאז שהבטחתם לעשות את זה הוא אמר לי ניסינו לעשות את זה במרץ 2012 כי במרץ 2012 בפסח כמדומני רק אתם ביקשתם ביטוח? אמרתי לו טבעי לגמרי אני מבקש ביטוח על שיפוץ, גם כשמישהו מבקש שיפוץ של משרד אני מבקש ביטוח זה חלק מתפקידי, זה מה שאני עושה בכל הנכסים שלנו כי כך פועלים. פועלים על פי הספר וכך צריך להיות על אחת כמה וכמה שמדובר בעבודה מסובכת, מסוכנת וכדומה לכן אני מבקש פוליסת ביטוח, אין עם זה שום בעיה וחוץ מזה פוליסת ביטוח,
ש: זה סופק לך?
ת: לא, לא סופק וחוץ מזה פוליסת ביטוח עושים בשיחת טלפון. ואני עושה לא מעט פוליסות ביטוח בשיחת טלפון.
...
עד: ההתנהגות הייתה חד משמעית זה שלהם הם עכשיו מנסים בכל מיני דרכים כאלו ואחרות בעצם לנסות לצאת מהסיטואציה הזאת, התחושות שלי היו שהם מנסים לכתת רגליים לא באמת מנסים לפתור את הבעיה.
...
עד: אלה היו התחושות. תחושות שנפגשו מציאות דרך אגב כי גם במציאות זה מה שהיה. בין לבין הם גם הכניסו אותי לעימות לא נעים עם שוכר שכמו שאמרתי הוא שוכר משמעותי שלי, הכניסו אותי לעימות יום יומי איתו כי יום, יום הוא פנה אלי,
עו"ד שבח: מי זה השוכר?
עד: אנטרופי." (עמ' 250-246)
על רקע האמור, ורצון שני הצדדים לסיים את ההתקשרות ביניהם – כל אחד מנימוקיו – הגיעו הצדדים לדיון שהתקיים בבית המשפט ביום 18.11.2013, בו השמיע ב"כ "אסיה" טענות כנגד "רבד" וסיים באומרו:
"יש שני דרכי פתרון, או שאקבל אישור להתקין ארובה או שינהלו אתי מו"מ או שאני אצא כי קצתי..."
על כך השיב ב"כ "רבד":
"אין בעיה שילכו לא שילמו ועשו נזקים והוא עוד רוצה פיצוי זה ממש סחיטה וזה מה שהוא כתב.
אנו רוצים שילך נמאס לנו מהמשחקים שלהם. אני רוצה שיתפנו מהר הם לא מקיימים חוזה בעניין הריחות והמטרדים אין ערבות בנקאית ואין ביטוח וכו' ואנו לא מוכנים לגרירת הרגליים הזאת.
אנו חברה ציבורית ונגרמו לנו נזקים רבים. אדוני נתן לנתבעת אינספור הזדמנויות. מורחים את בית המשפט שנה וחצי התביעה הוגשה במאי 2011 ובנובמבר 2011 הבטיחו שימצאו פתרון ומאז כל פעם יש בקשות ודיונים כדי להאריך בעוד חודש וכו' וכל פעם סיפורים.... מספיק. אנו לא רוצים אותם בבניין. צריך לקיים את הדיון תוך 30 יום לפי התקנות. אנו מבקשים הוכחות כבר שנה וחצי ואדוני נותן הזדמנויות כדי לתת למקרה להצליח. צריך לקבוע את ההוכחות לחודש הקרוב.
ב"כ הנתבעת: ("אסיה", י.פ.)
אנו מוכנים לעזוב לפני פסח 1.4.14.
ב"כ הצדדים:
אנו מקבלים את המלצת בית המשפט כי הנתבעת תפנה את הנכס נשוא התביעה עד ולא יאוחר מיום 2.3.14.
אין באמור כדי לפגוע בטענה מטענות הצדדים ואין לראות בכך משום הודאה בטענה מטענות הצדדים. אנו מבקשים לתת תוקף של פסק דין.
פסק - דין
נותן תוקף של פסק דין להסדר.
ניתנה והודעה היום ט"ו כסלו תשע"ד, 18/11/2013 במעמד הנוכחים."
כך הגיע הקץ להתקשרות בין הצדדים, שמלכתחילה לא הייתה צריכה "להיוולד", בטרם הוכשר המקום למסעדה וניתן פתרון הולם – ארובה - לפליטת ריחות חומרי הבישול והטיגון; ובטרם התקבלו כל ההיתרים והאישורים שהמקום הוכשר ומתאים להפעלת "מסעדה".
אין לשני הצדדים אלא להלין על עצמם עת החליטו להתקשר ב"הסכם" זה, על אף ידיעתם את המגבלות התכנוניות של המקום. קרי, שאין היתר חוקי להפעיל את המקום כמסעדה, ואין גם אפשרות לעשות בו שימוש למטרת מסעדה ללא ארובה.
משהסתיים ה"הסכם" מסיבה זו, אין לצד כלשהו כל עילת תביעה כספית נגד הצד השני, אם נוכח ההסכמה אליה הגיעו הצדדים בסעיף 9.2 ל"הסכם", אם בשל העובדות והנסיבות המתוארות לעיל.
מכאן שדין התביעות ההדדיות להידחות וכך אני עושה.
ביום 24.4.2014 הודו "אסיה" ורימון בן יקיר בכתב האישום המתוקן שבתיקים 02/13/0009401 ו-02/13/0003057.
בטיעוניהם לעונש, ציינו שני הצדדים - ב"כ המאשימה וב"כ הנאשמים - שהמסעדה נסגרה והוחזרה לבעליה.
בגזר-הדין העביר בית המשפט ביקורת על התנהלות הנאשמים – "אסיה" ורימון בן יקיר – תוך שהוא מתחשב לקולא, במאמצים שנעשו כדי לקבל את "רישיון העסק" ובכך שהמסעדה נסגרה והנכס הוחזר לבעליו, עת לא צלח הדבר.
"גזר –דין
מדובר במסעדה אשר בסופו של יום אמנם נסגרה, כך נטען וכך אני מאמין. אך לפני סופו של יום היא פעלה במשך כ-3 שנים ללא רישיון.
אמנם, כתבי האישום הוגשו ביחס למועדים שהינם בדצמבר 2012 וספטמבר 2013 אך בית המשפט בהחלט יכול להתייחס למלוא התקופה כמובן הן לפני כתב האישום והן אף לאחר כתבי האישום. אשר על כן, עלי להתייחס למסעדה כאל מקום שנוהל ללא רישיון במשך שלוש שנים.
אין זו הפעם הראשונה שבה בעל בית עסק טוען לכך שניסיונותיו הרבים לקבל רישיון סוקלו על ידי המתחם או הבניין בו הוא נמצא. גם כאן זה המקרה כפי שנטען בפני. עם זאת, והגם שלא הוצגו בפני אסמכתאות, הרי בהחלט ניתן לראות כי במקרה זה הנאשמים לא עמדו אדישים אל מול סיקול ניסיונם להוצאת הרישיון והם נקטו בהליכים משפטיים כנגד בעלי הבניין, וכן הוציאו כספים ולדבריהם מאות אלפי שקלים על מנת להביא להוצאת רישיון..." (מוצג 141לכרך מוצגי "רבד")
עתה, משהסתיימה ההתקשרות בין הצדדים ו"אסיה" פינתה את המקום, בנתה "רבד" בעצמה את הארובה, באמצעות גבי אוחיון ובהדרכת רמי גיגוז'ינסקי.
"רבד" עשתה זאת, היות והבינה, שללא ארובה לא תוכל להשכיר את הנכס למטרת מסעדה.
יש להניח, שתכנון וייצור הארובה היה שונה מהתכנון הקודם, שאחרת, מדוע לא עשה גבי אוחיון שימוש בפחים אותם ייצר עבור "אסיה"?
הארובה שנבנתה עתה על ידי גבי אוחיון עבור "רבד", נבדקה וקיבלה את אישור "מכון התקנים" (ראה מוצג 147 "רבד").
ביום 2.6.2014 הושכר המקום ליריב יוסף מלילי ולחיים אילן הורוביץ למטרת מסעדה (מוצג 142 לכרך מוצגי "רבד").
בהסכם השכירות נאמר:
"12.5 בלא לגרוע מכלליות האמור לעיל, בתקופת ההתארגנות, יתקין המשכיר על חשבונו ארובה שתותקן מהמושכר, לצורך פליטת עשן וריחות שיווצרו במושכר. המשכיר יסיים להתקין את הארובה תוך 90 יום ממועד חתימת הסכם זה. השוכר יחבר את המתקנים שיתקין במושכר כאמור בס"ק 12.4 לעיל לארובה, על חשבונו ועל אחריותו הבלעדיים, ויתחזק את הארובה על חשבונו ועל אחריותו בהתאם לדרישת התקנים הרלוונטיים, ולדרישת הקבלן אשר יתקין את הארובה וספק הארובה, וזאת במשך כל תקופת השכירות, ובכלל זאת יתקן כל תיקון שידרש בארובה וזאת רק אצל ספק או מתקין הארובה. בתום תקופת השכירות, יחזיר השוכר את המושכר למשכיר לפי הסכם זה, כשהארובה תקינה וראויה לשימוש מיידי." (ההדגשה שלי, י.פ.)
סעיף זה, היה צריך להיות גם אחד מסעיפי "הסכם השכירות" בין "רבד" לבין "אסיה".
"רבד" הייתה צריכה להקים את הארובה, בטרם השכרת הנכס ל"אסיה".
"אסיה" הייתה צריכה לדרוש את זאת, בטרם שכירת הנכס מ"רבד".
דא עקא, ששני הצדדים וויתרו במודע על הקמת הארובה, משום שסברו, שדי יהיה בהוצאת ריחות הבישול והטיגון דרך פתח הקולונדה בחלק העליון של המסעדה, פתרון שלא הוכיח את עצמו.
ביום 14 ביוני 2014, נחתם "הסכם" בין "רבד" למסגריית גבי להקמת הארובה.
בעדותו מספר גבי אוחיון:
"ת: ...ואז התחדש הקשר.
ש: מי יוצר איתך את הקשר?
ת: שרון.
ש: שרון זכות?
ת: לא יודע איך שם משפחה שלו. שרון מרבד, ככה כתוב,
ש: מרבד, מצוין, אז תזכור אותו שרון מרבד זה בסדר גמור.
...
ת: שרון מרבד התקשר אלי הוא אומר לי גבי אני פונה אלייך אחרי שאני עשיתי סיבובים בכל המקומות ולא רציתי להגיע לידיים שלך כי אתה יקרן, ככה במילים האלה אני לא מתבייש להגיד לו את זה בפנים אז הוא ניסה, וניסה, וניסה ולא הלך לו הרים ידיים הוא אומר לי אתה יודע מה בוא נעשה פגישה. עשינו פגישה והסתדרנו. באמת הוא שילם טוב, הוא שילם מצוין והוא משלם בזמן ונהניתי ממנו.
ש: כמה, תוכל לתאר לנו,
ת: לא שלא נהניתי מהם, אני נהניתי גם שמה לקבל את הכסף.
ש: תוכל לתאר לי את העבודה כמה זמן ארכה, מה,
ת: הוא העמיד לי תנאי של שלושים יום, אני לא יכול לשחק פה עם זמן. שלושים יום ונתתי לו את זה לפני זה.
ש: כמה זמן לפני זה?
ת: שלושה שבועות, לא, זה לקח לי שלושה שבועות אולי קצת עוד כמה ימים אבל היו לו דרישות נוספות חוץ מהעבודה הזאת היו דרישות נוספות שהוא ביקש ממני א' ו-ב' בתוך הפיר גם עשיתי לו וגם שילם לי. אין לי טענות." (עמ' 222-221)
בעדותו מספר גבי אוחיון, על הקשיים בהם נתקל במהלך בניית הארובה בפיר, בו היו מותקנים גם מערכות מיזוג אויר ומערכות נוספות; ועל העזרה של אנשי התחזוקה של "רבד" שסייעו לו בעבודתו:
"ש: ...כמה שילמו לך עבור,
ת: קיבלתי אם אני לא טועה חמש מאות אלף שקל. אם אני לא טועה.
ש: פלוס מע"מ?
ת: מע"מ עזוב אותי ממע"מ, מע"מ זה לא קשור.
ש: אוקי.
ת: אבל קיבלתי איזה שש מאות חמישים כי עשיתי עוד עבודה נוספת, חוץ מהתעלה.
ש: למה היא קשורה?
ת: היא, היא קשורה לשירותים.
ש: לארובה?
ת: כן לאוורור של השירותים.
ש: שזה מה קשור לתקן שצריך לקבל או, אוקי,
ת: גם התעלה הייתה עם תקן." (עמ' 225)
המסעדה מופעלת היום כמסעדה תאילנדית.
במסעדה מתבצע בישול וטיגון מזון ואין ריח או מטרד עליו יש תלונות.
6. סוף דבר
אני דוחה את התביעות ההדדיות ללא צו להוצאות.
על כל אחד מהצדדים לשאת בהוצאותיו הפסדיו ונזקיו הכספיים הנטענים.
אין צו להוצאות בהליך זה.
ניתן היום, י' אייר תשע"ח, 25 אפריל 2018, בהעדר הצדדים.
המזכירות תעביר העתק מפסק דין זה לצדדים.
| תאריך | כותרת | שופט | צפייה |
|---|---|---|---|
| 25/04/2018 | פסק דין שניתנה ע"י יהודה פרגו | יהודה פרגו | צפייה |
| תפקיד | שם | בא כוח |
|---|---|---|
| תובע 1 | אסיה ים בע"מ | חגי נצר |
| נתבע 1 | רבד בעמ | אורן שבח |
| תובע שכנגד 1 | רבד בעמ | אורן שבח |
| נתבע שכנגד 1 | אסיה ים בע"מ | חגי נצר |
| מבקש 2 | אליהו אברהם | |
| מבקש 2 | מאיה אברהם |