1. תובענה שהוגשה על דרך המרצת פתיחה לאכיפת הסכם שיתוף במקרקעין שנחתם בין הצדדים עקב הפרות יסודיות של תנאיו מצד המשיבה, ומינוי ב"כ המבקשים ככונס נכסים למכירת זכויות המשיבה לצד ג', בהתאם להוראות סעיף 14 להסכם השיתוף הקובע סעד זה כסעד מוסכם.

2. רקע התובענה הינו הסכם יחוד דירות ושיתוף במקרקעין שנחתם על ידי הצדדים - בעלים במשותף (במושע) ב"מגרש תמורה" מס' 2035 על פי תב"ע רע/2015 ברעננה, הידוע כחלק

מחלקה 40 בגוש 7661 (להלן: המקרקעין), שמטרתו היא יחוד זכויות לצדדים - בעלי המקרקעין, על דרך תכנון ובניה משותפת של כל השותפים על מנת לנצל את מלוא זכויות הבניה המוקנות במקרקעין ויחוד דירות העתידות להבנות במקרקעין עפ"י תכניות שהוכנו בעבור הצדדים בהתאם לחוות דעת שמאית מוסכמת, כל אחד על פי חלקו היחסית במקרקעין. כל הצדדים לתובענה הם הצדדים להסכם השיתוף אשר התחייבו לשאת בעלויות קידום הפרויקט בהזרמת הון עצמי, עד שיבשילו התנאים לקבלת ליווי בנקאי למימונו.

3. בהגרלה שנערכה בהתאם לסעיף 3.6 להסכם השיתוף, יוחדה למשיבה דירה 26 בקומת הגג, לה צמודים שני מחסנים ושני מקומות חניה.

4. בהסכם השיתוף קיימים מנגנונים המבטיחים את זכויות כל השותפים במקרי הפרה של מי מהם של התחייבויותיו, או את החלטות האסיפה הכללית, לרבות נקיטת הליכים למכירת זכויות השותף המפר את התחייבויותיו לצד שלישי.

5. ביום 21.1.15 חודשה החלטה הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה מיום 21.1.14, המאשרת את התכנית שהוגשה על ידי הצדדים, בתנאים לרבות תשלום היטלי השבחה ואגרות בניה, ובהתאם הופקו שוברי תשלום היטל השבחה ושוברי תשלום אגרות בניה. תשלומים אלו מהווים תנאי לקבלת היתר בניה, וכל עיכוב בביצועו, מעכב את מימוש הזכויות וגורם נזק כספי לכלל השותפים. מאידך, ביצוע התשלום אינו גורע מזכותם של השותפים לערור על היקף היטל ההשבחה בהתאם לחוק התכנון והבניה התשכ"ה – 1965.

6. לטענת המבקשים, המשיבה לבדה, להבדיל מכל יתר השותפים, לא משלמת את חלקה בחיוב, המהווה כאמור תנאי לקבלת ההיתר. יודגש כי תוקף החלטת הועדה היא לשנה בלבד (1/16) וכשיפוג תוקפה יש להתחיל התהליך מחדש על כל המשמעויות הנובעות מכך. מכאן הדחיפות בקידום העניין ורקע הגשת התובענה. במסגרת הפרות המשיבה, נמנעת היא לטענת המבקשים, מתשלום חלקה במימון הוצאות שוטפות ותשלום בעלי המקצוע, זאת בניגוד להחלטת הנציגות מיום 30.11.14 שהתקבלה פה אחד, וכן נמנעת מהפקדת חלקה בתשלום הוצאות העיריה בגין ההיטלים האמורים, זאת על אף החלטה פה אחד של האסיפה הכללית, לה היתה שותפה היא עצמה בשיחת וידאו שנוהלה בנוכחותה, ועל אף שכל יתר השותפים, למעט המשיבה, הפקידו את חלקם כנדרש. כל ההתראות שהועברו אליה לא נענו על ידה.

7. בהתאם לטענת המבקשים, נובע סירוב המשיבה לשלם את חלקה מהטענה שיש לדעתה להמתין לסוף ההליך המשפטי בהליך השגה נגד עירית רעננה המתנהל על ידי בעלי קרקע אחרים במגרשים אחרים בנוגע לשווי היטלי ההשבחה. המבקשים טוענים כי המדובר בטענות נעדרות כל בסיס עובדתי, משפטי ואפילו כלכלי, שכן מדובר במקדמה בלבד על חשבון היטלי ההשבחה, שתאפשר קבלת היתר מחד ולא תגרע מזכויות הבעלים לעניין הכרעות בערר שיוגש, ככל שיוגש, על ידי הקבוצה מאידך, וכן בכל מקרה קיימת חובת תשלום של השומה לעיריה או מתן ערבות בנקאית על מנת לקבל היתר בניה, גם אם מתעתד בעל הקרקע להגיש השגה או לערור על השומה. מכל מקום, הנזק שנגרם כתוצאה מעיכוב הפרויקט עד להוצאה שומה סופית או הכרעה בערעור בהליך משפטי אחר, גבוה לאין שיעור מהנזק הנטען על ידי המשיבה, שאינו קיים כלל, שכן בכל מקרה, לו תזכה בערר, תקבל החזר הסכומים כאמור עפ"י חוק הרשויות המקומיות בצירוף הפרשי הצמדה וריבית. כמו כן טוענים המבקשים שהמשיבה מסרבת להעביר את המסמכים הנדרשים מצידה לבנק המלווה, דבר המהווה הפרה נוספת מצידה באופן המסכל את אפשרות מימון הפרויקט. בנסיבות אלה מתבקשת המסקנה, כי המשיבה אינה מעוניינת או אינה יכולה לעמוד בהתחייבויותיה ומכאן מחדליה.

8. המבקשים מפנים לכך, כי בכל מקרה הסמיכו כלל השותפים (ובכללם המשיבה) את האסיפה הכללית לקבל החלטות המחייבות את הקבוצה כולה, והואיל ומדובר בהחלטה סבירה ומקובלת והגיונית, שהתקבלה פה אחד למעט המשיבה, מחויבת המשיבה לקיימה ככתבה וכלשונה. על כן עותרים המבקשים להפעלת סעיף 14 להסכם השיתוף, הקובע את הסעד המוסכם למקרה של הפרתו בנסיבות המתוארות לעיל, והוא הסמכה ויפוי כח לעוה"ד של הפרויקט למכור את זכויות השותף המפר לצד ג', ולגבות את החיובים הכספיים הנדרשים.

9. לאחר שהומצאה התובענה למשיבה, נמנעה היא מהגשת תשובה לבקשה ואף לא התייצבה לדיון שנקבע על ידי ליום 8.9.15. תחת זאת הגישה בקשה לסילוק על הסף ולהארכת מועד להגשת תשובה. תמצית טיעוניה היא, כי המדובר בבירור עובדתי מורכב הגורם לה עוול שכן בכוונת המבקשים לתובעה גם בשל סעדים כספיים. עוד טענה שלא כל השותפים שילמו, וכן לא כל השותפים הסדירו את הליווי הבנקאי. לטענתה מדובר בנקמנות וברדיפה בררנית, כשהיא עצמה רוצה לצאת מהפרויקט ולמכור חלקה.

10. המבקשת לא קיבלה היתר שלא להגיש תשובה וכן לא הופטרה מהתייצבות. למרות האמור לא עשתה כן. בדיון עצמו חזרה המשיבה באמצעות בא כוחה מבקשתה לסילוק על הסף, ובעקבות הערות הצדדים ונסיון בכל זאת להמנע מהסעד המבוקש ולאפשר למשיבה לעמוד בהתחייבויותיה, הוסכם כי אין מחלוקת שיש לקדם את הפרויקט, והוצהר כי המבקשים מוכנים לאפשר למשיבה למכור זכויותיה באופן עצמאי, ובלבד שלא יגרום הדבר לדחיה בהתחייבויותיה ובהתחייבויות הצדדים ביחס להשלמת הנדרש לאישור התכנית ותשלום ההיטלים והאגרות. על מנת לאפשר למשיבה להתארגן בעניין זה, הוסכם על קביעת מועד דיון נוסף - 28.10.15 והותר לה להגיש את כתב התשובה להמרצה עד 14 יום קודם המועד החדש שנקבע.

11. המשיבה לא הגישה כתב תשובה במועד שנקבע ובכלל, וכן לא התייצבה לדיון. במהלך הדיון, לאחר שעשה בא כוחה של המשיבה כל שניתן לעשות וטען כל שניתן היה לטעון, מיקד הוא למעשה את טיעוניו בשתיים אלה: הראשונה נוגעת לפסיקת בית המשפט העליון בנוגע לתחשיבי היטל השבחה (רע"א 8907/13 דיבון שלום ירושלים נ' הועדה המקומית לתו"ב פתח תקוה (3.9.15), לפיה קיים סיכוי להנחה משמעותית ועל כן אין לקדם את הפרויקט עתה. השניה, שלא כל השותפים שילמו את חלקם ועל כן אין לפעול נגד מרשתו, ולפגוע בזכויותיה.

12. לא מצאתי יסוד לנטען על ידי ב"כ המשיבה. דעתי היא שלא יתכן שכלל הקבוצה המונה עשרים ואחד שותפים במקרקעין (14 משפחות) תשמש כ"בני ערובה" בידי המשיבה, אשר מסרבת למלא את חלקה בהסכם שבין הצדדים, וזאת אף לאחר שניתנו לה הזדמנויות חוזרות לעשות כן, תוך מתן אפשרות לסכל ולסכן במחדליה את ניהול, קידום והשלמת הפרויקט, בניגוד לעמדת יתר כלל השותפים ותוך פגיעה אפשרית משמעותית בהם הנובעת מהצורך להתחיל מחדש את כל הליך ההיתר על הסיכונים והמשמעויות הכספיות הנובעות מכך. זכות קניינה החשובה ללא ספק של המשיבה, אינה יכולה בכל הכבוד הראוי, לגבור על זכות קניינם של כל יתר שותפיה, ועם כל הרצון והחשיבות שבשמירתה, לא יכולה היא לעשות בזכות זו ככל העולה על רוחה תוך אילוץ כל יתר השותפים להכפיף עמדתם ולהשלים עם רצונה היא לבדה. משנה תוקף יש לאמור משהתקשרה המשיבה עם יתר שותפיה בהסכם שלא רק שברורה תכליתו, אלא הסכימה גם לסעדים המנויים בו שהם עצמם ברורים ואינם יכולים להיות נתונים בכל מחלוקת.

13. במישור הפרוצדורלי, ונוכח האמור בתקנות 157(2) ו-256א' לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד – 1984, די בעובדה שלא התייצבה המשיבה לדיון ולא הגישה כתב תשובה למרות הארכה שניתנה לה לרבות לא תצהיר מטעמה, אל מול תצהיר המבקשים והנספחים שצורפו לו, כדי לקבל את התובענה. לכך מצטרפת העובדה כי הוברר שאין יסוד לטיעוניה של המשיבה. באשר לטענה לפיה לא הופקד חלקם של כלל המבקשים, הוצהר מפורשות, כי זולת המשיבה, מילאו כל יתר השותפים את חלקם. באשר לטענה הנוגעת לפסיקת בית המשפט העליון בנוגע להיטל ההשבחה, אין בכך דבר כדי לאפשר למשיבה להימנע מקיום מחויבותה. גם אם יוענק הפטור לו היא טוענת, עדין יהיה עליה לשלם סכומים נכבדים בגין שטח דירתה העולה על 140 מ"ר, ובכל מקרה, גם אם קיימת מחלוקת, חייבת המשיבה, כמו כל אדם המשיג על השומה, להפקיד את הסכום הנדרש לצורך קבלת היתר בניה וככל שתזכה בערר אותו תגיש, אם תגיש, עומדת לה זכותה לקבלת ההחזר. כך או כך ובכל מקרה, אין באמור כדי לאפשר למשיבה להתנער מחיוביה, תוך המשך פגיעה משמעותית במבקשים.

14. בסופו של הדיון ביקש ב"כ המשיבה לאפשר לו קודם מתן פסק דין לשוחח שוב עם מרשתו ולהודיע עמדתה עד היום. ואכן, התקבלה היום הודעת המשיבה, שוב בלא שצורף לה תצהיר או אסמכתא כלשהי, ואשר תמציתה הוא כי המבקשים "משקרים", לא הופקד הסכום על ידי כל יתר המבקשים וכל רצונם הוא גזילת המקרקעין ממנה. כן מתייחסת היא לטענה בדבר השינוי שנוצר עם פסיקת ביהמ"ש העליון שצוינה לעיל בדבר היטל ההשבחה. משלא צורף תצהיר או אסמכתא להודעה זו, אינני מוצא כל יסוד להעדיפה על פני הצהרת המבקשים, הן בדיון והן בתצהיר רו"ח בנימין שטיינר חבר נציגות השותפים ורכז פעילותם.

15. עפ"י הסמכות הקבועה בתקנות סדר הדין האזרחי שהוזכרה לעיל, בהעדר התייצבות (פעמיים) מצד המשיבה לדיונים שנקבעו ובהעדר כתב תשובה מצידה, נחה דעתי כי מוצדק יהיה בנסיבות העניין לתת פסק דין על יסוד ההמרצה עצמה וצרופותיה.

16. אשר על כן מתקבלת התובענה ובהתאם הנני מורה על מינויו של עו"ד גיל ויסמן ככונס נכסים לצורך מכירת זכויותיה של המשיבה במקרקעין, זאת על יסוד סעיף 14 להסכם השיתוף. עו"ד ויסמן ימציא לתיק ביהמ"ש כתב התחייבות כדין.

כן מאושר פיצול סעדים להגשת תביעה כספית עם גיבוש הנזקים הכספיים.

הנני מחייב את המשיבה בתשלום הוצאות המבקשים בגין הליך זה בסך של 15,000 ₪.

17. לפנים שורת הדין, יכנס פסק דין זה לתוקפו ביום 15.11.15, זאת על מנת לאפשר למשיבה לשתף בכל זאת פעולה עם המבקשים תוך מילוי התחייבויותיה, בלא צורך בהליכי הכינוס.

המזכירות מתבקשת להמציא עותק פסק הדין לב"כ הצדדים.

זכות ערעור כחוק תוך 45 יום מהמצאת פסק הדין.

ניתן היום, י"ט חשוון תשע"ו, 01 נובמבר 2015, בהעדר הצדדים.