1. בפני תובענה לתשלום דמי תיווך, הנוגעים לעסקת רכישת מקרקעין ברחוב השיטה 11 בנשר .
2. כאמור בתקנה 214 טז (ב) לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד 1984, בכל הנוגע להליך בסדר דין מהיר, "פסק הדין יהיה מנומק באופן תמציתי, זולת אם סבר בית המשפט כי יש צורך בהנמקה מפורטת משום שיש בפסק הדין חידוש או חשיבות מיוחדת לציבור או מטעמים מיוחדים שיירשמו"; מקום שהמחלוקת בין הצדדים הינה עובדתית בלבד, לא מצאתי שיש בהליך זה משום חידוש או חשיבות מיוחדת לציבור, באופן המצדיק לחרוג מהנמקה תמציתית.

רקע עובדתי

1. התובע הינו מתווך מקרקעין מורשה על פי חוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו 1996. התובע מנהל עסקו למתן שירותי תיווך למכירה והשכרת דירות ונדל"ן באמצעות התובעת 2 שהיא חברה בע"מ הרשומה כחוק בישראל. למען הנוחות יצוין כי כל אימת שמצוין בפסק דין זה "התובעים", משמעות הדבר הינה התובע, יחד ובאמצעות החברה באמצעותה מופעל עסקו.
2. הנתבע התקשר עם התובעים על מנת לקבל שירותי תיווך בשל רצונו ברכישה נכס מקרקעין, ביום 12.3.2013 נחתם בין הצדדים הסכם למתן שירותי תיווך לפיו הזמין הנתבע מהתובעים שירותי תיווך לרכישת נכסים, בהם הנכס ברחוב השיטה 11/5 נשר.

טענות הצדדים:

1. לטענת התובעים, על פי סעיף 3 להסכם הצהיר הנתבע כי בדק היטב את רשימת הנכסים אשר צוינו בהסכם ושהוצגו בפניו וחתימתו מהווה אישור כי עובר לחתימתו לא ידע על קיומו של הנכס שהוצג בפניו.
2. על פי ההסכם הוצג הנכס לנתבע על ידי נציג התובעים, התובעים מוסיפים כי גם אביו של הנתבע נכח בהצגת הנכס. יום לאחר חתימת ההסכם 13.3.2013 שוחחו הנתבע ואביו עם התובע וביקשו להעביר לבעלת הנכס הצעה לרכישת הנכס בסך של 830,000 ₪.
3. התובע העביר לבעלת הדירה את הצעת הנתבע ואביו לרכישת הנכס, אך סירבה לקבל הצעה זו בטענה כי היא נמוכה מידי.
4. לטענת התובע לאור סירוב בעלת הנכס להצעה, הודיע הנתבע לתובע כי אינו חפץ ברכישת הדירה שכן הוא לא מעוניין להוסיף ולשלם מעבר לסך של 830,000 ₪.
5. מכתב התביעה עולה כי לאחר הודעת הנתבע כי אין הוא חפץ ברכישת הדירה, הציג התובע בפניו מספר נכסים נוספים אולם בסופו של יום הודיע הנתבע כי הוא אינו מעוניין ברכישת אף לא נכס אחד מהנכסים שהוצעו לו על ידו לרבות הדירה מושא התביעה.
6. לטענת התובעים מבדיקה שגרתית שערך, גילה כי הנתבע פעל מאחורי גבם וניהל משא ומתן לרכישת הנכס עם בעלת הנכס אשר בסופו של יום הבשיל לרכישתו.
7. התובעים מציינים כי על מנת לאמת את רכישת הנכס על ידי הנתבע פנו למרשם המקרקעין וכפי שסבר, אכן נרשמה הערת אזהרה לטובת הנתבע.
8. לטענת התובעים ההתנהלות הנתבע מהווה הפרה יסודית של ההסכם וברי כי עקב התנהלות הנתבע הם זכאים לאכיפת ההתחייבויות על פי ההסכם, ובהם חיוב הנתבע בתשלום דמי התיווך לתובעים, וכן מוסיפים התובעים כי הנתבע התחייב על פי סעיף 10 להסכם לשפותם ב-800 ₪ עבור מכתב התראה שישלח לו, וב- 5000 ₪ נוספים באם ינקטו כנגדו הליכים משפטיים (פיצוי מוסכם).
9. התובע מציין כי לאחר שפנה פעמים רבות אל הנתבע במטרה להסדיר את התשלום אך ללא הועיל, פנה ביום 18.2.2015 ב"כ התובעים אל הנתבע במכתב דרישה לתשלום חובו אולם לטענת התובע גם דרישה זו נפלה על אוזניים ערלות.
10. התובע מציין כי ממכתב התשובה מבא כוחו של הנתבע ניתן ללמוד כי הנתבע מאשר כי ראה הנכס באמצעות התובע וחתם על ההסכם להזמנת תיווך לרבות הסכמתו לתשלום שכר טרחה ופיצוי מוסכם במקרה של הפרת הסכם.
11. לטענת התובעים, הנתבע מסתייג מעניין היות התובע "גורם יעיל" לביצוע העסקה, והוא סיכל את פעולות התובע, תוך ניסיון להתחמק מתשלום דמי התיווך.
12. התובע מציין כי לאחר השתלשלות האירועים ,אביו של הנתבע הגיע למשרדו והציע לשלם 3000 ₪ עבור דמי התיווך אולם התובעים סירב לכך שכן מבקשים תשלום מלא עבור דמי תיווך.
13. לטענת הנתבע כאשר פנה לתובעים למתן שירותי תיווך הבהיר כי הוא מבקש שיוצגו בפניו דירות שהן בלעדיות למתווך והדגיש כי הוא מסרב שיוצגו בפניו דירות המפורסמות בשוק החופשי שהרי אליהן יכול להגיע בכוחות עצמו ללא כל צורך בתיווך.
14. לטענת הנתבע הזמנת התיווך ביום 12.3.13 לא נחתמה מול התובע אלא לכל היותר מול החברות הנזכרות במכתבו של עו"ד סופר מיום 18.2.15 שצורך לכתב התביעה. לטענת הנתבע, הזמנת התיווך היא לטובת מי אבן בע"מ ולא לטובת התובע. (אפנה להבהרה בפתח הדברים, לגישתי ראוי כי התובענה תיבחן יחד ולחוד, לאור העובדה כי התובע 1 הינו בעל רישיון התיווך, והתובעת 2 הגוף המשפטי דרכו מנוהל עסקו, ואין לשעות לטענת היעדר היריבות)
15. הנתבע מוסיף כי לא ידע בעת חתימתו על הזמנת התיווך כי הדירה לא הייתה בבלעדיות של המתווך והיא פורסמה בשוק החופשי באינטרנט זאת משום שבעלת הדירה לא רצתה מעורבות של תיווך בעסקה וזאת בניגוד להתנייתו המפורשת בדבר הבלעדיות.
16. לטענת הנתבע מבלי שידע , באותו היום שעה טרם חתימתו על ההסכם מושא התביעה, ביקרו הוריו שנרתמו לחפש דירה עבורו, בדירה ברחוב השיטה 11/5 , התרשמו ממנה וזאת לאחר שנחשפו אליה על דרך עיון בפרסום הדירה באינטרנט.
17. לטענת הנתבע הדירה מצאה חן בעיני הוריו ונראתה בעיניהם כבעלת פוטנציאל מתאים.
18. הנתבע מציין בתצהירו כי יצא שראה את הדירה עם מתווך לבדו, ולאחר שחתם לגביה על הזמנת תיווך, ובאותו יום בשעות הערב נפגש עם הוריו וסיפר להם על הדירה והסתבר לו שהוריו ראו את הדירה בעצמם שעה קלה לפניו.
19. לטענת הנתבע לאחר השיחה עם הוריו הרגיש מרומה והדבר חרה לו מאוד, שכן הורה במפורש כי אינו רוצה שמשרד התיווך יציג בפניו דירות מהשוק החופשי, ומיד יצר קשר עם בעלת הדירה והיא הביעה כעס רב שכן היא עצמה לא רצתה בתיווך בעסקה ולא חתמה לגביה על הזמנת תיווך.
20. הנתבע מדגיש כי לא זו בלבד שהמוכרת לא רצתה בשירותי תיווך עבור עצמה אלא גם לא רצתה שהקונה יבוא לדירה באמצעות מתווך, שהרי אם יאלץ לשלם דמי תיווך זה עלול להשליך לרעה על המחיר שהיא עתידה לקבל עבור דירתה, שכן יובא בחשבון על ידי כל קונה שהוא סכום דמי התיווך.
21. לטענת הנתבע למחרת היום נוהלה שיחת ועידה בטלפון בין הוריו, בעלת הדירה ועובדת ממשרד התיווך. לטענת הנתבע הוא והוריו גוללו את טענותיהם בדבר ההתניה, ובדבר ביקור הוריו של הנתבע בנכס שעה לפניו. הנתבע מציין כי בשיחה הדגיש אביו כי הוא שוקל לקנות את הדירה, אך אם יהיה עליו לשלם דמי תיווך - לא יקנה אותה.
22. לטענת הנתבע נציגת משרד התיווך שמעה את הטענות והבינה אותן ואמרה כי היא מוחקת את הדירה הספציפית מהזמנת התיווך שנחתמה. לטענת הנתבע במשך תקופה של בין שבועיים לחודש ימים, ראה דירות אחרות באמצעות התובע אך לבסוף החליט לרכוש את הדירה מושא התביעה.
23. הנתבע מציין כי למעט הפגישה הראשונה בדירה בה היא הוצגה לו על ידי נציג משרד לא הייתה כל מעורבות של משרד התיווך בעסקה. לטענת הנתבע היה מגיע לדירה גם ללא משרד התיווך שכן פורסמה באינטרנט, ובכך לא היה משרד התיווך גורם יעיל בהתקשרות.
24. מתצהיר הנתבע עולה כי בחלוף שנה בערך, פנה נציג ממשרד התיווך לאביו לאחר שנודע לו על רכישת הדירה בדרישה לקבל דמי תיווך, אך אביו סירב לדרישה והפנה את הנציג לסיכום שיחת הועידה המתוארת לעיל, אולם לדבריו הייתה התנערות מאותה שיחה, ובשלב זה נותק הקשר שבין הצדדים, עד קבלת מכתב הדרישה מיום 18.2.15.
25. לטענת הנתבע הצעת הפשרה של אבין לשלם לתובע סכום של 3000 ₪ הייתה רק משום סילוק בערכי מטרד ולא בשל הכרה בצדקת הדרישה.
26. לסיכום טענותיו מציין הנתבע כי דין התביעה נגדו להידחות שכן התובעים לא היו גורם יעיל בעסקה ועל כן ממילא לא זכאים לדמי תיווך, ובנוסף ההחתמה על ההסכם נעשתה בניגוד להתנייתו המפורשת בדבר הבלעדיות וכאמור ההזמנה הפרטנית אף בוטלה בהסכמה מאוחרת יותר.

דיון והכרעה

1. האם חלה על הנתבע החובה לשלם לתובע את מלוא דמי התיווך על פי הסכם למתן שירותי תיווך שנכרת בין הצדדים? אין זה שנוי במחלוקת כי הנתבע חתם על הסכם התיווך כאשר הוא מבין את תוכנו של ההסכם, ואת הסעיף הספציפי המתאר את דמי תשלום עמלת התיווך, וכן ראה לראשונה את הדירה אותה רכש, מושא התובענה עם נציג משרד התיווך מטעם התובע.
2. על מנת שיהא מתווך במקרקעין זכאי לקבלת דמי תיווך, עליו לעמוד בשלושה תנאים מצטברים, הנקובים בסעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו 1996. שלושת התנאים המצטברים הינם: קיומו של רישיון תיווך תקף, קיומה של הזמנת שירותי תיווך בכתב, והיות המתווך הגורם היעיל בעסקה.
3. אין חולק כי שני התנאים הראשונים מתקיימים, לגבי התנאי המצטבר השלישי- הנתבע בסיכומיו טוען כי התובע לא היה הגורם היעיל למימוש העסקה, בהסתמך על הטענה כי המידע אודות הדירה הגיע לנתבע באמצעות הוריו, שכן ביקרו בדירה והתרשמו ממנה טרם ביקורו בה עם המתווך מטעם התובע, עקב פרסומה באתר אינטרנט.
4. בנוסף טען הנתבע כי התובע פעל בניגוד לדרישתו בעל פה כי הנכסים שמציג בפניו יהיו בבלעדיות משרד התיווך ולא חשופים לעיני כל – התנהלות השוללת זכותו של המתווך לדרוש את דמי התיווך.
5. השאלה בה נדרשת הכרעתי היא במישור היחסים בין התובע, מתווך בעיסוקו - לנתבע, האם היה התובע בגדר "הגורם היעיל" אשר הביא להתקשרות הצדדים לעסקה? ככל והתשובה היא חיובית, זכאותו של התובע, מתווך בעיסוקו, לגבות מן הנתבע דמי תיווך בגין עסקת מכר במקרקעין, תיבחן תוך מענה לשאלה, האם היה בהתניה לגבי שאלת הבלעדיות כדי לשלול זכות זאת.
6. שוכנעתי, לאחר בחינת טענות הצדדים, ושמיעתם בשים לב לנסיבות כי בפני מקרה ברור בו הפגיש התובע בין שני צדדים (מוכר וקונה) ומפגש זה הביא לכלל עסקה, ולאור זאת דין התביעה להתקבל, ואסביר טעמי.
7. התובע מציין כי הנתבע ראה את הנכס ביחד עם אביו, ואילו הנתבע טוען כי ראה את הדירה לבדו, ומוסיף בסעיף 51 לסיכומיו כי אביו ואמו ראו את הדירה קודם לכך שראה אותה הנתבע עצמו בלוויית "אסי", המדובר בשעות ספורות לפני ביקורו של הבן בדירה עם "אסי", אני דוחה טענות אלו של הנתבע; דברי הנתבע, בהקשר זה, היה מאולצים, לא אמינים (בלשון המעטה) ונדמה כי באן לעולם לאחר מעשה ומתוך רצון ברור לחמוק מן ההתחייבות הכתובה.
8. מאידך, התרשמתי מעדותו האמינה של התובע כי בעת הצגת הנכס לנתבע, אכן היה הנתבע מלווה באביו. תימוכין לדברי מצאתי בתמלול השיחה שצורף לתצהיר התובע (נספח ד) מתאריך 15.3.13 בין נציג מטעם התובע מר יוסי פולק לבין אביו של הנתבע מר עזרא יחזקאל.

שורות 114-120 :

"עזרא: אוקי בקיצור ראינו את הדירה,..

יוסי: כן

עזרא: ראינו

יוסי : כן

עזרא: אתה יכול לסגור לנו ב830 ניקח אותה

יוסי: טוב, אוקי

עזרא: תקבל את העמלה שלך, בסדר?"

1. מעיון בתמליל השיחה שבין הצדדים , אביו של הנתבע לא העלה ולו פעם אחת את הטענה כי ראה את הדירה לפני שנציג מטעם התובע הציגה בפניו ואני סבור שטענה היא פרי המצאתו של הנתבע לצורך תביעה זו והתחמקות מתשלום דמי התיווך. ברור כי אם היה אביו של הנתבע מגיע לדירה יחד עם בנו ונציג משרד התיווך שעה אחת לאחר שראה אותה, הדבר היה עולה עוד לפני הכניסה לדירה, ובוודאי שלא היו הדברים מנוהלים על מי מנוחות גם בשיחת הטלפון הנ"ל.
2. הן עדות הנתבע והן עדות אביו מחזקות מסקנתי שלעיל, שכן עולות סתירות מהותיות בנוגע לשעות בהן ביקרו בדירה, הנתבע טוען בעדותו כי ראה את הדירה בשעות הערב, ואילו הוריו ראו אותה לפניו בשעות הבוקר.
3. אפנה אל הפרוטוקול עמוד 18 שורות 9-20:

"ש. באיזה שעה ביום ראית את הדירה ברח' השיטה.

ת. בשעות הערב. בביקור בדירה היינו אני ואסי.

ש. שעות הערב זה סביבות 18.00-19.00.

ת. כן.

ש. כמה זמן הייתם בדירה.

ת. בתוך הדירה לא יותר מ- 10 דקות.

ש. כהגעת לשם הבנת שהיא פוטנציאלית בעיניך.

ת. כן.

ש. אתה אומר שההורים שלך ראו אותה שעה קלה לפני שאתה הגעת לדירה.

ת. לא. היה בערך בשעות הבוקר, בצהריים המוקדמות. אני לא יודע. אני לא הייתי איתם.

ש. אתה ראית את זה בערב.

ת. בשעות הערב."

1. ואילו אביו של הנתבע טוען בעדותו כי ראה את הדירה בשעות אחר הצהריים, אפנה אל הפרוטוקול עמוד 20 שורות 10-17 :

"ש. אתה אומר שראית את הדירה לפני יניב. באיזה שעה ראית את הדירה.

ת. אחרי הצהריים.

ש. באיזה שעה.

ת. לא זוכר. בין 17.00 ל- 19.30. אתה נופל עליי אחרי כמה שנים.

ש. אתה אומר בהקלטה עם פולק שאתה חזרת באותו יום מהעבודה באיזה שעה.

ת. אני לא יכול לדעת אחרי כל כך הרבה זמן.

ש. כמה זמן ראית את הדירה.

ת. רבע שעה, עשרים דקות, חצי שעה."

1. אין חולק כי שעות אחה"צ המוקדמות כפי שטען להן הנתבע בעדותו לא עולות עם תשובת אביו לשעות הביקור בדירה שכן ברי כי השעה 17:00 ואילך לא נכללת בשעות אחה"צ מוקדמות. כל זאת כאשר האב מאשר למתווך כי "ראינו" את הדירה יום קודם לשיחת הטלפון הנזכרת לעיל, ונמנע מלציין כי ראה אותה לפני בנו או בנפרד ממנו. מדובר בתגובה בזמן אמת המעידה על כי טענת ההתוודעות המוקדמת לדירה, נולדה רק מאוחר יותר.
2. ומכאן, לשאלת הגורם היעיל; על אף שהמשא ומתן בין הצדדים לא צלח בזמן ההצעה הראשונית על ידי התובע, ולא נכרת חוזה בסיומו איני סבור כי יש לזקוף זאת לחובת התובע והוא עדיין ראוי להיחשב הגורם היעיל בכריתתה של העסקה.
3. בע"א 2144/91 הנרי מוסקוביץ ואח' נ' אסתר ביר כמנהלת עיזבון המנוח טוביה ביר ז"ל, פ"ד מח(3) עמ' 116 (1994 ) נאמר:

"דרישת ההלכה הפסוקה היא, כאמור, כי פעולת המתווך תהא הגורם היעיל להתקשרות החוזית. המבחן הוא מבחן של סיבתיות. אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית. אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל.

השאלה אימתי פעולת המתווך היא "הגורם היעיל" נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות. כרגיל – כאשר המתווך מפגיש בין הצדדים – אין קושי לקבוע כי הוא הגורם היעיל לעיסקה. ברור כי מתקיים משא ומתן – אשר המתווך עשוי ליטול בו חלק – ובסיומו נכרת חוזה. הנה, כי כן, צומחת זכאות המתווך לשכרו ההוגן והראוי .....אך פעמים רבות עובדות העניין אינן כה פשטניות. במהלך המשא ומתן עשויות להתגלע בין הצדדים מחלוקות אשר אינן ניתנות לגישור. רק גורם נוסף (מתווך נוסף או אדם אחר) עשוי לסייע לצדדים לחצות את התהום הפעורה ביניהם. כאן מתחילים הקשיים בהכרעה בשאלה אם המתווך הוא הגורם היעיל. יש לבחון אם הגורם הנוסף היה הגורם היעיל, או שמא שניהם או אף לא אחד מהם. .....ניתן לציין – בקווים כלליים – מספר גורמים המצביעים על מידת "היעילות" בסיבתיות: (א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, כגון – נושא הנכס; (ב) הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה; (ג) חלוף הזמן בין ההצעה מקורית עד סיום העיסקה ...... (ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך – היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים; (ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף; (ו) תשלום דמי תיווך על-ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם; (ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; (ח) הסתמכות הצדדים על-ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך. מובן כי רשימת הנסיבות איננה סגורה".

1. סבורני כי על סמך מבחנים אלה, ניתן לראות בתובע הגורם היעיל בעסקה מושא התביעה כפי שאפרט; המפגש הראשוני ביום 12.3.13 בין הנתבע לבין בעלת הנכס ותחילת משא ומתן נוצרו על ידי המתווך, הצדדים אשר הפגיש התובע הם אלו אשר כרתו בסופו של דבר את חוזה המכר, הנושא היה מוכר לצדדים עקב פעולותיו של התובע. לא שולמו דמי תיווך לגורם אחר, וההסכם התגבש זמן קצר יחסית ולא בחלוף תקופה ממושכת.
2. יומיים לאחר הביקור בדירה, בתאריך 15.3.2013, אביו של הנתבע ביקש להעביר הצעת רכישה למוכרת באמצעות משרד התיווך, בסכום של 830,000 ₪, אולם משבעלת הנכס לא הסכימה להצעה זו החליט הנתבע כי אינו מעוניין בנכס במחיר גבוה יותר, מסר זאת לתובע או למי מטעמו.
3. הנתבע מציין בסעיף 23 לתצהירו:

"משך תקופה של בין שבועיים לחודש ימים עוד ראיתי דירות אחרות באמצעות משרד התיווך ולבסוף החלטתי לרכוש את דירת המחלוקת דלעיל."

1. בנוסף, הסכם המכר בין בעלת הנכס לנתבע שצורף לתצהיר הנתבע (נספח א), והוא מיום 30.5.13 , כחודשיים וחצי לאחר שהנתבע ראה את הדירה בפעם הראשונה באמצעות התובע. דומה כי חלוף הזמן הקצר (יחסית) בין ההצעה הראשונית לבין עסקת המכר הסופית מחזק את העובדה כי התובע הוא אכן הגורם שהביא למימוש העסקה, שכן יצאה לפועל בזמן סמוך להצעה הראשונית.
2. כפי שנראה בהסכם המכר שלעיל הנתבע רכש את הדירה בסכום של 875,000 ש"ח, ואין חולק כי זהו סכום הקרוב לשיעור הסכום בהצעה המקורית של הנתבע ואביו (830,000 ש"ח).
3. התובע זכאי לדמי תיווך בעבור עסקת המכר , שכן כי לולא המפגש הראשוני סביר להניח לא הייתה עסקת המכר באה לעולם. העובדה שהמשא ומתן נפסק, איננה, כשלעצמה, מבטלת את הקשר הסיבתי בין פעולתו של המתווך לבין קשירת הקשר הראשוני בין הצדדים, קשר ראשוני אשר הבשיל לכלל התקשרות חוזית.
4. לעניין זה, יפים הדברים כפי שנאמרו בע"א 275/76 קלוגמן נ' לוי [2] עמ' 408:

"לענין הקשר הסיבתי בין פעולתו של המתווך לבין קשירת הקשר בין הצדדים לעסקה, אשר למען התהוותה פעל המתווך ב משך הזמן בו נמשך המשא-ומתן או אף הפסקות שחלו בו, אינם בגדר הגורמים המבטלים את הסיבתיות כאמור ובלבד שמעשה התיווך הוא הגורם שיצר את הקשר שנכרת לבסוף בין הצדדים לעסקה. כדברי בית-משפט זה ב-ע"א 264/61, [1], הנ"ל: "משמסר הנתבע לתובע גם את המגרש למכירה.... והתובע עשה את שלו בזמנו שני הצדדים יחדיו, הרי לגבי דידו אין נפקא מינה שהמשא-ומתן ביניהם היה ממושך ונפסק באמצע ונתחדש מחדש, ובלבד שזימונם על-ידיו הביא בסופו של דבר לידי התקשרותם"

1. סבורני לאור האמור כי אין אלא לקבוע כי התובע היה "הגורם היעיל" כהגדרתו בחוק; לא היו מגעים עצמאיים בין בעלת הדירה או מי מטעמה לבין הנתבע ומשפחתו בטרם הדירה הוצגה בפני הנתבע על ידי מתווך מטעם התובע, הטענה לה טוען באשר להתרשמות הוריו מהנכס עקב מודעה באינטרנט אינה אמינה בעיני (והאמירה אף נסתרה במסגרת הראיות אשר הוצגו בפני), ושוכנעתי כי הנתבע יחד עם הוריו פעל באופן ומכוון ושלא בתום לב במטרה למנוע מן התובע את שכרו ולחמוק ממחויבותו על פי הסכם התיווך. התובע לא נמנע ממעורבות במו"מ, אלא זה הוסתר ממנו, ואין בחוסר המעורבות לשלול העובדה כי הפעולה לשמה נשכר המתווך (איתור נכס מתאים במחיר בר-רכישה) הוגשה על ידי פעולתו.
2. יפים לעניין זה הדברים כפי שנאמרו ב ע"א 2144/91 שלעיל:

"דיני התיווך הם ענף מדיני החוזים. קשר התיווך הוא קשר חוזי. לכן, חובת תום הלב חלה במישרין מכוח סעיפים 12 ו- 39 לחוק החוזים (חלק כללי). העסקת מתווך קש או השהיה מכוונת -הכול כדי למנוע דמי תיווך – אינם מתיישבים עם עקרון תום הלב. במסגרת כללי תום לב ניתן יהיה לעקר את תוצאות ההתנהגות הנ"ל, המפרה את החובה לנהוג בתום הלב (השופט ש' לוין בע"א 380/81 אחים שטראוכלר בע"מ נ' פרסטון תשלובת טקסטיל בע"מ וערעור שכנגד [3], בעמ' 663)."

1. ב"כ הנתבע הפנה לפסק דין אשר ניתן לאחרונה ע"י ביהמ"ש השלום בת"א (ת.א. 28476-09-15, בן ציון נ' ליבנה), אשר גם הוא, נסמך על המבחנים אשר נקבעו בבית המשפט העליון בע"א 2708/14 ישראלי נ' אהרוני (ניתן ביום 6.12.15), שם נמנית רשימה לא סגורה של שיקולים אשר עשויים להשפיע על ההכרעה בדבר זהותו של הגורם היעיל, ולהבדיל מהמקרה הנדון בעניין ישראלי, במקרה דנן, איתור הנכס ויצירת המפגש הראשוני, קבלת הצעה אשר לא אושרה אולם זכתה להסכם תוך זמן קצר יחסית (להבדיל ממקרה ישראלי שבו היה מדובר ביותר מחצי שנה), ובהפרש לא ניכר מההצעה הראשונית (פער של כ- 40,000 ש"ח, כ- 5% מהווים טווח סביר בשלב מו"מ), וכאשר אינטנסיביות המתווך נמנעה בשל התנהגות הנתבע דווקא.
2. ובנוגע לשאלת הפיצוי המוסכם, סבורני כי צד המסכל את מאמציו של המתווך על ידי ניצול המידע שנתקבל ממנו לצורך פנייה ישירה לצד האחר לעסקה תוך עקיפתו שלך המתווך מפר את חובת תום הלב המוטלת עליו, הפרה כאמור מצדיקה חיובו של הצד המפר, בפיצוי המוסכם הנקוב בהסכם שבין הצדדים.

טענת הנתבע בדבר הבלעדיות

1. הנתבע מציין בתצהירו ובעדותו כי ביקש שהנכסים המוצגים בפניו ייהנו מבלעדיות, ולא יפורסמו באתרים אחרים אך פרט חשוב זה לא נכלל בהסכם התיווך בין הצדדים, התובע טוען כי מעולם הסכם התיווך לא הוגבל בתנאים.
2. אני דוחה את טענתו של הנתבע בהקשר זה, ולאור האמור נראה כי אין בטענות יותר מאשר נדבך נוסף בניסיונות הנתבע להרחיק עצמו מהחבות על פי הסכם התיווך. יתר על כן, כאשר נשאל הנתבע מדוע לא ציין תניה זו (אשר לכאורה הינה מאוד חשובה לו ומהותית) בהסכם הציג תשובה מתחמקת ולגישתי ניטל מלוא העוקץ מטענה זאת.
3. אפנה אל הפרוטוקול עמוד 17 שורות 9-26:

"ש. אתה ביקשת שמשרד התיווך יראה לך רק דירות בבלעדיות ושלא מפורסמות באינטרנט. האם זה נכון.

ת. כן.

ש. אם הדירה היא בבלעדיות אבל נגיד שבעל הדירה פרסם אותה באיזה אתר גם זה לא לפי הדרישה שלך.

ת. יש הבדל ביניהם. דירות שיש לו התקשרות עם המוכר. שהמוכר פנה אליו וביקש ממנו שימכור את הדירה בשבילו. מפורסמות הכוונה דירות שהוא הגיע אליהן דרך האינטרנט.

ש. לשיטתך אם הוא איתר לך דירה בבלעדיות באינטרנט אז זה לא טוב.

ת. אם אותו מוכר לא ידע שהדירה לא מפורסמת באינטרנט אז הוא לא אשם. אותו מקרה הם כן ידעו שהדירה מפורסמת באינטרנט.

ש. אתה מדבר על מה שהמוכר ידע או מה שקרה בפועל אם הדירה פורסמה או לא פורסמה.

ת. אם המשרד לא ידע על הפרסום אז זה בסדר. אני דרשתי שהדירות יהיו בבלעדיות ולא מפורסמות באינטרנט.

ש. זה תנאי נדיר. למה בהסכם תיווך לא רשמת את זה.

ת. יש פה מקום להערות?

ש. למה לא רשמת את זה על הדף.

ת. אני צריך לרשום את זה בכל דף? אני מגיע למשרד ואני אומר להם את זה. אתה מגיע למשרד ואתה מאמין בו ורוצה לפרנס אותם."

1. התובע המשיך לדבוק בגרסתו בדבר הבלעדיות אך לא הביא בדל ראיה להוכחת טיעוניו, אני סבור כי לו רק היה הנתבע מראה את מודעת הפרסום שטוען לה בדבר הדירה המפורסמת - צילום המודעה/ הדפסתה היה מתחיל ביצירת תשתית עובדתית לטענתו, אך משלא עשה זו אני סבור כי טענה זו הועלתה אך ורק לצורך תביעה זו.
2. הנתבע נשאל בעדותו לעניין פרסום המודעה (אפנה אל הפרוטוקול עמוד 17 שורות 30-31):

"ש. אתה יכול להציג לי את המודעה ביד 2.

ת. אני לא יכול"

1. היה ביכולתו של הנתבע , ככל שאכן ברצונו היה להוכיח ולאושש טענתו, לזמן את בעלת הדירה ולשאול אותה האם פרסמה את דירתה באתרי אינטרנט אך משלא עשה זאת טענתו חסרת ביסוס. עדותה של בעלת הדירה הייתה רלוונטית לא רק לשאלת הבלעדיות, אלא גם לשאלת הביקור של הורי הנתבע לפני הנתבע (בין אם הדברים היו בבוקרו של יום ובין אם היו אחה"צ) כחלק מהוכחת הטענה בדבר היעדר היות התובע "גורם יעיל", אולם הנתבע, שאין חולק כי היה לו קשר עם המוכרת (ממנה הרי רכש את הדירה), בחר שלא לזמנה, ולגישתי, לא בכדי. על משמעות אי הבאת עד חיוני או ראיה חיונית אמר כבר בית המשפט העליון כי קיימת חזקה שצד אשר אינו מביא עד חיוני או ראיה חיונית, ללא הסבר סביר, כאשר מדובר בעדות אשר יכולה היתה לתמוך בגרסת אותו צד, פירוש הדבר הוא שאותה עדות הייתה משמשת לחובתו של אותו צד, ולא תומכת בו. ראה: קדמי, "על הראיות" (חלק שלישי - תשס"ד 2003) עמ' 1648, ע"א 641/87 קלוגר נ' אורט ישראל בע"מ ואח', פד"י מד (1) 245, ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתיתיהו ואח', פד"י מה (4) 651.
2. בנוסף לאמור, אני סבור שהעלאת הטענה מרוקנת מתוכן ואף מנוגדת להיגיון הצרוף, בכל הנוגע לתפקידו של המתווך. תפקידו של המתווך אינו רק לשווק דירות בבלעדיות, אלא לדאוג למצוא ולאתר בין בליל המידע המצוי בנחלת הכלל, את המוצרים (ובמקרה דנן, דירת מגורים) המותאמים ככל שניתן לשאיפותיו ולרצונותיו של לקוחו, הרוכש הפוטנציאלי. העובדה כי מדובר בדירה המצויה לא בבלעדיות אלא פורסמה כחלק מנחלת הכלל, אולם הנתבע לא הצליח לאתרה ולהתמקד עליה בטרם כיוון אותו התובע אליה, מעידה על מילוי תפקיד סוכן התיווך כיאות, וזהו בדיוק לב-ליבו של השירות המוענק על ידי מתווך המקרקעין.
3. הלכה למעשה, בתוך בליל המידע הקיים בכל האמצעים (פרסום כתוב, אתרי אינטרנט ייעודים, לוחות מודעות במרשתת), לא עלה בידי הנתבע לאתר הנכס המתאים לרצונותיו צרכיו ויכולתו, וכאשר נפגש עם התובע, מסר לו את רצונותיו שאיפותיו ויכולתו הכלכלית, הלה איתר נכס המתאים לנתבע, הנתבע בסופו של דבר רכש את הנכס עליו המליץ, ורק בדיעבד, העלה טענה שאין בה לגישתי תום הלב המינימלי הנדרש ממנו (שלא לומר, הכרת תודה).

סוף דבר

1. לאור כל האמור לעיל התובענה נגד הנתבע מתקבלת ואני מחייב הנתבע לשלם לתובעים באמצעות ב"כ:

א. סך 20,650 ש"ח כשהם נושאים הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התובענה ועד תשלומם בפועל (יצוין כי על פי ס' 6 להסכם רשאים התובעים לדרוש ריבית העולה על ריבית חריגה בשל משיכת יתר הנהוגה בבנק ישראל, אולם בכתב התביעה דרשו ריבית כחוק).

ב. 5,800 ש"ח + מע"מ הפיצוי המוסכם (כאמור בס' 10 להסכם)

ג. אגרות ההליך והוצאותיו (לרבות שכ"ט עו"ד) בסכום כולל של 6,000 ש"ח.

66. הסכומים כאמור ישולמו בתוך 30 ימים מקבלת פסק הדין.

ניתן היום, כ"ה שבט תשע"ז, 21 פברואר 2017, בהעדר הצדדים.