ב"כ התובעות – עו"ד אריה חגאג

ב"כ נתבעות 1 ו- 3 – עו"ד איתן תם

א. מבוא

1. תביעה ותביעה שכנגד שעניינן פינוי ממקרקעין, דמי שימוש ראויים ופירוק שיתוף במקרקעין.

2. המקרקעין נושא התביעה מצויים ברחוב יהושע בן נון 10 ראש העין, גוש 4274 חלקה 31/2, והם כוללים מבנה בן שתי קומות, בכל קומה דירה אחת. למבנה צמודים חצר ודירת חדר וחצי המשמשת כמחסן. ("המקרקעין").

3. זכויות החכירה במקרקעין היו בבעלות מר מוסא מהגס ז"ל, אשר נפטר בשנת 1995.

4. תובעות 1 ו- 3-5, גב' יונה יניב ז"ל ונתבעות 2 ו-3, הן בנותיו של מוסא מהגס ז"ל.

5. זכריה מהגס ז"ל, בנו של מוסא מהגס ז"ל, נפטר בשנת 2002. נתבעת 1 הייתה אשתו של זכריה מהגס ז"ל והיא יורשתו.

6. תובעות 1 ו- 3-5, גב' יונה יניב ז"ל, ונתבעות 1-3 ירשו את המקרקעין בשמונה חלקים שווים. תובעת 2 היא בתה ויורשתה של גב' יונה יניב ז"ל. (צו ירושה מיום 3.3.2008, תוספת לצו ירושה מיום 18.3.2008, צו ירושה מיום 27.10.2004, נספחים ה'-ו' לתצהירי התביעה).

7. במהלך המשפט נתבעת 3 העבירה את חלקה במקרקעין (1/8) לנתבעת 1. לפיכך, נתבעת 1 היא בעלת 1/4 זכויות החכירה במקרקעין. (תצהירי העברה ללא תמורה מתאריכים 4.7.2016 ו- 10.1.2017 צורפו כנספח ת/10 בתיק מוצגי ההגנה).

8. האב, מוסא מהגס ז"ל, התגורר בדירה בקומה השנייה יחד עם רעייתו ונתבעת 2. רעייתו של מוסא מהגס ז"ל נפטרה בשנת 1982. מוסא מהגס ז"ל נפטר בשנת 1995. לאחר פטירת הוריה נתבעת 2 המשיכה לגור בדירה בקומה השנייה.

9. בדירה בקומה התחתונה התגורר זכריה מהגס ז"ל עם משפחתו. לאחר פטירתו המשיכו לגור בדירה רעייתו (נתבעת 1), וילדיה שהם בגירים.

10. נתבעת 2 נפטרה באוקטובר 2019.

ב. התביעה

11. בכתב התביעה התובעות עתרו להורות על סילוק ידן של נתבעות 1 ו- 2 מהמקרקעין ומסירת החזקה במקרקעין לידי התובעות, על מנת לאפשר את מכירתם כפנויים.

12. עוד עתרו התובעות לחייב את נתבעת 1 לשלם להן עבור דמי שימוש ראויים לתקופת 7 השנים הקודמות למועד הגשת התביעה, סך של 231,000 ש"ח.

13. לאור פטירת נתבעת 2, התייתר בעניינה סעד של פינוי.

ג. התביעה שכנגד

14. התביעה שכנגד הוגשה על ידי נתבעות 1 ו- 3 נגד התובעות ונתבעת 2. נתבעת 1 עתרה לסעדים כדלקמן:

א. למנות שמאי מקרקעין מטעם בית המשפט אשר:

1. ישום את המקרקעין ויעריך את שווים הכספי לצורך פרוק השיתוף בהם.

2. יעריך את דמי השכירות הראויים בגין מגוריה של נתבעת 2 בדירה בקומה השנייה החל מיום מגוריה בנכס.

3. ישום את שווי הבנייה או השיפוץ או האחזקה של הדירה בקומה הראשונה, אשר בוצעו על ידי נתבעת 1 ובעלה המנוח.

ב. לקזז מדמי השימוש שנתבעו מנתבעת 1 את דמי השימוש המגיעים לה מנתבעת 2 ואת השקעותיה והשקעות בעלה המנוח בדירת מגוריה.

ג. להורות על פירוק השיתוף במקרקעין בדרך של מינוי כונס נכסים ומכירה למרבה במחיר.

15. בסעיף 35(א) לכתב התביעה שכנגד נתבעות 1 ו- 3 עתרו לאכיפת הסכם התחייבות שנחתם בין בעלה המנוח של נתבעת 1, זכריה מהגס ז"ל, לבין הנתבעות שכנגד 4-5. בהחלטה מיום 23.6.2017 הוריתי על מחיקת חלק זה של התביעה. במסגרת זו נמחקו גם סעיפים 27-30 לכתב התביעה שכנגד.

ד. דיון

ד(1) מבוא

16. כמפורט להלן, נקבע כדלקמן:

א. דין תביעת התובעות לסילוק ידה של נתבעת 1 מהמקרקעין להתקבל.

ב. ב"כ הצדדים ימונו ככונסי נכסים על המקרקעין לצורך ביצוע פירוק השיתוף במקרקעין בדרך של מכירתם, וחלוקת התמורה בין בעלי הזכויות על פי חלקיהם בזכויות.

ג. התובעות זכאיות לקבל מנתבעת 1, על פי חלקיהן היחסיים במקרקעין, דמי שימוש ראויים בגין השימוש הייחודי שנעשה על ידי נתבעת 1 בחלק מהמקרקעין.

ד(2) סעדי התביעה שכנגד וטענות הקיזוז

17. כאמור לעיל בסעיף 14, נתבעת 1 עתרה בכתב התביעה שכנגד למנות שמאי מקרקעין אשר יעריך את דמי השכירות הראויים בגין מגוריה של נתבעת 2 בדירה בקומה השנייה החל מיום מגוריה בנכס ובנוסף ישום את שווי הבנייה או השיפוץ או האחזקה של הדירה בקומה הראשונה, שבוצעו, על פי טענת נתבעת 1, על ידיה ועל ידי בעלה המנוח. נתבעת 1 עתרה לקזז סכומים אלה, אותם ישום השמאי, מדמי השימוש הראויים שנתבעו ממנה. דין רכיבים אלה של התביעה שכנגד להידחות.

18. בכל הנוגע לקיזוז דמי השימוש הראויים של נתבעת 2, דין רכיב זה להידחות כבר מהטעם שנתבעת 2 נפטרה וכתב התביעה שכנגד לא תוקן ולא הוגש נגד חליפיה.

19. ביחס לשני הרכיבים (דמי השימוש המיוחסים לנתבעת 2 ושווי ההשקעות בדירה בקומה הראשונה), לכתחילה נתבעת 1 לא הייתה רשאית להסתמך על מינוי שמאי מטעם בית המשפט לצורך עריכת שומות כאמור. היה עליה לפרט ולכמת את תביעתה הכספית בכתב התביעה שכנגד ולשלם בגין הרכיבים הכספיים אגרה כדין. ככל שסברה שדרושה שמאות כאמור, היה עליה להזמין חוות דעת שמאי מקרקעין מטעמה. דין רכיבים אלה בכתב התביעה שכנגד להידחות כבר מהטעם שנתבעת 1 לא פעלה כאמור. גם בכתב ההגנה של נתבעת 1 טענות הקיזוז נטענו בכלליות ללא פירוט וכימות הסכומים נושא טענות הקיזוז. לכן, גם טענות הקיזוז דינן להידחות כבר מטעמי היעדר הפירוט והכימות של הטענות הכספיות.

20. בנסיבות אלה, הסעד היחיד שנותר להכרעה בתביעה שכנגד הוא התביעה להורות על פירוק השיתוף במקרקעין.

ד(3) פינוי ופירוק שיתוף

21. בזכויות במקרקעין יש 7 שותפים. לכל אחת מתובעות 1-5 שמינית מהזכויות. לעיזבון נתבעת 2 שמינית מהזכויות. לנתבעת 1 רבע מהזכויות.

22. כאמור בסעיף 37(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף.

23. נתבעת 1 עצמה עתרה בכתב התביעה שכנגד להורות על פירוק השיתוף במקרקעין בדרך של מכירתם למרבה במחיר. קודם להגשת התובענה, נתבעת 1 לא נקטה בכל הליך לקידום פירוק השיתוף ומכירת המקרקעין. במכתב מיום 21.9.2014 התובעות הודיעו לנתבעת 1 כי בכוונתן לפרסם את הנכס למכירה. (נספח ז' לתצהירי התביעה). נתבעת 1 לא השיבה לפניית התובעות. לאחר מכן, במכתב ב"כ התובעות מיום 12.2.2015, נתבעת 1 נדרשה לפנות את הדירה בתוך 30 יום על מנת להשיא תמורה מרבית עבור המקרקעין. (נספח ח' לתצהירי התביעה). גם לפנייה זו נתבעת 1 לא השיבה.

24. בסעיף 51 לסיכומיה, נתבעת 1 טענה כי על פי התב"ע המקומית המקרקעין נושא התביעה ניתנים לחלוקה, ולכן היא מבקשת להורות על פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין ומכירת יתר הנכס תוך תשלומי איזון לצדדים. דין הטענה להידחות. בכתב תביעתה נתבעת 1 עתרה לפירוק השיתוף במקרקעין בדרך של מכירתם לכל המרבה במחיר. נתבעת 1 לא טענה בכתב התביעה שכנגד לפירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין. בנסיבות אלה דין הטענה להידחות כבר משום שלא נטענה בכתב התביעה שכנגד ומהטעם שלא ניתנה לנתבעות שכנגד האפשרות להתגונן מפניה. גם לעיצומה הטענה נטענה בעלמא ולא הובאה כל ראיה להוכחתה. נתבעת 1 אף לא הסבירה כיצד ניתן לחלק בעין בין 7 שותפים מקרקעין הכוללים שתי דירות בלבד, דבר שעל פניו אינו אפשרי לאור המחלוקות בין הצדדים.

25. בנסיבות כאמור, פירוק השיתוף במקרקעין יבוצע בדרך של מכירתם וחלוקת התמורה בין השותפים, כל אחד לפי חלקו במקרקעין.

26. כאמור, נתבעת 1 עצמה עתרה להורות על פירוק השיתוף במקרקעין בדרך של מכירתם למרבה במחיר. עם זאת, בעדותה בחקירתה הנגדית היא השמיעה אמירות מפורשות לפיהן אין בכוונתה, במסגרת פירוק השיתוף, לשתף פעולה עם מכירת המקרקעין ופינויים. בעדותה היא טענה, בניגוד לעתירתה בכתב התביעה שכנגד, שהיא לא מסכימה למכירת המקרקעין המוחזקים על ידה ושאין בכוונתה לפנותם. ראו פרוט' עמ' 41 ש' 33, עמ' 45 ש' 9-10, 15-21. בכלל זה אמרה: "לאן אני אלך אין לי בית אחר", "שימכרו את הנכס שלי? לאן אני אלך", "לא חתמתי כדי שלא ימכרו את הנכס שבו אני גרה." וכן פרוט' עמ' 45 ש' 30-31:

"ש. את לא חושבת שמגיע לתובעות לממש את ירושת אביהו?

ת. למה בנכס שלי? למה איפה שאני גרה?"

27. לאור עמדתה כאמור לעיל, יש אפשרות למעלה מסבירה שנתבעת 1 תנסה לסכל את מכירת המקרקעין ולא תפנה אותם במסגרת המכירה. אינטרס התובעות להשיא תמורה מקסימלית עבור המקרקעין, ראוי להגנה וסירוב נתבעת 1 לפנות את הדירה המוחזקת על ידה יפגע באינטרס זה. בנסיבות אלה, לצורך ביצוע פירוק השיתוף כנדרש והשאת תמורה מקסימלית עבור המקרקעין, יש להורות על פינוייה של נתבעת 1 מהמקרקעין.

28. התובעות התנגדו למינוי כונס נכסים למטרת ביצוע פירוק השיתוף. הן ביקשו לאפשר להן לבצע את המכירה בעצמן ולחסוך את עלויות כינוס הנכסים. אמנם נכון, לכינוס הנכסים יש עלויות אשר מפחיתות את התמורה לכל שותף. עם זאת, והגם שאין לנתבעת 1 כל עילה מוצדקת שלא לאפשר את פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין, לנוכח המחלוקת השוררת בין הצדדים, יש אפשרות סבירה שהתובעות לא תצלחנה לבצע את המכירה בעצמן בהיעדר שיתוף פעולה מצד נתבעת 1 בהליכי המכירה. בנסיבות אלה אין מנוס ממינוי כונס נכסים לביצוע המכירה.

29. ב"כ שני הצדדים ימונו ככונסי הנכסים לביצוע המכירה. ב"כ התובעות מייצג את רוב בעלי הזכויות. ב"כ נתבעת 1 מייצג את בעלת מיעוט הזכויות. כונסי הנכסים יתחשבו בעובדה זו בהליכי הכינוס.

ד(4) דמי שימוש ראויים

30. במכתב מיום 21.9.2014 התובעות הודיעו לנתבעת 1 כי בכוונתן לפרסם את המקרקעין למכירה. (נספח ז' לתצהירי התביעה). נתבעת 1 לא השיבה לפניית התובעות. לאחר מכן, במכתב ב"כ התובעות מיום 12.2.2015 נתבעת 1 נדרשה לשלם דמי שימוש ראויים ולפנות את הדירה המוחזקת על ידה למטרת מכירת המקרקעין בתמורה מרבית. (נספח ח' לתצהירי התביעה). גם לפנייה זו נתבעת 1 לא השיבה.

31. נתבעת 1 טענה כי עד למכתב ב"כ התובעות מיום 12.2.2015 התובעות הסכימו למגוריה במקרקעין ולכן, הן אינן זכאיות לדמי שימוש ראויים בגין התקופה הקודמת למכתב זה. (סעיף 16 לסיכומי נתבעת 1). דין הטענה להידחות. בהתאם לסעיף 14 לחוק המקרקעין, כל שותף זכאי לחלק מפירות המקרקעין המשותפים לפי חלקו במקרקעין. נתבעת 1, אשר המשיכה לעשות שימוש ייחודי בדירה בקומה הראשונה לאחר פטירת אבי התובעות ובעלה, ידעה, לכל היאוחר בשנת 2008, מועד מתן צו הירושה, כי לתובעות זכויות במקרקעין והיא ידעה ולמצער היה עליה לדעת כי במסגרת זכאותן לפירות המקרקעין, הן זכאיות לקבל ממנה דמי שימוש יחסיים בגין השימוש הייחודי שלה במקרקעין. נוסף לאמור, נתבעת 1 לא טענה וגם אין ראיה לוויתור מצד התובעות על דמי שימוש ראויים לתקופה הקודמת ל- 12.2.2015. לכן, התובעות זכאיות לקבל מנתבעת 1 דמי שימוש ראויים, על פי חלקן היחסי במקרקעין, עבור השימוש הייחודי של נתבעת 1 במקרקעין.

32. ביחס לסכום דמי השימוש הראויים, התובעות הגישו חוות דעת מתווך מקרקעין, מר אורן מזרחי, מיום 29.6.2017. לדברי מר מזרחי בחוות דעתו, הוא ראה את המבנה מבחוץ וראה שהדירות בשתי הקומות זהות בגודלן. לדבריו, הדירה בקומה התחתונה היא דירה גדולה בת שלושה חדרים, הול גדול, מטבח, שירותים וחדר אמבטיה. בחוות הדעת נכתב כי לדברי השכנה הדירה עברה שיפוץ נרחב שכלל החלפת חלונות, רשתות, תריסים, סורגים, מזגן, אינסטלציה חדשה במטבח ומטבח חדש. לדברי מר מזרחי בחוות דעתו, דמי השכירות החודשיים המקובלים לדירה דומה במיקום דומה עם שטח גינה גדול בחזית ומאחור, הם 4,000-4,500 ש"ח בממוצע לתקופה משנת 2008 ועד מועד חוות הדעת.

33. נתבעת 1 הגישה חוות דעת שתי מתווכת מקרקעין, גב' טלי לוי וגב' יוני סער, מיום 5.7.2017. גב' לוי וגב' סער ביצעו הערכתן ביחס לדירה בקומה השנייה בהסתמך על הסתכלות מחוץ למבנה. גב' לוי ביקרה בפנים הדירה בקומה הראשונה. לדברי המתווכות, שתי הדירות זהות בגודלן. הן העריכו את דמי השכירות לדירה בקומה העליונה בסך של 3,500-4,000 ש"ח בממוצע עבור כל השנים מאמצע שנת 2010 ועד מועד חוות הדעת.

34. כאמור, מר מזרחי לא ביקר בתוך הדירה בקומה הראשונה ולא ראה את השיפוצים שנטען שבוצעו בה. לדבריו בעדותו, הערכת דמי השכירות באופן זה אינה מקצועית דיה. (פרוט' עמ' 22 ש' 23-27). עם זאת, המתווכות מטעם נתבעת 1 ביקרו בפנים הדירה בקומה הראשונה והעריכו כי דמי השכירות הראויים עבורה הם בסך של 3,500-4,000 ש"ח. לדבריהן, דמי השכירות הראויים עבור שתי הדירות שבמקרקעין זהים.

35. עוד כאמור, לדברי מר מזרחי בחוות דעתו, דמי השכירות החודשיים שהעריך הם ממוצעים לתקופה משנת 2008 ועד מועד חוות הדעת. גם המתווכות מטעם נתבעת 1 בדעה שדמי השכירות שבהערכתן ממוצעים לשנים מאמצע שנת 2010 ועד מועד חוות הדעת. גב' לוי אמרה בעדותה בחקירה נגדית כי בשנים 2010 ועד מועד חוות הדעת רמת מחירי השכירות נשמרה. (פרוט' עמ' 25 ש' 35-36).

36. אמנם גב' לוי, שביקרה בדירה בקומה הראשונה, אמרה בעדותה בחקירה נגדית כי דמי השכירות שהעריך מר מזרחי לדירה בקומה הראשונה בהנחה שלדירה זו יש גינה, סבירים. (פרוט' עמ' 25 ש' 24-26). עם זאת, לאור המחלוקת בין הצדדים בסוגיית השימוש הייחודי של נתבעת 1 בחצר, דמי השכירות הראויים ייפסקו על פי הסכום הנמוך שבחוות הדעת מטעם נתבעת 1, כלומר 3,500 ש"ח לחודש.

37. התובעות זכאיות ל- 5/8 מדמי השימוש הראויים שהם 2,187.5 ש"ח לחודש, ולשבע שנים 183,750 ש"ח.

ה. הסעד

38. התביעה לסילוק יד מתקבלת. התביעה הכספית מתקבלת בחלקה. התביעה שכנגד נדחית למעט מינוי כונסי נכסים למכירת הדירה.

39. אני מורה על מינויים של עו"ד אריה חגאג ועו"ד איתן תם ככונסי נכסים על המקרקעין נושא התביעה המצויים ברחוב יהושע בן נון 10 בראש העין, גוש 4274 חלקה 31/2. (להלן: "כונסי הנכסים").

40. נתבעת 1 תפנה את הדירה בקומה הראשונה ברחוב יהושע בן נון 10 בראש העין, גוש 4274 חלקה 31/2, וכל הצמוד לה, ותמסור את החזקה בה לידי כונסי הנכסים כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ השייך לה, עד 1.7.2020.

41. לאחר הפינוי כאמור לעיל בסעיף 40, כונסי הנכסים יבצעו פעולות כמפורט להלן:

א. ינקטו בכל ההליכים והפעולות הנדרשים לביצוע מכירת המקרקעין כפנויים למרבה במחיר וחלוקת תמורת המכר בין בעלי המקרקעין על פי חלקיהם היחסיים בזכויות במקרקעין.

ב. יפרסמו בעיתון יומי את דבר מינויים ככונסי נכסים, שמות הצדדים, שמם ומענם של כונסי הנכסים, מקום מושבו של בית המשפט ומספר התיק.

ג. כל אחד מכונסי הנכסים יפקיד התחייבות עצמית על סך של 100,000 ש"ח, להבטחת אחריותו למקרקעין ולכל אשר יגיע לידיו בקשר למקרקעין.

ד. ינקטו בפעולות הנדרשות למכירת המקרקעין כפנויים.

ה. ינהלו פנקסים לרישום החשבונות הנוגעים למקרקעין ויקפידו על קיום אסמכתאות להוצאות ולהכנסות.

ו. כספים שיתקבלו בידי כונסי הנכסים לזכות המקרקעין, יועברו על ידם לחשבון נפרד.

42. נתבעת 1 תשלם לתובעות את הסכומים כדלקמן:

א. 183,750 ש"ח עבור דמי שכירות ראויים.

ב. הוצאות המשפט של התובעות בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד ההוצאה.

ג. שכ"ט עו"ד בסך של 25,000 ש"ח.

המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתנה היום, א' ניסן תש"פ, 26 מרץ 2020, בהעדר הצדדים.