רקע

1. התובעים עותרים, כי בית המשפט יקבע, כי הם זכאים לפיצויי הפקעה בגין הפקעת זכויותיהם בחלקה 33 בגוש 17471 (להלן: "החלקה"). במקור עסקה התביעה בהפקעת חלקות נוספות. בהמשך הגישו התובעים בקשה במסגרתה טענו, בין היתר, כי הם חוזרים בהם מתביעתם לגבי החלקות האחרות אשר הקנייתן בוצעה בהליכי איחוד וחלוקה.
2. ההפקעה בוצעה בשנת 1976 מכוח פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור)- 1943 (להלן: "הפקודה"). הודעה בדבר ביצוע ההפקעה פורסמה ביום 19.3.76. טרם פורסמה הודעה לפי סעיף 19 לפקודה.
3. התביעה הוגשה נגד מדינת ישראל.
4. לאחר הגשת הביעה הגיעו הצדדים להסכם פשרה חלקי לפיו הנתבעת תשלם לתובעים סך של 848,168 ₪ כפיצויי הפקעה של 3/8 חלקים מהחלקה. מהסכם הפשרה עולה, כי עמדת הנתבעת היא, כי סכום זה מהווה את מלוא סכום הפיצויים המגיעים לתובעים בעקבות ההפקעה. מנגד, התובעים סבורים, כי סכום זה נמוך מהסכום המגיע להם על פי דין. להסכם הפשרה ניתן תוקף של פסק דין בהתאם להחלטה מיום 11.7.16. לאחר הגשת הסכם הפשרה ובהתאם לו הגישו הצדדים כתבי טענות מתוקנים.

טענות התובעים

1. התובעים מס' 1 ו-2 היו הבעלים של 1/4 מהחלקה. התובעים מס' 3-6 הם יורשיו של נואף מנסור אשר היה הבעלים של 1/8 מהחלקה.
2. ביום 4.9.16 שילמה הנתבעת לתובעים את הסכום המוסכם, כמפורט לעיל. החזקה בקרקע המופקעת נתפסה סמוך לאחר ההפקעה אולם הנתבעת קבעה פיצויים רק ממועד מאוחר יותר. בנוסף, הפיצויים לא כללו הוצאות נלוות כגון שכ"ט עו"ד, יועץ מס ושמאי מקרקעין אשר על פי הפסיקה יש להוסיף לפיצויים. בנוסף, השמאי מטעם הנתבעת חישב את דמי החכירה בשיעור 5% כאשר ברוב המקרים הדומים נקבע שיעור של 6% ומן הדין לפסוק לתובעים דמי חכירה בשיעור 6%. כמו כן, שומת הנתבעת התעלמה לחלוטין משווי זכויות הבניה של התובעים בקרקע המופקעת.

טענות הנתבעת

1. אין ממש בטענה לפיה החזקה בקרקע המופקעת נתפסה בסמוך לאחר ההפקעה. טרם פורסמה הודעה לפי סעיף 19 והמדינה טרם נרשמה כבעלת הזכויות.
2. יש לקבל את חוות דעת השמאי הממשלתי כך שהסכום ששולם בעקבות ההסכם שהתגבש בין הצדדים הוא הסכום המלא המגיע לתובעים בעקבות ההפקעה. אין ממש בטענה לפיה סכום הפיצויים לא כלל הוצאות נלוות אשר יש להוסיף לפיצויי ההפקעה.
3. פיצויים לפי סעיף 13 לפקודה הם פיצויים רעיוניים אשר אמורים לגלם את ההפסד אשר נגרם לבעל המקרקעין המופקעים בשל אי הנאתו מפירות המקרקעין במהלך השנים ממועד ההפקעה ועד לתשלום הפיצויים בעקבות ההפקעה. דמי השכירות האבודים הם דמי השכירות הראויים שהיה משלם שוכר מרצון למשכיר מרצון. הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה לפי סעיף 13 מתווסף לפיצוי בגין שווי המקרקעין ערב ההפקעה לפי סעיף 12 רק ממועד תפיסת החזקה של הרשות במקרקעין ועד לתשלום סכום הקרן. הסכום אשר שולם בהתאם להסכם החלקי הפסיק את מרוץ הזמן לתשלום פיצוי לפי סעיף 13.

הראיות

1. מטעם התובעים הוגשה חוות דעת של השמאית זיוה בלאושטיין. מטעם הנתבעת הוגשה חוות דעת של השמאי מר אהרן ויסבלום. לאור הפער בין חוות הדעת מונתה, בהתאם להחלטה מיום 26.2.17, השמאית איילת אלזנר כמומחית מטעם בית המשפט. המומחית הגישה את חוות דעתה וכן השיבה על שאלות ההבהרה אשר נשלחו אליה. הנתבעת ביקשה לחקור את המומחית אולם בהמשך הודיעה, כי מוותרת על חקירה זו.

דיון ומסקנות

1. הצדדים חלוקים ביניהם באשר לפיצוי לו זכאים התובעים בעקבות הפקעת המקרקעין. המחלוקות הן באשר לשיעור דמי החכירה האבודים, המועד אשר עד אליו זכאים התובעים לפיצוי האמור והפיצוי בגין הוצאות נלוות.
2. לאחר שקילת טענות הצדדים מצאתי לקבוע, כי שיעור דמי החכירה יעמוד על 6%, כאמור בחוות דעת המומחית מטעם בית המשפט. בנוסף מצאתי, כי זכאות התובעים לפיצוי בגין אובדן דמי חכירה היא עד למועד בו שולם התשלום המוסכם.

שיעור הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה

1. סעיף 12 לפקודה מעניק לנפקע פיצוי בעבור הקרקע המופקעת. המחוקק מדמה הפקעת מקרקעין למכירתם. בשל כך, הפיצוי בגין הפקעת מקרקעין נקבע בהתאם לעסקה רצונית. בחלק מהמקרים הרשות המפקיעה תופסת חזקה בקרקע טרם תשלום פיצויי ההפקעה. במצב דברים זה, אין בידי הנפקע לעשות שימוש בקרקע המופקעת ולהפיק ממנה רווחים וזאת על אף שפיצויי ההפקעה טרם שולמו לו. בנסיבות אלו, ובשים לב לכך שהמחוקק מדמה את הפקעת הקרקע למכירתם, כאמור, הרי שהנפקע זכאי לפיצוי בעבור התקופה האמורה (ראה לעניין זה בין היתר: בג"צ 120/52 ביאלה נ' עיריית ירושלים פ"ד ז' 91 ו- ע"א 213/73 ש.ג אגודה שיתופית לשיכון בתל אביב בע"מ נ' מדינת ישראל פ"ד כ"ט(1), 617).
2. קיימים שלושה מסלולי פיצויי חלופיים בשל הפקעת מקרקעין: (1) פיצויי קרן נומינאליים לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף פיצוי פירות נומינאליים לפי סעיף 13(1) לפקודה ממועד תפיסת החזקה ועד לתשלום פיצויי הקרן. (2) פיצויי קרן נומינאליים לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף ריבית בשיעור 6% לשנה. (3) פיצויי קרן לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף ריבית והצמדה לפי סעיף 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה (ע"א 2405/91 מדינת ישראל נ' עזבון המנוח הרב פנחס דוד הורוביץ, פ"ד נא(5) 23). במקרה בו עסקינן, המסלול הרלוונטי הוא המסלול הראשון. בעניין זה אציין, כי סעיף 13 לפקודה בוטל אולם חל במקרה בו עסקינן לאור מועד ההפקעה.
3. כאשר הרשות המפקיעה תופסת חזקה טרם תשלום התמורה מדמה המחוקק את התפיסה לחכירה של הקרקע ועל הרשות המפקיעה לשלם לבעלים דמי חכירה כאילו חכרה את הקרקע (ע"א 2405/91 מדינת ישראל נ' עזבון המנוח הרב פנחס דוד הורוביץ ז"ל נא(5)). הפיצוי שהיה קבוע בסעיף 13 לפקודה מעניק פיצוי בעבור התקופה האמורה אשר במהלכה לא היה בידי הנפקע לעשות שימוש בקרקע אף שטרם שולמו לו פיצויי ההפקעה. הפיצוי בהתאם לסעיף 13 הוא אחת הדרכים להתמודד עם הנזק האמור אשר נגרם לבעל המקרקעין המופקעים. כמו כן, יש בפיצוי האמור בכדי ליצור תמריץ לרשות המפקיעה לשלם את פיצויי ההפקעה בזמן (ע"א 8937/08 מדינת ישראל מנהל מקרקעי ישראל נ' סלים מוחמד חביב אללה).
4. במקרה שלפני הצדדים חלוקים ביניהם בשאלה מהו שיעור דמי החכירה להם זכאים התובעים בעקבות הפקעת המקרקעין. התובעים מבקשים לאמץ את חוות דעת המומחית מטעם בית המשפט אשר קבעה, כי את שיעור דמי החכירה הראויים יש להעמיד על 6% משווי הקרקע מידי שנה. מנגד, הנתבעת מבקשת לאמץ את חוות דעת המומחה מטעמה. המומחה מטעם הנתבעת קבע בחוות דעתו, כי שיעור דמי חכירה לקרקע בייעוד מגורים צריך לעמוד על 2.5% משווי הקרקע ושיעור דמי החכירה לקרקע חקלאית צריך לעמוד על 1.5% לשנה. אף על פי כן העריך את דמי החכירה לפי שיעור של 5% לשנה, בהתאם לחוות הדעת המקורית אשר העבירה הנתבעת לתובעים לצורך ביצוע התשלום המוסכם.
5. במסגרת ע"א 2797/15 מדינת ישראל- רשות הפיתוח נ' פאטמה עיסא קבע בית המשפט העליון, כי השאלה האם להעמיד את דמי החכירה על 5% לשנה או 6% לשנה היא שאלה שמאית מובהקת אשר נתונה להכרעת בית המשפט בהתאם לנתונים שבפניו.
6. בע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר נקבע, כי הפיצוי לפי סעיף 13 אינו משקף בהכרח את ההפסד בפועל של דמי שכירות בעסקה מרצון. בנוסף, הנפקע אינו חייב להראות חסרון כיס ממשי עקב אבדן דמי שכירות שנשללו ממנו (ע"א 254/68 עיריית פתח תקווה נ' מנטל פ"ד כב(2), 902). משכך, חישוב הפיצוי האמור לא נעשה בהתאם לשיעור דמי השכירות אשר ניתן היה לקבל ותחת זאת יש לחשב דמי שכירות רעיוניים אשר נגזרים משווי הקרקע המופקעת.
7. במסגרת ע"א 2405/91 מדינת ישראל נ' עזבון המנוח הרב פנחס דוד הורוביץ ז"ל נא(5), 23) קבע בית המשפט העליון, כי הפיצוי בגין הפסד דמי חכירה אמור לפצות את הבעלים גם על הפסד ריבית וגם על ירידת ערך הכסף. הפיצוי אמור לבטא את שווי הקרקע במנהרת הזמן- מיום תפיסת החזקה ועד ליום התשלום.
8. בהסתמך על שנקבע בפסקי הדין בפרשת הייטנר והורביץ, כמפורט לעיל, ציינה המומחית, כי הפיצוי אינו אמור לשקף בהכרח הפסד בפועל של דמי שכירות וכי תכלית החוק הינה העמדת הנפקע במצב בו היה אלמלא ההפקעה.
9. בסיכומיה התייחסה הנתבעת לפסק הדין אשר ניתן בע"א 7137/15 מוחמד עלי עבד לאפי נ' מדינת ישראל. הנתבעת טוענת, כי במקרה שלפני השימוש הפוטנציאלי במקרקעין מומש ומאחר ולא היה הבדל בין ייעוד המקרקעין והשימוש אשר נעשה בהם בפועל במועד ההפקעה הרי שדמי השכירות הרעיוניים והקונקרטיים אמורים להיות זהים. במסגרת פסק דיני בת.א 25725-09-15 התייחסתי בהרחבה לפסק הדין אשר ניתן בפרשת עבד לאפי ומצאתי, כי המקרה אשר נדון בפניי שם שונה מהותית מהעניין אשר נדון בפרשת עבד לאפי אשר עסקה בהפקעת קרקע שייעודה מחצבה, על כל המשתמע מכך. קביעותיי במסגרת פסק הדין האמור יפות ונכונות אף במקרה שלפניי אשר אף הוא שונה מהותית מהמקרה אשר נדון בפרשת עבד לאפי. לפיכך, הלכת הייטנר, לפיה הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה מנותק מדמי השכירות אשר ניתן היה לקבל בפועל, חלה על התובענה שלפניי.
10. המומחית התייחסה בחוות דעתה לריבית הפריים במשק לאורך השנים הרלוונטיות וטענה, כי לאור גובה ריבית הפריים במהלך השנים הרי שיש לערוך תחשיב לפי 6%. המומחית ציינה, כי קיים קשר ישיר בין ריבית הפרים שקובע בנק ישראל לבין שיעור התשואה לעניין סעיף 13, במסגרת המגבלה אשר נקבעה בפקודה.
11. דמי החכירה לפי סעיף 13 נתפסו כתחליף ריבית, מעין מכשיר פיננסי המנותק מדמי השכירות אשר נתקבלו או ניתן היה לקבל בפועל. מטרת הסעד של סעיף 13 היא לפצות בגין עיכוב בתשלום פיצויי ההפקעה ולא בגין השימוש במקרקעין, ולכן הפיצוי נעשה בדרך של פסיקת ריבית או לחלופין בדרך של אחוז משווי הקרקע משנה לשנה (ע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר). הפיצוי לפי סעיף 13 הוא פיצוי פירותי אשר מהווה תחליף לריבית והצמדה. הערכת שווי המקרקעין מידי שנה לצורך חישוב הפיצוי לפי סעיף 13 משמעה בין היתר שערוך אשר שומר על ערך הכסף. כמפורט, הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה אמור להביא בחשבון אף את הפסד הריבית.
12. מקובלת עליי עמדת המומחית באשר לקשר בין ריבית הפריים וחישוב הפיצוי בגין אובדן דמי החכירה. העמדה האמורה עולה בקנה אחד עם מטרתו של הפיצוי לפי סעיף 13 אשר אמור, בין היתר, לפצות על אובדן הריבית וירידת ערך הכסף מהמועד בו נתפסה החזקה בקרקע ועד למועד בו שולם הפיצוי. הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה נועד בכדי לשמור על ערכם של פיצויי ההפקעה אשר אמורים היו לאפשר לנפקע לרכוש קרקע חלופית ככל שהפיצוי היה משולם במועד ההפקעה. זאת, בשים לב לכך שדמי החכירה הם נומינליים וערכם פוחת ככל שחולף הזמן בהעדר מנגנון אשר שומר על ערכם. ריבית הפריים אשר נקבעה בשנים הרלוונטיות יש בה בכדי ללמד על ההפסד אשר נגרם לנפקע בשנים האמורות.
13. במסגרת חוות דעתה התייחסה המומחית לאמור בפרק ח' לקווים המנחים של השמאי הממשלתי וציינה, כי שווי בשימוש של קרקע חקלאית מוגדר כשווי ללא מרכיב הפוטנציאל לשינוי יעוד. המומחית הוסיפה, כי שיעור ההיוון להכנסות הצפויות משכירות לקרקע חקלאית הוא 5%-6% וכי מאחר ולא מדובר בנכס נטול כל פוטנציאל הרי שראוי לדעתה לקחת שיעור היוון של 6%. בתשובות לשאלות ההבהרה ציינה, כי 6% אינם מבטאים דמי שכירות שניתן היה לקבל בפועל עבור המקרקעין לפי ייעודם וכי השכירות המתקבלת מקרקע חקלאית משקפת רק את אפשרות השימוש החקלאי ולא מביאה לידי ביטוי את שווי הפוטנציאל שמהווה חלק משמעותי משווי הקרקע החקלאית. המומחית הוסיפה, כי סביר שדמי השכירות המתקבלים בפועל יהיו נמוכים לאור הקושי להשכיר קרקע חקלאית באופן רציף.
14. כאמור לעיל, הפיצוי בהתאם לסעיף 13 אינו נקבע רק בהתאם לדמי שכירות שניתן היה לקבל בפועל ואינו אמור לשקף בהכרח את ההפסד של דמי שכירות שניתן היה לקבל בעסקה רצונית. בנוסף, יום ההפקעה הוא המועד הקובע לצורך פיצויי ההפקעה. משכך, המידע בנוגע למצב הקרקע לאחר ההפקעה אינו רלוונטי לצורך קביעת מחירה של הקרקע ובהתאם לכך קביעת פיצויי ההפקעה. עם זאת, שווי הקרקע כולל גם פוטנציאל עתידי אשר טמון בקרקע ומתמצה בשינויים תכנונים עתידיים (אהרון נמדר הפקעת מקרקעין (מהדורה שניה- 2011, הוצאת חושן), 525). אף שהמועד הרלוונטי הוא יום ההפקעה ומצבה של הקרקע במועד האמור הרי שבעת עריכת השומה יש להביא בחשבון שינויים מאוחרים להפקעה ואת הפוטנציאל הטמון בקרקע בתנאי שהיו וודאיים במועד ההפקעה או שניתן היה לצפות למימושם בעתיד הנראה לעין (ע"א 9355/02 מדינת ישראל נ' ג'ורג' יוסף ראשד, פ"ד נח(4), 406). בנסיבות האמורות מצאתי, כי צדקה המומחית שעה שהביאה בחשבון את הפוטנציאל הכללי לשינוי ייעוד הגלום בערך הקרקע.
15. המומחית ציינה, כי שיעור דמי החכירה אשר גובה רשות מקרקעי ישראל הוא 5% ושיעור דמי השימוש אשר היא גובה הוא 6%. בסיכומיה טענה הנתבעת, כי שיעור דמי החכירה אשר גובה רשות מקרקעי ישראל איננו בגדר נימוק שמאי ואין בידי המומחית לגזור ממנו את שיעור הפיצוי. בנוסף טענה הנתבעת, כי למעשה כבר שנים גובה הרשות סכום השקול להרבה פחות מ-5% לשנה. שכן, היא גובה סכום השקול ל-49 תשלומים שכל אחד מהם בשווי 5% משווי הקרקע אולם מעניקה בתמורה זכויות למשך 98 שנים. ומשכך, שיעור דמי החכירה שקול לגביית 2.5% משווי הקרקע.
16. אציין, כי הנתבעת עצמה ביקשה, לא פעם, להסתמך על שיעור דמי החכירה שגובה רשות מקרקעי ישראל לצורך קביעת שיעור דמי החכירה האבודים. באשר לטענת הנתבעת לפיה בפועל היא גובה דמי חכירה אשר שקולים ל- 2.5% משווי הקרקע הרי שאף אם תתקבל טענה זו אין בה בכדי להשליך על קביעתי בעניין שלפני. קבעתי כבר בעבר, כי אף שרשות מקרקעי ישראל היא שחקן ראשי בשוק המקרקעין הרי שאין משמעות הדבר, כי חובה לקבוע את שיעור דמי החכירה בהתאם לשיעור ההיוון אשר היא גובה. לא הוכח, כי זהו השיעור אשר נהוג אף בעסקאות מרצון שרשות מקרקעי ישראל אינה צד להן. סבורני, כי כאשר מדובר בהסכם חכירה לא רצוני הרי שיש להעמיד את שיעור דמי החכירה על הרף העליון שנקבע בפקודה.
17. במסגרת סיכומיה טענה הנתבעת, כי יש לפסול את חוות דעתה של המומחית מטעם בית המשפט מאחר והיא מתבסס על הסקת מסקנות משפטיות שגויות ומאחר והיא חרגה מתחום מומחיותה. לטענתה, נימוקיה של המומחית הם מהתחום הפיננסי. בחוות דעתה ציינה המומחית, כי מבדיקתה עולה, כי פיצוי של דמי חכירה לפי 5% אינו מביא את הנפקע למצב בו יוכל לרכוש קרקע חלופית דומה ועל כן נכון לקבוע את הרף העליון שנקבע בפסיקה- 6%, אשר אף הוא אינו מביא לפיצוי המביא למלא שווי הקרקע. פיצויי ההפקעה נועדו להביא את הנפקע למצב בו היה אלמלא ההפקעה. לפיכך, הבחינה האם הפיצוי יאפשר לנפקע לרכוש קרקע חלופית ויביא לפיצוי מלא היא רלוונטית. יש לציין, כי מדובר באחד מבין הנימוקים אשר פרטה המומחית ואשר לדידה מצדיקים קביעת פיצוי בשיעור 6%. אציין עוד, כי במסגרת תובענה אחרת בה ניתנה חוות דעת של המומחית היא ציינה, במסגרת תשובותיה לשאלות הבהרה, כי היא דנה בשיעור דמי החכירה הראויים לעניין סעיף 13 וכי בדיקת האחוז אשר יביא את הנפקע לפיצוי הקרוב ביותר לשווי הקרקע נעשית כבקרה בלבד. מצאתי, כי המומחית לא חרגה מתחום סמכותה וכי אין הצדקה להורות על פסילת חוות דעתה.
18. במסגרת חוות דעתו פירט המומחה מטעם הנתבעת את האופן בו חישב את שיעור דמי החכירה למגורים ולקרקע חקלאית. המומחה מטעם הנתבעת הסביר, כי קבע את שיעור דמי החכירה באופן המפורט על ידו בשל העדר שוק להשכרה שנתית של קרקע ריקה בייעוד מגורים ובשל קושי רב להשיג סימוכין למחירי השכירות לשימוש חקלאי בעסקאות בין פרטיים. מדובר בדרך זהה לדרך בה קבע אותו מומחה את שיעור דמי החכירה במסגרת חוות דעתו שהוגשה בת.א 42429-01-16. במקרה האמור קבעתי, כי אינני מאמצת את הדרך בה בחר השמאי מטעם הנתבעת לשם קביעת הפיצוי האמור בשל הקושי באיתור נתונים וכי עדיפה בעיניי בעניין זה עמדתה של השמאית מטעם בית המשפט שבחנה את מטרות הסעיף וקבעה את הפיצוי בהתאם. קביעה זו יפה ונכונה אף למקרה שלפניי. בנוסף, המומחית מטעם בית המשפט התייחסה לעסקאות ההשוואה שפירט המומחה מטעם הנתבעת ומצאה, כי אין להסתמך על חלק גדול מהן מאחר והן מרוחקות יותר ממרכז הכפר מאשר הקרקע בה עסקינן, קיים חייץ בין הגושים האמורים לבין רצף הפיתוח של הישוב אשר משפיע על שווי החלקות ואין סיבה להתבסס על עסקאות מישוב אחר לאור הנתונים הרבים מהאזור הרלוונטי.
19. בנוסף, כפי שציינו התובעים, במסגרת ת.א 4720-07-14 אשר נדון על ידי נקבעו פיצויי הפקעה בנוגע לחלקה 34 בגוש 17471, הסמוכה לחלקה בה עסקינן. במקרה האמור קבעתי, כי יש להעמיד את שיעור דמי החכירה על 6%. מקובלת עליי טענת התובעים, לפיה העקרונות אשר נקבעו במקרה האמור בנוגע לקביעת הפיצויים בגין הפקעת החלקה הסמוכה רלוונטיים לענייננו. קביעה, כי שיעור דמי החכירה לגבי שתי חלקות סמוכות יהיה שונה עשויה לעורר תחושת אי צדק בדומה למקרים של פסיקות סותרות. בעניין זה אציין, כי בפסיקה נקבע, כי שווי מקרקעין סמוכים אשר נקבע כממצא בפסק דין אחר, בין אם בהסכמת הצדדים ובין אם נפסק לאחר שמיעת ראיות, הוא ראיה קבילה אולם אין להעניק לה משקל מכריע אשר יש בו לכבול ולחייב מתדיינים שונים שלא היו צד להליכים המקוריים (ע"א 3819/01 מדינת ישראל נ' איריס אסלן). סבורני, כי כאשר מדובר בעקרונות בנוגע לפיצוי, להבדיל מקביעת שווי הקרקע, קיימת הצדקה רבה יותר להחיל את אותם עקרונות על קרקעות סמוכות. יתרה מזאת, הנתבעת הייתה צד להליך הראשון ומשכך אין מדובר במקרה בו כובלים צד לממצאים עובדתיים שנקבעו במשפטו של מתדיין אחר.
20. נדמה, כי אין צורך להרחיב באשר למעמדו המיוחד של המומחה מטעם בית המשפט אשר הינו גורם אובייקטיבי המהווה זרועו הארוכה של בית המשפט. ברי, כי אין במינוי מומחה מטעם בית המשפט בכדי להגביל את בית המשפט אשר בידו לפסוק האם לאמץ את חוות הדעת ובאיזה היקף לעשות כן. עם זאת, לא בנקל יסטה בית המשפט מקביעותיו של המומחה אשר מונה על ידו בהעדר טעמים כבדי משקל המצדיקים סטייה כאמור. לא מצאתי, כי מתקיימים במקרה שלפניי טעמים כאמור. מצאתי, כי המומחית מטעם בית המשפט בחנה את מטרות הפיצוי לפי סעיף 13 וקבעה את הפיצוי בהתאם למטרות אלו. לא מצאתי, כי נפלו בחוות הדעת פגמים המצדיקים את פסילתה.
21. אציין עוד, כי במרבית פסקי הדין נקבעו דמי חכירה בשיעור 6% ומרבית השמאים אשר ממונים על ידי בית המשפט למתן חוות דעת בעניין זה קובעים דמי חכירה בשיעור זה, כפי שקבעה אף המומחית במקרה בו עסקינן. בנוסף, במקרה שלפניי החזקה בקרקע נתפסה בשנת 1986, לפני למעלה משלושים שנה. כאמור לעיל, הזמן הרב שחלף ממועד תפיסת החזקה משליך על קביעת הפיצוי לפי סעיף 13. שכן, כאמור, הפיצוי אמור לפצות את הנפקע על אובדן הריבית וירידת ערך הכסף בתקופה שבין תפיסת החזקה ועד מועד תשלום הפיצוי ולאור העובדה שדמי החכירה הם נומינליים וערכם פוחת ככל שחולף הזמן בהעדר מנגנון אשר שומר על ערכם.
22. בנסיבות אלו, מצאתי לאמץ את חוות דעתה של המומחית מטעם בית המשפט ולקבוע, כי הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה יעמוד על 6% משווי הקרקע מידי שנה ויהא בהתאם לחישוב שערכה בחוות דעתה.

המועד אשר עד אליו יש לחשב את הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה

1. מחלוקת נוספת שנתגלעה בין הצדדים היא באשר למועד אשר עד אליו זכאים התובעים לפיצוי בגין אובדן דמי חכירה. התובעים סבורים, כי יש לפסוק להם פיצוי כאמור עד למועד מתן פסק הדין. מנגד, הנתבעת סבורה, כי המועד הרלוונטי הוא המועד בו היא שילמה לתובעים סך של 848,168 ₪, הפיצוי המוסכם שאינו במחלוקת.
2. בסעיף 13 לפקודה נקבע, כי: "מקום שקנה שר האוצר החזקה בקרקע כל-שהיא, בהמשך להודעה לפי סעיף 7, ישלם פיצויים לבעליה של אותה קרקע ולכל בני-אדם הזכאים בזכות או טובת-הנאה כל-שהן בה, בשל אבדן דמי- חכירה לתקופה שבין הזמן, אשר בו קנה שר האוצר אחיזה כנ"ל, והזמן אשר בו שולמה השכירות, המגיעה על אותה קרקע לפי הסכם, לאדם הזכאי בה, או הזמן שבו שולמו פיצויים בגין אותה קרקע לאותו אדם או לבית-המשפט לפי קביעות הפקודה הזאת, הכול לפי המועד המוקדם יותר. בתנאי, כי מקום שהציע שר האוצר בכתב לתובע כל-שהוא סכום כל-שהוא כפיצויים בגין אותה קרקע, והסכום שגמלו בית המשפט לאותו תובע, או שקיימו התובע ההוא, אינו עולה על הסכום המוצע, ישלם שר האוצר לאותו תובע-פיצויים בשל אבדן דמי- חכירה רק בגין התקופה שבין הזמן, שבו קנה שר האוצר אחיזה כנ"ל, והזמן שבו הוצעה אותה הצעה".
3. מלשון החוק עולה, כי סעיף 13 מעניק לנפקע זכות לפיצוי בגין אובדן דמי חכירה עד למועד בו שולמה השכירות המגיעה על הקרקע או הזמן בו שולמו פיצויים בגין אותה קרקע. לאור הוראת ומטרת סעיף 13 הרי שהפיצוי לפי סעיף זה ניתן מיום תפיסת החזקה ועד למועד תשלום דמי הפיצוי. בעת תשלום פיצויי הפקעה עוברות הזכויות במקרקעין לרשות המפקיעה ומהמועד האמור הנפקע אינו זכאי לעשות שימוש בקרקע ובהתאם גם אינו זכאי לפיצוי בגין אובדן רווחים. די בתשלום פיצויי הקרן ללא הפיצוי הפירותי בכדי לעצור את מניין התקופה בגינה זכאי הנפגע לפיצוי בגין אובדן דמי חכירה.
4. הפיצוי לפי סעיף 13 מעניק לנפקע פיצוי על העיכוב בתשלום הפיצויים בעבור התקופה בה נתפסה כבר החזקה בקרקע אולם טרם שולמו פיצויי ההפקעה (ה"פ 288/07 עזבון המנוח סלים חנא איבראהים נ' מדינת ישראל, מנהל מקרקעי ישראל). כאמור, מטרת סעיף 13 הייתה לפצות את בעל הזכויות בגין עיכוב בתשלום פיצויי ההפקעה. עם קבלת פיצויי ההפקעה עוברת זכות השימוש המלאה לרשות המפקיעה ואין הצדקה להמשיך ולפצות את הבעלים המקורי בעד אובדן היכולת לעשות שימוש במקרקעין המופקעים. כמו כן, לא קיים עוד צורך לתמרץ את הרשות שלא לנהוג בסחבת בתשלום פיצוי הוגן לבעל הזכויות (א. קמר דיני הפקעת מקרקעין, הוצאת מירב, מהדורה שמינית, כרך שני, עמ' 760).
5. בית המשפט העליון קבע, כי לאור לשונו ותכליתו של סעיף 13 לפקודה הרי שהפיצוי אשר נקבע במסגרתו הוא בעבור התקופה שממועד תפיסת החזקה על ידי הרשות המפקיעה ועד למועד תשלום הפיצויים בגין הפקעת המקרקעין ולא עד מועד התשלום של אובדן דמי החכירה. בית המשפט העליון קבע, כי הדבר כתוב בבירור בסעיף 13 ואף מתבקש מהגיונו של הסעיף אשר ביקש לפצות את בעל המקרקעין בגין אובדן יכולת השימוש שלו במקרקעין המופקעים עד מועד "מכירתם" לרשות המפקיעה באמצעות קבלת פיצויי ההפקעה (ע"א 7809/01 מסד חברה הדדית להלוואות וחסכונות בע"מ נ' הסוכנות היהודית לארץ ישראל, נט(1)).
6. למען הסר ספק אציין, כי לא כל תשלום חלקי יעצור את התקופה בגינה זכאים הנפקעים לפיצוי בגין אובדן דמי חכירה. אף גובה הפיצוי אין בו בכדי להשליך על סוגיה זו. תחת זאת, יש לבחון האם שולמו פיצויי הקרן אם לאו. שכן, אין הצדקה לחייב את הרשות בתשלום פיצוי פירות בעבור התקופה שלאחר תשלום פיצויי הקרן.
7. משכך, התובעים זכאים לפיצוי בגין אובדן דמי חכירה רק עד למועד בו שולמו להם פיצויי הקרן בהתאם להסכם אשר התגבש בין הצדדים. לאחר מועד תשלום הקרן לא היו התובעים זכאים להמשיך ולעשות שימוש בקרקע ובהתאם לזה הם אינם זכאים לפיצוי בגין אובדן דמי חכירה בעבור התקופה האמורה.

הוצאות נלוות

1. התובעים זכאים לפיצוי בגין הוצאות נלוות- אגרת בית משפט, שכר טרחת שמאי מקרקעין ושכר טרחת עו"ד (ע"א 3471/11 ניסים דוויק נ' מע"צ, החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ).
2. התובעים טוענים, כי שילמו לשמאית מטעמם שכ"ט בגובה 18,915 ₪ בצירוף מע"מ וכי הם חייבים לה סכום נוסף של 20,000 ₪ בצירוף מע"מ עם קביעת הפיצויים הסופיים. התובעים צירפו חשבונית מס להוכחת הסכום אשר שילמו לשמאית מטעמם. באשר לטענתם בנוגע ליתרת החוב לשמאית טענה זו נטענה בעלמא ולא נתמכה בראיה כלשהי. זאת, על אף שעל התובעים מוטל להוכיח את ההוצאות הנלוות. טענות התובעים באשר לחלקם בשכר טרחת השמאית מטעם בית המשפט ובאשר לאגרת בית המשפט אשר שולמה על ידם נתמכו בראיות.
3. בנוסף זכאים התובעים לשיפוי בגין שכר טרחת עורך דין. בעניין זה יש להביא בחשבון את סכום הפיצוי שנפסק לתובעים, את היקף ההשקעה בתיק, את העובדה שהתקיימו בתיק שתי ישיבות קדם משפט ולא נערכה ישיבת הוכחות ואת ההסכמה החלקית אליה הגיעו הצדדים ואשר בהתאם לה הנתבעת שילמה לתובעים את הסכום המוסכם. לאחר ששקלתי כל אלו, מצאתי להעמיד את שכר הטרחה על סכום כולל של 80,000 ₪.

התוצאה

1. הנה כי כן, מצאתי לאמץ את חוות דעתה של המומחית מטעם בית המשפט ולקבוע, כי הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה בהתאם לסעיף 13 יהיה בשיעור 6% משווי הקרקע. בנוסף מצאתי, כי יש לחשב את אובדן דמי החכירה ממועד ההפקעה ועד למועד בו שולמו הפיצויים המוסכמים, כאמור לעיל, קרי 11.7.16. הנתבעת תישא ביתרת הפיצוי מעבר לזה ששולם בפועל במסגרת הסכם הפשרה וזאת על פי חוות הדעת המומחית מטעם בית משפט. בנוסף, זכאים התובעים להחזר אגרה, החזר חלקם בשכר טרחת המומחית מטעם בית משפט והחזר שכר הטרחה ששילמו לשמאית מטעמם בסך 18,915 ₪ וכן שכר טרחת עו"ד הנקוב לעיל.

1. הסכומים הנקובים לעיל ישולמו בתוך 30 ימים ממועד המצאת פסק דין זה, שאם לא כן יישאו הסכומים הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד מועד התשלום בפועל.

המזכירות תמציא לצדדים.

ניתן היום, כ"ו אדר תשע"ח, 13 מרץ 2018, בהעדר הצדדים.