1. בפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב (כב' השופטת כרמלה האפט), מיום 10.6.15, אשר קיבל באופן חלקי את התביעה נגד המערער והורה על פינוי וסילוק יד ממקרקעין.

רקע עובדתי וקביעות בית משפט קמא

2. עניינה של התובענה בשאלת זכויות המערער בחלקים שונים בהם הוא מחזיק במקרקעין, הנמצאים ברחוב אבן סינא 4 ביפו (להלן: המקרקעין), שהמשיבים 1 ו-2 (להלן: המשיבים) רכשו מידי המשיבה 3 (להלן: רשות הפיתוח).

המערער מחזיק במקרקעין הן במחסן בשטח 21 מ"ר (להלן: המחסן) והן בשטח נוסף בגודל 136 מ"ר, עליו נבנו תוספות בניה שונות (להלן: השטח הנוסף). לטענת המערער, החזקתו במקרקעין היא כדין - כ"דייר נגזר" מכוח זכויות אביו ז"ל (להלן: המנוח) כ"דייר מוגן" במקרקעין, לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: חוק הגנת הדייר).

3. בית משפט קמא קבע כי המשיבים הוכיחו בעלותם בכלל המקרקעין (וזאת באמצעות הצגת נסח רישום / טאבו), ואילו על המערער היה להוכיח את זכותו לדיירות מוגנת - במחסן ובשטח הנוסף.

באשר למחסן נקבע כי, אין מחלוקת כי המנוח היה דייר מוגן במחסן - וכי רשות הפיתוח אף הודתה בהיות המערער "דייר נגזר" ("דייר ממשיך") מכוח מעמד זה במסגרת הליכי מכר של המקרקעין, הליכים שלא צלחו, בשנת 2009. בנוסף, טענת המערער בדבר מעמדו וזכויותיו במחסן לא הותקפה בכתב התביעה - ותקיפתה בסיכומי המשיבים מהווה "הרחבת חזית" אסורה.

בהמשך לכך, קבע בית המשפט כי לא הוכח כי המערער חדל מלשלם את דמי השכירות החודשיים בגין המחסן דרך קבע - ומשכך דחה את עילת הפינוי הקבועה בסעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר.

עוד נקבע כי - מחמת אי-הצגת הסכם השכירות - לא הוכח כי המערער לא קיים תנאי מתנאי השכירות, לרבות שינוי מטרת השכירות או ביצוע שינויים במושכר - ומשכך נדחתה גם עילת הפינוי הקבועה בסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר.

משכך, דחה בית משפט קמא את התביעה לסילוקו ידו של המערער מהמחסן.

4. באשר לשטח הנוסף קבע בית משפט קמא כי, אי-הצגת הסכם השכירות פועלת גם לחובתו של המערער, עליו מוטל נטל ההוכחה בשאלת היקף זכויותיו במקרקעין. עוד נקבע כי בתצלומי האוויר שהוגשו כראיות אין כדי להצביע על היקף הזכויות כאמור - ויש בהם אף לתמוך בגרסת המשיבים, לפיה הושכר למנוח המחסן בלבד. עוד נתמכת גרסת המשיבים מתשריט וממזכר שהוגשו מתיק נכס המקרקעין בחברת "עמידר" - הפועלת כ"זרוע הביצועית" של רשות הפיתוח, מסמכים אשר יש לראות בהם "רשומה מוסדית", ואשר עולה מהם כי עוד בשנת 1983 צוין כי המנוח פלש לשטח הנוסף. משכך קבע בית המשפט כי לא הוכח כי המערער הוא דייר מוגן ("דייר נגזר") בשטח הנוסף.

בהמשך לכך, נקבע כי המערער הוא בר-רשות חינם בשטח הנוסף - רשות הניתנת לביטול בכל עת, ואשר התבטלה (לכל המאוחר) עם הגשת התובענה בבית משפט קמא.

משכך, הורה בית משפט קמא על סילוק ידו של המערער מהשטח הנוסף - לרבות תוספות הבניה השונות שנבנו עליו (תוך דחיית הבקשה לפיצול סעדים ביחס לדמי שימוש).

טענות הצדדים בערעור

5. לטענת המערער, שגה בית משפט קמא בשתי קביעותיו העיקריות: ראשית, כי די בהוכחת הבעלות באמצעות נסח רישום על מנת להעביר את נטל ההוכחה למערער בדבר היקף הדיירות המוגנת - לרבות בשטח הנוסף - בנסיבות העניין, כאשר הדיירות המוגנת אינה מוכחשת (כך, לטענת המערער). שנית, נטען כי, שגה בית המשפט משקבע כי המערער לא הוכיח את היקף הדיירות המוגנת כאמור - במחסן ובשטח הנוסף גם יחד - על בסיס מסכת הראיות, ובהיעדר הסכם השכירות עצמו.

6. מנגד, המשיבים סומכים את ידיהם על פסק דין קמא, על אופן ההכרעה במחסן בנפרד מהשטח הנוסף ועל אשר נקבע בו. ראשית, בפן המשפטי ובעניין נטל ההוכחה בפרט - ותוך אבחנה בין אשר נקבע בפסק הדין לבין ניסיונו של המערער "לקרוא לתוכו" מסקנות משפטיות נוספות (ושגויות). עוד מוסיפים המשיבים כי המערער כלל לא הוכיח את זכויותיו במחסן -שאף הן היו נתונות במחלוקת בין הצדדים - ואך מחמת פגם דיוני ("הרחבת חזית"), דחה בית משפט קמא את התביעה לסילוקו ידו משטח זה.

אף בפן העובדתי נסמכים המשיבים על פסק דין קמא, וטוענים כנגד "סברותיו הסובייקטיביות" של המערער - כתחליף (לכאורה) למסכת הראיות, המצביעה כי למערער אין כל זכויות בשטח הנוסף אליו פלש אביו המנוח כבר לפני שנים ארוכות. בהקשר זה מדגישים המשיבים כי אי-הצגת הסכם השכירות פועלת כנגד טענות המערער, כפי שפעלה כנגד טענות המשיבים בעניין קיום עילות פינוי מהמחסן. עוד מדגישים כי עדותו של המערער אינה מידיעה אישית, אלא "עדות שמועה" ביחס להתנהלות אביו המנוח למול רשות הפיתוח לפני עשרות שנים - ואף עדות בעל פה נגד מסמכים בכתב.

דיון והכרעה

7. הלכה פסוקה כי על מנת לזכות בתביעה לסילוק יד די בהוכחת הבעלות החוקית במקרקעין, ומנגד - על מנת להתגונן בפני אותה תביעה - על הנתבע להראות כי רכש את זכות ההחזקה באותם מקרקעין כדין (ראו: ע"א 483/62 קוק נ' דוכן, פ"ד יז 1953; ע"א 509/64 חב' חלקה 38 בגוש 6667 בע"מ נ' לוי, פ"ד יט(2) 169; המ' 560/72 גולדשמיד נ' שקד, פ"ד כז(1) 639).

8. בענייננו, המשיבים הוכיחו את בעלותם במקרקעין [וראו נספח א' למוצג 2 לתיק המוצגים מטעם המשיבים; נספח א' למוצג 3 מטעם המערערים] - ומשכך על המערער היה להוכיח את זכותו להחזיק במקרקעין, כ"דייר מוגן" ("דייר נגזר"), בין במחסן ובין בשטח הנוסף. כאמור לעיל, בית משפט קמא קבע כי למערער זכות להחזיק במחסן וכי לא מתקיימת עילת פינוי המוכרת בדין ביחס לחלק זה של המקרקעין.

באשר לשטח הנוסף, קבע בית המשפט בהתאם למסכת הראיות (לרבות תוך התייחסות לעובדה כי הסכם השכירות לא הוצג בפניו) כי המערער לא הוכיח כי הוא בעל זכויות בשטח הנוסף. במסגרת זאת, קבע בית משפט קמא כי תצלומי האוויר, התשריט ובעיקר המזכר תומכים בגרסת המשיבים - לפיה למערער זכויות במחסן בלבד, ואילו ביחס לשטח הנוסף המערער הינו בגדר פולש (ולא בעל זכות כדין) [וראו: נספח ד' למוצג 4 למוצגי המשיבים; נספח ד' למוצג 5 למוצגי המשיבים].

ויוזכר כי למול מסמכים אלה לא היו הצדדים יכולים להביא עדויות מ"זמן אמת", רלוונטיות וקבילות בדבר מתן הזכויות במקרקעין - לאביו המנוח של המערער, לפני שנים רבות.

אמנם המערער ביקש להפנות למסמך זה או אחר, תוך הבאת פרשנותו שלו לסימון זה או אחר, אולם אין מקום שנתערב בקביעות בית משפט קמא, אשר אין דרכה של ערכאת הערעור להתערב בהן.

9. יוער כי ניתן היה לדחות את הערעור גם תוך שימוש בתקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984, אך מצאנו להרחיב קמעה.

10. אשר על כן, הערעור נדחה.

המערער ישלם למשיבים סך של 15,000 ₪ שכ"ט עו"ד.

המזכירות תעביר את הסכום הנ"ל מתוך הפיקדון למשיבים, באמצעות באי-כוחם, ואת היתרה תחזיר למערער, באמצעות בא-כוחו.

השופט ד"ר קובי ורדי, סג"נ:

אני מסכים.

השופט חגי ברנר:

אני מסכים.

הוחלט בהתאם לפסק דינו של השופט שנלר.

המזכירות תמציא העתק מפסק הדין לבאי כוח הצדדים.

ניתן היום, ט"ו חשוון תשע"ז, 16 נובמבר 2016.