רקע

1. התובעים עותרים לפיצוי הפקעה בגין הפקעת חלקה 9 בגוש 16549 (להלן: "החלקה" או "המקרקעין" או "הקרקע"). התובענה הוגשה מכוח פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "הפקודה"). הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודה פורסמה ביום 19.3.76. החלקה נרשמה בבעלות מדינת ישראל לפי סעיף 19 לפקודה ביום 30.8.84.
2. אציין, כי כתב התביעה תוקן פעמיים. במקור הוגשה התביעה על ידי תובעים נוספים ובמסגרת כתב התביעה המתוקן נותרו רק חלק מהתובעים המקוריים. כמו כן, צומצם השטח בגינו נתבעו פיצויי הפקעה.
3. אציין עוד, כי במסגרת כתבי הטענות העלו הצדדים טענות לגבי הוכחת זכויותיהם של התובעים בקרקע. סוגיה זו אינה במחלוקת עוד ועל כן לא אתייחס אליה.
4. ביום 28.8.18 ניתן פסק דין חלקי לעניין תשלום הסכום שאינו במחלוקת אשר עמד על סך של 170,233 ₪.

טענות התובעים

1. במועד ההפקעה 1/3 מהזכויות בקרקע היו בבעלות המנוח אחמד שייח' סלימאן ז"ל (להלן: "המנוח אחמד"). התובע מס' 1 הוא אחד מארבעת יורשיו של המנוח אחמד. התובע מס' 1 נפטר והתובעים א'-ה' הם יורשיו. התובעים ב'-ה' הם יורשיה של התובעת א' אשר נפטרה.

1. התובעים זכאים לפיצוי בגין 1/12 מכלל הזכויות בחלקה. כלומר, שטח של 2,592 מ"ר. את הפיצוי יש לחשב לפי סעיפים 12 ו-13 לפקודה. דמי החכירה האבודים צריכים להיגזר מערכה המשתנה של הקרקע מידי שנה מיום ההפקעה ועד ליום הגשת התביעה. הפיצוי ישמש את התובעים לרכישת קרקע חלופית ולכן יש להעמידם במצב אלמלא ההפקעה. הפיצוי צריך להשיג את מטרתו כך שיהיה בידי התובעים לרכוש נכס שווה ערך לנכס שהופקע. כדי להשיב את המצב לקדמותו ולהעמיד את התובעים במצב אלמלא ההפקעה, ובשים לב לכך שבכוונתם לרכוש קרקע חלופית דומה לזו שהופקעה, יש לחייב את הנתבעת לפצותם בכל ההוצאות הכרוכות ברכישת קרקע חליפית.

טענות הנתבעת

1. התביעה מוגשת בשיהוי כבד מאוד העולה לכדי חוסר תום לב. די בטעם זה כשלעצמו כדי להורות על דחיית התביעה מחמת שיהוי. נוכח הזמן שחלף נראה, כי התובעים ויתרו על זכויותיהם ו/או זנחו את תביעתם. מצבה של הנתבעת בכל הנוגע ליכולתה להתגונן מפני התביעה הורע לאור חלוף הזמן ונגרם לה נזק ראייתי כבד.
2. לפי הלכת הייטנר, גובה הפיצוי צריך להיגזר כאחוזים משווי הקרקע אשר נקבע בהתאם לייעודה. בעניין הייטנר היה פער בין ייעוד הקרקע לבין השימוש שנעשה בה בפועל והפער האמור גרם לשיטת חישוב הפיצוי כאחוז משווי הקרקע. פער זה אינו קיים בענייננו ולכן אין להחיל הלכה זו. יש להעריך את שווי הקרקע לפי ייעודה מבלי להתחשב בפוטנציאל שלה. הנתבעת הפנתה לפסק הדין בע"א 7137/15 מוחמד עלי עבד לאפי נ' מדינת ישראל.
3. תובע אינו זכאי לפיצוי בגין הוצאות הכרוכות ברכישת קרקע חדשה. במקרה אשר נדון בע"ע 3471/11 ניסים דוויק נ' מע"צ- החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ מדובר היה בהפקעה שכללה בית מגורים בעוד שבענייננו מדובר בקרקע חקלאית. אין להשליך מפסק הדין האמור על ענייננו.

טענות התובעים במסגרת כתב התשובה

1. דין טענת השיהוי להידחות. אין הצדקה לשלול את הזכות לפיצויי הפקעה באמצעות נימוק דיוני גרידא. קיומה של סמכות המדינה להפקיע מותנית בתשלום פיצויים כחוק ללא קשר למימד הזמן. הפקעה מהווה מעשה שלטוני שיש עמו פגיעה חמורה בזכות חוקתית של הפרט ואין לשלול את זכותו של הפרט לפיצוי מלא והוגן מטעמי שיהוי. משקבע המחוקק תקופת התיישנות ימעט בית המשפט להתערב ולסייג את התקופה האמורה. התנאים המפורטים בסעיף 27 לחוק ההתיישנות תשי"ח- 1958 לא מתקיימים בענייננו. הנתבעת לא הראתה שהתובעים ויתרו על זכותם ולא הראתה, כי שינתה מצבה לרעה. אף אם היה שיהוי, טענה המוכחשת, הרי שלא היה בכך כדי לגרום לנתבעת לנזק כלשהו. אף מבחינה מוסרית אין לקבל את טענת השיהוי שנטענה בחוסר תום לב. אף במקרים בהם מתקיימים התנאים לשיהוי מסור לבית המשפט שיקול הדעת להכריע לגבי המשמעות שיש להעניק לטענה זו במקרה הספציפי שלפניו.

הראיות

1. מטעם התובעים, הוגשה חוות דעת שמאית של השמאי מר פהים מח'ול וחוות דעת שמאית מתוקנת של השמאי מר מוטי זייד. מטעם הנתבעת, הוגשה חוות דעת שמאית וחוות דעת מתוקנת של השמאי מר אהרן ויסבלום. לאור הפער בין חוות הדעת, מונה השמאי מר גלעד יצחקי כמומחה מטעם בית המשפט. ביום 30.12.20 הגישו הצדדים הודעה ולפיה המומחה נחקר בת.א 42351-03-16 עיזבון המנוח אמין מוחמד חמאדה נ' מדינת ישראל וכי פרוטוקול עדותו מהתיק האמור כולל המסמכים שהוצגו על ידי הנתבעת במהלך החקירה יהוו חלק מהפרוטוקול והמוצגים בתיק שבכותרת. זאת, תחת חקירת המומחה במסגרת התיק שלפני. להודעה זו ניתן תוקף של החלטה. הנתבעת אף הגישה תצהיר של מר נתי פרי- ראש תחום הפקעות ברמ"י. הצדדים הגישו ראיותיהם וסיכמו טענותיהם בכתב.

דיון ומסקנות

1. הצדדים בתובענה שלפני חלוקים ביניהם בנוגע לפיצוי לו זכאים התובעים בעקבות הפקעת המקרקעין נשוא התובענה. המחלוקת היא לעניין שיעור הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה לפי סעיף 13 לפקודה.
2. לאחר עיון ושקילת מכלול טענות הצדדים והחומר המונח לפניי מצאתי, לאמץ את חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט ולהעמיד את הפיצוי בגין אובדן דמי החכירה האבודים על 6% משוויה המשתנה של הקרקע מידי שנה, זאת, מהטעמים שיפורטו.
3. בעל מקרקעין מופקעים זכאי לפיצוי עבור המקרקעין המופקעים (סעיף 12 לפקודה). הפיצוי האמור מחושב בהתאם לשווי המקרקעין במועד ההפקעה. במקרה שלפני, הרשות המפקיעה תפסה חזקה במקרקעין זמן רב טרם שילמה לנפקע את פיצויי ההפקעה. בע"א 2405/91 מדינת ישראל נ' עיזבון המנוח הרב פנחס דוד הורוביץ ז"ל, פ"ד נ"א(5), 23). נקבע, כי כאשר המדינה תופסת חזקה בקרקע המופקעת, מבלי ששילמה לבעלים בד בבד עם התפיסה פיצוי עבור זכויותיו, הרי שהיא חייבת לשלם לו דמי חכירה מיום התפיסה ועד ליום שבו היא משלמת לו את תמורת הקרקע. במהלך התקופה בה תפסה הרשות חזקה בקרקע טרם תשלום פיצויי ההפקעה נוצר לנפקע הפסד הנובע משלילת השימוש הכלכלי במקרקעין (א. נמדר, הפקעת מקרקעין- עקרונות, הליכים ופיצויים, חושן למשפט, תשס"ה- 2005, כרך א', עמ' 398).
4. נפקע רשאי לבחור באחד משלושה מסלולי פיצוי חלופיים. החלופה הרלוונטית לענייננו היא פיצויי קרן נומינאליים לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף פיצויי פירות נומינאליים לפי סעיף 13(1) לפקודה ממועד תפיסת החזקה ועד לתשלום פיצויי הקרן. אציין, כי סעיף 13 לפקודה בוטל. אולם, הוא חל במקרה בו עסקינן לאור מועד ההפקעה. הפיצוי על פי סעיף 13 ניתן מיום תפיסת החזקה ועד למועד תשלום דמי הפיצוי לאור מטרת הפיצוי, כמפורט.
5. סעיף 12 לפקודה מעניק פיצוי על ערכו ההוני של הנכס המופקע בעוד שסעיף 13 מעניק פיצוי על התשואה הפירותית שנמנעה מבעל הנכס בתקופה בה הרשות המפקיעה תפסה את המקרקעין. באמצעות סעיף 13 ניתן היה, טרם ביטולו, להתמודד עם הנזק שנגרם לנפקע כתוצאה מההפסד הפירותי המפורט לעיל (ראה לעניין זה ע"א 8937/08 מדינת ישראל מנהל מקרקעי ישראל נ' סלים מוחמד חביב אללה).
6. במסגרת פסק הדין בע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר קבע בית המשפט העליון, כי דמי החכירה לפי סעיף 13(1) נתפסו כתחליף ריבית אשר מנותק מדמי השכירות שהתקבלו או שניתן היה לקבל עבור המקרקעין המופקעים. נקבע, כי פיצוי הריבית מכוח הפסיקה ופיצוי אבדן דמי החכירה מכוח סעיף 13 הם שני סוגי פיצוי שנועדו להעמיד את הנפקע במצב בו היה אילולא ההפקעה. כשם שהריבית נגזרת משווי המקרקעין, אשר כולל את הפוטנציאל הבלתי ממומש שלהם, כך גם דמי החכירה האבודים נגזרים משווי המקרקעין. עוד נקבע, כי הן הריבית והן דמי החכירה מהווים פיצוי פירותי-כספי בגין העיכוב בתשלום הפיצויים ושניהם משקפים את הרווח הפירותי של קרן הפיצויים. משכך, הפיצוי על פי סעיף 13 לפקודה אינו משקף בהכרח את ההפסד בפועל של דמי השכירות של משכיר מרצון לשוכר מרצון. הלכה זו, כמו הלכות נוספות בסוגיה הרלוונטית, שרירה וקיימת והיא לא בוטלה באמצעות פסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 8717/17 מדינת ישראל רשות מקרקעי ישראל נ' עזבון המנוח איסמעיל מוחמד איסמעיל אחמד ז"ל, אליו אתייחס בהרחבה בהמשך.
7. במסגרת סיכומיה טענה הנתבעת, כי לאור פסק הדין בעניין איסמעיל אין לערוך את חוות הדעת בדרך של גזירת אחוז משווי אלא בדרך של הצגת נתונים בדבר דמי שכירות. אינני מקבלת טענה זו. פסק הדין בעניין איסמעיל לא פסל את הדרך האמורה לצורך קביעת הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה ולא שינה פסקי דין אחרים שניתנו על ידי בית המשפט העליון ולפיהם ניתן לקבוע את הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה בדרך זו. אציין, כי במסגרת פסק הדין בפרשת הייטנר התייחס בית המשפט להליך שנדון במסגרת ת.א (מחוזי י-ם) 1572/98 זאפר ניהאד חלמי ג'אעוני - הממונה על ווקף עאלמה בת השיח מוחמד אבי שריף נ' מדינת ישראל וציין, כי הייתה מחלוקת לעניין שיעור דמי החכירה האבודים אולם העובדה שהמדינה ראתה כדבר מובן מאליו, כי יש לחשב את הפיצוי כנגזרת משווי הנכס, מעידה על כך שזו הפרקטיקה הנוהגת בפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה. בנוסף, בית המשפט העליון התייחס לפסק דינו של כבוד השופט חשין בע"א 2405/91 מדינת ישראל נ' עזבון המנוח הרב פנחס דוד הורוביץ, פ"ד נא(5) 23 וציין, כי כבוד השופט חשין התייחס כמובן מאליו לכך שהפיצוי הפירותי של דמי החכירה האבודים לפי סעיף 13(1) נגזר משווי הקרקע משנה לשנה.
8. קביעתו של בית המשפט העליון במסגרת פסק הדין בעניין איסמעיל, לפיה אבדן הרווח צריך להתבסס על ממצאים עובדתיים – לא תאורטיים, לא היפותטיים ולא נורמטיביים, אין משמעה, כי לא ניתן לקבוע את הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה בדרך של גזירת אחוז משוויה המשתנה של הקרקע מידי שנה. תחת זאת, כאשר קביעת הפיצוי נעשית בדרך האמורה הרי שאת גובה האחוז יש לקבוע בהתאם לממצאים עובדתיים.
9. יתרה מזאת, המחלוקת שנתגלעה בין הצדדים ואשר עמדה להכרעתו של בית המשפט בתיק בו עסקינן בנוגע לפיצוי בגין אובדן דמי חכירה הייתה בנוגע לשיעור האחוז לפיו יש לקבוע את הפיצוי האמור מידי שנה. הצדדים הגישו חוות דעת לשם תמיכה בעמדותיהם בסוגיה האמורה. בסיכומיה טענה הנתבעת, כי השומה העדכנית מטעמה נערכה על ידי גזירת אחוז משווי בייעוד מגורים בלבד. לטענתה, לעניין הייעוד החקלאי נקבעו דמי חכירה לפי בסיס נתונים רחב של עסקאות השוואה. אכן, מעיון בחוות הדעת המעודכנת עולה, כי דמי החכירה בייעוד מגורים נקבעו כנגזרים משווי הקרקע בהתאם לדמי החכירה שגובה רמ"י ולאחר עריכת התאמה והפחתה. באשר לדמי החכירה בייעוד חקלאי ציין שמאי הנתבעת בחוות הדעת המתוקנת, כי טווח עסקאות השכירות לקרקעות בעל דוגמת החלקה הנישומה הוא בטווח של 100-200 ₪ לדונם לשנה ובממוצע 150 ₪ לדונם לשנה בהתייחס לשני העשורים האחרונים. הוא הוסיף, כי לשנים שקודם לכן ניתן להניח, על הצד הזהיר מאוד ובהתבסס על העסקאות שבמסד הנתונים, הפחתה לינארית של 1.5% לשנה. אציין, כי במסגרת חוות הדעת הראשונה אשר הגישה הנתבעת נקבע הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה באמצעות גזירת אחוז משווי הן בייעוד מגורים והן בייעוד חקלאי. במסגרת חוות הדעת האמורה לא עלתה טענה כלשהי לפיה יש לפסוק את הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה בצורה אחרת תחת קביעת אחוז שיש לגזור מערך הקרקע מידי שנה. בהתאם לחוות הדעת האמורה ניתן פסק הדין החלקי אשר לפיו שולם לתובעים הפיצוי שאינו במחלוקת, כמפורט לעיל. פסק הדין האמור לא בוטל והוא עומד על כנו.
10. הנתבעת טענה בסיכומיה, כי התוצאה המתבקשת לאור ההלכה הפסוקה ובפרט לאור הלכת איסמעיל היא דחיית התביעה מאחר והתובעים לא עמדו בנטל ההוכחה מאחר וחוות דעת המומחה עליה הם סומכים ידיהם לא מבוססת על נתוני אמת ועל עסקאות שכירות שנכרתו בשוק הנדל"ן כפי שנקבע בהלכה הפסוקה וחודד בעניין איסמעיל. לטענתה, שומת המומחה כלל לא מתיימרת לשקף את דמי החכירה השנתיים שניתן היה להפיק בפועל מהקרקע. כפי שאפרט בהמשך בהרחבה, אינני מקבלת את טענות הנתבעת בנוגע לחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט. משכך, אף אינני מקבלת את טענתה לעניין הרמת נטל ההוכחה על ידי התובעים ודחיית התובענה.
11. כאמור, הצדדים חלוקים בנוגע לפיצוי בגין אובדן דמי חכירה. התובעים סבורים, כי יש לאמץ את חוות הדעת מטעמם או את חוות דעתו של המומחה. בשתי חוות הדעת האמורות נקבע, כי השיעור שיש לגזור מערכה המשתנה של הקרקע לצורך קביעת הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה עומד על 6%. כאמור, מטעם הנתבעת הוגשו שתי חוות דעת. בחוות הדעת הראשונה נקבע, כי יש להעמיד את הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה על שיעור של 2.5% בייעוד מגורים ו- 1.5% בייעוד חקלאי. בחוות הדעת המתוקנת נקבע, כי יש להעמיד את הפיצוי על 2.5% בייעוד מגורים ועל 150 ₪ לדונם לשנה עם הפחתה לינארית בשיעור 1.5% לשנים עבר בייעוד חקלאי.
12. הנתבעת סבורה, כי בחוות דעתו של המומחה נפלו פגמים המצדיקים את פסילתה ומשכך יש לקבוע את הפיצוי לכל היותר בהתאם לחוות הדעת המעודכנת מטעמה. התובעים חולקים על טענתה האמורה. הם סבורים, כי קביעות המומחה נובעות משיקול דעת שמאי גרידא וכי לא נפל פגם בחוות דעתו. בנוסף, התובעים התייחסו למעמדו של המומחה מטעם בית המשפט ולכך שחוות דעתו תיפסל רק במקרים קיצוניים כאשר בעניינו לא מתקיימים טעמים המצדיקים את הפסילה. כמו כן, התובעים התייחסו לחוות דעתו המתוקנת של שמאי הנתבעת והעלו טענות באשר לטעמים בגינם אין להסתמך עליה. בין היתר הם התייחסו לשוני בין שתי חוות הדעת של השמאי האמור וטענו, כי הוא אינו אמור ליישר קו עם עמדתה של הנתבעת.
13. במסגרת פסק דינו בע"א 2797/15 מדינת ישראל- רשות הפיתוח נ' פאטמה עיסא קבע בית המשפט העליון, כי השאלה האם להעמיד את דמי החכירה על 5% לשנה או 6% לשנה, בהתאם למחלוקת אשר נתגלעה שם, היא שאלה שמאית מובהקת אשר נתונה להכרעת בית המשפט בהתאם לנתונים שלפניו.
14. בפסק הדין בעניין איסמעיל קבע כבוד השופט שטיין, כי שיעור הפיצויים אשר הנפקע זכאי לקבל במסגרת מנגנון החכירה צריך להיות אחד משניים: 1. הרווח שהמדינה הפיקה בפועל מהשימוש במקרקעין עבור התקופה שקדמה לתשלום הפיצויים המגיעים לנפקע או 2. הרווח שהנפקע יכול היה להפיק מהשכרת המקרקעין בתקופה האמורה כעניין שבעובדה. אתייחס תחילה לדרך השנייה אותה ציין כבוד השופט שטיין ובהמשך אתייחס בקצרה לעמדתו בנוגע לרווח שהפיקה המדינה מהשימוש בקרקע ולמחלוקת שנתגלעה בעניין זה בין שופטי ההרכב. בהמשך אתייחס גם להחלטת כבוד הנשיאה אשר ניתנה במסגרת הבקשה לדיון נוסף בפרשת איסמעיל.
15. בנוגע לרווח שהיה בידי הנפקע להפיק מהשכרת הקרקע קבע כבוד השופט שטיין בפסק הדין בעניין איסמעיל, כי על הנפקע רובץ הנטל להוכיח את המחיר שבו ניתן היה לחכור את הקרקע בעסקה רצונית. כבוד השופט שטיין הוסיף, כי במקרים בהם אין בידי הנפקע להרים את הנטל האמור, הרי שלאחר חקיקת החוק מתקן משנת 1964 בידי נפקע כאמור להפעיל את מנגנון השערוך ולקבל מהמדינה פיצוי המבטא את ערכו הכספי העכשווי של השווי ההוני הבסיסי של המקרקעין. מעמדה זו עולה, כי דרך המלך לקביעת הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה היא קביעת האחוז שיש לגזור משווי הקרקע בהתאם להוכחת התמורה שניתן היה לקבל בעסקת חכירה רצונית. הדרך החלופית, לפיה ייקבע הפיצוי בהתאם לחוק המתקן, תהא רלוונטית רק במקרים בהם לא הוכח האחוז שיש לגזור משווי הקרקע. מצאתי, כי המקרה שלפני אינו נופל בגדר המקרים האמורים.
16. בע"א 161/79 שר האוצר נ' הרברט זילברשטיין נקבע, כי שיטת ההשוואה היא הדרך הטובה ביותר לצורך קביעת שיעור תשואה מקרקע. אין מחלוקת באשר לקושי באיתור הסכמי שכירות רלוונטיים לצורך עסקאות השוואה. שמאי הנתבעת התייחס בחוות דעתו המתוקנת לקושי האמור (ראה סעיף 11 לחוות הדעת). בית המשפט העליון התייחס אף הוא לקושי האמור בפסק דינו בפרשת הייטנר כאשר ציין, כי קיים קושי פרקטי לשחזר ולברר את דמי השכירות שנגבו בפועל לאורך שנים רבות בעבר בנכס המופקע או בנכסים דומים. זאת, להבדיל מאיתור ושחזור שווי הנכס או נכסים דומים לאורך השנים, באשר קיים מאגר עסקאות ודיווחים, בין היתר, למטרות פיסקליות כמו מס רכוש.
17. בנסיבות האמורות מצאתי, כי צדק המומחה שעה שהתבסס בחוות דעתו בין היתר על שיעור דמי החכירה ודמי השימוש שגובה רמ"י. המומחה ציין בחוות דעתו, כי דמי החכירה הנהוגים ברמ"י מזה שנים רבות בחוזי חכירה בקרקע עירונית למטרת מגורים ותעסוקה הם בשיעור של 5% ודמי השימוש שנגבו על ידי רמ"י ממחזיקים שלא כדין בקרקע עירונית ובקרקע חקלאית נקבעו לפי בסיס של 6% משווי הקרקע. המומחה הוסיף וציין, כי רמ"י היא המחכירה הגדולה ביותר של קרקעות במדינת ישראל ולכן דמי החכירה שהיא גובה מהווים נתון רלוונטי שניתן להסתמך עליו בעת קביעת פיצוי בגין אובדן דמי חכירה.
18. עמדת המומחה בעניין זה מקובלת עליי. רשות מקרקעי ישראל היא שחקן מרכזי בשוק המקרקעין בארץ והיא שולטת בחלק העיקרי של הקרקעות במדינה. שיעור דמי השימוש ודמי החכירה שגובה שחקן מרכזי כאמור משפיע על השוק הפרטי ומלמד על התמורה אשר ניתן לקבל בעסקה רצונית גם בשוק הפרטי. אציין, כי בעבר שמאי הנתבעת הסתמכו אף הם על דמי השימוש שגובה רשות מקרקעי ישראל לשם תמיכה בעמדתם הקודמת, לפיה לצורך קביעת הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה יש לגזור 5% משוויה המשתנה של הקרקע מידי שנה. בתיק בו עסקינן לא הוגשה מטעם הנתבעת חוות דעת כאמור. עם זאת, אין להתעלם מכך שהנתבעת עצמה סברה בעבר במסגרת תיקים אחרים, כי מדובר בנתון רלוונטי וכי זה השיעור אשר גובה רמ"י לעמדתה. בנסיבות אלו, קשה לקבל את טענותיה של הנתבעת במסגרת סיכומיה בנוגע להסתמכות המומחה על נתון האמור.
19. בפסק הדין שניתן בת.א (מחוזי חיפה) 29064-07-15 חסו חוסין אחמד עאבד נ' מינהל מקרקעי ישראל חיפה התייחס בית המשפט להסברו של שמאי הנתבעת מר ויסבלום במסגרת חקירתו הנגדית בה טען, כי החישוב לפיו יש לקבוע את דמי החכירה על 5% מבוסס על העובדה שבעל הקרקעות הגדול במדינה ששולט במעל 90% מהקרקעות, מחכיר את הקרקעות שבניהולו בעסקאות לפי 5%. השמאי ויסבלום התייחס להערות שעלו בבית המשפט באשר למקרים בהם רשות מקרקעי ישראל גובה 6% וציין, כי מדובר במקרים חריגים של פלישות. לטענתו, כאשר רשות מקרקעי ישראל עושה עסקה עם אזרח היא מחכירה לו לפי 5% וכאשר אדם פולש לקרקע ללא קבלת רשות אז רשות מקרקעי ישראל גובה 6% אולם מדובר במיעוט זניח. עדותו של שמאי הנתבעת במסגרת התיק האמור תומכת בטענה באשר לדמי החכירה שגובה רשות מקרקעי ישראל במקרה בו היא מחכירה את הקרקע ובמקרה בו מדובר בפלישה. אף אם תתקבל הטענה לפיה המקרים בהם גובה רשות מקרקעי ישראל 6% הם מיעוט זניח, הרי שעמדתה לפיה זה השיעור הנכון לגבות במקרה של פלישה מלמדת, כי היא סבורה, כי האחוז האמור משקף את דמי השימוש הראויים. שכן, לא עומדת לרשות מקרקעי ישראל זכות להטיל על הפולש עונש ותחת זאת בידה לגבות רק את דמי השימוש הראויים עבור הקרקע אליה פלש. האמור מלמד, כי שיעור של 5% אותו גובה רשות מקרקעי ישראל בעת שהיא מחכירה קרקעות אינו משקף את מלוא דמי השימוש הראויים.
20. בעניין איסמעיל קבע כבוד השופט שטיין, כי אמת המידה לפיה יש לקבוע את הרווח שאבד לנפקע היא דמי החכירה הנהוגים בשוק הנדל"ן שהיה בידו לקבל אלמלא נשללה אפשרותו להחכיר את הקרקע. עוד ציין, כי "אמת-מידה אפשרית לקביעת שוויו הכלכלי של השימוש שהמדינה עשתה במקרקעי הנפקע, מבלי לשלם עבורו, היא דמי חכירה הנהוגים אצל רשות מקרקעי ישראל. בנסיבות מתאימות, דמי חכירה אלו יכולים לשקף את הרווח שהמדינה עשתה על חשבון הנפקע". אמירה זו יוחסה לאפשרות הראשונה אליה התייחס כבוד השופט שטיין לקביעת הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה- הרווח שהפיקה המדינה. עם זאת, סבורני, כי אמירתו של כבוד השופט שטיין, לפיה את הרווח האמור ניתן ללמוד, בין היתר, מדמי החכירה הנהוגים אצל רשות מקרקעי ישראל, משליכה אף על בחינת הרווח שהיה בידי הנפקע להפיק מהקרקע בתקופה הרלוונטית. דמי החכירה אשר גובה רשות מקרקעי ישראל משקפים עסקאות השוואה אשר על בסיסן ניתן לקבוע את הרווח שנמנע מהנפקע בשל תפיסת החזקה בקרקע טרם תשלום הפיצוי עבורה.
21. קביעתו של כבוד השופט שטיין בעניין זה תומכת בגישת המומחה בתיק שלפני באשר לרלוונטיות של דמי החכירה שגובה רשות מקרקעי ישראל. הסכום אשר גובה רשות מקרקעי ישראל, השחקן המרכזי בשוק החכרת קרקעות, מלמד על השווי שניתן לקבל גם בעסקה בשוק הפרטי. העובדה שרשות מקרקעי ישראל מחכירה קרקעות, באזור בו עסקינן כמו גם באזורים אחרים בארץ, תוך שהיא גובה דמי חכירה בשיעור 5% ודמי שימוש בשיעור 6%, מלמדת על התשואה שלשיטתה ניתן לקבל עבור קרקעות ובין היתר קרקע באזור בו עסקינן ובנתונים דומים לנתוני הקרקע נשוא התובענה שלפני.
22. כבוד השופט הנדל קבע בפסק הדין בפרשת איסמעיל, כי סכום הפיצוי עבור התקופה שבין תפיסת החזקה ובין המועד בו שילמה הרשות לנפקע את התמורה עבור הקרקע אמור לדמות מצב שבו המדינה חוכרת את הקרקע מהנפקע בתקופה האמורה. סבורני, כי את דמי החכירה שיש לייחס לתקופה זו נכון ללמוד דווקא מהסכום שגובה הרשות בגין פלישה ולא בהכרח בעסקה שבמסגרתה היא בוחרת ללכת לקראת החוכר ולגבות אחוז נמוך יותר של דמי חכירה. אין מחלוקת, כי השימוש שעושה הרשות המפקיעה בקרקע המופקעת אינו מנוגד לחוק. לא זו הסיבה בגינה רלוונטי לטעמי השיעור שגובה רמ"י במקרה של פלישה. תחת זאת, הנתון האמור רלוונטי מאחר ומלמד על דמי החכירה שרמ"י סבורה, כי משקפים את התשואה שניתן לקבל עבור הקרקע. זאת, בניגוד לשיעור אשר היא גובה כאשר השיעור מושפע משיקולים שונים שאינם רלוונטיים לענייננו.
23. במסגרת דנ"א 5261/19 עזבון המנוח אסמעיל מוחמד אסמעיל אחמד נ' מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל קבעה כבוד הנשיאה חיות, כי לגישתו של כבוד השופט שטיין אמת מידה אפשרית לקביעת שוויו הכלכלי של השימוש שהמדינה עשתה בקרקע היא דמי החכירה הנהוגים אצל רשות מקרקעי ישראל וכי כבוד השופט שטיין אף ציין, כי מצא קושי בכך ששמאי המדינה לא הביאו בפני בית משפט קמא נתונים על דמי חכירה שגובה רשות מקרקעי ישראל בעד החכרת קרקעות הדומות לאלו שנלקחו מהנפקעים. כבוד הנשיאה מצאה, כי נראה, כי אף לגישת כבוד השופט שטיין ראוי לאמוד את דמי החכירה בחלופה השנייה על בסיס דמי החכירה הנהוגים בשוק הנדל"ן, ובכלל זה דמי החכירה הנהוגים ברשות מקרקעי ישראל וכי אמת מידה זו אכן שימשה את בתי המשפט השונים לאורך השנים, מתוך הנחה, כי רשות מקרקעי ישראל היא המחכירה הגדולה ביותר של קרקעות בישראל וכי דמי חכירה אלו משקפים דמי חכירה ראויים. קביעתה של כבוד הנשיאה תומכת בעמדה לפיה שיעור דמי החכירה שגובה רשות מקרקעי ישראל הוא נתון רלוונטי שניתן להסתמך עליו בעת קביעת הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה.
24. יתרה מזאת, אף אם נאמר, כי שיעור דמי החכירה שגובה רשות מקרקעי ישראל בעסקאות חכירה, ולא בגין פלישה או שימוש חורג, הוא השיעור המשקף את דמי השימוש הראויים הרי שישנם שיקולים נוספים העשויים להשפיע על גובה השיעור, כפי שיפורט בהמשך, ובמקרה שלפני יש בהם כדי להצדיק את העמדת שיעור דמי החכירה על 6%.
25. במסגרת סיכומיה טענה הנתבעת, כי למרות הקושי האובייקטיבי הצליח השמאי הממשלתי להציג מידע רב לגבי דמי השכירות המשולמים בפועל. כמו כן, הועברה למומחה תע"צ של מר נתי פרי אליה צורפו אסמכתאות מהן ניתן ללמוד על שיעור דמי החכירה שגובה רמ"י. לטענתה, המומחה בחר שלא לקחת בחשבון את עסקאות השכירות שהוצגו לו. הנתבעת סבורה, כי לכן לא ניתן לראות בחוות דעתו של המומחה ככזו שנערכה בהתאם לפסיקה.
26. בעדותו טען המומחה, כי העסקאות של השמאי הממשלתי לא נכונות לאזור שלנו (עמ' 9 ש' 32-22). נטען בפניו, כי חלקן מאזור המרכז וכי ניתן להניח, כי באזור המרכז הסכומים יהיו גבוהים יותר מאשר בחיפה והצפון או לפחות שווים והוא השיב, כי לקרקע חקלאית לא. המומחה הוסיף, כי יש סוגים שונים של קרקעות וכל קרקע והשימוש המותר בה. הוא ציין, כי בקרקע למרעה אסור לבנות מבנים חקלאיים ודמי החכירה שלה הרבה יותר נמוכים (עמ' 9 ש' 34-35, עמ' 10 ש' 1-6).
27. המומחה העיד, כי הוא מכיר את מחירון רמ"י לשימושים בקרקע חקלאית. נטען בפניו, כי המחירים המופיעים במחירון דומים למחירים בסעיפים שהוצגו לו מקובץ ההחלטות של מנהל מקרקעי ישראל של 100 ₪ לדונם והוא השיב, כי יכול להיות וכי אינו חולק על כך שהמנהל קובע תעריפים לפי הבנתו והמדיניות שלו. לגבי הרלוונטיות של התעריפים האמורים העיד, כי מדובר על מחירי קרקע חקלאית שאין לה מרכיב נוסף וכי כאשר שמאי הנתבעת קובע 40,000 ₪ לקרקע חקלאית הוא מתכוון לקרקע שאין לה פוטנציאל מינימאלי אולם מהעסקאות שהביא שמאי הנתבעת רואים קרקע חקלאית שמחירה הרבה מעל 40,000 ₪ לדונם. לטענתו, הקרקע מגלמת פוטנציאל טבעי להתפתחות אשר הוא רלוונטי לכך שהשווי של קרקע חקלאית הוא יותר גבוה ברוב המקרים מ- 40,000 ₪ ואז אותן עסקאות הן לא עסקאות של השווי אליו מתייחס התעריף הזה אשר מתייחס לקרקע בשווי אחרי שהוא שווי נטול כל פוטנציאל טבעי להתפתחות. המומחה הוסיף, כי קרקע חקלאית שאסור לבנות בה כל מבנה תואמת יותר לתעריפים האלה אולם זה לא תואם את המצב בשוק החופשי (עמ' 11 ש' 10-27). המומחה נשאל, האם אנשים משלמים שכירות בגין הפוטנציאל של הקרקע לשינוי יעוד והשיב, כי דמי השכירות הקונקרטיים נמוכים מדמי השכירות הרעיוניים אולם זה לא אומר שאלו דמי השכירות שהמנהל קובע מאחר ובחוזה שלו המנהל מגביל את השימוש החקלאי, לא מאפשר את כל השימושים האפשריים ולא נותן למצות את מלוא הפוטנציאל (עמ' 12 ש' 11-16).
28. המומחה ציין בעדותו, כי אין עסקאות שכירות במגורים, כפי שקבע גם שמאי הנתבעת. לטענתו, יש עסקאות שכירות בקרקע אולם הן לא רלוונטיות לאזור בו עסקינן, לא משקפות את השווי הנכון של הקרקע ולא ניתן ללמוד מדמי השכירות שהמנהל קובע לבין דמי שכירות בשוק החופשי (עמ' 8 ש' 9-12). המומחה טען, כי שיטת ההשוואה היא השיטה המועדפת אך יש מקרים שבשל נסיבות מיוחדות אין בעסקאות ההשוואה כדי לשקף תמונה מדויקת. כך לדוגמא, כאשר מביאים עסקאות השוואה בדמי חכירה נמוכים ואין זה המצב הנכון בשביל לבחון את הפיצוי מאחר הם לא משקפים תמונה מדויקת (עמ' 8 ש' 13-18).
29. המומחה הופנה לנספח ז' לחוות הדעת מטעם הנתבעת והשיב, כי מדובר בעסקאות השכרה ולא חכירה (עמ' 12 ש' 30-32). המומחה העיד, כי כאשר מדברים על חכירה מדברים על 49 שנים לפחות אם לא 99 שנים ואלה לא חוזי החכירה אליהם מתייחסת ב"כ הנתבעת. הוא הוסיף, כי חוזי השכרה הם חוזים לתקופות קצובות שלא עולות בדרך כלל על 10 שנים (עמ' 12 ש' 34-36). המומחה נשאל, האם לא לקח את העסקאות האמורות בחשבון והשיב, כי הן אינן רלוונטיות לענייננו (עמ' 13 ש' 1-2).
30. המומחה התייחס לסכומים של עסקאות שכירות בקרקע חקלאית שהוצגו בחוות הדעת מטעם הנתבעת וטען, כי מדובר במחירים מאוד נמוכים שאינם המחירים הסבירים שיש לייחס בנסיבות העניין שלנו. לטענתו, מדובר במחירים נמוכים שלא מייצגים את שווי הקרקע. הוא הוסיף, כי אין בעסקאות אלו כדי לשקף את דמי השכירות הקונקרטיים (עמ' 13 ש' 3-16).
31. אציין, כי במסגרת סעיף 11.3 לחוות הדעת המתוקנת ציין שמאי הנתבעת, כי רמ"י מחכירה את אדמותיה לשימושי חקלאות, באמצעות הסכם משבצת ו/או חוזה חכירה במחירים נמוכים, שאין ללמוד מהם על מחירי השוק החופשי.
32. התייחסתי בעבר בשורה של פסקי דין לנתונים אשר הציגה הנתבעת למומחה מטעם בית המשפט. מומחים רבים מצאו שלא להתבסס על נתונים אלו לצורך קביעת שיעור דמי החכירה האבודים. כפי שקבעתי בעבר, במקרים בהם המדינה מחכירה קרקע וכאשר שיקוליה אינם שיקולים של מחיר שוק ותחת זאת המחיר מושפע משיקולים שונים, כגון רצונה שיעבדו את הקרקע, שלא להיתקע עם מלאי קרקעות, שימור הקרקע וכדומה, הרי שיש להביא עובדה זו בחשבון כאשר בוחנים את המחיר אשר היא גובה במקרים אלו. אין להתעלם מהעובדה, כי לרמ"י, שמחזיקה בקרקעות רבות מאוד כאשר אין בידה לטפל בכל הקרקעות האמורות, יש אינטרסים שונים מהאינטרס של בעל קרקע פרטית המבקש להפיק רווחים מקסימליים מהקרקע שבבעלותו. האינטרסים של המדינה שונים ובחלק מהמקרים היא מעוניינת למסור את הקרקע באופן זמני, כך שמישהו יעבד אותה וישמור עליה עד אשר תרצה לעשות שימוש בקרקע בעצמה. ברי, כי האינטרסים האמורים משליכים על הסכומים שרמ"י גובה במקרים כאמור, להבדיל מהסכומים שהיא גובה בגין שימוש או פלישה, כמפורט. המקרים בהם הסכומים שגובה רמ"י נובעים משיקולים לא כלכליים לא יכולים להוות פרמטר לצורך קביעת מחיר שוק. ברי, כי במקרים בהם מושפעים דמי החכירה משיקולים כאמור, הרי שאין בהם כדי ללמד על דמי החכירה בעסקה רצונית בשוק החופשי.
33. במסגרת עדותו אישר המומחה, כי הוא עושה הפרדה בין שווי קרקע חקלאית לבין שווי קרקע למגורים וטען, כי עשה הפרדה כאמור גם לעניין דמי החכירה. לטענתו, האחוז הוא אותו אחוז אך השווי משתנה (עמ' 6 ש' 16-21). בהמשך שב על טענה זו והוסיף, כי יש הבדל אולם לא לעניין אחוז דמי החכירה (עמ' 8 ש' נ3-7). לעניין ההנמקה השמאית לכך שהשיעור הוא 6% לשני השימושים טען, כי לגבי קרקע למגורים יש את השיעור של 5% שגובה רמ"י על החכרת קרקע ויש החלטות של מועצת מקרקעי ישראל. עוד טען, כי 5% זה דמי החכירה שהמנהל מחכיר וזה הבסיס לעבודה שלו (עמ' 9 ש' 14-18). עמדתו האמורה של המומחה מקובלת עליי. ברי, כי העובדה שהמומחה קבע שיעור אחיד לשני השימושים האמורים, בהתבסס על השיעור שגובה רמ"י, אין בה כדי ללמד על פגם בחוות דעתו.
34. המומחה נשאל האם בידו להציג חוזה שכירות שבו רמ"י גובה בקרקע למגורים שיעור של 5% והשיב, כי מדובר בחוזי חכירה וכי הוא עבר על אלפי חוזים כאמור אשר בנויים על 5% וזאת מכוח החלטת מועצת המנהל (עמ' 10 ש' 7-10).
35. המומחה טען, כי לא צריך לעשות אבחנה בין שיעור דמי חכירה בקרקע למגורים לעומת קרקע חקלאית וזאת מתוך הראיה שצריכים להגיע למצב שהנפקע מקבל פיצוי הולם. לטענתו, בשל כך אמר ש- 6% גבוהים יותר מדמי החכירה הקונקרטיים והוסיף, כי אין על כך מחלוקת (עמ' 9 ש' 20-25). לטענתו, 5% זה בסיס שאין עליו מחלוקת וזו עמדת המנהל וכי 2.5% הוא אחוז תיאורטי שאין לו בסיס במציאות ולא מתנהגים על פיו (עמ' 9 ש' 25-26). המומחה העיד, כי הוא הגיע למסקנה, במיוחד לאור פס"ד הייטנר, כי לא ניתן להבדיל בין דמי החכירה לקרקע חקלאית ולקרקע מגורים וצריך לקבוע את אותו שיעור. לטענתו, ברגע שמקבלים את הקונספציה לפיה הקביעה צריכה להיות דמי שכירות רעיוניים ולא קונקרטיים אז לא צריך להיות הבדל בין השיעור שנקבע של 6% (עמ' 7 ש' 27-31). המומחה טען, כי אין ספק שדמי החכירה הקונקרטיים יותר נמוכים מדמי החכירה הרעיוניים וכי דמי החכירה הקונקרטיים נמוכים במיוחד אם מסתכלים על מה שמנהל מקרקעי ישראל גובה אולם הוא אינו מקבל את הקונספציה הזו וסבור, כי יש לקבוע דמי חכירה רעיוניים בנסיבות העניין (עמ' 7 ש' 34-36, עמ' 8 ש' 1-2).
36. עמדת המומחה לפיה אין לערוך אבחנה לגבי שיעור דמי החכירה בשימושים השונים וזאת, מתוך ראיה לפיה הנפקע אמור לקבל פיצוי הולם אינה מקובלת עליי. ברי, כי אין לסמן מטרה בנוגע למהו הפיצוי ההולם ובהתאם לה לקבוע את שיעור דמי החכירה. עם זאת, אין בעדותו האמורה כדי לפסול את חוות דעתו, אשר נשענת על נימוקים ראויים ונכונים וביניהם שיעור דמי החכירה והשימוש אשר גובה רמ"י.
37. בסעיף 7(א) לחוות דעתו טען המומחה, כי מסקנתו של שמאי הנתבעת כגישה תיאורטית על בסיס הנתונים שהביא והניתוח המקצועי שהכין לפיהם שיעור דמי החכירה בקרקע בייעוד מגורים צריך להיקבע על שיעור 2.5% מהשווי נראית לכאורה סבירה אך הוסיף, כי הבעיה היא שבכל הקשור לקרקע בייעוד מגורים הגישה תיאורטית האמורה אינה גישה שמאית מקובלת והיא עומדת בסתירה לשיעור דמי החכירה הנהוג ברשות מקרקעי ישראל. בעדותו טען, כי אין שום הגיון בקביעת דמי חכירה בשיעור 2.5% לקרקע למגורים למרות פסיקה בה נקבע שיעור כאמור והוסיף, כי יש פסיקה אחרת במסגרתה נקבע שיעור של 6% (עמ' 7 ש' 18-19).
38. סבורני, כי המקרים בהם נכרת הסכם בין הרשות לחוכר במסגרתו בוחרת הרשות ללכת לקראת החוכר ולגבות אחוז נמוך יותר של דמי חכירה אין בהם כדי לשלול את הקביעה באשר לדמי החכירה שגובה רמ"י כפי שהתייחסו אליה לא פעם גם השמאים מטעם הנתבעת. כאמור, אין מחלוקת, כי השימוש שעושה רשות מפקיעה בקרקע המופקעת הוא שימוש כדין. עם זאת, דמי החכירה אשר גובה רמ"י במקרים של שימוש חורג או לא מוסדר יש בהם כדי ללמד על שיעור דמי החכירה אשר מהווה לשיטתה השיעור המשקף את דמי החכירה הראויים מהקרקע. זאת, כאמור, בשים לב לכך שרמ"י אינה מוסמכת להטיל עונש על המשתמש בקרקע אלא רק לגבות את דמי החכירה עבור השימוש שעשה בקרקע.
39. כמפורט לעיל, וכפי שעולה גם מהחלטת כבוד הנשיאה בבקשה לדיון נוסף בעניין איסמעיל, פסק דינו של בית המשפט העליון בפרשת איסמעיל לא שינה הלכות אחרות שנקבעו על ידי בית המשפט העליון בנוגע לפיצוי בגין אובדן דמי חכירה. פסק דין איסמעיל לא שינה את הדין אלא הבהיר מה היה הדין כל העת. משכך, יש לפרש את פסק הדין בפרשת איסמעיל כגר בכפיפה אחת עם ההלכות הקיימות בתחום ובין היתר עם הקביעה לפיה הפיצוי אמור להעמיד את הנפקע במצב בו היה אלמלא ההפקעה. הקביעות שנקבעו על ידי בית המשפט העליון בתחום זה לאורך השנים שרירות וקיימות ויש לפרש את פסק דינו של בית המשפט העליון בפרשת איסמעיל בהתאמה ובהרמוניה להלכות האמורות.
40. בהחלטתה בבקשה לדיון נוסף בפרשת איסמעיל קבעה כבוד הנשיאה, כי דין הבקשה לדיון נוסף בעניין איסמעיל להידחות. כבוד הנשיאה ציינה, כי קריאה של פסק הדין מושא הבקשה לדיון נוסף מעלה, כי יש קושי לחלץ ממנו הלכה ברורה וגלויה ולמעלה מזאת ככל שנקבעה הלכה, הרי שיש קושי לקבוע, כי היא עומדת בסתירה לפסיקתו הענפה של בית המשפט העליון בתחום. כבוד הנשיאה התייחסה לפסקי הדין שניתנו בתחום ובמסגרתם נקבעו הלכות ומצאה, כי פסק הדין בעניין איסמעיל לא סטה מהכללים שנקבעו במסגרתם. כבוד הנשיאה קבעה, כי נראה שפסק הדין בעניין איסמעיל אין בו כדי לשנות מההלכה הנוהגת ביחס לאומדן שיעור דמי החכירה המגיעים לנפקע ולכל היותר, מדובר בשלב נוסף בפיתוח ההלכה הקיימת מבחינה רעיונית, אשר נפקותה המעשית מצומצמת. קביעה זו מחזקת את עמדתי, לפיה פסק הדין בעניין איסמעיל לא שינה הלכות קודמות ויש לפרשו כגר עמן בכפיפה אחת.
41. כבוד הנשיאה התייחסה לעמדת כבוד השופט שטיין, ולפיה הוספת אחוזי תשואה בגין הפוטנציאל לפיתוח עתידי של המקרקעין תתאפשר רק באותם מקרים שבהם השוק מכיר בפוטנציאל זה כבעניין הייטנר, ונותן לו ערך כלכלי בדמות של תוספת מחיר בעסקאות קיימות. כבוד הנשיאה ציינה, כי כבוד השופט קרא הסכים רק לתוצאת פסק דינו של כבוד השופט שטיין וכי הוא הוסיף, כי לגישתו בעת עריכת החישוב של דמי החכירה האבודים יש להביא בחשבון שימוש מיטבי בדמות הפוטנציאל הגלום במקרקעין וציפייה סבירה לשינוי תכנוני. כבוד הנשיאה מצאה, כי הערה זו סותרת את הפרשנות המצמצמת של כבוד השופט שטיין לעניין הייטנר. כבוד הנשיאה הוסיפה, כי כבוד השופט הנדל הסכים עם עיקרי חוות דעתו של כבוד השופט שטיין ועם הערתו של כבוד השופט קרא וכי כבוד השופט הנדל הדגיש, כי לגישתו דמי החכירה הם נגזרת מהרכיב ההוני של הפיצוי ותכליתם של שני הרכיבים היא להעמיד את הנפקע באותו מצב שבו היה אלמלא ההפקעה.
42. המומחה נשאל, האם בידו לומר, כי שוק השכירות בקרקע חקלאית מושפע מדמי שימוש שתובעת רמ"י מפולשים או מחזיקים שלא כדין והשיב, כי לא עשה מחקר בנושא (עמ' 14 ש' 11-13). הוא העיד, כי את ההשוואה בין דמי השימוש שתובעת רמ"י הוא עושה, כי זו ההשוואה הנכונה משום שהמנהל הוא הגורם המרכזי וקביעותיו משפיעות (עמ' 14 ש' 14-17). עמדה זו מקובלת עליי ועולה בקנה אחד עם האמור בפסק דין איסמעיל.
43. הנה כי כן, עמדת המומחה, לפיה שיעור דמי החכירה שגובה רשות מקרקעי ישראל הוא נתון רלוונטי לצורך קביעת האחוז שיש לגזור לעניין הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה, מקובלת עליי וסבירה בעיניי. עמדה זו עולה בקנה אחד עם קביעות בית המשפט העליון בעניין איסמעיל ובין היתר במסגרת ההחלטה בבקשה לדיון נוסף. אציין, כי מתובענות אחרות שהתנהלו לפני מותב זה עלה, כי שיעור דמי השימוש שגובה רשות מקרקעי ישראל הוא 6% ויש באמור כדי לתמוך בשיעור דמי החכירה אשר קבע המומחה בחוות דעתו.
44. אציין, כי הנתבעת טענה בסיכומיה, כי המומחה לא יישם את הוראות הפסיקה לגבי מקרה בו אין פער בין ייעוד הקרקע לבין השימוש האפשרי. אינני מקבלת טענה זו. במסגרת עדותו התייחס המומחה לפס"ד עבד לאפי (עמ' 13 ש' 20-22) ולפס"ד הייטנר (עמ' 13 ש' 23-29) ועמדתו מקובלת עליי.
45. מחוות דעתו של המומחה עולה, כי שיקול נוסף עליו התבסס הוא שיעור דמי החכירה בקרקע חקלאית על פי הקווים המנחים של השמאי הממשלתי. הוא ציין בחוות הדעת, כי הקווים המנחים של השמאי הממשלתי מיועדים להנחות את השמאים המבצעים שומות עבור משרדים ממשלתיים ויחידות הסמך אולם יש בהם כדי לסייע גם לשמאים מהמגזר הפרטי שנדרשים לפתרון בעיות שומה דומות. המומחה הפנה לפרק ח' לקווים המנחים. המומחה מצא בשיעור ההיוון שנקבע במסגרת הפרק האמור ביסוס נוסף לשיעור דמי החכירה אשר קבע. בעדותו ציין המומחה, כי הקווים המנחים של השמאי הממשלתי משמשים בסיס לעבודת כל שמאי המנהל (עמ' 15 ש' 26-28).
46. בסיכומיה טענה הנתבעת, כי הסתמכות המומחה על הקווים המנחים לא במקומה. לטענתה, פרק ח' לקווים המנחים כלל לא רלוונטי לענייננו והוא עוסק בשומת שווי שימוש. הנתבעת טוענת, כי אין בין מטרת השומות לפי פרק ח' לבין חישוב שיעור אובדן דמי חכירה ולא כלום. עוד טוענת, כי מעיון בקווים המנחים עולה, כי הגישה לחישוב שווי לשימוש מתבססת על דמי השכירות בין שוכרים פרטיים בשוק החופשי באותה סביבה ולא על דמי השכירות שגובה רמ"י בהתאם להחלטת האגף החקלאי. לטענתה, הסקר שנעשה על ידי השמאי הממשלתי ומהווה חלק מאותם קווים מנחים מלמד על שיעורי שכירות שנעים בין 200 ₪ לדונם לשנה ל-600 ₪ לדונם לשנה.
47. מצאתי, כי אין בהתייחסות המומחה לקווים המנחים של השמאי הממשלתי כדי ללמד, כי נפל פגם בחוות דעתו. סביר בעיניי, כי בידו להתחשב בהערה בקווים המנחים בנוגע לנוהג שמאי שהשתרש לעניין שיעור ההיוון כשיקול נוסף לצורך קביעת שיעור דמי החכירה האבודים. יתרה מזאת, אף אם תתקבל עמדת הנתבעת בעניין זה הרי שאין באמור כדי ללמד, כי אין להסתמך על חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט. שכן, אין להתעלם מהעובדה, כי אין מדובר בשיקול היחיד עליו הסתמך המומחה בקביעות שיעור דמי החכירה האבודים.
48. המומחה ציין בחוות דעתו, כי ברוב פסקי הדין בהם עיין דמי החכירה האבודים נקבעו לפי שיעור של 6%. הנתבעת מצדה התייחסה בסיכומיה לפסקי דין בהם אומצה עמדתה. העובדה שניתנו פסקי דין במסגרתם אומצה חוות הדעת שהגישה הנתבעת או חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט אין בה כדי לכבול את ידיו של בית משפט זה, לכאן או לכאן, ואין בה כדי להשליך על קביעותיו בנוגע לשאלה איזו חוות דעת לאמץ ומה שיעור דמי החכירה הנכון במקרה בו עסקינן. אציין, כי בפסק הדין בעניין איסמעיל מצא בית המשפט העליון שלא להסתמך אף על חוות הדעת מטעם הנתבעת.
49. אציין עוד, כי במקרים רבים נקבע בפסיקה, כי שיעור דמי החכירה האבודים הוא 6% משוויה המשתנה של הקרקע. כמו כן, זו עמדתם של שמאים רבים אשר מינה בית המשפט בסוגיה האמורה, כמו במקרה שלפני. לכך מתווספת העובדה, כי לאורך השנים עמדת הנתבעת הייתה, כי שיעור דמי החכירה אמור לעמוד על 5% משוויה המשתנה של הקרקע מידי שנה. יש באמור כדי לשפוך אור על התמורה שניתן היה לקבל עבור החכרת הקרקע לאורך השנים. אין מחלוקת, כי כל מקרה נבחן לגופו בהתאם לנסיבותיו. עם זאת, פסיקת פיצויים במקרים אחרים כאשר מדובר במקרקעין בעלי נתונים דומים רלוונטית לענייננו.
50. כפי שציינתי לעיל, כבוד השופט שטיין התייחס בפסק דינו בעניין איסמעיל לדרך נוספת לקביעת שיעור דמי החכירה- בחינת הרווח שהמדינה הפיקה בפועל מהשימוש בקרקע בתקופה שקדמה לתשלום הפיצוי. בעניין זה ציין, כי המדינה נטלה לידיה את מקרקעי הנפקע ועשתה בהם שימוש מבלי לשלם עבורם דבר במשך התקופה שבין נטילת החזקה לבין המועד בו היא שילמה לנפקע פיצויים. לעמדתו, "הנאת חינם זו העשירה את המדינה על חשבון הנפקע. הנאת חינם זו כמוה כזכייה, כמשמעה בסעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979, והמדינה חייבת אפוא להחזיר לנפקע את שוויה הכלכלי". לגישתו, על הנפקע להוכיח את הרווח שהמדינה הפיקה מהשימוש במקרקעין בטרם שילמה לו את פיצויי ההפקעה המגיעים לו.
51. מצאתי שלא להתייחס באריכות לחישוב הפיצוי באופן האמור בשים לב לכך שעמדותיהם של חברי ההרכב נחלקו בשאלה, האם הרווח שהפיקה המדינה מהקרקע המופקעת רלוונטי לצורך קביעת שיעור דמי החכירה אם לאו. כמו כן, בהחלטתה במסגרת הבקשה לדיון נוסף בעניין איסמעיל ציינה כבוד הנשיאה, כי נראה שעמדת כבוד השופט שטיין לעניין חישוב הפיצוי בהתאם לדיני עשיית עושר ולא במשפט היא דעת יחיד שכן, כבוד השופט הנדל חלק מפורשות על החלופה האמורה וכבוד השופט קרא ציין, כי הוא מסכים רק לתוצאת פסק דינו של כבוד השופט שטיין. אציין, כי בהתאם להלכה הפסוקה את הפיצוי בגין הפקעת קרקע יש לחשב בהתאם לשווי הקרקע במועד ההפקעה תוך התעלמות מהשבחות שנעשו בקרקע לאחר המועד הקובע למתן פיצוי. בהתאם לעיקרון העומד בבסיס דיני ההפקעה בקביעת הפיצוי אין להביא בחשבון את המטרה לשמה בוצעה ההפקעה. ברוב המקרים בהם מופקעת קרקע חקלאית ייעודה משתנה בסמוך לאחר ההפקעה. כאמור, יש להתעלם מהשבחת הקרקע הנובעת משינוי הייעוד האמור. אם נבחן את הפיצוי על בסיס הרווח שהפיקה המדינה, תוך שימוש בקרקע בהתאם לייעוד החדש, הרי שהשימוש האמור יכלול בחובו את השבחת הקרקע לאחר הפקעתה. פיצויי ההפקעה נועדו לצורך העמדת הנפקע במצב בו היה אלמלא ההפקעה. ברי, כי המטרה איננה להעניק לנפקע פיצוי שישפר את מצבו לעומת מצבו ככל שהקרקע לא הייתה מופקעת. התחשבות בשימוש אשר נעשה בקרקע לאחר הפקעתה עשויה להביא למצב שהפיצוי יחרוג מהמטרה העומדת בבסיס פיצוי ההפקעה ויביא לשיפור מצבו של הנפקע. כפי שעולה מהחלטת כבוד הנשיאה, נראה, כי עמדתו של כבוד השופט שטיין בעניין זה היא דעת יחיד.
52. במסגרת חוות דעתו התייחס המומחה מטעם בית המשפט לשתי החלופות אשר פירט כבוד השופט שטיין בפסק דין איסמעיל. הוא התייחס לחסרון בחלופה השנייה בנוגע לאי ייצוג הפוטנציאל הגלום בקרקע. החלופה הראשונה מהווה טיעון נוסף אשר עומד בבסיס קביעתו של המומחה. בעדותו טען המומחה, כי חוות דעתו לא מבססת את חלופת הרווח (עמ' 9 ש' 12-13). כאמור, חלופה זו הייתה בדעת מיעוט בפס"ד איסמעיל. עם זאת, אין בהתייחסות המומחה לחלופה האמורה כדי להצדיק את פסילת חוות הדעת המבוססת על נימוקים נוספים.
53. כאמור, בפסק הדין בעניין איסמעיל נקבע, כי אבדן הרווח צריך להתבסס על ממצאים עובדתיים – לא תאורטיים, לא היפותטיים ולא נורמטיביים. לפיכך, את גובה האחוז יש לקבוע בהתאם לממצאים עובדתיים. אציין, כי בפסק הדין בעניין איסמעיל מצא בית המשפט לפסול את חוות דעתה של המומחית מטעם בית המשפט. חוות דעתו של המומחה בתובענה שלפני שונה באופן מהותי מחוות דעתה של המומחית בעניין איסמעיל. במסגרת חוות דעתו התייחס המומחה לכך שבית המשפט העליון ביטל את הנימוק של שימוש בריבית הפריים כגורם אשר משפיע על שיעור דמי החכירה. מצאתי, כי חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט עולה בקנה אחד עם העקרונות שנקבעו בפסיקה, ובין היתר בעניין איסמעיל. אין מדובר בקביעת דמי החכירה בהתאם למודל הפיננסי, כפי שנעשה בעניין איסמעיל.
54. אין צורך להכביר במילים בנוגע למעמדו של המומחה הממונה מטעם בית המשפט. מן המפורסמות, כי יש למומחה כאמור מעמד מיוחד אשר נובע מהעובדה שמדובר בגורם אובייקטיבי המהווה זרועו הארוכה של בית המשפט. מינוי מומחה מטעם בית המשפט אין בו כדי להגביל את שיקול דעתו של בית המשפט, לו מסור שיקול הדעת להכריע בהליך ובין היתר לקבוע, האם לאמץ את חוות הדעת ובאיזה היקף לעשות כן. עם זאת, לא בנקל יסטה בית המשפט מקביעות המומחה אשר מינה, בהעדר טעמים כבדי משקל המצדיקים סטייה כאמור. במסגרת סיכומיה טענה הנתבעת, כי נראה בבירור, כי הקו שהנחה את המומחה הוא גזירת האחוז המקסימלי האפשרי ולא בחינת דמי השכירות הקונקרטיים. אינני מקבלת את הטענה לפיה הייתה למומחה אג'נדה מסוימת שהנחתה אותו בקביעת שיעור דמי החכירה באופן שיטיב עם התובעים. לעניין זה רלוונטיות האובייקטיביות של המומחה.
55. מצאתי, כי במקרה שלפני אין הצדקה לסטייה מחוות דעת המומחה. במקרה בו עסקינן, לא מתקיימים טעמים המצדיקים את פסילת חוות הדעת האמורה וסטייה ממנה. מצאתי, כי חוות הדעת מקצועית ומקיפה וכי היא עולה בקנה אחד עם תכלית החוק ועם הפסיקה בתחום. אינני מקבלת את טענות הנתבעת ביחס לחוות דעתו של המומחה ובין היתר הטענה לפיה חוות הדעת אינה עולה בקנה עם אחד עם הקביעות שקבע בית המשפט העליון בעניין איסמעיל. כאמור, המומחה הסתמך, בין היתר, על השיעור שגובה רמ"י וזאת בהתאם לפסק הדין בעניין איסמעיל. לפיכך, מצאתי לאמץ את חוות הדעת ולקבוע את פיצויי ההפקעה במקרה בו עסקינן בהתאם לחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט.
56. אציין עוד, כי בפסק דינו של בית המשפט העליון בעניין איסמעיל לא נקבע המשקל שיש לתת לפרמטרים השונים וביניהם חלוף הזמן. סבורני, כי הביטוי הראוי מצדיק את העמדת שיעור דמי החכירה על 6% לשנה. זאת, בהתחשב באמור לעיל בנוגע לדמי החכירה אשר גובה רשות מקרקעי ישראל.
57. במקרה בו עסקינן, מדובר בהפקעה שבוצעה לפני עשרות שנים. בפסק הדין בעניין איסמעיל קבע כבוד השופט הנדל, כי ההפקעה כוללת את האיחור בתשלום בגינה והמנגנונים שנועדו לפצות את הנפקע בגין עיכוב התשלום עבור הרכיב ההוני של הקרקע המופקעת נועדו כדי לקרבו ככל הניתן ובמגבלות התנאים הקבועים בחוק, למצב שבו היה אילולא הייתה מתרחשת הפקעה. העמדה האמורה תומכת בטענה לפיה במסגרת קביעת הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה יש לתת ביטוי לחלוף הזמן. עמדה זו עולה בקנה אחד עם קביעתו של בית המשפט העליון בע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר במסגרתו נקבע, כי הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה נועד למטרה כפולה: מתן פיצוי בגין העיכוב בתשלום פיצויי ההפקעה ומתן תמריץ לרשות המפקיעה לשלם בזמן לבעלים ולא להפקיע מקרקעין אם אין בידה את התמורה הדרושה. בע"א מדינת ישראל נ' עזבון המנוח הרב פנחס דוד הורוביץ ז"ל פ"ד נא(5), 23 נקבע, כי הפיצוי בגין הפסד דמי חכירה אמור לפצות את הבעלים גם על הפסד ריבית וגם על ירידת ערך הכסף. הפיצוי אמור לבטא את שווי הקרקע במנהרת הזמן מיום תפיסת החזקה ועד למועד תשלום פיצויי ההפקעה. הפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה נתפס כתחליף ריבית.
58. במסגרת סיכומיה התייחסה הנתבעת לשיעור דמי החכירה שגובה רמ"י באזור עדיפות לאומית. המומחה העיד, כי החלטה 1243 שעוסקת בדמי שימוש שלא כדין בקרקע מעמידה אותם על 3% באזור עדיפות לאומית א' ועל 4.8% באזור עדיפות לאומית ב' (עמ' 14 ש' 25-27). המומחה העיד, כי הקרקע בה עסקינן נמצאת בנוף הגליל (עמ' 14 ש' 28-29). הוא טען, כי אינו יודע מה נכון כאן, אזור עדיפות א' או ב', אולם אם מדובר בשימוש בקרקע שלא כדין באזור עדיפות ב' יגבו 4.8% ולא 6% (עמ' 15 ש' 17-19). נטען בפניו, כי ההחלטה מדברת על קביעת אחוזים במקרה של הסדר, במקרים של אדם שעשה שימוש שלא כדין ומוכן לשלם לרמ"י וכי במקרים של תביעה מבקשים דמי שימוש בשיעור 6%. המומחה העיד, כי הוא היה שמאי של המנהל בעברו וכי קבע 6% באופן קטגורי ועשה לא מעט שומות כאמור. הוא ציין, כי מדובר בשנות עבר ולא בשנים האחרונות (עמ' 15 ש' 20-25).
59. הנתבעת טענה בסיכומיה, כי המומחה הופנה להחלטת הנהלה מספר 1243 לפיה במכלול השיקולים בגביית דמי שימוש יש לקחת בחשבון את מיקום הקרקע ובמידה שהיא נמצאת באזור עדיפות לאומית, כבענייננו, הרי ששיעור דמי החכירה אשר הייתה גובה רמ"י היה נמוך מ- 6% והיה עומד על 3.2% באזור עדיפות לאומית א' או לכל היותר על 4.8% באזור עדיפות לאומית ב'. לטענתה, מתשובת המומחה לעניין זה עולה, כי קיימת הסכמה עקרונית לפיה יש להתחשב בשיעור אשר גובה רמ"י באזור עדיפות לאומית. זאת, מבלי לפגוע בעמדת הנתבעת לפיה אין להשוות את דמי החכירה שגובה רמ"י בפלישה להפקעה כדין. לטענתה, אף כאשר המומחה החיל את דמי החכירה שגובה רמ"י בפלישה הוא לא מחיל אותם בהתאם לנתוני הקרקע הספציפית ומדובר בפגם חמור בחוות דעתו.
60. מצאתי, כי אין לקבל את עמדת הנתבעת בעניין זה במקרה שלפני. בפני מותב זה נשמעו תיקים רבים בגין הפקעת מקרקעין באזור הקרקע בה עסקינן. במקרים האמורים לא העלתה הנתבעת טענה לפיה שיעור דמי החכירה אמור להיקבע בהתאם להחלטה 1243. אציין, כי במסגרת תיקים רבים שנשמעו בפני מותב זה הוגשו חוות דעת מטעם הנתבעת בהתאם לעמדתה הקודמת במסגרתם העמידו השמאים מטעם הנתבעת את שיעור דמי החכירה על 5% באזור בו עסקינן מבלי שעלתה טענה בנוגע להנחות שנקבעו במסגרת החלטה 1243. כמו כן, לא הוכח לי, כי בשנים הרלוונטיות גבתה רמ"י דמי שימוש או דמי חכירה מופחתים באזור בו עסקינן מכוח החלטה 1243.
61. בשולי פסק הדין מצאתי להפנות לדבריה של כבוד הנשיאה במסגרת החלטתה בבקשה לדיון נוסף בעניין איסמעיל ולפיהם אף שהרצון להגן על הקופה הציבורית הוא מובן הרי שחזקה על הנתבעת שתקיים בתום לב את חובת ההגינות והצדק החלה עליה כלפי בעלי המקרקעין כמי שנטלה מהם לפני שנים רבות את נכסיהם ללא פיצוי, והכל בהתאם לכללים הנהוגים לעניין זה.
62. כאמור, במקרה שלפני שולם הפיצוי שאינו במחלוקת בהתאם לפסק הדין החלקי מיום 28.8.18. למען הסר ספק אציין, כי תשלום הסכום שאינו במחלוקת לא עוצר את המרוץ לתשלום פיצוי בגין אובדן דמי חכירה אלא רק לגבי החלק היחסי מסכום הפיצוי המגיע אשר שולם על ידי הרשות המפקיעה.

הוצאות נלוות

1. נפקע אשר תובע פיצוי בגין הפקעת מקרקעין שבבעלותו זכאי לפיצוי בגין הוצאותיו הנלוות. מדובר בהוצאות שלא היו נגרמות לו אלמלא ההפקעה וההליך המשפטי בגינה. על כתפי התובעים מוטל הנטל להוכיח את ההוצאות האמורות ואת שיעורן. התובעים זכאים לשיפוי בגין שכר טרחת השמאי מטעמם וחלקם בשכרו של המומחה מטעם בית משפט כנגד הצגת קבלות על התשלום. בנוסף, זכאים להחזר אגרה ששולמה.
2. התובעים עתרו אף לפיצוי בגין שכר טרחת עורך דין. בעת קביעת שכר הטרחה יש להביא בחשבון את הפיצוי שנפסק לטובת התובעים, את היקף ההשקעה בתיק ואת העובדה שנערכו ארבע ישיבות קדם משפט ולא נערכה ישיבת הוכחות. לאחר שקילת כל אלו מצאתי לפסוק סכום כולל בגין שכר טרחת עו"ד בסך 50,000 ₪.

התוצאה

1. הנה כי כן, בנסיבות האמורות ולאור המפורט לעיל, מצאתי לאמץ את חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט ולקבוע את פיצויי ההפקעה בהתאם לה. לפיכך, קובעת, כי שיעור דמי החכירה יעמוד על 6% משוויה המשתנה של הקרקע מידי שנה, כפי שנקבע בחוות הדעת זאת, בהתאם לחלקם היחסי של התובעים בקרקע ובהתחשב בסכום שאינו במחלוקת ששולם לתובעים, כמפורט.
2. במסגרת חוות דעתו חישב המומחה את פיצויי ההפקעה עד לשנת 2019, כולל. הפיצוי לשנת 2020 יחושב בהתאם לממוצע שלוש השנים האחרונות.
3. מסכום הפיצוי יקוזז סך של 10% כמקדמה למס שבח והסכום יועבר על ידי הנתבעת לרשויות מיסוי מקרקעין בסמוך לדיווח העסקה בהתאם להוראות החוק.
4. התשלום יבוצע בתוך 30 ימים ממועד המצאת פסק דין זה שאם לא כן יישאו הסכומים הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד מועד התשלום בפועל.

המזכירות תמציא לצדדים.

ניתן היום, ל' ניסן תשפ"א, 12 אפריל 2021, בהעדר הצדדים.