רקע

1. במסגרת שתי התובענות שבכותרת, אשר הדיון בהן אוחד, עתרו התובעים לפיצוי הפקעה בגין הפקעת חלקה 5 בגוש 17532 (להלן: "החלקה" או "המקרקעין" או "הקרקע"). התובענות הוגשו מכוח פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "הפקודה"). הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודה פורסמה ביום 19.3.76. החלקה נרשמה בבעלות מדינת ישראל לפי סעיף 19 לפקודה ביום 15.9.98.
2. אציין, כי כתב התביעה בת.א 37162-11-15 תוקן כך שחלק מהנתבעים הפכו לתובעים. בהמשך, נמחקו נתבעים 3 ו-4 לבקשת התובעים. בת.א 30056-03-16 הוגשה בקשה למחיקת תובעים מס' 6-11. התובענה האמורה הוגשה ביחס לחלקות נוספות אשר לגביהן ניתן פסק דין חלקי ביום 22.6.17 ופסק דין משלים ביום 20.7.17.
3. ביום 12.7.18 הודיעו הצדדים, כי הגיעו להסכמה לפיה ישולם הפיצוי שאינו במחלוקת.

טענות התובעים בת.א 37162-11-15

1. התובעים הם צאצאיהם של מי שהיו בעלי הזכויות בחלקה והם בעלי הזכויות ב- 1/16 חלקים מחלקה זו אשר נרכשו על ידי המנוח אמין אבו ליל. לא שולמו לתובעים פיצויים בגין הפקעת המקרקעין. על הנתבעת לפצות את התובעים בגין ההפקעה. הנתבעת הפרה חובה חקוקה שעה שלא שילמה את הפיצויים שאינם במחלוקת ואף לא השלישה אותם כמתחייב על פי החוק. התובעים זכאים לפיצוי לפי סעיפים 12 ו-13 לפקודה. את דמי החכירה האבודים יש לגזור מערכה המשתנה של החלקה מידי שנה החל מיום ההפקעה וההכרזה על תפיסת החלקה בהתאם לסעיפים 5 ו-7. פניית התובעים לנתבעת לצורך תשלום פיצויי ההפקעה לא נענתה.
2. מן הדין לחייב את הנתבעת בתשלום מס השבח בגין תשלום פיצויי ההפקעה. כמו כן, יש לחייבה בתשלום בשיעור 25% מהסכום שייפסק בעבור הוצאות איתור מקרקעין חלופיים. לסכום הפיצוי שייפסק יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית ומע"מ עד לתשלום המלא בפועל.

טענות הנתבעת בת.א 37162-11-15

1. דמי השכירות האבודים הם דמי שכירות ראויים שהיה משלם שוכר מרצון למשכיר מרצון. עסקאות ההשוואה שיש להידרש אליהן הן עסקאות בקרקע חקלאית מובהקת אשר דומה במאפייניה לנכס נשוא התביעה כפי שהיה ערב ההפקעה.
2. בהתאם לכללים שנקבעו בפסיקה אין זכאות לפיצוי בגין הוצאות נלוות במקרה בו מדובר בהפקעת קרקע שייעודה היה חקלאי.

טענות התובעים בת.א 30056-03-16

1. התובעים הם יורשי ויורשי יורשיו של המנוח אמין אבו ליל. התובעים זכאים לפיצויים בגין הפקעת המקרקעין. את הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה יש לחשב משנת 1992.

טענות הנתבעת בת.א 30056-03-16

1. הזכאות לפיצוי בגין אובדן דמי חכירה משתכללת רק מיום קניית החזקה בפועל על ידי הרשות המפקיעה.

הראיות

1. מטעם התובעים הוגשו חוות דעת וחוות דעת עדכנית של השמאי מר פהים מח'ול. מטעם הנתבעת הוגשה חוות דעת שמאית של השמאי מר ראמי גרזוזי. לאור הפער בין חוות הדעת מונה, ביום 12.7.18, השמאי מר שאול אושרת כמומחה מטעם בית המשפט. המומחה הגיש את חוות דעתו ותשובות לשאלות ההבהרה ששלחה לו הנתבעת. בהמשך ניתנה החלטה לפיה על המומחה לעדכן את חוות דעתו בהתאם לפסק הדין שניתן על ידי בית המשפט העליון בעניין איסמעיל וכן לעדכן את חוות הדעת עד לסוף שנת 2019. המומחה הגיש עדכון כאמור.
2. הצדדים הגישו הסדר דיוני לפיו תחת חקירת המומחה יצורף פרוטוקול עדותו בת.א 41062-03-16 מאוחד עם ת.א 42288-03-16 ות.א 34542-02-16 מאוחד עם ת.א 32075-03-16 וכן, יצורפו מסמכים אשר הוצגו למומחה במסגרת חקירתו האמורה. הצדדים הגישו ראיותיהם וסיכמו טענותיהם בעל פה. הנתבעת הגישה בנוסף סיכומים בכתב.

דיון ומסקנות

1. בין הצדדים בתובענות שבכותרת נתגלעה מחלוקת לגבי הפיצוי לו זכאים התובעים בעקבות הפקעת המקרקעין נשוא התובענה. המחלוקת היא לגבי שיעור דמי החכירה.
2. לאחר שקילת מכלול טענות הצדדים והחומר המונח לפניי מצאתי, לאמץ את חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט ולקבוע את שיעור דמי החכירה בהתאם לאמור בה.
3. בהתאם לסעיף 12 לפקודה, מוטלת על הרשות המפקיעה החובה לשלם לנפקע פיצוי עבור הקרקע המופקעת. במקרים בהם המדינה תופסת חזקה בקרקע טרם תשלום פיצויי הפקעה, כמו במקרה שלפני, נגרם לנפקע נזק בתקופה שבין תפיסת החזקה בקרקע על ידי הרשות המפקיעה לבין המועד בו היא משלמת לו את פיצויי ההפקעה. שכן, בתקופה זו אין בידו לעשות שימוש בקרקע וזאת מבלי ששולמו לו פיצויי הפקעה (א. נמדר, הפקעת מקרקעין- עקרונות, הליכים ופיצויים, חושן למשפט, תשס"ה- 2005, כרך א', עמ' 398). על הרשות המפקיעה לשלם לנפקע דמי חכירה עבור התקופה האמורה (ע"א 2405/91 מדינת ישראל נ' עיזבון המנוח הרב פנחס דוד הורוביץ ז"ל, פ"ד נ"א(5), 23).
4. נפקע רשאי לבחור באחד משלושה מסלולי פיצוי חלופיים. המסלול הרלוונטי לענייננו הוא פיצויי קרן נומינאליים לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף פיצויי פירות נומינאליים לפי סעיף 13(1) לפקודה ממועד תפיסת החזקה ועד לתשלום פיצויי הקרן. אציין, כי סעיף 13 לפקודה בוטל עם זאת, לאור מועד ההפקעה, הרי שהסעיף חל במקרה בו עסקינן. הפיצוי על פי סעיף 13 ניתן מיום תפיסת החזקה ועד למועד תשלום הפיצוי זאת, לאור העובדה שהפיצוי בגין אובדן דמי חכירה נועד בכדי לפצות את הנפקע עבור תקופה זו, כפי שציינתי לעיל.
5. סעיף 12 לפקודה מעניק פיצוי על ערכו ההוני של הנכס המופקע בעוד שסעיף 13 מעניק פיצוי על התשואה הפירותית שנמנעה מבעל הנכס בתקופה בה הרשות המפקיעה תפסה את החזקה במקרקעין טרם תשלום פיצויי ההפקעה. באמצעות סעיף 13 ניתן היה, טרם ביטולו, להתמודד עם הנזק שנגרם לנפקע כתוצאה מההפסד הפירותי אשר נגרם לו בתקופה האמורה (ראה לעניין זה ע"א 8937/08 מדינת ישראל מנהל מקרקעי ישראל נ' סלים מוחמד חביב אללה).
6. בפסק דינו בע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר קבע בית המשפט העליון, כי דמי החכירה לפי סעיף 13(1) נתפסו כתחליף ריבית שמנותק מדמי השכירות שהתקבלו או שניתן היה לקבל עבור המקרקעין המופקעים. נקבע, כי פיצוי הריבית מכוח הפסיקה ופיצוי אבדן דמי החכירה מכוח סעיף 13 הם שני סוגי פיצוי שנועדו להעמיד את הנפקע במצב בו היה אילולא ההפקעה. כשם שהריבית נגזרת משווי המקרקעין, אשר כולל את הפוטנציאל הבלתי ממומש שלהם, כך גם דמי החכירה האבודים נגזרים משווי המקרקעין. עוד נקבע, כי הן הריבית והן דמי החכירה מהווים פיצוי פירותי-כספי בגין העיכוב בתשלום הפיצויים ושניהם משקפים את הרווח הפירותי של קרן הפיצויים. משכך, הפיצוי על פי סעיף 13 לפקודה אינו משקף בהכרח את ההפסד בפועל של דמי השכירות של משכיר מרצון לשוכר מרצון. הלכה זו, כמו הלכות נוספות בסוגיה הרלוונטית, שרירה וקיימת והיא לא בוטלה באמצעות פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין איסמעיל, כפי שעולה מהחלטת כבוד הנשיאה בבקשה לדיון נוסף בעניין איסמעיל אליה אתייחס בהמשך.
7. במסגרת סיכומיה טענה הנתבעת, כי בעקבות פס"ד איסמעיל, אין לערוך את חוות הדעת בדרך של גזירת אחוז משווי אלא בדרך של הצגת נתונים בדבר דמי שכירות. אינני מקבלת את טענת הנתבעת לפיה לאור פסק הדין בעניין איסמעיל אין לקבוע את הפיצוי בדרך של גזירת אחוז משווי החלקה. פסק הדין בעניין איסמעיל לא פסל דרך זו לצורך קביעת הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה ולא שינה פסקי דין אחרים אשר ניתנו על ידי בית המשפט העליון ולפיהם ניתן לקבוע את הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה בדרך זו. בפסק הדין בפרשת הייטנר התייחס בית המשפט להליך שנדון במסגרת ת.א (מחוזי י-ם) 1572/98 זאפר ניהאד חלמי ג'אעוני - הממונה על ווקף עאלמה בת השיח מוחמד אבי שריף נ' מדינת ישראל וציין, כי הייתה מחלוקת לעניין שיעור דמי החכירה האבודים אולם העובדה שהמדינה ראתה כדבר מובן מאליו, כי יש לחשב את הפיצוי כנגזרת משווי הנכס, מעידה על כך שזו הפרקטיקה הנוהגת בפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה. בנוסף, בית המשפט העליון התייחס לפסק דינו של כבוד השופט חשין בע"א 2405/91 מדינת ישראל נ' עזבון המנוח הרב פנחס דוד הורוביץ, פ"ד נא(5) 23 וציין, כי כבוד השופט חשין התייחס כמובן מאליו לכך שהפיצוי הפירותי של דמי החכירה האבודים לפי סעיף 13(1) נגזר משווי הקרקע משנה לשנה.
8. בפס"ד איסמעיל נקבע, כי אבדן הרווח צריך להתבסס על ממצאים עובדתיים – לא תאורטיים, לא היפותטיים ולא נורמטיביים. קביעה זו אין משמעה, כי לא ניתן לקבוע את הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה בדרך של גזירת אחוז משוויה המשתנה של הקרקע מידי שנה. תחת זאת, המשמעות היא שכאשר קביעת הפיצוי נעשית בדרך האמורה, הרי שאת גובה האחוז יש לקבוע בהתאם לממצאים עובדתיים.
9. אציין עוד, כי במהלך ניהול התובענות שלפניי הגישו הצדדים חוות דעת במסגרתן נקבע הפיצוי בדרך של גזירת אחוז משווי כאשר המחלוקת הייתה לגבי שיעור האחוז שיש לגזור. אף חוות הדעת מטעם הנתבעת, עליה היא מבקשת להסתמך בעת קביעת הפיצויים בתובענות שלפניי, נערכה בדרך של גזירת אחוז משווי.
10. כאמור, הצדדים חלוקים ביניהם באשר לאופן חישוב הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה. התובעים מבקשים לאמץ את חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט. הנתבעת מצדה סבורה, כי יש לאמץ את שומת השמאי מטעמה. במסגרת סיכומיה היא ציינה, כי חוות הדעת מטעמה לא עונה על דרישותיו של פס"ד איסמעיל מאחר והחישוב נעשה בדרך של גזירת אחוז משווי. אולם, הסכומים המצוינים בה קרובים יותר לדמי שכירות קונקרטיים שהשתלמו בעבר, הן בקרקעות מדינה והן בקרקעות פרטיות, מהם נכון להסיק מהם דמי החכירה הראויים. היא סבורה, כי לכן, יש להעדיפה על פני חוות דעתו של המומחה. אציין, כי שמאי הנתבעת העמיד את הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה על 2.5% בייעוד מגורים ו- 1.5% בייעוד חקלאי.
11. בית המשפט העליון קבע, כי השאלה, האם להעמיד את דמי החכירה על 5% לשנה או 6% לשנה, בהתאם למחלוקת שנתגלעה שם, היא שאלה שמאית מובהקת אשר נתונה להכרעת בית המשפט בהתאם לנתונים שבפניו (ע"א 2797/15 מדינת ישראל- רשות הפיתוח נ' פאטמה עיסא).
12. במסגרת סיכומיה טענה הנתבעת, כי חידוד חשוב בפס"ד איסמעיל הוא, כי הנטל להוכיח את דמי החכירה האבודים מוטל על הנפקע, אם זה המסלול בו בחר. לטענתה, דחיית הבקשה לדיון נוסף בעניין איסמעיל מלמדת, כי פסק הדין בעניין איסמעיל עומד על כנו. אתייחס בהמשך בהרחבה לפסק הדין בעניין איסמעיל ולהחלטת כבוד הנשיאה בבקשה לדיון נוסף אך אציין כבר כעת, כי פסק הדין לא ביטל הלכות שקדמו לו וביניהן ההלכה שנקבעה במסגרת פסק דין הייטנר והלכות אלו שרירות וקיימות.
13. במסגרת סיכומיה טענה הנתבעת, כי התוצאה המתבקשת לאור ההלכה הפסוקה ובפרט האמור בפסק דין איסמעיל היא דחיית חוות דעתו של המומחה אשר לא מבוססת על נתוני אמת ועל עסקאות שכירות שנכרתו בשוק הנדל"ן, כפי שנקבע בהלכה הפסוקה וחודד בעניין איסמעיל. לטענתה, קביעות המומחה בנוגע לגזירת 6% אינן שמאיות ומבוססות על נתונים שאין בהם כדי להגיע למסקנה אליה הגיע. עוד טענה, כי המומחה לא ביסס את חוות דעתו אפילו על עסקת השוואה אחת וכי הוא מתעלם מנתוני אמת שהוצגו לו. אציין כבר כעת, ואתייחס לכך בהמשך בהרחבה, כי אינני מקבלת את טענות הנתבעת בנוגע לחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט.
14. בפסק הדין בעניין איסמעיל קבע כבוד השופט שטיין, כי שיעור הפיצויים אשר הנפקע זכאי לקבל במסגרת מנגנון החכירה צריך להיות אחד משניים: 1. הרווח שהמדינה הפיקה בפועל מהשימוש במקרקעין עבור התקופה שקדמה לתשלום הפיצויים המגיעים לנפקע או 2. הרווח שהנפקע יכול היה להפיק מהשכרת המקרקעין בתקופה האמורה כעניין שבעובדה. אציין כבר כעת, כי שופטי ההרכב נחלקו בנוגע לדרך הראשונה שהציע כבוד השופט שטיין. בהחלטה בבקשה לדיון נוסף ציינה כבוד הנשיאה, כי נראה שעמדת כבוד השופט שטיין לעניין חישוב הפיצוי בהתאם לדיני עשיית עושר ולא במשפט היא דעת יחיד. לפיכך, מצאתי שלא להרחיב בנוגע לדרך האמורה (להתייחסותי באופן נרחב לעמדותיהם של יתר חברי ההרכב ועמדתי בסוגיה זו אפנה לפסקי דין אשר ניתנו על ידי לאחר פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין איסמעיל וביניהם פסק דיני בת.א 45316-03-16).
15. לעניין הרווח שהיה בידי הנפקע להפיק מהשכרת הקרקע קבע כבוד השופט שטיין בפסק הדין בעניין איסמעיל, כי על הנפקע רובץ הנטל להוכיח את המחיר שבו ניתן היה להחכיר את הקרקע בעסקה רצונית. כבוד השופט שטיין הוסיף, כי במקרים בהם אין בידי הנפקע להרים את הנטל האמור הרי שלאחר חקיקת החוק מתקן משנת 1964 בידי נפקע כאמור להפעיל את מנגנון השערוך ולקבל מהמדינה פיצוי שמבטא את ערכו הכספי העכשווי של השווי ההוני הבסיסי של המקרקעין. מעמדה זו עולה, כי דרך המלך לקביעת הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה היא קביעת האחוז שיש לגזור משווי הקרקע בהתאם להוכחת התמורה שניתן היה לקבל בעסקת חכירה רצונית. הדרך החלופית, לפיה ייקבע הפיצוי בהתאם לחוק המתקן, תהא רלוונטית רק במקרים בהם לא הוכח האחוז שיש לגזור משווי הקרקע. דרך זו היא החריג. מצאתי, כי המקרה שלפני אינו נופל בגדר המקרים בהם מוצדק לפעול בהתאם לחריג האמור.
16. בע"א 161/79 שר האוצר נ' הרברט זילברשטיין נקבע, כי שיטת ההשוואה היא הדרך הטובה ביותר לצורך קביעת שיעור תשואה מקרקע. אין מחלוקת בנוגע לקושי באיתור הסכמי שכירות רלוונטיים לצורך עסקאות השוואה. בית המשפט העליון התייחס לקושי זה בפסק דינו בפרשת הייטנר כאשר ציין, כי קיים קושי פרקטי לשחזר ולברר את דמי השכירות שנגבו בפועל לאורך שנים רבות בעבר בנכס הנפקע או בנכסים דומים, זאת, להבדיל מאיתור ושחזור שווי הנכס או נכסים דומים לאורך השנים, באשר קיים מאגר עסקאות ודיווחים, בין היתר, למטרות פיסקליות כמו מס רכוש.
17. במסגרת חוות דעתו פירט המומחה מספר טעמים לעניין שיעור דמי החכירה אשר קבע. בין היתר, המומחה טען, כי בקווים המנחים של השמאי הממשלתי בקרקע חקלאית נקבע, כי בתנאים רגילים ייבחר שיעור היוון של כ- 6%-5%. הן בחוות דעתו והן בעדותו התייחס המומחה לפרק ח' לקווים המנחים. המומחה טען בעדותו, כי בקרקע חקלאית לא קיים פחת, הסיכון לגביה נמוך והוצאות הניהול לבעלים נמוכות ולכן בתנאי שוק רגילים שיעור ההיוון יהיה 6%-5% (עמ' 25 ש' 31-34, עמ' 26 ש' 1-3).
18. בסיכומיה טענה הנתבעת, כי לא היה מקום להסתמך על פרק ח' לקווים המנחים משום ששיעור ההיוון שנקבע שם לא נגזר משווי הקרקע והוא בא להעריך שווי קרקע בשימוש. כלומר, ללא פוטנציאל. זאת, תוך היוון דמי חכירה ראויים. לטענתה, לא ניתן להשוות בין שני דברים כל כך שונים ולהסיק מזה שהרשות גובה 6%-5% משווי המקרקעין. הנתבעת הוסיפה וטענה, כי ללא כל הסבר המומחה קבע, כי מטרת פרק ח' היא להגיע לשווי קרקע חקלאית. לטענתה, נראה כי המומחה לא קרא את פרק ח' עליו הוא מסתמך או לכל היותר בחר להציג חלקים ספורדיים שיביאו אותו למטרה של קביעת 6%.
19. אינני מקבלת את עמדת הנתבעת בנוגע להסתמכות המומחה על הקווים המנחים. מצאתי, כי אין בהתייחסות המומחה לקווים המנחים של השמאי הממשלתי כדי ללמד, כי נפל פגם בחוות דעתו. התחשבות המומחה בנוהג שמאי שהשתרש בנוגע לשיעור ההיוון המקובל סבירה בעיניי. יתרה מזאת, אף אם הייתה מתקבלת עמדת הנתבעת בעניין זה, הרי שלא היה בכך כדי ללמד, כי אין להסתמך על חוות דעתו של המומחה אשר כוללת נימוקים נוספים לעניין קביעת שיעור דמי החכירה האבודים, כפי שיפורט בהמשך.
20. המומחה התייחס לאמור בפסק דין איסמעיל לעניין שיעור דמי החכירה הנהוגים אצל רמ"י. הוא ציין בחוות דעתו, כי כבוד השופט שטיין הבהיר, כי שיעור דמי החכירה הנהוגים אצל רמ"י יכול בהחלט לשמש כאמת מידה לקביעת השווי הכלכלי של השימוש שהמדינה עשתה בקרקע. המומחה מצא, כי דמי החכירה הנהוגים ברמ"י הם בשיעור של 5% ובשיעור של 6% במקרה של פלישה. לגבי טענתו לפיה רמ"י גובה 5% בקרקע חקלאית הפנה המומחה לפרק ח' לקווים המנחים ולנוהל 90 של רמ"י להסדרת הפרות במגזר החקלאי והגשת תביעות ללא הסכמה בשיעור 6%. המומחה הוסיף, כי בהחלטות רבות של מועצת מקרקעי ישראל מופיעים דמי שימוש בשיעור 5% וציין, כי הוא היה שמאי מכריע והנתבעת הביאה נתונים שהיא גובה דמי שכירות בהיוון של 5% לשנה (עמ' 22 ש' 6-14). המומחה טען, כי לאורך השנים רמ"י גובה 5% בקרקע חקלאית. לטענתו, בעבודות שעשה שמאי הנתבעת טענו ל- 5% ובצדק שכן, מדובר בשנים עברו. המומחה טען, כי אם הוא צריך להעריך דמי חכירה לשנים 91 ו-96 אז ברור שייקח 6% או 5% והוסיף כי זה שווי השוק שהיה וכך התנהג השוק (עמ' 21 ש' 27-33). כאשר נשאל האם בידו להפנות להחלטות לפיהן רמ"י גובה 5% בקרקע חקלאית השיב, כי לא צריך ללכת רחוק מידי וכי בכל חוות הדעת של הנתבעת היא הביאה דוגמאות של 5% (עמ' 22 ש' 15-16). המומחה הוסיף, כי זו הייתה טענת הנתבעת כל השנים עד השנה וחצי האחרונה (עמ' 22 ש' 18).
21. רשות מקרקעי ישראל היא שחקן מרכזי בשוק המקרקעין בארץ והיא שולטת בחלק העיקרי של הקרקעות במדינה. שיעור דמי השימוש ודמי החכירה שגובה שחקן מרכזי כאמור משפיע על השוק הפרטי ומלמד על התמורה שניתן לקבל בעסקה רצונית גם בשוק הפרטי. טרם עמדתה החדשה, הגישה הנתבעת בתיקים רבים חוות דעת במסגרתן העמידו השמאים מטעמה את הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה על 5% בהסתמך על השיעור שגובה רמ"י ולאור היותה השחק המרכזי בשוק אשר קובע את מחירי החכירה. האמור מלמד, כי הנתבעת עצמה סברה, כי דמי השימוש שגובה רשות מקרקעי ישראל הם נתון רלוונטי לצורך קביעת הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה וכן, היא מצאה, כי השיעור אשר גובה רשות מקרקעי ישראל עומד על 5%. אף שאין זו חוות הדעת מטעם הנתבעת אשר עומדת לפני בתיקים שבכותרת, הרי שאין להתעלם מעמדתה הקודמת של הנתבעת לעניין הנתון האמור, הן מבחינת הרלוונטיות שלו והן מבחינת השיעור. בנסיבות אלו, קשה לקבל את טענות הנתבעת במסגרת סיכומיה בנוגע לנתון זה עליו הסתמך, בין היתר, המומחה מטעם בית המשפט.
22. במסגרת סיכומיה, התייחסה הנתבעת לדמי שימוש שרמ"י גובה במקרים של פלישה וטענה, כי כאשר מדובר בתביעה נגד פולש נוהגת המדינה לתבוע דמי שימוש בשיעור 6% משווי המקרקעין אף כאשר מדובר בקרקע חקלאית. לטענתה, אין לכך קשר לדמי חכירה אשר עליה לשלם כפיצויי הפקעה בהתאם לסעיף 13. הנתבעת טענה, כי תביעה נגד פולש מורכבת משני ראשים: עשיית עושר ולא במשפט במסגרתה המדינה תובעת מהפולש להשיב לה את הרווח שצמח לו כתוצאה מהשימוש הבלתי חוקי ותביעת נזיקין בגין הסגת גבול בגדרה תובעת המדינה את הנזק שנגרם לה בעקבות הפלישה. לטענת הנתבעת, תביעה זו שונה במהותה מתביעת פיצויים בגין הפקעת מקרקעין כדין. הנתבעת הוסיפה, כי מקרים של תביעה בגין פלישה או חריגה בוטה מהשימוש המותר מהווים אחוז קטן מכלל דמי השכירות והחכירה שגובה רמ"י. בנוסף, במקרים אלה התביעה מתייחסת רק 7 שנים אחורה ולא לכל תקופת הפלישה שלעיתים רבות משכה ארוך מכך. היא טוענת, כי הצגתם ככאלה שמבטאים את דמי החכירה שניתן היה לגבות יוצרת עיוות. הנתבעת טוענת, כי אין כמעט מקרים של פלישה לשימוש חקלאי אלא לשימוש תעסוקה ומגורים ועל כן שומת הפלישה נעשית על פי השימוש של הפולש ולא לפי שווי השוק של הקרקע. לטענת הנתבעת, לכן לא ניתן להשתמש במקרים אלו כאינדיקציה לדמי השימוש שגובה רמ"י.
23. בפסק הדין שניתן בת.א (מחוזי חיפה) 29064-07-15 חסו חוסין אחמד עאבד נ' מינהל מקרקעי ישראל חיפה התייחס בית המשפט להסברו של שמאי הנתבעת שם מר ויסבלום במסגרת חקירתו הנגדית בה טען, כי החישוב לפיו יש לקבוע את דמי החכירה על 5% מבוסס על העובדה שבעל הקרקעות הגדול במדינה ששולט במעל 90% מהקרקעות, מחכיר את הקרקעות שבניהולו בעסקאות לפי 5%. השמאי ויסבלום התייחס להערות שעלו בבית המשפט בנוגע למקרים בהם רשות מקרקעי ישראל גובה 6% וציין, כי מדובר במקרים חריגים של פלישות. לטענתו, כאשר רשות מקרקעי ישראל עושה עסקה עם אזרח היא מחכירה לו לפי 5% וכאשר אדם פולש לקרקע ללא קבלת רשות אז רשות מקרקעי ישראל גובה 6% אולם מדובר במיעוט זניח. עדות זו של השמאי ויסבלום במסגרת התיק האמור תומכת בטענה באשר לדמי החכירה שגובה רשות מקרקעי ישראל במקרה בו היא מחכירה את הקרקע ובמקרה בו מדובר בפלישה. אף אם תתקבל הטענה לפיה המקרים בהם גובה רשות מקרקעי ישראל 6% הם מיעוט זניח, הרי שעמדתה לפיה זה השיעור הנכון לגבות במקרה של פלישה מלמדת, כי היא סבורה כי האחוז האמור משקף את דמי השימוש הראויים. שכן, לא עומדת לרשות מקרקעי ישראל זכות להטיל על הפולש עונש ותחת זאת בידה לגבות רק את דמי השימוש הראויים עבור הקרקע אליה פלש. האמור מלמד, כי שיעור של 5% אותו גובה רשות מקרקעי ישראל בעת שהיא מחכירה קרקעות אינו משקף את מלוא דמי השימוש הראויים.
24. בפס"ד איסמעיל קבע כבוד השופט שטיין, כי אמת המידה לפיה יש לקבוע את הרווח שאבד לנפקע היא דמי חכירה הנהוגים בשוק הנדל"ן אשר היה בידו לקבל אלמלא נשללה אפשרותו להחכיר את הקרקע. עוד קבע, כי "אמת-מידה אפשרית לקביעת שוויו הכלכלי של השימוש שהמדינה עשתה במקרקעי הנפקע, מבלי לשלם עבורו, היא דמי חכירה הנהוגים אצל רשות מקרקעי ישראל. בנסיבות מתאימות, דמי חכירה אלו יכולים לשקף את הרווח שהמדינה עשתה על חשבון הנפקע". אמירה זו יוחסה לאפשרות הראשונה אליה התייחס כבוד השופט שטיין לקביעת הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה- הרווח אשר הפיקה המדינה. עם זאת, סבורני, כי אמירתו של כבוד השופט שטיין, לפיה את הרווח האמור ניתן ללמוד, בין היתר, מדמי החכירה הנהוגים אצל רשות מקרקעי ישראל, משליכה אף על בחינת הרווח שהיה בידי הנפקע להפיק מהקרקע בתקופה הרלוונטית. דמי החכירה שגובה רשות מקרקעי ישראל משקפים עסקאות השוואה אשר על בסיסן ניתן לקבוע את הרווח שנמנע מהנפקע בשל תפיסת החזקה בקרקע טרם תשלום הפיצוי בעבורה.
25. קביעתו האמורה של כבוד השופט שטיין תומכת בגישת המומחה בתיק שלפני בנוגע לרלוונטיות של דמי החכירה שגובה רשות מקרקעי ישראל. הסכום שגובה רשות מקרקעי ישראל, השחקן המרכזי בשוק החכרת קרקעות, מלמד על השווי שניתן לקבל גם בעסקה בשוק הפרטי. העובדה שרשות מקרקעי ישראל מחכירה קרקעות, באזור בו עסקינן כמו גם באזורים אחרים בארץ, תוך שהיא גובה דמי חכירה בשיעור 5% ודמי שימוש בשיעור 6%, מלמדת על התשואה שלדידה ניתן לקבל עבור קרקעות, ובין היתר קרקע באזור בו עסקינן ובנתונים דומים לנתוני הקרקע נשוא התובענה שלפני.
26. כבוד השופט הנדל ציין בפסק הדין בפרשת איסמעיל, כי סכום הפיצוי עבור התקופה שבין תפיסת החזקה ובין המועד בו שילמה הרשות לנפקע את התמורה עבור הקרקע אמור לדמות מצב שבו המדינה חוכרת את הקרקע מהנפקע בתקופה האמורה. סבורני, כי את דמי החכירה שיש לייחס לתקופה זו יש ללמוד דווקא מהסכום שגובה הרשות בגין פלישה ולא בהכרח בעסקה שבמסגרתה היא בוחרת ללכת לקראת החוכר ולגבות אחוז נמוך יותר של דמי חכירה.
27. במסגרת סיכומיה טענה הנתבעת, כי בענייננו אין מדובר במקרה בו נתפסה חזקה בקרקע שלא כדין אלא בהפקעה שנעשתה על פי החוק. אכן, אין מחלוקת, כי המדינה הייתה רשאית לתפוס חזקה בחלקות בהן עסקינן לאחר שפרסמה הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודה. העובדה שהנתבעת טרם שילמה את פיצויי ההפקעה אין בה כדי להפוך את החזקה שלה בקרקע לחזקה שלא כדין. לא יכולה להיות מחלוקת, כי השימוש שעושה הרשות המפקיעה אינו מנוגד לחוק. לא זו הסיבה בגינה רלוונטי לטעמי השיעור שגובה רמ"י במקרה של פלישה. תחת זאת, הנתון האמור רלוונטי מאחר ומלמד על דמי החכירה שרמ"י סבורה, כי משקפים את התשואה שניתן לקבל עבור הקרקע. זאת, להבדיל מהסכום שהיא גובה בעסקאות בהן היא בוחרת ללכת לקראת החוכר.
28. במסגרת דנ"א 5261/19 עזבון המנוח אסמעיל מוחמד אסמעיל אחמד נ' מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל ניתנה החלטת כבוד הנשיאה חיות בבקשה לדיון נוסף בפס"ד איסמעיל. כבוד הנשיאה ציינה, כי לגישתו של כבוד השופט שטיין אמת מידה אפשרית לקביעת שוויו הכלכלי של השימוש שהמדינה עשתה בקרקע היא דמי החכירה הנהוגים אצל רשות מקרקעי ישראל וכי כבוד השופט שטיין אף ציין, כי מצא קושי בכך ששמאי המדינה לא הביאו בפני בית משפט קמא נתונים על דמי חכירה שגובה רשות מקרקעי ישראל בעד החכרת קרקעות הדומות לאלו שנלקחו מהנפקעים. כבוד הנשיאה מצאה, כי נראה, כי אף לגישת כבוד השופט שטיין ראוי לאמוד את דמי החכירה בחלופה השנייה על בסיס דמי החכירה הנהוגים בשוק הנדל"ן, ובכלל זה דמי החכירה הנהוגים ברשות מקרקעי ישראל וכי אמת מידה זו אכן שימשה את בתי המשפט השונים לאורך השנים, מתוך הנחה, כי רשות מקרקעי ישראל היא המחכירה הגדולה ביותר של קרקעות בישראל וכי דמי חכירה אלו משקפים דמי חכירה ראויים. מצאתי, כי יש בהחלטה זו של כבוד הנשיאה כדי לתמוך בעמדה לפיה שיעור דמי החכירה שגובה רשות מקרקעי ישראל הוא נתון רלוונטי שניתן להסתמך עליו בעת קביעת הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה.
29. כאמור, מפס"ד איסמעיל עולה, כי דמי החכירה שגובה רשות מקרקעי ישראל מלמדים על ההפסד שנגרם לנפקע. כפי שציינתי לעיל, שמאים מטעם הנתבעת הסתמכו על נתון זה במסגרת תיקים קודמים. אף אם נאמר, כי דמי שימוש שגובה רשות מקרקעי ישראל בעסקאות חכירה, ולא בגין פלישה או שימוש חורג, הוא השיעור המשקף את דמי השימוש הראויים הרי שישנם שיקולים נוספים העשויים להשפיע על גובה השיעור, כפי שיפורט בהמשך, ובמקרה שלפני יש בהם כדי להצדיק את העמדת שיעור דמי החכירה על 6%.
30. לצורך עריכת חוות הדעת המעודכנת מטעם המומחה, הציגה לו הנתבעת נתונים מהם ביקשה ללמוד על שיעור דמי החכירה האבודים בהתאם לדמי שכירות שמשולמים בפועל. במסגרת סיכומיה טענה הנתבעת, כי המומחה התעלם מכל הנתונים אשר הוצגו לו וללא ביסוס החליט שבקרקע למגורים הרשות גובה 5% מהשווי כדמי חכירה. הנתבעת טוענת, כי המומחה טעה כשהחליט שלא להשתמש בנתוני העסקאות שהביאה לשם קביעת דמי החכירה האבודים אשר כללו עסקאות שכירות בקרקע חקלאית בשוק הפרטי ונתונים לגבי דמי חכירה שרמ"י גובה בקרקע חקלאית לטווח קצר ולטווח ארוך. היא טענה, כי הוצגו לו נתונים רבים ביניהם לשכירות בינונית וארוכת טווח מאזור חיפה והצפון. לטענתה, המומחה ציין בחוות דעתו, כי הוצגו לו 29 עסקאות ל- 49 שנים. לטענתה, בעסקאות בין פרטיים שהוצגו לו, המומחה לא יכול היה לשלול, כי קיימים מבנים חקלאים. הנתבעת טוענת, כי חוות דעת המומחה לא ערוכה בהתאם לעקרונות שנקבעו בסעיף 13, בפסיקה בכלל ובפס"ד איסמעיל בפרט. היא טוענת, כי חוות הדעת האמורה מסתמכת על נתונים שגויים ולא לוקחת בחשבון נתונים רלוונטיים. לטענתה, יש הצדקה לסטות מקביעות ומסקנות המומחה ולאמץ את קביעותיו של השמאי מטעמה.
31. בסיכומיה טענה הנתבעת, כי המומחה הסתמך על נתונים מוטעים כאשר קבע בשגגה שהרשות גובה דמי חכירה בשיעור 5% משווי הקרקע בקרקע חקלאית ובקרקע למגורים.

לטענתה, המומחה מעדיף להתייחס לטענות שהעלתה המדינה בתיקי הפקעות לאחר פסק דין הייטנר ולפני פסק דין עבד לאפי כאשר היא טעתה לחשוב שלפי הפסיקה יש לגזור 5% או 6% מתוך שווי הקרקע. עוד טענה, כי למגורים רמ"י גובה 5% אולם לא משווי הקרקע אלא משווי מופחת כפי שעולה מהמסמכים אשר הציגה. לטענתה, באזור עדיפות לאומית ב' כמו עין מאהל הם נגזרים לפי 51% משווי הקרקע. הנתבעת טוענת, כי בהחלטה 269 נקבע, כי חוזים בקרקע עירונית יוארכו אם החוכר רוצה ל- 49 שנים נוספות ודמי החכירה לתקופה השנייה יהיו לא יותר מ- 1% משווי הקרקע. כך שלתקופה של 98 שנים לא ישלם חוכר 5% מערך הקרקע אלא פחות. לטענתה, המומחה התעלם מכל הנתונים האמורים וללא ביסוס החליט שבקרקע למגורים הרשות גובה 5% כדמי חכירה.

1. במסגרת חוות דעתו התייחס המומחה לנתונים שהציגה הנתבעת וציין, כי עסקאות שכירות שמטרתן היא עיבוד חקלאי בלבד לא משקפות את דמי השכירות שניתן היה לקבל בשוק החופשי משום שאינן משקפות את הפוטנציאל הנוסף בקרקע. המומחה הוסיף, כי רמ"י גובה תשלום נוסף בגין כל שינוי תכנוני שחל בקרקע לעומת המצב התכנוני שהיה בתוקף בעת עריכת החוזה המקורי. לטענתו, בהעדר עסקאות בהן משולמים דמי שכירות הכוללים את הפוטנציאל בקרקע אין מנוס מלגזור את התשואה משווי הקרקע.
2. המומחה התייחס לעסקאות שהוצגו לו וטען, כי לא הומצאו כלל נתונים וחוזים של דמי חכירה שגובה רמ"י בעד חכירות בקרקעות לתקופות ארוכות נכון לשנים הרלוונטיות ובסמיכות לנכס הנדון. המומחה ציין, כי עיין בנתונים שהוצגו לו וכי מצא שכל הנתונים שהוצגו הם לדמי שכירות לשימושים חקלאיים, רוב העסקאות שהוצגו הן לתקופות קצרות מהשנים האחרונות ממקומות שונים בארץ ולא בסמוך לנכס הנדון. הוא הוסיף, כי אין בנתונים פירוט לגבי שווי הקרקע ממנו נגזרו דמי השימוש אלא נתוני שכירות בלבד. לטענתו, לא הוגשו לו כל נתונים מהאזור בו מצויה החלקה הנדונה ואף לא מהמגזר הערבי.
3. עוד טען המומחה בחוות דעתו, כי אין מחלוקת שהנתונים שהוצגו על ידי הנתבעת מצביעים על כך שדמי שכירות לשימוש חקלאי הם נמוכים מאוד וככל שהיו מוסיפים את נתוני שווי השוק של הקרקע לדמי השכירות היינו מגלים, כי פעמים רבות דמי השכירות מהווים שברי אחוז בלבד. הוא מצא, כי יש בכך כדי להדגיש, כי אין כל קשר בין שווי הקרקע וזכות הבעלות בה לבין דמי השכירות.
4. המומחה התייחס לנתונים עליהם הסתמך שמאי הנתבעת לצורך חישוב הפיצוי בייעוד חקלאי וטען, כי אף אם נתונים אלה נכונים הרי שאינם הנתונים שעל פיהם יש להעריך את שווי הפיצויים בגין הפקעה לפי סעיף 13 מאחר והם מנותקים כליל משוויה של החלקה, מיקומה והפוטנציאל שלה.
5. בעדותו טען המומחה, כי יש הבדל בין חכירה לתקופה ארוכה לבין שכירות שהיא אד הוק לשימוש ספציפי כזה או אחר ובדרך כלל לתקופות קצרות (עמ' 18 ש' 17-18). לטענתו, ההפקעה פה ודמי החכירה שצריכים להיגבות בגינה הם בהתאם לכל הנתונים שהביא לגבי מה שמנהל מקרקעי ישראל נוהג לגבי תקופות ארוכות (עמ' 18 ש' 19-20).
6. המומחה ציין בחוות דעתו, כי בדו"ח הצוות הבין משרדי לבחינת ייעול השימוש בקרקע חקלאית במקרקעי ישראל ממאי 2018 צוין מפורשות, כי דמי חכירה מקרקע חקלאים הינם סמליים או מופחתים. וכי מדובר בתשלום סמלי שאינו משקף דמי שכירות ראויים. במסגרת חוות דעתו, המומחה הפנה לפרק ח' לקווים המנחים של השמאי הממשלתי ולהערה לפיה לא יהוונו דמי שכירות שגובה רמ"י בשכירויות/חכירות חקלאיות במקרקעי ישראל שנקבעו באגף החקלאי ושאינם מבטאים את כוחות השוק (נמוכים מדמי השכירות הכלליים).
7. בחוות דעתו ציין המומחה, כי לפעמים קרקעות מושכרות לעיבוד חקלאי על מנת שלא יתפסו על ידי פולשים וזאת ללא כל קשר להיוון ההכנסות. עוד ציין, כי במרכז הארץ דמי השכירות בפועל מהווים פעמים רבות פרומילים בלבד מערך הקרקע. לטענתו, כל אלו מצביעים בברור, כי חישוב לפי דמי שכירות המשולמים בפועל אינו נכון בקרקע חקלאית.
8. המומחה טען בעדותו, כי קשה לו לענות על טענה לפיה הסכומים שגובה רמ"י אף אם אינם מייצגים את דמי החכירה הראויים הרי שהם משפיעים בשים לב לכך שרמ"י היא המחכירה הגדולה ביותר של הקרקעות. המומחה ציין, כי בין היתר יש לבדוק מה השימושים האפשריים (עמ' 23 ש' 1-7). המומחה נשאל, האם המקרים המעטים בהם רמ"י גובה 6% בגין פלישה האם זה משפיע יותר על שווי השוק של השכירות מאשר מה שרמ"י גובה באלפי מקרים בקרקע חקלאית. בתגובה טען, כי אם רמ"י סבורה, כי ללא הסדרה בניגוד לשימוש מותר היא גובה 5% או 6% אז יכול להיות שזה משפיע על השוק (עמ' 23 ש' 10-17). נטען בפני המומחה, כי יש השפעה לסכומים הנמוכים שרמ"י גובה באלפי עסקאות והוא השיב, כי לא לקח את זה בחשבון כמו שלא לקח בחשבון דמי שכירות בקרקעות פרטיות שגם הן בשימוש חקלאי נמוכים מאוד. מעדותו עולה, כי לטעמו הם לא משקפים את מה שהיה אמור לעשות כאן כדמי חכירה במיוחד לתקופות ארוכות בקרקעות חקלאיות. המומחה הוסיף, כי הביא דוגמאות איך הנתבעת נוהגת בזה (עמ' 23 ש' 21-28).
9. לשם קביעת הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה יש לבחון את דמי החכירה בעסקה רצונית בשוק החופשי. הסכומים הרלוונטיים אינם סכומים סמליים או סכומים נמוכים שגובה רמ"י בשל שיקולים כאלה ואחרים שאינם כלכליים אשר מנחים אותה. ברי, כי במקרים בהם מושפעים דמי החכירה משיקולים כאמור הרי שאין בהם כדי ללמד על דמי החכירה בעסקה רצונית בשוק החופשי. מקובלת עלי עמדת המומחה, לפיה יש להתבסס על דמי החכירה אשר גובה רמ"י בקרקעות ריקות תוך התחשבות בכך שבאופן גורף היא גובה 5% או 6% ללא קשר לייעוד הקרקע, למעט התעריפים המיוחדים ביחס לקרקע חקלאית אשר הובהר מדוע אין להתבסס עליהם.
10. בעת עדותו נטען בפני המומחה, כי מדבריו עולה, כי לא ניתן לפעול לפי קביעותיו של השופט שטיין לעניין הערכת דמי החכירה האבודים לפי נתוני אמת. בתגובה הפנה המומחה לעמדתו של כבוד השופט שטיין לגבי הסתמכות על מה שנהוג במנהל מקרקעי ישראל, לכך הוא התייחס (עמ' 21 ש' 7-11). לעניין הסכומים שגובה מנהל מקרקעי ישראל טען המומחה, כי בגידול חקלאי לא מטעים לוקחים כ- 8 ₪ לדונם ומצד שני יש נתונים של המנהל שהוא גובה דמי חכירה באחוזים לשימושים שונים ובדרך כלל לתקופות ארוכות ובכולם יש אחוזים של דמי חכירה ולא מחיר. המומחה הוסיף, כי מחיר זה משהו שרירותי שקובעים כל פעם למטרה מסוימת (עמ' 21 ש' 19-24). לגבי טענתו של פרי בתצהירו לפיה הרשות גובה בנחלות 2% מגובה ההכנסה טען המומחה, כי זה לא קשור לדמי חכירה וזו שיטה אחרת לגמרי (עמ' 22 ש' 1-3).
11. המומחה העיד, כי המנהל לא הציג חוזים שבהם יש דמי חכירה לתקופות ארוכות לשימושים מותרים לפי התכנית המנדטורית ומה שהציגו זה שימוש לאבטיחים או שימוש אחר וכולם לתקופות קצרות (עמ' 19 ש' 29-31). לטענתו, חלק גדול מהנתונים שהציגה הנתבעת עולה מהם מה מנהל מקרקעי ישראל היה קובע בקרקעות לשימושים שונים כדמי חכירה ובכולם מופיעים 5% או 6% (עמ' 19 ש' 29-33). הוא טען, כי מהנתונים שהמדינה מציגה עולה, כי כשיש הסדרה בהסכמה זה 5% ולא בהסדרה זה 6% (עמ' 20 ש' 1-2). לעניין טענתו לפיה המדינה אומרת, כי כשיש הסדרה הרשות גובה 5% הוא הפנה לפרק 8 לקובץ החלטות של מועצת מקרקעי ישראל לסעיף 894, הסדרת שימושי עבר. המומחה טען, כי מופיע עבור חובות שנוצרו עד ליום 1.1.21 תשלום של 5% לשנה מערך הקרקע (עמ' 20 ש' 3-5).
12. המומחה העיד, כי לצורך הגשת תביעה ללא הסדרה בהסכמה דמי השימוש בכל האזורים ולגבי כל השימושים, לרבות שימוש למטרות חקלאיות יעמדו על 6% מערך הקרקע. הוא הוסיף, כי זה דומה לפלישות שאז המנהל דורש 6% (עמ' 20 ש' 8-10). המומחה הופנה לסעיף 7.1.3 ואישר, כי שיעור דמי השימוש לשנה במסגרת הסדרה בהסכמה לפי הסעיף האמור לאזור עדיפות לאומית ב' עומד על 3%. המומחה הוסיף, כי אנו עוסקים בקרקע פרטית ולא בקרקע של מדינת ישראל ולדעתו זה לא חל על קרקעות פרטיות (עמ' 20 ש' 11-15). המומחה העיד עוד, כי בהקצאת קרקע למגורים במסמך שהציגה הנתבעת כתוב, כי התשלום לאזור עדיפות לאומית א' יהיה לפי 31% משווי המקרקעין ובאזור עדיפות לאומית ב' 51% (עמ' 25 ש' 19-21). המומחה העיד, כי בחוות הדעת בקביעה גם של שווי שוק ומה שמציגה באת כוח המדינה זה כל מיני הנחיות שנוגעות לקרקע של המדינה ואין להן כל משמעות בקרקע פרטית. לטענתו, לגבי קרקע פרטית הוא מנסה לגזור ממקבץ שלם ולא מהנחיות ספציפיות פרטניות של המנהל בקרקע כזו או אחרת (עמ' 25 ש' 22-25). במסגרת סיכומיה טענה הנתבעת, כי המומחה קבע בחוות דעתו 6% באופן גורף בלי להתייחס לנתונים ספציפיים של החלקה אשר מצויה באזור עדיפות. לטענתה, למגורים רמ"י גובה 5% אבל לא משווי הקרקע אלא משווי מופחת כפי שעולה מנ/2 ו- נ/3. באזור עדיפות לאומית ב' הם נגזרים לפי 51% משווי הקרקע.
13. מצאתי, כי אין לקבל את עמדת הנתבעת לפיה אף אם תתקבל עמדת המומחה לעניין קביעת הפיצוי בהתאם לשיעור שגובה רמ"י, הרי שיש להעמיד את הפיצוי בהתאם לשיעור הרלוונטי לאזור עדיפות לאומית ב'. אציין, כי בפני מותב זה נשמעו בעבר תיקי הפקעות בגין הפקעת מקרקעין באזור הקרקע בה עסקינן. במקרים האמורים לא העלתה הנתבעת טענה לפיה שיעור דמי החכירה אמור להיקבע בהתאם להחלטה 1243. אף במקרים בהם הגישה הנתבעת חוות דעת במסגרתן הועמד שיעור הפיצוי על 5% בהתאם לסכומים אשר גובה רמ"י לא הועלתה על ידה טענה לעניין ההנחות שנקבעו במסגרת החלטה 1243. יתרה מזאת, לא הוכח, כי בשנים הרלוונטיות גבתה רמ"י דמי שימוש או דמי חכירה מופחתים באזור בו עסקינן מכוח החלטה 1243. בנוסף, לא הוצגו ראיות מהן ניתן ללמוד לגבי המועדים בהם הוכרז האזור הרלוונטי כאזור עדיפות לאומית ב'.
14. בפסק הדין בעניין איסמעיל קבע כבוד השופט הנדל, כי ההפקעה כוללת את האיחור בתשלום בגינה והמנגנונים שנועדו לפצות את הנפקע בגין עיכוב התשלום עבור הרכיב ההוני של הקרקע המופקעת נועדו כדי לקרבו ככל הניתן ובמגבלות התנאים הקבועים בחוק, למצב שבו היה אילולא הייתה מתרחשת הפקעה. העמדה האמורה תומכת בטענה לפיה במסגרת קביעת הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה יש לתת ביטוי לחלוף הזמן. עמדה זו עולה בקנה אחד עם קביעתו של בית המשפט העליון בע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר במסגרתו נקבע, כי הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה נועד למטרה כפולה: מתן פיצוי בגין העיכוב בתשלום פיצויי ההפקעה ומתן תמריץ לרשות המפקיעה לשלם בזמן לבעלים ולא להפקיע מקרקעין אם אין בידה את התמורה הדרושה. בע"א מדינת ישראל נ' עזבון המנוח הרב פנחס דוד הורוביץ ז"ל פ"ד נא(5), 23 נקבע, כי הפיצוי בגין הפסד דמי חכירה אמור לפצות את הבעלים גם על הפסד ריבית וגם על ירידת ערך הכסף. הפיצוי אמור לבטא את שווי הקרקע במנהרת הזמן מיום תפיסת החזקה ועד למועד תשלום פיצויי ההפקעה. הפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה נתפס כתחליף ריבית.
15. פסק דינו של בית המשפט העליון בפרשת איסמעיל לא שינה הלכות אחרות שנקבעו על ידי בית המשפט העליון בנוגע לפיצוי בגין אובדן דמי חכירה. הדבר עולה בבירור מהחלטת כבוד הנשיאה בבקשה לדיון נוסף בעניין איסמעיל במסגרתה ציינה, כי קריאה של פסק הדין מושא הבקשה לדיון נוסף מעלה, כי יש קושי לחלץ ממנו הלכה ברורה וגלויה ולמעלה מזאת ככל שנקבעה הלכה, הרי שיש קושי לקבוע, כי היא עומדת בסתירה לפסיקתו הענפה של בית המשפט העליון בתחום. כבוד הנשיאה התייחסה לפסקי הדין שניתנו בתחום ובמסגרתם נקבעו הלכות ומצאה, כי פסק הדין בעניין איסמעיל לא סטה מהכללים שנקבעו במסגרתם. כבוד הנשיאה קבעה, כי נראה שפסק הדין בעניין איסמעיל אין בו כדי לשנות מההלכה הנוהגת ביחס לאומדן שיעור דמי החכירה המגיעים לנפקע ולכל היותר, מדובר בשלב נוסף בפיתוח ההלכה הקיימת מבחינה רעיונית, שנפקותה המעשית מצומצמת.
16. משכך, יש לפרש את פסק הדין בפרשת איסמעיל כגר בכפיפה אחת עם ההלכות הקיימות בתחום ובין היתר עם הקביעה לפיה הפיצוי אמור להעמיד את הנפקע במצב בו היה אלמלא ההפקעה. הקביעות שנקבעו על ידי בית המשפט העליון בתחום זה לאורך השנים שרירות וקיימות ויש לפרש את פסק דינו של בית המשפט העליון בפרשת איסמעיל בהתאמה ובהרמוניה להלכות האמורות.
17. במסגרת סיכומיה התייחסה הנתבעת לפסקי הדין שניתנו בעניין הייטנר ובמסגרת ע"א 7137/15 עבד לאפי נ' מדינת ישראל. לטענתה, בעבד לאפי נקבע, כי במקרים בהם השימוש שניתן היה להפיק מהקרקע ערב ההפקעה תאם את הפוטנציאל התכנוני שלה לפי התכנית הרי שדמי החכירה האבודים יהיו בשיעור דמי החכירה שניתן היה לקבל בפועל. לטענתה, רק במקרים שיש פער בין השימוש האפשרי בפועל לבין השימוש לפי התכנית יהיה גם פער בין דמי השכירות הרעיוניים לקונקרטיים. לטענתה, המומחה החליט לגזור אחוז משווי המקרקעין לחישוב דמי חכירה אבודים לפי פס"ד הייטנר אף שאין דמיון בין המקרים. לטענתה, בענייננו אין כל פער בין ייעוד הקרקע והשימוש האפשרי. הנתבעת טוענת, כי פס"ד הייטנר עסק במקרה ייחודי. לטענתה, פס"ד עבד לאפי הבהיר, כי במקרים בהם השימוש שניתן היה לעשות ערב ההפקעה תאם את הפוטנציאל התכנוני של הקרקע הרי שדמי החכירה האבודים יהיו בשיעור דמי החכירה שניתן היה לקבל בפועל מהקרקע. לטענתה, רק במקרים שיש פער בין השימוש בפעול לבין השימוש לפי התכנית יהיה גם פער בין דמי שכירות רעיוניים לקונקרטיים והרשות המפקיעה תחויב בדמי השכירות הרעיוניים. לטענת הנתבעת, פסקי הדין בעניין עבד לאפי ואיסמעיל העמידו דברים על תיקונם והבהירו מה הכלל ומה היוצא מן הכלל לעניין אופן חישוב הפיצויים ואובדן דמי החכירה.
18. במסגרת חוות דעתו טען המומחה, כי דווקא פסק דין הייטנר מתאים יותר לענייננו מאחר ודמי השכירות המשולמים בקרקע חקלאית לא משקפים את דמי החכירה הרעיוניים שניתן היה לקבל לפי סעיף 13 לפקודה. לטענתו, לקרקע חקלאית יש ערך נוסף כולל פוטנציאל עתידי שלא מוצא כל ביטוי בדמי השכירות המשולמים בפועל.
19. כאמור, פסק הדין בעניין איסמעיל לא שינה הלכות קודמות וביניהן הלכת הייטנר והוא גר עמן בכפיפה אחת. אציין עוד, כי עמדת הנתבעת לגבי תחולתה המצומצמת של הלכת הייטנר אינה מקובלת עליי. לגבי פסק הדין בעניין עבד לאפי הרי שהוא עסק בעניין מיוחד ובסוגיה זו אפנה לפסקי דין אשר ניתנו על ידי ובהם התייחסתי בהרחבה לפסק הדין האמור.
20. במסגרת החלטתה התייחסה כבוד הנשיאה לעמדת כבוד השופט שטיין באיסמעיל, ולפיה הוספת אחוזי תשואה בגין הפוטנציאל לפיתוח עתידי של המקרקעין תתאפשר רק באותם מקרים שבהם השוק מכיר בפוטנציאל זה כבעניין הייטנר, ונותן לו ערך כלכלי בדמות של תוספת מחיר בעסקאות קיימות. כבוד הנשיאה ציינה, כי כבוד השופט קרא הסכים רק לתוצאת פסק דינו של כבוד השופט שטיין וכי הוא הוסיף, כי לגישתו בעת עריכת החישוב של דמי החכירה האבודים יש להביא בחשבון שימוש מיטבי בדמות הפוטנציאל הגלום במקרקעין וציפייה סבירה לשינוי תכנוני. כבוד הנשיאה מצאה, כי הערה זו סותרת את הפרשנות המצמצמת של כבוד השופט שטיין לעניין הייטנר. כבוד הנשיאה הוסיפה, כי כבוד השופט הנדל הסכים עם עיקרי חוות דעתו של כבוד השופט שטיין ועם הערתו של כבוד השופט קרא וכי כבוד השופט הנדל הדגיש, כי לגישתו דמי החכירה הם נגזרת מהרכיב ההוני של הפיצוי ותכליתם של שני הרכיבים היא להעמיד את הנפקע באותו מצב שבו היה אלמלא ההפקעה.
21. בפסק דינו של בית המשפט העליון בעניין איסמעיל לא נקבע המשקל שיש לתת לפרמטרים השונים וביניהם חלוף הזמן. סבורני, כי הביטוי הראוי מצדיק את העמדת שיעור דמי החכירה על 6% לשנה. זאת, בהתחשב באמור לעיל בנוגע לדמי החכירה שגובה רשות מקרקעי ישראל. כאמור, במקרה בו עסקינן תפיסת החזקה בקרקע התרחשה בשנת 1998 לפני כ- 23 שנים.
22. הנה כי כן, עמדת המומחה, באשר לרלוונטיות של שיעור דמי החכירה שגובה רשות מקרקעי ישראל לצורך קביעת האחוז שיש לגזור לעניין הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה, מקובלת עליי וסבירה בעיניי. עמדה זו עולה בקנה אחד עם קביעותיו של בית המשפט העליון בעניין איסמעיל ובין היתר במסגרת החלטת כבוד הנשיאה בבקשה לדיון נוסף. כמו כן, מקובלת עליי עמדת המומחה בנוגע לנתונים אשר הוצגו בפניו והנתונים הרלוונטיים לעמדתו. אציין, כי מתובענות אחרות שהתנהלו בפני מותב זה עלה, כי שיעור דמי השימוש אשר גובה רשות מקרקעי ישראל הוא 6% ויש באמור כדי לתמוך בשיעור דמי החכירה שקבע המומחה בחוות דעתו.
23. סבורני, כי המקרים בהם נכרת הסכם בין הרשות לחוכר במסגרתו בוחרת הרשות ללכת לקראת החוכר ולגבות אחוז נמוך יותר של דמי חכירה אין בהם כדי לשלול את הקביעה באשר לדמי החכירה שגובה רמ"י, כפי שהתייחסו אליה לא פעם גם השמאים מטעם הנתבעת. כאמור, אין ולא יכולה להיות מחלוקת, כי השימוש שעושה רשות מפקיעה בקרקע המופקעת הוא שימוש כדין. עם זאת, דמי החכירה שגובה רמ"י במקרים של שימוש חורג או לא מוסדר יש בהם כדי ללמד על שיעור דמי החכירה אשר מהווה לשיטתה השיעור המשקף את דמי החכירה הראויים מהקרקע. זאת, כאמור, בשים לב לכך שרמ"י אינה מוסמכת להטיל עונש על המשתמש בקרקע אלא רק לגבות את דמי החכירה עבור השימוש שעשה בקרקע.
24. במסגרת סיכומיה הפנתה הנתבעת לפסקי דין בהם התקבלה עמדתה ונדחתה חוות דעתו של מומחה בית המשפט. אציין, כי ישנם לא מעט פסקי דין שניתנו לאחר פסק דין איסמעיל, וביניהם על ידי מותב זה, אשר מצאו שלא לאמץ את עמדת שמאי הנתבעת. אף בעניין איסמעיל מצא בית המשפט העליון שלא לאמץ את עמדתו של שמאי הנתבעת. יתרה מזאת, ברי, כי אין בפסקי הדין אליהם התייחסה הנתבעת כדי לכבול את ידיו של בית המשפט להכריע בתיק המונח לפניו ובין היתר להכריע בשאלה איזו חוות דעת הוא מאמץ ומה שיעור דמי החכירה הנכון במקרה הרלוונטי. על בית המשפט לבחון כל מקרה לגופו.
25. במקרים רבים נקבע בפסיקה, כי שיעור דמי החכירה האבודים הוא 6% משוויה המשתנה של הקרקע. המומחה התייחס לעניין זה וציין בחוות דעתו, כי לאחר פסק דין איסמעיל והחלטת כבוד הנשיאה בבקשה לדיון נוסף נקבע, בפסיקות רבות, פיצוי בגין אובדן דמי חכירה בשיעור 6%. אציין, כי זו עמדתם של שמאים רבים אשר מונו על ידי בית המשפט בסוגיה האמורה, כמו במקרה שלפני. לכך מתווספת העובדה, כי לאורך השנים עמדת הנתבעת הייתה, כי שיעור דמי החכירה אמור לעמוד על 5% משוויה המשתנה של הקרקע מידי שנה. יש באמור כדי לשפוך אור על התמורה שניתן היה לקבל עבור החכרת הקרקע לאורך השנים. אין מחלוקת, כי כל מקרה נבחן לגופו בהתאם לנסיבותיו. עם זאת, פסיקת פיצויים במקרים אחרים כאשר מדובר במקרקעין בעלי נתונים דומים רלוונטית לענייננו.
26. אין צורך להכביר במילים באשר למעמדו של המומחה הממונה מטעם בית המשפט. מן המפורסמות, כי יש למומחה כאמור מעמד מיוחד הנובע מהעובדה שמדובר בגורם אובייקטיבי המהווה זרועו הארוכה של בית המשפט. מינוי מומחה מטעם בית המשפט אין בו כדי להגביל את שיקול דעתו של בית המשפט, לו מסור שיקול הדעת להכריע בהליך ובין היתר לקבוע האם לאמץ את חוות הדעת ובאיזה היקף לעשות כן. עם זאת, לא בנקל יסטה בית המשפט מקביעותיו של המומחה אשר מינה, בהעדר טעמים כבדי משקל המצדיקים סטייה כאמור.
27. מצאתי, כי במקרה בו עסקינן לא מתקיימים טעמים המצדיקים את פסילת חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט וסטייה ממנה. מצאתי, כי חוות הדעת מקצועית ומקיפה וכי היא עולה בקנה אחד עם תכלית החוק ועם הפסיקה בתחום. אציין, כי חוות דעתו של המומחה שונה מהותית מחוות דעתה של המומחית בעניין איסמעיל. חוות דעתו נשענת על נימוקים שונים ואינה מסתמכת על המודל הפיננסי אשר נפסל בעניין איסמעיל. לאור כל האמור לעיל, מצאתי לאמץ את חוות דעתו של המומחה ולקבוע את פיצויי ההפקעה במקרה בו עסקינן בהתאם לה.

המועד אשר עד אליו יש לחשב את הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה

1. במסגרת סיכומיה טענה הנתבעת, כי יש להורות על הפסקת תקופת אובדן דמי החכירה החל מיום 24.12.18- המועד בו שילמה את קרן הפיצויים. לחלופין טענה, כי יש להורות, כי חישוב דמי החכירה האבודים ביחס לסכומים אשר הנתבעת שילמה יהיה לפי אופן החישוב שנקבע על ידי מותב זה במסגרת בה"פ 26068-03-16.
2. אין לקבל את טענת הנתבעת לפיה תשלום הסכום שאינו במחלוקת משמעו, כי שילמה את פיצוי הקרן במלואו וכי יש לעצור את המרוץ לתשלום הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה במועד האמור. בפסק דינו בע"א 7351/17 מדינת ישראל נ' צאלח אסדי קבע בית המשפט העליון, כי כל אימת שלא שולמו הפיצויים בגין ההפקעה על הרשות המפקיעה לשלם לבעל המקרקעין עבור אובדן דמי החכירה וכי כך גם במקרה בו הרשות לא שילמה את מלוא הפיצויים. נקבע, כי במקרה כאמור הרשות אינה נדרשת לשלם עבור אובדן דמי החכירה בגין מלוא ערכם של המקרקעין אלא רק עבור החלק היחסי של ערך המקרקעין שטרם שולם. כלומר, יש לבחון איזה שיעור מהרכיב ההוני שולם ובעבור היתרה מוטלת על הרשות המפקיעה להמשיך ולשלם דמי חכירה אבודים. שכן, אם היה נקבע, כי הפיצוי עבור אובדן דמי החכירה הוא בגין מלוא ערכם של המקרקעין, אף שכבר שולם פיצוי חלקי עבור המקרקעין המופקעים, הרי שהנפקע היה מתעשר על חשבון הרשות שלא כדין. מנגד, כל אימת שהרשות לא שילמה את מלוא הפיצויים, לפי סעיף 12 ולפי סעיף 13, היא אינה יכולה לבור את רכיב הפיצויים הנוח לה ולטעון, כי שילמה את מלוא הרכיב ההוני בכדי שלא תהיה חייבת להמשיך ולשלם את הפיצוי הפירותי. שכן, ככל שהייתה מתקבלת טענה כאמור של הרשות, הרי שהיא הייתה מתעשרת שלא כדין על חשבון הנפקע.
3. אציין, כי במקרה אשר נדון על ידי בית המשפט העליון בפרשת אסדי עלה מחוות הדעת השמאיות שהוגשו לאורך חיי התיק, כי החלק ההוני של הפיצוי היה זניח ביותר ומשכך רכיב זה כלל לא נכלל בחישוב הפיצויים המגיעים לנפקעים. עם זאת, בית המשפט העליון קבע, כי אין זה אומר, כי מלוא סכום הפיצויים בגין החלק ההוני שולם כל אימת שלא שולם מלוא הפיצוי, על שני רכיביו. נקבע, כי הרכיב ההוני נושא על גבו תשלום פיצויים בגין אובדן דמי חכירה באופן יחסי לאותו חלק שטרם שולם. עוד נקבע, כי יש באמור כדי לקדם את שתי התכליות שבבסיס סעיף 13- פיצוי הנפקע בגין שלילת האפשרות לעשות שימוש בקרקע שעה שטרם קיבל פיצויי הפקעה ומתן תמריץ לרשות שלא להתמהמה בתשלום הפיצוי.
4. הנה כי כן, תשלום הסכום שאינו במחלוקת לא עוצר את המרוץ לתשלום פיצוי בגין אובדן דמי חכירה אלא רק לגבי החלק היחסי מסכום הפיצוי המגיע אשר שולם על ידי הרשות המפקיעה. לפיכך, לצורך קביעת הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה אשר מוטל על הנתבעת לשלם יש לבחון איזה אחוז היא שילמה לתובעים בכל אחת מהתובענות שבכותרת מהפיצוי אשר היה עליה לשלם במועד בו שילמה את הפיצוי שאינו במחלוקת. לגבי היתרה ממשיך המרוץ לתשלום הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה.
5. במסגרת סיכומיה טענה הנתבעת, כי סכום הפיצוי שאינו במחלוקת נקבע על בסיס מצב זכויות שגוי. לטענתה, שולם סכום ביתר. הנתבעת הפנתה להחלטה מיום 20.2.19 במסגרתה נקבע, כי לאחר שייקבע סכום הפיצוי הסופי יקוזז ממנו כל סכום אשר שולם על החשבון לידי מי מהתובעים. ברי, כי בעת קביעת הפיצוי אשר נותר לתשלום לתובעים יש לקזז מסכום הפיצוי שנקבע את הסכום שאינו במחלוקת אשר שולם על ידי הנתבעת לתובעים.

הוצאות נלוות

1. נפקע אשר תובע פיצוי בגין הפקעת מקרקעין שבבעלותו זכאי לפיצוי בגין הוצאותיו הנלוות. מדובר בהוצאות שלא היו נגרמות לו אלמלא ההפקעה וההליך המשפטי בגינה. על כתפי התובעים מוטל הנטל להוכיח את ההוצאות האמורות ואת שיעורן.
2. התובעים בת.א 37162-11-15 התייחסו לסכומים אשר שילמו למומחה מטעם בית המשפט. הם ביקשו החזר אגרה והחזר הוצאות וטענו, כי יש בידם קבלות. הקבלות האמורות לא הומצאו לתיק בית המשפט. התובעים יהיו זכאים להחזר בגין הוצאות אלו בכפוף להוכחת תשלומן.
3. התובעים בת.א 30056-03-16 עתרו להחזר בגין חלקם בשכרו של המומחה וציינו, כי אינם מבקשים החזר עבור תשלום למומחה מטעמם ובעבור אגרה. בעניין זה אציין, כי במסגרת פסק הדין החלקי המשלים מיום 20.7.17 בתובענה האמורה חויבה הנתבעת בהחזר אגרה ושכרו של שמאי התובעים. אציין עוד, כי אף התובעים האמורים לא צירפו קבלות להוכחת התשלום הנטען למומחה מטעם בית המשפט והם יהיו זכאים להחזר בגין ההוצאה האמורה בכפוף להוכחתה.
4. בנוסף, תובע זכאי לשיפוי בגין שכר טרחת עורך דין. בעת קביעת שכר טרחה יש להביא בחשבון את סכום הפיצוי שנפסק לטובת התובעים, את היקף ההשקעה בתיק, את המספר הישיבות שהתקיימו בתיקים ואת העובדה שלא נערכה ישיבת הוכחות בתובענות. לאחר שקילת כל אלה, מצאתי לחייב את הנתבעת בשכר טרחת עו"ד בסך 50,000 ₪ בגין כל אחת מהתביעות.

התוצאה

1. הנה כי כן, בנסיבות האמורות ולאור המפורט לעיל, מצאתי לאמץ את חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט ולקבוע את פיצויי ההפקעה בהתאם לה. לפיכך, קובעת, כי שיעור דמי החכירה יעמוד על 6% משוויה המשתנה של הקרקע מידי שנה, כפי שנקבע בחוות הדעת, זאת, ממועד תפיסת החזקה בקרקע, כמפורט לעיל, ובהתאם לחלקם היחסי של התובעים בקרקע.
2. במסגרת חוות דעתו חישב המומחה את פיצויי ההפקעה עד לשנת 2019, כולל. הפיצוי לשנת 2020 יחושב לפי ממוצע שלוש השנים האחרונות בחוות הדעת.
3. מסכום הפיצוי יקוזז סך של 10% כמקדמה למס שבח והסכום יועבר על ידי הנתבעת לרשויות מיסוי מקרקעין בסמוך לדיווח העסקה בהתאם להוראות החוק.
4. תשלום הפיצוי יבוצע בתוך 30 ימים ממועד המצאת פסק הדין, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד מועד התשלום בפועל.

המזכירות תמציא לצדדים.

ניתן היום, ז' אייר תשפ"א, 19 אפריל 2021, בהעדר הצדדים.