1. לפניי ארבעה תיקים, שהדיון בהם אוחד, שעניינם שני מושכרים המצויים ברחוב נחלת בנימין 16 פינת רמב"ם, הידועים גם כחלקה 14 בגוש 6918 תל-אביב – יפו (להלן: "המקרקעין").

מבין ארבעת התיקים, שניים (ת"א 30490-07-16 ו-30551-07-16) הם תביעות לפינוי מושכר שחוק הגנת הדייר חל עליו (להלן: "תיקי הפינוי"), תביעות שהוגשו לבית משפט השלום, ואילו שניים (תיק ש/ 62752-11-15 ותיק ש/ 62789-11-15) הם תיקים שהוגשו לבית הדין לשכירות, ובהם עותר התובע לקביעת שיעור דמי השכירות (להלן: "תיקי דמי השכירות").

מאחר שהתשתית העובדתית הצריכה לעניין דומה, הוחלט כי אף שלא ניתן לאחד הליכים בין בית הדין לשכירות ובין בית משפט השלום, בהיותם ערכאות נפרדות ומובחנות, יישמעו התיקים במאוחד.

רקע עובדתי

1. המנוחים מרים ורפאל אלואשוילי (להלן: "המנוחים") היו בעלי זכויות במקרקעין. בבניין הבנוי על המקרקעין שוכנות, בין היתר, שתי חנויות. האחת בשטח של כ-26 מ"ר והאחרת בשטח של כ-18 מ"ר (להלן: "המושכרים" או "בית העסק" או "החנויות"). שני המושכרים נמצאים בקומת הקרקע בבניין.

התובעים, בהליך דנן, הם עיזבונות המנוחים (להלן: "התובעים") – באמצעות מנהל העיזבונות, מר אליהו אלואשוילי, הוא בנם של המנוחים (להלן: "מנהל העזבון" או "אלואשוילי").

1. הנתבעת, גב' אידה קאירי (להלן: "הנתבעת"), היא אלמנתו של מר מרקו קאירי, אשר היה דייר מוגן במושכרים (להלן: "המנוח").
2. המנוח החזיק בשתי החנויות כדייר מוגן של התובעים. בחנויות אלה נמכרים בדים ושאריות בדים תוצרת חוץ. פרט לחנויות אלה, המנוח החזיק בחנות נוספת הממוקמת ברחוב נחלת בנימין 11 תל אביב. בחנות זו נמכרו מגוון פריטים לעיצוב הבית: שטיחים, וילונות ורהיטים (להלן: "החנות בנחלת בנימין 11").
3. המנוח הלך לעולמו ביום 30.1.15 והנתבעת נכנסה בנעליו ומחזיקה בחנויות מכוח סעיף 23 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב – 1973.

טענות הצדדים

טענות התובעים בתיקי הפינוי

1. יוער, כי לאור העובדה שטענות התובעים בשני תיקי הפינוי זהות, פרט להבדלים הנובעים מן ההבדל בשטחי המושכרים, אציג להלן את הטענות לשני תיקי הפינוי במאוחד:
2. התובעים טוענים, כי הנתבעת נטשה את המושכרים, וכי נטישתה מתבטאת בכך שהעבירה את החזקה בחנויות ואת הפעלתן לידי חברת "מרקו קאירי בע"מ" ח"פ 513359315 (להלן: "החברה"). לפיכך, טוענים כי קיימת להם עילת פינוי בגין נטישת המושכר והסגת גבול על ידי הנתבעת.
3. התובעים טוענים כי קמה להם עילת פינוי כנגד הנתבעת מכוח סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר, הקובע עילת פינוי אם הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות.

לשיטתם של התובעים, במשך שנים רבות הן המנוח והן הנתבעת לא שילמו דמי שכירות בעבור המושכרים וזאת עד ליום 17.2.11. ביום זה, המנוח שלח מכתב למנהל העזבון שזהו תוכנו (להלן: " המכתב מיום 17.2.11"):

"הנדון: תשלום שכר דירה של שתי חנויות בנחלת בנימין 11 בדמי מפתח (נראה כי הכוונה לנחלת בנימין 16).

לאור העובדה כי שילמנו עד היום את שכר הדירה לחשבון העירייה, והיום העירייה לא מוכנה יותר לקבל את התשלום [בטענה שאתה אסרת עליהם לקחת את הכסף], הננו שולחים שיקים על חשבון התשלום לשנת 2011:

שיק 7309 סכום: 847 ₪.

שיק 7305 סכום 847 ₪.

אנא שלח קבלה לכתובת "מרקו קאירי" נחלת בנימין 11 תל אביב..."

1. לטענת התובעים, נפלו פגמים וליקויים רבים בתשלום דמי השכירות בגין המושכרים, הן בתקופתו של המנוח והן בתקופה הנוכחית:
2. ראשית, אין כל יסוד לכך שהמנוח היה צריך לשלם לעירייה את דמי השכירות עד לשנת 2011, שכן כבר בשנת 2002 לתובעים לא היה כל חוב לעירייה והוסר העיקול על דמי השכירות.
3. שנית, המנוח שלח את השיקים על שם מנהל העזבון ולא על שם העזבון, ביודעו כי לא יהיו ניתנים לפירעון.
4. שלישית, המנוח הציע במכתבו דמי שכירות בסך של 847 ₪ לשנה, היינו 70.58 ₪ לחודש. לשיטת התובעים מדובר בסכום זעום ביותר. התובעים מדגישים כי מעולם לא סרבו לקבל דמי שכירות מהמנוח, וכי אם אלה היו משולמים על ידי המנוח כמתחייב על פי דין – ודאי שהיו פורעים אותם.
5. רביעית, היה על הנתבעת לדעת שהחל מינואר 2014 שיעור דמי השכירות עומד על סך של 678.62 ₪ לחודש בעבור החנות ששטחה 26 מ"ר, וסך של 493.93 ₪ לחודש בעבור החנות ששטחה כ- 18 מ"ר. סכומים אלה נקבעו בתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בדירות ובבתי עסק), תשכ"ו – 1966, ק"ת 1886 מיום 1.6.1966 (להלן: "תקנות 1966").
6. התובעים טוענים כי הגישו תביעה כנגד הנתבעת לקביעת דמי שכירות, כדי שזו תשלם את דמי השכירות הראויים עד למתן פסק דין בתביעת הפינוי. אולם, לטענתם, הנתבעת לא שילמה כל סכום מיום הגשת התביעה (29.11.2015) ולמצער, בשבע שנים שקדמו להגשת התביעה – עילה המקימה לטענתם את הזכות לקבל סעד של פינוי. יתר על כן, התובעים מדגישים כי גם לאחר הגשת התביעה לקביעת דמי שכירות ביום 20.11.2015 ועד ליום 23.1.2017, הנתבעת לא שילמה דבר. לחילופין, טוענים התובעים כי הנתבעת לא שילמה את מלוא דמי השכירות המגיעים ממנה.
7. לטענת התובעים, מדובר בבתי עסק שעיקר עיסוקם ייבוא, ולכן חלה על הנתבעת לשלם דמי שכירות ריאליים, אולם הנתבעת לא שילמה אפילו את דמי השכירות המוגנים כשיעורם הנכון על פי תקנות 1966.
8. על כן, התובעים מבקשים את פינויה של הנתבעת מהמושכרים.

טענות הנתבעת בתיקי הפינוי

1. הנתבעת טוענת כי היא דיירת מוגנת בשתי החנויות מכוח היותה אלמנתו של המנוח, אשר החזיק בחנויות כדייר מוגן עשרות שנים. בנוסף, מכחישה את הטענה כי החברה היא דיירת מוגנת בחנויות ומדגישה כי החברה מעולם לא הפעילה את החנויות. הנתבעת מציינת, כי החברה מנהלת את החנות הנוספת בנחלת בנימין 11, אך אין לה כל קשר לחנויות בנחלת בנימין 16.
2. בנוסף, טוענת הנתבעת כי היא או בעלה לא חדלו מתשלום דמי השכירות בעבור החנויות. תחילה, ומאחר שהוטל עיקול על זכויותיהם של התובעים בגין חוב לעיריית תל-אביב, שילמו הנתבעת והמנוח את דמי השכירות לעיריית תל אביב. לאחר שהוסר העיקול, ומאחר שלטענת הנתבעת, התובעים סירבו לקבל את דמי השכירות, היא הפקידה את דמי השכירות בחשבון נאמנות שנוהל על ידי עורך דינה (להלן: "עו"ד שוורץ").

מלבד ההפקדות בחשבון הנאמנות, טוענת הנתבעת, כי עו"ד שוורץ יידע את התובעים כל פעם מחדש כאשר הופקדו דמי השכירות, על אף שלא הייתה כל תגובה מצידם.

1. לטענת הנתבעת, התובעים סירבו לקבל את דמי השכירות במתכוון, על מנת ליצור עילת פינוי יש מאין, וכי הם פעלו בכל דרך אפשרית כדי לסכל את התשלום מצד המנוח והנתבעת.
2. הנתבעת טוענת כי לא היה ביכולתה לדעת שיש להפסיק להעביר את דמי השכירות לעיריית תל אביב בשנת 2002, שכן לא קיבלה כל עדכון על כך – לא מהתובעים או ממי מטעמם ולא מעיריית תל-אביב – יפו.
3. בכל הנוגע לגובה תשלום דמי השכירות- לטענת הנתבעת, התובעים לא פנו אליה מעולם בדרישה להעלות את דמי השכירות וממילא אלה עמדו בדרישות החוק.

על כן, הנתבעת עומדת על דחיית התביעה ולחילופין לסעד מן הצדק.

טענות התובעים בתיקי דמי השכירות

1. כאמור לעיל, מלבד סעד הפינוי, התובעים הגישו תביעה לבית הדין לשכירות שעניינה קביעת דמי שכירות בשתי החנויות.
2. יוער, כי לאור העובדה שטענות התובעים בתיק ש/62752-11-15, זהות לטענות בתיק ש/62789-11-15, פרט לשוני בשטח המושכרים, יובאו להלן הטענות במאוחד.
3. התובעים טוענים כי נודע להם שעיקר הפעילות של בתי העסק הוא יבוא, שכן בבתי העסק נמכרת סחורה שמיובאת על ידי הנתבעת. על כן, לטענתם יש להחיל את סעיף 1(3) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק- אי תחולת השיעורים המירביים והפחתות), התשמ"ג 1983 (להלן: "תקנות הגנת הדייר- 1983"), ולחייב את הנתבעת בדמי שכירות ריאליים בגין שתי החנויות.
4. זאת ועוד, המנוח פרסם באתר האינטרנט כי הוא מייבא בעצמו את הסחורה לכל החנויות שלו. התובעים מציינים כי על גבי החשבוניות שהופקו בחנויות בנחלת בנימין 16, רשומה גם החנות בנחלת בנימין 11.
5. לחילופין, התובעים טוענים שחלו שינויים מהותיים באזור המושכרים, קרי, בנחלת בנימין. לשיטתם, בשנים האחרונות מדרחוב נחלת בנימין הפך הומה פעילות והתפתח רבות, באופן המצדיק העלאת גובה דמי השכירות על פי סעיף 57(2) לחוק הגנת הדייר.

לטענת התובעים, על פי לשון סעיף 57 לחוק הגנת הדייר, נראה כי יש צורך קודם בקביעה ראשונית של בית הדין לשכירות בטרם יקבע קביעה דמי שכירות חדשים. אולם, התובעים טוענים, בהתבסס על פסיקה, כי תנאי זה לא מחייב אם נקבעו דמי שכירות מוסכמים ואם ההסכם לא הוגבל לתקופה מסוימת.

1. על כן, התובעים מבקשים כי בית הדין יפסוק, בהתאם לחוות הדעת שהגישו, דמי שימוש ריאליים בעבור המושכרים:

עבור המושכר ששטחו 26 מ"ר - סך של 7,605 ₪ לחודש בצירוף ריבית והצמדה.

עבור המושכר ששטחו 18 מ"ר – סך של 5,256 ₪ לחודש בצירוף ריבית והצמדה.

לחילופין, מבוקש לחייב את הנתבעת לשלם לתובעים דמי שכירות מוגנים:

עבור המושכר ששטחו 26 מ"ר – סך של 3,250 ₪ לחודש.

עבור המושכר ששטחו 18 מ"ר – 2,211 ₪ לחודש.

לחילופי חילופין, כל סכום אחר שמתאים בנסיבות העניין.

הסכומים שצוינו לעיל, מבוקשים גם בעבור 7 השנים שקדמו להגשת תביעה זו.

טענות הנתבעת בתיקי דמי השכירות

1. הנתבעת טוענת כי אינה עוסקת ולא עסקה מעולם ביבוא ולכן אין להחיל על החנויות את תקנה 1(3) לתקנות הגנת הדייר- 1983. כמו כן, מבהירה כי הבדים שנמכרים בחנויות הם אכן תוצרת חוץ, אך היא עצמה אינה מייבאת אותם אלא רוכשת אותם מיבואנים שונים בארץ.
2. הנתבעת לא מכחישה את הפרסום באינטרנט שלפיו כל הסחורה מיובאת על ידה, אולם טוענת כי הפרסום נעשה למטרות מסחריות בלבד ומשיקולים שיווקיים.
3. בנוסף, הנתבעת מתנגדת לטענת התובעים לפיה חלו שינויים מהותיים המשפיעים על גובה דמי השכירות, ומציינת כי הפעילות העסקית דווקא נחלשה בשנים האחרונות. אולם, טוענת כי גם אם ייקבע כי חלו שינויים המצדיקים העלאת דמי השכירות, אין כלל מקום להעלותם מעבר לתוספות הקבועות בתקנות 1966.
4. הנתבעת טוענת כי החנויות לא פעלו מעולם כמקשה אחת עם החנות הנוספת בנחלת בנימין 11, על אף שקיימות חשבוניות משותפות, וזאת אך ורק מטעמי איחוד עוסקים. הנתבעת מבהירה כי אמנם קיימים עסקי יבוא בחנות הנוספת הנמצאת בנחלת בנימין 11 אולם, אין לכך כל קשר לחנויות בנחלת בנימין 16.
5. זאת ועוד, הנתבעת מתנגדת לקביעת דמי שכירות לשבע שנים שקדמו להגשת התביעה, וטוענת לחילופין כי אם תתקבל התביעה, יש לקבוע כי דמי השכירות המעודכנים ישולמו מיום הגשת התביעה בלבד.

דיון והכרעה בתיקי הפינוי

1. השאלות הטעונות הכרעה בתיקי הפינוי הן:
   1. האם יש להורות על פינוי הנתבעת מהחנויות על פי סעיף 131 (1) לחוק הגנת הדייר?
   2. האם הנתבעת נטשה את החנויות באופן המצדיק את פינויה מהן?

פינוי מכוח הוראות סעיף 131 (1)

1. סעיף 131 לחוק הגנת דייר מונה רשימה סגורה של עילות, שרק בהתקיימן ניתן להורות על פינוי הדייר המוגן. בענייננו, התובעים טוענים כי הנתבעת הפרה את סעיף 131(1) לחוק הקובע:

"הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו".

כמו כן, מנהל העזבון הצהיר בסעיף 13 לתצהירו כי:

"במשך שנים ועד לשנת 2011 לא קיבלו התובעים ואף לא הוצע להם ולו אגורה אחת כדמי שכירות- אף לא עבור אחד משני בתי העסק".

אולם כעולה מחומר הראיות (ראו נספח א' לתצהירו של דוד קאירי), נראה כי החל משנת 1998 ועד שנת 2010 המנוח והנתבעת שילמו את דמי השכירות לעירייה ברציפות, וראיות אלה כלל לא נסתרו על ידי התובעים. התובעים אינם חולקים על כך, שבחלק מאותן שנים, נדרשו השוכרים לשלם את דמי השכירות לעירייה, וזאת מחמת עיקול שרבץ על זכויותיהם של המנוחים לדמי שכירות. כל שטוענים התובעים בהקשר זה, הוא כי כבר בשנת 2002 לא הייתה כל מניעה להעביר את דמי השכירות ישירות אליהם ולא לעירייה, שכן העיקול הוסר, אך למרות זאת המנוח לא עשה כן (ראו סעיף 15 לתצהיר מנהל העיזבון), כמתחייב ממנו.

1. אין בידי לקבל את הטענה. כעולה מנספח ו' לתצהיר מנהל העיזבון, נראה כי בשנת 2002 הושג הסדר חוב בין התובעים לבין העירייה, שבהתקיימם ימחקו חובות התובעים כלפיה. הסדר החוב, כעולה מנוסחו, היה מותנה, אולם גם אם אניח כי התובעים עמדו בכל התנאים, והעיקול אכן הוסר – ברי כי לא ניתן לצפות מן הנתבעת או מן המנוח לדעת זאת מבלי שיקבלו הודעה רשמית על כך – והדעת נותנת שהתובעים הם אלה שהיה עליהם למסור הודעה כאמור. אין למעשה מחלוקת, כי מנהל העיזבון לא עשה דבר על מנת לעדכן את הנתבעת בדבר הסרת העיקול (וראו עמ' ש' 28 18-20 לפרוטוקול).
2. מעבר לזאת, מעדותו של מנהל העיזבון עולה בבירור, כי הוא לא עשה כל מאמץ, משום סוג שהוא, ליצור קשר עם המנוח או עם הנתבעת בסוגיית דמי השכירות. לעניין זה ראו עדותו לפניי כדלקמן (בעמ' 23 ש' 1-9 לפרוטוקול):

"ש. אתה נוהג לבקר בנכסים אלה (במושכרים)?

ת. כן

ש. באיזו תדירות?

ת. פעם בשבועיים

ש. במסגרת התדירות הזאת של פעם בשבועיים שאתה מבקר בנכסים, אתה גם נפגש עם השוכרים שלך?

ת. כן

ש. בשלוש שנים האחרונות, מתי נפגשת לאחרונה עם גברת אידה קאירי?

ת. לא נפגשתי איתה מעולם".

וכן (ראו עמ' 23 ש' 28-30; עמ' 24 ש' 1-3 לפרוטוקול):

"ש. בוא ניקח את השנים 2014 ולפני כן- מר מרקו קאירי היה שוכר חוקי מבחינתך?

ת. לא

ש. מה עשית בנדון?

ת. בשנת 91, כשנכנסתי לתפקידי בפעם הראשונה, שהמחוזי מינה אותי, עורך הדין שלח מכתבים לכל הדיירים והורה להם לשלם דמי שכירות. עד כמה שזכור לי- תגובה מהשוכר מרקו קאירי לא התקבלה".

1. מעדות זו ניתן ללמוד, כי מנהל העיזבון לא עשה כל ניסיון לגבות כספים מהנתבעת או מהמנוח, לא עמד עמה בכל קשר מכל סוג שהוא, לא ביקר בחנויות ואף לא יידע את הנתבעת באשר להסרת העיקול בשנת 2002.

והינה כי כן, למרות התנהלותו זו של מנהל העיזבון, המנוח והנתבעת המשיכו בתשלום דמי השכירות בכל שנה. מהמועד שבו העירייה סירבה לקבל את דמי השכירות, ולאחר שפניות למנהל העיזבון לא נשאו פרי (ראו נספחים ב', ג' לתצהיר דוד קאירי), אזי הנתבעת פנתה לייעוץ משפטי, ובעצת בא-כוחה דאז החלה להפקיד את דמי השכירות המוגנים בחשבון נאמנות שפתחה למטרה זו (ראו נספח ד' לתצהיר דוד קאירי). חרף פניות חוזרות ונשנות אל מנהל העיזבון, לא עשה הלה כל ניסיון לקבל את דמי השכירות, וגם לא השיב לפניותיה של הנתבעת על מנת להבהיר לה כי לשיטתו, עליה לשלם דמי שכירות גבוהים יותר.

1. התובעים מציינים לא אחת כי מעולם לא סרבו לקבל את דמי השכירות מהנתבעת (ראו ס' 11 לכתב התביעה, ס' 20 לתצהירו של מנהל העיזבון), אך הנתבעת מעולם לא שילמה דבר. בהמשך, טוענים התובעים כי הנתבעת לא שילמה את מלוא דמי השכירות המתחייבים ממנה (ראו סעיף 25 לתצהיר מר אלואשוילי), וכי אילו הייתה משלמת את דמי השכירות כמתחייב על פי דין, אזי התובעים היו פורעים את השיקים. לא ברור אפוא מהי גרסתו של מנהל העיזבון: האם שלא שולמו דמי השכירות כלל, או כי לא שולמו במלואם.

זאת ועוד, גם בחקירתו של מר אלואשוילי לא הובהרו הדברים, והלה העיד כי עד היום (יוער כי הישיבה התקיימה ביום 17.5.18) לא שולמו כלל דמי שכירות (ראו עמ' 24 ש' 4-7 לפרוטוקול), על אף שבסעיף 31 לתצהירו טוען כי ביום 23.1.17 נמסר צ'ק בנקאי על סך 10,115.12 ₪ עבור שכירות החנויות. לא ברור אפוא מהי גרסתו המדויקת והעדכנית של מנהל העיזבון, ויש בכך כדי להטיל צל כבד על מהימנות גרסתו. מעבר לכך, קיים הבדל משמעותי ומהותי בין הטענות, קל וחומר כאשר התובעים מבססים את בקשת הפינוי על פי טענות אלה. כאמור, על פי סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר ניתן להורות על פינוי אם לא שולמו דמי השכירות, ללא כל קשר לגובהם. על פי חומר הראיות, נראה כי אין זה המצב בענייננו; הנתבעת שילמה את דמי השכירות ברציפות כל שנה, ולאחר שנמסרה לה הודעת עיריית תל-אביב שלפיה אין עוד להפקיד את דמי השכירות בקופת העירייה, ובהעדר התייחסות לפניותיה מטעם מנהל העיזבון – החלה להפקיד את דמי השכירות בחשבון נאמנות ייעודי. בכך קיימה הנתבעת את חובתה לשלם את דמי השכירות, בשיעור שעליו ידעה, באופן רציף.

1. בהקשר זה יש לציין, כי ההלכה הפסוקה קובעת:

"כאשר בעל הבית מסרב אפילו פעם אחת לקבל דמי שכירות, וברור שלא שינה את עמדתו, אין הדייר חייב לחזור על פעולה ריקה מתוכן ולהודיע אותם כל פעם מחדש. ברור כי בעל הבית יכול לשנות את עמדתו הסרבנית אם על ידי הודעה פשוטה המופנית לדייר ואם על ידי מעשה מהם עולה ברורות כי בעל הבית מוכן, מעתה ואילך, לשוב ולקבל את דמי השכירות. מכל מקום חבותו המחודשת של הדייר להציע ולשלם את דמי השכירות לא תקום אלא בעקבות מעשה גלוי של בעל הבית" (ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, מהדורה שנייה, עדכון 3 עמ' 7 וכן, רע"א 6655/96 אסתר חן נ' מאיר אתדג'י (1.1.1997)).

1. אם כן, המנוח והנתבעת פנו מספר רב של פעמים לתובעים כדי לשלם את דמי השכירות על אף שלא התקבלה כל תגובה מצד התובעים במשך שנים רבות. משכך, אין התובעים יכולים להעלות כל טענה בדבר אי תשלום דמי השכירות בכל הזמן ששקטו על שמריהם ולא נקטו אף פעולה.

מר אלואשוילי אף הודה בחקירתו כי מעולם לא פנה לנתבעת בדבר תשלום דמי השכירות (ראו עמ' 29 ש' 22-26 לפרוטוקול):

"ש. אי פעם באת לגברת אידה ושאלת אותה מה עם שכר הדירה?

ת. לא

ש. למה ישבת כל כך הרבה שנים ולא עשית כלום עם זה?

ת. היו לי הליכים משפטיים אחרים..."

וכן (ראו עמ' 30 ש' 23-30 לפרוטוקול):

"ש. זה נכון שעד היום לא שלחת קבלה ללקוחות שלי על תשלום שכר הדירה (חנויות)?

ת. נכון, לא ביקשו ממני ולכן לא נתתי. אני נותן קבלה למי שמבקש ואם אתה רוצה- אני יכול לתת לך עכשיו".

1. לא מצאתי כל טעם מוצדק להתנהלותו זו של מר אלואשוילי ולכך שלא פנה למנוח ולנתבעת מאז שנת 1991. גם אדם עסוק מאוד, הטרוד ראשו ורובו בהליכים משפטיים שונים, אינו יכול להישמע בטענה כי בשל קיומם של "הליכים משפטיים אחרים" לא פנה אל הדיירים המוגנים משנת 1991 (!) ועד הגשת התביעה בשנת 2015 – עשרים וארבע שנים. עוד יש לציין, כי עדותו של מר אלואשווילי לא הייתה מהימנה בעיניי, בין היתר בשל הסתירות שהוצגו לעיל, כמו גם טענותיו כאילו לא התבקש לספק קבלות, אף שבשורה של מסמכים שיצאו מאת הנתבעת אל מר אלואשווילי התבקש הלה להנפיק קבלות (ראו נספח ב', י', יב' לתצהיר דוד קאירי). ניתן להסיק מעדותו הנזכרת לעיל של מר אלואשווילי, כי הנתבעת אכן שילמה דמי שכירות; מר אלואשוילי העיד כי הסיבה שלא הוציא קבלות לנתבעת, היא כיוון שלא ביקשה זאת. כלומר, אילו הנתבעת כלל לא הייתה משלמת דמי שכירות עבור החנויות (לדוגמא כפי שנטען בס' 15-16 לכתב התביעה) אזי סביר להניח שמר אלואשוילי היה מציין בעדותו, שהסיבה לאי המצאת הקבלות, היא כיוון שהנתבעת לא שילמה ולא כיוון שלא ביקשה זאת.
2. התובעים טוענים בסיכומיהם כי גם לאחר שהגישו את תביעות דמי השכירות נגד הנתבעת ביום 29.11.2015, הנתבעת שילמה חלק מדמי השכירות רק ביום 23.1.2017. עוד הם מוסיפים, כי הנתבעת ייעדה את השיק במכוון למנהל העיזבון ולא לעיזבון עצמו- ביודעה שלא יהיה ניתן לפרוע אותו (ראו עמ' 4 ס' 7 לסיכומי התובעים) ומשכך מתחזקת העילה לפינויה.

אולם, כעולה ממכלול הראיות ובשים לב להתנהלות הפאסיבית של התובעים כלפי הנתבעת לאורך כל השנים, לא מצאתי לייחס כל משקל לטענות אלה ואבאר דבריי. אמנם אין מחלוקת שהשיקים נמשכו על שם מנהל העיזבון, אך לא הוכח כלל כי הנתבעת עשתה כן במכוון, בשים לב לפניות הרבות מצד הנתבעת שבהן ביקשה הנחיה לעניין מען ההפקדה (וראו נספחים ד' ה' ו' ח' לתצהיר דוד קאירי), אולם, מנהל העיזבון כלל לא טרח להגיב ולבטח שלא העמיד את הנתבעת על טעותה. אילו לא רצתה הנתבעת לשלם את דמי השכירות, הייתה לה עילה טובה מאוד להימנע מכך, לאור התנהלותו של בעל הבית. העובדה שהיא טרחה ושלחה שיק לפירעון דמי השכירות – מלמדת כי הטענות על ניסיונות התחמקות

בספרו של כב' השופט דוד בר אופיר, התייחס המחבר למצב שבו קיימת התנהגות פאסיבית מצד בעל הבית, כבענייננו, וציין (ראו "סוגיות בדיני הגנת הדייר", מהדורה 2, כרך 1, עמ' 4):

"מהתנהגותו של בעל הבית ניתן היה להסיק על קיומה של מגמה להביא את הדברים למצב שבו לא ישולמו דמי שכירות על ידי הדיירת כדי להכשיר עילת פינוי. בעל הבית נקט מצד אחד עמדה פסיבית ביחס לפניותיה של הדיירת בעניין דמי השכירות ומצד שני- התבטאה פעולתו האקטיבית היחידה, בהקשר זה, בדרישה לפינוי".

1. בהקשר זה, אעיר בשולי הדברים, כי מר אלואשוילי ניהל הליכים נוספים דומים נגד שוכרים שונים, בהם ביקש לפנותם עקב אי תשלום דמי שכירות.

בת"א 9453-04-12 עזבונות המנוחים מרים ורפאל אלואשוילי ז"ל נ' דוד בבאיאן, כב' השופט ישי קורן קבע:

"התנהלות התובעים כלפי הנתבעים בכל הנוגע לדמי השכירות, והתעלמות התובעים מהנתבעים בעניין זה מראשית תקופת השכירות ועד להגשת התביעה, חרף פניית הנתבעים אל התובעים בשנת 1995, נועדה להכשיל את הנתבעים והיא חוסמת את דרכם של התובעים מלבסס עילת פינוי על יסוד- אי קבלת דמי שכירות".

יוער, כי קביעה זו נותרה על כנה גם בערעור שהוגש על פסק דין זה (ראו ע"א 481-09-13 עיזבון המנוחים מרים ורפאל אלואשווילי ז"ל נ' דוד בבאיאן (20.7.2014).

כמו כן, בת"א 19371/97 עיזבון המנוחים רפאל ומרים אלואשוילי ז"ל נ' אטי אברמוביץ' (19.9.2010), קבע כב' השופט חיים טובי:

"בנדון דידן, מנהל העיזבון לא פנה כלל ועיקר לנתבעת ולא דרש הימנה לשלם את דמי השכירות שבפיגור ואלה אף לא נתבעו, בכתב התביעה. בנסיבות אלו, הצעת הנתבעת ביום 17/3/08 להעביר את דמי השכירות שהצטברו בחשבון הבנק, נעשתה מעבר לחבותה על פי הדין. הנני דוחה את טענת התובעים, כאילו נשתכללה כנגד הנתבעת עילת פינוי עקב אי תשלום דמי השכירות המוגנים".

דברים אלה, המתייחסים למנהל העיזבון בתיק אחר, כמו במיוחד לענייננו נכתבו. נראה אפוא שמדובר בדפוס התנהגות חוזר של מנהל העיזבון כלפי שוכריו, דפוס שתכליתו – יצירת עילת פינוי יש מאין. זאת, כמובן, אינה יכולה להיחשב התנהגות בתום-לב, ואין להתירה.

1. סיכומו של דבר, לא מצאתי להורות על פינוי הנתבעת מהחנויות על פי סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר, שכן הוכח עצם תשלום דמי השכירות. כל טרוניותיהם של התובעים ביחס לשיעור דמי השכירות או לאופן תשלומם – צריכות להיות מופנות כלפי עצמם, וליתר דיוק – אל מנהל העיזבון, אשר הקפיד להתעלם מפניותיה של הנתבעת, ועוד קודם לכן – מפניות המנוח.

אכן, יש להקפיד עם דיירים מוגנים על קיום חיוביהם על פי חוק. אכן, יש לראות בחומרה דיירים מוגנים המנצלים את הגנת החוק אך אינם ממלאים את חובותיהם מכוחו. אולם אין בכך, בכל הכבוד, כדי להצדיק את התנהלותו התמוהה של מנהל העיזבון, אשר נעלם, ממש כך, וכעת תובע פינוי בעילה שיצר הוא בעצמו.

האם יש להורות על פינוי הנתבעת מהחנויות עקב נטישה?

1. התובעים טענו, כי הנתבעת נטשה את החנות, ומכאן שקמה עילה לפינויה מחמת נטישת המושכר. לטענת התובעים, הנתבעת ויתרה על מעמדה כדיירת מוגנת, שכן נטשה את החנויות והחברה היא זו שהחזיקה וניהלה את החנויות. כדי לבסס טענתם זו, צרפו התובעים חשבונית מס מיום 30.12.2014 שכותרתה "מרקו קאירי בע"מ" (ראו נספח יב' לתצהיר מנהל העזבון וכן מוצג ת/3). עוד מוסיפים התובעים, כי על גבי החשבונית מופיעות שתי כתובות: נחלת בנימין 11 (יוער כי אין מחלוקת שהחברה מחזיקה בחנות בכתובת זו) ונחלת בנימין 16. לשיטת התובעים, עצם ציון שתי הכתובות על גבי החשבונית שהוצאה בנחלת בנימין 16 ובה מופיע שם החברה - מלמד כי הנתבעת מתייחסת לשני הרחובות כמקשה אחת ולכן יש לראות את החברה כמי שמחזיקה ומנהלת את כל החנויות (ראו ס' 34 לתצהיר מנהל העיזבון וכן סעיף 13 לסיכומי התובעים). לעומת זאת, הנתבעת טוענת שהחברה מופיעה על שני הרחובות מטעמי מיסוי בלבד, מאחר שהחברה והנתבעת רשומים באיחוד עוסקים, ועל כן רשאים לרשום את שמו של אחד העוסקים שבאיחוד בלבד (ראו עמ' 43 ס' 1-5 לפרוטוקול וכן ס' 30 לתצהירו של דוד קאירי).

סעיף 56 לחוק מס ערך מוסף, תשל"ו-1975 (להלן: "חוק המע"מ") קובע:

"עוסקים שהם אזרחים ישראליים כהגדרתם בסעיף 1א(ב), שמקום עסקם הקבוע והמתמשך הוא בישראל, שביקשו להירשם כאחד, רשאי המנהל לרשום אותם כך, ומשנרשמו יראו אותם לעניין חוק זה כשותפים".

1. בנוסף, הנתבעת צרפה לראיותיה במסגרת גילוי מסמכים בתיקי השכירות, הודעה בדבר הצטרפותה לאיחוד עוסקים (להלן: "הודעת הצטרפות").

שמות העוסקים בהודעת ההצטרפות הם: (1) חברת מרקו קאירי בע"מ (2) לוקה אחד בע"מ (3) מרקו קאירי.

בהודעת ההצטרפות קבעו העוסקים:

"אנו ממנים בזה את התאגיד מרקו קאירי בע"מ מס' 513359395 כנציגנו והוא שיגיש בשמנו ובמקומנו כל בקשה, דו"ח ויטפל בכל עניין הנדרש על פי חוק מע"מ ותקנותיו.

מלאי הציוד והנדל"ן נותר בבעלות כל אחד מהמצטרפים לאיחוד עוסקים זה.

חשבוניות המס יישאו בנוסף למספר העוסק שלנו גם את מספר תיק האיחוד לצרכי דיווח.

ידוע לנו שעם רישומנו כאחד יראו אותנו לעניין חוק מע"מ כאחראים יחד, וכל אחד לחוד לפעילות העסקית של איחוד העוסקים..."

1. ראשית, יש להזכיר כי הנטל להוכיח את עילת הנטישה רובץ על בעל הנכס. מנהל העיזבון מבסס את הטענה בדבר הנטישה רק על בסיס חשבונית המס, שלטענתו, ניתן ללמוד ממנה כי החברה היא זו אשר מנהלת ומחזיקה גם את החנויות בנחלת בנימין 16. אולם, לא מצאתי כי יש ממש בטענה זו. לא די להתבסס על החשבונית כדי לקבוע כי הנתבעת נטשה את הנכס וכי אין בכוונתה לשוב אליו. כפי שעולה מסעיף 56 לחוק המע"מ שהוזכר לעיל, השותפות שנוצרת כתוצאה מאיחוד עוסקים יפה רק לעניין חוק המע"מ לצרכי דיווחי מס. כמו כן, לא ניתן להתעלם מהודעת ההצטרפות שבה נקבע כי כל עוסק יפעל בנפרד ויהא אחראי לפעילות העסקית שלו.

סיכומו של עניין זה, הוא כי אין בהנפקת חשבונית משותפת לצרכי מס, בנסיבות שבהן רשומה הנתבעת (ולמעשה – המנוח) כחלק מאיחוד עוסקים, כדי ללמד על העברת השימוש לידי החברה, ולבטח שאין בכך ללמד שהנתבעת נטשה את החנויות.

1. טענה נוספת שמעלים התובעים כדי להוכיח בעלות זהה בחנויות, היא עדותו של רו"ח הנתבעת, מר עוזיאל שמואלי (להלן: "רו"ח הנתבעת"). בחקירתו נשאל מהם התנאים לאיחוד עוסקים, ותשובתו הייתה ניהול ספרים ובעלות זהה (ראו עמ' 8 ש' 6-9 לפרוטוקול). לאור תשובתו זו, טוענים התובעים כי הוכח שהחברה היא הבעלים. מצאתי לדחות גם טענה זו.

סעיף 10 (א) לתקנות מס ערך מוסף (רישום), תשל"ו-1976 קובע:

"עוסקים שבקשו להירשם כאחד, יהיו רשאים להירשם כך אם נתמלאו תנאים אלה:

(1) ניהול פנקסי חשבונות של כולם נעשה במשותף;

(2) מונה נציג לאותם עוסקים".

אם כן, לא קיימת בחוק כל דרישה לבעלות זהה, ולמעשה, דרישה לבעלות זהה אף אינה הגיונית: אם שלושת בתי העסק הם בבעלות זהה, אין כל צורך באיחוד עוסקים, שכן בעל הזכויות הוא עוסק אחד, גם אם הוא מפעיל שלוש חנויות שונות. על כן, ברי כי "איחוד עוסקים" נועד לניהול משותף של היחסים מול רשויות המס על-ידי בעלים שונים ומובחנים.

משכך, יש לקבוע כי לא הוכח שהנתבעת העבירה את ניהול החנויות בפועל לידי החברה, ומשלא הובאו ראיות המראות אחרת – דין טענת הנטישה להידחות.

דיון הכרעה בתיקי דמי השכירות

1. עד כה, דנתי בתביעות שהוגשו לבית משפט השלום, מכוח סמכותי כשופט בית משפט השלום. משלב זה ואילך, מתקיים הדיון בגדרי בית הדין לשכירות.
2. כאמור, התובעים טוענים, כי יש להורות על שחרור המושכרים מתקרת דמי השכירות הקבועים בחוק, מאחר שהם נכנסים לגדרי תקנה 1 (3) לתקנות הגנת הדייר 1983.

השאלות הטעונות הכרעה הן:

• 1. האם עיקר פעילותן של החנויות בנחלת בנימין 16, הוא יבוא על פי תקנה 1(3) לתקנות הגנת הדייר 1983?
  2. האם חלו שינויים סביבתיים בנחלת בנימין 16 המצדיקים העלאת דמי השכירות על פי סעיף 57(2) לחוק הגנת הדייר?
  3. מהו שיעור דמי השכירות שעל הנתבעת לשלם לתובעים?

האם עיקר פעילותן של החנויות יבוא?

1. התובעים טוענים כי יש לשחרר את המושכרים מתקרת דמי השכירות המוגנת, שכן מדובר בעסקי יבוא. לעומת זאת, הנתבעת טוענת כי מעולם לא ייבאה בעצמה סחורה לחנויות אלה, ולכן אין ביכולתם של התובעים לדרוש דמי שכירות ריאליים.
2. סעיף 52א לחוק הגנת הדייר קובע דמי שכירות מרביים אותם ניתן לדרוש עבור בתי עסק.

עם זאת, סעיף 1(3) לתקנות הגנת הדייר 1983 קובע, כי עסק שעיקר פעילותו היא יבוא או יצוא לא יהיה כפוף לתקרה.

כאמור, אין מחלוקת שחברת "מרקו קאירי בע"מ" היא יבואנית ופועלת, בין היתר, בחנות הנוספת בנחלת בנימין 11 (ראו עמ' 8 ש' 16-22 לפרוטוקול). כבר עתה אציין כי הסיבה הראשונה שבגינה התובעים טוענים שהחנויות בנחלת בנימין 16 עוסקות ביבוא, היא כיוון שהחברה מופיעה על גבי החשבוניות הן בנחלת בנימין 11 והן בנחלת בנימין 16. אולם, מאחר שכבר הרחבתי בסוגיה זו לעיל, וקבעתי כי מדובר באיחוד עוסקים ותו לא, אבהיר שקביעתי זו נכונה גם לעניין היבוא. רוצה לומר, אין להסיק כי החנויות בנחלת בנימין 16 עוסקות בייבוא, רק משום שהן מדווחות לצורכי מע"מ במסגרת איחוד עוסקים עם החברה, הפועלת ממקום אחר, ואשר עיסוקה שלה – ייבוא.

1. טעם נוסף שהעלו התובעים להוכחת טענתם כאילו משמשים המושכרים בעיקר לעסקי יבוא, הוא כי בחנויות אלה נמכרת סחורה מיובאת וזאת על פי ממצאיו של החוקר מר עופר גוט (להלן: "חוקר התובעים או "החוקר"). לביסוס טענתם זו, התובעים צרפו תצהיר מטעם החוקר ותמלול הקלטה מביקורו בחנויות. החוקר ביקר בחנויות ביום 1.2.2015 והן ביום 28.7.2015.

החוקר הצהיר בסעיף 9 לתצהירו:

"עיקר שימושם של החנויות הינו עסקי יבוא. למעשה כל שימושם עסקי יבוא דהיינו- כל הפריטים הנמכרים בחנויות מיובאים מהמזרח על ידי הדייר המוגן או מי מטעמו..."

בחקירתו הנגדית נשאל אודות קביעותיו לעיל (ראו עמ' 19 ש' 28-30 וכן עמ' 20 ש' 13-22 לפרוטוקול):

"ש. בסעיף 9 אתה כותב שעיקר שימושן של החנויות זה עסקי יבוא; על סמך מה אתה אומר את זה?

ת. בשתי החנויות היו בדים שמקורם ביבוא, לא היה שם שום דבר נוסף.

ש.אין לך שום ראיה או הוכחה לפיה אתה יכול לקבוע נחרצות שגברת אידה קאירי מייבאת לחנות נשוא הדיון?

ש. אני חוזר על האמירות שלי- נאמר לי שמקור הבדים ביבוא, מי מיבא אותם, אם אידה או הבן שלה או עובד אחר- לא נאמר לי. נאמר לי שמקור כל הבדים של שתי החנויות מיבוא ומי שמייבא אותם הוא הבוס".

1. ובכן, הן מתצהירו של החוקר והן מחקירתו הנגדית עולה מסקנה ברורה אחת- מקורם של הבדים הוא מיבוא. אולם בכך אין כדי להעלות או להוריד – שכן אף שהנתבעת הודתה מפורשות כי היא רוכשת את הבדים מהחברה ומוכרת אותם בחנותה (ראו עמ' 45 ש' 10-12 לפרוטוקול), אין בכך כדי לקבוע כי במושכרים מתנהלים עסקי ייבוא (ראו ע"א 7/73 אהרון ישר מיכקאשווילי נ' אגו בע"מ פ"ד כז (2) 11 (1973)).

לעניין זה יפים הדברים שנקבעו בע"א 414/89 דוד סביליה נ' שבתאי תגר, פ"ד מד(3) 388 (1990):

"אין לומר כי מכירה בישראל של סחורות מיובאות מהווה עסק של יבוא. כמובן, הבאת סחורות לישראל נעשית על מנת שימכרו לאחרים, אך אין לומר, כי פעולת המכירה של המוצר המיובא, לאחר סיום שלבי הבאתו, מהווה פעולת עזר, כרוכה או נילווית לפעילות הראשית של הבאת אותו מוצא לישראל. המכירה בשוק המקומי היא, לעניין זה, פעולה עיסקית עיקרית בפני עצמה. כך יש לקבוע כי חנות בה נמכרים מוצרי יבוא איננה פעולת לוואי לפעולות היבוא, אלא פעילות עיסקית עצמאית ונפרדת".

1. זאת ועוד, החוקר אף ציין כי מסקנותיו נקבעו על פי חשבונית הרכישה הספציפית ועל פי אמירותיה של המוכרת בלבד (ראו עמ' 18 ש' 13-16 לפרוטוקול). אולם, במקרה דנן, אין די לקבוע עסקי יבוא רק על פי מקורותיו אלו.

באשר לאמירותיה של המוכרת- לא הוגש תצהיר ממוכרת החנות, גב' גלינה, וממילא לא מצאתי כל הוכחה מוצקה בדבריה שלפיה ניתן לקבוע כי הנתבעת מייבאת בעצמה את הסחורה.

באשר לחשבונית הרכישה- כאמור, בהודעת ההצטרפות לאיחוד עוסקים, נקבע כי חברת "מרקו קאירי בע"מ" תהא לנציגתם. עצם העובדה שהחברה אכן יבואנית, לא משליכה בעניין זה על יתר העוסקים.

1. סיבה נוספת המלמדת, לטענת התובעים, כי מדובר ביבוא, היא פרסומי הנתבעת באתר האינטרנט ובכרטיסי הביקור ששם ציינה: "אנו במרקו קאירי מייבאים בעצמנו את כל המוצרים שמשווקים אצלנו בחנויות" (ראו נספח ד' לתצהיר מנהל העזבון). הנתבעת התייחסה לטענה זו, והסבירה כי מדובר במסמך שיווקי, אשר לא ניתן להסיק ממנו ממצאי עובדה, הסבר המקובל עליי, אלא שגם אילו ניתן היה להוכיח שהנתבעת עצמה עוסקת בייבוא (וכאמור – לטעמי התובעים לא הוכיחו זאת כלל ועיקר), עדיין היה על התובעים להוכיח כי המושכרים עצמם משמשים לפעילות הייבוא, ולא רק למכר הטובין המיובאים. לשון אחר: גם אילו ניתן היה לקבוע כי הנתבעת עצמה עוסקת בייבוא, עדיין היה על התובעים להוכיח כי פעילות הייבוא נעשית מן המושכרים נושא ההליך, ולא מן החנות השלישית, ברחוב נחלת בנימין 11.

מכל מקום, משלא עמדו התובעים בנטל, יש לקבוע כי הנתבעת אינה נכנסת לגדרי תקנה 1 (3) לתקנות הגנת הדייר 1983, ודין תביעתם של התובעים בהיבט זה להידחות.

1. למעלה מן הצורך אציין, כי גם מן הראיות שהציגה הנתבעת עולה, כי פעילותה כעוסקת אינה פעילות ייבוא, אלא פעילות של מכר בלבד. הנתבעת צירפה כרטסת הנהלת חשבונות משנים 2010-2016 (ראו נספח ב' לתצהיר הנתבעת). מעיון בכרטסת, ניתן להיווכח כי הנתבעת רכשה את הסחורה מיבואנים או מספקים שונים בארץ. יתרה מזאת, הנתבעת צרפה אישור מטעם רואה החשבון לפיו בין השנים 2014-2007 היא רכשה מספקים בארץ בלבד (ראו נספח ג' לתצהיר הנתבעת).

האם חלו שינויים מהותיים המצדיקים קביעת דמי שכירות מחדש?

1. סעיף 57(2) לחוק הגנת הדייר מאפשר עדכון של דמי השכירות כאשר:

"חל שינוי בנתונים העלולים להשפיע על גובה דמי השכירות, ובלבד שבקשה לפי פסקה זו לא תוגש יותר מאחת לשנים עשר חודש".

לטענת התובעים, החנויות ממוקמות באיזור מרכזי בעיר ודמי השכירות המשולמים כיום על ידי הנתבעים, אינם מתאימים לסביבה העסקית שהתפתחה לאחרונה בנחלת בנימין. כלומר, לטענתם חלו שינויים בולטים ומשמעותיים אשר המצדיקים קביעה מחודשת של דמי השכירות. עוד מוסיפים התובעים, כי סעיף 57 לחוק הגנת הדייר משוחרר מתקרת דמי שכירות, ולכן יש לקבוע דמי שכירות ריאליים ולא מוגנים. לחילופין, מבקשים לקבוע דמי שכירות מוגנים בהתאם לתקנות.

לעומת זאת, הנתבעת טוענת כי המדרחוב בנחלת בנימין, קרי, האזור בו נמצאות החנויות, כלל לא השתנה ואף הפעילות העסקית דווקא נחלשה בשנים האחרונות. מעבר לכך, גם אם יקבע כי קיים שינוי מהותי- טוענת כי יש לפסוק את דמי השכירות בכפוף לתקרה.

1. שני הצדדים צרפו חוות דעת לביסוס טענותיהם. בחוות דעת התובעים שהוכנה על ידי השמאי מר אלי סידאוי (ראו נספח ו' לתצהיר מנהל העזבון), נקבע:

"האזור ובכללו המדרחוב השתנה בשנים האחרונות באופן משמעותי מבחינת תשתיות, מסחר ופיתוח והפך לשם דבר בארץ ובעולם".

מנגד, בחוות דעת הנתבעת שהוכנה על ידי השמאי מר טובי גרש נקבע:

"ניתן לזהות שונות גבוהה בהיצע נכסים להשכרה בסביבת המדרחוב. שונות זו נובעת ככל הנראה משונות במאפייני הנכס. לא ניתן לזהות עליה משמעותית בדמי שימוש המשולמים לאורך התקופה..."

כלומר, אין מחלוקת בין הצדדים כי אכן קיים שינוי והתפתחות ברחוב נחלת בנימין, אולם הצדדים חלוקים בכל הנוגע להשפעת שינוי זה על גובה דמי השכירות.

1. אני סבור כי יש הצדקה לשוב ולקבוע את דמי השכירות מחדש, גם בתוך גבולות הגזרה של דמי השכירות המוגנים, וזאת בשל פרק הזמן הניכר שחלף מאז נקבעו דמי השכירות, השינויים המהותיים שחלו באזור, שהוא אזור מרכזי בעיר, והעובדה שדמי השכירות המשולמים כעת – אינם משקפים את תקרת דמי השכירות המותרים.
2. עם זאת, אין לקבל את טענת התובעים, שלפיה ניתן לעשות שימוש בסעיף 57 לחוק הגנת הדייר על מנת להסיר את תקרת דמי השכירות ביחס לנכסים המושכרים בשכירות מוגנת. הטעם לכך הוא לשונו של סעיף 52 (ב) לחוק הגנת הדייר, הקובע כי:

"בקבעו דמי שכירות של בית עסק יתחשב בית הדין בכל הנתונים העשויים להשפיע על גובה דמי השכירות של בית העסק, לרבות סוג העסק, האזור שבו הוא נמצא והשימוש בו, ובלבד שלגבי בתי עסק שעליהם חלים סעיף 52א או תקנות לפי סעיף 61 לא ייקבעו דמי שכירות העולים על השיעורים המרביים או המופחתים, לפי הענין".

מכאן שגם קביעה של דמי שכירות על-ידי בית הדין, או עדכון קביעה כבענייננו, כפופים לתקרת דמי השכירות. לשון אחר: מקום שבו משלם השוכר את דמי השכירות המרביים המותרים – אין מקום לעדכן את דמי השכירות כלל, אלא במקרים שבהם חלות תקנות הגנת הדייר 1983.

במקרה דנן, ומאחר שקבעתי כי החנויות אינן משמשות לעסקי יבוא, התוצאה היא שאין לחרוג מהתקרה שנקבעה בחוק ואין לחייב את הנתבעת בדמי שכירות ריאליים, אלא בכפוף לתקרה הסטטוטורית.

1. לצורך קביעת דמי שכירות מוגנים, יש להסתמך על תקנות 1966 (ראו נספח ז' לתצהיר מנהל העזבון וכנספח לסיכומי הנתבעת).

סעיף 7(א) לתקנות 1966 קובע:

"בתחום העיריות, ירושלים, תל אביב יפו... ברחוב מרכזי בין 1.75 לירות עד 5 לירות. ברחוב צדדי בין 1.5 לירות עד 3.20 לירות".

הצדדים חלוקים ביניהם גם לעניין בסיס התשלום. לטענת התובעים הבסיס היה צריך להיות 5 לירות למ"ר ואילו לטענת הנתבעת הבסיס הוא 1.5 למ"ר לכל היותר, שכן בעבר היה מדובר ברחוב צדדי ולא מרכזי. אבהיר זה עתה כי לא מצאתי להכנס לעומקו של עניין בסיווג מיקום החנויות, קל וחומר כאשר התובעים מבקשים קביעת דמי שכירות עבור 7 שנים לפני הגשת התביעה, ואין כל ספק שבשנים אלה רחוב נחלת בנימין הוא אכן רחוב מרכזי, בוודאי בתחום הטקסטיל והבדים. זאת ועוד. לאור השינויים בשוק הנדל"ן, ולאור השינויים שחלו במוסד הדיירות המוגנת עצמו, אני סבור שהאיזון בין זכותו של בעל מקרקעין ליהנות מקניינו ובין זכותו של דייר מוגן להגנת החוק מחייבת, בהעדר טעמים מיוחדים, לקבוע את דמי השכירות המרביים המותרים על פי חוק, וזאת כל עוד לא הוצג הסדר אחר.

בנסיבות אלה, אני קובע כי הבסיס ההיסטורי שלפיו יש לחשב את דמי השכירות יעמוד על 5 ל"י למ"ר, בהתאם לתקנות 1966.

1. בנוסף, מצאתי לדחות את בקשת התובעים לפיה יש לקבוע את דמי השכירות ל- 7 השנים שקדמו להגשת התביעה. אילו ביקשו התובעים לעדכן את דמי השכירות, היו הם רשאים לפנות אל הנתבעת בזמן אמת, ולנסות להגיע להסדר ראוי – ולחלופין להגיש בקשה לקביעת דמי שכירות במועד מוקדם יותר. מחדלם זה של התובעים – וכפי שצוין לעיל, התעלמותם מן הנתבעת במשך 24 שנים, אינה מצדיקה מתן "פרס" על דרך של העלאה רטרואקטיבית של דמי השכירות, בבחינת "רווח מן השמיים". על כן אני קובע, כי שתיקתם והתנהגותם הפסיבית של התובעים מהווה הסכמה לשיעור דמי השכירות ששולמו כל השנים (ראו ע"א 481-09-13 עיזבון המנוחים מרים ורפאל אלואשוילי ז"ל נ' דוד בבאיאן (פורסם בנבו, 20.07.2014)). משכך, ובמצב דברים זה, מצאתי לקבוע את תשלום דמי השכירות המוגנים המעודכנים יהיה החל מיום הגשת התביעה, קרי, 29.11.15.
2. לאור המקובץ לעיל, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים דמי שכירות מוגנים הכפופים לתקרה, החל מיום 1.12.15 (תשלום עבור חודש אחד בשנה זו). דמי השכירות יחושבו על-פי המפתח של 5 ל"י למ"ר, בצירוף ההצמדות והתוספות שנקבעו על פי דין.

מדמי השכירות המגיעים לתובעים ינוכו דמי השכירות ששולמו בפועל בגין אותה התקופה.

התובעים יערכו פסיקתה על פי עקרונות אלה, ויעבירו אותה לתיק בית המשפט עם העתק במישרין לב"כ הנתבעת לא יאוחר מיום 13.6.2019. ב"כ הנתבעת יהיה רשאי להשיב לתחשיב שבפסיקתה לא יאוחר מיום 27.6.2019.

סוף דבר

1. תביעותיהם של התובעים לפינוי הנתבעת מן המושכרים, הן מכוח עילת הנטישה והן מכוח העילה לפי סעיף 131 (1) לחוק הגנת הדייר – נדחות;
2. תביעותיהם של התובעים לשחרור המושכרים מתקרת דמי השכירות מכוח תקנה 1 (3) לתקנות הגנת הדייר 1983 – נדחות;
3. תביעותיהם של התובעים לעדכון דמי השכירות מתקבלות במובן זה שאני קובע כי יש לחשב את דמי השכירות המוגנים על פי השיעור ההיסטורי של 5 ל"י למ"ר, בתוספת ההצמדות והתוספות על פי תקנות 1966.
4. פסיקתה תוגש עד יום 13.6.2019 והתייחסות ב"כ הנתבעת תוגש עד יום 27.6.2019, כאמור בסעיף 60 לעיל.
5. בהתחשב בכך שהתביעות נדחו בעיקרן, ובהתחשב בהתנהלותם הדיונית של התובעים, אשר סרבלה את ההליך והאריכה אותו שלא לצורך, יישאו התובעים בהוצאות הנתבעת בסך 10,000 ₪ וכן בשכר טרחת עו"ד בסך 30,000 ₪. סכומים אלה יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

תזכורת פנימית לפניי ליום 28.6.2019

ניתן היום, ב' אייר תשע"ט, 07 מאי 2019, בהעדר הצדדים.