1. בפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בחדרה (כב' השופטת קרן אניספלד), שניתן בת.א. 16181-09-11 ביום 22/10/15, אשר הוגש על ידי מר יצחק בריל (להלן: "המערער"), לאחר שבית משפט קמא את קיבל את תביעת המשיבים 1-5 במלואה וכן דחה את ההודעה לצד השלישי שהגיש המערער כנגד הועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון (להלן: "המשיבה 6").

2. ערעורו של המערער מופנה כנגד קבלת התביעה, כנגד גובה החיוב שהוטל על המערער, כנגד אי הטלת אשם תורם על המשיבים 1-5 וכנגד דחיית ההודעה לצד השלישי.

התשתית העובדתית הרלבנטית

3. ביום 02/10/07 רכשו המשיבים 1-5 במשותף זכויות במקרקעין בפרדס-חנה, הידועים כחלקה 31 בגוש 10104. שטחה הכולל של החלקה 5,209 מ"ר, מתוכו רכשו המשיבים 1-5 שטח בן 3,341 מ"ר, על פי הסכם שנחתם בינם לבין בעל החלקה, מר ולכינסקי.

4. אין מחלוקת, כי בהסכם המכר נקבע, כי המשיבים 1-5 יישאו במלוא תשלומי החובה שיחולו בגין העסקה, ובכלל זה בתשלום היטל השבחה.

5. המשיבה 6 ערכה ביום 20/12/09 שומת השבחה, באמצעות שמאי הוועדה דאז, מר יעקב בירנבאום, בגין מימוש חלקי של מכר הזכויות במקרקעין (להלן: "שומת הוועדה"). על יסוד שומת הוועדה חויבו המשיבים 1-5 בהיטל השבחה בסכום של 896,658.46 ₪, ונשלחה להם דרישת תשלום בסכום זה. אין מחלוקת על כך, שדרישת התשלום הונפקה ביום 07/01/10 והתקבלה אצל המשיב 1 ביום 14/01/10.

6. המשיבים 1-5 לא הסכימו עם שומת הוועדה וביקשו לתוקפה. לשם כך שכרו המשיבים 1-5 בחודש ינואר 2010 את שירותיו של המערער, שמאי מקרקעין בעל וותק, שניהל משרד בתחום עיסוקו בהרצליה ובחדרה.

7. אין מחלוקת על כך, שלפי עצת המערער, שילמו המשיבים 1-5 את מלוא היטל ההשבחה שנדרש מהם, לפי שומת הוועדה, בסך 896,658.46 ₪, זאת תחת מחאה.

8. המערער הכין עבור המשיבים 1-5 חוות דעת נושאת תאריך 01/02/10, לשם הערכת ההשבחה ושיעורו של היטל ההשבחה. המערער הכתיר את חוות הדעת בכותרת "'שומה אחרת' לעניין היטל השבחה" והגישה למשיבה 6 (להלן: "שומת המערער"). על פי שומת המערער, הסתכם היטל ההשבחה, אשר היה על המשיבים 1-5 לשאת, בסך של 183,929.4 ₪. המערער לא נקט בשם המשיבים בהליך אחר, לשם תקיפת שומת הוועדה, ואף לא בפני גוף או אינסטנציה ערעורית, שאיננה הוועדה עצמה.

9. שומת הוועדה הפכה סופית וחלוטה ביום 01/03/10, לאחר שהמועד לתקיפת שומת הוועדה בהשגה בעלת אופי ערעורי בפני גוף שאינו הוועדה תם ביום 28/02/10.

10. פעולות שונות, בהן נקט המערער לאחר מועד זה, לא הובילו לתוצאה של הארכת המועד, שהיה נתון למשיבים 1-5 להגשת השגה ערעורית על שומת הוועדה, על פי ההליכים הקבועים בחוק. פועל יוצא מן האמור, כי חיוב המשיבים 1-5, בכל הנוגע לתשלום היטל ההשבחה, נותר בעינו, במלוא הסכום שננקב בדרישת התשלום.

11. על רקע דברים אלה, הגישו המשיבים 1-5 תביעה כספית לבית משפט קמא, במסגרתה ייחסו הם למערער רשלנות מקצועית בבחירת הפעולות שביצע עבורם ובהימנעות מנקיטת פעולות מתחייבות, ששמאי סביר, מיומן ומקצועי היה נוקט באותן נסיבות. נטען, שרשלנות המערער הפכה את שומת הוועדה לסופית וחלוטה, חסמה את דרכם של המשיבים 1-5 להשיג עליה בדרכים הקבועות בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"), וגרמה למשיבים 1-5 נזק כספי, שבא לידי ביטוי בהפרש בין הסכום שננקב בשומת הוועדה, אותו שילמו המשיבים 1-5 תחת מחאה בהתאם לעצת המערער, לבין הסכום שאותו היה עליהם לשלם לפי שומת המערער. למרות שהמשיבים גרסו, שנזקם הסתכם בסך של 712,729 ₪, הוגבלה התביעה לצרכי אגרה לסך של 400,000 ₪ נכון ליום הגשתה (08/09/11).

12. המערער טען מנגד, שלא התרשל בטיפולו בעניינם של המשיבים 1-5, בין בשל כך שביצע את מה שהוסכם בין הצדדים בעת שנשכרו שירותיו ובין משום שפעל בהגשת שומתו לוועדה, ולא לגוף אחר בעל סמכות ערעורית, על פי נוהג שהיה קיים באותה עת, על רקע בלבול ואי בהירות שרווחו בקרב קהילת השמאים וליוו את הטמעת תיקון 84 בחוק התכנון והבניה, שנחקק בשנת 2008 ועסק בדרכי ההשגה על שומת הוועדה.

13. עוד טען המערער, כי בעוד שהוא עשה כל שביכולתו על מנת לבטל את רוע הגזירה, המשיבים 1-5 ישבו בחיבוק ידיים, לא יצאו ידי חובת הקטנת הנזק ונמנעו מכל פעולה שאינה ייחוס הנזק למערער.

14. המערער הפנה אצבע מאשימה אף כלפי המשיבה 6, כמי שיצרה את הנזק באי מתן הודעה למערער על כך, ששומתו הוגשה אליה שלא בדרך המתחייבת בדין, ובכך שהיא נמנעה מלהתייחס לבקשה לתיקון שומה, שנכללה בשומת המערער, וכלל לא השיבה עליה. לשיטת המערער, בכל אלה הפרה המשיבה 6 את חובתה כרשות ציבורית, הפועלת על פי דין, ובשל כך גרס המערער, במסגרת ההודעה לצד שלישי, כי על המשיבה 6 לשפותו בגין כל סכום שבו יחויב כלפי המשיבים 1-5.

15. המשיבה 6 כפרה בכל טענות המערער וטענה, כי לא נפל פגם בהתנהלותה וכי ממילא לא נגרם למשיבים 1-5 נזק, שכן שומת הוועדה ביטאה באופן נכון את היטל ההשבחה שחל עליהם.

16. במהלך ניהול ההליך מונה שמאי המקרקעין, יעקב אשר (להלן: "המומחה"), על מנת שיחווה דעתו, בדבר גובה היטל ההשבחה, שהיה ראוי לחייב בו את המשיבים 1-5. יצוין, כי המומחה נחקר על ידי הצדדים בפני בית משפט קמא.

פסק דינו של בית משפט קמא

17. בית משפט קמא בפסק דין ארוך ומפורט קיבל את תביעת המשיבים 1-5, חייב את המערער בפיצוי המשיבים 1-5, בגין הנזק שגרם להם המערער ברשלנותו, ודחה במלואה את ההודעה לצד שלישי שהגיש המערער.

בפתח פסק דינו סקר בית משפט קמא בהרחבה את תיקון 84 לחוק התכנון והבניה, הנוגע להשגה על היטל השבחה שנקבע בשומת השבחה של וועדה מקומית לתכנון ולבניה, ואת הטעמים שעמדו ביסוד התיקון.

בית משפט קמא ציין, כי בעקבות התיקון, שמצא ביטויו בסעיף 14 לתוספת השלישית, קיימות בפני הנישום שתי דרכי השגה בלבד. ככל שנישום אינו חולק על עצם החיוב, אלא על גובהו בלבד, הוא רשאי להביא את המחלוקת להכרעה בפני השמאי המכריע או בפני וועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה. ואולם, נישום החולק על עצם החיוב בהיטל, עליו לפנות לוועדת הערר, בפניה יוכל לחלוק גם על גובהו של החיוב בלבד.

בית משפט קמא ציין, כי שתי דרכי השגה אלה, שהן הדרכים היחידות הפתוחות בפני הנישום על מנת להביא לשינוי שומתה של הוועדה המקומית, צוינו במפורש בדרישת התשלום, ששלחה המשיבה 6 למשיבים 1-5, וכן פורסמו והופצו לציבור שמאי המקרקעין בחוזר מפורט, נושא תאריך 01/04/09, שנחתם על ידי שרית דנה, יו"ר מועצת שמאי המקרקעין.

בית משפט קמא הבהיר, כי הן בדרישת התשלום ששוגרה על ידי המשיבה 6 למשיבים 1-5 והן בחוזר שנשלח על ידי מועצת שמאי המקרקעין, נכללו הוראות, באשר לדרכי התקיפה וההשגה על שומת הוועדה. צוין מפורשות, כי אין עוד אפשרות, על פי החוק המתוקן, לתקן את שומת הוועדה המקומית, שלא עקב טעות באחד מהעניינים שפורטו לעיל, לא בעקבות משא ומתן בין הצדדים ולא בדרך אחרת. כמו כן, צוין, כי אין אפשרות לערוך שומה מוסכמת, שהיא תוצר של משא ומתן בין הצדדים או שהיא תוצר של פניה לשמאי שלישי.

בית משפט קמא הדגיש, כי אין מדובר על שינוי של נוהל פנימי, אלא על שינוי חקיקתי, שעוגן בחקיקה ראשית וזכה לתהודה בציבור השמאים ובמועצת שמאי המקרקעין, טרם חקיקתו ולאחריה. במצב דברים זה, בשים לב למטרתו המוצהרת והידועה של תיקון 84, סבר בית משפט קמא, כי מי שבחר להתעלם ממנו ומנפקותו והתנהל כאילו השינוי החקיקתי שהביא עמו התיקון לא היה ולא נברא, תוך הגשת 'שומה אחרת" למשיבה 6, נקט בהליך, שעל פי טיבו ולא רק לפי כותרתו, בטל ועבר מהעולם עם התיקון, ועל כן, מונח לפתחו נטל כבד במיוחד להוכיח את כשרות פעולתו.

בית משפט קמא ציין, כי הן המערער והן העדים שהעידו מטעמו, ובכלל זה השמאי ביר, אישרו, שלאחר תחילת תוקפו של תיקון 84, שוב לא היה קיים הליך של הגשת 'שומה אחרת", אותו הליך עצמו בו נקט המערער כדי לתקוף את שומת הוועדה. אשר על כן, סבר בית משפט קמא, כי אין מנוס מלקבוע, שהמערער כשל בהרמת הנטל מהחל ועד כלה.

בית משפט קמא ציין, כי בין המשיבים 1-5 למערער נתגלעה מחלוקת, לגבי היקף הזכויות שרכשו התובעים במקרקעין, שניצבות ביסוד חיובם של המערערים בהיטל השבחה. בעוד שהמשיבים 1-5 טענו, כי הם רכשו שטח של 3,341 מ"ר בחלקה (3341/5209 חלקים במקרקעין), גרס המערער, שהחלק שנמכר לתובעים היה קטן יותר והקיף רק 3,084 מ"ר (3084/5209 חלקים במקרקעין). במחלוקת זו, לאחר שבית משפט קמא פירט את שיקוליו, קבע בית משפט קמא, כי עדיפה עליו גרסת המשיבים 1-5, כי הם רכשו 3341/5209 חלקים במקרקעין, ולא פחות מכך.

בית משפט קמא הבהיר, כי בטענות המערער, אודות רכישת חלק מופחת במקרקעין בידי המשיבים 1-5, לא היה כדי למלטו מקביעה, כי הוא התרשל בטיפולו בעניינם של המשיבים 1-5, ובכל מקרה, רשלנותו של המערער חורגת הרבה אל מעבר למחלוקת, הנוגעת לגודלו של החלק במקרקעין, שנרכש ושבעטיו חויבו המשיבים 1-5 בהיטל השבחה.

בית משפט קמא הוסיף וציין, כי במישור הנזק, דחיית גרסת המערער, לפיה נרכש על ידי המשיבים 1-5 חלק מופחת במקרקעין, ואימוץ עמדת המשיבים 1-5, כי רכשו 3341/5209 חלקים במקרקעין, מיטיבים עם המערער, שכן על פי החלופה שהמערער טען לה, גדל הפער בין סכום ההיטל ששילמו המשיבים 1-5 תחת מחאה, לפי המלצת המערער, לבין הסכום בו היה עליהם לשאת לאשורו, וכפועל יוצא, הנזק שמונח לפתחו של המערער גדול יותר.

בית משפט קמא בחן את טענות הצדדים, לעניין בסיס ההתקשרות שנקשרה ביניהם, ודחה את טענת המערער, כי המשיבים 1-5 הם שהורו לו להגיש 'שומה אחרת" לוועדה. כן דחה בית משפט קמא את טענות המערער, ששירותיו כלל לא נשכרו, לשם נקיטת הליך השגה אחר על שומת הוועדה.

בהקשר זה הפנה בית משפט קמא להצעת מחיר, ששיגר המערער למשיב 2, נושאת תאריך 28/01/10, אשר עמדה ביסוד ההתקשרות. בית משפט קמא הבהיר, כי מהצעת המחיר, שהוכנה ונוסחה על ידי המערער, נובע, כי שירותיו נשכרו, לשם הפחתת היטל ההשבחה, בו חויבו המשיבים 1-5 על פי שומת הוועדה, והמערער, אשר הינו בעל המומחיות המקצועית, אינו אמור להיבנות מכך, שהצעת המחיר הוכתרה בכותרת "'שומה אחרת' לעניין היטל השבחה", שעה שהמשיבים 1-5 פנו למערער, כדי להשיג על שומת הוועדה וכדי לגרום להפחתתה.

עוד ציין בית משפט קמא, כי נהיר היה למערער, כי המשיבים 1-5 לא פנו אליו רק כדי להציג לוועדה את נספח השינויים ולהביא לידיעתה כי הם לא רכשו 3341 חלקים במקרקעין, כפי שעלה מהסכם המכר לפיו נערכה שומת הוועדה, אלא חלק מופחת בן 3084 חלקים. בהתאמה וכפועל יוצא, קבע בית משפט קמא, כי המערער אכן הגיש למשיבה 6, בשם המשיבים 1-5, חוות דעת, שנימוקיה לא הוגבלו להיקף השטח שנרכש על ידי המשיבים 1-5, אלא היו רחבים יותר ותקפו את שומת הוועדה בעניינים נוספים, שאינם טכניים גרידא ושנשאו אופי ערעורי מובהק, ובהם השלכת התכניות המשביחות, חסרונו של תחשיב והיעדר אזכורן של עסקאות השוואה, נימוקים אשר הצדיקו השגה בעלת אופי ערעורי.

בית משפט קמא הטעים, כי אם רצה המערער להגביל את פעולתו עבור המשיבים 1-5 רק להתנהלות אל מול המשיבה 6 לבדה, באופן שלא יכלול הגשת השגה ערעורית על שומת הוועדה, היה עליו ליתן לכך ביטוי ברור ומפורש בהצעת המחיר שערך, אשר ניצבה ביסוד התקשרותו עם המשיבים 1-5. ואולם, המערער לא פעל כאמור, ובית משפט קמא ראה בגרסה זו של המערער גרסה כבושה, אשר גם משליכה על מהימנותו.

בית משפט קמא ציין, כי מוטל על המערער נטל כבד לבאר, כיצד זה נקט בפברואר 2010 הליך אשר לא קיים, שבוטל בדבר חקיקה שהתקבל ביולי 2008 ונכנס לתוקפו במאי 2009. בית משפט קמא ציין, כי בהקשר זה אין די בטענת המערער, לפיה המשיבים 1-5 הם שבחרו והכתיבו הליך זה. לעמדת בית משפט קמא, איש מקצוע, שלקוחו מבקשו לנקוט עבורו הליך שהדין איננו מאפשר, מחובתו לסרב לכך ולמצער, לערוך מסמך, בו הוא מבהיר ללקוחו, כי מדובר בהליך שאינו עשוי להשיג את מטרתו, ובו יאשר הלקוח, כי גם לאחר שהדבר הוסבר לו, הוא מעוניין דווקא בהגשת הליך זה. הצעת המחיר אינה עשויה להוות תחליף למסמך כזה.

בסיכומו של דבר, קבע בית משפט קמא, כי הוא מקבל את גרסת המשיבים 1-5, כי הם פנו למערער בבקשה לבדוק את היקף השומה ואת האפשרות להפחית את קביעתה, תוך הגשת ערר בהתאם לדין, וכי הצעת המחיר, שערך המערער ואשר אושרה בידי המשיבים 1-5, ניתנה על בסיס ידיעת הצדדים והבנתם, כי זו תכלית פנייתם של המשיבים 1-5 אל המערער וזו מטרתה. על כן, ציין בית משפט קמא, כי יש לקבוע, כי התקשרותם של הצדדים לא הוגבלה להגשת 'שומה אחרת" לוועדה, והבחירה לנקוט בהליך זה, חלף הליך השגה ערעורי, שהתחייב על פי תיקון 84, הייתה בחירתו של המערער, מבלי שמשיבים 1-5 היו מעורבים בכך.

בית משפט קמא הדגיש, כי מלכתחילה, פניית המשיבים 1-5 למערער קדמה לחשיפת המערער לאפשרות, כי השטח שרכשו המשיבים 1-5 במקרקעין קטן מזה שלפיו נערכה שומת הוועדה, ובפועל, נודעה למערער אפשרות זו רק לאחר שהעביר למשיב 2 את חוות דעתו להערות, ובנוסף, פנייתו של המערער לוועדה לא הוגשה כ"תיקון שומה", אלא כ'שומה אחרת" ונשאה שם זה.

עוד ובנוסף, ציין בית משפט קמא, כי אם סבר המערער, שפער השטחים בין הסכם המכר לבין נספח השינויים מצדיק פנייה לוועדה בבקשה לתיקון שומה, כי אז היה עליו להגיש לוועדה מסמך, שיגלה ויעיד על עצמו, שהוא מהווה בקשה לתיקון שומה, ויכלול את הנימוק לכך בהדגשה ובהבלטה. שומת המערער, שהוגשה לוועדה כ'שומה אחרת", אינה עונה על תנאי זה.

בית משפט קמא הדגיש, כי גם אם היה מקום לפנות לוועדה בבקשה לתיקון שומה, כאשר בפועל המערער לא פנה בבקשה זו, הרי העילה לכך הייתה מוגבלת להיקף השטח שרכשו, בעוד שלמשיבים 1-5 היו נימוקי השגה משמעותיים, אשר נכללו בשומת המערער והם הצדיקו את תקיפתה של שומת הוועדה בהליך השגה ערעורי מן הסוג שהתחייב, על פי תיקון 84, וזאת תוך 45 ימים מהמועד בו קיבל הנישום את השומה.

מכאן, קבע בית משפט קמא, כי אם סבר המערער, שיש למצות הליך תיקון שומה אל מול הוועדה, היה עליו לנקוט במקביל גם בהליך תקיפה ערעורי של שומת הוועדה, על יסוד נימוקים שאינם עשויים לבסס "תיקון שומה", כל זאת מבלי לשבת בחיבוק ידיים ולהמתין לקבלת מענה מהוועדה המקומית לאותה 'שומה אחרת' שהגיש אליה.

בית משפט קמא ציין, כי התנהלותו של המערער מבססת את רשלנותו, אשר באה לידי ביטוי במספר היבטים: ראשית, המערער לא טרח לברר בוועדה, כי היא מתירה הגשת 'שומה אחרת" לשם תקיפת שומתה שלה, כל זאת בניגוד גמור להוראותיו של חוק התכנון והבניה. שנית, המערער לא הגיש בקשה לתיקון שומה, אלא 'שומה אחרת", שבה היקף בעלותם של המשיבים 1-5 במקרקעין לא נמנה על נימוקיה, אלא נזכר רק בהתייחס לתיאור הזכויות במקרקעין. שלישית, המערער התעלם מכך, שהגשת המסמך שערך למשיבה 6, בין שהוא מהווה 'שומה אחרת" ובין שהוא בקשה ל"תיקון שומה", אינה עוצרת את מניין הימים הנתונים למשיבים 1-5 להגשת ערעור, ולא נתן דעתו לכך, שבחלוף תקופת 45 הימים שנקצבה בחוק, תהא שומת הוועדה סופית וחלוטה, והמשיבים 1-5 יאבדו את זכותם להשיג עליה.

לאחר שבית משפט קמא דן בפרטי הרשלנות, שאפיינו את התנהלות המערער בפרשה, דן בית משפט קמא בטענת ההגנה העיקרית של המערער, לפיה לנוכח העובדה, שהמערער הגיש את שומתו לוועדה כ"שומה אחרת" וזו כללה את מכלול הנימוקים: הן נימוק שהצדיק תיקון שומה והן נימוקים אחרים, שאינם עשויים לבסס תיקון שומה ושנושאים אופי ערעורי, וזאת בעטיים של "בלבול" ו"אי בהירות" שאפפו את יישומו של תיקון 84, היה על המשיבה 6 לפעול, כפי שפעלו וועדות מקומיות אחרות, אשר המשיכו לקבל 'שומה אחרת" גם לאחר תחילת תוקפו של התיקון. בעניין זה ביקש המערער להסתמך על עדות השמאי ביר, כאשר הוא עצמו נמנע מלהצהיר על הדברים הללו בעדותו הראשית.

בית משפט קמא דחה טענות הגנה אלה של המערער, בהסתמך על מספר נימוקים. בית משפט קמא הפנה לעובדה, שהמשיבים 1-5 פנו למערער בתחילת חודש ינואר 2010 ושומת המערער הוכנה והוגשה לוועדה בתחילת פברואר 2010, כאשר במועדים הללו לא היו כל "בלבול", "'אי בהירות", "עמימות" או קושי אחר בנוגע ליישומו של תיקון 84.

כן הפנה בית משפט קמא לאמור בחוזר מועצת השמאים מאפריל 2009, לעניין תוכנו של תיקון 84, משמעותו וטיבם של ההליכים שיש לנקוט מכוחו, לשם הגשת השגה ערעורית על שומת הוועדה, שאינה באה בגדר "תיקון שומה", כאשר לעמדת בית משפט קמא, מסמך זה סותם את הגולל על טענות המערער, לפיהן במועד בו פנו אליו המשיבים 1-5 ושכרו את שירותיו נותר דבר מה עמום או לא ברור, שמנע ממנו לפעול על פי הוראותיו של תיקון 84 ככתבן וכלשונן.

עוד ציין בית משפט קמא, כי אם נותרה עמימות כלשהי, באשר לאופן יישומו ומועדי תחולתו של תיקון 84, הרי שהיא הוסרה באופן סופי, כשניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי בעמ"נ (נצרת) 10/08 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעות אלונים נ' ועדת הערר המחוזית-מחוז הצפון (19/04/2009) (להלן: "פסק דין הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעות אלונים"), בו הובהר, כי תיקון 84 ייכנס לתוקף ביום 01/05/09, באופן שעלה בקנה אחד עם תוכנו של חוזר מועצת השמאים מאפריל 2009.

בית משפט קמא הדגיש כי, המערער לא עמד בנטל מוגבר לבאר, מדוע דבק בדרך ההשגה על שומת הוועדה, שקדמה לתיקון, ולא פעל כמתחייב מהוראות החוק, שהיו בעלות נגיעה מובהקת לעיסוקו בתחום מומחיותו ולשירות שהתחייב לתת למשיבים 1-5, ולא באה מפי המערער תשובה מניחה את הדעת, אלא המערער דבק בטענות עמומות, בדבר "אי בהירות" ו"בלבול", מבלי שביאר, כיצד אלה היו אפשריים בעת שפנו אליו המשיבים 1-5.

בית משפט קמא ציין, כי בעדות שמסר השמאי ביר, עד המערער, העלה השמאי את הטענה, כי בעוד שהתיקון עצמו היה ידוע, יישומו נתקל בקשיים, וסדרי הדין החדשים, לרבות ובעיקר מועד תחילת תחולתם, לא היו נהירים ובהירים דיים, ושמאים, ובכלל זה הוא ועובדי משרדו, טעו בתחילה והמשיכו להגיש 'שומות אחרות" ושומות לפיצויים, בהתאם לסדרי הדין שהיו קבועים בחוק טרם תיקונו.

בית משפט קמא סירב לזקוף טענות אלה לזכות המערער וציין, כי אין למצוא הצהרה מקבילה בעדות הראשית של המערער, שתעיד על כך, שבמועד בו פנו אליו התובעים, ינואר 2010, התקיימו מבוכה וחוסר בהירות, באשר לאופן יישום החוק.

לגופו של עניין, קבע בית משפט קמא כי, אין בעדות השמאי ביר כדי לסייע למערער, לנוכח האמור בחוזר מועצת השמאים מיום 01/04/09 ובפסק דין הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעות אלונים. זאת ועוד, בית משפט קמא סבר, כי בשים לב לכך, שמועד תחילתו של התיקון הובהר די הצורך בהחלטה שיפוטית, שמחייבת את כל נמעני החוק, ובחוזר מועצת השמאים מאפריל 2009, מדובר בטעות, שמונחת לפתחו של מי שחטא בה, ולא ניתן לעשותה בהבל פה "צרת רבים" של כלל ציבור השמאים, מה גם שחוות דעתו השמאית של השמאי ביר אינה מהווה עדות של עד מומחה, שיש בידו להעיד דבר מה רחב יריעה, שנוגע לכלל ציבור השמאים, והותר לשמאי ביר להשמיע את עדותו רק במעמד של עד ככל העדים, ולא בתור מומחה.

בית משפט קמא קבע, כי אף עדות השמאי ביר על התקופה, בה הוסיפה הוועדה המקומית בירושלים לקבל ממנו "שומה אחרת", אינה יכולה לסייע למערער, שכן השמאי ביר העריך בהמשך עדותו, כי הוועדה בירושלים המשיכה לקבל שומות במתווה שקדם לתיקון 84 רק עד סוף 2009, ולא עוד במהלך שנת 2010, לא הובאה עדות ישירה של עובד הוועדה המקומית בירושלים לתמיכה בטענה זו וככלל, השמאי ביר הודה, כי הוא אינו מודע להתנהלותן של וועדות מקומיות אחרות.

זאת ועוד, בית משפט קמא זקף לחובת המערער את העובדה, שחרף כך, שהמערער פעל בתקופה הרלבנטית לעניינים הנדונים כשמאי הוועדה המקומית לתכנון ובניה בחדרה, לא הראה המערער, כי הוועדה המקומית בחדרה נאותה לקבל "שומת אחרת" במועד שהיה מאוחר ליום 01/05/09, ולא זימן לעדות בעניין זה נציג מוסמך של ועדה מקומית זו, שיתמוך בטענותיו.

בית משפט קמא קבע, כי מקריאה של הוראות התוספת השלישית לאחר תיקון 84, קשה לראות איזו אי בהירות עשויה הייתה להתקיים לגבי היחס בין שני ההליכים: תיקון שומה אל מול הוועדה והשגה על שומתה בוועדת הערר או במינוי שמאי מכריע. על כן, ומשהערער לא פעל בדרך זו, שהתבקשה בנסיבות העניין, סבר בית משפט קמא, כי עליו לשאת בתוצאות מחדלו.

בית משפט קמא ציין, כי בדרישת התשלום ששיגרה המשיבה 6 למשיבים 1-5 צוינה הדרך שיש לנקוט, לשם "תיקון שומה" או בכל הנוגע להגשת השגה ערעורית על שומת הוועדה, וזו הוצגה למערער בטרם ערך את שומתו והגישה לוועדה.

בית משפט קמא סבר, אפוא, כי היה על המערער לראות בדרישת התשלום, שהפנתה את הנישום להליך המתחייב על פי תיקון 84 לשם תקיפת שומת הוועדה, שלא מנימוקים שמצדיקים תיקון שומה, גילוי דעת של המשיבה 6, כי תיקון 84 חל על סדרי עבודתה ככתבו וכלשונו, ולא ניתן להגיש לה "שומה אחרת", על פי המתווה שקדם לשינוי החקיקתי. לכן, לציפייה של המערער, כי המשיבה 6 פועלת במתווה שקדם לשינוי החקיקתי, לא היה כל יסוד. לפיכך, סבר בית משפט קמא, שהמערער לא היה רשאי לעשות דין לעצמו ולהתעלם מהנחיות המשיבה 6, שהוטבעו על גבי דרישת התשלום ושהיו בידיעתו כאשר קיבל על עצמו את הטיפול בעניינם של המשיבים 1-5, אפילו נפלו לדעת המערער בשומת המשיבים 1-5 החסרים והפגמים שלקיומם טען.

בית משפט קמא קבע, אפוא, כי המערער חטא כלפי המשיבים 1-5 ברשלנות, לא רק בכך שנמנע מלנקוט בהליך המתאים, המתחייב כדי להשיג את התוצאה שלשמה נשכרו שירותיו, הליך ששמאי סביר היה נוקט ללא כל קושי באותן נסיבות, אלא גם בכך שלא עשה את הדרוש לשם ביטול רוע הגזרה במועד, וגם בעניין זה לא פעל בשקידה הראויה המתבקשת מבעל מקצוע מסוגו.

עוד ובנוסף, קבע בית משפט קמא, כי אין ראייה ממשית לפעולה של המערער, שמטרתה קבלת מענה מהוועדה ל"שומה האחרת" שהגיש, וגם לאחר ששומת הוועדה הייתה חלוטה, עשה המערער מעט מידי ולאט מידי, ובאופן שלא ניתן היה לבטל את רוע הגזרה, לאחר שהתחוור, כי נקט בהליך לא מתאים וכי המועד להגשת השגה על שומת המשיבה 6, בדרך שנקבעה בחוק, תם.

בית משפט קמא ציין בפסק דינו, כי בהמשך ההליכים, לאחר שהשומה הפכה לחלוטה, ביקש המערער לגלגל את האחריות לפתחם של המשיבים 1-5, על מנת שאף הם יפעלו לשינוי עמדת המשיבה 6 או בכל דרך אחרת, ואולם, בית משפט קמא סבר, כי לא עלה בידי המערער להצביע על פעולה ממשית, אותה היה ביכולתם של המשיבים 1-5 לבצע בשלב זה, לאחר שהמערער לא נקט בהליך המתחייב לשם תקיפת שומת הוועדה, המתין בחוסר מעש עד שזו הפכה סופית וחלוטה ופנה בשיהוי ניכר לקבל ארכה לשם הגשת בקשה למינוי שמאי מכריע.

בית משפט קמא דחה את טענות המערער, אשר ביקשו לייחס רשלנות תורמת למשיב 1, מאחר שדרישת התשלום הופנתה אליו על ידי המשיבה 6 ולנוכח היותו בעל זכויות במקרקעין ועורך הדין אשר ייצג את המשיבים 1-5 בעסקת המכר. לעמדת בית משפט קמא, משפנו המשיבים 1-5 למערער, על מנת שייצגם ויפעל עבורם בתחום מומחיותו, לשם תקיפת שומת הוועדה, היה על המערער למלא תפקידו במומחיות ובמקצועיות הנדרשת משמאי סביר, ואין מקום למבוקשו של המערער להפוך את המשיב 1 לבא כוחו דה פקטו, תוך הצגתו כמי שהיה צריך ללמד את המערער כיצד יש לפעול בתחום מקצועו ולהסביר לו את התשתית החוקית, שחלשה על פעולותיו כשמאי.

בהתייחס לטענת המערער, לפיה המשיבים 1-5 לא פעלו להקטנת הנזק, זקף בית משפט קמא לחובת המערער אף את העובדה, שהמערער ועו"ד מינס לא ראו ליידע את המשיבים 1-5 בזמן אמת, בדבר החלטת יו"ר מועצת השמאים, שלא להאריך את המועד למינוי שמאי מכריע, החלטה שניתנה עוד ביום 16/12/10, ואף מטעם זה סבר בית משפט קמא, כי אין בסיס לטענות המערער, שהמשיבים לא פעלו על פי חובתם להקטנת הנזק.

בית משפט קמא אף קבע, כי הגשת עתירה מנהלית בידי המשיבים 1-5 נגד המשיבה 6 אינה עשויה להיחשב, בנסיבות העניין, פעולה סבירה להקטנת הנזק, נוכח עוצמתה של רשלנות המערער וסיכוייהם הנמוכים של המשיבים 1-5 להצליח בהליך כזה ולהביא לביטול שומת הוועדה, חרף אי תקיפתה.

לפיכך, דחה בית משפט קמא את טענות המערער, באשר לאחריותם של המשיבים 1-5 בכלל, והמשיב 1 בפרט, לנזק, בין בגדרה של טענה לאי הקטנת הנזק ובין במסגרת טענה של אשם תורם.

בהמשך פסק דינו דחה בית משפט קמא את טענת המערער, לפיה התרשלה המשיבה 6, בכך שלא הודיעה לו, לאחר שהגיש אליה "שומה אחרת", כי היא אינה מקבלת מסמך זה וכי על המשיבים 1-5 לפעול בדרך אחרת, וכן התרשלה בכך, שהתעלמה מתוכנו של סעיף 8.3 בשומת המערער, בכל הקשור לתיקון טעות בשומת הוועדה.

בהקשר זה חזר בית משפט קמא והפנה להודעת התשלום, ששיגרה המשיבה 6 למשיבים 1-5, בה הבהירה המשיבה 6 היטב לכולי עלמא, כיצד יש לפעול על מנת להשיג על שומתה, וכן להוראות חוק התכנון והבניה, שמהוות דבר חקיקה ראשי, שחל על פעילות המשיבה 6 ומחייב אותה בפעילותה. מטעם זה אף סבר בית משפט קמא, כי אין מקום להטיל על המשיבה 6 את הנטל להוכיח, שאסור היה לה לקבל שומה אחרת מרגע תחילת תוקפו של תיקון 84.

בית משפט קמא ראה לנכון להדגיש, כי לו הדיוט היה פונה לוועדה ומגיש אליה 'שומה אחרת" לאחר תחילת תוקפו של תיקון 84, ייתכן שפני הדברים היו שונים, אלא שכאן מדובר בשמאי מומחה, ולציפייתו של המערער, כי המשיבה 6 תלמדנו כיצד לבצע את מלאכתו, אין יסוד.

בית משפט קמא דחה אף את טענת המערער, כי היה על המשיבה 6 לדון בבקשה לתיקון שומה, וזאת תוך זמן סביר. לעמדת בית משפט קמא, לא הוכתרה פניית המערער למשיבה 6 בכותרת מתאימה, ואת סוגיית השטח הצניע המערער בשומתו בפרק שנסב על זכויות במקרקעין, וכך לא נתן במסמך שהגיש לוועדה כל ביטוי לטענה, אודות קיומו של פער בעניין זה, בין שומתו שלו לבין שומת המשיבה 6, ולא כלל עניין זה בנימוקי השגתו על שומת המשיבה 6.

בית משפט קמא סבר, כי בנסיבות, שבהן שומת המערער העידה על עצמה, כי היא מהווה 'שומה אחרת", קרי, הליך נפסד שבפברואר 2010 לא היה קיים ולא התאפשר על פי חוק, לא היה על המשיבה 6 להתייחס אליה באורח ענייני. אם הוכשל המערער, הרי רק על ידי עצמו הוכשל, ובדק ציין נציג המשיבה 6 במכתב המשיבה 6 מיום 02/08/10, כי הדרך לתקיפתה של שומה נקבעת עתה על פי הוראות תיקון 84.

עוד ובנוסף, קבע בית משפט קמא, כי המערער לא היה רשאי לצפות לכך, שתשובתה של המשיבה 6 לבקשה לתיקון שומה, אילו הוגשה כזו, הייתה ניתנה טרם חלוף המועד לתקיפת שומת הוועדה בהליך ערעורי. על כן, עומדת בעינה הקביעה, כי לא הובא טעם למחדלו של המערער, לנקוט הליך כזה עבור המשיבים 1-5 ובשמם.

בית משפט קמא קיבל את עמדת המשיבה 6, כי היא רשות ציבורית, הפועלת על פי דין ומתנהלת על בסיס תקציב שנתי. לעמדת בית משפט קמא, יש בטענות המערער, בהן ביקש לגלגל את תוצאות רשלנותו בתחום עיסוקו לפתחה של המשיבה 6, משום עתירה לעשות את המשיבה 6 מעין מבטחת דה פקטו למערער. לעמדת בית משפט קמא, לא ניתן להטיל תפקיד זה על המשיבה 6, שכן משמעותו פגיעה בתקציב המשיבה 6 וביכולתה למלא את תפקידה באמצעותו לטובת הציבור.

בסוף, קבע בית משפט קמא, כי רשלנותו של המערער בפעולותיו עבור המשיבים 1-5 קטעה כל קשר סיבתי, בין הנזק שנגרם למשיבים 1-5 בעטיה לבין התנהלות המשיבה 6. לעמדת בית משפט קמא, היה על המערער למלא חובתו המקצועית כלפי המשיבים 1-5 ולנהוג כשמאי סביר, היה עליו להגיש למשיבה 6 בקשה לתיקון שומה, בהתייחס להיקף השטח שרכשו המשיבים 1-5 בחלקה, כל זאת בדרך בה מגישים בקשה לתיקון שומה. במקביל, היה על המערער להשיג על שומת המשיבה 6 בנימוקים הערעוריים שפירט בשומתו, שאינם מהווים עילה לתיקון שומה, בדרך של הגשת ערר לוועדת הערר או פנייה ליו"ר מועצת השמאים בבקשה למנות שמאי מכריע. אילו היה המערער נוהג כך, לא היו המשיבים 1-5 ניזוקים, אפילו הייתה המשיבה 6 מתעכבת במתן התשובה, ובכל מקרה, העובדה, שהמערער לא השיג בדרך הראויה על שומת המשיבה 6, היא זו שגרמה לנזקם של המשיבים 1-5.

בית משפט קמא סיכם סוגיה זו באומרו, כי המערער, ברשלנותו, לא הגיש לוועדה בקשה, שתעיד על עצמה, כי היא מכוונת לתיקון שומה, המערער ישב בחיבוק ידיים ולא עשה דבר עד לאחר שחלף המועד להגשת השגה ערעורית על שומת המשיבה 6, ובכך נקלע למצב, בו הוא והמשיבים 1-5 נתונים לחסדי המשיבה 6. בכל אלה קבע בית משפט קמא, כי אין למערער להלין אלא על עצמו.

לבסוף דן בית משפט קמא בסוגיית הנזק.

בית משפט קמא ציין, כי לאחר שמונה מומחה בית המשפט, הסכימו המשיבים 1-5 עם החלטת בית משפט קמא, אשר נעתרה לבקשת המערער והורתה על מינוי מומחה, וביקשו לאמץ את חוות דעתו של מומחה בית המשפט, כפי שניתנה, בייחס לרכישת שטח בן 3,341 מ"ר, קרי, 3341/5209 חלקים במקרקעין. מכאן, שלא ניתן לקבל את טענת המערער, כי המשיבים 1-5 לא הוכיחו את נזקם, בהיעדר הגשת חוות דעת מטעמם.

בית משפט קמא דחה את טענת הוועדה, כי לא נגרם נזק ושומתה שלה היא שמבטאת את סכומו של ההיטל, שבו חבו המשיבים 1-5, לאחר שמומחה בית המשפט עמד על פגמים מהותיים שנפלו בשומת המשיבה 6, ובשים לב לכך, ששמאי המשיבה 6, שערך את שומת ההשבחה, לא זומן לעדות.

בית משפט קמא ציין, כי עדות מומחה בית המשפט סיפקה תימוכין לכך, ששומת המשיבה הייתה משתנה, אילו הוגשה עליה השגה ערעורית בדרך הקבועה בחוק והיא הייתה עומדת למבחן. עוד ציין בית משפט קמא, כי חוות דעתו של מומחה בית המשפט צלחה את מבחן החקירה הנגדית. לדברי בית משפט קמא, חוות הדעת מפורטת, מנומקת וברורה, ואין בנמצא טעם להתערב בה או להימנע מאימוצה במלואה, הגם ששני הצדדים העלו כנגד חוות דעת מומחה בית המשפט טענות למכביר.

בית משפט קמא הבהיר, כי בטבלה המסכמת, שהובאה בשולי חוות הדעת, קבע מומחה בית המשפט, מהו סכום היטל ההשבחה, שיחול על המשיבים 1-5 בגין כל אחת משתי התכניות המשביחות הרלבנטיות, ש/209 ו-ש/805, וממנה עולה, כי בגין רכישת 3341/5209 חלקים במקרקעין, סכום היטל ההשבחה אשר אמור היה לחול ההוא 536,579.4 ₪ [2.4+536,577]. בפועל, חויבו המשיבים 1-5 בהיטל השבחה, אשר שולם על ידם בחודש ינואר 2010 בסך של 896,658.4 ₪.

לפיכך, חייב בית משפט קמא את המערער לפצות את המשיבים 1-5 בפער בין סכום זה, שיצא מכיסם של המשיבים 1-5, לבין הסכום, בו היה עליהם לשאת לפי חוות דעת מומחה בית המשפט, ובסך של 360,079 ₪ בערכי חודש ינואר 2010, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15/01/10 עד יום הגשת התביעה (08/09/11), ומיום הגשת התביעה עד יום פסק הדין.

פועל יוצא מקביעותיו, כי בית משפט קמא הורה גם על דחיית ההודעה לצד השלישי, שהגיש המערער כנגד המשיבה 6, תוך חיוב המערער בהוצאות ובשכר טרחת המשיבים 1-6 בהתאמה, הן ביחס לתביעה העיקרית והן ביחס להודעה לצד השלישי.

תמצית טענות הצדדים

18. המערער מיאן להסכים עם פסק דינו של בית משפט קמא והגיש הודעת ערעור ארוכה ומפורטת, במסגרתה חלק על כל אחד מממצאיו העובדתיים של בית משפט קמא, מסקנותיו וקביעותיו המשפטיות.

המערער טוען, כי טעה בית משפט קמא בקובעו, כי המערער לא עמד בנטל שהוטל עליו, להוכחת בסיס ההתקשרות בינו ובין המשיבים 1-5, כאשר מלכתחילה לא היה מקום להטיל על המערער נטל מוגבר.

המערער טען, כי בית משפט קמא טעה בקביעתו, כי היקף הממכר לא היה כאמור בנספח השינויים להסכם המכר, אלא כאמור בהסכם המכר עצמו, ולכן, לא היה מקום לעתור לתיקון השומה. בהקשר זה חולק המערער על קביעת בית משפט קמא, אשר לא קיבל את גרסת המערער, לפיה רכשו המשיבים 1-5 חלק מופחת במקרקעין ועילתם הייתה תיקון השומה שהוציאה המשיבה 6.

המערער הוסיף וטען, כי טעה בית משפט קמא בקביעתו, כי לא ניתן היה לתקוף את שומת המשיבה 6 בהליך ערעורי במסגרת המשיבה 6 וכי שעון המועדים לא עצר מלכת עם הגשת ה"שומה האחרת" שהגיש המערער. יתר על כן, טען המערער, כי לא היה עליו לפעול בהתאם ללוחות הזמנים שנבעו מתיקון 84. בהקשר זה טען המערער, כי המסקנה, לפיה התרשל המערער עת שהגיש את שומתו למשיבה 6 כ"שומה אחרת", הינה מוטעית, לאור המציאות שנהגה באותה העת, לפיה וועדות המשיכו לקבל שומות אחרות, גם לאחר תחילת תוקפו של תיקון 84.

המערער טוען, כי בית משפט קמא החמיר באמצעים הנדרשים משמאי מקרקעין, הפועל לטובת מרשיו בניסיון להפחית שומת וועדה, בעת כניסת התיקון לתוקף. לטענת המערער, בית משפט קמא טעה, עת שקבע, כי על השמאי לירות לכל הכיוונים ולפעול גם בהתאם לנוהל הישן וגם בהתאם לנוהל החדש, תוך התעלמות מהקשת הרחבה של אמצעי זהירות, שיכלו המשיבים 1-6 לנקוט בהם, על מנת למנוע את הנזק שנגרם למשיבים 1-5.

עוד ובנוסף, טען המערער, כי בית משפט קמא לא נתן את המשקל הראוי להיות המשיב 1 עורך דין, אשר חב למשיבים 1-5 חובת זהירות, אשר היה אמור להיות אמון על שמירת האינטרסים של המשיבים 1-5 ואשר אמור היה לשאת במלוא האחריות לנזקים שנגרמו למשיבים 1-5, וכן נמנע מלהטיל על המשיבים 1-5 את חובת הקטנת הנזק.

המערער טען, כי בית משפט קמא הקל באופן בלתי סביר עם המשיבה 6, מבחינה ראייתית ונורמטיבית, ומאידך, הכביד יתר על המידה עם המערער. לטענת המערער, היה על בית משפט קמא, לכל הפחות, להטיל על המשיבה 6 את הנטל להוכיח, שהמשיבה 6 ו/או וועדות אחרות לא קיבלו בזמנים הרלבנטיים להליך שומות אחרות.

לעמדת המערער, שגה בית משפט קמא, עת שלא הסיק את המסקנה, כי המשיבה 6 הפרה את חובתה לנקוט בפעולה מינימאלית, אשר בכוחה היה למנוע את הנזק, ובכלל זה הפניית המערער לעובדה, שלא נקט בהליך נכון, ובאופן שלכל היותר, היה מקום להטיל על המערער אשם תורם ולהטיל את מירב האחריות על המשיבה 6.

עוד ובנוסף, טען המערער, כי טעה בית משפט קמא, עת שלא דרש מהמשיבה 6 כרשות ציבורית את רמת הפיקוח המינימאלית, הכוללת לפחות את בדיקת הטענות הכלולות בשומה האחרת שנשלחה למשיבה 6, שעה שאלה מלמדות, כי חלה טעות בגודל המקרקעין בשומת המשיבה 6.

לטענת המערער, בית משפט קמא לא נתן ביטוי להתנהגות הקלוקלת של המשיבה 6, אשר לא הביאה לכלל בדיקה את הטענות שהעלה המערער בשומתו, אשר נכללות בעניינים שבהם שמאי הוועדה אמור לדון, ובכללם תיקון שומה. זאת ועוד, המערער מלין על כך, שבית משפט קמא לא נתן ביטוי לכך, שהמשיבה 6, בחוסר תום לב, לא השיבה לפניית המערער, בייחוד כאשר המשיבה 6 הייתה מודעת לכך, שהמשיבים 1-5 שילמו את היטל ההשבחה תחת מחאה, ואף מומחה בית המשפט ציין, כי סטנדרט התנהגות, המצופה מוועדה אליה מוגשת בקשה לתיקון שומה, הוא מתן מענה בכתב.

המערער טוען, כי היה על בית משפט קמא לקבוע, כי בשעה ששומת המשיבה 6 נערכה ללא עסקאות השוואה ותחשיבים, היה על המשיבה 6 להתייחס לטענות המערער ולהעביר למשיבים 1-5 שמאות חדשה, אשר תכלול את הנושאים החסרים בשומת המשיבה 6, ובכל מקרה, כי המועד הקבוע בתיקון 84 יימנה אך מן המועד שבו שומת המשיבה 6 תהיה ערוכה, לפי עקרונות והנחיות מועצת שמאי המקרקעין.

המערער טען, כי החסרים והטעויות, עליהם עמד מומחה בית המשפט בחוות דעתו, אמורים היו לפעול לזכות המערער, באופן שבית משפט קמא היה קובע, כי קמה עילה להאריך למשיבים 1-5 את המועד לנקיטה בהליכי השגה ו/או להורות למשיבה 6 לתקן את שומתה.

על רקע התנהלותה הרשלנית וחסרת תום הלב של המשיבה 6, טען המערער, כי היה על בית משפט קמא להטיל על המשיבה 6 אשם תורם בשיעור של 100% או לפחות בשיעור אחר, ובאופן שתשתתף עם המערער בפיצוי המשיבים 1-5.

המערער טען, כי בית משפט קמא שגה גם בחישוב הנזק. ראשית, סבור המערער, כי היה על בית משפט קמא לקבוע, כי טענות המשיבים 1-5, הנשענות על חוות דעת המומחה שמונה על ידי בית משפט קמא בלבד, מהוות הרחבת חזית.

המערער טען, כי נפלה טעות בפסק דינו של בית משפט קמא, בכך שלא שיערך את סכומי היטלי ההשבחה ששם מומחה בית המשפט קמא, אלא קבע, כי אלה נכונים למועד הפקת השובר, שעה שאף המומחה בעדותו (עמוד 19 לפרוטוקול) הסביר כיצד יש לשערך את הסכומים הנקובים בחוות דעתו, בהתייחס להיטלי ההשבחה בגין תכנית ש/ 805, נכון לחודש ינואר 2010, מועד הפקת השובר.

המערער מוסיף וטוען, כי כפועל יוצא משגיאתו של בית משפט קמא, שגה בית משפט קמא, משלא קבע, כי חישובו הנכון של ההפרש, בין סכום ההשבחה הנקוב בשובר התשלום בגין תכנית ש/805 לבין סכום ההשבחה שהיה אמור להיות משולם על ידי המשיבים 1-5, אמור היה להיות בסך של 135,266 ₪ ולא כפי שנקבע.

בנוסף, טוען המערער, כי טעה בית משפט קמא, משלא קיבל את גרסת שמאי המשיבה 6, אשר אישר, כי לא נפלה טעות בשומת המשיבה 6.

יצוין, כי לאחר הגשת הודעת הערעור הגיש המערער בקשה לצירוף ראיות, במסגרתה ביקש לצרף לתיק הערעור מסמכים מתיק ת.א. 55881-03-11 ולכוינסקי נ' רחבי, אשר התנהל בבית משפט השלום בחדרה, מהם עולה, כי המשיב 1 ייצג את המשיבים 1-5 בתביעה, בה נתבעים המשיבים 1-5 על יסוד הטענה, כי לא שילמו מס שבח, המשיב 1 ביצע בעצמו את הפרצלציה במקרקעין הרלבנטיים ואף היו בפניו מסמכים הנוגעים למקרקעין, בניגוד לגרסתו בבית משפט קמא.

19. המשיבים 1-5 טוענים מנגד, כי דין הערעור להידחות, שכן פסק דינו של בית משפט קמא מעוגן היטב בראיות שהוצגו לבית משפט קמא.

המשיבים 1-5 מיקדו את טיעוניהם בעיקרי הטיעון בשלוש סוגיות עיקריות: חישוב הנזק, אחריותו של המערער כשמאי מקרקעין והיקף הממכר.

באשר לסוגיית חישוב הנזק, טוענים המשיבים 1-5, כי אין יסוד לטענה, כי המשיבים 1-5 נקטו בהרחבת חזית ובסופו של יום, לא קבלו פיצוי על מלוא נזקיהם, כאשר בית משפט קמא אימץ את חוות דעת מומחה בית המשפט ככתבה וכלשונה, ולמעשה, נמנעו מהם הליכי ההשגה והגשת הערעור בפני בית המשפט, המוסמך והמומחה לדון בסוגיות היטל ההשבחה.

המשיבים 1-5 טענו, כי החישוב שערך בית משפט קמא בפסק דינו תואם את החישוב שערך מומחה מטעם בית המשפט בחוות דעתו ובתשובותיו בחקירה הנגדית, זה מושתת על הוראות חוק התכנון והבניה, ואין יסוד לטענת המערער, בכל הנוגע לטעות חישובית שנפלה בפסק דינו של בית משפט קמא.

המשיבים 1-5 טוענים, כי אין מקום להתערב בקביעות בית משפט קמא בשאלת האחריות ואין מקום להטיל אחריות תורמת על המשיב 1. לעמדת המשיבים 1-5, אין מקום לקבוע, שעורך דין חייב לדעת את הדין החל על איש מקצוע, ממנו הוא מזמין שירות מקצועי עבור לקוחותיו.

משנקבע על ידי בית משפט קמא, כי המערער נשכר על ידי המשיבים 1-5 כדי להפחית את היטל ההשבחה, היה על המערער לספק למשיבים 1-5 את השירות המקצועי והמיומן, ששמאי סביר היה מעניק ללקוחותיו, ואין הוא רשאי להסתמך על ידיעותיו של עורך הדין, ששכר את שירותיו.

עוד ובנוסף, נטען על ידי המשיבים 1-5, כי המערער מעולם לא יידע אותם, בכל הנוגע לקושי הקיים בעקבות תיקון 84, ואף לא ביקש מהם עזרה משפטית או אחרת בזמן אמת.

המשיב 1 מוסיף וטוען, כי המסמכים שמבקש המערער לצרף כראיות נוספות בערעור, אין בהם כדי ללמד על ידע שיש למשיב 1 בענייני פרצלציה, מה גם שבפועל, אין לו ידע בענייני פרצלציה והוא אף לא ידע על תיקון 84 בזמן אמת, תיקון שפורסם בקרב השמאים. המשיב 1 מוסיף וטוען, כי הוא אמנם מבין בתחום עסקאות מכר במקרקעין, ואולם, אין לו ידע בתחום היטלי השבחה, ומטעם זה הפנה את הטיפול בסוגיית היטל ההשבחה לטיפולו של המערער.

באשר לטענות המערער, לעניין היקף המכר, טוענים המשיבים 1-5, כי נספח 4, אותו מבקש המערער להביא לעיוננו, הוגש לבית משפט קמא, ואולם, למסמך אין כל רלבנטיות, כי קובע רישום המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין, ולכן, היקף המקרקעין שנרכש על ידי המשיבים 1-5 עומד על 3,341 מ"ר.

יתר על כן, טוענים המשיבים 1-5, כי לטענות המערער לגבי הנספח אין כל יסוד, כיוון שהמערער בעצמו בשומה שהגיש למשיבה 6 ציין, כי נרכשו 3,341 מ"ר מתוך 5209 חלקים ולא אחרת, מה גם שבית משפט קמא בעצמו קבע, כי המשיבים 1-5 רכשו 3,341 מ"ר, וקביעה זו מיטיבה ממילא עם המערער, בכל הנוגע לסוגיית הנזק.

20. המשיבה 6 טוענת אף היא, כי אין מקום להתערב בפסק דינו של בית משפט קמא, אשר קבע בצדק, כי המערער התרשל כלפי המשיבים 1-5, וכי דין הערעור שהגיש המערער להידחות.

המשיבה 6 מציינת, כי היא מצדדת בקביעת בית משפט קמא, כי המערער פעל בניגוד להוראות תיקון 84 ולהנחיות מועצת שמאי המקרקעין, בשל כך שנקט בהליך שעבר מן העולם, שלא היה בו לעצור את מנין הימים, תוך שהמערער יושב באפס מעשה עד שהשומה הפכה לחלוטה, ובכך גרם נזק למשיבים 1-5.

המשיבה 6 מציינת, כי עיון במסמך שהגיש המערער, אשר הוכתר בכותרת "שומה אחרת", מעלה, כי אין המדובר בבקשה לתיקון טעויות, ונספח השינויים אינו מצדיק אף הוא את תיקון השומה ואינו בא בגדר העילות המאפשרות תיקון שומה.

המשיבה 6 מוסיפה וטוענת, כי אין לקבל את טענות המערער, כי שומת המשיבה 6, בשל ליקוייה הנטענים על ידי המערער, אינה מהווה שומה, ובכל מקרה, טענה זו של המערער מחזקת את המסקנה, כי היה על המערער לפעול להגשת השגה ערעורית.

המשיבה 6 טוענת, כי בדין קבע בית משפט קמא, כי השומה שהגיש המערער למשיבה 6 אינה מהווה בקשה לתיקון שומה ואינה עומדת עוד בתנאיה של השגה ערעורית, לנוכח הוראות תיקון 84.

המשיבה טוענת, כי יש להתעלם מטענת המערער, לפיה נפגש עם שמאי המשיבה 6 וביקש כי תתברר בפני המשיבה 6 הטענה לתיקון השומה, טענה אשר לא מצאה ביטויה בתצהיר העדות הראשית של המערער, מה גם שלא קמה למשיבה 6 חובה להתייחס לשומה שהגיש המערער.

המשיבה 6 טוענת, כי קביעת בית משפט קמא, ביחס להיעדר עילה המצדיקה את גלגול האחריות על המשיבה 6, נכונה ואין מקום להתערב בה.

המשיבה 6 ציינה, כי הוכח בראיות בפני בית משפט קמא, כי בזמנים הרלבנטיים לא היה נוהג, אשר אפשר הגשתן של "שומות אחרות", מה גם שהמשיבה 6 פעלה לפי תיקון 84 והפסיקה לקבל פניות של נישומים, בכל הנוגע להיטלי השבחה, ואף הודיעה להם על כך מפורשות.

המשיבה 6 מציינת בעיקרי הטיעון שהוגשו מטעמה, כי במועד הוצאת השומה, תיקון 84 היה בתוקף מעל ל-8 חודשים, ובדרישת התשלום שהפיקה המשיבה 6 פירטה היא בדרך מפורשת את דרכי תקיפתה של שומה, והיה על המערער, כאיש מקצוע העוסק בתחום מזה שנים, לדעת כיצד לפעול. בכל מקרה, טוענת המשיבה 6, כי המערער לא יכול היה לצפות, כי המשיבה 6 תבהיר לו אודות כל שינוי שהתקבל, וממילא, אין המשיבה 6 משמשת כמעין מבטחת של המערער.

21. לאחר שהצדדים הגישו, כאמור, עיקרי טיעון, ובחלקם אף הגישו תיקי מוצגים, התקיים ביום 08/03/16 הדיון בערעור המערער. במסגרת הדיון השלימו הצדדים את טיעוניהם, וכן ניתנה להם האפשרות להתייחס לבקשה לצירוף ראיות בשלב הערעור.

דיון

22. לאחר שנתנו דעתנו לערעור של המערער, מסקנתנו היא, שקביעותיו של בית משפט קמא, באשר לחבותו של המערער, מעוגנות היטב בתשתית הראייתית, שהובאה בפני בית משפט קמא ואשר נסקרה על ידו באריכות.

23. אין ספק מלפנינו, כי לאחר שהמשיבים 1-5 חויבו בהיטל השבחה, בעקבות רכישת זכויות במקרקעין בפרדס חנה, שכרו המשיבים 1-5 בראשית חודש ינואר 2010, באמצעות המשיב 1, את שירותיו של המערער, שהינו שמאי מקרקעין ותיק, על מנת לתקוף את שומת המשיבה 6.

24. על פי עצת המערער, שילמו המשיבים 1-5, תחת מחאה, את מלוא היטל ההשבחה, שנדרש מהם לפי שומת המשיבה 6, בסך של 896,658.46 ₪, ואילו המערער הכין עבור המשיבים 1-5 חוות דעת, הנושאת תאריך 01/02/10 ואשר הוכתרה בכותרת "שומה אחרת לעניין היטל השבחה". בחוות דעת זו, שהכין המערער עבור המשיבים 1-5, נכללו השגות בעלות אופי ערעורי.

25. דרכי ההשגה האפשריות, אשר עמדו בפני בעל מקרקעין ביחס לשומה שהוצאה על ידי ועדה מקומית, הוסדרו בסעיף 14 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. תיקון 84, אשר התקבל בכנסת, פורסם ברשומות ביום 10/07/08 ונכנס לתוקף בתאריך 01/05/09, הביא עמו שינוי משמעותי בטיבם של הליכי ההשגה שעל נישומים לנקוט בהם.

26. בעקבות תיקון 84, ככל שבעל המקרקעין אינו חולק על שומת הועדה המקומית מטעמים המאפשרים נקיטת הליך של תיקון שומה, עמדו בפני בעלי מקרקעין שתי דרכי השגה בלבד: ככל שבעל המקרקעין אינו חולק על עצם החיוב אלא על גובהו בלבד, רשאי הוא להביא את המחלוקת להכרעה בפני שמאי מוסמך, אשר ימונה על ידי מועצת שמאי המקרקעין. לחילופין, ככל שבעל המקרקעין חולק לא רק על גובה השומה, אלא על עצם החיוב, רשאי הוא לפנות לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה.

27. תיקון 84, אשר נכנס כאמור לתוקף ביום 01/05/09, לא אפשר עוד להגיש "שומה אחרת" לוועדה המקומית. כמו כן, על פי החוק המתוקן, לא ניתן לתקן את שומת הוועדה המקומית, אלא עקב טעות באחד העניינים המנויים בסעיף, לא בעקבות משא ומתן או בדרך אחרת. כמו כן, לא קיימת עוד אפשרות לערוך שומה מוסכמת, שהיא תוצר של משא ומתן בין בעל המקרקעין או מי מטעמו ובין שמאי הוועדה המקומית או שהיא תוצר של פנייה לצד שלישי.

28. בנסיבות ענייננו, בחר המערער, חרף העובדה, שנשכרו שירותיו על מנת לתקוף את שומת המשיבה 6, להגיש למשיבה 6 "שומה אחרת", הליך שעבר מן העולם עם כניסתו לתוקף של תיקון 84. מהלך זה, לא רק שלא אפשר את בירור טענותיהם של המשיבים 1-5 לגוף העניין, אלא שלא הביא עמו אף לעצירת המועדים, ובאופן ששומת המשיבה 6 הפכה סופית וחלוטה ביום 01/03/10, לאחר שהמועד לתקיפת שומת המשיבה 6, בהשגה בעלת אופי ערעורי בפני גוף שאינו הוועדה המקומית, תם ביום 28/02/10.

29. מקובלת עלינו עמדת בית משפט קמא, כי המערער אינו יכול להישמע בטענה, כי לא היה ער ולא היה מודע לאופן יישומו של תיקון 84 ולמשמעותו. מעבר לעובדה, שהמשיבה 6 פרסה על גבי דרישת התשלום אשר שלחה למשיבים 1-5 את דרכי ההשגה, ודרישת תשלום זו הייתה בפני המערער בעת הכנת חוות דעתו, הביאה מועצת שמאי המקרקעין, בפרסומיה לציבור השמאים ובחוזר מפורט הנושא תאריך 01/04/09, הבהרות מפורשות, בכל הנוגע לשינוי החקיקתי שהביא עמו תיקון 84, ובכלל זה הנחיות, בכל הנוגע להשלכות המעשיות והיישומיות של התיקון.

30. אם בכך אין די, הרי שעם מתן פסק דין הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעת אלונים הוסרה לחלוטין כל עמימות, ככל שהייתה, ביחס לאופן יישומו ומועדי תוקפו של תיקון 84. בפסק דין הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעת אלונים הובהר, כי תיקון 84 נכנס לתוקף ביום 01/05/09, באופן שהתיישב גם עם האמור בחוזר מועצת שמאי המקרקעין מחודש אפריל 2009. לפיכך, לא נותר עוד ספק, כי המועד 01/05/09 מהווה מעין "קו פרשת מים", שלאחריו ניתן להשיג על שומת וועדה מקומית רק על פי מתווה ההשגה החדש, שהוחל והתחייב מכוח תיקון 84.

31. בית משפט קמא דחה, ובצדק, טענות הגנה, אותן העלה המערער, לעניין היקף הממכר ומהות השירותים שנשכרו על ידו, ובכלל זה הטענה, כי המשיבים 1-5 הם שהכתיבו את הגשתה של שומה אחרת למשיבה 6, הרצון לחסוך במשאבי המשיבים 1-5, קיומם של חסרים בשומת המשיבה 6, אשר הצדיקו פנייה ישירה למשיבה 6 על פני נקיטה בהליך הנכון, וכן טענה, בדבר אי בהירות שרווחה בין ציבור השמאים, באשר ליישומו של תיקון 84.

32. השגותיו של המערער, ביחס לקביעות אלה של בית משפט קמא, אשר מעוגנות היטב בראיות, אינן אלא השגות כנגד ממצאים עובדתיים וממצאים שבמהימנות, שנקבעו על ידי בית משפט קמא, ביחס לעדות המערער. הלכה ידועה היא, כי לא בנקל תתערב ערכאת הערעור בממצאים עובדתיים ובקביעות שבמהימנות, אשר נקבעו על ידי הערכאה הדיונית, לה הייתה האפשרות הבלתי אמצעית להתרשם מן העדויות שהובאו בפניה. ענייננו אינו נמנה על המקרים החריגים, בהם תתערב ערכאת הערעור בקביעות מעין אלה. ראה: ע"א 8557/06 עיריית פתח תקווה נ' חב' אולימפיה בניה השקעות ופיתוח (1994) בע"מ (15/09/2010); ע"א 4170/14 אילן כהן נ' יהודה (אריק) כהן (14/01/2016).

33. המשיבים 1-5 השתיתו את תביעתם כנגד המערער על עוולת הרשלנות, כביטויה בהוראות סעיפים 35 ו-36 לפקודת הנזיקין, התשל"ג-1983. אכן, צדק בית משפט קמא, לאחר שניתח בקפידה את הראיות, כי התקיימו כל יסודותיה של העוולה.

34. לאחר שהמשיבים 1-5 התקשרו עם המערער ושכרו את שירותיו לתקיפת שומת המשיבה 6, חב המערער, שהינו שמאי מקרקעין, חובת זהירות מושגית למשיבים 1-5, זאת מהיותו איש מקצוע, אשר נשכר להעניק שירות מקצועי בתחום מומחיותו למשיבים 1-5 ונטל על עצמו תפקיד זה.

35. מתוקף מקצועו ותפקידו, היה על המערער לצפות, כי בחירה בהליך תקיפה שגוי של שומת וועדה מקומית ואי הגשת ההליך הנכון על פי הוראות הדין התקפות, תוך המועד שנקצב בדין, יסבו למשיבים 1-5 נזק כבד, בייחוד על רקע העובדה, שהמערער היה מודע לעובדה, שהמשיבים 1-5 שילמו, על פי עצת המערער ותחת מחאה, חיוב בהיטל השבחה בסך של 896,658.4 ₪, ומצד שני עתידים המשיבים 1-5 לאבד את זכותם לתקוף את שומת המשיבה 6, ככל שלא יינקט בשמם ההליך הראוי.

36. מאמצים אנו את קביעתו של בית משפט קמא, כי המערער הגיש למשיבה 6 "שומה אחרת", הליך שבמועד הגשתו כבר עבר מן העולם, כך שלא עומדת למערער כל עילה, המצדיקה נקיטת הליך זה.

37. לגופו של עניין, היה על המערער לנקוט בהליך הנכון הקבוע בחוק, לשם תקיפת שומת המשיבה 6, בפנייה ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין בבקשה למינוי שמאי מכריע, או לחילופין, באמצעות הגשת ערר לוועדת הערר המחוזית. ככל שסבר המערער, כי ראוי היה להגיש לוועדה בקשה לתיקון השומה, מן הראוי היה, כי המערער היה מגיש לוועדה המקומית בקשה, שתעיד על עצמה, שהיא מיועדת לתיקון שומה.

38. ואולם, כפי שעלה מן הראיות, המערער לא נקט באף אחד מן ההליכים הקבועים בדין, תוך המועדים הקבועים בדין. לכך יש להוסיף, כי גם לאחר שהגיש המערער "שומה אחרת" למשיבה 6, לא עשה המערער דבר, בטרם הפיכת שומת המשיבה 6 לחלוטה, ולא נקט בהליך השגה בעל אופי ערעורי על שומת המשיבה 6, גם לאחר שהמשיבה 6 לא התייחסה ל"שומה האחרת", אותה הגיש המערער. אף לאחר שנודע למערער דבר טעותו, לא יידע המערער את המשיבים 1-5 בזמן אמת על טעותו והתמהמה בהגשת בקשה ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין למינויו של שמאי מכריע, וכאשר הגיש לבסוף את הבקשה, לא צירף את עמדת המשיבה 6, ואת החסר לא השלים במשך זמן רב, עד אשר נדחתה הבקשה להארכת מועד.

39. מעשיו ומחדליו אלה של המערער חרגו מהסטנדרט המצופה משמאי מקרקעין סביר, ואין לראות בהתנהלותו אלא הפרת חובת הזהירות הקונקרטית, שהוא חב כלפי המשיבים. אילו פעל המערער בעניינם של המשיבים 1-5 כשמאי מקרקעין סביר, לא הייתה נפגעת זכותם של המשיבים 1-5 להשיג על שומת המשיבה 6 ולא היה נגרם למשיבים 1-5 נזק כספי משמעותי. משהפר המערער, כאמור, את חובת הזהירות המוטלת עליו, וזו הסבה למשיבים 1-5 נזק כספי ממשי, מצטרפים אנו לעמדת בית משפט קמא, כי קיים בסיס איתן לקבלת התביעה כנגד המערער במישור החבות.

40. חלק ניכר מטיעוניו במסגרת הערעור מייחד המערער לטענה, כי היה מקום להשית על המשיבים 1-5 אשם תורם, בייחוד על המשיב 1, שהינו עורך דין במקצועו, אשר נמנה על רוכשי נכס המקרקעין ואשר ייצג את המשיבים 1-5 בעסקת המקרקעין. המערער טוען, כי לנוכח כל אלה, היה על בית משפט קמא לקבוע, כי המשיב 1 הפר את חובת הזהירות המוטלת עליו, שכן המשיב 1 היה אמור לדעת את הדרכים הקבועות בחוק, בכל הנוגע להגשת השגה, כאשר קיבל לידיו את שומת המשיבה 6, ואף לא ייצג את המשיבים 1-5 כהלכה, בכל הנוגע להליכי ההשגה.

41. לצורך ביסוס טענה זו, הגיש המשיב את הבקשה לצירוף ראיות נוספות בערעור, ובמהלך הדיון שהתקיים בפנינו הגיש המערער את הראיות, הכוללות את כתב התביעה, שהוגש בסדר דין מקוצר לבית משפט השלום בחדרה בת.א. 55881-03-11, בקשת רשות להתגונן ומפה לצרכי רישום. לטענת המערער, ראיות אלה מלמדות על מידת מעורבותו של המשיב 1 בעסקת המקרקעין, על מעורבותו בביצוע פרצלציה במקרקעין שרכשו המשיבים 1-5 ועל בקיאותו בכלל בסוגיות מקרקעין ובהליכי השגה, בכל הנוגע להיטלי השבחה, וכן מציגות את גודל המקרקעין, שרכשו המשיבים 1-5.

42. תקנה 457(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: "תקנות סדר הדין האזרחי"), המסדירה את סוגיית צירופן של ראיות נוספות, קובעת כדלקמן:

"בעלי הדין בערעור אינם זכאים להביא ראיות נוספות, בין בכתב ובין בעל פה, לפני בית המשפט שלערעור, ואולם אם בית המשפט שבערכאה קודמת סירב לקבל ראיות שצריך היה לקבלן, או אם בית המשפט שלערעור סבור שכדי לאפשר לו מתן פסק דין, או מכל סיבה חשובה אחרת, דרושה הצגת מסמך או חקירת עד, רשאי בית המשפט שלערעור להתיר הבאת הראיות הנוספות".

43. ככלל, יש לעשות שימוש בתקנה 457 לתקנות סדר הדין האזרחי במשורה ובאותם מקרים, בהם עלה בידי בעל הדין לשכנע, כי המידע על הראיה, שצירופה נתבקש, לא היה ידוע ולא היה יכול להיות ידוע בעת שהתקיים הדיון בפני הערכאה הדיונית, או שלא ניתן היה להביאה. ראה: ע"א 8128/06 יצחק לוינזון נ' נתנאל ארנון (03/02/2009). כלומר, ככלל, יש לבדוק, "אם המבקש לא ידע על הראיה ולא יכול היה לגלותה בשקידה ראויה, וכן אם לא נהג המבקש בחוסר תום-לב" (ראה: ע"א 801/89 אהרון כהן נ' יוסף שבאם, פ"ד מו(2), 136.

44. המערער לא הניח בפנינו הסבר, לא כל שכן משכנע, מדוע לא אותרו מסמכים אלה במועד מוקדם יותר ולא הוגשו במהלך הדיון בפני בית משפט קמא. זאת ועוד, המערער אף לא הצביע על כך, כי לראיות, שהגשתן מתבקשת, תהא חשיבות ניכרת לעניין ההכרעה בפסק הדין. ראה: ע"א 105/05 שמעון דהאן נ' מישל קסון (10/11/2005).

45. מנימוקים אלה, איננו סבורים, כי המערער הניח את התשתית החיונית, לצורך צירופם של המסמכים, אותם ביקש המערער להגיש במסגרת הליך הערעור. ואולם, למעלה מן הצורך נציין כבר עתה, כי גם לאחר שעיינו במסמכים אלה, אין בהם, לטעמנו, לשנות, בכל הנוגע לחבותו של המערער וביחס לאשם התורם, שמבקש המערער להטיל על המשיבים 1-5, ועל המשיב 1 בפרט.

46. גם לאחר ששבנו ושקלנו את כל טענות המערער, סבורים אנו, כי כאשר המשיבים 1-5 שכרו את שירותיו המקצועיים של המערער, היה על המערער לפעול בעניינם של המשיבים 1-5 במקצועיות הראויה, הנדרשת משמאי מקרקעין סביר.

47. המערער מוחזק כאיש מקצוע בתחומו, וככזה אף הציג את עצמו בפני המשיבים 1-5. המערער אמור היה לדעת את הוראות הדין החולשות על מקצועו, כבקיא בהן וכמי שנוהג להתעדכן בשינויי חקיקה, המשליכים באופן מהותי על תחום עיסוקו.

48. גם אם המשיב 1 הינו עורך דין בקיא ומנוסה בעסקאות מקרקעין, אין בכך כדי לבסס את טענת המערער, כי למשיב 1 אף הייתה בקיאות, בכל הנוגע להליכי השגה על שומות הוועדות המקומיות בהיטלי השבחה, מה גם שטענה זו נסתרת מעצם העובדה, שהמשיב 1 פעל בשמו ובשם המשיבים 1-5 לשכירת שירותיו של המערער.

49. יתר על כן, המערער לא היה רשאי לצפות, כי המשיב 1 ילמד או ינחה את המערער כיצד עליו לפעול בתחום מקצועו, יסביר לו את התשתית החוקית החולשת על פעילותו כשמאי מקרקעין, ידריך וילווה אותו בהגשת ההשגה על שומת המשיבה 6 ואף יפקח על עבודתו.

50. בקבלת ייצוג המשיבים 1-5, לצורך תקיפת שומת המשיבה 6, העיד המערער על עצמו, כמי שכשיר, בקיא, מוסמך ומיומן להשיג על שומות המשיבה 6 בדרך הקבועה בדין, והוא אינו יכול להישמע בטענה, כי יש לייחס למשיבים 1-5 ו/או למי מהם אחריות תורמת לתוצאות התנהלותו הרשלנית.

51. למען הסר ספק, נוסיף ונציין, כי המערער אינו יכול להיוושע מכך, שהעביר את חוות דעתו, טרם הגשתה למשיבה 6, לעיונם של המשיבים 1-5. העברת הטיוטה לעיון המשיבים 1-5 נועדה לקבלת התייחסותם של המשיבים 1-5 לפרטים טכניים כאלה או אחרים, שהיו בידיעת המשיבים 1-5, ואולם, זו לא נועדה על מנת שהמשיבים 1-5 יבחנו את הפן המקצועי שבשומה שהכין המערער, ו/או תינתן מצדם התייחסות לדרכי התקיפה של שומת המשיבה 6. בכל אלה רשאים היו המשיבים 1-5 להניח, כי המערער הינו האינסטנציה המקצועית המתאימה על מנת להחליט בהם, ולבטח היו המשיבים 1-5 רשאים להניח, כי המערער בקיא בהוראות הדין הרלבנטיות.

52. המערער הלין בכלליות, כי המשיבים 1-5 לא פעלו, לאחר שנודע להם על אופן פנייתו השגוי של המערער למשיבה 6. ראשית נציין, כי מן הראיות שהובאו בפני בית משפט קמא עלה, כי המערער לא מיהר ליידע את המשיבים 1-5 בדבר התקלה שארעה. יתר על כן, אף בידי המערער לא עלה להצביע על מהלכים כאלה או אחרים, שיכלו המשיבים 1-5 לנקוט לאחר ששומת המשיבה 6 הפכה לחלוטה, על מנת להקטין את הנזק, ובאופן שהיה משנה את רוע הגזירה.

53. לנוכח כל האמור, סבורים אף אנו, כי לא היה מקום לניסיונותיו של המערער לגולל את האחריות לפתחם של המשיבים 1-5, ואנו דוחים את טענות המערער, להטלת אשם תורם על המשיבים 1-5 ו/או על מי מהם.

54. לבסוף, טוען המערער, כי היה על בית משפט קמא לתת ביטוי להתנהלותה הקלוקלת של המשיבה 6. לעמדתו, משכללה השומה, אשר הוגשה על ידו, טענה בנושא שטח החלקה, ולנוכח חסרים וליקויים שנפלו בשומה של המשיבה 6, היה עליה לדון בהשגה, ולחילופין, אסור היה למשיבה 6 לנהוג שלא בתום לב ולא להגיב כלל לפניית המערער ולהמתין כ-28 ימים עד לחלוף 45 ימים, שעמדו לרשות המשיבים 1-5 להגשת השגה ערעורית, על מנת לחסום את הליך תיקון השומה, ביחוד כאשר המשיבה 6 הייתה מודעת לכך, כי סכום היטל ההשבחה שולם לה תחת מחאה.

55. אין צורך להכביר מילים בדבר הכלל המוביל, לפיו שומה, שנעשתה סופית, אין אחריה ולא כלום. לכן, מי שלא פעל על פי ההליכים שהתווה המחוקק או שלא פעל במועד או שנדחו השגתו או עררו, הפכו אלה למעשה בית דין, ולא ניתן לעורר את העניין מחדש. ראה: ע"א 367/85 מדינת ישראל נ' יהונתן קיטאי, פ"ד מא(3), 398.

56. על הלכה זו חזר הנשיא גרוניס בעע"מ 8832/12 עיריית חיפה נגד יצחק סלומון בע"מ (15/04/2015), בציינו, כי חוב נשוא שומה הופך לסופי ומוחלט, אם הנישום לא הגיש הליך משפטי כנגד השומה ולא תקף את השומה. זאת ועוד, נישום שלא פעל במסגרת הליכי ההשגה שנקבעו בחוק, לא יוכל לתקוף אותה בדרך אחרת. ובלשונו:

"אכן, צודק היועץ בטענתו כי ההתייחסות בפסיקתנו לחוב מס הנגבה על-ידי הרשות, היא כאל חוב פסוק וסופי. זאת, כאשר הנישום לא הגיש הליך משפטי המופנה נגד שומת הארנונה שהוצאה לו, בין אם בדרך של השגה לוועדת הערר מכוח חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976 (להלן – חוק הערר) ובין אם בדרך של הגשת עתירה מינהלית לבית המשפט לענינים מינהליים (ראו, עניין נסייר, בעמ' 235-234)".

ובהמשך:

"הכלל שהשתרש בפסיקה הוא שאם הנישום לא נקט את אחד מהליכי התקיפה הנ"ל, הופך החוב לסופי ופסוק. יפים לעניין זה דבריו של השופט י' זוסמן בע"א 461/69 ביטון נ' הממונה על מס בולים, פ"ד כד(1) 50, 53 (1970) (להלן – עניין ביטון), שציין כי 'גם מקום שנמנע אדם מלערער על דרישת המינהל, והזמן להגשת ערעור עבר, אין ולא כלום אחר מעשה המינהל; מעשה המינהל כמוהו כמעשה-בית-דין'. ובאותו אופן ציין השופט א' ויתקון בע"א 33/72 ל' פרומין ובניו בע"מ נ' מנהל המכס והבלו, פ"ד כח(2) 459, 464 (1974), כי 'הלכה פסוקה היא, כי שומה שנעשתה סופית, אין אחריה ולא כלום. חוב המס 'מובלע' בשומה כזאת ואין להרהר אחרי החוב כשלעצמו בכל דיון אחר (אלא על־פי אותם נימוקים הידועים המצדיקים ביטולו של פסק)' [ההדגשה הוספה – א' ג']".

57. מהתשתית העובדתית, שהונחה על ידי בית משפט קמא בפסק דינו, עולה, כי המשיבים 1-5 הביעו דעתם, כי הם חולקים על השומה, שהוצאה על ידי המשיבה 6. תשלום מלוא סכום היטל ההשבחה נעשה מצדם תחת מחאה והם אף הביעו את דעתם, כי הם אינם משלימים עם השומה, עת שביקשו לתקוף את השומה והגישו באמצעות המערער "שומה אחרת", הכוללת בחובה בעיקר טענות בעלות אופי ערעורי, ואולם, גם טענות, הראויות להתברר בגדר בקשה לתיקון שומה.

58. אין חולק, כי פנייתו של המערער למשיבה 6 לא הוגשה כ"תיקון שומה", אלא הוגשה כ"שומה אחרת" ונשאה שם זה. בפתח שומת המערער לא הוטעם, כי מטרתה של השומה להביא לתיקון שומת המשיבה 6, על פי סעיף 14(ו) לתוספת השלישית, הדן במקרים, בהם הוענקה לוועדה המקומית סמכות לשנות את שומתה שלה, ומקובלת עלינו עמדתו של בית משפט קמא, כי המשיבה 6 לא הייתה אמורה לראות בשומת המערער הליך של "תיקון שומה".

59. השומה, שהגיש המערער למשיבה 6, אף אינה יכולה להיחשב כהשגה על שומת ההשבחה, שנערכה על ידי המשיבה 6, שכן זו אינה מתיישבת עם הוראות תיקון 84, שנכנס לתוקף ביום 01/05/2009, הוראות, שהמשיבה 6 הייתה מודעת להן היטב ואף יישמה אותן בנהליה, כפי שניתן להיווכח מעיון בדרישת התשלום, ששיגרה המשיבה 6 למשיבים 1-5, שם ציינה המשיבה 6 שחור על גבי לבן את הדרך, שבה יש לנקוט לשם תיקון שומה אל מול המשיבה 6 מחד, והגשת השגה ערעורית על שומת המשיבה 6 מאידך.

60. לאחר שהמשיבים 1-5 קיבלו ביום 14/01/10 את דרישת התשלום מהמשיבה 6 ושילמו על פי עצת המערער, תחת מחאה, את מלוא סכום היטל ההשבחה, הגיש המערער ביום 01/02/10 ו/או בסמוך לכך את שומתו למשיבה 6.

61. הגם שהמשיבה 6 הייתה מודעת לעובדה, שהמשיבים 1-5 לא השלימו עם השומה שהונפקה להם, וכן שהמועד לתקיפת השומה בהשגה בעלת אופי ערעורי בפני גוף, שאינו המשיבה 6, תם ביום 28/02/10, וכי שומת המשיבה 6 תהפוך לסופית וחלוטה ביום 01/03/10, לא פעלה המשיבה 6 ו/או מי מטעמה, על מנת להודיע למערער או למשיבים 1-5, כי השומה, שהוגשה על ידי המערער, אינה עומדת מבחינה דיונית בהוראות הדין ואין בה כדי לעצור את מניין המועדים, אלא המתינה במתן הודעתה עד לאחר ששומתה הפכה סופית וחלוטה.

62. שעה שהמשיבה 6 הייתה מודעת למגבלה הכה ברורה, על פיה לא ניתן היה עוד לדון ב"שומה אחרת", מתקשים אנו לקבל את שתיקתה של המשיבה 6, אשר לא הגיבה מיידית ואף לא הגישה הודעה מסודרת למגיש השומה, המעמידה אותו על טעותו, וזאת בטווח הזמנים שעמד לרשות המערער, על מנת לרפא את טעותו. וכאמור, עמד לרשותה של המשיבה 6 פרק זמן של כ-28 ימים, במסגרתם יכלה המשיבה 6, לו פעלה בתום לב ולא ברשלנות, לעיין ולו עיון חטוף בשומה שהגיש המערער, על מנת להודיעו, כי נקט בהליך סרק, שבטל מן העולם ביום 01/05/09, וכי עליו לפנות כנדרש לוועדת הערר.

63. סבורים אנו, כי שעה שלא היה למשיבה 6 יסוד להניח, כי המשיבים 1-5 הסכימו עם שומתה, התנהלות זו של המשיבה 6, אשר נמנעה מלהיזקק לפניית המערער, אשר הוגשה תוך המועד הנתון להגשת השגה, ונמנעה מלהעמיד את המערער והמשיבים 1-5 על טעותם הברורה בהליך בו נקטו, סטתה מסטנדרט ההתנהגות המצופה מוועדה מקומית או מרשות ציבורית, שהיה עליה לשקול, בין היתר, את מניעת הנזק, שעשוי להיגרם לאזרח, ואת חובת ההגינות המוגברת, החלה עליה כרשות ציבורית.

64. מוצאים אנו לנכון להפנות לדברי כב' השופט ברק (כתוארו אז) בבר"ע 305/80 רפאל שילה נ' שלמה רצקובסקי, פ"ד ל"ה(3), 449, אשר נאמרו אמנם בהקשר אחר, ואולם, יפים אף לענייננו, בכל הנוגע להתנהלות המשיבה 6 בנסיבות המקרה:

"חובתו זו של בעל דין להפעיל את כוחותיו המשפטיים-דיוניים 'בדרך מקובלת ובתום לב', מטילה עליו את החובה לפעול, כפי שבעל דין הגון וסביר היה פועל במקומו. המבחן לפעולתו זו אינו מבחן סובייקטיבי, ואינו מותנה בגישתו האינדיבידואלית של בעל הדין באשר לנכון ולראוי (בג"צ 59/80 [5]; ע"א 701/79 [4] הנ"ל). המבחן הראוי הוא זה, הלוקח בחשבון את נסיבותיו המיוחדות של המקרה, אך מעביר נסיבות אלה בכור ההיתוך של ההתנהגות ההגונה והסבירה. במסגרת זו יש לדרוש, כי בעלי דין לא יהיו זאבים זה לזה, אם כי אין לדרוש, שיהיו מלאכים זה לזה. יש לעמוד על כך כי יתנהגו זה כלפי זה כבני אדם הגונים וסבירים. אי-קיומה של חובה זו עשוי להביא, בנסיבות מתאימות, לכך כי הפעולה המשפטית לא תשתכלל".

65. מעצם טיבה, חובת ההגינות העקרונית משתנה, בהתאם לנסיבות העובדתיות והמשפטיות של המקרה, ותלויה בתכליתו של ההליך המנהלי. עמד על כך כב' השופט זוסמן עוד בבג"צ 335/68, המועצה הישראלית לצרכנות נ' יושב-ראש ועדת החקירה לענין מתן שירותי גז, פ"ד כג(1), 324. ובלשונו:

"לא ניתן לקבוע כלל אחיד על-פיו חייבת הרשות לכלכל צעדיה בכל ענין וענין, זולת זה שעליה להתייחס לאזרח יחס הוגן (fairness). מהי מידת ההגינות הראויה, תלוי בנסיבות הענין".

66. אין בדעתנו לומר, כי היה על המשיבה 6 לדון בהשגה שהגיש המערער, בעוד שזו לא הוגשה על פי הוראות הדין שחלו במועד הגשתה. אין בדעתנו לקבוע, כי חלה על וועדה מקומית חובה כללית לבחון השגותיו של נישום ולהצביע בפניו על טעות כזו או אחרת, כל אימת שזו נפלה בהשגתו. ואולם, בנסיבות ענייננו, שעה שהמדובר היה בכשל פרוצדורלי מובהק, אשר עלה כבר מכותרת השומה שהגיש המערער, ואשר השלכותיו ברורות, והמשיבה 6 הייתה מודעת לעובדה, שתיקון 84 הביא עמו מהפך, ביחס לאופן תקיפת שומת הוועדות המקומיות, שינוי שנכנס לתוקף רק חודשים ספורים טרם הגשת שומת המערער, סבורים אנו, כי היה על המשיבה 6 בהתנהלותה להביא שיקולים אלה בחשבון, להיזקק לפנייה המובאת לפתחה ולמסור תוך הזמן הנתון הודעה מתאימה למערער, על כך שעליו להגיש את ההשגה בדרך שהתוותה בתיקון 84. וראה, על דרך ההשוואה, את האמור בת"א (תל אביב) 3075/98 אילנות הקריה (ישראל) בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון (09/09/2007).

67. עצם העובדה, שנמנע מהמשיבים 1-5 להעמיד למבחן את השגותיהם הערעוריות על שומת המשיבה 6, מסתבר שהסבה למשיבים 1-5 נזק ממוני משמעותי, עליו עמד בית משפט קמא באריכות בפסק דינו.

68. התנהלותה של המשיבה 6, אין בה כדי להקהות את רשלנותו המשמעותית של המערער, עליה עמדנו בפסק דיננו, ואולם, סבורים אנו, כי יש מקום לתת ביטוי אף להתנהלותה הרשלנית של המשיבה 6, אם לא לומר חסרת תום הלב, ולאחר שהוסב למשיבים 1-5 ולמערער נזק ממוני משמעותי, ראוי, לדעתנו, להטיל עליה חובת שיפוי בשיעור של 30% מן הפיצוי שנפסק כנגד המערער.

69. המערער חזר בטיעוניו בפנינו על הטענה, כי טענות המשיבים 1-5 בסיכומיהם בסוגיית הנזק מהוות הרחבת חזית אסורה, וכן טען, כי נפלה טעות בפסק דינו של בית משפט קמא, שעה שלא שיערך את סכומי היטלי ההשבחה, ששם מומחה בית המשפט, אלא קבע, כי אלה נכונים למועד הפקת השובר.

70. סבורים אנו, כי בטענות אלה של המערער אין ממש.

71. אמנם, צודק המערער, כי בכתב התביעה, שהגישו המשיבים 1-5 גרסו המשיבים 1-5, כי נזקם הוא בגובה הפער שבין סכום היטל ההשבחה, שאותו שילמו המשיבים 1-5 על פי עצת המערער, לבין סכום ההיטל, שבו היה עליהם לשאת לפי שומת המערער, סך של 712,719 ₪.

72. ואולם, לבקשת המערער, מינה בית משפט קמא מומחה, אשר בחן את שומת המשיבה 6 מזה ואת שומת המערער מזה וחיווה את דעתו במחלוקת ביניהן. במצב דברים זה, בו מונה מומחה לבקשת המערער, נסללה הדרך להערכת הנזק על יסוד חוות דעתו, והמערער אינו יכול עוד להישמע בטענה, כי המערער לא הוכיח את נזקו או כי הערכת הנזק על יסוד חוות דעתו של מומחה בית המשפט מהווה הרחבת חזית.

73. חוות דעתו של מומחה בית המשפט מפורשת וברורה. בטבלה המסכמת, שהובאה בשולי חוות הדעת, ציין המומחה מהו סכום היטל ההשבחה, שיחול על המשיבים 1-5 בגין כל אחת משתי התכניות המשביחות הרלבנטיות, ש/209 ו-ש/805, בגין רכישת 3341/5209 חלקים במקרקעין, ועל פי האמור, סכום ההיטל בגין רכישת המקרקעין הוא 536,579.4 ₪.

74. במסגרת חקירתו הנגדית הבהיר המומחה (עמוד 19 לפרוטוקול), כי סכום זה ביטא את היטל ההשבחה, שחל על המשיבים 1-5 בערכי חודש ינואר 2010, המועד בו שילמו המשיבים 1-5 את מלוא היטל ההשבחה, בו חויבו המשיבים 1-5 על ידי המשיבה 6 ובסכום של 896,658.4 ₪.

75. בית משפט קמא נסמך על חוות דעתו של מומחה בית המשפט ועדותו של המומחה, אשר לא נסתרו כהוא זה בחקירה הנגדית, הפחית מסכום היטל ההשבחה ששילמו המשיבים 1-5 בחודש ינואר 2010 את סכום היטל, אשר אמור היה לחול על המשיבים 1-5, על פי חוות דעת מומחה בית המשפט נכון לחודש ינואר 2010, ובצדק העמיד את נזקם של המשיבים 1-5, נכון לערכי חודש ינואר 2010, על סך של 360,079 ₪.

76. על כן, סבורים אנו, כי לא נפלה טעות בחישוב הנזק, כפי שנערך על ידי בית משפט קמא, ודוחים אנו את טענות המערער בהקשר זה.

סוף דבר

77. דין הערעור, שהוגש על ידי המערער, להידחות ברובו, למעט בכל הנוגע לדחיית ההודעה לצד השלישי, שהוגשה על ידי המערער כנגד המשיבה 6.

78. המשיבה תשפה את המערער ב-30% מסכום הפיצוי, ששולם על ידי המערער למשיבים 1-5, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד התשלום שביצע המערער למשיבים 1-5 ועד למועד בו תשלם המשיבה 6 חיובה למערער בפועל.

79. כן אנו מורים על ביטול חיוב ההוצאות, בו חויב המערער בגין דחיית ההודעה לצד השלישי על ידי בית משפט קמא. ככל שהמערער נשא בתשלום ההוצאות, תשיב המשיבה 6 למערער את הסכום האמור, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק, ממועד התשלום שביצע המערער למשיבה 6 ועד למועד בו תשיב המשיבה את הסכום האמור למערער.

80. כן אנו מחייבים את המשיבה 6 לשאת בשכר טרחת המערער בהליך בפני בית משפט קמא ובערעור, בסך כולל של 12,000 ₪ (כולל מע"מ).

81. לנוכח דחיית הערעור כנגד המשיבים 1-5, אנו מחייבים את המערער לשאת בשכר טרחת המשיבים 1-5 (ביחד) בסך של 5,000 ₪.

83. הגזברות תעביר מן הפיקדון שהופקד על ידי המערער סך של 5,000 ₪ לעו"ד רחבי, בא כוח המשיבים 1-5, עבור מרשיו, והיתרה תוחזר למערער, באמצעות בא כוחו, עו"ד גרנות.

84. המזכירות תמציא את העתק פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ג' ניסן תשע"ו, 11 אפריל 2016, בהעדר הצדדים.