1. המשיבות 1-2 [להלן: "המשיבות" או "היזם"] הינן בעלות הזכויות במקרקעין בכפר יונה עליהם מוקם פרויקט בניה. הפרויקט כולל בניית בניין מגורים בן 12 דירות על מגרש 103 [להלן: "מגרש 103"], ובניית 2 בנייני מגורים בהם 112 דירות על מגרש 105 [להלן: " מגרש 105"].

היזם התקשר לצורך הבניה עם חב' גאזל נאסר בע"מ, לחברה מונו מפרקים זמניים והחברה לא השלימה את הבנייה.

המבקשת [להלן : " חב' ס.א.ד.ר "] באה בנעליה של חב' גאזל נאסר בע"מ לצורך ביצוע הבניה במגרשים 103 ו- 105.

2. חב' ס.א.ד.ר חתמה על הסכם עם היזם לביצוע הבניה, ההסכם אושר ע"י ביהמ"ש המחוזי בנצרת ב-13.8.15, והיה על חב' ס.א.ד.ר להתחיל בביצוע עבודות הבניה ב- 25.8.15.

במגרש 103 נבנה בניין בן 12 דירות עוד בטרם נחתם ההסכם עם חב' ס.א.ד.ר,

ועפ"י ההסכם היה על חב' ס.א.ד.ר להשלים את עבודות הגימור במגרש 103 תוך 6 חודשים כדי שהדירות תימסרנה לרוכשים.

במגרש 105 טרם נבנו שני הבניינים בהם 112 דירות . עובר לחתימת ההסכם עם ס.א.ד.ר נבנה במגרש 105 מרתף החניון [ראו עדות מיכאל ברקן מחב' ס.א.ד.ר בעמ' 6 שורה 9], ועפ"י ההסכם היה על חב' ס.א.ד.ר להשלים את הבניה במגרש 105 תוך 23 חודשים כדי שהדירות תימסרנה לרוכשים.

ב-1.12.15, כ-3.5 חודשים לאחר חתימת ההסכם בין היזם לבין חב' ס.א.ד.ר, ביטל היזם את ההסכם עם חב' ס.א.ד.ר בטענה שחב' ס.א.ד.ר הפרה הפרה יסודית את ההסכם, ולא עמדה בקצב הבניה שנדרשה לבצע. בד בבד עם ביטול החוזה סילק היזם את חב' ס.א.ד.ר ממגרשים 103 ו-105.

3. חב' ס.א.ד.ר הגישה בקשה למתן סעדים זמניים בטרם הגשת תביעה. בבקשה נתבקש בית המשפט לאסור על היזם למסור את ביצוע עבודות הבנייה לחב' בניה אחרת ולהתקשר בחוזים עמה, לאסור על היזם ליצור קשר עם קבלני המשנה והספקים, לאסור פגיעה בזכות העיכבון של חב' ס.א.ד.ר בפרויקט מכוח סעיף 5 לחוק חוזה קבלנות, לאסור מימוש כתב הערבות שהעמידה חב' גאזל נאסר בע"מ, וליתן צווים המורים ליזם לשלם את סכומי המקדמות שהיה עליו לשלם לחב' ס.א.ד.ר.

הבקשה נקבעה לדיון במעמד שני הצדדים. בדיון שהתקיים נחקרו 5 מצהירים מטעם הצדדים, נשמעו סיכומים בעל פה , וב"כ הצדדים ביקשו לעכב את מתן ההחלטה עד ל-21.12.15 על מנת למצות את המו"מ בין הצדדים.

ב"כ המשיב 3 נכח בחלק מהדיון, ויתר על חקירת העדים ועל שלב הסיכומים.

4. בהמשך להערות בית המשפט, הודיע ב"כ המבקשת בדיון שעתירות ד'-ה' לא ידונו במסגרת הבקשה, באשר הינן עתירות לביצוע תשלומים [ראו עמ' 2 לפרוטוקול שורות 13-16]. עוד הודיע ב"כ המבקשת, שלאור הודעת היזם שאין בכוונתו לממש בשלב זה את הערבות שנתנה חב' גאזל נאסר בע"מ – אין צורך לדון בעתירה ג' במסגרת הבקשה לסעדים זמניים.

היזם נתן הסכמה בעמ' 4 לפרוטוקול שחב' ס.א.ד.ר , לאחר שהופסקה עבודתה בפרויקט, תוכל ליטול ממגרשים 103 ו-105 את כלי העבודה השייכים לה, תבניות האבן, קרוואנים, מנוף, מסמכים, ואת חומרי הבניה שלה המצויים באחסון, וזאת בתיאום.

5. בבקשה למתן סעדים זמניים נבחנים סיכויי ההליך ומאזן הנוחות.

נראה על פני הדברים לכאורה, שקמה ליזם זכות לבטל את החוזה שנכרת עם חב' ס.א.ד.ר, באשר החברה לא עמדה בלוח הזמנים המצופה לבניית הפרויקט, ובמיוחד כאשר עוד בטרם הכריתה היה ברור לחב' ס.א.ד.ר שלוח הזמנים של הבניה מצוי באיחור בהתחשב בהתחייבויות שניתנו לרוכשי הדירות, שהדבר כרוך בתשלום פיצוי של היזם לרוכשים, ושהעמידה בלוח הזמנים של הבניה היא נדבך עיקרי בהסכם. גם עפ"י מאזן הנוחות לא ניתן לקבוע שהנזק שיגרם לחב' ס.א.ד.ר עולה על הנזק שיגרם ליזם ולרוכשי הדירות אם לא ינתן צו מניעה האוסר על היזם להתקשר עם חב' בנייה אחרת להשלמת הפרויקט. זאת ועוד, הוכח לכאורה שמערכת היחסים בין היזם לבין בעלי חב' ס.א.ד.ר עכורה, קיים משבר אמון עמוק, ולא ניתן להורות על אכיפת ההסכם.

בנסיבות אלה, הבקשה לאסור על היזם למסור את ביצוע עבודות הבניה לחברת בניה אחרת, לאסור התקשרות בחוזים לצורך השלמת הבניה, ולאסור יצירת קשר עם קבלני המשנה והספקים – דינה להידחות.

הטעמים לקביעה זו הינם כדלקמן :

ראשית, חב' ס.א.ד.ר באה בנעלי חב' גאזל נאסר בע"מ לעניין הסכם שנחתם עם היזם. בסעיף 32(ד) להסכם נקבע : " מוסכם בין הצדדים כי החברה [ היזם – י.ג.] תהא רשאית לבטל את ההסכם ... כשהמנהל סבור שקצב ביצוע המבנה איטי מידי כדי להבטיח את השלמתו במועד הקבוע... או שקצב הביצוע אינו בהתאם ללו"ז... והקבלן לא ציית ... להוראה בכתב מהמנהל לנקוט באמצעים ... שמטרתם להבטיח את השלמת המבנה במועד הקבוע".

עוד נקבע בסעיף 33(ד) להסכם: " החברה [ היזם- י.ג.] תהא זכאית לסלק את ידו של הקבלן ממקום המבנה...ולהשלים את העבודות בעצמה או ע"י קבלן אחר... והקבלן יהא מנוע מכל טענה בעניין זה, ומוסכם בין הצדדים כי הקבלן לא יהא זכאי למנוע מהחברה להתקשר עם קבלן ביצוע חליפי... ותרופתו של הקבלן תהא בתביעת נזק אם מגיעים כאלה בלבד".

שנית, עבודתה של חב' ס.א.ד.ר בפרויקט הבניה במגרשים 103 ו-105 הופסקה בחלוף כ-3 חודשים מהמועד שנקבע לתחילת העבודה, לאחר שלכאורה הוכח שההתקדמות בבניה איטית מאד ואינה מאפשרת לעמוד בלוחות הזמנים שנקבעו לסיום הבניה, וגם פניות והתראות שניתנו לחב' ס.א.ד.ר ע"י חב' הפיקוח של הפרויקט לא הועילו.

חב' ס.א.ד.ר, שהיתה אמורה להתחיל בביצוע עבודות הבנייה בפרויקט ב-25.8.15, החלה בביצוע עבודות באיחור של כחודש וחצי. כך נוצר מצב שבתקופה של כ-3 חודשים מהמועד שנקבע לתחילת העבודה ועד לביטול החוזה – חב' ס.א.ד.ר לא עבדה במשך חודש וחצי בפרויקט במגרשים 103 ו-105.

מר ויקטור צור עזרא, מנהל העבודה מטעם חב' ס.א.ד.ר, הודה בחקירתו :

"התחלתי לעבוד באתר [ במגרש 103- י.ג.] ב-11.10.15 [עפ"י החוזה היה על חב' ס.א.ד.ר להתחיל לעבוד בפרויקט מ-25.8.15 – י.ג.] ...ש. מותר לבצע עבודות בלי שיש מנהל עבודה באתר ? ת. לא " [ עמ' 4 שורות 16-19].

מר מיכאל ברקן, עוזר מנכ"ל חב' ס.א.ד.ר, הודה בחקירתו : " באופן מעשי התחילו לעבוד [במגרש 105 – י.ג.] ב- 5.10.15 " [ עמ' 6 שורות 17-18].

שלישית, חב' ס.א.ד.ר לא מסרה לוח זמנים לביצוע עבודה במגרש 103, ולא היו תאריכים בלו"ז העבודה של מגרש 105.

מיכאל ברקן, עוזר מנכ"ל חב' ס.א.ד.ר, הודה בחקירתו בעמ' 6 שורות 23-24 : " לא היו תאריכים בלוח הזמנים של פרויקט 105. בפרויקט 103 לא הגשנו לוח זמנים".

רביעית, עפ"י הפירוט בסעיפים 35-37 לתצהיר הדר יצחקי-בר, מנכ"לית המשיבה 2, ב-3 החודשים עד ביטול ההסכם ביצעה חב' ס.א.ד.ר במגרש 103 עבודות שוות ערך ל-3.5% מכלל התמורה שהיתה אמורה להיות משולמת לה עבור עבודות שהיו צריכות להסתיים תוך 6 חודשים מחתימת ההסכם, קרי בחלוף 3 חודשים נוספים.

עפ"י החשבוניות שהוגשו זכאית חב' ס.א.ד.ר ל-74,000 ₪ עבור אוק'- נוב' 15' בגין עבודות שבוצעו במגרש 103, בעוד ששווי העבודות שהיו צריכות להתבצע עד לתום 6 חודשים עמד ע"ס 2.1 מיליון ₪.

עפ"י החשבוניות שהוגשו ביחס לעבודות שביצעה חב' ס.א.ד.ר במגרש 105 באוק' –נוב' 15' - חב' ס.א.ד.ר זכאית ל- 61,000 ₪ עבור העבודות.

עפ"י השוואת דו"חות המעקב של השמאי מטעם הבנק המלווה, ב-30.6.15, לפני חתימת החוזה עם ס.א.ד.ר, אחוז הביצוע של התקדמות הבניה במגרש 105 היה 16.5% [ראו נספח 18 לתשובת המשיבות], וב-31.10.15, למעלה מחודשיים לאחר חתימת החוזה עם ס.א.ד.ר, אחוז הביצוע של התקדמות הבניה היה 16.9% [ראו נספח 19 לתשובת המשיבות]. עפ"י נתונים אלו מ-30.6.15 ועד 30.10.15 התקדמות הבניה במגרש 105 היתה בשיעור זעום של 0.4% .

חמישית, עפ"י עדות המפקח בפרויקט מטעם היזם, העבודות שביצעה חב' ס.א.ד.ר במגרשים 103 ו-105 היו מזעריות, היקפן היה רחוק מלוח הביצוע המצופה בהסכם שנחתם, והפיגורים בלוח מסירת הדירות לרוכשי הדירות הלכו וגדלו.

מר משה עבודי, מחב' הפיקוח של הפרויקט שמונתה ע"י היזם, העיד בחקירתו:" אני נציג חברה המפקחת על ביצוע הפרויקט גם ב-103 וגם ב-105" [עמ' 15 שורה 13]; "למרות שהקבלן [ חב' ס.א.ד.ר – י.ג.] נדרש להבהיר מה הוא רוצה לעשות ואיך הוא רוצה לתקן את הקורה בתקרת החניון [במגרש 105 – י.ג.], הוא לא הבהיר... בשבועיים האחרונים...אנו מצפים מקבלן לבוא ולעשות בחינת עלויות איך לתקן את הקורה. זה לא נעשה" [ עמ' 16 שורות 16-21]; "התיקונים שבוצעו [ ע"י חב' ס.א.ד.ר במגרש 103 – י.ג.] היו בשוליים... זה מעלית והזזת קולטן של מערכת סולרית... נתנו הערות ולא תוקנו . הריצוף... בבניין לא תוקן...שיפועים במרפסות שמש לא בוצע, תיקונים במקלחות הורים לא בוצע. גם בלובי היו הערות ולא בוצע... מאוגוסט עד סוף אוקטובר לא היה קבלן אלומיניום למעט מעקות... נכון להיום עבודות אלומיניום רחוקות מסיום, ויתרה מזאת קומת קרקע אפילו לא הובא חומר לאישור היועץ" [ עמ' 19 שורות 5-18]; "העבודות שהוא מתאר במשך 3.5 חודשים [ עבודות שבוצעו ע"י חב' ס.א.ד.ר – י.ג.] בטלות בשישים, אינן מקדמות את הפרויקט לסיום ומסירה ללקוח הסופי... בוצעו תיקונים בשוליים" [ עמ' 19 שורות 23-26].

הוצגו בפני בית המשפט מכתבים ודו"חות של חב' הפיקוח ובהם פירוט הפניות אל חב' ס.א.ד.ר שלא טופלו.

במכתב מ-10.9.15 שנשלח ע"י חב' הפיקוח לחב' ס.א.ד.ר נאמר: " התחלת עבודה עפ"י ההסכם היתה אמורה להיות ב-23.8.15. עד היום למרות כל ההבטחות, הישיבות, והדיונים לא נעשה דבר בפרויקטים. לא הועברו לנו לוחות זמנים המפרטים את הפעילויות לתחילת העבודות, וסיומן עפ"י ההסכם. הנכם נמצאים בהפרה חמורה של סעיפי ההסכם" [ נספח 24 לתגובת המשיבות] .

במכתב מ-20.9.15 שנשלח ע"י חב' הפיקוח לחב' ס.א.ד.ר נאמר :" עד היום... לא נעשה דבר בפרויקטים... לא הועברו לנו לוחות זמנים... הנכם נמצאים בהפרה חמורה של סעיפי ההסכם " [ נספח 25 לתגובת המשיבות ].

במכתב מ-6.10.15 שנשלח ע"י חב' הפיקוח לחב' ס.א.ד.ר נאמר: " עדיין לא קיבלנו את מינוי מנהל העבודה... כל מה שהועבר עד כה על ידיכם אינו תואם את החוק, תנאי ההיתר וההסכם " [ נספח 27 לתגובת המשיבות ].

במכתב מ-11.10.15 שנשלח ע"י חב' הפיקוח לחב' ס.א.ד.ר נאמר: " עד היום לא קיבלנו פרטים של אף קבלן לאישור כפי שמופיע בסעיף 21 להסכם... כמו כן אבקש להעביר חומרים לאישור כפי שמופיע בסעיף 23 להסכם" [ נספח 28 לתגובת המשיבות].

בסיכום דיון ישיבת ביצוע מגרש 103 מ-12.10.15 נאמר : " כרגע אין עובדים בפרויקט " [ נספח 29 לתגובת המשיבות ].

במכתב מ-7.11.15 שנשלח ע"י חב' הפיקוח לחב' ס.א.ד.ר נאמר : " עד היום למרות כל ההבטחות ... העבודות בפרויקטים לא מתקדמות וזאת בלשון המעטה... אנחנו רואים זאת כהפרה יסודית להסכם, שכן עיכוב בלוחות הזמנים יגרום נזקים כספיים גדולים למזמין... לא הועברו לנו לוחות זמנים המפרטים את הפעילויות לתחילת העבודות וסיומן עפ"י ההסכם" . בהמשך המכתב פורטו נושאים שלא טופלו ע"י חב' ס.א.ד.ר במגרשים 103 ו-105 [ ראו נספח 34 לתגובת המשיבות].

בסיכום ישיבת ביצוע מ-9.11.15 בעניין הבניה במגרש 105 [נספח 46 לתגובת המשיבות] נאמר: "עבודות הפרויקט לא מתקדמות בקצב הנדרש... ולוח זמנים שהועבר אין תאריכי התחלה וסיום לפעילויות השונות".

בסיכום ישיבת ביצוע מ-16.11.15 בעניין הבניה במגרש 105 [נספח 47 לתגובת המשיבות] נאמר: "עבודות הפרויקט לא מתקיימות בקצב הנדרש... טרם התקבלה תשובה בנושא התנהלות פרויקט של הקבלן".

ששית, מערכת היחסים בין היזם לבין בעלי חב' ס.א.ד.ר הפכה לעכורה, לוותה באלימות ובהגשת תלונות למשטרה, וניכר כי קיים משבר אמון עמוק בין הצדדים. לא ניתן לכאורה להורות על אכיפת ההסכם והחזרת חב' ס.א.ד.ר לביצוע הבניה במגרשים 103 ו-105. עפ"י הערכת הגב' הדר יצחקי-בר בעדותה בעמ' 9 שורות 24-25, יש לבצע במגרש 103 עבודות במשך 4-5 חודשים נוספים, ובמגרש 105 עבודות במשך שנתיים נוספות. לא ניתן לכפות על הצדדים שיתוף פעולה לאחר שהיחסים עלו על שרטון. התרופה המתאימה עבור חב' ס.א.ד.ר, ככל שתחפוץ, היא הגשת תביעה כספית ולא עתירה למתן צו מניעה האוסר על היזם להתקשר עם קבלן חלופי, כשמטרת ההתקשרות הינה להשלים את הבניה ולמסור את הדירות לרוכשים.

מר מיכאל ברקן מטעם חב' ס.א.ד.ר העיד : " בשטח היה מתח גדול מאד .ש. היית עד לצעקות ולהתפרצויות ? ת. כן. ש. גם גידופים וקללות? ת. יכול להיות פעם אחת בשטח..." [ עמ' 8 שורות 4-20].

מר ויקטור צור עזרא הצהיר בסעיף 7 לתצהירו על אלימות במגרש הבניה ב-7.12.15, עירוב המשטרה, פגיעה במנהל ס.א.ד.ר והזמנת אמבולנס.

מנכ"לית המשיבה 2 הצהירה בסעיף 51 לתצהירה, שמנהל חב' ס.א.ד.ר התפרע ונהג באלימות ב-7.12.15 . עוד הוסיפה בסעיף 52 לתצהירה, שעוזר מנכ"ל חב' ס.א.ד.ר [ מר מיכאל ברקן] " לא היה קשוב להנחיות שקיבל, והיה נוהג לסיים את הפגישות בצעקות ובטון צורם, כאשר לאחריהן לא היה כל ביצוע בפועל באתר בהתאם להנחיות מנהלי הפרויקט".

היזם אף טען כנגד חב' ס.א.ד.ר, שהיא ניסתה להזיק לו ע"י פניה לרוכשי הדירות והשמצת טיב הבניה בפרויקט. בכך יש כדי ללמד על חוסר האמון המוחלט בין הצדדים, מבלי שנתייחס לנכונות הטענה.

שביעית, במאזן הנוחות לא הוכח שהנזק שיגרם לחב' ס.א.ד.ר אם לא ינתן צו המניעה עולה על הנזק שיגרם ליזם, ולרוכשי הדירות שטרם קיבלו את הדירות שרכשו בפרויקט.

היעתרות לצו מניעה האוסר על המשיבות להתקשר עם חברה קבלנית אחרת להשלמת הבניה משמעותה עיכוב ביצוע הבניה.

עיכוב ביצוע הבניה במגרשים 103 ו-105 יגרום נזק לדיירים שרכשו דירות בפרויקט ונכנסו להתחייבויות כספיות ולהתחייבויות למועדי פינוי של הדירות שמכרו.

עיכוב ביצוע הבניה עלול להרתיע רוכשי דירות פוטנציאלים לרכוש דירות בפרויקט, ועלול לגרום כתגובת שרשרת לביטול הליווי הבנקאי לפרויקט. המדובר בפרויקט בניה של 124 דירות בשלושה בניינים בעוד הנזק שנגרם לחב' ס.א.ד.ר הוא נזק כספי, שנוצר במהלך כ-3.5 חודשים מחתימת ההסכם, ושבגינו ניתן להגיש תביעה כספית.

6. חב' ס.א.ד.ר עתרה בנוסף ליתן צו זמני האוסר על פגיעה בזכות העיכבון שלה במקרקעי הפרויקט [מגרשים 103 ו-105] מכוח הוראת סעיף 5 לחוק חוזה קבלנות תשל"ד- 1974 המורה : " לקבלן תהא זכות עיכבון על נכס שמסר לו המזמין לביצוע מלאכתו או למתן שירותו, כדי תשלום הסכומים המגיעים לו מן המזמין עקב עסקת קבלנות ".

משמעות מתן הצו הזמני היא פגיעה בבניית 112 דירות במגרש 105, ועיכוב במסירת 12 דירות לרוכשיהן במגרש 103 לאחר שבניית הבניין במגרש זה הושלמה ונותר לבצע עבודות גימור במשך כ-4-5 חודשים.

עתירה זו דינה להידחות מהטעמים שיפורטו להלן:

ראשית, באין חיוב תקף, באשר חב' ס.א.ד.ר אינה רשאית לכאורה לדרוש את קיום החיוב הכספי – אין זכות עיכבון.

בע"א 2534/99 בדאני נ' מוקתדר תקדין עליון 2003 (3) 1625 הדגישה השופטת פרוקצ'יה בסעיף 19 לפסק :

" המחוקק הקפיד על הגדרה דווקנית של אופי החיוב החוזי שהפרתו מצדיקה הטלת עיכבון , כדי לתחום בצורה ברורה את גבולות ההיתר הניתן לנושה להבטיח פירעון חובו באמצעי אכיפה פרטיים... התחום המותר בעשיית דין עצמית זהו תחום צר המתפרש בצמצום ובדווקנות".

פרופ' איל זמיר בספרו "חוזה קבלנות" בעריכת ג.טדסקי בעמ' 575 מדגיש:

" תכלית העיכבון לשמש ערובה לחיוב, ובהעדר חיוב – אין זכות עיכבון. כאשר אין הקבלן זכאי לדרוש את קיום החיוב ... שלילת השימוש בזכות משמעה אף שלילת העיכבון להבטחתה".

פרופ' נינה זלצמן בספרה "עיכבון" בעמ' 177-178 מציינת :

" תנאי להיווצרותה של זכות העיכבון הוא קיומו של חיוב תקף... באין חיוב לא קמה לנושה הזכות, והמעשה הפיזי של עיכוב הנכס היה שלא כדין ... כערובה לחיוב קיומה של זכות העיכבון מותנה בקיומו של חיוב תקף, וכשזה חדל מלהתקיים היא פוקעת...".

שנית, עפ"י המובא בסעיף 5 להחלטה, לכאורה קמה למשיבות זכות לבטל את ההסכם עקב הפרה יסודית מצד חב' ס.א.ד.ר - אי עמידה בלוחות הזמנים שנקבעו לסיום הבניה וזאת לאחר שפניות והתראות לא הועילו.

בסעיף 33(ו)(4) להסכם, העוסק בביטול ההסכם ותוצאותיו, נקבע : " תפסה החברה את החזקה בפרויקט יחולו ההוראות שלהלן... נתפס מקום המבנה, לא תהא החברה [ המשיבות 1-2 - י.ג.] חייבת לשלם לקבלן [ לחב' ס.א.ד.ר – י.ג.] סכום כלשהו בקשר להסכם, אלא בכפוף לאמור להלן בפסקה 5 ".

עפ"י הוראה זו נשללה מחב' ס.א.ד.ר זכות לקבל תשלומים עבור עבודה והוצאות שהוציאה בפרויקט קודם ביטולו אלא אם כן תשלום השכר שנקבע בהסכם טרם ביטולו עולה על סך ההוצאות להשלמת הפרויקט עפ"י חשבונות סופיים שיאושרו, ואזי ישולם לחב' ס.א.ד.ר רק ההפרש. עוד נקבע שאם הוצאות השלמת הפרויקט עפ"י חשבונות סופיים שיאושרו עולה על השכר שנקבע בהסכם – תהיה חייבת חב' ס.א.ד.ר בתשלום ההפרש [ ראו סעיפים 33(ו)(5) ו- 33(ו)(6) להסכם].

הוצאות להשלמת הפרויקט לעניין סעיפים 33(ו)(5) ו-33(ו)(6) להסכם כוללות: [א] הוצאות השלמת הבניה [ב] תוספת 12% כתמורה להוצאות ניהול של המשיבות– ראו סעיף 33(ו)(1) להסכם [ג] פיצויים בגין נזקים שנגרמו למשיבות כתוצאה מדחייה בהשלמת הבניה, כדוגמת פיצויים ששילמו המשיבות לדיירים עקב איחור במסירת הדירות.

תוצאת ההפרה של ההסכם וביטולו – אין זכאות לחב' ס.א.ד.ר לקבל תשלומים אלא אך ורק בהתאם לתחשיב שפורט בסעיפים 33(ו)(5) ו-33(ו)(1), כאשר עפ"י התחשיב על חב' ס.א.ד.ר לשאת גם בתוספת 12% מעלות השלמת הפרויקט כתמורה להוצאות ניהול של המשיבות שצריכות להשלים את הבניה בפרויקט.

פועל יוצא מכך, שלכאורה אין זכאות לחב' ס.א.ד.ר לקבל את הסכום בסך 774,962 ₪ , ששילמה לקבלני משנה [לא הוצגו חשבוניות] או את הסכום של 706,162 ₪ שטרם שילמה לקבלני משנה [לא הוצגו דרישות תשלום] או את העלויות המשרדיות והייעוץ שהוציאה בסך 210,000 ₪ [לא הוצגו חשבוניות]. אין גם לכאורה רלוונטיות לטענה שנחתמו חוזים עם ספקים וקבלנים וצפויות תביעות.

שלישית, עפ"י הוראת סעיף 33(ו)(3) המפנה לסעיף 18 להסכם: " תפסה החברה את החזקה בפרויקט... הקבלן יגיש חשבון סופי בהתאם לאמור בסעיף 18 להסכם, כאשר התשלומים המגיעים בפועל לצדדים יקבעו בהתאם להוראות סעיף זה ".

סעיף 18 להסכם מורה : " מובהר בזה כי הקבלן לא יהא רשאי להגיש למפקח חשבון סופי, אלא רק לאחר שמסר את כל הדירות לחברה ו/או לרוכשי הדירות, ככל שנמכרו ".

משהפרה לכאורה חב' ס.א.ד.ר את ההסכם, תוצאות הביטול עפ"י ההסכם שההתחשבנות הכספית תעשה רק לאחר השלמת בניית הדירות ומסירתן. מועד זה טרם הגיע. אשר על כן אין חיוב כספי תקף, ובהעדר חיוב – אין זכות עיכבון, שהרי מטרת העיכבון היא לשמש ערובה לחיוב.

רביעית, שימוש בזכות עיכבון תוך התעלמות מהוראת סעיף 33(ו) להסכם, הדנה בביטול ההסכם ותוצאותיו, הינו שימוש רעה בזכות וחוסר תום לב. אין הצדקה בנסיבות שפורטו לעכב את בניית 112 דירות, ולעכב מסירת 12 דירות נוספות לרוכשיהן.

לצורך הדיון בסעד הזמני יצאנו מנקודת הנחה שהתקיים יסוד החזקה הנדרש בעיכבון, וזאת בהתבסס על סעיפים 26(א), 28(א), 33(ד) להסכם, ועל עדות מנכ"לית המשיבה 2 בעמ' 11 שורה 3; אולם לא הוכח חיוב כספי תקף ולכן אין זכות עיכבון ולא ניתן להיעתר לבקשה ליתן צו מניעה זמני האוסר על המשיבות לפגוע בזכות העיכבון של חב' ס.א.ד.ר במקרקעי הפרויקט [ מגרשים 103 ו-105].

חמישית, לכאורה עפ"י התחשיב שנקבע בסעיף 33(ו)(5) ו- 33(ו)(6) יכול ועל חב' ס.א.ד.ר יהיה לשלם כספים למשיבות ולא תהיה זכאות לחב' ס.א.ד.ר לקבל כספים.

עפ"י נספח לחוזה מ-2.8.15, התשלום שזכאית חב' ס.א.ד.ר לקבל עבור העבודות שיש לבצע במגרש 103 : 798,117 + 1,305,962 = 2,104,079 ₪. מסכום זה בוצעו ע"י ס.א.ד.ר עבודות בסכום של 74,000 ₪ [חשבוניות אוק'- נוב' 15', ראו סעיף 36 לתצהיר מנכ"לית המשיבה 2 ונספחים 14 ו-16].

במגרש 103 נותר לבצע עבודות בסכום של 2,030,079 ₪ = 2,104,079-74,000

עפ"י נספח לחוזה מ-2.8.15, התשלום שזכאית חב' ס.א.ד.ר לקבל עבור העבודות שיש לבצע במגרש 105 : 63,885,046 + 2,008,648 = 65,893,694 ₪

מסכום זה בוצעו ע"י ס.א.ד.ר עבודות בסכום של 61,000 ₪ [ חשבוניות אוק' –נוב' 15', ראו סעיפים 35-36 לתצהיר מנכ"לית המשיבה 2 ונספחים 15 ו-17.

במגרש 105 נותר לבצע עבודות בסכום של 65,832,694 ₪, לפי התחשיב:

65,832,694 ₪ = 61,000 - 65,893,694

בהנחה לכאורית שאלה עלויות הבניה של השלמת הפרויקט, ואין עליות במחירים, עפ"י סעיף 33(ו)(1) להסכם המשיבות זכאיות לכאורה לקבל מחב' ס.א.ד.ר תוספת של 12% כתמורה להוצאות משרדיות.

243,609 ₪ = 12% X 2,030,079

7,899,923 ₪ = 12% X65,832,694

8,143,532 ₪

בנוסף זכאיות לכאורה המשיבות לפיצוי בסך 360,000 ₪ בגין פיגור של 4 חודשים בלו"ז הבניה. מנכ"לית המשיבה 2 העידה בעמ' 9 שורות 23-24, שבגין איחור של כל חודש חלה על היזם חובת תשלום פיצוי בסך כ-90,000 ₪ לרוכשי הדירות.

לכאורה כשמשווים את סכום התמורה החוזית לסכום ההוצאות עבור השלמת הפרויקט לאחר ביטול ההסכם – קיים פער התחלתי של 12% לטובת המשיבות בגין תמורה להוצאות הניהול של המשיבות, שאמורות להשלים את הפרויקט לאחר הביטול, ופער זה שווה ערך ל-8.1 מיליון ₪.

ששית, אין טענה בפי חב' ס.א.ד.ר שהמשיבות חדלות פירעון או שלא יוכלו לשלם את החוב הכספי אם יפסק נגדם . פתוחה הדרך בפני חב' ס.א.ד.ר להגיש תביעה כספית, ובענייננו המדובר בבקשה לסעד זמני בטרם הגשת תביעה.

7. סוף דבר

[א] הבקשה לאסור על היזם למסור את ביצוע עבודות הבניה לחב' בניה אחרת, לאסור התקשרות בחוזים לצורך השלמת הבניה, ולאסור יצירת קשר עם קבלני המשנה והספקים – נדחית.

[ב] הבקשה לאסור על פגיעה בזכות העיכבון מכוח סעיף 5 לחוק חוזה קבלנות ביחס למגרש 103 [פרויקט 12 דירות שנבנו, ויש למוסרן לרוכשים ] , וביחס למגרש 105 [ פרויקט בניה של 112 דירות] - נדחית, באשר עיכבון הוא ערובה לחיוב, ובהעדר חיוב תקף אין זכות עיכבון.

[ג] נרשמה הסכמת המשיבות בעמ' 4 לפרוטוקול לאפשר לחב' ס.א.ד.ר ליטול ממגרשים 103 ו-105 את כלי העבודה השייכים לה, תבניות האבן, קרוואנים, מנוף, מסמכים, ואת חומרי הבניה שלה המצויים באחסון , וזאת בתיאום עם המשיבות.

המשיבות תוכלנה גם לשקול להמשיך בחוזים עם ספקים וקבלני משנה, שנחתמו ביניהם לבין חב' ס.א.ד.ר, וכן לשלם חשבוניות לספקים ולקבלני משנה שטרם שולמו ושבעניינן טרם הושלמה העבודה בפרויקט, וזאת על מנת לצמצם נזקים.

[ד] המבקשת תשלם למשיבות 1-2 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 40,000 ₪ צמוד למדד ונושא ריבית מיום ההחלטה ועד התשלום בפועל.

ניתנה היום, י"א טבת תשע"ו, 23 דצמבר 2015, בהעדר הצדדים.