התובעים הינם בני זוג קשישים בשנות ה-90 לחייהם, אשר בנם ובתם מונו כאפוטרופסיהם בשנת 2015 והגישו את התביעה בשמם.

הנתבעת 1 (להלן: הנתבעת) הינה מי ששכרה בית מגורים בפ"ת מהתובעים, החל משנת 2007, בהסכם שכירות (להלן: ההסכם) אשר הוארך מעת לעת בהסכמה. באחרונה הוארך ההסכם בתוספת מנובמבר 2013 (להלן: התוספת) בה נקבע כי ההסכם ימשיך לחול על כל תנאיו בשינויים המחוייבים, עד ליום 14.5.15. נקבע כי דמי השכירות יעמדו על 3,000 ש"ח לחודש. ניתנה לנתבעת אופציה להאריך את הסכם השכירות ל-4 שנים נוספות לאחר סיומו (היינו, עד מאי 2019). הנתבע 2 (להלן: הנתבע) הינו בן זוגה של הנתבעת, המתגורר עמה בידיעת התובעים מלכתחילה, ולבני הזוג ילד משותף הגר עמם.

יחסי השכירות בין התובעים לנתבעים התנהלו על מי מנוחות משך כל השנים, דמי השכירות שולמו ומשולמים כסדרם ולא היו לתובעים כל טענות לגבי הפרת תנאי השכירות. ברם, לאחר שאפוטרופסיהם של התובעים נכנסו לתפקידם, בשנת 2015, החלו לפעול משפטית כנגד השוכרים, לנוכח תפיסתם, כי שכר הדירה הינו נמוך משמעותית ממחיר השוק, וכי אורך תקופת האופציה שניתנה לשוכרים בתוספת חורגת מהמקובל. הדבר הביא את אפוטרופסי התובעים לסברה, כי התוספת נחתמה תוך ניצול חולשתו הקוגניטיבית של התובע, שטיפל בהשכרת הבית לנתבעים לאורך השנים, נוכח היותו כבן 94 שנים בעת חתימת התוספת ולאחר אירוע מוחי שעבר בשנת 2012.

תחילה הגישו האפוטרופסים בשם התובעים תביעה לפינוי מושכר בסדר דין מהיר (תא"ח 41345-06-15) (להלן: התביעה הקודמת). בתביעה זו לא טענו אפוטרופסי התובעים כי התוספת אינה מחייבת מחמת אי כשירותו של התובע להתקשר בהסכם, אלא אך טענו כי הנתבעת הפרה את תנאי ההסכם ולא היתה זכאית למימוש האופציה. התביעה הקודמת נמחקה בהסכמה לאחר שבית המשפט העלה בישיבה הראשונה ספק בדבר התאמת התביעה להליך של תא"ח.

סמוך לאחר מחיקת התביעה הקודמת, הגישו התובעים תביעה זו, בסדר דין רגיל, בה הם חוזרים על הטענות להפרת תנאי השכירות ואי חידוש האופציה בהתאם לתנאי ההסכם, וכן טוענים, בנוסף לכך, כי אין לתוספת תוקף חוזי מחייב נוכח ניצול מצבו הקוגניטיבי הלקוי של התובע ע"י הנתבע.

הנתבעים כפרו בכל טענות התובעים, הן לגבי תוקפה החוזי של התוספת והן לגבי ההפרות הנטענות.

כן העלו הנתבעים טענות משפטיות לגבי ניהול ההליך שלא בתום לב, והשתק שיפוטי מלהעלות טענות סותרות לעובדות בהן הודו התובעים בתביעה הקודמת.

מטעם התובעים הוגשו תצהירי האפוטרופסים, הבן אבינעם אלון והבת אילנה אטיאס, על נספחיהם, וכן חוו"ד השמאי איל טדי הראל.

מטעם הנתבעים הוגשו תצהיריהם, על נספחיהם.

שאלת תוקפה של התוספת להסכם:

התובעים תמכו טענותיהם בעניין אי תוקפה של התוספת בשלוש יתדות:

הראשונה – פרטים הקשורים במסמך התוספת, שלטענתם מצביעים על חולשתו המנטלית-קוגניטיבית של התובע בעת החתימה.

השניה – מסמכים רפואיים לגבי מצבו של התובע.

השלישית – חוות דעת שמאי אשר לפיה דמי השכירות המקובלים לגבי הבית, נכון לשנים 2015-2016, הינם 5,000 ש"ח לפחות.

מנגד, העידו הנתבעים לגבי נסיבות חתימת התוספת, והציגו מסמכים אשר תמכו בטענתם, כי בעת החתימה ואחריה היה התובע כשיר לחלוטין לחתום על הסכמים מסוג זה.

דיון

לגבי תוכנו של מסמך התוספת ועיתוי עריכתו, הרי שאין מחלוקת כי פרטי מסמך התוספת, שנערך על גבי טופס מודפס המיועד לכך, מולאו בכתב יד ע"י התובע. מרבית הפרטים הינם מדוייקים, אך בסעיף 3, ברובריקה המיועדת לציון משך תקופת השכירות: "...שוכר את המושכר ל-.... שנים", מילא התובע בכתב ידו את השנה בה יסתיים ההסכם – "2015", במקום לכתוב "2" (שנתיים). עם זאת, בהמשך המשפט, ציין בבירור כי ההסכם הינו מיום 15.5.13 עד 14.5.15, היינו שנתיים מיום סיומה של תקופת השכירות הקודמת. טעות קולמוס זו אינה מצביעה, כשלעצמה, על אי כשירות קוגניטיבית.

גם העובדה, כי התוספת נחתמה רק בנובמבר 2013, שעה שתקופת השכירות הקודמת הסתיימה במאי 2013, אינה מצביעה בהכרח על חולשה קוגניטיבית, אלא יכולה לנבוע מהימשכות יחסי השכירות באותה מתכונת משך שנים, לשביעות רצון שני הצדדים, כאשר דמי השכירות משולמים כסדרם, ומאי תשומת לב של הצדדים לצורך לחדש את ההסכם, אלא מספר חודשים לאחר סיום התקופה הקודמת.

אשר למסמכים הרפואיים, יצויין, כי לא הוגשה חוות דעת מומחה לתיק בית המשפט, ואף אין מדובר במסמכים מתיקו הרפואי של התובע בקופת חולים או בית חולים בהם היה מטופל באופן שוטף או נקודתי לצרכיו הרפואיים. מדובר בשלושה מסמכים שנערכו לצרכים משפטיים, ושלא הוגשו באמצעות עורכיהם. בנוסף, שניים מהמסמכים (נספחים ג', ה' לתצהיר התובעים) הינם מסוף שנת 2014, ועל כן אין בהם כדי להעיד על מצבו של התובע בעת חתימת התוספת, שנה קודם לכן.

המסמך היחיד שהינו מתאריך הקודם לחתימת התוספת (נספח ד'), הינו תעודה רפואית שנערכה מטעם התובע או בני משפחתו כחוות דעת רפואית לצרכים משפטיים – בתביעה נגד הביטוח הלאומי לעזרה סיעודית והשגחה צמודה 24 שעות ביממה, כעולה בבירור מנוסח המסמך ומפסקתו המסכמת. לפיכך, יש להתייחס בזהירות לקביעות המופיעות בה בדבר "הדרדרות קוגנטיבית, נפשית ותפקודית חמורה", "שילוב חמור של דכאון ושטיון (דמנציה)", "הפרעה קשה בזכרון ובחשיבה".

קביעות נחרצות אלה אינן עולות בקנה אחד עם העובדה, כי התובע המשיך להתנהל בשנת 2013 באופן עצמאי, והגם שהעביר את תיק הלקוחות שלו כסוכן ביטוח, בעצה אחת עם ילדיו, לסוכנות ביטוח אחרת וסגר את תיקו במע"מ, המשיך לטפל עצמאית בענייניו האישיים והכספיים, לרבות בהשכרת הבית, בידיעתם של ילדיו הבוגרים, שהיו מודעים לכל העובדות הרלוונטיות לגבי מצבו, ולא סברו כי יש מניעה שימשיך לטפל בהשכרת הבית כפי שעשה כל השנים. הבן אבינעם נחקר בנקודה זו באריכות ומעדותו עלה כי לא זו בלבד שהתובע היה עצמאי בניהול ענייניו, אלא טיפל בהשכרת שתי דירות שבבעלות התובעים עד סוף שנת 2014, ניהל את חשבון הבנק שלו, ולמעט מעורבות זמנית של הבן בענייני השכירות בעת שהתובע אושפז בשנת 2012 עקב אירוע מוחי, שמר התובע על עצמאות בניהול ענייניו והבן לא ראה מקום וסיבה, מפאת כבוד אביו ורצונו להתנהל עצמאית, להשיג על כך.

"אבא בעקרון הוא שטיפל בנושא השכרת הדירות, אבא כטיפוס יקה דאג לשמור את הדברים קרוב אליו לבטן ולא שיתף אותי אלא בשנת 2012 כשאז הוא נכנס לאשפוז. אמא שלי משנת 2009 חולת אלצהיימר, היא בשנת 2009 הכניסה את אחותי ואותי כשותפים לחשבונות שלהם. בפועל משנת 2009 התחלתי לטפל לה בחשבונות, אבא טיפל בחשבונות שלו עד שהוא עבר אירוע מוחי בספטמבר 2012, ולמעשה מאז אני נכנסתי לנושא של החשבונות בלבד. הוא היה סוכן ביטוח, גרמתי לו למכור את תיק הביטוח שלו שלא יקרו תקלות. ביום 31.12.12 הוא מכר את תיק הביטוח, הוא לא המשיך לעבוד מביתו כסוכן ביטוח.

מיום 1.1.13 הוא הפסיק לעבוד כסוכן ביטוח. בדירות הוא טיפל עד שנת 2015. יש לזכור שמשנת 2013 כשבוצע החידוש הוא בוצע בנובמבר ולא במאי ללא ידיעתנו."

"ש. מדוע לא פניתם לנתבעים כאן ולא ביקשתם מהם לא לבוא בדברים עם אבא אלא איתכם.

ת.  בשנת 2012, הייתי בן 60, הכרתי את הוריי 60 שנה, הבן אדם מעולם לא עירב אותנו בעסקיו, כיבדנו אותו בענין הזה וגם לא רצינו לפגוע בו, גם הצורך למכור את תיק הביטוח שלו שנעשה בסוף שנת 2012, היה אילוץ שלנו אחרי שהוא הבין שהוא עלול להסתבך גם בהיבטים של דיני ממון, ולכן אנסנו אותו בנושא הזה. הוא החזיק רכב משנת 83' שנסע כ 70000 קילומטר עד שנת 2011, בשנים האחרונות האוטו לא זז מתחת לחניה ולו קילומטר אחד, או שהוא נסע עם הפקידה שלו והיא נהגה ברכב והם הגיעו מידי פעם גם לדירה הזו בפ"ת.

פנינו לאבא אך הוא התנגד בצורה מאוד משמעותית, ראה בזה פגיעה בכבוד שלו, באגו שלו, איפה שלא הרגשנו צורך לכפות עליו דברים לא כפינו. בנושא של הדירה בשנת 2012 כשאבא עבר ניתוח, אני לבקשתו טיפלתי בנושא של הארכת התוספת לחוזה ואכן פניתי לנתבעים, ביקשתי לעלות את השכר הדירה הם ביקשו לא ואבא אמר להשאיר את זה, ובאותה הארכה ניתנה אופציה לשנה נוספת, לא מצאתי טעם להתערב בשנת 2013, אבא אושפז בשנת 2012 בשל אירוע מוחי.

ש. אז אבא שלך טיפל בזה.

ת. עד אפריל 2013 החוזה לא חודש, הוא חודש בנובמבר 2013. גם אבא לא היה מודע לכך שצריך לחדש את החוזה.

ש. החוזה חודש בנובמבר 2013.

ת. מאז חידוש החוזה לא הייתי מעורב.

ש. אתה ואחותך החלטתם לא להיות מעורבים במודע.

ת. כן. מעולם לא התעסקתי בחוזים האלה למעט פברואר 2012. אני לא עוקב ולא רשמתי את הדברים האלה. אבא שלי אמר לי להשאיר את סכום השכירות.

ש. נתת לאבא לעשות כרטיס חופשי לעשות מה שהוא מבין.

ת. ילד גדול."

מדברים כנים אלה עולה בבירור, כי בנם ובתם של התובעים הבחינו בין עיסוקו המקצועי כסוכן ביטוח, נושא שלגביו ראו לנכון להפעיל על אביהם שכנוע להפסקת פעילותו, מחשש לסיכון משפטי-ממוני, לבין המשך טיפולו בענייני השכרת הנכסים שבבעלות התובעים, עניין שסברו כי הוא מסוגל לטפל בו בעצמו באופן סביר, גם אם לא למקסם את התשואה מהנכסים דנן, כפי שעלה מעמדתו של התובע לגבי אי העלאת שכר הדירה בשנת 2012 כפי שסבר הבן כי יש מקום לעשות.

כמו כן, יש בעדותו של הבן כדי ללמד כי גם כאשר שוחח עם התובע בשנת 2012 בעניין העלאת דמי השכירות, והביע דעתו כי יש להעלותם, היתה עמדתו של התובע נחושה לגבי אי העלאתם, וזאת מבלי שעמדתו באותה עת נבעה מרפיון שכלי או אי ידיעה כי מצב השוק מאפשר לדרוש דמי שכירות גבוהים יותר, כפי שבוודאי אמר לו הבן בשנת 2012.

מעובדות אלה עולה כי התובע העדיף לשמר את הנתבעים כדיירים שהיו מהימנים עליו ושהיה סמוך ובטוח כי יקיימו את חובותיהם כלפיו, על פני השכרת הבית לשוכרים חדשים, במחיר גבוה יותר, אך ללא השקט הנפשי הנובע מההכרות הממושכת עם הנתבעים והאמון שנתן בהם התובע.

לעניין חוות דעת השמאי, אין בחוות הדעת התייחסות לשנת 2013, אך השמאי אמר בעדותו, במענה לשאלת בית המשפט, כי העליה השנתית בדמי השכירות משנת 2012 ואילך היתה של עד 10%, היינו דמי השכירות הממוצעים בשנת 2013 למבנה דומה באזור היו כ-4,500 ש"ח לפחות. חוות דעת זו לא נסתרה, הגם שהנתבעים טוענים כי מצבו של המושכר שונה לרעה מבחינה תחזוקתית לעומת הנכסים שנבדקו על ידי השמאי.

הנתבעים העידו כי מתחילת יחסי השכירות, התובע הוא שטיפל בהשכרת הבית עבור התובעים, וכל הדין ודברים היו רק עמו, כאשר חתם גם בשם אשתו, התובעת 2, על המסמכים השונים. הנתבעים טוענים כי מלכתחילה סוכם בינם לבין התובע על שכירות לזמן ארוך, התובע הבטיח זאת לנתבעים והדבר בא לידי ביטוי בתקופת האופציה הארוכה שניתנה להם בתוספת.

לעניין נסיבות חתימת האופציה, עולה מעדויות הנתבעים כי הנתבע הוא שנכח במעמד עריכת התוספת וחתימתה ע"י התובע, בבית, והביא את המסמך לחתימת הנתבעת. הנתבע העיד כי נוכח נסיונו של הבן להתערב בתנאי ההסכם, הגיע עם התובע להסכמה בשנ 2013 למתן אופציה לטווח ארוך יותר מאשר בפעמים הקודמות.

הנתבעים צרפו שלושה אישורים בכתב ידו של התובע, שמסר להם באוגוסט 2012, במרץ 2014 ובאוגוסט 2014, המלמדים על צלילות דעתו ועל התמצאות בעובדות ובפרטים באופן מדוייק ומדוקדק. כך, באישור מיום 6.3.14 – ארבעה חודשים לאחר חתימת התוספת – מאשר התובע בכתב ידו "אישור לקבלת דמי השכירות בסך 9,000 ש"ח", ומוסיף:

"כמו"כ הנני מעביר אליכם את פוליסת ביטוח הבית.

תשלום דמי הביטוח הוא 734 ש"ח. פוליסת הביטוח מצורפת, אודה לכם על עבור העברת הכיסוי.

בהזדמנות זו הנני מאחל לכם בריאות טובה ובלוי נעים.

(- חתימה)

הערה: את כיסוי פוליסת הביטוח נא להעביר אלי בצ'ק על שמי.

הביטוח הוא בתוקף מיום 1.2.14.

תאריך 6.3.14 חתימה (-)"

לא ניכרים במסמך זה כל סימני בלבול או ירידה קוגניטיבית ולא נטען כי פרט מפרטיו אינו נכון או אינו מדוייק. כך גם ביחס לפרטי האישור מאוגוסט 2014.

לאחר שבחנתי את הראיות והעדויות בנקודה זו, לא מצאתי כי הפחיתה בכושרו הקוגניטיבי של התובע, נכון לנובמבר 2013, שנבעה בהכרח מגילו המתקדם ומהאירוע המוחי שעבר, היתה כזו שפגמה בצילילות דעתו, ביכולתו להבין את משמעות המסמך עליו חתם, ובתוקפה המחייב של התוספת. לפיכך אני דוחה את הטענות לאי תוקפה של התוספת ולניצול חולשתו השכלית של התובע בעת קביעת תנאי התוספת.

ההפרות הנטענות:

אשר לטענות על הפרת תנאי ההסכם ו/או אי מימוש האופציה בהתאם לתנאים שנקבעו בהסכם, הרי שניכר כי מדובר בטענות קלושות ומלאכותיות שאפוטרופסי התובעים העלו בחכתם תוך סריקת סעיפי ההסכם ב"זכוכית מגדלת", כאשר העילה האמיתית היחידה שלהם היא רצונם להעלות את דמי השכירות, כפי שאמרו לנתבעים בריש גלי .

אי המצאת ערבות בנקאית – תנאי זה נכלל בהסכם המקורי משנת 2007 אך לא קויים בפועל, התובעים לא עמדו על קיומו של תנאי זה בתקופת ההסכם המקורי וחידשו את הסכם השכירות עם הנתבעים שלוש פעמים במשך שש שנים, התנהגות המלמדת בבירור על ויתור מצד התובעים על בטוחה זו, ככל שהאמון שרחש התובע לנתבעים הלך וגבר במהלך יחסי השכירות.

מימוש האופציה באיחור – הנתבעים הודיעו על מימוש האופציה ביום 21.4.15. התובעים טוענים כי בהתאם לתנאי ההסכם המקורי, שהושארו על כנם בכל ההארכות, היה על הנתבעים להודיע על מימוש האופציה לפחות 60 יום לפני סיום תקופת השכירות ולצרף שיק עבור שלושה חודשים. הנתבעים טוענים כי אין בתוספת הוראה בדבר מועד משלוח ההודעה על מימוש האופציה ועל כן נהגו כפי שעשו לאורך כל תקופת השכירות, והודיעו כחודש לפני תום התקופה על מימוש האופציה. כמו כן שילמו הנתבעים 9,000 ש"ח מראש, לפני תחילת תקופת האופציה, ובהמשך - בתחילת כל רבעון נוסף מתקופת האופציה, בהתאם להתחייבותם בהסכם.

גם בעניין זה, נראה כי האחזותם הדווקנית של אפוטרופסי התובעים במועד ההודעה על מימוש האופציה שננקב בהסכם המקורי, תוך התעלמות מהפרקטיקה שהתפתחה והתקיימה בין הצדדים במשך 6 שנים, אינה בתום לב, ונובעת ממאמציהם להטיל לפתחם של הנתבעים הפרה כלשהי של תנאי ההסכם, שתשחק לטובתם כדי לפנותם מהבית.

אי מתן אפשרות לבקר בדירה – לא מצאתי ממש בטענות כי הנתבעים לא איפשרו לאפוטרופסי התובעים לבקר בדירה, ככל שרצו בכך, לצורך ההליך המשפטי או לבדיקת מצב הנכס. הוכח כי התאפשר לשמאי התובעים לבקר בדירה לצורך עריכת חוות הדעת, וככל שהיו מועדים בהם לא התאפשר הביקור בשל אילוצי הנתבעים, הרי שניתן היה לתאם ביקור במועד חלופי, כפי שנעשה. נראה כי גם טענה זו הועלתה כדי לייצר טענות הפרה כנגד הנתבעים.

שימוש שלא למטרת מגורים – הגדילו (או הקטינו) אפוטרופסי התובעים לעשות בהעלאת טענה קנטרנית וקטנונית, לפיה מכירת שני גורי כלבים מאחת ההמלטות של כלבתם הגזעית של הנתבעים, הופכת את בית מגורי משפחתם ל"עסק למכירת כלבים". גרסת הנתבעים, לפיה התובע הסכים להחזקת 2-3 כלביהם של הנתבעים בחצר הבית ולא היתה לו כל טענה בעניין זה לאורך השנים, היתה מהימנה ולא נסתרה. בנסיבות אלה, מכירת גורי כלבים מהמלטה זו או אחרת, אינה הופכת את מטרת השימוש בנכס למטרה אחרת ממגורים. התובעים לא הציגו ראיה כלשהי לגידול כלבים בנכס למטרה מסחרית או לפעילות גידול ורביה של כלבים בהיקף מסחרי.

מגורי הנתבע בבית – עניין זה הוסדר עוד בעת חתימת ההסכם המקורי, כאשר התובע אישר בכתב ידו כי הנתבע יוכל להתגורר בבית עם הנתבעת. הנתבע התחייב כי הוא מקבל עליו את כל הוראות הסכם השכירות ומתחייב לקיימן יחד עם הנתבעת. השאלה, מדוע בחרו הנתבעי ם, משיקולים הקשורים במערכת היחסים הזוגית ביניהם, ובהסכמת התובע, כי רק הנתבעת תהיה צד לחוזה עם התובעים - אינה רלוונטית ואינה והפכת את ההסכם ל"עקום".

לפיכך אני דוחה את הטענה כי הנתבעים הפרו את ההסכם הפרה יסודית המאפשרת לתובעים לבטלו, או לא הודיעו על מימוש האופציה באופן תקף.

אני קובעת כי מימוש האופציה נעשה בהתאם להתנהלות השוטפת שהיתה נהוגה בין הצדדים, ועל כן נכנס המימוש לתוקף, ועל כן, בכפוף לקיום יתר תנאי ההסכם, רשאים הנתבעים להמשיך להתגורר בבית בדמי השכירות המוסכמים, עד חודש מאי 2019.

סיכום:

התביעה נדחית איפוא.

אני מחייבת את התובעים בהוצאות הנתבעים בסך 20,000 ש"ח.

ניתן היום, ד' טבת תשע"ח, 22 דצמבר 2017, בהעדר הצדדים.