1. מבוא

התביעה המונחת בפני, הינה תביעה כספית לחיוב הנתבעים בסך של 177,800 ₪ בגין הפרת הסכם שכירות. התביעה הוגשה מלכתחילה בסדר דין מקוצר. בקשת רשות להתגונן, שהגישו הנתבעים, התקבלה, וניתנה להם רשות להתגונן בפני התביעה, כאשר נקבע בהחלטתי מיום 25.12.16, שהתצהירים התומכים בבקשת הרשות להתגונן ישמשו במאוחד ככתב הגנה.

2. רקע עובדתי

אין מחלוקת בין הצדדים בדבר העובדות הבאות:

• התובע, הינו הבעלים הרשום של בית מגורים צמוד קרקע, המצוי במושב גינתון (להלן - הנכס);
• ביום 26.4.15 נחתם בין הצדדים הסכם שכירות להשכרת הנכס (להלן - הסכם השכירות), ולפיו הנתבעים שכרו את הנכס לתקופה שמיום 20.8.15 ועד ליום 30.7.16 (להלן – תקופת השכירות). העתק הסכם השכירות צורף כנספח 1 לכתב התביעה.
• בפועל ניהל אביו של התובע, מר שמואל גריצמן (להלן – מר גריצמן), את המו"מ לקראת חתימת ההסכם, וכן את כל הפעילות מול הנתבעים בקשר להשכרת הנכס.
• ביום 30.6.15 הודיעו הנתבעים לתובע על רצונם לבטל את ההסכם, ובסופו של דבר התקשרו בהסכם שכירות אחר, להשכרת נכס אחר, בית בכפר דניאל.

3. טענות התובע

עובר לחתימה על הסכם השכירות, סיפרו הנתבעים לתובע, כי הם ממתינים לקבלת פסק דין בעניין גירושי הנתבעת 1 (להלן – הנתבעת), במסגרת הליכים שהתנהלו בין הנתבעת ובין גרושה בפני בית המשפט לענייני משפחה בירושלים. הנתבעים קיבלו את הסכם השכירות לידיהם, ונמנעו מלחתום על הסכם השכירות עד למתן פסק הדין ע"י בית המשפט לענייני משפחה. לאחר שניתן פסק הדין, חתמו הנתבעים על הסכם השכירות.

לאחר חתימתם על הסכם השכירות בחרו הנתבעים, מסיבותיהם שלהם, שלא להיכנס ולהתגורר בנכס, ואף נמנעו מתשלום דמי השכירות. מאמציו של מר גריצמן להשכיר את הנכס לאחרים לא נשאו פרי, והנכס עמד ריק ולא מושכר עד ליום 1.7.16.

הנתבעים הפרו את הסכם השכירות בכך שלא שילמו את דמי השכירות החודשיים בסך 8,600 ₪.

כמו כן, לא שילמו הנתבעים את חשבונות החשמל, המים, הארנונה ואגרת הביוב במשך תקופת השכירות, תשלומים שעל הנתבעים היתה החובה לשאת בהם בהתאם להוראות הסכם השכירות.

ביום 15.12.15 נמסרו לנתבעים מכתבי התראה טרם הגשת תביעה, אולם אלו נענו בשלילה על ידי הנתבעים.

התובע מבקש מבית המשפט לחייב את הנתבעים לשלם לו סך של 177,800 ₪ על פי הפירוט להלן:

• סך של 103,200 ₪ בגין דמי השכירות בצירוף הפרשי הצמדה וריבית;
• פיצויים קבועים בגין 138 ימי הפרה בסך 69,000 ₪;
• סך של 4,100 ₪ בגין חשבונות חשמל, מים, ארנונה ואגרת ביוב;
• סך של 1,500 ₪ בגין הוצאות תחזוקת הגינה.

4. טענות הנתבעים

במעמד החתימה על הסכם השכירות הנתבעת, שהינה גרושה, היתה בעיצומו של מאבק משפטי אל מול גרושה אודות העתקת מקום מגוריהם של ילדיה הקטינים. הנתבעת, אשר התגוררה באותה עת בכפר דניאל עם בן זוגה, הנתבע 2, הייתה מצויידת בהחלטה חלוטה של בית המשפט לענייני משפחה מיום 25.8.14 (להלן – ההחלטה הראשונה), ולפיה היא וילדיה יכולים לגור באזור, שכפר דניאל מצוי בתחומו.

לאחר שנחתם הסכם השכירות, ביום 21.4.15, התקבלה על ידי בית המשפט לענייני משפחה החלטה נוספת (להלן – ההחלטה השניה). בהתאם להחלטה השניה כפר דניאל לא היה מצוי בתחום בו יכולה היתה הנתבעת להתגורר ביחד עם ילדיה, וכך גם מושב גינתון הסמוך היה מחוץ לאותו אזור. ההחלטה השניה ניתנה אגב אורחא במסגרת דיון בעניין אחר, ומבלי שבית המשפט לענייני משפחה נדרש להכריע בשאלת אזור מגורי ילדי הנתבעת במסגרת אותו דיון.

קביעה זו, שניתנה שלא על דרך ערעור על ידי אותה ערכאה ואותו מותב שמתחת ידו יצאה ההחלטה הראשונה, הינו דבר שהנתבעת לא צפתה ולא יכולה הייתה לצפותו, ולפיכך הדבר עולה כדי אירוע מסכל. הנתבעת חששה, כי מעבר לגינתון יגרור הליכים משפטיים נוספים מצד הגרוש שלה, עד כדי אובדן משמורת על הילדים, שהיתה בידי הנתבעת.

נוכח התפתחות זו, נפגשו הנתבעים ביום 30.6.15 עם מר גריצמן, פרטו בפניו את המצב החדש שנוצר בעקבות מתן ההחלטה השניה, וביקשו את הסכמתו לביטול הסכם השכירות. מר גריצמן הסכים לבקשת הנתבעים, וכבר למחרת היום העלו הנתבעים את ההסכמות על הכתב במכתב מיום 1.7.15, שנשלח למר גריצמן. מן האמור עולה, כי הסכם השכירות כלל לא השתכלל, וככל שהשתכלל, הרי שבוטל בהסכמה בשל נסיבות העולות כדי סיכול, עוד בטרם נכנסו הנתבעים להתגורר בנכס.

ביטול ההסכם נעשה חודשיים לפני תחלית תקופת השכירות והותיר בידי התובע זמן מספיק למציאת שוכר חלופי, במיוחד כשמדובר בחודשים יולי-אוגוסט, שהם החודשים "החמים" בשוק השכרת הדירות.

ניתן ללמוד, כי הסכם השכירות לא השתכלל אף מהתנהגות התובע עצמו, אשר לא מילא את התחייבויותיו עפ"י הסכם השכירות. כך לדוגמא, בהסכם השכירות התחייב המשכיר לשלם לשוכר את החלק היחסי של צריכת החשמל ושל צריכת המים של דיירים אחרים, שהתגוררו במרתף הנכס. בעוד התובע תובע מהשוכרים את תשלום מלוא חיובי חשבונות החשמל, המים והארנונה בגין נכס שלא התגוררו בו, הרי שהוא עצמו לא שילם להם מעולם את עלויות החשמל והמים של אותם דיירים שהתגוררו במרתף הנכס, כמתחייב מהוראות הסכם השכירות. כמו כן, התובע יודע, שהנתבעים לא נכנסו מעולם להתגורר בנכס ולא צרכו כלל מים וחשמל, ולפיכך תביעתו המתייחסת לתשלומי חשמל ומים תמוהה.

על אף שהנכס התפנה מהשוכרים, שישבו בו קודם רק ביום 31.8.15, מבקש התובע לחייב את הנתבעים בדמי שכירות כבר מיום 20.8.15.

התובע לא פעל להקטין את נזקיו. לאחר שבוטל ההסכם עם הנתבעים, נסעו המתווך ומר גבירצמן לחו"ל, ורק עם חזרתם ארצה הוצע הנכס להשכרה. כמו כן, דמי השכירות החודשיים עליהם הוסכם עם הנתבעים בהסכם השכירות עמדו על 8,600 ₪, ואילו בפרסומים במסגרתם הוצע הנכס שוב להשכרה דרש התובע דמי שכירות חודשיים גבוהים ב-300 ₪.

דרישת התובע לפיצוי בסך 500 ₪ בגין כל יום של הפרה אינה מעוגנת בהסכם. סעיף 15.2 להסכם מתייחס לפיצוי במקרה של אי פינוי הנכס, כאשר במקרה דנן, אין מחלוקת, שהנתבעים כלל לא נכנסו להתגורר בו ולא תפסו בו חזקה.

5. דיון והכרעה

5.1 האם בוטל הסכם השכירות בהסכמתו של מר גריצמן?

בסעיף 7.6 להסכם השכירות נקבע:

"השוכר מתחייב לשלם את דמי השכירות ואת יתר התשלומים שפירעונם הוטל עליו בהסכם זה עבור כל תקופת השכירות, ואפילו אם יפנה את המושכר לפני סוף תקופת השכירות, בין אם ישתמש במושכר בפועל ובין אם לאו ...".

חרף הוראה מפורשת זו שבהסכם השכירות הנתבעים טוענים, כי לא היו מחוייבים לפעול על פיו, שכן לשיטתם הסכם השכירות בוטל בהסכמת הצדדים עוד בטרם החלה תקופת השכירות. על הנתבעים היה להוכיח טענה זו, והם לא עמדו בנטל זה.

אין חולק, כי בסוף יוני 2015 הודיעו הנתבעים לראשונה למר גריצמן על כוונתם שלא להיכנס להתגורר בנכס. התובע אישר עובדה זו בעדותו בפני (עמ' 12 לפרוטוקול, שורות 5-4):

"ש. (בית משפט) מישהו דיבר איתך על ביטול הסכם השכירות

ת. כן הנתבעים. הם באו אליי בחודש יוני, סוף חודש יוני 2015, וביקשו ... באו והודיעו שיש להם דירה שהם רוצים לשכור בכפר דניאל והם מודעים לבעיה שצריך להשכיר את הדירה, הם אמרו שהם ייקחו על עצמם את ההשכרה של הדירה, עד שיימצא שוכר חדש בגינתון. הם אמרו שהם ייקחו על עצמם את הטיפול, יפנו למתווך ויפרסמו ואני לא אפגע בכלל מכל המעבר הזה. הם ביקשו את ההסכמה. הסכמתי לאפשרות הזו שילכו לדירה אחרת, אמרתי להם שזה חבל לי שהם לא נשארים במושב אבל אם אני לא יינזק אז אמרתי בסדר. הייתה שיחה יפה בינינו. וזהו".

מדבריו אלו של מר גריצמן עולה, כי נתן הסכמה עקרונית לביטול הסכם השכירות, אולם התנה את הסכמתו בכך שהנתבעים ימצאו שוכרים חלופיים, והאחריות למציאת השוכרים החלופיים הוטלה על כתפי הנתבעים.

הנתבעים טוענים, כי בהמשך לשיחה זו, שהתקיימה בין הצדדים בסוף חודש יוני, שלחו ביום 1.7.15 מכתב למר גריצמן, "למען הסדר הטוב". מכתב זה הינו הודעת ביטול בכתב. במכתב, אשר צורף כנספח ד' לתצהיר עדות הנתבעת, כותבת הנתבעת:

"שמוליק שלום, בהמשך לפגישתנו הנעימה אתמול, אנחנו מודים לך מאוד על הבנתך את המצב העדין שאנו שרויים בו, ואת הסכמתך לביטול החוזה לשכירת הבית בגינתון. אנו מצידנו נשתדל לעזור גם כן במציאת שוכרים לבית".

בעדותה בפני, השיבה הנתבעת לשאלות בעניין זה (עמ' 21 לפרוטוקול, שורות 11-1):

"ש. (בית משפט) יש הסכם שמבחינתך אומר שהוא מתחייב להפסיק להראות את הדירה לאחרים. ז"א מפספס אפשרות להשכיר את הדירה לאחרים ואתם מתחייבים לעבור לגור לשם, מתחייבים לשלם לו שכר טרחה על זה

ת. מתחייבים לעבור לגור בבית בסוף אוגוסט.

ש. (בית המשפט) ואם אתם לא נכנסים לעבור לגור בבית.

ת. אנחנו אם יורשה לי להסביר את כל הדברים שהיו באותה תקופה ... אם אנחנו לא באים לגור בבית בלי הודעה בהסכמה שההסכם בוטל, תיווצר פה בעיה.

ש. (בית משפט) יש לך להראות לי הסכמה שההסכם בוטל.

ת. אני יכולה להראות לך מכתב ששלחנו בדואר רגיל ששלחנו למר גריצמן.

ש. (בית משפט) חוזר על השאלה.

ת. אין לי הודעה דו צדדית, יש לי הודעה חד צדדית וגם למר גריצמן אין הודעה דו צדדית".

ובהמשך (עמ' 22 לפרוטוקול, שורות 14-2):

"ש. האם נכון שרק נספח ד' לתצהירכם שיש עליו תאריך 1.7 אתם טוענים שנשלח בדואר

ת. נכון

ש. האם נכון שאין בידך כל אישור מהדואר או הוכחה כלשהי אחרת על שליחת הנייר מיום 1.7.15.

ת. נכון.

ש. האם נכון שגם לא צילמת את המעטפה שבה נשלח כביכול הנייר הזה

ת. נכון. שלחתי את זה מהדואר הפנימי של המשרד.

...

ש. האם נכון שאין בידיכם כל אישור מסירה ראייה או הוכחה כלשהי אחרת לקבלת הנייר הזה על ידי מר גריצמן או על ידי מי ממשפחתו

ת. נכון".

הנה כי כן, לא הוצגה כל ראיה לכך שהמכתב אליו מפנים הנתבעים נשלח או התקבל על ידי מר גריצמן, אשר התכחש לקבלתו של מכתב זה. לפיכך לא מצאתי, כי מכתב זה, שלא הוכח כי נמסר לידי התובע או מי מטעמו, מהווה ראיה לביטול הסכם השכירות בהסכמה.

זאת ועוד, מתמליל שיחת טלפון, שהתנהלה בין מר גריצמן לנתבעת, וכן מחילופי מסרונים בין הצדדים (נספח 6 לתצהיר עדותו של התובע), ניתן ללמוד דוקא ההפך. מאותן ראיות ניתן ללמוד, שהסכם השכירות לא בוטל, וכי בין הצדדים אכן התקיימה הבנה לפיה מר גריצמן יהיה מוכן לבטל את ההסכם, בתנאי שהנתבעים ידאגו למצוא שוכר חלופי במקומם. בשיחת טלפון, שהתקיימה בין הצדדים ביום 19.7.15 נאמרו הדברים הבאים (תמלול השיחה: עמ' 8 שורה 15 – עמ' 9 שורה 2; עמ' 10 שורות 25-17):

"שמואל (מר גריצמן – נ"ש): ... אני לא רוצה להרוויח כסף בסתם ... מה אם יווצר מצב שאתם חודש חודשיים לא מוצאים דייר. מה יהיה?

ורד (הנתבעת – נ"ש): מה נעשה? עכשיו אנחנו עם כאב בטן... אנחנו מאוד מוטרדים אבל מה לעשות?

שמואל: כן תשמעי, אני גם.

ורד: אנחנו מבחינה משפטית בברוך. או שנמצא לפה או שנמצא לפה. כי אנחנו כבר על שתי חתונות מבחינה משפטית חוזית והכל אנחנו כבר בתוך הברוך. אנחנו בצרה. אבל אנחנו מאמינים בטוב. ומשהו יסתדר ... לפי דעתי שרי (מתווכת – נ"ש) לא עשתה את העבודה. בגלל זה אני רוצה לפרסם איך שאנחנו יודעים ולמצוא אנשים טובים שבטוח נמצאים פה ...

...

שמואל: תשמעי, נכון ששבוע או כמה ימים לפני, באתם ואמרתם לי שאתם מבקשים להשכיר למישהו אחר, ושכל הסיפור הזה יהיה שאני לא אפגע מזה. אמרתי בסדר. זה אני, והסכמתי. כבר באותו הרגע הרגשתי שאנחנו נכנסים או עשויים להיכנס לפלונטר מיותר.

ורד: כן זה פלונטר. אין ספק שזה פלונטר.

שמואל: אז אני גם לבד, תחשבו ... אני לא רוצה להגיע למצבים שסתם אני אקח כספים. ואני מצד שני גם לא רוצה לוותר או להפסיד".

במסרון ששלח מר גריצמן אל הנתבעים זמן קצר לאחר אותה שיחה, כתב:

"... שיהיה ברור שהאחריות שלכם לפי החוזה ולפי הצהרתכם לא משתנה ולא פגה עד למציאת שוכר חליפי מתאים".

אמנם בהתכתבות של מסרונים בין מר גריצמן ובין הנתבעת מיום 27.8.15 מעלה הנתבעת טענותיה בדבר ביטול הסכם השכירות בהסכמת הצדדים ללא תנאי, והטענה מוכחשת על ידי מר גריצמן, אשר טוען, כי הביטול הינו בכפוף למציאת שוכר חלופי על ידי הנתבעים. יודגש, כי לכל אורך ההתכתבות האלקטרונית בין הצדדים אין הנתבעת מזכירה משלוח הודעת הביטול בכתב, שלטענת הנתבעים, קדמה לאותה התכתבות אלקטרונית בין מר גריצמן ובין הנתבעת. נראה, כי יש בשתיקה זו של הנתבעת כדי לחזק טענתו של התובע, כי מעולם לא נמסרה לידי מר גריצמן או כל אדם אחר מטעם התובע הודעה בכתב של הנתבעים או מי מהם בדבר ביטול הסכם השכירות.

אמנם הנתבעים מעלים טענות נגד קבילותן של אותן ראיות, תמלול שיחת הטלפון. לטענת הנתבעים, הקלטת שיחת הטלפון הוגשה שלא בהתאם לכללים הקבועים בדין בדבר הגשת הקלטות, ולא הוכחו התנאים הדרושים להוכחת קבילותה של ההקלטה כראיה קבילה.

המגמה בפסיקת בתי המשפט בשנים האחרות נעה מעיסוק בכללים, הנוגעים לקבילותן של ראיות, לכללים, הנוגעים למשקלן של ראיות. בעניין זה ראה האמור בע"א 8423/06, שדה נ' לוינסון, ניתן ביום 10.8.10, בסעיף 9 לפסק דינה של כב' השופטת עדנה ארבל. כן ראה האמור בע"א 703/86, ברנשטיין נ' היועץ המשפטי לממשלה, פד"י מג(4)529, 533. ברוח זו הוגמשו כללי הקבילות ביחס לראיות בכלל ולהקלטות בפרט, ומקום בו טוען צד, כי יש להמנע מלקבל הקלטה ותמלילה כראיה, עליו הנטל להוכיח העדר אמינותה של ראיה זו. לעניין זה האמור בע"פ 4481/14, פלוני נ' מדינת ישראל, ניתן ביום 16.11.16, בסעיף 28 לפסה"ד, שם נאמר:

"נוכח ההתפתחויות הטכנולוגיות, המצמצמות את הפער שהיה בעבר בין מסמך מקור להעתקו, ולאור הגמשת כללי קבילות הראיות ומתן הדגש לשאלת משקלה של הראיה, אין עוד טעם מבורר לפסול העתק של הקלטה. זאת, ככל שבעל הדין, המבקש להגישו, מצהיר כי ההקלטה המקורית אינה ברשותו, וההעתק נחזה להיות העתק מהימן של אותה הקלטה. במצב דברים זה, יהא מקום לשקול את פסילת העתק ההקלטה כראיה, רק מקום בו המבקש את הפסילה, יציג ראיות קונקרטיות המעוררות חשש של ממש כי ההקלטה מזוייפת. אחרת, אין לפסול את ההקלטה, על יסודו של כלל 'הראיה הטובה ביותר', וזאת בלבד. אין צריך לומר, כי השגות בדבר איכות ההקלטה או מהימנותו של המקליט יילקחו בחשבון בעת קביעת משקלה של הראיה".

במקרה דנן, זולת טענות בעלמא מצידם של הנתבעים, ולפיהן ההקלטה לא הוגשה באופן הנדרש, לא הצביעו הנתבעים על פגם קונקרטי כלשהו בהקלטה. הנתבעים לא הגישו בשום שלב בקשה להמציא לידיהם את מכשיר ההקלטה לשם בדיקתו על ידי מומחה מטעמם. לא הוגשה מטעמם של הנתבעים חוות דעת כלשהי, המצביעה על כשל כלשהו בהקלטה או בתמלול, ולמעשה אין בפיהם מאומה פרט לטענת הנתבעת, כי אינה זוכרת את שנאמר בשיחה. מכאן שהנתבעים לא הרימו את הנטל המוטל עליהם, ולא הביאו ראיה קונקרטית כלשהי, שיש בה כדי לעורר חשש בדבר אמינות ההקלטה. לפיכך דין בקשתם לפסילת ההקלטה ותמלולה להידחות.

העולה מן האמור לעיל, כי לא הוצגה על ידי הנתבעים כל אסמכתא לכך, שהסכם השכירות בוטל בהסכמה ללא תנאי. נהפוך הוא - מן הראיות שהוצגו בפני עולה, כי מר גריצמן לא נתן הסכמתו לביטול הסכם השכירות ללא תנאי. הוא התנה את שחרורם של הנתבעים מהתחייבויותיהם עפ"י הסכם השכירות במציאת שוכר חלופי לנכס. לפיכך דין הטענה, ולפיה הסכם השכירות בוטל בהסכמה, להידחות.

5.2 טענת הסיכול

הנתבעים טוענים, כאמור לעיל, כי שינוי הנסיבות בעקבות ההחלטה השניה, ולפיה נאסר על הנתבעת להתגורר עם ילדיה בכפר דניאל, הפך את ביצוע הסכם השכירות לבלתי אפשרי. בסיכומיהם חזרו הנתבעים על טענתם זו, ולפיה מתן ההחלטה השניה הינו אירוע המסכל את אפשרות ביצוע הסכם השכירות. בנסיבות אלו ובהתאם להוראות סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970 (להלן - חוק החוזים תרופות), אין בהתנהלות הנתבעים כדי לזכות את התובע בפיצויים.

בסעיף 5 להחלטה הראשונה נקבע:

"המעבר למושב בית נחמיה עולה בקנה אחד לדעתי עם הוראות הסכם הגירושין, ואף ניתן להבין כי האב מסכים למעבר זה, ביחוד לאור תכניתו לעבור להתגורר בעיר מודיעין המרוחקת מספר דקות ממושב בית נחמיה".

בסעיף 16 להחלטה השניה נקבע:

"עובדתית טועה האם, והמרחק בין כפר דניאל לירושלים הינו 44 ק"מ ולא 30 ק"מ כפי שהאם טוענת. גם אם כפר דניאל מצוי ברדיוס של 30 ק"מ מירושלים (ואינני בטוח שאלה הם פני הדברים), אין לי ספק כי הסכם הגירושין שמדבר על מרחק ממקום מגורים חלופי לירושלים, מדבר על מרחק הנסיעה בפועל אל אותו יישוב חלופי ולא על קו אווירי".

ראשית, יש לבחון את השאלה, האם נוסח החלטה זו מסכל את קיום הסכם השכירות על ידי הנתבעת ובן זוגה, הנתבע 1, והאם יש בו כדי לשנות את המצב, שחל בהתאם להחלטה הראשונה? סבורני, כי אין דבר בהחלטה השניה המשנה, וזאת מבחינת העניינים הנדונים בתיק זה שבפני, את המצב מזה שהיה קיים בעטיה של ההחלטה הראשונה.

בהחלטה הראשונה התיר בית המשפט מגורי הנתבעת וילדיה בבית נחמיה, המרוחק 48 ק"מ מירושלים. בהחלטה הראשונה לא נזכרים מגורים בכפר דניאל, המרוחק מירשולים מרחק זהה. אעפ"כ בחרה הנתבעת להתגורר עם ילדיה בכפר דניאל. גינתון מרוחק מירושלים 47 ק"מ. אין בהחלטה השניה איסור כלשהו על מגורים בגינתון. דינו של גינתון הינו, לכל הפחות, כדינו של כפר דניאל, ובודאי שאין דינו חמור יותר. התובעת בחרה, חרף לשונה המפורש של ההחלטה השנייה, לשכור נכס חלופי בכפר דניאל ולהמשיך להתגורר שם. למה כפר דניאל עדיף בעיני הנתבעת על פני גינתון?! לנתבעת הפתרונים. אין בהסבר שניתן על ידי הנתבעת, ולפיו מעבר למושב אחר עלול לעורר את חמתו של הגרוש ולהביא לדיון מחודש במשמורת הילדים, כדי להוות הסבר מספיק לנוכח הדברים המפורשים בהחלטה השנייה.

בסעיף 18(א) לחוק החוזים תרופות נקבע:

"היתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ושלא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים".

תנאי ראשון לתחולת הוראות סעיף 18(א) הנ"ל הוא, כי הפרת ההסכם נובעת "מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ושלא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען". לנוכח הוראות אלו, ברור שהן אינן חלות במקרה דנן. ההחלטה השניה ניתנה ביום 21.4.15, מספר ימים לפני החתימה על הסכם השכירות, ביום 26.4.15. הכיצד ניתן, איפוא, לומר, שמדובר במקרה שבו הנתבעים לא ידעו את דבר קיומן של הנסיבות החדשות, אשר נוצרו בעטיה של ההחלטה השניה?! גם אם אכן יצרה ההחלטה השניה נסיבות חדשות, טענה שנדחתה על ידי – כאמור לעיל – הרי שאותן נסיבות היו ידועות לנתבעים עובר לחתימה על הסכם השכירות.

אמנם לטענת הנתבעת, היה קושי ללמוד על שינוי הנסיבות מלשון ההחלטה השניה, כאשר רק ביום 9.6.15 דחה בית המשפט לענייני משפחה את בקשתה של הנתבעת דנן לתיקון טעות, שנפלה לטעמה בהחלטה השניה. נראה, כי אין בכך כדי לשנות דבר, כאשר עצם קיומה של ההחלטה השניה והאמור בה היו ידועים לנתבעים עובר לחתימה על הסכם השכירות. בנסיבות אלו, מדוע חתמו הנתבעים על הסכם השכירות בטרם הוכרע הדיון בבקשתה של הנתבעת לתיקון הטעות, שנפלה לשיטתה בהחלטה השניה?! כל עוד לא הכריע בית המשפט בבקשה לתיקון הטעות עומדת ההחלטה השניה על כנה, והיא שרירה וקיימת, כאשר על הצדדים לאותו הליך לפעול בינתיים בהתאם להחלטה, שאת תיקונה מבקש אחד הצדדים.

בכל הנוגע לטענת הסיכול ראה האמור בע"א 5054/11, ספיר וברקת נדל"ן (הולילנד) בע"מ נ' אמסטר, ניתן ביום 7.3.2013, בסעיף 36 לפסה"ד:

"הגישה הרווחת בפסיקה קבעה, כי כמעט כל אירוע ניתן לצפייה, בחינת 'הכל צפוי' (פרידמן וכהן, בעמ' 443; ושלו בעמ', 628-629 סורקים שורה ארוכה של פסקי דין בהם לא הוכרו מאורעות שונים – החל מירידת גשמים שלא בעונתם (ע"א 736/82 כפר חסידים, מושב עובדים דתי בע"מ נ' אברהם, פ"ד לט(2) 490 (1985)), וכלה בגירוש אזרחים ישראליים מאוגנדה כתוצאה מהפיכה שם (ע"א 101/74 חירם לנדאו עבודות עפר כבישים ופתוח בע"מ נ' פיתוח מקורות מים (ארצות חוץ) בע"מ, פ"מ ל(3) 661 (1976)) – ככאלה שנקבע כי היו צפויים".

על אחת כמה וכמה נכונים הדברים למקרה דנן, כאשר מונחת בפני הנתבעים ההחלטה השניה עוד בטרם חתמו על החוזה, והם בוחרים לחתום על הסכם השכירות תוך התעלמות מהאמור בהחלטה השניה. גם אם סבורים היו הנתבעים, כי נפלה טעות בהחלטה השניה, הרי שעליהם היה לדעת, כי קיים סיכוי סביר, ואף למעלה מכך, שבקשת הנתבעת לתיקון אותה טעות תידחה. ממילא מדובר בעניין צפוי, ולא ניתן להחיל את הוראות סעיף 18(א) הנ"ל.

בסעיף 15(א) לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, נקבע:

"היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור".

שני תנאים לתחולת הוראות אלו, שאינם מתקיימים במקרה דנן. התנאי האחד, שהמניעות מהשימוש בנכס המושכר נובעת מנסיבות הקשורות במושכר. במקרה שבפנינו המניעות הנטענת אינה קשורה במושכר אלא בשוכר. התנאי השני, שהשוכר לא ביטל את הסכם השכירות בשל אותה מניעות. במקרה שבפנינו, הנתבעים טוענים, כי ביטלו את הסכם השכירות. לפיכך אין הם יכולים לחסות תחת כנפיו של סעיף 15(א) הנ"ל.

נוכח כל האמור, אין לקבל את טענת הנתבעים באשר לקיומו של אירוע מסכל, ודין הטענה להידחות.

5.3 האם פעל התובע באופן סביר על מנת להקטין את נזקו?

בסעיף 14 לחוק החוזים תרופות נקבע:

"אין המפר חב בפיצויים לפי סעיפים 10, 12 ו-13 בעד נזק שהנפגע יכול היה, באמצעים סבירים, למנוע או להקטין".

בספרות המלומדים נאמר בעניין זה (ר' שלו וי' אדר, דיני חוזים – התרופות, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי, התשס"ט – 2009, עמ' 358):

"נטל הקטנת הנזק נגזר מעיקרון תום הלב. נפגע התובע פיצויים בגין נזק אותו יכול היה למנוע בקלות יחסית ובלי 'לצאת מגדרו', נוהג לכאורה בחוסר תום לב ובחוסר הגינות כלפי המפר. אכן, קשה להלום דין אשר יתיר לנפגע לשבת בחיבוק ידיים ולצפות בהחמרת הנזק, בהסתמך על כך שממילא יפוצה עליו במסגרת תביעת הפיצויים".

בהתייחס להסכם שכירות שהופר, נאמר במקום אחר (ש' לרנר, שכירות נכסים, תש"ן – 1990, עמ' 225)

"... התביעה לדמי שכירות תוך השארת מושכר ריק אינה סבירה ונוגדת את האינטרס הציבורי שבהפקת תועלת כלכלית מנכסים שונים ... לדעתנו, הנטל הכללי על נפגע להקטין את נזקו חל גם על יחסי שכירות, וכאשר השוכר נוטש את המושכר ומסרב לשלם דמי שכירות, על המשכיר לתור אחר שוכר אחר".

לטענת הנתבעים, מר גריצמן לא עמד בחובתו זו, שכן ביטול ההסכם נעשה כחודשיים לפני מועד תחילת השכירות. בנסיבות אלו נותר זמן מספיק בידי התובע למציאת שוכר חלופי, זאת במיוחד כשמדובר בחודשים "החמים" של שוק הדירות השכורות (חודשים יולי-אוגוסט), שבה ניתן היה למצוא שוכר חלופי בנקל. הנתבעים מוסיפים בעניין זה וטוענים, כי מר גריצמן הציע את הנכס להשכרה חלופית רק החל מיום 4.8.15, דהיינו מעל חודש ימים מהיום בו נודע לו על כך שהנתבעים אינם מתכוונים להיכנס לנכס, וכי בפרסומיו דרש תמורה גבוהה מזו שסוכמה עם הנתבעים.

בע"א 1229/97, איי. אמ. איי. שיווק והשקעות בינלאומיים בע"מ נ' ע.ר.מ רעננה לבניה ולהשכרה בע"מ, פד"י נג(4)657, 663, נאמר:

"נטל ההוכחה כי ניתן היה להקטין את הנזק הוא על המפר. נפגע יוצא ידי חובתו אם פועל הוא בסבירות. אין הוא נדרש לצאת מגדרו כדי להקטין את הנזק".

האם עמדו הנתבעים בנטל ההוכחה, והוכיחו שהתובע יכול היה להקטין את נזקו, וכי לא פעל בסבירות? סבורני כי יש להשיב על שאלה זו בשלילה.

לא ניסתרו טענותיו של התובע, ולפיהן פעל מר גריצמן באופן ממושךעל מנת להשכיר את הנכס - הן באמצעות פרסומים באתר האינטרנט "יד 2", אשר העתקים מהם צורפו כנספח 4 לתצהיר עדותו של מר גריצמן, והן באמצעות מתווכים.

את גובה התמורה שנדרשה בפרסומים, הסביר מר גריצמן בעדותו בפני (עמ' 13 שורה 32 - עמ' 14 שורה 8 לפרוטוקול):

"ש. חודש אחרי אתה מפרסם את הנכס לראשונה ביד שתיים אחרי שהודיעו לך.

ת. כן

ש. באיזה סכום פרסמת.

ת. מה שמופיע שם. 9200, אחר כך הקטנתי את הסכום ל- 8,900 ₪.

ש. כל זה כאשר הסכם השכירות עם הנתבעים חתום על 8600 ₪.

ת. הם שכרו ממני את הנכס ב- 9000 ₪. וברגע האחרון אמרו לי תשתתף איתנו, שהוא שוכר את הדירה לשנתיים, תשתתף איתי בשנה הראשונה בחצי מהעמלה של המתווך, ואז סגרתי איתו בסכום של חצי עמלה. החוזה לשנה השנייה היה 9000 ₪. אף פעם שוכר שבא לשכור דירה תגיד לו 9000 ₪ הוא יסכים לסכום הזה. ביקשתי יותר כדי שיהיה מקום למשא ומתן להוריד את המחירים ואחרי זה שראיתי שלא הגיעו טלפונים ולא באו אנשים הורדתי את הסכום ל- 8900 ₪ שאולי זה יפתה אנשים אחרים.

ש. גם אם אתה רוצה שהנתבעים ימצאו שוכרים, אתה מקשה עליהם, אתה מבקש 8900 ₪, 9000 ₪.

ת. ההפך. לא הקשיתי בכלל. אני ראיתי שהם לא עשו מספיק, באו וטענו שהם לא מצליחים".

לא הובאה כל ראיה להוכחת הטענה, כי דרישתו של מר גריצמן באותם פרסומים היתה בלתי סבירה. לפכיך יש לדחות כל טענה בעניין זה.

נוסף על כך, אכן מדובר בתקופה בת שנה בה הנכס לא הושכר – תקופה שלכאורה נראה כי די בה כדי למצוא שוכר חלופי. עם זאת, מקובלת עלי גרסתו של מר גריצמן, לפיה מדובר בבית גדול במושב, המושכר לרוב למשפחות עם ילדים, וטיבה של שכירות מעין זו שהסכמים ביחס אליה נכרתים זמן רב מראש. כך העיד בפני מר גריצמן בעניין זה (עמ' 12 לפרוטוקול, שורות 26-15):

"ש. (בית משפט) מתי השכרת את הדירה בפועל

ת. ב- 1.7.2016.

ש. (בית משפט) שנה נתת לדירה לעמוד ריקה

ת. במשך כל התקופה גם על פי הפנייה שלהם למתווך שניסה להשכיר את הדירה, פניתי לאותו מתווך שנמצא פה, להשכיר את הדירה. פרסמתי ביד שתיים באופן קבוע. גם שמתי הודעות מודגשות, גם שמתי הודעות בתשלום שיבואו השוכרים, אבל גם בשיחה שהייתה לנו, בית בגודל כזה במושב מי שבא לשכור בא בדרך כלל עם ילדים. מי שבא לשכור דירה עם ילדים, צריך להירשם לבתי ספר ולגנים, במושבים יש בעיה של כמות נרשמים וצריך להירשם חצי שנה מראש וכל מי שבא להשכיר דירה בגודל כזה עם ילדים, חייב לעבור כמה חודשים מראש. שהנתבעים הודיעו, היה זמן מאוד קצר, ניסיתי לעשות הכל, פרסמתי בשכנים במושב, גם היה שלט בחוץ וגם היה מתווך שטיפל, וגם היו את המודעות ביד שתיים שצירפתי אותן, אולי 20 מודעות ששילמתי וחידשתי כל הזמן עד שבמקרה בא אליי מתווך שהביא לי שוכר מחו"ל. מאותו הזמן שהשוכר השני בא לא ביקשתי כסף".

לאור האמור, יש לקבוע, כי הנתבעים לא עמדו בנטל המוטל עליה, ולא הוכיחו כי התובע לא עמד בנטל המוטל עליו להקטנת הנזק. לפיכך יש לדחות גם טענה זו.

5.4 רכיבי סכום התביעה

משנדחו טענות הנתבעים באשר לביטול ההסכם וסיכולו, יש לחייב את הנתבעים בפיצוי התובע בגין הפרת הסכם השכירות. לפיכך ייבחנו כעת מרכיבי התביעה.

5.4.1 דמי השכירות

הפיצוי הנתבע בגין אי תשלום דמי השכירות עומד על סך כולל של 103,200 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית. סכום זה הינו מכפלה של דמי השכירות החודשיים בסך 8,600 ₪ בשנים עשר חודשים. כאמור לעיל, אמורה היתה תקופת השכירות להתחיל ביום 20.8.15. בפועל פינה השוכר הקודם את הנכס רק ביום 27.8.15, כפי שעולה מהודעת דוא"ל, ששיגר מר גריצמן לנתבעת באותו יום. ביום 1.7.16 התחילה תקופת השכירות של השוכר החלופי, כפי שעולה מהסכם השכירות עימו, המצורף כנספח 3 לתצהיר עדותו של מר גריצמן. התובע זכאי, איפוא, לפיצוי בגין אי תשלום דמי השכירות בגין התקופה שמיום 28.8.15 ועד ליום 30.6.16. המדובר בפרק זמן של עשרה חודשים ושלושה ימים. היות שהחיוב החודשי עומד על סך של 8,600 ₪, הרי שהחיוב היומי הממוצע עומד על סך של 282 ₪. ממילא הפיצוי עבור שלושה ימים עומד על סך של 846 ₪. הפיצוי בגין עשרה חודשים עומד על סך של 86,000 ₪. בסך הכל עומד הפיצוי בגין הפסד דמי השכירות על סך של 86,846 ₪. לסכום זה יש להוסיף הפרשי הצמדה כדין ממחצית התקופה, 31.1.16, ועד התשלום המלא בפועל.

5.4.2 פיצויים קבועים

התובע עותר לחיוב הנתבעים בתשלום פיצויים קבועים בגין 138 ימי הפרה בסך
69,000 ₪. זאת מכח הוראות סעיף 15.2 להסכם השכירות. סעיף 15 בהסכם השכירות שכותרתו "פינוי" עניינו פינוי הנכס על ידי המשכיר עם תום תקופת השכירות. בסעיף 15.2 נקבע - "לא קיים השוכר אחר התחייבויותיו כאמור בס"ק 17.1 לעיל ... יהיה השוכר חייב לשלם למשכיר... דמי שימוש ראויים בסך של 500 שקל (כך במקור – נ"ש) לכל יום וזאת כפיצויים קבועים ומוסכמים מראש".

אמנם ההפניה בסעיף 15.2 הנ"ל הינה לסעיף 17.1 להסכם השכירות שעניינו הפרה, אולם מלשון הסעיף נראה, כי המדובר בפליטת קולמוס, כאשר הכוונה להוראות סעיף 15.1 להסכם השכירות, וזאת לנוכח המילה "לעיל", המופיעה מיד לאחר מכן. הדבר מתיישב היטב גם מההקשר הענייני, כאשר סעיף 15.2 דן בפיצויים המחושבים בהתאם לימי האיחור בפינוי הנכס.

לנוכח העובדה, שהנתבעים כלל לא נכנסו לגור בנכס ולא תפסו בו חזקה בצורה כלשהי, כאשר היכולת להחזיק בנכס לא נשללה מהתובע בשום שלב, אין הוא זכאי לפיצוי מוסכם זה. פיצוי מוסכם זה נועד להוות פיצוי למקרה בו לא מפונה הנכס על ידי השוכרים, באופן שנשללת מהתובע היכולת להחזיק בנכס. אז מגיע אותו פיצוי מוסכם, אשר מהווה סכום אותו צפו הצדדים בעת כריתת הסכם השכירות כנזק שינבע מאי פינויו על ידי השוכרים ומאי יכולת המשכיר לתפוס חזקה בנכס.

5.4.3 חשבונות חשמל, מים, ארנונה ואגרת ביוב

אין חולק, כי הנתבעים לא גרו כלל בנכס. ממילא לא ניתן לחייבם בתשלומים בגין שימוש שוטף, שלא נעשה על ידם. לכל היותר ניתן לחייבם בתשלומים קבועים, שסכומם לא נגזר משימוש בפועל. התובע לא פירט אופן חישוב רכיב זה של סכום התביעה. לא ניתן ללמוד ממקבץ המסמכים, שצורפו לתצהירו של מר גריצמן, מהו הסכום, ששולם בפועל על ידי מר גריצמן בגין תשלומים קבועים. ממילא לא הוכח רכיב זה של התביעה, ואין לחייב בגינו את הנתבעים בתשלום סכום כלשהו.

5.4.3 הוצאות אחזקת הגינה

אין חולק, כי בהתאם להוראות הסכם השכירות היה על הנתבעים לשאת בהוצאות אחזקת הגינה. זאת בהתאם להוראות סעיף 10.3 להסכם השכירות. התובע עותר לחיוב הנתבעים בגין הוצאות החזקת הגינה בסך של 1,500 ₪. התובע צירף לתצהיר עדותו קבלות, הנוגעות להחזקת הגינה, בסכום כולל הגבוה מהסכום הנתבע בגין רכיב זה של התביעה.

אמנם אין לתלות את הוצאות אחזקת הגינה בשימוש בפועל בנכס. יחד עם זאת היה על התובע להוכיח, כי הוצאות שכאלו הוצאו על ידו. התובע לא עמד בנטל זה, ולא הוכיח הנדרש ממנו. אמנם התובע הציג מספר מסמכים בעניין זה. לא ברור, האם מדובר בקבלה או בהצעת מחיר. זהות מקבל התשלום גם היא איננה ברורה. לא מצויין מספר עוסק של אותן "משתלות אלפרדוס", ששמן מצויין על אותם מסמכים. התקופה בגינה בוצע התשלום, ככל שכזה אכן בוצע, גם היא לא ברורה באופן מספיק. לפיכך דין רכיב זה של התביעה להידחות.

6. סוף דבר

הנתבעים, ביחד ולחוד, ישלמו לתובע סך של 86,846 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 31.1.16 ועד התשלום המלא בפועל.

בנוסף ישאו הנתבעים, ביחד ולחוד, בהוצאות התובע בסך 4,600 ₪ ובשכ"ט ב"כ התובע בסך 13,156 ₪, והכל בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

ניתן היום, כ"ח סיוון תשע"ט, 01 יולי 2019, בהעדר הצדדים.