1. תביעות הדדיות בין צדדים לחוזה מכר דירה. התביעות התנהלו בשני הליכים נפרדים והדיון בהן אוחד.
2. בהליך משנת 2014, תבעו התובעים (אשר יכונו "התובעים" לגבי שני ההליכים) את הנתבעת (אשר תכונה "הנתבעת" לגבי שני ההליכים) לתשלום של 177,000 ₪ ובהליך משנת 2016 תבעה הנתבעת את התובעים להשבה של 183,500 ₪.

רקע כללי והמחלוקות בין הצדדים

1. הצדדים חתמו ביום 21.10.13 הסכם מכר למכירת דירתם של התובעים לנתבעת (להלן: "ההסכם" או "הסכם המכר"). במקביל חתמו התובעים על הסכם לרכישת דירה וקבעו לוח תשלומים מקביל ללוח התשלומים שנקבע בהסכם המכר. הסכם זה נחתם בין התובעים לבין משפחת כהן (להלן: "הסכם כהן"). הנתבעת אף היא מכרה את דירתה במקביל. מכירה זו נעשתה בשיתוף עם הנאמן על נכסי הגרוש של הנתבעת.
2. הנתבעת העבירה לתובעים על חשבון מחיר הדירה ובהתאם לתנאי ההסכם סכום של 183,500 ₪. בהתאם לתנאי ההסכם היה על הנתבעת לשלם 400,000 ₪ נוספים עד יום 14.1.14. אין מחלוקת כי התובעת לא עשתה כן ומכאן החלה שרשרת אירועים בסופם בוטל הסכם המכר וכן בוטל הסכם כהן.
3. חרף ביטול ההסכם, לא השיבו התובעים לנתבעת את הסכום ששילמה להם על חשבון רכישת הדירה. לטענת התובעים, הנתבעת חייבת להם סכום זה בגין הנזקים שנגרמו להם עקב הפרת ההסכם. תביעת התובעים מורכבת מסכום הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם המכר (83,000 ₪), סכום נוסף של 69,000 ₪ אותו לטענת התובעים שילמו כפיצוי מוסכם למשפחת כהן בעקבות ביטול הסכם כהן, 7,500 ₪ הוצאות משפטיות, 10,000 ₪ ששולמו על ידם למתווכים וכן 1,500 ₪ לחודש ששילמו על חשבון המשכנתא עקב אי פירעון המשכנתא שלהם על ידי הנתבעת בהתאם לתנאי ההסכם ובסך הכל 7,500 ₪ עד מועד הגשת התביעה. סך הכל 177,000 ₪.
4. כאמור לעיל, אין מחלוקת בין הצדדים על כך שהתובעת לא שילמה במועד את התשלום של 400,000 ₪, אולם הצדדים חלוקים בינהם ועל כך נסוב הליך זה בשאלה אם יש לראות באי התשלום במועד הפרה של ההסכם המזכה את התובעים בפיצוי המוסכם ובשאר רכיבי הנזק הנתבעים על ידם אם לאו.

תביעת התובעים - דיון והכרעה

1. אתחיל ואומר כי מן העדויות שנשמעו בפני עלה כי כל שרשרת ההתרחשויות שבסופה בוטלו ההסכם והסכם כהן, הייתה מיותרת ובקלות יכולה הייתה להימנע ולחסוך לכל הנוגעים בדבר עוגמת נפש וכסף, אילולא התנהלותם של התובעים. עלה מן העדויות שנשמעו בפני כי ניתן היה לקיים את ההסכם במרץ 2014 והנתבעת אף הייתה מוכנה לשלם לתובעים לשם כך פיצוי בסכום של 40,000 ₪, אולם התובעים דרשו כתנאי לביצוע ההסכם כי הנתבעת תשלם להם את מלוא הפיצוי המוסכם, היינו 83,000 ₪. אף במאי 2014 לא הייתה מניעה לקיים את ההסכם ואת הסכם כהן בעלות קטנה מאוד וביטולו של הסכם כהן לא נדרש. התובעים, במודע ובמכוון מנעו את קיום ההסכם ואת קיומו של הסכם כהן משום שסברו כי הם זכאים לפיצוי מוסכם ועמדו על קבלתו כתנאי לקיום ההסכם. אומר כבר עתה כי אני סבורה כי עמדה זו של התובעים עולה כדי חוסר תום לב וספק אם הייתה בהתאם לתנאי ההסכם. להלן אסקור את השתלשלות האירועים לפרטיה ואבחן את תוצאותיה המשפטיות.
2. כאמור לעיל, אין מחלוקת כי הנתבעת לא שילמה לתובעים את הסכום של 400,000 ₪ ביום 14.1.14 כפי שנדרשה לעשות בהסכם (כשמתוך סכום זה היה עליה לסלק את המשכנתא שרבצה על הנכס שעמדה אז על כ – 62,000 ₪). כפי שעלה מן העדויות שהובאו בפני, הטעם לכך היה עיכוב בקבלת התמורה בגין הדירה שהנתבעת מכרה, שנגרם בחלקו עקב עיכוב רישום הזכויות בדירה זו על שם הנתבעת. עיכוב זה נגרם עקב שביתה בלשכת רישום המקרקעין בין הימים 1.1.14 ל - 21.1.14 (סעיף 5 לתצהיר הנתבעת ואף ב"כ התובעים בהסכם, עו"ד חסון, אישרה כי השביתה בלשכת רישום המקרקעין עיכבה את כל העסקאות – ע' 2 ש' 13-15). כתגובת שרשרת הנתבעת לא יכולה הייתה לשלם לתובעים 400,000 ₪ במועד. הנתבעת קיבלה את הכספים בסופו של יום במרץ 2014 וביום 13.3.14 פנתה באת כוחה אז (עו"ד מזוז) לבאת כוח התובעים אז (עו"ד חסון) וביקשה לבצע את התשלום (נספח יד למוצגי הנתבעת).
3. עוד לפני כן, ביום 24.2.14 פנתה עו"ד חסון לעו"ד מזוז ודרשה מן הנתבעת פיצוי של 40,000 ₪ ודחיית מסירת החזקה ליום 1.6.14, עקב אי ביצוע התשלום במועד (נספח יג למוצגי הנתבעת). עו"ד חסון אפשרה לנתבעת אורכה של עשרה ימים להעביר את הכספים לתובעים. ביום 2.3.14 פנתה עו"ד טויזר שייצגה את משפחת כהן בהסכם כהן, אל עו"ד חסון וציינה כי היה על התובעים לסלק את המשכנתא של משפחת כהן עד יום 10.2.14 והדבר לא נעשה. הוצע על ידה כי סילוק המשכנתא יבוצע עד יום 20.3.14 בכפוף לכך שהתובעים יישאו בעלות המשכנתא של משפחת כהן לחודש מרץ ( בסכום של 2,000 ₪) ומועד המסירה יידחה ליום 1.5.14 (נספח ב' לתצהירה של עו"ד טויזר). עו"ד חסון השיבה לעו"ד טויזר בכתב יד על גבי מכתב זה, כי בוודאי שהתובעים יישאו בעלות של 2,000 ₪ כדי להביא את העסקה לסופה הטוב.
4. כפי שעלה הן מעדותה של עו"ד חסון והן מעדותה של עו"ד טויזר, בשלב הזה, היינו במרץ 2014, ניתן היה בעלות של 2,000 ₪ להשלים את כל העסקאות ללא עלות נוספת. עו"ד חסון בעדותה נשאלה אם במרץ ניתן היה לקיים את הסכם המכר בתמורה ל – 2,000 ₪ והשיבה בחיוב (ע' 2 ש 3-5). בהקשר זה הדברים נאמרו על ידי עו"ד חסון בצורה שאינה משתמעת לשתי פנים וראוי אף להביאם כלשונם (ע' 3 ש' 1-15, ע' 4 ש' 1-2):

"אנחנו כעו"ד מתעסקים בתחום הנדל"ן לא מעוניינים לגרום נזק ללקוח, גם שהוא לא שלנו, נזק בלתי הפיך. זאת אומרת אם אנחנו מבינים שהלקוח גם אם לא שלי יגיע למצב של פיצוי מוסכם, שיגרום לנזק עצום, אנו מנסים לערוך גישור. פניתי לעו"ד טויזר שהיא ייצגה את המוכרים של משפחת פרצ'ה וגם היא הסכימה לגישור. היא אמר לי בתמורה לסך של 2,000 ₪ לחודש ידחו את התשלום בחודש וכך אקבל דחייה של חודש. המתווה הזה היה פותר את כל העניין. סגרנו אותו בקלות בסכום זעום. אבל הלקוחות שלי משפחת פרצ'ה לא הסכימו למרות שלא נגרם להם נזק. הם טענו שהיה להם נזקים עם אותו שיפוצניק... לכן קיימנו פגישה נוספת במשרד של עו"ד מזוז ושם הבנו שמה שמשפחת פרצ'ה מבקשים כדי לצאת לגרום נזק לקונה אבל נזק שהוא לא עצום אלא לסגור את זה בסכום של 40,000 ₪. ... אבל פרצ'ה לא הסכימו למתווה זה. הם רצו לעשות לבטל את העסקאות, לרוץ לעו"ד טויזר לשלם פיצוי מוסכם של 10% על אף שלא דרשה. להגדיל את הנזק של בן סנן בצורה שהיא בלתי הפיכה.... חשוב שבית המשפט יבין שהייתה אפשרות ממשית להקטנת נזק לא פעם ולא פעמיים".

1. אף עו"ד טויזר אישרה כי בחודש מרץ ניתן היה לקיים את ההסכם תמורת תוספת של 2,000 ₪ בלבד (ע' 40 ש' 14,15). עו"ד טויזר הבהירה מפורשות כי באותו מועד לו היו התובעים משלמים את הכספים לפי הסכם כהן ומוסיפים 2,000 ₪, לא היה נתבע מהם הפיצוי המוסכם של הסכם כהן (ע' 42 ש' 8-10). כן הבהירה כי משפ' כהן אפשרה פרק זמן עד יום 20.3.14 לביצוע התשלום (ע' 42 ש' 13). כלומר אין ספק כי במועד בו היה הכסף של הנתבעת זמין לתובעים, היינו ביום 13.3.14, ניתן היה להשלים את הסכם המכר ואת הסכם כהן בנזק של 2,000 ₪ (ואולי 3,000 ₪ נוספים על חשבון המשכנתא של התובעים שלא נפרעה באמצע ינואר בהתאם לתנאי ההסכם).
2. הדברים אף עולים מעדותה של הנתבעת, שהבהירה שהיא עשתה כל שביכולתה כדי להביא את ההסכם להשלמה והתובע לא הסכים ופשוט הבהיר לה שאינו רוצה למכור לה את הנכס (ע' 15 ש' 26-29 וע' 16 ש' 1-3). התובעת נשאלה מדוע אם הסכם כהן בוטל רק במאי ובמרץ ניתן היה להשלים את הסכם המכר, לא ביצעו את העסקה במרץ או באפריל ותשובתה הייתה "כי לא היה לה כל הכסף לבית", אולם כשנשאלה ביתר פירוט השיבה כי בעלה יודע יותר (ע' 24 ש' 6-7 וש' 14-18).
3. הדברים עולים בבהירות רבה מעדותו של התובע עצמו, שהבהיר כי מבחינתו מה שכתוב בהסכם צריך לבצע אות באות "כתוב שמי שמפר את ההסכם נושא בהוצאות. לא 40 אלף ₪ אלא 83 אלף ₪." (ע' 25 ש' 29-30). אחר כך הוסיף: "הסכם חותמים בפני עו"ד וצריך לבצע" (ע' 27 ש' 20) ובהמשך אישר שמרגע שהיה איחור בתשלום לא חשוב מה הסיבה לאיחור הוא עמד על תשלום מלוא הפיצוי המוסכם (ע' 28 ש' 17-19). התובע הבהיר מפורשות כי מבחינתו ברגע שהנתבעת לא שילמה ביום 14.1.14, היה עליה לשלם 83,000 ₪ פיצוי מוסכם, בין שהעסקה הייתה מתקדמת ובין שהייתה מבוטלת ובהיעדר הסכמה העסקה מפוצצת (ע' 28 ש' 26-32, ע' 29 ש' 1).
4. בהקשר זה אציין כי אין ממש בטענת התובעים כי אף העברת סכום של 400,000 ₪ לא הייתה פותרת את הבעיה משום שבאותו מועד כבר נדרש על פי תנאי ההסכם תשלום של סכום נוסף (200,000 ₪). ראשית, מאחר שלא זה היה הטעם לסירוב התובעים לקבל את כספה של הנתבעת ושנית משום שהנתבעת צירפה כנספח ט' לתצהירה אישור על קבלת משכנתא בסכום של 220,000 ₪, על כן נראה כי אף סכום זה עמד לרשות הנתבעת וניתן היה באותו מועד להשלים את העסקה כולה.
5. ראוי לשים לב כי אפילו במאי 2014 ניתן היה בתמורה לסכום של 20,000 ₪ להוציא את שתי העסקות לפועל, שכן ביום 1.5.14 אפשרה עו"ד טויזר לתובעים לשלם עד יום 5.5.14 את הכספים על פי הסכם כהן, בכפוף לתשלום "הפיצוי" (נספח ג' לתצהירה של עו"ד טויזר). כפי שעלה ממכתבה של עו"ד טויזר מיום 11.5.14, "הפיצוי" עליו דובר בין הצדדים באותו מועד עמד על סכום של 20,000 ₪ בלבד ולא היה עדיין הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם כהן (נספח ד' לתצהירה של עו"ד טויזר).
6. עו"ד חסון נשאלה אם במאי 2014 ניתן היה לקיים את שתי העסקאות בתמורה ל - 20,000 ₪ והשיבה בחיוב (ע' 2 ש' 6-7). כך אף אישרה עו"ד טויזר בעדותה, שעד 5.5.14 ניתן היה לקיים את הסכם כהן בפיצוי של 20,000 ₪ (ע' 38 ש' 25,26) וזאת חרף האמור בתצהירה בסעיף 6 בעניין פיצוי מוסכם של 69,000 ₪. יתר על כן עו"ד טויזר אישרה כי עד יום 14.5.14 (ונראה כי הכוונה הייתה ליום 11.5.14, מועד מכתבה – נספח ד' לתצהירה), לא נדרש תשלום הפיצוי המוסכם על ידי משפחת כהן (ע' 39 ש' 9-15). רק ביום 11.5.14 הודיעה עו"ד טויזר על ביטול הסכם כהן עקב הפרתו היסודית.
7. בפנייה מיום 13.3.14, הציעה עו"ד מזוז לעו"ד חסון להעביר 400,000 ₪ לתובעים בכפוף להמצאת מכתב כוונות עדכני על ידי התובעים ופרטי חשבון בנק להעברת יתרת הכספים (נספח יד למוצגי הנתבעת) ואילו אפשרו לה התובעים לעשות כן, יכולים היו לסלק את המשכנתא של משפחת כהן עד יום 20.3.14 ובכפוף לתשלום 2,000 ₪ למשפחת כהן ניתן היה למנוע את כל ההתרחשות לאחר מכן. הנתבעת, הסכימה עוד קודם לכן לשלם פיצוי בסכום של 40,000 ₪ לתובעים (ראה גם עדותה בע' 17 ש' 1) ועל כן היה לתובעים מקור כספי לשלם למשפחת כהן 2,000 ₪ (ואף 20,000 ₪ - במאי). אלא שכפי שהבהירה עו"ד חסון לעו"ד מזוז בתשובתה מיום 17.3.14 (נספח טו למוצגי הנתבעת), התובעים עמדו על דרישתם לתשלום מלוא הפיצוי המוסכם כתנאי לנכונותם להמשיך בהסכם המכר.
8. אני סבורה כי בהתנהלותם זו של התובעים הם נהגו בחוסר תום לב וניתן אף לומר כי פעלו שלא על פי תנאי ההסכם.
9. ב"כ הנתבעת טען כי לתובעים לא הייתה זכות לדרוש את הפיצוי המוסכם כלל משום שהנתבעת לא הפרה הפרה יסודית את הסכם המכר. לטענתו יש לראות במכתבה של עו"ד חסון מיום 24.2.14, מעין תיקון או עדכון להסכם המכר, בו הוסכם על תשלום נוסף של 40,000 ₪, על דחייה במועד הפינוי ליום 1.6.14 ועל אורכה של 10 ימים ממועד המכתב לביצוע התשלום. ב"כ הנתבעת טען כי בהתחשב בכך שבפברואר יש רק 28 יום, אם נמנה עשרה ימים מיום 24.2.14 נגיע ליום 6.3.14 ולכך יש להוסיף עוד שבעה ימים אשר יביאו אותנו בדיוק ליום 13.3.14, המועד בו הודיעה עו"ד מזוז לעו"ד חסון כי הכסף מצוי בידי הנתבעת והיא יכולה להעבירו לתובעים. שבעה ימים אלה מציע ב"כ הנתבעת להוסיף משום שבסעיף 4 ו (השני) להסכם נקבע, כי איחור ייספר רק מן היום השמיני ובסעיף 4 ח (השני) נקבע כי איחור של עד 14 יום לא יהווה הפרה. יתר על כן , על מנת שאיחור זה יהווה הפרה של ההסכם, היה על התובעים להודיע על כך בכתב לנתבעת בהתאם לסעיף 9א להסכם ורק שבעה ימים לאחר מסירת ההודעה על ההפרה, ככל שזו לא תוקנה, ניתן היה לראות באיחור הפרה.
10. אינני משוכנעת כי ניתן לעשות את הקונסטרוקציה הזו שמציע ב"כ הנתבעת, שכן ביום 24.2.14 נקבעו מספר דרישות להמשך קיום ההסכם, אולם לא ברור כי ניתן על דרישות אלה להוסיף את כל ימי החסד הנוספים שנקבעו בהסכם. עם זאת אני סבורה, כי המכתב מיום 24.2.14 היווה תוספת או תיקון להסכם ונתן אורכה מוסכמת לביצוע התשלום על ידי הנתבעת ועל כן אם הנתבעת איחרה בתשלום, הרי שמדובר באיחור של מספר ימים בלבד, מיום 6.3.13 ועד יום 13.3.14. על כן, גם אם מדובר בהפרה של ההסכם הרי שהיא הפרה קלה בלבד ולא היה מקום לעמוד על תשלום הפיצוי המוסכם כתנאי להמשך ביצוע ההסכם. כאמור לעיל, אני סבורה כי לא היה מקום כי התובעים יעמדו על תשלום הפיצוי המוסכם כתנאי להמשך ביצוע ההסכם, הן משום שהיה בעמדה זו משום חוסר תום לב בקיום ההסכם והן משום שספק אם ההסכם אפשר לתובעים לנהוג כך כפי שאפרט להלן.
11. סעיף 13 להסכם הוא הסעיף אשר קבע את הזכות לפיצוי מוסכם במקרה של הפרה יסודית של ההסכם (בנוסף לזכות לאכיפת ההסכם ובנוסף לכל זכות אחרת). הסעיף לא קבע כי אם צד מבקש להמשיך ולקיים את ההסכם, הוא זכאי לדרוש תחילה את ביצוע תשלום הפיצוי המוסכם כתנאי להמשך קיום ההסכם. על כן, ייתכן והתובעים היו רשאים לדרוש בשלב מסוים את הפיצוי המוסכם, אולם ככל שהחליטו כי הם מבקשים לקיים את ההסכם ולא לבטלו, הרי שהיה עליהם לעשות כן ולא לקבוע תנאים מוקדמים לשם כך. אינני קובעת כי התובעים הפרו את ההסכם באופן בו פעלו, מאחר שהנתבעת לא טענה זאת, עם זאת אני סבורה כי התובעים וודאי לקו בכך שלא קיימו סעיף זה בתום לב.
12. אוסיף עוד כי על פי עדות הנתבעת אשר לא נסתרה, היא הציעה לתובעים להשלים את ביצוע ההסכם ולתבוע את הפיצוי המוסכם לאחר מכן, אולם הם סירבו אף להצעה זו ועמדו על זכותם לקבל את הפיצוי המוסכם כתנאי להמשך ביצוע ההסכם (ראה עדותה של הנתבעת בע' 16 ש' 11-12). אף עו"ד חסון העידה בעניין זה כי מר פרצ'ה "עמד על הפיצוי המוסכם ורצה לגרום לה נזק." (ע' 6 ש' 9-13). כאמור לעיל, הנתבעת הסכימה לשלם לתובעים פיצוי של 40,000 ₪ אולם בסופו של יום התובעים סירבו אף להצעה זו.
13. ככלל, ההלכה היא כי עמידה על זכות חוזית אינה יכולה להיחשב כשלעצמה להיעדר תום לב, אולם כאמור לעיל, ספק אם הדרישה לקבל את הפיצוי המוסכם כתנאי להמשך ביצוע ההסכם היא זכות שנקבעה בהסכם ומעבר לכך, ההלכה כי עמידה על זכות חוזית איננה בגדר היעדר תום לב, איננה נטולת סייגים ואני סבורה כי מקרה זה נופל בסייגים אלה. ברע"א 572/16 לוי נ. גליקמן נכסים ובניין בע"מ נקבע על ידי כב' הש' מזוז:

"... שאמנם נקודת המוצא בפסיקה היא שעמידה על זכות חוזית אינה יכולה להיחשב כשלעצמה להעדר תום לב, אך אפשר שתיפול טעות שולית בהסכם שאינה גורמת לנזק, ולעתים יש בהפעלת זכות חוזית בבחינת "ייקוב הדין את ההר" משום עמידה על זכות חוזית שלא בתום לב, בין היתר כשמדובר ב"היתפסות להפרה קלת ערך ומניעת נזק נרחב באמצעות מאמץ קטן יחסית". למעלה מכך, המבקש עצמו הודה שלא נגרם לו כל נזק כתוצאה ממתן הארכה, ולכן התנהלותו עולה כדי חוסר תום לב בקיום ההסכם. ...".

1. באותו עניין בדומה לענייננו, עמד התובע שם על זכותו שלא לקבל כספים באיחור ועל זכותו לקבל פיצוי מוסכם ובית המשפט ראה בכך התנהלות שלא בתום לב. כבר בית משפט השלום באותו עניין קבע (בת"א (נת') 43843-11-11) כי היתפסות להפרה קלת ערך במקום למנוע נזק נרחב במאמץ קטן יחסית, יכולה להיחשב כהפרה של חובת תום הלב. בית המשפט שם אף הפנה בעניין זה לספרם של פרופ' פרידמן ופרופ' כהן חוזים (אבירם הוצאה לאור בע"מ) כרך ג' בע' 354 שם הם מציינים תוך הפנייה לבג"ץ 59/80 שירותי תחבורה ציבוריים באר שבע בע"מ נ. בית הדין הארצי לעבודה בירושלים פד לה(1)828 (להלן: "פס"ד שירותי תחבורה ציבוריים") כי:

"צד היכול למנוע, במאמץ קטן יחסית, גרימת נזק נרחב לצד האחר נדרש לנקוט בצעדים אלה למניעת הנזק."

1. בפס"ד שירותי תחבורה ציבוריים בע' 834 נקבע:

"... משמעותה של החובה לקיים חוזה בתום-לב ובדרך מקובלת היא, כי הצדדים ליחס החוזי חייבים לנהוג זה כלפי זה ביושר, בהגינות ועל-פי המקובל על בעלי חוזה הוגנים. אמת הדבר, אין הצדדים לחוזים מלאכים זה לזה, אך שוב אל להם להיות זאבים זה לזה ("נבל ברשות החוזה" כלשונו של השופט אלון בע"א 148/77 ...) . על כל הצדדים לחוזה מוטלת החובה לשתף פעולה זה עם זה ולפעול תוך התחשבות באינטרס המשותף להם בחוזה. על בעלי החוזה לפעול להגשמתה של כוונתם המשותפת, תוך נאמנות ומסירות למטרה, שעמדה לנגד עיניהם, ותוך עקביות בהגשמת ציפייתם המשותפת הסבירה. ...".

לאחר מכן בע' 835 נקבע:

"... הדין שונה, לדעתי, כאשר "תום הלב" אינו מופיע בהקשר של העדפת זכותו של האחד על-פני האחר, אלא בהקשר של התנהגות ראויה לביצועה של זכות קיימת. כאן הדרישה היא להתנהגות, שתיעשה ביושר, בהגינות ובאמון ביחסים שבין בעלי החוזה בינם לבין עצמם. זו חובה מקבילה המוטלת על שני בעלי החוזה. ....

7. סעיף 39 לחוק החוזים מטיל את חובת תום הלב והביצוע בדרך המקובלת בכל הנוגע לקיומו של חיוב ולשימוש בזכות. נראה לי כי לביטויים "חיוב" ו"זכות" יש ליתן פירוש מרחיב, באופן שהם יכללו בחובם לא רק זכות, שכנגדה יש חובה, וחובה, שכנגדה יש זכות, אלא גם זכויות מהסוג של יכולת או כוח, וכן חירות וחסינות (להבחנות אלה, ראה: ע"פ 95/51 [3]). כך, למשל, אם בידי בעל חוזה נתון הכוח להביא את היחס החוזי לידי גמר - כוח, שכנגדו עומדת הכפיפות של הצד שכנגד - מן הדין הוא, כי השימוש בכוח זה ייעשה בדרך מקובלת ובתום-לב (השווה: בג"צ 254/73 [4]; ע"א 409/78 [5]). בדומה, אם בעל החוזה חסין בפני תשלום פיצויים, הרי חסינות זו יש לקיימה בדרך מקובלת ובתום-לב (ראה: 148/77[1])....".

ולבסוף בע' 838 נקבע:

"12. סעיף 39 לחוק החוזים אינו כולל כל הוראה באשר לתוצאות נובעות מתוך כך, שבעל חוזה אינו מקיים את החוזה בתום-לב ובדרך מקובלת. אין משמעות הדבר, כי זו חובה מוסרית בלבד, שאין לה נפקות משפטית. היעדר הוראה באשר לתוצאות. הנובעות מאי-קיום החובה האמורה בסעיף 39 לחוק החוזים, מקורו בעובדה, שתוצאות אלה אינן אחידות, אלא הן משתנות ל-פי ההקשר בו מתעוררת השאלה. לעתים תוצאת אי-קיום החובה היא בתשלום פיצויים או במתן אכיפה. לעתים התוצאה היא בשלילת פיצויים או אכיפה מהצד המפר. ...".

1. בענייננו, נראה כי התעקשותם של התובעים למנוע אפשרות קיום הסכם המכר והסכם כהן עד להסכמת הנתבעת לתשלום 83,000 ₪ שנקבעו כפיצוי מוסכם בהסכם, חרף העובדה כי במרץ 2014 הם לא נתבעו לשלם את הפיצוי המוסכם בהסכם כהן וחרף העובדה כי אם נגרם להם נזק באותו שלב, הרי שהייתה נכונות של הנתבעת לפצותם בגינו בסכום של 40,000 ₪, עולה כדי קיום החוזה שלא בתום לב.
2. טוענים התובעים כי בהתאם לפסיקה איחור בתשלום מהווה הפרה יסודית של הסכם מכר המזכה את הצד השני בזכות לביטול מידי של ההסכם. התובעים מפנים בהקשר זה לע"א 207/76 הרשקו נ. וכטר פד לא(2)85 (להלן: "עניין הרשקו"). בהקשר זה אציין כי בעניין הרשקו אכן נקבע כך, אם כי הדבר תלוי כמובן בנסיבות העניין. אולם וזה העיקר, באותו עניין ואף בפסיקה מאוחרת יותר נקבע כי איחור קל שניתן להצדיקו בנסיבות מיוחדות, בדרך כלל לא יהווה הפרה יסודית של ההסכם. ראה בהקשר זה למשל ע"א 7403/11 בשמא השקעות ומימון בע"מ נ. ניאגו שם בסעיף 13 לפסק הדין נקבע:

"המשיבים לא טענו וממילא לא הוכיחו כי איחור זה גרם להם נזק או חסרון כיס כלשהו, בוודאי לא נזק חמור אשר אילו מתקשר סביר היה רואה אותו מראש בעת כריתת ההסכם, היה נמנע מלהתקשר בו...."..

1. בענייננו, ביום 24.2.14, ניתנה לנתבעת אורכה לקיום ההסכם וגם אם נדחה את גרסת הנתבעת כי למעשה לא אחרה כלל, הרי שאם אחרה אף לאחר אותה אורכה, היה זה איחור קל בלבד שנגרם מנסיבות מיוחדות שלא היו תלויות בנתבעת (גם אם לא היו קשורות לתובעים) ואשר לא גרם כל נזק לתובעים. על כן אין מקום לטענת התובעים כי מדובר באיחור של 60 יום או של 41 יום (אם נפחית את ימי השביתה בלשכת רישום המקרקעין), משום שביום 24.2.14 הם עצמם נתנו לנתבעת אורכה לביצוע התשלום וממנה יש למנות את האיחור. יתר על כן , התובעים (שלא כמו בעניין הרשקו), לא פעלו לביטול מידי של ההסכם עקב הפרתו היסודית לאחר שביום 14.1.14 לא קיבלו 400,000 ₪. הם לא עשו כן אף לאחר סיום השביתה בלשכת רישום המקרקעין, אלא רק חודשים רבים לאחר מכן.
2. השאלה אם ביטול ההסכם היה כדין אם לאו איננה לפתחי מאחר שהנתבעת בתביעתה לא ביקשה את אכיפת ההסכם ולא ביקשה לקבוע כי הודעת הביטול ניתנה שלא כדין, אולם מתן האורכה על ידי התובעים, חייב גם אותם ולא רק את הנתבעת. במקרים מסוימים אף נקבע כי אורכה כזו הופכת את מה שהיה בגדר הפרה יסודית להפרה לא יסודית וראה בהקשר זה למשל ע"א 2825/97 זייד נ. מקל פד נג(1)402 בע' 412. אינני קובעת קביעה זו, אולם נראה כי כל איחור של הנתבעת יש למנות החל מתום האורכה ולא מן המועד החוזי לביצוע התשלום ועל כן מדובר באיחור של שבעה ימים לכל היותר.
3. אני סבורה כי במקרה זה, התוצאה הראויה של קיום החוזה שלא בתום לב על ידי התובעים, צריכה להיות שלילת הפיצויים המוסכמים ועל כן אני דוחה תביעתם לחייב את הנתבעת בתשלום 83,000 ₪ שנקבעו בהסכם כפיצוי מוסכם.
4. נוסף על הפיצויים המוסכמים תבעו התובעים נזקים נוספים שנגרמו להם לטענתם על ידי הנתבעת. אני סבורה כי אין מקום לפצות את התובעים בגין מרביתם של נזקים אלה משום שהתובעים לא עמדו בחובת הקטנת הנזק הקבועה בסעיף 14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א 1970. סעיף זה קובע:

"(א) אין המפר חייב בפיצויים לפי סעיפים 10, 12 ו-13 בעד נזק שהנפגע יכול היה, באמצעים סבירים, למנוע או להקטין.

(ב) הוציא הנפגע הוצאות סבירות למניעת הנזק או להקטנתו, או שהתחייב בהתחייבויות סבירות לשם כך, חייב המפר לשפות אותו עליהן, בין אם נמנע הנזק או הוקטן ובין אם לאו; היו ההוצאות או ההתחייבויות בלתי סבירות, חייב המפר בשיפוי כדי שיעורן הסביר בנסיבות העניין".

1. בענייננו, אילו ניאותו התובעים לשלם למשפחת כהן 2,000 ₪ במרץ 2014 על מנת להוציא לפועל את הסכם המכר ואת הסכם כהן, ניתן היה לחייב בסכום זה את הנתבעת, אולם התובעים דחו אפשרות זו. אילו במאי 2014 ניאותו התובעים לשלם למשפחת כהן 20,000 ₪ על מנת להוציא לפועל את שני ההסכמים, ניתן היה לחייב בסכום זה את הנתבעת, במסגרת הוצאות סבירות שהוצאו על מנת להקטין את הנזק או למנעו. אולם התובעים לא עשו אף אחד מאלה, אלא הביאו לביטול הסכם המכר ולביטול הסכם כהן ובכך לא עמדו בחובתם להקטין או למנוע את הנזק.
2. התוצאה העיקרית מן האיחור בתשלום שנטענה על ידי התובעים, הייתה ביטול הסכם כהן ותשלום פיצוי מוסכם בסכום של 69,000 ₪ על פיו. כאמור לעיל, התובעים במודע ובמכוון, הביאו את עצמם למצב בו נדרשו לשלם פיצוי מוסכם למשפחת כהן כשהם למעשה סיכלו את הסכם כהן, כפי שהעידה עו"ד חסון שייצגה אותם אז (ע' 5 ש' 30-31). הוא הדין אף בהוצאות השונות שנתבעו על ידי התובעים (הוצאות משפטיות והוצאות תיווך), אשר הם נשאו בהן לשווא רק משום שהתעקשו לגרום לשרשרת ביטולים של הסכמים שלא היה בה כל צורך. על כן אין מקום לחייב את הנתבעת לפצות את התובעים בגין הוצאות אלה.
3. ההוצאה היחידה שיש מקום לחייב בה את הנתבעת, היא תשלומי המשכנתא בהם התחייבו התובעים עקב האיחור בתשלום. כאמור לעיל, אין מחלוקת כי הנתבעת לא פרעה את המשכנתא של התובעים ביום 14.1.14 כפי שהיה עליה לעשות על פי הסכם המכר ועקב כך נדרשו התובעים להמשיך ולשאת בתשלומים אלה. עם זאת, נוכח נכונות הנתבעת לעשות כן ביום 13.3.14, יש מקום לחייב את הנתבעת בשני תשלומים בלבד. התובעים בתביעתם תבעו סכום של 1,500 ₪ לגבי כל חודש משכנתא והדבר עולה אף מנספח ב' לתצהירי התובעים שהוא מכתב הכוונות מיום 1.1.14 שהמציאו התובעים לנתבעת. על כן לחודשיים יעמוד הסכום על סך של 3,000 ₪.
4. העולה מן המקובץ הוא כי אני מקבלת את תביעת התובעים בסכום של 3,000 ₪ בלבד.

תביעת הנתבעת - דיון והכרעה

1. אשר לתביעת הנתבעת, הרי שאין מחלוקת כי הנתבעת זכאית לקבל השבה של הכספים ששילמה לתובעים במסגרת הסכם המכר שבוטל על ידם. התובעים העלו טענת קיזוז בכתב ההגנה שהגישו בפברואר 2016. ככלל אני סבורה כי החזקת מלוא הסכום ששולם על ידי הנתבעת, ומתן הודעת קיזוז כמעט שנתיים לאחר ביטול ההסכם, הייתה שלא כדין. סעיף 53 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג 1973, קובע כי ניתן לקזז חיובים כספיים שצדדים חבים זה לזה רק לאחר שניתנת הודעת קיזוז. יתר על כן, הסכום המוחזק על ידי התובעים עלה אף לשיטתם על גובה החוב של הנתבעת כלפיהם, שכן תביעתם עמדה על סכום של 177,000 ₪ בעוד שהסכום המוחזק על ידם עומד על 183,500 ₪.
2. כך או כך, משאני דוחה את מרבית התביעה של התובעים ומחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים סכום של 3,000 ₪ בלבד, ממילא לאחר שהתובעים ביטלו את ההסכם, עליהם להשיב את כל יתרת הסכום לנתבעת. על כן אני מתירה קיזוז של 3,000 ₪ מסכום ההשבה.
3. אני מקבלת אם כן את תביעת הנתבעת בכפוף לקיזוז סכום של 3,000 ₪.

סוף דבר

1. העולה מן המקובץ הוא כי אני מורה לתובעים להשיב לנתבעת 180,500 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הודעת התובעים על ביטול ההסכם ועד למועד השבת סכום זה בפועל. הסכום יושב לנתבעת תוך 30 יום מקבלת פסק דין זה.
2. אוסיף עוד, אף כי הדבר לא התבקש במסגרת הליך זה, כי הנתבעת הביעה נכונותה לחתום על המסמכים הדרושים על מנת להוציא לפועל את ביטול ההסכם וחזקה עליה כי תעשה כן לאחר שתקבל מן התובעים את הסכום הנקוב לעיל.
3. לאור העובדה כי תביעת התובעים נדחתה ברובה ותביעת הנתבעת התקבלה ברובה, אני מחייבת את התובעים לשאת בהוצאות הנתבעת בסכום של 4,500 ₪ וכן לשאת בשכר טרחת עו"ד של הנתבעת בסכום של 19,000 ₪. אף סכומים אלה, ישולמו על ידי התובעים תוך 30 יום מקבלת פסק דין זה.

זכות ערעור תוך 45 יום לבית המשפט המחוזי.

ניתן היום, י"ח טבת תשע"ז, 16 ינואר 2017, בהעדר הצדדים.