לפני: כב' השופט יהושע גייפמן

התובעת: רונה נופר באבאי

ע"י ב"כ עו"ד איריס אייש

נ ג ד

הנתבעים: 1. עמידר החב' הלאומית לשיכון בישראל בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד זיוה אזולאי

2. רשות מקרקעי ישראל

ע"י פרקליטות מחוז ת"א עו"ד חנה מי-רז

3. דבורה נועם

4. תורכ אורהן

נתבעים 3-4 ע"י ב"כ עו"ד מוכתאר גבארין

פסק דין

1. תביעה להצהיר שהתובעת [להלן: " רונה"] היא בעלת זכויות החכירה בדירה 12 ברח' הפיקוס 2 בתל אביב הידועה כחלק מגוש 7075 חלקה 67 [ להלן : " הדירה"].

הדירה רשומה במרשם המקרקעין בבעלות מדינת ישראל [נסח טאבו צורף לכתב ההגנה של המשיבה 2]. זכויות החכירה בדירה רשומות ברישומי הנתבעות 1 -2 ע"ש המנוח דבורה נעים ז"ל [להלן : " המנוח נעים"].

הנתבעת 1 הינה החברה המשכנת . הנתבעות 1 ו-2 הודיעו שהן משאירות את ההכרעה לשיקול דעת בית המשפט. עוד הודיעה הנתבעת 2, שלאחר ההכרעה יש צורך למנות עו"ד שיחתום בשם הצדדים על העברת הזכויות כפי שיקבע ביהמ"ש [ עמ' 2 לפרוטוקול שורות 26-27].

רונה היא היורשת של המנוח יחזקאל באבאי ז"ל [להלן: "המנוח יחזקאל"], שהלך לבית עולמו ב-2.5.15 [צו ירושה צורף כנספח 4 לכתב התביעה].

הנתבע 3 [להלן : " נועם"] הינו אחד מיורשי המנוח נעים, שהלך לבית עולמו ב-9.4.06 [צו ירושה צורף כנספח 2 לתצהירי התובעת]. שאר היורשים של המנוח נעים הודיעו לבית המשפט שאינם טוענים לזכויות בדירה [ראו ת/13 – הודעה של 5 יורשים, הצהרת שלומי דבורה בעמ' 11 לפרוטוקול מ-16.10.17 שורה 18, הצהרת אסף דבורה בעמ' 9 לפרוטוקול מ-5.3.17 שורה 21, הצהרות דבורה יוסף ורן תקוה בעמ' 12 לפרוטוקול מ-5.3.17 שורות 10-13]. ליורש לירון דבורה בוצעה מסירה באמצעות תחליף המצאה.

נועם הסביר שעמדה זו של מרבית היורשים נבעה מכך, שהדירה היתה בבעלות אביו המנוח אמנון דבורה ז"ל, ולא בבעלות המנוח נעים, והרישום ברשות מקרקעי ישראל לא שיקף את הבעלות בדירה.

הנתבע 4 [להלן: "תורכ"] מתגורר בדירה עם משפחתו, ורכש ב-15.12.16, לאחר הגשת התביעה, מחלק מיורשי נעים, 3/32 מהזכויות בדירה, בכפוף לתוצאות הדיון בתובענה זו [ראו המבוא להסכם המכר – נספח 1 לכתב ההגנה של הנתבע 4].

1. רונה טענה, שאביה המנוח יחזקאל ז"ל, רכש ב-2.2.88 את מלוא זכויות החכירה בדירה מהמנוח נעים ז"ל, עפ"י הסכם המכר שצורף כנספח 1 לכתב התביעה.

ב"כ הנתבעים 3-4 טען כנגד התביעה בעמ' 24 שורות 13-22 :" ... אני טוען שתי טענות: טענה ראשונה - שמחצית התמורה בסך 15,000 דולר מתוך 30,000 דולר שולמה ע"י יחזקאל באבאי ז"ל לדבורה נעים ז"ל . המחצית השניה של התמורה בסך 15,000 דולר לא שולמה . טענה שניה - המחצית הראשונה בסך 15,000 דולר ששולמה ע"י יחזקאל באבאי לדבורה נעים הוחזרה ע"י דבורה נועם [ליחזקאל באבאי – י.ג.] במועד שהפולש פונה מהדירה, ונמסרו לדבורה נועם המפתחות ע"י יחזקאל באבאי ... החזרת התשלום היתה בנוכחות אחיו של יחזקאל באבאי - חיו באבאי".

עוד הוסיף נועם בעמ' 10 שורה 26 עד עמ' 11 שורה 2: " שילמתי ליחזקאל באבאי את הסכום של 200 אלף ₪ איך שקיבלתי את המפתח, ופינו את הפולשים על פי החלטת ביהמ"ש . שילמתי ליחזקאל באבאי את 200 אלף ₪ כשנתיים וקצת לפני פטירתו".

אלו הפלוגתאות שהוגדרו בתחילת בירור התובענה, ולא ניתן לסטות מהן.

המנוח יחזקאל הלך בית עולמו ב-2.5.15, ועפ"י גרסת נועם, שהובאה בתחילת הדיון בתובענה, מחצית התמורה ששילם המנוח יחזקאל ז"ל הוחזרה לו בשנת 2013, וזאת לאחר שקיבל את מפתח הדירה והפולשים פונו מהדירה עפ"י החלטת ביהמ"ש. נועם הוסיף ופירט את גרסתו, בתחילת הדיון בתובענה, בעמ' 25 שורות 2-4: " הסכום שהוחזר ליחזקאל באבאי היה 200 אלף ₪ בשני תשלומים. התשלום הראשון היה 120,000 ₪ ששולם במועד פינוי הפולש ומסירת מפתח הדירה... התשלום השני היה לאחר תקופה קצרה משהו כמו חודש".

באשר לזכויות בדירה, הוסיף נועם שהזכויות בדירה היו של אביו המנוח, אמנון דבורה ז"ל [להלן: "המנוח אמנון"], שהעדיף לרשום את הזכויות ע"ש הסבא , המנוח נעים. המנוח אמנון הלך לבית עולמו ב-89' [ראו עדות אשתו פנינה דבורה בעמ' 37 לפרוטוקול מ-7.7.19, שורות 25-26], כשנה לאחר עריכת עסקת היסוד מ-2.2.88.

1. כל המעורבים בעסקה הלכו לבית עולמם לפני הגשת התביעה. המנוח אמנון הלך לבית עולמו ב-89', המנוח נעים הלך לבית עולמו ב-06', המנוח יחזקאל הלך לבית עולמו ב-15'.

התובעת רונה נולדה ב-97', כ-9 שנים לאחר עריכת עסקת היסוד [ ראו עדות רונה בעמ' 77 לפרוטוקול מ-6.5.19 שורות 15-16], והנתבע נועם נולד ב-83', כך שבעת עריכת עסקת היסוד היה בן 5 [ ראו עדות נועם בעמ' 93 לפרוטוקול מ-3.6.19 שורות 17-18] .

1. עו"ד לב נטרביץ, שערך את עסקת היסוד ב-88', הינו כבן 90, ועפ"י האישורים הרפואיים שהוצגו – לא ניתן להעידו.

בתו של עו"ד לב נטרביץ, עו"ד אביבה נטרביץ גלאי, המציאה ישירות לתיק התובענה עותק צילומי של כל מסמכי העסקה נשוא הדיון, שאותרו בארכיון משרד עורכי הדין. המסמכים הוגשו בהסכמת הצדדים כראייה, וסומנו ת/24 [ראו עמ' 102 לפרוטוקול מ- 3.6.19 שורה 32].

מהמסמכים שהוצגו ניתן ללמוד בעניין העסקה מפב' 88' :

[א] חוזה המכר נחתם ב-2.2.88 בין המנוח נעים – המוכר , לבין המנוח יחזקאל – הקונה. סכום התמורה – 30,000 דולר. מועד מסירה - 2.4.88. בהסכם נקבע ש- 15,000 דולר ישולמו במעמד חתימת החוזה, והמוכר מאשר בחתימתו על החוזה את קבלת הסכום האמור. היתרה בסך 15,000 דולר נוספים תשולם לא יאוחר מ-2.4.88.

[ב] העסקה דווחה לשלטונות מס שבח מקרקעין, ועו"ד נטרביץ אף שלח שובר לתשלום מס רכישה למנוח יחזקאל - הקונה.

עו"ד נטרביץ ייצג את המוכר המנוח נעים גם בעסקת המכר נשוא הדיון מ-2.2.88, וגם בעסקה הקודמת בה רכש המנוח נעים את הזכויות מטרכטנברג לאוניד ב-6.9.87 [חוזה המכר של העסקה הקודמת צורף ע"י עמידר והינו חלק מת/14].

המנוח נעים מכר את הדירה נשוא הדיון למנוח יחזקאל כ-5 חודשים לאחר שרכש את הדירה, ועו"ד נטרביץ ייצג אותו בשתי העסקאות.

המנוח נעים קנה את הדירה נשוא הדיון ב-6.9.87 ב-23,500 דולר [ראו הסכם המכר שצורף לת/14], ומכר את הדירה ב-2.2.88 , בחלוף 5 חודשים, למנוח יחזקאל, בסכום של 30,000 דולר – ב-6,500 דולר מעל הסכום שקנה.

[ג] ב-27.4.88 חתמו המנוח נעים והמנוח יחזקאל על קבלה ובה נאמר: " אני דבורה נעים בעל ת.ז. 7168421 מאשר שקיבלתי מאת יחזקאל באבאי סך שווה ערך ל-29,000 דולר. הסכום הזה כולל 15,000 דולר אשר שולמו בעת חתימת ההסכם ".

ב-1.2.89 הוציא עו"ד נטרביץ מכתב למנוח יחזקאל ובו נאמר:" הריני לפנות אליך עפ"י בקשת מרשי – דבורה נעים. בהתאם לתנאי ההסכם מיום 2.2.88 בינך לבין מרשי התחייבת לשלם למרשי תמורת הדירה סך שווה לערכם של 30,000 דולר... לטענת מרשי וכן לפי הקבלה מיום 27.4.88 שילמת למרשי סך שווה לערכם של 29,000 דולר . הינך חייב איפוא למרשי סך שווה לערכם של 1,000 דולר לפי שערו היציג של הדולר ... אודה לך אם תואיל לשלם למרשי את יתרת החוב...".

האותנטיות של הקבלה מ-27.4.88 זוכה לחיזוק גם ע"י מכתב עו"ד נטרביץ מ-1.2.89, שייצג את המוכר - המנוח נעים, ופנה בעניין לקונה – המנוח יחזקאל.

ב-27.4.89 התייצב המנוח אמנון במשרד עו"ד נטרביץ, והופסקה הרשאתו של עו"ד נטרביץ לטפל ברישום העסקה ע"ש המנוח יחזקאל. במסמך שנחתם ע"י המנוח אמנון ב-27.4.89 נאמר: " אני הח"מ דבורה אמנון ... מאשר שקיבלתי היום ב-27.4.89 מאת עו"ד לב נטרביץ סך של 681 ₪ המהווים את סכום שכ"ט בצירוף מע"מ אותם שילמתי לעו"ד נטרביץ ב-2.2.88... לפי חשבונית 179. עם קבלת הסך הנ"ל אין לי, ומעולם לא תהיינה לי ולאף אחד בשמי או במקומי טענות ו/או תביעות כלשהן נגד עו"ד לב נטרביץ בגין תפקודו בהעברת הדירה ברח' פיקוס ע"ש באבאי יחזקאל, ואם יגיעו טענות ו/או תביעות כלשהן מצד הקונים נא להפנותם אליי ".

בעניין זה העידה פנינה דבורה, אשתו של המנוח אמנון, בעמ' 45 לפרוטוקול מ-7.7.19 שורה 32: " בעלי [ המנוח אמנון- י.ג.] עצר את העסקה בגלל שהוא [ יחזקאל – י.ג.] לא שילם לו את שאר הכסף".

המנוח אמנון הורה לעו"ד נטרביץ להפסיק לטפל ברישום זכויות החכירה ע"ש הקונה, המנוח יחזקאל, באשר הקונה לא שילם את יתרת התמורה בסך 1,000 דולר מסכום המכר בעסקה, והמוכר סירב לאפשר העברת זכויות החכירה ע"ש הקונה במרשם המקרקעין.

[ד] ב-11.12.90 עו"ד נטרביץ דיווח לרשות מקרקעי ישראל על הסכם המכר שנערך במשרדו והוסיף: " הריני להודיעכם כי ב-2.2.88 נערך במשרדי הסכם מכר על הדירה... ברח' הפיקוס 2... הצדדים להסכם הנ"ל הם מר דבורה נעים המוכר ומר באבאי יחזקאל הקונה. מסיבות שאינן תלויות בי, הליכי רישום העסקה לא הושלמו. עפ"י דרישת... המוכר – בנו מר דבורה אמנון, חדלתי מלפעול להשלמת הטיפול בהעברה ... אבקשכם לרשום את הודעתי, ולהתייחס אליה כאל הערת אזהרה".

1. עפ"י מסמכי העסקה שהומצאו ע"י עורכת הדין אביבה נטרביץ גלאי, מארכיון אביה, עו"ד לב נטרביץ, ושהוגשו כראיה בהסכמת הצדדים – ניתן לקבוע שמסכום התמורה בסך 30,000 דולר שולמו 29,000 דולר, ונכון ל-2.4.88 [ מועד התשלום השני עפ"י החוזה] נותרה יתרה בסך 1,000 דולר, שלא שולמה ע"י המנוח יחזקאל למנוח נעים.

קביעה זו נסמכת הן על קבלה מ-27.4.88 עליה חתמו המנוח נעים והמנוח יחזקאל, והן על מכתב מ-1.2.89 ששלח עו"ד נטרביץ, אשר ייצג את המנוח נעים, למנוח יחזקאל, ובו צוין שנותרה בעסקה יתרת חוב בסך 1,000 דולר שלא שולמה, ונדרש מהמנוח יחזקאל לשלם את יתרת התמורה הנ"ל [הקבלה מ-27.4.88 והמכתב מ-1.2.89 צורפו למוצג ת/24 בתיק המוצגים של ביהמ"ש].

הגרסה של נועם שנותרה מחצית תמורה שלא שולמה נסתרה באמצעות הקבלה מ-27.4.88, ובאמצעות המכתב של עו"ד נטרביץ מ-1.2.89, שהוצגו בפני ביהמ"ש.

נועם היה בן 5 במועד עריכת העסקה בפב' 88', ולא ניתן לייחס לו ידיעה על תנאי העסקה. נועם גם לא ידע בעדותו לנקוב בסכום העסקה. נועם העיד בעמ' 105 לפרוטוקול שורות 10-11: " ש. הסכום שמכרו את הבית, באיזה סכום מכרו, אתה יודע? ת. בזמנו 50-60 אלף דולר " , בעוד סכום המכר עפ"י החוזה היה 30,000 דולר.

אסף דבורה, שהעיד מטעם הנתבעים, היה במועד עריכת העסקה בן 7 [ראו עדותו בעמ' 46 לפרוטוקול מ-3.6.19 שורות 15-16].

אשתו של המנוח אמנון, דבורה פנינה, שהעידה מטעם הנתבעים, הודתה בעדותה בעמ' 44 לפרוטוקול מ-7.7.19 שורות 26-31 : " ש. אבל לא היית אצל עורך הדין נטרביץ [במועד ביצוע העסקה – י.ג.]? ת. לא. ש. בחתימה לא היית? ת. לא הייתי. ש. לא היית גם בתשלום של הכסף? ת. לא " . מעדות דבורה פנינה ניתן להתרשם שאין לה ידיעה מה יתרת החוב שלא שולמה בעסקה . קיים גם קושי לקבוע , שלעדה היתה ידיעה על פרטי העסקה. מחד, העידה העדה דבורה פנינה בעמ' 44 שורה 31: " בעלי היה מספר לי הכל ", ומאידך הודתה בחקירתה: " באותה תקופה [מועד רכישת הדירה מטרכטנברג, כ-5 חודשים לפני העסקה נשוא הדיון – י.ג.] אני ואמנון היינו בריב, ובכלל אמנון שם [רשם –י.ג.] את הדירה ע"ש חמי, הוא בכלל לא רצה שאני אדע ... שהוא קנה בכלל את הדירה" [עמ' 64 לפרוטוקול מ-7.7.19 שורות 1-3]; "... באותו זמן אני עמדתי להתגרש " [עמ' 36 שורה 25].

רישום העסקה במרשם המקרקעין ע"ש הקונה, המנוח יחזקאל, לא בוצע עד היום , באשר נותרה יתרת חוב של 1,000 דולר מסכום התמורה שהקונה לא שילם, והמוכר סירב לאפשר את העברת זכויות החכירה ע"ש הקונה במרשם המקרקעין. הסירוב לרשום את זכויות החכירה במרשם המקרקעין ע"ש הקונה ואי החתימה על מסמכי ההעברה, מעידים שהמוכר לא ויתר על 1,000 הדולר מסכום התמורה שלא שולמו, גם אם החזקה בדירה נמסרה לקונה.

1. משקבענו שמרבית התמורה בעסקה שולמה - 29,000 דולר מתוך 30,000 דולר – נעבור ונדון בטענה הנוספת שהועלתה, לפיה נועם רכש במכר חוזר את זכויות המנוח יחזקאל בדירה באמצעות תשלום של 200,000 ₪ למנוח יחזקאל, כשנתיים לפני פטירתו, ולאחר שהפולשים פונו מהדירה נשוא הדיון ונמסרו מפתחות הדירה.

לא נחתם הסכם מכר חוזר למרות שעסקת היסוד נערכה בפני עו"ד. הסכם המכר החוזר לא דווח לשלטונות מס שבח, חרף העובדה שעסקת היסוד דווחה לשלטונות מס שבח מקרקעין. לא הוצגו אסמכתאות ועדויות אחרות בדבר ביצוע התשלום בסך 200,000 ₪ ע"י נועם למנוח יחזקאל.

בעמ' 24 לפרוטוקול מ-18.10.18 שורות 21-22 , כאשר הוגדרו הפלוגתאות, הודיע ב"כ הנתבעים 3-4 : " החזרת התשלום היתה בנוכחות אחיו של יחזקאל באבאי – חיו באבאי". חיו באבאי העיד בחקירתו בבית המשפט: " ש. יש טענה שהתשלום הזה הוחזר [ע"י נועם למנוח יחזקאל – י.ג.] . ת. לא הוחזר בחיים .ש. ... התשלום הזה הוחזר ... כשאתה נכחת? ת. לא היה דבר כזה".

עו"ד יורם דהן, שטיפל בשם המנוח יחזקאל ונועם בפינוי הפולשים מהדירה, העיד: "ש. האם ראית את יחזקאל באבאי מקבל כסף מדבורה נועם? ת. לא... לא ראיתי "[עמ' 79 לפרוטוקול מ-3.6.19 שורות 3-4 ]; "ש. האם הודיעו לך או ידוע לך משהו על החזרת התשלום הראשון בעסקה לבאבאי...? ת. לא. ש. האם ידוע לך משהו על החזר התשלום הראשון בעסקה מדבורה לבאבאי. ת. לא" [ עמ' 84 שורות 22-28].

גם אם הועלתה הצעה בעל פה ע"י נועם בפני המנוח יחזקאל לרכוש את זכויותיו בדירה במכר חוזר תמורת 200,000 ₪ - אין בפני ביהמ"ש ראיות מהימנות המאפשרות קביעה, שהסכום הנ"ל שולם ללא עריכת הסכם מכר חוזר בכתב, וללא דיווח על המכר החוזר לשלטונות מס שבח מקרקעין.

בגרסת נועם בעניין התשלום של 200,000 ₪, שלא נתמכה בראיות אחרות [לא תיעוד במסמכים ולא עדויות אחרות], התגלו סתירות, המערערות את מהימנות הגרסה.

נועם הצהיר לפרוטוקול בתחילת ההליך בעמ' 10 שורה 26 עד עמ' 11 שורה 2: " שילמתי ליחזקאל באבאי את הסכום של 200,000 ₪ איך שקיבלתי את המפתח ופינו את הפולשים עפ"י החלטת ביהמ"ש. שילמתי ליחזקאל באבאי את ה-200,000 ₪ כשנתיים וקצת לפני פטירתו " .

המנוח יחזקאל הלך לבית עולמו ב-2.5.15, ועפ"י גרסת נועם, שהובאה בתחילת הדיון בתובענה, התמורה של 200,000 ₪ שולמה בשנת 2013 , ולאחר שהפולשים פונו ונמסרו מפתחות הדירה.

נועם דבורה העיד בחקירתו: " ש. מתי שילמת את ה-124,000 ₪ [התשלום הראשון מתוך 200,000 ₪ - י.ג.] לבאבאי? באיזה שנה ? ת. ב-2015, תחילת 2015 .ש. תחילת 2015? ת. כן. ש. בתחילת 2015 שילמת את ה-124,000 ₪ לבאבאי? ת. כן " [עמ' 100 לפרוטוקול מ-3.7.19 שורות 21-26], בעוד שבתחילת ההליך מסר גירסה שהתשלום שולם ב-2013, כשנתיים לפני פטירת המנוח יחזקאל.

באשר לשאלה האם התשלום בוצע לפני מסירת המפתחות של הדירה או לאחר מסירת המפתחות של הדירה, העיד נועם בעמ' 100 שורות 2-4 : "ש. אבל ה-120 אלף ₪ שנתת לבאבאי זה היה לפני מסירת המפתחות ע"י עו"ד דהן ללירון ? ת. כן", בעוד שבתחילת ההליך מסר גרסה שהתשלום שולם לאחר מסירת המפתחות.

ואפילו לא היינו זוקפים את הסתירות הנ"ל לחובת נועם, שלא הציג ראיות בכתב או עדויות לתמיכה בגרסתו בדבר תשלום 200,000 ₪ למנוח יחזקאל , אמו של נועם, דבורה פנינה, העידה: ת. " אני יודעת שנועם בא עם יחזקאל [המנוח יחזקאל – י.ג.] אליי הביתה... הם סגרו ללכת לעו"ד . כסף ... לא ראיתי שהוא נתן לו .ש. מה הם סגרו ? ת. שנועם מביא ליחזקאל סכום של 200, 230 אלף ₪ ...ש. את יודעת אם זה בוצע או לא בוצע? ת. אני לא יודעת. הם יצאו מהבית שלי שניהם, ומה היה הלאה אני לא יודעת" [עמ' 70 לפרוטוקול מ-7.7.19 שורה 16 עד עמ' 71 שורה 2]. באשר למועד הפגישה של נועם והמנוח יחזקאל בביתה, העידה אמו של נועם, דבורה פנינה, בעמ' 69 שורות 18-19 : " ש. כמה זמן לפני פטירת יחזקאל באבאי [ היתה הפגישה בביתך בין נועם לבין המנוח יחזקאל]? ת. ... אני חושבת חודש ימים , משהו כזה ".

עפ"י עדות אמו של נועם, פנינה דבורה, כחודש לפני פטירת יחזקאל היה מפגש בביתה בין נועם לבין המנוח יחזקאל. דובר על עקרונות הסכם ועל כך שילכו לעו"ד לבצע את המכר החוזר, אולם הצדדים לא פנו לעו"ד לאחר הפגישה. בנוכחות האם לא שולמה תמורה עבור המכר החוזר, ואין לאם ידיעה האם עסקת המכר החוזר בוצעה.

הטענה בדבר עסקת מכר חוזר - דינה להידחות בהיעדר ראיות מהימנות. לא הוכח שנועם שילם למנוח יחזקאל 200,000 ₪ .

1. ומכאן למספר הערות נוספות :

ראשית, תורכ לא יכול לגבור על זכויות רונה בדירה נשוא הדיון , באשר תורכ רכש ב-15.12.16 , לאחר הגשת התביעה, מחלק מיורשי נעים, 3/32 מהזכויות בדירה, בכפוף לתוצאות הדיון בתובענה הזאת.

במועד הרכישה תורכ היה מודע לכך, שרונה הגישה תביעה להצהיר על בעלותה במלוא זכויות החכירה בדירה, וחרף כך ערך את הסכם המכר, וכחודש ימים לאחר מכן שיפץ את הדירה מהיסוד.

במבוא להסכם המכר נאמר במפורש :" המוכר מצהיר ומאשר בזה כי הוא זכאי להירשם כבעל זכויות של 3/32 חלקים בדירה ... והכל בכפוף לתוצאות המשפט בתיק ה"פ 25363-01-16 [ התביעה נשוא הדיון – י.ג.] ".

תורכ הודה בעדותו: " ש. לפני שחתמת על הסכם המכר ידעת על המשפט הזה שמתקיים? ת. כן. ברור. בטח ... הביאו לי בזמנו איזה פרוטוקול או משהו של דיון , ואז קראתי והבנתי על מה מדובר... לפני שחתמתי ראיתי ... משפחת באבאי דורשים את הנכס ... ש. ידעת שבאבאי הגישו תביעה שכל הדירה שלהם לפני שחתמת על ההסכם? ת. כן " [עמ' 53 לפרוטוקול מ-8.7.19 שורות 9-21].

ההכרעה בתובענה היא בעניין הבעלות, ואינה מסיימת את הסכסוך בין רונה לבין תורכ, שנכללים בו גם היבטים של פינוי הדירה, דמי שימוש, השקעות בשיפוץ הדירה, ותשלום חובות ארנונה ומים בתקופת השימוש בדירה.

שנית, העובדה שהמנוח יחזקאל נעזר בנועם ובאחיו לפינוי הפולשים מהדירה אינה מעידה על ביצוע עסקת מכר חוזר . המנוח יחזקאל היה נרקומן שהיה לו קושי אובייקטיבי לנהל תביעה לפינוי פולשים מהדירה. הבעלים הרשום של הזכויות בדירה ברשות מקרקעי ישראל היה המנוח נעים - סבו של נועם, שהיה אחד מיורשיו. לצורך בירור תביעת הפינוי בהליך מקוצר בביהמ"ש היה צורך שגם הבעלים הרשום יצטרף כתובע. המנוח יחזקאל טען במפורש בפני עו"ד דהן, שהזכויות בדירה הם שלו. עו"ד יורם דהן, שטיפל בתביעת הפינוי, העיד בחקירתו :" אני ייצגתי שלושה, את האדון באבאי, את לירון ואת נועם דבורה. מכיוון שלא ידעתי של מי הזכויות... הבאתי אישור זכויות מהמנהל... היה איזה עו"ד שטיפל בהעברת הזכויות וזה נעצר " [עמ' 61 לפרוטוקול מ-3.6.19 שורות 23-26]; " באבאי [ המנוח יחזקאל – י.ג.] טען [ בפני עו"ד דהן – י.ג.] שהדירה, הזכויות שלו. כל אחד טען שהזכויות שלו ... באבאי [המנוח יחזקאל –י .ג.] אמר, שילמתי את הכסף זו הדירה שלי... באבאי טען שהדירה שלו..." [עמ' 72 שורה 25 עד עמ' 73 שורה 1 ].

עוד העיד עו"ד דהן , שהיות והיתה מחלוקת בין המנוח יחזקאל לבין נועם על הבעלות בדירה, הודיעו לו הצדדים שיטפל בתביעת הפינוי נגד הפולשים, ולאחר מכן הם יסתדרו ביניהם. בשלב של הייצוג ע"י עו"ד דהן, שטיפל בפינוי הפולשים, לא נכרת הסכם מכר חוזר, ולא שולמה תמורה ע"י נועם למנוח יחזקאל. עו"ד דהן העיד בחקירתו בעמ' 84 שורות 22-26 : " ש. האם הודיעו לך או ידוע לך משהו על החזרת התשלום הראשון בעסקה לבאבאי [עסקת מכר חוזר – י.ג.] ? ת. ...לא " .

הפולשים פונו מהדירה באוג' 13'. בפסק הדין בעניין הפינוי [נספח 11 לתצהיר התובעים] ניתנו 2 אופציות: פינוי ב-12.5.13 או ב-8.8.13 אם תשולם תמורה נוספת של דמי שכירות בסך 9,000 ₪. עו"ד דהן העיד שקיבל את התשלום הנוסף מהפולשת, וקיזז את הסכום כנגד שכר הטרחה שהיו חייבים לו עבור הטיפול בתביעת הפינוי [ ראו עדותו בעמ' 77 שורות 16-17 , ועמ' 87 שורות 18-20] .

לא ניתן לשלול את הטענה שהמנוח יחזקאל הסכים שמפתחות הדירה, לאחר פינוי הפולשים, יימסרו ללירון דבורה לצורך השכרת הדירה ללירון ולמשפחתו, וזאת בהתייחס למסמך נ/2. הפולשים פונו מהדירה באוג' 13', ודבורה לירון הופיע בעניין הדירה ברישומי חברת החשמל כצרכן כחודש לאחר מכן, מ-10.9.13 ועד 12.11.14, ולאחריו הופיעו שמות של משתמשים אחרים בדירה [ראו תדפיס חב' החשמל – נספח ט' לתצהיר התובעת].

שלישית, טענת אי החוקיות - דהיינו שהתמורה בגין עסקת המכר מ-2.2.88 שולמה במכירת סמים – לא נטענה בכתב ההגנה, ולא הוגדרה כפלוגתא בהליך בעמ' 24 שורות 13-22 .

זאת ועוד, העדים נועם דבורה ואסף דבורה היו קטינים במועד עריכת העסקה, כבני 5 ו-7, ואין להם ידיעה על תנאי העסקה .

אשתו של המנוח אמנון, פנינה דבורה, העידה ש-5 חודשים לפני עריכת העסקה רצתה להתגרש מאמנון, היו ביניהם מריבות, ואמנון רצה להעלים ממנה את רכישת הדירה נשוא הדיון, ורשם אותה ע"ש אביו, המנוח נעים, ורק בחלוף 5 חודשים מכר אותה. בנסיבות אלה יש קושי לקבוע שלעדה היתה ידיעה על פרטי העסקה . פנינה דבורה העידה: " באותה תקופה אני ואמנון היינו בריב , ובכלל אמנון שם [ רשם – י.ג.] את הדירה ע"ש חמי, הוא בכלל לא רצה שאני אדע...שהוא קנה בכלל את הדירה " [ עמ' 64 לפרוטוקול מ-7.7.19 שורות 1-3]; "... באותו זמן אני עמדתי להתגרש" [ עמ' 36 שורה 25].

עוד העידה פנינה דבורה בעדותה: " היה לו [למנוח אמנון- י.ג.] בלגן... עם אנשים שהיה חייב להם כספים בריבית ... הוא היה חייב להם כסף בריבית, ואז הוא שם [רשם –י.ג.] את הדירה ע"ש חמי" [עמ' 38 לפרוטוקול מ-7.7.19 שורות 7-10]; " ש. באיזה סכום הוא קיבל סמים? ת.... לא יודעת באיזה סכום " [עמ' 66 שורות 19-20]; "ש. את ראית... שהוא קיבל סמים? ת. אני לא ראיתי..." [עמ' 66 שורה 30 עד עמ' 67 שורה 1]; "ש. באיזה שווי [הסמים –י.ג.]? ת. הוא [המנוח אמנון – י.ג.] לא אמר לי שווי" .ש. אז רק אמר לך, יחזקאל נתן לי סמים? ת. ... כן. יחזקאל נתן לו סמים" [עמ' 67 שורות 3-6].

בהעדר ראיות מהימנות, ומשכל הצדדים המעורבים הלכו לבית עולמם, הטענה לפיה תמורת מכר הדירה שולמה במכירת סמים - לא הוגדרה כפלוגתא במשפט, ולא הוכחה.

רביעית, הודעת ביטול לאחר אי התשלום של 1,000 דולר מתוך 30,000 דולר בעסקה מ-2.2.88 - לא ניתנה. המנוח יחזקאל קיבל את החזקה בדירה והתגורר בה מ-92' ועד 99' [ ראו עדות אלמנתו איילה ירכי בעמ' 70 שורה 29 עד עמ' 71 שורה 8].

1. ומכאן אנו באים לדון בשערוך הסכום של 1,000 דולר– יתרת התמורה שלא שולמה ב-2.4.88– מועד התשלום השני החוזי.

יש לתרגם את הסכום של 1,000 דולר לש"ח נכון ל-2.4.88 ולהורות על הצמדתו עפ"י חוק פסיקת ריבית והצמדה [תוספת ריבית והצמדה] מ-2.4.88 ועד התשלום בפועל.

השיקולים בפסיקת תוספת הפרשי הצמדה וריבית עפ"י חוק ביחס לתשלום של 1,000 דולר שלא שולם הינם כדלקמן :

[א] מרבית התמורה בעסקה שולמה – 29,000 דולר מתוך 30,000 דולר.

[ב] עפ"י עדות אלמנת המנוח יחזקאל באבאי, איילה ירכי, המנוח יחזקאל קיבל את החזקה בדירה ובני הזוג התגוררו בדירה כ-7 שנים, מ-92' ועד 99' [ראו עדותה בעמ' 70 לפרוטוקול שורה 29 עד עמ' 71 שורה 8], למרות שלא שולמה יתרת התמורה בסך 1,000 דולר.

עוד העידה רונה, בתו של המנוח יחזקאל, שאביה השכיר את הדירה ללירון דבורה בחלק מהתקופה. עפ"י מסמכי חברת החשמל [נספח 9 לתצהיר התובעת] ניתן לקבוע שהעדות מתייחסת לתקופה מ-10.9.13 ועד ל-12.11.14. רונה העידה בחקירתה: " אני יודעת דבר אחד, שלירון היה משלם לו [למנוח יחזקאל – י.ג.] שכירות . לירון היה חי עם אשתו בתוך הבית של אבא שלי [הדירה נשוא הדיון – י.ג.]" [עמ' 85 לפרוטוקול מ-6.5.19 שורות 14-15]; " אבא שלי היה משכיר דירה בהוד השרון . כשהייתי שואלת אותו אבא , מאיפה יש לך כסף . הוא היה אומר לי הדירה בפיקוס, הוא השכיר אותה " [עמ' 86 שורות 20-25].

המנוח יחזקאל נהנה מפירות השכרת הדירה.

[ג] לא הונחה תשתית ראייתית המאפשרת קביעה מה שווי הדירה, ללא השיפוץ מהיסוד שנערך ב-2016.

לאחר מכירתה של הדירה ב-88' למנוח יחזקאל, הדירה שופצה מהיסוד ב-2016 ע"י תורכ.

הוצג בפני ביהמ"ש מסמך של האגף לגביית ארנונה מעיריית ת"א על תפישת מטלטלין בדירה ב-12.5.08, ובו נאמר : " דירה מוזנחת מאד" [צרופה לנספח 7 לתצהיר התובעת].

תורכ העיד לעניין מצב הדירה בעמ' 59 לפרוטוקול מ-8.7.19 שורות 5-6: " כל הדירה הזאת הרוסה . אין שם כלום ... אפילו מים ... הכל אני עשיתי מהכסף שלי".

עוד ראו לעניין השיקולים בשיערוך הסכום שלא שולם - פסק הדין של כב' השופט עמית בע"א 8505/09 שאשא נ' ירוק בעיר תקדין- עליון 2011(1) 3711.

1. סוף דבר

[א] מוצהר בזה שהתובעת היא בעלת זכויות החכירה בדירה 12 ברח' הפיקוס 2 בתל אביב הידועה כחלק מגוש 7075 חלקה 67 .

[ב] להסמיך את עו"ד איריס אייש לחתום בשם עיזבון המנוח נעים דבורה ז"ל, ת.ז. 071684211, על כל מסמך שיידרש לצורך רישום הזכויות בדירה ע"ש התובעת.

העברת הזכויות כפופה להצגת אישורי מיסים ועירייה, ולהסדרת התשלומים הנדרשים ע"י מס שבח מקרקעין, העירייה, ורשות מקרקעי ישראל.

[ג] הפעלת סעיפים א' ו-ב' לפסק מותנית בתשלום של התובעת לנתבע 3 בסך 1,000 דולר שיתורגמו לשקלים נכון ל-2.4.88 [מועד התשלום החוזי] בצירוף הפרשי הצמדה וריבית עפ"י חוק פסיקת ריבית והצמדה מ-2.4.88 ועד התשלום בפועל – יתרת התמורה שלא שולמה. שאר היורשים הודיעו שאינם טוענים לזכויות בדירה.

[ד] הנתבעים 3-4, ביחד ולחוד, ישלמו לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪ צמוד למדד ונושא ריבית מיום הפסק ועד התשלום בפועל.

בפסיקת ההוצאות ניתן משקל גם לכך, שחלק מהתמורה בסך 1,000 דולר מתוך 30,000 דולר לא שולמה עד כה .

סכום ההוצאות בסעיף ד' לפסק ניתן לקיזוז מהסכום שנקבע בסעיף ג' לפסק כתנאי לאכיפה.

ניתן היום, ט"ו אדר תש"פ, 11 מרץ 2020, בהעדר הצדדים.