ב"כ התובעת – עו"ד יאיר שלו

ב"כ הנתבעת – עו"ד יפית רודיטי

ב"כ הצדדים השלישיים – עו"ד רותם פינקלמן

א. מבוא וטענות הצדדים

1. תביעה כספית על סך 93,066 ש"ח בגין דמי שכירות, דמי ניהול, ארנונה ואגרת שילוט.

2. התובעת היא הבעלים של זכויות חכירה של מקרקעי "מרכז מסחרי לב רעות" (גוש 5296 חלקות 246 ו- 247).

3. בין התובעת לבין מר גדי מרדכי נחתמו ביוני 2012 הסכמי שכירות וניהול ביחס לחנות ומחסן במרכז המסחרי. החנות יועדה להכנת וממכר מזון ("המושכר"). תקופת השכירות נקבעה לשלוש שנים מיום 15.6.2012 עד 15.6.2015. העסק נוהל על ידי ג.א. שגיא הפצות בע"מ, שבעלי מניותיה הם מר מרדכי ומר משה פרץ, שותפו של מר מרדכי. ("הצדדים השלישיים").

4. חודשים ספורים לפני תום תקופת השכירות, ביום 25.2.2015 נחתם בין הצדדים השלישיים וג.א. שגיא הפצות בע"מ, לבין הנתבעת ואמה, גב' אסנת בן אלבז, הסכם למכירת העסק שנוהל במושכר לנתבעת וגב' בן אלבז, לרבות העברת זכויותיו של מר מרדכי כשוכר. סמוך לאחר מכן הנתבעת תפסה חזקה במושכר.

5. לטענת התובעת, בהתאם לתנאי ההסכם שבין התובעת לבין מר מרדכי, מר מרדכי לא היה רשאי להסב ו/או להעביר את זכויותיו כשוכר. (עמוד 28 סעיף 24 להסכם השכירות). לטענתה, במהלך מרץ 2015 נודע לה באקראי כי הנתבעת תפסה חזקה במושכר.

6. לטענת הנתבעת, היא לא ידעה והצדדים השלישיים לא גילו לה שהם אינם רשאים להעביר לה את זכויותיהם במושכר. לטענתה, התובעת באמצעות מנהלת הקניון, גב' דנית גורן, אשר פגשה את הנתבעת, כלל לא שללה את העברת הזכויות לנתבעת. לטענתה, בינה לבין התובעת, באמצעות דנית, אף התנהל דין ודברים להסדרת ההתקשרות בין הנתבעת לבין התובעת, ובשלב מסוים, במפתיע, התובעת שינתה טעמה, סירבה להתקשר עם הנתבעת ואף הגישה נגדה ביולי 2017 תביעה לסילוק יד.

7. במסגרת תביעת התובעת נגד הנתבעת לסילוק יד מהמושכר, הוסכם בין הצדדים כי הנתבעת תפנה את המושכר עד 1.8.2016.להסכמת הצדדים ניתן תוקף של פסק דין.

8. תביעת התובעת כאן הוגשה ביום 18.1.2016, כלומר כ- 7.5 חודשים לפני פינוי המושכר. בתביעתה כאן התובעת תבעה את הנתבעת לשלם לה דמי שכירות בסך של 62,545 ש"ח, דמי ניהול בסך של 6,186 ש"ח, מיסי ארנונה בסך של 7,685.40 ש"ח, אגרת שילוט בסך של 1,649.80 ש"ח, ופיצוי בגין עגמת נפש בסך של 15,000 ש"ח. סך כל תביעת התובעת 93,066 ש"ח.

9. הנתבעת הגישה נגד הצדדים השלישיים הודעתה לצדדים שלישיים, בה טענה כי האחריות כלפי התובעת רובצת על הצדדים השלישיים, משום שהטעו אותה בכך שלא גילו לה שהם אינם רשאים להעביר לה את הזכויות בהתאם להסכם השכירות עם התובעת.

10. כמפורט להלן, דין התביעה להידחות כבר מהטעם שהתובעת לא הוכיחה כנדרש את הרכיבים הכספיים שתבעה.

ב. דיון

11. כאמור לעיל, בכתב תביעתה התובעת תבעה לחייב את הנתבעת לשלם לה דמי שכירות בסך של 62,545 ש"ח, דמי ניהול בסך של 6,186 ש"ח, מיסי ארנונה בסך של 7,685.40 ש"ח, אגרת שילוט בסך של 1,649.80 ש"ח, ופיצוי בגין עגמת נפש בסך של 15,000 ש"ח.

12. התובעת הגישה תצהיר עדות ראשית אחד של מנהלת המרכז המסחרי, גב' דנית גורן. בתצהירה, גב' גורן טענה בעניין החוב הכספי נושא כתב התביעה טענות כלליות בלבד. בסעיף 24 טענה: "הנתבעת ו/או מי מטעמה עשו ב[מושכר] כבשלהן וצברו חובות עתק על הנכס ולא שילמו את הנדרש על ידם עפ"י דין, כגון: תשלומי ארנונה, שילוט וכו'." בסעיף 25 טענה: "לתובעת נגרמו נזקים אדירים בשווי של עשרות אלפי שקלים כתוצאה ממעשיה הפסול של הנתבעת ו/או מי מטעמה – הן לא קיבלה את תשלומי השכירות (שהרי לשיטתן הנכס מושכר להן כדין) והן נאלצה לשלם חובותיה של הנתבעת ו/או מי מטעמה, במקומן." (סעיפים 24 ו- 25).

13. גב' גורן כלל לא פירטה בתצהירה את תקופת החזקת החנות על ידי הנתבעת. היא גם לא פירטה בתצהירה את הסכומים שנתבעו על ידי התובעת מהנתבעת; בגין מה נתבעו וכיצד חושבו. לתצהירה לא צורפו כל מסמך או תחשיב או אסמכתה. כאמור, בתצהירה גב' גורן טענה כי התובעת שילמה בעצמה תשלומים שחלו על הנתבעת ובמקום הנתבעת, וגם בנושא זה היא לא פירטה אילו תשלומים שילמה התובעת במקום הנתבעת, מה סכומיהם, וכן לא צירפה כל אסמכתה או כל מסמך.

14. מדובר בהתנהלות תמוהה בלשון המעטה. תביעתה של התובעת היא תביעה כספית שהנטל להוכחתה רובץ עליה, ולא מובן מדוע בתצהיר העדות הראשית מטעם התובעת לא פורטו ולא הוסברו הרכיבים הכספיים ולא צורפו לתצהיר המסמכים הנוגעים להם.

15. גב' גורן טענה בסעיף 4 לתצהירה כי היא חוזרת על כל האמור בכתב התביעה. אין די בהצהרה כאמור כדי להוכיח את הנטען בכתב התביעה. על מנת להרים את הנטל להוכיח את הנטען בכתב התביעה, היה על גב' גורן לפרט את תקופות ההחזקה נושא התביעה, רכיבי התביעה השונים, כיצד חושבו ולתמוך כל רכיב באסמכתאות.

16. בנסיבות אלה, דין התביעה להידחות כבר מהטעם שסכומי התביעה לא נתמכו בעדות ובראיות.

17. אף בסיכומים, ב"כ התובעת כלל לא פירט את רכיביה הכספיים של התביעה, כיצד חושבו, בגין איזו תקופה הם ועל אילו מסמכים נסמכו. ב"כ התובעת טען באופן כללי וסתמי כי הנתבעת לא שילמה חלק מהתשלומים הנדרשים וכי היא גרמה בכך נזק כלכלי והוצאות לתובעת, וביקש לחייב את הנתבעת בסכומי כתב התביעה. (עמ' 8-9).

18. מעבר לאמור לעיל, אף בטענות הכספיות שנטענו בכתב התביעה נמצאו קשיים.

19. כמו בתצהירה של גב' גורן, גם בכתב התביעה התובעת טענה כי הנתבעת תפסה חזקה בחנות ומחסן הנמצאים במרכז המסחרי השייך לתובעת וללא הסכמת התובעת, ולא פירטה את המועדים שבהם הנתבעת החזיקה במושכר.

20. בסעיף ד(1) לכתב התביעה התובעת טענה כי הנתבעת עושה שימוש מסחרי במושכר הכולל גם מחסן וכי חלפו 6 חודשים שעבורם היא לא שילמה את דמי השכירות החודשיים עבור השימוש בחנות ובמחסן לרבות דמי ניהול בסך כולל של 53,440 ש"ח לחודש שבצירוף מע"מ הם 62,545 ש"ח. בסעיף זה נטען כי הסך של 53,440 ש"ח (לא כולל מע"מ), הם דמי שכירות עבור חודש אחד. ברישא לעומת זאת נכתב כי הנתבעת לא שילמה עבור 6 חודשים. התובעת לא הסבירה טענות סותרות אלה.

21. בסעיף ד(2) לכתב התביעה התובעת טענה כי הנתבעת לא שילמה את דמי הניהול למשך כל התקופה שבה היא מחזיקה בנכס שלא כדין ובסך הכול 9 חודשים. כן טענה כי סכום דמי הניהול שלא שולמו לתובעת הוא 5,130 ש"ח ובצירוף מע"מ 6,186 ש"ח. מטענת התובעת, לפיה חוב דמי הניהול הוא בגין 9 חודשים, וכן ממועד הגשת התביעה (18.1.2016), נובע כי תחילת תקופת החישוב של דמי הניהול היא מרץ 2015.

22. בנספח 6 לכתב התביעה, שכותרותיו הן "פירוט תנועות לחשבון-הכנסות שכר דירה" ו"הכנסות שירותים ואחזקה", מופיעים שני חיובים ("דרישת תשלום") מ- 1.10.2014, האחד בסך של 9,400 ש"ח כולל מע"מ, והשני בסך של 1,065 ש"ח כולל מע"מ. לאור טענת התובעת בדבר תחילת תפיסת החזקה במושכר במרץ 2015, חיובים אלה לא רלבנטיים לנתבעת ולא מגיעים לתובעת מהנתבעת.

23. על פי אותו נספח 6 עליו נסמכת התביעה בעניין דמי שכירות ודמי ניהול, דרישת התשלום בגין חוב דמי שכירות 1.7.2015 היא 48,310 כולל מע"מ (43,821 ש"ח ו- 4,489 ש"ח), אך התובעת תבעה בגין דמי שכירות 62,545 ש"ח ולא הסבירה את הפער בין הסכום הנקוב בכתב התביעה לסכומים הנקובים בנספח 6. נוסף לכך, הסך של 53,440 ש"ח (לא כולל מע"מ), הנקוב בסעיף ד(1) לכתב התביעה אינו עולה מנספח 6.

24. כאמור, ביום 27.7.2015 התובעת הגישה נגד הנתבעת תביעה לסילוק יד מהמושכר (תא"ק 53356-07-15). בתביעת הפינוי, בדיון מיום 8.6.2016 הצדדים הגיעו להסכמה שקיבלה תוקף של פסק דין. בהתאם להסכמת הצדדים, ניתן פסק דין לפינוי המושכר והפינוי עוכב עד ליום 1.8.2016 בכפוף לתשלום מלוא דמי השכירות עבור החודשים יוני ויולי 2016 בסך כולל של 16,318 ש"ח. מהסכמה זו נובע כי התובעת דרשה מהנתבעת דמי שכירות חודשיים בסך של 8,159 ש"ח לעומת 10,424 ש"ח שנתבעו בכתב התביעה. גם פער זה לא נומק ולא הוסבר על ידי התובעת.

25. עוד על פי נספח 6 לכתב התביעה, חוב דמי ניהול (שירותים ואחזקה) הוא 5,130 ש"ח כולל מע"מ, אך התובעת תבעה בגין דמי ניהול 6,186 ש"ח ולא הסבירה את הפער.

26. עוד ביחס לטענה, לפיה מדובר בחוב עבור 9 חודשים, כלומר שתחילתו במרץ 2015, גב' גורן אישרה בעדותה בחקירה נגדית כי מלוא המגיע בגין המושכר עד ליום 15.6.2015 שולם לתובעת. היא אישרה זאת לאחר שנשאלה אודות הבטוחות שהפקידו הצדדים השלישיים במסגרת הסכם השכירות שלהם עם התובעת, ולאחר שגב' גורן אמרה שהתובעת לא נזקקה למימוש הבטוחות שהפקידו הצדדים השלישיים משום שהתשלומים בגין מלוא התקופה החוזית שלהם, כלומר עד 15.6.2015, שולמו לתובעת במלואם. ראו פרוט' עמ' 8 ש' 1-13:

"ת. הבטוחות טרם מומשו כי לא היה צורך לממש אותן.

ש. מדוע.

ת. מאחר וגדי סיים את השכירות שלו, הוא סיים את התקופה ושילם עד שעשה את שעשה, עד שהוא יצא הוא שילם את כל התקופה. ב- 15.6.15 נגמר לו הסכם השכירות והייתה לו אופציה שהוא לא מימש, הוא בחר להפר את הסכם השכירות בסע' 24 להסכם שהוא סע' העברת זכויות, גדי הפר את הסעיף הזה. הוא לא מימש את האופציה אבל הוא שילם עד היום שהסתיימה לו תקופת השכירות הראשונה.

ש. ז"א שעד יוני 2015 שולמה השכירות?

ת. כן." (ראו גם ש' 20 וכן עמ' 12 ש' 20-22).

על פי עדותה זו של גב' גורן, תביעת התובעת לדמי ניהול בסעיף ד(2) לכתב התביעה עבור 9 חודשים, וכן החיובים בנספח 6 לכתב התביעה לתקופה 1.10.2014 עד 15.6.2015 – הם חסרי יסוד.

27. יש לציין כי בישיבת קדם המשפט מיום 18.12.2016 ב"כ התובעת טען טענות לא מדויקות ביחס למועדים שבגינם מגיעים לתובעת כספים מהנתבעת. תחילה טען כי דרישת התובעת מהנתבעת לתשלום היא החל מיום 15.3.2015, טענה שהתבררה כאמור כלא נכונה. בהמשך דבריו טען כי התקופה בגינה התובעת דורשת דמי שכירות עבור המחסן היא 1.10.2014 עד 1.7.2015,(9 חודשים), וזאת כאשר לשיטת התובעת עצמה בגין תקופה זו עד 15.6.2015 (8.5 חודשים), מלוא התשלומים המגיעים לתובעת שולמו לה. (עמ' 2 ש' 4-8).

28. בסעיף ד(3) לכתב התביעה התובעת טענה כי הנתבעת אינה משלמת את החובות המוניציפאליים לרשות המקומית ולכן התובעת נאלצת לשלם חובות אלו במקומה במשך כל התקופה שבה היא מחזיקה בנכס שלא כדין. לטענתה, נכון למועד הגשת התביעה, גובה החובות המוניציפאליים שלא שולמו לתובעת עומד על סך של 7,685.40 ש"ח. רכיב זה נסמך על נספח 7 לכתב התביעה שהוא חשבון ארנונה לתקופה נובמבר-דצמבר 2015. מהעובדה לפיה התובעת תבעה חוב ארנונה עבור נובמבר-דצמבר 2015 ולא עבור מועד מוקדם יותר נובע, לכאורה, שחוב ארנונה עבור מרץ-אוקטובר 2015 שולם על ידי הנתבעת. אך התובעת לא התייחסה לכך ולא פירטה אם שולם על ידי הנתבעת.

29. בסעיף ד(4) לכתב התביעה התובעת טענה כי התובעת משלמת במקום הנתבעת את אגרת השילוט בסך של 1,649.80 ש"ח. גם רכיב התברר כלא מדויק לאור נספח 8 לכתב התביעה שהוא חשבון אגרת שילוט לשנת 2015. על גבי המסמך נרשם בכתב יד כי יש להפחית ממנו 194.1 ש"ח אשר חלים על התובעת. לחשבון צורף תצלום ובו שלט של שם התובעת. אך בכתב התביעה נתבע מלוא החשבון.

30. יש לציין כי בישיבת קדם ההוכחות שהתקיימה ביום 24.4.2018, עלו הקשיים המנויים לעיל בתביעת התובעת וראיותיה. ב"כ התובעת טען כי הוא יגיש "בתוך כמה ימים דוח מעודכן לגבי הסכומים שנשארו פתוחים נכון להיום." וכן ביקש "להגיש דוח מעודכן שבו אוכל לציין מפורשות על איזה חודשים אנחנו מדברים." (עמ' 2 ש' 6-10). אך ב"כ התובעת לא הגישו כל דוח.

31. הנתבעת טענה בתצהירה כי מלוא התשלומים שהגיעו לתובעת עבור שלושה חודשים, עד יוני 2015, שולמו על ידה. עוד לטענתה, שילמה דמי שכירות לחודשים יוני-יולי 2016 בהתאם לפסק הדין בתביעת הפינוי. (סעיף 28). טענות אלה מהוות, למעשה, הודאה בכך שבגין התקופה יולי 2015 עד דצמבר 2015 (שהיא התקופה נושא התביעה), הנתבעת לא שילמה לתובעת. בנסיבות אלה, דחיית תביעת התובעת מעוררת אי נוחות. על אף האמור, אין בכך כדי לשנות את התוצאה. על תובע להציג גרסה ברורה וקוהרנטית לתביעתו הכספית ולתמוך אותה במסמכים. במקרה דנן, לנוכח מחדלי היעדר הפירוט בתצהיר ובסכומי התובעת, וכן בשים לב לצבר הטענות הסותרות ואי הדיוקים, התובעת לא עמדה בדרישה כאמור אף לא ברף נמוך. זאת למרות תמרורי אזהרה שהועמדו לפניה בישיבות קדם המשפט כאמור. לכן, אין מנוס מהמסקנה, לפיה התובעת לא הרימה את הנטל להוכיח את תביעתה.

ג. סוף דבר

32. התביעה וההודעה לצדדים שלישיים נדחות. בנסיבות כאמור לעיל בסעיף 31 אין צו להוצאות.

33. ניתן לתובעת היתר לפיצול סעדים ביחס לסעד כספי שלא התגבש במועד הגשת התביעה.

המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, ט"ו סיוון תשפ"א, 26 מאי 2021, בהעדר הצדדים.