תביעה קטנה ע"ס 33,500 ₪. מאוחדת עם תביעה קטנה נוספת אף היא ע"ס 33,500 ₪.

הנתבעים בתביעה קטנה מס' 60380-01-19 ייקראו, (להלן:" הנתבעים"). הנתבע בת"ק מס'

60312-01-16 ייקרא,(להלן: "הנתבע").

תביעה קטנה מס' 60380-01-16 :

בכתב התביעה נטען כי הנתבעים הונו את התובע בעסקת מכר מיום 1.6.2011 של דירה ברחוב רוטשילד 111/3 בטבריה גוש 15036 חלקה 185 תת חלקה 27 ,( להלן: "הדירה").

לטענת התובע, ההונאה מתבטאת בכך שבעוד שהשווי האמתי של הדירה הוא 230,000 ₪ שכנעו אותו הנתבעים לרכוש אותה תמורת סך של 400,000 ₪ תוך שהצהירו בפניו כי שבוע קודם לכן נמכרה דירה זהה באותו בניין תמורת סך של 500,000 ₪ . ביטוי נוסף של ההונאה הנטענת הוא שהנתבעים טענו כי לדירה צמודה גינה. ברם, לאחר מכן התברר לתובע כי מדובר בגינה ציבורית.

לטענת התובע, הנתבע בת"ק, 60312-01-16 ( להלן: "הנתבע"), השתתף יחד עם הנתבעים בהטעייתו.

מעשה ההטעיה , כך התובע, התחוור לו שעה שביקש לגרור את המשכנתא לדירה. במסגרת הליך זה, השמאי של הבנק קבע כי הדירה שווה 230,000 ₪ בלבד.

מכתב התביעה ,שנוסח בכתב לא ברור בקליפת אגוז ,עולה מבין השורות כי העסקה לא יצאה לפועל. התובע מבקש לחייב את הנתבעים להשיב לו את המקדמה ששילם להם טבין ותקלין בסך של 40,000 ₪ תמורתם לא קיבל דבר.

לכתב התביעה צורפה הודעת ביטול שנשלחה באמצעות עורך דין מיום 25.12.2012.,( להלן: "הודעת הביטול"). בהודעת הביטול נטען כי הנתבעים ניצלו את תמימותו של התובע ושכנעו אותו כי מדובר במחיר מציאה וכי אם לא יחתום על החוזה כי אז תימכר הדירה לקונה אחר. עוד נטען בהודעת הביטול כי התובע תכנן לממן את הרכישה באמצעות משכנתא וכי משקבע שמאי הבנק כי שווי הדירה אינו עולה על 290,000 ₪ סירב הבנק לממן את המשכנתא דבר ששלל מהתובע את היכולת לממן את יתרת התמורה החוזית. בנוסף , נחשף התובע להליכי גביה שכללו עיקול משכורת מטעם אגף מיסוי מקרקעין דבר שפגע בשמו הטוב במערכת החינוך בה הוא עובד כמחנך.

נספח נוסף שצורף לכתב התביעה הוא פניית התובע לבית הדין לממונות בירושלים.

צורף גם כן מכתב ששלח התובע לעורכת הדין רחל גבאי שטיפלה בעסקה . במכתב מטיח התובע בעורכת הדין שהיא הייתה לטענתו שותפה להטעייתו על ידי העלמת עין ומבהיר כי אינו מסכים להסיר את הערת האזהרה אלא לאחר שיוחזר לו לפחות מחצית הסכום של 40,000 ₪.

באותת מכתב כתב כי :

"אני מבקש לעשות מאמץ עליון לפשרה אני מוכן להגיע לבוררות אצל הרב הראשי לטבריה או כל דמות מוסרית מקובלת אחרת".

הנתבעים טענו להגנתם כי הציעו את הדירה למכירה באמצעות הנתבע תמורת סך של 400,000 ₪ וכי התמורה החוזית שסוכמה היא 395,200 ₪. הצדדים הופנו לעורכת הדין רחל גבאי על ידי הנתבע. התובע הוא שהפר את ההסכם וגרם לנתבעים נזקים שהתבטאו בכך שהם היו צריכים לרדוף אחריו ואחרי עורכת הדין על מנת לבטל את הערת האזהרה עד שלא היה מנוס מאיום בפניה ללשכת עורכי הדין. במשך כל אותה תקופה של ארבע שנים נמנע מהנתבעים למכור את הדירה והם היו צריכים לשלם ארנונה , הם "חיו בדוחק" ושילמו ריביות לבנק במשך שנים. נזקיהם נאמדים בסך שלך למעלה מ- 100,000 ₪.

לטענת הנתבעים, עמדה להם "הזכות לבטל את החוזה ולתבוע פיצוי מפליג , אך הם לא עשו כן מכוח מוסריותם" . הנתבעים הפנו לסעיפים 9 ו 28 לחוזה המכר שמדברים בזכות המוכרים לקבל קנסות ואף לבטל את החוזה בגין איחור בתשלומים.

עוד טענו הנתבעים להגנתם כי פעלו לאורך כל הדרך בתום לב וגם אם נעשתה "טעות מזערית ביותר מצדם" הייתה בתום לב. מה גם שמתוך הסך של 40,000 ₪ שקיבלו מהתובע שילמו סך של 15,000 ₪ לנתבע ולעורכת הדין.

תביעה קטנה מס' 60312-01-16 :

תביעה זו מופנית נגד הנתבע המתווך מר אלון גולן , ( כפי שאמרנו לעיל ייקרא להלן : "הנתבע"). נטען כי התובע שילם לנתבע סך של 9,322 ₪ כדמי תיווך . נטען שהמתווך היה שותף למעשה ההטעיה בת"ק 60380-01-16 כפי שפורט לעיל. עוד נטען כי הוצג על ידי הנתבע מצג שווא כאילו המוכרים לחוצים וכי אם ירצה התובע למכור כי אז ישיג לו הנתבע תוך חודש מחיר של 500,000 ₪. התובע פעל בתמימות ונתן אימון מלא בנתבע לאחר שחתם לו על הסכם תיווך.

הנתבע טען להגנתו כי המחיר שנדרש עבור הדירה היה 400,000 ש"ח וכי לאחר דין ודברים סיכם התובע עם המוכרים כי המחיר יעמוד על סך של 395,200 ₪. הנתבע הציע לתובע לפנות לעורך דין מומחה לענייני נדל"ן אך הצדדים החליטו לפנות לייצוג של עו"ד רחל גבאי שתייצג את שני הצדדים. חוזה המכר נחתם במשרדה של עו"ד רחל גבאי. עצם העובדה ששמאי העריך את הדירה בשווי מופחת ממחיר מכירה אינו בעייתו של הנתבע.

עד כאן עיקרי טענות הצדדים בכתבי טענותיהם בשתי התביעות.

מהלך הדיון, ראיות ומוצגים:

1.עדות התובע- התובע שב והציע בשנית פשרה לפיה יוחזר לו על ידי הנתבעים סך של 20,000 ₪ כפשרה. הנתבעים והנתבע דחו על הסף כל הצעה לפשרה.

התובע חזר על עיקרי תביעתו והוסיף כי בפרסום נכתב "דירת גינה במחיר מציאה בטבריה" , הנתבע החתים אותו על הסכם בלעדיות. נאמר לו על ידי הנתבע והנתבעים כי באותו בניין נמכרה דירה ב 500,000 ₪ וכי הדירה מוצעת ב 400,000 ₪ כמחיר הזדמנות רק בגלל שהנתבעים לחוצים. הנתבע הדגיש בפני התובע כי אם ירצה למכור תוך חודש הוא ימכור לו אותה ב 500,000 ₪.

ההמלצה לפנות לעו"ד רחל גבאי באה מצד הנתבע מאחר שהתובע תושב נוף איילון ואינו מכיר עורכי דין בטבריה. "עו"ד גבאי ייצגה אותי ואת המוכרים, והיה לי מוזר יוסי השותף של אלון נכנס למשרד של עו"ד גבאי והרגיש שם בבית והוציא נסח טאבו מהמחשב".

התובע ציין כי השומה הראשונה של הבנק הייתה ע"ס 210,000 ₪ ולאחר מכן תוקנה ל- 270,000 ₪.

השומה התקבלה כמוצג ת/1.

אשר לגינה מסר כי " מסתבר שהגינה לא הייתה שייכת לבית . לא קראתי את כל החוזה סמכתי על עוה"ד, מסתבר שהדירה אינה דירת גן אלא דירה רגילה בבניין, זו פעם ראשונה שאני קונה דירה מיד שניה".

לתמיכה בגרסתו הגיש התובע מוצגים נוספים ת/2 ו- ת 3. מדובר במסמך שמסר לו השמאי של הבנק שמרכז ברשימה אחת את מחירן של עסקאות בדירות מאותה חלקה שדווח עליהן למס רכוש בתקופה שבה בוצעה העסקה דנן.

2.עדות הנתבע – הנתבע מסר בעדותו כי החתים את התובע על מסמך שירותי תיווך "קורסיה התלהב מהדירה והראיתי לו שיש אפשרות יציאה לגינה הגינה לא מוצמדת לבית . אמרנו לו שזה דירה שיש גינה צמודה לבית אבל לא מוצמדת לטאבו והגינה היא רכוש משותף של הבניין. אין לי את הפרסום שפורסם"...." חידדתי ואמרתי שהדירה לא מוצמדת בטאבו".

אשר לאחריות מתווך כלפי הלקוח הרוכש לגבי סבירות המחיר השיב כי :

"השמאים בודקים בשוק והם בודקים כמה דירות ושואלים מתווכים וככה נקבע השוק. אני שאלתי אנשים שגרים שם ,שכנים, דירה בקומה 4 נמכרה ב- 340,000 – 350,000 אז דירה בקומה ראשונה זה היה במחיר טוב..... לשאלת בית המשפט אם אתה נעזר בשמאי אני משיב כי לא. יש כאלה שרוצים שמאי ויש כאלה שלא". ......" מתווך צריך להראות שאין חריגות בנייה ואם הוא קנה את הבית ועשה חוזה הוא צריך לדעת שזו העסקה".

3.עדות הנתבעת. מטעם הנתבעים העידה הנתבעת שמסרה כי "אחרי כמה ימים הוא היה אמור לשלם והוא לא שילם ואז הוא הביא שמאי ואמר שאין לו משכנתא ואמר יש לו בעיה .נתנו לו זמן להסתדר ולהשיג את הכסף ואם הוא לא יכול שיבטל את החוזה . הוא אמר שהוא לא רוצה לבטל את החוזה ושנחזיר לו את הכסף ".

וגם:

" ב4.5 השנים באו לנו כמה קונים ולא יכולנו למכור בגלל הערת האזהרה אני הייתי בתחילת בנייה וסמכתי על הכסף שאני מוכרת את הדירה ונקלעתי לחובות ולקחתי כסף ממשפחה קרובה , 4.5. שנים הייתי תלויה באוויר בלי למכור את הדירה".

וגם:

"בשלב מסוים ירדנו מרעיון המכירה כי הסתדרנו במשפחה וזו הסיבה שפרסמנו אותה למכירה לא מיד אחרי שנמחקה הערת האזהרה. הרבה זמן ביקשנו שימחקו את הערת האזהרה כי היה לנו קונים ולא יכולנו למכור".

הכרעה :

לאחר שבחנתי את כתבי הטענות על נספחיהם ואת המוצגים ושמעתי את עדויות הצדדים ,אני קובע כי הנתבעים והנתבע ביחד הטעו את התובע שסמך עליהם בעיניים עצומות בכך ששכנעו אותו כי הסך של 400,000 ₪ הוא מחיר הזדמנות שעה שידעו כי מדובר במחיר מופקע. אילו ידע התובע את מחירה האמתי של הדירה אינו עולה על 270,000 ₪ כלל לא היה חותם על החוזה.

נימוקים:

השיקולים והנימוקים שעליהם מתבססות הקביעה העובדתיות שלעיל יפורטו להלן באופן תמציתי כמצוות תקנה 15 ב' לתקנות שיפוט בתביעות קטנות (סדרי דין)- תשל"ז 1976:

א. מצאתי מהימנה את עדותו של התובע ואני נותן בה אימון מלא בכל חליקה ובכל פרטיה. התרשמתי מאדם שהוא תמים, ישר דרך ובר לב. התובע ,תושב נוף איילון שאינו מכיר אנשים בטבריה, הלך בעיניים עצומות אחרי הנתבעים והנתבע וסמך על עורכת הדין שנבחרה על ידי המתווך (הנתבע) אשר נבחר על ידי המוכרים (הנתבעים) .

ב. ביטוי מובהק לתמימותו של התובע הוא אי ניהול מו"מ כלשהו . כאן המקום לציין כי הפחתת המחיר מ 400,000 ₪ ל 395,200 ש"ח לא נבעה ממיקוח להוזלת המחיר אלא משיקולים של גימטריה.

"הוא ביקש בגימטריה שנשנה את המחיר ושינינו המחיר ל 395,200 ₪". ( עדות הנתבע, עמוד 3, שורה 5 ) , סיוע לעדותו של התובע נמצא בראיות שיפורטו להלן.

ג.(1) ת/1, חוות דעת שהשמאי של הבנק , מהווה ראיה למחירה האמתי של הדירה. מדובר במחיר של 230,000 ₪ שעודכן לאחר מכן ל 270,000 ₪. הנתבעים והנתבע כלל לא חלקו על רמת הדיוק של חוות דעת זו ולא ניסו להביא ראיה כלשהי לסתירתה למעט טענה שהועלתה על ידי הנתבע במהלך הדיון ולפיה שכנים אמרו לו כי דירה בקומה 4 נמכרה ב 350,000 ₪, טענה זו לא נתמכה בראיה נוספת כלשהי. הנתבעים והנתבע אף לא טענו באף שלב כי הופתעו אי פעם מהשומה של הבנק. הדבר מתיישב היטב עם החזקה המבוססת על ניסיון החיים שמי שמציע דירתו למכירה יודע פחות או יותר את שווי השוק שלה.

ג(2) בכתבי התביעה טען התובע כי הנתבעים והנתבע הצהירו בפניו כי שבוע קודם לכן נמכרה דירה באותו בניין במחיר של 500,000₪. מקריאת כתבי ההגנה בשתי התביעות בולט העדרה של התייחסות או הכחשה מפורשת לטענה זו מצד הנתבעים או מצד הנתבע.

ג(3) גם בעדותו לפני חזר התובע על אותה טענה תוך שהוא נוקב באותו סכום ( 500,000 ₪) וגם כאן לא באה הכחשה או התייחסות במהלך העדויות לא מצד הנתבעים אף לא מצד הנתבע למעט כאמור אותה אמירה של הנתבע כי שכנים אמרו לו כי נמכרה דירה ב 350,000 ₪ באותו בניין. אמירה שעצם אמירתה לא נתמכה בראיה נוספת כלשהי ואינני מיחס לה משקל.

ג(4) בלטה העובדה שהיה זה דווקא התובע שהמציא ראיות לעניין מחירן של דירות באותו בניין והגיש את המוצגים ת/1 ו - ת/2 .הנתבע והנתבעים לא הביאו ראיה לסתור את תוכנם של מוצגים אלה. זאת למרות שמכוח מקצועו כמתווך ,לנתבע יכולת גישה מהירה ונוחה לראיות מסוג זה ואף חזקה עליו שידע אל נכון מהו מחירן האמתי של הדירות באותו בניין ומהו המחיר הראוי לדירה נשוא התביעה.

ג(5) ת/2 ו- ת/3 מדברים בעד עצמם. מדובר במסמכים שלא נסתרו שכוללים רשימה של הדירות באותו גוש וחלקה שנמכרו בין השנים 2006 עד 2012. הנה כי כן, המחירים נעים בין 27,000 עד 307,000 ש"ח למעט דירה אחת שנמכרה ב 395,200 ₪ . מיותר לציין כי זו האחרונה היא הדירה נשוא התביעה.

כלומר: מחיר הדירה של התובע יקר ב 28% ממחיר הדירה היקרה ביותר שנמכרה באותו גוש ואותה חלקה בין השנים 2006 עד 2012.

ד. גם בעניין הגינה הטעה הנתבע את התובע. הנתבע נמנע בכתב ההגנה מלהתייחס באופן מפורש לטענת התובע כי הדירה פורסמה כדירה במחיר מציאה שלה צמוד גן. אומנם בהסכם לא נכתב כי לדירה צמוד גן אך בעת חתימת ההסכם היה התובע שבוי באימון שנתן בנתבע ולא דקדק בפרטי ההסכם. בכל מקרה, ההפרש העצום בין שווי הדירה לבין המחיר שהוסכם בחוזה הוא ההטעיה המרכזית שדי בה כשלעצמה כדי להוות עילה לביטול החוזה. ולכן אינני רואה צורך להתעכב על עניין הגינה.

ה. מעדות הנתבעת עלה ,אם כי לא בצורה מפורשת, כי הנתבעים הסכימו משיקוליהם לביטול החוזה ולא עמדו על אכיפתו. הנתבעת מסרה בעדותה כי: "ואז הוא הביא שמאי ואמר שאין לו משכנתא ויש לו בעיה. נתנו לו זמן להסתדר ולהשיג את הכסף ואם הוא לא יכול שיבטל את החוזה. הוא אמר הוא לא רוצה לבטל את החוזה ושנחזיר לו את הכסף".

אמירה זו אינה ברורה דיה שכן לא ברור כיצד ניתן לבקש אי ביטול החוזה וגם החזרת הכסף, אך עדותו של התובע עוזרת לנו להבינה. מעדות התובע עלה כי בעקבות השומה של הבנק, ודרישת התובע לביטול ההסכם, התנהל שיג ושיח שבמסגרתו דרשו הנתבעים ביטול הערת האזהרה תוך השארת המקדמה בכיסם ואילו התובע התנה את הסכמתו לביטול ההערה בהחזרת חלק מהמקדמה. וכך נאמרו הדברים מפי התובע בעדותו:

" המוכרים זמיר איימו על עו"ד שאם היא לא תבטל את הערת האזהרה יפנו ללשכת עורכי הדין והיא התקשרה אלי שאני אבוא להסכים ולא הייתה הסכמה על פשרה. ביקשתי חצי מהסכום של 50,000 ₪ התקשרתי לזמיר ולאיריס וליוסף שאיננו כאן, זמיר יום אחד נגעתי לו בלב והוא הסכים לתת לי 8,000 ₪ , ביקשתי ממנו 20,000 ₪ ואחרי שבועיים ירד המחיר ל - 5,000 ₪ . אחרי שהערת האזהרה ירדה ועו"ד מחקה את זה בלי אישורי מאז לא ענה".

קא משמע לן, ששני הצדדים הסכימו לבטל את החוזה והמחלוקת נסבה אך ורק על נושא ההשבה.

ו. חיזוק נוסף למסקנה בדבר הסכמת הנתבעים לביטול החוזה היא שבשלב מסוים , ( אם כי לא ברור מתי). חזרו בהם הנתבעים מעצם הרעיון של מכירת הדירה מאחר שהם הסתדרו בכסף. מתברר, כי רעיון המכירה של הדירה התחדש רק חודשיים לפני ישיבת ההוכחות כלומר בתחילת שנת 2016 . וכך באו הדברים לביטוי בעדותה של הנתבעת:

"לפני חודשיים הצענו את הדירה למכירה, האזהרה נמחקה לפני חצי שנה בשלב מסוים ירדנו מרעיון המכירה כי הסתדרנו במשפחה וזו הסיב שפרסמנו אותה למכירה לא מיד אחרי שנמחקה הערת האזהרה".

ז.גם העובדה שהנתבעים לא הגיבו להודעת הביטול מתיישבת עם הסכמתם לבטל את העסקה. (הנתבעים אישור בכתב הגנתם כי קיבלו את הודעת הביטול ואף צירפוה לכתב ההגנה אך לא צורפה תגובה לאותה הודעת ביטול ואף לא נטען כי נשלחה תגובה).

ח. מהאמור בפסקאות ה, ו, ו- ז עולה כי הנתבעים הסכימו לבטל את החוזה ואף חזרו בהם בשלב מסוים מהרעיון של מכירת הדירה. הדבר סותר את הטענות של הנתבעים בדבר נזקים בסך 100,000 ₪ שנגרמו להם לטענתם עקב אי מכירת הדריה. נזקים שלא הוגשה בגינם תביעה ואף לא נשלחה בגינם דרישה כלשהי.

האם התובע היה זכאי לבטל את ההסכם?

לא מדובר בטעות בכדאיות העסקה. היחס בין התמורה שסוכמה בסך 395,200 ש"ח לבין המחיר האמתי של הדירה כפי שנקבע ב- ת/1 הוא : 146%. (כמעט פי אחד וחצי).

בהינתן תמימותו של התובע, ולאור הדברים שנאמרו לו על ידי הנתבעים והנתבע בהם נתן אימון, ברי כי מדובר בהטעיה מכוונת אשר צלחה וגרמה לכך שהתובע חתם על ההסכם מתוך מחשבה שהוא רוכש דירה במחיר הזדמנות כאשר האמת היא שמדובר במחיר מופקע.

מדבור בהטעיה בעניין מהותי שמהווה שיקול מכריע לאי כריתת ההסכם. הדברים אמורים ביתר שאת לאור העובדה שהתובע סמך על כך שהמשכנתא תיגרר לדירה ותהווה אמצעי למימון הרכישה דבר שהוא בלתי אפשרי אם מחיר הדירה נמוך משמעותית מ 400,000 ₪.

סעד:

לאחר שראינו כי מדובר בהטעיה בעניין מהותי ושהתובע היה זכאי לבטל את ההסכם, יש להכריע בשאלת ההשבה. עלי לקבע את ההשבה צריך שתהיה מלאה או חלקית.

סבור אני כי במקרה שלפני אין מנוס מהפעלת עקרון האשם התורם בדיני החוזים ביחסים שבין התובע והנתבעים. הנתבעים היו חייבים ,אומנם, לנהוג בתום לב ולהימנע מהטעייתו של התובע בכל הנוגע למחירה של הדירה. אך יחד עם זאת, יש לייחס לתובע אשם תורם בכך שהוא לא ביצע בדיקה כלשהי מטעמו. לו פנה לשמאי בטרם חתימת ההסכם, היה מגלה במהרה ועל נקלה כי המחיר המוצע מופרז ולא היה נקשר בעסקה.

לא בכדי הציע התובע עצמו פשרה עם הנתבעים בשיעור 50% . צא ולמד שאינטואיטיבית הוא לא מרגיש שמגיע לו החזר מלא ומביע נכונות לקחת אחריות ולפזר את הנזק. אעיר כי זהו ביטוי נוסף לתום לבו ולהגינותו של התובע.

ביחסים בין התובע והנתבעים, יהא צודק להורות על השבה בשיעור של 50%.

ביחסים בין התובע והנתבע ,מאידך, סברתי כי ההשבה צריכה להיות מלאה:

לאחר שקבעתי כי המתווך השתתף באופן פעיל והיה גורם יעיל בהטעיית התובע, לא יעלה על הדעת כי יקבל ממנו שכר טרחה כלשהו בגין תיווך עסקה שאלמלא אותה הטעיה לא הייתה העסקה באה לעולם. אין להטיל על הלקוח אחריות בשל כך שסמך על המתווך בעיניים עצומות והאמין לו. התובע זכאי לצאת מתוך הנחה שכנגד דמי תיווך בשיעור 2% פלוס מע"מ ( מכל צד) זכאי הוא ,למצער, שלא להיות מוטעה על ידי המתווך שלו.

סוף דבר הוא שאני מחייבת את הנתבעים בת"ק 60380-01-16 ביחד ולחוד לשלם לתובע את הסך של 20,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 1.6.2011 ועד התשלום המלא בפועל. כמו כן ישלמו הנתבעים לתבוע הוצאות משפט בסך של 500 ש"ח.

הנתבע בת"ק 60312-01-16 ישלם לתובע את הסך של 9,322 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 1.6.2011 ועד התשלום המלא בפועל. וכן הוצאות משפט בסך של 500 ₪.

כל צד רשאי להגיש בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי תוך 15 יום מיום קבלת פסק הדין.

ניתן היום, א' אייר תשע"ו, 09 מאי 2016, בהעדר הצדדים.