1. בפניי תביעה לתשלום פיצויים בגין ליקויי בנייה בדירה שרכשו התובעים מהנתבעת.

העובדות

2. ביום 20.2.2007 נכרת הסכם מכר בין התובעים לנתבעת, מכוחו רכשו התובעים דירה ברחוב הדובדבן 2, קריית ביאליק (להלן: "הדירה"). הדירה נבנתה במסגרת פרויקט שנקרא "שכונת הפרפר" (ההסכם צורף כנספח א' לכתב התביעה, הסכם המכר ייקרא להלן: "ההסכם").

3. הדירה נבנתה על מקרקעין הידועים כחלק מחלקה 57 בגוש 10431, מגרש 91 בתכנית ק/371 (תכנית לשינוי ייעוד למגורים, הקמת שכונת מגורים בת 650 יחידות דיור, פורסמה למתן תוקף ביום 18.5.1995) וק/371ב' (שינוי בינוי ותוספת יחידות דיור ב"שכונת הפרפר", פורסמה למתן תוקף ביום 9.8.2006).

4. בסעיף 9 לתקנון תכנית ק/371 (רשימת תכליות) נקבע כי באזור מגורים ב' ייבנו בנייני מגורים (דירות קוטג') בני 2 קומות צמודי קרקע בצפיפות של עד 6 יחידות דיור לדונם. בסוף סעיף 15.3 לתקנון (ע' 10) נרשמה הערה, לפיה במניין הקומות לא נחשבת הרחבה לגג של הדירות בקומות העליונות. בסעיף 15.8 לתקנון נקבע כי חישוב שטחי הבניה יהיה על פי תכנית ק/316 והתיקונים לה ועל פי תקנות התכנון והבנייה. סעיף 15.11 לתקנון התוכנית (עיצוב ארכיטקטוני) קבע כי באזור מגורים ב' ייבנה גג רעפים. תכנית ק/371ב' לא שינתה הוראות אלה.

5. תכנית ק/316א' (פורסמה למתן תוקף ביום 3.6.1993) עוסקת בחישוב אחוזי בניה בכל הנוגע לבנייה על גגות, כללים לבניית מבני יציאה לגג ועיצוב הקומה העליונה של הבתים והגג שמעליהם (סעיף 4 לתקנון). סעיף 5ב' לתקנון התכנית, העוסק במבנים חדשים, קובע כדלקמן:

"בבניינים חדשים המוגשים לאישור הוועדה תותר תוספת בנייה על הגג בתנאים הבאים:

1) שטח הבנייה יהיה 24.0 מ"ר לכל היותר אולם לא יותר מ-50% משטח הדירה שמתחתם.

2) גובה המבנה יהיה לא יותר מ-2.5 מ' ברוטו.

3) הגג המקרה את המרפסת יהיה בגובה 2.20 מ' בנקודה הנמוכה ביותר וינתן שיפוע של לא יותר מ-30%. הועדה תהיה רשאית לאשר שגם גג התוספת יהיה עם גג רעפים כמקשה אחת עם קירוי המרפסת. במקרה זה תאושר בניית 'קוקיה' לגג התוספת (24.0 מ"ר) בתנאי שגובה ה'קוקיה' לא יעלה על גובה הגג.

4) תוספת הבניה תבוצע לכל דירות הגג בזמן הבניה והתכנון יבטיח שטח גג לצורך העמדת מערכות סולריות ואנטנות וגישה ישירה מחדר המדרגות המשותף. שטחים אלה הם בתוספת לאחוזי הבניה הקבועים בתוכניות החלות על השטח.

..."

וחזרה לענייננו.

6. בסעיפים 2א. ו3א. להסכם התחייבה הנתבעת כי בניית הדירה תהא בהתאם למפרט הטכני אשר צורף כנספח להסכם ובהתאם לחוקים ו/או התקנות ו/או התקנים הישראליים המחייבים. בסעיף 6א. להסכם התחייבה הנתבעת לתקן כל ליקוי או פגם שיתגלו בדירה בהתאם להוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (לעניין תנאי התיקון ומועדיו ר' גם סעיפים 7ב. ו7ג. להסכם).

7. ביום 16.12.2008 נרשם פרוטוקול מסירה מוקדם, במסגרתו הצביעו התובעים על ליקויים שמצאו בדירה. לטענת התובעים כשליש מהליקויים עליהם הצביעו לא תוקנו. עוד טוענים התובעים כי קיימים ליקויים רבים נוספים, אשר לא אותרו על ידם בטרם תפישת החזקה בדירה ובדיקת הדירה על-ידי איש מקצוע.

8. ביום 3.4.2009 קיבלו התובעים את החזקה בדירה.

במסגרת פרוטוקול המסירה התחייבה הנתבעת לבצע את התיקונים שטרם תיקנה. למרות זאת, טוענים התובעים, ולמרות תזכורות רבות שנשלחו לה, לא תיקנה הנתבעת את הליקויים.

9. ביום 4.2.2016 הוגשה התביעה.

במהלך הדיון בתביעה מינה בית המשפט את השמאי והמהנדס מר דן ברלינר כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: "המומחה"). בהתאם לחוות דעתו של המומחה מיום 20.1.2017, עלות תיקון הליקויים שנותרו בדירה (כולל מע"מ ופיקוח הנדסי) הנה 42,158 ₪.

טענות הצדדים

טענות התובעים

10. טוענים התובעים כי יש להוסיף לחוות דעת המומחה סכומים בסעיפים הבאים:

גג הדירה (סעיפים 33-34 לחוות דעת המומחה)

11. במפרט הטכני נקבע: "2.8 תקרות: חומר בטון/צלעות עובי 15-40 ס"מ לפי קביעת המהנדס. 2.9 גג הבניין: חומר בטון/צלעות עובי 15-40 ס"מ לפי קביעת המהנדס. ע"ג תקרת הבטון האחרונה ייבנה גג רעפים משופע".

הדירה כוללת שלוש קומות. מעל הקומה השלישית יש תקרה אופקית עשויה מבנייה קלה מגבס ומעליה קונסטרוקציה מברזל עליה מונחים הרעפים. לפיכך, טוענים התובעים, הגג שנבנה אינו כולל של בטון/צלעות ונבנה בניגוד למפרט הטכני.

12. לעניין זה מפנים התובעים לנספחים ב1, ב2 לתצהירו של התובע, תכנית "פרטי הגג". בהתאם לתוכנית ניתן לראות כי מעל הקומה השלישית אמורה הייתה להיבנות תקרה המתחילה בגובה +8.66 ומסתיימת בגובה +8.86 מ', כלומר בעובי של 20 ס"מ, המתאים לעובי תקרת בטון (עדות מר זיו, ע' 28, ש' 28-33).

13. כן מפנים התובעים לפסקי דין בהם התקבלה עמדת התובעים ביחס לחריגה מהוראות המפרט ביחס לגג. התובעים הנם דיירים בפרויקט בו קנו התובעים דירתם (ת.א. 2283-08-12 לביא ואח' נגד י.ב. זיו נכסים וקבלנות בע"מ; ת.א. 10762-10-11 גולדנברג נגד י.ב. זיו נכסים וקבלנות בע"מ; ע"א (חי') 34276-09-13 י.ב. זיו נכסים וקבלנות בע"מ נגד שלמה גולדנברג; ת.א. 44514-05-15 סיגלית כהן ואח' נגד י.ב. זיו נכסים וקבלנות בע"מ).

14. כנגד פסק הדין בעניין גולדנברג הוגשו ערעורים הדדיים שנדחו לגופם, לרבות בעניין הגג. טוענים התובעים כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי מנחה את פסיקת בית משפט זה בהתאם לסעיף 20(א) לחוק יסוד: השפיטה.

עוד טוענים התובעים כי קביעות בתי המשפט מהוות השתק פלוגתא בנושא הגג, שכן די בכך שבעל הדין נגדו מועלית הטענה היה צד בהליך בו נקבעו עובדות המשתיקות אותו (ע"א 258/88 פיכטנבוים נגד רשם המקרקעין, פ"ד מד (2) 576, 580).

15. עלות תיקון הגג, בהתאם לחוות דעת המומחה מטעם התובעת, 66,616 ₪, בצירוף מע"מ – 77,940 ₪.

בנוסף, תיקון הליקוי יחייב הכנת תכניות קונסטרוקציה והגשת בקשה להיתר בנייה בעלות 8,000 ₪ בתוספת מע"מ – 9,360 ₪.

פרק הזמן הנדרש לביצוע התיקון הוא חודשיים במהלכם יידרשו התובעים לדיור חלופי בעלות של 18,000 ₪.

לפיכך, טוענים התובעים, יש להוסיף לפיצוי בגין הליקויים סכום של 105,300 ₪ בגין רכיב הגג.

שקיעות בריצוף החצר (סעיף 9)

16. המומחה מטעם בית המשפט קבע כי קיים ליקוי בסעיף זה וכי עלות תיקונו 10,000 ₪. יחד עם זאת קבע המומחה פיצוי בסך 5,000 ₪, שכן הקבלן שבנה את הדירה מטעם הנתבעת (חברת גיה, "הקבלן הבונה") בצע חלק מעבודת הריצוף בחצר ולא הנתבעת.

לטענת התובעים חרג המומחה מסמכותו בקביעתו זו.

לגופו של עניין טוענים התובעים כי הנתבעת היא האחראית לתיקון הליקויים בהתאם להסכם, בין אם מדובר בליקויים הנובעים מעבודתה ובין אם מדובר בליקויים הנובעים מעבודתו של קבלן מטעמה.

קירות חוץ עקומים (סעיף 16)

17. המומחה מטעם בית המשפט קבע כי הקיר בוצע בצורה לא מושלמת וכי ניתן לראות את הליקוי בצד החיצוני של הקירות. המומחה אף אישר כי עלות פירוק ובניית קטע זה של הקיר הנה בסך 15,000 ₪. יחד עם זאת, קבע המומחה בגין ליקוי זה פיצוי בסך 2,000 ₪, שכן לשיטתו אין הצדקה לבצע את התיקון.

לטענת התובעים חרג המומחה מסמכותו בקביעתו זו.

עוד טוענים התובעים כי הגם שהקירות לא בוצעו על-ידי הנתבעת אלא על-ידי הרשות המקומית, הנתבעת פרקה את חיפויי הקירות וחיפתה מחדש את הקירות וכי חיפוי זה הוא שיצר את הליקוי.

לפיכך, טוענים התובעים, יש להוסיף לפיצוי סך של 13,000 ₪ בצירוף מע"מ, סך הכל 15,210 ₪.

סדקים בקירות החיצוניים של הבית (סעיף 17)

18. המומחה מטעם בית המשפט קבע כי יש לבצע תיקונים בשל סדקים בקירות והעריך את עלות התיקון בסך 2,500 ₪. בתשובות לשאלות ההבהרה אישר המומחה כי עלות צביעת כל קירות החוץ הנה 20,000 ₪. בחקירתו הנגדית אישר המומחה כי ביצוע תיקונים מקומיים יגרום לכך שהקיר לא יהיה צבוע בצורה הומוגנית (ע' 10, ש' 11).

לטענת התובעים קירות עם הפרשי גוון אינם תואמים את ההסכם והמפרט הטכני, ולפיכך יש לחייב את הנתבעת בפיצוי נוסף בסך 17,500 ₪ בצירוף מע"מ, סך הכל 20,475 ₪.

חלונות מזכוכית מחוסמת (סעיף 2)

19. טוענים התובעים כי המומחה אישר כי אין חותמות המאשרות שהזכוכית שהותקנה בחלונות הנמוכים הנה זכוכית מחוסמת העומדת בתקן בכל התמונות שנשלחו אליו מטעם הנתבעת. עוד אישר המומחה כי ככל וייקבע כי יש להחליף את הזכויות הנמוכות, העלות הנה 1,500 ₪ בצירוף מע"מ, סך הכל 1,755 ₪.

חלון גובה בשירותים (סעיף 20)

20. טוענים התובעים כי ידית הפתיחה של החלון בשירותים הנה בגובה 2.4 מ' מהרצפה ולפיכך לא ניתן לפתחו. המומחה אמנם קבע כי יש ליקוי ברכיב זה, אולם לדבריו ניתן להסתפק בסידור של הרכבת מוט עם ידית שישתלשל עד לרצפה בעלות של 750 ₪.

לטענת התובעים הנם זכאים לפיצוי בשיעור עלות הרכבת תריס חשמלי על החלון בסך 6,250 ₪ בצירוף מע"מ, סך הכל 7,313 ₪.

עגמת נפש

21. התובעים מעריכים את הפיצוי בגין עגמת נפש בשיעור 70,000 ₪. לעניין זה מפנים התובעים למשך הזמן בו סבלו מהליקויים, לחוסר הנוחות והפגיעה באיכות חייהם, בצורך לבצע מאות פניות לנתבעת, טרחה, טרדה, בזבוז זמן וביטול ימי עבודה, כמו גם את משך התקופה הנדרשת לביצוע תיקון הליקויים.

הוצאות ושכר טרחת עו"ד

22. כן עותרים התובעים לחיוב הנתבעת בהוצאותיהם כדלקמן:

א. חוות דעת מומחה מטעמם – 4,500 ₪;

ב. חלקם בשכר טרחתו של המומחה מטעם בית המשפט – 4,000 ₪;

ג. שכר טרחת עו"ד בשיעור 20% בצירוף מע"מ מהסכום הכולל – 285,336 ₪.

טענות הנתבעת

23. לטענת הנתבעת, סמוך לחתימת הצדדים על הסכם המכר ביקשו התובעים לבצע שינויים מרחיקי לכת בדירה. לפיכך, הוסף סעיף שלם למפרט הטכני שעניינו "תוספות והבהרות" (סעיף ד' למפרט). בהתאם לס"ק 3 לסעיף ד', ניתנה לתובעים אפשרות לבחור האם הם מבקשים לבצע את השינויים באמצעות הנתבעת (החברה היזמית) או שמא באמצעות הקבלן הבונה (חברת גיה). כפי שנקבע בסעיף, התוספת בעלות ביצוע השינויים לו יבחרו התובעים כי אלה יבוצעו על-ידי הנתבעת, החברה היזמית, הינה 20%. לטענת הנתבעת תוספת זו היא "מחיר" קניית אחריות הנתבעת לתיקונים שיבוצעו על-ידה. בפועל, בחרו הנתבעים באפשרות הזולה יותר, ביצוע השינויים על-ידי הקבלן הבונה, חברת גיה. בנסיבות אלה אין הם זכאים, לטענת הנתבעת, לפיצוי ממנה בגין ליקויים בעבודות שבוצעו על-ידי הקבלן הבונה.

טוענת הנתבעת כי התובעים ביצעו שינויים מרחיקי לכת, כעולה מטופס השינויים, וכי לשם כך אף שכרו את שירותיו של משרד אדריכלים "רן אדריכלים" אשר הכין לקבלן הבונה תכניות מפורטות לכל השינויים המבוקשים.

הגג

24. לעניין הגג טוענת הנתבעת כי התובעים היו מעורבים בהליך הבנייה, התובע ביקר באתר הבנייה באופן תכוף והתובעים ביקשו את תכניות הפרויקט ותוכניות הדירה בטרם חתימתם על הסכם המכר. בהקשר זה מפנה הנתבעת לכך שמעיון בתשריט הבקשה להיתר בנייה (הגרמושקה) שהגישה הנתבעת נקל לראות כי אין כל תקרת בטון בעליית הגג (תקרת בטון צבועה בצבע כחול). בנסיבות אלה, טוענת הנתבעת, אין ספק כי התובעים ידעו כיצד ייבנה הגג וכיצד נבנה בפועל. כך גם אנשי המקצוע ששכרו התובעים לצורך תכנון השינויים שביקשו לערוך בדירה. בהקשר זה מפנה הנתבעת לכך שעליית הגג נמכרה ברמת מעטפת בלבד. התובעים הם שתכננו אותה באופן יסודי והפכו אותה ליחידת מגורים להורים, לרבות העברת צנרת חשמל, מים ומיזוג אוויר.

25. עוד טוענת הנתבעת כי הבנייה בפועל תואמת לחלוטין את האמור בסעיף 2.9 למפרט הטכני. לעניין זה מפנה הנתבע לחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט ועדותו לפיה מצב הדברים בפועל תואם את המפרט שצורף להסכם המכר. כן מפנה הנתבעת לפסק הדין שניתן בעניין ויינרובסקי (ת.א. 52-03-15 ויינרובסקי ואח' נגד י.ב. זיו נכסים וקבלנות בע"מ). עוד מציינת הנתבעת כי גם בפסק הדין בעניין גולדנברג (ת.א. 10762-10-11 גולדנברג ואח' נגד י.ב. זיו נכסים וקבלנות בע"מ), עליו מסתמכים התובעים, קבע בית המשפט כי התובעים זכאים לפיצוי חלקי בלבד, בשל ידיעתם על אופן הבנייה בפועל (30,000 ₪).

שקיעת ריצוף בחצר

26. טוענת הנתבעת כי מדובר בתוספת שבצעו התובעים על-ידי הקבלן הבונה. משכך, אין הנתבעת אחראית לליקויים בעבודות שבוצעו, ככל שקיימים. עוד טוענת הנתבעת כי הקבלן הבונה, חברת גיה, השלימה את הדירות ומסרה את החזקה בהן ורק לאחר מכן חדלה לתפקד והנתבעת נתנה מענה לתיקוני בדק.

קירות חוץ עקומים

27. טוענת הנתבעת כי קירות החוץ של המגרש נבנו במסגרת עבודות הפיתוח של המגרש על-ידי הרשות המקומית ולא על-ידי הנתבעת. כל אשר בצעה הנתבעת הנו חיפוי הקיר, שהוא עניין קוסמטי. עוד טוענת הנתבעת כי הקיר עמד במקום בטרם בחרו התובעים במגרש (שהנו מגרש פינתי). הנתבעת דוחה את טענת התובעים כי הליקוי הוא בחיפוי ולעניין זה מפנה לחוות דעתו של המומחה.

סדקים בקירות חיצוניים

28. הנתבעת מפנה לחוות דעתו של המומחה ולעדותו בבית המשפט, לפיה אין הצדקה, בנסיבות העניין, לצביעה כללית של קירות החוץ.

כן מפנה הנתבעת לכך כי המומחה סייר בדירת התובעים ביום 20.12.2016, למעלה משבע וחצי ממועד מסירת החזקה בדירה לתובעים (3.4.2009).

חלונות מזכוכית מחוסמת

29. גם בעניין זה מפנה הנתבעת לעדותו של המומחה, לפיה רואים חותמות לפחות בשלוש מתוך ארבע התמונות שהוצגו בפניו, וכי לא תמיד רואים את החותמות.

עוד מציינת הנתבעת כי מדובר במדבקות המתמוססות בניקיון ובהתקנה במגע בחומרים מסיסים או שאינן מופיעות על החלון בשל אופן חיתוך הזכוכית, וכי לו רצו התובעים להוכיח טענתם, היה עליהם לשלוח זכוכית חלון למעבדה, וזאת לא עשו.

חלון גובה בשירותים

30. טוענת הנתבעת כי הפתרון המוצע על-ידי התובעים הוא היקר ביותר ואם היה היעיל ביותר, לא היו ממתינים שמונה שנים ומבצעים אותו זה מכבר. טוענת הנתבעת כי תריסים וחלונות רבים נסגרים באמצעות ידית או מוט ארוך ואין כל בעיה בכך וכי אף המומחה סבר כי זה הפתרון הראוי בנסיבות העניין.

עגמת נפש

31. לטענת הנתבעת, סך הליקויים שמצא המומחה ומהותם אינם מצדיקים פיצוי בגין עגמת נפש. לעניין זה מצביעה הנתבעת על כך שהמומחה שם את עלות תיקון הליקויים בסכום של 33,550 ₪ (בתוספת פיקוח ומע"מ) מחד גיסא, וכי מדובר בוילה גדולה המשתרעת על פני שלושה מפלסים, בשטח העולה על 200 מ"ר וכדו'.

החזר הוצאות

32. הנתבעת מצביעה על כך שהתובעים הגישו תביעה על סכום של 351,799 ₪ בעוד המומחה מצא ליקויים אשר עלות תיקונם עולה כדי 33,550 ₪. בנסיבות אלה, טוענת הנתבעת, מדובר בתביעה מופרזת ומוגזמת, הנגועה בשיהוי ובחוסר תם לב, ואין לפסוק לתובעים הוצאות משפט.

תום תקופות הבדק והאחריות, שיהוי

33. הדירה נמסרה לתובעים ביום 3.4.2009, התביעה הוגשה בינואר 2017, קרוב לשבע שנים ממועד מסירת החזקה בדירה ולאחר תום תקופת הבדק.

בנסיבות אלה, טוענת הנתבעת, נטל הראיה על התובעים להוכיח רשלנות מצידה של הנתבעת. עוד טוענת הנתבעת כי ניתן ללמוד מהמועד בו הוגשה התביעה על שביעות רצונם של התובעים מהדירה שנמסרה להם ועל כך שלא סברו שהליקויים הנטענים ראויים להיתבע.

קיזוז

34. לטענת הנתבעת, ככל שתחויב בסכום כלשהו, יש לקזז מסכום זה את עלות התיקונים שבצעה עבור התובעים מתוך הסכמה כי כנגד ביצועם לא יגישו התובעים תביעה כנגדה. לעניין זה מפנה הנתבעת לשורה של עבודות צביעה, תחזוקה, ניקיון, פתיחת סתימות, שבוצעו עבור התובעים על חשבון הנתבעת במהלך השנים.

הנתבעת העריכה את עלות העבודות שביצעה בדירת התובעים בסכום של 28,595 ₪. חלק מהסכום נתמך בקבלות ויתרתו מבוסס על הערכת מנהל הנתבעת, המהנדס מר יואב זיו.

הליכים קודמים

35. דירת התובעים מצויה בפרויקט הקרוי שכונת הפרפר בקרית ביאליק. בין הדיירים בשכונה לבין הנתבעת התנהלו הליכים רבים שהסתיימו. מעדות מנהל הנתבעת עולה כי קיימות תביעות נוספות, שטרם הוכרעו עד כה.

בכל פסקי הדין (למעט פסק הדין בעניין ויינרובסקי), התקבלה טענת התובעים כי הגג בוצע בחריגה מהמפרט הטכני.

להלן תמצית קביעות בתי המשפט בעניין זה:

36. בת.א. (חי') 10762-10-11 שלמה גולדנברג נ' י.ב. זיו נכסים וקבלנות בע"מ (3.7.2013) (ת/1) נקבע כי:

"יש לראות כי המפרט הטכני מתייחס לתקרות, בלשון רבים, ואינו מבחין בין תקרת הקומה השלישית לבין יתר התקרות בבית. בנוסף יש לראות כי גם לגבי גג הבניין, מציין המפרט הטכני חומר של בטון/צלעות, ומצוין כי על גבי תקרת הבטון האחרונה יבנה גג רעפים משופע. אין במפרט כל התייחסות לכך כי התקרה האופקית שבקומה השלישית איננה 'תקרה' רגילה, ואיננה נכללת במונח 'תקרות' המופיע במפרט או כי אין לראות בה את 'תקרת הבטון האחרונה'. מעבר לכך, כל ספק פרשני בנוגע להבדל שבין המונח 'תקרות' לבין 'תקרת הבטון האחרונה' או בין המונח 'גג הבניין' לבין 'גג רעפים משופע' – יפעל לחובת הנתבעת, מנסחת המפרט והחוזה.

באשר לפסק דין סלמן - שם תוכן המפרט הטכני היה דומה למפרט דכאן, ובית המשפט העליון קבע כי הפרשנות הראויה של המפרט הטכני היא כי גם תקרת הקומה השלישית צריכה הייתה להיבנות מבטון יצוק ולא מתקרת רביץ, כפי שהיה שם. עוד אציין, כי במפרט שם, לגבי גג הבניין צוין: 'חומר – קונסטרוקציית עץ ורעפי בטון' ואילו במפרט הנדון כאן צוין בצורה יותר ברורה כי גג הבניין יהיה עשוי בטון/צלעות ועל גביו גג רעפים. מכאן, שניתן לומר שהאמור בפסק הדין סלמן חל בנסיבות המקרה דנן, אף מכוח 'קל וחומר' – שכן בענייננו לשון המפרט לגבי גג הבניין ברורה יותר.

בנוסף, אפנה לפסקי דין נוספים, בהם נדונו טענות דומות, ואשר בהם התקבלה טענת הרוכשים לאי התאמה למפרט: ת"א (שלום-י-ם) 2555/04 ביטון נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ (29/6/2005) – שם נדון מקרה בו תקרת הקומה העליונה שמתחת לגג נבנתה מגבס, במקום מבטון בעובי 17 ס"מ מצופה בגבס. בית המשפט קיבל את עמדת התובעים כי הבניה בוצעה תוך אי התאמה למפרט, ודחה את טענת הקבלן כי יש להבחין בין תקרת הקומה העליונה לבין יתר התקרות בבית; ת"א (שלום-י-ם) 2070/99 חייט נ' ימור חברה לבניה, יזמות והשקעות בע"מ (3/3/2005) – אף שם מצא בית המשפט כי תקרת קומה עליונה שנבנתה מתקרת 'רביץ', נבנתה בסטייה מהוראות המפרט, ופיצה את התובעים בגין עלות יציקת תקרה מבטון; ת"א (שלום-י-ם) 1072/95 פרי נ' יפת שמש נכסים בע"מ (16/1/2005), שם נדונה תביעת ליקויי בנייה לגבי 12 בתים שונים על פי שני סוגים של מפרטים, כאשר באחד צוין כי ייעשה שימוש בבטון בבניית הגג והוסף בכתב יד 'רעפים עם רביץ', ובסוג השני - המפרט התייחס לבטון בלבד. בית המשפט קבע, גם לגבי המפרטים בהם צוין שיעשה שימוש ברביץ, כי המפרט נוסח באופן לא ברור וכי עולה ממנו כי הרעפים יבנו עם 'רביץ', אך לא כי התקרות יהיו תקרות "רביץ". לכן מצא בית המשפט כי התקרות כולן היו אמורות להיות עשויות בטון וכי הבתים נבנו בסטייה מהמפרט; ת"א (שלום-פ"ת) 1374/99 מייקסנר נ' עופר מירצקי – חברה לבניין והשקעות בע"מ (16/6/2004) – שם קבע ביהמ"ש כי הפרשנות 'הרגילה' של המפרט באותו המקרה מחייבת את המסקנה כי היה צריך להקים תקרה עליונה מבטון וכי הקבלן לא הרים את הנטל להראות כי הפרשנות שהוא הציע, לפיה המפרט אפשר גם הקמת תקרת 'רביץ', היא הפרשנות הנכונה; ת"א (שלום-ת"א) 65094/07 דינור נ' אברהם רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ (7/5/2012) – שם צוינו הדברים הבאים: 'המפרט נועד למנוע מחלוקות באשר לטיב הממכר. לו ביקשה הנתבעת לחפות חלק מהחדרים בתקרת גבס היה עליה לרשום במפורש במפרט הטכני כי התקרות עשויות צלעות, בטון, או גבס, כשם שנעשה במפרט הטכני של מר שרון כהן... תקרה היא תקרה היא תקרה. משהתחייבה הנתבעת לבנות את התקרות כתקרות צלעות או כתקרות של בטון מלא, עליה למלא אחר התחייבותה. בניית תקרת הקומה עליונה כתקרת גבס עומדת בניגוד להתחייבות הנתבעת, והיא בבחינת אי התאמה. יובהר כי 'תקרת צלעות' היא תקרה מסיבית, ולצורך העניין אין הבדל בין תקרת צלעות לתקרת בטון מלא. אין חולק כי תקרת גבס אינה ממלאה אחר הגדרת התקרות שבמפרט.'

אציין, כי לא נעלם מעיני גם ת"א (שלום-חיפה) 13470/02 ויינר נ' יובל הנדסה בע"מ (18/12/2005) שם מצא בית המשפט להבחין בין המקרה אשר נדון בפניו לבין פס"ד סלמן, ומצא כי התקרה העליונה שלא הייתה מבטון לא נבנתה בסטייה מהוראות המפרט. עם זאת, יש לראות כי מדובר בפסק דין של ערכאה מקבילה, ומסקנותיו אינן מחייבות מותב זה."

ערעור וערעור נגדי שהוגשו כנגד פסק הדין, נדחו (ע"א 34276-09-13 י.ב. זיו נכסים וקבלנות בע"מ נגד גולדנברג ואח', ע"א 38940-09-13 גולדנברג ואח' נגד י.ב. זיו נכסים וקבלנות בע"מ, ת/2).

37. בת.א. (חי') 2283-08-12‏ ‏ אהרון לביא נ' י.ב. זיו נכסים וקבלנות בע"מ (17.7.2014) (ת/3) ות.א. (חי') 55499-06-12‏ ‏ אביבית כהן נ' י.ב. זיו נכסים וקבלנות בע"מ (17.7.2014) (ת/4) נקבעו קביעות דומות:

"באשר לפרשנות המפרט אני סבורה כי הדין עם התובעים. לשון המפרט ברורה, ועולה ממנה כי גג הרעפים יבנה על תקרת בטון, והואיל והלשון ברורה יש לפרש את המפרט בהתאם לה (ראה: סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973)."

38. כך גם בת.א. (חי') 13436-03-15‏ ‏אביגדור מילאל נ' י.ב. זיו נכסים וקבלנות בע"מ (22.8.2017):

"בענייננו נכתב במפרט בהאי לישנא: 'גג הבניין : חומר בטון/צלעות עובי 15-40 ס"מ לפי קביעת המהנדס. על גבי תקרת הבטון האחרונה ייבנה גג רעפים משופע'.

לטעמי לשון המפרט ברורה ולפיה גג הרעפים ייבנה על גג בטון. אין חולק כי בפועל אין גג בטון מתחת לרעפים אלא גבס או רביץ. הסברי הנתבעת בעניין זה מאולצים. לא מצאתי כי קיימת במפרט הבחנה בין הקומות השונות והוראה כי בעליית הגג יבנה גג מגבס או רביץ. להיפך נאמר ברחל בתך הקטנה שמתחת לרעפים יבנה גג בטון. גם אם הניסוח לא חד משמעי, הרי הדבר צריך לפעול נגד המנסח/הנתבעת והתובעים זכאים ליהנות מאי הבהירות לפרשנות האפשרית המיטיבה עמם.

התובעים זכאים לקבל את שהובטח להם במפרט גם אם גילו זאת לא בעת המסירה (דבר שאינו במומחיותם ואף לא נראה לעין שעה שקיים חיפוי רעפים) אלא בשלב מאוחר יותר ומשהופנתה תשומת ליבם ואף אם לא התלוננו על כך בעבר וגם אם בחיי היום יום לא ירגישו בהבדל.

בהתאם למפרט צריך היה להיות גג בטון מתחת לרעפים. העובדה שלא בנוי גג בטון מהווה אי התאמה כמשמעה בחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 והם זכאים לפיצוי. בחוות דעתו העריך המומחה את עלות פירוק הגג הקיים וביצוע מחדש של תקרת בטון בסדר גודל של 60,000 ₪ (עמ' 3 לחוות הדעת סעיף 8). המומחה לא נחקר בעניין זה והערכתו לא הוזמה."

ערעור שהוגש כנגד פסק הדין, נמשך על-ידי המערערת (ע"א 51353-10-17 י.ב. זיו נכסים וקבלנות בע"מ נגד מילאל ואח', נספח ב' לסיכומי התשובה מטעם התובעים.

דיון והכרעה

39. חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר") קובע כי "המוכר דירה חייב לצרף לחוזה המכר מפרט והוראות תחזוקה ושימוש" (סעיף 2(א) לחוק המכר). סעיף 3 לחוק המכר מוסיף וקובע כי המפרט יהיה בטופס שקבע השר בצו באישור ועדת הכלכלה של הכנסת. לעניין חשיבותו של הגילוי והפירוט בהקשר לעסקות לרכישת דירה ר' פסק הדין בע"א 7298/00‏ ‏ בסט דוד סמואל נ' חממי עזרא (4.9.2007):

"חובת הגילוי היא אחת מגילוייו המובהקים של עקרון תום הלב וככזו היא מבטאת נורמות של התנהגות מוסרית בשלב המשא ומתן הטרום-חוזי (ג' שלו דיני חוזים - החלק הכללי (תשס"ה) 317 - 318). חובת הגילוי בעת מכר דירה, נובעת גם מדין ספציפי, הוא חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: חוק המכר דירות), אשר מטרתו העיקרית היא להביא לידיעת הקונים: 'בצורה ברורה ומובנת - וללא הסתתרות וערפול מאחורי אמירות כלליות וגורפות ומבלי להבליע גופי דברים שלהם משמעות כספית חשובה, בתוך ריבוי דברים טפלים ובלתי חשובים, מה הן כוונותיו האמיתיות של המוכר ומה הן הזכויות אשר הוא הקונה רוכש ממנו' (ראו ע"א 213/80 שמחיוף שמעונוף נ' ברוכים ואח', פ"ד לז(3) 808, עמ' 813-814). כדי להבטיח שאכן הובאו הדברים לידיעת הקונה והובנו על-ידו, חובה על המוכר לצרף לחוזה מפרט, ובו תיאור הדירה וכל הכלול בה וזאת כאמור בטופס שבתוספת ל'צו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד-1974'. מטרת המפרט היא שהמוכר יציג באופן הברור ביותר את הדירה הנמכרת, על תכונותיה השונות, כך שהקונה הסביר יידע בדיוק מה הוא קונה ועל מה הוא מוציא את כספו."

40. אכן, סעיף 1(א) לצו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד-1974 קובע כי "המוכר חייב לצרף לחוזה המכר מפרט ולמסור לקונה העתק ממנו חתום בידו". בהתאם לסעיף 2 לצו, על המפרט להיערך בהתאם לטופס שבתוספת לצו.

במפרט, המופיע בתוספת לצו מכר דירות, התייחסות מפורטת לדירה, רכיביה, שטחה, השטחים המוצמדים לה, גובהה, תיאור הבניין, חדרי המדרגות, קירות החוץ ועוד. בין שאר סעיפי המשנה לסעיף 2 העוסק בתיאור המבנה נכללים גם הסעיפים הבאים:

ח) תקרות __________

ט) גג הבניין ____________, מעקה בגובה ______________,

שכבת בדוד נגד חום ____________, הלבנת גג ___________.

יצוין כי בשנת 2008 תוקן המפרט (ק.ת. 6649, י"ח באדר א' התשס"ח, 24.2.2008), והיום הוא כולל דרישה לפירוט רב יותר של התקרות והגג, תוך הבחנה בין "רצפה ותקרה קומתית", "תקרת קומה עליונה" ו"גג הבניין" ואף הפנייה לתקן המחייב. תיקון זה בוצע לאחר חתימת הצדדים על הסכם המכר, ולפיכך אינו רלבנטי לענייננו.

ומכאן למחלוקת שבפניי.

41. להסכם המכר עליו חתמו הצדדים ביום 20.2.2007, נספח א' לכתב התביעה, צורף מפרט המתאר את הדירה, הבניין ומאפייניהם. להלן הסעיפים הרלבנטיים לענייננו מתוך המפרט:

"1.4 מספר הקומות והמפלסים כולל: מרתף, קומת קרקע, קומה א' ועליית גג.

1.5 מתקנים על הגגות או בחלל הגגות: קולטים סולריים, אנטנות, דודי מים וכל מתקר אשר יידרש על-ידי המתכננים ו/או הרשויות.

...

2.8 תקרות: חומר בטון/צלעות עובי 15-40 ס"מ לפי קביעת המהנדס.

2.9 גג הבניין: חומר בטון/צלעות עובי 15-40 ס"מ לפי קביעת המהנדס. על גבי תקרת הבטון האחרונה ייבנה גג רעפים משופע.

2.9.1 בידוד הגג (תאר) לפי קביעת המהנדס. הלבנת הגג אין – יש גג רעפים.

...

3.1 דירה בת 6 חדרים + ממ"ד (בקומת מרתף) שטח הדירה לפי התכנית המצורפת בזה.

3.2 בדירה: קומת מרתף בגובה כ-2.20 מ' אשר בה ממ"ד ואזור שירות, קומת קרקע ובה שירותי אורחים, חדר דיור (סלון), מטבח ופינת אוכל. חדר הורים הכולל פינת ארונות וחד' אמבטיה ושירותים. קומה א' ובה 4 חדרי מגורים (ילדים), חד' כביסה וחד' אמבטיה ושירותים כללי ומרפסת לא מקורה. עליית גג (ברמת מעטפת) ויציאה למרפסת קטנה לא מקורה. במפלס הקרקע חד' מחסן ושרות, 2 חניות עוקבות, אחת מהן מקורה. הדירה ושטחה על פי התוכניות המצורפות.

3.3 גובה הדירה מפני הריצוף עד לתחתית התקרה 2.5-2.70 מ', בחדר המדרגות חלל גבוה. קומת המרתף בגובה כ-2.20 מ' וקומת עליית הגג בגובה משתנה עד לכ-2.50 מ'. גובה הדירה במקומות מסוימים יקטן מהנ"ל במקומות בהם יש הנמכה מקומית כגון: תעלות אוורור, אלמנטים קונסטרוקטיביים, אזורי שירות, מדרגות, הנמכות תקרה מגבס, הנמכות דקורטיביות וכאמור באזורים הנמוכים של גג הרעפים המשופע וכיוצ"ב."

42. המומחה מטעם בית המשפט, מר דן ברלינר, קבע כי "הגג העליון הוא גג רעפים משופע, מעל קונסטרוקציית מתכת. רצפת הקומה העליונה, היא התקרה של הקומה שמתחתיה – מבטון. לדעתי, מצב דברים זה תואם את מפרט הדירה .... אינני מוצא כל הצדקה לדרישה לפירוק הגג הקיים וביצוע מחדש של תקרת בטון". המומחה לא שינה דעתו ודבק בפרשנותו המקצועית אף לאחר שניתנו פסקי הדין (ע' 7, ש' 6-8).

ואולם, צודקים התובעים כי המחלוקת העיקרית בין הצדדים בתיק זה, כמו גם בתיקים האחרים בהם נדונו תביעות שהוגשו נגד הנתבעת בעניין פרויקט "שכונת הפרפר", נוגעת לפרשנות סעיף 2.9 למפרט, המתייחס לגג הדירה.

43. בטרם אצלול לנבכי המחלוקת עצמה ברצוני להעיר כי טוב הייתה עושה הנתבעת לו הייתה מנסחת את הסעיף בצורה מוצלחת יותר. ניסוח מפורט, בהיר וחד משמעי היה ממלא את תכלית המפרט (גילוי), מונע אי הבנות, ובענייננו אף חוסך לנתבעת כספים רבים בהם חויבה במסגרת התיקים שהוכרעו עד כה.

ואסיים בהערה מקדימה נוספת: ככל וקיימת סתירה בין סעיפי המפרט או אם אמצא כי מדובר בניסוח דו משמעי, יש לפרש את הסתירה או הספק לטובת התובעים, הקונים, באשר זו תכליתו של הצו וחוק המכר. יחד עם זאת, ככל ואמצא כי הפרשנות הסבירה האפשרית היחידה של הסעיף היא זו בה דוגלת הנתבעת, אאמץ פרשנות זו, גם אם מדובר בסעיף שניסוחו אינו מוצלח.

הגג

44. המחלוקת שבפניי, ומחלוקת פרשנית היא, נסבה סביב הוראות סעיף 2.9 למפרט שצורף להסכם המכר. אין חולק כי את סעיף 2.9 למפרט יש לפרש בהתאם ללשונו ומתוך זיקה להקשרו, לרבות שאר הוראות המפרט.

לטענת הנתבעת, האופן בו יש לפרש את סעיף 2.9 למפרט הנה כי הגג מורכב מתקרת קומה א', הבנויה מבטון בעובי 25-40 ס"מ, כאשר על גבי תקרה זו, היא התקרה האחרונה במבנה, נבנה גג רעפים. פרשנות זו מתיישבת עם האופן בו נבנה הגג. פרשנות זו אף מתיישבת, לטעמי, עם לשונו של הסעיף. כך סבר גם המומחה מטעם בית המשפט.

דא עקא, בכך לא די. כאמור, ככל ולשון הסעיף מאפשרת שני פירושים, יש לאמץ את הפירוש המיטיב עם התובעים. לפיכך, יש לבחון את פרשנות הסעיף על-ידי התובעים, האם אפשרית היא וסבירה.

45. השאלה מהי הפרשנות בה נוקטים התובעים ביחס להוראות סעיף 2.9 למפרט אינה שאלה פשוטה כלל ועיקר. משנשאל התובע בעדותו ביחס לגג שהובטח לו, לטענתו, השיב תחילה כי מדובר בגג אופקי:

"ש. .... אתה מאשר שאתה לאורך כל הבניה, ראית וידעת שמעל קומת המעטפת, תהיה תקרה קלה בלבד ולא תקרת בטון?

ת. לא מאשר, לא ידעתי ששמו לנו תקרת גבס במקום תקרת בטון. לא הייתי ער לעניין הזה בכלל. אני גיליתי שחסר לנו במפרט רק בסמוך לשנת 2015, סמוך להגשת התביעה." (ע' 20, ש' 16-19)

אולם כשנשאל שוב, באופן מפורש, האם הגג שהיה על הנתבעת לבנות בהתאם למפרט הנו גג בטון אופקי או משופע, השיב שאינו יודע, ואף אינו יודע את עוביו:

"ש. איזה גג לטענתך חסר לך מעל הקומה השלישית, גג משופע או גג ישר?

ת. גג בטון, אני לא יודע אם גג משופע או גג ישר, לא יודע עובי" (ע' 21,ש' 13-14)

46. בסיכומיהם, טוענים התובעים כי הגג שהיה על הנתבעת לבנות הנו גג אופקי, במקום בו נבנתה תקרת גבס: "... מעל הקומה השלישית ישנה תקרה אופקית שעשויה מבניה קלה מגבס ולא מבטון ..." (סעיף 32 לסיכומי התובעים, לעניין זה ר' גם סעיפים 33-36 שם הפנו התובעים לעובי התקרה כמצוין בתשריט שצורף להסכם המכר). כך גם בסיכומי התשובה שהגישו (סעיף 12 לסיכומי התשובה).

לעומת זאת, המומחה מטעם התובעים, מר מיכאל קרבצ'יק, מתייחס בחוות דעתו לתקרת בטון משופעת דווקא, ולא אופקית (סעיף 33 לחוות הדעת, נספח י"ג לתצהיר התובעים). בחקירת המומחה ניסה ב"כ התובעים לקבל את אישורו כי חוות דעת המומחה מטעמם, מר מיכאל קרבצ'יק, התייחסה לתקרת בטון אופקית ("ש. כל מה שהוא כותב פה שצריך לצקת תקרה אופקית של 88 מ"ר, ושלפני היציקה צריך לפרק את הרעפים הקיימים כדי לאפשר את היציקה ולאחר היציקה צריך להרכיב אותם מחדש? ת. זה לא רציני"), אולם המומחה דחה פרשנות זו, ובצדק (ע' 13, ש' 27 – ע' 14, ש' 25).

47. אף בפסק הדין בעניין גולדנברג נקבע במפורש כי התקרה שהיה על הנתבעת לבנות הנה תקרה אופקית מבטון (לעניין זה ר' סעיף 13 לפסק הדין). בית המשפט אף התייחס לקושי בחוות דעתו של המהנדס ליברמן אשר הגישו התובעים באותו תיק, אשר התייחסה לתקרת בטון משופעת ולא אופקית כנדרש (סעיף 22 לפסק הדין, לעניין זה ר' גם עדותו של מר דן ברלינר בישיבת יום 2.7.2017, עמ' 6, ש' 10-12). גם פסקי הדין אליהם הפנה בית המשפט בעניין גולדנברג, לרבות פסק הדין בעניין סלמן, התייחסו לתקרת בטון אופקית – ולכך אתייחס בהמשך.

48. כך גם בפסק הדין בעניין ויינרובסקי. מעיון בפסק הדין עולה במסגרת הדיון בתביעה ציירו התובעים, כמו גם הנתבעת, לבקשת בית המשפט, את התקרה שהיה עליהם לקבל (במ/1, במ/2). התובעים ציירו תקרה אופקית, המבחינה בין רצפת עליית הגג לבין השטח הכלוא מתחת לגג הרעפים. דא עקא, מהחלטתו של בית המשפט שדן בערעור שהוגש כנגד פסק הדין עולה כי במהלך הדיון בערעור טענו התובעים כי הציור שציירו אינו משקף את התקרה שהיה על הנתבעת לבנות וכי התכוונו לתקרת בטון משופעת (לעניין זה ר' דברי ב"כ המערערים בעמ' 4, ש' 25-26 לפרוטוקול הדיון מיום 26.12.2017 בע"א 5761-07-17 ולהחלטת בית המשפט מאותו יום, ע' 7, ש' 6-7).

49. ככל שטענת התובעים היא כי היה על הנתבעת לבנות בעליית הגג תקרת בטון אופקית, מדובר בטענה שאינה מתיישבת, לטעמי, עם לשון סעיף 2.9 למפרט שצורף להסכם המכר או עם שאר סעיפי המפרט באופן המחייב דחייתה. ואנמק.

בהיתר הבנייה שניתן למגרש 91, נספח י"ד לתצהיר מר יואב זיו, נכתב: "הקמת מבנה חד משפחתי בן 2 קומות, מרתף ועליית גג. המבנה מוצע עם גג רעפים והכנה למעלית פנימית, מרפסת פתוחה, חניה, מחסן וחדר מכונות בחצר – אגף אחד בבניין דו משפחתי".

50. כך גם נקבע, באופן ברור, במפרט שצורף להסכם המכר, במסגרתו תוארה הדירה ככוללת מרתף (שטח שירות), שתי קומות מגורים ועליית גג (ברמת מעטפת). משכך נקבע במפרט הטכני, ברי כי לא ייתכן כי עליית הגג תכלול תקרת בטון אופקית מתחת לגג הרעפים. לו כללה עליית הגג תקרת בטון אופקית, היו בדירה ארבעה מפלסים + עליית גג (השטח הכלוא בין תקרת הבטון האופקית הנוספת לבין גג הרעפים המשופע) ולא שלושה + עליית גג (השטח הכלוא בין תקרת קומה א' לבין גג הרעפים המשופע), כפי שהוסכם. לו כללה עליית הגג תקרת בטון אופקית היו בדירה שבעה חדרים, ולא שישה, כפי שהוסכם.

51. פרשנות התובעים אף אינה מתיישבת עם הוראות תכנית 316א', בה נקבע כי "בבניינים חדשים המוגשים לאישור הוועדה תותר תוספת בנייה על הגג בתנאים הבאים ....". מכוח תכנית זו הותרה בניית עליית הגג וניתן הפטור מחישוב שטחה בגדר שטחי הבנייה המותרים או מספר הקומות (2 בלבד). ויודגש: תכנית זו היא התכנית לאורה הוכנה הבקשה להיתר ומכוחה ניתן ההיתר על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה. סעיף 5 לתקנון התכנית תומך בפרשנות לפיה הגג הוא תקרת קומת מגורים א'. על הגג נבנה מבנה גג, הוא עליית הגג.

52. לעניין זה לא מן המותר להפנות לסעיף 5 לחוות דעתו של השמאי מר ערן דור און, שהוגשה מטעם הנתבעת, לפיה מספר הקומות שניתן לבנות במגרש הנו 2 בלבד (בהתאם לתכניות ק/371, ק/371ב'). כך גם עולה מעדותו של מר יואב זיו, מנהל הנתבעת:

"אי אפשר לשים עוד קומה לפי התב"ע. היסודות של הבניין הקיים לא יכולים לשאת קומה נוספת, גם אם הייתה תקרת בטון או גג רעפים עם גבס" (ע' 34, ש' 1-2)

כך גם עולה מעיון בתקנון התוכנית, אשר הוראותיה צוטטו בסעיף 4 לפסק דיני.

53. יוער כי "קומה" מוגדרת בסעיף 1.00.1 לתוספת השלישית לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970 (להלן: "תקנות בקשה להיתר, תנאיו ואגרות") כ: "חלל המשתרע בין שתי רצפות סמוכות הנמצאות זו מעל זו, וגובהו אינו קטן מ-2.50 מטרים". בענייננו, כעולה מסעיף 3.3 למפרט הטכני, לפחות חלק מעליית הגג הנה בגובה 2.5 מ', ולפיכך קירוי עליית הגג בתקרת בטון אופקית היה הופך אותה לקומה (מעליה, כאמור, כלואה עליית גג), כל זאת בניגוד מפורש למפרט (כמו גם להיתר הבנייה ולתוכנית החלה על המקרקעין).

54. אין לי אלא להצטרף לדברי כב' השופטת ר' באום בת.א. (חי') 52-03-15 אלברט ויינרובסקי נ' י.ב. זיו נכסים וקבלנות בע"מ (21.5.2017):

"מהאמור בסע' 3.1 ו-3.2 למפרט עולה, כי בדירה 5 חדרים: סלון וממ"ד – בקומת הכניסה, 3 חדרי מגורים – בקומה השנייה.

עליית הגג, בה נרשם מספר פעמים במפרט – כי היא בגובה משתנה הואיל ויש מעליה גג רעפים משופע – איננה חדר נוסף בדירה. מעל כל חמשת החדרים שבדירה – ישנה תקרת בטון, כפי שנרשם בסע' 2.9 למפרט. מעל עליית הגג אין ולא אמורה להיות תקרת בטון.

לו הייתה תקרת בטון מעל עליית הגג – הייתה עליית הגג בבחינת החדר השישי בדירה. אלא שבמפרט ובנספח נרשם פעמיים שהדירה היא דירת 5 חדרים (הספרה "5" עם קו תחתון הן בנספח להסכם והן במפרט), ומניתי לעיל את חמשת החדרים בדירה – כולם נמצאים בקומת הכניסה (2 חדרים) ובקומה השנייה (3 חדרים).

עליית הגג נמצאת מעל הקומה השנייה, ומעליה תקרת גבס וגג רעפים משופע, בדיוק כפי שנרשם בנספח להסכם ובמפרט."

ר' והשוו לפסק הדין ב תא (חי') 42670-03-15 איריס פרנקו נגד י.ב. זיו נכסים וקבלנות בע"מ שם הגיע בית המשפט לתוצאה שונה, על בסיס הוראות המפרט שכללו שני חדרונים בעליית הגג.

55. בענייננו אמנם מתייחס המפרט לשישה חדרים בדירה, אולם כולם בשני מפלסי המגורים – קומת הקרקע וקומה א'. התקרה מעל קומה א' היא הגג עליו בנוי גג רעפים, כאשר עליית הגג כלואה בשטח שבין התקרה האחרונה לבין גג הרעפים.

56. קראתי בעיון את פסקי הדין אליהם מפנים התובעים, אולם לצערי איני יכולה להסכים עמם. כעולה מפסק הדין בעניין גולדנברג ופסקי הדין שניתנו בעקבותיו, הסתמכו פסקי הדין על פסק הדין שניתן בעניין סלמן (ע"א 5323/99 סלמן נגד בן אבו חברה לבניין ולפיתוח בע"מ (24.10.2001)). כך גם פסקי הדין אליהם מפנה בית המשפט בסעיף 15 לפסק דינו בעניין גולדנברג. דא עקא, בעניין סלמן, כמו גם בפסקי הדין המוזכרים בסעיף 15 לפסק הדין בעניין גולדנברג, דובר על תקרת הקומה האחרונה בדירה (בענייננו, רצפת עליית הגג). בפסק הדין בעניין סלמן נבנתה התקרה של הקומה האחרונה שלא מבטון, בניגוד למפרט, וכך קבע בית המשפט. לא זה המקרה בענייננו. התקרה האחרונה בדירת המגורים, היא תקרת קומה א', נבנתה מבטון כנדרש. מעל תקרה זו נבנה גג רעפים, כאמור בסעיף 2.9 למפרט. בין התקרה האחרונה בדירה לבין גג הרעפים כלואה עליית הגג.

לעניין זה אני מצטרפת לדברי בית המשפט בת.א. (חי') 13470/02 ויינר יוסף נגד יובל הנדסה בע"מ, הגם שהגדרת הגג באותו מקרה הייתה מעט שונה מענייננו ולא כללה את תקרת הבטון.

57. שאלה קשה יותר היא האם ניתן לפרש את סעיף 2.9 למפרט כמחייב יציקת בטון מתחת לרעפים. כאמור, התובעים לא טענו זאת בסיכומיהם, אולם המומחה מטעמם שם את הפיצוי הנתבע בהתאם לאפשרות זו. כך גם חוות הדעת מטעם הנתבעת וחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, כולן התייחסו לתקרת בטון משופעת (ע' 13, ש' 1-6). בפסק הדין שניתן לאחרונה בת.א. 44514-05-15 סיגלית כהן ואח' נגד י.ב. זיו נכסים וקבלנות בע"מ (14.2.2018), והוגש על-ידי התובעים לתיק בית המשפט, נתקל בית המשפט בסתירה בין טענות התובעים לפניו לבין האמור בחוות הדעת שהוגשה מטעמם. בית המשפט קבע כי אין בכך לאיין את תביעת התובעים, שכן העיקר, כך נקבע, הוא כי בניית הגג אינה תואמת את האמור במפרט הטכני:

"בהתאם להוראות סעיף 2.9 למפרט, כפשוטו, גג הבניין יבנה מבטון/צלעות ועל גבי תקרת הבטון האחרונה יבנה גג רעפים משופע. המפרט הטכני אינו מבדיל בין התקרה האחרונה שמתחת לרעפים לבין התקרות האחרות במבנה. לא נקבע במפרט כי התקרה האחרונה, שעליה יבנה גג הרעפים אינה תקרת בטון רגילה או כי התקרה האחרונה אינה נכללת במונח 'תקרות' במפרט (ראה בעניין זה גם ת.א. 10762-10-11 גולדנברג נגד י.ב. זיו נכסים בע"מ (3.7.2013) וע"א 34276-09-13 י.ב. זיו נכסים וקבלנות בע"מ נגד גולדנברג (3.7.2014)). מאחר וסעיף 2.9 קובע בראשיתו, כי החומר ממנו יהיה עשוי גג הבניין הוא 'בטון/צלעות', תוך הדגשה של אותן מילים, הרי שסביר להניח שלכך התכוונו הצדדים וכך גם הבינו התובעים. יתירה מזאת, סביר להניח כי אדם מן היישוב, שאיננו מומחה, יסבור כי אכן גג הבית יהיה בנוי, פשוטו כמשמעו, מבטון ולא מקונסטרוקציית מתכת. נוכח נוסח סעיפים 2.8 ו - 2.9 במפרט המכר, לו בקשה הנתבעת להסיר ספק מכוונותיה, היה עליה לרשום באופן ברור, כי גג הרעפים מעל לעליית הגג יבנה על גבי קונסטרוקציית עץ או מתכת, לצורך העניין. הנתבעת בחרה שלא לרשום זאת במפורש במפרט המכר. במצב דברים זה, וככל שקיימת עמימות בנוסח הסעיפים הנ"ל, יש להפעיל בעניין זה את הכלל של 'פרשנות כנגד המנסח'. ככל שקיימת מחלוקת בנוגע לפרשנותם של הסעיפים, מאחר ופרשנות התובעים סבירה ומשתמעת מן הטקסט, הרי שהיא עדיפה על פרשנות הנתבעת, מנסחת המפרט.

אני ער לעובדה שבמהלך דיוני ההוכחות, משנתבקשו התובעים (כ"א לחוד) לשרטט מהי תקרת הבטון החסרה לטענתם, הם שרטטו את המבנה והצביעו על התקרה האופקית בעליית הגג, כתקרת הבטון החסרה (ראה נ/1 ו - נ/3 וכן, עדותה של התובעת בעמ' 11, שורות 25 עד עמ' 12, שורה 17 לפרוטוקול ועדותו של התובע בעמ' 21, שורות 4 - 6 לפרוטוקול). יתירה מזאת, בפתח דיון ההוכחות מיום 15.2.2017, הבהירה ב"כ התובעים כי '... הטענה שלנו היא שהתקרה האופקית של עליית הגג צריכה להיות מבטון ומעליה יש גג רעפים משופע. אני מפנה למפרט ומצטטת את הכתוב בו. לשאלת בית המשפט, לא הייתה אמורה להיות לטענתנו תקרת בטון משופעת ועליה רעפים, אלא התקרה האופקית האחרונה הייתה צריכה להיות מבטון'.

טענות אלו של התובעים וב"כ סותרות את האמור בחוות דעת המומחה מטעמם, לפיה היה על הנתבעת לבנות מעל עליית הגג תקרת בטון משופעת ומעליה להתקין רעפים. עם זאת, אינני סבור כי יש בכך כדי לאיין את תביעתם בעניין זה או כדי להעיד, כפי שמבקשת הנתבעת ללמוד מכך, כי התובעים ידעו מלכתחילה כי גג הרעפים לא אמור לכלול תקרת בטון מתחתיו. בסופו של דבר, הדגש הוא, ובכך לא נסתרה טענתם של התובעים, כי על פי מפרט המכר, כלשונו, מעל עליית הגג אמור להיבנות גג מבטון, שמעליו יותקנו רעפים. בין אם ניתן להבין שמדובר בתקרה אופקית שמעליה יותקנו רעפים ובין אם ניתן להבין שמדובר בתקרה משופעת, מעליה יותקנו רעפים, הרי שעל פי הוראות המפרט, אותה תקרה אמורה להיות בנויה מבטון ולא כתקרה קלה או גג רעפים על בסיס קונסטרוקציה ממתכת בלבד."

58. השאלה היא, אם כן, האם ניתן לקרוא את סעיף 2.9 למפרט הטכני כקובע כי מתחת לרעפים תיבנה תקרת בטון, גם אם התובעים לא טענו כי זו פרשנותו של הסעיף. לאחר התלבטות, אני סבורה שהתשובה גם לשאלה זו היא שלילית. ראשית, סעיף 2.9 מדבר על בטון בעובי 15-40 ס"מ, בעוד ככל שביקשה הנתבעת לתמוך את רעפי הגג על תקרת בטון, מדובר בתקרה שעובייה 20 ס"מ בהתאם לחוות דעת מטעם התובעים (ר' סעיף 33 לחוות דעתו של מר מיכאל קרבצ'יק מטעם התובעים) או 10-15 ס"מ, כדברי מנהל הנתבעת (ע' 28, ש' 30-31). כעולה מעדותו של מר יואב זיו, אף לא ניתן לעשות בטון משופע מצלעות, היא אחת האפשרויות הקבועות בסעיף 2.9 למפרט (עדות מר יואב זיו, ע' 33, ש' 1-3); שנית, לו זו הייתה כוונתו של סעיף 2.9 למפרט, אין היגיון בתיאור המופיע בסעיף 2.9 לפיו "על גבי תקרת הבטון האחרונה ייבנה גג רעפים משופע"; שלישית, פרשנות זו אינה מתיישבת עם הוראות תכנית ק/130א', העוסקת בבנייה על הגג (הפטורה מחישוב שטחים); רביעית, וחשוב מכל, פרשנות זו אינה מבחינה כראוי בין "תקרה" לבין "גג". המפרט מבחין, ולא בכדי, בין תקרה, שהיא משטח בטון המבדיל בין קומה לקומה, לבין גג, שהוא המשטח האחרון, המבחין בין הדירה לבין החוץ. כאמור בסעיף 2.9 למפרט, גג רעפים משופע ייבנה על גבי תקרת הבטון האחרונה, העשויה מבטון בעובי 15-40 ס"מ, היא תקרת קומה א'. כל פרשנות אחרת אינה מתיישבת עם הכתוב.

59. לעניין זה ר' פסק דינו של בית המשפט המחוזי בת.א. (י-ם) 978/95‏ רמי ולבנה מילון נגד שיכון עובדים בע"מ (24.4.2001), אשר הוראות סעיף 2.9 למפרט שנדון שם דומה לענייננו:

"המחלוקת בענייננו נוגעת לבניית הקונסטרוקציה בעליית הגג מתחת לרעפים. בסעיף 2.9 למפרט נרשם: 'גג הבניין: חומר בטון מזוין עובי כללי 16 ס"מ'. לגבי בידוד הגג נרשם שם: 'יריעות אספלטיות ו/או רעפים + בידוד טרמי תקני'. בסעיף הקודם 2.8, נרשם: 'תקרות: חומר בטון מזוין, עובי כללי 16 ס"מ'. המפרט מבחין אפוא בין תקרות לבין גג הבניין. אין מחלוקת שהתקרה העליונה, המשמשת רצפה לחלל לעליית הגג, בנויה מבטון מזוין בעובי האמור וכי על הגגות הותקנו רעפים. המחלוקת היא על הבנייה בעליית הגג, שכן הרעפים מוחזקים בקונסטרוקציית עץ, בה בשעה שלטענת התובעים הם היו זכאיים שהבנייה במקום תעשה מבטון מזוין.

....

אכן, לו הבנייה הייתה סוטה מן המפרט כדעת המומחה, היה מקום לפצות את התובעים בדירות העליונות עבור אי-התאמה זו, שכן תכניות העבודה אינן יכולות לגרוע מזכויותיהם. ואולם, דעתי היא, כי הפרשנות הראויה של המפרט מובילה לכך שבמונח 'גג הבניין' הכוונה הנה לתקרה העליונה. נבהיר זאת: מחוקק המשנה הורה בסעיפים 2.8 ו-2.9 לצו מכר דירות (טופס של מפרט), להבחין בין התקרות לבין גג הבניין. בבניין שבו הגג הוא שטוח, התקרה העליונה היא למעשה הגג. קיימת אם-כן הבחנה בין התקרות לבין התקרה העליונה, שהיא הגג. הטעם לכך נובע מן העובדה, שהתקרה העליונה (הגג) טעונה בידוד מיוחד, בדומה לקיר חוץ. לכן מחוקק המשנה קבע בהמשך לסעיף 2.9 למפרט, גם את דרישת הפירוט לגבי סוג הבידוד בתקרה עליונה זו. בענייננו הובהר, כי לנתבעת נתונה הברירה לבחור באמצעי הבידוד: יריעות אספלטיות ו/או רעפים ובידוד תרמי תקין. היא בחרה בחלופה השנייה. הווי-אומר, גג הרעפים מהווה חלק מהבידוד. לו הייתה בוחרת בחלופה הראשונה, כי אז מובן שהמדובר היה בגג שטוח והתקרה העליונה היא למעשה גג הבניין, שאמור להיות בנוי מבטון מזוין. העובדה שלבסוף נבחר בידוד מסוג שונה, בהתאם לחלופה של רעפים והנחת מזרני צמר זכוכית, אינה צריכה לשנות מהמהות, לפיה הגג כהגדרתו לעיל הנו התקרה העליונה. זוהי הבחנה הנובעת ממצוות מחוקק המשנה ואין לחייב את הנתבעת בשל כך."

סבורני כי דברים אלה יפים גם לענייננו.

60. לא נעלמה מעיני טענת התובעים כי מחתך א-א שהומצא לתובעים לאחר רכישת הדירה (נספח ב'1 לתצהירו של מר יואב זיו) עולה כי בעליית הגג תקרה אופקית בעובי של כ-20 ס"מ. לעומת זאת בחתך א-א (נספח יט לתצהירו של מר יואב זיו) לא מסומנת עובייה של התקרה, ואף ניתן לראות בנקל כי לא מדובר בתקרת בטון, שכן אינה צבועה בכחול (בשונה משאר התקרות). יתר על כן, על נספח ב'1 נכתב בגדול כי "התכנית ניתנת לבקשת הדייר לידיעה כללית בלבד המידות אינן סופיות וייקבעו סופית בזמן הביצוע לא ניתן להסתמך על התוכנית לצורך תכנון מפורט וסופי ולא ניתן יהיה לבוא בכל טענות ו/או דרישות עקב אי התאמות בין התוכנית לבין המבוצע באופן סופי בפועל. את החברה מחייבות רק תכניות המכר שנחתמו בחוזה ו/או כל מסמך אחר מאוחר יותר שנחתם ואושר על ידה".

61. אכן, טוב הייתה עושה הנתבעת לו הייתה מפרטת כיצד ייבנה גג הרעפים במסגרת המפרט. ואולם, לא די בכך שלא נרשם כי הרעפים ייבנו על גבי קונסטרוקציה בכדי להביא לקבלת התביעה ולחיוב הנתבעת להחליף את הקונסטרוקציה בבסיס בטון, שלא הובטח במפרט. מר יואב זיו הסביר בעדותו כי בשלב ניסוח המפרט ידע כי הרעפים יונחו על גבי קונסטרוקציה, אולם בשלב זה טרם החלט איזה קונסטרוקציה יבחר. רק בשלב מאוחר יותר בחר בחברת "מייטק" אשר הציעה קונסטרוקציית פלדה שעל גביה הונחו לוחות עץ, ועליהם הרעפים (ע' 32, ש' 1-8).

62. מורם מהאמור עד כה כי אני דוחה את תביעת התובעים לפיצוי בגין היעדר תקרת בטון בתוך עליית הגג ולחילופין כבסיס לרעפים.

63. יצוין כי גם אם הייתי מוצאת לנכון לפצות את התובעים בסעיף זה, הייתי מפחיתה מהסכום הנתבע בצורה משמעותית. בהתאם לעדותו של התובע ביקר באתר הבנייה כפעם בשבוע (ע' 19, ש' 20 – ע' 20, ש' 3; לעניין זה ר' גם את עדותו של מר יואב זיו, ע' 36, ש' 34 – ע' 37, ש' 4). עוד העיד מר יואב זיו כי בניית הגגות ארכה כחודשיים (ע' 20, ש' 6-8; ע' 29, ש' 32-33). מהתמונות שהוצגו בפניי עולה באופן חד משמעי, ואין צורך להיות מומחה בניין לעניין זה, כי השלד כלל את מעטפת הדירה, כאשר מעל גג קומה א' נבנו שתי פאות (משולשים) של הגג בלבד. אף הקונסטרוקציה שנבנתה, ועליה הונחו הרעפים, גלויה לעין, ואין צורך במומחיות מיוחדת בכדי להבין כיצד נבנה הגג. ודוק: גם אם לא ביקר התובע באתר הדירה מדי שבוע, מדובר בשכונה שלמה שנבנתה בצורה זהה, וגם אם לא היה באתר בשעת השלמת שלד דירתו, יכול היה לראות דירות סמוכות.

ברי כי לו העלו התובעים טענה בעניין הגג במועד הבנייה או סמוך לכך, ולא כ-6.5 שנים לאחר הגשת התביעה, נקל היה לתקן את הליקוי הנטען, כשבנקודה זו מקובלת עלי עדותו של מר יואב זיו כי ההבדל בין תמיכת הרעפים בקונסטרוקציית פלדה לבין הנחתם על גג בטון אינו משמעותי.

64. ועוד בנקודה זו, גם לו הייתי מקבלת את טענת התובעים, בשים לב להיבט הבטיחותי, לצורך בהגשת בקשה להיתר בנייה ולספק בדבר אפשרות נשיאת יסודות הבניין תקרת בטון נוספת, לא הייתי פוסקת פיצויים כספיים אלא מורה על ביצוע בעין של התיקון.

ומכאן לשאר הליקויים הנטענים.

שקיעות בריצוף החצר (סעיף 9)

65. המומחה מטעם בית המשפט קבע כי קיימים "סימני שקיעות מקומיות בריצוף בחצר. שטח הריצוף הוא כ-25 מ"ר. הרחבת משטח הריצוף, בכ-10 מ"ר, בוצעה על-ידי הקבלן המבצע, ולא ישירות עם הנתבעת. פיצוי סביר בנסיבות אלה: 5,000".

בחקירתו הנגדית אישר המומחה כי עלות ריצוף חדש של כל החצר, כולל תשתיות, הנה 10,000 ₪ (400 ₪ למ"ר) (ע' 8, ש' 10 – ע' 9, ש' 1).

המומחה דחה את ההצעה כי תוספת הריצוף היא שגרמה לשקיעות (ע' 12, ש' 24-25).

המומחה מטעם התובעים (מר מיכאל קרבצ'יק) לא התייחס למיקום השקיעות בריצוף החצר. לעומת זאת, המומחה מטעם הנתבעת (המהנדס מר רפאל גיל) כתב בחוות דעתו כי השקיעות הן באזור הרחבת המשטח.

66. איני מקבלת את טענת התובעים כי טופס הזמנת השינויים שנכרת בינם לבין גיה בניה ופיתוח בע"מ (הקבלן הבונה) כפוף להסכם המכר שנכרת בינם לבין הנתבעת. צודקת הנתבעת כי משנכתב בטופס ההזמנה כי "מסמך זה כשהוא חתום על ידי הקונים או אחד מהם יבוא במקום המסמכים הרלבנטיים המופיעים במפרט הטכני והתוכניות שנחתמו בין הקונים ליזם", קשה לקבל פרשנות כי מדובר בכפיפות להוראות ההסכם, כטענת התובעים. אף הפניית התובעים לסעיפים שונים בהסכם המתייחסים לאחריות הקבלן הבונה אינה רלבנטית, באשר יש להבחין בין "הקבלן הבונה" מתוקף היותו קבלן בונה של היזמת, כמוסדר בהסכם המכר, לבין "הקבלן הבונה" ממנו הזמינו התובעים את השינויים. הנתבעת אינה חתומה על טופס הזמנת השינויים ואינה קשורה אליו.

67. אף צודקת הנתבעת כי משהחליטו התובעים לבחור באפשרות הזולה יותר של ביצוע השינויים על-ידי הקבלן הבונה, ולא על-ידי היזמית, הנתבעת (סעיף ד'2 להסכם המכר), אינם יכולים להישמע כעת בטענתם כי על הנתבעת לתקן את הליקויים בעבודת הקבלן הבונה.

68. יחד עם זאת, מדובר בליקוי אשר הפריע לתובעים ממועד מסירת החזקה בדירה ואף פנו לנתבעת פעמים רבות בדרישה לתיקונו (ר' סעיף 38 לרשימה מיום 7.6.2009, מכתב מיום 15.4.2012 נספח ה', מכתב מיום 21.2.2013, נספח ו', מכתב מיום 6.3.2013, נספח ז', מכתב מיום 7.4.2013, נספח י', מכתב מיום 28.6.2015, נספח י"א לתצהיר התובע, כמו גם תמלילי השיחות בין התובע לבין דורון, נציג הנתבעת, אשר עסקו בעיקר בשקיעת הריצוף).

מתמלול השיחות הרבות שקיים התובע עם דורון, נציג הנתבעת, עולה כי דורון לא דחה את הבקשה לתיקון הריצוף, הגם שלא הסכים לה, ואף קשר זאת לפעילותה של חברת גיה. יצוין אף כי הפעם הראשונה בה נדחתה ככל הנראה דרישת התובעים לתיקון הליקוי נקטעה מהתמלול (ע' 2 לתמלול שיחה מיום 14.12.2014, קטיעה בנומרטור 2.02 וחידוש הקלטה בנומרטור 2.58).

נוכח הספק בדבר מיקום השקיעות (למרות שספק זה אמור לפעול לרעת התובעים) ובעיקר בשים לב לשיחות הרבות שניהל נציג הנתבעת בעניין זה עם התובע ובמהלכן הביע נכונות לבצע את התיקון, אני מגדילה את הפיצוי בסעיף זה ל-8,000 ₪.

קירות חוץ עקומים (סעיף 16)

69. המומחה מטעם בית המשפט קבע כי "קירות החוץ של החצר, גובלים במדרכה. זהו מגרש פינתי, ולכן הקירות הם מעוגלים. קשתות המעגל בוצעו בצורה לא מושלמת. הליקוי נראה בצד החיצוני של הקירות, ולא בצד הפנימי. הבנתי כי הקירות עצמם נבנו על-ידי העירייה וציפוי האבן בוצע על-ידי הנתבעת. פיצוי סביר הוא: 2,000 ₪".

בחקירתו הנגדית אישר המומחה כי מדובר בסכום שנפסק כפיצוי ולא כסכום המשקף את עלות פירוק ובניית הקיר (ע' 9, ש' 21-32), אולם דחה את אומדן המומחה מטעם התובעים לפיו עלות התיקון הוא 15,000 ₪ כבלתי סביר.

70. המומחה לא סבר כי מדובר בליקוי הדורש תיקון. מדובר בעניין מקצועי, ודעתו של המומחה בעניין זה מקובלת עליי. אף לא ראיתי כי התובעים טענו לליקוי בעניין זה, עד להגשת התביעה, כ-6.5 שנים לאחר קבלת החזקה בדירה. המומחה פסק לתובעים 2,000 ₪ כפיצוי בגין הליקוי האסתטי. אני מגדילה פיצוי זה ל-3,000 ₪.

סדקים בקירות החיצוניים של הבית (סעיף 17)

71. המומחה מטעם בית המשפט קבע כי יש לבצע "תיקונים מקומיים בפינות טיח וסדקים" והעריך את עלות התיקון בסך 2,500 ₪.

בחקירתו הנגדית ציין המומחה כי לא מצא צורך בתיקון כללי, כי לא מדובר בשטחים נרחבים וכי אינו חושב שזה המקרה המתאים לצביעה כוללת של קירות החוץ, הגם שיש מקרים כאלה (ע' 9, ש' 1-11).

72. לא ראיתי סיבה לסטות מחוות דעתו של המומחה בנקודה זו.

התובעים תולים יהבם בהודאתו של המומחה כי "יכולים להיות הפרשים קלים של גוון פה ושם" (ע' 10, ש' 11). ואולם יחד עם זאת אמר המומחה, מספר פעמים, כי אינו סבור כי זה המקרה המצדיק צביעה כללית של קירות החוץ. זו עמדתו, ממנה לא סטה, והתובעים לא העלו נימוק המצדיק, לטעמי, סטייה ממנה.

חלונות מזכוכית מחוסמת (סעיף 2)

73. המומחה קבע כי: "על הזכוכיות הנמוכות, קיימות חותמות, כנדרש" ולא קבע פיצוי בסעיף זה.

בחקירתו הנגדית אישר המומחה כי הוצגו לו ארבע תמונות (ת/5) וציין כי בשלוש מהן רואים את החותמות, למרות שקשה לראות ולא תמיד רואים אותן (ע' 7, ש' 22-32).

בנסיבות אלה איני רואה כל סיבה לסטות מחוות דעת המומחה.

חלון גובה בשירותים (סעיף 20)

74. המומחה קבע כי יש "להתקין סידור מתאים לאפשרות פתיחה נוחה של חלון עליון" בעלות של 750 ₪ וכי המצב הקיים אינו סביר, אולם דחה את הפתרון שהציע המומחה מטעם התובעים (תריס חשמלי) לטובת הפתרון שהציע המומחה מטעם הנתבעת (מוט עם ידית).

לטענת התובעים, יש לאשר התקנת תריס חשמלי, שעלותו 7,000 ₪. (ע' 10, ש' 21-35). ואולם, כעולה מחקירתו הנגדית של המומחה, מדובר בפתרון הטוב ביותר האפשרי, אולם לא בהכרח זה המתחייב מהמצב:

"ש. קצת עברנו את שנות ה-60 וה-50, של השרשראות.

ת. לא כל התריסים הם חשמליים. אנו מדברים על שאלה של נוחיות.

...

ש. תסכים איתי שהוא הרבה יותר אלגנטי ומקצועי ונראה הרבה יותר טוב?

ת. אני מסכים. מרצדס יותר טוב מסובארו" (ע' 10, ש' 12-35).

75. איני סבורה כי על הנתבעת לספק לתובעים את הפתרון הטוב ביותר הקיים, אלא פתרון סביר, שיאפשר פתיחה וסגירה של החלון. התובעים רשאים כמובן לשדרג פתרון זה, על חשבונם. יחד עם זאת, בשים לב לכך שמדובר בליקוי עליו הצביעו התובעים כבר במסגרת הסיור המקדים ויש להניח כי הפריע להם מאוד (סעיף 19 לפרוטוקול מיום 16.12.2008, מכתב מיום 15.4.2012, נספח ה' לתצהיר התובע), אני מוצאת להגדיל מעט את סכום הפיצוי על מנת להרחיב את מגוון הפתרונות שיעמדו בפני התובעים. אשר על כן, אני קובעת כי הנתבעת תשלם לתובעים ברכיב זה סכום של 3,000 ₪ אשר יאפשר את התקנת הפתרון שהציע שמאי התובעים או תריס (לא חשמלי) או כל פתרון אחר בו יבחרו התובעים.

תוספת בעקבות תשובות לשאלות ההבהרה

76. בסעיף 23 לחוות הדעת קבע המומחה כי אינו מוצא פגם בשוחת הביוב הנמצאת ברצפת המחסן. בסעיף 6 לשאלות ההבהרה נשאל המומחה:

"א. נא אשר שתקנות התכנון והבניה, הל"ת ותקן 1205 קובעים שעל שוחת ביוב להיות במרחק של 1 מ', לכל הפחות, מהקירות החיצוניים של מבנה.

ב. לפיכך – מהי העלות שהנך מעריך להזזת השוחה מחוץ לשטח המחסן?"

המומחה השיב בתשובות לשאלות ההבהרה (ת/2):

"א. נכון.

ב.. עלות הזזת שוחת הבטון אל מחוץ לשטח המחסן – 7,500 ₪."

77. לפיכך, יש להוסיף לעלות התיקונים בחוות דעת המומחה 7,500 ₪ בגין תיקון הליקוי של שוחת ביוב במחסן, בתוספת מע"מ, 8,775 ₪.

סך הכל עלות תיקון הליקויים על פי חוות דעת המומחה 50,933 ₪.

לסכום זה יש להוסיף 2,250 ₪ (חלון גובה בשירותים), 1,000 ₪ (קירות חוץ) בצירוף מע"מ, 3,000 ₪ (שקיעת ריצוף בחצר), סך הכל 7,312 ₪.

סך הכל פיצוי בגין ליקויים: 58,245 ₪.

קיזוז

78. לטענת הנתבעת יש לקזז מכל סכום שיפסק לטובת התובעים את הסכומים שהוציאה בגין ביצוע תיקונים שלא היה עליה לבצע, לטענתה. בהקשר זה טוענת הנתבעת כי מנהל הנתבעת והתובע הגיעו להבנה לפיה הנתבעת תבצע את התיקונים המבוקשים והתובעים יימנעו מהגשת תביעה כנגד הנתבעת.

79. לא מצאתי כי הנתבעת הוכיחה טענתה. הגם שחילופי הדברים בין הצדדים בעניין התיקונים מחזיקים דפים רבים והגם ששוכנעתי כי הנתבעת אכן ביצעה תיקונים רחבי היקף בדירת התובעים ואף נעזרה לשם כך בבעלי מקצוע, לא מצאתי בשום מקום הסכמה של התובעים כי יימנעו מהגשת תביעה כנגד ביצוע התיקונים על-ידי הנתבעת. ההפך הוא הנכון (לעניין זה ר' לדוגמא מכתבו של מר יואב זיו לתובע מיום 17.4.2013 ותשובתו של התובע מיום 30.4.2013, סעיף 5, כמו גם עדותו של התובע בפניי). זאת ועוד, אף לו הייתה הסכמה כאמור, לא ניתן להתנות על זכויות מכוח חוק המכר או לפגוע בזכות הגישה לערכאות, בוודאי לא מכללא.

לפיכך, אני דוחה את הטענה לקיזוז.

עגמת נפש

80. בנסיבות תיק זה אני פוסקת פיצוי בגין עגמת נפש בסך 6,000 ₪. בפסקי סכום זה לקחתי בחשבון את היקף הליקויים, אופיים והפגיעה באיכות חיי התובעים בגינם.

הוצאות ושכר טרחת עו"ד

81. הנתבעת תשיב לתובעים הוצאותיהם, באופן חלקי, בסכום כולל של 8,000 ₪. כן תשלם הנתבעת לתובעים שכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 10,000 ₪.

סופו של דבר

82. הנתבעת תשלם לתובעים פיצוי בגין ליקויי בניה בסכום כולל של 58,245 ₪, פיצוי בגין נזק לא ממוני בסכום של 6,000 ₪, הוצאות בסכום כולל של 8,000 ₪ ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 10,000 ₪.

הנתבעת תשלם את הסכומים עליהם הוריתי תוך שלושים יום מהיום, שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

ניתן היום, כ"ב אדר תשע"ח, 09 מרץ 2018, בהעדר הצדדים.