מבוא

1. התובעים הגישו תביעה לתשלום פיצויים בגין הפקעת מקרקעין בהסתמך על סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 (להלן-הפקודה) ועיקר המחלוקת היא גובה הפיצוי לו הם זכאים בהתאם לסעיף 13 לאותה פקודה, המחלוקת מתייחסת הן לשווי החלקות והן לגבי האחוז לפיו יוערכו דמי החכירה האבודים.

הנתבעת חולקת גם על היקף הזכויות של התובעים במקרקעין.

1. התביעה מתייחסת לחמש חלקות הנמצאות בכפר בענה:

גוש חלקה שטח החלקה החלק הנטען לזכויות בשטח

18983 55 3381 מ"ר בשלמות

18983 60 1668 מ"ר בשלמות

18983 153 9028 מ"ר 1/4 (2257 מ"ר)

18983 157 1255 מ"ר בשלמות

18982 124 2694 מ"ר 1/2 (1347 מ"ר).

(להלן – החלקות, או במקרה של התייחסות לחלקה ספציפית, אזכירה לפי מספרה בהתאמה).

אין מחלוקת כי החלקות הנ"ל הופקעו על ידי הנתבעת מסבם של התובעים, המנוח מוחמד עלי הדאיה ז"ל שנשא בחייו ת"ז שמספרה 2103411 (להלן- הסב המנוח).

לטענת התובעים, הם זכאים לפיצויי הפקעה כיורשי אביהם המנוח עבד אל-חלים מוחמד עלי אסדי ז"ל (להלן- האב המנוח), אשר ירש החלקות מאביו - הסב המנוח ביחד עם אחיו, איתם ערך הסכם חלוקת עיזבון אשר לפיו האב המנוח הוא הזכאי היחיד לקבלת פיצויים עבור החלקות המופקעות (להלן- הסכם חלוקת העיזבון).

תביעת הפיצויים מסתמכת על סעיפים 12 ו-13 לפקודה.

הנתבעת חולקת על קיום הסכם חלוקת עיזבון תקף וטוענת כי חלקו של האב המנוח הוא בהתאם לצו הירושה שהוצא לסב המנוח- היינו 1/5 בלבד מהעיזבון וכתוצאה מכך מכל אחת מהחלקות (להלן- צו הירושה).

שני התובעים הגישו תצהירי עדות ראשית (תובע 1- ת/5, תובע 2- ת/3 ו-ת/4), בנוסף הסתמכו התובעים על חוות דעתו של השמאי פהים מח'ול (ת/6).

בהסכמה הגישו התובעים אסופת מסמכים (ת/1) ואת תצהירו של עו"ד מוחמד גנאים (ת/2), מי שניסח ואימת חתימות בהסכם חלוקת העיזבון.

הנתבעת ביססה טיעוניה על חוות דעתו של השמאי יגאל גרשון (נ/1).

בשתי ישיבות ההוכחות שקוימו בתיק נחקרו שני התובעים על תצהיריהם וכן שני השמאים. לאחר מכן סיכמו הצדדים טיעוניהם בכתב לרבות תגובת התובעים לסיכומי הנתבעת.

העובדות שאינן במחלוקת

• החלקות היו בזמנים הרלבנטיים רשומות על שם הסב המנוח.
• הודעה על הפקעת החלקות פורסמה בילקוט הפרסומים מספר 968 ביום 25.10.1962 ומוסכם על הצדדים כי מועד זה הוא המועד הקובע לצורך מתן הפיצוי (להלן-המועד הקובע).
• הודעה על כך שהחלקות נרשמו על שם מדינת ישראל פורסמה בילקוט פרסומים מספר 1209 ביום 2.9.1965.
• הסב המנוח נפטר ביום 17.9.1975.
• צו ירושה בעניין הסב המנוח ניתן ביום 28.2.1991 (להלן- צו הירושה) (נספח ב' לתצהיר התובע ת/3) לפי צו הירושה כל אחד מחמשת בניו של הסב (שנפטרו עם חלוף השנים) יורשים את עיזבון הסב המנוח באופן שווה, כך שחלקו של האב המנוח, כמו גם של שאר הבנים היורשים, לפי צו הירושה הוא 1/5 מהעיזבון.
• האב המנוח נפטר ביום 23.6.2015, לפי צו הירושה שהוצא בעניינו ביום 17.5.2016, שני בניו, התובעים – סרור אסדי וסארי אסדי, הינם יורשיו בחלקים שווים (כל אחד מהם יורש 1/2 מהעיזבון של אביהם) (ת/3 נספח ד').

השאלות שבמחלוקת:

• מה חלקו של האב המנוח בזכויות הסב המנוח? במילים אחרות – האם זכויות האב המנוח בחלקות ניתנו לו כתוצאה מהסכם חלוקת העיזבון (דהיינו בשלמות) או כתוצאה מצו הירושה (1/5 בלבד). שאלה זו כרוכה בשתי שאלות משניות, האם צודקת הנתבעת בטענתה כי הסכם חלוקת העיזבון אינו תקף משום שלא דווח לרשויות המס והאם טענה זו מהווה הרחבת חזית כטענת התובעים.
• אם ייקבע כי הסכם חלוקת העיזבון מחייב, נשאלת השאלה האם נפלה בו טעות סופר ובפירוט החלקות נרשמה בטעות חלקה 104 במקום חלקה 124.
• האם זכות התובעים לקבלת פיצוי בגין דמי חכירה היא רק עד ליום 10.1.2016, מועד בו הוצע לאב המנוח פיצוי אותו הוא סרב לקבל, כטענת התובעים.
• מה גובה הפיצויים עבור הפקעת החלקות (שאלה הכוללת בתוכה את שווי החלקות ושיעור דמי החכירה האבודים).

דיון

מה חלקו של האב המנוח בחלקות

1. לטענת התובעים, ביום 20.11.1990 נערך ונחתם בין חמשת יורשי הסב המנוח (חמשת ילדיו) הסכם חלוקת עיזבון שכונה בשם "חוזה חלוקת מקרקעין" (נספח ב' לת/3), לפי הסכם זה האב המנוח ירש, יחד עם חלקות אחרות, את חלקות 55, 60, 153, 157 ו-104 (לטענת התובעים נפלה טעות סופר בהסכם וחלקה 104 נרשמה בטעות במקום חלקה 124).

בנוסף טענו כי ביום 17.3.1991, לאחר שהתקבל צו הירושה, נחתם בין חמשת יורשי הסב המנוח נספח להסכם חלוקת העיזבון לפיו בהתאם להסכם חלוקת העיזבון, האב המנוח הוא הזכאי היחיד לקבל פיצויים בגין הפקעת החלקות (להלן- הנספח להסכם חלוקת העיזבון) (נספח ב' לת/3). ההסכם והנספח נחתמו בפני עו"ד מוחמד גנאים.

הנתבעת בכתב הגנתה העלתה טענות רבות בעניין זכויות התובעים במקרקעין, בין השאר בשל העובדה כי במועד הגשת התביעה ביום 8.2.2016 טרם הוצא צו הירושה לאביהם המנוח. בשלב סיכומיה התמקדה הנתבעת בטענה אחת, ולפיה הסכם חלוקת העיזבון אינו בתוקף משום שהצדדים להסכם לא דיווחו על ההסכם לפי הוראות סעיף 5(ג) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן- חוק מיסוי מקרקעין). טענה מפורשת זו לא נטענה בכתב ההגנה והתובעים בסיכומי התגובה לסיכומי הנתבעת התנגדו להרחבת החזית. הנתבעת הוסיפה וטענה כי צו הירושה של הסב המנוח הוא מתאריך מאוחר להסכם חלוקת העיזבון ולמרות זאת אין כל אזכור להסכם חלוקת העיזבון בצו הירושה.

1. לאחר ניתוח טענות הצדדים אני קובע כי התובעים הוכיחו כי הסכם חלוקת העיזבון תקף ומחייב את כל יורשיו של הסב המנוח ולכן אביהם המנוח הוא בעל הזכויות בשלמות לגבי כל חמש החלקות המוזכרות בהסכם חלוקת העיזבון.

הטענה בדבר פגם בתקפותו של ההסכם בשל אי דיווח על ההסכם לרשויות המס, לא מוזכרת בכתב הגנתה של הנתבעת וצודקים התובעים כי מדובר בהרחבת חזית. ראו לעניין זה ע"א 7798/17 שנדון במאוחד עם ע"א 7917/17 ליטה ניהול נכסים ומימון בע"מ נגד גני באר שבע בע"מ (18.4.2019).

לטעמי לא די לעניין זה בשאלות שנשאלו התובעים רק בעת החקירה הנגדית (ראו עמוד 10 לפרוטוקול הדיון, ש' 8-10 ועמוד 11 לפרוטוקול הדיון ש' 11-12), עוד אציין כי עו"ד מוחמד גנאים אשר ערך את הסכם חלוקת העיזבון וטיפל בהחתמת הצדדים להסכם ולנספחו הגיש תצהיר מטעמו (ת/2) לפיו:

"...בשנת 1990... נפגשתי עם חמשת הבנים של המנוח... ולבקשתם ניסחתי וערכתי עבורם הסכם חלוקת עזבון לחלוקות קרקע שקיבלו בירושה מאביהם המנוח.......לאחר מכן ולבקשת יורשי המנוח... ערכתי נספח להסכם החלוקה... נפגשתי עם חמשת הבנים והיורשים של המנוח... ביום 17.3.1991 חתמו על נספח להסכם החלוקה בפני".

הנתבעת וויתרה על חקירתו של עו"ד גנאים לרבות בשאלת הדיווח לרשויות המס וכך הפך תוכנו של התצהיר לעובדות שאינן שנויות במחלוקת ומכאן שהוכח קיומו ותוקפו של הסכם חלוקת העיזבון.

[הנתבעת ביססה טענותיה לעניין חובת הדיווח לרשויות המס על סעיף 5(ג)(1) או 5(ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין (ראו סעיף 20 לסיכומי הנתבעת) אלא שהסעיף המדובר לא היה קיים כלל במועד החתימה על הסכם חלוקת העיזבון ונספחו וצודקים התובעים בטענתם כי סעיף 5(ג) לחוק מיסוי מקרקעין תוקן בתיקון מספר 24 בשנת 1992, כאשר תחולתו היא מיום פרסומו, היינו מיום 26.3.1993 (ראו ספר החוקים 1417 עמ' 98), מועד זה הוא מועד המאוחר למועד החתימה על הסכם חלוקת העיזבון (20.11.1990) ועל הנספח (17.3.1991) ומכאן שהתיקון לא חל באותם מועדים ולא הוטלו על הצדדים להסכם החובות שנקבעו באותו תיקון].

בנוסף, לא מצאתי לקבל את טענת הנתבעת לפיה אין תוקף להסכם חלוקת העיזבון נוכח כך שהוא נחתם טרם הוצא צו הירושה, שכנראה מקורה בטעות שנפלה בעובדות עליהן מסתמכת הנתבעת, לפי סעיף 16 לסיכומיה נרשם בטעות כי הנספח להסכם נחתם ביום 17.3.1990.

כפי שציין עו"ד גנאים בתצהירו (ת/2) לאחר הוצאת צו הירושה לסב המנוח, לבקשת היורשים הוא ערך נספח להסכם ולפיו ביום 17.3.1991 הסכימו כל חמשת היורשים כי האב הוא היורש היחידי בחלקות 55, 60, 153, 157 ו-104.

1. לסיכום עד כאן, התובעים יורשיו של אביהם המנוח ירשו את מלוא הזכויות בחלקות 55, 60, 153, 157 ו-104, זכויות שהועברו לאביהם בירושה מהסב המנוח ובהסכמה ומארבעת אחיו על פי הסכם חלוקת העיזבון.

חלקה 124 בגוש 18982

1. בהסכם חלוקת העיזבון אין אזכור לחלקה 124 בגוש 18982 ברשימת החלקות המפורטות, אולם מוזכרת חלקה 104 בגוש 18982 אשר לטענת התובעים נרשמה עקב טעות סופר והכוונה היא לחלקה 124.

דין טענה זו להידחות, בראש ובראשונה משום שהטענה לא נטענה כלל בכתב התביעה ועלתה לראשונה בשלב הגשת תצהירי העדות הראשית (ת/4 תצהירו של תובע 2).

עוד חשוב להדגיש כי עמדתם של 4 היורשים האחרים שחתמו על הסכם חלוקת העיזבון ונספחו לא נשמעה, התובעים מבקשים בדרך של טענה בדבר טעות סופר לשלול מהם הזכויות בחלקה 124, ומשום מה בחרו שלא להמציא עמדתם לשאלה זו בשום שלב במהלך ניהול המשפט.

על מנת לתקן את תוכנו של הסכם חלוקת העיזבון, היה צריך להחתים את ארבעת יורשי הסב המנוח על התיקון המבוקש או לחלופין, להחתים וליידע את יורשיהם כיום על הבקשה, כאשר לפי דברי התובע 2 בעת חקירתו, צאצאי יורשי הסב המנוח אינם מודעים כלל לטעות (ראו את חקירת התובע 2, עמוד 10 לפרוטוקול הדיון, ש' 11-12) ודי בכך כדי לדחות את בקשתם.

בנוסף, עיון בנסח הרישום של חלקה 104 בגוש 18982 (ראו ת/1 להודעת התובעים מיום 5.7.2019) מראה כי חלקה 104 היא חלקה העומדת בפני עצמה, שהופקעה ביום 9.12.1965 מאדם בשם מוחמד אחמד צאלח הדאייה. הנתבעת בסעיף 33 לסיכומיה טוענת כי הבעלים הרשום על פי נסח לשכת רישום המקרקעין הוא הסב המנוח.

בהתאם לאמור לעיל, אני דוחה את טענת התובעים כי בשל טעות סופר נרשמה בהסכם חלוקת העיזבון חלקה 104 ולא חלקה 124, ואני קובע כי בעניין חלקה 124 חלקם של התובעים הוא 1/5 בהתאם לחלקו של האב המנוח בצו הירושה.

האם הצעת הפיצוי מיום 10.1.2016 שוללת את זכות התובעים לקבל פיצויים לתקופה שאחריה

1. אין מחלוקת כי הנתבעת הציעה לבא כוחו של האב המנוח ביום 21.1.2013, פיצוי הפקעה עבור חלקות 157,153,55 (ת/1א), פיצוי בסכום כולל של 46,375 ש"ח וביום 10.1.2016 הוצע לאב המנוח פיצוי לפי סעיף 13 לפקודה עבור חלקו בחלקות 157,153,60,55 (ת/1ב) פיצוי בסכום כולל של 430,775 ש"ח.

לטענת הנתבעת מאחר ופיצוי לפי סעיף 13 לפקודה נועד לפצות את בעל הקרקע על אי תשלום הפיצוי לפי סעיף 12 במועד, משסירב המנוח לקבל את הפיצוי אין הוא זכאי לתשלום דמי חכירה אבודים מעבר למועד בו הוצע לו הפיצוי- 10.1.2016 (ת/1ב).

בנוסף טענה הנתבעת, כי התובע 2 העיד בחקירתו כי היה מודע למשא ומתן שקיים אביו עם מינהל מקרקעי ישראל (ראו עמוד 9 לפרוטוקול הדיון, ש' 6-12).

לאחר עיון בטענות הצדדים בהקשר זה, הגעתי למסקנה כי דין הטענה להידחות. לא ייתכן לפגוע בזכות קנין בדרך של הפקעה ללא פיצוי מלא ולא ייתכן להסיק ממכתבים שנשלחו לכאורה לבא כוחו דאז של האב המנוח - מסקנה המביאה לשלילת חלק מהפיצויים המגיעים.

הנתבעת לא צרפה לראיותיה את תשובתו של האב המנוח או בא כוחו על אותה הצעה מיום 10.1.2016 ומכאן שאין ראיה כי הוא ידע על תוכן הצעה ספציפית זו ולא די לעניין זה כי היו חילופי מכתבים בין הצדדים שקדמו למכתב הנתבעת מיום 10.1.2016.

עוד חשוב לציין כי ההצעה אינה כוללת פיצוי בגין הזכויות בחלקה 124 והפיצוי בגין חלקות 60 ו-157 נמוך מהפיצוי המוצע במסגרת תביעה זו.

מהחומר אשר עליו מסתמכת הנתבעת לא עולה כי המנוח או יורשיו ויתרו ויתור מפורש בכתב על זכויותיהם, ועל כן לא ניתן לשלול מהם את זכותם לקבל את מלוא הפיצוי. ואדגיש כי ככל שמדובר בפגיעה בזכות יסוד לא די בהצעת פיצוי כדי לשלול זכויות המגיעות לנפגע, למצער היה על הנתבעת לשלוח את סכום הפיצוי לאב המנוח או להפקידו בנאמנות עבורו ולהוכיח כי סרב לקבלו.

נוכח כך כי לא צורפה כל תגובה מטעם האב המנוח להצעת הפיצוי מיום 10.1.2016, לא ברורה כלל מה הסיבה בגינה הליך הפיצוי לא יצא באותו זמן אל הפועל.

1. לאור האמור לעיל, גובה הפיצוי יחושב גם לאחר יום 10.1.2016 מועד משלוח הצעת הנתבעת לפיצוי.

הפיצויים המגיעים על הפקעת החלקות

חוות הדעת של הצדדים

1. התובעים מבקשים סעד לפי סעיף 13 לפקודה, יצוין, כי סעיף 13 הנ"ל בוטל במסגרת תיקון מס' 3 לפקודה בשנת 2010, אולם במועד הרלבנטי לתביעה הסעיף עוד היה בתוקף, ואין מחלוקת כי התובעים רשאים להסתמך עליו בתביעתם.

הכלל הוא כי הנפגע זכאי לפיצוי שיעמידו במצב בו היה אלמלא ההפקעה. על פי סעיפים 12 ו-13 לפקודה זכאי הנפגע לתבוע פיצוי בגין אובדן הקרקע עצמה-פיצויי קרן נומינליים ופיצוי בגין הפירות באחד משלושה מסלולים חלופיים לבחירת הנפגע, ראו לענין זה ע"א 3015/06 וע"א 2405/91 מדינת ישראל נגד הורוביץ (3.11.1997).

על פי המסלול בו בחרו התובעים יש לבחון את שווי החלקות נכון למועד הקבוע ולבחון בהתאם לסעיף 13 מהו גובה אחוז לפיו יחושבו דמי החכירה האבודים.

שווי החלקות במועד הקובע

1. המחלוקת בשאלה זו היא שמאית וכל צד הסתמך על שמאי מטעמו. התובעים הגישו את חוות דעת של השמאי פהים מח'ול (ת/6) והנתבעת הגישה חוות דעת מטעם השמאי יגאל גרשון (נ/1).

אין מחלוקת בין הצדדים כי המועד הקובע לצורך חישוב זכויות התובעים הוא יום פרסום ההודעה על ההפקעה ברשומות, היינו 25.10.1962.

במועד הקובע עובר להפקעה, לפי שתי חוות הדעת, חלה על החלקות תכנית המתאר לשטח גלילי – מחוז צפון שמספרה RP/50/42 שפורסמה למתן תוקף בע"ר 1533 ביום 14.11.1946 (להלן- התכנית המנדטורית).

לפי התכנית המנדטורית, השימושים המותרים בחלקות הם שימושים חקלאיים. בין השימושים החקלאיים נכלל בית מגורים אחד על כל חלקה אשר גודלה המינימלי הוא דונם וזכויות הבניה הן 180 מ"ר או 15% משטח המגרש- לפי הנמוך מבין השניים.

1. לעניין שווי החלקות ביום הקובע, השמאי מח'ול בחוות דעתו נתן משקל רב לצפי וההכנות להקמת העיר כרמיאל ועל כן טען כי הדבר הביא לעליה משמעותית בפוטנציאל הנכסים אשר היו בסביבת העיר כרמיאל. לטענתו הביקוש לנכסי מקרקעין שהיו בסביבת העיר כרמיאל עלה נוכח הביקוש הגדול מול ההיצע המוגבל (ראו עיקרון 6.3 בעמוד 4 לחוות דעתו, ת/6 ועמודים 13-12 לפרוטוקול). בנושא זה טעה השמאי מח'ול, שלקח לכאורה בחשבון נתונים שנוצרו שנים רבות לאחר המועד הקובע. לא הוכח כי הליכי התכנון של העיר כרמיאל היו ידועים באותו מועד וכי הייתה להם השפעה כל שהיא על שווי העיסקאות הפוטנציאליות. לטעמי צודקת הנתבעת בטענתה כי אין להעריך את שווי פיצוי ההפקעה בהסתמך על הליכי התכנון של העיר כרמיאל או על תכנית המתאר לעיר כרמיאל שטרם באו לעולם.

מנגד, השמאי גרשון הדגיש כי יש לבחון עסקאות השוואה בהתאם למצב במועד הקובע (1962) (ראו סעיפים 9.2 ו-9.4 לחוות דעתו).

1. בטרם אבחן הנתונים והטיעונים אבהיר כי בסופו של יום לא עומדות בפניי שתי חוות דעת כך שאוכל לבחון מהי חוות הדעת המתאימה כפתרון לסוגיות השמאיות.

עיון בחוות הדעת של שמאי התובעים מעלה שנפלו בה פגמים רבים ומשמעותיים המונעים את האפשרות להסתמך עליה ולהסיק ממנה מסקנות שמאיות. ועמדה זו התחזקה לאחר חקירתו הנגדית. כך שנותרה להכרעה רק חוות דעתו של השמאי גרשון (נ/1).

על פי חוות הדעת (ת/6) שמאי התובעים החליף את שיקול דעתו בשיקול דעתם של שמאים אחרים: השמאי דיין אשר חוות דעתו הוגשה בה.פ 25781-06-16 והשמאי יצחקי שחוות דעתו הוגשה בת.א 213-05-15 (להלן- עניין חזאן) אלא שהם לא העידו בתיק שבפניי והערכותיהם הם בבחינת עדות מפי השמועה. כך למשל מציין שמאי התובעים בעמוד 17 לחוות דעתו "בחוות דעת זו אני מאמץ את חוות דעתו של השמאי מר יהודה דיין... ואת חוות דעתו של מר גלעד יצחקי".

אבהיר כי חוות הדעת של השמאים דיין ויצחקי ניתנו בתיקים אחרים, ביחס למקרקעין אחרים, תיקים בהם המועד הקובע מאוחר מהמועד הקובע שבעניינו. בנוסף שמאי התובעים לא ביצע בדיקת נתונים ומרחקים לגבי החלקות שהתבקש לבדוק והסתמך בחוות דעתו על חלקות שאוזכרו בחוות דעת השמאים האחרים (ראו עמוד 12 לפרוטוקול הדיון ש' 15-26).

שמאי התובעים נמנע מלבצע הערכת שווי עצמאית ביחס לחלקות שלפניי נכון למועד הקובע ולמרות שהחלקות מרוחקות מהשטח הבנוי של כפר בענה, אימץ שמאי התובעים עסקאות להשוואה עם נתונים לא מתאימים, בקשר לקרקעות בעלות פוטנציאל משמעותי לשינוי ייעוד.

אוסיף כי לאחר שהוגשה חוות הדעת של שמאי התובעים (ת/6) ביקשה הנתבעת להוציא מחוות הדעת את שומות השמאים דיין ויצחקי שצורפו אליה כנספחים.

ביום 14.5.2018 קיבלתי את בקשת הנתבעת וקבעתי כי חוות הדעת של השמאים שצורפו לחוות הדעת של שמאי התובעים כנספחים, לא יסומנו כמוצג והן תוחזרנה לתובעים (אלא אם יודיעו התובעים כי עורכי חוות הדעת יחקרו נגדית על חוות דעתם). בפועל לא הובאו להעיד השמאים דיין ויצחקי.

בפתח חוות דעתו (ת/6) ציין שמאי התובעים כי היא מבטלת את חוות הדעת הקודמת שלו "במטרה ליישר קווים עם הכרעות שמאים...ובהתאם להלכה שנקבעה בפסקי דין אסדי ודבאח", די באמירה זו כדי להבין את הבסיס הרעוע של חוות דעת שמאי התובעים. קביעות שמאיות בקשר לחלקה ספציפית לא נקבעות בפסקי דין אחרים או בחוות דעת של שמאים אחרים הדנים בחלקות אחרות בקשר למועדים אחרים.

מחקירתו הנגדית (עמודים 20,17,13,12) של שמאי התובעים, עלה כי האחרון אימץ את חוות הדעת של השמאים האחרים ובעצם כל חוות דעתו מסתמכת עליהן ללא שהוא עצמו בחן את שווי החלקה ואת אחוז דמי החכירה המתאימים לפי היום הקובע של החלקות, כאשר עסקאות השוואה שהובאו בחוות דעתו הן עסקאות ההשוואה מחוות דעתם. וכך נותרה התביעה כחסרת בסיס שמאי הניתן לניתוח

כך העיד שמאי התובעים לעניין עסקאות ההשוואה בחקירתו הנגדית- "אני ניפיתי את הנמוכות ולקחתי את הממוצעות ומעלה. כלומר, לקחתי איזון בין עסקאות השוואה ולקחתי את מה שנראה לי מתאים לצורך השוואה" (ראו עמוד 12 לפרוטוקול הדיון, ש' 6-12 ועמוד 13 לפרוטוקול הדיון, ש' 18-26) עוד טען כי בעניין עסקאות ההשוואה למגורים "הסתמכתי באופן מוחלט על עסקאות שהם הביאו" (ראו עמוד 17 לפרוטוקול הדיון, ש' 21-27), ואישר כי לא בדק את העסקאות בעצמו, וכל העסקאות שנמצאות בחוות דעתו, הופיעו בחוות הדעת מטעם השמאים האחרים (ראו עמוד 20 לפרוטוקול הדיון, ש' 27-31).

צודקת הנתבעת כי הסתמכותו זו של השמאי התובעים על חוות דעת של שמאים אחרים היא בעייתית, גם משום שבשומות של השמאים יצחקי ודיין, עליהם הסתמך שמאי התובעים, המועד הקובע הוא 19.3.1976 (והמועד הקובע בענייננו הוא כאמור 25.10.1962). עוד הפנתה הנתבעת לשוני מהותי בבסיס הנתונים עליו הסתמך השמאי יצחקי ואותו אימץ השמאי מח'ול. במסגרת עניין חזאן, התייחס השמאי יצחקי בחוות הדעת להשפעת תכנית ג/424 לעניין עסקאות ההשוואה אלא שהפקדתה (5.11.1970), אישורה (1.6.1972) ופרסומה (21.8.1980) של תכנית ג/424 נעשו הרבה לאחר המועד הקובע בעניינו ולכן אין לעסקאות ההשוואה המופיעות בחוות דעת יצחקי או דיין (ומכאן גם חוות שמאי התובעים) העוסקות בחלקות אחרות, להן מועד קובע אחר, כל משמעות לגבי החלקות שבענייננו, לשמאי התובעים לא היה הסבר בחקירתו הנגדית לפגם זה (עמוד 21 לפרוטוקול).

בנוסף, הצביעה הנתבעת על כשל נוסף שנפל בחוות הדעת של שמאי התובעים והוא אימוץ שומות השמאים דיין ויצחקי במכלול אחד למרות השוני והסתירות בין אותן חוות דעת. (נספחים ב' וג' לשומת התובעים), דיין ויצחקי מתייחסים לכ-20 עסקאות חופפות שכל אחת מהעסקאות קיבלה מקדם התאמה שונה על ידם, ולמרות זאת אימץ אותן השמאי מח'ול חרף כך כי קיימות בין שתיהן סתירות משמעותיות. כאשר שמאי התובעים עומת בחקירתו הנגדית עם סתירה שכזו טען: "אני לא טרחתי להוריד אותן (את העסקאות הסותרות- א.א) כי רציתי להביא אותן אותנטיות איך שהן היו בחוות הדעת של חבריי. אני לא התערבתי במסד הנתונים. לא התערבתי" (עמוד 14 לפרוטוקול הדיון, ש' 13-15) וכאן בדיוק הבעיה משבחר שמאי התובעים "לא להתערב" ולהעתיק נתונים מחוות דעת של אחרים ואותם שמאים אחרים לא באו להיחקר נגדית על חוות דעתם להסביר למשל את הסתירות בין חוות הדעת שלהם, בפועל לא הגיע מומחה מטעם התובעים להיחקר בשאלות שמאיות בקשר לחוות דעת אותה ערך.

בנוסף, שמאי התובעים טען בחקירתו הנגדית כי הפערים בין 3 חוות הדעת שהוגשו על ידו נובעים מכך שהוריד את "דיווחי השקר" שלטענתו מקובלים במגזר הערבי, אלא שבפועל מקדם זה כלול בחוות דעת השמאים דיין ויצחקי אותן אימץ שמאי התובעים ואדגיש כי לא מקובלת עליי ההנחה של שמאי התובעים בדבר דיווחי שקר, לטעמי עסקאות שאושרו על ידי מיסוי מקרקעין משקפות נאמנה את שווי העסקה לצורכי השוואה.

סיכום עד כאן, התובעים לא תמכו תביעתם בחוות דעת שמאית עליה אוכל להסתמך ומאחר ששאלות שמאיות אינן בידיעתו השיפוטית של בית משפט, כל שנותרה היא חוות הדעת של שמאי הנתבעת, יגאל גרשון שלא נסתרה ולכן אאמץ אותה במלואה לעניין שווי החלקות.

לעניין שווי החלקות, חוות דעתו של השמאי גרשון מעמיקה מקצועית ומבוססת היטב על נתונים אמינים. השמאי גרשון הראה בחוות דעתו כי החלקות מרוחקות כ- 2 עד 2.5 ק"מ מגרעין השטח הבנוי של כפר בענה (ראו חוות הדעת של גרשון, סעיפים 5.2 ו-5.5 והאיורים שם), ומקובלת עליי עמדתו כי זו נקודת המוצא לבחינת שווי החלקות.

לפי התכנית החלה על החלקות כאמור בחוות הדעת, שווי הקרקע ושיעור דמי החכירה הם לפי ערכי שווי מפוצלים, כאשר הדונם הראשון יוערך כמיועד למגורים, ואת יתרת שטח החלקה כמיועדת לשימושים חקלאיים בלבד. לפי חוות הדעת של השמאי גרשון, הדונם הראשון המיועד למגורים מחושב לפי 6,200 ל"י ויתרת השטח לפי 500 ל"י.

חשוב לציין כי בעת בחינת שווי הקרקעות, הסתמך השמאי גרשון על מסד נתונים נרחב שמקורו בעסקאות להשוואה שדווחו לשלטונות מיסוי מקרקעין הן באשר לקרקע חקלאית והן באשר לקרקע למגורים, תוך בחינת נתוני ביקורת ולטעמי מדובר בניתוח מקצועי ומשכנע.

בהתאם לכל האמור לעיל, אני קובע כי הערכת שווי החלקות תערך לפי חוות הדעת של השמאי גרשון לעניין שווי הקרקע החקלאית והשווי לדונם שיועד מגורים בחלקות המתאימות (שגודלן מעל דונם). הטבלה המסכמת מופיעה בעמוד 21 לנ/1 בסעיף 20.1.

שיעור דמי החכירה האבודים

1. התובעים טענו כי יש להעמיד את שיעור דמי החכירה האבודים בגובה 6%, בהסתמך על חוות הדעת של השמאי מח'ול, גם משום שלטענתם קיים השתק שיפוטי והנתבעת מנועה מלטעון אחוז הנמוך מ-5% כי בתיקים אחרים היא ביקשה כך.

הנתבעת טענה בהסתמך על פי חוות הדעת של השמאי גרשון, כי יש להעמיד את דמי החכירה הראויים לקרקע בייעוד מגורים על 2.5% ודמי החכירה לקרקע בייעוד חקלאי בגובה 1.5%.

השאלה על פי איזה אחוז יחושבו דמי החכירה היא שאלה שמאית מובהקת ראו לעניין זה ע"א 2797/15 מדינת ישראל נגד עיסא (22.5.2016) בו נקבע כי אחוז דמי החכירה:

"היא שאלה שמאית מובהקת, הנתונה להכרעת בית המשפט בכל מקרה ומקרה על פי הנתונים שבפניו".

אזכיר מהותה של קביעת אחוז דמי החכירה האבודים כפי שנקבע בע"א 7137/15 לאפי נ' מדינת ישראל (23.2.2017):

"פיצוי לפי סעיף 13 נועד לשקף את ההפסד שנגרם לבעל המקרקעין בגין אי תשלום הפיצויים במועד ההפקעה, וכי פיצוי זה, בגין אובדן ה"פירות", ייגזר כאחוז משווי המקרקעין משנה לשנה".

ולצורך כך נדרש שמאי להעריך מהם דמי החכירה "הרעיוניים", אותם היה מקבל בעל המקרקעין לו היה מממש את ייעודם לפי המצב התכנוני בכל שנה ושנה. מקובל להעריך את דמי החכירה הנ"ל בדרך של קביעת אחוז המשקף את היחס בין שווי הקרקע לבין שווי הפירות המופקים ממנה לפי ייעודה בכל שנה והכול בהתאם לנתונים הספציפיים בכל תיק ותיק.

גם בסוגיה זו אין בפניי חוות דעת שמאית מטעמם של התובעים, שמאי התובעים לא בחן מבחינה שמאית מהו שווי המקרקעין בכל שנה ושנה ומהו שווי "הפירות" שניתן להפיק ממנה בכל שנה, בהתאם לייעוד המקרקעין . הוא קבע את האחוז לחישוב כמשפטן ולא כשמאי, הוא קרא פסקי דין או חוות דעת של אחרים ובחר לאמץ את השיעור של 6%, לשם קריאת פסקי דין לא נדרשת חוות דעת (ראו לעניין זה תשובותיו בעמוד 23 לפרוטוקול).

מיותר לציין כי מאחר וזו שאלה שמאית, לא רלבנטי כלל מה הייתה עמדת שמאי הנתבעת בתיק אחר בקשר לחלקה אחרת ומכאן שלא ייתכן לקבוע קיומו של השתק, בין צדדים אחרים, בקשר למקרקעין אחרים. מדובר בסוגיה שמאית מובהקת ומכאן שגם הכרעה של בית משפט אחד, לא מחייבת הכרעה זהה בתיק שלפניי וכל הכרעה תלויה בנסיבותיו של אותו תיק.

הגם שאיני סבור כי חקירתו הנגדית של השמאי גרשון מיצתה עד תום את המחלוקת בשאלת גובה דמי החכירה האבודים ונותרו תהיות בעיניי בנושא ולא בהכרח הייתי מאמץ את חוות דעתו של השמאי גרשון במלואה, מאחר וחוות דעתו של השמאי גרשון היא חוות הדעת היחידה עליה ניתן להסתמך, לא אדחה את התביעה ולפנים משורת הדין אאמץ האמור בחוות דעתו של השמאי גרשון לעניין גובה דמי החכירה האבודים.

משלא נדרשתי בפועל להכריע בין שתי חוות דעת של מומחים, לא אקבע ממצאים בשאלה כיצד מתיישבת הערכת השמאי גרשון עם הקווים המנחים של אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים (ת/7) שמגדיר שיעור היוון של 5%-6% לדמי שכירות ראויים למטרה חקלאית, תוך שאני מזכיר כי מדובר בשאלה שמאית שנבחנת לפי נתוני המקרקעין הספציפיים בכל מקרה ומקרה (ולא נעלמו מעיניי תשובות השמאי גרשון כמתואר בעמודים 36-35 לפרוטוקול). כך גם לא אקבע ממצאים בשאלה של שיעור דמי השכירות לדונם מגורים שהוערך על ידי השמאי גרשון בטווח שבין 3.5% לבין 5% ובפועל הועמד על 2.5% בהתאם לנימוקיו בסעיף 11 לחוות דעתו.

בהתאם לכך אני קובע כי בנסיבות המיוחדות שנוצרו בתיק זה, בהעדר חוות דעת שמאית מבוססת מטעם התובעים אני מעמיד את שיעור דמי החכירה האבודים לקרקע בייעוד מגורים על 2.5% משווי הקרקע לדונם הראשון ולשאר החלקה לקרקע בייעוד חקלאי בגובה 1.5% משווי הקרקע.

התובעים בסיכומיהם מבקשים להוסיף לפיצוי דמי חכירה אבודים לשנת 2019, בקשה אותה אני דוחה על הסף. גובה דמי החכירה גם לשנת 2019 אמור להיקבע על ידי שמאי ואינו בידיעת בית משפט וממילא סכום פסק הדין מתיחס לסכום הנתבע נכון ליום הגשת התביעה ולא בגין נזקים שנגרמו לכאורה לאחר מכן.

סיכום

1. לאור האמור לעיל, אני מאמץ את חוות הדעת מטעם הנתבעת במלואה וקובע כי את גובה הפיצויים המגיעים לתובעים כדלקמן:

גוש חלקה שטח החלקה חלק הזכות בשטח הפיצוי לתובעים

18983 55 3381 מ"ר בשלמות 123,190 ש"ח

18983 60 1668 מ"ר בשלמות 93,207 ש"ח

18983 153 9028 מ"ר 1/4 (2257 מ"ר) 55,507.75 ש"ח

18983 157 1255 מ"ר בשלמות 85,978 ש"ח

18982 124 2694 מ"ר 1/5 (1347 מ"ר) 22,233 ש"ח

סכומים אלו מתבססים על חוות דעת השמאי יגאל גרשון (נ/1) אשר מפרט בסעיף 20.1 את גובה הפיצוי לכל חלקה נכון ליום הקובע 25.10.1962 ובסעיף 20.2 את גובה פיצויי ההפקעה לחלקות בשלמות לפי סעיף 13 לפקודה, לפי גובה דמי החכירה הראויים, נכון למועד הכנת חוות הדעת נ/1, 23.5.2018.

השמאי גרשון תאר את גובה הפיצוי לחלקה בשלמות, מאחר ובחלקה 153 לתובעים 1/4 מהזכויות ובחלקה 124 לתובעים 1/5 מהזכויות, חישבתי בטור השמאלי את גובה הפיצוי בהתאם.

הסכומים הנקובים מגיעים לשני התובעים ביחד (בפועל כל תובע זכאי למחצית מהסכום הכולל).

לסכום הפיצוי יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 23.5.2018 ועד ליום התשלום בפועל.

בהתחשב בתוצאת ההליך לפיה התקבלו רק חלק מעמדת התובעים ובהתחשב בעובדה כי התובעים למעשה לא הציגו חוות דעת שמאית מתאימה, כל צד יישא בהוצאותיו.

ניתן היום, ז' אייר תשע"ט, 12 מאי 2019, בהעדר הצדדים.