1. לפניי תביעה כספית על סך 90,000 ₪, לתשלום דמי שימוש בגין כביש שנסלל, לטענת התובע, תוך "נגיסת" חלק מחלקת אדמה שבבעלותו בכפר יאנוח.

לטענת התובע, הכביש הורחב ונסלל בשנת 1996, ולימים גילה כי סלילת הכביש גרעה מהחלקה שבבעלותו, חלקה 59 בגוש 18728 (להלן: "החלקה"), שטח של 595 מ"ר.

לכתב התביעה צורפה חוות דעת של שמאי מקרקעין, מר אשרף נבואני, אשר אמד את דמי השימוש הראויים, לתקופה שבין 2008 ל-2015, בסכום של 89,570 ₪.

2. הנתבעת התגוננה וטענה, אין לפסוק לתובע פיצוי כל שהוא, משום שמי שביצע את סלילת הכביש בפועל היה משרד התחבורה, ומשום שהשטח שעליו נסלל הכביש נגרע משטח החלקה כדין, על פי תכנית מתאר מאושרת להפקעת דרכים.

לכתב ההגנה צורפה חוות דעת של שמאי מקרקעין, מר יוסף שאהין, אשר הביע דעתו כי אין לפסוק דמי שימוש כל שהם בגין מקרקעין שהם בייעוד דרך על פי תכנית מאושרת, ואילו דמי השימוש בגין מקרקעין בייעוד מגורים עומדים, להערכתו, על 20,550 ₪.

3. בהסכמת הצדדים מונו שני מומחים מטעם בית המשפט: מודד, אשר התבקש לחוות דעתו לעניין גודל השטח שנגרע מחלקת התובע לטובת סלילת הכביש הסמוך, ושמאי, אשר התבקש לשום את דמי השימוש הראויים בעד אותו שטח.

לאחר שהתקבלו בתיק בית המשפט חוות הדעת של המודד מר סאפי דכוור (להלן: "המודד") ושל השמאי מר ראמי גרזוזי (להלן: "השמאי"), הסכימו הצדדים שלא להגיש ראיות נוספות, ולהגיש סיכומים בכתב.

סיכומי הטענות של שני הצדדים מונחים בפניי.

4. מדידת השטח שנגרע מהחלקה התבצעה ביחס לתכנית שהייתה בתוקף בעת סלילת הכביש, תכנית ג/5180 (פורסמה למתן תוקף ביום 27.8.1995), ועניינה הרחבות ושינויים לתכנית מתאר מקומית ינוח ג/2640.

הקושי שבו נתקל המודד הוא קיומן של שתי "גרסאות" לתכנית זו, כאשר גבולותיה של הדרך המוגדרת באותה תכנית הותוו באופן גראפי בתכנית. גרסה אחת התקבלה אצל המודד מהוועדה לתכנון ובנייה מעלה הגליל, וגרסה אחרת התקבלה מהאתר של מנהל התכנון.

על פי התכנית כפי שהתקבלה מהוועדה לתכנון ובנייה, שטח הכביש בפועל גרע מהחלקה 0.075 דונם, מעבר למה שנקבע בתכנית כדרך; ואילו על פי התכנית כפי שהתקבלה ממנהל התכנון, שטח הכביש בפועל גרע מהחלקה 0.104 דונם מעבר למוגדר בתכנית. בהמשך השלים המודד את חוות דעתו והוסיף לשטח שנגרע מהחלקה בפועל (על פי שתי החלופות) גם שטח סמוך לכביש, אשר "כלוא" בין הכביש לבין קיר תומך שבנתה המועצה הנתבעת, בגודל של 0.045 דונם.

השמאי ערך את חוות דעתו בהתאם לשתי החלופות האמורות לעיל, ותוך הבחנה בין דמי שימוש עבור שטח שהוגדר בתכנית בייעוד למגורים לבין דמי שימוש בגין שטח שהוגדר בתכנית בייעוד של דרך.

5. המחלוקת בין הצדדים היא בשאלות הבאות:

א. האם בכלל יש לחייב את הנתבעת לשלם לתובע דמי שימוש?

ב. האם יש לפסוק לתובע דמי שימוש בגין שטח שנגרע מהחלקה, ואשר הוגדר בתכנית בייעוד דרך?

ג. ביחס לשטח שנגרע מהחלקה והוגדר בתכנית כקרקע בייעוד למגורים, על פי איזו חלופה מבין השתיים שציין המודד יש לקבוע את הפיצוי?

אדון במחלוקות אלו כסדרן.

6. האם יש לחייב את המועצה בדמי השימוש הראויים למרות טענתה כי לא היא שביצעה את העבודות להרחבת הכביש?

שאלה זו, למעשה, אינה במחלוקת כלל, שכן טענת הנתבעת שהעבודה בוצעה על ידי משרד התחבורה ועל כן היא אינה חבה בתוצאותיה הועלתה בלשון רפה, ומכל מקום לא הוכחה באופן כל שהוא.

אין חולק כי מדובר בכביש בתחומי הנתבעת, אשר מאשרת כי היא יזמה תכנית להפקעת דרכים שכללה את הכביש הנדון. כידוע, על הרשות המקומית מוטלת חובה בדין לפקח על רחובותיה, בנייתם ותקינותם (ראה סעיף 235 לפקודת העיריות [נוסח חדש], אשר חלה גם על מועצות מקומיות). כאמור, הצדדים ויתרו על הגשת ראיות. לכתב ההגנה לא צורף בדל של ראייה להוכחת הטענה, כי העבודות בוצעו ללא קשר לנתבעת.

לאור כל האמור, נדחית טענת הנתבעת, כי אינה חייבת בדמי שימוש כלל.

7. האם יש לפסוק לתובע דמי שימוש בגין קרקע בייעוד דרך?

כפי שנאמר לעיל, תכנית ג/5180 פורסמה בשנת 1995. במסגרתה הוגדרו דרכים שונות, לרבות הכביש הנדון כאן. מדובר בהפקעה על פי הוראות חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, ולמעשה התובע אינו חולק על כך.

חלק החלקה שהוגדר על פי תכנית ג/5180 כדרך הופקע, למעשה, באמצעות פרסום התכנית ותפיסת החזקה בקרקע, לפני שנים רבות. לא נטען כי הנתבעת לא הודיעה לבעלי הקרקע על הפקעת הדרך, כפי שהיא נדרשת לעשות על פי הדין, ולא הועלו טענות קונקרטיות כנגד תקינות מעשיה של הנתבעת.

למעשה אין בפי התובע נימוקים של ממש, מדוע יש לזכותו בדמי שימוש בעד שטח קרקע שהוגדר בתכנית ג/5180 בייעוד דרך, ואין לי אלא להפנות לסיכומי טענותיו.

לפיכך המסקנה היא, כי התובע אינו זכאי לדמי שימוש ראויים בעד שטח שהופקע מחלקתו, באמצעות התכנית הנ"ל, ונקבע לייעוד של דרך.

8. שונה המסקנה בעניין שטח החלקה שהוא בייעוד מגורים בתכנית הנ"ל, ובפועל – נסלל עליו כביש, או במילים אחרות – נעשה שימוש בו לצרכי כביש אף על פי שלא הופקע כדין, תוך סטייה מהוראות התכנית.

בעניין זה אין, למעשה, כל טענה בפי הנתבעת, מדוע לא תחויב בתשלום דמי שימוש. פשיטא שיש לחייב את הנתבעת בתשלום דמי השימוש הראויים בעד שטח זה, אשר השימוש בו נגרע מבעליו, שלא על פי הפקעה כדין. במאמר מוסגר יוער, כי הנתבעת אינה חולקת על טענת התובע כי הוא "הבעלים החוקי ו/או המחזיק ו/או בעל זכויות הבעלות ו/או החזקה בחלק מחלקה 59...", ובכתב הגנתה ציינה מפורשות, כי אינה מכחישה טענה זו שבסעיף 4 לכתב התביעה (ראה סעיף 5 לכתב ההגנה). לכן, לא אדרש לשאלת הבעלות הרשומה בחלקה על פי נסח הטאבו.

9. מכאן לשאלה השלישית, על פי איזו חלופה יש לחשב את השטח שנגרע משטח החלקה באמצעות סלילת הכביש: האם על פי תשריט התכנית ג/5180 כפי שהתקבל מהוועדה לתכנון ובנייה (להלן: "חלופה א'"), או על פי תשריט התכנית הנ"ל כפי שהתקבל ממנהל התכנון (להלן: "חלופה ב'")?

על מנת לסבר את האוזן אציין, כי הפרש השטח שנגרע מהחלקה, בין חלופה א' לחלופה ב' הוא של 69 מ"ר (75 מ"ר על פי חלופה א'; 144 מ"ר על פי חלופה ב').

מבחינת דמי השימוש הראויים על פי קביעת השמאי קיים הבדל של כ-15,000 ₪ בין שתי החלופות: על פי חלופה א' עומדים דמי השימוש הראויים לכל התקופה הרלבנטית (שטח בייעוד מגורים בלבד) על 22,757 ₪; ואילו על פי חלופה ב' עומדים דמי השימוש הראויים לתקופה על 37,372 ₪.

לטעמי, יש להעדיף את חלופה ב', וזאת משתי סיבות:

א. שני השמאים מטעם הצדדים ראו לנכון לבסס את מדידותיהם על תכנית ג/5180 כפי שהתקבלה ממנהל התכנון (ראה לעניין זה סעיף 13.3 לחוות דעתו המפורטת של השמאי גרזוזי);

ב. המודד ציין בחוות דעתו (עמ' 5), כי רוחב הכביש ומיקום הכביש בהיתר הבנייה הרלבנטי תואם לתכנית שהתקבלה ממנהל התכנון.

יוער, כי אין בפי הנתבעת נימוק כל שהוא, מדוע יש להעדיף את חלופה א'.

10. כפי שעולה מחוות הדעת שבפניי, בשנת 2017 פורסמה תכנית מפורטת ג/21822. על פי תכנית זו, גדל שטח ההפקעה לצורכי דרך, באופן ש"נגיסת" הכביש שנסלל בפועל מהחלקה קטנה, והשטח שננגס מהחלקה ביחס לתכנית זו מסתכם ב-46 מ"ר (לעומת 144 מ"ר על פי חלופה ב' ו-75 מ"ר על פי חלופה א'), החל ממועד פרסומה של התכנית החדשה.

חישוב דמי השימוש ממועד פרסום תכנית ג/21822 נעשה על פי החלק שנגרע מהחלקה ביחס לתכנית זו, הכל כמפורט בעמ' 31 בחוות דעת השמאי.

יובהר, כי השמאי ערך את חישוביו עד למועד עריכת חוות הדעת (19.1.21).

11. לאור כל האמור לעיל, מצאתי כי יש לחייב את הנתבעת בדמי שימוש ראויים בגין השטח שנגרע מהחלקה (ייעוד מגורים בלבד), בתקופה הרלבנטית (בין 2008 ל-2020), בהתאם לחוות דעת השמאי, בסכום של 37,372 ₪.

12. התובע עתר בסיכומיו לחיוב הנתבעת גם ב"שווי קרקע בייעוד דרך תפוסה בפועל", בסכום של 23,927 ₪. דרישה זו נדחית, משום שהיא מהווה הרחבת חזית של ממש, כאשר התביעה היא תביעה לדמי שימוש בלבד.

13. אשר על כן, אני מקבלת את התביעה בחלקה, ומחייבת את הנתבעת לשלם לתובע סכום של 37,372 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 19.1.21 (מועד עריכת חוות הדעת) ועד היום.

כמו כן אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובע שכ"ט עו"ד בסך 6,500 ₪, וכן הוצאות משפט בסך 1,125 ₪ (אגרה ששולמה), בנוסף לסכומים ששילם התובע למומחים מטעם בית המשפט ולשמאי מטעמו (על פי קבלות).

כל הסכומים האמורים ישולמו בתוך 30 יום מקבלת פסק הדין, שאם לא כן – יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.

המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, כ"ו טבת תשפ"ב, 30 דצמבר 2021, בהעדר הצדדים.