תובענה למתן פסק דין הצהרתי לפיו זכאים המבקשים לביצועה של עסקה לשינוי ניצול וייעוד עם המשיבה, לפי החלטה 727 של מועצת מקרקעי ישראל, וזאת לצורך הקמת תחנת דלק במקרקעין המצויים בנחלת יהודה בראשון לציון, בהתאם לתוכניות התקפות החלות על המקרקעין.

1. רקע עובדתי
2. בשנת 1929 רכש מר נחום מילר ז"ל (להלן: "מילר") מן הקרן הקיימת לישראל את זכויות החכירה במקרקעין בנחלת יהודה בראשון לציון, הידועים כגוש 3628 חלקות 19 ו-35 וגוש 3629 חלקות 15 ו-55 (להלן: "המקרקעין"). עם פטירתו של מילר, הועברו זכויותיו במושע במקרקעין לתשעת ילדיו כיורשים. ברם, היות שלא ניתן היה לפצל את המקרקעין באופן רשמי, כרתו יורשי מילר ביניהם, ביום 20.11.1974, הסכם לחלוקת המקרקעין במסגרתו יועדו לכל אחד מהם שטחים מסוימים במקרקעין לשימושו הבלעדי.
3. ביום 10.10.1986 רכשו המבקשים, מר חיים שאשא (להלן: "חיים שאשא") והגב' נחמה שאשא (להלן ביחד עם חיים שאשא: "שאשא" או "המבקשים") מאת מר חיים מילר ז"ל (להלן: "חיים"), אחד מיורשי מילר, את זכויות החכירה בשטח בן דונם אחד בחלקה 55 ובשטח נוסף בן שלושה דונמים בחלקה 15 במקרקעין (להלן: "חלקה 15"). נוכח העדר היכולת לרישום חלוקת המקרקעין במרשם, הסכימו על רישומה של הערת אזהרה לטובת שאשא בגין רכישה זו, ואכן, הערת אזהרה כאמור נרשמה, ובנוסף לה נרשמה הערת אזהרה נוספת, לטובת הבנק ממנו נטלו שאשא הלוואה לצורך רכישת השטחים (להלן ביחד: "הערות האזהרה"). יתר הזכויות במקרקעין הינן בבעלות המשיבים הפורמאליים 1-9 (להלן ביחד: "המשיבים הפורמאליים").
4. ביום 26.7.1987 פורסמה לאישור תכנית מיתאר מקומית ממ/8005 (להלן: "תכנית ממ/8005"), וביום 30.1.1992 פורסמה למתן תוקף תכנית מיתאר מקומית רצ/במ/50/50/1 (להלן: "תכנית רצ/במ/50/50/1"), אשר מטרותיה הינן, בין היתר, שינוייה של תכנית ממ/8005, וכן שינוי ייעוד אזור חקלאי למגורים, לשירותים נלווים ולדרכים.
5. נוכח מחלוקת אשר התגלעה בין הקרן הקיימת לישראל –באמצעות המשיבה, רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י" או "המשיבה") – לבין תושבים רבים בשכונת נחלת יהודה, בה נכללים אף המקרקעין נשוא ענייננו, התנהלו מספר הליכים משפטיים. בסיומם של הליכים אלו, הגיעו רמ"י והתושבים לכדי הסכמות שעוגנו בהסכם אשר קיבל תוקף של פסק דין ביום 2.1.2000 (להלן: "הסכם נחלת יהודה"). בין היתר, צוין בהסכם נחלת יהודה כי חלק מחלקה מסוימת במקרקעין, המכונה בהסכם זה חלקה א' (להלן: "חלקה א'") שונה לייעוד מגורים, וכי יתרת חלקה א' וכן חלקה נוספת במקרקעין המכונה בהסכם חלקה ב' (להלן: "חלקה ב'") נותרת בייעוד חקלאי. בנוסף נקבע בהסכם נחלת יהודה, כי מאחר שמבחינה טכנית לא ניתן להחיל הוראותיו על יתרת חלקה א' ועל חלקה ב' - אלא באמצעות כריתת הסכם מטעים - יחתמו הצדדים על הסכם מטעים במספר שינויים שנקבעו, וכן הוסכם בסעיף י"ג להסכם זה (להלן: "סעיף י"ג"), כי ביתרת חלקה א' ובחלקה ב' של המקרקעין (להלן ביחד: "יתרת החלקות") תוחל החלטה 727 (או ההחלטה שתבוא במקומה) של המועצה ביחס לתוכניות לשינויי יעוד אם וככל שיאושרו ביחס לחלקות אלו, כאשר החלטה 727 של המועצה (להלן: "החלטה 727") תחול ביחס לחלקים מיתרת החלקות האמורות שייעודם כבר שונה, אך זאת בכפוף לחתימת הסכם פיתוח תוך 36 או 48 חודשים (שיקבעו בהתאם לקיומה או העדרה של תכנית מפורטת בתוקף לגביהם).
6. ביום 29.8.2000, הודיעו שאשא לרמ"י כי הם מבקשים להחיל את הוראות הסכם נחלת יהודה גם על זכויותיהם במקרקעין.
7. בימים 5.8.2003, 13.11.2003 ו-15.2.2005, נשלחו שלושה מכתבים אל מר דוד אמגדי, אדריכל המחוז ברמ"י, במסגרתם התבקש אישור רמ"י לתכנית בניין עיר רצ/מק/24/50/1 (להלן: "תכנית רצ/מק/24/50/1") אשר שאשא נמנים על יוזמיה, והמשנה את ייעודה של חלק מחלקה 15 מחקלאות לייעוד של דרך מוצעת, תחנת דלק ושירותי דרך דרגה א.
8. ביום 27.7.2005 נשלח לבא-כוחם של שאשא מכתב מעורכת-הדין אלישבע וייס מרמ"י (להלן: "מכתב וייס"), בו נכתב כי רמ"י מינתה צוות ליישום הסכם נחלת יהודה וכי בשלב הנוכחי יעסוק הצוות ביישום הסכם נחלת יהודה ככל שהוא מתייחס לסעיפים ב'-י"ב בהסכם.
9. ביום 22.3.2007 שלח בא-כוחם של שאשא מכתב לרמ"י בבקשה להשלמת העברת הזכויות במקרקעין מאת חיים לשאשא ולהמצאת חוזה חכירה לאחרונים, אשר יקבע את זכויותיהם של שאשא בהתאם להסכם נחלת יהודה ולמכתב וייס. בתשובתה מיום 10.7.2007 כתבה רמ"י כי על מנת שתוכל לבחון בקשה זאת על שאשא להמציא מספר מסמכים והבהרות.
10. עובר לכך, ביום 27.2.2007 מכרו המשיבים הפורמאליים 3-6, חלק מזכויותיהם במקרקעין למר שאול סומך ולגב' איריס סומך (להלן ביחד: "סומך"), ופנו לרמ"י לצורך קבלת אישור להעברת הזכויות במקרקעין לסומך. בתשובתה, התנתה רמ"י הסכמתה להעברת הזכויות במחיקת כלל החכירות והערות האזהרה הרשומות על המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין, לרבות הערות האזהרה שנרשמו לטובת שאשא. כתוצאה מכך, הגישו סומך תובענה (ה"פ 15075-06-10, להלן: "התובענה קמא") כנגד המשיבים הפורמאליים, אליה צורפו גם רמ"י ושאשא. במסגרת התובענה האמורה, הודיעה רמ"י (להלן: "הודעת רמ"י") כי הנהלתה החליטה שאין צורך באישור ועדת הפטור על מנת לאפשר הקצאת מגרשי המקרקעין לשאשא, וכן כי רמ"י יקדם את "ביצוע עסקת שאשא, במקביל לביצוע ביטולי החכירות וההערות בעסקה נשוא תובענה זו" ובהמשך כי "המינהל ישלח לצדדים לעסקת שאשא שובר תשלום והסכם לפיצוי בקרקע", כאשר הסכם הפיתוח ייחתם רק לאחר כריתת הסכם הפיצוי וכן תשלום סכום מסוים בתוך 30 ימים מיום אישור העסקה. תובענה זו נסתיימה לבסוף בהגעת הצדדים להסדר פשרה אשר קיבל תוקף של פסק-דין ביום 12.1.2011, במסגרתו הסכימו הצדדים למחיקת כלל החכירות והערות האזהרה הרשומות על המקרקעין, לרבות ביחס לחלקה 15 נשוא ענייננו.
11. בעקבות זאת, נחתם ביום 31.5.2011 "הסכם לפיצוי בקרקע" בין רמ"י לבין שאשא ובעלי זכויות נוספים במקרקעין (להלן: "הסכם הפיצוי"), בו צוין כי הצדדים יפעלו במשותף לחתימה על הסכם חכירה למטעים ביחס לחלקה 15.
12. ביום 27.12.2011 פנתה באת-כוחם של שאשא לרמ"י וציינה כי בשל טעות קולמוס לא נכללו שמותיהם של שאשא בחוזה המטעים אשר הנפיקה רמ"י לבעלי הזכויות במקרקעין וביקשה כי חוזה המטעים אשר הונפק בגין חלקה 15 יתוקן. ואכן, ביום 26.2.2012 נחתם בין רמ"י לבין שאשא הסכם חכירה למטעים בעניין חלקה 15 (להלן: "הסכם המטעים"), אשר קבע כי ביחס לחלקות המקרקעין שייעודן נותר חקלאי ייחתם חוזה מטעים המהווה חלק בלתי נפרד מהסכם נחלת יהודה; כי מטרת החכירה הינה מטעים וגידולים אחרים; כי במקרה שישונה ייעוד המקרקעין רשאית רמ"י לסיים את החכירה וכן כי על אף האמור בדבר סיום החכירה, לפי בקשת שאשא יוחלו עליו החלטות מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "המועצה") שתהיינה בתוקף בעניין שינוי ייעוד בטח חקלאי וזאת בכפוף לסעיף י"ג להסכם נחלת יהודה.
13. ביום 4.9.2014 פנו שאשא במכתב לרמ"י, בבקשה לעריכת עסקה לשינוי ייעוד לתחנת דלק בחלק מחלקה 15. בתשובתה מיום 1.6.2015 סירבה רמ"י לבקשת שאשא, בין היתר בטענה כי לפי הסכם המטעים, בעת שינוי הייעוד יחולו החלטות המועצה מעת לעת וכי החלטות אלו אינן מאפשרות שינוי ייעוד וניצול בקרקע חקלאית. כתוצאה מכך הוגשה התובענה דנן.
14. בהחלטתי מיום 26.8.2016 ובהסכמת שאשא, אושרה בקשת רמ"י לתיקון כתב תשובתה להמרצת הפתיחה. כמו כן, בהודעה מטעם המשיבים הפורמאליים 2-10 צוין, כי הם אינם מתנגדים לסעדים המבוקשים בתובענה.
15. טענות הצדדים

תמצית טענות המבקשים

1. לטענת שאשא, זכאים הם לביצוע עסקה לניצול ושינוי ייעוד, לפי החלטה 727, וזאת על חלק מחלקה 15, לצורך הקמת תחנת דלק (להלן: "העסקה" ו"תחנת הדלק", בהתאמה) לפי תכנית רצ/מק/24/50/1.
2. לשיטת שאשא, התנאי שהוצג על-ידי רמ"י למימוש הסכם נחלת יהודה היה כי בעלי הזכויות במקרקעין יחתמו על הסכם מטעים, וכי רק לאחר חתימתם ניתן יהיה ליישם את שינוי הייעוד. לטענתם, חוזה המטעים נכרת לאחר שייעודה של חלקה 15 כבר שונה והפך מייעוד חקלאי לייעוד של תחנת דלק, וזאת הן לפי תכנית ממ/8005, והן לפי תכניות רצ/במ/50/50/1 ורצ/מק/24/50/1, ומשכך, לפי סעיף י"ג להסכם נחלת יהודה - המוחל בהתאם לאמור בהסכם המטעים – יש לדידם ליישם את החלטה 727 על העסקה. כמו כן טוענים שאשא, כי מלכתחילה יזמו את תכנית רצ/מק/24/50/1 בהסתמכם על סעיף י"ג ועל החלטת הנהלת רמ"י מיום 30.6.2004, וכן כי במשך שנים בוצעה על-ידם פעילות לתכנון הקמת תחנת דלק בחלקה 15 בידיעת רמ"י ובאישורה.
3. לגרסת שאשא, הודעת רמ"י שניתנה בהליך קמא, ואשר היוותה בסיס להסכם הפשרה שאושר בפסק הדין, הסדירה באופן סופי את זכאותם לעריכת עסקאות במקרקעין לרבות בחלקה 15, אשר באותה עת יועדה כבר לתחנת דלק. בנוסף טוענים שאשא, כי ממילא קיומה של העסקה היווה את התנאי למתן הסכמתם למחיקת הערות האזהרה שנרשמו לטובתם על המקרקעין.
4. כמו כן, לעמדת שאשא, אין ממש בנימוקים שציינה רמ"י במכתב בו סירבה לביצוע העסקה, וזאת מן הסיבות הבאות: ראשית, הסכם המטעים מהווה את המשכו של הסכם נחלת יהודה, כאשר באחרון נקבע בסעיף י"ג כי אם וכאשר יאושרו תכניות לשינוי ייעוד השטחים החקלאיים במקרקעין, תוחל לגביהן החלטה 727 או החלטת המועצה שתבוא במקומה. בנוסף, נקבע בסעיף י"ג כי ביחס לשטחים בהם כבר שונה הייעוד אך טרם אושרה תכנית מפורטת – יתאפשר לבעלי הזכויות במקרקעין לחתום על הסכם פיתוח לפי החלטה 727 תוך 48 חודשים, כאשר בענייננו מועד זה הוארך לעמדתם במסגרת מכתב וייס, היוצר מניעות כלפי רמ"י וחוסר תום לב בהעלאת טענות כנגד חלוף התקופה האמורה; שנית, טענת רמ"י לפיה החלטות המועצה אינן מאפשרות שינוי ייעוד בקרקע חקלאית עומדות בסתירה להסכם נחלת יהודה ולהסכם המטעים, בהם צוין מפורשות כי סעיף י"ג יוחל על אף ההוראה לפיה קרקע חקלאית שייעודה שונה תוחזר לרמ"י, והיא אף סותרת את הודעת רמ"י; שלישית, רמ"י הייתה מודעת לשינוי ייעודה של חלקה 15 מחקלאות לתחנת דלק, ולמרות זאת חתמה עימם על הסכם המטעים ואף בחרה שלא להביע התנגדותה לתכניות המשנות את הייעוד, הגם שהללו הוגשו לה מספר פעמים על-ידם.
5. עוד מציינים שאשא, כי טענת רמ"י לפיה מיקום תחנת הדלק בחלקה 15 לפי תכנית רצ/מק/24/50/1 איננו תואם את מיקומה בשתי התכניות הקודמות ולפיכך לא חל לגביה סעיף י"ג - מהווה שינוי חזית, שכן נטענה לראשונה במסגרת התצהירים. ואולם, לגופה של הטענה משיבים שאשא כי העובדה שרשויות התכנון אישרו את תכנית רצ/מק/24/50/1, המהווה תכנית מפורטת של תחנת הדלק בחלקה 15, מעידה כי איננה סותרת תכניות קודמות. לשיטת שאשא, תכנית ממ/8005 התייחסה לקיומן של שתי תחנות דלק במקרקעין ותכנית רצ/מב/50/50/1 הוסיפה תחנת דלק שלישית, היא התחנה אשר אושרה בתכנית רצ/מק/24/50/1, כאשר הדבר נתמך לגרסתם אף בעדות מר רפאל מלץ, יועץ תכנוני ברמ"י (להלן: "מלץ").
6. לטענת שאשא, רמ"י איננה יכולה לטעון להתיישנות או לשיהוי בהגשת התובענה מקום בו במכתב וייס מטעמה צוין כי רק לאחר יישום סעיפים ב'-י"ב להסכם נחלת יהודה תעסוק רמ"י ביישום סעיף י"ג, נשוא ענייננו.

תמצית טענות המשיבה

1. לטענת רמ"י, שאשא חתמו מרצון וללא כל הסתייגות על הסכם המטעים, וכעת מבקשים בחוסר תום לב לבטלו, תוך דרישה כי ייחתם עימם חוזה חדש בהתאם לסיפא של סעיף י"ג להסכם נחלת יהודה, המחילה על בעלי הזכויות את החלטה 727.
2. לטענת רמ"י, תנאי להחלת החלטה 727 לפי סעיף י"ג הינו כי במועד בו נחתם הסכם נחלת יהודה ייעוד המקרקעין כבר שונה מייעוד חקלאי לייעוד של בנייה, בעוד שבמקרה דנן במועד החתימה חלקה 15 הייתה בייעוד חקלאות ודרך, כאשר ייעוד חקלאי זה נותר עד לשנת 2010 עת אושרה תכנית רצ/מק/24/50/1. כמו כן, על מנת להחיל את החלטה 727 לפי הסעיף האמור טוענת רמ"י כי נדרש מבעל הזכויות לחתום על הסכם פיתוח תוך 36 או 48 חודשים ממועד חתימת הסכם נחלת יהודה, בעוד שבענייננו תנאים אלו לא התקיימו. רמ"י מוסיפה כי שאשא מעולם לא פנו אליה בבקשה לחתום על חוזה פיתוח וכי מכתב וייס, אשר נשלח כארבע שנים לאחר אישור הסכם נחלת יהודה ולאחר שפרק הזמן הקבוע במסגרתו לחתימה על הסכם פיתוח כבר חלף, איננו מאפשר להסיק כי רמ"י התכוונה לקדם את סעיף י"ג. רמ"י סבורה כי סעיף י"ג מונה תנאים מצטברים שרק בהתקיימם קמה הזכאות להחלת החלטה 727 וכי לפיכך אין לשאשא כל זכות חלוטה לביצוע עסקה לשינוי הייעוד בחלקה 15. כן טוענת רמ"י, כי הסכם נחלת יהודה קיבל את אישור הנהלת רמ"י ולפיכך פרקי הזמן הקבועים בו אינם ניתנים לשינוי או להארכה במכתב וייס לבדו.
3. עוד טוענת רמ"י, כי על מנת לשנות ייעודם של מקרקעין יש צורך בתכנית מפורטת ואין די בתכנית מיתאר בלבד. במועד חתימת הסכם נחלת יהודה, התכנית שחלה על המקרקעין הייתה תכנית מיתאר ממ/8005 לפיה יועדו המקרקעין לחקלאות ולדרך, ולפיכך שאשא, לעמדתה, אינם עומדים בחלופות הקבועות בסעיף י"ג לשם החלת החלטה 727. כמו כן לגרסת רמ"י, שני המגרשים המוגדרים בתכנית ממ/8005 בייעוד עתידי של תחנת דלק מצויים בחלק הצפוני ובחלק המזרחי של המקרקעין, בעוד שחלקה 15 מצויה בחלקם הדרום-מערבי ולפיכך אין מדובר בשינויי ייעוד במסגרת תכנית זו.
4. לשיטת רמ"י, הסכם נחלת יהודה קובע את ביטולו הטכני עם ביצוע ההקצאות, ותחתיו ייחתם הסכם מטעים. רמ"י מציינים כי הסיבה שלא נחתם עם שאשא הסכם מטעים עוד בשנת 2008, כאשר נחתם הסכם זה עם יתר בעלי הזכויות במקרקעין, נבעה אך מטעות קולמוס. רמ"י סבורה כי פניית שאשא בשנת 2012 בבקשה להיכלל בהסכם המטעים, חרף טענתם כי באותה התקופה הסתמכו על הסכם נחלת יהודה וקידמו תכנית לשינוי ייעוד בחלקה 15, מעידה כי שאשא דווקא ראו עצמם כחלק מבעלי הזכאות לחוזה מטעים, ולפיכך מושתקים מלטעון כיום לזכויות אחרות בחלקה 15.
5. לשיטת רמ"י, טענת שאשא לפיה תכנית רצ/מק/24/50/1 אושרה עוד בשנת 2007, עובר למועד חתימת הסכם המטעים, הינה טענה מטעה, שכן תכנית זו אושרה רק בשנת 2010 עת קיבלה את אישור שר הפנים. בנוסף טוענת רמ"י, כי תכנית רצ/מק/24/50/1 קודמה באופן עצמאי על-ידי שאשא ללא שיתוף פעולה, חתימה או אישור מטעמה. רמ"י מוסיפה כי ממילא אין כל נפקות לשאלה אם תכנית רצ/מק/24/50/1 אושרה בשנת 2007 או 2010, שכן שאשא כלל לא עומדים בתנאים להחלת החלטה 727 לפי סעיף י"ג, ויש להחיל עליהם את החלטה 1470 של המועצה (אשר ביטלה את החלטה 1426 של המועצה, שבתורה ביטלה את החלטה 727) המקנה לשאשא פיצוי בעבור קרקע חקלאית בכפוף להשבת המקרקעין.
6. כמו כן, לטענת רמ"י, מאחר שהסכם נחלת יהודה נכרת בשנת 2000, חלה התיישנות ולכל הפחות שיהוי ביחס לטענות שאשא בדבר הוראותיו. כן מציינת רמ"י כי נושא מיקומה של תחנת הדלק איננו מהווה שינוי חזית, שכן הצדדים הסכימו להוספת תצהירים, ושאשא אף עדכנו את כתב תשובתם בהתאם לתצהירים אלו, ובמקביל בחרו לוותר על קיום חקירת המצהירים בעניין זה.
7. דיון והכרעה
8. בבסיסם של דברים, נטועה המחלוקת בין הצדדים בסוגיית פרשנותו של סעיף י"ג להסכם נחלת יהודה, שבו, כפי שיפורט להלן, שני תרחישים אפשריים. קרי, האם לטענת שאשא רלוונטי לנסיבות ענייננו התרחיש השני הקבוע בסעיף, ולפיו בעת שינוי היעוד תוחל החלטה 727 על המקרקעין. או שמא, כטענת רמ"י, חל התרחיש הראשון המצוין במסגרת סעיף י"ג, לפיו תוחל על שינויי יעוד, החלטה 727 או החלטה שתבוא במקומה של החלטה 727, והוא התואם לשינוי הייעוד בחלקה 15 ולעסקת הקמת תחנת הדלק המבוקשת בעקבותיו.
9. את ראשיתו של הדיון אייחד לבחינת הוראת סעיף י"ג ולסיווג התרחישים השונים ביחס לשינויי הייעוד הנכללים במסגרתו. לאחר מכן, על מנת לקבוע האם חלקה 15 משתייכת למקרים עליהם חלה החלטה 727 של המועצה באופן בלעדי, אבחן את המועד בו שונה ייעודה של חלקה 15 מחקלאות לתחנת דלק בהתאם לתכניות השונות וכן את סוגיית קביעת המועד בו היה על שינוי זה להתרחש, קרי, האם בהתאם למועד כריתת הסכם נחלת יהודה או להסכם המטעים. כמו כן, וככל שיידרש נוכח מסקנותיי בסוגיות לעיל, אתייחס אף לשאלת הארכת מכתב וייס את מועדי החתימה על הסכם פיתוח הקבועים בסעיף י"ג. אפנה אפוא לבחינת סוגיות אלו כסדרן.

הסכמת הצדדים בסעיף י"ג להסכם נחלת יהודה

1. בענייננו, כאמור, חלוקים הצדדים ביניהם בדבר פרשנותו של סעיף י"ג להסכם נחלת יהודה. אומד דעתם המשותף של הצדדים בהסכם נלמד, כידוע, הן מלשונו של ההסכם והן מתוך הנסיבות החיצוניות לו (סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973):

"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו."

(ראו גם ע"א 453/11 מ.ש. מוצרי אלומניום בע"מ נ' "אריה" חברה לביטוח בע"מ, פס' 26 לפסק דינו של השופט דנציגר (פורסם בנבו, 21.8.2013); ע"א 5876/06 אינטגרציה אנכית בע"מ נ' רדאד תעשיות אלקטרוניקה בע"מ, פס' 9 לפסק דינה של השופטת חיות (פורסם בנבו, 4.2.2009)).

1. מהי אם כן כוונת הצדדים כפי שהיא באה לידי ביטוי במקרה דנן? סעיף 15 להסכם המטעים קובע כי במקרה של שינוי ייעודה של חלקה 15 תהא רמ"י רשאית להביא את חכירת שאשא לידי סיום מוקדם. ואולם, סעיף 16 להסכם המטעים מוסיף וקובע כי על אף ההסדר הקבוע בסעיף 15 הנ"ל, לפי בקשת שאשא יחולו עליהם מעת לעת החלטות המועצה שתהיינה בתוקף באותה עת בעניין שינוי ייעודה החקלאי של חלקה 15, אך זאת בכפוף לאמור בסעיף י"ג להסכם נחלת יהודה. יוצא אפוא, כי סעיפים 15 ו-16 להסכם המטעים קובעים סדר היררכי להוראות אשר יחולו בעת שינוי ייעוד בחלקה 15, ולפיהם המנגנון הקבוע בסעיף י"ג להסכם נחלת יהודה הוא בעל הבכורה, כאשר במסגרתו נקבע כדלקמן (ההדגשות אינן במקור, הערה שלי – י.ש):

"על תכניות לשינוי יעוד, אם וכאשר יאושרו כחוק לגבי שארית השטח החקלאי של הנחלות (ביתרת חלקה א' ובחלקות ב' (להלן: - "יתרת החלקות"), תחול החלטה 727 של מועצת מקרקעי ישראל, או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה, אולם למען הסר ספק, בעלי הזכויות יהיו זכאים לתחולת החלטה 727 (שעל פיה חלקם הוא 27%) לגבי אותם חלקים מיתרת החלקות שייעודם כבר שונה מ"חקלאות" ל"בנייה" ושלגביהן כבר קיימת תכנית מפורטת בתוקף, ובלבד שבעלי זכויות אלו יחתמו על הסכם פיתוח עם המינהל תוך 36 חודש מיום חתימת הסכם זה, כאשר ביחס למקרקעין אחרים שביתרת החלקות שלגביהן עדיין אין כיום תכנית מפורטת (אולם יעודם כבר שונה מ"חקלאות" ל"בנייה" כאמור), יהיו בעלי הזכויות זכאים לחתום על הסכם פיתוח עם המינהל, על-פי החלטה 727 כאמור, תוך 48 חודש מיום חתימת הסכם זה."

הנה כי כן, סעיף י"ג מציג מנגנון ברור ומובנה להחלת החלטה 727. על-פי מנגנון זה, חולקו שטחי המקרקעין המכונים יתרת "חלקה א'" - דהיינו השטחים שעליהם לא חלה התב"ע המייעדת חלק מחלקה א' לארבעה מגרשי מגורים (בהתאם לנספח ב' להסכם– ס' א(2) להסכם נחלת יהודה) - וכן השטחים המכונים "חלקה ב'" (להלן ביחד עם יתרת "חלקה א": "יתרת החלקות"), לשני תרחישים אפשריים:

1. התרחיש הראשון, דן במקרים בהם יתרת החלקות טרם שינו ייעודן במועד כריתת הסכם נחלת יהודה ועודן בגדר שטח חקלאי (להלן: "הקבוצה הראשונה"). לפי תרחיש זה, "אם וכאשר" יאושרו תכניות לשינוי ייעוד ביחס ליתרת חלקות אלו, תוחל לגביהן החלטה 727 או החלטה אחרת של המועצה שתבוא במקומה.
2. התרחיש השני, דן בשטחים מיתרת החלקות אשר ייעודם כבר שונה במועד בו חתמו הצדדים על הסכם נחלת יהודה, ולגביהם זכאים בעלי הזכויות להחלת החלטה 727 בלבד (ולא החלטה אחרת שתבוא במקומה). יחד עם זאת, ההחלה של החלטה 727 על שטחים אלו כפופה לחתימתם של בעלי הזכויות על הסכם פיתוח עם רמ"י בתוך פרקי זמן מוגדרים, כאשר ביחס לשטחים מיתרת החלקות שייעודם כבר שונה מחקלאות וקיימת לגביהם תכנית מפורטת בתוקף (להלן: "הקבוצה השנייה") יש לחתום על הסכם פיתוח בתוך 36 חודשים מיום כריתת הסכם נחלת יהודה, וביחס לשטחים האמורים אשר לגביהם לא קיימת תכנית מפורטת בתוקף (להלן: "הקבוצה השלישית") – ידרשו בעלי הזכויות לחתום על הסכם פיתוח בתוך 48 חודשים מיום כריתת הסכם נחלת יהודה.
3. מכאן, שזכאות שאשא להחלת החלטה 727 (ולא כל החלטה אחרת במקומה) בעניין חלקה 15 המהווה חלק מיתרת החלקות, עשויה להתהוות דרך התרחיש השני בלבד, דהיינו רק בכפוף לקביעה כי ייעודה של חלקה זו כבר שונה במועד בו נכרת הסכם נחלת יהודה, וכן בכפוף לחתימת הסכם פיתוח עם רמ"י בתוך פרק זמן של 36 או 48 חודשים מיום חתימת הסכם נחלת יהודה, לפי המקרה. האם בנסיבות ענייננו נכללת חלקה 15 באחת הקבוצות המנויות במסגרת התרחיש השני? זוהי הסוגיה אותה אפנה לבחון כעת.

מועד שינוי הייעוד של חלקה 15

1. לטענת שאשא, חלקה 15 נכללת בגדרי הקבוצה השלישית שכן ייעודה שונה מחקלאות לתחנת דלק עוד במסגרת תכנית ממ/8005 (אשר פורסמה לאישור בשנת 1987), ולאחר מכן בתכנית רצ/במ/50/50/1 (שפורסמה למתן תוקף בשנת 1992) ובתכנית רצ/מק/24/50/1. מנגד טוענת רמ"י, כי ביום 2.1.2000, עת נחתם הסכם נחלת יהודה והכולל את סעיף י"ג, היה ייעודה של חלקה 15 חקלאי, וכי החלקה נותרה ביעודה זה עד לשנת 2010 עם שינוי הייעוד לתחנת דלק בהתאם לתכנית רצ/מק/24/50/1.
2. מסעיף י"ג עולה כי מועד שינוי הייעוד הרלוונטי בו דן התרחיש השני, הינו מועד כריתת הסכם נחלת יהודה, שכן הסעיף מציין כי בעלי הזכויות יהיו זכאים לתחולת החלטה 727 לגבי השטחים מיתרת החלקות (עליהם, כאמור, נמנית אף חלקה 15) שייעודם "כבר שונה" מייעוד חקלאי לייעוד של בנייה, הווה אומר – מדובר בשטחים שאינם עוד בייעוד חקלאי במועד כריתת הסכם זה.

יתרה מכך, אינני מוצא כי יש בעובדה שהסכם המטעים נחתם בפועל בשנת 2012 על מנת לשנות את המועד של שינוי הייעוד בסעיף י"ג למועד כריתתו של האחרון, וזאת הן מאחר ששאשא נכללים בהסכם נחלת יהודה אשר בו נקבע מפורשות כי בקיומה של סתירה בין הסכם המטעים העתידי שייחתם (ואשר צורף כנספח להסכם נחלת יהודה) לבין הסכם נחלת יהודה יגבר האמור בהסכם נחלת יהודה (ס' ה' להסכם נחלת יהודה), והן מאחר שצוין כי בהסכם המטעים ייכלל הסעיף המכפיף את שינוי ייעוד השטח החקלאי לסעיף י"ג של הסכם נחלת יהודה, ואף נכתב בהסכם המטעים כי הסכם נחלת יהודה מהווה חלק בלתי נפרד ממנו (ה"הואיל" השלישי להסכם המטעים).

בנוסף לכך, סבורני כי קבלת פרשנות שאשא לפיה המועד לשינויי הייעוד בסעיף י"ג נמנה בהתאם למועד כריתת הסכם המטעים שוללת את ההיגיון המצוי בבסיס פרקי הזמן הקבועים בסעיף י"ג. סעיף 16 להסכם המטעים מפנה מפורשות לסעיף י"ג בהסכם נחלת יהודה ואיננו מתאים את הוראותיו להסכם המטעים. אילו הכוונה בסעיף י"ג הינה למקרקעין שייעודם "כבר שונה" רק ממועד חתימת הסכם המטעים, דהיינו משנת 2012, הכיצד יוכלו בעלי הזכויות לחתום על הסכם פיתוח תוך 36 או 48 חודשים "מיום חתימת הסכם זה" (כאמור בסעיף י"ג) – הוא הסכם נחלת יהודה אשר נכרת 12 שנים קודם לכן? אילו היה בכוונת הצדדים להתאים את מועדו של "הסכם זה" להסכם המטעים, הדעת נותנת כי היו משנים זאת מפורשות ולא על דרך ההפניה לסעיף בהסכם נחלת יהודה אשר במסגרתו כפופים המועדים למועד כריתתו הוא.

1. מועד שינוי הייעוד הרלוונטי לחלקה 15, ביחס לסעיף י"ג, הינו אפוא מועד כריתת הסכם נחלת יהודה ולא מועד כריתתו של הסכם המטעים. לאור זאת, יש לבחון האם תכנית ממ/8005 ותכנית רצ/במ/50/50/1, שהינן שתי התוכניות אשר אושרו עובר למועד כריתת הסכם נחלת יהודה, שינו בפועל את ייעודה של חלקה 15 מייעוד חקלאי לייעוד של תחנת דלק.
2. תכנית מיתאר מקומית ממ/8005 קובעת כי אזור תחנת דלק במקרקעין יהא "לפי תכנית מפורטת ותכנית בינוי" (עמ' 9 לתכנית ממ/8005), כאשר בתשריט שצורף לתכנית זו סומנו שתי תחנות דלק – אחת בחלקם הצפוני של המקרקעין והשנייה במרכז המקרקעין, בצידם המזרחי. מן התרשימים שבנספחים ב' ו-ג' לתצהירו של מר ויקטור לוזון, מנהל מחלקת מיפוי ומדידות ברמ"י (להלן: "לוזון"), בהם מסומן מיקומן של שתי תחנות הדלק האמורות, עולה כי האחת סומנה לפי תכנית ממ/8005 בגוש 6082 חלקה 22 במקרקעין, והשנייה בגוש 6090 חלקה 27 במקרקעין, קרי, הן אינן ממוקמות בחלקה 15 נשוא ענייננו, המצויה בגוש 3629 (ובחלק הדרום-מערבי של המקרקעין).

בנוסף לכך, סומן מיקומה של חלקה 15 בתשריט שצורף לתכנית ממ/8005 בפסים אלכסוניים ירוקים, המוגדרים בתשריט זה כאזור חקלאי, ומכאן, שתכנית ממ/8005 לא ייעדה את חלקה 15 לתחנת דלק כי אם לייעוד חקלאי. בדומה לכך, בחלקו השמאלי של התשריט המצורף לתכנית רצ/במ/50/50/1, ואשר מציג את המצב הקיים במועד אישורה, מסומנת חלקה 15 בפסים אלכסוניים ירוקים המוגדרים בתשריט זה כאזור חקלאי, ובחלק הימני של התשריט, המציג את מצב המקרקעין המוצע בתכנית רצ/במ/50/50/1, ניתן לראות כי לא מסומנת כל תחנת דלק (המופיעה במקרא התשריט בצבע סגול עם קו גבול בצבע סגול כהה) בחלקה 15.

כמו כן, עיון בתכנית המפורטת רצ/מק/24/50/1 מלמד כי בעת מועד אישורה של תכנית זו יועדה חלקה 15 לחקלאות, שכן מטרת התכנית הוגדרה כ"שינוי יעוד חלקים מחלקה 15 מיעוד חקלאי לדרך מוצעת ולתחנת דלק ושירותי דרך דרגה א'", ובתשריט שצורף אליה סומן המצב הקיים בחלקה 15 בסימון של פסים אלכסוניים ירוקים, אשר הוגדרו כאזור חקלאי. דברים אלו מתיישבים עם עדותו של האדריכל מרדכי אברהם (להלן: "אברהם"), אשר העיד מטעם שאשא, וציין כי חלקה 15 המיועדת לתחנת דלק בתכנית רצ/מק/24/50/1 מצויה בחלק הדרום-מערבי של המקרקעין (עמ' 6-7 לעדות אברהם, פרוטוקול הדיון מיום 7.5.2017), וכן כי הפסים האלכסוניים הירוקים המופיעים בחלק הדרום-מערבי האמור מהווים שטח חקלאי (עמ' 7 לעדות אברהם, פרוטוקול הדיון מיום 7.5.2017). כמו כן אישר אברהם כי תכליתה של תכנית רצ/מק/24/50/1 הינה לשנות את הייעוד של השטח החקלאי בו מצויה חלקה 15 לייעוד של תחנת דלק (עמ' 8 שורות 2-11 לעדות אברהם, פרוטוקול הדיון מיום 7.5.2017). דברים אלו עולים בקנה אחד גם עם תצהירו של מלץ, אשר הצהיר כי התכנית שמכוחה ניתן להקים תחנת דלק ולהוציא היתר בנייה ואשר שינתה את ייעוד חלקה 15 מקרקע חקלאית לתחנת דלק ולדרך הינה תכנית רצ/מק/24/50/1, ולא התכניות שקדמו לה (ס' 3-4 לתצהיר מלץ).

לאור זאת, מסקנתי היא כי תכנית רצ/מק/24/50/1 היא התכנית אשר שינתה את ייעודה של חלקה 15 נשוא ענייננו מחקלאות לתחנת דלק ולפיכך, מועד אישורה הוא מועד שינוי הייעוד הרלוונטי לבחינת הוראתו של סעיף י"ג.

1. בנקודה זו אף אציין כי לא מצאתי ממש בטענת שאשא לפיה סוגיית מיקומה של חלקה 15 במקרקעין ושל תחנות הדלק בתכניות השונות מהווה שינוי חזית מטעם רמ"י. בקשת רמ"י להגשת כתב תשובה מתוקן, אשר יכלול תיקון לתצהיר מלץ וצירוף של תצהיר נוסף מטעם לוזון הוגשה בהסכמת שאשא, והתקבלה על-ידי ביום 26.8.2016. התייחסות למיקום חלקה 15 במקרקעין ולמיקומן של תחנות הדלק בתכניות השונות נכללה מפורשות הן בתצהיר מלץ והן בתצהיר לוזון על נספחיו, כאשר גם האדריכל אברהם התייחס בתצהירו למיקום תחנות הדלק בתכניות (ס' 8 לתצהיר אברהם). המצהירים נחקרו על נושא זה במהלך עדויותיהם (כך לדוגמא בעמ' 7 לעדות אברהם, פרוטוקול הדיון מיום 7.5.2017) ללא כל התנגדות מצד שאשא, ולמעשה, תוך בחירתם של האחרונים לוותר כליל על חקירתו הנגדית של לוזון והסכמתם לקבל לתיק את תצהירו כפי שהוגש (עמ' 20-21 לפרוטוקול הדיון מיום 7.5.2017). מיקום חלקה 15 במקרקעין ותחנות הדלק נכלל אפוא בתצהירים שצורפו לכתב הטענות של רמ"י ומשכך, אין מדובר בשינוי חזית (אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 145-146 (מהדורה 12, 2015) (להלן: "גורן"), ואף אילו היה זה המקרה, ואינני סבור שאכן כך הם פני הדברים בענייננו, הרי שמשלא נשמעה כל התנגדות מצד שאשא, יש בדבר משום מתן הסכמתם מכללא (גורן, בעמ' 146).
2. מן האמור עולה, כי תכנית ממ/8005 ותכנית רצ/במ/50/50/1, שהינן התכניות אשר אושרו עובר לשנת 2000 (בטרם נכרת הסכם נחלת יהודה) ואשר לפיכך הן הרלוונטיות לתרחיש השני הקבוע בסעיף י"ג לשם החלת החלטה 727, לא שינו את ייעודה של חלקה 15 מחקלאות לייעוד של תחנת דלק, שכן ייעוד זה שונה רק במסגרת תכנית רצ/מק/24/50/1. כמו כן, היות שאין מחלוקת בין הצדדים כי תכנית רצ/מק/24/50/1 אושרה לאחר שנת 2000 (ס' 4 להמרצת הפתיחה; ס' 5 לתצהיר שאשא; ס' 3ג לתצהיר מלץ; וכן עמ' 1 לתכנית רצ/מק/24/50/1), הרי שבמועד חתימת הסכם נחלת יהודה עוד הייתה חלקה 15 בייעוד חקלאי ועל כן אין שינוי ייעודה נכלל בגדרי הקבוצה השנייה או הקבוצה השלישית המפורטות בסעיף י"ג, (אשר חלות אך על שטחים במקרקעין שייעודם כבר שונה במועד כריתתו של ההסכם). משכך, הגעתי לכלל מסקנה כי יעוד חלקה 15 לא שונה עובר לחתימת הסכם נחלת יהודה כנדרש בתרחיש השני של סעיף י"ג, ועל כן אין שאשא זכאים ליישום החלטה 727 במסגרת הקבוצה השנייה או השלישית הקבועות בו.

משלא עלה בידי שאשא לצלוח משוכה זו של סעיף י"ג, מתייתר מאליו הצורך לדון בשאלת חלוף מועד 48 החודשים לחתימה על הסכם פיתוח עם רמ"י, הנדרש בגדרי הקבוצה השלישית. יחד עם זאת, ובבחינת למעלה מן הדרוש, אציין כי גם לגופם של דברים לא מצאתי ממש בטענה לפיה מכתב וייס נועד להאריך את תקופה 48 החודשים הקבועה בקבוצה השלישית בסעיף י"ג, וזאת בהסתמך על האמור בו ולפיו "בשלב זה יעסוק הצוות ביישום הסכם הפשרה [הוא הסכם נחלת יהודה, הערה שלי – י.ש] ככל שהוא מתייחס לסעיפים ב'-יב' (כולל) להסכם הפשרה.....". ראשית, מתקשה אני לקבל כי די בהתייחסות ליישום בשלב הנוכחי של סעיפים מסוימים בהסכם נחלת יהודה כדי להעיד על כוונה להארכת יישום סעיפיו האחרים, כאשר טענה זו אף איננה מתיישבת עם עדותו של חיים שאשא עצמו, לפיה כלל לא הכיר את מכתב וייס "בזמן אמת" אלא נחשף אליו רק במסגרת התובענה דנן (עמ' 16-17 לעדות חיים שאשא, פרוטוקול הדיון מיום 7.5.2017):

"ש. אני מפנה אותך לנספח י"ב לתובענה, זה המכתב של עו"ד אלישבע וייס. את המכתב הזה ממתי אתה מכיר אותו?

ת. אולי מעכשיו.

ש. די בסמוך לחתימה על התצהיר?

ת. אני קראתי אותו בזמן הכנת התצהיר שלי.

ש. לפני כן לא הכרת אותו?

ת. בזמן שהוא נכתב לא קראתי אותו."

כמו כן, מכתב וייס נשלח בחלוף כארבע וחצי שנים מחתימת הסכם נחלת יהודה, קרי, ממילא לאחר תקופת 48 החודשים לחתימת הסכם פיתוח המצוינת בקבוצה השלישית, כאשר בכל תקופה זו, ואף עד למועד הגשת התובענה, לא ביקשו שאשא קבלתו של הסכם פיתוח מרמ"י ביחס לחלקה 15 (לא הוכחה כל בקשה כאמור, ואף בעדותו השיב חיים שאשא כי איננו זוכר שהסכם כאמור נתבקש על ידם – עמ' 18 ש' 7-11 לעדות חיים שאשא, פרוטוקול הדיון מיום 7.5.2017). ואולם, כל זאת אך בבחינת הערת אגב, שכן, כמפורט לעיל, לא מצאתי כי שינוי הייעוד בחלקה 15 נכנס לגדרי הקבוצה השלישית ולתקופת 48 החודשים הקבועה במסגרתו.

1. יחד עם זאת, והגם ששינוי הייעוד בענייננו אינו נכלל במסגרת הקבוצה השנייה או השלישית של סעיף י"ג, הרי שבשנת 2010 אושרה תכנית רצ/מק/24/50/1, אשר שינתה בפועל את ייעוד חלקה 15 לתחנת דלק. משכך, מתקיימים תנאיה של הקבוצה הראשונה הקבועה בסעיף י"ג לפיהם "אם וכאשר" תאושר כחוק לגבי יתרת החלקות – ביניהן חלקה 15 – תכנית לשינוי יעוד, תחול החלטה 727 "או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה". לפיכך, הרי שביחס לשינוי ייעודה של חלקה 15, שבוצע לאחר כריתת הסכם נחלת יהודה, זכאים שאשא להחלת החלטת המועצה אשר באה במקומה של החלטה 727, היא החלטה 1470 (בהתאם לטענת רמ"י, אשר לא נסתרה - עמ' 23 לפרוטוקול הדיון מיום 7.5.2017). זאת ועוד, נוכח הקביעה כי המועד הרלוונטי לבחינת שינוי הייעוד בחלקה 15 בהתאם לסעיף י"ג הינו מועד התקשרות הצדדים בהסכם נחלת יהודה ולא מועד כריתתו של הסכם המטעים, מתייתר הצורך להכרעה בשאלה אם מועד כריתתו של הסכם המטעים הינו בשנת 2008, כטענת רמ"י, או בשנת 2012, כטענת שאשא. לסוגיה זו נפקות אך בכפוף לקביעה כי מועד שינוי הייעוד הנדון בסעיף י"ג הינו מועד חתימתו של הסכם המטעים, שאז שינויי היעוד לתחנת דלק במסגרת תכנית רצ/מק/24/50/1 עשוי להיות בעל משמעות להיכללות חלקה 15 בגדרי התרחיש השני, ואולם, כאמור, זהו אינו המקרה שבפני.
2. יתרה מכך, לא מצאתי כי יש בטיעונים נוספים שהעלו שאשא כדי לשנות ממסקנותיי דלעיל. לטענת שאשא יזמו הם את תכנית רצ/מק/24/50/1 לשינוי ייעודה של חלקה 15 בהסתמך על סעיף י"ג ועל החלטת הנהלת רמ"י מיום 30.6.2004 (נספח י"ג להמרצת הפתיחה). ברם, סעיף י"ג קובע שני תרחישים שונים, ואף אם אניח שייזום התכנית בוצע במקור בין היתר בהסתמך על סעיף י"ג, הרי שאין כל מניעה להחלת הקבוצה הראשונה בסעיף י"ג על חלקה 15 גם כיום. כמו כן, אני מתקשה לקבל הטענה בדבר הסתמכות שאשא בייזום תכנית רצ/מק/24/50/1 על סעיף י"ג ועל החלטת רמי האמורה משנת 2004, נוכח עדותו של חיים שאשא לפיה החל לקדם תכנית זו עוד "בתחילת שנות ה-90" (עמ' 11 ש' 17-22 לעדות חיים שאשא, פרוטוקול הדיון מיום 7.5.2017), וממילא בטרם נקבע סעיף י"ג וניתנה החלטה זו.

זאת ועוד, לא שוכנעתי אף בטענת שאשא לפיה יש בהודעת רמ"י, אשר ניתנה במסגרת התובענה קמא, כדי להסדיר את זכאותם לעריכת עסקה על חלקה 15 בייעודה לתחנת דלק. עיון בהודעת רמ"י מלמד כי עניינה בעסקה להקצאת מגרש לשאשא וכי בגין עסקה זו ישלח לשאשא הסכם פיצוי (ס' 1-4 להודעת רמ"י). בחינת הסכם הפיצוי האמור (נספח ט' להמרצת הפתיחה), שנכרת בין הצדדים בשנת 2011 - ואשר שלושה עמודים בלבד ממנו צורפו להמרצת הפתיחה – מלמד כי ה"מגרש" המצוין בהודעת רמ"י הינו שטח המכונה בהסכם זה "מגרש 112" (סעיף 3.1 להסכם הפיצוי) אשר יוקצה לבעלי הזכויות במקרקעין וביניהם שאשא, ולא כי המדובר בעסקה ביחס לחלקה 15. כמו כן, כל שנאמר ביחס לחלקה 15 בהסכם הפיצוי הוא כי הצדדים יפעלו במשותף לחתימת הסכם חכירה למטעים לגביה (ה"הואיל" החמישי להסכם הפיצוי). גם לפי עמדת שאשא בהמרצת הפתיחה (ס' 26 להמרצת הפתיחה) הודעת רמ"י שהיוותה בסיס לפסק הדין בתובענה קמא ולחתימת הסכם הפיצוי עניינה בעסקה ביחס למגרש 112 האמור, כאשר גרסה סותרת הוצגה על-ידם במסגרת עדותו של חיים שאשא (בה טען כי הודעת רמ"י עוסקת בשטח נשוא התובענה דנן, קרי, בחלקה 15 – עמ' 19 לעדות חיים שאשא, פרוטוקול הדיון מיום 7.5.2017). לכך יש להוסיף את העובדה כי שאשא בחרו שלא לצרף מסמכים רלוונטיים נוספים מן התובענה קמא אשר ניתן להניח כי היה בהם כדי לשפוך אור על "זהות" המגרש המדובר בהודעת רמ"י כבסיס לעסקה, ואף צירפו אך מספר עמודים בודדים מהסכם הפיצוי, כאשר חזקה כי אי-צירופה של ראייה רלוונטית ללא הסבר סביר אודות סיבת ההימנעות, פועלת לחובתו של הצד שנמנע מהבאתה (יעקב קדמי על הראיות – חלק רביעי 1891 (2009); ע"א 8951/10 אורן יורם אריזות בע"מ נ' שקולניק ח.י בע"מ, פס' 15 לפסק דינו של השופט גרוניס (פורסם בנבו, 2.11.2014); ע"א 9555/10 הופמן נ' יפה, פס' 34 לפסק דינו של השופט עמית (פורסם בנבו, 15.7.2013); ע"א 2275/90 לימה חברה ישראלית לתעשיות כימיות בע"מ נ' פרץ רוזנברג, מז(2) 605, 613-614 (1993)).

באופן דומה, סבורני כי גם הטענה לפיה נאותו שאשא למחיקת הערות האזהרה שהיו רשומות לטובתם על המקרקעין אך בתנאי שתערך עימם גם עסקה לתחנת דלק בגין חלקה 15, איננה מתיישבת עם המסמכים שצורפו. כך לדוגמא, הן בפרוטוקול התובענה קמא (נספח ז' להמרצת הפתיחה) והן בהודעת רמ"י ובהסכם הפיצוי (ביחס לעמודים מתוכו שצורפו) צוין כי כלל הערות האזהרה על המקרקעין ימחקו, לרבות הערות שאשא על חלקה 15, וזאת מבלי שמופיעה כל התייחסות להקמת תחנת דלק בחלקה זו (ס' 1 לפרוטוקול התובענה קמא - נספח ז' להמרצת הפתיחה; ס' 2-3, 5ב להודעת רמ"י; הסכם הפיצוי).

בנוסף, לא שוכנעתי בקיומו של דופי בעצם חתימתה של רמ"י על הסכם המטעים לאחר

שייעודה של חלקה 15 כבר שונה לתחנת דלק בתכנית רצ/מק/24/50/1 ולאור ידיעת רמ"י על תכנית זו בעקבות מכתבים שנשלחו אליה מטעם שאשא בשנים 2003 ו-2005:

ראשית, הסכם הפיצוי נכרת ביום 31.5.2011, דהיינו, לאחר מועד אישורה של תכנית רצ/מק/24/50/1, ובו נכתב מפורשות כי "הוסכם על הצדדים כי יפעלו במשותף לצורך חתימה על הסכם חכירה למטעים הנוהג כיום במינהל מקרקעי ישראל ביחס לחלקה 15 בגוש 3629";

שנית, לאחר חתימת הסכם הפיצוי וממילא משתכנית רצ/מק/24/50/1 כבר אושרה, שלחה באת-כוחם של שאשא מכתב לרמ"י במסגרתו ציינה כי רק בשל טעות קולמוס נשמט שמם של שאשא מהסכם המטעים וביקשה טיפולה של רמ"י "בתיקון חוזה המטעים אשר הונפק בגין חלקה 15 גוש 3629";

שלישית, בשנת 2012 חתמו שאשא עצמם על הסכם המטעים ביחס לחלקה 15, מבלי שנזכר במסגרתו כל שינויי של ייעוד החלקה לתחנת דלק, וכאשר גם לפי עדותו של חיים שאשא חתם על הסכם זה ככתבו וכלשונו לאחר שקרא הוראותיו ובהיותו מיוצג (עמ' 16 ש' 3-17 לעדות חיים שאשא, פרוטוקול הדיון מיום 7.5.2017); בנוסף לכך, עוד במסגרת הסכם נחלת יהודה נקבע במפורש כי מאחר שלא ניתן לבצעו טכנית ביחס ליתרת החלקות אלא על דרך של כריתת הסכם מטעים, יחתמו הצדדים על הסכם כאמור אשר יכלול התאמות מסוימות לרבות החלת סעיף י"ג (ס' ה להסכם נחלת יהודה). בצירופן של נסיבות אלו, המשקפות כוונה ברורה ומשותפת של הצדדים ביחס לחתימת הסכם המטעים לאחר שינויי יעודה של חלקה 15, אני מוצא את טענת שאשא כנגד חתימת רמ"י על הסכם המטעים לכל הפחות כמתמיהה.

1. סיכומם של דברים, סעיף י"ג להסכם נחלת יהודה, המוסיף לחול על הצדדים נוכח הוראת סעיף 16 להסכם המטעים, מחיל את החלטה 727 באופן בלעדי על מקרים בהם ייעוד המקרקעין שונה עובר למועד כריתת הסכם נחלת יהודה. בענייננו, שינויי יעודה של חלקה 15 מייעוד של חקלאות – כפי שהיה בהתאם לתכנית ממ/8005 ולתכנית רצ/במ/50/50/1 – לייעוד תחנת דלק, התרחש בשנת 2010 עם אישורה של תכנית רצ/מק/24/50/1, כך שבמועד כריתת הסכם נחלת יהודה טרם שונה יעודה של חלקה 15. על כן, לפי האמור ברישת סעיף י"ג, במקרים בהם שונה ייעוד המקרקעין לאחר מועד כריתת הסכם נחלת יהודה, תוחל החלטה 727 או החלטת המועצה אשר באה במקומה, ובהתאם, מסקנתי הינה כי שאשא זכאים לביצוע עסקת שינוי הייעוד בחלקה 15 לפי החלטת המועצה שהחליפה את החלטה 727. כמו כן, לאור מסקנה זו לגופה של המחלוקת, מתייתר הצורך לדון בטענות ההתיישנות והשיהוי שהעלתה רמ"י.
2. סוף דבר

אשר על כן, נדחית התובענה ביחס להחלתה של החלטה 727 על שינויי יעודה של חלקה 15 במקרקעין המצויים בגוש 3629 בראשון לציון. הנני קובע כי ביחס לשינוי יעודה של חלק מחלקה 15 בתכנית רצ/מק/24/50/1, מייעוד חקלאי לתחנת דלק, זכאים המבקשים להחלת ההחלטה העדכנית אשר באה במקומה של החלטה 727 של מועצת מקרקעי ישראל, וזאת בהתאם להסדר עליו מורה סעיף י"ג להסכם נחלת יהודה (כפי שנקבע בסעיף 16 להסכם המטעים).

המבקשים יישאו בהוצאות המשיבה וכן בשכר טרחת עו"ד בסך 40,000 ₪.

המזכירות מתבקשת להמציא עותק פסק הדין לב"כ הצדדים.

זכות ערעור לבית המשפט העליון בתוך 45 יום מהמצאת פסק הדין.

ניתן היום, י"ב תשרי תשע"ח, 02 אוקטובר 2017, בהעדר הצדדים.