כללי:

בפניי שתי עתירות (אשר הדיון בהן אוחד) בנוגע לשומת ארנונה שהוציאו המשיבים לעותרת.

1. בעת"מ 20114-03-16 (להלן: "העתירה הראשונה") מבקשת העותרת לתקוף את חוקיות צו המיסים של משיבה 1 לשנת 2016, לאור העובדה שהחל משנת 2010 הושמט מן הצו תת הסיווג "מחסנים בתעשייה", וזאת בהליך שאינו חוקי לטענת העותרת.
2. בעת"מ 43016-10-16 (להלן: "העתירה השנייה") מבקשת העותרת לתקוף חיוב ארנונה רטרואקטיבי שהושת על העותרת בשנת 2016, בגין הפרשי ארנונה לשנים 2013-2015 ובסך של 589,418.35 ₪ נכון למועד החיוב.

העותרת, חברת עזריאל קרייטר חברה ליבוא וסחר עצים בע"מ ח.פ. 5110060204 (להלן: "העותרת", או "החברה"), הינה הבעלים של נכס המשתרע על פני כ 5,600 מ"ר המצוי ב"פארק לב השרון", הידוע לצרכי ארנונה כנכס פיזי מספר 340100. (להלן: "הנכס").

המשיבה 1, מועצה אזורית לב השרון, הינה הרשות אשר בתחומה מצוי הנכס (להלן: "המשיבה").

המשיב 2, הוא מנהל הארנונה במשיבה 1 (להלן: "המשיב").

רקע עובדתי – עתירה ראשונה:

1. החל משנת 2002 קיים בצו המיסים של המשיבה- בפרק "אזור ב", תת סיווג "מחסנים בתעשייה / מלאכה".

תת הסיווג האמור קיבל את אישור שרי האוצר והפנים (להלן: "השרים") כנדרש לפי החוק.

1. בשנת 2009 התברר למשיבים כי התעריף שנקבע בתת הסיווג מחסנים בתעשייה / מלאכה (13.68 ₪ למ"ר, נכון לשנת 2010) חורג מתעריפי המינימום הקבועים בתקנות עבור תעשייה (21.16 ₪ למ"ר) ועבור מלאכה (39.18 ₪ למ"ר).

משכך, החל משנת 2010 ואילך, הוסר תת הסיווג האמור מצו הארנונה של המשיבה, וזאת מבלי לבקש את אישור השרים לכך (לטענת המשיבים, בשלב זה הם לא ידעו כי תת הסיווג נקבע באישור השרים).

1. במסגרת בקשה לאישור חריג שהגישה המשיבה לשרים בשנת 2012, ביקשה המשיבה בדיעבד את אישור השרים למחיקה שביצעה מצו הארנונה, וזו לשון הבקשה:

"בצווי הארנונה של המועצה לשנים 2010-2011 הושמט תת הסיווג "מחסנים" לתעשייה, מלאכה ובתי חרושת באזור ב' (סיווג 1.4.1), בשל סברת המועצה בתום לב כי תת סיווג זה לא קיבל את אישור השרים. בדיעבד התברר כי ניתן אישור שרים כאמור, אולם התעריף של תת הסיווג המדובר (14.53 ₪ למ"ר) נותר נמוך באופן משמעותי מתעריפי המינימום של סיווגי "התעשייה" (21.46 ₪ למ"ר) ו"מלאכה" (39.73 ₪ למ"ר) ולפיכך נגוע באי חוקיות. בנסיבות אלה ולמען הזהירות, המועצה מבקשת את אישור השרים לביטול תת הסיווג המדובר, ולחילופין – מבקשת את אישור השרים להעלאת התעריף לתת סיווג זה והשוואתו לתעריף של סיווג מחסנים באזור א' (נכון לשנת 2012: 36.53 ₪ למ"ר)".

1. במסגרת המענה לבקשת האישור החריג שהגישה המועצה, אישרו השרים מספר בקשות ולאחר מכן הוסיפו כי שהם מסרבים לבקשת השינוי:

"הרינו מחליטים כדלקמן... 4. לדחות את החלטת המועצה/העירייה לשינוי סיווג/ תת סיווג/ העלאה חריגה/ הפחתה בארנונה לכל הנכסים שלא פורטו בסעיף 1-3 לעיל".

1. חרף מענה השרים אשר דוחה את הבקשה לאישור המחיקה, המשיכו המשיבים לפרסם את צו הארנונה מידי שנה ללא תת הסיווג "מחסנים בתעשייה / מלאכה".

רקע עובדתי – עתירה שניה:

1. בשנת 2011 התגלעו חילוקי דעות בין העותרת למשיבים בנוגע לאופי השימוש בנכס, ובהתאם לכך, בנוגע לסיווגו לצורכי חיוב ארנונה.
2. ביום 29.2.2012 נחתם הסכם פשרה בין הצדדים (להלן גם: "ההסכם") בגין שנות המס 2011-2015 (כולל), ועל פיו הנכס סווג בהסכמה כדלהלן: 400 מ"ר בסיווג "משרדים", 1,264 מ"ר בסיווג "מסחר" ו4,028 מ"ר בסיווג "תעשיה". סך כל החיוב הכספי בגין שומה זו עמד על 440,859 ₪.
3. סעיף 6 להסכם הפשרה קובע כך: "עוד מוסכם כי השומה המוסכמת תחול עד ליום 31.12.2015 כאמור, וזאת כל עוד לא יחולו שינויים עובדתיים בנכסים (כגון: שינוי בגודל השטחים, שינוי בשימוש, שינוי במחזיק בנכס וכיוצ"ב) ו/או שינויים רלבנטיים בדין ו/או בצו הארנונה. החברה מתחייבת להודיע למועצה על כל שינוי עובדתי כאמור. אם וככל שיחול שינוי עובדתי או משפטי כאמור, יעמדו לצדדים מלוא הזכויות בענין".
4. החל מיום 26.5.13 השכירה העותרת שטח של 2,270 מ"ר ברוטו לחברת אי. ג'י. אס. טי. (ישראל) בע"מ (להלן: "חברת אי. ג'י. אס. טי.") העוסקת בייבוא ושיווק מוצרים לתינוקות, אך לא דיווחה על כך למשיבים עם חתימת הסכם השכירות, כנדרש לפי החוק ולפי הסכם הפשרה.
5. ביום 14.12.14 פנתה העותרת במכתב למנהל מחלקת הגביה במשיבה בענין הסדרי תשלום הארנונה, ובס' 3 למכתב הוסיפה כך: "בנוסף, בהתאם לסעיף 6 להסכם (המופיע לעיל י.ש.) אנו מודיעים בזאת כי לאחרונה חלו שינויים עובדתיים בנכס – בעיקר בשימוש, ולצורך כך נבקש למדוד מחדש את הנכס ולקבוע את החיוב בהתאם".
6. ביום 4.1.15 נערכה ביקורת של מפקח מטעם המשיבה לבחינת השימושים בנכס.
7. לאחר מכן, בסמוך במועד לא ידוע במדויק, נערכה פגישה של נציגי העותרת עם מנהל מחלקת הגבייה. בפגישה זו נמסר לעותרת תשריט הנכס, עליו מופיעים הערות המפקח בדבר השימושים הנעשים בנכס. לטענת העותרת, בפגישה זו נאמר לה כי המשיבה מודעת להשכרת חלק מהשטח, ואולם לנוכח הסכם הפשרה בין הצדדים, על העותרת להמתין עד לסיום תקופת ההסכם בטרם תעביר את חיוב הארנונה על שם השוכר. הטענה האחרונה הוכחשה ע"י המשיבים.
8. בתחילת שנת 2016 - תום תקופת ההסכם, שלחה המשיבה לעותרת שומת ארנונה לשנת 2016.
9. העותרת הגישה השגה למנהל הארנונה על שומה זו, ובין היתר נכתב בה כי יש להעביר את חיוב הארנונה בגין השטח שמושכר לחברת אי. ג'י. אס. טי על שמה של חברה זו. להשגה צורף לראשונה הסכם השכירות שנערך בין העותרת לחברת אי. ג'י. אס. טי.

המשיב דחה את השגת העותרת, ועל תשובתו הגישה העותרת ערר לוועדת הערר לענייני ארנונה כללית (שעתיד להתברר בתקופה הקרובה).

1. בד בבד, זומנה העותרת לפגישה במשרדי המשיב. ביום 18.7.16 התקיימה פגישה כאמור, ובה הובהר לעותרת כי המשיב שוקל להשית עליה חיוב ארנונה רטרואקטיבי בגין השטח שהושכר לחברת אי. ג'י. אס. טי.
2. לטענת העותרת, בפגישה זו הובהר לה בין היתר כי "במידה ולא תגיע עם המשיבה להסכמה הכוללת את מחיקת העתירה המינהלית אשר הוגשה על ידה (העתירה הראשונה שבפני י.ש.), המועצה תחייב את העותרת באופן רטרואקטיבי בגין הפרשי ארנונה".

טענה זו הוכחשה ע"י המשיבים.

1. ביום 16.8.2016 הוצאה לעותרת הודעת שומה רטרואקטיבית לתקופה שמיום 1.6.2013 עד ליום 31.12.15. במסגרת שומה זו חויבה העותרת בהפרשים בסך 589,418.35 ₪ נכון למועד החיוב.
2. ביום 15.9.2016 עודכנה השוכרת, חברת אי. ג'י. אס. טי, כמחזיקת חלק מן הנכס החל מחודש מרץ 2016, ונשלחה אליה שומת ארנונה בהתאם.
3. ביום 10.11.2016 הוגשה על ידי העותרת השגה על הודעת החיוב הרטרואקטיבי. ההשגה נדחתה על ידי המשיב בתשובה מיום 5.1.2017, למעט קבלת הטענה כי יש לתקן את השומה ולהעמיד את השטח המסווג כ"בתי עסק" על 2,270 מ"ר.

טענות המשיבים לסילוק העתירות על הסף:

1. אי גילוי נאות, היעדר ניקיון כפיים והצגת מידע כוזב מצד העותרת:
2. העותרת נמנעה מלספר בעתירתה אודות הסכם הפשרה שנערך בין הצדדים בשנת 2012, אשר בו ויתרה על כל טענותיה בנוגע לשומת הארנונה, לרבות אי חוקיות תת הסיווג "מחסנים לתעשייה / מלאכה".
3. בתגובה שהוגשה במסגרת ההליכים בתיק זה, (מיום 19.1.17) טענה העותרת כי תדפיסי אתר האינטרנט שצורפו כנספח 1 לכתב התשובה של המשיבים לעתירה, נלקחו מאתר האינטרנט של חברת העץ הרצליה 2012, "אשר לעותרת אין דבר וחצי דבר עם חברה זו".

1. בדיון שנערך ביום 22.1.17 הבהירה ב"כ המשיבים כי התדפיס נלקח מאתר אשר עלה ע"י חיפוש שם העותרת במנוע החיפוש גוגל. באתר זה, תחת הלשונית "מי אנחנו", הופיע שמה של חברת "סחר עץ הרצליה", אשר מנהלה הרשום, בעל מניותיה וכתובתה הרשומה זהים לאלו של העותרת.

גם הלוגו של החברה הנ"ל זהה ללוגו המופיע על מבנה הנכס נשוא העתירה.

מספר הטלפון המופיע באתר לצורך יצירת קשר הוא זה הנמצא בשימוש העותרת.

לאחר הדיון, שונה האתר באורח פלא, כאשר נמחק השם "סחר עץ הרצליה" ונותר השם "העץ הרצליה 2012". אף הלשונית "מי אנחנו" נמחקה כולה, וכן שונו פרטי ההתקשרות והטלפונים שבתחתית הדף.

1. במענה לממצאים אלו, שבה העותרת והכריזה בביהמ"ש כי אין כל קשר בינה לבין חברת "העץ הרצליה 2012", וכי לעותרת אין כל שליטה על גניבת סימנים מסחריים שנעשתה ע"י חברת העץ 2012.

בהתייחסות משלימה מיום 9.2.2017 מציגים המשיבים ממצאים המוכיחים קיומו של קשר הדוק בין החברות, וזאת בניגוד גמור לטענות ב"כ העותרת בביהמ"ש.

במענה לממצאים אלו, הגישה העותרת ביום 16.2.2017 תגובה מטעמה ובה מידע כוזב ומטעה ביחס להחזקת המניות של גב' מרים קרייטר בחברות השונות. לאור האמור, הוכח קיומו של חוסר ניקיון כפיים חמור מצד העותרת, המצדיק דחיית העתירה על הסף.

1. העתירות מוקדמות ותיאורטיות, לא מוצו הליכי השגה וערר בטרם הגשתן:
   
2. העתירה הראשונה נוגעת לחוקיות המחיקה של תת הסיווג "מחסנים לתעשייה / מסחר". בפני וועדת הערר תלוי ועומד ערר שהגישה העותרת בענין סיווג הנכס נשוא העתירה. עפ"י החוק, הבחינות העובדתיות הללו מצויות בסמכות מנהל הארנונה וועדת הערר, ולפיכך בטרם תידון השאלה העקרונית בדבר קיומו / אי קיומו של תת הסיווג המדובר בצו הארנונה, יש למצות את ההליכים בפני וועדת הערר, על מנת שזו תקבע האם קיימים לעותרת שטחים הראויים לסיווג כזה אם הוא אכן קיים.
3. בפסיקת בתי המשפט ניכרת מגמה ברורה להרחיב את סמכויות גופי הערר. טענות העותרת במסגרת העתירה השנייה כנגד החיוב הרטרואקטיבי שהושת עליה, היו צריכות להיכלל בערר שהגישה על חיוב זה בפני וועדת הערר. הגשת עתירה זו לביהמ"ש בנפרד מן הערר, מנוגדת לתכלית הדין ומבזבזת משאבים לריק. יצוין, כי בכל מקרה שמורה לעותרת הזכות להגיש ערעור מנהלי כנגד החלטת וועדת הערר.
4. טענות שיהוי ומניעות בענין העתירה הראשונה:

תת הסיווג "מחסנים בתעשייה / מלאכה" הוסר מצו הארנונה עוד בשנת 2010, ואולם העותרת נזכרה לעתור כנגד חוקיות ההסרה רק בשנת 2016 על אף שהיא ידעה אודות ההסרה כבר בשנת 2011. מכאן שקיים שיהוי אובייקטיבי וסובייקטיבי בהגשת העתירה.

בהסכם הפשרה בין הצדדים שנערך בשנת 2012 הוסכם על "סילוק סופי ומוחלט של כל טענות הצדדים האחד כנגד השני בנוגע לחיוב הארנונה המושת על הנכס" ומכאן שקמה מניעות לעותרים מלטעון אודות אי החוקיות של הסרת תת הסיווג הנ"ל. בענין השיהוי האובייקטיבי נטען, כי משנזנחה טענת העותרת בשנת 2012, פעלה המועצה בתום לב בהתאם לצו הארנונה הקיים, ולפיכך אין לאפשר לעותרת להעלות שוב טענה כזו שתפגע במאזן התקציבי של המועצה, הבנוי בין היתר על הכספים שנגבו בהתאם לצו הארנונה הקיים.

טענת השיהוי הינה גמישה ודינאמית, ובנסיבות המפורטות אין לקבל את עמדת העותרת לפיה הפגם בצו הארנונה משתרש מידי שנה ולפיכך היא אינה מנועה מלהגיש כיום את העתירה.

תגובת העותרת לטענות המקדמיות:

1. העותרת בסיכומיה, טוענת באופן כללי כי השיבה במהלך ההתדיינות, על כל טענותיהן המקדימות של המשיבים, ובהתאם לכך הורה ביהמ"ש על הגשת סיכומים בתיק.
2. בענין טענת השיהוי, ביהמ"ש העליון קבע לאחרונה כי כאשר פגם בצו ארנונה מישתרשר משנה לשנה, ניתן לתקוף אותו בתוך שבע שנים מיום היווצרות הפגם בצו המיסים. בענייננו, הוגשה העתירה בחלוף שש שנים בלבד, ומשכך אינה לוקה בשיהוי.
3. הסכם הפשרה שנחתם בשנת 2012, אינו רלוונטי לעתירה דנן התוקפת את חוקיות צו המיסים לשנת 2016 ואילך. כמו כן, ההסכם נחתם מבלי שאיש מודה בטענות משנהו. בנוסף לכך, ההסכם נערך לאחר שנעשתה פנייה לשרים להסדרת הפגם, ובטרם התקבלה תגובת השרים הדוחה את בקשת המועצה בענין זה.
4. בענין הטענה בדבר אי מיצוי הליכי השגה וערר, נטען כי אין ביכולתה של וועדת הערר לסווג שטחים מנכס העותרת בסיווג אשר לא קיים בצו הארנונה, ולפיכך הסדר הנכון והראוי הוא שביהמ"ש יורה בראשונה על השבת הסיווג שהושמט, ולאחר מכן וועדת הערר תוכל לקבוע האם חלק מנכס העותרת אכן ראוי לסיווג זה.

טענות העותרת - עתירה הראשונה:

1. בפסיקה נקבע כי במקרים שבצו ארנונה קיים תת סיווג, אשר תעריפו חורג ממגבלת המינימום או המקסימום הקבועים בתקנות, על מועצת העיר להעלות את התעריף בגין תת סיווג זה לתעריף המינימום המותר על פי חוק, או להפחיתו לתעריף המקסימום החוקי, בהתאם למקרה המדובר. מחיקת תת הסיווג לחלוטין מבלי שהתקבל אישור השרים לכך, אינה תואמת את הוראות הפסיקה למקרים אלו ולפיכך איננה חוקית.

הדעת נותנת כי במקרים מעין אלו, האיזון הראוי בין רצון מועצת העיר לבין דרישות הרגולטור, הינו להתאים את התעריף למגבלות החוק, אך לא למחוק את תת הסיווג לחלוטין.

1. זאת ועוד, בענייננו המשיב ביצע את המחיקה האמורה על דעת עצמו, בניגוד להוראות חוק ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות). עפ"י החוק, הסמכות לשנות את צו המיסים נתונה למועצת העיר בלבד (הגוף הנבחר), וגם זאת רק לאחר יידוע התושבים מראש וקבלת אישור השרים לכך.
2. אשרור המועצה למעשיו של המשיב אשר ניתן בדיעבד, אינו מכשיר את אי החוקיות שבפעולתו של המשיב.
3. על פי הפסיקה, על ביהמ"ש להנהיג פיקוח מוגבר על רשות מקומית שעה שהיא פועלת בכובעה כ"מחוקקת", ולא כרשות מבצעת.
4. בנוסף לאמור, המשיבה חרגה מהוראת ס' 9 לחוק ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), הקובע חובת יידוע של הנישומים הרלוונטיים על כוונת המועצה לבקש את אישור השרים לחרוג מן הקבוע בתקנות.

טענות המשיבים כנגד העתירה הראשונה:

1. בשנת 2010 גילו המשיבים כי התעריף המופיע בצו הארנונה לתת הסיווג מחסנים לתעשייה/מלאכה, נמוך משמעותית מתעריפי המינימום הקבועים בתקנות. כמו כן, בזמנו לא אותר אישור השרים להוספת תת הסיווג האמור. משכך, סברו המשיבים כי תת הסיווג הוסף לצו בטעות, ועל כן הוא נמחק מן הצו החל משנת 2010. לאחר מכן, נמצא אישור השרים להוספת תת הסיווג, אולם, בהסתמך על ייעוץ משפטי שניתן למשיב, הוחלט שלא להשיב את תת הסיווג לצו בשל אי החוקיות של התעריף הקבוע בו.
2. בשנת 2012, לצרכי זהירות בלבד, החליטה מועצת העיר לפנות לשרים בבקשה לאישור של המחיקה האמורה. במענה לכך, דחו השרים את הבקשה בנוסח הסטנדרטי והלאקוני הנכלל במענה לבקשות לאישור חריג. נוסח זה מקובל גם במקרים בהם השרים סבורים כי בקשות האישור שהועברו אליהם אינן מצויות בסמכותם ו/או אינן דורשות את אישורם.
3. כיון שהתעריף הקבוע לתת הסיווג האמור אינו חוקי, עמדת המועצה היא שתת סיווג זה דינו בטלות – כאילו לא נחקק מעולם, ועמדת השרים בענין זה אינה מעלה ואינה מורידה. התוצאה היא שמחסנים בתעשייה כפופים לתעריף הסיווג הראשי בענין תעשייה / מלאכה העומד על 75.80 ₪ למ"ר. סכום זה מצוי בין תחומי המינימום והמקסימום הקבועים בתקנות, ואף קרוב הרבה יותר לתעריף המינימום. אין הצדקה ואף אין פסיקה המורה כי במקרים אלו ביהמ"ש יחליף את שיקול דעת הרשות ויקבע מהו התעריף הראוי לסיווג זה (כאשר לטענת העותרים, ייקבע התעריף המינימאלי הקבוע בתקנות), חלף מועצת העיר האמונה על קביעת התעריפים המתאימים.
4. לחילופין, לאור ההלכה בדבר אי ההתערבות בשיקול הדעת המינהלי, יש לקבוע כי החלטה כזו מצויה במתחם הסבירות. החלטת המועצה בענין זה סבירה וראויה שכן התעריף הקבוע לתעשייה / מלאכה נמוך מהממוצע המקובל ברשויות אחרות ואין כל היגיון להפחיתו לתעריף המינימאלי הקבוע בתקנות.
5. זאת ועוד, תת הסיווג שנמחק נועד במקור לחול על מחסנים נפרדים ומנותקים מהמפעל התעשייתי, כאשר מצב זה אינו מתקיים בענייננו.
6. טענת העותרת בענייננו אינה יכולה לעמוד מסיבה נוספת. תת הסיווג שנמחק הינו "מחסנים לתעשייה / מלאכה", כאשר לכל אחד מסיווגים אלו קבוע שיעור מינימאלי אחר בתקנות. אם כן, כיצד יורה ביהמ"ש על העמדת תעריף תת הסיווג הנ"ל על המינימום הקבוע לסיווג תעשייה (כפי שמבקשים המשיבים), כאשר ישנו רף מינימאלי גבוה יותר לסיווג מלאכה?
7. טענת העותרת בסיכומיה אודות העובדה שההחלטה התקבלה ע"י המשיב וללא אישור מליאת המועצה, לא בא זכרה בעתירה ומשכך היא מהווה הרחבת חזית פסולה. מבלי לגרוע מהאמור, כל ההחלטות אושררו על ידי הגורמים המוסמכים ובכללם מליאת המועצה.
8. זאת ועוד, טענתה החדשה של העותרת בדבר חובת היידוע, אף היא מהווה הרחבת חזית פסולה. בנוגע לגוף הטענה, החובה המדוברת אינה רלוונטית לענייננו, שכן היא מתייחסת להליך בקשה לאישור חריג, והיא רלוונטית לגבי נישומים שסיווג נכסיהם צפוי להשתנות כתוצאה מהבקשה.

טענות העותרת - עתירה השנייה:

1. אין כל בסיס בענייננו לדרישה הרטרואקטיבית של הפרשי ארנונה ממספר טעמים: העותרת כלל לא ניסתה להסתיר מהמועצה את השכרת הנכס ואף פעלה בהתאם להבנתה על מנת לדווח על כך (כמפורט בפרק הרקע העובדתי). אף אם יש מקום להטלת חיוב רטרואקטיבי, חיוב זה אמור להיות מושת על השוכרת מיום תחילת השכירות ולא רק מיום 13.3.16 כפי שקבע המשיב.
2. המשיבים מנסים להפעיל לחץ פסול על העותרת כיון שהגישה את "העתירה הראשונה".
3. בהודעת השומה הרטרואקטיבית, חויבה המשיבה בגין כלל שטח הנכס בסיווג "מסחר" (למעט 400 מ"ר שנותרו בסיווג "משרדים"), זאת בניגוד להסכם הפשרה ולתשריט העירייה המורים כי חלקים נרחבים משטח העותרת משמשים לתעשייה.
4. בנסיבות הענין כלל לא מתקיימים התנאים החריגים המתירים הטלת חיוב ארנונה רטרואקטיבי: העותרת פעלה בתום לב מול המועצה וזאת אף אם ניתן לייחס לה חוסר בקיאות באשר למועד מסירת ההודעה. בפסיקה נקבע כי יד בתי המשפט תהא קפוצה במתן אפשרות לתקן שומה באופן רטרואקטיבי. חיובו של הנישום באופן רטרואקטיבי, פוגע באינטרס ההסתמכות שלו בבואו לתכנן את צעדיו הכלכליים. תשובת מנהל מחלקת הגבייה במשיבה כי על העותרת להמתין עד לתום תקופת הסכם הפשרה, היא שמנעה את התאמת החיוב לשינוי העובדתי.

טענות המשיבים כנגד העתירה השנייה:

1. הפסיקה אינה מטילה איסור גורף על תיקון שומת ארנונה למפרע, אלא מאפשרת ומכשירה אותו בנסיבות המתאימות.
2. המבחן הנוהג הוא מבחן של סבירות מינהלית, אשר בגדרו ניתן משקל רב להתנהגות הנישום ולמידת אשמו. בתי המשפט התירו להטיל חיובי ארנונה למפרע בעטייה של התנהגות הנישום, וזאת אף במקרים בהם נפסק כי הרשות התרשלה במילוי תפקידה בכל הקשור לאי גביית ארנונה מהנכס הנידון.
3. בענייננו קיימת הצדקה לחיוב הרטרואקטיבי שהוטל על העותרת: העותרת מודה כי השימוש במושכר הוא שימוש מסחרי. בהתאם להוראת סעיפים 325-326 לפקודת העיריות, הייתה מוטלת על העותרת חובה למסור למשיב בזמן אמת הודעה על עסקת השכירות ולפרט בה את שם השוכרת ופרטיה. עד למסירת הודעה כדין, החבות בארנונה חלה על העותרת. העותרת מודה כי פנתה למועצה לראשונה בענין זה רק כשנה וחצי לאחר חתימת הסכם השכירות. גם פנייה זו נעשתה אל מחלקת הגבייה ולא אל המשיב – מנהל הארנונה, כנדרש. ההודעה לא פירטה את קיומו של מחזיק חדש בנכס, ולא צורף הסכם השכירות, ולפיכך מדובר בפנייה לאקונית וסתמית, אשר נוגדת להוראתו המפורשת של סעיף 326 הנ"ל. יצוין, כי באותו פרסום מאתר האינטרנט של המועצה עליו הסתמכה העותרת, מופיעה במפורש הוראת סעיף 326 הנ"ל.
4. העותרת אינה יכולה להיבנות מטענותיה אודות ביקור הפקח בשטחה, שכן למיטב ידיעת המשיבים, גם בביקור זה לא נמסרו לפקח הפרטים הדרושים על פי דין. טענות העותרת ביחס לאמירות שלכאורה נאמרו לה ע"י מנהל מחלקת הגבייה אודות המתנה עד לתום תקופת הסכם הפשרה, מוכחשות ע"י המשיבים, ומובן כי גרסה זו נוגדת את הוראות הדין והסכם הפשרה.
5. הנאתה הפסולה של העותרת מכך שלא דיווחה בזמן אמת על השכרת חלק מן הנכס, יוצרת אפליה כלפי מחזיקי נכסים שפעלו כדין ודיווחו בזמן אמת על שינויים בנכס. בנוסף, התנהלות העותרת מהווה הפרה ברורה של הוראות הסכם הפשרה.
6. רק ממועד קבלת הסכם השכירות היה ניתן לעמוד על הפרטים הדרושים על מנת להעביר את חיוב הארנונה על שם השוכרת, ולפיכך עד לתקופה זו הושת חיוב הארנונה על העותרת.
7. באשר לטענות העותרת בענין החיוב בהפרשי ריבית והצמדה, לאור העובדה כי באשמת העותרת לא בוצע החיוב בזמן אמת, חיובה בריבית והצמדה הינו חיוב מוצדק.

דיון והכרעה

1. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים בעניין שתי העתירות וקיימתי דיונים בנוכחות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה, כי דין העתירה הראשונה להתקבל ודין העתירה השנייה להידחות.

להלן אפרט את הנימוקים לכך, אך קודם לכן, אפנה לדון בטענות המקדמיות שהעלו המשיבים.

1. שלוש טענות בפי המשיבים, מדוע יש לדחות את העתירות על הסף:

ראשית, יש לדחות העתירה בשל חוסר ניקיון כפיים מצד העותרת.

שנית, העותרת לא מיצתה הליכים בפני וועדת הערר, בטרם פנתה לביהמ"ש המנהלי.

ושלישית, קיים שיהוי אובייקטיבי וסובייקטיבי המצדיק דחיית העתירה על הסף. אדון בטענות אלה כסדרן.

1. חוסר ניקיון כפיים והיעדר גילוי נאות:

הועלו בפניי טענות כבדות משקל בנושא זה.

לא אחזור באריכות, על כל השתלשלות העניינים, באשר תמצות שלהם מצוי בטענות המשיבים המופיעות מעלה.

אציין רק, כי גם במהלך הדיונים הערתי והזכרתי לעותרת, אודות קיומה של חובה מוגברת, לגלות באופן מלא כל עובדה רלוונטית במסגרת פנייה לביהמ"ש בכלל ובפרט בהליך מנהלי (ראו החלטתי בפרוטוקול הדיון מיום 22.01.2017), וכך נאמר לענין זה בבג"ץ 421/86 אשכנזי נ' שר התחבורה, מא(1) 409 (1987):

"כלל גדול מנחה בית משפט זה מאז ומתמיד, והוא כי מחובתו של הפונה אל בית המשפט הגבוה לצדק לגלות לבית המשפט את כל העובדות הרלוונטיות, ומי שמסתיר עובדות, אשר להן משמעות לגבי העתירה, איננו ראוי לכך שבית המשפט יושיט לו סעד".

1. העותרת לא נהגה בהתאם למצוות הדין, ולא השכילה להתנהל בשקיפות ובפתיחות המתבקשים מול המשיבים ומול ביהמ"ש.

שורה של תמיהות אודות התנהלות העותרת עלו במסגרת ההליך וייתכן שחלקן נבעו מטעות, מחוסר תשומת לב, אך ברור שעובדות רלבנטיות "נשמטו" בהתנהלות העותרת למול המשיבים וגם בהתנהלותה למול בית המשפט.

גם כשהוארו עיני העותרת בדבר אותן "השמטות" רלבנטיות, היא ניסתה לתת לכך תשובות מתחמקות או כאלו שאינן עולות בקנה אחד עם שורת ההיגיון, כפי שיפורט בהמשך.

1. ראשית- העותרת לא הזכירה בעתירתה, את דבר קיומו של הסכסוך הקודם עם המשיבים, אשר במסגרתו דובר כבר אודות טענת אי החוקיות הנטענת בענייננו, והחשוב מכך לא הזכירה את הסכם הפשרה אשר חתם את אותו סכסוך.

חובת הגילוי של כל הפרטים הרלבנטיים במסגרת עתירה, הינה חובת ייסוד וניסיון לחמוק מחובה זו ע"י טענה כי לדעתה הסוביקטיבית של העותרת מדובר בפרט לא רלבנטי לא מועילה לעותרת אלא להפך.

על חובה הגילוי בכלל ובפרט על כך החובה לגלות שהתקיים הליך באותו בעניין, נתן דעתו כם בית המשפט והעליון, וכך נכתב בבג"ץ 1439/08 ניצולת הקרטל בע''מ נ' פקיד השומה למפעלים גדולים רשות (פורסם בנבו, 20.11.2008):

"לאחר שעיינו בעתירה על צרופותיה ובתגובת המשיבים לה, באנו לכלל מסקנה כי דינה להידחות על הסף. כטענת המשיבים, העותרת אינה מאזכרת בעתירתה הליכים קודמים שהתקיימו בעניינה, בהם נדונו סוגיות דומות, אף שלא חופפות, לאלו המועלות בעתירה זו. כפי שצוין לא אחת, על עותר הפונה לבית משפט זה בשבתו כבית משפט גבוה לצדק, לפרוש את מלוא התמונה העובדתית. כן חלה עליו החובה להציג תיאור מדויק ומלא של הליכים משפטיים קודמים או מקבילים, ובנסיבות מסוימות, אף טענות שנטענו בהליכים קודמים... אי-גילוין של כל העובדות הרלוונטיות, גלום בו סממן של חוסר תום לב, ודי בו כשלעצמו כדי להביא לדחייתה של העתירה על הסף".

חובה גילוי זו חלה כמובן לא רק בבג"צ אלא גם בהגשת עתירה בפני ביהמ"ש המינהלי (ראו לדוגמא עע"מ 9562/10 שפיגל נ' החברה לשירותי איכות הסביבה בע"מ, פסקה 21 (פורסם בנבו, 02.04.2012).

1. שנית- בתגובה שהגישו המשיבים לעתירה (ביום 18.9.16) הן טענו, כי העתירה לוקה באי גילו והיעדר ניקיון כפיים של העותרת בין היתר לאור העובדה שהיא הסתירה עובדות רלווטיות וחיוניות, וכי בהתאם למידע שבידי מנהל הארנונה וגם בהתבסס על פרסומי העותרת, זו האחרונה מהלת בנכס פעילות מסחרית מובהקת (ולא רק מחסנים).

לביסוס טיעון זה צירפו המשיבים תדפיס מתוך אתר העותרת –אשר הודפס ביום 4.5.16 וביום 18.8.16 (להלן: "התדפיס") וחלק מהתמיהות והתהיות התעוררו בקשר לתגובת העותרת לתדפיס ולתוכנו.

1. ביום 25.9.16 התקיים דיון ראשון לפני, והעותרת לא העלתה כל טענה או הסתייגות מהתדפיס.

1. ביום 15.1.17 הגישו המשיבים כתב תשובה לעתירה וחזרו על טענותיהם בדבר מהות עיסוקיה האמתיים של העותרת (פעילות של מסחר ולא של אחסנה בלבד), וצירפו פעם נוספת את התדפיס.
2. ביום 19.1.17 במענה לטענה זו של המשיבים (ועל פי החלטתי מיום 17.1.17), הגישה העותרת תגובה ובה התכחשה לקיומו של כל קשר בינה ובין חברת העץ הרצליה 2012: "לעותרת אין דבר וחצי דבר עם חברה זו" (ההדגשה בקו לא במקור).
3. בדיון שנערך ביום 22.1.17 (3 ימים לאחר תגובת העותרת) הבהירו המשיבים כי בזמן הקצר מאז הגשת התגובה, לא היה בידן סיפק לבדוק את כל טענות העותרת אך נערכו בדיקות נוספות שביססו את הנחות המשיבים בדבר פעילות העסק שמתנהל בנכס.
4. ממצאי המשיבים מקורן בין היתר, בחיפוש שנעשה ב"גוגל", כשמילת החיפוש היתה שם העותרת- "עזריאלי קרייטר חברה לייבוא וסחר עצים בע"מ, וחיפוש זה הניב את התדפיס.

כשתיארו המשיבים את תהליך החיפוש הם הראו, שבדף הבית של אותו אתר, תחת הלשונית "מי אנחנו" הופיע שמה של חב' "סחר העץ הרצליה" ולצידה הלוגו שלה (תוך פירוט פעילותה המסחרית).

בתחתית העמוד של האתר צוינה אפשרות יצירת קשר, ושם רשום "סחר עץ- אתר קדימה" (שהוא מקום הנכס נשוא העתירה הקרוי לפעמים א.ת קדימה או א.ת. לב השרון) ו "סחר עץ- קרייטר תעשיות".

מספר הטלפון של העותרת המופיע באתר כמו גם הלוגו, של סחר עץ, זהים לזו של העותרת.

1. בעקבות הדיון ביקשתי מהמשיבים להגיש התייחסות משלימה שלהם לממצאים שהוצגו בדיון ואכן ביום 9.2.17 הוגשה ההתייחסות המשלימה אליה צורף תצהירו של מר מאיר שביט שמשמש כגזבר ומנהל הארנונה במועצה (להלן: "התשובה המשלימה").
2. בתשובה המשלימה הבהירו המשיבים עוד כי חב' סחר הרצליה בע"מ היא חברה בפירוק מאז אוקטובר 2015 ומנהלה הרשום ובעל המניות היחיד הינו מר עזריאל קרייטר, שהוא גם מנהל העותרת.

ןעוד הוסיף מר שביט בשם המשיבים, כי במקביל נערך חיפוש ב"גוגל מפות" ואותר צילום של הנכס נשוא העתירה, עליו התנוסס אותו לוגו/סימן מסחר שהופיע באתר האינטרנט הנ"ל.

1. עוד מצאו המשיבים כי מי שהייתה בעלת מניות בחב' העץ הרצליה (2012) בע"מ, עד לאחרונה הייתה הגב' קרייטר, אשתו לשעבר של עזריאל קרייטר והגב' קרייטר הינה גם בעלת מניות גם בעותרת ובחב' "סחר עץ הרצליה בע"מ" עד לשנת 2013 והיא כיום בעל מניות בחב' "העץ הרצליה בע"מ", בה שימש מר עזריאל קריטר בעל מניות עד 2012.
2. ממידעים אלו מסיקים המשיבים שניסיון העותרת להתנער מכל קשר לחב' העץ הרצליה 2012 "אינן מדויקות בלשון המעטה".
3. כאמור כבר, העותרת טענה בדיונים לפני כי "אין לעותרת כל קשר" עם האתר, אך טיעון זה שונה באורח פלאי לאחר שהוצג טיעוני והשלמות המשיבים. אני סבור כי התיאור "לעותרת אין דבר וחצי דבר עם חברה זו", אינו עומד בחובת הגילוי הנאות במסגרת הליך מנהלי.

אני סבור ש"יש רגליים" לטענת המשיבות, כי לכאורה ישנו ו/או היה קשר בין החברות או בין בעלי התפקידים ובעלי המניות בחברות השונות, ולפיכך על העותרת היה לחשוף באופן מלא את המידע לאשורו.

לו השכילה העותרת להתנהל כמצופה מן הפונים לביהמ"ש בבקשת סעד שביושר, הייתה היא מציגה את המידע המלא כהווייתו, ומסבירה מי היא החברה שהועלתה במנוע החיפוש "גוגל", מהו הקשר שקיים או היה קיים בינה לבין העותרת, ומדוע חרף זאת, מדובר בחברה שונה אשר המידע אודותיה לא מתאר את פעילות העותרת.

אומר רק בעניין זה, שלפנים משורת הדין, אפשרתי לגב' ענת קרייטר (ביתו של עזריאל קרייטר) להעיד לפני, כדי שתבהיר את סבך מערכות היחסים בין החברות ובעלי המניות הקשורים לנכס, אך לצערי גם עדותה לפני ביום 18.9.17 לא הועילה, והיא לא הצליחה להבהיר את סבך מערכות היחסים שבין החברות, בין בעלי המניות הזהים ובכלל זה מעורבות אימה בחברות והיא נאלצה להודות שהלכה למעשה היא: "...לא יודעת את העובדות...". (עמ' 11 ש' 2 לפרוטוקול הדיון מיום 18.9.17).

1. לסיום סוגיה זו אזכיר, כי התנהלות שכזו יכולה להוביל לכשעצמה, בנסיבות המתאימות, לדחיית העתירה על הסף (ראו בג"ץ 10856/07 אלי קרייף נ' שירות בתי הסוהר, פסקה 9 (פורסם בנבו, 06.01.2008) וכן בפסקי הדין שאוזכרו לעיל).
2. איני מתעלם מהסבריה המאולצים של העותרת, מדוע היא חושבת שלמידע האמור אין רלוונטיות לעתירה זו, ומדוע הביטוי "לעותרת אין דבר וחצי דבר עם חברה זו" משקף נאמנה את מצב הדברים לאשורו.

תשובותיה של העותרת בעניין זה אינן מספקות כלל, ואני סבור שאפילו אם היה ספק בליבה בדבר הרלוונטיות היא היתה צריכה להציג את העובדות במלואן ולהותיר לביהמ"ש להכריע אם הן רלוונטיות ואם לאוו. בכל מקרה, איני מוצא לנכון כאן להתמודד עם שאלת הרלוונטיות שלהן, משום שאיני סבור שמדובר באי ניקיון כפיים המצדיק לכשעצמו, דחיית העתירה על הסף והיא תדון לגופה.

עם זאת, ההתנהלות המתוארת תקבל את ביטויה במסגרת קביעת חיוב ההוצאות (לעניין זה, ראו בהרחבה במאמרו של כבוד השופט בדימוס יצחק זמיר שראה אור לאחרונה, "ניקיון כפיים בעתירות מנהליות" ספר שטרסברג-כהן 175, 199 (א' ברק, י' זמיר, א' כהן, מ' סבוראי וא' עפארי עורכים, 2017), ובמובאות שם).

1. אי מיצוי הליכים בעתירה הראשונה:

הטענות בדבר אי מיצוי הליכים בפני וועדת הערר הועלו כלפי שתי העתירות.

בענין העתירה הראשונה, סבורני כי אין כל מקום לטענה זו.

העתירה נוגעת לשאלת חוקיות הסרתו של תת סיווג מצו הארנונה של המשיבה.

אין מחלוקת כי שאלה זו אינה נתונה לסמכות וועדת הערר.

המשיבים טוענים כי חרף זאת, בטרם פנייה לביהמ"ש בעניין זה, יש למצות הליכים בפני וועדת הערר, על מנת שזו תקבע האם לעותרת קיימים שטחים המתאימים לסיווג שהוסר ורק אם שאלה זו תיענה בחיוב, תוכל העותרת להגיש עתירה מנהלית כנגד הסרת תת הסיווג מן הצו.

איני מקבל טענה זו ואני סבור כי ההפך הוא הנכון.

וועדת הערר לא דנה בשאלות היפותטיות. הוועדה בודקת את התאמתו של הנכס העומד לדיון לסיווגים השונים המופיעים בצו הארנונה.

בענין זה נאמר בעע"מ 803/15 עיריית פתח תקווה נ' קונטאל אוטומציה ובקרה בע"מ (פורסם בנבו, 13.09.2017) (להלן: "ענין קונטאל"):

"הכרעה בשאלה של סיווג לצורכי ארנונה מבוססת, ככלל, על בדיקה פרטנית, הנטועה במאפייניו של כל נכס העומד לדיון, ובניסוחו של צו הארנונה הרלבנטי והסיווגים שבו".

לאמור, הוועדה מסווגת את הנכס לפי הסיווגים הקיימים בצו הארנונה.

משנמחק תת הסיווג "מחסנים בתעשייה / מלאכה", צו הארנונה שעומד בפני הוועדה אינו מכיל את תת הסיווג האמור, ומשכך לא תוכל העותרת לטעון בפני וועדת הערר כי יש ברשותה מחסנים התואמים תת סיווג שאינו קיים בצו הארנונה.

אשר לכן, די בכך שהעותרת הניחה תשתית עובדתית סבירה התומכת באפשרותה לטעון בפני וועדת הערר לקיומו של נכס הראוי לסיווג "מחסנים בתעשייה / מלאכה", על מנת שתוקנה לה הזכות לטעון בפני ביהמ"ש כי תת הסיווג האמור הוסר מן הצו שלא כדין ורק הוא יכול להכריע האם ההסרה היתה כדין ואם לאו.

רק לאחר שיוכרע האם צו הארנונה כולל את תת הסיווג המדובר אם לאו, תוכל וועדת הערר להכריע במחלוקת שבין הצדדים באשר לסיווגו הנכון של הנכס הספציפי.

1. אי מיצוי ההליכים בטרם הגשת העתירה השניה:

טענה זו מעוררת סוגיה מורכבת יותר מאשר בעתירה הראשונה.

סמכויות מנהל הארנונה וועדת הערר מנויות בסעיף 3(א) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976 (להלן: "חוק הערר") הקובע כך:

"מי שחוייב בתשלום ארנונה כללית רשאי תוך תשעים ימים מיום קבלת הודעת התשלום להשיג עליה לפני מנהל הארנונה על יסוד טענה מטענות אלה:

(1) הנכס שבשלו נדרש התשלום אינו מצוי באזור כפי שנקבע בהודעת התשלום.

(2) נפלה בהודעת התשלום שמשיגים עליה טעות בציון סוג הנכס, גדלו או השימוש בו;

(3) הוא אינו מחזיק בנכס כמשמעותו בסעיפים 1 ו-269 לפקודת העיריות.

(4)..."

סעיף 6 לחוק הערר קובע כי: "הרואה עצמו מקופח בתשובת מנהל הארנונה על השגתו רשאי, תוך שלושים יום מיום שנמסרה לו התשובה, לערור עליה לפני ועדת ערר".

סעיף 1 לתוספת הראשונה לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, התש"ס-2000 מסמיך את בית המשפט לעניינים מנהליים לדון ב"ענייני ארנונה לפי כל דין".

אם כן, בידי מנהל הארנונה וועדות הערר הסמכות לדון בטענות אשר מועלות לפי העילות המצויות בס' 3(א) לחוק הערר, ובידי בית המשפט הסמכות לדון בכל טענה אחרת.

1. בפסיקה כיום נקבעה הגישה, לפיה יש לפרש בהרחבה את סמכויות מנהל הארנונה וועדות הערר (רע"א 2425/99 עיריית רעננה נ' י.ח. יזום והשקעות בע"מ, נד(4) 481, פס' 5 (2000); ע"א 10977/03 דור אנרגיה 1988 בע"מ נ' עיריית בני ברק, פס' ו (פורסם בנבו, 30.08.2006); ענין קונטאל, פס' 35), אולם, לא התבאר באופן חד, מהן הגבולות של אותה "פרשנות רחבה", ובאופן ספציפי בנוגע לענייננו – למי הסמכות לדון בשאלת החוקיות של הטלת חיוב ארנונה רטרואקטיבי.
2. בענין זה שוררת אי אחידות בפסיקת בתי המשפט. בע"א 4452/00 ט.ט. טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עיריית טירת הכרמל, נו(2) 773 (2002) נראה שכב' השופט אנגלרד התלבט בשאלה זו, ואלו דבריו: "חברת ט.ט. קבלה בבית^-המשפט המחוזי גם כנגד חיובה הרטרואקטיבי בתשלומי ארנונה... לטעמי, היה מקום להתיר לחברת ט.ט. להעלות טענה זו. מדובר בטענה משפטית שהיא בעלת אופי עקרוני. גם אם היא נכנסת לגדר סעיף 3(א)(2) לחוק הערר – ואיני משוכנע כי היא אכן נכנסת לגדרו – ראויה היא לבירור בבית^-המשפט האזרחי" (ההדגשה בקו אינן במקור י.ש.).
3. בפסיקת בתי המשפט המנהליים ניתן למצוא דעות לכאן ולכאן.

מחד, יש שדחו על הסף תביעות בענין הטלת חיוב ארנונה רטרואקטיבי, בקבעם כי יש למצות הליכים בענין זה בפני מנהל הארנונה וועדות הערר. ראו לדוגמא: ע"ש (מחוזי נצרת) 988/00 מנהלת הארנונה המרכז לתשלומים עירוניים נ' מובילי תענ"ך בע"מ (פורסם בנבו, 19.12.2000); עת"מ (מנהלי תל אביב-יפו) 1601/04 מפעלי תחנות בע"מ נ' מנהל הארנונה (פורסם בנבו, 21.03.2005); בש"א 1022/06 עיריית אשדוד נ' החברה המאוחדת ליצוא נפט בע"מ (פורסם בנבו, 22.04.2007).

מאידך, מצויים פסקי דין הקובעים באופן חד משמעי שנושא זה אינו נתון לסמכותם של וועדות הערר, ומשכך הוא מצוי תחת סמכותו הבלעדית של בית המשפט המנהלי. כך לדוגמא כותבת כב' השופטת נגה אהד בעמ"נ (מינהליים מרכז) 14848-02-13 עופר שערים אוטומטיים בע"מ נ' מנהל הארנונה, עיריית ראשון לציון, פס' 9 (פורסם בנבו, 18.11.2013): "ככלל, דעתי היא כי הסמכות לדון בשאלת גבייה רטרואקטיבית נתונה לבית המשפט המנהלי, ולו בלבד, כמו גם יתר הטענות החותרות תחת שורש חוקיות דרישות תשלומי הארנונה. על כן צדקה ועדת הערר בקביעתה כי אינה מוסמכת לדון בשאלה זו". ראו עוד עע"מ 1280/10 מעונות מכבי נ' עיריית רמת גן, פס' 12 (פורסם בנבו, 18.03.2012) (להלן: "פס"ד מעונות מכבי").

1. לא זו אף זו, וועדות הערר עצמן אינן תמימות דעים בענין היקף סמכותן, וניתן למצוא פסיקות סותרות בשאלת סמכותן לדון בחוקיות של חיוב ארנונה רטרואקטיבי. לדוגמא, ראו מחד, ערר (ועדת ערר – ארנונה תל אביב-יפו) 8785/14 סופר פארם בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב יפו (פורסם בנבו, 16.02.2016) ומאידך, ערר (ועדת ערר – ארנונה נצרת) 09/06 בנק טפחות בע"מ נ' מנהלת הארנונה בעיריית נצרת (פורסם בנבו, 05.06.2015).
2. אין לכחד שמקריאה פשוטה של לשון החוק בס' 3(א) הנ"ל לא נראה כי הוקנתה למנהל הארנונה וועדות הערר הסמכות לדון בנושא זה. כשלעצמי אני סבור כי גם פרשנות מרחיבה של לשון החוק תתקשה למצוא בו הקניית סמכות לוועדות הערר להכריע בנושא משפטי כמו זה המדובר, ולפיכך עפ"י החוק הקיים, נושאים אלו מסורים לטעמי לסמכותו הבלעדית של ביהמ"ש המנהלי.
3. לאור האמור, ומשלא נקבעה הלכה ברורה בענין זה, איני מקבל את טענת המשיבים כי יש לדחות על הסף את העתירה בשל אי מיצוי הליכים, בשעה שהאפשרות המשפטית למצותם באופן אחר, לכל הפחות נתונה בספק.
4. יצוין, כי פרוצדורה זו של הגשת עתירה מנהלית לביהמ"ש במקביל להגשת השגה בפני מנהל הארנונה / ועדת הערר בעניינים שתחת סמכותם, אף הוכרה זה מכבר בפסיקה כדרך הנכונה והמתאימה, אף שאינה אידיאלית (ראו: עע"מ 5640/04 מקורות חברת מים בע"מ נ' מועצה אזורית לכיש (פורסם בנבו, 05.09.2005); פסה"ד מעונות מכבי; עע"מ 3518/02 רמזי יוסף רג'בי נ' יושב-ראש הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, נז(1) 196, פס' 24 (2002).
5. טענת השיהוי:

המשיבים טענו לקיומו של שיהוי אובייקטיבי וסובייקטיבי המונע מן העותרת להגיש כיום את העתירה אודות אי החוקיות הנטענת (העתירה הראשונה).

מדובר בטענת שיהוי כלפי עתירה התוקפת פגם חוקי המצוי בצו ארנונה ומשתרשר משנה לשנה. בהלכת אי. בי. סי. (עע"מ 867/11 עיריית תל אביב-יפו נ' אי.בי.סי ניהול ואחזקה בע"מ (פורסם בנבו, 28.12.2014), האריך ביהמ"ש העליון ובחן סוגיה זו על כל צדדיה וטעמיה, תוך שהוא מציב קווי מתאר להחלת דוקטרינת השיהוי במקרים אלו. לסיכום ההלכה קבע כב' השופט ע.פוגלמן בסעיף 50 לחוות דעתו (אליה הצטרפו יתר שופטי ההרכב) כך: "האיזון בין השיקולים המתחרים שעליו עמדנו מקים חזקה שלפיה עתירה מנהלית המכוונת לפגם משורשר שנפל בצו ארנונה המוגשת בחלוף שבע שנים ממועד התקנתו של הצו הפגום לוקה בשיהוי אובייקטיבי המביא לדחיית את העתירה. חזקה זו ניתנת לסתירה במקרים מתאימים".

בענייננו, לאחר בחינת נסיבות המקרה אל מול השיקולים שהתווה ביהמ"ש בהלכת אי. בי. סי. הגעתי לכלל מסקנה כי כיון שהעתירה הוגשה לאחר שש שנים בלבד מעת היווצרות הפגם המשורשר, אין מקום לקבל את טענת השיהוי ובכך לסטות מ"כלל האצבע" שנקבע בהלכת אי. בי. סי.. זאת בפרט לנוכח השיקול המרכזי המופיע בס' 52 לפסה"ד הנ"ל: "אל מול השיקולים התומכים בדחיית העתירות יש לשקול את השיקולים המטים את הכף להידרש להן. בראש ובראשונה, האינטרס הציבורי בשמירה על שלטון החוק – ובענייננו: בכך שעירייה לא תוסיף לגבות מס בהיעדר הסמכה חוקית לכך".

1. המשיבים טענו, כי העותרת הייתה מודעת לפגם האמור עוד בשנת 2011 ואף חתמה על הסכם פשרה בשנת 2012, ולפיכך קם שיהוי סובייקטיבי חמור המאיין את זכותה להגיש עתירה זו כעת. אני מודע לטענה זו, אולם אין בכוחה להטות את הכף לטובת המשיבים.

ראשית- כפי שטענה העותרת, בעת שחתמה על הסכם הפשרה הפגם לא היה סופי ומוחלט לאור העובדה שבקשת המועצה מאת השרים לאישור המחיקה, טרם קיבלה מענה במועד חתימת הסכם הפשרה.

שנית- איני סבור כי עובדת מודעות העותרת לפגם האמור, הייתה אמורה למנוע ממנה להגיע להסדר פשרה מול המשיבים. הסכם הפשרה אכן סיכן את אפשרות העותרת לעתור כנגד צו הארנונה שכן היא נחשפה לטענת שיהוי כפי שנטענה בענייננו (במאמר מוסגר אזכיר כי הלכת אי. בי. סי. טרם נקבעה במועד חתימת ההסכם). עם זאת, איני סבור כי ניתן לצפות שהעותרת שסברה שקיים פגם בצו וויתרה על זכותה לקיים התדיינות השיפוטית בנושא (על כל השלכותיה הכלכליות והאחרות), דווקא לנוכח מודעותה לקיומו של פגם בצו הארנונה.

1. לאור האמור, שלוש טענות הסף נדחו וכעת אעבור לדון בעתירות לגופן.

ומכאן לגוף העתירות:

1. בענין העתירה הראשונה:

אחדד תחילה את השאלה המשפטית העומדת להכרעה בעתירה זו:

מקום בו נקבע בצו ארנונה תת סיווג המורה על גביית תעריף שאינו חוקי, האם על הרשות מוטלת החובה להותירו על כנו ולשנות את התעריף הקבוע בו כך שיותאם לחוק, ואם כך, האם היא מוגבלת בשיקול דעתה באשר לתעריף החדש שייקבע. או שמא, מדובר בתת סיווג אשר נחקק בחוסר סמכות, ומשכך דינו בטלות והתעריף המינימלי הוא התקף, וככל שזו ההלכה, הרי שניתן למחקו מצו הארנונה אף בלא אישור השרים הממונים.

1. בטרם אכריע בשאלה זו, אפרוש בתמצית את המסגרת הנורמטיבית הרלוונטית לדיון:

רבות דובר אודות "דיני ההקפאה", אחזור בקצרה על עיקרי הדברים (ראו: רע"א 3784/00 שקם בע"מ נ' מועצת עירית חיפה פ"ד נז(2) 481 (2003); ע"א 8588/00 עירית עפולה נ' בזק פ"ד נז(3) 337 (2003); ע"א 2765/98 איגוד ערים אילון נ' מועצה אזורית חבל מודיעין, פ"ד נג(4) 78 (1999); הלכת אי. בי. סי; פס"ד קונטאל).

עד לשנת 1985 הרשויות המקומיות היו מוסמכות לקבוע את תעריפי הארנונה בתחומן ללא כל הגבלה. החל משנת 1985, בעקבות המשבר הכלכלי ששרר במדינה באותה תקופה, הוגבלו הרשויות המקומיות בקביעת תעריפי הארנונה באמצעות הוראות חקיקה שונות המכונות "חקיקת ההקפאה".

ראשיתה של "חקיקת ההקפאה" בחוק לייצוב המשק, התשמ"ה-1985.

בהמשך נחקקו חוקים שונים וביניהם חוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992 (להלן: "חוק ההסדרים").

1. בדברי ההסבר להצעת חוק ההסדרים מופיעה תכלית החקיקה:

"לפני שנת 1987 נהגו הרשויות המקומיות להעלות את תעריפי הארנונה, ובעיקר את הארנונה למגורים, מדי שנה בשיעורים ריאליים, כדי להגדיל את הכנסותיהן. לעומת זאת נתנו הרשויות המקומיות הנחות בארנונה למגורים, לעתים בשיעורים ניכרים ושלא בהתאם להנחיות משרד הפנים… מאז שנת 1987 הוגבל מדי שנה עדכון הארנונה במסגרת חוקי ההסדרים במשק המדינה. על מנת לקבוע כללים אחידים להטלת ארנונה כללית וסיבות מוגדרות למתן הנחות, מוצע להסדיר את נושא הארנונה בחקיקה ראשית על פיה יקבעו שרי האוצר והפנים את השיעורים המרביים והמזעריים לארנונה, את שיעורי העדכון ואת הסיבות להנחות ושיעורן. כן יקבעו השרים באופן אחיד לכל הרשויות את סיווג הנכסים ושיטת חישוב השטחים…" (ההדגשות בקו אינן במקור י.ש.).

1. חוק ההסדרים הורה על התקנת תקנות בידי השרים, בהן ייקבעו סוגי הנכסים עליהם מוטלת ארנונה, וכן כללים בדבר אופן חישוב שטחו של נכס, קביעת שימושו, מקומו וסיווגו לענין הטלת ארנונה (ראו ס' 8(ב) לחוק ההסדרים).

כמו כן, על פי החוק, ייקבעו בתקנות סכומים מינימליים ומקסימליים שהרשויות המקומיות רשאיות להטיל על כל אחד מסוגי הנכסים וכללים בדבר עדכון תעריפי הארנונה (ראו ס' 9(א)(ב) לחוק ההסדרים).

הרשות יכולה לבקש את אישור השרים לחרוג מתקנות אלה (ראו ס' 9(ב) לחוק ההסדרים). בהתאם לאמור, הטלת ארנונה ברשויות המקומיות נעשית מדי שנה בשנה על ידי צו, אשר כולל רשימה של סוגי נכסים ותתי סוגים של נכסים, כשתעריפיהם בצדם.

1. ס' 5(א) לתקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), התשס"ז-2007 (אשר תקפו הוארך מעת לעת, והוא החל בענייננו) קובע כי:

"מועצה לא תשנה בשנת כספים מסוימת סוג, סיווג או תת-סיווג של נכס, באופן המשפיע על סכום הארנונה שרשאית הרשות המקומית להטיל לפי תקנות אלה, ולפי החוק".

בס' 10 לתקנות אלו נקבע כי:

"מועצה רשאית באישור שר הפנים ושר האוצר או מי שכל אחד מהם הסמיך – (1) להטיל ארנונה בשנת כספים מסוימת שלא כאמור בכללי העדכון שנקבעו בסעיף 9(ב) רישה לחוק, בתנאי שסכום הארנונה לא יעלה על הסכום המרבי, ולא יפחת מהסכום המזערי; (2) לשנות סוג, סיווג או תת-סיווג של נכס שלא כאמור בתקנה 5".

1. הנה כי כן, לא ניתן לקבוע בצו הארנונה (גם לא באישור השרים) תעריף שאינו בין טווחי המינימום והמקסימום הקבועים בתקנות. מאידך, עדכון תעריף הקבוע בצו הארנונה, ושינויו או ביטולו של סיווג או תת סיווג קיים, דורש את אישור השרים.
2. כעת השאלה כמו צפה מאליה – כיצד על הרשות לפעול כאשר קיים תת סיווג שנקבע כדין, אך בגדרו קבוע תעריף שאינו חוקי.

אם תגבה הרשות מיסי ארנונה על פיו, הרי שגבתה מס ארנונה בתעריף שאינו חוקי.

אם תבטל הרשות את תת הסיווג או תשנה את תעריפו על דעת עצמה, הרי שפעלה בניגוד להוראות החוק, הדורש לצורך כך את אישור השרים.

עיינתי בפסקי הדין השונים שהגישו הצדדים בניסיון לתמוך את עמדתם באשר לפתרון הבעיה, אולם, כפי שהעיר כל צד על אסמכתאות משנהו, פסקי הדין שצוטטו אינם מציעים פתרון לשאלה הספציפית הניצבת בפנינו כפי שתוארה לעיל, ומשכך, אפנה להכריע בה בהתאם להוראות החוק ותכליתן.

1. מובן, כי "דרך המלך" לפתרון פשוט של בעיה זו, מורה על פנייה לשרים במטרה לתאם עימם דרך מקובלת לשנות את הצו באופן שיעלה בקנה אחד עם הוראות החוק.

בענייננו, המשיבה אכן פנתה לשרים וקיבלה מענה לאקוני הדוחה את בקשתה. תשובת השרים בענין זה לא יכולה להיות מקובלת. כאשר הובא לידיעת השרים קיומה של אי חוקיות בצו ארנונה, הם אינם יכולים לטעמי, לפתור פנייה זו בלא מענה ענייני המורה לרשות כיצד לתקן את בעיית אי החוקיות.

אך, משעה שקיבלה הרשות תשובה כזו מאת השרים, שומה היה עליה למצות הליכים מול השרים ולדרוש מהם להורות לה מהי הדרך המקובלת עליהם לפתרון אי החוקיות, כאשר במידת הצורך ולאחר מאמצים לקבלת תשובה עניינית מאת השרים, בידי הרשות האפשרות לפנות גם לבג"ץ.

1. לא כך פעלו המשיבים.

הללו סברו גם לאור התשובה השלילית שקיבלו כי תת הסיווג בטל לחלוטין והפנייה לשרים נעשתה למעלה מן הצורך. איני מקבל טענה זו.

1. תכליתן של הוראות ההקפאה מופיעות בדברי ההסבר המובאים מעלה, ובעניין זה אצטט גם מעע"מ 1214/06 המועצה האזורית דרום השרון נ' מחצבות חצץ ואבן טייבה (פורסם בנבו, 13.01.2008):

"תכליתן המרכזית של הוראות ההקפאה, ובכלל זה ההוראות בדבר קביעת תעריפי מינימום ומקסימום והאיסור על שינוי סיווג, היא כאמור "ריסון והגבלת העלתם של תעריפי הארנונה המוטלת על ידי הרשויות המקומיות וזאת בכדי למנוע השפעות שליליות על משק המדינה" (עע"מ 3874/02 עיריית חדרה נ' חברת שיקרצ'י תעשיות (1995) בע"מ, פ"ד נח(5) 877, 886 (2004))... מתכלית זו עולה גם, כי "החוק לא התכוון... אלא להטיל רסן על הרשויות המקומיות, שהיו נוטות להעלות את סכומי הארנונה פעם אחר פעם, כדי לממן את העלייה בהוצאות הרשות" (ע"א 5746/91 החברה לכבלים ולחוטי חשמל בישראל בע"מ נ' המועצה המקומית בית-שאן, פ"ד נ(3) 876, 878 (1996))".

1. למרות שנקבע שתכליתה של הוראת ההקפאה היא הרצון לרסן את הרשויות ולא להתיר להן להעלות את הארנונה כראות עיניהן (גם אם יש סיבה מוצדקת להעלאה שכזו הם חיבים את אישור השרים), בענייננו ראו המשיבים לעשות להם "דין עצמי" ולבצע את תיקון התעריף לא רק ללא אישור, אלא גם מקום שבקשתם סורבה.

פ עולתם של המשיבים בענייננו, סתרה באופן מובהק את תכליתה של חקיקת ההקפאה. משעה שנקבע בצו הארנונה של המשיבה תת סיווג למחסנים בתעשיה / מלאכה, אין ספק שמטרתה הברורה של קביעה זו (אשר זכתה לאישור השרים), הינה קביעת תעריף נמוך יותר (וכפי שהסתבר – יותר מידי) למחסנים מאשר למבני התעשייה או המלאכה העיקריים.

חקיקת ההקפאה כאמור כבר, נועדה למנוע מהרשויות להעלות את תעריפי הארנונה על דעת עצמם. אני סבור כי הרשות לא הייתה רשאית למחוק כליל את תת הסיווג שנקבע באישור השרים ואשר מטרתו ברורה, מבלי לקבל את אישור השרים לכך.

קיומו של תעריף החורג ממגבלת המינימום הקבועה בתקנות, רק מוכיח שתכלית תת הסיווג האמור הייתה להטיל מס מופחת בגין מחסנים ביחס למס המוטל בגין הנכסים העיקריים החוסים תחת הסיווג של תעשייה ומלאכה.

1. דעתי אפוא, וכפי שהוסבר כך מתבקש גם לאור תכלית החקיקה, כי יש לקבוע שהרכיב הבלתי חוקי בתת הסיווג האמור הוא התעריף הקבוע בצדו ולא עצם קיומו של תת סיווג כזה. משכך, לא היו המשיבים רשאים למחוק על דעת עצמם את תת הסיווג מצו הארנונה, ובכך לעקוף את תכלית חקיקת ההקפאה שנועדה למנוע מהרשויות להעלות את תעריפי הארנונה ללא ביקורת של השרים.
2. משקיים בצו הארנונה תת סיווג אך תעריפו בטל בשל אי חוקיות, שומה על המשיבים לתאם עם השרים את תיקונו של התעריף, ועד שיקבלו אישור אחר מהשרים, אני מקבל את טענת העותרת לפיה, הרשות מוסמכת לגבות ארנונה בגין מחסנים בתעשייה / מלאכה, בהתאם לתעריף המינימאלי החוקי בלבד.

התעריף המינימאלי, כשמו כן הוא, תעריף שאין סמכות לאיש לגבות פחות מן הקבוע בו, ולפיכך, סמכות גבייתו טבועה בעצם קביעתו בתקנות. לעומת זה, גביית מס בשיעור גבוה יותר, זקוקה לאישור השרים וכל עוד אין בנמצא אישור כזה, אין למשיבים סמכות לגבות סכום גבוה מן התעריף המינימאלי.

1. עם זאת וכפי שהעירו המשיבים בסיכומיהם, שוגה העותרת בטענתה כי התעריף המינימאלי הרלוונטי הוא זה הקבוע בתקנות בגין "תעשייה". כיון שתת הסיווג 1.4.1. בצו ההטלה של המשיבה אשר קבע את תעריף המס בגין "מחסנים" (ונמחק שלא כדין, כאמור), מצוי תחת הסיווג 1.4. הכולל מבני תעשייה ומלאכה כאחד, אזי המסקנה המתבקשת היא שתת סיווג 1.4.1. כפוף לתעריף המינימאלי הגבוה מבין השניים (ומאידך הוא כפוף לתעריף המקסימאלי הנמוך מביניהם) כפי שזה קבוע בתקנות.
2. העולה מן האמור, כי תת הסיווג מחסנים בתעשייה / מלאכה יושב לצו הארנונה, ובצדו ייקבע התעריף המינימאלי הקבוע בתקנות בגין מלאכה, וזאת עד אשר המשיבה תקבל אישור מהשרים לקביעת תעריף שונה (המצוי בין גדרי המינימום והמקסימום שנקבעו בתקנות), אם תקבל אישור כזה.
3. משקבעתי, כי דרך התמודדות המשיבים עם האי חוקיות שהתגלתה בצו הארנונה הייתה שגויה לגופה, התייתר הצורך להכריע בטענות העותרת בדבר אי עמידת המשיבים בחובת היידוע הקבועה בחוק, וכן בענין עירוב הרשויות שבין סמכויות המשיב לבין סמכויות מליאת המועצה.

עם זאת, אציין כי אכן עלו סימני שאלה בענין ההקפדה על פעילות המשיב בהתאם לסמכויותיו החוקיות, ולפיכך, אני מוצא לנכון רק להעיר למשיבים כי יש להקפיד על פעילות כל גוף בהתאם לסמכויותיו הקבועות בחוק.

לענין העתירה השנייה לגופה:

1. האם חיוב הארנונה הרטרואקטיבי שהשיתו המשיבים על העותרת הינו מוצדק ותואם להוראות הדין? זו השאלה אליה אתייחס להלן.

טענות אחרות שעלו אגב אורחא ע"י העותרת בענין תוכנו של החיוב הרטרואקטיבי, לא הוכחו כדבעי, לא הוברר האם מצויות עדיין במחלוקת או שנפתרו במסגרת ההשגה בפני מנהל הארנונה, ומעל הכל, הינן בסמכות וועדת הערר ואין לפנות בגינן ישירות לביהמ"ש המנהלי.

1. אין חולק ועל כך חזרה הפסיקה פעמים רבות, שחיוב ארנונה רטרואקטיבי הינו החריג היוצא מן הכלל ונדרשים טעמים טובים להתיר הטלת חיוב כזה (ראו סקירתי בענין זה בעת"מ (מינהליים מרכז) 27122-04-11 תוסף קומפאונדס בע"מ נ' ועד מקומי תנובות, פס' 27 והלאה (פורסם בנבו, 06.08.2013).

השתת חיוב רטרואקטיבי פוגעת בעקרון החוקיות (ע"א 975/97 המועצה המקומית עילבון נ' מקורות חברת מים בע"מ, נד(2) 433, 451 (2000) (להלן: פס"ד מקורות), ופוגעת "בעקרונות יסוד של צדק והגינות; ביכולת ההסתמכות וביציבות המשפטית; וכפועל יוצא גם באמון הציבור במוסדות השלטון" (עע"ם 7749/09 אורט ישראל חברה לתועלת הציבור נ' הממונה על מחוז ירושלים במשרד הפנים, פסקה 34 (פורסם בנבו, 30.11.2011).

משכך, נקבע כי ידם של בתי המשפט תהא קפוצה בהתרת חיובי ארנונה רטרואקטיביים (ראו בין רבים: פס"ד מקורות; ע"א 8417/09 עיריית ירושלים נ' ששון לוי, פס' 10 (פורסם בנבו, 21.08.2012) (להלן: פס"ד עיריית ירושלים); עע"מ 89/13 עיריית רמת גן נ' אריה הראל, פס' 22 לפסק דינו של השופט דנציגר (פורסם בנבו, 24.02.2015) (להלן: פס"ד עיריית רמת גן); פס"ד מעונות מכבי, פס' 7.

1. הטלת חיוב ארנונה רטרואקטיבי תותר בכפוף למבחן כפול של סמכות וסבירות (ראו: פס"ד עיריית ירושלים שם; פס"ד עיריית רמת גן שם; עע"ם 4551/08 עיריית גבעת שמואל נ' חברת החשמל לישראל בע"מ, (פורסם בנבו, 1.12.2011).

ביתר מיקוד, נקבע למעשה "כי יש להתמקד בשאלת הסבירות כמקור להכרעה אם יש להתיר את החיוב הרטרואקטיבי" (פס"ד עיריית רמת גן, פס' 23. השופט דנציגר נשאר אמנם במיעוט בפס"ד זה, אך לא לענין קביעה זו. ראו שם, בפס' 3 לפסק דינו של השופט מזוז. וראו עוד בענין מבחן הסמכות - רע"א 3509/14 עומר אלואחואח נ' עיריית לוד, פס' 10 (פורסם בנבו, 02.09.2014).

במסגרת מבחן הסבירות ייבחנו בין היתר שאלת האשם, אינטרס ההסתמכות של הנישום וכמובן עקרון העל בדבר גביית מס אמת החולש על כל דיני המיסים.

1. אני סבור כי בענייננו אין ספק שיש להתיר את הטלת החיוב הרטרואקטיבי, וזאת לאור אמות המידה לבחינת הסבירות של החלטת הרשות, ובפרט שלושת השיקולים שהוזכרו לעיל.
2. בשל חשיבות הדברים אצטט את הוראות סעיפים 325-326 לפקודת העיריות [נוסח חדש] כלשונן:

"325. חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או של בנין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעיריה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו בשיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה.

326. נעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכל שיעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, אלא שאם היתה כאן מכירה או העברה חייבים המוכר או המעביר או נציגיהם – ואם היתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר חייבים המשכיר או נציגו – למסור לעיריה הודעה על העסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלם ולא שילמו. בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה".

1. לשון החוק ברורה.

כל עוד לא דיווח המשכיר או מי מטעמו לרשות אודות השכרת הנכס בהתאם להוראות הסעיפים הנ"ל, יהא הוא חייב בארנונה שהשוכר המחזיק בנכס היה חייב לשלם.

בלשון ביהמ"ש בענין עיריית ירושלים, פס' 17:

"כפי שניתן לראות, סעיפים 326-325 שלעיל מטילים על בעל נכס או על מחזיק בנכס את האחריות לדווח לעירייה על כל שינוי שחל במצב הבעלות או ההחזקה של הנכס, לפי העניין, כתנאי ל"שחרור" מן החובה לשלם ארנונה (ראו: עע"ם 1244/07 עיריית ירושלים נ' שמי בר מקרקעין 1993 בע"מ, פס' 8 ([פורסם בנבו], 5.7.2011)".

כך נאמר לענין זה גם בפסה"ד בר"מ 867/06 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ, פס' 30 (פורסם בנבו, 17.04.2008) להלן: פס"ד דור אנרגיה):

"... בצדק נצמדו בתי המשפט בערכאות הדיוניות לתכלית זו של החקיקה, ויישמו את ההסדר הקבוע בסעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות באופן דווקני, כך שמקום בו לא נשלחה הודעה בכתב על ידי הבעלים או המחזיק על העברת הבעלות או החזקה, ימשיך אותו נישום לשאת בארנונה, עד למתן הודעה כאמור. יודגש, ככל שקיים בעלים או מחזיק ש"נהנה מההפקר" בתקופת הזמן שבה לא הודיע הבעלים או המחזיק הקודם על ההעברה כאמור, הרי שהפתרון של הנישום הוא במישור היחסים שבינו לבין הבעלים או המחזיק החדש, ולא במישור היחסים מול העירייה".

ראו עוד ע"א 739/89 מיכקשווילי נ' עיריית תל-אביב-יפו, פ"ד מה(3) 769, 775 (1991).

1. אם כן, על הרשות לא מוטלת החובה לעקוב אחר כל נכס ונכס בתחומה, לבחון מי המחזיק בו בכל עת ומה השימושים אשר נעשים בו (ראו פס"ד עיריית ירושלים, פס' 18). החוק הטיל חובה זו על בעלי הנכס מטעמי פשטות ויעילות. לא ייתכן, שבעל נכס לא ידווח לרשות על שינוי בשימושי הנכס, ולאחר שלרשות ייוודע על כך, ייאחז הנישום בחזקה העומדת כנגד חיובים רטרואקטיביים על מנת להיפטר מתשלום מס אמת.

הכרה בדרך פעולה כזו, תעודד בעלי נכסים לעבוד "בשיטת מצליח", ולהימנע מדיווח על שינויי שימוש בנכס, כאשר ככל שעובר הזמן עד למועד בו ייוודע לרשות דבר השינויים, ירוויח המחזיק מתשלום שיעורי מס נמוכים. יש בכך אף משום הפלייה כלפי אזרחים שומרי חוק המדווחים לרשות על כל שינוי בנכס במועד הרלוונטי ובהתאם להוראות סעיפים 325-326 הנ"ל.

1. בענייננו, העותרת הייתה מודעת לקיומם של סיווגים שונים בצו הארנונה הנקבעים בהתאם לשימוש בנכס, וזאת בין הייתר לאחר שחתמה בשנת 2012 על הסכם מפורט עם המשיבה בענין זה.

אין דבר המצדיק השתהות של שנה וחצי במסירת הודעה למשיבה אודות שינויים בשימוש המתבצע בנכס. זאת ביתר שאת, שעה שהסכם הפשרה שכרתו הצדדים בשנת 2012 קבע מפורשות כי ההסכם יעמוד בתקפו "כל עוד לא יחולו שינויים עובדתיים בנכסים (כגון: שינוי בגודל השטחים, שינוי בשימוש, שינוי במחזיק בנכס וכיו"ב)... החברה מתחייבת להודיע למועצה על כל שינוי עובדתי כאמור...".

1. לאחר שנה וחצי, במסגרת פנייה בה מבקשת העותרת להסדיר חוב מול מחלקת הגבייה במשיבה, הוסיפה העותרת באופן לאקוני ושלא בהתאם להוראות הדין (ראו ס' 326 הנ"ל), כי היא מודיעה שחלו לאחרונה (כך לפי דבריה) שינויים עובדתיים בנכס – בעיקר בשימוש, ולצורך כך היא מבקשת שיימדד הנכס מחדש לצורך קביעת חיובו בארנונה.

סתמה העותרת ולא פירשה. אין בידי לקבל את הטענה כי בכך יצאה העותרת ידי חובת מסירת הודעה לרשות.

"שינויים עובדתיים" זהו מטבע לשון מאד כללית אשר יכולה להתפרש באופנים רבים על כל המשתמע מכח גם לעניין תום הלב של העותרת בהתנהלותה למול הרשות.

העותרת היתה מודעת היטב לכך, שחלק הנכס מושכר באותה העת לשימוש מסחרי אשר תעריף חיובו בארנונה גבוה מתעריף החיוב התעשייתי אשר הושת בגין חלק זה בטרם הושכר.

על העותרת הייתה מוטלת חובה לפרט במכתב למנהל הארנונה, אודות השכרת הנכס, זהות השוכר, השימוש שנעשה בו, ולבקש שחיוב הארנונה יותאם למצב העובדתי החדש.

גם אם צודקת העותרת בכך שמחלקת הגבייה במשיבה נדרשה לפעול בנמרצות ביחס למידע שהגיעה אליה, אין בכך כדי לפטור את העותרת מחיוב הארנונה הראוי על פי דין (ראו בפס"ד עיריית רמת גן שהותרה (בדעת רוב) הטלת חיוב רטרואקטיבית גם במקרה של רשלנות מצד הרשות).

כפי שקבעתי לעיל, ההודעה הלאקונית שאוזכרה בסיומו של מכתב בנושא אחר, לא הוציאה את העותרת ידי חובתה בענין זה.

1. טענה נוספת העלתה העותרת, לפיה, בפגישה עם מנהל מחלקת הגבייה במשיבה, אמר לה האחרון, שלנוכח הסכם הפשרה, על אף שהמשיבה מודעת להשכרת חלק מן הנכס, יש להמתין לסיום תקופת ההסכם לצורך העברת החיוב על שמו של השוכר.

העותרת אינה יכולה להיבנות מטענה זו.

בראש ובראשונה, כפי שמצוטט לעיל, בהסכם הפשרה נכתב בדיוק להיפך!! ההסכם חל כל עוד לא חלים שינויים בנכס.

בנוסף לכך, כאשר הוראות החוק מורות את ההיפך (למה שנמסר לה לטענתה מאת המשיבה), וכאשר הסכם הפשרה מורה את ההיפך, היה על העותרת לכל הפחות לבקש תשובה זו בכתב ובאופן שאינו משתמע לשני פנים.

כעת, כאשר טענה זו מועלית מבלי להיתמך בכל ראיה שהיא, ומוכחשת ע"י המשיבים, אין ספק שלא ניתן לקבלה.

גם הטענה בדבר ביקורו של פקח בנכס, לא מועילה לעותרת, שכן לא הוברר בפניי מה הוצג לפקח ומה לא, והצדדים נחלקו ביניהם גם בענין זה, ומשכך, אין בידי לקבל את הטענה. זאת בנוסף לכך, שביקורו של פקח בנכס אינו מהווה מסירת הודעה כדין.

1. באשר לטענת ההסתמכות של העותרת, אני סבור כי אין מקום לטענת הסתמכות כאשר ברור לעותרת והיה ברור לה מראש ששיעור חיוב הארנונה בו היא נושאת, אינו תואם לשיעור הראוי לפי צו הארנונה. אין לעותרת על מה "להסתמך", שעה שהיא עצמה מודעת לכך שעליה לשאת בתשלום ארנונה בשיעור גבוה יותר מזה שבו היא נושאת בפועל.

לעניין זה יפים דבריה של השופטת ברק ארז בפס' 6 לפסק דינה בענין רמת גן:

"כאשר אדם אינו משלם ארנונה ואינו יכול להצביע על מקור כלשהו להימנעות מלגבות ממנו טענת ההסתמכות נראית דחוקה, ואף במישור הנורמטיבי אין לקבלה" (וראו גם ס' 5-6 לפסק דינו של השופט מזוז שם).

1. אעיר לסיום, כי העותרת טוענת שהרקע להטלת חיוב הארנונה הרטרואקטיבי מצוי באיום שאוימה העותרת ע"י המשיב בפגישה עימו. לטענתה, בפגישה זו הודיע לה המשיב כי אם לא תגיע להסדר עם המשיבים בענין העתירה הראשונה, יושת עליה חיוב ארנונה רטרואקטיבי. מדובר בטענה אשר אינה נוגעת להצדקותיו וחוקיותו של החיוב הנדון, אך היא נחזית על פניה כבעלת גוון פלילי. העותרת טענה כך בפניי ללא כל הוכחה והוכחשה ע"י המשיבים.
2. לאור האמור לעיל, העותרת לא קיימה את הוראות סעיפים 325-326 המובאים לעיל, ומשכך, החלטת המשיבים להטיל עליה חיוב ארנונה רטרואקטיבי בגין תקופה זו, הינה סבירה בהחלט בנסיבות הענין.

החיוב הרטרואקטיבי הוטל בגין התקופה שעד למועד בו קיבלו המשיבים את הסכם השכירות המצביע על קיומו וזהותו של שוכר הנכס.

אציין ואדגיש, כי אין כל מניעה שהעותרת תתחשבן עם שוכרת הנכס לגבי שיעורי הארנונה שהושתו כעת בגין החלק המושכר, וזאת כפי שנעשה כבר בעבר לטענת העותרת, וראו לעניין זה הדברים שצוטטו לעיל מפסה"ד דור אנרגיה.

1. משקבעתי כי חיוב הארנונה הרטרואקטיבי הושת כדין, בצדק השיתו המשיבים על העותרת גם תשלום הפרשי הצמדה וריבית, שכן, הללו כידוע אינם תשלומים עונשים, אלא נועדו לשמור על ערכו הריאלי של הכסף (ראו ע"א 5080/90 יורם קפלן נ' מנהל מס שבח מקרקעין, נצרת, מו(4) 561, 572 (1992); עמ"נ (מינהליים חי') 4219-08-09 תשתיות נפט ואנרגיה בע"מ נ' עירית חיפה, פס' 35 (פורסם בנבו, 10.06.2010); עת"מ (מנהלי ירושלים) 1105/09 הכליה - שירותי רפואה ומכונים בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית ירושלים, פס' 17 (פורסם בנבו, 21.09.2009).

סוף דבר:

1. העתירה הראשונה מתקבלת.

צו הארנונה של המשיבה יתוקן בהתאם לאמור בפסה"ד, לאמור, תת הסיווג שנמחק מן הצו יושב אליו, ובצדו ייקבע התעריף המינימאלי הקבוע בתקנות ביחס לנכסים מסוג "מלאכה". כך, עד או אם ייקבע שיעור שונה העומד בגדרי המינימום והמקסימום הקבועים בתקנות, ואשר יקבל את אישור השרים כדין.

1. העתירה השנייה נדחית. אין מקום להתערבות בהודעת החיוב הרטרואקטיבית שקיבלה העותרת.
2. לאור התוצאה אליה הגעתי לפיה עתירה אחת התקבלה והשנייה נדחתה, ולקחתי בחשבון לעניין ההוצאות גם את העובדה שלא כל העובדות הנדרשות הוצגו על ידה (ראה ס' 9 לעיל להכרעת הדין), אני קובע כי כל צד יישא בהוצאותיו ובשכ"ט עורך דינו.

ניתן היום, כ"ד אלול תשע"ח, 04 ספטמבר 2018, בהעדר הצדדים.