בפני תביעה לפסיקת פיצויים בהתאם לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "הפקודה") .

רקע והצדדים לתביעה:

1. על פי הנטען בתובענה, התובעים הינם יורשיו של המנוח חוסיין סעיד חביבאללה אשר רכש את הזכויות בחלקה 76 בגוש 17395. החלקה מצויה בכפר כנא ושטחה עומד על 7,093 מ"ר (להלן: "החלקה").
2. ביום 19.3.1976 פורסמה בילקוט הפרסומים מס' 2206 הודעה על הפקעת החלקה, בהתאם לסעיפים 5 ו- 7 לפקודה. ביום 28.2.08 פורסמה בילקוט הפרסומים מס' 5781 הודעה לפי סעיף 19 לפקודה (ראו סע' 1.3 לבמש/1).
3. במועד ההפקעה חלה על החלקות תכנית מנדטורית מספר RP/50/42 אשר פורסמה למתן תוקף בע"ר 1533 מיום 14.1.1946 (להלן: "התכנית"). על פי התכנית סווגה החלקה באזור חקלאי (Agricultural Zone), כאשר השימושים המותרים באזור החקלאי הינם כדלקמן: חקלאות, גננות, משתלות וחממות, תעשיות באישור ועדה מחוזית, אורוות, רפתות ולולים, בתי מגורים ובנייני נופש, מחסות לשומרים וכן שימושים נוספים. כמו כן בהתאם להוראות התכנית, ניתן לבנות מבנה מגורים אחד על כל חלקה שגודלה המינימאלי הוא 1 דונם, כאשר שיעור הבניה עומד על 15% משטח החלקה או 180 מ"ר (לפי הנמוך) (ראו גם סע' 6.3 -6.4 לנ/3).
4. בתחילת ההליך ניטשה מחלוקת לעניין זכויות התובעים במקרקעין. ברם בהמשך הודיעה המדינה כי הינה מכירה בזכויות התובעים במקרקעין מושא התובענה (ראו הודעה מיום 25.1.22).
5. עוד יצוין כי בהתאם להסכמת הצדדים, מועד תפיסת חזקה בחלקות ייחשב כיום 1.1.2002 (ראו פרוט' מיום 11.2.21 שורה 6).

הסכמה דיונית:

1. במסגרת פרוטוקול מיום 24.5.22 (שורות 10-12) הצהירו הצדדים כי הם מסכימים להצעת בית המשפט כי חוות הדעת פרטניות של הצדדים תוגשנה ותשמשנה כראיה ללא חקירת עורכיהם, זאת, מבלי שהדבר ייחשב כהודאה של הצד השני באמור בהן ותוך שהצדדים יהיו רשאים לשאול את מומחה בית המשפט במסגרת חקירתו הנגדית לגבי חוות דעת אלה.

חומר הראיות:

1. מטעם התובעים הוגשה חוות דעתו של השמאי פהים מח'ול (ת/1).
2. מטעם המדינה הוגש תצהירו של מר נתי פרי – ראש תחום הפקעות רכישות וחליפין ברמ"י (נ/1). הוגש פרוטוקול חקירה הנגדית של מר פרי בת"א 34206-03-16. הוגשה חוות דעת של מר יגאל גרשון (נ/3).
3. מטעם בית המשפט הוגשה חוות דעת של השמאי מיקי אדלשטיין (במש/1). מר אדלשטיין נחקר על חוות דעתו. כן הוגשו תשובות לשאלות הבהרה שנשאל מר אדלשטיין ע"י התובעים וע"י המדינה (במש/2 – במש/3).

חוות דעת מטעם התובעים

1. אקדים ואציין, כי חוות דעתו (ת/1) של השמאי מטעם התובעים מר פהים מח'ול (להלן:" מר מח'ול") עמוסה לעייפה בפסיקה ענפה. היה קושי לברור מה מהכתוב בה הינו פרי ידיו של מר מח'ול.
2. את שיעור דמי החכירה מצא מר מח'ול להעמיד על 6% משווי הקרקע. מר מח'ול הפנה לפסיקה אשר לפיה ניתן להשתמש בדמי החכירה הנהוגים אצל רמ"י בהיותה "השחקן הראשי" בשוק המקרקעין בישראל. כן ציין כי רמ"י ולאורך תקופה ארוכה מצאה להעמיד את דמי החכרת קרקעות שבבעלותו בשיעור של 5%-6% משווי הקרקע שנה אחר שנה. עוד ציין כי סקירת התביעות אשר מגישה רמ"י כנגד פולשים מלמדת כי שיעור דמי השימוש לקרקע לחקלאית ולקרקע למגורים הינם זהים ועומדים על שיעור של 6%. על כן כאמור קבע כי יש להעמיד את שיעור דמי החכירה על 6%.
3. באשר לשווי המקרקעין בכל שנה ושנה, ציין מר מח'ול בחוות דעתו כי הוא השתמש בגישת ההשוואה המקובלת. כעולה מחוות דעתו, "ההערכה הינה על בסיס השוואת שווי הנכס לשווי נכסים דומים במאפייניהם, שנסחרו באותה שנה". כן ציין כי לצורך הערכת שווי המקרקעין בכל שנה ושנה נבחרו עסקאות בסביבת הנכס בעיקר מהכפרים כפר כנא ומשהד (ראו עמ' 14 לת/1). באשר לשווי הנכס למגורים הפנה מר מחול לפסיקה שניתנה במסגרת תיק אזרחי 51065-03-16 אשר לפיה אין שוק מקרקעין להשכרת מקרקעין המיועדים לבנייה כך שלצורך פיצויי ההפקעה בחלק המיועד לבנייה עדיף לפעול לפי שיטת ההשוואה בתוספת התאמות כך שיובאו עסקאות להשכרת מקרקעין שעליהם מבנים ומתוכן יחולצו דמי השכירות עבור הקרקע. בהמשך חוות דעתו (עמ' 15 לחוות הדעת) הציג מר מח'ול טבלה בה מוצג שווי המקרקעין לכל שנה ושנה הן באשר ל"שווי דונם מגורים בסביבה לאחר התאמות", והן באשר לחלק החקלאי. מר מח'ול מצא כי "דמי החכירה האבודים לדונם חקלאי" עומדים על 193,000 ₪, כאשר דמי החכירה האבודים "לדונם בייעוד מגורים" עומדים על 545,000 ₪ (עמ' 16 לת/1). בנספח לחוות דעתו הציג מר מח'ול את עסקאות ההשוואה עליהם התבסס.

חוות דעת מטעם רמ"י:

1. בחוות דעתו (נ/3) ציין השמאי מטעם רמ"י מר יגאל גרשון (להלן: "מר גרשון") כי לצורך שומת הפיצויים לפי סעיף 13, "ייקבע השווי החקלאי עפ"י הסכמים של דמי שכירות המקובלים בקרקע חקלאית, ועבור שווי דונם ראשון, ייקבע עפ"י שווי קרקע בייעוד מגורים, ממנו ייגזרו את דמי השימוש כאחוזים מן השווי" (ראו פסקה שלישת לסעיף 1.6 לנ/3). הדונם הראשון הוערך על בסיס עסקאות להשוואה מקרקעות למגורים, תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות (ראו סע' 9.6 לנ/3).
2. באשר לדמי השכירות הראויים בקרקע חקלאית ציין מר גרשון כי ככלל קיים קושי להשיג סימוכין למחירי השכירות לשימושי חקלאות בין פרטיים. הסיבה המרכזית לכך נעוצה בעובדה שרובן המוחלט של הקרקעות לשימוש חקלאי הן בניהול של רמ"י וזו האחרונה מחכירה את אדמותיה לשימושי חקלאות בדמי חכירה נמוכים, אשר אין ללמוד מהם על מחירי השוק החופשי. אלא שעל אף הקושי האמור, ריכז השמאי הממשלתי מאות נתונים אודות דמי השכירות לשימושי חקלאות אשר נקבעו בפועל בין פרטיים. בעניין זה הפנה מר גרשון ל"הנחיה המקצועית של השמאי הממשלתי" על נספחיה (ראו סע' 11.4 לנ/3). לטענתו בהנחיה זו קיים מסד נתונים נרחב ביחס לדמי השכירות המשולמים בגין השכרת קרקע חקלאית. לאור מסד זה קבע מר גרשון כי טווח עסקאות השכירות לקרקעות "בעל", דוגמת החלקה דנן, הינו בטווח של 300-900 ₪ לדונם לשנה, ובממוצע סך של כ- 600 ₪ לכל דונם לשנה בהתייחס לשני העשורים האחרונים. עבור שנים קודם לכן ניתן להניח הפחתה ליניארית של 1.5% לשנה (ס' 11.8 לנ/3).
3. באשר לקביעת שיעור דמי החכירה האבודים ל"דונם הראשון" קבע מר גרשון כי יש להעמידם על 2.5% משווי קרקע למגורים. לטענתו אין בנמצא השכרת קרקע משנה לשנה למגורים, אלא החכרתה לזמן ארוך. לשיטתו, "שוכר המשכיר קרקע לתקופה קצרה ו/או זמנית, יסכים לשלם בגין שכירות קרקע למגורים דמי שכירות נמוכים באופן משמעותי מדמי השכירות אותם יסכים לשלם שוכר קרקע לטווח הארוך". (סע' 13.3 לנ/3). לשיטתו בגין הבדל זה יש לבצע הפחתה של 50% בשיעור דמי החכירה, שהם 2.5% משווי הקרקע.
4. באשר לקביעת שווי ה"דונם הראשון" למגורים ציין מר גרשון כי נסרקו עסקאות לקרקעות למגורים באזור כפר כנא לשנים 1995-2019. כן ציין מר גרשון כי בקביעת שווי הדונם הראשון נדרש לבצע שלוש התאמות שפורטו בחוות דעתו. במסגרת נספח ד' לחוות דעתו הציג מר גרשון טבלת חישוב בה מוצג שווי הקרקע משנה לשנה וכן את דמי השימוש באשר ל"דונם הראשון" (2.5% * שווי הקרקע בכל שנה). כן קבע מר גרשון כי סך הכל דמי השימוש לחלקה (כולל הרכיב החקלאי) עומד על 139,680 ₪.

חוות דעת מומחה מטעם בית המשפט:

1. השמאי מטעם בית המשפט (להלן: "מר אדלשטיין") ערך הפרדה בחוות דעתו בין הדונם הראשון בחלקה שעליו ניתן להקים בית מגורים לבין שאר שטח החלקה שהינו בשימוש חקלאי. כן ציין בחוות דעתו, כי "קביעת ערכי השווי לשווי דמי החכירה האבודים בדונם הראשון ובחקלאי מתבססת על עסקאות השוואה שנערכו באזור" וזאת תוך ביצוע התאמות (ראו סע' 8.7 לבמש/1).
2. באשר לקרקע למגורים (הדונם הראשון) ציין מר אדלשטיין כי נאספו נתונים על עסקאות שבוצעו באזור במקרקעין דנן מתוך מאגר הנתונים של עסקאות נדל"ן של רשות המיסים וזאת משנת 2002 ועד שנת 2020 וזאת כמפורט בנספח שצורף לחוות דעתו (שכותרתו: "עסקאות ההשוואה למגורים), תוך ביצוע התאמות שונות לנתונים אלו (האמור לעיל הוא באשר לשווי הקרקע). כן קבע מר אדלשטיין כי דמי החכירה האבודים לשטח הדונם הראשון – המגורים חושב לפי 6% משווי הקרקע בכל אחת מהשנים הרלוונטיות.
3. באשר לקרקע החקלאית ציין כי הוא התבסס על נתונים של שווי השכירות השנתית לקרקע חקלאית וזאת בין היתר "מהכרעה ראשונה בשומה של השמאי הממשלתי במחוז צפון, פס"ד של ביהמ"ש המחוזי בנצרת בתיק ת"א 43201-10-14". כן ציין כי אותרו עסקאות שונות מאזורים שונים בארץ של חכירה חקלאית משנים שונות. עוד ציין מר אדשלטיין כי נעשה ממוצע של כל העסקאות שאותרו. עוד ציין כי לשיטתו שווי דמי החכירה בקרקע חקלאית אינו נגזר משווי הקרקע, אלא היא "נקבעת ורגישה למעשה מהכדאיות הכלכלית של החוכר שהוא מפיק ממנה" (סע' 9.1.11 לבמש/1). בסופו של דבר העמיד מר אדלשטיין את דמי החכירה בגין הקרקע החקלאית על סך של 590 ₪ לדונם לשנה. בעמ' 23 לחוות דעתו הוצגה על ידו טבלה המרכזת את נתוני דמי החכירה האבודים הן באשר ל"דונם הראשון למגורים" (העומדים על סך של 380,690 ₪) והן באשר למרכיב החקלאי (העומדים על סך של 68,210 ₪) ובסך הכל יחדיו 448,900 ₪.

תמצית סיכומי התובעים:

1. נטען, כי במקרה דנן אין כל סיבה לסטות משיטת החישוב שנקבעה במסגרת פסק הדין שניתן בת"א 45125-04-15, בו נידון אופן חישוב הפיצויים בנוגע להפקעת חלקה 77 בגוש 17395 שהינה חלקה הצמודה לחלקה דנן. נטען כי בפסק הדין הנ"ל דחה בית המשפט את הטענה של המדינה כי אין לערוך חוות דעת בדרך של גזירת אחוז משווי הקרקע אלא בדרך של הצגת נתונים בדבר דמי שכירות. צוין כי פסק הדין בעניין איסמעיל לא שינה פסק דין אחרים קודמים של בית המשפט העליון, אשר לפיהם ניתן לקבוע את הפיצוי בדרך של גזירת אחוז משווי הקרקע המשתנה מידי שנה בשנה.
2. נטען כי בעניין חלקה 77 הנ"ל טענה המדינה באמצעות המומחה מטעמה (אותו מר גרשון שבתיק דנן) כי האחוז שיש לגזור מערכה המשתנה של הקרקע משנה לשנה הינו 5%. נטען כי המדינה אינה רשאית לטעון טענות נוגדות בנושא המבוסס על אותן עובדות. נטען כי מדיניות משפטית נכונה וראויה מחייבת שלא לטעון דבר והיפוכו. לפיכך יש לדחות את טענות המדינה בתיק דנן מחמת מניעות השתק שיפוטי והתנהגות הנגועה בחוסר ניקיון כפיים. נטען כי המדינה טוענת בחוות הדעת שהוגשה על ידה כי דמי החכירה האבודים עבור קרקע ביעוד לבנייה הינם גזירת אחוז משווי, ברם אין כל הסבר מצידה מדוע יש לסטות משיטה זו עת עסקינן בקרקע בייעוד חקלאי.
3. בסיכומיהם טענו התובעים טענות כנגד חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט בכל הנוגע לקביעתו בחלק החקלאי. נטען כי אין בחוות דעתו מסד נתונים לקביעת דמי השכירות (לקרקע חקלאית). נטען כי בחקירתו הנגדית העיד הנ"ל כי הוא דלה את דמי השכירות בקרקע חקלאית ממספר מועט של פסקי דין שמצא הנ"ל. נטען כי דליית נתון מפסק דין אינו בהכרח מצביע על עסקאות של דמי שכירות. עוד נטען כי עדותו של מומחה בית המשפט כי: "בקרקע חקלאית כל נושא הפוטנציאל והשימושים הנוספים שהם לא בדיוק חקלאיים וכו' לא באים לידי ביטוי בחישוב .." מנוגדים להלכה הפסוקה אשר הצורך להתחשב גם בפוטנציאל ההתפתחות הטבעית של הקרקע. התובעים הפנו לפסק הדין שניתן במסגרת ת"א 34206-03-16 שבו נקבע כי בחישוב דמי חכירה האבודים יש להתחשב בפוטנציאל של הקרקע. נטען כי השיטה שלפיה יש לחשב את הפיצוי בהתבסס על נתונים בדבר דמי שכירות שמשולמים בפועל לשימוש החקלאי אינה נכונה מהטעם שחוזה שכירות אינו מבטא את מלוא מרכיבי ומאפייני הקרקע, ולרוב הם מבטים מרכיב מסוים מאוד. כן טענו התובעים טענות נוספות כנגד המומחה מטעם בית המשפט בכל הנוגע להערכת דמי החכירה האבודים לקרקע בייעוד חקלאי (ראו סע' 15-27 לסיכומים).
4. לאור האמור לעיל טענו התובעים כי אין להסתמך על חוות דעת מומחה מטעם בית המשפט בכל הקשור להערכת דמי חכירה האבודים לקרקע בייעוד חקלאי. נטען כי שמאי בית המשפט בחר לילך בדרך המנוגדת להלכת איסמעיל ואף סרב להתייחס לדמי החכירה שגובה רמ"י כפי צוין בפסק הדין שבפרשת איסמעיל. נטען כי אף בחוות הדעת של המדינה אין כל התייחסות לדמי החכירה שגובה רמ"י אלא כל כולה מתבססת על דמי שכירות בקרקע חקלאית שאין להתבסס עליה. נטען כי יש לקבל את חישובי המומחה מטעם התובעים בכל הנוגע לחישוב דמי החכירה בייעוד החקלאי.

תמצית סיכומי רמ"י:

1. בסיכומיה הציגה רמ"י את המסגרת הנורמטיבית (לרבות פסק הדין שניתן בפרשת איסמעיל שיוזכר להלן) לעניין הפיצוי שיש לקבוע במסגרת הפקעת קרקע מבעליה. לטענתה, יש לאמץ את קביעתו של שמאי בית המשפט בכל הנוגע לשטח החקלאי בקביעת דמי חכירה שנתיים בסך של 590 ₪ לשנה. נטען כי שמאי בית המשפט פעל בהתאם לפסק הדין איסמעיל, עת ביצע בדיקה שמאית המבוססת על עסקאות השוואה ומכאן שיש לאמץ את קביעותיו בכל הנוגע ל"שטח החקלאי ושווי דמי החכירה אשר נקבעו על ידו". נטען כי שמאי בית המשפט צדק עת קבע כי "הפוטנציאל אינו רלוונטי לחוכר הקרקע ואינו בא לידי ביטוי בדמי החכירה".
2. בסיכומיה הסתייגה רמ"י מקביעתו של שמאי בית המשפט בעניין דמי החכירה בדונם הראשון למגורים לפיה יש לגזור דמי חכירה בגובה של 6% משווי הקרקע משנה לשנה. לטענתה, בניגוד לחלק החקלאי לא השתמש השמאי מטעם בית המשפט בשיטת ההשוואה לעניין הדונם למגורים ואך טען בחקירתו כי "קבע שיעור דמי חכירה של 6% כי זה להבנתו השיעור המקובל". בסיכומיה הפנתה רמ"י לפגמים נוספים שנפלו לטענתה בחוות דעתו של השמאי מטעם בית המשפט בכל הנוגע לקביעתו בחלק המיועד למגורים (ראו סע' 35-39 לסיכומי רמ"י). משכך כאמור ביקשה להסתייג מקביעתו שמאי בית המשפט בכל הנוגע לרכיב המגורים.
3. עוד טענה רמ"י כי יש לדחות את חוות הדעת של התובעים שכן לא מוצגות בה עסקאות השוואה ואין בה נתונים המבססים את הקביעה לפיה דמי החכירה האבודים הינם בגובה 6% מערך הקרקע. מנגד, שומת רמ"י נעשתה בהתאם להוראות סע' 13 לפקודה והינה תואמת את פסיקת בית המשפט. משכך, בכל הנוגע לדמי החכירה בדונם למגורים הרי שיש לאמץ את חוות דעת שמאי מטעמה לפיה שיעור התשואה למגורים יעמוד על 2.5% משווי הקרקע.

סיכומי השלמה:

1. במסגרת פרוטוקול הדיון מיום 15.6.22 הגישה המדינה השלמה לסיכומיה וטענה כי על פסה"ד בת"א 45125-04-15 אליו הפנו התובעים הוגש ערעור. נטען כי המדינה עומדת על טענתה כי אין לערוך חוות דעת בדרך של אחוז משווי כאשר ישנם נתונים להשוואה בכל הקשור לחלק החקלאי. לא כן באשר לדונם למגורים שלגביו קיים קושי באיתור עסקאות השוואה ולכן יש להפנות לשיעורי תשואה קונקרטיים.
2. נטען כי אין כל טענות סותרות מצידה של המדינה. נטען כי אף שמאי בית המשפט הגיע למסקנות דומות באשר לאופן חישוב דמי החכירה בשטח החקלאי וזאת בהתאם להנחיית בית המשפט העליון לפיה יש להתבסס על עסקאות השוואה קונקרטיות. נטען כי בת"א 34206-03-16 אליו התפנו התובעים השמאי שם (קרי מטעם בית המשפט) לא יצר אבחנה בין השטח החקלאי לבין הדונם למגורים בעוד במקרה דנן קיימת אבחנה כזו ולכן המסקנה המתבקשת היא כי יש לאמץ את חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט בכל הקשור לשטח החקלאי. נטען כי באשר לחלק למגורים הרי שיש לאמץ את חוות הדעת מטעם המדינה או "לכל הפחות לקבוע כי שווי הדונם עומד על 5%" שכן במקרה דנן לא נימק השמאי את קביעתו בדבר 6% (ראו סע' 6 לסיכומי ההשלמה).
3. נטען כי בניגוד לנטען ע"י התובעים כי שמאי בית המשפט "לא ידע להשיב ושלל קיומם של שימושים אפשריים במסגרת תכנית ה- RP" הרי שזה האחרון השיב היטב בסיפא של עמ' 26 לפרוטוקול. נטען כי ב"כ התובעים מבקש כי שמאי בית המשפט ייקבע כי בקרקע ניתן לעשות שימושים שונים ומגוונים ברם שמאי בית המשפט קבע כי לא ניתן לעשות יש מאין. עת מדובר ב"קרקע בעל אפילו גידולים חקלאיים בספק שניתן היה לעשות שם" (כן ראו בהרחבה סע' 10-11 לסיכומי ההשלמה). נטען כי יש לאמץ את חוות דעת המדינה בכל הקשור להערכת השווי החקלאי.

דיון והכרעה:

א. פיצויי הפקעה – מסגרת נורמטיבית:

1. כאשר המדינה מפקיעה מקרקעין מכוח הפקודה עליה לשלם לנפקע פיצויים, כך קובע סעיף 12 לפקודה.  מטרת הפיצוי היא העמדת הנפקע במצב בו היה אלמלא ההפקעה. הפיצוי לא נועד להטיב את מצב הנפקע מחד, ולא לגרום לו נזק או הפסק מאידך (ראו ע"א 7060/14 מדינת ישראל – מנהל מקרקעי ישראל נ' דבאח [פורסם בנבו] (6.12.16)).

1. הפיצוי הבסיסי בגין הפקעת מקרקעין נקבע בסעיף 12 לפקודה והוא למעשה מהווה פיצוי בגין השווי ההוני הנומינאלי של הקרקע. שווי זה הוא המחיר שתמורתו מוכר המקרקעין מרצון היה מסכים למכרם לקונה מרצון בשוק החופשי. השיטה הנפוצה והמקובלת ביותר להערכת המחיר שהיה משתלם במכירת קרקע ממוכר לרוכש מרצון, היא שיטת ההשוואה. לפי שיטה זו נבחנות עסקאות רצוניות שנערכו בפועל בשוק החופשי, בסמוך למקום ולמועד ההפקעה  במקרקעין בעלי תכונות דומות לאלו שהופקעו (ע"א 738/10 דבאח נ' מ"י (17.11.13)).                                                                                                                                                                                                                                                                                                
2.  בנוסף, כאשר חולף פרק זמן רב בין מועד ההפקעה ותפיסת המקרקעין על ידי הרשות המפקיעה ועד לתשלום הפיצוי, מתווסף לפיצוי גם מרכיב "פירותי", בהתאם לסעיף 13 לפקודה. רכיב זה משקף את הנזק שנגרם לבעל הזכויות, נוכח חלוף הזמן ממועד ההפקעה ותפיסת החזקה ועד לתשלום בפועל, כשמטרתו לפצות את הנפקע על הנזק שנגרם לו בתקופת החזקה מצד אחד, ומהצד השני – כדי להמריץ את הרשות המפקיעה לשלם את פיצויי ההפקעה בזמן (ראו גם ע"א 7351/17  מ"י נ' אסדי ( 23.6.19)).

1. בפסיקה הוכרו מספר מסלולי פיצוי חלופיים, מתוכם רשאי הנפקע לבחור את המסלול המיטיב עמו, מעבר לפיצוי הנומינאלי לפי סעיף 12 לפקודה. אחת מהחלופות הינה פיצויי פירות נומינליים בדמות "דמי חכירה אבודים" לפי סעיף 13 לפקודה כאמור לעיל, ממועד תפיסת חזקה ועד למועד שבו שילמה  המדינה לנפקע את הפיצוי ההוני הנ"ל יחד עם דמי החכירה. 

1. בענייננו, המחלוקת שנותרה נסובה כאמור על אופן חישובם של "דמי החכירה האבודים" לפי סעיף 13 לפקודה. סעיף 13 לפקודה בוטל במסגרת החוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) (מס' 3), התש"ע -2010. עם זאת, התיקון אינו חל על הפקעות כגון זו דנן שההודעה עליהן פורסמה ברשומות עובר ליום 15.2.10 (ראו דנ"א 5261/19 עזבון המנוח אסמעיל מוחמד אסמעיל אחמד נ' מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל (25.02.2020), פסקה שלישית לסעיף 1) כך שהתובעים יכולים להסתמך עליו. 

1. סעיף 13(1) לפקודה קובע:

" (1) מקום שקנה שר האוצר החזקה באיזו קרקע, בהמשך להודעה לפי סעיף 7, ישלם פיצויים לבעליה של אותה קרקע ולכל בני-אדם הזכאים בזכות או טובת-הנאה כל שהן בה, בשל אבדן דמי-חכירה לתקופה שבין הזמן, אשר בו קנה שר האוצר החזקה כנ"ל, והזמן אשר בו שולמה השכירות, המגיעה על אותה קרקע לפי הסכם, לאדם הזכאי בה, או הזמן שבו שולמו פיצויים בגין אותה קרקע לאותו אדם או לבית-המשפט לפי הוראות הפקודה הזאת, הכול לפי המועד המוקדם יותר..."

1. הסעיף הנ"ל אינו מפרט את הדרך בה יש לקבוע את אותם דמי חכירה אבודים. בע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר [פורסם בנבו] (04.07.2012) (להלן:" עניין הייטנר") עמד בית המשפט העליון על מטרת סעיף 13  הנ"ל ודרך חישוב הפיצוי במסגרת כדלקמן:

"מטרתו של סעיף 13 היא להעמיד את הנפקע באותו מצב כספי בו היה עומד אלמלא ההפקעה. מכאן הרציונל מדוע חישוב דמי החכירה האבודים צריך להיעשות על פי שווי הנכס משנה לשנה על פי יעוד הנכס והשימושים שניתן היה לעשות בנכס על פי התוכניות התקפות עובר להפקעתו....מטרת הסעד של סעיף 13 היא לפצות בגין עיכוב בתשלום פיצויי ההפקעה ולא בגין השימוש במקרקעין, ולכן נקבע בפסיקה כי הפיצוי ייעשה בדרך של פסיקת ריבית או לחילופין בדרך של אחוז משווי הקרקע משנה לשנה".

1. לאמור על פי עניין הייטנר, כדי להעריך את שווי המקרקעין בכל שנה נהוג לעשות שימוש בשיטת ההשוואה, במסגרתה נבחנות עסקאות רצוניות שנערכו בפועל בשוק החופשי בכל שנה ושנה, ממועד ההפקעה ועד לתשלום הפיצוי, בקרקעות בעלות תכונות דומות לאלה של המקרקעין המופקעים. לאחר קביעת שווי המקרקעין מידי שנה ושנה, יש לגזור מתוך שווי זה את דמי החכירה האבודים, המשקפים את הפיצוי הפירותי. יצוין כי בעניין היטנר אימץ בית המשפט את חוות הדעת של השמאי מטעם הנפקע ולפיה דמי החכירה האבודים יעמדו על 5% עד שנות השבעים, ולאחר מכן על 6%. לא למותר להעיר כי בע"א 2797/15 מ"י - רשות הפיתוח נ' פאטמה עיסא [פורסם בנבו] (22.05.2016) נקבע כי: "השאלה אם יש להעמיד את דמי החכירה על 5% לשנה או 6% לשנה, היא שאלה שמאית מובהקת, הנתונה להכרעת בית המשפט בכל מקרה ומקרה על פי הנתונים שבפניו".

1. עוד ראוי לציין כחלק מהפרק הנורמטיבי, כי במקרה דנן עסקינן בתכנית RP/50/42 אשר קבעה את הייעודים למקרקעין שבתחומה. לגבי שטח המקרקעין בייעוד חקלאי קבעה התכנית כי ניתן לבנות מבנה מגורים אחד על כל חלקה שגודלה המינימאלי הוא דונם. הוראה זו פורשה בפסיקה באופן שיש לחשב את שוויין של חלקות מקרקעין שהופקעו בתחום התכנית המנדטורית, תוך ביצוע "פיצול רעיוני" בין הייעודים השונים בכל חלקה. בהתאם נקבע כי בכל חלקה בתחום הייעוד החקלאי יוערך שווי דונם אחד בייעוד למגורים והיתרה בייעוד לחקלאות (ראו בעניין זה  ע"א 7060/16  מ"י נ' דבאח (6.12.16), וכן ע"א 4299/15  אסדי נ' מ"י (8.12.16)).

1. מספר שנים מאוחר יותר לפסה"ד בעניין הייטנר ניתן פסק הדין בעניין ע"א 8717/17 מדינת ישראל רשות מקרקעי ישראל נ' עזבון המנוח איסמעיל מוחמד איסמעיל אחמד ז"ל ואח' [פורסם בנבו] (23.07.2019) (להלן: "עניין איסמעיל") אשר עסק בדרך חישוב דמי חכירה אבודים לצורך סעיף 13(1) לפקודה.  וכך נקבע בעניין איסמעיל: 

"שיעור הפיצויים שבהם יש לזכות את הנפקע במסגרתו של מנגנון החכירה צריך אפוא להיות שווה לאחד משני אלו: (1) הרווח שהמדינה הפיקה בפועל מהשימוש במקרקעין בעבור התקופה שקדמה לתשלומם של הפיצויים המגיעים לנפקע בעקבות ההפקעה; או (2) הרווח שהנפקע יכול היה להפיק מהשכרת המקרקעין בתקופה הנ"ל כעניין שבעובדה. אמת-מידה אפשרית לקביעת שוויו הכלכלי של השימוש שהמדינה עשתה במקרקעי הנפקע, מבלי לשלם עבורו, היא דמי חכירה הנהוגים אצל רמ"י.

 ....

אמת המידה שלפיה ראוי לקבוע את הרווח שאבד לנפקע היא דמי חכירה הנהוגים בשוק הנדל"ן, שאותם יכול היה הנפקע לקבל אלמלא נשללה ממנו האפשרות להחכיר את המקרקעין. דמי חכירה כאמור ניתן לקבוע לפי שיעור התשואה השנתי ממקרקעין הדומים לאלו של הנפקע מבחינת המקום, הייעוד, השטח ושאר המאפיינים הרלבנטיים. דרך שומה זו ידועה במקומותינו כשיטת ההשוואה; וכפי שכבר נקבע בפסיקתנו, זוהי הדרך הטובה ביותר לקבוע את שיעור התשואה מיחידת מקרקעין...

אמות מידה אלה מפנות את מפעיליו של מנגנון החכירה אל המציאות העסקית ואל העובדות של שוק הנדל"ן בזמן אמת (ראו גם דבריו של השופט מ' לנדוי (כתוארו אז) בע"א 254/68 עירית פתח תקוה נ' מנטל, פ"ד כב.(2) 902, 906 (1968), מהם עולה כי הפיצוי לו זכאי הנפקע בגין דמי החכירה האבודים, ראוי שישקף את "דמי השכירות הראויים ששוכר מרצון היה משלם למשכיר מרצון" – וזאת, בשים לב כי העדר ביקוש לקרקע באותה סביבה עשוי להשפיע על דמי שכירות אלו אך לא יורידם לאפס). ממצאי שומה, שאותם יש לקבוע לפי אמות מידה אלה, הם ממצאים עובדתיים – לא תאורטיים, לא היפותטיים ולא נורמטיביים".

1. יצוין, כי על פסק הדין בפרשת איסמעיל הוגשה בקשה לדיון נוסף שנידונה במסגרת דנ"א 5261/19 עזבון המנוח אסמעיל מוחמד אסמעיל אחמד נ' מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל [פורסם בנבו] (25.02.2020). בקשה זו נדחתה ע"י כב' הנשיאה א. חיות, תוך שצויין:-

"קריאה של פסק הדין מושא הבקשה לדיון נוסף, מעלה כי יש קושי לחלץ ממנו הלכה ברורה וגלויה, ועל אחת כמה וכמה יש קושי לקבוע כי ההלכה האמורה - ככל שנקבעה כזו - עומדת בסתירה לפסיקתו הענפה של בית משפט זה בנדון. סוגיית שווין של חלקות מקרקעין שהופקעו בעבר מגיעה לא אחת לפתחו של בית משפט זה ופסק הדין מושא הבקשה הוא נדבך נוסף באיזון שאליו חותר בית המשפט בין החובה המוטלת על המשיבה לשלם פיצויים בשיעור 'הוגן ושווה ערך' שיעמיד את הנפקע במקום שבו היה עומד אלמלא ההפקעה, ובין הרצון לתמרץ את כל הצדדים הנוגעים בדבר לפצות נפקעים ולהביא אל סיומן את אותן תביעות 'ישנות' ".

1. כב' הנשיאה אף מציינת (בפסקה 9 להחלטה) כי פסק הדין בעניין איסמעיל לא סטה מהכללים שנקבעו בהלכות שונות שנקבעו לדוגמא בע"א 3079/08 מ"י נ' הייטנר [פורסם בנבו] וכן ע"א 2797/15 מ"י נ' פאטמה עיסא [פורסם בנבו] (צוינו לעיל) וכן פסקי דין נוספים אותם ציינה כב' הנשיאה (ושצוינו לעיל). כן ממשיכה כב' הנשיאה ומציינת, כי באשר לחלופה הראשונה עליה עמד כב' השופט שטיין בפסק דינו, שהיא- "הרווח שהמדינה הפיקה בפועל מהשימוש במקרקעין" חלופה זו מבוססת על דיני עשיית עושר ולא במשפט. כן צויין כי מדובר בדעת יחיד של כב' השופט שטיין, לאמור אינה מהווה הלכה פסוקה.

1.  וכן בהמשך הוסיפה וציינה כי :

"לפיכך, נראה כי פסק הדין בעניין איסמעיל אין בו כדי לשנות מההלכה הנוהגת עימנו ביחס לאומדן שיעור דמי החכירה המגיעים לנפקע, כמפורט בפסקה 9 לעיל. לכל היותר, מדובר בשלב נוסף בפיתוח ההלכה הקיימת מבחינה רעיונית, שנפקותה המעשית מצומצמת.... ובהמשך: "הנה כי כן, נראה כי גם לגישת השופט א' שטיין ראוי לאמוד את דמי החכירה בחלופה השנייה על בסיס דמי החכירה הנהוגים בשוק הנדל"ן, ובכלל זה דמי החכירה הנהוגים ברשות מקרקעי ישראל. אמת מידה זו אכן שימשה את בתי המשפט השונים לאורך השנים, מתוך הנחה כי רשות מקרקעי ישראל היא המחכירה הגדולה ביותר של קרקעות בישראל וכי דמי חכירה אלו משקפים דמי חכירה ראויים".

מן הכלל אל המקרה דנן:

1. הערה כללית ומקדימה – כל ההדגשות בקו להלן אינן במקור, אלא אם צוין אחרת.

האופן בו יש לחשב את שווי דמי החכירה

1. להלן אדון במחלוקת הנוגעת לשיעור לפיו יש לגזור את שווי דמי החכירה מתוך שווי המקרקעין (תוך אבחנה בין החלק למגורים לבין יתרת השטח, כחקלאי ככל שהעניין יידרש בענייננו).
2. כאמור המחלוקת בתיק דנן נעוצה בשאלה האם יש לחשב את דמי החכירה בהתאם לגישת התובעים (קרי , בשיעור של 6% משווי המקרקעין בשני הייעודים, מגורים וחקלאות), או שמא כעמדת המדינה (קרי, בשיעור של 2.5% משווי המקרקעין באשר ליעוד למגורים, ובאשר לייעוד החקלאי, על סך של 600 ₪ לדונם בשני העשורים האחרונים ועבור שנים קודמות תוך הפחתה ליניארית של 1.5% לשנה (ראו סע' 11.8 לנ/3)).
3. תחילה לגישת רמ"י. אקדים ואציין, לא מצאתי לקבל את עמדת רמ"י באשר לאופן החישוב המפוצל שהובא לעיל כפי שזו מובאת בחוות דעתו. אתייחס תחילה לקביעותיו לעניין חישוב דמי השכירות לייעוד החקלאי.
4. כאמור קביעתו של מר גרשון ביחס לדמי שכירות בקרקע חקלאית (600 ₪ לדונם לכל שנה בהתייחס לשני העשורים האחרונים. עבור שנים קודם לכן תעשה הפחתה לינארית של 1.5% לשנה) נסמכת על מסד נתונים של השמאי הממשלתי. אל מסד זה כבר התייחסתי במספר מקרים בעבר (ראו למשל – ת"א 41173-03-16 וכן ת"א 34206-03-16). בעניין זה קבעתי כי עיון במסד נתונים זה מעלה, כי מדובר במסד הכולל מגוון רב של עסקאות שונות באופיין במקומות שונים בארץ לרבות באזור המרכז והדרום כדוגמת מזכרת בתיה, נבטים, כפר סבא, נען, רעננה ועוד. אמנם מוצגים שם גם נתונים הקשורים לאזור הצפון ברם אין המדובר באזור בו מצויות החלקות דנן.
5. כמו כן ציין מר גרשון בחוות דעתו כי: "מסד הנתונים מגוון ורחב, כולל פרמטרים רבים כגון: סוגי הקרקע (בעל, שלחין ומטעים). סוגי גידול. פיזור מבחינה גיאוגרפית. קרקעות בכלל המגזרים במדינה. מועד העסקאות לאורך השנים. משך תקופת השכירות. גודל השטח המושכר" (ראו הנ"ל בסע' 11.7 לנ/3). משכך ,קיים קושי לייחס את הנתונים מושא המסד הנ"ל לחלקות דנן.
6. כפי שקבעתי במקרים הקודמים (ראו לעיל) וקביעתי זו יפה אף למקרה דנן, שימוש במעין "ממוצע" של מסד נתונים זה חוטא לאמור בפסק דין איסמעיל מפי כב' השופט שטיין ולפיו: - " דמי חכירה כאמור ניתן לקבוע לפי שיעור התשואה השנתי ממקרקעין הדומים לאלו של הנפקע מבחינת המקום, הייעוד, השטח ושאר המאפיינים הרלבנטיים".
7. כמו כן מציין בחוות דעתו מר גרשון תוך הפניה לפסק הדין בעניין איסמעיל כי : "הדרך הראויה לקביעת דמי החכירה האבודים, צריכה להיערך בגישת ההשוואה, תוך התייחסות לדמי שכירות/ חכירה המשולמים ו/או ששולמו בפועל משוכר/ חוכר מרצון למשכיר ברצון, במקרקעין בעלי מאפיינים הדומים במאפייניהם לקרקע המופקעת" (סע' 10.1 לנ/3). משכך לא מצאתי כי נתוני המסד של השמאי הממשלתי אינם עונים על דרישה זו אותה הציגה רמ"י בעצמה.
8. בנוסף מר גרשון למעשה מבקש לחשב את הפיצוי בהתבסס על נתונים של דמי שכירות המשולמים בפועל לשימוש החקלאי (למשל נשען מר גרשון על דמי שכירות הנוגעים לשימוש בקרקע של גידולי אבטיח, גזר, שום, בצל - ראו בנספח ג לנספח ה לנ/3). למנגד עמדה זו של מר גרשון עומדת עמדתו של המומחה מטעם התובעים, מר מח'ול אשר לפיה : " אסופת החוזים אשר המדינה הציגה בהליכים שונים, וצורפה לחוות הדעת של השמאים מטעמה הינה אסופה רחוקה מלהיות מסד נתונים אמין שניתן לבסס עליה חוות דעת אמינה. החוזים האלה, ובהנחה היפותטית שהם אמינים, הרי הם חוזים לעיבוד חקלאי, שאינם משקפים את שווי הקרקע והפוטנציאל הטמון בה". עוד ציין מר מח'ול בחוות דעתו כי "החלקה נמצאת על גבול אזור הבינוי" (עמ' 4 לת/1) וכן ציין קודם לכן בחוות דעתו כי: "הנכס מצוי בצידו הצפוני של הכפר עין מאהל וגובל בשטח הבנוי, ונכון להיום נמצאת בתחום ההרחבה של העיר נוף הגליל" (עמ' 2 לת/1). אף המומחה מטעם בית המשפט אישר בחקירתו הנגדית כי הקרקע דנן נמצאת באזור הכפרים משהד, כפר כנא, עין מאהל וקרובה לנוף הגליל (עמ' 31 שורה 12-13).
9. אלא שבניגוד לנתונים המובאים לעיל באשר למיקומה של החלקה גובלת "בשטח בנוי" וכן לפוטנציאל "הטמון בה" בשל כך (פוטנציאל של התפתחות טבעית בשל מיקומה של החלקה הגובלת בשטח האמור) לא מצא מר גרשון ליתן את התייחסותו לעניין אותו פוטנציאל. בעניין זה נאמר בפרשת איסמעיל כי: "אם חוכרי מקרקעין בשוק הרלבנטי נוהגים לשלם בעד חכירתם אחוז תשואה כזה או אחר, אשר מושפע לא רק מהשימושים המידיים בקרקע, אלא גם מייעודה התכנוני ומפוטנציאל הרווח הגלום בה, על השמאי להביא נתון זה בחשבון בבואו לחשב את דמי החכירה האבודים. מאידך, אם מחירי השכירות בשוק הרלבנטי – כפי שהם בזמן אמת – אינם רגישים לפוטנציאל הרווח העתידי ולייעודים שלא ניתן לממשם בהווה או בעתיד הנראה לעין, טוב יעשה השמאי אם יתעלם מנתונים אלה ולא יחליף את דעת השוק בדעתו שלו" (סע' 32 לפסק הדין). בענייננו כאמור התעלם מר גרשון מפוטנציאל זה בשומתו, וראוי היה כי ייתן דעתו לעניין זה לאור הפסיקה המחייבת זאת, שהובאה לעיל.
10. אף את חוות דעתו של מר אדלשטיין (מומחה בית המשפט) בכל הקשור לחלק החקלאי לא מצאתי לקבל. מר אדלשטיין כמו מר גרשון קבע את דמי החכירה לחלק החקלאי (על סך של 590 ₪ לדונם לשנה) וזאת בהתבסס על דמי שכירות (ראו סע' 9.1.13 לבמש/1). יחד עם זאת ובכל הקשור לחלק החקלאי, מר אדלשטיין כלל לא הביא נתוני אמת של עסקאות במקרקעין דומים לקרקע מושא התובענה, הכל כפי שאפרט להלן. משכך כאמור לא מצאתי לקבל את חוות דעתו בעניין זה.
11. בחוות דעתו ציין מר אדלשטיין כדלקמן:

"לצורך חישוב דמי החכירה האבודים עפ"י סעיף 13 להוראות פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 נאספו נתונים על עסקאות שבוצעו באזור המקרקעין נשוא השומה ממקורות שונים ובהם:

...

קרקע חקלאית

9.1.8 נתונים על שווי השכירות השנתית לקרקע חקלאית אותרו בין היתר מהכרעה ראשונה בשומה של השמאי הממשלתי מחוז הצפון, פס"ד של ביהמ"ש המחוזי בנצרת בתיק ת"א 43201-10-14 ע"י כב' השופטת עירית הוד שאישרה את הקביעה של וועדת ההשגות לעניין גובה פיצויי הפקעה בגין קרקע חקלאית בהסתמך על הסכם בין אגודה חקלאית מושב ציפורי לבין חקלאי.

9.1.9 אותרו עסקאות שונות מאזורים שונים בארץ של חכירה חקלאית, משנים שונות (התקופה הרלוונטית לנשוא השומה), חלקן משתרעות על פני מספר שנים, חלקן עם הצמדות וחלקן עם אופציה לתקופת חכירה נוספת עם מנגנוני עדכון.

..."

1. הנה כי כן, עולה מחוות דעתו של מר אדלשטיין, כי לא בוצע עובר לעריכתה חיפוש של עסקאות השוואה לעניין החלק החקלאי. הנ"ל אמנם ציין כי: "אותרו עסקאות שונות מאזורים שונים בארץ של חכירה חקלאית" ברם לחוות דעתו לא צורפה ולא פורטה בה כל עסקה שכזו. כן הפנה מר אדלשטיין לפסק דין שאינו מהווה עסקה ול"הכרעה ראשונה" בשומה של השמאי הממשלתי כאשר לא ברור לאיזו "הכרעה ראשונה" כיוון הנ"ל. ברי כי אין בכל אלה כדי ללמד על עסקאות השוואה. בעניין איסמעיל צוין כי: " שמאי מקרקעין שמוסר את חוות דעתו כראיה בהליך משפטי חייב להיצמד לנתוני-אמת של עסקאות במקרקעין הדומים לאלה שהופקעו".  בחוות דעתו לא הובאו נתונים בדבר עסקאות כאמור לעניין דמי השכירות המשולמים ברכיב החקלאי כפי שקבע.
2. אף מחקירתו הנגדית עולה המסקנה הנ"ל. בחקירתו הנגדית העיד מר אדלשטיין (בעמ' 27 שור' 6), כי הוא לא השתמש בהנחיות של השמאי הממשלתי (קרי ההנחיות שעליהן הסתמך מר גרשון, שמאי רמ"י). עוד העיד כי " הנתונים שלי מבוססים על עסקאות וחוזים שאני אספתי אותם ולא דרך ההנחיות של השמאי הממשלתי הראשי" (שם שורה 6-7). כפי שצויין כבר, לא צורפו על ידו כל עסקאות וחוזים המתייחסים לחלק החקלאי. בהמשך עת נשאל מר אדלשטיין: "איפה הנתונים שאתה הסתמכת עליהם? למשל ב- 2003 ? על איזה קרקע? איזה שטח? איזה מקום? איזה גידול?" הוא השיב: "אני לקחתי ועשיתי ממוצע מנתונים שהיו לי.." כאשר נשאל: " איפה הם? שנוכל לבחון אותם." הוא השיב: "הקראתי קודם והקלדנית הקלידה מפסקי דין שעליהם הסתמכתי בחוות דעתי" (עמ' 31 שורה 23-27). אכן קודם לכן עת נשאל מר אדלשטיין: "תראה לי חוזה אחד של שכירות מעל 15 שנה למגוון שימושים כמו שמופיע בתכנית האר פי שאתה הסתמכת עליו" הוא השיב: "הבאתי פסקי דין וציטטתי החלטות. יש פסק דין של בית המשפט באשקלון, ת"א 47682/09/12 מ-01/01/09 שם נקבע שזו שכירות ל– 15 שנים, שטח של 607 דונם, נקבע לפי 330 עד 390.. זה חקלאי ולא למרעה. זה שטח ששימש דווקא לפרדסים של קלמנטינות" כן העיד כי: "זה היה בין שני פרטיים". כן הפנה ל"ת"א 9011/08 בית משפט שלום בעפולה, גם בין שני פרטיים מ – 2008, שם נקבע 77 ₪ לדונם דמי שכירות. מפנה לע"מ 221011/14 מחוז חיפה 160 ₪ לדונם". (עמ' 28 שורות 1-6). אלא שבחוות הדעת של מר אדלשטיין כלל לא מוזכרים פסקי הדין הנ"ל (ראו עמ' 4 לבמש/1 וכן עמ' 21 לבמש/1 שם צוין על איזה פסקי דין התבסס הנ"ל). מכל מקום חיפוש באתר נבו לא העלה את התוצאות המבוקשות לפי מספרי ההליך ומקום בית המשפט אליו הפנה מר אדלשטיין על מנת לבדוק האם מדובר בקרקעות הדומות לקרקע נשוא ענייננו.
3. מר אדלשטיין כמו מר גרשון גם לא התחשב בפוטנציאל הטמון בקרקע, פוטנציאל עליו הצביע מר מח'ול. בחוות דעתו ציין מר אדשלטין כי "בדמי שכירות אלה לא נכלל ה"פוטנציאל (אם וככל שהוא קיים). שכן, בחכירה של קרקע חקלאית אין ביטוי לנושא הפוטנציאל" (סע' 9.1.13 לבמש/1). אציין כי קודם לכן ציין מר אדלשטיין בחוות דעתו כי "המקרקעין כלולים בשטח שכונת הר יונה בעיר נוף הגליל" וכי "המקרקעין נשוא חוות הדעת מצויים באזור פיתוח של העיר נוף הגליל". יחד עם זאת לא מצא מר אדשלטיין להתייחס לפוטנציאל העתידי הגלום בקרקע. בעניין איסמעיל נאמר כי: "שמאי מקרקעין שמוסר את חוות דעתו כראיה בהליך משפטי חייב להיצמד לנתוני-אמת של עסקאות במקרקעין הדומים לאלה שהופקעו. נתוני אמת אלו יכול שיושפעו במידה זו או אחרת מהפוטנציאל העתידי אשר גלום במקרקעין (סע' 33 לפסק הדין).
4. מחקירתו הנגדית גם עולה כי הוא לא התייחס לפוטנציאל העתידי של הקרקע בשל הימצאותה של הקרקע בטווח של אזורים של הכפרים משהד כפר כנא עין מאהל וקרובה לנוף הגליל (עמ' 31 שורה 12-16). עת נשאל קודם לכן : "... אתה אמרת דמי שכירות חקלאי. איפה הלך ערך הקרקע, הפוטנציאל של הקרקע, המגוון הרב שניתן להשתמש בקרקע ליעוד חקלאי על פי תוכנית 50, איפה זה הלך?" הוא השיב: "אסביר. בקרקע חקלאית העסקאות שנעשות חוזי השכירות בדרך כל הם לטווחים מאוד מאוד קצרים.." לאמור הנ"ל לא להתחשב בפוטנציאל בשל כך שלטעמו מדובר בחוזים לטווח קצר, בעוד שבענייננו עסקינן בדמי חכירה, לתקופה ארוכה יותר. עוד העיד בהמשך: "אם אני חוכר קרקע חקלאית, אני בודק את השווי שלי בדמי החכירה לפי בעצם הגידולים, מה אני מפיק מהקרקע ולא מה שווי הקרקע כי אני הולך לגדל פה גידול חקלאי כזה או אחר, מה הרווח או מה התשואה שתהיה לי מאותה השקעה והפוטנציאל אותי זה פחות מעניין ופחות רלוונטי". (עמ' 26 שורות 21-24).
5. סבורני כי אין לקבל עמדה זו. מר אדלשטיין נשען על דמי שכירות הנוגעים לשימוש נקודתי בקרקע "גידול חקלאי כזה או אחר" (שימוש נקודתי ומסוים). עם זאת, לא כל הפוטנציאל של הקרקע מסתכם בתשואה מגידול כזה או אחר. ייעודה של הקרקע דנן מאפשר שימושים נוספים בה (ראו שימושים לפי התכנית החלה על השטח סע' 6.3 לנ/3). אכן השענות על דמי שכירות הנוגעים לשימוש נקודתי כאמור אינה מזקיקה להתייחס לפוטנציאל העתידי הגלום בקרקע, אלא שנקודת המוצא של מר אדלשטיין כאמור לעיל אינה נכונה , ומשכך נופלת גם המסקנה הנגזרת ממנה כי אין להתייחס לפוטנציאל העתידי הגלום בקרקע. במקרה דנן היה נכון להתייחס לפוטנציאל הגלום בקרקע נוכח היותה קרקע צמודת דופן לאזורים בנוי (לעניין זה ראו והשוו פסק דיני בת"א 41600-03-16 שמעון הייבלום נ' שר רמ"י) ובשל כך כי מתאפשרים בה מגוון שימושים ולא רק גידולים חקלאיים.
6. משכך בחרתי שלא להסתמך על חוות דעתו.
7. לסיכום עד כה – לא מצאתי לקבל את עמדת המדינה ואף לא את עמדת שמאי בית המשפט באשר לקביעת דמי השכירות ברכיב החקלאי.
8. אציין כי המדינה הגישה כראיה הן את תצהירו של מר נתי פרי – ראש תחום הפקעות רכישות וחליפין ברמ"י (נ/1) והן את פרוטוקול החקירה שלו (נ/2) . יחד עם זאת מלבד המילים: "עוד הוגש לתיק בית המשפט תצהירו של מר פרי מטעם רשות מקרקעי ישראל" (בסע' 4 לסיכומים) לא טענה רמ"י דבר בסיכומיה בהסתמך על המוצגים הנ"ל.
9. לא מצאתי להסתמך גם על קביעת מר גרשון בכל הנוגע לשיעור גזירת דמי השכירות לדונם הראשון (למגורים) אותם העמיד על שיעור של 2.5%. כאמור מר גרשון קבע כי על מנת לשום את דמי החכירה האבודים לכל שנה בנפרד יש להפחית 50% מדמי השכירות לתקופה ארוכה כך שדמי השכירות יעמדו על 2.5% משווי הקרקע מידי שנה. למעשה בציינו כך, נקודת הפתיחה של מר גרשון היא, כי דמי החכירה צריכים להיגזר לפי 5% משווי המקרקעין ברם ביצוע החשבון בנפרד לכל שנה מביא אותו לכדי ההפחתה הנ"ל.
10. אף ביחס לצורת שומה זו התייחסתי במספר מקרים קודמים (ראו למשל ת"א 34206-03-16 וכן בת"א 41173-03-16) שם קבעתי כי להנחה זו אין כל בסיס בראיות שהונחו בפניי. קביעה זו יפה אף למקרה דנן. אמנם בחוות דעתו ציין מר גרשון כי: "השכרת קרקע לתקופה קצרה, אינה מאפשרת היתכנות ופוטנציאל כלכלי לביצוע השקעות לבנייה למגורים, בהשוואה להחכרת קרקע לטווח ארוך המאפשר לחוכר ביצוע השקעות בבנייה ופיתוח וניצול התועלת המגולמת בחכירה ארוכת טווח" (ראו סע' 13.3 לנ/3), יחד עם זאת לא הוברר מדוע הועמדה ההפחתה האמורה על 2.5% דווקא ולא פחות, או יותר? נדמה כי מדובר בהפחתה סתמית. יתר על כן, בשכירות לתקופה ארוכה המחזיק בקרקע הינו גורם אחד כמו במקרה דנן בו המחזיקה בקרקע (והחייב בפיצוי לכן לפי סעיף 13 ) הינה המדינה. על כן נשמט הבסיס תחת ההנחה הנ"ל.
11. משכך ובהתבסס על הפסיקה שהובאה בחלק הנורמטיבי דלעיל, הדרך הנכונה לקביעת שיעור דמי החכירה האבודים בנסיבות המקרה דנן, הינה היצמדות לשיעור שגבתה רמ"י לאורך השנים, כפי שאומצה במרבית פסקי הדין שניתנו בבתי משפט מחוזיים ברחבי הארץ.
12. מומחה בית המשפט לא הביא נתונים לעניין השיעור שגבתה רמ"י. לעניין זה כאשר נשאל מר אדלשטיין: "אתה ציטטת את דברי כב' הש' שטיין בפסק דין איסמעיל ששם היפנה לדרך חישוב אפשרי שהיא דמי חכירה שגובה רמ"י, אבל לא לקחת את זה בחשבון" הוא השיב: "הוא הפנה לדרך אפשרית ואני חשבתי אחרת" (עמ' 28 שורות 32-34). בחוות דעתו קבע מר אדלשטיין כי דמי החכירה האבודים לשטח הדונם הראשון המגורים מחושבים לפי 6% משווי הקרקע בכל אחת מהשנים הרלוונטיות. כאשר נשאל מה היא ההצדקה לקביעת 6%? הוא השיב: "כי אני חושב, כמיטב השיפוט המקצועי והמקובל, שלגבי נכסים בעיקר למגורים, שיעור התשואה של 6 אחוז לשנה, הוא המקובל והנכון" (עמ' 34 שורה 30-32). הנ"ל קבע זאת בהסתמך על "המקובל והנכון" (שלא בוסס כראיה) ולא כי מדובר בשיעור אותו גובה רמ"י.
13. מנגד, בחוות דעתו ציין מר מח'ול – מומחה התובעים (עמ' 5 לת/1) כדלקמן:

"מנהל מקרקעי ישראל, ולאורך תקופה ארוכה, מצא לנכון להעמיד את דמי החכרת קרקעות שבבעלותו בשיעור 5%-6% משווי הקרקע שנה אחר שנה, אלא הם "דמי החכירה" הנהוגים אצל רמ"י..."

1. כן הפנה לפסיקה בעניין זה ולפיה: "אכן רמ"י גובה דמי חכירה בשיעור 5%-6% משווי הקרקע לכל שנה, וכאשר היא תובעת דמי שימוש/ חכירה מפולש, החישוב נעשה לפי 6% מערך הקרקע" (עמ' 6 לת/1). בהמשך חוות דעתו (עמ' 7-9) הפנה לפסיקה נוספת.
2. דא עקא, גם השמאי מחול לא הבהיר בחוות דעתו מדוע במקרה דנן, בו אין מדובר ב"פולש" יש להעמיד את דמי החכירה על 6% ולא 5%.
3. סבורני כי במקרה דנן נכון יהיה לקבוע ששיעור דמי החכירה יעמוד על 5% כדמי החכירה שגבתה רמ"י לאורך השנים, ללא אבחנה בין המקרקעין בייעוד חקלאי לבין המקרקעין בייעוד למגורים.
4. עד כה, באשר לשיעור לפיו יש לגזור את דמי החכירה מתוך שווי המקרקעין בייעודיהם השונים. מכאן ואילך לבחינת שווי המקרקעין לפי ייעודיהם.

שווי המקרקעין בחלק החקלאי:

1. כפי שקבעתי לעיל, בחוות דעתו של מר גרשון בכל הנוגע לחלק החקלאי הובאו כאמור עסקאות שכירות שאינן בסיס השוואתי ראוי. כמו כן , בחוות דעתו של מר אדלשטיין לגבי החלק החקלאי לא הובאו עסקאות השוואה כלל.
2. מנגד פורטה בחוות דעתו של מר מח'ול (שמאי התובעים) בעמ' 15 לת/1 תחת הכותרת: "הערכת דמי החכירה של יחידת דונם מהנכס לפי סעיף 13 לפקודה" טבלה, ובה מספר עמודות. עמודה ימנית מתייחסת לשנים 2002-2020 כאשר העמודה השנייה מצד הימין כותרתה: "אומדן שווי דונם חקלאי בש"ח". לחוות דעתו צירף מר מח'ול עסקאות להשוואה (ראו עמ' 17 ואילך לת/1). כמו כן בחוות דעתו ציין מר מח'ול כי: "ההערכה בוצעה בהתאם לגישת ההשוואה המקובלת, המבוססת על אומדן שווי הנכס בכל שנה ושנה לאורך השנים" וכן בהמשך – " לצורך הערכת השווי בכל שנה ושנה נבחרו עסקות בסביבת הנכס ובעיקר מהכפרים כפר כנא ומשהד". נמצא אם כן, שהנ"ל התבסס על עסקאות להשוואה בחוות דעתו כדרישת ההלכה הפסוקה בעניין איסמעיל.
3. בהקשר זה אני מוצא לציין כי החישוב של דמי החכירה במקרה דנן מתפרס בין השנים 2002 (מועד תפיסת החזקה) ל- 2016 (בה הוגשה התביעה), משמע כ-14 שנים בלבד , היינו, ניתן להניח באופן סביר לאור התקופה הקצרה יחסית, כי השינויים בגבה דמי השכירות, באותה התקופה, לא היו כה משמעותיים.
4. אני ער לעובדה כי בחוות הדעת של מר מחו'ל צוין כי מדובר ב"אומדן" (שכן העסקאות להשוואה הן מן השנים 2000-2002 בלבד). על אף האמור, מצאתי לקבל את הנתון האמור משני טעמים. ראשית, כי חוות דעת שמאית מהווה ביסודה ממילא "אומדן". שנית, לעניין השווי החקלאי, מבוססת חוות דעת זו על בסיס השוואתי ראוי, ועל כן ניתן על יסודו לקבוע , מכוח הסמכות לפסוק על דרך של "אומדנא דדיינא" פיצוי לתובע .
5. הפסיקה הכירה באפשרות לפסוק לתובע פיצוי, גם במקרה שבו אמנם הוכחה עקרונית הזכאות לו, ברם שווי הפיצוי לא כומת בראיות מספיקות. לעניין זה ראה והשווה האמור בע"א 355/80 נתן אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, לה(2) 800 (1981) אמנם לעניין פיצויים חוזיים, אך יפה גם לענייננו, בו קיים קושי באומדן מדויק של הפיצוי. כך נאמר שם:

"נראה לי, שאם הוכיח הנפגע, שנגרם לו נזק, הניתן לקביעה בכסף, ולו רק בדרך אומדן בלבד, כי אז יצא ידי חובת הראיה המוטלת עליו לעניין זכאותו, לפי סעיף 10 לחוק התרופות. מטבע הדברים הוא, שנזקים שברווחים נמנעים, למשל, אינם ניתנים לחישובים מדויקים, וממילא שיעור הפסד הרווח אינו ניתן להוכחה מדויקת;

ואפילו הביא נפגע ראיות להוכחת שיעורו של נזק אשר כזה, הרי גם ראיות אלו אינן אלא בגדר חישובי סבירות או ציפייה, המבוססים על תקוות והשערות ולאו דווקא על עובדות שהיו. לשון אחר: דרישת ההוכחה, לעניין סעיף 10, מוסבת על עובדת הנזק, שנגרם עקב ההפרה, ועל עובדת ראייתו של הנזק מראש, כאמור שם; ואילו שיעור הפיצויים, שייפסקו בעד הנזק שהוכח כאמור, עניין הוא לאומדנו של השופט. ... ואין צריך לומר, ששיעור הפיצויים חייב לעמוד ביחס סביר למידת הנזק, והוא, בין אם קיימת אפשרות להוכיח את שיעור הנזק "בצורה מדוקדקת ומדוייקת", ובין אם אינה קיימת (ע"א 711/72[2], בעמ' 400).

הלכה למעשה נוהגים, לעניין הנזק מהפרת חוזה, אותם השיקולים והכללים, הנוהגים לעניין הנזק, כשהוא נמנה עם מרכיבי עוולה בנזיקין: גם בשל עוולת רשלנות, למשל, אין אתה יכול לזכות בפיצויים, כל עוד לא הוכחת, שנגרם לך נזק כתוצאה מן המעשה או המחדל הרשלני, שניתן היה לצפותו מראש; אבל משהוכחת, שנגרם לך נזק אשר כזה, רשאי בית המשפט לפסוק לך פיצויים על-פי אומדנא דדיינא, ובלבד ששיעור הפיצויי ייאמד לפי מידת הנזק המשוערת".

1. ובע"א 153/04 חיותה רבינוביץ נ. יוסף רוזנבוים [פורסם בנבו] (6.2.06) נאמר:

"(8) פסיקה על פי האומדן, ובארמית "אומדנא" ולעתים, "שודא דדייני" (ראו להלן) שכיחה במשפטנו, בין בדיני הנזיקין, כמעט כמעשה שבכל יום בקביעת ראשי נזק מסוימים, ובין בתחום החוזי.

ראו גם דברי השופט מלץ בע"א294/92 דרוק נ' אליאסיאן, פ"דמז(3) 23, 34:

"בהקשר הנדון אין נפקא מינה אם מדובר בפיצוי על בסיס חוזי או פיצוי על בסיס נזיקי...השימוש בכלי האומדנא נשמר גם בפסיקת פיצויים נזיקיים לנסיבות בהן בלתי אפשרי או לפחות קשה להוכיח את שיעור הנזק בצורה מדוייקת ומלאה".

כן ראו לפסיקה אומדנית ע"א 46/87 שבילי נ' שבילי [פורסם בנבו] (השופט - כתארו אז – אלון); ע"א2688/95 יצחק פנחס נ' כרם מהנדסים, פ"דנ(5) 742, 746 (השופט טירקל); ע"א3400/03 רוחמה רובינשטיין נ' עין טל (לא פורסם) [פורסם בנבו] (השופט טירקל) לעניין קניין רוחני; ע"א658/98 זאבי נ' מדינת ישראל (לא פורסם) [פורסם בנבו] (השופט ג'ובראן)".

(9) מציאות החיים היא, שאם בשל קושי אובייקטיבי להעריך במדויק נזק צופה פני עתיד, ולעתים אף בנסיבות עמומות מסוימות במבט לעבר, על בית המשפט להפעיל את ניסיון החיים והשכל הישר, לנסות להעמיד עצמו במקומם של הצדדים, ועל יסוד זה להעריך נזק ופיצוי".

1. על כן ייקבעו דמי השכירות לחלק החקלאי, ביחס לשווי המקרקעין כפי שנקבע ע"י השמאי מחול.

הערכת השווי למגורים

1. לעניין קביעת השווי למגורים, מצאתי לקבל את עמדת השמאי מטעם בית המשפט, מר אדלשטיין אשר השתמש בעסקאות השוואה לשם לקביעת השווי האמור (ראו בעמ' 25-27 לחוות דעתו). בחוות דעתו ציין מר אדלשטיין כי בקביעת ערכי השווי לדמי החכירה הוא התבסס על עסקאות השוואה שנערכו באזור בכל אחת מהשנים הרלוונטיות וזאת תוך ביצוע התאמות שונות (ראו סע' 8.7 לבמש/1). אף בבמש/2 בתשובות לשאלון שנשלח אל מר אדלשטיין השיב כי: "בחוות דעתי לא סטיתי מהעיקרון שגישת ההשוואה שהיא הנכונה ביותר והמועדפת".
2. אכן אף בחוות הדעת של מר גרשון ומר מחו'ל הובאו עסקאות להשוואה למגורים. יחד עם זאת, לאור היותו של מר אדלשטיין מומחה מטעם בית המשפט היינו,מומחה נייטרלי שאין לו עניין בתוצאות הסכסוך בין בעלי הדין בחרתי להסתמך בעניין זה, בו ערך את חוות דעתו בהתאם למבחנים שנקבעו בפסיקה, על הנתונים המובאים בחוות דעתו, ולא על הנתונים שהוצגו ע"י שמאי הצדדים.

1. ברע"א 6920/14 תשעה חודשים בע"מ נגד בנק דיסקונט ( 4.1.15) נאמר בנוגע לחוות דעת מומחה שמינה בית המשפט- " כפי שנפסק לא אחת, ככלל יאמץ בית המשפט את  ממצאי המומחה, למעט אם הוצגה סיבה בולטת לעין שלא לעשות כן".
2. כן נקבע בע"א 5509/09 חאלד עבד אלקאדר מוחמד תיים  מסארווה נגד עיזבון המנוח אבראהים חסן מסארווה, (23.2.14)), כי עובדת היותו של המומחה מטעם בית המשפט נטול פניות לחלוטין, הוא שיקול שיש להביאו בחשבון גם כן בעת מתן משקל לחוות הדעת השונות.

1.  לפיכך, לעניין שווי המקרקעין למגורים אני מאמץ, במלואה, את חוות דעתו של השמאי מטעם בית המשפט, מר אדלשטיין.

לסיכום:

1. דין התביעה להתקבל, באופן המפורט להלן:

א.      הפיצויים יחושבו על בסיס 5% תשואה (ולא 6%) הן בשל הייעוד למגורים והן בשל הייעוד לחקלאות.  

ב.      בשל הייעוד למגורים יחושבו הפיצויים לפי שווי הקרקע שקבע השמאי אדלשטיין ולפי שיעור של 5% (ולא 6%).

ג. בשל הייעוד לחקלאות יחושבו הפיצויים לפי שווי הקרקע שקבע השמאי מח'ול באשר ולפי שיעור של 5% (ולא 6%).

1. כמו כן ולאחר ששקלתי את כל טענות הצדדים לעניין ההוצאות, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים הוצאות משפט (לרבות שכ"ט עו"ד) בסך כולל של 25% מסכום הפיצוי הנ"ל.

המזכירות תמציא העתק פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, א' תמוז תשפ"ב, 30 יוני 2022, בהעדר הצדדים.