בפני תביעה לתשלום פיצויים בגין הפקעה בהתאם לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "הפקודה").

רקע והצדדים לתביעה:

1. התובע הינו הבעלים של 1/4 מהזכויות במקרקעין הידועים כגוש 16936 חלקה 11 בשטח של 9,274 מ"ר בעין מאהל (להלן: המקרקעין" או "החלקה").
2. ביום 19.3.1976 פורסמה בילקוט הפרסומים מס' 2206 הודעה על הפקעת החלקה לצרכי הרחבת העיר נצרת עילית בהתאם לסעיפים 5-7 לפקודה. ביום 18.10.17 פורסמה הודעה לפי סעיף 19 לפקודה והבעלות בחלקה נרשמה על שם המדינה.
3. במועד ההפקעה חלה על החלקות תכנית מתאר תכנית מנדטורית מספר RP/50/42 אשר פורסמה למתן תוקף בע"ר 1533 מיום 14.11.1946 (להלן: "התכנית"). על פי תכנית זו סווגה החלקה באזור חקלאי כאשר השימושים המותרים באזור החקלאי הינם: משק חקלאי, גננות, משתלות וחממות, תעשיות באישור הוועדה המחוזית, בתי נופש אורוות רפתות ולולים. בהתאם לתכנית אף ניתן לבנות על שטח מגרש מינימאלי של 1,000 מ"ר בית מגורים, כאשר שיעור הבנייה עומד על 15% משטח החלקה או 180 מ"ר (לפי הנמוך) (ראו סע' 8 לבמש/1 סע' 6.1.14 לנ/3).
4. ביום 5.11.20 הוגשה לתיק דנן "הודעה על הסכם פשרה" ממנה עלה, כי המועד שממנו יש לחשב את הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה יהיה כדלקמן: בגין מחצית מזכויותיו של התובע, היינו 1,159 מ"ר, יהיה המועד 1.1.1998, ואילו בגין יתרת השטח, 1,159 מ"ר נוספים, יהיה המועד 18.10.17 (מועד פרסום סעיף 19). בו ביום ניתנה על ידי החלטה אשר נתנה תוקף להסכמות הנ"ל של הצדדים.

גדר המחלוקת :

1. בסיכומיו טען התובע, כי "המחלוקת היחידה שנותרה בין הצדדים הינה בנוגע לאחוז שיש לגזור משווי הקרקע מידי שנה לצורך קביעת הפיצוי לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות". אף רמ"י ציינה בסיכומיה כי המחלוקת אשר נותרה בין הצדדים הינה באשר לשאלת גובה הפיצוי ומשכך סיכומיה יתמקדו בשאלת אופן חישוב דמי החכירה ושיעורם (ראו סע' 5, 7 לסיכומי רמ"י).

חומר הראיות:

1. מטעם רמ"י הוגש מכתבו של השמאי אהרון וייסבלום אל השמאי שאול אושרת מיום 24.5.20 (נ/1). כן הוגשו "קווים מנחים" של אגף שומת מקרקעין מחודש 2/2009 (נ/2). כן הוגשה חוות דעתה של השמאית פנינה נוי (נ/3), האחרונה לא נחקרה על חוות דעתה זאת נוכח הסכמות הצדדים כי חוות הדעת שמטעמם תוגשנה ללא שיחקרו מומחי הצדדים ותוך שלכל אחד מהצדדים שמורות הטענות בעניין זה לסיכומים (ראו פרוט' מיום 15.7.20 שורות 17-18).
2. מטעם בית המשפט הוגשה חוות דעתו של שמאי המקרקעין שאול אושרת (במש/1). הנ"ל נחקר על חוות דעתו.
3. התובע חזר בו מחוות הדעת שהוגשה(עמ' 16 שורות 21) מטעמו ובסיכומיו (בסעיף 46) עתר "לקבל את חוות הדעת של השמאי מטעם בית המשפט".
4. אפנה תחילת לסקירת חוות הדעת שהוגשו.

חוות דעת מטעם רמ"י:

1. בחוות דעתה ציינה שמאית רמ"י, הגב' פנינה נוי כי בהערכת אובדן דמי החכירה יש לבצע הערכה ראשונה לדונם הראשון של החלקה בו ניתן היה היה לבנות בניין מגורים, כאשר אותו יש להעריך על בסיס עסקאות השוואה מקרקעות למגורים תוך ביצוע התאמות הנדרשות. הערכה שנייה באשר ליתרת שטח החלקה על בסיס ייעוד חקלאי טהור, תעשה על בסיס מסד נתונים לחלקות חקלאיות הדומות ככל האפשר למיקום המקורי של החלקה בעת פרסום (הודעת ההפקעה) לפי סע' 5 ו-7 לפקודה.
2. באשר לשיעור דמי חכירה למגורים ציינה השמאית כי אין שוק ממשי להשכרת קרקעות למגורים בין פרטיים, אלא יש שוק רחב להשכרת דירות מגורים בנויות. לשיטתה, דמי השכירות בשוק החופשי לנכסי מגורים הן בבניה נמוכה והן בבניה רוויה מצויים לרוב בטווח שבין 3.5%-5% משווי השוק של הבית או הדירה. משכך, ביצעה השמאית התאמה של דמי השכירות הנ"ל למרכיב הקרקע בנפרד מן המבנה כאשר לשיטתה "בניכוי רכיבי התשואה המיוחסים למבנה נקבל שיעור דמי חכירה לרכיב הקרקע בייעוד למגורים בגבולות 2% עד 2.5% משווי הקרקע". בסופו של דבר קובעת שמאית רמ"י, כי דמי חכירה שנתיים אותם יש לייחס לקרקע בייעוד מגורים עומדים על 2.5% משווי הקרקע. באשר לשיעור דמי החכירה לקרקע חקלאית ציינה שמאית רמ"י כי קיים קושי להשיג סימוכין למחירי השכירות לשימושי חקלאות. למרות זאת "בהתאם לידוע" דמי השכירות לקרקע חקלאית עומדים על טווח שבין 50-600 ₪ לדונם לשנה (בעניין זה אף הפנתה השמאית הנ"ל לנספח לפרק ח בקווים העדכניים של השמאי הממשלתי מחודש 2/2009). לסיכום קבעה כי סכומי השווי בהם נישום שוויה של קרקע חקלאית אינו נמוך ברוב המקרים מסך של 40,000 ₪ לדונם. לפיכך ניתן לקבוע כי שיעור דמי החכירה הראויים לקרקע חקלאית לא יעלה על 1.5% לשנה (600/40,000 *100).
3. באשר לקביעת השווי (המקרקעין) למגורים (בגין הדונם הראשון) ציינה הגב' נוי כי נסרקו עסקאות לקרקעות מגורים בעין מאהל והסביבה הקרובה במהלך השנים 1998-2017. כן ציינה כי נדרש לבצע התאמות בקביעת שווי הדונם הראשון. בנספח ד' לחוות דעתה הציגה שמאית רמ"י טבלת חישוב שווי קרקע משנה לשנה לדונם ראשון למגורים לאחר ביצוע ההתאמות. באשר לקביעת שווי יתרת החלקה (חקלאות) ציינה כי היא בחרה עסקאות בגושים מתאימים שהמאפיין שלהן הוא קרקע בשימוש חקלאי בעלת פוטנציאל נמוך לפיתוח בדומה ככל האפשר לרמת הפוטנציאל שהיה קיים בחלקה דנן. כן ציינה כי היא קבעה מקדם של "ביטול המושע" בעסקאות ההשוואה. לשיטתה, מעיון בעסקאות הנ"ל מצאה כי שווי קרקעות חקלאיות בסביבה עמד על 25,000$ לדונם בשנת 1998 והגיע עד לשווי של כ- 50,000$ בשנת 2017.

עד כאן עיקרי חוות דעתה של השמאי נוי.

1. המדינה אף הגישה מטעמה "סיכום עקרונות לחישוב" (ראו סע' 11 לסיכומי רמ"י) שנערך ע"י השמאי אהרון ויסבלום (להלן: מר וייסבלום"). באותו "סיכום" שהוא למעשה מכתב של מר וייסבלום המופנה לשמאי בית המשפט ציין מר וייסבלום, כי לצורך חישוב גובה הפיצויים הוא עיין בהנחיה המקצועית של השמאי הממשלתי מיום 20.4.20 שצורפה כנספח א למכתבו. מר וייסבלום ציין, כי לפי פסק הדין שניתן בע"א 8717/17 מ"י נ' איסמעיל (עליו אעמוד בהמשך) הרי שעל מנת לקבל את הפיצוי לפי סע' 13 יש להוכיח את גובה דמי השכירות המשולמים בפועל. לדידו יש קושי אובייקטיבי להשיג סימוכין למחירי השכירות לשימושי חקלאות בין פרטיים. הסיבה המרכזית לכך היא שרובן המוחלט של הקרקעות לשימושי חקלאות הן בניהול רמ"י וזו מחכירה את אדמותיה לשימושי חקלאות במחירים נמוכים אשר אין ללמוד מהם על מחירי השוק החופשי. אלא שעל אף הקושי האמור עלה בידו של השמאי הממשלתי לאתר מאות נתונים אודות דמי השכירות אשר נקבעו בין פרטיים. הוא הפנה למסד נתונים שהופיעו בנספחי ההנחיה המקצועית מיום 20.4.20. לאור מסד זה קובע מר ויסבלום באשר לדמי השכירות לקרקע חקלאית כי טווח העסקאות לקרקעות "בעל" דוגמת החלקה דנן עומד בממוצע על 150 ₪ לכל דונם בהתייחס לשני העשורים האחרונים. לשנים קודמות יש לבצע הפחתה ליניארית של 1.5% לשנה.
2. ביחס לדמי שכירות ראויים "לדונם הראשון", ציין כי יש להעמידם על 2.5% משווי קרקע למגורים. לטענתו אין בנמצא השכרת קרקע משנה לשנה למגורים, אלא החכרתה לתקופה ממושכת. לשיטתו דמי שכירות שיסכים שוכר לשלם בגין שכירת קרקע למגורים לתקופה לא ידועה תהיה נמוכה משמעותית מהסכום אותו ישלם שוכר לטווח ארוך. לשיטתו, בגין הבדל זה יש לבצע הפחתה בשיעור של 50% שהם 2.5% משווי הקרקע מידי שנה.

חוות הדעת של מומחה מטעם בית המשפט:

1. אף המומחה מטעם בית המשפט (להלן: "מר אושרת") חישב את פיצויי ההפקעה לפי סע' 13 "לערכי שווי לקרקע חקלאית ולערכי קרקע למגורים בגין הדונם הראשון" (ראו סע' 10.2 (א) לבמש/1). לעניין חישוב דמי החכירה הפנה מר אושרת לפסיקה ענפה וכן לקווים המנחים של השמאי הממשלתי (ראו בעמ' 22 לחוות דעתו). כן קבע מר אושרת כי יש לבחון את דמי החכירה שהיו נהוגים באותן שנים רלוונטיות למקרה דנן ויצרו מצג שוק ברור לעניין הערכות שיש לבצע במקרים דומים. לשיטתו אין מחלוקת כי בשנים הרלוונטיות גם לגרסת רמ"י דמי החכירה נקבעו לפי שיעור של 5% - 6%. בסופו של דבר קובע מר אושרת כי דמי החכירה יעמדו על שיעור של 6% משווי הקרקע בכל יעוד לכל שנה ושנה. באשר לשווי מ"ר לקרקע חקלאית ולשווי מ"ר למגורים לדונם הראשון, הרי ששווי זה נקבעו על ידו אף לאחר בדיקת עסקאות (שצורפו כנספח א – ב' לחוות דעתו), ראו עמ' 32-34 לחוות הדעת.

תמצית טענות התובע בסיכומיו :

1. בסיכומיו פרט התובע את הרקע המשפטי לעניין פרשנות סעיף 13 לפקודה ("דמי החכירה האבודים). התובע חזר על ההלכות העיקריות לעניין פרשנות הסעיף הנ"ל ובכללן בין היתר, ההלכה שנקבע בע"א 3079/08 מ"י נ' הייטנר, ההלכה שנקבעה בע"א 2797/15 מ"י נ' פאטמה עיסא וכן ההלכה שנקבעה בעניין ע"א 8717/17 מ"י נ' איסמעיל. כן הפנה התובע להלכה הידועה ולפיה לא בנקל יסטה בית המשפט מקביעותיו של המומחה מטעמו. לטענתו, שמאי בית המשפט ערך חוות דעת מקצועית מלאה ומפורטת והוא סקר עסקאות השוואה רבות והעריך את שווי המקרקעין מדי שנה בשנה בהתאם לעסקאות אלו. נטען כי שמאי בית המשפט נימק והסביר היטב מדוע הגיע למסקנתו בנוגע לשיעור דמי החכירה וזאת לאחר שסקר לעומק את הפסיקה, ואת החלטות בית המשפט וההלכות בעניין זה. לפיכך טען שיש לקבל את חוות דעתו של שמאי בית המשפט.

תמצית סיכומי רמ"י:

1. אף רמ"י פרטה בסיכומיה את המסגרת הנורמטיבית בעניין חישוב הפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה. לטענתה חוות דעתו של מר אושרת אינה עולה בקנה אחד עם אמות המידה שנקבעו בהלכה הפסוקה. השמאי אושרת העיד בחקירתו כי יש הבדל בין דמי חכירה לדמי שכירות ואף העיד כי דמי שכירות בקרקע חקלאית הינן נמוכים מאוד. עם זאת, הוא כלל לא התחשב בדמי השכירות בחוות דעתו. כעולה מעדותו של מר אושרת הרי שהתובע לא הניח בפניו נתוני אמת בדבר דמי חכירה. לפיכך, הרי שהתובע לא עמד בנטל המוטל עליו להוכחת תביעתו. עוד טענה המדינה, כי מר אושרת לא התייחס לעובדה כי במקרה דנן הבעלות של המדינה על החלקה נרשמה רק בשנת 2017, כך שאין להטיל את האחריות בעניין השיהוי בתשלום הפיצוי על כתפי המדינה שעה שהתובעים הם אלו שלא הגישו תביעותיהם במועד.
2. נטען, כי לאור פסק הדין בעניין איסמעיל, אין לערוך חוות דעת בדרך של גזירת אחוז משווי אלא בדרך של הצגת נתונים בדבר דמי שכירות. נטען כי יש לקבל את עמדת שמאי המדינה, מר וייסבלום, אשר בחן את דמי השכירות הקונקרטיים מידי שנה בהתאם ליעוד החקלאי של הנכס וזאת בהתאם לעסקאות באותן השנים, בדק פסקי דין שמעידים על טווח השכירות, וכן בדק סקרים של השמאי הממשלתי. לטענת המדינה אף חוות הדעת של השמאית מטעמה לא נסתרה.
3. נטען, כי השמאי אושרת בחר שלא להתחשב בעסקאות השכירות שהוצגו לו על ידי רמ"י והוא אף לא ביסס את קביעותיו ולו על עסקת השוואה אחת. מר אושרת בחר להתעלם מהחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל וכן מחוזים טיפוסיים של השכרת מקרקעין שצורפו לתצהירו של מר נתי פרי (תצהיר זה הוגש לתיק בית המשפט ביום 17.9.20 אולם המדינה לא העידה את המצהיר הנ"ל בישיבת ההוכחות שנקבעה והתצהיר לא הוצג כראיה). נטען כי מר אושרת מתעלם מנתוני אמת של שכירות שמתקבלים בפועל עבור שימוש חקלאי. מר אושרת אף החליט לגזור אחוז משווי של המקרקעין לחישוב דמי החכירה לפני הלכת הייטנר על אף שאין דמיון בין המקרים. בעניין הייטנר דובר על קרקע בייעוד תעשייתי כשבפועל לא בוצעה כל בנייה בקרקע ואילו במקרה דנן אין כל פער בין ייעוד הקרקע לבין השימוש האפשרי (ראו הטענה בהרחבה סע' 56 על תתי סעיפיו). נטען כי מר אושרת בחר להשתמש בנתונים המתיישבים עם השקפת עולמו.
4. נטען כי מר אושרת בחר להשתמש בנתונים אודות דמי שימוש שרמ"י טוענת להם בפלישות (6%). עם זאת אין לשיעור זה קשר עם דמי החכירה בהתאם לסע' 13 לפקודה. נטען כי שיעור אובדן דמי החכירה צריך להיקבע על סמך עסקאות רצוניות בשוק החופשי. עם זאת במקרה של פלישות אין המדובר בדמי שימוש בגין עסקה רצונית ומשכך אין הם בגדר "עסקאות להשוואה". במקרה דנן אין המדובר במקרה בו נתפסה חזקה בקרקע שלא כדין, אלא בהפקעה שנעשתה על פי חוק. מר אושרת הסתמך על נתונים שגויים עת קבע כי הרשות גובה דמי חכירה בשיעור של 5% משווי המקרקעין הן לקרקע חקלאית והן למגורים.
5. באשר לשיעור דמי החכירה שרמ"י גובה בקרקע למגורים, נטען כי אמנם רמ"י גובה שיעור של 5%, אבל משווי מופחת של הקרקע בהתאם לאזור עדיפות לאומית, עם זאת מר אושרת גזר אחוז משווי מלא של המקרקעין.
6. נטען כי שיעור של 5% שגובה רמ"י בקרקעות ריקות עירוניות אינן נגזרים מהשווי המשתנה של המקרקעין כפי שנדרש לפי סע' 13 לפקודה, אלא מהשווי ההיסטורי והקבוע של הקרקע במועד הסכם החכירה בין רמ"י לחוכר שהינו נמוך דרמטית מהערך המשתנה של הקרקע. נטען כי אין להשוות בין קרקע עירונית בסביבה מפותחת לבין הדונם למגורים שאינו מצוי במקום יישוב. נטען כי מר אושרת לא קרא את פרק ח' לקווים המנחים של השמאי הממשלתי עליהם הוא הסתמך, ולכל היותר בחר להציג חלקים ספורדיים ממנו שיביאו אותו לקביעת שיעור של 6%. כן הובאה בסיכומים התייחסות לסיכומי התובע.

הערה כללית מקדימה

1. בכל מקום להלן בו הודגש ציטוט בקו, אין מדובר בהדגשה במקור, אלא אם נאמר אחרת.

דיון והכרעה:

א. פיצויי הפקעה – מסגרת נורמטיבית:

1. כאשר המדינה מפקיעה מקרקעין מכוח הפקודה עליה לשלם לנפקע פיצויים, כך עולה מסעיף 12 לפקודה. מטרת הפיצוי היא העמדת הנפקע במצב בו היה אלמלא ההפקעה. הפיצוי לא נועד להטיב את מצב הנפקע מחד, ולא לגרום לו נזק או הפסד מאידך (ראו ע"א 7060/14 מדינת ישראל – מנהל מקרקעי ישראל נ' דבאח (6.12.16)).
2. הפיצוי הבסיסי בגין הפקעת מקרקעין נקבע בסעיף 12 לפקודה והוא למעשה מהווה פיצוי בגין השווי ההוני הנומינאלי של הקרקע. שווי זה הוא המחיר שתמורתו מוכר המקרקעין מרצון היה מסכים למכרם לקונה מרצון בשוק החופשי. השיטה הנפוצה והמקובלת ביותר להערכת המחיר שהיה משתלם במכירת קרקע ממוכר לרוכש מרצון, היא שיטת ההשוואה. לפי שיטה זו נבחנות עסקאות רצוניות שנערכו בפועל בשוק החופשי, בסמוך למקום ולמועד ההפקעה, במקרקעין בעלי תכונות דומות לאלו שהופקעו (ע"א 738/10 דבאח נ' מ"י (17.11.13)).
3. בנוסף, כאשר חולף פרק זמן רב בין מועד ההפקעה ותפיסת המקרקעין על ידי הרשות המפקיעה ועד לתשלום הפיצוי, מתווסף לפיצוי גם מרכיב "פירותי", בהתאם לסעיף 13 לפקודה. רכיב זה משקף את הנזק שנגרם לבעל הזכויות, נוכח חלוף הזמן ממועד ההפקעה ותפיסת החזקה ועד לתשלום בפועל, כשמטרתו לפצות את הנפקע על הנזק שנגרם לו בתקופת החזקה מצד אחד, ומהצד השני – כדי להמריץ את הרשות המפקיעה לשלם את פיצויי ההפקעה בזמן (ראו גם ע"א 7351/17 מ"י נ' אסדי ( 23.6.19)).
4. בפסיקה הוכרו מספר מסלולי פיצוי חלופיים, מתוכם רשאי הנפקע לבחור את המסלול המיטיב עמו, מעבר לפיצוי הנומינאלי לפי סעיף 12 לפקודה. אחת מהחלופות הינה פיצויי פירות נומינליים בדמות "דמי חכירה אבודים" לפי סעיף 13 לפקודה כאמור לעיל, ממועד תפיסת חזקה ועד למועד שבו שילמה המדינה לנפקע את הפיצוי ההוני הנ"ל יחד עם דמי החכירה.
5. בענייננו, המחלוקת שנותרה נסובה כאמור על אופן חישובם של "דמי החכירה האבודים" לפי סעיף 13 לפקודה. אציין, כי סעיף 13 לפקודה בוטל במסגרת החוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור)(מס' 3), התש"ע -2010. עם זאת, התיקון אינו חל על הפקעות שההודעה עליהן פורסמה ברשומות עובר ליום 15.2.10 (ראו דנ"א 5261/19 עזבון המנוח אסמעיל מוחמד אסמעיל אחמד נ' מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל (25.02.2020), פסקה שלישית לסעיף 1) כך שהתובעים יכולים להסתמך עליו.

1. אביא להלן את נוסח סעיף 13(1) לפקודה:

" (1) מקום שקנה שר האוצר החזקה באיזו קרקע, בהמשך להודעה לפי סעיף 7, ישלם פיצויים לבעליה של אותה קרקע ולכל בני-אדם הזכאים בזכות או טובת-הנאה כל שהן בה, בשל אבדן דמי-חכירה לתקופה שבין הזמן, אשר בו קנה שר האוצר החזקה כנ"ל, והזמן אשר בו שולמה השכירות, המגיעה על אותה קרקע לפי הסכם, לאדם הזכאי בה, או הזמן שבו שולמו פיצויים בגין אותה קרקע לאותו אדם או לבית-המשפט לפי הוראות הפקודה הזאת, הכול לפי המועד המוקדם יותר..."

1. הסעיף הנ"ל אינו מפרט את הדרך בה יש לקבוע את אותם דמי חכירה אבודים. בע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר (04.07.2012) (להלן:" עניין הייטנר") עמד בית המשפט העליון על מטרת סעיף 13 הנ"ל ודרך חישוב הפיצוי במסגרת כדלקמן:

"מטרתו של סעיף 13 היא להעמיד את הנפקע באותו מצב כספי בו היה עומד אלמלא ההפקעה. מכאן הרציונל מדוע חישוב דמי החכירה האבודים צריך להיעשות על פי שווי הנכס משנה לשנה על פי יעוד הנכס והשימושים שניתן היה לעשות בנכס על פי התוכניות התקפות עובר להפקעתו....מטרת הסעד של סעיף 13 היא לפצות בגין עיכוב בתשלום פיצויי ההפקעה ולא בגין השימוש במקרקעין, ולכן נקבע בפסיקה כי הפיצוי ייעשה בדרך של פסיקת ריבית או לחילופין בדרך של אחוז משווי הקרקע משנה לשנה".

1. לאמור, על פי הנאמר בהייטנר, כדי להעריך את שווי המקרקעין בכל שנה נהוג לעשות שימוש בשיטת ההשוואה, במסגרתה נבחנות עסקאות רצוניות שנערכו בפועל בשוק החופשי בכל שנה ושנה, ממועד ההפקעה ועד לתשלום הפיצוי, בקרקעות בעלות תכונות דומות לאלה של המקרקעין המופקעים. לאחר קביעת שווי המקרקעין מדי שנה ושנה, יש לגזור מתוך שווי זה את דמי החכירה האבודים, המשקפים את הפיצוי הפירותי. יצוין כי בעניין הייטנר אימץ בית המשפט את חוות הדעת של השמאי מטעם הנפקע ולפיה דמי החכירה האבודים יעמדו על 5% עד שנות השבעים, ולאחר מכן על 6%. לא למותר להעיר כי בע"א 2797/15 מ"י - רשות הפיתוח נ' פאטמה עיסא (22.05.2016) נקבע כי: "השאלה אם יש להעמיד את דמי החכירה על 5% לשנה או 6% לשנה, היא שאלה שמאית מובהקת, הנתונה להכרעת בית המשפט בכל מקרה ומקרה על פי הנתונים שבפניו".
2. עוד ראוי לציין כחלק מהפרק הנורמטיבי, כי במקרה דנן עסקינן בתכנית RP/50/42 אשר קבעה את הייעודים למקרקעין שבתחומה. לגבי שטח המקרקעין בייעוד חקלאי קבעה התכנית כי ניתן לבנות מבנה מגורים אחד על כל חלקה שגודלה המינימאלי הוא דונם. לאור הוראה זו פירשה הפסיקה, כי יש לחשב את שוויין של חלקות מקרקעין שהופקעו בתחום התכנית המנדטורית, תוך ביצוע "פיצול רעיוני" בין הייעודים השונים בכל חלקה. בהתאם נקבע כי בכל חלקה בתחום הייעוד החקלאי יוערך שווי דונם אחד בייעוד למגורים והיתרה בייעוד לחקלאות (ראו בעניין זה ע"א 7060/16 מ"י נ' דבאח (6.12.16), וכן ע"א 4299/15 אסדי נ' מ"י (8.12.16)).
3. מספר שנים מאוחר לפרשת הייטנר ניתן פסק הדין בעניין ע"א 8717/17 מדינת ישראל רשות מקרקעי ישראל נ' עזבון המנוח איסמעיל מוחמד איסמעיל אחמד ז"ל ואח' (23.07.2019) (להלן: "עניין איסמעיל") אשר עסק בדרך חישוב דמי חכירה אבודים לצורך סעיף 13(1) לפקודה. וכך נקבע בעניין איסמעיל:

"שיעור הפיצויים שבהם יש לזכות את הנפקע במסגרתו של מנגנון החכירה צריך אפוא להיות שווה לאחד משני אלו: (1) הרווח שהמדינה הפיקה בפועל מהשימוש במקרקעין בעבור התקופה שקדמה לתשלומם של הפיצויים המגיעים לנפקע בעקבות ההפקעה; או (2) הרווח שהנפקע יכול היה להפיק מהשכרת המקרקעין בתקופה הנ"ל כעניין שבעובדה. אמת-מידה אפשרית לקביעת שוויו הכלכלי של השימוש שהמדינה עשתה במקרקעי הנפקע, מבלי לשלם עבורו, היא דמי חכירה הנהוגים אצל רמ"י.

....

אמת המידה שלפיה ראוי לקבוע את הרווח שאבד לנפקע היא דמי חכירה הנהוגים בשוק הנדל"ן, שאותם יכול היה הנפקע לקבל אלמלא נשללה ממנו האפשרות להחכיר את המקרקעין. דמי חכירה כאמור ניתן לקבוע לפי שיעור התשואה השנתי ממקרקעין הדומים לאלו של הנפקע מבחינת המקום, הייעוד, השטח ושאר המאפיינים הרלבנטיים. דרך שומה זו ידועה במקומותינו כשיטת ההשוואה; וכפי שכבר נקבע בפסיקתנו, זוהי הדרך הטובה ביותר לקבוע את שיעור התשואה מיחידת מקרקעין...

אמות מידה אלה מפנות את מפעיליו של מנגנון החכירה אל המציאות העסקית ואל העובדות של שוק הנדל"ן בזמן אמת (ראו גם דבריו של השופט מ' לנדוי (כתוארו אז) בע"א 254/68 עירית פתח תקוה נ' מנטל, פ"ד כב(2) 902, 906 (1968), מהם עולה כי הפיצוי לו זכאי הנפקע בגין דמי החכירה האבודים, ראוי שישקף את "דמי השכירות הראויים ששוכר מרצון היה משלם למשכיר מרצון" – וזאת, בשים לב כי העדר ביקוש לקרקע באותה סביבה עשוי להשפיע על דמי שכירות אלו אך לא יורידם לאפס). ממצאי שומה, שאותם יש לקבוע לפי אמות מידה אלה, הם ממצאים עובדתיים – לא תאורטיים, לא היפותטיים ולא נורמטיביים".

1. יצוין, כי על פסק הדין בפרשת איסמעיל הוגשה בקשה לדיון נוסף שנידונה במסגרת דנ"א 5261/19 עזבון המנוח אסמעיל מוחמד אסמעיל אחמד נ' מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל (25.02.2020). בקשה זו נדחתה ע"י כב' הנשיאה, וכב' הנשיאה ציינה כדלקמן –

"קריאה של פסק הדין מושא הבקשה לדיון נוסף, מעלה כי יש קושי לחלץ ממנו הלכה ברורה וגלויה, ועל אחת כמה וכמה יש קושי לקבוע כי ההלכה האמורה - ככל שנקבעה כזו - עומדת בסתירה לפסיקתו הענפה של בית משפט זה בנדון. סוגיית שווין של חלקות מקרקעין שהופקעו בעבר מגיעה לא אחת לפתחו של בית משפט זה ופסק הדין מושא הבקשה הוא נדבך נוסף באיזון שאליו חותר בית המשפט בין החובה המוטלת על המשיבה לשלם פיצויים בשיעור 'הוגן ושווה ערך' שיעמיד את הנפקע במקום שבו היה עומד אלמלא ההפקעה, ובין הרצון לתמרץ את כל הצדדים הנוגעים בדבר לפצות נפקעים ולהביא אל סיומן את אותן תביעות 'ישנות' ".

כב' הנשיאה אף מציינת (בפסקה 9 להחלטה) כי פסק הדין בעניין איסמעיל לא סטה מהכללים שנקבעו בהלכות שונות שנקבעו לדוגמא, אלו שנתקבלו בע"א 3079/08 מ"י נ' הייטנר וכן ע"א 2797/15 מ"י נ' פאטמה עיסא (צוינו לעיל) וכן פסק דין נוספים אותם ציינה כב' הנשיאה (ושצוינו על ידי לעיל).

כן ממשיכה כב' הנשיאה ומציינת, כי באשר לחלופה הראשונה עליה עמד כב' השופט שטיין בפסק דינו "הרווח שהמדינה הפיקה בפועל מהשימוש במקרקעין" הרי שחלופה זו מבוססת על דיני עשיית עושר ולא במשפט, ברם מדובר בדעת יחיד של כב' השופט שטיין, לאמור, זו אינה מהווה הלכה פסוקה.

וכן בהמשך הוסיפה וציינה כי :

"לפיכך, נראה כי פסק הדין בעניין איסמעיל אין בו כדי לשנות מההלכה הנוהגת עימנו ביחס לאומדן שיעור דמי החכירה המגיעים לנפקע, כמפורט בפסקה 9 לעיל. לכל היותר, מדובר בשלב נוסף בפיתוח ההלכה הקיימת מבחינה רעיונית, שנפקותה המעשית מצומצמת.... ובהמשך: "הנה כי כן, נראה כי גם לגישת השופט א' שטיין ראוי לאמוד את דמי החכירה בחלופה השנייה על בסיס דמי החכירה הנהוגים בשוק הנדל"ן, ובכלל זה דמי החכירה הנהוגים ברשות מקרקעי ישראל. אמת מידה זו אכן שימשה את בתי המשפט השונים לאורך השנים, מתוך הנחה כי רשות מקרקעי ישראל היא המחכירה הגדולה ביותר של קרקעות בישראל וכי דמי חכירה אלו משקפים דמי חכירה ראויים".

ב. מן הכלל אל הפרט:

1. כאמור הצדדים חלוקים ביניהם באשר לאופן חישוב הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה. התובע סבור, כי יש לקבוע את הפיצוי בהתאם לחוות דעתו של השמאי מטעם בית המשפט אשר העמיד את הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה על 6% מן השווי המשתנה שנתית. רמ"י סבורה מנגד כי יש לאמץ את חוות הדעת מטעמה, תוך הפנייה לגרסת השמאי וייסלבום (מכתבו שצורף נ/1) אשר העמיד את הפיצוי הנ"ל באשר לדמי שכירות לקרקע חקלאית "לפי עסקאות השוואה הישירות לדמי שכירות המשולמים בפועל עבור קרקע חקלאית על 150 ₪ לדונם לשנה בשני העשורים האחרונים.. ולשנים קודמות בהפחתה ליניארית של 1.5% לשנה", ובאשר לדמי חכירה ראויים ביחס לדונם הראשון הנגזר משווי הקרקע למגורים, לפי שיעור של 2.5%. (ראו סע' 48 לסיכומי רמ"י). בסיכומיה ציינה רמ"י כי אף חוות דעתה של השמאית מטעמה (הגב' נוי) לא נסתרה. האחרונה כאמור העמידה את שיעור דמי החכירה על 2.5% לדונם הראשון למגורים ועל שיעור של 1.5% ליתרת השטח החקלאי.
2. אקדים ואציין כי לא מצאתי לקבל את עמדת רמ"י, כפי שזו מובאת בחוות הדעת על ידי השמאית נוי. כמו כן לא מצאתי אף לקבל את גרסתו הנ"ל של מר וייסבלום, המוצגת במסגרת מוצג נ/1 ואינה ערוכה כלל כחוות דעת מומחה על פי דרישת דיני הראיות. להלן טעמיי.
3. ראשית, אני דוחה את הסתמכות השמאי וייסבלום על מסד הנתונים של השמאי הממשלתי אשר לפיו קבע מר וייסבלום כי טווח עסקאות השכירות לקרקעות "בעל" דוגמת החלקה דנן הינו בטווח של 100-200 ₪ לשנה ובממוצע 150 ₪ לשנה.
4. עיון במסד עליו נסמך מר וייסלבום במכתבו מעלה כי מדובר למעשה במסד הכולל מגוון רב של עסקאות שונות באופיין ממקומות שונים ברחבי הארץ כדוגמת כפר חסידים, בית אלפא, יבניאל, גן יאשיהו, בנימינה ועוד. אף מר וייסבלום מאשר במכתבו, כי מסד הנתונים כולל פרמטרים רבים ובין היתר: סוגי הגידול, פיזור מבחינה גאוגרפית, קרקעות בכל המגזרים במדינה, משך תקופת השכירות וגודל השטח המושכר (ראו סע' 3.8 לנ/1). משכך קיים לטעמי קושי לייחס את הנתונים מושא המסד הנ"ל לחלקה הספציפית דנן. בנוסף, לא מצאתי כל הסבר מצידו של מר ויסבלום מדוע לשיטתו כל המדינה היא למעשה שוק מקרקעין אחד שממנו ניתן להשליך על הקרקע מושא ענייננו, ומדוע פלוני שיחפוץ לגדל גידול מסוים ברם יוצע לו במקום אחד שכירות מקרקעין במחיר גבוה לא יעדיף לשכורר מקרקעין במקום אחר בארץ לשם כך.
5. שימוש במעין "ממוצע" של מסד נתונים זה חוטא לאמור בפסק דין איסמעיל מפי כב' הש' שטיין ולפיו :-" דמי חכירה כאמור ניתן לקבוע לפי שיעור התשואה השנתי ממקרקעין הדומים לאלו של הנפקע מבחינת המקום, הייעוד, השטח ושאר המאפיינים הרלבנטיים".
6. לא למותר להעיר כי אף שמאי בית המשפט, מר אושרת, ציין בחוות דעתו, כי לאחר שעיין בנתונים שהוצגו לו על ידי רמ"י עלה כי רוב העסקאות שהוצגו הינן לתקופות קצרות מהשנים האחרונות "ולא בסמוך לנכס הנדון.. לא הוצגו לי כל נתונים מהאזור בו מצויה החלקה הנדונה" (ראו סע' 1 בעמ' 28 לבמש/1), כאשר רמ"י מצידה לא הפנתה לעסקאות ו/או נתונים אחרים שהינם באזור מושא החלקה דנן. משכך כאמור לא מצאתי מקום לסמוך על מסקנת מר וייסבלום המושתתת על מסד זה.
7. שנית מר וייסבלום ורמ"י בעקבותיו אמנם מבקשים למעשה לחשב את הפיצוי בהתבסס על דמי השכירות שמשולמים בפועל לשימוש החקלאי. אלא שבחוות דעתו ציין מר אושרת (שמאי בית המשפט) כי לקרקע חקלאית יש ערך נוסף, פוטנציאל עתידי שלא מוצא כל ביטוי בדמי השכירות המשולמים בפועל. בתוך כך מושכרות קרקעות לעיבוד חקלאי פעמים על מנת שלא ייתפסו על ידי פולשים ללא קשר להיוון ההכנסות (ראו עמ' 22 לבמש/1). עוד הוסיף מר אושרת והסביר כי במרכז הארץ דמי השכירות בפועל מהווים פעמים רבות פרומילים בלבד מערך הקרקע, כך שאלה מצביעים בבירור כי חישוב דמי השכירות המשולמים בפועל אינו נכון בקרקע חקלאית. לשיטתו: "לו היו מוסיפים את נתוני שווי השוק של הקרקע לדמי השכירות היינו מגלים, כי פעמים רבות דמי השכירות מהווים שברי אחוז בלבד".
8. אציין כי עמדתו הנ"ל של מר אושרת מקובלת עליי והינה הגיונית והיא אף לא נסתרה בחקירתו הנגדית עת נחקר והעיד (בעמ' 10 שורות 2-5) כדלקמן:

"אין לנו וויכוח על דמי השכירות שהם נמוכים מאוד לשימוש חקלאי ספציפי ובדרך כלל לתקופות קצרות. במקרים כאלה, לפעמים גם רמ"י עצמה מציעה את הקרקע לדמי שכירות נמוכים מאוד על מנת לפעמים לשמור על הקרקע החקלאית שלא יהיו פלישות".

1. וכן העיד בהמשך (בעמ' 11 שורות 4-9) כי:

"נכון הוא שאנחנו וגם אני בחוות דעתי עשיתי הפרדה בין דונם אחד למגורים, שבו חושבו דמי החכירה לפי שווי מגורים ולדמי החכירה לחלק הנותר כחקלאי נטו. אבל כשאני אומר "חקלאי נטו", כפי שגם כתבתי, זה שאזור חקלאי, יש בו כל מיני נקרא לזה שימושים שמוטבעים בשווי. לדוגמא, פוטנציאל, לדוגמא, שאין הרבה קרקעות במדינת ישראל, עוד דבר שהשימושים החקלאיים יכולים להיות צמודים למגורים ואז אפשר לעשות מחסנים חקלאיים לכל דבר ובמילים אחרות, גם אם השווי חקלאי נטו, יש תוספות שאינן יוצאות לידי ביטוי בדמי השכירות".

וכן בהמשך באותו עמ' שורה 16: "...יש שימושים שניזונים מהקרבה של המגורים לשטח החקלאי".

1. בשל כל אלה לא מצאתי לקבל את עמדת המדינה באשר לחישוב שהתבסס על דמי השכירות שמשולמים בפועל לשימוש החקלאי במסד הנ"ל.
2. בנוסף אני דוחה את עמדתו של מר וייסבלום בכל הנוגע לדמי השכירות הראויים לדונם הראשון (למגורים) אותם העמיד על שיעור של 2.5% משווי קרקע למגורים. אזכיר, כי מר וייסבלום קבע כי על מנת לשום את דמי החכירה האבודים לכל שנה בנפרד יש להפחית 50% מדמי השכירות לתקופה ארוכה כך שדמי השכירות בנפרד לכל שנה בנפרד יעמדו על 2.5% משווי הקרקע (במקום 5% כפי שנוהגת רמ"י לגבות). למעשה בציינו כך, נקודת הפתיחה של מר וייסבלום היא, כי דמי החכירה צריכים להיגזר לפי 5% משווי המקרקעין ברם ביצוע החשבון בנפרד לכל שנה מביא אותו לכדי מסקנתו בדבר ההפחתה הנ"ל.
3. אלא מאי, להנחה זו של מר וייסבלום אין כל בסיס בראיות שהוצגו בפניי. מר וייסבלום עצמו לא הפנה לכל ראיה התומכת בהנחה זו. לא ניתן גם שום הסבר הגיוני וסביר לנימוק מדוע כאשר השכירות היא לתקופה שאינה "ארוכה" כדבריו, יש לגזור משיעורה מחצית. יתר על כן, בשכירות לתקופה ארוכה המחזיק בקרקע הוא גורם אחד וגם במקרה דנן המחזיק בקרקע (והחייב בפיצויי לכן לפי סעיף 13) הינו גורם אחד, המדינה. על כן לכאורה נשמט הבסיס תחת ההנחה הנ"ל, גם מבחינה עניינית בנסיבות המקרה דנן.
4. מכאן לעמדת השמאית נוי.
5. גם את עמדת השמאית נוי הנוגעת לשיעור דמי החכירה לקרקע חקלאית בשיעור של 1.5% לשנה, לא שוכנעתי שיש לקבל. בסע' 9.35 לחוות דעתה ציינה השמאית נוי כי – "בהתאם לידוע, דמי השכירות לקרקעות חקלאיות עומדים על טווח שבין 50-600 ₪/דונם/שנה. (לדוגמא: ראה נספח לפרק ח' בקווים המנחים העדכניים של השמאי הממשלתי מחודש פברואר 2009)". כן המשיכה וקבעה כי סכומי השווי בהם נישום שוויה העכשווי של קרקע חקלאית לצורך פיצוי סעיף 13 אינו נמוך מסך – 40,000 ₪ לדונם. לפיכך מצאה היא כי שיעור דמי החכירה לא יעלה על 1.5%.
6. תפקידו של שמאי הינו לאתר את העסקאות הרלבנטיות למקרה דנן, לנתח אותן ואז להסיק מניתוח זה לגבי המקרקעין העומדים להערכה. אין ספק כי במילים "בהתאם לידוע" לא מילאה השמאית נוי את תפקידה זה. הגב' נוי אמנם הפנתה לנספח לפרק ח' לקווים המנחים משנת 2009 (אלו צורפו כנספח נ/2 לתיק דנן), על מנת ללמוד על דמי השכירות אותם קבעה, ברם עיון בנספח זה שכותרתו: "תוצאות סקר מחירי שכירות למקרקעין חקלאיים" מעלה כי אף ממנו לא ניתן לקבל פירוט לגבי מיקומן של העסקאות והאם הינן רלוונטיות, היינו דומות בתכונותיהן, לקרקע דנן. משכך אין בידי לקבל את עמדתה באשר לחלק החקלאי.
7. בנוסף מצאתי לדחות את קביעת השמאית נוי באשר להעמדת שווי דמי החכירה לקרקע למגורים על 2.5%. כאמור נקודת המוצא של השמאית נוי היתה כי מאחר ואין שוק ממשי של השכרת קרקע למגורים בין פרטיים אזי הינה פונה לשוק להשכרת דירות מגורים בנויות. לאחר שמצאה כי בשוק החופשי דמי השכירות לנכסי מגורים עומדים על בין 3.5%-5% משווי הבית, גרסה היא כי "יש לנכות את רכיבי התשואה המיוחסים למבנה" וכך יתקבל רק שיעור דמי החכירה לרכיב הקרקע שהינו 2.5%.
8. אלה הניכויים אשר ביצעה השמאית נוי (בסע' 9.27 לנ/3)–

" "ננכה את רכיב הפחת השנתי, (פחתים פיזיים תכנוניים ופונקציונליים) אותה יש לייחס למבנה בלבד. הפחת השנתי בנכסי מגורים מוערך בדרך כלל בין 1.5%-2% מעלות הקמת המבנה.

ניהול ותקורה – את מרבית עלויות התקורה השוטפת יש לייחס למבנה. שכן השכרת קרקע שאינה בנויה אינה דורשת משאבי ניהול רבים. עלותן השנתית של הוצאות אלו מוערכות כאשר מדובר בנכסי מגורים בכ- 0.2 משווי הנכס.

יזמות – בשווי הנכס הבנוי, כמו גם בהכנסות השוטפות ממנו, גלום רכיב יזמות. בבניה רוויה שיעור היזמות מהווה לרוב כ- 15% מסך השווי או ההכנסה ואילו בבניה נמוכה רכיב היזמות נמוך יותר והינו בגבולות 5%. רכיב היזמות מיוחס בעיקרו למבנה".

1. ראשית לא ברור לי על סמך מה ביססה השמאית נוי את האחוזים מושא ההפחתות הנ"ל. לא הוצגו ראיות בסמוך לחוות דעתה לשיעורים הנטענים כשיעורי פחת הנ"ל. שנית, השמאית נוי מנכה רכיבים אלו משיעור התשואה (שיעור תשואה של 2.5% במקום שיעור תשואה של 3.5%-5%) שעה ש"פחת" עניינו בדרך כלל, הפחתה משווי הנכס ולא מהתשואה ממנו.
2. כמו כן, שיטת הערכה זו, המתיימרת להיות הערכה לפי שיטת ההשוואה, יוצרת למעשה קושי רב שכן תחילה היא מתייחסת לקרקע (בנויה) מסוג שאינו דומה למקרקעין מושא השומה (קרקע פנויה) ולאחר מכן מבצעת "התאמות" שונות (שכאמור במקרה דנן לא בוססו על ראיה כלשהיא) כדי לנטרל את המרכיב ה"לא דומה" שהוסף מלכתחילה. הליכה בדרך עקלקלה זו יוצרת פתח ל"התאמות" מסוגים שונים המקשים מאוד על קבלת דרך הערכה זו כמהימנה. דומני שלא לכך התכוונה הפסיקה בהעדיפה את גישת ההשוואה לצורך קביעת שומת מקרקעין.
3. לאור האמור לעיל, שלא מצאתי לקבל את עמדת המדינה המתבססת אף על העסקאות שנעשו בפועל כאמור לעיל.
4. משכך ובהתבסס על הפסיקה שהובאה בפרק הנורמטיבי דלעיל בפסק דיני, הדרך הנכונה לקביעת שיעור דמי החכירה האבודים הינה היצמדות לשיעור דמי החכירה שגבתה רמ"י במשך השנים, כפי שעשה המומחה מטעם בית המשפט (הנסמך אף על פסיקה, קווים מנחים של השמאי הממשלתי, נהלי רמ"י וכן תביעות של רמ"י בבתי המשפט ראו סע' 7-9 בעמ' 29-30 לבמש/1), וכן כפי שאומצה במרבית פסקי דין שניתנו בבתי משפט מחוזיים ברחבי הארץ לאחר שניתן פסק הדין בעניין איסמעיל.
5. יחד עם זאת במקרה דנן ראיתי לסטות מחוות דעתו של מר אושרת ולקבוע שיעור דמי חכירה של 5% ולא של 6%. בחוות דעתו קבע מר אושרת כי בשנים הרלוונטיות "גם אליבא דהנתבעת, דמי החכירה נקבעו לפי 5% ו- 6%". וכן המשיך וציין כי: "לאור כל האמור לעיל ולאור מיקום הנכס הבאתי בחשבון דמי חכירה בשיעור של 6% משווי הקרקע בכל יעוד לכל שנה ושנה" (ראו סע' 10.7 לבמש/1). עם זאת, למקרא חוות דעתו של מר אושרת לא הובהר מדוע קבע מר אושרת במקרה דנן דווקא שיעור של 6% ולא 5%. המילים "לאור מיקום הנכס" הינן כלליות ולא מפורטות ואין בידי לקבל שיעור זה אך בשל כך.
6. יתרה מכן, בחקירתו הנגדית העיד מר אושרת לעניין זה כדלקמן (עמ' 13 שורות 25-28) –

" בחוות הדעת הבאתי דוגמאות רבות כיצד רמ"י מעריכה את דמי החכירה, כולל החלטות של מועצת מקרקעי ישראל, כולל החלטות נוספות שלכם...בכל אלה אתם קובעים למגורים 5 אחוז והכל בכתובים".

וכן לפני כן (בעמ' 11 שורות 29-31) –

"אני יכול להסתמך על כל חוות הדעת של השמאים מטעמכם שקבעו 5 אחוז דמי חכירה מקרקע חקלאית וגם הצדיקו את זה על פי החלטות של מועצת מקרקעי ישראל, על פי הנחיות של השמאי הממשלתי שהזכרנו אותם ל- 5 אחוז ו- 6 אחוז".

1. לאמור אף מחקירתו עולה שההחלטות מושא קביעתו עוסקות בשיעור של 5% תשואה (לחקלאי ולמגורים) ולא של 6%. אציין כי שיעור של 5% תשואה אף עולה בקנה אחד עם קביעתו של מר וייסבלום בטרם הפחתה של 50% (לה לא ניתנה כל הנמקה משכנעת).
2. לפיכך סבורני, כי נכון יהיה לקבוע ששיעור דמי החכירה יעמוד על 5%, ללא הבחנה בין המקרקעין בייעוד חקלאי לבין המקרקעין לייעוד למגורים (אבחנה ממנה נמנע השמאי מטעם בית המשפט).
3. באשר לשווי המקרקעין (הן באשר למ"ר קרקע חקלאית והן באשר ולמ"ר מגורים "בדונם הראשון") לאורך השנים, מצאתי לאמץ את קביעותיו של המומחה בית המשפט, מר אושרת.
4. ראשית, למסקנה זו הגיע הוא הגיע בהתבסס על עסקאות השוואה לאורך השנים (כמפורט בעמ' 32-34 לחוות דעתו וכן בנספחים א' ו-ב' לחוות דעתו) וכפי שנקבע בפסיקה, דרך זו עדיפה לצורך קביעת שומה.
5. שנית, המומחה מטעם בית המשפט הינו מומחה נייטרלי שאין לו עניין בתוצאות הסכסוך בין בעלי הדין ושיקול זה יש להביאו בחשבון בעת מתן משקל לחוות הדעת השונות (ראו למשל - ע"א 5509/09 חאלד עבד אלקאדר מוחמד תיים מסארווה נגד עיזבון המנוח אבראהים חסן מסארווה, (23.2.14)).
6. ברע"א 6920/14 תשעה חודשים בע"מ נגד בנק דיסקונט ( 4.1.15) נאמר:-

" כפי שנפסק לא אחת, ככלל יאמץ בית המשפט את ממצאי המומחה, למעט אם הוצגה

סיבה בולטת לעין שלא לעשות כן".

בסיכומיה, לא הציגה רמ"י כל פגם מהותי (סיבה הבולטת לעין) שנמצא בחוות הדעת של מר אושרת לעניין שווי המקרקעין שבעתיו יש לסטות מקביעתו לעניין זה.

1. אדרש להלן לטענות רמ"י בסיכומיה.
2. בסיכומיה כאמור הפנתה רמ"י רבות לתצהירו של מר פרי וכן למסמכים שצורפו לתצהיר זה (ראו למשל סע' 61-62, 78 לסיכומיה ). אין בדעתי לקבל את טענות רמ"י בהתבסס על תצהירו של מר פרי הנ"ל. במהלך שמיעת הראיות לא נתבקשה הצגת תצהיר זה כראיה בתיק (על אף שמלכתחילה נשלח תצהיר זה יחד עם יתר הראיות לתיק האלקטרוני) . מר פרי כלל לא נחקר על תצהירו. כידוע, תצהיר המוגש לביהמ"ש בהליך שיפוטי מוחזק ככלל כעדות שמיעה. חקירת המצהיר מוציאה את התצהיר מגדר עדות שמיעה והופכת אותו לראיה קבילה. משלא נתבקשה עדתו של מר פרי ממילא אין לסמוך על תצהירו והמצורף לו. משכך נדחות טענות רמ"י בכל הקשור לתצהיר זה. לא יהיה מיותר לציין כי אף בישיבת 15.7.20 בה נתקבלה הצעת בית המשפט באשר למתכונת שמיעת והגשת הראיות בתיק, לא נתבקש הגשת התצהיר הנ"ל.
3. בסיכומיה טענה המדינה כי אין לערוך את חוות הדעת בדרך של גזירת אחוז משווי אלא בדרך של הצגת נתונים לגבי דמי שכירות בפועל. אני דוחה את הטענה. ראשית, מדובר בטענה שהועלתה אך בסיכומיה של המדינה והינה משום שינוי חזית שאין לקבלה. רמ"י אף חקרה את מומחה מטעם בית המשפט שגזר אחוז משווי ללא שהעלתה טענה שכזו. שנית, דרך זו כבר הוכרה בפסיקה (ראה למשל עניין הייטנר הנ"ל). יתר על כן, סבורני כי מקום בו יש קושי לאתר מקרקעין מושכרים בעלי תכונות ייחודיות דומות לאלו מושא השומה, כמו במקרה דנן, עדיין גישת ההשוואה חלה לגבי מרכיב השווי ממנו נגזרים דמי השכירות, ומקרקעין על השמאי לאתר לפי גישת ההשוואה ומהם לגזור את דמי החכירה האבודים.
4. אני דוחה גם את טענת רמ"י בסיכומיה כי אמנם רמ"י גובה דמי חכירה בשיעור של 5% ברם היא גובה זאת משווי מופחת של המקרקעין. לא הוכח בפניי כי בשנים הרלוונטיות אכן גבתה רמ"י דמי שימוש או חכירה מופחתים באזור מושא התביעה דנן וכי במקרקעין דנן מתקיימים התכונות (שמהותן נותרה עלומה ולא פורטו ע"י המדינה) המצדיקות במקרה דנן קביעת שווי מופחת לצורך גזירת דמי החכירה ממנו.
5. התובע עתר בסיכומיו (בסע' 47): "להשלים את השנים החסרות בחוות דעת השמאי מטעם בית המשפט". אציין כי בפרוטוקול הדיון מיום 15.7.20 הצהירו ב"כ הצדדים (שורות 24-26) כי: "לעניין חוות דעת המומחה, ככל שתתקבל ולגבי השנים שהיא לא מתייחסת אליהם, מוסכם -כי נקבל את הצעת בית המשפט שהפיצוי יהיה ממוצע של 3 שנים אחרונות לפי חוות הדעת עבור כל שנה נוספת נדרשת".
6. לפיכך אני נעתר לבקשת התובע ברם ממוצע זה אף הוא יחושב לפי שיעור תשואה של 5%.

לסיכום:

1. דין התביעה להתקבל.
2. אני קובע כי שיעור דמי החכירה שתשלם הנתבעת לתובע יעמוד על 5% משווי הקרקע, כפי שנקבע בחוות דעתו של שמאי בית המשפט והיא תחול לפי אותו אחוז גם לתקופות הזמן שחוות דעת השמאי אושרת לא מתייחסת אליהן לפי ממוצע השווי של 3 השנים האחרונות לפי חוות דעתו.
3. כמו כן תשלם המדינה לתובע הוצאות משפט בשיעור כולל של 20% משווי הפיצוי הנ"ל.

המזכירות תמציא העתק פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, י"א אב תשפ"א, 20 יולי 2021, בהעדר הצדדים.