רקע

1. התובע עותר לפיצויי הפקעה בגין הפקעות ב- 32 חלקות (להלן: "המקרקעין"). התובענה הוגשה מכוח פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943 (להלן: "פקודת הדרכים) ומכוח פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות").
2. התובע הוא האפוטרופוס הכללי ומי שמנהל את המקרקעין בהתאם לצווי ניהול שנרשמו לטובתו בלשכת רישום מקרקעין בשנים 1984-1985. במקור הוגשה התביעה רק נגד נתיבי ישראל- החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ (להלן: "הנתבעת") ובהמשך, תוקנה התביעה בדרך של הוספת שר התחבורה כנתבע נוסף.
3. המחלוקות העיקריות נשוא התובענה שלפני הן בנוגע לייעוד הקרקע במועד הקובע והשאלה מהו המועד הקובע לגבי הפקעת חלקות אשר חלים עליהן שני צווי הכרזה.

טענות התובע בתמצית

1. עובר למעשה ההפקעה, ייעוד המקרקעין היה חקלאי בהתאם לתכנית המתאר המקומית ג/מש/42/1 שפורסמה למתן תוקף ביום 23.3.42 ותכנית ג/302 שפורסמה למתן תוקף ביום 26.6.03. מקצת המקרקעין יועדה לדרך בהתאם לתכנית המתאר המקומית ג/7346 אשר פורסמה למתן תוקף ביום 1.2.98.
2. ביום 15.3.05 אושרה למתן תוקף תכנית מתאר מקומית כללית ג/12567- "תכנית מתאר עפולה" (להלן: "תכנית המתאר"). תכנית זו קבעה הוראות שונות בנוגע לייעוד המקרקעין בתחום התכנית. מדובר בתכנית מתאר כללית לא מפורטת שלא ניתן להוציא מכוחה היתרי בניה ותכליתה העיקרית היא ליצור מסגרת תכנונית חדשה לפיתוח העיר עפולה. בהוראות התכנית נקבע, כי לא יינתנו היתרי בניה מכוח תכנית זו אלא בכפוף לתכנית מפורטת מאושרת. במהלך 11 השנים שחלפו אושרו רק שתי תכניות מפורטות הרלוונטיות למקרקעין נשוא התובענה. מספר שנים לאחר אישור תכנית המתאר פורסמה למתן תוקף תכנית לתשתית לאומית רכבת העמק- מסילת ברזל מחיפה עד בית שאן (להלן: "תכנית רכבת העמק"). התכנית קובעת, כי היא גוברת על תכנית אחרת אלא אם נאמר אחרת וכי שימושים שהיו מותרים ערב אישורה של תכנית רכבת העמק ימשיכו להיות מותרים עד לתפיסה בפועל של השטח.
3. תכנית המתאר קבעה הוראות שונות בדבר ייעוד המקרקעין במסגרת תחומה. אולם, לא מדובר בהוראות המשנות ייעוד לכל דבר ועניין. שכן, בתכנית נקבע מפורשות, כי לא ניתן להפקיע מקרקעין מכוחה וכל הפקעה עתידית בהתאם לייעודים החדשים תבוצע בהתאם לתכנית מפורטת. ההפקעה נשוא התובענה בוצעה מכוח תכנית רכבת העמק.
4. ביום 22.12.05 פורסם צו הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) (מסילת העמק בקטע חיפה-בית שאן), תשס"ו-2005 במסגרתו נקבע, כי בהתאם לסעיף 3 לפקודת הדרכים שר התחבורה מחיל את הוראות הפקודה על המקרקעין המפורטים בתוספת הראשונה של הצו. ביום 15.2.06 נרשמו בנסחי לשכת רישום המקרקעין של החלקות הערות לפי הפקודה.
5. בהמשך להתקדמות הקמת רכבת העמק וזמן קצר לאחר שאושרה למתן תוקף תכנית תת"ל 13/ב פורסמה ביום 5.9.11 הודעה על כוונה לרכוש זכויות וחזקה במקצת המקרקעין מכוח סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות.
6. הנתבעת הודיעה לתובע על הפקעת חלקים מהמקרקעין בהתאם לצו שפורסם לפי פקודת הדרכים וצרפה טבלה המפרטת את היקפי ההפקעה, מועדה ושווי הפיצוי לשיטתה. יש באמור כדי להוות הודאת בעל דין לעניין זכאות התובע לקבל פיצויי הפקעה. לתובע הועברו, במהלך השנים 2014-2015, סכומי הפיצוי שאינם במחלוקת בסכום של 2,577,147 ₪.
7. התובע פנה לשר התחבורה לצורך קבלת פיצויי סבל בהתאם לסעיף 7 לפקודת הדרכים. בתשובת השר נקבע, כי לאור מועד תפיסת הקרקע בשנת 2010 הרי שחלים הקריטריונים שנקבעו בפס"ד רוטמן לעניין פיצוי מהמטר הראשון. בנוסף, הוועדה מצאה לאמץ את שווי מ"ר שנקבע בשומת הגורם המפקיע לכל חלקה לפי הייעוד הנזכר בה. צוין, כי הגורם המפקיע שילם פיצוי מהמטר הראשון ועל כן אין מקום להורות על פיצוי נוסף ופניית התובע נדחתה. לטענת התובע, מאחר ונפלה טעות בשומת הגורם המפקיע הרי שטעות זו רלוונטית בכל הנוגע ל- 25% הראשונים.
8. זכות התובע לפיצוי נובעת מסעיפים 8 ו-9 לפקודת הדרכים, פקודת הקרקעות וההלכה הפסוקה. על הנתבעים לפצות את התובע בהתאם לכך שהייעוד של מרבית המקרקעין היה חקלאי ולא בייעוד דרך מכוח תכנית המתאר. מעיון בהוראות תכנית המתאר ובין היתר הוראות סעיף 3.1 עולה, כי ערב אישור תכנית רכבת העמק, כשנה לאחר אישור תכנית המתאר, לא ניתן היה חוקית להפקיע את המקרקעין מכוח תכנית המתאר ולא ניתן היה לקבל היתרי בניה טרם אישור תכניות מפורטות. כלומר, תכנית המתאר לא שינתה את ייעוד הקרקע, אלא קבעה סימון כללי ולא ייעוד סופי זאת, עד לאישור תכניות מתאימות. בנסיבות אלו, יש לגזור את הפיצוי משווי הקרקע בהתאם לייעוד הקודם של המקרקעין המופקעים שהיה בעיקרו חקלאי טרם אישור תכנית המתאר ובחלקו דרך מוצעת מכוח ג/7346.
9. כמו כן, אף אם ייעוד המקרקעין הוא "דרך" כאמור בתכנית המתאר, הרי שעל פי סעיף 4(ב) לפרק ג' של הקווים המנחים של השמאי הממשלתי (עריכת שומות לדרכים), יש לגזור את שווי קרקע בייעוד דרך לפי 10% משווי הקרקע הנפוץ בסביבה. ייעוד הקרקע הנפוץ בסביבת המקרקעין, הוא ייעוד מגורים ושווי קרקע של ייעוד מגורים במועד הרלוונטי עמד על סך של 750,000 ₪ לדונם ואף יותר ולפיכך שווי המקרקעין נשוא התובענה המיועדים לדרך עומד על 75,000 ₪ לדונם.
10. לחלופין, ככל שלא יתקבלו טענות התובע בית המשפט מתבקש לקבוע, האם התכניות פגעו במקרקעין ומה הפיצוי המגיע לתובע כתוצאה מכך.
11. התובע זכאי לפיצוי בהתאם לסעיפים 7 ו- 8(1) לפקודת הדרכים. כמו כן, בסעיף 9(ב) לפקודת הדרכים נקבע, כי על בית המשפט להעריך את שווי המקרקעין המופקעים כאילו נמכרו בעסקה מרצון. התובע ביקש, כי בית המשפט יורה על פיצוי מהמטר הראשון מבלי להפחית 25% משטח החלקה. לטענתו, הוא זכאי לפיצוי סבל בנוסף לפיצויי ההפקעה המגיעים לו, מכוח סעיף 7 לפקודת הדרכים. לאור תשובתו של שר התחבורה לפניית התובע, כמפורט, הרי שאין מחלוקת לגבי עצם הזכאות לפיצוי אלא רק לגבי היקפה. יש לקבוע, כי הסכום ששולם לא משקף את הפיצוי הריאלי לו זכאי התובע.
12. בהתאם להלכה הפסוקה, זכאי התובע לפיצויי הפקעה מלאים, מהמטר הראשון, ביחס לכלל המקרקעין. שכן, מדובר בהפקעה בהיקף נרחב עד כי מדובר למעשה בהפקעה מלאה השוללת את השימוש וההנאה בכלל המקרקעין. בהלכת הולצמן נקבע, כי על הרשות המפקיעה לשלם פיצוי הוגן ושווה. כלומר, כאשר מופקעת כל החלקה לא ניתן לפצות בסכום הנופל משוויה. ההלכה פותחה במהלך השנים ונקבע, כי יש לפצות על מלוא שווי המקרקעין אף אם לא הופקעו מלוא המקרקעין. הנתבעת הפקיעה קרקע ב- 32 חלקות כאשר ב- 24 מתוכן הופקעו למעלה מ- 35% מסך החלקה. לאור ההלכה הפסוקה יש לפסוק לתובע פיצוי על כל ההפקעה החל מהמטר הראשון.
13. מאחר ופקודת הדרכים בוטלה במסגרת תיקון 3 לפקודת הקרקעות ומאחר ומקצת ההפקעות נעשו לאחר ביטולה של פקודת הדרכים, הרי שהתביעה הוגשה גם מכוח פקודת הקרקעות. התובע זכאי לפיצוי מכוח סעיפים 9 ו-12 לפקודת הקרקעות.
14. טענת הגנת היתרה בהתאם לסעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבנייה קמה במקרה בו הפקעת חלק ממגרש פגעה בשווי יתרת המגרש או שהיתרה אינה ניתנת לניצול. במקרה בו מתקבלת טענה זו, הרי שעל הרשות להפקיע את מלוא שטח המגרש או לוותר על ההפקעה וראוי לתת לנפקע פיצוי מלא לפי ייעוד הקרקע עובר לתכנית המפקיעה. זאת, אף אם זכות התביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה- 1965 (להלן: "החוק") התיישנה. במקרה בו עסקינן, נפגעו יתרות המקרקעין בחלקות ולפיכך על הנתבעת להפקיע את כל שטח המקרקעין ולשלם פיצוי הפקעה בהתאם.
15. בהתאם לסעיף 8(1) לפקודת הדרכים וסעיף 3 לחוק יסוד כבוד האדם וחירותו מתחייבת ההנחה, כי לפני שהרשות מפקיעה ותופסת חזקה עליה להציע לבעל הקרקע פיצויים הוגנים ובהעדר הסכמה לשלם לו את הפיצוי שאינו במחלוקת. לפיכך, בענייננו יש לחייב את הנתבעת בתשלום תוספת הפרשי הצמדה וריבית לפיצויי ההפקעה בהתאם לדין וזאת, מהמועד הקובע ועד למועד התשלום בפועל.

טענות הנתבעת בתמצית

1. כל החלקות נשוא התובענה נכללות בתכנית מתאר ארצית למסילות ברזל- תמ"א 23 וכמעט כולן שינו את ייעודן התכנוני מייעוד חקלאי לייעוד של דרך במסגרת תכנית המתאר ג/12567 של העיר עפולה. משכך, במועד פרסום צו ההכרזה, שהוא המועד הקובע לתשלום פיצויי ההפקעה ייעודן של מרבית החלקות היה דרך. בהתאם לשווי זה שולם לתובע פיצוי הפקעה בסך של כ- 2,270,000 ₪. במסגרת תביעה זו עותר התובע לפיצוי נוסף בסך של 8,843,326 ₪ ודין טענותיו להידחות.
2. ביום 30.6.98 פורסם צו הכרזה אשר חל, בין היתר, על חלקות 1, 4 ו-5 בגוש 16733. ביום 22.12.05 פורסם צו הכרזה אשר חל על כל החלקות נשוא התובענה. ביום 5.9.11 פורסמה הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות אשר חלה, בין היתר, על חלקה 80 בגוש 16703.
3. הנתבעת התייחסה לטענות התובע בנוגע לפיצוי עבור ה- 25% הראשונים בהתאם לסעיף 8(1) לפקודת הדרכים וטענה, כי על התובע לפנות לשר בעניין זה. כמפורט, לאחר הגשת התביעה בוצעה פניה כאמור לשר התחבורה שצורף כנתבע להליך שבכותרת, ניתנה החלטת השר והתגבשו הסכמות בנדון. עוד נטען, כי יתרות הקרקע שנותרו בידי התובע ייעודן לא שונה לדרך במסגרת תכנית המתאר והן נכנסו או עתידות להיכנס לטבלאות איזון וחלוקה מחדש שמבצעת העיר עפולה. משכך, יתרות המקרקעין שנותרו בידי התובע הושבחו ולא נפגעו בהשוואה למצבן עובר להפקעה.
4. בכתב התביעה התייחס התובע לשאלת ירידת ערך המקרקעין לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה אולם חוות הדעת מטעמו לא מתייחסת לסוגיה וכך גם גוף כתב התביעה. כמו כן, ככל שהתובע טוען לירידת ערך המקרקעין כתוצאה מפרסום התכניות החלות על המקרקעין, הרי שהמקום לדון בכך הוא במסגרת בקשה לפיצוי בגין ירידת ערך לוועדה המקומית הרלוונטית ו/או ערר לוועדת הערר המחוזית ולא במסגרת תובענה זו. תביעות אלו התיישנו זה מכבר ויש לדחות אותן על הסף אף מהטעם האמור. ההלכה היא, כי יש להבחין בין זכות לפיצוי בעקבות אישורה של תכנית מתאר לבין זכות לפיצוי שנובעת מעצם ההפקעה. ככל שבית המשפט מתבקש לדון בשאלת ירידת הערך שנגרמה למקרקעין הרי שדין הטענות להידחות מחמת חוסר סמכות עניינית, העדר יריבות והתיישנות.
5. יש לדחות תשלום פיצוי לכל חלקה אשר רשומה עליה הערת אזהרה מכוח פקודת המסים. זאת, בהתאם לסעיף 11(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצורכי ציבור, תשכ"ד 1964.
6. ייעוד החלקות במועד ההפקעה הוא "דרך" ומייעוד זה נגזר שווי המקרקעין בגינו שולמו לתובע פיצויי ההפקעה. תכנית המתאר פורסמה ביום 15.3.05 והיא נועדה לשיפור צמיחת העיר עפולה ובין היתר על ידי יצירת רובעים חדשים. התכנית שינתה את ייעודי החלקות נשוא התביעה מייעוד חקלאי ויוצרת רובעים חדשים המיועדים לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים. שינוי הייעוד לגבי השטחים שסומנו למסילת ברזל ולדרך נקבע עם אישורה של תכנית המתאר והיא התכנית הפוגעת. התובע חולק על כך שתכנית המתאר היא התכנית הפוגעת ולשיטתו תכנית זו לא שינתה את ייעוד החלקות אלא לכל היותר קבעה סימון כללי ולא ייעוד סופי. זאת ועוד, התובע סבור, כי תכנית המתאר יצרה השבחה במקרקעין בשל הטמעת מגמות תכנון ספקולטיביות לכדי פוטנציאל מוכח לשינוי ייעוד. מבדיקת שמאית הנתבעת עולה, כי החלקות שנכללו ברצועה המסומנת למסילת הברזל ולדרך לא כלולות במתחמי התכנון שיצרה תכנית המתאר ומשכך הן לא עתידות להיכלל בתכניות המפורטות הכוללות איחוד וחלוקה. בנסיבות אלו, אף אם מדובר בתכנית כללית הרי שתכנית המתאר היא זו שלמעשה פגעה במקרקעין באופן ששינתה את ייעוד החלקות נשוא התביעה לדרך.
7. לעניין טענת התובע לפיה לא ניתן חוקית להפקיע מקרקעין מכוח תכנית המתאר וכן לא ניתן להוציא מכוחה היתרי בניה, הרי שתכנית המתאר נמצאת גבוה יותר בהיררכיה ביחס לתכניות מקומיות שיפורסמו מכוחה. תכנית המתאר היא זו שקבעה את ייעוד מתחמי התכנון והיא שקבעה להחריג את רצועת המסילה/דרך ממתחמי התכנון ומתכניות מפורטות שיוכנו בעתיד. משכך, תכנית מסילת העמק, לשמה פורסמו צווי ההפקעה, שפורסמה בתאריך 9.7.06, כשנה וחצי לאחר תכנית המתאר, לא שינתה דבר הלכה למעשה. שכן, החלקות נשוא התביעה שתכנית זו חלה עליהן כבר היו מיועדות לדרך על פי תכנית המתאר.
8. לראיה לכך שתכנית המתאר היא התכנית הפוגעת, הרי שהוגשו תביעות רבות בגין ירידת ערך ביחס לחלקות שסומנו למסילת ברזל ודרך בתכנית זו ואף התובע הגיש תביעות לירידת ערך ביחס לחלק מהחלקות נשוא התביעה.
9. לצד הפגיעה שגרמה תכנית המתאר לחלקות ברצועת המסילה/דרך, הרי שהיא גם תכנית משביחה ובעניין זה יש תמימות דעים בין הצדדים. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה עפולה גובה היטל השבחה במקרקעין בתחום מתחמי התכנון השונים שייעודם שונה בהתאם לתכנית המתאר. עם זאת, אין מחלוקת, כי לגבי החלקות שנכללו ברצועת תוואי מסילת הברזל/דרך תכנית המתאר אינה תכנית משביחה אלא תכנית פוגעת לאור שינוי ייעוד הקרקע. ביחס לחלקות אלו, המסקנה היחידה המתבקשת היא שיש לראות את תכנית המתאר כתכנית הפוגעת. בנסיבות אלו, במועד פרסום צו ההכרזה ביום 22.12.05 ייעוד המקרקעין היה "דרך" ולא ייעוד חקלאי, כפי שטען התובע. את שווי החלקות יש לגזור מייעודן כדרך.
10. שמאי הצדדים מסכימים שיש לשום קרקע בייעוד דרך לפי 10% משווי קרקעות בסביבה והם חלוקים ביניהם בשאלה מהו השווי בסביבה ממנו יש לצאת. תכנית המתאר שינתה את ייעוד החלקות מחקלאי לייעודים שונים. שווי קרקע בייעוד מתארי הוא בגבולות 170,000 ₪ לדונם והשווי לדרך 10% ממנו. כלומר, 17 ₪ למ"ר.
11. טענת התובע, לפיה ככל שתדחה טענתו ויקבע, כי במועד הקובע ייעוד הקרקע היה דרך הרי שיש לשום את שוויה לפי הייעוד הנפוץ בסביבה קרי, מגורים, היא טענה משוללת יסוד. במועד הקובע, עובר לפרסום צו ההכרזה, הייעוד הנפוץ בסביבה לא היה מגורים אלא תמהיל של ייעודים מתוכננים על פי תכנית המתאר. יש להעריך את שווי כל הייעודים המתוכננים כדי לגזור את שווי הקרקעות בסביבה ולא לקחת בחשבון רק את הייעוד בשווי הגבוה ביותר כפי שעשה שמאי התובע. גם השמאי המכריע שנתן שומה לעניין היטל ההשבחה בעקבות תכנית המתאר עשה תמהיל כאמור וממנו גזר את השווי לחישוב היטל ההשבחה. סביבת הנכס הקרובה לחלקות נשוא התביעה היא חטיבת קרקע נרחבת אשר במשך עשרות שנים הייתה קרקע חקלאית והפרידה בין שכונות העיר עפולה ושכונות גבעת המורה ועפולה עילית. עם אישור תכנית המתאר שווי הקרקע בסביבה, כפי שמוסכם גם על שמאי התובע, הוא בגבולות 170 ₪ למ"ר. זו הסביבה הקרובה לשטח מסילת הברזל ולחלקות המופקעות ואת השווי לדרך יש לגזור מהשווי האמור. מאחר ויש תמימות דעים לגבי שווי הקרקע בסביבה הקרובה אשר עומד על 170 ₪ למ"ר, הרי שלא צריכה להיות מחלוקת, כי זהו השווי ממנו יש לגזור את שווי הקרקע בייעוד דרך.
12. אף אם נלך בהתאם לשיטת התובע ונגזור את השווי לדרך משווי בייעוד מגורים, הרי שהשווי הנטען אינו נכון מאחר והוא משקף קרקע זמינה למגורים לפני ביצוע היוון, דחיה וניכוי אומדן היטל השבחה בעוד שהקרקע הסמוכה למקרקעין נשוא התובענה לא זמינה לבניה. מסקנת שמאי התובע לעניין שווי ביעוד מגורים יכולה הייתה להיות נכונה לו היה מדובר בהפקעת קרקע לדרך בתוך שכונת מגורים בנויה, שאז נכון לקחת בחשבון שווי קרקע זמינה למגורים, אולם אין זה המצב בענייננו.
13. ביחס לחלקות 21, 28 ו-39 בגוש 16732 וחלקות 1 ,4 ,5 ,24 ,26 ו-29 בגוש 16733 טוען שמאי התובע לפיצוי בגין צו ההכרזה שנעשה לטובת כביש עוקף עפולה בשנת 1998. אולם, המועד הקובע לחישוב פיצויי ההפקעה הוא מועד פרסום צו ההכרזה לטובת מסילת העמק אשר פורסם ביום 22.12.05. בשנת 1998 פורסם צו הכרזה לטובת סלילת דרך מס' 65 וצו הכרזה נוסף לטובת כביש 65 פורסם ביום 15.2.06. עם זאת, כביש 65 בקטע הרלוונטי טרם בוצע ולכן לא בוצעה בפועל תפיסת חזקה לטובת כביש 65. טענת השמאי היא למעשה, כי לא משנה מה מטרת ההפקעה ומרגע שמבוצעת הפקעה יש לשום את הפיצויים החל ממועד צו ההכרזה הראשון שפורסם על החלקה. אין לקבל טענה זו. מדובר בתביעה לפיצויי הפקעה בעקבות הפקעה שנערכה בחלקות נשוא התביעה לטובת פרויקט מסילת העמק, למעט חלקות 1, 4 ו-5 בגוש 16733 אשר חלק משטחן הופקע מכוח צו ההכרזה משנת 98 לטובת הסדרת דרך חקלאית והחלקות האמורות לא נכללו בצו ההכרזה משנת 2005. המבחן התכליתי המועיל להכרעה בשאלה אילו שטחים אשר נכללו כבר בהפקעות עבר ביקש השר להפקיע מחדש במסגרת הפקעה מאוחרת הוא מבחן תפיסת החזקה בשטח כדין מכוח היותו כלול בהודעת הפקעה חוקית. בעניינו, מלבד 3 חלקות, כל החלקות הופקעו מכוח צו ההכרזה שפורסם ביום 22.12.05 לצורך סלילת רכבת העמק. על כן, על פי המבחן התכליתי ולצורך האחידות יש לשום את כל החלקות לפי מועד קובע אחיד זה.
14. קיימת סתירה לכאורה בין הנטען בכתב התביעה לבין הנטען בחוות דעתו שמאי התובע. התובע טען, כי הוא זכאי לפיצוי עבור כל המקרקעין לאור היקף ההפקעה שמשמעותו, כי מדובר בהפקעה מלאה אשר שוללת את השימוש וההנאה בכלל המקרקעין. בחוות דעתו של השמאי מטעם התובע טוען השמאי לנזק לנותר בשיעור משתנה ולגבי חלקה 32 בגוש 16709 טען, לדוגמא, לפגיעה בנותר בשיעור 10% בלבד משווי הקרקע הבסיסי.
15. בנוסף, היתרות שנותרו נכנסו או יכנסו בעתיד לטבלאות איזון במסגרת תכניות מפורטות שיפורסמו במהלך פיתוח הרובעים החדשים שהוכרז עליהם במסגרת תכנית המתאר. על כן, לא רק שאין פגיעה ביתרות אלא שהן אף הושבחו. החלקות נשוא התובענה היו בשטח קטן יחסית כדי להוות קרקע חקלאית עוד טרם ההפקעה ולאור שטחן אינן מתאימות לעיבוד חקלאי כחלקות עצמאיות. לכן, הקטנת שטחן לא פגעה באפשרות לשימוש ביתרת החלקות. לכך מצטרף שינוי הייעוד בהתאם לתכנית המתאר.
16. יש לדחות את טענת התובע לעניין תשלום הפרשי הצמדה וריבית לדמי השימוש ולפיצויי ההפקעה. זכאות התובע להפרשים היא רק לפי הדין הקבוע בסעיף 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצורכי ציבור, תשכ"ד- 1964 ולא מכוח דין אחר.

טענות התובע בתמצית במסגרת כתב תשובה

1. אין לקבל את טענת הנתבעת לפיה המועד הקובע לפיצויים בשמונה החלקות שנרשמה בהן הערת אזהרה בדבר צו הכרזה בעניין כביש עוקף עפולה ביום 30.6.98, הוא מועד צו ההכרזה מיום 22.12.05. בהתאם להוראות הדין, המועד לחישוב פיצויים הוא בתאריך שהרשות יכלה לתפוס חזקה בקרקע. קבלת עמדת הנתבעת ביחס לחלקות לגביהן נרשמה הערת אזהרה בגין צו הכרזה משנת 1998 אינה צודקת או ראויה ועומדת בסתירה לדין ולהגיון הבריא.
2. אין כל וודאות, כי יתרת הקרקע שנותרה הושבחה וסביר, כי ההיפך הוא הנכון. הטענה לפיה היתרות עתידות להיכנס לתכניות מפורטות היא השערה בלבד. כמו כן, סעיף 7 לפקודת הדרכים לא קובע, כי תנאי מוקדם למתן פיצוי סבל הוא העדר השבחה במקרקעין. מחוות הדעת מטעם התובע עולה, כי לגבי מרבית החלקות שלא הופקעו במלואן קיימת קביעה פוזיטיבית לפיה נגרם נזק לנותר והפיצוי בגין הנזק האמור אף הוערך. לגבי מקצת מהחלקות מודה הנתבעת, כי נגרם נזק לנותר. אין מחלוקת, כי ההפקעה נעשתה מכוח פקודת הדרכים ולשימוש שאינו קהילתי ועל כן התובע זכאי לפיצוי מלא.
3. בית המשפט מוסמך לדון בשאלות הנוגעות לירידת ערך המקרקעין בעקבות אישור תכניות המתאר והפיצוי המגיע לתובע בעקבות זאת. סמכותו של בית המשפט היא מכוח סמכותו הטבועה ו/או סמכותו הנגררת לפי סעיפים 75-76 לחוק בתי המשפט. כדי להכריע בתובענה באופן מלא קרוב לוודאי, כי בית המשפט יידרש להתייחס גם למשמעויות הנובעות כתוצאה מאישור התכניות ובעיקר תכנית המתאר. התובע סבור, כי לא נגרמה פגיעה במקרקעין כתוצאה מתכנית המתאר אולם בחוות הדעת מטעמו יש תחשיב חלופי לגבי הפיצוי לו זכאי התובע ככל שייקבע, כי אכן נגרמה פגיעה כאמור. לפיכך, אין ממש בטענת הנתבעת לפיה חוות הדעת מטעם התובע לא מתייחסת לשאלת ירידת הערך. התובע לא הגיש תביעות לירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, בניגוד לטענת הנתבעת.
4. ככל שלא תוסדר החבות במס רכוש, ככל שקיימת, עד להכרעה בתובענה הרי שהתובע לא יתנגד, כי סכום החוב הנטען לרשויות מס רכוש יוחזק בנאמנות ולא יועבר כחלק מהפיצוי עד להסדרת הנושא.
5. התובע שב על טענתו לפיה ייעוד החלקה במועד ההפקעה הוא חקלאי והטענה, כי אין לראות בתכנית המתאר עפולה כמשנה את ייעוד הקרקע מחקלאי לדרך וכי התכנית אשר שינתה את הייעוד בפועל היא תכנית תת"ל 2 13/6. בנוסף, התובע שב על טענתו לעניין ייעוד הקרקע הנפוץ בסביבה לפיו יש לגזור את שווי הקרקע ככל שיקבע, כי ייעוד הקרקע במועד ההפקעה הוא דרך. לטענתו, שווי קרקע למגורים אליו התייחסה הנתבעת הוא שגוי וסותר את הקווים המנחים לפיהם בהערכת שווי קרקע לא יובאו בחשבון התאמות לאי סחירות, לצורה הפיזית של הדרך ולרמת האינטנסיביות של השימוש בה כדרך. הנתבעת טענה לשווי של 17 ₪ למ"ר אף שמחוות דעתו של השמאי מטעמה טרם הגשת התביעה מדיניותה היא לשלם 23 ₪ למ"ר.
6. באשר למועד הקובע לחישוב פיצויי ההפקעה, הרי שסעיפים 9(ב)(1) ו- 4(1) לפקודת הדרכים מורים, כי המועד הקובע לחישוב הפיצויים הוא המועד בו יכולה הרשות לתפוס חזקה בקרקע, לאחר פרסום צו הכרזה על ידי השר המוסמך. לגבי חלקות 21, 38 ו- 39 בגוש 16732 וחלקות 1,4,5,24,26 ו- 29 בגוש 16733 נרשמו הערות אזהרה בגין צו הכרזה מיום 22.12.05 ובגין צו הכרזה מיום 30.6.98. יישום הוראות החוק מוביל למסקנה לפיה המועד הקובע לתשלום הפיצויים בחלקות אלו הוא ה- 30.6.98 ושאלת תפיסת החזקה אינה משנה. קבלת עמדת הנתבעת לפיה יש להעדיף את צו ההכרזה המאוחר תוביל לתוצאות לא סבירות ולא צודקות. פרסום צו ורישום הערת אזהרה גורמים לנזק לחלקה בשל הפגיעה בסחירותה, הפגיעה בנותר, ירידת הערך וכדומה. אי תשלום פיצוי הפקעה בגין הנזק שנגרם במועד צו ההכרזה המוקדם מתעלם לחלוטין מהמשמעויות של צו ההכרזה משנת 1998, גורם לנזק בלתי מדתי לתובע, פוגע בזכות הקניין ומפר את העיקרון הבסיסי לפיו תשלום פיצויי הפקעה נועד לרפא את הפגיעה שנגרמה לבעל הזכות ולהעמידו במצב בו היה אלמלא ההפקעה. החלטת וועדת ההשגות שצורפה לכתב ההגנה אינה מחייבת את בית המשפט. כמו כן, בענייננו מדובר בקרקעות שהופקעו לצורך שני פרויקטים שונים בתכלית להבדיל מעניין רחמן בו עסקה וועדת ההשגות בהשגה 8/2012. מדובר באבחנה רלוונטית מאחר ואין צורך לכרוך בין שני הפרויקטים. מדובר בשני צווי הכרזה שונים שעומדים באופן עצמאי ונפרד זה מזה. לפיכך, לגבי חלקות לגביהן פורסמו שני צווי ההכרזה המועד הקובע הוא 30.6.98.
7. לעניין נזק לנותר, התייחס התובע לטענת הנתבעת לפיה יתרת החלקות יכללו בתכניות מפורטות בעלות הוראות של איחוד וחלוקה ושב על טענותיו לעניין ההשבחה ליתרה, כמפורט. אין לקבל את טענת הנתבעת לפיה מדובר בחלקות קטנות שלא מתאימות לעיבוד חקלאי עצמאי ולכן הקטנתן לא פגעה באפשרות לשימוש ביתרת החלקות. עמדה זו מכשירה מצב לפיו ניתן לכאורה להפקיע חלקים גדולים מהחלקה תוך הפיכת יתרת החלקה לחסרת שימוש מבלי לשלם כל פיצוי בגין הנזק שנגרם לנפקע וזאת בטענה, כי קודם לכן החזיק בעל החלקה בשטח קטן. אין לקבל טענה זו ואין הגבלה על גודל השטח בגינו זכאי נפקע לפיצויי הפקעה. הטענה האמורה סותרת כלל יסוד לפיו לא ניתן ליטול את קניין הפרט ללא תשלום פיצוי.

הראיות

1. מטעם התובע הוגשו חוות דעת שמאיות של השמאי מר יהודה דיין. מטעם הנתבעת הוגשה חוות דעת שמאית של השמאיות הגב' מירב פריאל והגב' אילנית ורבר- ריגנל. ביום 7.11.18 הגישו הצדדים הודעה לגבי הסדר דיוני שהתגבש ביניהם לעניין מינוי שמאי מטעם בית המשפט שיחווה דעתו לגבי שווי המקרקעין הן בייעוד חקלאי והן בייעוד דרך בהתאם למועדים השונים הרלוונטיים. בהתאם להסדר האמור מונתה השמאית איילת אלזנר כמומחית מטעם בית המשפט. המומחית הגישה ארבע חוות דעת. הצדדים הגישו ראיותיהם וסיכמו טענותיהם בכתב. הנתבע הודיע, כי הוא מצטרף לסיכומי הנתבעת.

דיון ומסקנות

1. הצדדים חלוקים ביניהם בנוגע לפיצוי לו זכאי התובע בעקבות הפקעת המקרקעין נשוא התובענה. בעניין זה נתגלעו מספר מחלוקות כאשר המחלוקות העיקריות הן בנוגע לייעוד הקרקע במועד הקובע והשאלה מהו המועד הקובע לגבי הפקעת חלקות אשר חלים עליהן שני צווי הכרזה. בנוסף, בין הצדדים קיימות מחלוקות בנוגע לשטחי ההפקעה, לנזק לנותר, לפיצוי בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה ולזכאות לפיצוי סבל.
2. לאחר שקילת טענות הצדדים והחומר המונח לפניי מצאתי לקבוע, כי המועד הקובע לגבי חלקות אשר חלים עליהן שני צווי ההכרזה הוא המועד של הצו המאוחר מבניהם, קרי הצו משנת 2005. עוד מצאתי, כי תכנית המתאר, אשר קדמה לצו ההכרזה משנת 2005, שינתה את ייעוד הקרקע ועל כן הייעוד במועד הקובע הוא בהתאם לתכנית זו. לעניין הנזק לנותר מצאתי לאמץ את קביעות המומחית. בנוגע לטענת התובע לגבי פיצוי לפי סעיף 197 מצאתי, כי תכנית המתאר היא התכנית הפוגעת והיה על התובע לפעול בהתאם להוראות הסעיף במועדים הקבועים בו. אין הצדקה לקבוע פיצוי כאמור במסגרת ההליך שלפני. כל זאת, מהטעמים שיפורטו.
3. נפקע זכאי לפיצוי עבור מקרקעין שהיו בבעלותו ואשר הופקעו על ידי הרשות. הזכות לקבל פיצויי הפקעה היא זכות יסוד. תשלום פיצויי הפקעה מתחייב, בין היתר, מטעמים של הגינות. החובה לשלם פיצויי הפקעה עולה בקנה אחד עם החזקה לפיה מי שנפגעה זכותו הקניינית יקבל פיצויים בעקבות הפגיעה האמורה זאת, בשים לב למעמדה של זכות הקניין ולאור התפישה לפיה ראוי, כי פגיעה אשר נובעת מסמכות ההפקעה לטובת הציבור תוטל על הציבור כולו באמצעות תשלום פיצויי הפקעה לנפקע. בהתאם לעקרון השבת המצב לקדמותו, יש להעמיד את הנפקע במצב שבו היה אלמלא ההפקעה. באופן האמור, באמצעות כספי הפיצויים שיקבל יוכל הנפקע לשוב ולרכוש זכות דומה לזו שהופקעה ממנו (ע"א 7060/14 מדינת ישראל- מנהל מקרקעי ישראל נ' דבאח).
4. המומחית מטעם בית משפט הוציאה ארבע חוות דעת. במסגרת פסק הדין אתייחס אליהן כ: שומת 1998, שומת 2005, שומת 2006 ו- שומת 2011. שומת 1998 עוסקת בחלקות אשר חלים עליהן צו הכרזה משנת 1998 וצו הכרזה משנת 2005, שומת 2005 עוסקת בחלקות שחל עליהן צו הכרזה משנת 2005, שומת 2006 עוסקת בחלקה 29 גוש 16733 אשר חל עליה צו הכרזה משנת 2005 ולגבי חלקה זו עלתה מצד התובע טענה לעניין הפקעה נוספת לפי צו הכרזה משנת 2006. שומת 2011 עוסקת בחלקה 80 גוש 16703 אשר חל עליה צו הכרזה משנת 2005 והפקעה לפי פקודת הקרקעות משנת 2011.
5. כמפורט לעיל, הצדדים נחלקו ביניהם במספר סוגיות אשר משליכות על גובה הפיצוי לו זכאי התובע. אדון כעת במחלוקות אלו.

המועד הקובע

1. המחלוקת בעניין זה מתייחסת בעיקרה לשמונה חלקות שחלים עליהן שני צווי הכרזה- אחד משנת 1998 ואחד משנת 2005. בחוות הדעת הרלוונטית, שומת 1998, ציינה המומחית, כי צו ההכרזה משנת 1998 ניתן לצורך סלילת כביש 65 וצו ההכרזה משנת 2005 ניתן לצורך מסילת העמק. עוד ציינה, כי חלק מהשטחים נכללים בצו משנת 1998 בלבד, חלקם בצו משנת 2005 בלבד וחלקם נכללים בשני הצווים. המחלוקת לעניין המועד הקובע היא רק בנוגע לחלקים שנכללים בשני צווי ההכרזה. התובע סבור, כי המועד הקובע לחלקים אלו הוא צו ההכרזה משנת 1998. מנגד, הנתבעת סבורה, כי המועד הקובע הוא צו ההכרזה משנת 2005.
2. בהתאם לסעיף 9(ב)(1) לפקודת הדרכים, במקרים בהם תפיסת החזקה על ידי הרשות חלה לאחר שפקודת הדרכים נכנסה לתוקף, הרי שיש להעריך את שווי המקרקעין בהתאם לשווי שלהם בתאריך שבו יכלה הרשות לתפוס את החזקה על פי הוראות פקודת הדרכים, בלי לשים לב להשבחות או עבודות שנעשו בקרקע לאחר תאריך זה על ידי רשות או על ידי הבעלים או על ידי כל אדם אחר. בסעיף 4(1) לפקודת הדרכים נקבע, כי במקרה שבו ניתן צו על פי סעיף 3 לפקודה זו יכולה הרשות לקנות מיד חזקה בקרקע הדרושה לסלילת הדרך המפורטת באותו צו או לשיפורה. יש אבחנה בין המועד הקובע לצורך שומת הפיצוי לבין המועד בו התגבשה הזכאות לקבל את הפיצוי. המועד הקובע לצורך שומת הפיצוי הוא המועד בו יכלה הרשות לתפוס את החזקה בקרקע (ע"א 17/74 טירת מיכל ואברהם בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד כט(1) 331).
3. הנה כי כן, המועד הקובע לצורך קביעת שווי המקרקעין המופקעים הוא מועד פרסום צו ההכרזה על הפקעתם, אשר אחריו בידי הרשות לתפוס את החזקה בקרקע. אציין, כי אין זה משנה האם הרשות מימשה את זכותה ותפסה את החזקה בקרקע אם לאו. המועד הקובע לא נקבע בהתאם למועד תפיסת החזקה אלא במועד בו הרשות הייתה רשאית לעשות כן, כמפורט. כאמור, במקרה בו עסקינן עולה השאלה מה הדין כאשר חלים על המקרקעין המופקעים שני צווי הכרזה חופפים. המועד של מי מצווי ההכרזה הוא המועד הקובע לצורך קביעת שווי המקרקעין המופקעים במקרה כאמור.
4. בע"א 114/70 מדינת ישראל נ' דוד קיסין פ"ד כד(2), 531, דן בית המשפט העליון במקרה שבו פורסם צו הכרזה לפי פקודת הדרכים בשנת 1959 ובהמשך, ובטרם נתפסה חזקה, פורסם צו שני בשנת 1964 כך שהשטח עליו הוחלה פקודת הדרכים בצו הראשון כלול בשטח בו חלה הפקודה מכוח הצו השני. הצו השני כלל שטח נוסף מעבר לשטח עליו חל הצו הראשון. הצדדים שם נחלקו בשאלה, האם קמה לנפקעים הזכות לפיצוי מכוח הצו הראשון או מכוח הצו השני. בית המשפט העליון התייחס להוראת סעיף 9(ב)(1) לפקודת הדרכים לפיו בעל הקרקע זכאי לפיצוי לפי שווי הקרקע בתאריך שבו יכלה הרשות לתפוס אותה בהתאם להוראות הפקודה. נקבע, כי הצו הראשון בוטל, מכללא, עם צאת הצו השני. בית המשפט העליון למד את האמור, בין היתר, מכך שתוקפו של הצו הראשון היה מוטל בספק בשל פגמים ומכך שעברו כחמש שנים מאז הצו הראשון מבלי שפעלו לפיו. בית המשפט העליון סבר, כי השר לא רצה להסתכן בפסילת הצו הראשון לאור הפגמים ועל כן הורה בצו השני, כי פקודת הדרכים תחול על השטח כולו.
5. בע"א 17/74 טירת מיכל ואברהם בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד כט(1) 331 נדונה מחלוקת דומה. במקרה האמור הוצאו שני צווי הכרזה ותפיסת הקרקע בוצעה רק לאחר הצו השני. הצדדים נחלקו ביניהם בשאלה מהו המועד הקובע לעניין חישוב ערך הקרקע לצורך קביעת פיצויי ההפקעה. בית המשפט העליון דחה את טענת המשיבה לפיה המועד הקובע הוא היום בו נתפסה החזקה בפועל בקרקע המופקעת על ידי הרשות. בעניין זה נקבע, כי המועד הקובע הוא מועד מתן צו ההפקעה וכי הסכמת הבעלים ותפיסת החזקה בפועל לא מעלים או מורידים לעניין זה. בדעת רוב נקבע, כי משנתן השר את הצו השני המחיל את פקודת הדרכים על שטח גדול מזה שהיה כלול בצו הראשון הרי שהוא ביטל מכללא את הצו הראשון ויש לחשב את ערך הקרקע כולה בהתאם לצו השני. כבוד השופט ברנזון בדעת מיעוט סבר, כי בעת הוצאת הצו השני עמדה ההפקעה הראשונה בעינה ולא הייתה סיבה לבטלה במפורש או מכללא.
6. מקרה אחר בו עלתה סוגיה דומה נדון במסגרת ע"א 736/74 חברת משכוכית בע"מ נ' מנהל מחלקת עבודות ציבוריות, פ"ד כט(2) 385. גם במקרה האמור פורסמו שני צווי הכרזה כאשר צו ההכרזה השני כלל את שטח צו ההכרזה הראשון ושטח נוסף. בפסק דינו התייחס בית המשפט העליון לשני פסקי הדין המפורטים לעיל ואבחן את המקרה שלפניו ממקרים אלו. בית המשפט העליון ציין, כי בעניין קיסין חלפו חמש שנים מאז פרסום הצו הראשון מבלי שנעשתה שום פעולה בשטח בעוד שבמקרה שלפניו נתפסה החזקה בשטח אליו התייחס צו ההכרזה הראשון ונסלל הכביש בחלקה. בית המשפט העליון ציין, כי תפיסת החזקה גררה העברת הקניין באותה רצועה לשר העבודה בשם המדינה ואין לייחס לשר כוונה לביטול צו ההכרזה הראשון אחרי שנוצרו על פיו עובדות בשטח ועבר הקניין. בית המשפט העליון התייחס גם לפסק הדין בעניין טירת מיכל וציין, כי במקרה האמור לא פעלו על פי הצו הראשון במשך ארבע שנים ובנוסף הצומת הורחב על ידי הוספת מחלף ומשכך הרי שחל שינוי יסודי בתכלית הסלילה. בנסיבות אלו בעניין משכוכית אימץ בית המשפט העליון את קביעתו של בית המשפט המחוזי אשר מצא לדחות את הטענה לפיה הצו החדש ביטל מכללא את הצו הראשון וכי בשל כך מגיעים לנפקעת פיצויים עבור הפקעת הרצועה כולה על פי הצו השני.
7. פסק הדין שניתן בת.א (מחוזי מרכז) 16828-03-09 אביבה מסעף פלמחים בע"מ (בכינוס נכסים) נ' מעצ - החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ עסק במקרה שבו פורסמו שלושה צווי הפקעה. לעניין המחלוקת בין שניים מהם- המוקדם והמאוחר- מצא בית המשפט, כי על אף שהרשות לא תפסה חזקה בסמוך לפרסומו של הצו המוקדם ותפיסת החזקה בשטח שהופקע מכוחו של הצו המוקדם נעשתה רק בשנת 2002, לאחר שהוצא הצו המאוחר הרי שניתן לקבוע שההפקעה השנייה לא ביטלה את ההפקעה הראשונה. יש לציין, כי במקרה האמור השטח החופף היה שטח קטן יחסית בגודל של 842 מ"ר שנוצר רק בשל העובדה ששני שטחי הכבישים שהופקעו בנפרד הצטלבו בנקודה מסוימת. בית המשפט קבע, כי המועד הקובע לצורך קביעת שוויו של השטח החופף הוא מועד פרסום הצו המוקדם וכי כל עוד לא בוטל הצו המוקדם הרי שהנתבעת הייתה זכאית לתפוס חזקה על פיו בכל עת. לפיכך, התובענה נדחתה. אציין, כי על פסק הדין האמור הוגש ערעור לבית המשפט העליון שהכריע בהתאם להסכמת הצדדים לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט (נוסח משולב), תשמ"ד-1984 זאת, מבלי שנערך דיון בנוגע להכרעה לעניין המועד הקובע במקרה בו חלים שני צווי הכרזה. במסגרת פסק דינו של בית המשפט העליון נקבע פיצוי בסך 220,000 ₪ בערכי 26.9.00. המועד האמור הוא מועד פרסום הצו המאוחר.
8. בספרו ציין נמדר, כי כאשר חלים על קרקע מספר צווים הרי שיש לבחון כל מקרה לגופו תוך מתן משמעות לצווים השונים בכדי להתחקות אחר כוונת המחוקק ולבחון, האם התכוון לבטל את הצו הקודם או שהתכוון להוסיף או לגרוע ממנו (א' נמדר, הפקעת מקרקעין – עקרונות, הליכים ופיצויים (2005), עמ' 296). עמדה זו, לפיה ההכרעה בסוגיה האמורה תיעשה לאחר בחינת כל מקרה לגופו מקובלת עליי.
9. בחינת הפסיקה הרלוונטית ובחינת המקרה שלפני לאורה מלמדת, כי קיימים הבדלים מהותיים בין המקרה בו עסקינן לבין כל אחד מהמקרים שנדונו על ידי בית המשפט העליון בפסקי הדין המפורטים לעיל וגם בינו לבין פסק הדין בעניין מסעף פלמחים. במקרה שלפני, אין מדובר בצו הכרזה שני שכלל את כל שטח צו ההכרזה הראשון בתוספת שטח נוסף. כמו כן, אין להתעלם מהעובדה, כי לא מדובר בשני צווי הכרזה אשר מתייחסים לאותו פרויקט. במקרה בו עסקינן, שני צווי ההכרזה הוצאו בנוגע לשני פרויקטים שונים כאשר כל אחד מהם חל על שטחים שונים מעבר לשטח החופף. מהבחינה הזו דומה המקרה למקרה אשר נדון בעניין פלמחים אלא שבמקרה שלפני השטח החופף אינו שטח קטן כמו בעניין פלמחים. שם, כאמור מדובר היה בשטח חופף של 842 מ"ר אשר נוצר רק בשל העובדה ששני שטחי הכבישים שהופקעו בנפרד הצטלבו בנקודה מסוימת.
10. לאחר בחינת נסיבות המקרה שלפני מצאתי, כי צו ההכרזה השני לא ביטל את צו ההכרזה הראשון, לא במפורש ולא מכללא. הצו הראשון עניינו פרויקט אחר והוא חל על שטח נוסף אשר צו ההכרזה השני לא חל עליו. יש באמור כדי לתמוך בטענה, כי צו ההפקעה השני לא ביטל את צו ההפקעה הראשון וכי לא זו הייתה כוונת השר.
11. במקרה בו עסקינן, תפיסת השטח בוצעה רק לאחר הצו השני. כפי שציינתי לעיל, מועד תפיסת החזקה אינו המועד הקובע. עם זאת, השאלה, האם נתפסה החזקה לאחר הצו הראשון או שבמשך השנים היא לא נתפסה היא שאלה מהותית, כפי שעולה מפסקי הדין המפורטים לעיל. מדובר בנתון נוסף המשליך על השאלה, האם הצו השני ביטל את הצו הראשון אם לאו. כאמור, במקרה שלפני ובשים לב לכך שמדובר בשני פרויקטים נפרדים אשר כל אחד מהם חל על שטח נפרד בנוסף לשטח החופף הרי שמצאתי, כי הצו השני לא ביטל את הצו הראשון. עם זאת, סבורני, כי שאלה זו רלוונטית גם במקרה שבו הצו השני לא ביטל את הצו הראשון ולצורך הכרעה בשאלה איזה מהצווים רלוונטי לשטח החופף. אציין, כי לא די שהשטח החופף לא נתפס לאחר הצו הראשון כדי ללמד, כי המועד הקובע הוא בהתאם לצו השני. תחת זאת, יש לבחון את המועד בו היה בידי הרשות לתפוס חזקה בשטח האמור.
12. בענייננו, העבודות בנוגע לפרויקט סלילת כביש 65 לגביו הוצא הצו הראשון כלל לא בוצעו במקטע הרלוונטי וטרם נתפסו החלקות הרלוונטיות לצורך ביצועו. טענות הנתבעת בעניין זה לא נסתרו ולא הופרכו על ידי התובע.
13. מלשון סעיף 9(ב)(1) לפקודת הדרכים עולה, כי השאלה האם הרשות אכן השתמשה בזכותה לתפוס חזקה אם לאו איננה השאלה הרלוונטית. תחת זאת, רלוונטית יכולתה לעשות כן. בסוגיה זו מקובלת עליי עמדת הנתבעת לפיה, טרם פורסם הצו השני לא היה בידה לתפוס חזקה בקרקע לצורך ביצוע העבודות אשר בוצעו בשטח. העבודות האמורות בוצעו מכוח צו ההכרזה השני. העובדה שעל השטח החופף חל צו ההכרזה הראשון לעניין סלילת כביש 65 לא היה בה כדי לאפשר לרשות לתפוס חזקה בשטח האמור לצורך סלילת מסילת העמק. תפיסת החזקה לשם ביצוע עבודה זו הצריכה את צו ההפקעה השני. צווי ההכרזה מתייחסים לפרויקט מסוים ומאפשרים את תפיסת הקרקע לצורך ביצוע הפרויקט האמור. לא די בקיומו של צו הכרזה לגבי פרויקט מסוים לצורך תפיסת החזקה כדי לבצע פרויקט אחר. שאם לא כן, צווי ההכרזה כלל לא היו צריכים להתייחס לפרויקט לשמו ניתנו ובמקרה בו עסקינן לא היה צורך בצו שני בכל הנוגע לשטח החופף.
14. סבורני, כי הוראות סעיף 4(1) לפקודת הדרכים תומכות בעמדה זו. שכן, הסעיף מתייחס לזכותה של הרשות לקנות מיד חזקה בקרקע הדרושה לסלילת הדרך המפורטת באותו צו או לשיפורה.
15. יש להבחין בין המקרה שלפני לבין מקרה שבו השטח החופף היה נתפס לאחר צו ההכרזה השני אולם לצורך ביצוע העבודות לגביהן הוצא צו ההכרזה הראשון או ככל ששני הצווים היו מתייחסים לאותו פרויקט. במקרים כאמור, הרי שהרשות הייתה מוסמכת לתפוס את החזקה לצורך סלילת כביש 65 כבר במועד פרסומו של הצו הראשון והעובדה שחל על השטח החופף צו נוסף לא היה בה כדי להצדיק את חישוב הפיצוי בהתאם למועד הצו השני. כאמור, המקרה שלפני שונה מהותית. בחינת המועד בו היה בידי הרשות לתפוס את החזקה לצורך ביצוע העבודות בגינן תפסה בסופו של יום את החזקה בקרקע מלמדת, כי המועד הרלוונטי הוא מועד פרסמו של הצו השני. רק במועד האמור היה בידי הרשות לתפוס את החזקה בשטח לצורך ביצוע העבודות נשוא צו זה, קרי סלילת מסילת העמק. היינו, בכל הקשור להפקעות שבוצעו לטובת מסילת העמק, המועד הקובע הוא מועד פרסום הצו השני, קרי צו ההכרזה לטובת מסילת העמק שפורסם ביום 22.12.05.
16. בנסיבות אלו, מצאתי לקבוע, כי המועד הקובע לחלקים החופפים הוא מועד פרסומו של הצו השני. ברי, כי לגבי החלקים אשר חל עליהם רק צו ההכרזה השני הרי שהמועד הקובע הוא מועד הצו האמור. אציין, כי לגבי חלקים מחלקות 1,4,5 ו-26 בגוש 16733 אין מחלוקת, כי המועד הקובע הוא מועד פרסומו של צו ההכרזה הראשון משנת 1998. לגבי החלקות מושא שומת 2005 אין מחלוקת, כי המועד הקובע הוא מועד הצו הרלוונטי מיום 22.12.05.
17. שומת 2006 עוסקת בחלקה 29 בגוש 16733. לגבי חלקה זו קיים צו הכרזה משנת 2005. בחוות הדעת הרלוונטית ציינה המומחית, כי התובע טען להפקעה נוספת בחלקה האמורה מכוח צו הכרזה משנת 2006. עוד ציינה המומחית, כי העניין האמור לא נזכר בהסדר הדיוני. לטענתה, לא הוצגה לה מפת הפקעה לשטח האמור. עוד טענה, כי לפי הבנתה השטח האמור נמצא בפינה הצפון מזרחית של החלקה ונכלל בשטח של 3,282 מ"ר אשר סומנו במפת ההפקעות ולהם חושבו פיצויי הפקעה גם על ידי הנתבעת. בנסיבות אלו, המומחית ערכה את שומת 2006 כתחשיב עזר ומבלי להביע עמדה בנושא.
18. כפי שציינה המומחית בחוות דעתה הטענה לגבי צו ההכרזה משנת 2006 לא נזכרה בהסדר הדיוני. התובע אף לא העלה טענות בעניין במסגרת כתב התביעה. בנסיבות אלו, דין טענת התובע לעניין צו ההכרזה משנת 2006 להידחות, בהיעדר ראייה כלשהי. המועד הקובע לעניין חלקה זו הוא מועד צו ההכרזה משנת 2005.
19. לעניין חלקה 80 בגוש 16703 הוצאה שומת 2011. לגבי חלקה זו פורסם צו הכרזה בשנת 2005 ולפיו הופקע חלק מהחלקה. ביום 5.9.11 פורסמה הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודה וחוק התכנון והבנייה לגבי חלקה זו והופקעה יתרת החלקה. לגבי החלקה האמורה אין מחלוקת בין הצדדים לגבי המועד הקובע ומוסכם, כי המועד הרלוונטי לגבי כל אחד משני החלקים המופקעים הוא מועד הצו לפיו הופקע החלק האמור.

ייעוד הקרקע במועד הקובע

1. מחלוקת זו, היא המחלוקת העיקרית שנתגלעה בין הצדדים במקרה שלפני. אין מחלוקת, כי טרם פרסומו של צו ההכרזה משנת 2005 פורסמה תכנית המתאר ג/12567. המחלוקת בין הצדדים היא בשאלה, האם תכנית המתאר שינתה את ייעוד הקרקע וכפועל יוצא מזה מה היה ייעוד הקרקע במועד הקובע. התובע סבור, כי תכנית המתאר היא תכנית כתמים אשר לא שינתה את ייעוד הקרקע ועל כן ייעוד הקרקע במועד הקובע היה בעיקרו חקלאי. הנתבעת מצדה סבורה, כי תכנית המתאר שינתה את ייעוד הקרקע ולפיכך ייעוד הקרקע במועד הקובע היה ייעוד דרך.
2. טענת התובע, לפיה תכנית המתאר לא שינתה את ייעוד הקרקע, מבוססת בעיקרה על כך שמהוראות התכנית עולה, כי לא ניתן היה להפקיע את המקרקעין מכוח תכנית המתאר וכן, לא ניתן היה לקבל היתרי בנייה מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה טרם אישור תכניות מפורטות. התובע טוען, כי מאחר ולא ניתן להפקיע מכוח תכנית המתאר הרי שאת שווי המקרקעין יש לגזור משווי הייעוד שלהם טרם תכנית המתאר אשר היה בעיקרו חקלאי ובחלקו דרך מוצעת. לטענתו, תכנית המתאר היא תכנית כוללנית המהווה תכנית כתמים. הוא טוען, כי תכנית זו קובעת ייעודים עתידיים בשטחים נרחבים ללא סימון דרכים, שטחים לצורכי ציבור וכדומה ומטרתה לקבוע מגמות תכנון בלבד ולא לשנות את ייעוד הקרקע. לטענתו, מבחינה פורמאלית אמנם נזכר בתכנית שינויי הייעוד אולם מהותית לא היה שינוי ייעוד. התובע סבור, כי כאשר לתכנית אין תשתית שמכוחה ניתן להוציא היתרי בניה ו/או להפקיע, הרי שהיא לא יוצרת שינוי ייעוד אלא מדובר במעין תכנית/שלב ביניים לפני תכנית מפורטת.
3. הנתבעת מצידה טוענת, כי אין קשר בין היכולת להפקיע מכוח תכנית המתאר לבין מעמדה של תכנית זו כמשנה ייעוד. לטענתה, כל תכנית, גם תכנית מתאר ארצית, יכולה להיחשב כתכנית משנה ייעוד. עוד טענה, כי המבחן היחיד לשאלה, האם התכנית יכולה להיחשב כתכנית לצורך סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה היא השאלה, האם התכנית מסוימת וברורה במידה שמאפשרת לזהות פגיעה קונקרטית במקרקעין. לטענתה, במקרה בו עסקינן תכנית המתאר מפורטת דיה ובין היתר לצורך הטלת היטלי השבחה מכוחה.
4. במסגרת ע"א 462/86 נשר מפעלי מלט ישראליים בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה חיפה נדון ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנוגע לתביעה לפיצויים על פי סעיף 197(א) לחוק התכנון והבנייה. מפסק הדין עולה, כי על בעל הקרקע מוטלת החובה לוודא, האם הקרקע שלו נפגעה בעקבות אישורה של תכנית ולברר את העובדות לאשורן. במסגרת פסק הדין צוין, כי התשריט שצורף לתכנית המתאר הארצית נערך בקנה מידה 1:10,000 וכי ניתן להבחין על ידי עיון בו ובתשריט של תכנית השינוי שתוואי הדרך עובר בקרקע של המערערת. בית המשפט הוסיף והתייחס לתכנית נוספת שחלה על אותה קרקע ואשר התשריט שלה ערוך בקנה מידה 5:1,000 ולפיו ניתן לזהות את הקרקע של המערערת ללא כל קושי. נקבע, כי המצב האמור חייב את המערערת לתבוע פיצויים בגין הפגיעה שגרמה התכנית.
5. בעת"מ (ת"א) 3155/08 ד"ר עוזר ברגר אהרון נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הוד השרון עלתה טענה, לפיה תב"ע 600 היא "תכנית כתמים", הקובעת ייעודים עתידיים בשטחים נרחבים, ללא סימון דרכים, שטחים לצורכי ציבור וכדומה, וללא ציון ייעודים ספציפיים לחלקות. נטען, כי מטרת התכנית היא לקבוע מגמות תכנון בלבד, ולא לשנות את ייעודם של כל שטחי הציבור לשטחים למגורים. בית המשפט המחוזי מצא, כי תב"ע 600 היא תכנית כללית שקובעת מגמות תכנון ואינה עומדת בסתירה לתכניות מפורטות שקדמו לה. במסגרת עע"מ 6486/10 ד"ר עוזר ברגר אהרון נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הוד השרון נדון ערעור על פסק הדין האמור. בית המשפט העליון קבע, כי התכנית האמורה היא תכנית כתמים אשר קובעת ייעודים כללים של מקרקעין בשטחים נרחבים וביניהם השטח בו מצויות חלקותיהם של העותרים. בית המשפט העליון אימץ את קביעותיו של בית המשפט המחוזי בעניין זה. בפסק הדין צוין, כי הסמכות לפרש תכניות בניין עיר ותשריטיהן מסורה לבית המשפט וכי במקרה הרלוונטי הפרשנות הנכונה היא, כי אין בתכנית 600 כדי לפגוע בהפקעות לצורכי הציבור שנקבעו במסגרת התכנית המקורית.
6. בבר"ם 5898/16 רומן ברג נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשל"צ נדונה השאלה, האם ניתן בגדר פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה בעקבות תכנית מתאר מפורטת לתת פיצוי גם בגין ירידת ערך שגרמו תכניות מתאר ארציות ומחוזיות קודמות שלא הקימו זכות לפיצוי מחמת כוללנותן. במקרה האמור וועדת הערר מצאה, כי תכניות העבר קובעות הוראות בדבר עתידו של השטח בכללותו והתשתיות השונות שיעברו בו אולם, הדבר נעשה באופן כללי וההוראות כשלעצמן רחוקות מאוד מלהיות קונקרטיות ומגובשות באשר למיקום המדויק ולפרטי התכנון והוראות הבנייה בפועל. עוד צוין, כי התכניות מותירות את הדבר לתכנון מפורט ואף קובעות גמישות ומרחב פעולה גדול.
7. מהאמור עולה, כי השאלה, האם תכנית מתאר הקימה זכות לפיצוי בגין ירידת ערך והאם תכנית המתאר שינתה את ייעוד הקרקע או שמדובר בתכנית כתמים נבחנת בהתאם לשאלות, האם מדובר בתכנית כללית או מפורטת, האם קבעה מגמות תכנונית וייעודים כללים או שמא התיימרה לקבוע את ייעוד הקרקע, האם התכנית הותירה גמישות רחבה לתכניות המפורטות שיבואו בעקבותיה, האם היא ברורה וודאית, האם התשריט מאפשר זיהוי ברור של החלקות ולפי האמור בתקנון התכנית.
8. במסגרת עמ"נ 55176-12-13 נגור ואח' נ' הוועדה המרחבית לתכנון ובניה "שרונים" נקבע, כי תמ"א 31, היא "תכנית כתמים". נקבע, כי קשה לאתר בתשריט התכנית חלקות תכנוניות, בשל קנה המידה בו נערך התשריט, ולכן לא ניתן להסיק מתשריט תמ"א 31, באופן מדויק אילו חלקות נופלות בגדר ייעוד כזה או אחר. עוד נקבע, כי תמ"א 31 לא התיימרה לקבוע ייעודי קרקע, אלא מגמות תכנוניות בלבד כמפורט במטרות התכנית וכי בתכניות המתאריות והמפורטות אשר תאושרנה אחרי כניסת התמ"א לתוקף יהיה על מוסדות התכנון לשקול את המגמות התכנוניות המופיעות בתמ"א 31, אולם הוראות התמ"א לא מחייבות.
9. הנה כי כן, גם במקרה האמור נבחן פירוט התכנית והיכולת לזהות את החלקות בתשריט לצורך הקביעה, האם מדובר בתכנית כתמים וכן, השאלה, האם התכנית התיימרה לקבוע ייעודי קרקע או מגמות תכנוניות בלבד והאם הוראותיה מחייבות את התכניות המפורטות שיבואו בעקבותיה. אציין, כי תשריט תמ"א 31 נערך בקנה מידה של 1:100,000 ובית המשפט קבע, כי הדבר מקשה על איתור חלקות בתשריט. המצב שונה מהותית במקרה שלפני כאשר התשריט של תכנית המתאר נערך בקנה מידה 1:10,000.
10. ע"מ (מחוזי תל אביב-יפו) 23/97 טובה אחימן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, כפר סבא עוסק אף הוא בתמ"א 31. במקרה האמור טענו העותרים, כי נגרמה להם פגיעה מאחר ותכנית מתאר כס/1/37 קבעה לקרקע שלהם יעוד שונה מהיעוד שנקבע במסגרת תמ"א 31. נקבע, כי תמ"א 31 היא תכנית מתאר ארצית שבאה לקבוע יעדים כלליים לתכנון להנחיית הגורמים התכנוניים ובעת מתן ההחלטה אם לאשר או להפקיד תכנית מתאר מחוזית או מקומית, שומה על מוסדות התכנון לשקול את השיקולים שמונה ומתווה תמ"א 31. בית המשפט הפנה לאמור בתקנון התכנית ובין היתר לכך שהתשריטים המצורפים משקפים מגמות תכנוניות ומגמות הנוגעות לעבודות תשתית ופיתוח. בנוסף, בית המשפט ציין, כי בתקנון התכנית נקבע, כי אין בתכנית זו, כשלעצמה, משום מתן אישור לתכנון הכלול בתשריטים הנזכרים, כל עוד התכנון טרם אושר בתכנית אחרת כנדרש לפי החוק, ועל מנת לתת תוקף לתכנון זה יהיה צורך לנקוט, לגבי כל תכנית, בהליכים הנדרשים על פי כל דין. כאמור לעיל, מצאתי, כי המקרה שלפני שונה מהמקרים האמורים שמתייחסים לתמ"א 31 ובין היתר בשים לב לקנה המידה של התשריט וכפועל יוצא מכך השאלה, האם ניתן לזהות בו בצורה ברורה את החלקות הרלוונטיות.
11. אציין, כי בשולי פסק הדין בעניין אחימן צוין, כי אם תכנית המתאר הארצית קובעת זכויות במקרקעין ממש הרי שאין בתכנית מתאר מקומית לשנות את יעוד המקרקעין, שכן היא נחותה ממנה בהירארכיה. דברים אלו יפים ונכונים גם בהקשר של תכנית המתאר במקרה שלפני והתכניות המפורטות שיבואו בעקבותיה. בית המשפט הוסיף, כי במקרה הנדון לפניו תכנית המתאר המקומית יכולה לסטות מתכנית המתאר הארצית והדבר נאמר בתמ"א במפורש. בית המשפט מצא, כי מכך ניתן ללמוד, כי התמ"א אינה מקנה זכויות אלא רק קובעת מגמות תכנוניות כלליות. סבורני, כי יש באמור כדי ללמד על אבחנה נוספת בין המקרה האמור למקרה שלפני כאשר במקרה בו עסקינן אין בהוראות תכנית המתאר הוראה שקובעת במפורש את האפשרות של תכניות מפורטות לסטות ממנה.
12. וועדת ערר תכנון ובנייה תל אביב יפו קבעה במסגרת ערר 95020/13 פולק חיים ואדית נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה, כי תכנית המתאר הרלוונטית לעניינה היא תכנית כללית, אשר מגדירה מסגרת לעריכת התכניות המפורטות בתחומה. התכנית קובעת אזורים שונים בתחומה, והוראות לעריכת תכנית מפורטת בכל אזור על מאפייניו, לרבות ייעודי הקרקע שיש לקבוע בו והיא אינה כוללת זכויות בניה והוראות בניה לרוב המכריע של האזורים הרלוונטיים. נקבע, כי התכנית כוללת שורה ארוכה של הוראות להכנת תכניות מפורטות. הוועדה מצאה, כי משמעות הדבר היא, כי לעת תחילת תוקפה של תכנית המתאר, לא ניתן היה עדיין לדעת מה יהיו ייעודי הקרקע הסמוכים לבתי העוררים, ואף לא ניתן היה לדעת מה יהיה אופיו של הבינוי בייעודי קרקע אלה. הוועדה התייחסה גם לעובדה שלא ניתנו היתרי בניה מכוח תכנית המתאר אלא על פי תכנית מפורטת. אין בהתייחסות זו של הוועדה כדי ללמד, כי במקרה בו לא ניתן לקבל היתרי בנייה ו/או להפקיע מכוח תכנית, הרי שהיא בהכרח תכנית כללית שאין בה כדי לשנות את ייעוד הקרקע.
13. פסקי הדין המפורטים לעיל, תומכים בטענת הנתבעת לפיה לצורך הקביעה, האם מדובר בתכנית כתמים או בתכנית ששינתה את ייעוד הקרקע יש לבחון, האם התכנית התיימרה לקבוע ייעודי קרקע או מגמות תכנוניות בלבד, האם הוראותיה מחייבות את התכניות המפורטות שיבואו בעקבותיה, האם היא מסוימת וברורה כך שניתן לזהות פגיעה קונקרטית במקרקעין והאם התשריט המצורף לה מאפשר זיהוי ברור של החלקות. השאלה, האם ניתן להוציא היתרי בניה ולהפקיע בהתאם לתכנית זו אין בה כדי להכריע בשאלה, האם התכנית שינתה את ייעוד הקרקע או שמדובר בתכנית כתמים. מעיון בתקנון תכנית המתאר והתשריט אשר צורף לה עולה, כי התשריט נערך בקנה מידה 1:10,000 וכי הוא נערך על גבי מפת גושים וחלקות. התכנית מאפשרת זיהוי ברור של החלקות הרלוונטיות ושל תוואי המסילה. כמו כן, מעיון בתקנון התכנית, ובין היתר באמור בסעיף שעניינו עיקרי הוראות התכנית (סעיף 2.2) מצאתי, כי התכנית התיימרה לקבוע את ייעודי הקרקע ולא מגמות תכנונית בלבד. עוד מצאתי, כי התכנית אינה תכנית כללית אלא תכנית מפורטת וכי היא מחייבת את התכניות המפורטות שיבואו בעקבותיה. לעניין זה אפנה, בין היתר, לאמור בסעיפים 3.4 ו- 3.5 לעניין הוראות להכנת תכניות מפורטות.
14. העובדה שבהתאם לתקנון התכנית נדרשו תכניות מפורטות לצורך הוצאת אישורי בניה ולצורך הפקעה אין בה כדי ללמד, כי תכנית המתאר איננה תכנית מסוימת ומפורטת וכי לא שינתה את ייעוד הקרקע. בסעיף 2.2 לתקנון התכנית צוין, כי בין עיקרי הוראות התכנית קביעת חובה להגשת תכניות מפורטות למתחמי התכנון השונים וקביעת שלבי פיתוח העיר וההתניות לביצוע. התכניות המפורטות במקרה כאמור יהיו בהתאם לייעודים שנקבעו בתכנית המתאר שמעמדה ההיררכי גבוה יותר. העובדה שבהתאם לתכנית המתאר נדרשו תכניות מפורטת איננה מלמדת, כי תכנית המתאר לא שינתה את ייעוד הקרקע. בשונה מעניין ברג, המפורט לעיל, מצאתי, כי במקרה שלפני תכנית המתאר לא קבעה גמישות ומרחב פעולה גדול. כפי שיפורט בהמשך, הדבר עולה בקנה אחד עם האמור בחוות דעת המומחית בנוגע לקביעת מקדם לאי הוודאות בנוגע לסופיות הייעוד בשיעור 10% בלבד.
15. בסעיף 2.2 לתכנית המתאר פורטו עיקרי הוראות התכנית. סעיפים א' ו-ב' עוסקים בשינוי ייעוד הקרקע. במסגרת חוות הדעת התייחסה המומחית לתכנית המתאר וציינה, כי מעיקרי הוראותיה שינויי ייעוד קרקע חקלאית לייעודי מגורים, תעסוקה, מבני ציבור, שטחים פתוחים, דרכים ועוד, קביעת התכליות המותרות לכל ייעוד קרקע וקביעת חובה להגשת תכניות מפורטות למתחמי התכנון השונים וקביעת שלב פיתוח העיר והתניות לביצוע. עוד ציינה, כי התכנית לא מהווה בסיס להפקעות לצורכי ציבור והליך הפקעה יתבצע רק לאחר אישור תכנית מפורטת בהתאם להנחיות התכנית האמורה. כמו כן, לא יינתנו היתרי בניה מכוח התכנית אלא בכפוף לתכנית מפורטת. המומחית ציינה, כי ייעוד הדרך הנדון הוא מתארי וקיימת אי וודאות מסוימת לגבי סופיות הייעוד. לטענתה, בסופו של דבר תוואי מסילת הרכבת בקצה הצפוני שונה ועבר בשטח שיועד למחלף וחלק מהשטחים שהופקעו הם בייעוד סחיר בתכנית המתאר ולא בייעוד דרך. לטענת המומחית, תכנית המתאר היא תכנית ברמה מפורטת וניתן לראות בתשריט את תוואי החלקות. לעמדתה, יש לתת מקדם מסוים לאי הוודאות בנוגע לסופיות הייעוד. המומחית העריכה את המקדם האמור בתוספת של כ- 10% לשווי דרך בתכנית מפורטת והעמידה את השווי על 30 ₪ למ"ר. סבורני, כי האמור בחוות דעתה תומך בקביעה לפיה תכנית המתאר אינה תכנית כתמים אלא תכנית מפורטת שעיון בה ובתשריט המצורף לה מאפשר את זיהוי החלקות.
16. אציין עוד, כי במסגרת ערר (צפון) 8295/15 טחנת קמח העמק בע"מ נ' וועדה מקומית לתכנון ולבנייה עפולה התייחסה וועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז צפון לחוות הדעת של השמאי המייעץ לפיה אישור תכנית ג/12567 יצר השבחה על החלקות שבנדון וציין, כי מדובר בתכנית מתאר כללית שחלה על כל מרחב העיר עפולה. וועדת הערר קבעה, כי לא ניתן להסתפק באמירות כלליות אלו ללא שהוצג בסיס שמאי לשם ביטולו של חיוב בהיטל השבחה אשר הוועדה המקומית מצאה לנכון להטיל. וועדת הערר ציינה, כי תכנית המתאר אכן כוללת פרוגרמה תכנונית כללית אשר לשם הוצאתה אל הפועל נדרש לאשר תכנית מפורטת אך קבעה, כי אין בכך כדי לשלול את האפשרות המסתברת, כי התכנית משביחה. עוד ציינה וועדת הערר, כי השבחה מוגדרת כעליית שווי של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. תכנית מוגדרת כתכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת. משכך קבעה וועדת הערר, כי די בכך שעקב אישורה של תכנית מתאר מקומית עלה שווי המקרקעין כדי לחייב בתשלום היטל השבחה. זאת, אף אם אין מדובר בתכנית מפורטת אשר לא ניתן להוציא היתרי בניה מכוחה.
17. ברי, כי קביעתה של וועדה זו אין בה כדי לחייב את בית המשפט שעה שהוא בוחן, האם תכנית המתאר היא תכנית כתמים אשר לא היה בכוחה לשנות את ייעוד הקרקע או שמה מדובר בתכנית ששינתה את ייעוד הקרקע. עם זאת, הטלת היטלי השבחה על חלקות אשר נכללו במתחמי התכנון בהתאם לתכנית המתאר תומכת בטענה לפיה תכנית זו היא התכנית המשביחה/הפוגעת וכי בהתאם לה שונה ייעוד הקרקע.
18. במסגרת סיכומי התשובה התייחס התובע לסוגיה זו וטען, כי טענת הנתבעת בעניין זה תומכת למעשה בטענותיו. שכן, אם הוטל היטל השבחה כפי שטוענת הנתבעת, הרי שהמשמעות היא שתכנית ג/12567 אינה פוגעת אלא להפך היא הגדילה את השווי מעבר לשווי חקלאי. לטענתו, זאת בשל העובדה שהיא הגדירה את המגמות וככל שיש השבחה הרי שאין ירידת ערך. לטענתו, השמאים סברו שהתכנית מגבירה את הפוטנציאל כך שאם שווי קרקע חקלאית הוא לדוגמא 100 ₪ למ"ר, הרי שלאחר התכנית השווי גבוה יותר ולפיכך גם פיצויי ההפקעה צריכים להיות משולמים לתובע לפי שווי חקלאי מוגבר. קרי, שווי חקלאי בתוספת מגמות התכנון שיצרה תכנית המתאר.
19. אינני מקבלת עמדה זו של התובע. ברי, כי תכנית יכולה להיות הן משביחה והן פוגעת לגבי מקרקעין שונים לגביהם היא חלה. הטלת היטל השבחה בעקבות תכנית מסוימת אין בה כדי ללמד, כי אינה התכנית הפוגעת לגבי מקרקעין אחרים עליהם היא אף חלה ואין באמור כדי ללמד, כי התכנית לא שינתה את ייעוד הקרקע אלא רק הגדירה מגמות.
20. במסגרת סיכומיה טענה הנתבעת, כי התובע טוען למעשה לרצף תכנוני בין תכנית המתאר לבין תכנית רכבת העמק- תכנית התת"ל שפורסמה לאחר תכנית המתאר. לטענתה, התובע סבור, כי יש להתעלם מההשפעות הברורות של תכנית המתאר על הייעוד ושווי המקרקעין. בעניין זה אציין, כי בבר"ם 5898/16 רומן ברג נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשל"צ עמדת הרוב הייתה, כי לא ניתן לראות את תכנית העבר ואת התכנית הפוגעת כתכנית אחת לעניין חישוב גובה הפיצוי. פסק הדין התייחס לנסיבות בהן מחילים את דוקטרינת הרצף התכנוני לפיה ניתן לתבוע את מלוא ירידת הערך שגרמו כל התכניות יחדיו עקב אישור התכנית המפורטת. אציין, כי במסגרת ההליך שלפני התובע לא טען לתחולת דוקטרינת הרצף התכנוני והוא אף הבהיר סוגיה זו במסגרת סיכומי התשובה. תחת זאת, טענתו בנוגע לייעוד הקרקע במועד הקובע התבססה על הטענה לפיה תכנית המתאר היא תכנית כתמים אשר לא שינתה את ייעוד הקרקע. בעניין זה אוסיף ואציין, כי המקרה שלפני נבדל ממקרה בו מדובר בתכנית לא קונקרטית כאשר לא ניתן לזהות בוודאות את הפגיעה במקרקעין.
21. התובע ביקש ללמוד מהחלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה במסגרת התנגדויות לתכנית עפ/מק/2/20010, כי תכנית המתאר לא שינתה את ייעוד הקרקע מאחר וייעוד הקרקע אשר צוין בטבלת הקצאה ואיזון ללא הסכמת הבעלים הוא ייעוד חקלאי אף שתכנית המתאר מסווגת את המקרקעין בייעודים שונים. בעניין זה אציין, כי תכנית עפ/מק/2/20010 לא חלה על המקרקעין נשוא התובענה וממילא אין בהחלטת הוועדה כדי לחייב את בית המשפט אשר לו מסור שיקול דעת לבחון את התכנית, לפרשה ולקבוע האם מדובר בתכנית כתמים או בתכנית מפורטת אשר שינתה את ייעוד הקרקע.
22. הנה כי כן, לאור המפורט לעיל מצאתי, כי תכנית המתאר היא תכנית מפורטת המאפשרת, יחד עם התשריט המצורף לה, את זיהוי החלקות הרלוונטיות. תכניות זו איננה בגדר תכנית כתמים והיא שינתה את ייעוד הקרקע.
23. תכנית המתאר היא תכנית משביחה/פוגעת. כשם שהוטלו היטלי השבחה בגין השבחה בעקבות תכנית זו, הרי שהיה בידי בעלי מקרקעין אשר נפגעו בעקבות התכנית האמורה לתבוע פיצוי בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, במסגרת הזמנים הקבועים בסעיף. הפיצוי במקרה כאמור הוא פיצוי דו שלבי- תחילה נקבע פיצוי בגין הפגיעה שנגרמה בעקבות פרסום תכנית המתאר ובהמשך נקבעים פיצויי ההפקעה. במקרה בו עסקינן התובע לא פעל לצורך קבלת פיצוי לפי סעיף 197 לחוק במועדים הקבועים בחוק ואין בידו לרפא את מחדלו בעניין זה במסגרת התובענה שלפני. את הפיצוי בגין הפגיעה שנגרמה בעקבות פרסומה של תכנית המתאר אין בידי התובע לקבל במסגרת ההליך שלפני. זאת, הן לאור ההתיישנות והן לאור הסמכות העניינית.
24. במסגרת סיכומיו טען התובע, כי הוא לא קיבל פיצוי לפי סעיף 197 בגין הקרקע נשוא התובענה ועל כן אין חשש, כי יקבל פיצוי מעבר למגיע לו ככל שהפיצויים יקבעו לפי ייעוד חקלאי. ברי, כי העובדה שלא שולם פיצוי בהתאם לסעיף 197 לחוק והעדר חשש לפיצוי מעבר לפיצוי המגיע לנפקע לא די בהם כדי ללמד, כי יש לקבוע את הפיצוי בהתאם לייעוד חקלאי. העובדה שהתובע לא פעל בהתאם להוראות סעיף 197 לחוק ולא דרש פיצוי בגין הפגיעה הרלוונטית במועדים הקבועים בו איננה משליכה על השאלה, האם תכנית המתאר שינתה את ייעוד הקרקע אם לאו.
25. הנה כי כן, מצאתי, כי תכנית המתאר, שפורסמה טרם צו ההכרזה משנת 2005, שינתה את ייעוד הקרקע. לפיכך, הפיצוי בהתאם למועד יקבע לפי ייעוד הקרקע כאמור בתכנית זו.

הגנת היתרה

1. התובע טוען, לתחולתה של הגנת היתרה בהתאם לסעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבנייה לפיו "לא יופקע חלק ממגרש, בתשלום או ללא תשלום, אם כתוצאה מכך יפחת שוויה של יתרת המגרש". ההגנה האמורה מחייבת את הרשות לבחור בין הפקעת החלקה בשלמותה תוך תשלום פיצויים מלאים בגין הפקעת החלקה כולה לבין ויתור גורף על ההפקעה. עקרונית, על הנפקע להעלות טענתו בעניין זה כבר בשלב הפקדת התכניות. עם זאת, בהתקיים נסיבות מסוימות בידו להעלות טענתו גם בשלב ההפקעה. ככל שהטענה מתקבלת בשלב ההפקעה הרי שניתן לקבוע פיצוי בגין הפגיעה שנגרמה בעקבות התכנית אף אם חלף המועד הקבוע בסעיף 197 לחוק (ע"א 6407/14 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה כרמיאל נ' אחמד מסרי).
2. בענייננו, טענת התובע לעניין הגנת היתרה נטענה בצורה כללית מבלי שעלה בידי התובע להוכיח את תחולת הוראת סעיף 190(א)(1) לחוק במקרה בו עסקינן. במסגרת כתב התביעה הוא טען בעניין זה, כי "בענייננו נפגעו יתרת המקרקעין בחלקות, לכן על הנתבעת להפקיע את כל שטח המקרקעין תוך תשלום פיצוי הפקעה לפי הסכומים המפורטים בחוות הדעת". לא די בטענה כללית כאמור כדי ללמד על תחולתה של הגנת היתרה. כמו כן, אין להתעלם מהעובדה, כי בחלק מהמקרים יתרת החלקות נכללה בתכניות איחוד וחלוקה ומשכך הרי שהיא הושבחה בעקבות תכנית המתאר.
3. אציין, כי בע"א 6407/14 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה כרמיאל נ' אחמד מסרי קבע בית המשפט העליון, כי יש לדחות את טענת הגנת היתרה היות ולא הוכח שלא ניתן לעשות שימוש סביר ביתרת החלקות. נקבע, כי מהלשון הרחבה בה נוקט סעיף 190(א)(1) עשוי להשתמע כאילו כל הפחתה בשווי היתרה עקב הפקעה חלקית של המקרקעין מונעת את ביצוע ההפקעה. אולם, הפסיקה צמצמה את הגנת היתרה וקבעה, כי הגנה זו תחול רק באותם מקרים בהם יתרת הקרקע אינה ניתנת לניצול סביר. (לדיון מורחב במבחנים שנקבעו בפסיקה ועמדתו של בית המשפט העליון ראה האמור בפסק הדין). הקביעות האמורות יפות ונכונות לענייננו.

שטח ההפקעה

1. מחוות דעתה של המומחית עולה, כי בהתייחס לחלקות מושא שומת 1998 סבור התובע, כי יש לחשב את הפיצוי בהתאם לשטח שהוכרז להפקעה ולא לשטח שנתפס בפועל. מנגד, הנתבעת סבורה, כי יש לחשב את הפיצוי לפי שטחי ההפקעה בפועל ולא לכל השטח המוכרז להפקעה. במסגרת שומת 1998 התייחסה המומחית למחלוקת לעניין השטחים המופקעים ולטענת שמאי התובע, כי יש לקחת בחשבון את מלוא שטח ההכרזה בחלקה אף אם לא נתפס. המומחית ציינה, כי בהתאם לפקודת הדרכים ולפסיקה פיצוי הפקעה ניתנים בהתאם לתפיסה בפועל. בנסיבות אלו המומחית ערכה את השומה לפי התפיסה בפועל ולא לכלל שטחי ההכרזה. עמדת המומחית בעניין זה מקובלת עליי לחלוטין. שיעור הפיצוי המגיע לנפקע נקבע בהתאם לשטח אשר הרשות תפסה בו חזקה. האמור עולה בקנה אחד עם מטרת פיצויי ההפקעה שנועדה להעמיד את הנפקע במצב בו היה אלמלא ההפקעה. מתן פיצוי לנפקע על שטחים אשר הרשות לא תפסה בהם חזקה אינו עולה בקנה אחד עם מטרה זו ויביא להתעשרות שלא כדין של הנפקע.
2. כמו כן, לעניין חלקה 29 בגוש 16733 טען שמאי התובע לקיומה של הפקעה נוספת בשטח של 290 מ"ר בהתאם לצו הכרזה משנת 2006. במסגרת שומת 2006 התייחסה המומחית לחלקה האמורה. המומחית ציינה, כי התייחסות להפקעה הנוספת לא מוזכרת בהסדר הדיוני. עוד ציינה המומחית לגבי החלק של 290 מ"ר שנטען, כי הופקע לפי צו הכרזה משנת 2006, כי לא הוצגה לה מפת הפקעה לשטח האמור. לטענתה, לפי הבנתה השטח האמור נמצא בפינה הצפון מזרחית של החלקה ונכלל בשטח של 3,282 מ"ר שסומן במפת ההפקעות ולגביו חושבו פיצויי הפקעה גם על ידי הנתבעת. המומחית הוסיפה, כי מאחר ומדידה אינו תחום מומחיותה היא ערכה תחשיב לשטח האמור כתחשיב עזר לבית המשפט ככל שייקבע, כי השטח הנוסף הופקע.
3. ברי, כי לא די בטענה כללית לעניין הפקעת שטח נוסף. כתב התביעה אינו מתייחס לצו ההכרזה האמור. לכך מתווספת העובדה, כי במסגרת ההסדר הדיוני לא הוזכרה סוגיה זו. כמו כן, כאמור, למומחית לא הוצגה מפת הפקעה בנוגע לשטח זה. בנסיבות אלו מצאתי, כי דין טענת התובע בנוגע להפקעת שטח נוסף בחלקה האמורה מכוח צו הכרזה משנת 2006 להידחות.

נזק לנותר

1. עיון בחוות דעת המומחית מלמד, כי היא בחנה סוגיה זו תוך שהיא התייחסה לטענות הצדדים ובדקה את הנזק לנותר בהתאם למועד הקובע. במסגרת שומת 1998 ערכה המומחית חישוב נזק לנותר על פי מועד קובע 1998 ועל פי מועד קובע 2005. כאמור, מצאתי כי לגבי החלקות מושא שומה זו המועד הקובע לחלקים החופפים ולחלקות אשר חל עליהן רק צו ההכרזה משנת 2005 הוא מועד הצו האמור. במסגרת חוות הדעת התייחסה המומחית לשטח המופקע, לשטח הנותר, לשאלה, האם השטח הנותר הוא שטח כלוא, לייעוד הקרקע. המומחית העריכה נזק בגין סיכון לתמורה עתידית במושע. בנוסף, היא התייחסה למתחמי איחוד וחלוקה בהתאם לתכנית. ביחס ליתרת חלקות שייעודן דרך היא ציינה, כי דרך לא נפגעת מצורה/גודל/כדאיות עיבוד או סכנה לתמורה במושע. לכן היא קבעה, כי אינה מוצאת פגיעה ביתרה החלקה במקרה זה. במסגרת שומת 2006 היא מצאה לאמץ את קביעת שמאית הנתבעת לעניין נזק בשיעור 30% בשל ייעוד השטח והעובדה שנותר כשטח כלוא. במסגרת שומת 2005 קבעה המומחית, כי לא נגרם נזק לנותר מלבד בחלקה 35 גוש 16709 אשר לגביה קבעה נזק לנותר בשיעור 90%, בהתאם לעמדות הצדדים.
2. קביעות המומחית בעניין זה הן בתחום מומחיותה. מצאתי, כי המומחית ערכה את הבדיקות הדרושות והתחשבה בנתונים הרלוונטיים ואין הצדקה להתערב בקביעותיה בעניין זה.

פיצויי סבל

1. התובע טוען, כי הוא זכאי לפיצויי הפקעה מלאים מהמטר הראשון ביחס לכלל המקרקעין לאור היקף ההפקעה הנרחב עד כי מדובר בהפקעה מלאה השוללת את השימוש וההנאה בכלל המקרקעין. עוד ציין, כי בהתאם להלכה שנקבעה בע"א 5546/97 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה קרית אתא נ' חנה הולצמן, פ"ד נה(4) 629, הרי שבמקרה שבו הרשות מפקיעה מקרקעין היא מחויבת לתת פיצוי הוגן ושווה ובעת שהיא מפקיעה את כל המקרקעין בחלקה לא ניתן לפצות בסכום אשר נופל משווי המקרקעין המופקעים. לטענתו, אף שפסק הדין עסק בהפקעה מכוח פקודת הקרקעות והחוק לתכנון ובנייה הרי שהעיקרון האמור חל ביחס להפקעות מכוח דינים אחרים כמו פקודת הדרכים. התובע התייחס בסיכומיו להתפתחות ההלכה ובין היתר לקביעה, כי יש לפצות על מלוא שווי המקרקעין אף אם לא הופקעו במלואם. בנוסף, הוא התייחס לקביעה לעניין סמכותו של שר התחבורה במסגרת פס"ד רוטמן. כמו כן, התובע התייחס לתשובתו של שר התחבורה, כמפורט לעיל, וטען, כי בנסיבות אלו אין חולק, כי יש להורות לנתבעים לפצות מהמטר הראשון.
2. במסגרת שומת 1998 ושומת 2005 ציינה המומחית את החלקות בהן נתנה שמאית הנתבעת פיצוי מהמטר הראשון וציינה, כי מדובר במחלוקת משפטית וכי פס"ד רוטמן קבע, כי יש להקל בקריטריונים לקבלת פיצויים מהמטר הראשון. היא ציינה, כי שמאית הנתבעת קבעה פיצוי מהמטר הראשון לחלקות שהופקעו בשלמות וחלקות בהן אחוז ההפקעה גבוה מאוד. במסגרת שומת 2006 ציינה המומחית, כי ביחס לחלקה מושא שומה זו אין מחלוקת בין הצדדים, כי יש לשלם פיצויי הפקעה מהמטר הראשון. בשומת 2011 ציינה המומחית, כי ביחס לחלקה מושא שומה זו הצדדים מסכימים, כי יש לשלם פיצויי הפקעה מהמטר הראשון. לטענתה, מאחר והחלקה הופקעה בשלמות היא מקבלת את עמדתם לעניין זה.
3. במסגרת סיכומיה טענה הנתבעת, כי התייחסות התובע בסיכומיו לזכאותו לפיצוי מהמטר הראשון נעשתה שלא לצורך. שכן, הסמכות להורות על פיצויי סבל מסורה לנתבע אולם במסגרת פיצויי ההפקעה הנתבעת שילמה לתובע לפנים משורת הדין פיצוי מהמטר הראשון ומשכך מתייתר הצורך לדון בתחולת הקריטריונים שקבע השר ויישומם על מקרה זה.
4. עמדתה של הנתבעת בעניין זה מקובלת עליי. כאמור, הנתבע מצא, כי לאור מועד התפיסה הלכת רוטמן חלה על ההפקעה והתובע זכאי לפיצוי מהמטר הראשון של השטח שהופקע. בהתאם, הנתבעת שילמה במסגרת הפיצוי שאינו במחלוקת פיצוי מהמטר הראשון. למען הסר ספק אציין, כי ככל שהייתה מתקבלת עמדת התובע לעניין ייעוד הקרקע במועד הקובע ברי, כי היה בכך כדי להשליך אף על גובה פיצויי הסבל, אשר כמו כל פיצויי ההפקעה נגזרים משווי הקרקע במועד הקובע בהתאם לייעוד הקרקע.

השומות

1. במסגרת השומות התייחסה המומחית להסכמת השמאים לפיה יש לקבוע שווי דרך בהתאם לקווים המנחים של השמאי הממשלתי לפי 10% משווי היעודים בסביבה ולמחלוקת שנתגלעה ביניהן לגבי הייעוד והשווי שיש לצאת מתוכו. המומחית התייחסה לפרק ג' של הקווים המנחים ולהפרדה בין שומת דרך עירונית לדרך לא עירונית. היא הוסיפה, כי בשנת 2005 הסביבה הקרובה לא הייתה עירונית אלא שטח חקלאי צמוד לישוב ומוטה פיתוח. המומחית ציינה, כי הדרך אמנם מצויה בתוך המרקם העירוני הצפוי של העיר עפולה אולם היא חוצה את היישוב וממשיכה גם אחריו. עוד ציינה, כי חלק מהשטחים מיועדים למסילת ברזל שהיא בוודאי נתיב בין עירוני. המומחית מצאה, כי המסקנה המתבקשת היא, כי מדובר בדרך בין עירונית וכי יש לשום על פי הקווים המנחים לדרך בינעירונית. המומחית בחנה עסקאות בקרקע חקלאית מרוחקת מסביבת עפולה, נטרלה רכיב פוטנציאל וזכויות מים והתאמה למושע והעריכה שווי דרך לפי 27 ₪ למ"ר. כפי שפירטתי לעיל, המומחית מצאה, כי יש לתת מקדם מסוים לאי הוודאות בנוגע לסופיות הייעוד. המומחית העריכה את המקדם האמור בתוספת של כ- 10% לשווי דרך בתכנית מפורטת ובנסיבות אלו העמידה את השווי על 30 ₪ למ"ר. לא מצאתי, כי יש הצדקה להתערב בקביעות המומחית בעניין זה ומצאתי לאמץ את קביעותיה.
2. במסגרת שומת 1998 ערכה המומחית ארבע חלופות חישוב. לאור קביעותיי בנוגע למועד הקובע ולייעוד הקרקע הרי שהחלופה הרלוונטית היא טבלה 3 (עמ' 37 לחוות הדעת) במסגרתה נערך חישוב בהנחה שתכנית המתאר שינתה את ייעוד הקרקע וכי לגבי הפקעות חופפות אשר חלים עליהן צו ההכרזה משנת 1998 וצו ההכרזה משנת 2005, הרי שהפיצוי יקבע לפי המועד הקובע של צו ההכרזה משנת 2005.
3. במסגרת שומת 2005 ערכה המומחית שתי חלופות חישוב. החלופה הרלוונטית לענייננו היא טבלה מס' 1 (עמ' 32 לחוות הדעת) במסגרתה חושב הפיצוי לפי ייעוד דרך בהנחה שתכנית המתאר שינתה את ייעוד הקרקע טרם המועד הקובע.
4. במסגרת שומת 2006 ערכה המומחית שתי חלופות חישוב וכן, תחשיב עזר לגבי מועד 2006. החלופה הרלוונטית היא חלופה א' (עמ' 24 לחוות הדעת) במסגרתה חושב הפיצוי בהתאם לייעוד שנקבע על ידי תכנית המתאר. כמפורט, מצאתי, כי לא עלה בידי התובע להוכיח את טענותיו לעניין צו ההכרזה משנת 2006 אשר לא היה חלק מההסדר הדיוני.
5. בשומת 2011 ערכה המומחית שתי חלופות חישוב. החלופה הרלוונטית היא חלופה א' (עמ' 22 לחוות הדעת) במסגרתה חושב הפיצוי לפי הייעוד החדש בהתאם לתכנית המתאר. בנוסף, המומחית ערכה חישוב לגבי מועד 2011. בין הצדדים אין מחלוקת בנוגע להפקעה הנוספת מכוח פקודת הקרקעות במועד האמור.

התוצאה

1. הנה כי כן, התובע זכאי לפיצוי בהתאם לקביעותיי לעניין המועד הקובע וייעוד הקרקע, כמפורט לעיל ובהתאם לקביעות המומחית ביחס לכל אחת מהחלקות בחלופות הרלוונטיות. כאמור, מצאתי לאמץ את קביעות המומחית ובין היתר לעניין הנזק לנותר. את סכום הפיצוי שקבעה המומחית לגבי כל אחת מהחלקות וכל אחד מהמועדים הקובעים הרלוונטיים יש לשערך למועד בו שולם הסכום שאינו במחלוקת ולקזז ממנו את הסכום שאינו במחלוקת, כולל מקדמות מס שבח, אשר שולם עבור כל חלקה. את היתרה יש לשערך למועד פסק הדין. הצמדת סכום הפיצוי תיעשה בהתאם להוראות סעיף 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד-1964 שהוא הדין הספציפי החל בענייננו.
2. מחייבת את הנתבעת בשיפוי התובע בגין הוצאותיו עבור חוות דעת מטעמו וחוות דעת מומחה מטעם בית משפט וכן אגרת בית משפט בכפוף להצגת אישור תשלום.
3. לאחר שקילת מספר הישיבות שהתקיימו בתיק, סכום הפיצוי, אופן ניהול התיק על ידי הצדדים, לרבות תשלום הסכומים שאינם שנויים במחלוקת על ידי הנתבעת טרם מתן פסק הדין, הפער המשמעותי בין סכום התביעה לסכום פסק הדין, וקבלת עמדת הנתבעת במרבית המחלוקות בין הצדדים, מחייבת את הנתבעת בסכום כולל בגין שכר טרחת עו"ד בסך של 20,000 ₪.
4. הסכומים שנותרו לתשלום ישולמו בתוך 30 ימים ממועד המצאת פסק הדין, שאם לא כן יישאו הסכומים הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד מועד התשלום בפועל.

המזכירות תמציא לצדדים.

ניתן היום, ו' תשרי תשפ"א, 24 ספטמבר 2020, בהעדר הצדדים.