1. בקשת רשות ערעור על החלטתו של כב' הרשם הבכיר בנימין בן סימון מיום 13.3.16 בה התקבלה בקשת המשיבים להעברת התובענה לבית משפט השלום בעכו.

התביעה

2. בכתב התביעה עתר המבקש לפינוי המשיבים ממושכר, בית עסק בו מחזיקים המשיבים כדיירים מוגנים החל משנת 1987, וזאת עקב אי תשלום דמי שכירות, במועדם וכסדרם, ביצוע שנויים ניכרים במושכר ובניית תוספות בנייה לא חוקיות ללא היתר במושכר ומחוצה לו, הפעלה לא חוקית ולא תקינה של המושכר תוך ביצוע מפגעים ומטרדים וגרימת נזק בזדון למושכר. כן עתר המבקש לתיקון הליקויים במושכר, הריסת התוספות הבלתי חוקיות שבוצעו במושכר ומחוצה לו, וכן חיובם של המשיבים בתשלום דמי שכירות ראויים בגין השימוש בתוספות הבנייה שבוצעו על ידם החל מיום רכישת המבקש את העסק, כמו גם סעד הצהרתי בדבר זכותו לכך עד להסרת תוספות הבנייה בפועל.

הבקשה

3. בבקשה שהגישו המשיבים צויין כי הם מחזיקים במושכר מזה 28 שנה, ואילו המבקש רכש את הנכס מכונס בשנת 2014. לאור תקנה 4 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 נתונה הסמכות לבית המשפט באזור בו מצויים המקרקעין, וגם הסבירות ומאזן הנוחות מטים את הכף להעברת התביעה למקום המצא המקרקעין. נטען כי הנכס הוכרז על ידי העיריה כמבנה מסוכן, התבקש תיקונו, ובנסיבות יהא צורך במנוי מומחה ובפיקוח על ביצוע תיקונים, כאשר הן נציגי הרשות והן שמאים ייאלצו כולם להגיע לירושלים, על אף מקום המצא הנכס.

התגובה

4. בתגובת המבקש נטען כי תקנה 4 אינה חלה בנסיבות העניין שכן אין המדובר בתביעה שכולה במקרקעין ועל כן חלה תקנה 3(א) לתקנות סדר הדין האזרחי. אחת מעילות התביעה היא אי תשלום דמי שכירות ודרישה לתשלום דמי שכירות ראויים אשר המקום המיועד לקיום ההתחייבות לפי סעיף 14(ב) לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 וסעיף 44 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973 הוא במקום עסקו ובמקום מגוריו של הנושה-התובע. אלו מצויים בירושלים והתובע-המבקש הינו גם אדם בא בימים, עובדה התומכת בבקשתו כי על התביעה להידון בירושלים.

ההחלטה

5. ביום 13.3.16 ניתנה ההחלטה מושא הבקשה ולפיה "על פי תקנה 4 לתקסד"א, תובענה שבמקרקעין תוגש לבית המשפט שבאזור שיפוטו הם מצויים. תקנה זו וזיקות אחרות מובילות למסקנה כי הפורום המשפטי הנכון לטיפול בתובענה הוא בית משפט השלום בעכו. אי לכך אני מורה שהתובענה תועבר לבית משפט השלום בעכו".

טענות הצדדים

6. בבקשת רשות הערעור נטען כי שגה בית משפט קמא עת סווג את התובענה ככזו שכולה במקרקעין ובהחילו את תקנה 4 לתקנות סדר הדין האזרחי שכן בין היתר כוללת התובענה תביעה כספית ודרישת דמי שכירות ראויים בסכום כספי קצוב וכן סעד הצהרתי לקביעת דמי שכירות. הואיל וכך זכאי היה התובע להגיש את התביעה בירושלים, מקום מגורי ומקום עסקו של התובע, הוא המקום על פי הדין "שנועד, או שהיה מכוון לקיום ההתחייבות" כלשון תקנה 3(ג) לתקנות סדר הדין האזרחי. המשיב גם הכיר בחובתו לשלם את דמי השכירות בירושלים שכן העביר דמי שכירות, חלקיים, לכתובת מגורי התובע בירושלים.

7. בתשובת המשיבים לבקשה היפנו המשיבים לטענותיהם בבקשה להעברת הדיון ולטענתם הסמכות לדון בתביעה נתונה לבית המשפט שבאזור שיפוטו המקרקעין – עכו או חיפה. כל שרשרת הבעלים של הנכס עד לתובע וגם המשיבים מתגוררים בעכו, כל ההליכים המשפטיים והמנהליים שהתנהלו במהלך השנים ביחס למקרקעין התנהלו בעכו, שם גם מצויים הגופים הנוגעים בתביעה, כך שמבחינת הנוחות וההגינות יש לנהל את התביעה בבית המשפט בו מצויים המקרקעין. עוד נטען כי החלק העיקרי והמרכזי בתביעה לרבות עילת הפנוי הינה תביעת מקרקעין, הדרישה הכספית היא כללית, לא מבוססת ואך נועדה להקנות לתביעה צביון של תביעה שאינה במקרקעין. השיקים שולמו על ידי המשיבים בדואר רשום לכתובת שנתן המבקש על פי הסכם בעלפה.

הכרעה

8. לאור הסכמת הצדדים כעולה מהודעותיהם מיום 11.5.16 ומיום 16.5.16 אני דנה בבר"ע כאילו ניתנה רשות והוגש ערעור על פי הרשות שניתנה. כפי שיפורט להלן, דין הערעור להתקבל.

9. "...כבר נפסק כי בשונה מכללי הסמכות העניינית, עקרונות הסמכות המקומית אינם נתפשים ככללים שבליבת סמכות השפיטה....ומשכך אין לייחס משמעות מופרזת לשאלת מיקומו של בית המשפט אליו הוגשה תובענה פלונית" (ר' רע"א 1878/12 עווד חלבי נ. ש.מ.פ חברה לנאמנות והשקעה בע"מ והאסמכתאות שם).

סעיף 4 לתקנות סדר הדין האזרחי קובע כי:

תובענה שבמקרקעין תוגש לבית המשפט שבאזור שיפוטו הם מצויים.

סעיף 3(א) לתקנות קובע כי:

תובענה שאינה כולה במקרקעין, תוגש לבית המשפט שבאזור שיפוטו מצוי אחד מאלה:

(1) מקום מגוריו או מקום עסקו של הנתבע;

(2) מקום יצירת ההתחייבות;

(3) המקום שנועד, או שהיה מכוון, לקיום ההתחייבות;

(4) מקום המסירה של הנכס;

(5) מקום המעשה או המחדל שבשלו תובעים.

מהוראות סעיפים אלו עולה כי רק מקום בו התובענה כולה היא במקרקעין, אין התובע רשאי לבחור היכן יגיש תביעתו בהתאם לתקנה 3(א) והוא מחוייב להגישה במקום המצא המקרקעין.

10. בפרשת לוי נ. פולג (רע"א 6920/94, מ"ט(2) 731) התבקשה הריסתם של מבנה ומחסן שנבנו בצמוד לדירת התובעים בפתח תקוה וכן פצוי בגין ירידת ערך הדירה האמורה, בגין השימוש שנעשה ברכוש המשותף ובגין עוגמת נפש. בית המשפט קבע כי ניתן לראות במקום מגורי התובעת בירושלים כ"...מקום שנועד, או שהיה מכוון לקיום ההתחייבות" (לפי תקנה 3(א)(3)) לעניין תשלום הפיצויים ודמי השכירות הראויים על אף שנכס המריבה מצוי באיזור השיפוט של בית משפט אחר והאירועים נשוא אותה תביעה אירעו באותו איזור, ומכאן שניתן להגיש את התביעה גם בבית המשפט בירושלים.

11. בענייננו, בלא להידרש לשאלה האם תביעת פנוי ממושכר היא תביעה במקרקעין לעניין תקנה 4 האמורה, בכתב התביעה עתר המבקש גם לסעד כספי של דמי שכירות ראויים בגין השימוש באותם חלקים שנבנו לטענתו תוך הפרת הסכם הדיירות המוגנת. די בכך על מנת שהתביעה לא תהא "כולה במקרקעין". מאחר ולפי הילכת פולג לעניין דמי השכירות הראויים קיימת סמכות מקומית בהתאם להוראות הדין המהותי לפיו המקום שנועד לקיום ההתחייבות הוא מקום מגורי הנושה, קיימת סמכות מקומית לבית משפט השלום בירושלים.

אני מורה איפוא על קבלת הערעור והחזרת הדיון בתובענה לבית משפט השלום בירושלים.

בנסיבות, לא ראיתי מקום ליתן צו להוצאות.

ניתנה היום, כ' סיוון תשע"ו, 26 יוני 2016, בהעדר הצדדים.