עתירה לביטול החלטת משיב 1 (להלן: "הממונה") מיום 27.3.16 לפיה בוטלה זכייתם של העותרים במכרז מספר יש/20/2015 (להלן: "המכרז") לחכירת מגרש מספר 601 (להלן: "המגרש") לבניית יחידת דיור משפחתית אחת בשכונת מגרון מזרח ביישוב אדם-גבע בנימין (להלן: "היישוב").

הרקע לעתירה

1. המכרז כלל החכרת 54 מגרשים לבנייה עצמית של יחידות דיור ביישוב. במסגרת המכרז התבקשו המציעים להציע את הצעותיהם לשם חתימה על חוזה חכירה עם הממונה ל-98 שנה עם אופציה לעוד 98 שנה. בנוסף לסכום שיוצע עבור הקרקע לממונה, התחייבו המציעים בנספח א' לחוברת המכרז לשלם סכום נוסף עבור הוצאות פיתוח למשיב 3 - משרד הבינוי והשיכון (להלן: "משרד השיכון") תוך 50 יום ממועד אישור הזכייה במכרז של ועדת המכרזים של הממונה (להלן: "הוועדה"). קבלת אישור בכתב על הסדרת תשלום הוצאות הפיתוח וחתימה על חוזה לביצוע התשתיות מאת משרד השיכון היוו תנאי לחתימת הממונה על חוזה החכירה, ונקבע כי מועד התשלומים עבור הקרקע והוצאות הפיתוח וחתימה על הסכם התשתיות, הם תנאים יסודיים למימוש הזכייה במכרז וכי במקרה של איחור כלשהו בתשלום, תהיה הזכייה בטלה ומבוטלת (סעיף 16 לנספח). בהתאם לכך, כל מציע גם חתם על נספח מיוחד למסמכי המכרז (נספח ב') ובו הצהיר כי ידוע לו כי אם בתוך 50 יום מתאריך אישור ועדת המכרזים הוא לא ישלם את מלוא הוצאות הפיתוח ולא יחתום על הסכם תשתיות, תפקע זכותו מלקבל את המגרש.

2. העותרים הגישו את הצעתם, הפקידו ערבות בנקאית מתאריך 24.8.15 בסך של 50,880 ₪ ושילמו סכום נוסף של 33,360 ₪ עבור דמי היוון בצירוף מע"מ (לא התברר מתי שולם סכום זה מפני שתאריך התשלום על גבי העתק הקבלה שצורף לעתירה מטושטש והצדדים לא ידעו לומר מה כתוב בו). ביום 11.10.15 דנה הוועדה בהצעת העותרים והחליטה לאשרה. באותו יום נשלחה הודעה לעותרים על הזכייה ונאמר בה במפורש כי על העותרים לשלם את הוצאות הפיתוח בסך של 509,633 ₪ עד ליום 30.11.15. דא עקא העותרים לא שילמו את הוצאות הפיתוח עד למועד הנקוב. אלא שלאור פניית אחד מהזוכים האחרים במכרז, אשר טען כי קיבל את הודעת הזכייה רק ביום 29.10.15, החליטה הוועדה ביום 6.12.15 להאריך את המועד של כלל הזוכים ובתוכם העותרים, לשלם את הוצאות הפיתוח עד ליום 16.12.15 ואת דמי החכירה עבור הקרקע עד ליום 27.12.15. ואולם חרף קבלת החלטת הוועדה האמורה מיום 6.12.15 עוד באותו היום בידי העותרים (כפי שעולה ממכתב העותרים מיום 12.1.16, נספח ה-1 לעתירה), הם לא עמדו גם במועד הנדחה והם שילמו את הוצאות הפיתוח רק ביום 28.12.15. בעקבות איחור זה, ביום 27.3.16 ביטלה הוועדה את זכייתם של העותרים במכרז וערבותם בסך 50,880 ₪ חולטה. מכאן העתירה.

תמצית טענות הצדדים

3. לטענת העותרים, הם איחרו בתשלום הוצאות הפיתוח ביום אחד בלבד וזאת בשל אטימות הפקידוּת אצל המשיבים. לפי הטענה העותרים "נאלצו" לשלם את הוצאות הפיתוח באיחור מפני שיומיים בלבד לפני המועד האחרון לתשלום, התקשרה אליהם נציגת משרד השיכון והודיעה להם כי הם צריכים לשלם עבור הוצאות הפיתוח באמצעות שוברי תשלום חדשים הואיל ושוברי התשלום שהיו בידיהם אינם עוד בתוקף. לפיכך, ביום 27.12.15 הגיע עותר 1 למשרדי הממונה ליטול שוברי תשלום חדשים, אך נמסר לו כי הפקידה שיכולה להנפיק לו את השוברים נעדרת מהמשרד והעובדים האחרים שנכחו במקום סרבו לעזור לו. לפיכך, נאלץ העותר להגיע למשרדי הממונה שוב ביום המחרת כדי לקבל לידיו את שוברי התשלום החדשים, והנוכחים במקום נתנו לו להבין שניתנת לו הארכת מועד נוספת לתשלום הוצאות הפיתוח.

4. כן טענו העותרים, כי הם היו המציעים היחידים שהתמודדו על המגרש, לכן יש לנהוג עימם בגמישות יתר, שעה שישנן בעניינם, כפי שפורטו, "נסיבות מיוחדות" וכי הם איחרו בתשלום ביום אחד בלבד בשל מחדלה של הפקידוּת אצל הממונה. בדיון בעל-פה הוספה הטענה כי בימי ההארכה שקיבלו העותרים לתשלום נפלו ימי החנוכה וגם בכך יש להתחשב. לשיטתם עוד, יש להבחין בין מילוי תנאים בשלב המכרז לעומת מילוי התנאים כבמקרה זה בשלבים של מימוש הזכייה בו. לפיכך החלטת הוועדה הינה שרירותית, חורגת מגדר הסבירות ובלתי מידתית.

5. מנגד, המשיבים טענו כי לא נפל כל פגם בהחלטת הוועדה. הם הצביעו על ההלכה הנקוטה בדיני מכרזים, לפיה הגישה במילוי תנאי מכרז צריכה להיות קפדנית, כולל המועדים הנקובים בהם. ודאי במקרה זה בו המדובר בתנאי תשלום הנקובים במכרז שנקבעו כתנאים מהותיים. אין גם מקום להבחנה במקרה זה בין מילוי תנאי המכרז לבין מימוש הזכייה בו, שכן גם בשלבי המימוש בהם חלים דיני החוזים, העותרים לא מילאו אחר תנאי החוזה והפרו אותו ואין להם להלין גם בעניין זה אלא על עצמם.

6. המשיבים הוסיפו כי קבלת עמדת העותרים גם תפגע בעיקרון השוויון בדיני המכרזים. עיקרון שיש לו שני פנים. פן אחד כלפי חוץ, שמשמעו ביצוע בדיקה אם המציעים עומדים בתנאי המכרז; ופן שני כלפי פנים, שמשמעו שוויון בין המציעים השונים המתמודדים במכרז. במקרה זה, שמרו המשיבים על עיקרון השוויון בשני פניו ואין מקום להתערב בהחלטתם.

דיון והכרעה

7. ראשית ייאמר כי חרף האמור בעתירה ותוך הדגשה יתרה כבר בפתחה, כמו גם במכתבי העותרים ובמכתב בא-כוחם מיום 10.4.16, העותרים לא איחרו בתשלום הוצאות הפיתוח ביום אחד בודד בלבד, כי אם ב-12 ימים (במקום תשלום עד ליום 16.12.15, הסכום שולם רק ביום 28.12.15). התשלום שהיה צריך להתבצע עד ליום 27.12.15 – יום אחד לפני התשלום בפועל, היה עבור הקרקע ולא עבור הוצאות הפיתוח. מכאן, שיש בנטען בעתירה טענה עובדתית לא נכונה, אם לא למעלה מכך. לוּ בשל כך אפוא, דין העתירה להידחות.

8. שנית, העותרים עצמם הודו בפה מלא כי הם איחרו בביצוע התשלומים וכי החלטת הוועדה לבטל את זכייתם הייתה כדין ללא תרומה מסייעת מטעם פקידוּת הממונה. במכתבם מיום 28.2.16 העותרים פנו לוועדה ובקשו כי היא תבטל את ביטול זכייתם "לפנים משורת הדין" ונימקו את בקשתם אך בטעמים הומניטאריים שונים "על אף האיחור בתשלום". גם אין צריך לומר כי העותרים ידעו היטב כי עמידה דווקנית בתנאי התשלום מהווה תנאי יסודי במכרז והם אף חתמו על התחייבות נפרדת ועצמאית המאשרת זאת, ואין בכך כלום שבתוך ימי התשלום נפלו גם ימי החנוכה.

9. שלישית, אף אם גרסתם של העותרים נכונה, לפיה פנה עותר 1 למשרדי הממונה ביום 27.12.15 כדי ליטול שוברי תשלום חדשים, אין זה פלא בעיני שכך נדרש ממנו, דווקא מפני שהמועד לתשלום כבר חלף באותו יום ב- 11 יום, או לכל הפחות ב- 9 ימים לפני מועד קבלת אותה שיחת טלפון על ידי הפקידה שמסרה לעותרים כי לא ניתן לשלם את הוצאות הפיתוח בשובר תשלום שכבר פג תוקפו. לוּ בשל כך, אין לראות במעשי פקידוּת הממונה כתרומה למחדלי העותרים. אדרבה, אם בכלל, יש לראות בכך ניסיון של עובדי הממונה להושיט עזרה לעותרים. אין גם לראות במעשי עובדי הממונה ככאלו המהווים מצג לפיו האיחור בתשלום הוצאות הפיתוח נמחל לעותרים. מי שהיה מוסמך לתת הארכת מועד במועדי התשלום היה אך ורק הוועדה והעותרים ידעו זאת היטב.

10. ולבסוף ולאו דווקא כנימוק שולי בחשיבותו מבין הנימוקים, אלא שמא העיקרי שבהם, לא נמצאה כל עילת התערבות של בית משפט זה בהחלטת הוועדה. ההלכה היא מקדמת דנא כי יש להקפיד הקפדה יתרה במילוי תנאי מכרז (וראו: עע"מ 7256/08 שריקי נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו, 30.6.09); עע"מ 5159/08 מיציוסי הסעות בע"מ נ' אור הסעות ג.ד. (פורסם בנבו, 4.3.08)). בין אם המדובר בקיום התנאים המקדמיים להשתתפות במכרז ובין אם המדובר בתנאי המימוש לאחר בחירת הזוכה בו (וראו: ע"א 1368/02 צמנטכל ב. קוטיק בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד נז(1) 516 (2002); ע"א 9347/01 וייספיש נ' מינהל מקרעי ישראל, פ"ד נז(5) 241 (2003)). לפיכך, במקום שבו העותרים איחרו בתשלום הוצאות הפיתוח, ולו ביום אחד, לא היה מקום למחול להם על מחדלם. דיני מכרזים אינם כאלו שניתן להגמישם "לפנים משורת הדין" מטעמים הומניטאריים. קל וחומר במקרה זה בו האיחור היה משמעותי של ימים רבים. קיימת אך נחמה פורתא בכך שלא היו מתמודדים אחרים שהציעו הצעות לגבי המגרש שהעותרים חפצו בו. שכן גם במקרה שכזה חל עיקרון השוויון ואין לחרוג ממנו, גם לגבי מציעים פוטנציאליים (וראו: עת"מ (מחוזי י-ם) 43099-05-10 יסודות צור בע"מ נ' מינהל מקרעי ישראל (פורסם בנבו, 7.7.10)).

11. דין העתירה להידחות אפוא. עם זאת יצוין כי נוכח העובדה שבדיון לא קיבלתי משני הצדדים תשובות המניחות את הדעת אודות גורל הכספים ששילמו העותרים, ביקשתי לקבל מהמשיבים את עמדתם לגבי החזרת הכספים ששילמו העותרים לידיהם. בהתאם לכך, ביום 21.7.16 הודיעו המשיבים את עמדתם לגבי שלושת התשלומים ששילמו העותרים: לגבי הסכום בסך של 33,360 ₪ ששולם עבור דני ההיוון - העותרים לא פנו כלל בבקשה לקבלו בחזרה. היה ויעשו כן, בקשתם תישקל לגופה; לגבי הערבות בסך של 50,880 ₪ שחולטה, גם לגביו היה על העותרים לפנות בבקשה שהכספים יוחזרו, אך הם לא עשו כן. עם זאת, בכפוף למחיקת העתירה ולפנים משורת הדין, תינתן לעותרים ארכה בת 21 יום לפנות בעניין חילוט הערבות ובקשתם תישקל לגופה; לגבי סכום הוצאות הפיתוח בסך 509,633 ₪ - בהתאם לסעיף 18 לתנאי המכרז, אם הזכייה במכרז מבוטלת, יוחזרו הוצאות הפיתוח רק לאחר שיווק מחדש של המגרש לזוכה אחר. הואיל ובשלב זה אין שיווק חוזר של המגרש, עניין החזר תשלום הוצאות הפיתוח יועלה לדיון לפני הוועדה שתדון בנושא.

ב"כ העותרים ניצל את תגובתו להודעת המשיבים אך לחזור, שוב, על טענותיו לגופהּ של העתירה.

12. על פניו, גישת המשיבים היא גישה ראויה ובנוסף לכך שהיא עולה בקנה אחד עם הוראות המכרז, היא מתחשבת במצוקת העותרים. כפי שניתן ללמוד מההודעה, בכל הנוגע להחזרת כל שלושת רכיבי התשלום, המשיבים מוכנים לשקול את בקשת העותרים לגופה, ובלבד שהעותרים יגישו לפניהם בקשות מנומקות בהתאם. חבל אפוא, שהעותרים הם אלו המבקשים היום שייקוב הדין את ההר.

כאמור, העתירה נדחית והעותרים ישלמו למשיבים הוצאות בסך של 10,000 ₪.

ניתן היום, כ"ב תמוז תשע"ו, 28 יולי 2016, בהעדר הצדדים.