1. התובעת 1 היא חברה קבלנית אשר בנתה את הבניין נשוא התביעה. התובע 2, בנו של בעלי החברה ובעל זכויות בדירות בבניין. הנתבעים, בעלי דירות בבניין, בחלקם רכשו את הזכויות ישירות מהתובעת 1 ובחלקם רכשו את הדירות ממי שרכשו מהתובעת 1. מדובר במקרקעין הרשומים בטאבו.

בכתב התביעה עותרים התובעים לתיקון צו הבית המשותף, התקנון והתשריט ולהצמדת שלושה שטחים לדירה 3, שבבעלות התובע 2. עוד עותרים התובעים לרשום את הנתבעים 24-23 כבעלי הזכויות בתת חלקה 17 חלף תת חלקה 16 כפי שהם רשומים היום וזאת על מנת שיתאפשר לתובעת לרשום את הנתבעים 22-21 כבעלי הזכויות בתת חלקה 16.

הצמדת השטחים לדירה מס' 3

שטח "ז"

2. שטח "ז" הינו רצועה באורך של כ-7 מטר בתוך גינתה של הנתבעת 9, בה קיים פתח מרושת ("חצר אנגלית") שתפקידו לספק אור ואוורור לדירה 3 המצויה בחלקה מתחת לגינתה של הנתבעת 9. השטח צמוד לקיר הבנין עליו חלונות דירתה של הנתבעת 9 (ר' ת/2). במרכז המחלוקת האם הסכימה הנתבעת 9 לפתיחת פתח כאמור.

3. בכתב התביעה נטען כי ביום 27.11.07 רכש התובע 2 מהנתבעת 9, את השטח האמור מתוך השטח שהוצמד לדירתה. התובע דיווח על העיסקה לאגף מיסוי, שילם מיסים ומחזיק אישור לרישום בטאבו. מאחר והנתבעת 9 מסרבת לחתום על הבקשה לתיקון צו הבית המשותף מתבקש סעד הצהרתי לפיו מכרה לו את שטח "ז" ולהורות על הצמדת השטח האמור לדירה 3.

בכתב ההגנה נטען כי התובע לא רכש מהנתבעת 9 כל שטח אלא ביקש ממנה לשים "וונטה" על הקיר שלה תמורת 5,000 ₪. החתימה על ההסכם שצורף אינה חתימת הנתבעת 9 ולטענתה מדובר בזיוף.

4. מנהל התובעת, איתן כוכבי צירף לתצהירו את ההסכם הנושא תאריך 27.11.2007 אותו ניסח על פי התצהיר בעצמו, ואשר נושא לכאורה את חתימת הנתבעת 9 ואת חתימת הקונה – התובע 2, שהוא בנו של מנהל התובעת.

על פי תצהירו בסוף שנת 2007 פנתה אליו הנתבעת 9 וביקשה הלוואה דחופה כעזרה לילדיה. מאחר והיה לו ברור כי לא תחזיר לו את ההלוואה, הציע לה למכור לו את רצועת האדמה האמורה וביום 27.11.2007 הוא ניסח את ההסכם. החוזה נמסר לבנה של הנתבעת 9 כדי שתחתום עליו. כעבור יום יומיים חזר הבן עם חוזה חתום וביקש ממנהל התובעת 1000 ₪. לאחר שקיבל את אישורה של הנתבעת 9 העביר לו סכום זה. מאוחר יותר ביקשה ממנו הנתבעת 9 להעביר את יתרת הסכום לחשבונה ולמחרת, 16.12.07 כך עשה. מנהל התובעת המציא אסמכתא לרכישת שיק בנקאי לטובת הנתבעת 9 על סך 4,000 ₪ מהתאריך האמור (נספח יט לתצהיר).

5. מצהיר נוסף מטעם התובעים, מר חיים שושן, מסר גירסא דומה. על פי תצהירו של העד הוא שכר את דירה מס' 3 משלהי 2006 ועד יוני 2012 ויום אחד התקשרה הנתבעת 9 אל בעלי התובעת עת היה אצלו בדירה. בסיום השיחה הגיע בנה של הנתבעת 9 לדירה ומנהל התובעת הכין הסכם מכר בנוגע לרצועה הצמודה לדירה של הנתבעת 9 לטובת הדירה בה התגורר. מנהל התובעת מסר את הסכם המכר לבנה של הנתבעת 9 ואמר לו כי ייתן לו כסף לאחר שאימו, שהתגוררה אותה עת בבאר שבע, תחתום על ההסכם. לאחר כמה ימים החזיר בנה של הנתבעת 9 את החוזה חתום למנהל התובעת אצלו בדירה. מנהל התובעת התקשר לנתבעת 9 ולאחר שקיבל את אישורה שילם לבנה סכום על חשבון הסכם המכר (סעיפים 8-7 לתצהיר).

6. בתצהירה של הנתבעת 9 נאמר כי התובע מעולם לא רכש ממנה שטח כלשהוא ולא שוחח איתה על העסקה. החתימה על ההסכם אינה חתימתה ומדובר בזיוף. כל שביקש התובע הוא להציב "וונטה" על הקיר שלה ותמורת זאת הובטח לה תשלום בסך 5,000 ₪.

הנתבעת 9 העידה כי מנהל התובעת התקשרה אליה, באותה עת מצבה הכלכלי היה לא טוב, ואמר שהוא צריך להעביר צינור שינקז מים, כי לשם כך דרוש לו פתח בלטה של 40X40 וכי יתן לה בתמורה 5,000 ₪, אך היא תצטרך לבוא. לעדותה היא ענתה לו שאכן תצטרך לבוא לראות במה מדובר אך מאז לא שמעה ממנו ולא פגשה בו (עמ' 20, ש' 22-14). בצד האמור אישרה הנתבעת 9 כי קיבלה ממנהל התובעת 5,000 ₪ (עמ' 22, ש' 18-17).

דיון

7. מהגירסא בתצהירו של מנהל התובעת עולה כי מעולם לא ראה את הנתבעת 9 חותמת על ההסכם. גם כשנשאל בחקירתו מי חתום על ההסכם השיב "או שהיא חתמה או שהבן שלה" (עמ' 16, ש' 15), אישר כי לא ראה אותה חותמת (עמ' 17, ש' 10) וכי הוא חתם בשם בנו (עמ' 16, ש' 17). גם העד הנוסף, חיים שושן, העיד כי מעולם לא ראה את הנתבעת 9 חותמת על ההסכם (עמ' 10). אין איפוא ראיה לכך שאכן הנתבעת חתמה על ההסכם שבמחלוקת.

זאת ועוד. גם נסיבות ההסכמה הנטענת מעוררות סימני שאלה. על פי תצהירו של מנהל התובעת "מאחר ואני מכיר היטב את יהודית, דאגתי שחוזה המכר ודמי הקדימה, לא יתבצעו במחשכים אלא בנוכחות עדים" ולפיכך בחר בחיים שושן כעד לעיסקה (סעיף 62 לתצהיר). על אף האמור לא דאג כי ההסכם ייחתם בנוכחות הצדדים. צודק גם ב"כ הנתבעים בטענתו בסיכומיו כי בנסיבות, ולאור מאזן הכוחות, מצופה היה כי ההסכם ייחתם בנוכחות עו"ד או צד ג' נייטרלי שיבהיר לנתבעת את משמעות החתימה.

8. עם זאת שש שנים מאוחר יותר, בשנת 2013, בונה מנהל התובעת את ה"חצר האנגלית". בתצהירו הוא מציין כי במהלך העבודות הוא בנה עבור הנתבעת 9 מרפסת בשטח של כ-30 מ"ר, ריצף שטח זה, עקר עץ פיקוס שגדל פרא בגינה, ביצע עבודות פיתוח בגינה, התקין מערכות השקיה ושתל דשאים ביתרת השטח ללא תוספת תשלום. בערב פסח, כך על פי התצהיר, שילם לטכנאי הגז שהגיע לנתק את הגז לדירת הנתבעת 9 בשל חוב של 500 ₪, את החוב ומנע את הניתוק. הוא סירב לבקשתה לבצע עבודות נוספות בחצר והיא בתגובה אמרה לו כי תפנה לבית המשפט לבטל את ההסכם (סעיפים 67-64 לתצהיר).

הנתבעת 9 העידה כי יום אחד קראו לה מהוועד לבוא דחוף, היא הגיעה וראתה את כל הגינה הפוכה. לעדותה ניתן צו הפסקה עבודה אף בלי שביקשה (עמ' 20, ש' 31 – עמ' 21, ש' 11). בהמשך התברר לה כי מנהל התובעת רצה לעשות חלונות לדירה שלמטה. בעדותה אישרה כי מנהל התובעת הוא שריצף את הגינה אך לעדותה עשה כן לאחר שהפך את כל הגינה וגרם נזק (עמ' 21, ש' 8-7, 31-25). מעדותה עולה כי סברה שאותה רצועת קרקע כבר רשומה על שם בנו של מנהל התובעת (עמ' 21, ש' 33 – עמ' 22, ש' 4).

9. עדותה של הנתבעת 9 כי כשביצע מנהל התובעת את העבודות, ניתן צו הפסקת עבודה, לא היתה משכנעת במידה מספקת. כששאל אותה מנהל התובעת "למה כשבאו ובניתי את החצר האנגלית למה לא הבאת צו בית משפט ועשית צו הפסקת עבודה?" השיבה הנתבעת "הפסיקו לך את העבודה. מהנדס הבניין הפסיק לך אותה". השאלה "אני אומר לך שאין הפסקת עבודה, לא הייתה הפסקת עבודה" נותרה ללא מענה. ובהמשך לשאלה "למה לא פנית וביקשת צו הפסקת עבודה?" השיבה "הפסיקו לך אותה בלי שאני אבקש". וכששב מנהל התובעת ואמר "אין הפסקת עבודה ולא הייתה. למה לא ביקשת?" השיבה "אז למה לא סיימת את העבודה?" וכשטען בפניה מנהל התובע כי החצר האנגלית בנויה השיבה "היא בנויה אבל היא לא בנויה טוב" (ר' עמ' 21, ש' 17-2).

לא הובאה כל ראייה כי העבודה אכן הופסקה. אין גם כל ראייה כי הנתבעת 9 יזמה הליך כלשהוא או פנתה לגורם כלשהוא בעקבות אותה בניה. מדובר בבנייה שבוצעה בשנת 2013. המחלוקת התעוררה בעקבות התביעה שהגיש דווקא התובע. מעדותה של הנתבעת עולה כאמור כי סברה שאותה רצועת קרקע כבר רשומה על שם בנו של מנהל התובעת (עמ' 21, ש' 33 – עמ' 22, ש' 4). בנסיבות אלו ומשאין מחלוקת גם כי מנהל התובעת לכל הפחות ריצף את חצר הנתבעת וגירסתו כי ביצע בה עבודות נוספות ששדרגו את החצר לא נסתרה, ומשאישרה הנתבעת כי קיבלה בעבר ממנהל התובעת 5,000 ₪ (עמ' 22, ש' 18-17), יש לראות בהתנהלותה נוכח ביצוע העבודות כהסכמה לביצוען.

10. התובעים עתרו בכתב התביעה להצהרה על עובדת המכר ולתיקון תשריט הבית המשותף כך ששטח "ז" יוצמד לתת חלקה 3. מאחר ולא שוכנעתי כי הנתבעת חתמה על ההסכם משנת 2007, אינני סבורה כי ניתן לראות בהסכמתה לביצוע העבודות כהסכמה להצמדת השטח האמור לדירה 3 אלא לכל היותר לכך שהפתח שנוצר באמצעות פתיחת החלון האנגלי לשם אוורור ואור יוותר על כנו. לפיכך התביעה להצמדת השטח האמור לדירה 3 נדחית.

לנוכח המסקנה אליה הגעתי בכל הנוגע להסכם משנת 2007 ולהסכמה משנת 2013 אין לי צורך לדון בטענות ב"כ הנתבעים בכל הנוגע לחתימתו/אי חתימתו של התובע 2 על ההסכם.

שטח "ח"

11. מדובר בשטח בגודל של כ-12 מ"ר, שהינו מבואה מקורה לדירה 3. השטח סגור ונעול כיום בדלת, ומוצמד "דה פקטו" לדירה 3. מצויים בו בין היתר מכונת כביסה וכיור בשימוש דירה 3. לטענת הנתבעים מדובר ב"השתלטות" התובעים על שטח שהינו חלק מחדר המדרגות בבניין.

12. ראשיתו של ההליך הנוכחי בהליך שהתנהל בפני המפקחת על רישום מקרקעין (תיק מס' 194/13+93/13). באותו הליך הגישו התובע 2 ואחיו תביעה כנגד נציגות הבית המשותף לתשלום חוב עבור עבודות שביצעו ברכוש המשותף וכן לתיקון חבלה נטענת ברכוש המשותף. בתביעה שכנגד שהגישה הנציגות נטען בין היתר כי התובעים הסיגו גבול הרכוש המשותף והתבקשה השבת המצב לקדמותו לרבות הסרת חפצים וביניהם מכונת כביסה וכיור מהרכוש המשותף. מדובר בשטח "ח".

בפסק דין שניתן על ידי המפקחת ביום 7.12.14 נדחתה התביעה והתקבלה התביעה שכנגד בכל הנוגע לסילוק יד משטח המחלוקת והסרת החפצים – מכונת הכביסה, הכיור וברז.

בפסק הדין קבעה המפקחת כי אין לקבל את טענת הנתבעים שכנגד ולפיה השטח הוא חלק מדירה 3. על פי פסק הדין, מצו הבית המשותף, התקנון והתשריט ניתן ללמוד כי מדובר ברכוש משותף וטענת התובעים (באותו הליך) כי נפלה בתשריט שגגה אינה יכולה להתברר במסגרת אותו הליך. לו סברו התובעים כי קיימת טעות ברישום צו הבית המשותף ובתשריט אשר אושר כבר בשנת 1999 היה עליהם לפנות בבקשה לתיקון צו הבית המשותף כדין. עוד נקבע כי גם לגופו מחומר הראיות שהוצג לא שוכנעה המפקחת כי נפלה טעות בתשריט וברישום הבית המשותף. מהפרטים הכלולים בהסכם החכירה כלל לא ניתן ללמוד כי הוא אכן מתייחס למקרקעין נשוא ההליך ולדירה 3 בפרט. אף אם כן, לא ניתן ללמוד משטח הדירה בהסכם החכירה על כך ששטח המחלוקת מהווה חלק בלתי נפרד משטח הדירה.

13. בקשות לעיכוב ביצוע פסק דינה של המפקחת נדחו בערכאות שונות וננקטו כנגד התובעים הליכי ביזיון (בבית משפט השלום).

הליך בו נקטו התובעים קודם להליך הנוכחי (ת.א. 51659-04-15) נמחק ביום 14.2.2016 (כב' השופטת ע. זינגר).

14. בכתב התביעה בהליך שבפני נטען כי לפי ההסכם עם הרוכשים מהתובעת רשאית הייתה התובעת להוציא ממסגרת הרכוש המשותף חלקים שונים ולהצמידם ליחידות בבניין. בנספח הבינוי המצורף למפרט הטכני בהסכם המכר הבהירה התובעת שהשטח האמור אינו מהווה חלק מהממכר ואין יציאה מחדר המדרגות במפלס 3 לשטח זה. בנוסף, דירה 3 כולל שטח "ח" הוצגה תחילה כשטח שירות. לאחר שאושרה תב"ע שאפשרה תוספת יחידות דיור הגישה התובעת בקשה לדירה נוספת ושמאות להסבת השטח משירות למגורים. ביום 27.1.94 נחתם הסכם חכירה בין המנהל למשולם בושרי ז"ל שרכש בנאמנות את הזכויות העתידיות בבניין עבור התובע 2 ולפיו שטח הדירה 94.50 מ"ר, קרי, כולל השטח המסומן "ח". התשלום עבור ההיתר להסבת השטח משירות למגורים כלל את שטח "ח" וגם בארנונה מחוייבת הדירה בשטח הכולל את "ח" מאז 1994.

בנוסף נטען כי הנתבעים לא ראו ב"ח" חלק מהרכוש המשותף ולא תחזקו אותו ולא ראו בהתקנת הדלת במעבר כהשתלטות על רכוש משותף וזאת במשך 24 שנים.

15. בכתב ההגנה נטען כי שטח "ח" הינו חלק מחדר המדרגות ולו דלת יציאה מהבנין. נטען כי אותם נתבעים שרכשו מיד שניה הסתמכו על המרשם המהווה ראיה חותכת לאמיתות תכנו ושם לא מופיעה כל הצמדה. באשר לאלו שרכשו מהקבלן – אמנם יש סעיפים המאפשרים להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהצמידם אך זה לא בא לידי בטוי במפרט כנדרש בדין שכן ההצמדה המבוקשת כלל לא צויינה במפרט.

16. בתצהירו מפרט מנהל התובעת ובעליה מר איתן כוכבי את השתלשלות העניינים בכל הנוגע לשטח שבמחלוקת. על פי התצהיר מלכתחילה קיבל היתר לבניית 14 יחידות דיור בלבד בבניין הגם שבכוונתו היתה להגדיל את מספר היחידות בבניין. באוגוסט 1992 קיבלה תוקף תב"ע 78/ג שאפשרה בניית 16 יחידות דיור והוא הגיש בקשה להיתר בהתאם. לאחר שניתן בשנת 1994 תוקף לתיקון תקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית) שאפשר להגדיל את צפיפות הבניה הגיש מנהל התובעת בקשה להקלה שתאפשר בניית 19 יחידות דיור. בקשה זו נדחתה בועדה המקומית לתכנון ובניה בית שמש, ערר עליה התקבל ביום 1.9.1998 (ר' החלטת ועדת הערר נספח טז לתצהיר מנהל התובעת) וביום 22.10.98 ניתן היתר (נספח יז לתצהיר).

דירה 3 לרבות שטח "ח" נרכשה מאת מנהל מקרקעי ישראל בתחילה כשטח שירות הצמוד לדירה מס' 14 (היום 15) (ר' ס' 56 לתצהיר). לאחר שניתן תוקף לתקנות המאפשרות את ההקלה מהתכנית הוא ביקש ממנהל מקרקעי ישראל אישור להסבת השטח (דירה 3 כולל שטח "ח") משירות למגורים ושמאות עבור "דמי היתר" לשינוי היעוד בשטח הכולל. לאחר תשלום דמי ההיתר נחתם ביום 27.1.1994 הסכם חכירה בין מנהל מקרקעי ישראל למשולם בושרי ז"ל ששימש כנאמן לזכויות הבנייה העתידיות עבור התובע 2 ובו נקבע כי שטח הדירה הוא 94.50 מ"ר (סעיפים 27-25 לתצהיר). על פי התצהיר "...שטח הדירה בתשריט 79.00 מ"ר בצירוף השטח המסומן "ח" 12.50 מ"ר בצירוף שטח קירות החוץ – "3.00מ"ר" סה"כ 94.50 מ"ר...." (סעיף 27). בתצהיר נאמר כי החל משנת 1995 חייב מנהל הארנונה של עיריית בית שמש את שוכר דירה 3 והמחזיקים שלאחריו לשלם ארנונה עבור 95 מ"ר הכוללים את השטח המסומן "ח" "בהתאם לתשריטים שקיבל ממני בתום הבניה" (סעיף 29 לתצהיר).

17. על פי התצהיר בנספח הבנוי שצורף למפרט הטכני בהסכמי המכר עם הרוכשים (הסכמי המכר כולם מהשנים 1990-1991, ר' סעיפים 17-11 לתצהיר על נספחיהם) "המעבר מחדר המדרגות לשטח המסומן "ח" חסום בקיר בטון בעובי 30 ס"מ" (סעיף 42 לתצהיר). על פי התצהיר "..נציגות הבית המשותף (נציגות הנתבעים) לא ראתה בשטח המסומן "ח" חלק מהרכוש המשותף, לכן לא תחזקה שטח זה מעולם. המחזיקים בדירה 3 תחזקו ומתחזקים שטח זה" (סעיף 45). ובהמשך, "הנתבעים, לא טענו שעה שהתקנתי דלת פלדה בין השטח מסומן "ח" לחדר המדרגות מיד ובסמוך לסיום עבודות הבניה. רק אחרי עשרים שנה – לאחר שהטעות ברישום הבית המשותף התגלתה – טענו הנתבעים שהשטח המסומן "ח" מהווה חלק מהרכוש המשותף, ו/או שהתקנת דלת הפלדה החוסמת את המעבר בין השטח המסומן "ח" לחדר המדרגות, מהווה השתלטות על הרכוש המשותף..." (סעיף 46 לתצהיר). עוד נאמר בתצהיר כי מנהל התובעת נהג בשטח "ח" מנהג בעלים החל מינואר 1994 והרישום השגוי התברר לו לראשונה בשנת 2014 בדיון שהתקיים אצל המפקח (ר' סעיפים 51-50).

באשר לטענות רוכשי דירות מיד שנייה נאמר בתצהיר כי דירה 3 נרכשה בשנת 1994, אז גם נרכש שטח "ח" ומאז הוא מוחזק על ידי מי ששכר את השטח. הבית המשותף נרשם בינואר 2000, 6 שנים לאחר רכישת הזכויות בדירה 3 מאת מנהל מקרקעי ישראל וחמש שנים לאחר שהדירה אוכלסה. כל הרוכשים המאוחרים ידעו "דה פאקטו" כי שטח "ח" הינו בבעלות דירה 3.

18. מטעם התובעים הוגשה גם חוות דעת של המהנדס יעקב לבני ולפיה שטח דירה 3 בהתאם לתכנית הבנין כולל הצמדות הינו 94.17 מ"ר.

גם חיים שושן שעל פי תצהירו שכר את דירה מס' 3 משנת 2006 ועד שנת 2012 מציין כי שיטחה 95 מ"ר והיא כוללת מרפסת כניסה מקורה בשטח של 12 מ"ר וכי חיוב הארנונה במהלך השנים כלל גם את המרפסת המקורה. (סעיפים 4-6 לתצהיר).

כן הוגשה תעודת עובד ציבור של מנהל אגף הגבייה בעירית בית שמש ולפיה על פי מדידה שנערכה ביום 20.2.18 נמצא כי שטח הנכס הוא 108.29 מ"ר הכולל גם שטחים משותפים שחולקו בין הדיירים. למדידה צורפה טבלת שטחים ולפיה הנכס כולל כניסה מקורה בשטח של 12.09 מ"ר, שטח משותף 7.86 מ"ר, ומגורים 88.34 מ"ר. עוד נאמר בתעודה כי "החיוב עד למועד המדידה היה שטח של 94 מ"ר משנת 1994".

19. מטעם הנתבעים הוגש תצהירו של שחר פנירי, בעל דירה בבניין ומכהן בנציגות ועד הבית. על פי התצהיר השטח נשוא המחלוקת הינו חלק מחדר המדרגות ולו דלת יציאה מהבניין (סעיף 8 לתצהיר). עוד נאמר בתצהיר כי במפרטים שצורפו להסכמי המכר עם הרוכשים מהקבלן לא מצויינת גריעת השטח האמור להיות מוצמד (סעיף 14 לתצהיר).

20. בסיכומי התובעים נטען כי התובעת הוכיחה כי רכשה זכויות בנייה למגורים מבעלי הקרקע לבניית דירה 3 בשטח של 95 מ"ר. הוכח כי שומת השמאי הממשלתי נקבעה בהתאם לאמור. גם עד התביעה המהנדס יעקב לבני אישר כי שטח הדירה למגורים ובכללו השטח המסומן ח' כ- 95 מ"ר והנתבעים ויתרו על חקירתו של הממונה על הארנונה אשר מהשומה החדשה שנתן לנכס בהתאם לתשריטים שבעיריה עולה כי שטח ח' הוא חלק בלתי נפרד מהדירה.

בנוסף, התובעת הוכיחה כי על פי סעיף 10 שבחוזי המכר זכותה להוסיף יחידות דיור בבית המשותף, וכי על פי נספח הבנוי המצורף למפרט הטכני של הסכם המכר המעבר מחדר המדרגות לשטח המסומן "ח" חסום בקיר. התובעת גם הוכיחה כי בפועל השטח המסומן ח' היה לשימוש דירה 3 בלבד ולא הווה חלק מחדר המדרגות. באשר להסתמכות רוכשי יד שניה על המרשם נטען כי הנתבעים זנחו טענה זו ולא תמכו אותה באמצעות עדים. זניחת הטענה היתה, כך נטען, בגלל שהשטח המסומן ח' הוצמד לדירה 3 כבר בשנת 94 ועד היום הוא מהווה חלק בלתי נפרד מהדירה.

21. בסיכומי הנתבעים נטען כי יש ליתן משקל לכך שהתובעים עותרים לסעד ובמקביל לא מכבדים את כללי המשחק שכן קיים פסק דין של המפקחת המחייב את התובעים לפנות את שטח "ח", החלטה בביזיון, ובקשות לעיכוב ביצוע שנדחו. בנוסף, התובעים מתבססים על מסמכים שצורפו לתיק המוצגים אך לא נתמכו בתצהיר.

על אף שהמפקחת בפסק דינה פירטה מה נדרשים התובעים להמציא על מנת שתתקבל תביעתם, נמנעים התובעים מלהמציא ראיה ממשית. הומצאו שוב חוזי החכירה של משולם בושרי ושל רייני אנסון פראנק שלא הובהר הקשר שלהם לתובעים ולדירה, לא צורף החוזה עם התובע 2 ולא צורף תשריט. גם לאחר דיון ההוכחות ביקשו התובעים רשות להוסיף ראיות וקיבלו את רשות בית המשפט לכך אך גם בראיות אלו לא היה התשריט ובשטר ההעברה עליו חתום התובע 2 מופיע שטח הרצפה כ-79 מ' בלבד כפי שרשום בטאבו. לפיכך אין כל ראיה הקושרת את השטח נשוא המחלוקת לתובעים, הראיות מוכיחות את טענות ההגנה והתיזה כי מדובר בטעות ומי שהגיש את התשריטים לא הסתכל על החוזים – אין לה רגליים.

באשר לרישום הארנונה נטען כי זה אינו מהווה הוכחה לקניין שכן ארנונה מוטלת על מחזיק בנכס ועל ההחזקה, בניגוד להחלטות שיפוטיות, אין מחלוקת. ממדידה שבוצעה בפברואר 2018 ניתן לראות שהשטח שבמחלוקת הוגדר כשטח כניסה מקורה ולא כחלק אינטגראלי של הדירה. גם אין מקום ליתן משקל לחוות דעתו של לבני בנוגע לשטח הנכס שנערכה ללא קשר לקיים.

22. בנוסף נטען כי יש לזקוף לחובת התובעים את הימנעותם מלהעיד את התובע 2. נטען כי לא הוצג ולו ברמז מסמך המעיד כי מר כוכבי גיל אינו יכול להעיד ואם הדבר נכון הרי שבטח לא ניתן לייצגו באמצעות ייפוי כוח שהרי גם את משמעות ייפוי הכוח הוא לא יבין.

עוד נטען כי מהפסיקה עולה שגריעה מהשטח המשותף חייבת להיות מפורשת בכתובים ועליה להיות מוצגת באורח קונקרטי ואין די בקיום הוראה כללית בחוזה המכר המותירה לקבלן המוכר שיקול דעת לגרוע בעתיד שטחים מרכוש משותף ללא פירוט קונקרטי. בענייננו אין חולק כי במפרטים כלל לא מצויינת גריעת השטח נשוא המחלוקת.

דיון

23. לאחר ששקלתי את מכלול הראיות והטענות, התביעה לעניין זה דינה להידחות. להלן טעמי.

24. במרשם המקרקעין רשומה דירה מס' 3 כדירה בשטח של 79 מ"ר כשצמודים לה 8/142 מהרכוש המשותף והיא לא כוללת הצמדות נוספות. אין מחלוקת כי שטח זה אינו כולל את המרפסת המקורה "ח".

התובעים עותרים לתיקון צו הבית המשותף, התקנון והתשריט ולהוספת שטח "ח" באשר לגרסתם נפלה טעות בתשריט המקורי של הבית המשותף בעניין זה.

25. הנטל להוכחת הטעות ברישום מוטל על התובעים. הראיות שהביאו התובעים להוכחת קיומה של טעות לא די בהן כדי לעמוד בנטל האמור.

בחקירתו העיד מנהל התובעת כי מקור הטעות אשר התגלתה לו ב-2013 הוא בתשריט שערך עבורו פלוני בשם מוטי אביעזר מחולון. לעדותו, ניסה להשיגו לצורך מתן עדות בבית המשפט במשרד בו עבד אך אמרו לו שעבר ואיש לא ידע לאן (ר' עמ' 13, ש' 11-2).

26. מנהל התובעת מבקש להסתמך על הסכם החכירה עם המנהל בנוגע לדירה 3 ממנו עולה לטענתו כי בנו (התובע 2) רכש זכויות דירה למגורים בשטח 95 מ"ר. מדובר בחוזה שלעדותו של מנהל התובעת נערך עם משולם בושרי בתור נאמן (עמ' 15, ש' 18-15).

בחוזה החכירה עם משולם בושרי הנושא תאריך 27.1.1993 נאמר כי "..המחכיר מסכים להיענות לבקשת החוכר ולהחכיר לו את הדירה בבית המסומנת במספר 17 בתרשים המצורף לחוזה זה כחלק בלתי נפרד ממנו...". לא צורף כל תרשים. לגבי מיקום הבית והמגרש כל שנאמר בהסכם הוא כי המיקום "בית שמש" ולא מעבר לכך ולגבי תיאור הדירה אך כי מדובר בדירה מס' 17 בתשריט, כי היא כוללת 3 חדרים וכי שטח הרצפה 94.5 מ"ר. התשריט לא צורף (נספחים יא לתצהיר). הוא הדין לגבי רייני אנסון פרנק שאף אותה מאזכר מנהל התובעת בעדותו כמי שרכשה את הדירה בנאמנות (רק נספח יב לתצהיר).

כשנשאל מנהל התובעת לגבי התשריט אליו מפנה הסכם החכירה עם משולם בושרי לגבי דירה 3 היפנה להודעת המנהל בקשר לתוספת הבניה מיום 5.1.94 ולשטח הנקוב בה. התשריט לעדותו נמצא אצל השמאי של המנהל (ר' עמ' 14, ש' 29-10).

בהודעת המנהל מיום 5.1.94 בקשר לתוספת בניה (נספח ט לתצהיר) נאמר כי סך הכל השטח החייב בתשלום עבור תוספת בניה הוא 189.30. גם כאן לא ברור למה מתייחסת תוספת הבנייה הנזכרת בהודעת המנהל.

27. עולה מן האמור כי התובעים אף לא הוכיחו במידה מספקת כי אכן נערך הסכם עם המנהל בנוגע לדירה 3 בשטח של 95 מ"ר כנטען על ידם (כפי שכבר נקבע בפסק דינה של המפקחת). ודאי לא הוכח כי מדובר בשטח כולל הצמדה כנטען על ידם.

זאת ועוד. כשנשאל מנהל התובעת איפוא החוזה עם בנו השיב כי החוזה נערך עם משולם בושרי בתור נאמן ובהמשך העיד כי "יש דבר כזה" כתב ההעברה ממשולם בושרי לבנו, התובע 2, וכי כתוב בנסח הטאבו באיזה שנה בדיוק זה עבר (עמ' 15, ש' 21-19). לאחר שהסתיים דיון ההוכחות ביקשו התובעים להגיש ראיות נוספות, בקשה שהתקבלה, והם הגישו את "שטר העברה של דירה 3 ממר משולם בושרי – אבי אמו של התובע 2 – לתובע 2" (ר' בקשה לצרוף מוצגים). בשטר המכר שהוגש, משנת 2007, נרשם כי שטח הרצפה של הדירה המועברת הוא 79 מ"ר ותו לא.

28. התובעים גם מפנים לרישומי הארנונה כראייה לכך שבתשריט הבית המקורי שהוגש לרישום נפלה טעות. גם בכך לא די. אכן מתעודת עובד הציבור שהוגשה עולה כי במדידה של הנכס כתוב כי הוא כולל "כניסה מקורה" בשטח של 12.09 מ"ר. מדובר כעולה מהתרשים בשטח "ח". עם זאת, כפי שציין ב"כ הנתבעים בסיכומיו, החיוב בארנונה מוטל על המחזיק, ואין מחלוקת כי כיום מחזיקים התובעים בנכס. אין בכך ראיה לזכות הקניינית הנטענת.

גם העובדה שבתעודת העובד הציבור נרשם כי החיוב עובר למדידה היה של 94 מ"ר משנת 1994 אין בה כדי לסייע לתובעים. אכן בדיון מיום 26.3.18 הודיע ב"כ הנתבעים כי הוא נכון להסכים לצורך הדיון כי הבסיס לחיוב הארנונה מלכתחילה היה על פי תשריט שהגישו התובעים לעיריה (ר' עמ' 23, ש' 33-32). בצד האמור לא ברור מה היה הבסיס לחיוב הארנונה בעת הרלוונטית בעיריית בית שמש. ככל שכלל את כל השטחים המפורטים במדידה משנת 2018, לא ברור כיצד שטח של 94 מ"ר כלל את המרפסת המקורה בשטח של 12.09 מ"ר בשים לב לשטח המגורים שהינו על פי המדידה כ-88 מ"ר והחלק היחסי ברכוש המשותף שהינו 7.86 מ"ר. מכל מקום, גם על פי ההנחה כי מדובר בתשריט הכולל את המרפסת המקורה, מדובר בתשריט שהוכן על ידי התובעים ואין בו כדי ללמד על זכותם בשטח האמור. גם החיוב בארנונה אינו ראיה לכך.

בשל כך, גם האמור בתצהירו של חיים שושן ולפיו שילם ארנונה בגין שטח של 95 מ"ר מעת ששכר את הנכס, אין בו כדי להוכיח את זכותם של התובעים במרפסת המקורה.

29. הוא הדין בחוות דעת של המהנדס יעקב לבני ולפיה שטח דירה 3 בהתאם לתכנית הבנין כולל הצמדות הינו 94.17 מ"ר. בחקירתו העיד כי נתבקש לחשב את שטחה של הדירה וזה מה שעשה ללא קשר לשאלה אם התקבל היתר בניה או לא (עמ' 9, ש' 21-20). כשנשאל באופן קונקרטי לגבי השטח של 11.62 מ"ר האם יודע אם נתקבל לגביו היתר השיב כי "אני לא זוכר ולא יכול לדעת" (עמ' 9, ש' 23). לא ברור איזו תכנית בנין הונחה בפני העד עובר לחוות דעתו, ואין בכך מכל מקום כדי ללמד על זכותו של התובע בשטח האמור.

כך גם לגבי השימוש שעושה במהלך השנים התובע במרפסת המקורה. חיים שושן שעל פי תצהירו שכר את הנכס בין השנים 2006 -2012 העיד בחקירתו הנגדית כי בשטח "ח" לא היתה בתקופתו מכונת כביסה כפי שיש עתה בתמונות שהוצגו לו ואף כיור לא זכר אם היה(נ/1 ו-נ/2, עמ' 10, ש' 11-6). בצד האמור העיד כי גם בתקופתו לא יכלו השכנים להיכנס לשטח זה שכן הוא היה סגור עם מנעול ורק לו ולעוד שכנה היה את המפתח (עמ' 10, ש' 19-12). שחר פנירי לעומת זאת, בעל דירה בבניין ומכהן בנציגות, העיד כי ועד הבית הוא שבנה את הדלת בכניסה לשטח "ח" "בגלל שהיו באים ילדים ומעשנים בכניסה" וכי מנהל התובעת החליף את המנעול (עמ' 18, ש' 11-7). עוד העיד כי "זו כניסה לבנין והיו נכנסים משם דיירים ויוצאים" (עמ' 18, ש' 15).

כך או אחרת, השמוש שעושה התובע בפועל בשטח זה, אין בו כדי ללמד על זכותו הקניינית בו.

30. למעשה מאחר והתובעים לא עמדו בנטל המוטל עליהם להוכיח כי הרישום שגוי, ניתן היה להסתפק בכך לצורך דחיית התביעה לעניין זה. למעלה מן הנדרש יצויין כי במפרט שצורף להסכמי המכר עם הדיירים שקנו את דירותיהם מאת התובעת, כולם מהשנים 1990-1991, כל שנאמר לעניין חלקים המוצאים מהרכוש המשותף הוא "חצרות קומות קרקע בהתאם למסומן" (ר' נספחים א-ו לתצהירו של איתן כוכבי). גם אם בנספח הבנוי שצורף למפרט הטכני בהסכמי המכר עם הרוכשים "המעבר מחדר המדרגות לשטח המסומן "ח" חסום בקיר בטון בעובי 30 ס"מ" (ר' סעיף 42 לתצהיר מנהל התובעת), ויצויין כי התקשיתי לראות זאת בחומר שהוגש, לא די בכך. כך גם לא די בעובדה שבהסכמי המכר שימרה בידה התובעת זכות נרחבת להוצאת חלקים שונים מהרכוש המשותף (ר' סעיף 10 להסכמים. ר' ע"א 7260/12 עמליה פרנק כהן נכסים והשקעות בע"מ נ. חברת וזוב נכסים בע"מ). על התובעת היה לפרט באופן קונקרטי את החלקים המוצאים מהרכוש המשותף.

זאת ועוד. הגירסא שבתצהיר מנהל התובעת ולפיה הוגדר שטח "ח" מלכתחילה "כשטח שירות" הצמוד לדירה 14 (כיום 15), אינה עולה בקנה אחד עם העולה מנסח הטאבו לפיו שתי החלקות האמורות הן בשטח 78 מ"ר כל אחת (בבעלות התובע) ואינן כוללות כל הצמדה (ר' נספח כג לתצהיר מנהל התובעת).

לפיכך דין התביעה לעניין זה להידחות.

שטח "ט"

31. הן בכתב התביעה והן בתצהיר מנהל התובעת מתבקשת גם הצמדת שטח "ט" לתת חלקה 3. עם זאת, אין פירוט באיזה שטח מדובר ומדוע יש להצמידו לתת חלקה 3. עיון "בתשריט מתוקן" שצורף לכתב התביעה (מסומן "I") מלמד כי מדובר בשטח קרקע של 51.33 מ"ר אותו מבקשים התובעים להצמיד לדירה 3. נושא זה כלל לא התברר במסגרת ההליך הנוכחי. לא בא לו פירוט בתצהיר מנהל התובעת, וגם לא במסגרת הסיכומים, מעבר לטענה כי יש להצמידו. לפיכך דין התביעה בעניין זה להידחות.

רישום הזכויות בדירות 16 ו-17

32. בכתב התביעה נטען כי בעת הדיון אצל המפקחת התברר כי הזכויות של דירה 16 נרשמו בטעות על שם הבעלים של דירה 17. מתבקש איפוא תיקון הרישום.

בתצהירו של מנהל התובעת נאמר כי כשביקש במהלך שנת 2014 לרשום את זכויותיהם של משפחת סרור - נתבעים 22-21, התברר לו כי ב"כ משפחת פורטנוי - נתבעים 24-23, רשם אותם כבעליה של תת חלקה 16 אותה רכשו משפחת סרור במקום רישומם כבעלים של תת חלקה 17 (ר' סעיפים 82-81 לתצהיר).

33. הנתבעים 24-21 לא הגישו כתב הגנה. בהליך הקודם שהוגש ונמחק (ת.א. 51659-04-15), הודיע ב"כ משפחת פורטנוי כי הוא מסכים למתן הסעד המבוקש. בתיק הנוכחי צירף מנהל התובעת לתצהירו את אותה הודעה כשהיא מתוקנת (מספר ההליך ומספר הנתבעים) ולפיה מסכימים הנתבעים 24-23 לסעד המבוקש.

הנתבעים 22-21 אשר לא הגישו כתב הגנה, הגישו ביום 21.5.17 הודעה לתיק בית המשפט ממנה עולה כי אין אמון בינם לבין מנהל התובעת ועל כן הם אינם מעוניינים להסכים למבוקש על ידו.

34. מאחר ועיון בתיק העלה כי תת חלקה 17 רשומה כיום על שם המדינה, ניתנה ביום 8.5.17 החלטת בית המשפט ולפיה ישקלו התובעים צירוף המדינה כצד להליך לאור הסעד המבוקש. ב"כ התובעים נמנע מלעשות כן באשר לטענתו לאור ההסכם בינו לבין המדינה, (שלא הוגש), על המדינה לבצע את הרישום המבוקש על ידו (ר' הודעה מיום 18.5.17).

בנסיבות אלו, משהנתבעים 22-21 מתנגדים לביצוע תיקון הרישום, ומשתת חלקה 17 רשומה עדיין על שם המדינה, שלא צורפה כצד להליך, וכשהתיקון המבוקש כולל רישום פורטנוי כבעליה של תת חלקה 17, אין מקום למתן הסעד המבוקש והתביעה נדחית.

סוף דבר

התביעה נדחית.

התובעים ישלמו לנתבעים 20-1 הוצאות משפט בסך של 30,000 ₪.

ניתן היום, כ"ד אלול תשע"ח, 04 ספטמבר 2018, בהעדר הצדדים.