השופט קובי ורדי, סג"נ:

1. לפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב – יפו (כבוד השופטת הבכירה רונית פינצ'וק-אלט) בת"א 14445-09-11 מיום 31.3.16 (להלן: פסק הדין) בגדרו נדחתה תביעת המערערת (להלן: העירייה) כנגד המשיבה לתשלום סך של 87,525 ₪ בגין חיובי ארנונה לתקופה מ-1.6.2007 עד 1.2.2009, ונקבע, כי המשיבה לא הייתה ה"מחזיקה" בנכס ברחוב ברנט 5 בתל אביב (להלן: הנכס) בתקופה הנ"ל; כן נפסק כי העירייה תשלם למשיבה הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 7,500 ₪.

תמצית פסק הדין של בית משפט השלום

1. בתחילת פסק הדין קבע בית המשפט, כי נסיבות העניין נכנסות לגדר המקרים החוסים תחת סעיף 3(ג) לחוק חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976 (להלן: חוק הערר), ועשה שימוש בשיקול הדעת, שניתן לו בסעיף 3(ג) לחוק הערר, להתיר למשיבה להעלות את השגותיה באשר לחבותה בארנונה, נוכח העובדה שלא עמדה בפניה האפשרות להשיג על חבות זו במסלול ההשגה שהותווה על ידי המחוקק, בשל העדר מודעותה לחיובה בארנונה. על כן, יש לראותה כמי שהליך ההשגה לא היה נגיש עבורה ובכך לא ניתנה בידיה האפשרות להתגונן כדבעי. נוכח האמור, ומתוך חשש שסירוב לעשות כן, יגדיל את מידת הפגיעה ומידת עיוות הדין שיגרמו לה, עד כדי חסימת דרכה לערכאה שיפוטית, התיר בית המשפט למשיבה לטעון "איני מחזיק" בפניו.
2. בהמשך בחן בית המשפט את שני האדנים לתביעת העירייה לארנונה מהמשיבה בעבור התקופה בה טענה העירייה להחזקת המשיבה בנכס (1.6.2007 עד 1.2.2009). האחד, הסכם שכירות, שנטען כי נערך בין אברהם פלומבו, הבעלים של הנכס, לבין המשיבה; והשני, מכתבים המהווים לטענת העירייה, דיווח של המשיבה עצמה בדבר החזקתה בנכס.
3. אשר להסכם השכירות, ציין בית המשפט, כי זה נחתם בין המשכיר, מר א' פלומבו לבין השוכרת, חברת "אב. אט. בע"מ ח.פ. 511534182", כאשר שם המשיבה "אב. אט. חשמל אילת בע"מ ח.פ. 511534182". מר אברהם נחמיאס, שהוא בעל המניות היחיד במשיבה, ציין בסעיפים 7-6 לתצהירו, כי ביום 23.12.2007 הועברה הבעלות בכלל מניותיה של המשיבה לחברת "יונתן נחמיאס יזמות 2007 בע"מ", שהוא בעליה, והוא מונה למנהלה היחיד. בית המשפט קבע, כי קיימת בעייתיות בהסתמכות העירייה על הסכם שהחותמת המתנוססת עליו מעידה על שם השונה מזה של שם השוכרת בהסכם. העובדות האמורות היו צריכות להדליק נורת אזהרה אצל העירייה, שבגינן היה עליה להעלות תהיות ולבצע בדיקות מינימאליות, ודי באלו כדי לקבוע שלא ניתן להסתמך על חוזה השכירות, שהועבר אליה על ידי מר פלומבו, כבסיס לסיווגה של המשיבה כמחזיקה בנכס ומכוח כך כחייבת בארנונה.
4. אשר למכתבים, עליהם מתנוססת החותמת "אב. אט בע"מ", אשר המשיבה כופרת בחתימות המתנוססות על גבי המסמכים הללו כחתימותיה שלה, כפי שכופרת היא בחתימה המופיעה על הסכם השכירות, קבע בית המשפט, כי הואיל ומקום בו צד כופר בחתימתו על מסמך, נטל ההוכחה בדבר החתימה, מוטל על כתפיו של הצד שכנגד אשר טוען כי החתימה אותנטית, והעירייה לא הוכיחה כי החתימות האמורות הנן של המשיבה, לא ניתן לראות במכתבים כבסיס או כהודעה בדבר חזקה בנכס.
5. עוד מצא בית המשפט תימוכין להכרעתו בכך שעל דרישות תשלום החוב, שהוצאו למשיבה (ביום 01.04.2008, וביום 25.05.2008), הנמענת הרשומה היא "אב. אט. חשמל (אילת) בע"מ", אשר נשלחו לכתובת הנכס, רח' ברנט 5 בת"א, בעוד המען הרשום של המשיבה ברשם החברות במועדים הרלוונטיים הוא ברח' נבטים 29 אילת. עוד ציין בית המשפט כי הודעה על קיום חוב, אשר החשבון בה נערך ביום 27.11.2014, נשלחה ל"יונתן נחמיאס יזמות 2007 בע"מ" מאזור התעשייה הישן הנבטים 29 אילת, ואילו הדרישה לתשלום חוב שהוצאה למחזיק "אב.אט (חשמל) אילת בע"מ" על בסיס חישוב שנערך ביום 09.06.2013, נשלחה לרח' ברנט 5 בת"א. בית המשפט קבע כי משדרישות התשלום נשלחו שלא לכתובת המשיבה, הרי שלא ניתן לייחס לה קבלה או ידיעה על דרישות אלו.
6. עוד הביא בית המשפט בחשבון את השיהוי של העירייה בנקיטת הליכי גבייה תוך הסתמכות גם על הנחיית היועץ המשפטי לממשלה.
7. בהתבסס על כל האמור דחה את תביעת העירייה לחייב המשיבה בתשלום הארנונה לתקופה הנדונה.

תמצית טענות הצדדים בערעור

1. לטענת העירייה שגה בית משפט השלום בהתירו למשיבה להעלות טענת "אינני מחזיק", כאשר טענה זו לא נטענה במסגרת השגה בדרך הקבועה לכך בחוק הערר. בכך לטענת העירייה סטה בית משפט השלום מהוראות הדין והפסיקה.
2. עוד טענה העירייה, כי לא נדרש ממנה לבצע בדיקה מעמיקה בדבר זהות הגורם אשר החזיק בנכס במקרה זה, משום שדי היה בהסכם ובמכתב העברת המחזיק, ולא יתכן להטיל על העירייה חובת בדיקה שכזו. לטענתה, די בכך שמספר הח.פ. של החברה זהה, ולא נדרשת זהות בשמה של החברה. עוד טענה, כי המשיבה הייתה צריכה לזמן לעדות את מר פלומבו או את מר משה מילט, שחתם כערב על ההסכם שהוגש לעירייה, ומשלא עשתה כן, הרי יש להניח שזימונו לעדות היה לרעתה. כמו כן נטען בעניין זה, כי לא סביר שהעירייה תידרש לצאת מגדרה ולבצע בדיקות יקרות בדבר נכונות דברים המוגשים לה, כל פעם שמחזיק יעלה טענת זיוף. עוד טענה כי המשיבה לא סיפקה הסבר מניח את הדעת לביצוע זיוף.
3. עוד טענה העירייה כי על פי סעיף 12 ב' לפקודת המסים (גבייה) רשאית הייתה העירייה לשלוח למשיבה מכתבי דרישה לתשלום חוב במקום עסקה, שהיא כתובת הנכס ולאו דווקא לכתובתה הרשומה במשרד הפנים.
4. המשיבה, לעומת זאת טוענת, כי פסק הדין מבוסס על ממצאים עובדתיים, שאין מדרכה של ערכאת הערעור להתערב בהם. המשיבה שבה על טענותיה בפני בית משפט השלום, כי העירייה נפלה קורבן לדיווח שאינו אמת ולא היה כל קושי בידה למנוע זאת לו הייתה דורשת אישור עורך דין כי חתימת המשיבה בהסכם מחייבת; וכי ההסכם רצוף סימני אזהרה על היותו כוזב: הסכם שכירות מיועד לדירה ולא למסעדה; מימוש האופציה נעשה לא על נייר פירמה של החברה, הדיווח נעשה שישה חודשים לאחר החתימה ולאחר שנוצר חוב הארנונה; ולא הייתה אינדיקציה ממחלקת רישוי עסקים על ניהול מסעדה. המשיבה שבה וטוענת שאינה חתומה על הסכם השכירות והוא נושא חותמת שאינה בשמה הנכון וזאת ללא אישור מורשה חתימה.
5. אשר לטענה, כי אין לאפשר למשיבה להעלות טענת "אינני מחזיק", טוענת המשיבה כי צדק בית משפט השלום עת קבע שהסיבה בגינה לא הוגש ערר על ידי המשיבה נעוצה בכך שלא נשלחו לה דרישות תשלום כדין, לפי כתובתה של המשיבה ברשם החברות.
6. אשר לטענה בדבר נטל ההוכחה בנוגע לזיוף חתימה, המשיבה טוענת, כי על פי ההלכה הפסוקה הנטל הוא על המסתמך על החתימה ותובע על פיה; וחוזרת על טענתה, כי היה על המשיבה לדרוש אישור עורך דין כי ההסכם נחתם על ידי המשיבה, כפי שהדבר נדרש בכל התקשרות עם תאגיד.

דיון והכרעה

1. לאחר שעיינתי בערעור, בעיקרי הטיעון ובמוצגים, אמליץ לחברי להרכב לקבל את הערעור.

כללי

1. מעבר לכך שהמשיבה לא הגישה השגה ו/או בקשה להארכת מועד להגשת השגה ואף לא ביקשה מראש אישור להעלות את הטענה של "איני מחזיק בנכס", אני סבור כי המשיבה לא רק שלא סתרה את החזקה העומדת לזכות המערערת העולה מהדין שהמשיבה מחזיקה בנכס ולא הוכיחה שהמערערת ידעה או "עצמה עיניים" לגבי זהות המחזיק בנכס, הרי מי "שעצמה את עיניה" ולא עשתה דבר כדי להראות שאינה מחזיקה בנכס וטענה טענות בעלמא לאי החזקתה בנכס היא המשיבה ובסופו של יום לא נסתרה החזקה שהמשיבה החזיקה בנכס וחייבת בתשלום הארנונה.

בטרם אדון בפן העובדתי להלן סעיפי חוק רלבנטיים:

ס' 325 לפקודת העיריות:

"חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או של בנין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעירייה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו בשיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה".

ס' 326 לפקודת העיריות:

"נעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכל שיעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, אלא שאם היתה כאן מכירה או העברה חייבים המוכר או המעביר או נציגיהם – ואם היתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר חייבים המשכיר או נציגו – למסור לעירייה הודעה על העסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהוקנה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלם ולא שילמו; בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה".

ס' 318 לפקודת העיריות:

"פנקסים נחזים ככוללים ארנונה שנקבעה או שומה שנעשתה לפי הפקודה יתקבלו, בלי כל ראיה אחרת, כראיה לכאורה על קביעת הארנונה או על עשיית השומה ועל תוקפן".

סעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) תשל"ו-1976 (להלן: "חוק הערר").

"3. (א) מי שחוייב בתשלום ארנונה כללית רשאי תוך תשעים ימים מיום קבלת הודעת התשלום להשיג עליה לפני מנהל הארנונה על יסוד טענה מטענות אלה:

...

1. הוא אינו מחזיק בנכס כמשמעותו בסעיפים 1 ו-269 לפקודת העיריות;

...

(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), מי שחויב בתשלום ארנונה כללית ולא השיג תוך המועד הקבוע על יסוד טענה לפי סעיף קטן (א)(3), רשאי בכל הליך משפטי, ברשות בית המשפט, להעלות טענה כאמור כפי שהיה רשאי להעלותה אילולא חוק זה".

1. בכל הנוגע לבחינת החזקה בנכס, לא מדובר על כללי זיוף רגילים של מסמך והוכחה ונטולי הוכחה רגילים, אלא יש לבחנם לאור הסעיפים הספציפיים החזקות וההקלות הקיימים לטובת הרשות המקומית.
2. הנה כי כן על פי סעיפי פקודת העיריות, הרציונאל של חובה המוטלת על מחזיקים או בעלים למסור הודעה הינה שזהו נטל קל, כאשר קביעה הפוכה שלפיה על הרשות המקומית לבדוק באופן אקטיבי את זהות המחזיקים או הבעלים בכל נכס תטיל על הרשויות המקומיות נטל כבד מנשוא שעלותו גבוהה ביותר וממומן מכספי ציבור (בר"מ 867/06 מנהלת הארנונה בעירית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ (17/7/08) (להלן: "דור אנרגיה" וכן בר"מ 1008/06 טרכטינגוט נ' מנהל הארנונה של עיריית ת"א (21/11/06).
3. וכפי שציין כבוד השופט דנציגר בעניין דור אנרגיה:

"הנה מטרתם של סעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות, להקל את הנטל המוטל על העירייה לגבות את המס, מתוך הכרה בכך שהטלת נטל של בדיקה אקטיבית באשר לזהותו של המחזיק בכל נכס ונכס, הינה גזירה שהרשויות המקומיות לא תוכלנה לעמוד בה. לעניין זה, ראה למשל, בר"ם 1962/06 שלמה כהן נ' מנהלת הארנונה בעיריית חיפה, [פורסם בנבו 16/10/06], מפי כבוד השופטת נאור:

"העיקרון הבסיסי של חיוב הארנונה הוא שהחיוב יושת על המחזיק בנכס (ס' 8 לחוק הסדרים). תכליתו של סעיף 325 לפקודת העיריות הינה להעביר את נטל ההודעה על שינוי חזקה אל המחזיק העוזב. הוראה זו נועדה להקל על הרשות לגבות את מיסי הארנונה בלא שתידרש לעקוב בעצמה אחר השינויים בחזקה...".

1. וכאמור גם בע"א 739/89 מיכקשווילי נ' עיריית תל אביב יפו, פ"ד מה(3) 769, 755 (1991):

"ניכר בפקודת העיריות [נוסח חדש], כי מגמתה שלא להכביד על עירייה יתר על המידה באיתור הגורם המהווה 'מחזיק' לגבי נכס מסוים לצורך תשלום הארנונה. בדרך כלל רשאית היא להסתמך על רישום ועל הודעות מתושביה בדבר שינויי מצב".

הפן המשפט של מסלולי התקיפה בענייני ארנונה

1. מי שרוצה לתקוף חוקיות של גביית ארנונה יכול וצריך לפנות לכאורה ב"דרך המלך" של הגשת השגה למנהל הארנונה בהתאם לחוק הערר ורק במקרים חריגים יכול לפנות לבית המשפט ולעקוף את המסלול הקבוע בחוק הערר (ראו רע"א 1809/07 עיריית הרצליה נ' גיא לוי (3/6/08) עע"מ 6993/15 עיריית תל אביב יפו נ' אספיאדה בע"מ (16/8/16), בר"מ 7511/14 מנהל הארנונה בעיריית תל אביב נ' א.ק. יוניברס בע"מ (22/11/16), בר"מ 7618/16 עיריית תל אביב יפו נ' קניון רמת אביב בע"מ (4/12/16).
2. המסלול העררי נועד לברר טענות עובדתיות וטכניות העשויות לחייב בחינת מצב הדברים ב"שטח", כאשר ההכרעה בטענת "אינני מחזיק" היא הכרעה משפטית שאינה מוגבלת להיבטים עובדתיים בלבד, כשבדרך כלל גם טענה זו תתברר במסלול השגה והערר ורק במקרים בעלי חשיבות ציבורית עקרונית מיוחדת תתברר בית המשפט, כשאז צריך לקבל את רשות בית המשפט.
3. כידוע, גם אם אפשרית פניה לבית המשפט (ראו לגבי גישה מרחיבה יותר בטענת אינני מחזיק כבוד השופטת ארבל בפס"ד בנימין וגישה מצמצמת יותר כבוד המשנה לנשיאה ריבלין בפס"ד בנימין) ניתן לעשות זאת או במסלול המנהלי (במידה ולא מדובר בתביעה כספית ותוקפים את חוקיות התשלום ודורשים לבטלו) או במסלול האזרחי (במידה ומדובר בתביעה כספית) כאשר אין ספק שבתביעה אזרחית יש יותר אפשרות לברר את הפן העובדתי ולבחון את הראיות ולהציגן מאשר בהליך מנהלי (ראו עניין מזרחי ועניין בנימין שם הפנו לתביעה אזרחית).
4. אקדים את המאוחר מבחינת היישום העובדתי (שיורחב בהמשך) ואציין כי, במקרה שלנו היה מדובר מלכתחילה בתביעה אזרחית שבה אף אחד הנתבעים היה מיכאל טבע, כך שלמשיבה היו כל האפשרויות וכל ההזדמנויות להציג את עדויותיה וראיותיה, להגיש הודעת צד ג' כנגד טבע, להביא לעדות את המשכיר פלומבו ו/או את טבע ו/או מולט ו/או אחרים והיא לא עשתה דבר, ללא הסבר של ממש לכך מעבר לכך, שניסתה לשנות את המצב המשפטי ולהעביר את הנטל לעיריה להראות שהיא לא החזיקה בנכס (ראו בהרחבה בהמשך).

הפן המשפטי של טענת "אינני מחזיק" והוכחתה

1. במקרה דומה בעע"מ 2611/08 בנימין נ' עיריית תל אביב (5/5/10) (להלן: "פס"ד בנימין") התקבלה באופן דומה הודעה של בעל הנכס על שכירת הנכס, כשהוא מצרף הסכם שכירות ולאחר כשנתיים (דומה לענייננו) פנה המערער לעיריית ת"א וטען כי מעולם לא החזיק בנכס וכי מעולם לא חתם על הסכם השכירות שזויף והוא אף הגיש תלונה במשטרה שחתימתו על הסכם השכירות זויפה, ועתר בעתירה מנהלית לביטול חיוביו בארנונה והפסקת הליכי הגביה המנהלית בטענה שלא החזיק בנכס.
2. כבוד השופט רובינשטיין בעניין בנימין דוחה את הערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בת"א (כבוד השופטת סג"נ מיכל רובינשטיין) שדחה את עתירתו.
3. כבוד השופט רובינשטיין בפס"ד בנימין סוקר את ההלכה לגבי פרשנות בהרחבה של סמכות גופי הערר השונים ככלל ומנהל הארנונה בפרט והעלאת טענת "איני מחזיק" כדלקמן:

"בית משפט זה פסק כי יש לפרש בהרחבה את סמכותם של גופי הערר השונים בכלל, ושל מנהל הארנונה בפרט, וזאת מטעמים של נגישות האזרח לגופים אלה, מומחיות גופי הערר ומיצוי הליכים יעיל ומהיר (ע"א 10977/03 דור אנרגיה (1988) בע"מ נ' עיריית בני ברק (לא פורסם)). לדידי זהו גם צו השכל הישר. עם זאת הכירה הפסיקה בסמכותו הכללית של בית המשפט לדון גם בעניינים אשר באו אליו חרף מסלול ההשגה הקבוע בחוק, במקרים חריגים רע"א 1908/07 עיריית הרצליה נ' לוי בע"מ (לא פורסם); עע"מ 10826/03 מנהל הארנונה בעיריית עכו נ' קלאב מרקט רשתות שיווק בע"מ (לא פורסם)). בפרשת עיריית רעננה נקבע, כי "מקום המחוקק קבע דרך מיוחדת להשגה ולערר יש ללכת בדרך זו ולא לאפשר את עקיפתה" (רע"א 2425/99 עירית רעננה נ' י.ח. יזום והשקעות בע"מ, פ"ד נד(4) 481, 492 (השופטת פרוקצ'יה)). עם זאת, "נשמר גם כך פתח צר המאפשר לבית-המשפט הרגיל או לבג"ץ להיזקק להכרעה במחלוקת גם כאשר הנושא נתון להליך של השגה וערר, והוא כאשר מדובר בעניין בעל חשיבות ציבורית עקרונית מיוחדת" (שם). הנשיא ברק העיר, כי שאלה סבוכה היא האם לועדות הערר סמכות ייחודית או מקבילה, אך מכל מקום "אפילו אניח כי הסמכות היא מקבילה, מן הראוי הוא לעשות שימוש בשיקול הדעת השיפוטי, ובגדר הסעד החילופי להכיר בסמכותה של ועדת הערר" (עמ' 501).

1. לשיטתו של כב' השופט רובינשטיין בפס"ד בנימין, לא היה מקום להעלות טענות אלו של "איני מחזיק" בבית המשפט.

מכל מקום כבוד השופט רובינשטיין נכנס גם לגופם של דברים ודוחה את טענות המערער כי לא החזיק מעולם בנכס וקובע כי אין די בטענות בעלמא בדבר זיוף החתימה על ההסכם כדי לבסס את טענתו, ואי הצגת תוצאותיה של החקירה המשטרתית אף היא אומרת דרשני, כשהוא מציין ומפרט כדלקמן:

"לטענת המערער היה על המשיבה לבדוק נוכח פנייתו, מיהו המחזיק בנכס. אין בידינו לקבל טענה זו. סעיף 325 לפקודת העיריות מטיל על הבעלים או על המחזיק למסור הודעה לעיריה בדבר חילופי החזקה ובעלות, ומשניתנה הודעה זו "לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו בשיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה". על תכלית ההסדר עמד בית משפט זה:

"הנה, מטרתם של סעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות, להקל את הנטל המוטל על העיריה לגבות את מס, מתוך הכרה בכך שהטלת נטל של בדיקה אקטיבית באשר לזהותו של המחזיק בכל נכס ונכס, הינה גזירה שהרשויות המקומיות לא תוכלנה לעמוד בה" (בר"מ 867/06 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ (לא פורסם) (השופט דנציגר), וראו גם חוות דעתה של השופטת פרוקצ'יה (להלן דור ארנגיה – חיפה)).

ועוד:

"העיקרון הבסיסי של חיוב הארנונה הוא שהחיוב יושת על המחזיק בנכס (ס' 8 לחוק ההסדרים). תכליתו של סעיף 325 לפקודת העיריות הינה להעביר את נטל ההודעה על שינוי חזקה אל המחזיק העוזב. הוראה זו נועדה להקל על הרשות לגבות את מיסי הארנונה בלא שתידרש לעקוב בעצמה אחר השינויים בחזקה..." בר"מ 1962/06 כהן נ' מנהלת הארנונה בעיריית חיפה (לא פורסם) (השופטת נאור)).

בפרשת דור האנרגיה – חיפה הנזכרת, דן בית המשפט בשאלה האם ייתכנו נסיבות שבהן, למרות שלא עמד המחזיק או הבעלים של הנכס בחובת ההודעה לעיריה על שחדל להיות הבעלים או המחזיק בנכס או על העברת הבעלות או החזקה לאחר, לא יחויב בתשלום ארנונה, וזאת משום שהעיריה התרשלה או משום שהעיריה ידעה על האמור. השופט דנציגר סבר כי חובת ההגינות המוטלת על הרשות המקומית מולידה במקרים חריגים, בהם קיימת הצטברות של נסיבות (כגון משך הזמן שחלף, גובה החוב שהצטבר, ועוד), מצב קיצוני המטיל חובת בדיקה אקטיבית על הרשות עצמה. השופטת פרוקצ'יה, אף שהסכימה לתוצאה במקרה הקונקרטי, סברה כי אין ללכת בדרך פרשנית המטילה על העיריה, בשם חובת ההגינות, לפקח על שינויים בזהות המחזיקים בנכסים שבתחומה, לצרכי בירור גביית ארנונה, השופטת פרוקצ'יה הותירה בצריך עיון את השאלה, האם תיתכנה נסיבות חריגות שבהן ידיעה בפועל עשויה להיות תחליף להודעה. השופטת ארבל סברה, כי הוראות סעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות מטילות על המחזיק את הנטל להודיע על שינוי זהות המחזיק בנכס. עם זאת, באותן נסיבות חריגות בהן ישנה ידיעה בפועל מצד המחלקה הממונה על גבייתה ארנונה על דבר שינוי זהותו של המחזיק בפועל בנכס, החלטת העיריה להמשיך ולגבות את הארנונה אינה יכולה להיחשב סבירה. כשלעצמי סבורני, על פי השכל הישר, כי אם אכן ידעה אל נכון המחלקה הרלבנטית על השינוי למעשה, די בכך לצורך תחילת הפעלתו של המנגנון לשינוי, ולמצער לבדיקה נוספת. ער אני לעומס המוטל על העוסקים בגביית ארנונה, בודאי במקום רב נכסים ורב תחלופה כמו תל-אביב. אך במקום שנפתח הפתח לבדיקה קלה יחסית נוכח ידיעתה הקונקרטית של הרשות, יש מקום למאמץ מצידה.

ואולם, אין זה המקרה שבפנינו. המערער הודיע אך בשנת 2005 כי אינו מחזיק בנכס, ולא הביא כל תמיכה לטענתו בדבר זיוף חתימתו. אין די בטענה בעלמא כדי לפטור את המערער מתשלום ארנונה, שאחרת יוכל כל מאן דהוא לטעון טענות מטענות שונות, והעיריה תידרש לערוך בדיקות ולהכריע בטענות, משל היתה גוף מעין שיפוטי. משכך, ככל שיש בפי המערער טענות כלפי בעלי הנכס, אם בטענת זיוף ואם בטענה אחרת, האכסניה המתאימה לטענות אלה היא במסגרת תביעה אזרחית אל מולם. בשונה מן האמור לגבי ידיעה קונקרטית של העיריה באשר לשינוי בחזקת הנכס, מסופקני אם יש להטיל על העיריה בכגון דא, מקום שבטענה בלבד עסקינן, מעקב אם אכן חוזה הידוע לה נסתיים או שמא הוארך, אחרת מותחים אנו יתר על המידה את חובותיה."

1. אני סבור כי מדובר בדברים יפים הקולעים לענייננו העוסק במקרה דומה ואף מקל וחומר, כאשר במקרה שלנו המשיבה לא הביאה כל עדות ו/או ראיה לגבי זיוף/מרמה שטענה להם, למרות שיכלה לעשות כן וניתנה לה האפשרות לכך במסגרת תביעה אזרחית ולא עמדה בנטל לבסס את טענתה בדבר זיוף/מרמה כשניתנה לה ההזדמנות לכך בתביעה אזרחית, כפי שיפורט גם בהמשך.
2. כך גם נפסק בעניין פינון מזרחי (להלן: "מזרחי") בעת"מ 33098-10-13 מזרחי נ' עיריית תל אביב יפו (13/11/14) ע"י כבוד השופטת רונן, כשהערעור על פסק דין זה נמחק על פי הצעת בית המשפט העליון ביום 13/11/16 שהביע דעתו שההליך המתאים יותר לבירור הענין הוא הליך אזרחי ובירור ראייתי (עע"מ 8994/14 מזרחי נ' עירית תל אביב (13/11/16).
3. בעניין מזרחי, נקבע ע"י כבוד השופטת רונן שעל מזרחי, שטען שלא החזיק בנכס שחויב בארנונה וטען שההסכמים הם תולדת מעשי זיוף ומרמה, היה לפנות בהליך אזרחי כנגד המזייפים ולבקש הצהרה ביחס לזכות המחזיקים או לבקש הארכת מועד להגשת השגה.
4. בית המשפט בענין מזרחי מציין כי לאור סעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות, ככלל, רשאית העירית לקבל הודעות בדבר העברת חזקה וליישם את האמור בהן, אלא אם כן קיימות נסיבות חריגות המעוררות, על פני הדברים ובלא צורך בחקירה ודרישה, חשד מבוסס כי להודעה אין בסיס וקיימות הצטברות של נסיבות שיש בה כדי ליצור מצב קיצוני המטיל חובת בדיקה אקטיבית על הרשות (כבוד השופט דנציגר בפס"ד דור אנרגיה).
5. כן קבע בית המשפט בעניין מזרחי שכאשר מוגש לעיריה הסכם שנחזה להיות חתום ע"י משכיר ושוכר ועולה ממנו על פניו כי החזקה בנכס עברה מידיו של המשכיר לידי השוכר, רשאית העיריה לשנות את רישומיה ולציין את השוכר כמחזיק בנכס ואם מי שנחזה להיות השוכר טוען כי חתימתו זויפה הוא רשאי לנקוט בהליכים כדי להוכיח זאת, כמו בהליך אזרחי.
6. כפי שציין גם כבוד השופט דנציגר בעניין דור אנרגיה, בצדק נצמדו בתי המשפט הדיוניים לתכלית החקיקה ויישמו את ההסדר הקבוע בסעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות באופן דווקני תוך הדגשה שככל שקיים בעלים או מחזיק ש"נהנה מההפקר" בתקופת הזמן שבה לא הודיע הבעלים או המחזיק הקודם על ההעברה כאמור, הרי שהפתרון של הנישום הוא במישור היחסים שבינו לבין הבעלים או המחזיק החדש ולא במישור היחסים מול העיריה.
7. ואכן, כפי שפורט בדור אנרגיה וכפי שנסקר בפס"ד בנימין, הפסיקה קבעה כי כדי שלא יחוייב מחזיק בתשלום וייקבע שאינו מחזיק לכל הפחות יש צורך ב"עצימת עיניים" ממשית, אם לא ידיעה קונקרטית והתעלמות מוחלטת מופגנת, מראיות ברורות ומפורשות בדבר זהות המחזיק בפועל בנכס שהיו בידי הרשות המקומית.

וכדברי כבוד השופט מלצר בבר"מ 8462/11 מנהל הארנונה בעיריית הרצליה נ' מירב פלקון (12/8/14):

"ואכן, אני סבור כי בית המשפט לעניינים מינהליים הנכבד יישם באופן נכון את העקרונות שהתוו בפסק הדין שניתן על ידי בית משפט זה בעניין דור אנרגיה על הנסיבות המיוחדות של המקרה שהובא בפניו. אמנם בעניין דור אנרגיה נפסק כי הכלל הוא שעל המחזיק היוצא מנכס להודיע על כך לרשות המקומית וככלל לא מוטל על הרשות המקומית נטל לברר, באופן אקטיבי, את זהותו של המחזיק בנכס (וכך קבע גם בית המשפט קמא הנכבד בענייננו). יחד עם זאת, רוב שופטי ההרכב שישבו בדין בענין דור אנרגיה (חברתי, השופטת ע' ארבל, וחברי, השופט י' דצינגר) הסכימו כי תיתכנה נסיבות חריגות אשר בהתקיימן יהיה מקום לראות את המחזיק היוצא כמי שמילא את חובתו על פי סעיף 325 לפקודה, כך שלא יחויב בתשלום בגין התקופה שבה לא החזיק בנכס בפועל, וזאת הגם שהוא לא מסר הודעה בכתב כנדרש על שינוי זהות המחזיק בנכס. עיקרן של הנסיבות החריגות האמורות הוא במצב שבו המידע בדבר שינוי זהותו של המחזיק בנכס הגיע בפועל לידי הרשות המקומית (אפילו שלא באמצעות הודעת המחזיק היוצא, כנדרש על פי הוראת סעיף 325 לפקודה)".

הפן העובדתי של טענות המרמה/חריגה מהרשאה/זיוף, הוכחות ויישומו

1. בכתב ההגנה של המשיבה (סעיפים 22-21) טענה המשיבה שבחודש דצמבר 2007 הועברה הבעלות בכל מניות המשיבה (הנתבעת) לחברת יונתן נחמיאס יזמות 2007 בע"מ ולמנהל המשיבה התמנה נחמיאס אברהם שונתה כתובתה ל-נבטים 29 אילת וזכויות החתימה נקבעו כך שרק חתימת מר נחמיאס ביחד עם חותמת החברה יחייבו את המשיבה כשדווח לרשם החברות על שינויים אלו ועל כן המערערת מוחזקת כמי שיודעת או כמי שהיה עליה לדעת מי הם מנהליה של המשיבה ומה כתובתם.
2. וכך נאמר בסעיף 23 לכתב ההגנה:

"23. הנתבעת תוסיף ותטען, לחילופין ומטעמי זהירות, שככל שהתקבלו אצל התובעת דיווחים לגביה, כנטען בכתב. התביעה, הרי שהתובעת מודה שהדבר נעשה שלא בהרשאה ולא באמצעות הגורם המוסמך מטעמה, אלא בשל כך שטבע, במרמה, עשה שימוש בנתבעת; על כן, אין הנתבעת נושאת באיזו אחריות לפעולות שבוצעו שלא על ידי גורם מוסמך מטעמה".

1. כך גם בתצהירו של מר אברהם נחמיאס נאמר כי חוזה השכירות שנחזה להיות חוזה בין המשיבה לבעל הנכס מר פלומבו, מתעד שמי שחתם בשם המשיבה הינו מר משה מילט שאין לו וגם לא הייתה לו שום זכות חתימה במשיבה והוא אינו מוסמך לחתום בשמה ו/או לחייבה לכל דבר ועניין ועל פניו נראה כי המסמכים הינם מסמכים מזויפים שאינם חתומים ע"י מורשה חתימה של החברה ולפיכך אינם יכולים לחייבה (סעיפים 14-13 לתצהירו).
2. כך גם ציין ב"כ המשיבה בדיון בערעור כי לדעתם מר מיכאל טבע שהיה בעבר הבעלים של המשיבה ומנהל במשיבה, הוא זה שכפי הנראה "בישל" את כל הרמאות הזו (עמוד 3 לפרוטוקול הדיון בערעור מיום 17/5/17) כשהוא לא יודע על הקשר בין מילט לטבע והאם מילט היה מיופה כוחו.
3. בחקירתו בבית המשפט של מר נחמיאס הוא ציין שעד למועד העברת המניות בחברה לידיו (ב-23/12/07) מי שהיה מורשה חתימה זה מר טבע מיכאל שקיבל בעבור המניות כ-200,000 ₪ ושהוא לא הביאו לעדות כי לא הצליח למצוא אותו, כשהוא גם לא הראה אישור שמסמכי העברת המניות דווחו והתקבלו ברשם החברות.

לעניות דעתו מי שזייף את הסכם השכירות זה מר משה מילט אך הוא לא פנה למשטרה כי לא היה בחברה בתקופה זו, והוא לא הגיש תלונה במשטרה גם אח"כ. הוא גם לא ניסה ליצור קשר עם המשכיר מר פלומבו (עמודים 22-23 לפרוטוקול הדיון).

1. דהיינו, המצב מבחינה עובדתית הינו כדלקמן: הבעלים של הנכס ברחוב ברנט 5 ת"א מר פלומבו אברהם דיווח ביום 17/5/07 על המשיבה כמחזיקת הנכס החל מ-1/6/07 כשהוא צירף הסכם שכירות מיום 2/1/07.
2. לאחר שהמערערת דרשה השכרה לתקופה ארוכה יותר והודעה על מימוש האופציה המציא לה מר פלומבו הודעה על מימוש האופציה ע"י המשיבה (שהתקבלה ב-8/1/08) כאשר אישור על מימוש האופציה של המשיבה על פי הסכם השכירות הינו מיום 30/10/07 ובעקבות זאת שונה שם המחזיק בעיריה ע"ש המשיבה ב-13/1/08.
3. דהיינו, מבחינה עובדתית עולה לכאורה שהמשיבה באמצעות טבע ו/או מילט פעלו להשכרת הנכס ואף להודיע על מימוש האופציה בזמן שעדיין בעל המניות היה טבע ובזמן שהמשיבה באמצעות מר נחמיאס לא היו עדיין בחברה ולא רכשו את מניותיה מטבע, דבר שנעשה לכל המוקדם ב-23/12/07 וזאת בהנחה שבמועד זה דווח על כך לרשם החברות (דבר שלא הוכח).
4. בכל מקרה וגם בהנחה שהמניות וזכויות החתימה שונו והועברו לנחמיאס ב-23/12/07 הרי הסכם השכירות נעשה הרבה קודם לכן בינואר 2007 ודווח לעירייה ב-5/07 וזאת בזמן שלכאורה טבע היה מוסמך בשם החברה וכך גם בזמן שהמשיבה חתומה על ההודעה למימוש האופציה של השכירות ב-10/07 היה הדבר לפני העברת המניות וזכויות החתימה מטבע לנחמיאס.
5. והנה, אם המשיבה טוענת כיום, למרות האמור לעיל, שמסיבה כלשהי טבע ו/או מילט מטעמו פעלו שלא כדין במרמה ו/או בזיוף ו/או בחריגה מהרשאה, מי שהיה צריך להוכיח זאת, זו המשיבה והיא לא עשתה מאומה בעניין זה.
6. כך, למרות שטבע מיכאל היה נתבע בתביעה יחד עם המשיבה ואף ניתן כנגדו פסק דין בהעדר הגנה, בחרה המשיבה לא להגיש כנגדו הודעה לצד שלישי ולקבל כנגדו פסק דין ו/או לזמנו לעדות ולנסות לאתרו ולהביאו לעדות (כשהיא יכולה גם היום לתבוע אותו).
7. המשיבה גם לא זימנה לעדות לא את מר מילט ולא את המשכיר מר פלומבו שיכול היה וודאי לשפוך אור על השכרת הנכס.
8. כך גם המשיבה לא הגישה תלונה במשטרה על מעשי מרמה/זיוף לא לפני העברת המניות ב-23/12/07 ולא אחרי.
9. כך גם לא ניתן להתעלם מכך שמילט משה קיבל לכאורה מהמשיבה יפוי כוח לצלם את חוזה השכירות וזאת ביום 10/9/08 (כשכאמור מר נחמיאס בתצהירו לא אומר שלא מכירו אלא שלא הייתה לו זכות חתימה) וזאת בזמן שהוא לא הובא לעדות ע"י המשיבה, למרות שפעולותיו (לפחות חתימתו כערב על הסכם השכירות) נעשו בזמן שטבע היה בעל החברה (כמו גם ההודעה על מימוש האופציה).

כאמור, המשיבה לא הביאה כל ראיה לכך שמילט חתום על הסכם השכירות (ולא רק כערב) ולא היה מוסמך לכך מטעם טבע ומדוע מר טבע לא היה רשאי לפעול בשם החברה שהיה בעל מניות בה ובעל זכות חתימה ולשכור נכס בזמן שהמשיבה כלל לא הייתה מעורבת בחברה ורכשה את מניותיה רק ב-12/07.

1. ברי גם כי מדובר באותה חברה גם אם יש הבדלים דקים בשמות בין החברה הנתבעת לחברה החתומה על הסכם השכירות, כשמדובר באותו מספר ח.פ ולמעשה אין מחלוקת וטענות אמיתיות מצד המשיבה שלא מדובר באותה חברה ולכן נימוק זה של בית משפט כדוגמא ל"עצימת העיניים" של העירייה אינו יכול לעמוד.
2. במקרה דנן, כאמור, מהבחינה העובדתית לא הרימה המשיבה את הנטל להראות כי הרשות נהגה בעצימת עיניים מוחלטת תוך התעלמות מנתונים הזועקים כי עליה לבדוק באופן אקטיבי בעצמה באם חל שינוי בבעלות או בהחזקה בנכס או התרשלות בבדיקה (ראו עניין דור אנרגיה) ולא הוכחה ידיעה פוזיטיבית של מחלקת הארנונה (כבוד השופט ארבל בעניין דור אנרגיה) או מחלקה אחרת (כבוד השופט דנציגר בפס"ד דור אנרגיה) ולא נסתרה חזקת התקינות המנהלית.

לסיכום

1. לכאורה, היה מקום גם בענייננו לפנות בהשגה ו/או בהארכת מועד להגשת השגה במסלול העררי ולא מדובר במקרה בעל חשיבות עקרונית שיידון בבית משפט, ברם גם בהנחה שכן וגם בהנחה שבדין ניתנה הרשות לדון בטענת "אינני מחזיק" הרי טענה זו לא הוכחה כלל ועיקר מהפן העובדתי נטענו טענות סתמיות על ידי המשיבה ולא הורם הנטל הנדרש בפסיקה לקבוע שהמשיבה לא החזיקה בנכס, ולכן דין הערעור להתקבל.
2. כך גם לא מדובר בשיהוי נכבד, כפי שנטען ע"י המשיבה, שכן החוב מושא התביעה הסתיים ב-2/09 לאחר שהמשיבה חדלה להחזיק בנכס עפ"י הסכם השכירות ומימוש האופציה והתביעה הוגשה ב-9/11 לאחר שנשלחו הודעות לדרישת תשלום החוב במהלך 2008.
3. בית המשפט איפשר למשיבה בהליך אזרחי לטעון את טענותיה לכך שאיננה מחזיקה בנכס בהליך המשפטי והיא לא ניצלה זאת, לא הביאה כל ראיה ולא הוכיחה כל מרמה ו/או זיוף ו/או חריגה מהרשאה בהסכם השכירות עליו הסתמכה העירייה בדין בהתאם לסעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות.
4. כך גם לא נסתרו משלוח ההודעות שנעשו למשיבה לכתובות השונות שלה מכוח סעיף 318 לפקודת העיריות ומכוח סעיף 12ב' לפקודת המיסים (גבייה).

התוצאה

1. התוצאה הינה כי אמליץ לחברי להרכב לקבל את הערעור, לבטל את פסק דינו של בית משפט קמא, לקבוע כי המשיבה הייתה המחזיקה בנכס בתקופה הרלבנטית ולחייבה לשלם למערערת סך של 87,526 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית על פי חוק הרשות המקומית (ריבית והפרשי הצמדה של תשלומי חובה) תש"ם-1980 החל מיום 6/9/11 ועד לתשלום בפועל.

בנוסף תשלם המשיבה למערערת שכ"ט עו"ד בסך של 30,000 ₪.

סכום ההוצאות שנפסק בבית משפט קמא לחובת המערערת מבוטל ובמידה ושולם יושב משוערך למערערת על ידי המשיבה.

המזכירות תשלח העתק מפסק הדין לצדדים.

השופט ישעיהו שנלר –סג"נ, אב"ד

אני מסכים.

השופטת עינת רביד

אני מסכימה ומצטרפת לתוצאה אליה הגיע חברי, כבוד השופט ורדי.

בראש ובראשונה, מן הניתוח העובדתי המפורט של חברי, עולה כי הן במועד החתימה על הסכם השכירות, 2.1.07, הן במועד הארכת האופציה, 30.10.07 והן במועד מתן ההודעה הראשונה לעירייה, 17.5.10, הייתה המשיבה עדיין בבעלות הבעלים הקודם, מר מיכאל טבע, ולא בבעלותו של מר אברהם נחמיאס. מכאן שגם אם תתקבל טענת מר נחמיאס, כי לא ידע על הסכם השכירות והארכת האופציה, אין בכך דבר לעניין חריגה מהרשאה או זיוף.

אשר לניתוח המשפטי ושאלת נטלי ההוכחה, אני מסכימה בנסיבות תיק זה עם דברי חברי במלואם. אולם, למעלה מן הנדרש בתיק זה, ומבלי שהדבר ישפיע על התוצאה במקרה הנדון בפנינו, אציין, כי, לטעמי, כאשר העירייה רושמת ברשומותיה את חילופי המחזיקים על פי הודעות הנשלחות אליה, הרי שמן הראוי, כי, לכל הפחות, תדרוש לגבי היחיד צירוף תעודת זהות של מי שמחויב בתשלום; ולגבי תאגיד, צירוף מסמך רשם החברות או רשם העמותות וכן אישור מורשה חתימה. נראה כי הקפדה על התנהלות כזו תקטין אפשרות לזיוף ולחריגה מהרשאה ואף תחסוך התדיינויות בנושאים אלה. לא למותר להזכיר בנושא זה כי חזקת תקינות המנהל, המבוטאת בעניין הארנונה בהוראות סעיף 318 לפקודת העיריות עומדת למנהל מתוך ההנחה, שהוא נוהג באופן תקין. לעניין זה אפנה לספרה של פרופ' דפנה ברק-ארז, משפט מנהלי, משפט מנהלי דיוני, כרך ד', הוצאה לאור של לשכת עורכי הדין, 2017 בסעיפים 32.15-32.14.

הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט קובי ורדי, סג"נ.

ניתן היום, כ"ה חשוון תשע"ח, 14 נובמבר 2017, בהעדר הצדדים.