רקע

1. התובעים (להלן גם: אברהם) רכשו בית צמוד קרקע ברחוב הנרד 32 בירושלים (להלן: הבית) המצוי בחלקה 91 בגוש 30437 (להלן: החלקה) מהנתבעים 4-5 (להלן גם: קימור). הסכם רכישת הבית (להלן: ההסכם) נחתם ביום 9.5.2010. הבית הוא חלק מבית משותף אשר לו שותף אחד נוסף. שטח המגרש עליו מצוי הבית (להלן: המגרש) הוא 511 מטר.
2. בסוף שנת 2015 (עדות התובעת בעמוד 51) פנו אברהם לראשונה לקימור בטענה כי הוטעו בכך שהוסתרו מהם שני תאי ביקורת ("Manhole", או "כוות כניסה". להלן: תאי הביקורת) וצינור תיעול מי גשמים (להלן: הצינור) המצויים בחצר הבית. הצינור מונח, מתחת לפני הקרקע, לאורך גבולה המערבי של החלקה ובסמוך לו ועובר דרך שני תאי הביקורת.
3. בתביעתם בקשו התובעים את הסעדים הבאים:
4. צו עשה להעתקת הצינור מהמגרש ושיקום הנזק לגינה שייגרם עקב כך.
5. שיפוי בגין ירידת ערך המגרש.
6. תשלום דמי שימוש בגין השימוש במגרש להעברת קו תיעול.
7. פיצוי בגין פגיעה ביכולת השכרת הבית בתקופה שמרכישתו ועד הגשת התביעה.
8. הנתבעת 1 היא עיריית ירושלים (להלן: העירייה) האמונה על הנחת תשתית התיעול ותחזוקתה (נתבעת 2, חברת הגיחון, נמחקה מן ההליך לאחר שהוסכם כי האחריות לתשתית תיעול מי גשמים מוטלת על העירייה).
9. הנתבעת 3 היא רשות מקרקעי ישראל (ברוב התקופה הרלוונטית – מינהל מקרקעי ישראל. להלן: רמ"י) אשר החכירה בתקופה הרלוונטית את המגרש לקודמי התובעים עבור רשות הפיתוח שהחזיקה בזכות הבעלות בו. בשנת 2018 הועברו זכויות הבעלות במגרש לאברהם.
10. כפי שנראה להלן קיימת משמעות לגלגולי הזכויות במגרש ועל כן יש צורך לפרטם. אקדים ואציין כי הסדר רישום מקרקעין הושלם באזור רק בשנת 1981.
11. במועד שאינו ידוע הוחכרה קרקע לחברת "דירות עם" (מיסודה של חברת "רסקו"). דירות עם אשר שימשה כ"חברה משכנת" שיווקה דירות והפנתה רוכשים לחתימת חוזה חכירה עם המדינה. בשנת 1967 ביקשה דירות עם מרמ"י לאשר העברת זכות חכירה במגרש למר משה רצהבי. בין רצהבי לרמ"י נחתם חוזה חכירה לתקופה שמיום 1.4.1967 עד ליום 30.3.1970.
12. העירייה טענה כי הצינור הונח בשנת 1972. אף שלא הובאה ראיה לכך הצדדים לא חלקו על טענה זו.
13. ביום 13.3.1978 נמכרו זכויות רצהבי במגרש לגב' עליזה גארציאן. בהמשך לכך ביקשה דירות עם מרמ"י לאשר את העברת הזכויות מרצהבי לגרציאן.
14. הבית המשותף נרשם בפנקס הבתים המשותפים ביום 26.12.1979.
15. ביום 24.12.1981 הסתיים הסדר המקרקעין באזור הרלוונטי.
16. ביום 1.12.1983 נחתם חוזה חכירה בין רמ"י לגרציאן לתקופה של 49 שנים החל מיום 1.4.1970.
17. ביום 29.11.1990 נמכרו זכויות גרציאן במגרש לקימור. בהמשך לכך נחתם ביום 25.3.1991 חוזה חכירה חדש בין רמ"י לקימור לתקופה של 49 שנים, החל מיום 1.4.1967 ועד ליום 31.3.2016. בחוזה זה הוגדר לראשונה ע"י רמ"י שטח המגרש (511 מ"ר).

גדר המחלוקת

1. הנתבעים כולם טענו כי אברהם ידעו או למצער צריכים היו לדעת על קיום תאי הביקורת במגרש. משמעות קבלת טענה זו היא כי אברהם מנועים מלטעון שהוטעו במהלך רכישת המגרש.
2. טענת אברהם כנגד העירייה היא כי הנחת הצינור היוותה פלישה למגרש ללא הסכמת בעלי הזכויות בו. לטענתם, היה צורך להפקיע את השטח הרלוונטי עובר להנחת צינור. מעבר לכך, נדרש היה להביא לרישום זיקת הנאה המבטאת את זכות העירייה להשתמש בקרקע לצורך צינור התיעול או ליידע את הציבור ורוכשי זכויות פוטנציאליים על קיום הצינור בדרך אחרת.
3. מנגד, לטענת העירייה אין עסקינן בפלישה שכן בעת הנחת הצינור היה השטח ציבורי (שצ"פ) ורק לאחר מכן סופח לחלקה 91. אדרבא, סיפוח זה היטיב עם בעלי הזכויות במגרש. ביחס ליידוע, לו היו התובעים בודקים את תיק הבניין בעירייה היו מגלים את היתר הבניה בו מסומנים תאי הביקורת.
4. טענת אברהם כנגד רמ"י נוגעת להסכמתה להנחת הצינור מלכתחילה ועל כך שלא דאגה לרישום הערה על זכות העירייה במגרש. מעבר לכך, רמ"י לא עדכנה את אברהם או את קימור (ואולי אף לא את קודמיהם) על קיום הצינור - לא במסגרת חוזה החכירה עם קימור (אשר בנעליהם באו אברהם) ולא עובר להעברת הזכויות מקימור לאברהם.
5. מנגד, לטענת רמ"י, מבחינה מהותית, חוזה החכירה מאפשר הנחת קו תיעול במגרש. ממילא, אף לו הייתה לתובעים זכות להוצאת הצינור מהמגרש ניתן היה להניחו מחדש. ביחס למידע הנמסר לבעלי זכויות - קיימת חובה למסירת מידע תכנוני בעת ההקצאה הראשונה. חובה זו אינה חלה כלפי חוכר חדש הרוכש זכויותיו מהחוכר הקיים. מעבר לכך, אברהם לא טרחו להגיע לרמ"י עובר לרכישת המגרש ואף לא לאחריו לצורך העברת זכות החכירה, וזאת אף שתקופת החכירה הגיעה לסיומה בשנת 2016. למעשה, עד לשנת 2018 בה הגיעו לצורך העברת זכות הבעלות (ללא תשלום) לא הכירה רמ"י את עסקת המכירה בין קימור לאברהם.
6. טענת אברהם כנגד קימור היא כי אלו הצניעו את קיום תאי הביקורת והצינור בין בהעדר גילוי נאות ובין במעשה של גידול צמחיה לשם הסתרת תאי הביקורת. קימור טענו שלא ידעו על קיום צינור התיעול. אף שהכירו את תאי הביקורת לא נתנו דעתם על שימושם אך שיערו כי אלו משמשים את צינור הביוב המשרת את הבית.
7. תחילה אבחן את טענת ההגנה של הנתבעים הנוגעת לידיעת אברהם על תאי הביקורת ומשמעות טענה זו ביחס למודעות לצינור. בהמשך אבחן את אחריות כל אחד מן הנתבעים.
8. ככל שקיימת אחריות על מי מהנתבעים נדרש לקבוע את זכאות התובעים לסעדים.

דיון והכרעה

א. שאלת החבות

א(1) ידיעת התובעים על קיום תאי הביקורת והצינור

א(1)א. תאי הביקורת

1. התובע אישר כי גובה תאי הביקורת מעל פני הקרקע כ-80 ס"מ עד מטר אחד (עמוד 21 שורה 35). עם זאת טען (עמוד 22) כי עובר לרכישת הנכס תאי הביקורת היו מכוסים בצמחיה ועל כן לקיומם התוודעו רק לאחר עבודות גינון שבוצעו כשנתיים לאחר הרכישה. טענה זו אינה יכולה לעמוד מן הנימוקים הבאים.
2. שוכרת אחת מיחידות הבית, גב' מיכל תובל, העידה כי תאי הביקורת בתקופת מגוריה במקום היו גלויים (עמוד 67 שורה 25). עוד העידה (סעיף 6 לתצהירה. על נקודה זו לא נחקרה) כי עובר לרכישת המגרש ביקרה התובעת במקום פעמים רבות וסיירה במגרש ובחצרו. לטענתה, ראתה התובעת את תאי הביקורת באותם ביקורים. גם הנתבעת 4 העידה כי הראתה את תאי הביקורת כחלק מהמכלול הגם שלא הושם על כך דגש (עמוד 80 שורה 12).
3. עיון בתמונות החצר מעלה כי סביר שחלקים מתאי הביקורת, שאורכם עשרות סנטימטרים, היו חשופים מעל פני האדמה. כך, תמונות תא הביקורת הצפוני (עמודים 191 ו-193 לתצהירי קימור) מלמדות כי קיים הפרש משמעותי בין גובה תא הביקורת הצפוני לגובה גדר אבן (התוחמת את מדרגות הכניסה הראשית למגרש (רחוב הנרד) ומצויה בסמוך לו. אילו תא הביקורת היה מכוסה עד סמוך לראשו הייתה האדמה זולגת לכיוון המדרגות.
4. הנתבעת 4 הסכימה כי האדמה שליד תא הביקורת הצפוני לא יכולה הייתה להיות גבוהה מגדר האבן (עמוד 80 שורה 24).
5. ביחס לתא הביקורת הדרומי, עיון בתמונה הרלוונטית (תצהירי קימור בעמוד 194) מלמד כי קיים הפרש גבהים בין ראש תא הביקורת למפלס הקרקע הסמוך. לו הייתה האדמה נערמת עד לקצה התא, היה נדרש לבנות גדר או מחסום על מנת למנוע זליגתה לכיוון חלון הבית המצוי ממולה ואשר אדנו התחתון ממוקם קרוב למפלס הקרקע.
6. גם מיקום תאי הביקורת מקשה על קבלת הטענה כי אלו לא נראו. התא הצפוני מצוי בסמוך למדרגות המובילות מרחוב הנרד לבית (תמונות בעמודים 191 ו-193) כך שקשה שלא לראותו בעת הכניסה והיציאה מהבית. התא הדרומי מצוי בסמוך לשביל המקיף את הבית ממערב אשר ממנו ניתן לעבור מהיחידה הצפונית ליחידה הדרומית.
7. מתשריט המדידה של השמאי והמודד אברבוך (עמוד 7 לחוות דעתו אשר הוגשה מטעם קימור) עולה כי המרחק בין הבית לקצה המגרש בצד מערב כ-4-5 מטר וכי תא הביקורת הדרומי נמצא כ-3 מטר מדופן הבית.
8. פניית התובעים לקימור לראשונה לאחר מעל חמש שנים מרכישת המגרש אומרת אף היא דרשני.
9. המורם מן האמור הוא כי טענת התובעים לפיה "פספסו" את קיום תאי הביקורת עובר לרכישת המגרש, וכהדבר נודע להם רק כשנתיים לאחר מכן, אינה מסתברת.

א(1)ב. הצינור

1. אנשי העירייה שביקרו במקום העידו כי חלק מהצינור היה גלוי [נבולסי, עמוד 15 שורות 4-12 (יש להבחין בין עדותו (בסעיף 15 לתצהירו) ביחס לקוטר הצינור, 60-80 ס"מ, לבין העומק בו טמון הצינור); סילוק, עמוד 37 שורה 32]. מנגד נטען כי פני הקרקע בעת הביקור שונו לעומת מצבם בעת רכישתה ע"י התובעים.
2. אין צורך להכריע במחלוקת עובדתית זו. לאחר שראינו כי לא ניתן לקבל את טענת התובעים ביחס לתאי הביקורת נכון להסיק כי הבינו שביניהם עובר צינור שכן "דרך שני תאי ביקורת עובר צינור ישר אחד". למצער, נוכח קיומם של תאי הביקורת אי בדיקת תכלית קיומם רובצת לפתחם של התובעים.
3. אמנם, ניתן לחשוב על אפשרות לפיה התובעים לא ידעו שהצינור מוביל דווקא מי גשמים וסברו כי הצינור מוליך מי ביוב. כך בעדות הנתבעת 4 (עמוד 79 שורה 20) נטען כי "הנחנו שזה ביוב. חשבנו שזה שימוש פרטי של הבית". אלא שמשמעות הבדל זה מוגבלת. קשה להלום כי אדם היה מעדיף מעבר צינור ביוב במגרשו על פני צינור תיעול מי גשמים. על פניו, דווקא צינור ביוב נוטה יותר להיסתם מאשר צינור תיעול. מעבר לכך, במקרה קיצון של שיבוש וזליגה מהצינור הרי שזליגת מי ביוב נעימה פחות מזליגת מי גשמים. מכל מקום, לכל הפחות לא ניתן לקבוע כי מבחינת בעל המגרש קיום צינור ביוב תת קרקעי עדיף על צינור תיעול.
4. טענה נוספת שעלתה הייתה כי קיים שוני בין צינור המוליך מערכת ביוב "פרטית" לבין צינור תיעול מי גשמים ציבורי. מבחינת עצם קיום הצינור במעבה הקרקע והפגיעה במלוא זכויות השימוש במגרש ההבדל דק. מה לי אם עוברת צנרת המנקזת את ביוב "פרטי" לבין צנרת המתעלת מי הגשמים מן המרחב הציבורי. בשני המקרים קיום הצנרת פוגע בשימוש המלא של בעל המגרש בחלק ממעבה הקרקע. ואם כך, לאחר שבעל המגרש היה מודע להגבלת השימוש באותה רצועת קרקע פנימית ולמעשה הסכים לה מה לו כי ילין על פגיעה בשימוש בקרקע.
5. עם זאת, נטען כי עצם השימוש בצינור לטובת גורם שאינו בעל הזכויות במגרש צריך לזכות את התובעים בסעדים. לנוכח דחיית טענתם העובדתית הגורפת של התובעים בנוגע לאי ההבחנה בתאי הביקורת, יש קושי להעמיד בדיעבד את גרסתם כך שפער המידע היה הפער שבין קיום צינור תיעול ציבורי לבין קיום צינור ביוב פרטי. מכל מקום, יש מקום להנות את התובעים מן הספק ולבחון האם קבלת טענה זו מזכה אותם בסעדים.

א(2) אחריות התובעים

1. בהסכם רכישת הבית נכללה הצהרת אברהם הבאה: "והואיל והקונים מצהירים שהם ראו את הדירה ובדקו את כל הזכויות הקשורות בה במינהל מקרקעי ישראל ובטאבו, לרבות משך החכירה ואת מצבה הפיזי ומצבה התכנוני, לרבות היתר הבנייה בעיריית ירושלים והם מוותרים על כל ברירת מום לביטול רכישת הזכויות בדירה מהמוכרים".
2. יש לציין כי אברהם בחרו שלא להיות מיוצגים בעסקה זו וכי בהסכם צויין כי "הואיל והקונים מאשרים כי ידוע להם שעו"ד חרוץ מייצג בעסקה זאת את המוכרים בלבד וכי הקונים רשאים להיות מיוצגים בעסקה זאת על ידי עורך דין מטעמם".
3. בדיקת היתר הבניה בעירייה הייתה מלמדת כי בתשריט היתר בניה 330/81 (נספח ד' לתצהיר סלוק) מצויינים תאי הביקורת כתאי ביוב וממילא לא ניתן היה להתעלם מקיום מערכת תיעול כלשהי בחצר המגרש.
4. מעבר לכך, התובע הודה כי כחודש לאחר חתימת ההסכם (ביום 13.6.10) קיבל לידיו את היתר הבניה מעורך דינם של קימור (עמוד 33 שורה 6). על אף האמור נדרשו לתובעים כחמש שנים עד לפנייתם הראשונה לקימור בנושא זה. אחת מהשתיים, או שהתובעים לא עיינו בהיתר שקבלו לידם או שטענתם כי לא ידעו על קיום תאי הביקורת והצינור אינה נכונה.
5. כך או כך, המסקנה היא כי המחדל מונח לפתחם.
6. הדברים מתחדדים עוד יותר לנוכח חלוף הזמן (אף שזה אינו הגורם העיקרי). תביעת אברהם היא להטיל אחריות על הנתבעים שנים רבות לאחר שרכשו את המגרש והצהירו כי בדקו את כל הנדרש – מה שאמור היה לאיין פערי ציפיות אפשריים. משמעות תביעת אברהם היא כי על כתפיהם לא מונחת כל אחריות לבדיקת הנכס. לעמדתם, עד לחלוף תקופת ההתיישנות חשופים הנתבעים לתביעות לשיפוי פערי ציפיות שנוצרו בשל אי ביצוע מה שהצהירו עליו בהסכם.
7. בסיכום, אף לו קבלתי שאברהם לא ראו את תאי הביקורת הרי שהייתה עליהם אחריות לערוך בדיקה פיסית ותכנונית (בהתאם להסכם). משלא עשו זאת קם לחובתם אשם תורם מלא.
8. גם במישור זה ניתן לסייג את הדברים ביחס להבדל שבין צינור תיעול ציבורי לצינור ביוב פרטי שכן בדיקת היתר הבנייה בלבד הייתה מביאה למסקנה כי מדובר בצינור ביוב (בהיתר מצויינים תאי הביקורת כ"בור ביוב").
9. כאן המקום להבהיר את פשר סימון תאי הביקורת בתשריטים ובתכניות. אברבוך נשאל על כך והבהיר (עמוד 69 שורה 25 ואילך) כי כל עוד לא נעשה סקר תת קרקעי אשר הגדיר את מהותו של תא הביקורת (מים, ביוב, תקשורת וכדומה) הרי שכל סוגי התאים מסומנים כ"ת.ב." (תא ביקורת).

א(3) אחריות העירייה

1. בתכנית מתאר מס' 47 אשר חלה על האזור הרלוונטי החל משנת 1957 קיים היה סימון של שטח ציבורי פתוח (שצ"פ) על רצועת קרקע העוברת בין חלקה 91 לבין חלקה 92 שממערב לה (סעיף 4 לתצהיר ישראלי מטעם רמ"י).
2. ביום 1.11.1970 אישרה רמ"י הסכמתה לבקשת היתר לתוספת בניה שהגיש רצהבי. בתכנית המדידה שצורפה לבקשה (נספח 4 לתצהיר ביטון) ניתן לראות סימון של שני עיגולים ולידם "ת.ב." (תא ביקורת). עוד ניתן לראות כי סימונים אלו הם חלק מרצועה שהוגדרה כ"סמטה" ומצויה בין חלקה 91 לחלקה 92 (ראו גם: סעיף 6 לתצהיר ישראלי מטעם רמ"י; עדות השמאי אברבוך בעמוד 68 שורות 22-24).
3. בתכנית רישום שיכונים ציבוריים 5/09/1 (להלן: התרש"צ) אשר נערכה ביזום של משרד השיכון ואושרה ביום 16.1.68 וכן בתכניות מאוחרות יותר [תרש"צ 5/09/2 שאושרה ביום 29.8.1973 (עמוד 16 לחוות דעת אברבוך), תכנית 2483 שאושרה בשנת 1980 ותכנית 2483ב' שאושרה בשנת 1993] רצועת השצ"פ אינה נראית וחלקות 91 ו-92 צמודות זו לזו (ראו גם: סעיף 5 לתצהיר ישראלי).
4. המסקנה היא שבעקבות אישור התרש"צ נבלעה רצועת השצ"פ בחלקות המגורים. מבחינה קניינית בא הדבר לידי ביטוי רק מאוחר יותר בהסדר רישום המקרקעין ב-1981 ובחוזה החכירה של רמ"י עם קימור (מסתבר להניח כי הדבר בא לידי ביטוי בפועל גם בחוזה החכירה עם גרציאן בשנת 1983 אלא שהחוזה שהוצג בהליך דנא אינו כולל תשריט ואף לא מוגדר בו שטח המגרש).
5. לעניין זה התייחס מר אברבוך כך (בעמוד 69 שורה 6):

"...דבר שני, אותה תוכנית בוטלה על ידי תוכניות מאוחרות והסמטה נעלמה והפכה להיות חלק מהמגרש.

ש. אתה יכול להבין מה זאת אומרת נעלמה והפכה להיות חלק מהמגרש מבחינה קניינית?

ת. נעלמה זאת אומרת שבתוכניות היא לא נמצאת. מבחינה קניינית זה אומר שהשטח שייך למי שיש לו זכות חכירה שזה התובעת. ... אם נדייק השטח הזה הוא רכוש משותף של הבית המשותף."

1. במוצג נ/1/1 מומחש כי השצ"פ נבלע בין החלקות הגם שמיקומו המדוייק (בחלקה 91 או בחלקה 92) שם אינו ברור (עדות ישראלי בעמוד 44 שורות 18-20).
2. בהיתר הבניה שניתן בשנת 1981 (נספח ד' לתצהיר סלוק) כבר הופיעו תאי הביקורת בתוך חלקה 91 (הגם שצויינו בטעות כתאי ביוב). כך גם, בבקשה להיתר שהוגשה ע"י קימור וקיבלה את הסכמת רמ"י בשנת 1991 מופיע סימון "ת.ב." בצידו הדרום מערבי של המגרש (ראו למשל נספח 19 לתצהיר ביטון).
3. המסקנה היא כי השצ"פ סופח לחלקות המגורים ולפחות בחלקו סופח לתוך חלקה 91 כך שתאי הביקורת והצינור הפכו לחלק מהחלקה. באופן זה הוגדל שטחה הכולל של החלקה.
4. בעניין זה הבהיר אברבוך (בעמוד 72) כי ספק אם החוכר הראשון שזכה בהגדלת השטח כתוצאה מן הסיפוח שילם על תוספת זו שכן ערכי הקרקע היו נמוכים ועל כן רמ"י נהגה למכור את הקרקע בשכונה אחת בערכים קבועים.
5. מעבר לכך, אברבוך הניח שאדם מן הישוב היה מעדיף את סיפוח אותה רצועה, על תאי הביקורת והצינור הטמון בה, על פני האפשרות כי הרצועה תישאר מחוץ לחלקה ובעל הזכויות לא יהנה מהשימוש בשטחה ומהגדלת זכויות הבניה כתוצאה מהגדלת שטח המגרש. אפשרות שלישית - הוצאת המערכת מהקרקע - לא הייתה רלוונטית.
6. העובדות שפורטו לעיל מלמדות כי הנחת הצינור נעשתה טרם שהפך השטח הרלוונטי לחלק מהחלקה. כך, בתכנית המדידה שצורפה לבקשת ההיתר של רצהבי בשנת 1970 (נספח ה' לתצהיר ישראלי) סומן השטח כ"סמטה" מחוץ לחלקה. זאת, אף שבתכנית כבר שורטט קו הגבול המתוכנן לפי התשר"צ ("קו גבול חדש לפי תב"ע 6/09/1" – שם ובסעיף 6 לתצהיר ישראלי). היינו, ככל שאכן הצינור הונח במקום בשנת 1972 הרי שעל אף השינוי התכנוני בייעוד ה"סמטה" מלוא הזכויות בה היו בידי רמ"י. נזכיר גם כי באותה עת טרם נערך הסדר הזכויות בקרקע.
7. על כן, יש לדחות את טענות התובעים כי העירייה צריכה הייתה להפקיע את השטח בו הונח הצינור או שהייתה חייבת לרשום באותה עת זיקת הנאה לטובת העירייה. טענת נבולסי (סעיף 6 לתצהירו) כי באותם ימים הגיעו העירייה ורמ"י להבנות בע"פ על הנחת קווי תשתית לא נסמכה על עיגון אובייקטיבי, אולם מכל מקום, אין לה חשיבות יתרה שכן אין לרמ"י טענות כלפי העירייה במישור זה.
8. מעבר לכך, ככל שטענת התובעים מבוססת על עצם סיפוח אותה רצועה למגרש הרי שעילת התביעה התיישנה שכן כוח התביעה כבר היה בידי קודמי קודמיהם של אברהם (ראו: ע"א 2919/07 מדינת ישראל – הוועדה לאנרגיה אטומית נ' גיא-ליפל ואח'. פורסם 19.9.2010) לכל המאוחר בעת השלמת הסדר המקרקעין בשנת 1981 או בחתימת חוזה החכירה של רמ"י עם גרציאן ב-1983. נזכיר, עצם הסיפוח היטיב עם החוכרים.
9. מכל מקום, עדיין יש לבחון טענה לפיה התרחשות היסטורית זו איננה רלוונטית ומה שיוצר את עילת התביעה של אברהם היא העובדה כי ברישום הזכויות ובחוזה החכירה של רמ"י עם קימור (אשר בנעליהם באו אברהם) אין כל אזכור לקיומה של זיקת הנאה לטובת העירייה בדמות השימוש בפועל הנעשה בתאי הביקורת ובצינור.
10. אכן, באופן עקרוני נדרש היה לשקף את השימוש הנעשה במגרש ברישום זיקת הנאה לטובת העירייה כך שרוכש המגרש יידע על הכרסום המסויים במלוא זכויות השימוש שלו במגרש. ניתן לקבל כי העובדה שמלכתחילה לא נדרש רישום בשל הנחת הצינור בשטח של רמ"י והעובדה כי סיפוח רצועת הקרקע בשלב מאוחר יותר היטיב עם החוכר הקהו את חשיבות רישום זיקת ההנאה בעת הסדר המקרקעין. מה גם שטענת העירייה ורמ"י כי באותם ימים לא דקו ברישומים מעין אלה מסתברת אף שלא הוכחה.
11. עם זאת, עדיין יש לבחון האם קמה לעירייה אחריות כלפי התובעים בשל אי רישום זיקת הנאה בדיעבד.
12. התשובה לכך שלילית שכן לא הוכח קיום קשר סיבתי עובדתי בין העדר הרישום לרכישת המגרש ע"י התובעים.
13. התובעים ראו את תאי הביקורת ולמצער התרשלו ביחס לבדיקה הפיסית של הבית. מעבר לכך, התובעים התרשלו באי בדיקת תיק הבניין בעירייה (אף שהצהירו בהסכם כי עשו זאת). לו היו עושים זאת היו מבחינים בסימונים הרלוונטיים (נספח ד' לתצהיר סלוק).
14. אם נאמץ את טענתם המשתמעת של התובעים לאדישות כוללת ביחס להליך הרכישה ובדיקת הבית וזכויותיהם בו מי לנו תוקע שדווקא רישום זיקת ההנאה היה חושף את קיום תאי הביקורת והצינור בפניהם.
15. התרחיש לפיו התובעים היו אדישים לכל ממצא פיסי או תכנוני אך דווקא אי רישום זיקת ההנאה הוא הגורם שהביא אותם להתקשר בטעות בעסקת רכישת המגרש הוא דחוק. במאזן ההסתברויות תרחיש זה אינו עדיף על התרחישים האלטרנטיביים – האפשרות שהתובעים היו מודעים לתאי הביקורת או האפשרות כי היו אדישים בצורה מוחלטת למצב המגרש והזכויות בו.
16. בהינתן האמור לא הוכח על ידי התובעים קשר סיבתי עובדתי בין אי רישום זיקת הנאה על החלקה לבין התקשרותם בעסקה ועל כן לא קמה אחריות של העירייה להתקשרותם בהסכם.

­­

א(4) אחריות רמ"י

1. ביחס לעצם הנחת הקו הרי שרמ"י לא עוולה כלפי התובעים או קודמיהם שכן בעת הנחת הצינור מלוא הזכויות באותה סמטה היו בידיה. מכל מקום עילת התביעה בגין מעשה זה התיישנה.
2. ביחס לאי רישום זיקת ההנאה או אי יידוע התובעים וקודמיהם על קיום הצינור, במסגרת חוזי החכירה או בדרך אחרת, הרי שהאמור בפרק הקודם ביחס לאי קיום קשר סיבתי עובדתי מאיין טענה זו.
3. מעבר לכך, התובעים לא טרחו להגיע למשרדי רמ"י לצורך העברת זכות החכירה לידם ומאוחר יותר לצורך חידוש חוזה החכירה (שהסתיים ביום 31.3.2016). התובעים הגיעו לרמ"י לראשונה ב-2018 לצורך העברת זכות הבעלות ללא תמורה (עדות גב' סבן, עמוד 60). על כן, קשה עוד יותר לקבל את טענתם כי רמ"י התרשלה כלפיהם באי מסירת מידע רלוונטי וכי קיים קשר סיבתי בין אי מסירת המידע לבין התקשרותם בעסקה.

א(5) אחריות קימור

1. טענת התובעים כי קימור הסתירו מהם את תאי הביקורת לא הוכחה.
2. עוד נטען ע"י התובעים כי על קימור היה ליידע אותם באופן מיוחד על קיום תאי הביקורת והצינור. נוכח הקביעה כי התובעים ראו את תאי הביקורת ולמצער התרשלו בבדיקת החצר או בבדיקת היתר הבנייה בעירייה הרי שיש לדחות טענה זו.

א(6) סיכום – אחריות הנתבעים

1. לא ניתן לקבל את טענת התובעים כי לא הבחינו בתאי הביקורת. ממילא, ידעו גם על הצינור העובר ביניהם.
2. מעבר לכך, לתובעים הייתה אחריות לבדיקת מצבו הפיסי של המגרש. במסגרת זו ניתן היה לגלות את קיום תאי הביקורת ובנגזר את קיומו של הצינור. ככל שלא עשו זאת הרי שהמחדל רובץ לפתחם.
3. עוד מעבר לכך, בהתאם להצהרתם בהסכם חייבים היו התובעים לבדוק את היתר הבנייה בעירייה. לו היו עושים זאת היו מגלים את קיומם של תאי הביקורת וממילא את קיום הצינור.
4. גרסתם העובדתית של התובעים הייתה גורפת – נטען כי לא ידעו גם על תאי הביקורת. אף שקיים קושי בכך, שכן גרסה כזו לא הועלתה על ידם, נכון אני להניח כי אף שידעו על תאי הביקורת והצינור לא ידעו כי מדובר במערכת ציבורית וסברו כי המערכת היא פרטית המשרתת את ביתם בלבד.
5. כפי שנראה בפרק הבא, גם עילה זו אינה מזכה את התובעים בסעדים המבוקשים.

ב. הסעדים

ב(1) העתקת הצינור (ושחזור הגינה שמעליו)

1. התובעים רכשו את זכות החכירה שהייתה בידי קימור מכוח חוזה חכירה עם רמ"י. כזכור, התובעים בחרו שלא להסדיר את העברת הזכות ואף לא לחדש את חוזה החכירה (שהסתיים בשנת 2016) והגיעו לרמ"י לראשונה בשנת 2018 על מנת להעביר את זכות הבעלות ללא תמורה.
2. סעיף 18 לחוזה החכירה בין קימור לרמ"י קובע כך:

"בנוסף לאמור בכל דין, למחכיר, או כל אדם מטעמו או על פי רשותו, הרשות להיכנס למוחכר בכל זמן סביר ... ולצורך העברת צינורות למים, לתיעול, לביוב ולגז, עמודי חשמל או טלפון, ומתיחת חוטי חשמל או טלפון דרך המוחכר, בתוכו או מעל לו, ו/או לצורך מטרות אחרות כיו"ב. החוכר יאפשר למחכיר, וכל אדם מטעמו או על פי רשותו, להיכנס למוחכר ולבצע את הבדיקות והעבודות כאמור לעיל. המחכיר מתחייב לפצות את החוכר עבור כל נזק שייגרם לחוכר מביצוע הבדיקות או העבודות הנ"ל".

1. אם למחכיר מותר בכל עת להעביר צינור תיעול במגרש (או להתיר לעירייה לעשות זאת) הרי שעצם קיומו של הצינור במגרש אינו מהווה פגיעה בזכויות התובעים במגרש. ממה נפשך, לו היו התובעים מקבלים, בעת הגשת התביעה, את הסעד המבוקש, יכולה הייתה רמ"י להניח מחדש את הצינור. ממילא, אין תוחלת בקבלת הסעד של העתקת הצינור מן המגרש.
2. המגבלה היחידה בהנחת הצינור היא פיצוי בגין נזק הנובע מהנחתו. בשאלה האם קיום הצינור גרם לנזק אצל התובעים אדון בנפרד להלן.
3. מעבר לכך, בהתאם לסעיף 16 לתקנון תכנית בנין עיר 2483ב החל על המגרש (מפורסם גם באתר האינטרנט "תב"ע עכשיו") מחוייב מקבל היתר בנייה (דוגמת התובעים) לבצע על חשבונו את כל עבודות התשתית לרבות קו ניקוז במגרש או בסמוך לו (כפי שייקבע ע"י מהנדס העירייה) או להעתיק תשתיות בהתאם לנדרש.
4. לפי עדות נבולסי (עמוד 17) הצינור מנקז את מי הגשמים מרחוב הנרד ורחוב הכרכום (הצינור אינו מנקז את מי הגשמים של השכונה כולה כטענת התובעים –בעמוד 23). עוד העיד נבולסי (שם) כי המגרש מצוי בנקודה הנמוכה בכביש ועל כן ללא הצינור היה המגרש בסכנת הצפה (ראו גם חוות דעת אברבוך בסעיף 45) כך שהצינור מצוי במקום הטבעי להנחתו.
5. ממילא, באופן תיאורטי, הוצאת הצינור ממקומו הייתה מביאה להנחתו מחדש (ככל הנראה בתוך שטח החלקה) על חשבון התובעים, במסגרת חיובי התובעים הנכללים בקבלת היתר הבניה במגרש.
6. עוד נטען כי יש להעתיק את הצינור בשל הסכנה כי הוא עלול "להתפוצץ" כלשון התובעים. אם נדייק, התובעים אינם סבורים כי במקרה דליפה או "פיצוץ" של הצינור יהיו חברת הגיחון או העירייה פטורים משיפוי. "תסריט הבלהות" של התובעים הוא אירוע קיצון בו "פיצוץ" בצינור יביא להצפת הבית. נטען כי עצם החשש מאירוע כזה גורם לתובעים חוסר נוחות אשר מצדיק את העתקת הצינור.
7. טענה זו דחוקה. ראשית, לא הובאה ראיה או חוות דעת שיאששו כי קיימת סכנה כזו. שנית, בפועל, בשנים שחלפו, על אף אירועי הצפה בירושלים לא הוצף המגרש (נבולסי, עמוד 16 שורות 21-28). כך העידה גם הנתבעת 4 כי בתקופת מגוריהם בבית לא נרשם אירוע חריג הקשור לצינור (עמוד 78 שורה 33). גם התובע הודה כי לא חווה נזילות מהצינור (עמוד 26 שורה 4). מעבר לכך, בהינתן כי הצינור מונח במדרון וטמון באדמה הרי שאפריורית הסיכון להצפת מים מעל פני הקרקע קטן יותר.
8. ולבסוף, בית התובעים הוא חלק מבית משותף המשתרע (כולל שטחי החצר) על חלקה 91 כולה. שותפיהם של התובעים לא הצטרפו לתביעה ואף לא צורפו כצד לה (ראו עדות התובעת, בעמוד 53 שורה 9). זאת, כאשר קבלת הסעד יכולה להשפיע על הבית המשותף ועליהם באופן נקודתי - הן בנוגע לניקוז מי הגשמים (כאמור, החלקה נמצאת במקום הנמוך באזור) והן ביחס להנחת הצינור במקום אלטרנטיבי אשר יכול להיות דווקא במגרשם של השותפים.
9. לנוכח האמור, אין מקום להענקת סעד זה, אף לו הוכחה חבות מי מהנתבעים.

ב(2) ירידת ערך המגרש – 500,000 ₪

1. התובעים תבעו בגין ראש זה 500,000 ₪. לא הוגשה על ידם חוות דעת אף שהערכת סכום זה היא עניין שבמומחיות.
2. יתרה מכך, מחקירתם הנגדית של התובעים עלה כי חוות דעת בנושא זה הוזמנה על ידם אך לא הוגשה לבית המשפט. הדבר עלה בעדות התובע (עמוד 29 שורה 25 ואילך) ובעדות התובעת (עמוד 53 שורה 16: "התחיל דין ודברים והבנתי שפניתי לבעל מקצוע שהוא לא בקו הבריאות. מעבר לזה, לא נוצר איתו קשר. הוא גם לא ענה לטלפונים אז ניסינו ליצור קשר עם שמאי אחר. קצת קשה לתת חוות דעת כשהעירייה מעורבת בעניין.").
3. הסבריהם בנושא זה אינם משכנעים ועל כן נותרנו עם המסקנה המסתברת כי תוצאת חוות הדעת לא נשאה חן בעיני התובעים ועל כן לא הוגשה.
4. די באמור בכדי לדחות ראש זה. מכל מקום, אברבוך נדרש לשאלה זו וענה (עמוד 71 שורה 7) כי ככל שקיימת ירידת ערך הרי היא שולית ועולה כדי כחצי אחוז מערך המגרש. סכום זה עולה בענייננו לכדי כ-15,000 ₪ (נכון למועד הרכישה). סכום זה נמוך בצורה משמעותית מן העלויות הריאליות שנגרמו לצדדים בניהול הליך זה. ממילא, אף לו היה מקום לזכות את התובעים בסכום זה היה נכון להורות על קיזוזו מהוצאות הצדדים.
5. מעבר לכך, הן מעדות גב' קרן ועקנין מטעם העירייה (עמוד 43) והן מעדות מר אברבוך (עמוד 71 שורה 5) עלה כי רצועת השטח בה טמון הצינור ואשר מעליה מצויים תאי הביקורת אינה חלק מן השטח עליו ניתן לבנות לפי היתר הבניה שניתן לתובעים. יתרה מכך, הרצועה מצויה במרווח שבין קו הבנין לגבול החלקה וממילא אין כל אפשרות להתיר בניה עליה.
6. טענה אחרת של התובעים הייתה כי קיום הצינור מונע הכנסת כלים מכאניים לקרקע (עמוד 24 שורה 34). לטענתם, קבלנים שהגיעו למקום סירבו לבצע את העבודה מחשש לפגיעה בצינור. על כן, על מנת לבנות את תוספות הבניה ייאלצו התובעים להיעזר בכלים קטנים יותר, מה שיגדיל את עלות הבניה.
7. התובעים לא הוכיחו גם טענה זו. לא הובאה חוות דעת המוכיחה את הסיכון הנטען. לא הובא מי מאותם קבלנים שנטען כי ביקר בשטח וסירב לקבל את העבודה בשל החשש האמור.
8. עוד נטען לרעשים הבוקעים מהצינור בעת תיעול גשמים (עמוד 25 שורה 11). טענה זו נדחתה בעדות הנתבעת 4 אשר העידה כי מעולם לא שמעה את המים זורמים (עמוד 80 שורה 3).
9. על כן, אין מקום לזכות את התובעים גם בסעד זה, אף ללא קשר לשאלת החבות.

ב(3) "דמי שימוש במהלך שבע השנים האחרונות בגין שטח התפוס ע"י הצינור" - 1,000 ₪ לחודש ובסך הכל 84,000 ₪

1. אף לגבי רכיב זה לא הובאה חוות דעת. בראיות התובעים לא הונחה תשתית כלשהי להערכת דמי שימוש ראויים עבור השימוש בחלק תת קרקעי של המגרש.
2. מעבר לכך, בהתאם לסעיף 18 לחוזה החכירה עם קימור (אשר בנעליהם נכנסו התובעים עד להעברת זכות הבעלות ב-2018) זכות השימוש בקרקע לצורך העברת קווי תשתית אינה כפופה לתשלום דמי שימוש. הסיוג היחיד לזכות המחכיר היא במקרה של גרימת נזק.
3. המסקנה היא כי אין ממש בסעד זה.

ב(4) הפסד הנובע מאי יכולת להשכיר את הבית

1. לטענת התובעים, במשך חמש שנים מעת רכישת הבית (נכון להגשת התביעה) לא הצליחו להשכירו למעט תקופה של תשעה חודשים אשר אף היא הסתיימה לאחר שהשוכרים גילו את קיום הצינור (סעיף 24(ג) לכתב התביעה). על כן, נתבע על ידם סכום של 432,000 ₪.
2. נטען כי סיבת אי ההשכרה הייתה "אות הקין" על המגרש בדמות תאי הביקורת אשר הבריחו את השוכרים הפוטנציאלים.
3. טענה זו הופרכה בעדות גב' מיכל תובל אשר העידה (עמוד 66) כי התגוררה בשכירות ביחידה העליונה (הצפונית) במשך שנתיים לאחר רכישת הבית ע"י התובעים (בשונה מעדות התובע – עמוד 26 שורה 32 והשוו לעמוד 34 שורה 19). עוד העידה כי במקביל לתקופת השכירות שלה שכרו את היחידה הנוספת עמי וענת שמיר.
4. הנתבעת 4 העידה כי זוג מכרים שלה שכר את היחידה התחתונה (הדרומית) מהתובעים והם סיימו את תקופת השכירות בשל סכסוך עם התובעים ולא בשל קיום תאי הביקורת או הצינור (עמוד 78).
5. מהמידע שבידי העירייה עלה כי במהלך השנים שכרו את יחידות הבית שוכרים נוספים (חקירת התובע בעמוד 26). כך גם, הוצגו פלטים המעידים כי שולמו חשבונות מים וארנונה (התובע טען לעניין חשבונות המים כי היה מגיע לשטוף את הדירה ואת הגינה – עמוד 35 שורה 17). בהליכים המקדמיים ואחר כך בחקירת התובעים בבית המשפט נדרשו התובעים להציג את הסכמי השכירות או לפחות לפרט את תקופות השכירות של הדיירים השונים. התובעים טענו כי אין בידם כל חוזי שכירות (עמודים 27 ו-51-52) וכי אינם זוכרים לחלוטין את תקופות השכירות.
6. מעבר לצורך, הוצגו לתובעים ע"י ב"כ הנתבעים 4-5 מסמכים מהליך קודם בין הצדדים שנפתח בחודש 05/2017 (לאחר פתיחת ההליך דנא), ואשר גם בו נטען להעדר יכולת להשכיר את הבית. אלא שבאותו הליך נטען כי הסיבה לכך היא "מצבו הרעוע והמיושן" של הבית (עמוד 176 לתצהירי הנתבעים 4-5). בכתב בית דין אחר שהוגש באותו הליך (שם בעמוד 179) מוזכרת כסיבה עיקרית לקושי בהשכרת הבית העובדה כי בחדר האמבטיה הייתה דלת כניסה והדבר הביא לפגיעה בפרטיות הדיירים (אמנם בהמשך מוזכרת גם מערכת הניקוז אך באופן מינורי). התובע בעדותו אישר שהפגיעה בפרטיות גרמה למספר שוכרים פוטנציאליים להימנע משכירת הבית (עמוד 31 שורה 9).
7. לבסוף, הנתבעת 4 העידה כי שתי היחידות הושכרו על ידם בין השנים 2004-2010 וכי לא חוותה קושי בהתקשרות עם שוכרים ולא עלתה טענה להפרעה או מגבלה בשל תאי הביקורת או הצינור (סעיף 94 לתצהירה).
8. בשל כל הנימוקים שפורטו, יש לדחות גם בקשת סעד זה.

סיכום

1. נדחתה טענת התובעים לאי הבחנה בתאי הביקורת ובנגזר לאי מודעות לקיום הצינור העובר ביניהם.
2. מעבר לכך, התובעים צריכים היו לדעת על תאי הביקורת והצינור נוכח הצהרתם כי ערכו בדיקה פיסית ותכנונית של המגרש. ככל שלא עשו זאת רובץ המחדל לפתחם.
3. על אף הקשיים שבטענה זו, ניתן לקבל כי התובעים היו מודעים לקיום צינור אך סברו כי הוא צינור ביוב "פרטי" המשרת את המגרש. עם זאת, ביחס לארבעת הסעדים אין משמעות לפער מידע זה.
4. ארבעת הסעדים המבוקשים נדחו לגופם, מעבר לדחיית חבות הנתבעים.
5. על כן, התביעה, על כל הסעדים שנכללו בה, נדחית.
6. התובעים ישלמו לכל אחד מהנתבעים 1 ו-3 הוצאות בסך של 6,000 ₪. בנוסף ישלמו לנתבעים 4-5 הוצאות בסך של 18,000 ₪.

זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בירושלים בתוך 45 יום

ניתנה היום, כ"ה שבט תש"פ, 20 פברואר 2020, בהעדר הצדדים.